Sous-Thème 1 : La période précontractuelle

Séance 2 : Commentaire Cour Suprême ARRÊT N° 63 DU 18 JUILLET 2012

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE FONCIÈRE c/1 - C A 2 - MAÎTRES
PAPA ISMAÏLA KA ET ALIOUNE KA
LA COUR SUPRÊME,
Vu la loi organique n° 2008-35 du 8 août 2008 sur la Cour suprême ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu que par l’arrêt infirmatif attaqué, la Cour d’Appel a ordonné à la SCI
Générale foncière et à Ab Ai de parfaire la vente du lot 306 du titre foncier n°
6156/DG au profit de C A sous astreinte de cent mille francs (100 000 F) par jour
de retard ;
Sur les deux moyens réunis pris de la violation des articles 382 et 383 du Code
des obligations civiles et commerciales (COCC) et d’un défaut de base légale, en
ce que l’arrêt énonce que « … l’article 382 du Code des obligations civiles et
commerciales n’impose nullement que l’avant-contrat soit passé par devant
notaire » et a ordonné la perfection de la vente aux motifs que la SCI Générale
foncière était tenue, dès la signature de l’acte de cession, à une obligation de
faire, alors, d’une part, qu’en vertu des textes d’ordre public susvisés, la vente et
la promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble immatriculé
doivent, à peine de nullité, être passées par devant notaire, et qu’il est constant
que l’attestation visée par C A est un acte sous-seing privé et la transaction porte
sur un immeuble immatriculé, le lot n° 306 du titre foncier n° 6156/DG, et,
d’autre part, qu’il n’a pas vérifié si la transaction dont il n’est pas discuté qu’elle
portait sur un immeuble immatriculé, a été passée dans le respect des conditions
de forme exigées par les articles 379, 381 et suivants du COCC ;

Mais attendu qu’après avoir justement relevé que l’article 382 du COCC
n’impose nullement que l’avant contrat soit passé devant notaire et constaté,
d’une part, que la SCI Générale foncière, qui a accepté que soit établie sous
forme d’acte sous seing privé la cession du lot n° 306 du TF 6156/DG à C A
et mis en rapport ce dernier avec son notaire pour la régularisation de la
vente, a, par la suite, cherché à se délier de son engagement en demandant
au notaire d’arrêter la rédaction des actes de vente, et, d’autre part, que C A
s’est acquitté de son obligation en payant le prix convenu dès le 18 novembre
1997, date de la signature de l’acte de cession, la Cour d’Appel a, à bon droit,
ordonné la perfection de la vente et légalement justifié sa décision

Introduction

La promesse synallagmatique de vente d’immeuble immatriculé doit-elle, pour

sa validité, être conclue par acte notarié ? A cette question, la cour suprême
ne tergiverse plus. La réponse est désormais négative. Cet arrêt qui survient
un mois après la décision historique des chambres réunies de la cour
suprême, réaffirme la position antérieurement défendue. L’attendu de principe
de cette décision était d’ailleurs assez explicite :
« Les dispositions des articles 321, 322, 323, 382 et 383 du code des
obligations civiles et commerciales n’exigent aucune forme particulière pour la
validité de la promesse synallagmatique de contrat ou avant contrat qu’il faut
distinguer du contrat, lequel, lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé, doit
être passé, à peine de nullité absolue, par devant notaire, sauf dispositions

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législatives ou réglementaires contraires; la promesse synallagmatique de
contrat oblige les parties à parfaire le contrat ».

L’imprécision qui entourait la question mérite un retour sur les solutions

antérieures. Ainsi, à la lecture du COCC, spécialement la partie réservée à la
vente d’immeuble (art.379 et s.) tous les contrats relatifs aux immeubles
immatriculés doivent être passés devant notaire. Le défaut
d’accomplissement de cette formalité est sanctionné par la nullité absolue.
Qu’en est-il des avant-contrats, notamment la promesse synallagmatique de
vente d’immeuble ? Est-elle soumise au même formalisme que la vente
définitive ? La jurisprudence appliquait les conditions de forme de la vente à
la promesse synallagmatique de vente d’immeuble immatriculé en demandant
que l’avant-contrat soit passé par devant notaire. Cependant, depuis le 19 juin
2012, les chambres réunies de la Cour suprême avaient inauguré une
nouvelle ère en dissociant, s’agissant des conditions de forme, la promesse
de vente d’immeuble de la vente définitive.

L’arrêt rendu par les chambres réunies de la Cour suprême du Sénégal venait
donc mettre un terme à une sempiternelle querelle jurisprudentielle entre la
juridiction suprême et les juges du fond à propos de la valeur juridique de la
promesse de vente d’immeuble effectuée sur la base d’un acte sous seing
privé, et plus généralement à propos du formalisme des avant-contrats relatifs
à des immeubles immatriculés au Sénégal.

Dans cet arrêt du 19 juin, les faits litigieux mettaient aux prises d’une part, un
établissement de crédit, la Compagnie bancaire de l’Afrique de l’Ouest
(CBAO) et, d’autre part, la Société Express Transit. La première s’étant
engagée à céder le titre foncier 81/DP et 3409/DG à express Transit qui
l’accepte, si celle-ci levait l’option, a été poursuivie en perfection de la vente.
Arguant la nullité de son engagement qui, selon elle, ne respectait pas le
formalisme institué par les articles 321, 322, 323, 382, 383 du COCC et une
jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, la CBAO a sollicité la nullité
de la prétendue promesse synallagmatique de vente.
Le juge du fond, rejetant les arguments de la CBAO a ordonné la perfection
de la vente en retenant que « l’engagement de la CBAO de céder les TF n°
81/DP et 3409/DG à Express Transit et la levée de l’option par cette dernière
constituent une promesse synallagmatique de contrat qui oblige les parties à
parfaire le contrat » et que contrairement au moyen du pourvoi, « l’article 382
[du COCC] n’exige aucune forme pour la validité de la promesse
synallagmatique de vente… ».

Statuant donc sur la question de savoir si la promesse synallagmatique de

vente d’immeuble pouvait être conclu par acte sous seing privées, la chambre
civile et commerciale, saisie d’un premier pourvoi, retient, dans son arrêt n°
79 du 16 juillet 2008, Aliou Bathily c/Abdoul Diallo :
« Attendu que, pour confirmer le jugement entrepris, qui a
ordonné la perfection de la vente d’un immeuble objet du TF n°
19916/DG sur la base d’un acte sous seing privé, l’arrêt retient
« que l’appelant principal bien que représenté par un conseil,

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 n’a versé au dossier, à part l’acte d’appel, aucune autre pièce
pour soutenir sa demande tendant à l’infirmation de la décision
attaquée ; que l’attitude de l’appelant laisse supposer qu’il n’a
pas de moyens sérieux à opposer aux arguments retenus par
les premiers juges » ;
Qu’en se déterminant ainsi, alors que la vente porte sur un
immeuble immatriculé, la cour d’Appel a violé les textes
susvisés »

Renvoyant les parties et la cause devant la Cour d’appel autrement

composée, le juge du fond résiste ; ce qui valut un nouveau pourvoi à
l’examen duquel les chambres réunies ont été saisies par les chambre
civiles et commerciales.
Revenant donc sur le même problème juridique, à savoir si la promesse
synallagmatique de vente d’immeuble pouvait être conclu par acte sous
seings privées, les chambres réunies, adoptant la position des juges du fond,
contrepieds de celle de la chambre civile et commerciale, énoncèrent :
« Contrairement à la jurisprudence invoquée par le moyen, les
dispositions des articles 321, 322, 323, 382, 383 du COCC
n’exigent aucune forme particulière pour la validité de la
promesse synallagmatique de contrat ou avant-contrat
qu’il faut distinguer du contrat, lequel, lorsqu’il s’agit d’un
immeuble immatriculé, doit être passé, à peine de nullité
absolue, par devant notaire sauf dispositions législatives
ou réglementaires contraires ; que la promesse
synallagmatique de contrat oblige les parties à parfaire le
contrat ;
Et attendu qu’en ordonnant la perfection de la vente, après
avoir relevé que « l’engagement de la CBAO de céder les TF
n° 81/DP et 3409/DG à Express Transit et la levée de l’option
par cette dernière constituent une promesse synallagmatique
de contrat qui oblige les parties à parfaire le contrat », la Cour
d’appel, loin de violer les textes visés au moyen, en a fait
l’exacte application ».

Cet arrêt intervient, d’abord, à un moment où le juge de cassation

donnait une autre lecture des dispositions invoquées du COCC et
ensuite, dans un contexte d’une résistance des juges du fond relative à
la vision antérieure retenue par la Cour de cassation et la Cour suprême.
En témoigne d’ailleurs la navette observée dans le cas-ci. En effet, dans
une affaire antérieurement jugée, la Cour suprême avait estimé que
« …tant la promesse de vente que le contrat définitif ayant pour objet la vente
d’un immeuble immatriculé au livre foncier doivent être établis obligatoirement
par un notaire » (CS, civ. et com., 05 déc. 2007, arrêt n°121 Amadou Lamine
KEBE c/Mayoro MBAYE, Bull. n°15, année 2006-2007). De même, quelques
mois après cet arrêt de 2007, la Cour gardait toujours la même position en
énonçant : « abstraction faite du motif erroné mais surabondant, selon lequel
la promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble immatriculé
peut revêtir la forme d’un acte sous seing privé, la Cour d’appel ayant retenu
que cet acte doit revêtir la forme d’un acte authentique, sa décision se trouve

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justifiée par ces seuls motifs » (Sénégal, Cour suprême, 16 janvier 2008,
Youssou Seck/SNR).
La jurisprudence antérieure était rigoureuse à l’égard des parties qui se
contentait de conclure la promesse synallagmatique par acte sous seings
privées. En effet, en occultant la forme notariée, par ignorance ou par choix
assumé, « et en se contentant juste d’un acte sous-seing privé, [le promettant
et le bénéficiaire] se privaient de la possibilité de demander au juge d’intimer
les parties à effectuer les formalités destinées à parfaire le contrat »1.

La décision du 19 juin 2012 sonne donc comme un glas de l’exigence de

l’acte notarié pour tout acte, avant-contrat ou contrat définitif, relatif à un
immeuble immatriculé, puisque que le revirement opéré est jusqu’aujourd’hui
maintenu, la Cour suprême ayant réitéré, exactement un mois après que, «
après avoir justement relevé que l’article 382 du COCC n’impose nullement
que l’avant contrat soit passé devant notaire et constaté, d’une part, que la
SCI Générale foncière, qui a accepté que soit établie sous forme d’acte sous
seing privé la cession du lot n° 306 du TF 6156/DG à Baba Diao et mis en
rapport ce dernier avec son notaire pour la régularisation de la vente, a, par la
suite, cherché à se délier de son engagement en demandant au notaire
d’arrêter la rédaction des actes de vente, et, d’autre part, que Baba Diao s’est
acquitté de son obligation en payant le prix convenu dès le 18 novembre
1997, date de la signature de l’acte de cession »la Cour d’Appel a, à bon
droit, ordonné la perfection de la vente et légalement justifié sa décision »
(arrêt n° 63 du 18 Juillet 2012, Société Civile Immobilière Générale Foncière
C/Baba Diao).

Une telle interprétation du COCC a été approuvée par une partie de la

doctrine. M. Boubacar DIALLO, avait marqué sa réticence quant à l’exigence
de formalisme de validité à propos des avant-contrats relatifs aux opérations
immobilières car, « le développement de ce formalisme de validité marque un
recul supplémentaire du consensualisme ou liberté des formes
contractuelles » 2 . Allant dans la même logique, M. CORRÉA estime :
« l’intelligence qu’il mérite d’avoir de l’article 383 du COCC est celle d’une
disposition faisant référence au contrat définitif, celui dont l’avant contrat était
un contrat préparatoire. Ce contrat définitif seul doit être passé par devant
notaire » 3 . En conséquence, « en condamnant, sans équivoque, une
jurisprudence dont la constante ne faisait l’objet d’aucune contestation, [la
Cour] revient sur la conception qu’elle avait, jusque-là, du formalisme de la
promesse de vente »4.

A travers cette décision, la cour suprême qui consolide sa position à peine

dégagée il y a un mois. Dans ce présent arrêt, elle rompt encore avec

1 A. T. NDIAYE, « Réflexions à propos du revirement de jurisprudence de la Cour Suprême au sujet de la

promesse synallagmatique de vente d’immeuble immatriculé », Annales africaines (Nouvelle série), n°
spécial, janvier 2020, p. 2.
2 B. DIALLO : « Promesse sous seings privées de vente d’immeuble immatriculé ne vaut ? : Observations

sur CS Sénégal n° 79 du 16 juillet 2008, Aliou Bathily c/ Abdoul Diallo », Revue Droit et ville, n° 71, 2011,
pp. 175-197
3 J. L. CORREA « Contribution à l’étude de l’obligation de donner en droit sénégalais des obligations »,

Revue Annales africaines, décembre 2014, vol. 2, pp. 226-252.

4 A. T. NDIAYE, op. cit., p. 3.

4
l’ancienne jurisprudence selon laquelle, la « Promesse sous seings privées de
vente d’immeuble immatriculé ne vaut »5 . Une fois de plus, la cour rappelle
que la promesse sous seing privé de vente d’immeuble est valable (I) et
approuve la cours d’appel qui a ordonné la perfection de la vente (II).

I. La validité de la promesse sous seing privé de vente

d’immeuble immatriculé

A. La suffisance du formalisme sous seing privé convenu pour

l’établissement de la promesse
B. Le caractère non fondé de l’arrêt des formalités notariales
de perfection de la vente

II. La légitimité de la perfection ordonnée de la vente définitive

A. L’accord des parties sur les éléments essentiels de la

vente
B. L’exécution par le bénéficiaire de la promesse de son
obligation

5 B. DIALLO : « Promesse sous seings privées de vente d’immeuble immatriculé ne vaut ... », op. cit.