Université A M , Bejaia , Département d'architecture

Module :Théorie de projet

Semestre 04/2ème année LMD / année : 2021‐2022
Chargé de cours : Mr Kezzar Med Akli

Cours N˚ 05 : L’habitat en Algérie de 1962 à nos

jours : Politiques et produits et typologie
(2eme partie)
Plan de cours
 Introduction :

Dans la première partie de ce cours, nous avons abordé les premières prémices de la
politique de l’habitat de l’Algérie indépendante qui a commencé à assoir ses
moyens à partir de la fin de la décennie 1970-1980. Dans cette deuxième partie,
nous allons expliquer son l’évolution que ce soit sur le plan de moyens financiers ou
techniques et matériaux de construction adoptés.
1- Les indicateurs d’une crise de logement

la vétusté et l’exiguïté du parc logement

des TOL et TOP élevés

des logements sans les éléments du confort

à savoir : le raccordement à l’électricité, l’eau
courante, l’eau chaude sanitaire, le tout-
l’égout..etc
1- Les indicateurs d’une crise de logement (suite)

D’après (Mouaziz-Bouchentouf ,2018) La crise de logement en Algérie remonte aux

années 1930 et ce déficit n’est toujours pas résorbée jusqu’à aujourd’hui car la population
croît plus vite que le rythme de construction de nouveaux logements. Parallèlement à
cela, il y a le vieillissement du bâti faute d’entretien et à cause aussi de la sur-occupation.
D’après la même source, en 1979, le ministère de l’habitat estime
que 850 000 logements datent d’avant 1945, 280 000 sont construits entre 1945 et
1966 et 308 000 de 1966 à 1977.
2- La place de financement dans une politique de l’habitat :
2- La place de financement dans une politique de l’habitat :

Le financement du logement est une obligation pour chaque pays qui doit prendre en charge les
besoins en logements des populations les plus fragiles : les pauvres mais aussi les
couches moyennes (les fonctionnaires, les enseignants, les salariés du privé…). Chaque
Etat établit la ou les formules du financement destinées aux couches de la population
différenciées par les revenus. Le financement sert à réserver l’argent nécessaire à l’achat des
terrains et à la construction des logements en vue de les louer ou de les revendre aux
bénéficiaires qui ne sont pas en mesure de le faire eux-mêmes de leurs propres moyens. Les
bénéficiaires remboursent l’Etat en s’acquittant d’un loyer ou en procédant au paiement de
leurs logements sur une longue durée (Mouaziz-Bouchentouf ,2018).
3- Le financement du logement dans la politique de l’habitat Algérienne :

De l’indépendance à nos jour le financement du logement a pris des formes ou des

formules diverses, leurs diversification les trois dernières décennies visent à couvrir
l’ensemble des catégories socio-professionnelles qui compose la société algérienne.
3-1 Modalités de financement du logement du lendemain de l’indépendance au 1978

Au lendemain de l’indépendance, de nombreux chantiers de réalisation de logements se sont retrouvés

à l’arrêt du fait du blocage de leur financement

Un protocole d’accord algéro-

français a été signé pour assurer le financement du Trésor français pour le compte de l’Etat
algérien qui est tenu de rembourser sur un délai de 40 ans avec un taux d’intérêt annuel de 1%.

1965, un nouvel accord met fin à ce protocole, c’est le Trésor algérien qui prend en charge le
financement des logements particulièrement pour le plan triennal (1967-1969). Le délai de
remboursement maximal est de 30 ans et un taux d’intérêt annuel de 1%.

A partir des années 1970, c’est la CNEP (La Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance ) qui
est associée au financement des programmes de logements dont les promoteurs sont des
organismes publics.
3-1 Modalités de financement du logement du lendemain de l’indépendance au 1978 (suite)

La CNEP est spécialisée, depuis sa création le 10 août 1964, dans la collecte de l’épargne.
Elle octroie des crédits immobiliers aux particuliers et aide au le financement des promoteurs publics et privés.
Durant les années 1970, le logement était financé à 50 % par la CNEP (durée de remboursement 20 ans, taux
d’intérêt 4,75 %) et à 50 % du prix par le Trésor (durée de remboursement 30 ans, taux d’intérêt 1%). Ces
modalités de financement ont engendré des loyers élevés et de nouvelles modifications sont introduites en
réduisant la part financé par la CNEP à 25 % et en augmentant celle du Trésor à 75 % avec les mêmes
conditions sauf que la durée de remboursement du Trésor est de 40 ans au lieu de 30 ans. (Mouaziz-Bouchentouf
,2018).
 3-2 Modalités de financement du logement à partir de 1979 jusqu’au 1991

Vu que l’habitat a capté l’attention des pouvoirs publics suite à la situation alarmante révélé par le recensement de 1977.
En 1974 est créé l’OPGI , Les formules de financement selon les situations sont les suivantes :

Logements réalisés par des organismes publics de promotion tels les OPGI ; le
Trésor public finance la réalisation du logements avec un délai de
remboursement de 40 ans et un taux d’intérêt de 1%. Si ces logements
destinés à la location (les loyers remboursent le Trésor), s’ils sont destinés à la
vente, le bénéficiaire contracte un prêt CNEP qui rembourse le Trésor.

Logement individuel auto-construit et les logements construits au sein d’une

coopérative immobilière : 80 % au maximum du coût de la construction est financé
par un prêt CNEP (durée de remboursement inférieure à 25ans et le taux
d’intérêt entre (3 à 4 %). Ce prêt est consenti à condition de respecter les
conditions cité ci-dessus.
 3-2 Modalités de financement du logement à partir de 1979 jusqu’au 1991 (suite)

Conditions pour être un bénéficiaire d’un prêt CNEP dans le cadre d’une coopératives immobilière ou pour
construire une maison individuelle ,

- Avoir un titre de propriété d’un terrain constructible,

- Avoir un permis de construire,

- Avoir un carnet d’épargne,

- Il ne faut pas être déjà propriétaire d’un logement.

 3-3 Modalité de financement des logements ruraux :

Le financement des logements des villages socialistes est consenti totalement

sur concours définitif de l’Etat. Les attributaires sont utilisateurs à titre gratuit, ils
ne paient pas de loyers mais les charges uniquement (eau, électricité, gaz ...etc).
Depuis la cession des biens de l’Etat en 1981, ces attributaires ont la possibilité
d’acheter les logement qu’ils occupent dans les mêmes conditions que le reste du
patrimoine public.
 3-3 Modalité de financement des logements ruraux ( suite)

Pour l’auto-construction qui désigne la construction d’un logement, par le propriétaire

d’un terrain constructible justifié par un acte de propriété. L’Etat attribue à titre définitif
(sans remboursement) une somme de 15 000 à 17 000 DA (avant 1980). Enfin dans le cadre
de la résorption de l’habitat précaire et de la restructuration et l’extension des villages
existants, le financement du logement se fait sur concours définitif de l’Etat. Tous ces
avantages sont consentis pour fixer les ruraux dans leurs régions (Mouaziz-Bouchentouf
,2018).
 3-4 Les formules de financement de l’habitat en Algérie depuis 1991

Les formules de
financement de l’habitat
à partir de 1991

A-Le logement c- Le Logement e-Le logement

b- Le Logement Promotionnel
socio-participatif promotionnel
Public Locatif Aidé (LPA) d- Le logement
LSP public LPP
(LPL) rural
(2 fois à 6 fois le (2 fois à 6 fois le ((entre 6 fois le
(moins de 24 SNMG) Au moins1fois à 6
SNMG) SNMG par mois
000 DA en 2017) fois le SNMG)
(4 fois à 6 fois le (108.000 DA) et
SNMG) 12 fois le SNMG,
soit 216.000 DA)

SNMG: le salaire national minimum garanti

 c- Le Logement Promotionnel Aidé (LPA) :

Il remplace le LSP en 2011. Le logement promotionnel aidé est un logement neuf réalisé
par un promoteur immobilier conformément à des spécifications techniques et des conditions financières
définies. Il est destiné à des postulants éligibles à l’aide de l’Etat. Ce segment s’adresse à des
postulants à revenus moyens ; l’accès à ce type de logement est réalisé selon un montage financier qui tient
compte d’un apport personnel, d’un crédit bonifié (1%) et d’une aide frontale directe. Les niveaux de
l’aide frontale octroyée par l’Etat pour l’acquisition d’un LPA est 700 000 Da lorsque si le revenu est
supérieur à une (1) fois le SNMG et inférieur ou égal à quatre (04) fois le SNMG. L’aide est 400 000 Da
lorsque le revenu est supérieur à quatre (4) fois le SNMG et inférieur ou égal à six (06) fois le SNMG. Le
revenu est constitué par celui du postulant augmenté, le cas échéant par celui du conjoint. L’aide de l’Etat se
présente également d’une manière indirecte. Les terrains des programmes LPA propriété du Domaine sont
cédés aux promoteurs immobiliers avec des abattements(réductions) du prix. Cet abattement est de 80% pour
les wilayas du nord, 90% pour les wilayas des hauts plateaux et 95% pour les wilayas du sud.
 d- Le logement rural
Le logement rural s’intègre dans le cadre de la politique de développement rural, il
a pour objectif la promotion des espaces ruraux et la fixation des populations locales. Il consiste à
encourager les ménages à réaliser, en auto construction, un logement décent dans leur propre
environnement rural. Les conditions et avantages de financement du logement rural : La participation du
bénéficiaire, dans ce cas, se traduit par la mobilisation d’une assiette foncière qui relève
généralement de sa propriété et de sa participation à la réalisation ainsi que le parachèvement des
travaux à l’intérieur du logement. Justifier d’un revenu (du ménage) compris entre une (1) fois et six (06) fois
(SNMG). Le souscripteur doit être adhérent aux différents programmes du Plan National de Développement
Agricole (PNDA) ou résidant ou exerçant en milieu rural. Le souscripteur peut bénéficier de l’Aide de l’Etat à
l’habitat rural d’un montant de 700 000 DA et d’un crédit bancaire dont le taux d’intérêt est bonifié par le
Trésor public à raison de 1%.
Les autres formules de financement de l’habitat En Algérie ?

La location vente (AADL)? (TRC)

Le promotionnel libre avec

financement mixte (Banque + apport
de bénéficiaire)

Les coopératives immobilière

(Banque + apport de bénéficiaire)
4- les techniques et les matériaux de construction dans la
politique de l’habitat Algérienne
 4- les techniques et les matériaux de construction dans la politique de l’habitat Algérienne

L’Algérie a opté à l’indépendance pour l’industrialisation du bâtiment particulièrement pour les programmes
des ZHUN.

les technologies
Les techniques de
industrialisés coffrage
Matériaux

Le coffrage
Béton tunnel permet le coffrage
la briques Préfabrication préfabrication Préfabrication de couler en
Et béton
cuites pour même temps traditionnel en
armé pour la
éléments planchers et bois (tables et
maçonnerie Ouverte légère totale
murs en béton banches)
porteurs
armé -Projet 3000
Fermée Lourde Partiale -projet de jusqu’à 1000
moins 300 logements
logements
Le coffrage tunnel
 4- les techniques et les matériaux de construction dans la politique de l’habitat Algérienne
(Suite )

D’après Bouhaba (1986) cité par Mouaziz-Bouchentouf (2018) L’une des causes de la crise de logement
réside dans l’inefficacité de l’industrialisation du bâtiment car elle n’a pas permis de construire plus de
logements. Les principales causes en sont le processus de production non maitrisée, la pénurie de matériaux
de construction et la main-d’œuvre non qualifiée.

A partir des années 1980, une réflexion a été menée pour limiter la multiplication des procédés
importés. Des décisions ont été prises pour limiter cette dépendance envers l’étranger dans le sens de
la recherche d’une technologie maitrisable, bon marché et utilisant des matériaux disponibles en
Algérie. Il s’agit de favoriser l’utilisation des coffrages-outils, d’encourager des méthodes de réalisation
mixtes (traditionnelles avec des éléments préfabriqués) et surtout d’arrêter l’acquisition de
nouvelles usines de préfabrication lourde intégrale (Mouaziz-Bouchentouf, 2018).
 5- Synthèse
La politique algérienne d’habitat prend en charge le financement des logements, l’acquisition
des assiettes foncières, et des matériaux et techniques de construction pour en construire,
ainsi que le choix des modèles d’habitat à promouvoir. Elle se caractérise sur le plan de
financement par une tendance à la diversification des modalités afin de couvrir un
maximum de catégories socio-professionnelles. Concernant les techniques et les matériaux
de construction, l’adoption des options de l’industrialisation n’a pas donné les résultats
attendus et ceci a poussé les décideurs à les remettre en cause au profit de techniques
maitrisables, bon marché et utilisant des matériaux disponibles en Algérie.
7- Bibliographie :
- Benmatti N-A, 1982, L’habitat dans le tiers-monde, cas de l’Algérie, SNED, Alger,
275p.
- Boubekeur, s., 1986, L’habitat en Algérie, stratégies d’acteurs et logiques industrielles,
OPU, Alger.
- BOUHABA M., 1986. « Le logement et la construction dans la stratégie algérienne
de développement », annuaire de l'Afrique du Nord, Editions du CNRS, tome XXV,
pp-51-65
- Ministère de l’habitat d’urbanisme et de la ville (MHUV) consulté le 16/05/2020. En
ligne : http://www.mhuv.gov.dz
- Mouaziz-Bouchentouf, N 2018. Cours d’histoire et de politique de l’habitat en Algérie,
- Socialisme. (2020, mai 12). Wikipédia, l'encyclopédie libre. Page consultée le 09:04, mai
12, 2020 à partir de
- Crises du logement en France. (2020, mars 7). Wikipédia, l'encyclopédie libre. Page
consultée le 13:02, mars 7, 2020 à partir de
http://fr.wikipedia.org/w/index.php?title=Crises_du_logement_en_France&oldid=168180
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