Droit Foncier
Droit Foncier
Droit Foncier
La propriété est un droit. La possession est une situa on de fait. La possession a 2 éléments : le corpus et
l'animus. Les qualités d’une possession :
Deux mécanismes pour accéder aux biens : mécanisme originaire et mécanisme derive6.
Originaire : les choses communes et les choses abandonnées par la technique d’occupa on. Il y aussi
l’accession (par incorpora on et par
Dérivé : par l’accord de volonté. Dona on. Achat.
INTRODUCTION GÉNÉRALE
Le monde juridique est cons tué de 2 grandes en tés : les sujets de droit et les objets de droit. Les sujets
de droit ou personnes juridiques sont cons tuées de toutes les en tés qui sur la scène juridique ont la
personnalité juridique, c’est-à-dire l’ap tude à acquérir des droits et à assumer des obliga ons. En face
des personnes, se trouve la catégorie des choses qui regroupent toutes les en tés qui sur la scène
juridique subissent les pouvoirs ou les préroga ves des sujets de droits. Il s’agit de toutes les en tés qui
sont possédées, appropriées, louées ou vendues.
Le droit objec f organise les rela ons qui existent entre les personnes et les choses. Classiquement, la
discipline qui régit ces rapports c’est le droit des biens. La ma ère indique les mécanismes par lesquels
les sujets de droit accèdent aux biens, font des transac ons sur des biens ou abandonnent les biens.
Ce schéma a été remis en cause en Afrique lorsqu’il s’est agi de traiter d’un bien par culier : la terre et
ses ressources. Les puissances coloniales ont introduit une discipline dérogatoire au droit des biens
appelée le droit foncier.
Le mot foncier n’est pas juridique. C’est un mot de la langue qui désigne ce qui se rapporte à la terre et à
ses ressources. Le droit foncier désigne l’ensemble des règles qui, dans un espace donné, organisent les
rapports entre les personnes et les fonds de terre. La ma ère englobe le droit foncier posi f posé par les
autorités publiques que l’on appelle le régime foncier et les règles non prises en compte par le système
posi f et qui ont voca on à s’appliquer. Il en est ainsi des règles qui se pra quent réellement et des
recommanda ons internes ou interna onales non encore intégrées dans le droit posi f.
Au mot foncier, est généralement accolé l’adjec f domanial qui rappelle que la terre est une composante
du territoire d’un État et qu’elle est placée sous la gouvernance des autorités publiques. Le droit foncier
et domanial est une discipline territorialiste (lorsque ses règles ne traversent pas le territoire : droit
foncier, droit pénal, droit administra f, droit du travail,…) parce que chaque Etat dé nit les règles de
droit foncier applicable sur son territoire. Notre for étant le Cameroun, c’est le droit foncier et domanial
camerounais qu’il faudra étudier. La ma ère a connu dans cet espace une évolu on qu’il faut repasser
avant de rechercher ses sources et annoncer le plan du cours.
L’expression sources du droit recouvre deux réalités complémentaires. Par source, on entend les
fondements, ce qui jus e la naissance . On parle de force créatrice. Leur étude relève de la théorie et de
la philosophie du droit. Par source, on entend aussi les lieux d’inscrip on des règles de droit. C’est dans
ce sens que nous allons entendre les sources du droit foncier et domanial. La ma ère foncière a des
sources interna onales et des sources internes.
A. LES SOURCES INTERNATIONALES
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Le droit foncier a des règles qui émanent des instances suprana onales et qui s’imposent aux États. Elles
sont cons tuées des conven ons interna onales ra ées par le Cameroun. Dans la catégorie on
retrouve : la déclara on universelle des droits de l’homme qui proclame le droit de propriété, le pacte
interna onal rela f aux droits économiques, sociaux et culturels qui rappelle le droit de propriété, la
charte africaine des droits de l’homme et des peuples qui rappelle le même droit, la déclara on des
Na ons unies sur les droits des peuples autochtones et la conven on 169 de l’OIT qui invite les États à
sécuriser les terres pour les peuples autochtones. Maos ce e conven on n’a pas encore été ra ée par
le Cameroun. Il est important de signaler que les principes contenus dans la plupart de ces instruments
ont fait l’objet d’une récep on par les sources internes.
Sir le plan interne, on aurait pu dis nguer les sources formelles des sources informelles. Mais l’op on du
Cameroun de supprimer les droits coutumiers sur les terres ne laisse de la place qu’aux sources
formelles. En ce e ma ère, l’analyse de l’abondante jurisprudence révèle qu’elle se contente de me re
en œuvre les solu ons législa ves et réglementaires faisant des textes les seules sources posi ves du
droit foncier camerounais. Certaines solu ons foncières sont dans les lois fores ères et minières.
De manière globale, les règles de droit foncier se trouvent dans les textes suivant : la cons tu on qui
pose les grands principes, me code civil qui fait o ce de droit commun (la loi 7625 du 14 décembre
1975 portant organisa on cadastrale, l’ordonnance 741 du 6 juillet 1974 xant le régime foncier,
l’ordonnance 742 du 6 juillet 1974 xant le régime domanial, la loi numéro 80-22 du 14 juillet 1981
portant répression des a eintes à la propriété foncière, la loi n 8509 du 4 juillet 1985 rela ve à
l’expropria on pour cause d’u lité publique, la loi 9401 du 20 janvier 1994 portant régime des forêts, de
la faune et de la pêche). Tous ces textes sont accompagnés des décrets d’applica on.
L’exploita on de ces sources met en perspec ve le contenu du droit foncier camerounais que l’on peut
organiser autour d’un tre préliminaire et trois par es : le tre préliminaire est consacré à l’objet du droit
foncier. La première par e porte à l’accès et la preuve des préroga ves sur les terres, la deuxième par e
sur la protec on des préroga ves sur les terres et la troisième sur la perte des préroga ves sur les terres.
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TITRE PRÉLIMINAIRE : L’OBJET DU DROIT FONCIER
Le mot objet n’est pas juridique. C’est un mot de la langue u lisable par toutes les disciplines. L’objet
désigne soit la ma ère, soit l’objec f poursuivi. Ce qui nous conduit à préciser la ma ère du droit foncier
et l’objec f du droit foncier.
Dans la langue courante, le foncier désigne le fonds de terre et les ma ères qui s’y ra achent. Sur la base
de ce e dé ni on, la ma ère normale du droit foncier c’est la terre et les ressources qui s’y a achent.
Mais le traitement en une seule discipline de ces di érentes ma ères serait di cile du fait de la
spéci cité des modalités de ges on des ressources. C’est pourquoi, la sugges on communément admise
est de traiter de manière séparée les ques ons de terre et les ques ons de ressources. Ainsi s’est
développé un droit de la terre aux côtés du droit pétrolier, du droit minier, du droit fores er et faunique.
Le droit foncier est donc essen ellement le droit de la terre. C’est d’ailleurs la ges on de la terre qui a
tout de suite préoccupé les puissances coloniales en Afrique. Elles ont posé des règles d’occupa on,
d’u lisa on et de ges on des terres, non pas à par r de l’observa on de la réalité sociale, mais en
important un système appliqué en Australie appelé système Torrens du nom d’un administrateur des
colonies qui a dé ni les modalités d’occupa on des terres australiennes considérées comme libres de
toute occupa on. Ce système est fondé sur la domanialité. Le système de domanialité est celui dans
lequel toutes les terres du territoire d’un État sont placées sous la puissance du gouvernement qui dé nit
les modalités d’u lisa on, de jouissance, d’exploita on, etc. Le système de domanialité a deux variantes :
le système de domanialité forte dans lequel toutes les terres sont la propriété de l’État qui peut
concéder des droits de jouissance ou de propriété limités aux popula ons. C’est le système proclamé par
les textes en RDC et en RCA. Le système de domanialité souple ou faible est celui dans lequel l’État est
simple gardien des terres et ne peut devenir propriétaire d’une por on de terre qu’en remplissant les
condi ons exigées pour tous les demandeurs. Dans ce système, les terres du territoire sont classées en
catégories ayant chacune un régime spéci que. Les grandes catégories comprennent les terres du
domaine public, les terres du domaine privé et les terres du domaine rural ou na onal. C’est ce
deuxième système que les puissances coloniales ont introduit au Cameroun et qui ont été repris par le
législateur depuis l’indépendance. Il est consacré par les ordonnances 74,1 et 74, 2 du 6 juillet 1974.
Ces ordonnances classent le territoire camerounais en 3 blocs de terres : les terres du domaine privé,
les terres du domaine public et les terres du domaine na onal.
Les terres du domaine privé sont les por ons de terre du territoire na onal sur lesquelles les personnes
physiques ou morales, publiques ou privées ont des tres de propriété reconnus et protégés par les lois
de la République. Les modalités de cons tu on et d’iden ca on de ces terres se confondent avec
l’accès et la preuve de la propriété des terres étudiés en première par e de ce cours. Ce qui nous conduit
à ne considérer que le domaine public et le domaine na onal.
Elles sont cons tuées des por ons du territoire na onal qui, du fait de leurs caractéris ques ou de leur
lieux de situa on, sont insuscep bles de droit priva f et peuvent faire l’objet d’un usage par tous. Dans la
catégorie, l’ar cle 3 de l’ordonnance 74, 2 xant le régime domanial range les terres du domaine public
mari me, les terres du domaine public uvial et les terres du domaine public terrestre.
Les terres du domaine public mari me sont cons tuées par :
- les rivages de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marées ainsi qu’une zone de 50 m à par r
de ce e limite.
- Les rives des embouchures des cours d’eau subissant l’in uence de la mer jusqu’à la limite des
plus hautes marées, ainsi qu’une zone de 20 m à par r de ce e limite.
- Le sol et le sous-sol de la mer territoriale.
Les terres du domaine public uvial sont cons tuées :
- Des lits des cours d’eau navigables ou o ables dans les limites déterminées par les plus hautes
eaux, ainsi qu’une zone de 25 m à par r de ce e limite.
- Des lits des cours d’eau non-navigables ni o ables dans les limites déterminées par la hauteur
des eaux coulant à plein bord.
- Des lits des lacs des étangs naturels et des lagunes dans les limites déterminées par la hauteur
des plus hautes eaux.
Les terres du domaine public terrestre sont cons tuées par les marécages à l’excep on des planta ons
aménagées.
À côté du domaine public naturel, l’ordonnance indique les terres d domaine public ar ciel.
Droit spécial dérogatoire au droit des biens ,il a pour objec f la détermina on des régimes des
préroga ves des personnes sur les terres du territoire.
Les préroga ves sont les intérêts protégés que le droit accorde et sauvegarde au pro t des sujets sur les
biens. Dans la catégorie des préroga ves, on retrouve les libertés (préroga ves exercées sans
condi ons) les pouvoirs (préroga ves exercées pour l’intérêt général) et les droits subjec fs
(préroga ves exercées pour un intérêt privé et dans les condi ons prévues par la loi).
PARAGRAPHE 1 : LES DROITS SUBJECTIFS DE DROIT SIR LES TERRES DU TERRITOIRE NATIONAL
Ils sont cons tués de préroga ves reconnus à ceux qui remplissent les condi ons xées par le droit
objec f. Les textes camerounais reconnaissent aussi bien à l’Etat qu’aux autres personnes des droits
subjec fs dépendant des catégories de terre. Sur les terres du domaine privé, les personnes physiques ou
morales qui en remplissent les condi ons ont soit la propriété, soit la jouissance, soit l’usage. Pour avoir
la propriété, il faut remplir la condi on majeure qui est l’obten on du tre foncier. Pour avoir la
jouissance et l’usage, il faut remplir les condi ons posées par le respect des droits du propriétaire c’est-à-
dire être autorisé par le propriétaire.
Sur les terres du domaine public et du domaine na onal, le droit foncier camerounais ne reconnait que
l’usage et la jouissance. Car le domaine na onal et le domaine public n’appartenant à personne ne
peuvent faire l’objet de disposi ons.
Le droit de jouissance sur les terres aux Cameroun est reconnu aux personnes par di érents textes aussi
bien sur le domaine public que sur le domaine na onal. Sur le domaine public, l’ar cle 7 de l’ordonnance
74, 2 du 6 juillet 1974 xant le régimes domanial dispose : « Les propriétaires et les occupants de bonne
foi qui ennent sur les dépendances du domaine public des droits antérieurs à l’entrée en vigueur de
l’ordonnance ne peuvent être dépossédés que si l’intérêt général l’exige ». Ce texte permet à ce e
catégorie de personnes de con nuer à béné cier d’un droit de jouissance parce que le classement de
leur terre dans le domaine public leur a fait perdre le droit de disposer.
Le texte qui reconnait le droit de jouissance aux personnes sur les terres du domaine na onal est l’ar cle
17 de l’ordonnance 74, 1 du 6 juillet 1974 xant le régime foncier qui dispose : « Les dépendances du
domaine na onal sont a ribuées par voie de concession, bail ou a ecta on dans les condi ons
déterminées par décret. Toutefois, les collec vités coutumières, leurs membres ou toute personne de
na onalité camerounaise qui à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance occupent ou
exploitent paisiblement les dépendances de première catégorie prévue à l’ar cle 15 con nueront à les
occuper et à les exploiter. Ils pourront, sur leur demande, obtenir des tres de propriété ». Ce texte
permet à tout occupant du domaine na onal qui l’a mis en valeur avant 1974 de revendiquer un droit de
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jouissance qu’il peut transformer directement en propriété. Ce droit n’est pas reconnu à ceux qui ont mis
en valeur la terre après 1974.
PARAGRAPHE 2 : LES DROITS SUBJECTIFS DE FAIT SUR LES TERRES DU TERRITOIRE : LA POSSESSION
Ce sont les préroga ves qui ne découlent pas du respect des condi ons légales. Ils résultent d’une
situa on de fait qui ne correspond pas obligatoirement à la réalité légale. Ils sont la conséquence de la
consécra on de la possession en droit camerounais.
Sur les terres du territoire, les personnes et communautés peuvent avoir la possession que le droit
posi f consacre et protège dans l’intérêt de la paix sociale. La possession est reconnue et protégée sur
toutes les catégories de terre du territoire. Elle peut porter sur les terres du domaine public, du domaine
na onal ou du domaine privé. Le possesseur est toute personne qui occupe une terre sans tre et se
considère comme propriétaire. Le détenteur dé ent sur autorisa on et le possesseur possède sans
autorisa on et se considère propriétaire alors que le bien appar ent à un autre. Le possesseur est
dis nct du détenteur qui occupe en vertu d’une autorisa on donnée par celui qui a des droits sur la
terre. Pour que la possession existe, il faut des éléments cons tu fs et des qualités. La possession a deux
éléments cons tu fs : le corpus et l’annulus.
Le corpus c’est la maîtrise matérielle de la chose, l’occupa on de la terre. L’annulus c’est l’inten on de se
comporter comme propriétaire même si on n’a pas de tre.
En plus des éléments cons tu fs, la possession suppose des qualités : La possession doit être publique,
paisible, non équivoque, con nue et de bonne foi. Le principal e et de la possession est qu’elle rend
propriétaire en ma ère mobilière sauf preuve que le meuble est volé ou perdu. En ma ère immobilière,
au Cameroun, elle ne rend pas jamais propriétaire. En France, oui après 20 ans avec le principe
Usucapion.
Sous d’autres cieux, la possession en ma ère immobilière rend propriétaire au bout d’un certain délai.
On parle d'usucapion. Au Cameroun, l’usucapion n’est pas admise. Pour devenir propriétaire d’un
immeuble, il fait obtenir un tre foncier. La possession ne rend propriétaire dans ce pays qu’en ma ère
mobilière. La possession est une préroga ve reconnue et protégée par le droit camerounais qui
sanc onne les a eintes à la possession. Les préroga ves que les personnes peuvent avoir sur les terres
étant précisées, la ques on suivante est celle de savoir comment accéder à ces préroga ves.
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PREMIÈRE PARTIE : L’ACCÈS ET LA PREUVE DES PRÉROGATIVES
SUR LES TERRES
Comment les personnes physiques et morales, publiques ou privées accèdent-elles aux préroga ves sur
les terres ? Et comment prouver cet accès ?
La réponse à ces ques ons est facile pour les préroga ves de fait. En e et, pour accéder à la possession,
il faut occuper avec une inten on de propriétaire. L’occupa on étant un fait juridique, sa preuve peut
être rapportée par tous les moyens. La réponse à la ques on de l’accès de préroga ves de droit sur les
terres est moins évidente puisque c’est le droit objec f qui accorde des préroga ves de droit sur les
terres. Le pouvoir sur les terres est accordé à l’État par la cons tu on, les ordonnances de 1974 et divers
autres textes. Leur octroi par ces textes est su sant pour en administrer la preuve.
Par contre, les modalités d’accès et de preuves des droits subjec fs varient selon qu’il s’agit de la
jouissance de droit ou de la propriété.
La jouissance de droit est celle reconnue aux personnes remplissant les condi ons xées par les lois et
règlements. Cet accès peut résulter du constat de l’occupa on paisible ou d’un acte juridique. Il est
possible de regrouper ces modalités d’accès en deux blocs : l’accès originaire et l’accès dérivé.
Pour que s’entame une procédure d’a ribu on des terres au Cameroun par voie de concession,
il faut procéder à l’iden ca on des terres à a ribuer. La suite aurait dû être la véri ca on de la
disponibilité des terres mais le législateur camerounais, partant de ce que la terre est supposée
libre de toute occupa on, ne se préoccupe de ce e opéra on au moment du déroulement de la
procédure. Finalement les autres opéra ons préalables sont : l’élabora on d’un projet de
développement et l’étude de son impact environnemental et social.
Elle désigne l’ac on d’iden er, de découvrir l’iden té. Appliquée aux terres, c’est la demande
qui consiste à repérer et à localiser sur le territoire na onal la por on de terre sollicitée en
concession. C’est une démarche préalable indispensable, imposée par l’ar cle 5 du décret
n76/166 du 27 avril 1976 qui dispose que : « toute demande de concession foncière doit être
accompagnée d’un croquis du terrain en 4 exemplaires. » Le croquis doit être fait par le
demandeur lui-même et démontre que l’État n’a pas dé ni les espaces suscep bles d’être mis
en concession, ce qui peut occasionner des pertes importantes de revenus puisse que les terres
sont concédées sans aucun égard pour leur valeur réelle. Une fois la terre iden ée et
matérialisée par le croquis, le demandeur doit élaborer un projet de développement et faire son
étude d’impact environnement et social.
Les concessions foncières sont a ribuées au Cameroun en vue de la mise en œuvre d’un projet
de développement clairement iden é. C’est une exigence légale qui doit être accompagnée de
l’étude d’impact environnemental et social du projet. Le législateur ne donne aucune dé ni on
de la no on de projet de développement mais en combinant les dé ni ons du mot projet qui
signi e « chose que l’on se propose de faire » et du mot développement qui signi e « ac on
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d’augmenter progressivement », il est permis de dire que le projet de développement est tout
projet qui augmente progressivement le poten el d’une région ou d’un pays en le désenclavant,
en lui procurant des revenus ou des moyens pour sor r du sous-développement. Un projet de
développement crée de la richesse, des emplois, des revenus. Il peut s’agir de l’installa on d’une
planta on, d’une usine, de la construc on d’une maison. Une fois le projet élaboré, il faut faire
son étude d’impact environnemental et social c’est-à-dire évaluer son degré d’a einte à
l’environnement et les mesures pour les corriger. Ce e exigence n’est pas dans la loi foncière. On
la retrouve dans la loi cadre rela ve à la ges on de l’environnement. (Loi N96/12 du 05 aout
1996 portant loi cadre rela ve à la ges on de l’environnement.) En possession du croquis du
terrain, du projet de développement et de son étude d’impact environnemental et social, le
demandeur peut introduire son dossier auprès de l’administra on.
La demande de concession peut être introduite par toute personne physique ou morale, quel
que soit sa na onalité, auprès du chef du service départemental du ministère charge du
domaine et des a aires foncières du lieu de situa on de la parcelle du domaine na onal
sollicité. La demande est remplie sur un formulaire spécial disponible au service départemental
du domaine. Elle doit être accompagnée des pièces suivantes :
- Le croquis du terrain en 4 exemplaires.
- La copie cer ée conforme du document d’iden té du demandeur.
- Un document authen que a estant de son existence légale lorsqu’il s’agit d’une personne
morale.
- Le programme de mis en valeur du projet de développement présenté faisant ressor r les
étapes de sa réalisa on et les ressources à mobiliser.
- Le devis es ma f et quan ta f du projet signé par un expert.
- L’étude d’impact environnemental et social.
Lorsque le dossier est complet, le délégué départemental qui l’a reçu délivre au demandeur un
récépissé de dépôt et à par r de cet instant commence la phase de traitement de la demande.
Dès délivrance du récépissé de dépôt, le chef de service départemental des domaines, du lieu de
situa on de la parcelle sollicitée, adresse des correspondances a tous les services publics locaux
intéressés par le projet pour recueillir leur avis. Lorsque tous les avis sont favorables, il transmet
le dossier pour examen à la commission consulta ve créée par l’ordonnance 74/1 et organisée
par l’ar cle 12 du décret 76/166 portant modalité de ges on du domaine na onal. Nommé par
le préfet et siégeant au niveau de l’arrondissement, la commission consulta ve comprend :
- Le sous-préfet (président).
- Un représentant du service des domaines (secrétaire).
- Un représentant du service des cadastres.
- Un représentant du service de l’urbanisme si le projet est urbain.
- Un représentant du ministre dont la compétence a un rapport avec le projet et
notamment le ministre de l’Environnement.
- Le chef du village et de deux notables du village ou de la collec vité où se trouve le
terrain.
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La commission est convoquée par son président pour examiner le dossier. La convoca on et
l’ordre du jour doivent parvenir aux membres 10 jours au moins avant la date de la réunion.
L’ordre du jour est également a ché sur les panneaux des bureaux de la préfecture et de la
sous-préfecture du lieu de situa on des terrains. Il indique la localisa on du terrain, sa super cie
approxima ve, ainsi que le projet envisagé.
Pour éme re un avis éclairé, la commission est tenue de faire une descente sur les lieux au frais
du demandeur. Pour que la commission descende, le demandeur doit payer les droits
provisoires xés sur un État délivré par le chef de service départemental du cadastre
conformément à la loi des nances; respecter les modalités de déplacement de la commission
apprêté en liaison avec le sous-préfet; payer les frais de descente ensuite acheter les bornes.
Lorsque la commission descend, elle véri e la faisabilité du projet et établit en 6 exemplaires un
procès-verbal signé de tous les membres de la commission et consignant la vie de la
commission. Un dossier technique et un dossier administra f du travail de la commission sont
confec onnés. Un cahier de charges qui xe les engagements du demandeur vis-à-vis de l’État et
des riverains est établit. Dès que tous les frais sont payés, le dossier est transmis au ministre
chargé des domaines. Il est composé du procès-verbal en 6 exemplaires, du dossier administra f
du travail de la commission; du dossier technique du travail de la commission et du cahier de
charges en 6 exemplaires signé par le demandeur et le préfet. Les concessions de moins de 50
hectares sont a ribuées par arrêté du ministre chargé des domaines. Celles de plus de 50
hectares sont a ribuées par un décret du Président de la République. L’acte de l’a ribu on est
publié dans les registres de concession à conserva on foncière. Il sert de preuve supplémentaire
du droit de jouissance sur la terre et rend la concession opposable aux ers. Il fait naitre des
droits et des obliga ons.
Ils sont indiqués par l’ar cle 7 alinéa 2 du décret 76/166 xant les modalités de ges on du
domaine na onal et sont contenus dans le cahier de charge établi lors de la descente de la
commission consulta ve. L’analyse des di érents cahiers de charges révèle que l’État à
l’obliga on de me re le terrain à la disposi on du concessionnaire et de lui garan r une
jouissance paisible. En contrepar e, il a end le respect par le concessionnaire des obliga ons
contenues dans le cahier de charge. Le concessionnaire doit payer une redevance xée par l’acte
de concession. Le montant de ce loyer n’a pas de base juridique claire. Le contenu du cahier de
charge n’est pas réglementé, il doit être négocié avec les riverains du terrain. A côté de ces
obliga ons, le concessionnaire a des droits sur la terre et sur les ressources. Sur la parcelle
concédée, le concessionnaire a un véritable droit réel de jouissance pour une durée qui ne
dépasse pas 5 ans. Il a le droit d’interdire l’accès à sa concession à toute personne. Il a le droit
selon qu’i soit de na onalité camerounaise ou étrangère, d’obtenir la transforma on de sa
concession provisoire en concession dé ni ve lui perme ant de devenir propriétaire ou en bail
emphytéo que. Les concessionnaires de na onalités étrangères ne peuvent obtenir que des
baux à la n de la concession provisoire. Le concessionnaire à le droit d’exploiter toutes les
ressources du dessus qui ne sont pas des arbres à valeur commerciale. Ces derniers ne peuvent
être exploités que grâce à une conven on avec le ministère des forêts. Par contre, le
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concessionnaire n’a aucun droit sur les ressources du sous-sol parce qu’elles appar ennent à
l’État. A cote de l’accès originaire à la jouissance légale des terres, le droit foncier camerounais
prévoit également un accès dérivé.
L’accès à un droit est dit dérivé lorsqu’il est le résultat d’un acte de transmission par un
précédent auteur. L’accès dérivé à la jouissance légale des terres au Cameroun résulte soit de
l’a ecta on, soit des baux.
Dans le langage courant, l’a ecta on c’est la des na on d’une chose à un usage déterminé.
D’après l’ar cle 2 du décret 76/167 du 27 avril 1976 xant les modalités de ges on du
domaine privé de l’État, l’a ecta on est un acte juridique par lequel l’État met à la disposi on
d’un service public, une dépendance de son domaine privé. Ce texte interdit l’a ecta on du
domaine na onal ou du domaine public. La procédure d’a ecta on est décrite par l’ar cle du
décret : « Tout service public désireux de béné cier d’un terrain domanial en fait la demande
au préfet du département où se trouve le terrain sollicité. » La demande doit comporter tous
les éléments perme ant d’apprécier le programme à réaliser. Dès récep on de la demande, le
préfet convoque une commission comprenant le représentant quali é du ministère intéressé, les
responsables départementaux des services des domaines du cadastres, de l’urbanisme, des
routes et de la santé. La commission choisie le terrain approprié. Le responsable du cadastre
établit un plan contresigné par les membres de la commission et indiquant les tenants et les
abou ssants du terrain ainsi que sa situa on géographique. Le dossier est transmis au ministre
chargé des domaines qui prépare le dossier d’a ecta on et le transmet avec ses observa ons au
Président de la République. S’il accède à la demande, le Président de la République accorde
l’a ecta on par décret et ce e a ecta on produit des e ets. L’a ecta on produit des e ets. Le
principal e et est de faire sor r temporairement le terrain du domaine privé de l’État pour le
me re à disposi on du service public intéressé. C’est un droit de jouissance qui est concédé.
Dès no ca on du décret d’a ecta on, le service public prend la possession du terrain s’il est
libre d’occupa on. En cas de déguerpissement des occupants, les frais sont à la charge du
service public. En cas de non-u lisa on du terrain dans les 3 années qui suivent l’a ecta on, sa
désa ecta on peut être prononcée par décret du Président de la République sous rapport du
ministre chargé des domaines. Le droit de jouissance des terres peut aussi provenir des baux.
P2 : Les baux.
Les baux perme ent un accès dérivé aux terres du domaines na onal et aux terres du domaines
privé.
La propriété est la préroga ve qui permet à son tulaire de faire de sa chose ce qu’il veut. Il peut
s’en servir, en rer toutes les u lités possibles, en disposer ou ne rien en faire. C’est la
préroga ve la plus complète, la plus abou e qu’une personne peut avoir sur une chose. Acquérir
la propriété d’une chose c’est en devenir propriétaire. Prouver sa propriété sur une chose c’est
établir qu’on en est propriétaire. Depuis 1974, au Cameroun, l’accès et la preuve de la propriété
se confondent parce que l’instrument d’accès à la propriété qui est le tre foncier est également
le moyen de preuve. Acquérir et prouver la propriété sur une terre c’est obtenir un tre foncier
sur celle-ci. Pour comprendre ce mécanisme original, il faut cerner la no on de tre foncier et
préciser les voies d’accès à cet instrument.
Le droit foncier camerounais prévoit 2 voies d’accès au tre foncier ou à la propriété des terres,
une voie originaire et une voie dérivée.
La voie originaire est celle qui permet à une personne de devenir propriétaire d’une chose
n’appartenant à personne. (Choses sans maitres, choses communes.) En ma ère foncière, la voie
originaire permet d’accéder aux terres sur lesquelles il n’y a pas de tre foncier. L’accès à la
propriété des terres par la voie originaire est organisé par les ordonnances 74/1 et 74/2, leurs
textes d’applica on et par la loi fores ère. Ces textes opèrent une dis nc on entre l’accès
originaire de l’État et l’accès originaire des personnes privées.
L’État u lise 2 techniques pour accéder à la propriété des terres du domaine na onal : le
classement et l’incorpora on.
A. Le classement.
Dans les textes fonciers camerounais, le classement est une technique de droit public qui
permet à l’État de devenir propriétaire d’une por on du domaine na onal de sa propre
ini a ve. L’issu de la procédure qui est purement administra ve est la délivrance d’un tre
foncier sur la por on du domaine na onal classé. La procédure de classement est régie par la loi
N94-1 du 20 janvier 1994 portant régime des forêts, de la faune et de la pêche. D’après l’ar cle
25 de ce texte, les forêts domaniales relèvent du domaine privé de l’État. Elles sont classées par
un acte réglementaire qui xe leurs limites géographiques et leurs objec fs qui sont notamment
de produc on, de recréa on, de protec on ou à buts mul ples englobant la produc on, la
protec on de l’environnement et la conserva on de la diversité du patrimoine. Cet acte
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réglementaire ouvre droit à l’établissement d’un tre foncier au nom de l’État. Sont considérées
comme forêts domaniales, les aires protégées telles que les parcs na onaux, les réserves des
faunes, les zones tampons, les sanctuaires de faune etc… Sont également considérées comme
forêts domaniales, les réserves écologiques intégrales, les forêts de produc on, les forêts de
protec on, les jardins botaniques, les sanctuaires de ore, les périmètres de reboisement. Il
ressort de ce texte que l’État peut devenir propriétaire des terres par la créa on des aires
protégées, des réserves écologiques et plus globalement par la créa on des forêts domaniales.
C’est un accès à la propriété des terres par le détour de la ressource fores ère ou faunique. C’est
une technique cri quable parce que la ressource doit être séparée de la terre et normalement
l’épuisement de la ressource devrait ramener la terre au statut antérieur. Mais ce retour est
bloqué par le tre foncier délivré au nom de l’État.
B. L’incorpora on.
On désigne ainsi le ra achement d’une chose à une autre. En ma ère foncière, c’est le
ra achement d’une por on de terre à une catégorie di érente de celle à laquelle elle était
ra achée. Prévue par l’ar cle 18 de l’ordonnance 74/1, elle permet de faire entrer dans le
domaine privé de l’État, des por ons du domaine na onal. D’après ce texte, en vue de la
réalisa on des opéra ons d’intérêt public, l’État peut classer au domaine public ou incorporer
dans son domaine privé ou celui des autres personnes morales de droit public, des por ons du
domaine na onal. L’incorpora on respecte une procédure et produit des e ets.
Elle est décrite par les ar cles 19 et suivant du décret 76/166 du 27 avril 1976 xant les
modalités de ges on du domaine na onal. La demande d’incorpora on d’une por on du
domaine na onal au domaine privé de l’État doit être adressée au ministre des domaines par les
services publics, les collec vités locales ainsi que les organismes publics autonomes qui
souhaitent réaliser des projets d’intérêt général. Elle doit compoter les indica ons suivantes :
- Le projet à réaliser.
- Sa localisa on.
- La super cie des terres sollicitées.
- La date approxima ve des démarrages des travaux.
- La jus ca on de l’existence des crédits pour le paiement des impenses que pourraient
éventuellement supporter le terrain.
Lorsque le projet est jugé per nent, le ministre chargé des domaines prend un arrêté déclarant
d’u lité publique les travaux projetés et le no e pour enquête au préfet du lieu de situa on de
l’immeuble. L’enquête est menée comme celle de l’expropria on pour cause d’u lité publique.
Lorsque ce e procédure est régulièrement suivie, un décret prononce l’incorpora on du terrain
au domaine privé de l’État de la collec vité locale ou de l’établissement public qui en a fait la
demande. L’incorpora on produit des e ets.
Les textes fonciers camerounais prévoient 2 modalités d’accès à la propriété des terres par la
voie originaire : la transforma on d’une concession provisoire en concession dé ni ve et la
transforma on de la jouissance légale en propriété ou immatricula on directe.
Ce e possibilité est ouverte par l’ar cle 9 du décret 76/166 portant modalité de ges on du
domaine na onal. D’après ce texte, à l’expira on de la durée de la concession provisoire ou
avant ce e expira on si le projet de mise en valeur est réalisé en totalité, la commission
consulta ve procède à un constat de mise en valeur des lieux et dresse un procès-verbal faisant
ressor r le montant des inves ssements réalisés. Le procès-verbal de ce constat est adressé au
préfet du département du lieu de situa on de l’immeuble qui peut selon les cas, proposer la
proroga on de la durée de la concession, l’a ribu on dé ni ve ou l’octroi d’un bail
emphytéo que. D’après l’ar cle 10 du décret, l’a ribu on dé ni ve peut être proposée pour les
concessionnaires de na onalité camerounaise qui ont mis le terrain en valeur conformément
aux prescrip ons du cahier des charges. La concession dé ni ve est a ribuée par arrêté du
ministre des domaines et des a aires foncières pour les terrains de moins de 50 hectares et par
décret du Président de la République pour les concessions de plus de 50 hectares. Seuls les
Camerounais peuvent obtenir la concession dé ni ve. Le béné ciaire d’un arrêté ou d’un décret
de concession dé ni ve a le droit de le faire enregistrer dans le registre foncier de la localité de
la situa on de l’immeuble. C’est enregistrement équivaut à la délivrance du tre foncier et
transforme sa concession dé ni ve en propriété. Il peut également devenir propriétaire par la
transforma on de la jouissance légale en propriété.
C’est un processus d’accès à la propriété des terres prévu par l’ar cle 17 alinéa 2 de
l’ordonnance 74/1 xant le régime foncier qui dispose que : « les collec vités coutumières, leurs
membres ou toutes autres personnes de na onalité camerounaise qui a la date d’entrée en
vigueur de la présente ordonnance, occupent ou exploitent paisiblement des dépendances de
la 1ère catégorie du domaine na onal con nueront à les occuper ou à les exploiter. Ils peuvent
sur leur demande y obtenir des tres de propriétés. » Ce texte pose le principe de la possibilité
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pour des occupants sans tres des terres du domaine na onal de devenir propriétaire en
remplissant des condi ons précises et en respectant une procédure.
Elles ont trait aux personnes pouvant solliciter l’immatricula on directe et aux terres sur
lesquelles elle peut être sollicitée. Rela vement aux personnes, elles doivent être de na onalité
camerounaise ce qui exclut les étrangers. Il peut s’agir d’une personne physique camerounaise
ou d’une collec vité coutumière camerounaise. Ces personnes doivent démontrées qu’elles ont
occupé et exploité les terres avant 1974 ce qui exclut toutes les personnes nées à par r de 1974.
En ce qui concerne les terres, l’immatricula on directe ne peut porter que sur les dépendances
de 1ère catégorie du domaine na onal c’est-à-dire les terres occupées et exploitées. Ce qui
signi e qu’elle n’est pas possible sur les forêts et les savanes non exploitées.
Pour avoir la propriété par immatricula on directe, il faut respecter une procédure.
Elle est décrite par le décret 76/165 du décret du 27 avril 1976 xant les condi ons d’obten on
du tre foncier, modi é en 2005. D’après ce texte, toute personne habilité à solliciter une
immatricula on directe doit cons tuer un dossier comprenant : une demande en 4 exemplaires
dont l’original est mbré indiquant ses noms et prénoms, sa lia on, son domicile, sa
profession, son régime matrimonial, sa na onalité et le nom sous lequel l’immeuble sera
immatriculé, la descrip on de l’immeuble notamment sa super cie, la nature de l’occupa on ou
de l’exploita on, l’es ma on de sa valeur, l’indica on des charges qui le grève. La demande
signée ne doit viser qu’un immeuble composé d’une seule parcelle. Si une route ou une rivière
traverse le terrain, il faut autant de demande que de parcelle séparée par la route pour la
rivière, le dossier est déposé auprès du sous-préfet du lieu de situa on de l’immeuble contre
récépissé. Le sous-préfet le transmet dans les 8 jours à la déléga on départementale des a aires
foncières. Le délégué départemental fait publier un extrait de la demande par voie d’a chage
dans les locaux du service de la sous-préfecture, de la mairie, et de la che erie du village
concerné. Sur proposi on du chef de service départemental des a aires foncières, le sous-
préfet, territorialement compétent, président de la commission consulta ve, xe par décision la
date de la descente sur le terrain de la commission consulta ve pour des constats d’exploita on
ou d’occupa on. Lorsque l’immeuble intéresse plusieurs circonscrip ons administra ves, les
commissions consulta ves concernées siègent ensemble à l’ini a ve de celle qui dé ent le
dossier. En cas d’occupa on ou d’exploita on e ec ve, la commission consulta ve fait
immédiatement procéder au bornage de l’immeuble par un géomètre assermenté du cadastre
en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant. À l’issu du
bornage, un plan et un procès-verbal sont dressés par le géomètre. Le plan est signé du
géomètre, du président de la commission consulta ve, du chef de service des a aires foncières,
du chef du village concerné et des riverains. Le délégué départemental des a aire foncières
transmet au délégué régional tout le dossier accompagné des pièces suivantes : le procès-verbal
de la commission consulta ve, 5 exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage. Le chef de
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service régional des a aires foncières inscrit le dossier dans le registre régional de suivi des
réquisi ons d’immatricula on, lui a ecte un numéro, examine la régularité des pièces produites,
établit un avis de clôture de bornage qu’il fait publier dans le bulle n des avis domaniaux et
fonciers. S’il trouve qu’il n’est pas régulier sur le plan nancier, il le transmet au délégué
départemental pour redressement. A par r du dépôt de la réquisi on d’immatricula on à la
sous-préfecture jusqu’à l’expira on d’un délai de 30 jours à compter de la publica on au bulle n
des avis domaniaux de l’avis de clôture de bornage, toute personne peut interven soit par
opposi on, soit par demande d’inscrip on des droits. L’opposi on est ouverte en cas de
contesta on sur l’auteur ou l’étendue de la mise en valeur. La demande d’inscrip on de droit est
ouverte en cas de préten on élevée sur l’existence d’un droit réel ou d’une charge suscep ble
de gurer sur le tre à établir. Les opposi ons et demandes sont formées par requête. La
requête formulée avant la séance de la commission consulta ve est adressée au sous-préfet. Les
opposi ons et les demandes d’inscrip on du droit non examinées le jour du constat
d’occupa on, sont adressées au conservateur foncier. En l’absence d’opposi on ou de demande
d’inscrip on du droit, le conservateur procède à l’immatricula on sur le livre foncier, autrement
dit à l’établissement du tre foncier. La voie originaire n’est ouverte que sur les terres sur
lesquelles il n’y a pas de tre foncier car l’accès aux terres objet de tre foncier se fait par la voie
dérivée.
La voie dérivée permet d’accéder à la propriété des terres sur lesquelles des tres fonciers
existent. Le propriétaire ayant le droit de faire de sa chose ce qu’il veut, cet accès devrait
normalement être régi par le droit commun des contrats ou des libéralités. Tenant compte de la
spéci cité de la terre, le législateur a complété les règles de droit commun par les règles
complémentaires du droit foncier en opérant une dis nc on entre les terres des personnes
privées et celles de l’État.
P1 : L’accès par la voie dérivée à la propriété des terres des personnes privées.
Cet accès est le résultat d’un acte juridique à tre onéreux ou à tre gratuit, le résultat d’une
transac on. Outre les règles de droit commun, il est régi par l’ordonnance 74/1 du 6 juillet 1974
xant le régime foncier et le décret N79/017 du 13 janvier 1979 rela f aux transac ons
immobilières privées. Ces textes imposent aux vendeurs, aux donateurs, aux acheteurs et
béné ciaires des transac ons sur les terres, plusieurs contraintes dont le non-respect est
sanc onné de nullité. Les 2 premières sont des obliga ons d’immatriculer et de passer par un
notaire. D’après l’ar cle 8 de l’ordonnance 74/1 : « les actes cons tu fs, transla fs ou ex nc fs
des droits réels immobiliers doivent à peine de nullité être établis à la forme notariée. » Ce
texte signi e qu’aucune transac on sur un immeuble n’est valable si elle n’est passée par devant
le notaire. L’alinéa 2 ajoute : « sont également nuls de plein droit, les cessions et loca ons des
terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom du vendeur ou du bailleur. » le décret
impose également à tous les vendeurs d’immeuble, une obliga on de morcellement c’est-à-dire
le découpage du terrain en lots viabilisés.
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P2 : L’accès par la voie dérivée à la propriété des terres du domaine privé de l’État.
Cet accès est régi par le décret N76/167 du 2 avril 1976 xant les modalités de ges on du
domaine privé de l’État. Ce texte assoupli les condi ons de cession des terrains appartenant à
l’État par rapport à celles imposées aux par culiers. Il permet à l’État de céder à tre gratuit ou
à tre onéreux des dépendances de son domaine privé aux personnes morales de droit public.
La demande de cession est adressée au préfet du département ou l’immeuble est situé. Elle doit
préciser le but assigné à la parcelle demandée et recueillir au préalable l’avis du service
compétent de l’urbanisme. La cession est prononcée par décret. L’État peut également changer
un de ces immeubles contre celui d’un par culier. Le préfet est également au cœur de la
procédure et les immeubles sont préalablement évalués. S’il y’a une soulte, elle doit être payée
par celui qui a un immeuble de moindre valeur. L’État peut également vendre un terrain de son
domaine privé aux personnes morales de droit privé. La vente peut se faire de gré à gré ou par
adjudica on. La vente par adjudica on se fait par une commission présidée par le préfet. La
vente de gré à gré se fait par le préfet après autorisa on du ministre chargé des domaines et des
a aires foncières. Les préroga ves sur les terres sont tellement importantes que le droit foncier
a construit un régime de protec on.
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DEUXIEME PARTIE : LA PROTECTION DES PREROGATIVES SUR LES
TERRES.
La ques on des préroga ves sur les terres est cons tuée de l’ensemble des moyens des nés à
les défendre, à assurer leur intégrité, leur sécurité. Le droit foncier camerounais a construit un
régime de protec on sur la base d’une dis nc on entre la jouissance et la propriété.
Le droit de jouissance des terres est suscep ble de menaces en provenance de l’État, des
propriétaires et des ers. Pour assurer la protec on des tulaires des droits de jouissance, le
droit foncier camerounais fait une combinaison ar culant droit pénal, droit civil et droit foncier.
Il organise la protec on non juridic onnelle et la protec on juridic onnelle.
C’est celle qui est organisée en dehors des tribunaux. Elle est construite autour de la préven on
des a eintes au droit de jouissance et du règlement des contesta ons portant sur le droit de
jouissance sur les terres sen es.
P1 : La préven on des a eintes aux droits des tulaires des tres de jouissances.
Les tres de jouissance en ma ère foncière sont : l’arrêté ou le décret de concession provisoire;
le contrat de bail ou de bail emphytéo que. Le mécanisme de préven on des a eintes à ces
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droits a été ins tué par le décret N2015/3580 du 11 aout 2015. Il est cons tué par l’informa on
du public. Elle renseigne sur l’existence du droit a n qu’il ne soit plus ignoré par le public.
Pendant longtemps, l’informa on du public sur l’existence des tres de jouissance s’est faite par
la publica on du décret ou de l’arrêté d’octroi de la concession. Ce e modalité a été jugée
insu sante parce qu’elle ne perme ait pas d’éviter les chevauchements sur les tres. Le décret
2015/3580 xant les modalités d’enregistrement et de régime de garan e et sûreté
applicables aux concessions et aux baux domaniaux a renforcé le processus en ins tuant dans
les conserva ons foncières des registres spéciaux des nés à l’enregistrement des concessions et
des baux. Ce e publicité permet de les rendre opposables aux ers et d’informer le grand
public.
P2 : Le règlement de contesta on des droits de jouissance sur les terres sans tres.
Les tulaires des tres de jouissance ne sont pas à l’abri de la contesta on de leurs droits. La
contesta on peut être paisible ou violente. Lorsqu’elle est violente, la protec on peut se faire
par la voie pénale à travers l’ac on en trouble de jouissance. Mais le tulaire du droit, au lieu de
saisir le juge pénal, peut choisir la voie non répressive. Ce e voie a été par la loi 74/1 xant le
régime foncier qui a re ré la compétence aux juridic ons pour l’a ribuer à la commission
consulta ve. D’après l’ar cle 5 alinéa 3, relève de la compétence des commissions consulta ves
les règlements des li ges portant sur la contesta on d’un droit sur les terrains non immatriculés.
A côté de ce e protec on non juridic onnelle, le droit camerounais a prévu une protec on
juridic onnelle.
C’est celle qui mobilise les juridic ons. Même si elle assure une préven on par la dissuasion, elle
est construite autour du souci de sanc on des auteurs des a eintes aux droits de jouissance à
par r d’un régime juridique qui ne ent aucun compte de l’origine du droit. Ce régime ar cule
des sanc ons pénales et civiles.
Au plan pénal, l’ar cle 239 du code pénal in tulé « trouble de jouissance » dispose : « est puni
d’un emprisonnement de 15 jours à un an celui qui dans des condi ons suscep bles de pouvoir
troubler la paix publique, pénètre sur les terres paisiblement occupées par autrui même si elles
lui appar ennent. » Ce texte protège tout tulaire d’un droit de jouissance sur la terre sans se
préoccuper de savoir s’il avait ou non le droit de se trouver sur l’espace au moment où le
perturbateur porte a einte à son droit.
Au plan civil, le tulaire d’un droit de jouissance peut obtenir du juge l’expulsion de l’auteur de
la viola on de son droit ou la cessa on du trouble qu’il lui cause. Il mobilisera à cet e et les
ac ons possessoires (la complainte, la réintégrande, dénoncia on du nouvel œuvre).
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CHAPITRE 2 : LA PROTECTION DE LA PROPRIÉTÉS DES TERRES :
LES ACTIONS POSSESSOIRES.
Pour protéger le tre foncier, instrument créateur de la propriété foncière, le législateur a posé
le principe de non-contesta on du tre foncier assor de limites strictes.
Il se déduit des caractères du tre foncier et des sanc ons du dol en immatricula on.
Ils sont énoncés par l’ar cle 1er alinéa 2 du décret 76/165 xant les condi ons d’obten on du
tre foncier qui dispose : « sous réserve des disposi ons des ar cles 2 alinéa 3 et 24 du présent
décret, le tre foncier est ina aquable, intangible, dé ni f. »
Le caractère ina aquable du tre foncier signi e que l’inscrip on d’un droit dans un livre
foncier ne saurait faire l’objet de contesta on devant une quelconque autorité ou devant un
juge.
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Les caractères intangible et dé ni f du tre foncier expriment tous deux l’idée selon laquelle un
tre foncier établi ne peut faire l’objet de modi ca ons ni dans la forme, ni dans le contenu.
Ces caractères rent les conséquences du processus d’établissement du tre foncier qui est
soumis à plusieurs ltres de véri ca ons pour éviter ou limiter les erreurs. Outre les caractères,
le tre foncier est protégé par la sanc on du dol en immatricula on.
Pour empêcher la contesta on du tre foncier, le législateur camerounais a créé une curieuse
ac on in tulé « ac on en responsabilité pour dol ». D’après l’ar cle 2 du décret 76/165 :
« toute personne dont les droits ont été lésés par suite d’une immatricula on n’a pas de
recours sur l’immeuble mais seulement en cas de dol, une ac on personnelle en dommages et
intérêts contre l’auteur du dol. » D’après ce texte, la vic me d’une immatricula on frauduleuse
du terrain qu’elle a mise en valeur n’a aucun recours pour récupérer son immeuble des mains de
l’usurpateur. Il est irrecevable à contester le tre foncier qui lui a été délivré. Il ne peut exercer
une ac on en dommages et intérêts pour dol or en droit civil, le dol est normalement un vice de
consentement cause de nullité. En outre il doit diriger son ac on uniquement contre l’auteur du
dol et non contre l’administra on qui a contribué à la fraude, ce qui est un non-sens juridique.
Pour s’assurer que le tre foncier ne va pas être facilement a aqué, le législateur camerounais a
lui-même prévu quelques limites au principe de non-contesta on du tre foncier.
Bien qu’a rmant les caractères intangibles, ina aquables et dé ni f du tre foncier, le décret
76/165 modi é en 2005 prévoit des cas de contesta on par la voie administra ve et par la voie
juridic onnelle du tre foncier.
Lorsque des erreurs ont été commise dans le tre de propriété ou dans les inscrip ons, les
par es intéressées peuvent en demander la rec ca on. La rec ca on peut être faite d’o ce
par le conservateur ou sur autorisa on du premier ministre. Le conservateur rec e d’o ce et
sous sa responsabilité, les irrégularités provenant de son fait ou du fait de l’un de ses
prédécesseurs. Une telle rec ca on n’est possible que si elle ne porte pas a einte aux droits
des ers. Lorsque la rec ca on porte a einte aux droits des ers, elle doit être autorisée par
décret du premier ministre. Le décret ordonnant la rec ca on précise les modalités de
préserva on des droits des ers.
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2. Le retrait du tre foncier.
Il est prévu par l’ar cle 2 alinéa 3 du décret qui dispose que : « le ministre des a aires foncières
peut en cas de fautes de l’administra on résultant notamment d’une irrégularité commise au
cours de la procédure d’obten on du tre foncier et au vu des actes authen ques produits
procéder au retrait du tre foncier irrégulièrement délivré. » Le retrait entraine muta on du
tre au nom du propriétaire ini al s’il portait sur un immeuble immatriculé. S’il portait sur un
immeuble non immatriculé, il entraine son retour au domaine na onal.
Elle est prévue par l’ar cle 2 alinéa 6 et 7 du décret 76/165. Le tre foncier est nul d’ordre public
dans les cas suivants :
- Lorsque plusieurs tres sont délivrés sur le même terrain.
- Lorsque le tre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d’une quelconque procédure.
- Lorsque le tre foncier est établi en par e ou en totalité sur une dépendance du
domaine public.
- Lorsque le tre foncier est établi en par e ou en totalité sur une parcelle du domaine
privé de l’État.
D’après l’alinéa 7, la nullité est constatée par un arrêté du ministre chargé des a aires foncières.
Ce e nullité administra ve est une curiosité juridique parce que la nullité est une sanc on et
une personne ne peut s’autosanc onner. De même, certaines hypothèses sont inconcevables
compte tenu de la dé ni on du tre foncier. la terminologie adéquate est le retrait.
Le législateur a réduit les poten els recours pour la contesta on du tre foncier au seul cas de
dol en immatricula on. Une telle limita on n’a jamais empêché la contesta on du tre foncier
puisqu’il reste un acte administra f et tout acte administra f est suscep ble de contesta on
devant le juge administra f. Le conten eux de la contesta on du tre foncier devant le juge
administra f est l’un des plus abondants au Cameroun ce qui transforme les caractères du tre
foncier énoncé par le décret de 1976 en vœux ne pouvant être exaucés. A côté du principe de
non-contesta on du tre foncier, le droit foncier camerounais u lise l’évic on des occupants
pour protéger la propriété foncière.
Les occupants sont des personnes qui se trouvent sur un terrain sans aucun tre. Pour protéger
le propriétaire du terrain, le législateur organise l’évic on des occupants en dis nguant les
occupants sans juste tre des occupants avec juste tre.
Les possesseurs des terres sont des personnes qui occupent ou exploitent les terres sans aucun
tre de propriété ou de jouissance. Pour protéger le droit de propriété sur les terres ou plus
simplement les préroga ves des détenteurs des tres fonciers face à des tels occupants, la loi
N80-22 du 14 juillet 1980 portant la répression des a eintes à la propriété foncière et
domaniale a mis en place un système original d’évic on sanc on qui a pour objec f la
puni on de l’occupant considéré comme coupable de viola on d’une valeur sociale protégée.
D’après l’ar cle 2 de ce texte : « sont passibles d’une amende de 50 milles à 200 milles et d’un
emprisonnement de 2 mois à 3 ans ou l’une de ces 2 peines seulement ceux qui se
main ennent sur un terrain sans autorisa on préalable du propriétaire. » L’ar cle 3 ajoute : «
dans les cas visés à l’ar cle 2 alinéa a ci-dessus, la juridic on compétente ordonne le
déguerpissement immédiat à ces propres frais. » En outre la mise en valeur réalisée sur ledit
terrain sous forme de planta on, de construc on ou d’ouvrage de quelque nature que ce soit est
acquise de plein droit au propriétaire sans aucune indemnité pour l’occupant. Si le propriétaire
du fond exige la suppression des construc ons, planta ons et ouvrages, celle-ci est exécutée au
frais de l’occupant et sans aucune indemnité pour ce dernier qui peut en outre être condamné à
des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fond.
L’originalité de ce texte est la volonté de construire un régime de protec on de la propriété
foncière détaché du droit commun des biens. L’autre mécanisme de protec on non envisagé par
la loi de 80 c’est l’évic on des propriétaires qui empiètent sur les terrains voisins.
L’évic on des propriétaires qui empiètent sur les terrains voisins sont des tulaires des tres
fonciers qui de manière consciente ou non édi e les construc ons sur les terrains des voisins
sans leur consentement. Ils sont occupants sans tre sur les por ons de terrain sur lesquelles
débordent leur construc on et ouvrage. La ques on est de savoir quel sort réservé à de tel
occupant? La loi de 80 ne propose aucune réponse, le code civil non plus. Se fondant sur l’ar cle
545 du code civil, d’après lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour
cause d’u lité publique, la jurisprudence a décidé que tout empiètement sur le terrain voisin,
quelque minime soit-il, entraine la destruc on de la par e qui empiète. L’empiètement est une
a einte au droit de propriété qu’il faut sanc onner. Si la loi de 80 et la jurisprudence règlent le
sort des occupants sans juste tre, c’est le code civil qui organise le processus d’évic on des
occupants avec juste tre.
La perte des préroga ves sur les terres peut résulter de la mise en œuvre, être volontaire ou
forcée. Le propriétaire peut abandonner sa chose, transférer sa terre à qui il veut; il y’a perte
volontaire dont le régime est organisé par le droit des biens. Par contre le régime de la perte
forcée relève du droit foncier. On dis ngue la perte de la propriété appelée expropria on de la
perte de l’usage et de la jouissance appelé déguerpissement.
CHAPITRE 1 : L’EXPROPRIATION.
L’expropria on est l’opéra on juridique consistant à faire perdre à un propriétaire son droit. En
ma ère foncière, c’est l’opéra on qui fait perdre au tulaire d’un tre foncier ses préroga ves
sur la terre. Le régime de la perte de la propriété des terres au Cameroun est xé par la loi
N85/09 du 4 juillet 1985 rela ve à l’expropria on pour cause d’u lité publique et aux
modalités d’indemnisa on et par le décret N87/1872 du 5 décembre 1987 portant applica on
de la loi N85/09. D’après l’ar cle 1er de la loi, pour la réalisa on des objec fs d’intérêt général,
l’État peut recourir à la procédure d’expropria on pour cause d’u lité publique. L’expropria on
pour cause d’u lité publique a ecte uniquement la propriété privée telle quelle est reconnue
par les lois et règlements. Ce texte organise la perte par les propriétaires de leur terre mais une
telle perte ne peut être occasionnée que par l’État et être jus ée par l’intérêt général. Cela
signi e que l’État ne peut pas exproprier pour accroitre son domaine privé, il ne peut le faire
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que pour un mo f d’intérêt général et il doit indemniser le propriétaire. En plus de ces
condi ons, le régime d’expropria on pour cause d’u lité publique s’ar cule autour de la
procédure et des e ets.
Elle est décrite par le décret 18/92 du 16 décembre 1987. Ce e procédure peut être engagée
directement ou être précédée d’une phase préalable obligatoire de négocia on avec les
propriétaires. Avant d’envisager l’expropria on, les collec vités publiques locales, les
établissements publics, les concessionnaires de service public et les sociétés d’État qui
souhaitent réaliser des travaux d’Intérêt général doivent au préalable négocier avec les
propriétaires et les ayant droit conformément au droit commun des transac ons immobilières.
Si les négocia ons abou ssent, les personnes morales concernées doivent se conformer aux
règles de droit commun d’acquisi on des terrains. En cas de désaccord, les résultats des
négocia ons sont soumis à l’arbitrage du ministre chargé des domaines. En cas d’arbitrage
infructueux, les personnes morales concernées ont alors le droit de recourir à la procédure
d’expropria on pour cause d’u lité publique. Le préalable des négocia ons n’est pas imposé au
service public c’est-à-dire aux en tés publiques qui n’ont pas d’autonomie nancière. Elles ont le
droit de recourir directement à la procédure d’expropria on pour cause d’u lité publique. Elle
comporte 2 phases : la phase d’obten on de la déclara on de cause d’u lité publique, et la
phase d’enquête et de décision.
D’après les ar cles 2 et suivant du décret, tout service public ou établissement public qui désire
entreprendre une opéra on d’u lité publique doit saisir le ministre des domaines d’un dossier
préliminaire en 2 exemplaires comprenant : une demande assor e d’une note explica ve
indiquant l'objet d'opéra on, une che dégageant les caractéris ques principales des
équipements à réaliser précisant notamment la super cie approxima ve du terrain,
l’apprécia on sommaire du coût du projet y compris les frais d’indemnisa on, la date
approxima ve de démarrage des travaux, la disponibilité des crédits d’indemnisa on.
Dès récep on du dossier, le ministre des domaines apprécie le bien fondé du projet et de ces
jus ca fs. Lorsqu’il juge le projet d’u lité publique, le ministre prend un arrêté déclarant
l’u lité publique des travaux projetés et dé nit le niveau de compétence de la commission
chargée de l’enquête d’expropria on. Ce e commission est appelée commission de constat et
d’évalua on. Il en existe une au niveau départemental, un au niveau régional et une au niveau
na onal. La commission constate et évalue le terrain et les biens qui s’y trouvent. L’arrêté de
déclara on d’u lité publique est suspensif de toute transac on, de toute mise en valeur et de
toute délivrance du permis de construire sur le terrain. D’après l’ar cle 13 du décret, l’arrêté a
une durée de validité de 2 ans à compter de la date de sa no ca on au service ou organisme
béné ciaire. Il devient caduc à l’expira on de ce délai s’il n’est pas suivi d’expropria on e ec ve.
Toutefois sa durée peut être prolongée une seule fois et pour un an. L’arrêté déclenche la phase
d’enquête et de décision.
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P2 : La phase d’enquête et de décision.
Dès récep on de l’arrêté déclarant les travaux d’intérêt public, le président de la commission de
constat et d’évalua on le no e au préfet et aux magistrats municipaux de la localité concernée.
Le préfet l’a che à la préfecture, au service des domaines, à la mairie, à la sous-préfecture et à
la che erie du lieu de situa on du terrain. Les popula ons concernées sont informées 30 jours à
l’avance du jour et de l’heure de l’enquête par convoca on adressée au chef, aux notables et par
a chage à la préfecture, au service des domaines, à la mairie et à la sous-préfecture. L’enquête
est menée dans toutes ses phases en présence des propriétaires du fond et des notables du lieu.
À la n de l’enquête, la commission de constat et d’évalua on produit :
- Un procès-verbal d’enquête.
- Un procès-verbal de bornage.
- Un état d’exper se des cultures.
- Un état d’exper se des construc ons et points de mise en valeur.
Sur le domaine na onal, les popula ons et les personnes ont un droit de jouissance légal même
en l’absence de tres. Ce sont les possesseurs, ce sont les occupants avant 74. Elles perdent ces
préroga ves à la suite de l’opéra on de déguerpissement qui obéit à une procédure et produit
des e ets.
P1 : La procédure.
Elle est xée par le décret 76/166 rela f aux modalités de ges on du domaine na onal. D’après
ce texte, les services publics, les collec vités locales, les établissements publics autonomes qui
sollicitent des dépendances du domaine na onal pour des projets d’intérêt général doivent
adressés leur demande au ministre chargé des domaines. La demande doit comporter des
indica ons sur:
- Le projet à réaliser.
- Sa localisa on.
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- La super cie du terrain demandé.
- La date approxima ve de démarrage des travaux.
- La jus ca on et existence des crédits pour le paiement des impenses que pourraient
e1ventuellement supporter le terrain.
Le ministre des domaines prend un arrêté déclarant d’u lité publique les travaux à réaliser, et le
no e pour enquête au préfet du lieu de situa on de l’immeuble. L’enquête est menée dans les
formes qu’en ma ère d’expropria on pour cause d’u lité publique. À l’issu de l’enquête, le
dossier est transmis au ministre des domaines qui prépare le décret de déguerpissement. Le
décret produit des e ets.
P2 : les e ets.
Son principal e et est de faire perdre aux personnes leur droit d’usage et de jouissance sur les
terres qu’elles occupaient. Mais ce e perte est compensée. Les modalités d’indemnisa on sont
précisées par le décret N2003/318/DM du 25 février 2003 xant les tarifs des indemnités à
allouer au propriétaire vic me de destruc on pour cause d’u lité publique. Ce texte ne
compense pas la perte de terrain. La compensa on porte uniquement sur les construc ons, les
cultures et autres réalisa ons. Le terrain n’est pas compensé parce qu’il est considéré comme ne
leur appartenant pas. Dans tous les cas, des indemnités sont prévues alors qu’elles n’existent pas
pour le déguerpissement sanc on.
Le déguerpissement sanc on est la puni on qui frappe toute personne qui exploite ou se
main ent sur un terrain sans autorisa on préalable du propriétaire ou qui en viola on de la
législa on en vigueur, exploite ou se main ent sur une parcelle du domaine privé de l’État ou
sur une dépendance du domaine public. Comme tout déguerpissement, il obéit à une
procédure. La procédure est fonc on des catégories de terres. Pour les terres objet de tre
foncier, la procédure est essen ellement juridic onnelle. Les propriétaires n’ayant pas la
puissance publique doivent saisir le juge pour qu’il ordonne le déguerpissement des occupants
sur leur terrain. Ils peuvent saisir le juge pénal conformément à la loi de 1980 ou le juge civil.
Pour les terres propriétés de l’État, ou les terres du domaine public, la procédure est
administra ve. Le préfet adresse une mise en demeure de libérer aux occupants. 30 jours après
la mise en demeure non suivie des faits, il ordonne la démoli on des réalisa ons en faisant
recours aux besoins à la force publique.
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