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SCI à l’IS ou à l’IR : comment choisir ?

Description

Par principe, la Société civile immobilière (SCI) est soumise à l’impôt sur le revenu
(IR) du fait de son objet civil mais elle peut choisir le régime de l’impôt sur les
sociétés (IS).

En effet, la SCI dispose d’une option lors de sa création ou en cours de vie sociale :
elle peut choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix de la société
toutefois est limité lorsqu’elle exerce une activité commerciale comme la location
meublée : elle relève alors obligatoirement de l’IS.

En fonction de la situation de la SCI, l’IR ou l’IS se révélera plus ou moins avantageux,

pour la société comme pour les associés.

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Comment choisir entre SCI à l’IS ou à l’IR : tableau

comparatif

SCI à l’IR SCI à l’IS

Paiement de l’impôt sur les

revenus des associés :
application du barème progressif
de l’impôt sur le revenu

Choix possible entre Paiement de l’impôt par la

Déduction du déficit surrégime
les
Mode réel et régime micro-foncier société : application du taux
Déduction du revenus personnels de l’associé Report du déficit possible sur
d’imposition normal fixé à 25%
déficit foncier dans la limite de 10 700€ les 10 années suivantes

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– Frais d’acquisition
– Frais de gestion du bien
– Frais de gestion du bien – Amortissement du bien
Déduction de – Intérêts d’emprunt – Rémunération du gérantassocié
frais – Taxe foncière – Taxe foncière

Régime des plus-values

immobilières des particuliers Régime des plus-values
Possibilité de bénéficier immobilières professionnelles.
d’abattements fiscaux :
Taxation des abattement pour durée de Pas d’abattement fiscal pour
plus-values détention (exonération après 22 durée de détention possible
immobilières ans)

Obligations Obligation de tenir une

comptables Pas d’obligations comptables comptabilité

Pourquoi choisir la SCI à l’IS ?

La SCI que les associés décident de soumettre à l’IS est dite opaque : au terme de
chaque exercice, la société qui dégage des bénéfices s’acquitte de l’impôt sur ces
sommes en fonction de leur montant. C’est donc la société elle-même que
l’administration fiscale prélève, et non les associés comme c’est le cas dans le
régime des sociétés de personnes (IR).

L’impôt sur les sociétés peut sembler avantageux pour les associés qui ne sont alors
pas imposés sur leurs revenus personnels. Il convient néanmoins de comprendre les
implications d’un tel régime afin de déterminer si la situation se prête à un tel choix.

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Les caractéristiques de la SCI à l’IS

Lorsque sa situation financière le permet, la SCI soumise à l’IS dégage des bénéfices
à chaque exercice desquels sont déduites certaines sommes :

Frais d’acquisition du bien

Frais de gestion du bien (travaux, copropriété…)
Pourcentage du prix d’acquisition du bien déductible chaque année (
amortissement) : seuls les constructions, et non les terrains, sont déductibles du
résultat.
Rémunération du gérant associé

Attention : lorsque l’associé souscrit un emprunt afin d’effectuer son apport à la

société, il ne peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers renseignés
dans sa déclaration de revenus.

Les bénéfices sont alors soumis à un taux particulier en fonction de leur montant :

Montant des
Taux d’imposition
bénéfices
Inférieurs à 42 500€ 15%
Supérieurs à 42 500€ 25%

Le taux réduit de 15% s’applique lorsque :

Le chiffre d’affaires hors taxes de la société est inférieur à 10 millions d’euros ;

Jusqu’à 75% du capital est détenu par des personnes physiques

Le surplus des bénéfices peut être affecté à la réserve légale ou statutaire, ou bien
distribué aux associés qui se verront alors taxés à titre personnel au moment de la
déclaration des revenus.

Bon à savoir : un simulateur de calcul de l’IS en SCI permet de simuler un

investissement immobilier, et de calculer le coût de l’impôt dû.

Les obligations comptables de la SCI à l’IS

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La SCI soumise à l’IS doit impérativement tenir une comptabilité : cette formalité est
simplement facultative pour les sociétés transparentes. Il s’agit d’une comptabilité
d’engagement, similaire à celle requise des sociétés commerciales.

Les règles de comptabilité d’une SCI à l’IS imposent de dresser certains documents et
de les tenir à jour :

Comptes annuels : les comptes annuels sont déposés au greffe du Tribunal de

commerce à la clôture de chaque exercice et incluent le bilan, le compte de
résultat et l’annexe.
Livre-journal : ce document comptable recense chronologiquement l’ensemble
des opérations affectant le patrimoine de la SCI (débits et crédits) effectuées en
cours de vie sociale.
Grand-livre : ce document comptable recense les mêmes opérations que le livre-
journal, mais les organise par compte comptable.

Les documents comptables obligatoires doivent être conservés pendant au

moins 10 ans. Bien que simplement facultative, la nomination d’un expert-comptable
peut faciliter la tenue de la comptabilité qui peut constituer une charge
particulièrement lourde pour le gérant.

Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS

Avantages Inconvénients
– Impossibilité pour l’associé ayant souscrit un
– Pas de taxation des associés emprunt pour effectuer son apport de déduire les
lorsque la SCI ne distribue pas intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu
de dividendes
– Soumission de la vente du bien par la SCI à la
– Déduction de certains frais des taxe sur les plus-values professionnelles au taux
bénéfices avant imposition, de 26,5%
notamment la rémunération du
gérant associé – Impossibilité de bénéficier d’abattements fiscaux
sur les plus-values immobilières, notamment
– Imputabilité du déficit foncier l’abattement pour durée de détention
sur les bénéfices des 10 années
suivantes – Obligation de tenir une comptabilité
d’engagement

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Pourquoi conserver le régime de l’IR pour une SCI ?

La plupart des sociétés civiles, qu’elles soient familiales ou de professionnelles,
préfèrent conserver le régime de l’IR qui se révèle favorable aux associés dans la
plupart des cas. Malgré l’obligation de soumettre la SCI à l’IS lorsque l’activité
exercée par la société est commerciale (location meublée par exemple),
l’administration fiscale fait preuve d’une certaine tolérance et n’exige pas
systématiquement de changement de régime fiscal. Lorsque la situation le permet,
l’option à l’IS permet néanmoins d’optimiser sa fiscalité et celle de ses associés.

Bon à savoir : l’option à l’IS, qui peut être effectuée à la création de la SCI ou en
cours de vie sociale, est définitive et il n’est pas possible pour la société de se
rétracter et de revenir à l’IR. Un mauvais choix de régime fiscal peut donc à terme
porter préjudice.

Une SCI transparente est soumise à l’impôt sur le revenu : il incombe aux associés de
déclarer eux-mêmes les bénéfices de la société au titre de leurs revenus fonciers sur
leur déclaration de revenus. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés
au prorata de leur participation au capital social. Chaque associé compte sa part de
bénéfices parmi ses revenus fonciers. 2 options s’offrent alors à lui en fonction du
montant des revenus fonciers :

Revenus inférieurs à 15 000€ : régime application du micro-foncier mais option

possible au régime réel. Lorsqu’elle est effectuée, l’option est irrévocable pendant
3 ans.
Revenus supérieurs à 15 000€ : application du régime réel et du barème
progressif de l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : le changement de régime fiscal d’une SCI peut être envisagé mais à
condition de respecter un certain formalisme et de respecter des obligations
déclaratives précises.

Régime micro-foncier

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Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué lorsque l’ensemble des

revenus fonciers de l’associé sont inférieurs à 15 000€. L’administration applique
alors un abattement fiscal de 30% et permet à l’associé de n’être taxé que sur 70%
des revenus perçus. Il n’est cependant pas possible de déduire de cette somme les
travaux et charges afférents à l’immeuble.

Lorsque l’associé opte pour le régime micro-foncier, il ne lui est possible d’imputer un
éventuel déficit foncier de SCI que lorsqu’il a été soumis au régime réel au cours des
10 années précédentes.

Régime réel

Lorsque l’ensemble des revenus fonciers de l’associé sont inférieurs à 15 000€ ou

quand le montant des charges dépasse 30% des revenus et ne rend pas avantageux
le choix du régime micro-foncier, l’associé est soumis au régime réel. Ses revenus
fonciers sont alors taxés suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu :

Tranches de revenus Taux d’imposition

Jusqu’à 11 294€ 0%
De 11 295€ à 28 797€ 11%
De 28 798€ à 82 341€ 30%
De 82 342€ à 177
41%
106€
Plus de 177 106€ 45%

Il peut donc être intéressant de conserver le régime de l’IR lorsque les revenus de
l’associé se situent dans une tranche inférieure à celle soumise au taux de 30%,
permettant ainsi à la SCI d’être taxée à un taux plus avantageux que le taux normal de
l’IS fixé à 25%.

Avantages et inconvénients de la SCI à l’IR

Avantages Inconvénients

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– Déduction de certains frais des
bénéfices avant imposition, dont les
intérêts d’emprunt souscrit par l’associé
afin de réaliser son apport

– Possibilité de déduire le déficit foncier

des revenus personnels des associés qui – Augmentation de l’imposition des
associés à titre personnel
paient alors moins d’impôts
– Double imposition en cas de distribution
– Application de la taxe sur les plus-
des dividendes
values immobilières des particuliers (plus
favorable que les plus-values – Taxation des plus-values immobilières
professionnelles) en cas de vente d’un bien de la SCI ou de
cession des parts sociales
– Possibilité de bénéficier d’abattements
fiscaux sur les plus-values en SCI – Obligation de conserver un objet civil :
(abattement pour durée de détention…) impossibilité d’effectuer des actes de
– Possibilité de bénéficier de l’abattement commerce comme la location meublée
de 30% du régime micro-foncier lorsque – Soumission des revenus fonciers à des
les revenus fonciers sont inférieurs à 15 prélèvements sociaux (CSG-CRDS)
000€

– Absence d’obligations comptables : pas

de dépôt des comptes annuels au greffe
du Tribunal de commerce à chaque
exercice

Voici une vidéo pour mieux comprendre comment fonctionne la SCI soumis à l’IS :

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Il convient d’opter ou non pour l’IS en fonction de la situation. Plusieurs éléments
doivent ainsi être pris en compte :

Le mode d’imposition
La déduction du déficit foncier
La déduction de frais avant imposition

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La taxation des plus-values immobilières
Les obligations comptables

Zoom : le choix entre l’IS et l’IR s’effectue généralement au moment de la création de

la SCI. Ainsi, si vous souhaitez vous décharger des formalités administratives de
création, n’hésitez pas à les confier à LegalPlace. Nos équipes se chargent de toutes
les démarches, de la rédaction des statuts à la transmission du dossier au greffe.
Vous bénéficiez alors d’un gain de temps, vous permettant de vous concentrer sur les
décisions importantes concernant votre société.

Mode d’imposition

SCI à l’IR SCI à l’IS

Les associés paient eux-mêmes
l’impôt dû par la société à Les associés ne s’acquittent pas eux-mêmes de
l’administration fiscale, en l’impôt dû par la société et ne sont taxés que sur
application du barème progressif les dividendes éventuellement distribués
de l’impôt sur le revenu
Ils connaissent une augmentation
de leur impôt sur le revenu Les bénéfices sont taxés au taux normal de 25%,
lorsque la société réalise des sauf lorsqu’elle remplit les critères lui permettant
bénéfices et une diminution de prétendre au taux réduit de 15%
lorsqu’elle est en déficit

Déduction du déficit foncier

SCI à l’IR SCI à l’IS

Les associés sont en mesure de déduire La société qui connaît un déficit peut le
le déficit foncier de leurs revenus reporter sur les 10 exercices fiscaux
imposables au prorata de leur suivants, ce qui lui permet de réduire
participation au capital et dans la limite de sensiblement l’impôt dû sur une longue
10 700€. période.

Déduction de frais avant imposition

Comparatif SCI à l’IR SCI à l’IS

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Frais d’acquisition

Frais de gestion du bien

Frais de gestion du bien
Charges Amortissement du bien
déductibles Intérêts d’emprunt
Rémunération du gérant associé

Taxe foncière

Lorsqu’un associé souscrit

un emprunt SCI pour
effectuer son apport, les Lorsqu’un associé souscrit un emprunt
Taxe intérêts d’emprunt sont pour effectuer son apport, les intérêts
foncière déductibles des bénéfices d’emprunt ne sont pas déductibles des
inscrits sur sa déclaration bénéfices.
d’imposition au titre de
revenus fonciers.

Taxation des plus-values immobilières

La plus-value immobilière se calcule par la différence du prix de vente du bien et du

prix d’acquisition.

Comparatif SCI à l’IR SCI à l’IS

En cas de
vente d’un
des biens ou
de cessions
de parts Taxe sur les plus-values Taxe sur les plus-values immobilières
sociales immobilière des particuliers professionnelles
(opération
assimilée à
une vente
d’immeuble)
Taux
d’imposition
19% 25%
des plus-
values

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Oui notammentl’abattement
fiscal pourdurée de
Abattements
détention pourdes biens ou Pas d’abattement pour durée dedétention
fiscaux
parts socialesdétenus
depuis plus de 22ans

Obligations comptables

SCI à l’IR SCI à l’IS

Elle n’est soumise à aucune obligation
comptable : le gérant n’est ainsi pas tenu
de déposer les comptes annuels au greffe
du Tribunal de commerce à la clôture de
l’exercice.

Il peut être avantageux de tenir une Elle doit obligatoirement tenir une
comptabilité afin de justifier de certaines comptabilité d’engagement.
dépenses, comme la rémunération du
gérant, et de correctement évaluer les Doivent être conservés pendant au moins
parts sociales en cas de cession par un 10 ans :
associé.
Comptes annuels incluant le bilan, le
La tenue d’une comptabilité devient compte de résultat et l’annexe
cependant obligatoire lorsque la SCI Livre-journal
dépasse 2 des 3 seuils suivants : Grand-livre

Total de bilan inférieur à 1.55 million

d’euros
Chiffre d’affaires hors taxes inférieur
à 3.1 millions d’euros
Effectif inférieur à 50 salariés

FAQ

Comment savoir si une SCI est à l'IR ou à l'IS ?

Une SCI est soumise à l'IR lorsque ses impôts sont payés par l'intermédiaire des

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associés. Une SCI est soumise à l'IS lorsqu'elle paie directement ses impôts sans
passer par l'intermédiaire des associés.

Comment passer d'une SCI à l'IR vers une SCI à l'IS ?

Il convient de faire jouer l'option pour l'IS en notifiant le Service des impôts des
entreprises. L'option pour l'IS commencera à jouer à compter de l'exercice social
suivant la notification de l'option.

Pourquoi choisir une SCI à l'IS ?

Il est intéressant d'opter pour la SCI à l'IS lorsque le montant du chiffre d'affaires
généré par la société en cours d'exercice social devient particulièrement important, au
point de dépasser la tranche du barème de l'impôt sur le revenu imposée à plus de
25%. En choisissant l'IS, les bénéfices imposables de la SCI sont imposées au taux
fixe de 25%.

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