DROIT DES BIENS

Introduction au cours de droit des biens

L’objet du droit des biens est l’étude des droits réels principaux,
c’est-à-dire, le droit de propriété et ses démembrements. L’étude du
droit des biens consiste aussi à appréhender ces droits réels
principaux en référence à la nation de possession. Il faut alors faire
une certaine distinction entre la propriété et la possession. Mais
auparavant, il faudrait savoir ce qu’est un bien. Au sens large, un bien
est toute chose ayant de la valeur, tout élément de richesse, tout ce
qui peut entrer dans le patrimoine. Ainsi, tous les droits patrimoniaux
sont des biens au sens large. Ces droits patrimoniaux comprennent :
des droits dits réels et des droits dits personnels. Cependant, le droit
des biens concerne un domaine plus étroit. Il n’englobe que les
choses et les droits portant sur ces choses. Ainsi, sont exclus du
domaine du droit des biens les droits personnels. Ces derniers
appelés également droits des créances font l’objet du cours de droit
des obligations. En fait, le droit des biens est la discipline régissant
l(ensemble des règles de droit concernant uniquement les droits
réels. Selon l’usage, la notion de bien inclut les choses et les droits.
Par exemple, dans le langage courant, on pourra dire : « je dispose
d’un droit d’usufruit et j’ai une maison. ». Cependant, en
terminologie, c’est illogique car les termes exacts voudraient que l’on
dispose d’un droit d’usufruit et que l’on dispose d’un droit de
propriété sur une maison. Ce qui revient à dire qu’en langage
courant, on confond souvent la chose elle-même avec le droit de
propriété qui s’y exerce. Avant d’étudier la classification des biens et
des choses, il convient d’étudier la nation de patrimoine.
 1- Le patrimoine :
Le plus souvent, les droits sont envisagés isolément. En régime
juridique, les droits sont considérés dans leur ensemble, pris
globalement. Concrètement, le patrimoine est l’ensemble des biens
et des dettes d’une personne, envisagé comme un tout. Le texte de
référence en la matière est l’article 200 COCC qui dispose que : « Le
débiteur répond de sa dette sur tous ses biens présents et à venir. »
tendant de l’article 2284 du code civil français qui énonce :
« quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son
engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers présent et à
venir. ». Ce texte établi un lien entre tous les droits dont une
personne est titulaire et les charges pesant sur cette personne. Ainsi,
les créanciers disposent d’un droit sur tous les biens appartenant à
un débiteur.

A- Composition du patrimoine
Le patrimoine d’une personne se compose de l’actif et du passif. Le
patrimoine reste distinct des éléments qui composent son actif à un
moment donné. Cela signifie qu’un créancier n’a de droit que contre
un patrimoine et ne peut donc se faire payer que sur les biens
restants dans le contenant au jour où il exerce son droit de créance. Il
ne disposait pas de droit sur ces biens au jour où la créance est née.
Ce créancier simple est appelé créancier chirographaire ; il ne dispose
ni du droit de suite ni du droit de préférence. Ayant un droit de gage
général sur le patrimoine du débiteur, il est protégé par le biais des
actions obliques et pauliennes.

B- Les caractères juridiques du patrimoine

Les juristes ont une conception spiritualiste, intellectuelle du
patrimoine.
- Toute personne a nécessairement un patrimoine
- Seules les personnes disposent d’un patrimoine
Chaque personne ne peut avoir qu’un seul patrimoine Ils le voient
moins comme un ensemble de bien et de dette que comme une
aptitude à être titulaire de bien et de dette.
- Le patrimoine est un attribut de la personnalité juridique, ce qui
crée un lien entre patrimoine et personnalité juridique. De ce fait,
il va falloir en tirer 3 conséquences :
Le principe évoqué ici est celui de l’unicité du patrimoine. Ce principe
interdit légalement un fractionnement du patrimoine en plusieurs
masses distinctes. Le système romano-germanique rejette la théorie
du patrimoine d’affectation. C’est une théorie qui admet le
fractionnement du patrimoine. Selon cette théorie, le patrimoine
devrait pouvoir être indépendant de la personne à laquelle il est
attaché et ne devrait exister que dès lors qu’il y’a affectation d’une
masse de bien dévolue à un certain dû. Le droit sénégalais inspiré du
droit français rejette donc cette théorie d’origine allemande.
En pratique, il existe une technique juridique permettant d’en venir
au même résultat sans pour autant que cela soit considérer comme
un patrimoine d’affectation non reconnu en droit interne. Cette
technique consiste en la création d’une société avec une seule
personne et qui est dénommée société unipersonnelle. L’associé
unique de la société ainsi créée ne doit plus répondre du passif qu’à
concurrence de l’actif de la société. Cette technique même illogique
permet tout de même de conserver la notion fondamentalement de
patrimoine unique, attribut de la personnalité juridique. Ainsi, une
seule et même personne physique peut représenter deux personnes
ayant la personnalité juridique et les droits qui s’y rattachent à savoir
une personne physique et une personne morale.

2- La classification des biens

Il existe une classification fondamentale ou Summa divisio consistant
à distinguer les biens en bien meuble et bien immeuble et des
classifications secondaires.

A- La classification fondamentale : la
distinction meuble-immeuble
Il convient de faire une présentation de la distinction avant d’étudier
les immeubles d’une part et les meubles d’autre part.

1)Présentation de la distinction
La distinction des biens meubles et immeubles est prévue par la loi.
En effet, la division fondamentale des biens est posée par l’article 516
du code civil français qui dispose que tous les biens sont meubles ou
immeubles.
Cette division bipartite implique quel que soit sa nature, tout bien
puisse être versé dans l’une ou l’autre catégorie. La catégorie des
immeubles est le principe, la catégorie des meubles est résiduelle :
tout ce qui n’est immeuble est meuble.
Dans l’histoire, la division fondamentale des biens a toujours consisté
à distinguer les choses précieuses et durables de celles qui ne le sont
pas. En droit romain, cette démarche a conduit à la distinction entre
les res mancipi (chose de valeur qui n’était pas forcément immeuble:
fonds de terre, bêtes, agricoles, etc.) et les res nec mancipi (toutes
les autres choses). Compte tenu de leurs valeurs, les res mancipi
faisaient l’objet de transfert d’une propriété solennelle (la
mancipation) obligeant le vendeur à prendre conscience de son acte.
En Afrique noir, la terre a toujours eu cette importance capitale à tel
point d’ailleurs qu’elle ne pouvait faire l’objet de propriété individuel.
La terre appartenait à la collectivité.
Progressivement, le critère de valeurs présidant à la distinction
fondamentale entre les biens a rejoint un critère physique: les biens
de valeurs étaient des immeubles et les autres (moins précieux et
périssables) étaient des meubles (res mobilis, res vilis) d’où la
consécration de la division meuble-immeuble dans le code civil
français.
L’idée primitive que les immeubles sont plus précieux que les
meubles fondent la différence de régime entre les deux sortes de
biens, par exemple, le formalisme de la saisie immobilière est plus
lourde que celui de la saisie mobilière.
La distinction revêt aussi un intérêt théorique. En effet, le critère de
distinction meuble-immeuble est d’ordre physique. Cependant, la
pertinence de ce critère et de la distinction meuble-immeuble en
général est fortement critiquable.

2)Les immeubles
a- Les immeubles par nature
Le code civil énumère les biens considérés comme immeubles par
leur nature : les fonds de terre et les bâtiments (art 518 CC), les
récoltes pendantes ou les bois et forêts (art 520, 521 CC) quel que
soit leur vocation économique, ou les tuyaux d’adductions des eaux
abouchés au bâtiment (art 523 CC). Au-delà de ces illustrations, les
immeubles s’identifient par rapport au critère de fixité ; c’est d’abord
le sol, puis la matière qui comble le sol, puis tout ce qui tient à cette
matière que ce soit à la suite d’une croissance naturelle ou d’un
développement artificiel.
b- Les immeubles par destination
Ils sont des meubles par nature qui sont affectés durablement au
service à l’ornement d’un immeuble en fait de quoi ils subissent le
régime immobilier. Cette catégorie d’immeuble est fondée sur la
théorie de l’accessoire qui est à l’œuvre dans d’autres branches du
droit : les meubles immobilisés suivent le sort d’un immeuble car ils
lui sont accessoires.
L’immobilisation par destination est prévue par le code civil qui en
distingue deux sortes : l’immobilisation par affectation au service et à
l’exploitation d’un fond, et l’immobilisation par attache à perpétuelle
demeure. Dans le cas de l’affectation et de l’exploitation d’un fond, le
meuble immobilisé est affecté au service économique du fond. Dans
le cas de l’attache à perpétuelle demeure, le meuble immobilisé est
affecté au service esthétique d’un immeuble. Ces deux techniques
répondent quasiment aux mêmes conditions :
- La condition de propriété : le propriétaire du meuble doit aussi
être propriétaire de l’immeuble auquel il est attaché.
- La condition d’affectation : le meuble doit être affecté dans
l’intérêt de l’immeuble.
Dans les deux cas, l’affectation relève d’une manifestation de
volonté.
c- Les immeubles par l’objet auquel ils s’appuient
Classiquement, le premier des droits réels est le droit de propriété.
Pour autant, les auteurs considèrent que le droit de propriété
s’incorpore à la chose sur laquelle il porte. En d’autres termes, le
droit de propriété portant sur un immeuble par nature n’est jamais
un immeuble par l’objet auquel il s’appuie. Il est comme absorbé par
cet objet si bien que le subsiste que l’immeuble par nature. Au
contraire, les autres droits réels qui ne sont que démembrements des
droits de propriété ne se confondent pas avec l’objet sur lequel ils
portent. Ils constituent donc en eux même des biens immobiliers
lorsqu’ils portent sur des immeubles. Il en est ainsi par exemple de
l’usufruit des choses immobilières, les servitudes, les sûretés réelles
immobilières, etc.

3)Les meubles
a- Les meubles par nature
La catégorie des meubles est résiduelle : tout ce qui n’est pas
immeuble est meuble. Selon l’article 528 de CCF, les meubles sont les
animaux et les ports qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre
soit qu’ils se meuvent par eux même, soit qu’ils ne puissent changer
de place que par l’effet d’une force étrangère.
Les meubles meublants (ex : chaise, véhicule,…) sont des meubles par
nature.
Dans la catégorie des meubles par nature, une place spécifique doit
être faite à certains meubles qui font l’objet d’une immatriculation
administrative : navire, aéronaute, etc. Cette immatriculation ne
saurait à elle seule modifier la nature juridique qu’il tire de leur
mobilité naturelle. Mais cette immatriculation permet l’organisation
d’un contrôle juridique de ces biens qui s’apparentent à certains
égards au contrôle de la terre.
b- Les meubles par détermination de la loi
Cette catégorie regroupe des droits que l’article 529 répute. Ce sont
les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou
des effets mobiliers ou encore les actions de société
c- Les meubles par anticipation :
Les meubles par anticipation sont des biens actuellement immeubles
dont on anticipe la nature mobilière future.
Ex : une récolte encore pendante va être traité comme meuble alors
qu’elle est toujours incorporée au sol et donc immeuble parce que
l’on sait qu’elle va prochainement être arraché et devenir meuble.
Les avantages de la mobilisation par anticipation sont très
conséquents. Le régime immobilier étant plus lourd que le régime
mobilier, renoncer à cette anticipation équivaudrait à s’embarrasser
de complication pour rien.

B- Les distinctions complémentaires :

Elle s’ajoute à la classification mobilière ou immobilière d’un bien et
ne joue que dans certaines situations ou opérations.

1-Biens consomptibles/ non consomptibles:

Les biens consomptibles se conçoivent classiquement comme les
biens qui se consomment par le premier usage. La consomption, c’est
la destruction, la disparition du bien. Cette disparition peut être
définitive et absolue : on parle de consomptibilité matériel ( ex des
aliments). La disparition peut aussi être relative, c’est à dire relative à
un patrimoine comme dans le cas de la monnaie qui n’est pas
détruite quand on paye, on parle de consomptibilité juridique ou
civile.
Par ailleurs, la consomptibilité peut être naturelle lorsqu’elle découle
de l’usage objectivement attendu d’un bien (ex : un biscuit est
objectivement destiné à être détruit.) Au contraire elle est
conventionnelle lorsque l’aptitude à la consomption découle de la
volonté (ex : des valeurs mobilières ne sont pas consomptibles
objectivement mais le deviendraient subjectivement par la volonté
des partis à un contrat.

2- Biens fongibles/ non fongibles :

Les choses fongibles sont traditionnellement assimilées aux choses
de genre alors que les choses non fongibles sont réputées synonymes
de corps certains. Ainsi, les choses fongibles sont des biens qui sont
déterminés dans leur espèce et non dans leur individualité. On peut
toutefois proposer une définition spécifique des choses fongibles et
les distinguer des choses de genre. Ainsi des biens fongibles peuvent
être individualisés sans pour autant perdre leur fongibilité, par
exemple, deux bouteilles semblables.

3- Les fruits et les produits :

Le fruit c’est ce qui est sécrété par la chose sans altération de sa
substance et peu importe que cette sécrétion ne soit exceptionnelle
(ex : les fruits d’un arbre). Au contraire, les produits sont tirés de la
chose dont il épuise peu à peu la substance (ex : les pierres d’une
carrière, les arbres d’une forêt).
Il existe d’autre type de classification des biens. En effet, on distingue
les choses les de genre et les Corps certains, les biens aliénables et
les biens inaliénables (bien qui ne peut être cédé, vendu), les choses
communes et les choses sans maître (choses appropriées et choses
non appropriées), les biens individuels et les universalités de bien.
Le droit des biens met en relief l’étude de 2 notions fondamentales. Il
s’agit de la propriété d’une part, et de la possession d’autre part.

Chapitre 1: LA PROPRIÉTÉ ET LES AUTRES DROITS

RÉELS PRINCIPAUX
Une prérogative accordant des droits sur une chose est un droit réel.
Il existe plusieurs sortes de droit réel dont la caractéristique
commune autre que la propriété consiste en une prérogative
particulière détachée du droit de propriété lui-même. Le droit de
propriété est un droit complet dit aussi parfait réglementé par le
code civil français. Tous les autres droits en sont donc détachés mais
il contient tous les droits réels. Ainsi, il existe deux types de droit
réel : les droits réels principaux et les droits réels accessoires.
On appelle droits réels principaux, les droits conférant à leur titulaire
des prérogatives sur la chose. Les droits réels accessoires quant à
eux, sont des droits de garantie encore appelés sûreté réel (ex :
hypothèque, gage, nantissement, etc.). Ils sont appelés ainsi car ils
sont l’accessoire d’une créance dont ils garantissent le paiement en
affectant à celle-ci une chose déterminée. Le titulaire du droit réel
accessoire est dans une certaine mesure sûr d’être payé car il dispose
de deux prérogatives sur la chose donnée en garantie : le droit de
préférence et le droit de suite par opposition au créancier
chirographaire. Le droit de suite désigne le droit d’un créancier
titulaire d’un droit réel de saisir l’objet de la créance quel qu’en soit
le possesseur. Le droit de préférence est une prérogative qui consiste
à obtenir sa créance de façon prioritaire par rapport aux autres
créanciers
Section 1: La propriété
Ce droit est le plus complet des droits réels. L’article 544 du code civil
propose une définition du droit de propriété : « la propriété est le
droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue
pourvue qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les
règlements. ». Il faudrait étudier la notion de propriété en abordant
d’une part la question relative aux attributs du droit de propriété et
d’autre part, la question relative aux caractères du droit de propriété.
L’étude de l’étendu du droit de propriété s’avère aussi importante.
Paragraphe 1: la notion du droit de propriété:
Elle concerne l’étude des attributs du droit de propriété et celle des
caractères du droit de propriété
A-Les attributs du droit de propriété
Le droit de propriété est un droit fondamental et à une valeur
constitutionnelle. En effet, le droit de propriété est protégé par la
constitution sénégalaise. Si le législateur peut porter atteinte à ce
droit (les restrictions étant de plus en plus nombreuse), cela ne doit
pas être à tel point que la portée du droit soit dénaturée. Le droit de
propriété comporte 3composantes que sont :
1- L’USUS ou jus utendi
Il consiste à se servir de la chose comme par exemple conduire un
véhicule, habiter une maison, etc. Il s’agit en réalité du droit d’usage.
L’usage d’une chose consomptible se confond avec le droit de
jouissance et de disposer de la chose. Cependant, le droit d’usage
comporte aussi le droit de ne pas user de la chose
2- Le FRUCTUS ou jus fruendi
C’est le droit de percevoir les revenus de la chose, soit par des actes
matériels, soit par des actes juridiques. Constitue un acte matériel,
par exemple : le fait de travailler la terre et d’exploiter les fruits.
Constitue un acte juridique par exemple : le fait de donner son bien
en location et d’en tirer des loyers.
3- L’ABISUS ou jus abutendi
Il s’agit du droit de disposer de la chose sur laquelle on exerce un
droit de propriété (soit l’aliéner, la consommer, la détruire ou
l’abandonner). L’aliénation consiste à transmettre volontairement à
autrui un droit de propriété. Elle est à distinguer alors du simple acte
d’administration.
A- Les caractères des droits de propriété
L’Article 544 du code civil n’énonce que le caractère absolu du droit
de propriété, mais cela sous-entend que la propriété revêt un
caractère exclusif faisant que le propriétaire est le seul à avoir la
possibilité d’agir par les actes et ceux perpétuellement
1- Le caractère absolu du droit de propriété
Le caractère absolu met en perspective le droit de propriété
conférant à son titulaire tous les droits sur la chose, les confondant à
cette chose elle-même. Cependant, ce caractère absolu ou complet,
ne signifie pas pour autant illimité. On peut absolument tout faire
avec ou sur la chose en disposer comme on l’entend sous réserve de
ce qui est prohibé. Parallèlement, le caractère absolu signifie qu’en
matière de propriété, tout ce qui n’est pas expressément interdit est
autorisé. Il est important de souligner que la liberté constitue en la
matière le principe, les restrictions mettant que des exceptions ne
pouvant résulter que de loi ou règlement. Cependant, au-delà des
restrictions légales, il y’a des restrictions jurisprudentielles telles que
l’abus du droit de propriété (affaire Clément Bayard du
03/Août/1915, REQ 03 août 1915 DP 1917) et les troubles du
voisinage.
2- Le caractère perpétuel du droit de propriété
Le droit de propriété est perpétuel de sorte que l’action qui le
sanctionne l’est-elle même aussi. Il ne se perd pas par le non usage.
L’action sanctionnant le droit de propriété est appelé action en
revendication.
L’imprescriptibilité signifie que la durée du droit de propriété est
subordonnée à celle de son objet. Le droit de propriété ne s’éteint
jamais automatiquement. Il dure autant que la chose qui en est
l’objet. La perpétuité de la propriété en droit a un sens différent de la
perpétuité en langage courant. Le caractère perpétuel signifie que le
droit de propriété n’est pas un droit viager, ne s’éteint pas avec son
titulaire et se transmet par voie successorale.
La mesure de l’imprescriptibilité s’apprécie au regard du bien
concerné. S’agissant des biens immeubles, la propriété est
absolument perpétuelle concernant les immeubles par nature et
particulièrement lorsqu’il s’agit du sol. Concernant les biens meubles,
il faut relativiser la vocation à la perpétuité selon la nature du bien
meuble sur lequel porte le droit de propriété. Précisément en ce qui
concerne les biens consomptibles, le caractère perpétuel du droit de
propriété est insignifiant.
Pour ce qui concerne les droits intellectuels notamment les brevets
ou les droits d’auteurs ils ne sont que temporaires et s’éteignent au-
delà d’un certain temps de tel sorte qu’il y’a retour dans le domaine
public. Il en est de même pour les dessins et modèles et pour les
marques. Tous ces droits-là ne sont que temporaires.
La question qui se pose est de savoir si le monopole d’exploitation
sur ces droits est attribué de manière temporaire, peut-on toujours
les considérer comme des propriétés. Il reste des droits de propriété,
à partir du moment où le droit reconnaît à ses valeurs incorporelles le
caractère de bien.
D’une manière générale, le principe de perpétuité s’applique malgré
toutes ces différentes catégories de biens.
La disparition du droit de propriété peut résulter soit de la disparition
de la chose elle-même, soit de la disparition du droit en lui-même. Si
la chose est détruite, le droit de propriété disparaît parce qu’il est
privé d’objet. Mais il se peut que le droit de propriété soit reporté sur
les vestiges de la chose détruite par la technique de la subrogation
réelle qui est le mécanisme permettant de conserver le droit de
propriété en remplaçant son objet.
La disparition du droit entraine aussi la disparition de la propriété.
Elle peut se faire soit de manière volontaire (ex : par la renonciation),
soit de manière involontaire (ex: par l’expropriation ou par la
prescription acquisitive). Si le propriétaire peut perdre son droit de
propriété, dans ce cas, ce ne peut être que par le billet de la
prescription acquisitive d’une autre personne. Il ne peut pas le perdre
par le non usage c’est à dire par la prescription extinctive.
Il faudrait aussi rappeler que l’action en revendication est
imprescriptible. C’est l’action en justice par laquelle un propriétaire
réclame un bien entre les mains de celui qui en est possesseur.
L’action en revendication suppose en matière mobilière, que les
meubles aient été perdus ou volé.
Paragraphe 2: Étendu du droit de propriété:
Elle ne pose pas de difficulté quand la chose, objet du droit de
propriété, est un meuble. En revanche, les limites matérielles de
l’immeuble sont plus difficiles à établir et en particulier quand c’est
un fond de terre.
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
A- La propriété de la surface du sol
Les terrains dits fonds de terre ne sont pas naturellement séparés les
uns des autres en général. Ils sont délimités par le bornage. Et le
propriétaire d’un fond peut aussi clore sa propriété ou contraindre
son voisin.
Le bornage consiste à déterminer la ligne séparative de deux fonds
contigus et à l’a matérialisée par des signes apparents appelés
bornes. En pratique, le bornage est demandé quand un propriétaire
ignore les limites de son terrain ou quand il craint un empiètement
de son voisin.
Quant à la clôture, elle matérialise les limites du fond et le Protège
contre les inclusions.
Tout propriétaire peut clore son héritage. Le droit de se clore n’est
alors pas absolu.
L’exercice du droit de se clore ne doit pas constituer un abus de droit.
C’est le cas si la clôture vise exclusivement à nuire au voisin.
B- Propriété du dessus et du dessous
1- Propriété du dessus
Le propriétaire du sol a le droit d’utiliser l’espace aérien situé au-
dessus de son sol pour l’usage normal de celui-ci. Il peut faire toutes
les plantations et les constructions qu’il souhaite. Il peut aussi
percevoir les fruits tombés naturellement sur son sol et interdire aux
autres d’utiliser cet espace aérien. Il peut contraindre ses voisins à
couper les branches des arbres qui surplombent son fond. Il peut
aussi exiger la démolition des constructions qui empiètent sur son
fond, même si l’empiètement est minime et ne lui laisse aucun
préjudice.
Le droit de propriété sur le dessus admet des exceptions d’ordre
légales (les servitudes pour les aéronautes et les charges et
obligations du voisinage) et des exceptions d’ordre conventionnelles.
En effet, le propriétaire d’un fond peut accorder à un tier un droit de
superficie. Le propriétaire du sol est dit trait foncier ; et le titulaire du
droit de superficie est dit superficiaire.
Concernant les limites légales, c’est dans l’intérêt général que la loi
limite le droit de propriété du dessus et notamment dans l’intérêt de
la navigation aérienne. Des servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas
dépasser une certaine hauteur sont imposées aux abords des
aérodromes. Des limitations sont aussi imposées pour la division de
l’énergie (électrique, thermique, etc.). Des limites peuvent aussi être
posées pour répondre à des préoccupations relatives à l’urbanisme.
2- Propriété du dessous
Le propriétaire du sol est aussi propriétaire du sous-sol et de ce qu’il
contient. Il peut y faire toutes les constructions qu’il souhaite. Il peut
aussi y faire des fouilles et tirer de ses fouilles les produits qu’elles
peuvent contenir sous réserve d’exceptions. En effet, la propriété du
sous-sol n’emporte pas celle des trésors. Les fouilles sont strictement
réglementées. Elles doivent faire l’objet d’une autorisation
administrative préalable et sont strictement surveillées par
l’administration. L’état peut aussi entreprendre des fouilles contre
l’accord du propriétaire des sols et ce dernier a alors droit à une
indemnité. Le propriétaire peut être exproprié quand l’acquisition du
terrain est nécessaire pour effectuer les fouilles et/ou pour
sauvegarder les vestiges immobiliers découverts. Par ailleurs, les
mines appartiennent à l’état et non au propriétaire du sol. Les mines
ne peuvent être exploité qu’en vertu d’une concession ou d’un
permis d’exploitation
 C- La propriété des eaux
Les propriétaires ont des droits sur les eaux. Mais les restrictions à
l’usage de l’eau dans l’intérêt public sont nombreuses.
Section 2: les droits réels principaux sur la chose d’autrui
On appelle droits réels principaux sur la chose d’autrui, des droits qui
ne donnent à leur titulaire qu’un pouvoir restreint, qui ne leur
confèrent que quelques éléments du droit de propriété dont ils sont
les démembrements et avec lequel ils la concourent sur la même
chose. On appelle cela la propriété démembrée par opposition à la
propriété complète. Il existe plusieurs types de démembrement :
l’usufruit, l’emphytéose (bail de longue durée, les servitudes (droit du
propriétaire d’un fond sur un fond voisin), l’usage, l’habitation.
Paragraphe1: L’usufruit
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété
comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la
substance. Il s’analyse comme un droit réel de jouissance sur la chose
d’autrui. L’usufruit est un droit réel viager, c’est à dire qu’il confère à
son titulaire le pouvoir de bénéficier sa vie durant, de biens
appartenant à autrui. L’Usufruitier Dispose de l’usus et du fructus
mais pas de l’abusus. Ainsi le droit de propriété est éclaté en 2. Il y’a
en présence 2 personnes : l’une disposant de l’usus et du fructus,
c’est l’usufruitier, l’autre disposant de l’abusus est appelé le nu-
propriétaire. Cependant, il est possible De reconstituer le droit de
propriété en son intégralité car l’usufruit n’est que temporaire.
L’usufruit est un droit réel. Il faut alors distinguer la situation de
l’usufruitier que celle du locataire qui est lié au bailleur par un droit
personnel.

A- La constitution de l’usufruit
Il convient d’étudier l’objet de l’usufruit et
 1- L’objet de l’usufruit
L’usufruit peut être établi sur toute espèce de biens meuble ou
immeuble. Cependant il prend un relief différent suivant qu’il porte
sur un bien corporel ou incorporel

a- L’usufruit de biens corporels

La question est de savoir si l’usufruit peut porter sur des biens
consomptibles. L’usufruitier a l’obligation de conserver la substance
de la chose. Par définition, l’usufruitier ne peut pas consommer les
choses sur lesquelles porte son droit. Il n’en a pas la disposition. Alors
il n’est pas possible d’exercer son usufruit sur des choses
consomptibles, on dit qu’il y’a quasi usufruit des choses
consomptibles. Si l’usufruit comprend des choses qui sans se
consommer de suite se détériore peu à peu de l’usage comme du
linge des meubles meublants l’usufruitier a le droit de s’en servir
pour l’usage auquel elles sont destinées et n’est obligé de les rendre
à la fin de l’usufruit que dans l’état ou elle se trouve non détérioré
par son dol ou par sa faute.
b- L’usufruit des biens incorporels :
L’usufruit peut porter sur des droits qui peuvent être des droits réels,
des droits personnels et également des valeurs mobilières. Il peut
aussi porter sur un tout, c’est-à-dire, un ensemble de bien. C’est ce
qu’on appelle une universalité. Il faut distinguer l’universalité de droit
: il s’agit du patrimoine, de l’université de fait: il s’agit d’un
groupement de bien uni par une certaine cohérence qui est le but
commun le plus souvent (par exemple: fonds de commerce).
2- Les sources de l’usufruit
L’usufruit est établi par la loi. Par exemple, la personne qui exerce la
puissance paternelle a l’administration légale et la jouissance des
biens de l’enfant dans l’intérêt de ce dernier.
L’usufruit peut aussi être volontaire. Il peut procéder d’un contrat ou
d’un acte juridique unilatéral (exemple contrat: donation-partage,
exemple d’acte juridique unilatéral: testament.)
L’usufruit peut aussi être d’origine judiciaire (par exemple: en cas de
divorce, le juge peut décider d’opérer une session forcée au profit
d’un ex époux, d’un usufruit sur des meubles ou immeubles de l’ex
conjoint au titre du règlement de la prestation compensatoire.

B- L’exercice de l’usufruit
Il faut analyser la situation de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire
1- La situation de l’usufruit
L’usufruitier a des droits mais, il est aussi soumis à des obligations.
L’usufruitier peut exercer des actes matériels sur la chose : il est
investi de l’usus et du fructus mais pas de l’abusus. S’agissant de
l’usus, l’usufruitier peut se servir de la manière qu’un propriétaire du
bien, de ces accessoires. Il est tenu de respecter la destination initiale
des biens concernés, également, peu importe que l’usage provoque
la détérioration des biens.
S’agissant du fructus, l’usufruitier peut recueillir tous les fruits
procurés par la chose. Il faut ici opérer une distinction des fruits et
des produits. L’usufruitier devient propriétaire des fruits, c’est-à-dire,
ce qui est fourni par une chose périodiquement sans altération de sa
substance. Le produit par opposition, ne se renouvelle pas.
Il existe trois types de fruits à savoir : les fruits naturels qui ne
nécessitent pas l’intervention de l’homme; les fruits industriels du
fait du travail fourni et les fruits civils comme les revenus. Les fruits
quel qu’ils soient appartiennent à l’usufruitier.
A propos des actes juridiques, il faut faire la distinction entre les actes
conservatoires, les actes d’administrations et les actes de disposition.
L’usufruitier peut accomplir les actes conservatoires et les actes
d’administrations mais pas les actes de dispositions (par exemple : il
ne peut pas vendre la chose.). L’usufruitier a le droit de donner la
chose en bail (location) sans restriction particulière (sauf exception)
durant la période de l’usufruit.