Droit fiscal cours 3

25/02/2022

Leçon n°3 : IPP : intro, contribuables, revenus immobiliers

Plan
Introduction
1. contribuable
2. revenu immobilier
4. La structure de l’IPP (très important)
Méga important : La structure de l’IPP
La structure de l’IPP raconte une histoire (la structure de l’IPP c’est la structure
du code des impôt des revenus)
1. On s’intéresse à qui vont être les contribuables visés (=les habitants
du royaume)

2. Les contribuables sont taxés sur une assiette qui correspond à un

revenu.
à On compte 4 types de revenus :
o Les revenus
immobiliers
o Les revenus
mobiliers
(dividende, interet)
o Les revenus
professionnels o
Les revenus divers

à Pour chaque catégorie de revenus, on va pouvoir déduire une série de

dépenses qui sont prévues par la loi pour passer du revenus brut aux
revenus nets .
 On va donc passer d’un revenu brut à un revenu net (revenu net =le montant
qui va être utilisé pour calculer l’impôt)

Exemple : Pour les revenus professionnels, il y a le montant du salaire et on peut

déduire du salaire des frais professionnels. à C’est le même raisonnement dans
toutes les catégories de revenus.

3. On trouve le mode de calcul de l’impôt :

o La globalisation (article 6 du code) => c’est la règle
= Additionner les différentes catégories de revenus (en faisant une sorte de pot
commun avec un seul montant) qu’on va ensuite soumettre au tarif progressif de
l’impôt.
Globalisation = Additionner les revenus nets et soumettre la somme au taux
d’imposition progressif.
La globalisation s’applique aux revenus professionnels et aux revenus
immobiliers.

o La taxation distincte
= C’est un régime dérogatoire où certains revenus sont sortis
du pot commun et soumis à un tarif distinct/différent.
(régime de taxation distinct)
= On n’additionne PAS ce revenu aux autres revenus, on le
prend distinctement et on le soumet à un taux distinct !
On retrouve tous les taux distincts à l’article 171.
La taxation distincte s’applique aux revenus mobiliers et pour
les revenus divers.
Exemple : Les dividendes ne sont pas, en règle générale,
globalisé avec les autres revenus. Ils font donc l’objet (en cas
de taxation à l’IPP) d’une taxation distincte à un taux de 25%.

On s’intéresse ici aux revenus globalisés :

4. On part des revenus globalisés (on fait la somme d’un montant net
de revenus) et de ce montant, on peut encore déduire les dépenses
déductibles de l’ensemble des revenus nets. (ca ne se déduit QUE de
la somme des revenus nets)
Aujourd’hui, il n’y a qu’une catégorie de « dépenses déductibles de
l’ensemble des revenus nets », ce sont les rentes alimentaires = pensions
alimentaires.

Exemple : Dans les dépenses déductibles de l’ensemble des revenus nets,

on retrouve les rentes alimentaires que nous payons. Si on paye des
rentes alimentaires à notre ex-femme, on peut les déduire de l’ensemble
des revenus nets.

On distingue 2 types de dépenses :

o Les dépenses qu’on peut déduire des différents types de
revenus
o Les dépenses déductibles de l’ensemble des revenus nets (QUE
les rentes alimentaires à l’heure actuelle)

le montant du revenu net globalisé – les dépense déductible de l’ensemble des

revenu = un montant et c’est ce montant qu’on va soumettre au taux progressif
de l’impôt (article 130)
Une fois que tout ça est déduit, on se retrouve avec une base : le montant qui va
être frappé par l’impôt.
5. On va ensuite soumettre ce montant au tarif de l’impôt (visé à
l’article 130) Le taux d’impôt varie entre 25 et 50% (C’est le tarif
progressif de l’impôt). Une fois qu’on a soumis le montant à l’impôt =>
on aura le ‘montant d’impôt’

6. Du montant de l’impôt, on peut encore soustraire les réductions

d’impôts. (exemple : réduction d’impot pour titre et service, on fait une
dépense particulière (dépense de titre service pour une aide-
ménagère), sur cette dépense, on va calculer un montant qu’on pourra
soustraire de notre impot, c’est la réduction d’impot.

! il ne faut pas confondre les réductions d’impôts avec les dépenses

déductibles (=déduction d’impôts). (important à maitriser)
La réduction d’impôt, c’est un montant qu’on va soustraire de l’impôt
qu’on doit payer
(ex : les libéralités = les donations qu’on peut soustraire de l’impôt)
Les dépenses déductibles (=déduction d’impôt), ce sont des dépenses
qu’on soustrait d’un revenu. (pas de l’impot)
à D’un côté on soustrait l’impôt et de l’autre on soustrait du revenu. Ce
n’est pas la même chose !!

Exemple : Si on a une réduction d’impôt de 100€ et une dépense

déductible de 100€, laquelle sera la plus avantageuse ? à C’est la
réduction d’impôt ! vaut mieux avoir une réduction d’impôt de 100
qu’une dépense déductible de 100$. Cette dépense déductible 100 va
venir en réduction du revenu, si on veut calculer l’avantage fiscale de
cette dépense déductible, il faut multiplier le montant de la dépense par
le taux d’imposition => ce sera forcement plus bas qu’un montant d’une
réduction d’impôt)

7. Sur le montant final d’impôt, on va encore appliquer les

additionnels communaux. À partir de l’année 2014, on a ajouté une
dimension régionale car les régions ont eu des compétences en matière
fiscale qui portent sur les taux d’imposition, les réductions d’impôt et la
question des avantages fiscaux pour l’habitation propre.

Additionnels communaux : C’est un pourcentage de l’impôt : exemple

on paie 100$ d’impôt, on a des additionnel communaux de 8% => on
nous rajoute 8$ au total => impôt de 108$ => 100$ pour les régions et
l’état fédéral et 8$ pour la commune.

4.1 Modes de perception

d’impôts
• La déclaration
Chaque année, les contribuables remplissent une déclaration de revenu
ET sur base de cette déclaration l’administration enrôle un impôt.
 • Les précomptes
Il existe 3 précomptes :
o Le précompte
immobilier
o Le précompte
mobilier
o Le précompte
professionnel

Au sens juridique du terme, le précompte n’est pas un impôt.

Le précompte est un paiement anticipé de l’impôt (= un acompte sur l’impôt)
◦ Versements anticipés (même fonction que le précompte professionnel pour les
indépendants)

Ex : précompte professionnel : Chaque mois, le contribuable salarié perçoit un

salaire net, sur lequel un précompte professionnel est retenu par son employeur
et est payé à l’état. A la fin de l’année (l’exercice suivant survient et lors cette
exercice le contribuable indique le montant de ces revenus et le montant qui a
déjà été retenu) , on calcule le montant de l’impôt et on déduit les précomptes
qui ont déjà été retenus, comme un impôt payé à l’avance.

⚠ Le précompte immobilier n’a rien à voir avec un acompte , ce n’est pas un

acompte sur l’impôt IPP en lien avec les revenus immobilier.
C’est un impôt totalement distinct, dont le produit est versé aux régions.
Le taux du précompte immobilier varie selon les régions :
• Région Wallonne : 1,25% du revenu cadastré indexé + additionnels
communaux et provinciaux.
• Région de BX : 1,25% du RC indexé + additionnels communaux
d’agglomération
• Région Flamande : 2,5% du RC indexé + additionnels communaux et
provinciaux. Taux réduit pour logement sociaux.

1. Les contribuables
Livre pages 3 à 7
Qui sont les contribuables visés par l’IPP ? Ce sont les habitants du royaume,
c’est-à-dire, les personnes qui ont établi leur domicile en Belgique OU le siège de
leur fortune en Belgique. (Défini par le code à l’article 2).

Il existe des cas particuliers pour :

- Les agents diplomatiques, consulaires, fonctionnaires belges au poste
à l’étranger. (Ex : un agent diplomatique belge qui travaille aux USA (au
jour le jour, il est aux USA, il vit aux USA), (normalement il doit etre
soumis au régime fiscal des USA selon la règle) MAIS il suit un régime
 particulier qui correspond à l’inverse, même s’il réside aux USA, Il est donc
assujetti à l’impôt en Belgique)
- Les fonctionnaires internationaux

4.2.1 Le domicile
Le domicile est un critère d’assujettissement à l’IPP.
Le domicile est le lieu où une personne réside de manière effective et durable
(foyer familial où il entretien ses relations et occupation sociale) . Cela se
caractérise par une permanence et une continuité. S’il y a une interruption
temporaire de la résidence, cela n’affecte pas le domicile. => c’est un domicile de
fait.
Ex : un contribuable réside avec sa famille et ses enfants à Bruxelles et qu’il doit
se rendre chaque semaine à paris pour travailler et séjourner toute la semaine (et
quelques Week -end), si le déplacement est temporaire, ça ne va pas déplacer
son domicile fiscale, toute la famille reste domicilier (au sens fiscal du terme) en
Belgique.

! Domicile de fait (fiscal) ≠ Domicile légal

Le domicile légal, c’est l’endroit où on est inscrit à la commune. Il permet de
prouver le domicile de fait, mais n’est pas la seule preuve.

4.2.2 Le siège de la fortune

Quand on contribuable n’est pas domicilié en Belgique, on peut utiliser le siège de
la fortune, pour le rattacher quand même au droit fiscal belge.
Le siège de la fortune, c’est l’endroit d’où sont gérés les biens de la personne.

Ex : ARRET DERKS (jurisprudence): Nous avons un Belge domicilié à Monaco, qui

possède en Belgique des parts de sociétés, un bureau, des immeubles, … sur base
de ces éléments factuel, la Belgique a localisé la résidence fiscal de ce
contribuable en Belgique sur base du siège de la fortune => Il contribue donc à
l’impôt en Belgique car le siège de sa fortune se trouve en Belgique, même s’il vit
à Monaco.

⚠ L’administration ne peut recourir à ce critère de siège de la fortune,

uniquement s’il n’y a pas de convention préventive de double imposition avec
l’autre état (à Le droit international prime sur le droit belge) , s’il y a une
convention de double imposition => on pourra pas utiliser le siège de la fortune
mais on fera la double imposition.

⚠ Pour déterminer un régime fiscal qui va s’appliquer au contribuable, il faut

déterminer le domicile fiscal du contribuable dans la région (depuis 2014,
compétence régionale). Les règles varient donc selon les régions.
 4.2.3 La preuve
Qui doit rapporter la preuve de la résidence fiscale du contribuable ? C’est
l’administration ! si l’état veut taxer quelqu’un en Belgique, elle doit pouvoir
prouver que la personne a une résidence fiscale en Belgique, pour pouvoir lui
prendre un impôt.

Pour aider l’administration à déterminer la résidence fiscal, le législateur a prévu

des présomptions.
La loi prévoit donc des présomptions ; c’est-à-dire, partir d’un fait connu pour
aller vers un fait inconnu.
Exemple : L’inscription au registre de la population de Belgique (fait connu) va
être considéré comme ayant sa résidence fiscale en Belgique (fait inconnu).

Cette présomption est réfragable, car le contribuable peut amener la preuve

contraire et montrer qu’il ne vit pas en Belgique.
Contre-exemple : pour les personnes mariés, L’endroit où est établi le ménage, la
résidence de la famille, c’est là où les conjoints ont leur résidence fiscale à c’est
une présomption IRRÉFRAGABLE ; pas de preuve contraire.
Les contribuable peuvent invoquer le droit international, il y a des critères dans la
convention international qui montrent le lieu de résidence d’un contribuable et
s’il ramène la preuve qu’il respecte ces critères alors c’est bon la présomption
devient réfragable CAR droit international plus important que droit national.

4.2.4 Les conventions préventives des doubles impositions

Il y a plusieurs critères prévus par la « Tie Breaker Rule » = une règle qui vise à
casser un nœud. Le nœud, c’est le problème de la double résidence fiscale :
Comment rattacher un contribuable à un état quand il a une situation éclatée
entre plusieurs pays.

Critères successifs prévus par la règle :

1. Le foyer permanent : C’est un immeuble dont on est propriétaire ou
locataire. Si le contribuable a un foyer d’habitation permanent dans
plusieurs états, on passe donc au critère suivant.
2. Le centre des intérêts vitaux : C’est une conjonction d‘éléments
factuels de triple nature :
o Nature économique : on va regarder où le contribuable
travaille, investit, où il est assuré.
o Nature familiale : on va regarder où la famille réside,
où les enfants sont scolarisés
o Nature sociale : on va regardes des choses concrètes de
la vie quotidienne (salle de sport, cinéma, médecin, transport
en commun,…)

En prenant en compte ces éléments, on va rattacher le contribuable à un état.

Parfois, on arrive à une conclusion 50-50 entre 2 pays et on passe alors au 3 ème
critère :
 3. Le critère du séjour habituel : On va compter les jours de séjour du
contribuable dans l’un ou l’autre état. (si toujours pas pertinent, on
regarde le suivant)
4. Le critère de la nationalité

En pratique : Normalement, on s’arrête souvent au critère des intérêts vitaux. Si

on ne trouve pas de solution, même après les 4 critères, alors c’est
l’administration qui détermine le pays d’imposition.

En pratique, certains contribuables vont vraiment réfléchir à l’endroit où ils vont

résider fiscalement (installer leur domicile fiscal).

Exemple : couple retraité qui résident en Belgique et qui sont propriétaire d’un
immeuble dans le sud du Portugal. Ils vont très souvent séjourner dans
l’immeuble au sud du Portugal. Pour ces contribuable, il serait intéressant de
déménager fiscalement au Portugal pour y etre assujetti à l’impôt et payer
nettement moins d’impôt en Portugal qu’on Belgique, cela se ferait seulement
s’ils déplacent leur résidence au Portugal, ils doivent résider là-bas plus de la
moitié de l’année et qu’ils déplacent le centre de leur intérêt vitaux au Portugal
plutôt qu’en Belgique (comptes, investissement, loisirs,…).

Cas d’application :
Luc, qui travaille à Marseille et Margueritte, son épouse ainsi que ses enfants qui
sont domiciliés à Bruxelles.
Luc revient tous les weekends et pendant les vacances en Belgique.
Où sont-ils domiciliés ? en Belgique
Justification : Pour les couples mariés, il y a une présomption que le lieu du
ménage est le lieu de domicile.
Le fait de travailler à Marseille n’est pas suffisant pour déplacer la résidence
fiscale.

Autre cas d’application :

Luc est un jeune diplômé de médecine qui ne possède aucune autre richesse que
son travail (pas de patrimoine). Il quitte la Belgique pour s’installer aux USA en
vue d’y accomplir des stages et d’acquérir une première expérience
professionnelle. Depuis son départ, il réside de manière quasi-permanente aux
USA.
Quelle est sa résidence fiscale ? Les USA, puisqu’il vit là-bas et n’a aucune attache
patrimoniale avec la Belgique.

Autre exemple :
Un immigré marocain qui est venu en Belgique il y a un certain nombre d’années.
Il a travaillé en Belgique et a une pension belge. Mais il décide d’aller vivre au
Maroc. Il reçoit sa pension belge au Maroc et sa pension va être taxée au Maroc
pour la convention préventive de double taxation. La pension est donc taxable
dans son état de résidence (la Belgique paye mais la taxe va au Maroc)
⚠ ⚠ Question d’examen sur la résidence sur Moodle ⚠⚠
Tiré de l’actualité fiscale : Quelques Diables Rouges (Eden Hazard, Thibaut
Courtois, Romelu Lukaku,...(nb : pour info, ils jouent (et s’entrainent) en Espagne
ou Italie) ont logé dans des sociétés luxembourgeoises (EHGroup, Thicolux,
Rojolux,...) leurs droits de marque.

L'idée est très simple. Les sociétés luxembourgeoises sont en principe soumises à
l'impôt des sociétés, à un taux combiné de 27% (26% à partir de 2018). Le régime
IP
luxembourgeois autorise les sociétés à bénéficier d'une exonération de 80% des
revenus des droits de propriété intellectuelle.
L'application de ce régime conduit à un taux d'imposition effectif de 5,4% (27% *
20%).
Prenons un exemple concret. La société luxembourgeoise EHGroup donne la
marque "Eden Hazard" en licence à Nike, Nivea et Lotus Bakeries. Les revenus
issus de l'exploitation de la marque bénéficient du régime IP. EHGroup est donc
imposée à un taux d'imposition effectif de 5,4% sur les redevances qu'elle
encaisse (= revenus). En Belgique, le taux d'imposition s'élèverait par contre à
29%, en cas d'utilisation d'une société belge en 2018 ...

Le Fisc belge a entamé une enquête sur les constructions fiscales de plusieurs
footballeurs belges de haut niveau.
a) Voyez-vous, en droit fiscal, quelque chose à redire par rapport à de telles
constructions ? : dans l’affirmative, y aurait-il un impôt à payer en Belgique (quel
impôt) ? ; par qui ? ; quel type de revenu ?
Réponse : On se trouve à l’IPP et la première question à l’IPP, c’est : « est-ce que
j’ai un contribuable en Belgique ? » NON puisqu’ils vivent en Espagne et en Italie,
ils ont peut-être quelques biens en Belgique, mais pas le siège de leur fortune (en
tout cas aucun élément le dit) et leur ménage est établi à l’étranger à Le critère
de nationalité n’est pas suffisant pour dire que c’est un résident fiscal belge !
DONC PAS D’IMPÔT EN BELGIQUE mais en Espagne!

b) Y voyez-vous, éventuellement, un mécanisme de fraude fiscale, d’évasion

fiscale, ou un mécanisme susceptible d’être qualifié d’abus fiscal ?
Non, rien à redire de la part du fisc belge car ce sont des résidents fiscaux
italiens ou espagnols. Évasion fiscale : oui (pour l’Espagne)
Abus fiscal au sens belge : NON -> pas de fraude

c) Compte tenu de votre réponse à la question précédente et à supposer qu’une

taxation puisse être établie : de quel délai d’imposition disposerait
l’administration fiscale ? Ce serait 3 ans (car pas de fraude) mais ce n’est pas le
cas !
2. Les Revenus immobiliers
Plan
2.1. Notion de revenu cadastral
2.2. Revenus imposables
2.3. Revenus exonérés
2.4. Détermination du revenu net
2.5. Déductions et réductions
2.6. Précompte immobilier
Livre pages 95 et suivantes
La première catégorie de revenus taxables sont les revenus immobiliers.

5.1 Notion de revenu cadastral

(important)
Le revenu cadastral est une notion centrale en termes de revenu immobilier.
Le revenu cadastral est un revenu théorique attribué à chaque bien immobilier :
• Les immeubles bâtis, avec un bâtiment
• Les immeubles non bâtis, les terrains nus
• (Le matériel et outillage, les grosses machines à caractère immeuble,
immobiles, présentes dans certaines entreprises qui se voient donc
attribué un revenu cadastral).

Le revenu cadastral sert de base de calcul au précompte immobilier et à l’IPP

afférent au revenu immobilier => 2 impôt distincts
La Belgique est une matrice cadastrale, qui est divisée en parcelles cadastrales.
Chaque parcelle se voit attribuer un montant de revenu cadastral fixé par
l’administration.
Quand on construit une nouvelle maison , l’adm fixe un revenu moyen théorique
de ce bien en 1975 ( règle du revenu cadastral mais ne répond plus à la réalité).
Ce revenu cadastral est indexé chaque année (taux varie) et peut être révisé à la
hausse par l’adm en cas de gros travaux > à 15% de la valeur du bien.

Les modes de détermination :

• La péréquation :
C’est l’attribution des RC de toutes les parcelles cadastrales de Belgique.
Cela a lieu tous les 10 ans. (La dernière a eu lieu en 1980 donc en pratique
ce n’est pas vraiment tous les 10 ans) (pour fixer le revenu cadastral d’un
bien, l’administration dit ‘quel est le revenu annuel de ce bien en 1975,
alors que ce bien n’existait pas)
• L’indexation
Les revenus cadastraux font l’objet d’une indexation (article 518).
On a donc un coefficient par lequel est multiplié le revenu cadastral et
c’est ça qui servira à la base de calcul des impôts.
• La révision
Le revenu cadastral est déterminé une première fois lorsque le bien vient
d’être construit. Il peut être révisé ou réévalué en cas de changement
 (soit des transformations de biens individuels, soit une révision
extraordinaire en cas de changement de la totalité des biens (toute la
zone dans laquelle se trouve le bien)).
Ex : dans un quartier où une école européenne décide s’installe => boost
tout le quartier et marché immobilier du quartier => révision
extraordinaire de tous les biens du quartier) mais souvent c’est des
révisions au lien avec des travaux.

En pratique, au sein des communes, 1) on a des fonctionnaires qui

vérifient ce qu’il se passe (nouveaux immeubles, transformation,…) et qui
communiquent aux cadastres. 2) Sinon, il faut aussi souvent une
autorisation communale pour faire des transformations. (lorsqu’on
construit une maison ou quand on fait des travaux, il faut le communiquer
à l’administration).
(une partie du précompte immobilier revient aux communes).
On fixe le revenu cadastral sur base de critères tels que :
- La superficie
- L’endroit où il se situe (Bruxelles ≠ banlieue) : une même maison situé
à Bruxelles ou en dehors peut ne pas avoir le même revenu cadastral.
- Le degré de confort du bien (salle de bain, système de chauffage,
piscine,…)
 Conduit à des inégalités

La procédure :
Le contribuable a l’obligation de déclaration dans les 30 jours des évènements
suivants à l’administration :
- L’occupation ou la location
- L’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés
- Le changement au mode d’exploitation, la transformation ou
l’amélioration des immeubles non-bâtis
- La mise en usage de matériel ou d’outillage nouveaux ou ajoutés, ainsi
que la modification définitive du matériel/outillage.

L’administration a l’opportunité sur base de la déclaration de fixer ou de revoir le

revenu cadastral d’un bien. Le contribuable peut contester et discuter selon une
procédure.

Le revenu cadastral sert de base pour calculer l’IPP et le précompte immobilier

5.2 Revenus imposables

Quel va être le revenu taxable par immeuble ?
à On parle uniquement d’immeubles bâtis, situés en Belgique.

Qui va être taxé ?

 • Le propriétaire
• L’usufruiter (celui qui en a l’usage = celui qui supporte les impôts, celui
qui a le droit d’user l’immeuble et d’en percevoir els fruits)

On va distinguer l’immeuble d’habitation (est exonéré : on est pas taxés à l’IPP

sur son immeuble d’habitation) des autres immeubles.
- Immeuble d’habitation :
▪ RC indexé est exonéré, la loi établit un revenu taxable et pose
ensuite le principe d’une exonération => personne n’est taxé sur
l’immeuble d’habitation (pas de taxes)
• Dans les autres immeubles :
o Les immeubles non donnés en location
Ce serait par exemple une résidence secondaire à la mer ou à la
campagne. Cette résidence secondaire va être taxée sur le revenu
cadastral indexé, c’est-à-dire RC indexé majoré de 40% = RC x 1,4
RC = revenu cadastral
o Les immeubles donnés en location :
§ Les locations à titre privé
Le locataire va habiter dans le bien.
Le revenu taxable va être le RC indexé majoré de 40%
également
(=RC x 1,4)
La loi prévoit un revenu théorique qui est avantageux par
rapport à ce qu’il gagne réellement (par rapport aux gains
grâce aux loyers) (cette taxe est inférieur à ce que rapporte
les loyers).

§ Les locations à titre professionnel (pour le locataire)

Personne physique qui loue pour activité professionnel Ex :
un dentiste qui loue un cabinet. OU une société qui loue le
bien

Le revenu taxable va correspondre au loyer réel moins

40%. Le locataire (qui affecte le bien à son activité
personnel) va déduire les loyers qu’il paye à titre de frais
professionnels. L’administration va donc pouvoir
recouper les infos. D’un côté, il y a le locataire qui déduit
les loyer à titre de frais professionnel et de l’autre il y a
le propriétaire qui est taxé sur le loyer réel. De ce loyer
réel, On déduit un montant forfaitaire de 40% qui
représente des frais pour réparation et entretien(ces
40% ne peuvent pas dépasser 2/3 du revenu cadastral
revalorisé)
Lorsqu’on parle de location à titre privé ou professionnel, on vise l’affectation
du bien loué par le locataire, c’est le locataire qui loue à titre privé ou
professionnel.
⚠ Le revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient (4.7) est déterminé
chaque année par un arrêté royal. (c’est différent du revenu cadastral indexé), les
40% que représentent les frais déductible ne peuvent dépasser 2/3 du revenu
cadastral revalorisé
On fait le loyer réel – 40% ne peut pas être inférieur au RC indexé majorée de
40%, il ne peut pas être à l’hypothèse d’une location à titre privé (pas de
discrimination)

Autre cas : affectation mixte par le locataire

Le locataire affecte une partie à son activité professionnel et l’autre partie à son
habitation. Dans ce cas, il faut soit ventiler les 2 régimes (sur base de données
présente sur le bail) OU si pas de ventilation dans le bail => ça va être considéré
comme une location à 100% professionnelle.

à On vise ici l’affectation du bien loué par le locataire (il loue soit à titre
privé, soit professionnel). On parle d’un revenu imposable dans le chef du
propriétaire ; Mais c’est la location dans le chef du locataire qui fonde la
distinction.
Autre hypothèse :
L’immeuble affecté à des fins professionnelles par le propriétaire. (vous êtes
propriétaire d’un bien immobilier et vous allez l’affecter à votre activité
professionnelle)
Ex : je suis boulanger et mon immeuble c’est ma boulangerie. Comment vais-je
etre taxé ? réponse à trouver dans l’article 37 du code et dans la tolérance
administratif (c’est la tolérance administrative qui prime)

Article 37 : ‘Lorsqu’un contribuable affecte un bien à son activité professionnelle,

les revenus générés par ce bien sont donc des revenus professionnels’.
L’immeuble affecté est sensé généré des revenus professionnel pour le
contribuable.
Il existe une tolérance administrative présente dans le com. IR (commentaire du
code par l’administration), qui dit pour les immeuble affecté par le propriétaire à
l’exercice de son activité professionnel, les revenu cadastral est censé compris
dans les bénéfice ou profit résultant de cette activité. => selon cette disposition,
on va rien taxé, pourquoi ? si on suit l’article 37, les revenus généré par le bien
immobilier (revenu cadastral) doit etre considéré comme un revenu professionnel
pour le contribuable or la tolérance administrative nous dit que ce revenu
cadastral est censé compris dans les revenu professionnel que déclare le
contribuable => donc on va pas le taxer une 2e fois.
Dans cette hypothèse on ne taxe rien.

Dernière hypothèse : (hypothèse à location a titre professionnel => régime des

loyers professionnel qui s’applique)
L’immeuble donné en location à une société ou une entreprise dans laquelle il
exerce des fonctions. Le propriétaire est l’administrateur de cette société => règle
du loyer - 40% (revenus immobiliers). ( en gros, on a une personne physique qui
détient le bien immobilier et qui va le donner en location à la société (c’est sa
société, c’est lui le gérant de la société)
Si le loyer excède 5/3 du revenu cadastral revalorisé => ce qui dépasse sera
considéré comme revenu professionnel du propriétaire/ de la personne physique.
Règle créé pour éviter un abus car la taxe sur est plus favorable que celle des
revenus professionnels

Si on ne dépasse pas les 5/3, on applique le régime des loyers professionnel.

Calcul : Revenu cadastral revalorisé – 40% (frais forfaitaire pour réparation et
entretien => ne peut pas dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé) 55.00

Objectif de cette mesure : éviter que les dirigent ne gonfle artificiellement les
loyers. (le gérant peut etre tenté de prévoir un loyer exagéré (attribuer des revenu
immobilier qui sont taxable plus favorablement que les revenus professionnel)
(sur les revenus professionnel on est taxé à 100% MAIS sur les revenus
immobiliers on est taxé juste sur 40% des revenus) (FAIRE EXO !!!)
• L’immeuble d’habitation :
Le revenu taxable est le RC indexé.
Mais ce RC est exonéré. à Personne n’est taxé sur son immeuble
d’habitation (pas de revenu taxable généré pour cet immeuble
d’habitation)

En résumé :
On doit se poser 3 questions :
• Quel revenu pour l’immeuble d’habitation ? Le Revenu Cadastral (on
sait qu’il est exonéré)
• Les autres immeubles (location privé et résidences secondaires) ? Le
RC indexé + 40%
• La location professionnelle ? Régime basé sur le loyer réel moins 40%

On ajoute les notions de revenu cadastral :

• RC
• RC indexé
• RC revalorisé à joue un rôle à deux niveaux :
o Au niveau du calcul du montant maximum que doivent
représenter les charges de 40% dans l’hypothèse des locations
professionnelles : les charges ne peuvent pas dépasser 2/3 du RC
revalorisé
o Le cas du dirigeant d’entreprise qui donne en location un
immeuble à sa société : la limite est de 5/3 du RC revalorisé.
Quand le loyer dépasse cette limite, il est considéré comme un
revenu professionnel dans le chef du dirigeant. (article 32,
disposition anti abus)
EXERCICES REVENUS IMMOBILIERS

1.

Monsieur Nihant est propriétaire d’un immeuble au centre-ville dans lequel il y a établi un
magasin au rez-de-chaussée, avec pignon sur rue. Il utilise 40% de cet immeuble pour son activité
professionnelle : le rez-de-chaussée accueille le magasin et les grandes caves servent d’atelier et
d’emplacement de stockage pour les marchandises. Un duplex occupe les deux étages supérieurs
de l’immeuble et constitue 60% de l’immeuble. Monsieur Nihant n’affecte pas cette partie de
l’immeuble à son activité professionnelle mais se la réserve à titre privé.

Le revenu cadastral de l’immeuble non-indexé est de 1.500 euros. En cas de location du duplex, le
loyer s’élèverait à 700 euros/mois. Coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2019 =
1,8230 et coefficient de revalorisation = 4,47.

a) Quel est le montant du revenu immobilier de Monsieur Nihant ?

 a. Les 60% de l’immeuble sont affectés à titre privé à des fins d’habitation propre de
Monsieur Nihant ;

b. Les 60% de l’immeuble sont affectés à titre privé à des fins d’habitation pour son
fils, étudiant en centre-ville ;

c. Les 60% de l’immeuble sont mis en location à des fins privées ;

d. Les 60% de l’immeuble sont mis en location à des personnes qui affectent le bien
100 % à des fins professionnelles.

Résolution :

1. Distinction entre l’affectation privée et professionnelle du bien par le propriétaire

L’affectation professionnelle ou privée du bien par le propriétaire conditionne la qualification des

revenus produits par le bien immobilier, bâti ou non-bâti. Si l’affectation est professionnelle, les
revenus produits perdront leur caractère immobilier initial et seront considérés comme des
revenus professionnels. Si l’affectation est privée, les revenus produits sont considérés comme des
revenus immobiliers.

Si le bien était totalement affecté à titre privé pour son habitation (hors propre), revenu
immobilier = RC indexé (article 518 CIR92) et majoré de 40%

- 1.500 euros * 1,8230 (coefficient d’indexation EI 2019) *1,4 = 3.828,30

euros

En l’espèce, uniquement 60% du RC est à prendre en considération pour la détermination du

revenu immobilier étant donné que les 40 autres pourcents sont des revenus professionnels :
1.500 euros * 60% = 900 euros.

a) 0 euro (habitation propre)

b) 900 euros (= 1.500 euros × 60%) × 1,8230 × 1,4 = 2.296,98 euros

c) Idem, même base imposable

d) Le revenu immobilier s’entend du total du loyer et des avantages locatifs (article 7, 2°, c)
CIR92) sans pouvoir être inférieur au RC indexé majoré de 40% :

(700 euros × 12 mois) = 8.400 euros – forfait de charges de 40 % (maximum 2/3

du RC revalorisé)

Charges = 8.400 euros × 40% = 3.360 euros (charges) avec un maximum de 2/3 ×
900 euros (60% RC) × 4,47 (EI 2019 – article 1er AR/CIR92) = 2.682 euros

Charges à prendre en compte sont de 2.682 euros

Donc, 8.400 euros – 2.682 euros = 5.718 euros.

Vérification limite minimale du RC majoré de 40% : 900 euros × 1,8230 ×1,4 =

2.296,98 euros -> OK
2.

Si Monsieur Nihant avait le choix entre donner le duplex en location à un jeune couple qui
affectera le bien à des fins privées pour y établir leur résidence principale, et un couple tout à fait
similaire dont l’un d’eux souhaite affecter l’immeuble à son activité professionnelle pour y réaliser
des cours de cuisine saine et naturelle. En dehors de toutes autres considérations que fiscales,
Monsieur Nihant a-t-il intérêt (fiscalement) à préférer un couple de locataires à l’autre ?

Résolution :

Le premier qui ne compte pas affecter l’immeuble à son activité professionnelle car dans ce cas
imposition sur la base du RC indexé et majoré de 40% dans le chef de Monsieur Nihant (article 7,
2° a), deuxième tiret CIR92) tandis qu’en cas d’affectation professionnelle, il est imposable sur le
montant total du loyer et des avantages locatifs (article 7, 2° c) CIR92).

2. Monsieur Dupont, contribuable belge, est soumis à l’IPP. Il donne, en 2012, en location un
immeuble (U) dont le revenu cadastral est de 7000€. Il loue cet immeuble à une société, dans
laquelle il exerce les fonctions de gérant rémunéré, pour un loyer de 1000€ par mois. Cette
société prend en charge le précompte immobilier de 500€.

Monsieur Dupont devra-t-il déclarer les revenus immobiliers que dégage cette sixième
habitation et quel en est le montant ?

Réponse :

 1ère étape :

On doit appliquer les articles 7, §1er, 2°, c), et 32 du CIR/92 :

« Article 7
§ 1er. Les revenus des biens immobiliers sont
2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location :
c) le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu
cadastral, quand il s'agit d'autres biens immobiliers non bâtis sis en Belgique ou du matériel et de
l'outillage présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, ou au revenu
cadastral majoré de 40 p.c. lorsqu'il s'agit d'autres biens immobiliers bâtis sis en Belgique »

« Article 32
Les rémunérations des dirigeants d' entreprise sont toutes les rétributions allouées ou
attribuées à une personne physique :
1° qui exerce un mandat d' administrateur, de gérant, de liquidateur ou des fonctions analogues;
2° qui exerce au sein de la société une fonction dirigeante ou une activité dirigeante de gestion
journalière, d' ordre commercial, financier ou technique, en dehors d'un contrat de travail.
Elles comprennent notamment :
3° par dérogation à l'article 7, le loyer et les avantages locatifs d'un bien immobilier bâti donné
en location par les personnes visées à l'alinéa1er, 1°, à la société dans laquelle elles exercent un
mandat ou des fonctions analogues, dans la mesure où ils excèdent les cinq tiers du revenu
cadastral revalorisé en fonction du coefficient visé à l'article13. De ces rémunérations
ne sont pas déduits les frais relatifs au bien immobilier donné en location. »

 2ème étape :

On prend en compte le loyer réel. Le calcul est donc le suivant :

Le loyer brut ne doit pas être supérieur ou égale au 5/3 du revenu cadastral revalorisé. En effet,
l’article 32 du CIR/92 interdit toutes déductions des frais liés au bien immobilier donné en location.
  3ème étape : Calcul

A. Calcul du loyer :
a. Loyer brut (article 7 du CIR) : (1000€ X 12 mois) + 500€ (avantage locatif : tout ce qui
est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire)=
12500€
b. Loyer net (article 13 du CIR) : 40% des charges, soit 12.500 – 40%= 7.500€

B. Revenu cadastral revalorisé

Le coefficient de revalorisation s’élève à 4.10 pour 2012
a. 5/3 X 7000€ X 4.10 =47.833,33€

Dès lors que les loyers et avantages locatifs ne sont pas supérieurs au RC revalorisé, ils ne seront pas
qualifiés, pour la quotité dépassant 47.833,33€, comme des rémunérations de dirigeants d’entreprises.

5.3 Revenus exonérés

Article 12 CIR : Le revenu de l’habitation propre est exonéré = 0

Article 15 CIR : un contribuable peut se voit attribuer une exonération de son

revenu immobilier dans l’hypothèse où son immeuble est inoccupé et improductif
(=ne génère pas de revenu taxable)
Il y a différentes conditions :
• L’immeuble doit être bâti
• L’immeuble doit être non-meublé
• Il faut qu’il soit intégralement improductif (zéro revenu généré)
• L’inoccupation de l’immeuble doit avoir lieu pendant une période de
minimum 90 jours sur la période imposable
• L’inoccupation doit être involontaire
Dans l’hypothèse où l’immeuble ne peut pas etre mis sur le marché locative, le
contribuable peut demander une exonération des revenus liée à cet immeuble

5.4 Détermination du revenu

net
Pour la détermination du revenu net : article 13 CIR 92 :
En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens
immobiliers, le revenu net s’entend du montant brut du revenu diminué, pour frais
d’entretien et de répartition de 40%. (sans que ces 40% puisse dépasser 2/3 du
revenu cadastral revalorisé)

C’est la disposition qui instaure le montant de frais forfaitaires qu’on peut déduire
d’une location professionnelle. Ca s’applique automatiquement et il est
avantageux.
 Précompte immobilier (c’est un faux précompte, c’est un impôt séparé)
L’autre impôt qui frappe la propriété et qui utilise comme base le revenu cadastral
=> le précompte mobilier = impôt régional qui s’applique en plus >< l’IPP est
fédéral
C’est les régions qui détermine la base, les taux,…
Le taux du précompte varie en fonction des régions. 
Les taux du précompte est de +/- 1%
Ici le problème c’est qu’on des additionnels communaux (c’est très élevé)

Exemple :