Mémoire en PDF

Université Mouloud Mammeri Tizi-Ouzou
Faculté de des sciences économiques, commerciales et de Gestion
Département des sciences de Gestion
Mémoire fin de cycle
En vue de l’obtention du diplôme master en sciences de gestion
Option : management bancaire
Thème
Le Financement bancaire du crédit promotionnel
Cas de la CNEP-Banque
Réaliser par :
Encadré par :
KHELOUI Mélissa.
Mr : ACHIR Mohamed
 Devant le jury composé de :
Président : Mr OUALIKENE Selim professeur à l’UMMTO.
Examinateur: Mr. ABIDI Mohamed, M.C.B, à l’UMMTO.
Rapporteur: Mr ACHIR Mohamed, M.C.B, à l’’UMMTO.
Promotion 2021
Remerciement
Je tiens tout d’abord à remercier le bon dieu de m’avoir donnée la

force et le courage d’accomplir ce mémoire.
Je m’adresse ma sincères remerciement à la CNEP-Banque de m’avoir

parrainée.
Je tiens à remercier aussi, Mme IGUERGAZIZ la chef de spécialité

pour sa patience, sa disponibilité et surtout ses judicieux conseils, qui
ont contribué à alimenter ma réflexion.
Je désire aussi remercier, Mr ACHIR MOHAMED mon encadreur

pour son attention de toute instant sur mon travail, pour ces conseils
avisés et son écoute qui été prépondérants pour la bonne réussite de ce
mémoire. Son énergie et sa confiance ont été des éléments moteurs
pour moi, j’ai pris un grand plaisir à travailler avec lui.
Je remercie, également l’ensemble des enseignants qui ont été assuré

notre formation tout au long de mon cursus universitaire.
Pour la même occasion, je remercie, infiniment Mr TYEB HASSEN le

directeur de la CNEP-Banque Tizi-Ouzou qui m’a offert le terrain
favorable pour la réalisation de mon travail.
Je remercie, enfin les membres de jury qui ont accepté d’évaluer ce

mémoire.
Dédicace
Je tiens c’est avec grande plaisir je dédie ce modeste

travail :
A ma mère,
Dont le courage dans l’éducation et la prise en charge de ses

enfants méritent, à n’en point douter, un vibrant hommage,
bien plus que ce que cette molle dédicace ne saurait
exprimer, tant ma fierté d’être sa fille déborde de mon cœur.
A mon grand frère,
Qui a toujours été là pour nous, supportant ses cadets avec

son calme remarquable et cela malgré nos innombrables
défauts.
A mes sœurs,
Qui ont partagé avec moi tous les moments d’émotions lors
de la réalisation de ce travail. Elles m’ont chaleureusement
supporté et encouragé tout au long de mon parcours.
A mon cher ami : AYOUB
A mes nièces : CHAHIRA, MELANIE, ELINE.
A tous mes collègues et mes amies.
Melissa.
Liste des abréviations
AAP : Aide à l’Accession à la Propriété
APC : assemblé populaire communale.
BEA : Banque Extérieur Nationale.
CCA : Comité de Crédit d’Agence.
CCC : comité centrale du crédit.
CCP : Compte Courant Postaux.
CNEP : Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance.
CNAS : Caisse Nationale des Assurances Sociales.
CNL : Caisse Nationale De Logement.
CR : Capacité de Remboursement.
CREM : Centrale des Risques Entreprise et Ménage.
DA : Dinars Algérien.
DR : Durée de Remboursement.
FGCMPI : Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de Promotion Immobilière.
LEL : Livret Epargne Logement.
LEP : livret Epargne Populaire.
LSP : Logement Social Participatif.
LPA : Logement Promotion Aidé.
LPP : Logement Promotionnel Public.
MC : Montant du Crédit.
SATIM : Société d’Automatisation des Transactions Interbancaires et de Monétiques.
SCGI : Société de Garantie du Crédit Immobilier.
SMNG : Salaire Minimum National Garantie.
SRH : Société de Refinancement Hypothécaire.
RMN : Revenu Mensuel Net.
VSP : Vente Sur Plan.
VT : Valeur Tabulaire
VSP : Vente Sur Plan.

Sommaire
Sommaire
Introduction générale ..................................................................................... 01
Chapitre I : typologies des banques et des crédits.
Introduction : ......................................................................................................................... 07
Section 01 : les différents types des banques et leurs crédits.............................................. 08
Section 02 : Les Crédits D’investissement. ............................................................... 24
Section 03 : Les Risques et les Garanties liées aux Crédits. ........................................ 26
Conclusion : .......................................................................................................................... 34
Chapitre II: le mode de financement de l’immobilier par les banques

algériennes.
Introduction ........................................................................................................................... 35
Section 01 : le dispositif public de logement ............................................................... 36
Section 02 : les crédits immobiliers aux particuliers. .................................................... 46
Section 03 : les contraintes de financement de l’immobilier en Algérie. ................ 65
Chapitre III : étude comparative entre deux crédits immobiliers.
Introduction : ............................................................................................................... 72
Section 01 : présentation et organisation Générale de la CNEP-Banque. ................ 73
Section 02 : la première étude (cession entre particuliers) ........................................ 82
Section 03 : la deuxième étude (crédit à la construction à taux bonifié 1%) ................ 93
Conclusion : ........................................................................................................................ 109
Conclusion générale : .................................................................................. 110

Introduction générale.
Introduction générale
Ces derniers temps on assiste à un essor économique un peu partout dans e monde
entier où toute économiques d’un pays quelconque est soumise au sens habituel à des
réformes et mutations imposées dans le but de faire face aux menaces qui perturbent leur
système économiques. Un développement économiques qui représente l’un des premiers
soucis pour chaque politique économiques d’un pays qui estime à la plafonnées d’où la
nécessité de se révéler sur l’ensemble des différentes activités économiques en particulier
celui de l’activité du secteur bancaire.
En Algérie comme partout, Les banques jouent un rôle important et essentiel dans la
mobilisation de l’épargne et collecté des ressources financières de manières efficaces à travers
ses activités. La fonction traditionnelle de médiation qu’il occupe entre les déposants et
emprunteurs. Ainsi elles sont au centre du cercle financier et influencent en quelque sorte de
développement direct et indirect de l’économie nationale.
Les autorités monétaires et financières sont au courant des évolutions technologiques,

développer des politiques orientés dans ce sens, c’est-à-dire un environnement capable
d’injecter de nouveaux produits sur le marché algérien, parmi ces produits on trouve crédit
hypothécaire et le crédit à la consommation.
Aujourd’hui le crédit hypothécaire (immobilier) est un crédit bien développé au niveau des
pays industrialisés, et il s’élargit actuellement dans de nombreux pays en voie de
développement.
Il est communément admis, que la situation du secteur de bâtiment et le miroir

reflétant l’assise de l’ensemble de l’économie. En effet le logement représente un élément
fondamental dans la croissance économique d’un pays puisqu’il constitue la forme la plus
élémentaire d’investissement des ménages, il joue un rôle très déterminant dans la vie du
citoyen, il constitue pour l’être humain sans doute un besoin social le plus sensible et le plus
porteur, c’est un besoin vital pour tout un chacun, non seulement il permet de combler un
besoin de sécurité, mais il permet aussi à l’individu d’en tirer une satisfaction majeure, car il
tient une place de choix dans fils patrimoine.
Le secteur de l’habitat a toujours été un secteur stratégique pour l’Etat et le

gouvernement, car ces besoins ne sont pas satisfaits, les germes de l’explosion apparaissent
sociale. Au contraire sa satisfaction peut être excellent facteur de motivation pour la
croissance économique et amélioration des conditions de vie de la population, ce secteur
1
préoccupant pour sa triple dimension économique financière et sociale, occupe une place très
important dans les programme de chaque pays car i offre de nombreuse caractéristique par
rapport aux autres secteurs, on peut citer :
 Une industrie de mains d’œuvres ; il crée plusieurs postes d’emplois ce que fait
diminuer le taux de chômage dans le pays.
 Son financement représente un poids lourd sur le budget de l’Etat.
Depuis l’indépendance, l’Etat algérienne a ressenti l’importance du secteur du

logement dans le redressement économique du pays le confort et le bien-être de la population.
Puis consacré le financement important de la propriété avec la participation de la CNEP-
Banque en tant que la seule institution financière offrant ainsi des prêts hypothécaires aux
détendeurs de livret d’épargne, l’Etat fut pendant plusieurs année la seule ressource en
immobilier.
En effet, la crise du logement en Algérie est l’un des résultats d’une politique
monopolistique qui intervient dans tout le processus de production et de refinancement, de
marketing et même la gestion. L’Etat s’est retrouvé impuissants face aux puissants une
demande qui ne cesse de croitre en raison de l’explosion démographique. Cela a poussé les
pouvoirs publics à engager des reformes majeurs dans le secteur du logement et de son
financement.
Cependant, malgré ces divers réformes et programme mise en place par l’Etat, le
secteur du logement est toujours en difficulté face à une demande extrêmement élevée en
raison de la timidité intervention des banques « à l’exception de la CNEP-Banque », qui
étaient refus d’octroyer des prêts immobiliers, cette résidence s’explique par un manque de
contrôlant le crédit hypothécaire et ignorant l’importance des produits hypothécaire créer des
produits pour différents organisations.
Apres avoir eu recours à la politique de domination sur le marché immobilier, l’Etat

Algérien a pris conscience de l’importance de développer une nouvelle politique en faisant
venir de nouveaux acteurs qui permettent à l’Etat de s retirer petit a petit et place aux
institutions chargées de financer ce secteur. Depuis quelque année un nouveau cadre
hypothécaire a pris racine progressivement en Algérie. Mais pour cela, il a fallu effectuer
plusieurs réparations pour le mettre en place en commerçant par un nouveau cadre
réglementaire pour la promotion immobilière, puis les banques commencent à financer
2
l’immobilier, et enfin, créer des nouvelles institutions dont l’objectif principal est de faciliter
et de sécuriser le financement du logement.
Le développement du crédit immobilier en Algérie ne peut se faire qu’avec une bonne

maitrise avec les différents modes de gestion existants pour réduire les risques pouvant être
accordé du crédit.
1- Problématique de recherche
Mon objectif pour cette recherche est
 Comprendre le mécanisme et le fonctionnement du prêt immobilier.

 Comprendre Les délais pour obtenir un prêt immobilier.
Dans le cas des banques algériennes, le crédit bancaire (immobilier) demeure encore
subi, la gestion proactive n’est plus que le fruit d’un bon banquier qui mènera la banque
dompter le crédit et de plus, améliorer
Ainsi, et dans l’absolu d’éclairer les différents recoins de cette introduction, je profère ce
travail de recherche autour de la problématique suivante :
Quel est le rôle de la CNEP- banque dans l’amélioration de financement de l’immobilier.
2- Questionnement et hypothèse de recherche :
De la question principale découlement les sous-questions suivantes :
 Le courtier en crédit immobilier, quelle est sa mission ?

 Quel le nouveau dispositif de financement du logement et quel est le rôle que joue
chaque intervenant dans ce dispositif ?
 Commet se fait le traitement d’une demande du crédit au niveau de la CNEP-
Banque ?
Pour cerner problématique, le présent travail élabore un cadre de recherche qui

s’appuie sur les hypothèses suivantes :
 La mission principale d’un courtier en prêt immobilier, en échange d’une

rémunération sous forme de frais de courtage, de trouver à son client les meilleurs
offre de crédit en prenant en compte son profit personnalisé et ses intérêts.
3
 Pendant l’octroi des crédits la CNEP-Banque rencontre plusieurs risques liés à ces
derniers.
 L’étude et le suivie d’un dossier du crédit immobilier s’effectuer selon plusieurs
étapes et cela depuis la demande de crédit jusqu’à l’échéance.
3- Méthodologie de la recherche et du travail :
Ce qui ‘il y’a lieu de savoir en méthodologie de recherche est que la construction des
méthodes dérivent essentiellement de deux (02) types d’études, à savoir :
- Les études qualitatives qui se basent sur des objectifs de recherche, cette étude est
dite littéraire, à caractère intensif utilisant au niveau de la récolte des données une
approche relativement ouverte, non directive, permissive et interrogées.
- Les études quantitatives qui se basent sur des hypothèses de recherche dans l’ultime
but est de vérifier leur véracité.
En revanche, dans le domaine de mangement bancaire, l’étude est quantitative appuyé par
une étude qualitative. A cet effet, je note aussi qu’il existe trois (03) de méthodes, à savoir :
- La méthode étude de cas : s’inscrit dans le cadre de deux études (qualitative et

quantitative) qui prend un objet d’étude unique (organisation, service, fonction,
département, équipe, région, etc.) sur lequel on effectue une recherche. Cette méthode
mobilise plusieurs outils à la fois et répond aux questions de forme et de sens
(comment ? pourquoi ?)
- La méthode d’enquête : s’inscrit dans e cas des études quantitatives. Cette méthode
prend un seul objet d’étude mais la collecte de données se fait d’une large population,
elle permet de rassembler données quantitatives qu’on peut analyser quantitativement
en utilisant la statistique descriptive, les grils d’observations, etc.
- La méthode historique : est évidement qualitative, elle aborde des objets d’étude d’un
point de vue chronologie en tenant compte de leur évolution dans le temps, sa visée est
exploratoire, descriptive ou explicative.
Pour cela, le présent travail s’apparente à la méthode « étude de cas » qui est selon
A.Dahak et R.Kara, dans leur ouvrage intitulé « mémoire de master », la méthode est définie
comme étant : « une méthode de recherche qui ambitionne la compréhension du sujet en
question en choisissant un objet d’étude unique (le rôle de la CNEP-Banque dans le
financement de crédit immobilier) qui s’appuie et mobilise divers outils, aussi bien
4
quantitative (données chiffrées) des états financier, des ratios…etc. à utiliser que qualitatifs
visant l’interprétation, l’analyse, la description, l’explication des documents, des chiffres et
des tableaux , etc. »
Et toute en respectant l’objectivité requise dans le cadre de notre capacité permissive

d’interprétation autrement dit qui s’adapte pour nous donner la pleine possibilité de nous
exprimer.
4- Limites des autres types en méthodologie de travail :
J’évoque dans le cadre de ce travail de mémoires des limites particulièrement à la

méthodologie de travail. A ce titre, en interprétant l’explication élaborée par M-L Gavard-
Perret, D. Gotteland, C.Haon et A. Jolibert dans leur ouvrage « méthodologie de la recherche
en science de gestion, réussir son mémoire ou sa thèse ». La méthode empirique ne peut
épauler ce travail de recherche car son utilisation se réfère à des hypothèses de travail qui
peuvent testées en utilisant l’observation et l’expérimentation dans les sciences dures
(exemple en biologie : tester un gouter de sang) alors que l’étude de cas permet d’analyser un
processus complexe non palpable.
La méthode historique explique par S. Mark, P.lewis, A. Thornhill dans leur ouvrage
«Research méthodes of busniness students » (2009) n’est que qualitative et aborde des cas
d’études d’un point de vue chronologique, c’est-à-dire en tenant compte de leur évolution
dans le passé, le teste des hypothèses et la validation des analyses recours à un large
échantillon, celui de l’étude de cas ne permet que de comprendre une situation en profondeur.
Quant aux limites concernant le travail de recherche, celles-ci seront présentées en

conclusion.
5- Restitution des résultats :
Afin de corroborer ou de réfuter mes hypothèses citées, ci-dessus, et répondre à la

problématique et aux sous-questions posées, je restitué les résultats de mon recherche suivant
une structure d’organisation composée de trois (03) chapitres. Ce modeste travail de recherche
présente son ossature comme suit :
Le premier chapitre : développé sur le titre « typologie des banques et des crédits » qui
s’articulera autour d’un approchement théorique via les sections suivantes :
5
 Section 01 : les différents types des banques et leurs crédits.

 Section 02 : les crédits d’investissement.
 Section 03 : les risques et les garanties liées aux crédits.
Le deuxième chapitre : dénommé « le mode de financement par les banques

Algériennes », touche au volet de mon travail de recherche qu’est le financement de crédit
immobilier, dans ce chapitre j’expliquerai la relation qu’il existante entre la banque est ses
clients. Pour ce faire, j’ai structuré cet avant dernier chapitre de la manière suivantes :
Section 01 : le dispositif public de logement.
Section 02 : le financement de crédit immobilier des particuliers.
Section 03 : les contraintes u financement de l’immobilier en Algérie.
Pour ce quatrième chapitre qui traitera du cas d’étude de banque algérienne « CNEP-
Banque » dont j’étudierai les particularités se rapportant à ce sujet du rôle de la CNEP-
Banque dans le financement de l’immobilier. J’élaborai ce chapitre par les trois (03) sections
suivantes :
Section 01 : présentation de la CNEP-Banque la Direction de Réseau de Tizi-Ouzou.
Section 02 : première étude (cession entre particuliers).
Section 03 : deuxième étude (crédit à la construction à taux bonifié de 1%).
6
Chapitre I :
Typologie des banques et des
crédits
Chapitre I : Typologie des banques et des crédits
Introduction :
Un Concept universelle utilisé, la banque désigne à la fois l’entreprise ou institution,
une activité, un secteur, un métier, ou une profession. Située au cœur de l’activité
économique, la banque est l’interlocuteur de ses clients : particuliers, entreprises et autorités
publiques. Une banques n’est pas une entreprise comme les autres, elle est donc spécifique.
Bien sûr comme toute entreprise, elle a un statut juridique, une organisation, un système de
gestion, des produits, une stratégie, mais ce qui le rend idiosyncratique c’est la création de la
monnaie grâces aux intérêts imposes à travers son activités d’octroi de crédits avec les clients.
Les intermédiaires financiers et bancaire sont désignés comme des agents ayant des capacités
de financer, ses excédents afin de les transformer en emplois (prêt ou crédit.) offerts aux
agents qui ont des besoins de financement, selon les modalités déterminer par les droits
bancaires.
A cet effet les banques proposent une gamme complète de crédits bancaires tant aux
particuliers et entreprises ont pour objectif de satisfaire leurs clients. Ces derniers peuvent être
destinés soit au financement du cycle d’exploitation ou à la réalisation de ses programmes
d’investissements, soit affectées aux particuliers. Quel que soit la nature du crédit le risque est
partie intégrante de l’activité bancaire, pour se prémunir contre ses risques le banquier prend
des garanties comme moyen de protection.
Le présent chapitre sera divisé en trois sections, la première section sera consacrée aux
différents types des banques et leurs crédits, la deuxième la présentation des crédits
d’investissement et la troisième et la dernière section se portera sur les différents risques et les
garanties liées aux crédits bancaires.
7
Section 01 : les différents types des banques et leurs crédits
Pour Les banques, ce sont des entreprises ou des établissements qui font des affaires
comme d’habitude recevoir du public, sous forme de dépôts ou autrement, l’argent qu’ils
utilisent pour eux leur propre compte dans les transactions de débits, les transactions de crédit
ou les transactions(les conditions financières).
Le crédit est le levier essentiel des affaires, et l’entreprise sans lui est incapable de se
développer mais avec lui, l’entreprise trouve les moyens pour satisfaire ses besoins de
financement à court terme par le crédit d’exploitation, ou mêmes le crédit d’investissement
qui répond à ses besoins de financement à long terme.
1.1 Les différentes approches des banques
La banque étant un acteur majeur dans l’économie, son existence se justifie à la fois
par des raisons théoriques comme l’existence de coût de transaction et d’asymétrie
d’information sur les marchés mais aussi par des raisons pratiques, qui sont les missions
spécifiques de banque.
Le terme banque est le nom génériques généralement utilisé pour désigner des entreprises
ayant des emplois, des situations ou des activités très différentes. Il est donc nécessaire de
définir plus précisément ce que recouvre ce terme en adoptant trois approches consécutives :
1
 L’approche théorique où la banque est considère en tant qu’intermédiaire

financier.
 L’approche institutionnelle qui place les établissements de crédits en plusieurs
catégories.
 L’approche professionnelle qui démontre la diversification du métier de la banque.
1
SYLVIE de Cousseergous, BORDEAUX, Gautier. » Gestion de la banque : diagnostic à la stratégie ». 7 éd Paris.
Dunod, 2013.P.4
8
2
1.1.1 La banque intermédiaire financière :
Cette fonction est conservée depuis longtemps. En 1960 Gurley et Shaw focus sur la
mission première de la banque : la transformation Maturité et enjeux (échéance et risque),
selon Gurley et Shaw il existe deux méthodes de distribution de fonds (financement
direct et financement indirect). L’Algérie est une forme très proche du 2 ème cas
(économie d’endettement3).
Dans cette approche on distingue :
 Agent à capacité de financement ou besoin de financement :
Dans le cas de transformation de maturité, il s’agit de distinguer entre des agents qui ont le
potentiel de financement et qui ont besoin de financement. Pour les premiers utilisateurs ce
sont aussi bien des agents économiques que des ménages qui ne consomment pas tous leurs
revenus et économies qu’ils cherchent à investir. D’autre agents dépensent plus de leurs
revenus comme les entreprise, ils sont besoin de financement, ce sont des emprunteurs.
 Finance direct et indirect :

 Finance direct :
Avec le financement direct (financement non intermédiaire ou économie de marché) les

agents qui ont un besoin financier ou la capacité d’entrer en contact direct avec le marché des
capitaux. Les agents devant financer l’émission de titres souscrit par des agents ayant une
capacité de financement. Marquer ceci opérations de prêt et d’emprunt, les deux parties
conviennent d’un montant, durée et prix (taux d’intérêt).
Dans uns certains cas les emprunteurs expriment un besoins de financement sur le long terme,
tandis que les préteurs préfèrent les investissements à court terme.
 Finance indirect :
Le courtier de l’intermédiaire financier c’est-à-dire l’opération de finance indirecte (finance

intermédiée ou économie d’endettement) répond aux lacunes du financement direct qui en
sont caractérisées incertitudes et asymétrie d’information.
2
Batac, julien, et vincent Maymo. « Les nouveaux outils de pilotage dans les banques », Revue, français de
gestion, vol.191, no.1, 2009, PP.153-166.
3
SYLVIE de coussergous. « La banque, structure, marché, Gestion ». 2 éd. Paris. Dolloz, 1996.p5.
9
En intervenant entre les préteurs et les emprunteurs, l’intermédiaire (la banque) collecter de
capitaux (dépôts) qui ensuite redistribuer sous forme de prêt aux agents qui ont besoin de
financement.
Figure 1 : schéma finance direct et indirect 4
Emprunteurs Finance direct préteurs
Titres Marchés financiers Titres
Primaires Primaires
Besoins Ressource
De De
Financement Financement
Emprunts Monnaie
Créances dépôts
Banque
Finance indirect
Source : SYLVIE de Coussergues, BORDEAUX, Gautier, 2013, Op. Cite. P4.

Les pays dans lesquels le financement direct est plus développe sont les pays anglo-saxon
(grande- Bretagne, USA) avec des marchés financier efficace et diversifier assure l’allocation
des ressources pendants longtemps.
 Les causes d’existences la banque
Apres les travaux de Gurley et Shaw, de nombreuses analyses ont été faites introduction et
but pour répondre à la double question :
 Pourquoi les banques ?

 Les banques sont-elles des intermédiaires financiers différents des autres ?
4
SYLVIE de Coussergues, BORDEAUX, Gautier. OP. Cite.P.4.
10
Et, selon l’approche théorique adoptée, les banques sont également justifiées que le
déterminant utilise plusieurs arguments parmi lesquelles on cite :
 Les couts de transactions :
Les couts de transaction constituent un premier facteur explicatif de la présence des

intermédiaires financiers. Ces couts représentent même, selon Benston et Smith (1976), « la
raison d’être » de l’activité des intermédiaires. Quand les échanges sont inquiets petits
épargnants et emprunteurs le cout de la recherche devient prohibitif5. Le rôle de la banque et
les intermédiaires financiers est de leur donner du temps de recherche grâce à leur ressource
d’information et au développement de leur réseaux.
 L’évaluation et le suivi de risque :
La banque ont développé leur expertise en évaluation et analyse surveiller les risques.
Elles savent rédiger des contrats qui encouragent les emprunteurs à le faire respect de leurs
obligations, accompagnée des garanties des prêteurs les non qualifier ne savant pas comment
faire. Au final le risque est directement supporte par la banque, le crédit qu’il gère par le biais
du département des risques, donc il le délivre des contrats plus avantageux que ceux propose
sur le marché financier.
 Assurance de liquidité :
Le dépôt bancaire est un actif entièrement liquide, divisé en unité de petites sommes
que tout le monde accepte en les liants à des moyens de paiements comme les chèques, les
cartes bancaires...Etc.
Le principal risque c’est la faillite de la banque, mais les autorités surveillent la santé
du secteur bancaire. Ainsi, un dépôt bancaire peut ils sont intrinsèquement moins risqué que
les titres qu’ils émettent emprunteurs privés.
 L’asymétrie d’information :
L’asymétrie d’information sur les marchés financiers est une autre chose justification
de l’existence de l’intermédiaire financier et la théorie de l’agence elle explique le
comportement des prêteurs et des emprunteurs dans tel contexte. La principale (préteurs,
5
DESCAMPS, Christian, SOIVHOT, Jacques. « Economie et gestion de la banque ». Paris : Ems, 2002, P.11.
11
emprunteurs) a réduit son cout en mettant en service la gestion ses intérêts sont pour l’argent
plutôt que de prendre la décision-lui-même. Le médiateur financier est le mandataire des
préteurs et des emprunteurs, et il porte les Informations et la connaissance. En convertissant
les informations et les risques en liquidités. La banque réduit les couts de transactions.
1.1.2 La banque établissement de crédit :

Cette approche met la banque en valeur comme intermédiaire dont le statut et les
opérations sont régis par une législation spécifique, à savoir la loi 90-10 du 14 avril 1990
relatif à la monnaie et au crédit annulé par le décret 03-11 du 26 aout 2003. Cette loi a
considérablement modifié le corridor bancaire Algérien elle a fourni une définition de
l’activité bancaire.
 Distinct entre banque et établissement financier :
Au sens de l’article 70 de l’ordonnance bancaire « seules les banques sont habilitées à

effectuer à titre de profession habituelle les opérations de banque »6. En ce qui concerne les
institutions financières, l’article 71 ne stipule que ces derniers ne peuvent « ni recevoir de
fonds du public, ni gérer les moyens de paiement ou les mettre à la disposition de leur
clientèle»7.
Ils peuvent cependant utiliser leurs propres ressources pour effectuer tous les
opérations à savoir : les opérations de crédit à la consommation, les opérations de change, et
les opérations à court terme et l’escompte….etc.
 Les différentes formes d’activité bancaires :
Elles sont en nombres de trois. Les opérations de la banque, les opérations connexes et
la prise de participation.
 les opérations des la banque :
On parle alors de la réception des dépôts publics, la distribution de crédit et la mise à

la disposition de la clientèle et la gestion de moyens de paiement.
6
Article 70 de l’ordonnance n°03-11 du 22 aout 2003 relative à la monnaie et au crédit.
7
Article 71 de l’ordonnance n° 03-11 du 26 aout 2003 relative à la monnaie et au crédit.
12
 Les activités connexes :
Ce sont les activités qui prolongent les opérations de banque ex : (achat et de vente de
devise, vente de produit assurance, location de coffre-fort).
 La prise de participation : 8
C’est la détention durable d’actions émises par les entreprises ou établissements de

crédit pour des motifs stratégiques. Ces prises de participations sont soumises à une
réglementation. En effet, selon l’article 19 dérèglements n°14-02 du 16 février 2014 relatif
aux grands risques et aux participations, les participations ne doivent pas dépasser l’une ou
l’autre des deux limites suivantes :
- pour chaque participation : 15 % des fonds propres réglementaires.
- pour l’ensemble des participations : 60 % des fonds propres.
1.1.3 La classification des banques :

En Algérie, comme en d'autres pays, l'exercice de l'activité bancaire est réglementé.
L'accès au crédit est dirigé par les pouvoirs publics (Banque d'Algérie9). Le système bancaire
algérien appartient, presque en totalité au secteur public. Les banques publiques collectent
93,3% des ressources et distribuent 92,6% des crédits à l'économie.
Selon L’article 83 de l’ordonnance 03-11 stipule : « les banques et établissement

financiers de droit algérien doivent être constitués sous forme de sociétés par actions. Le
Conseil apprécie l’opportunité pour une banque ou un établissement financier de prendre la
forme d’une mutualité ». La liste des banques et désétablissements financiers tenue par le
gouverneur, actualisé au 01 janvier 2017est la suivante :
C1) Les banques commerciales :

Nous dénombrons vingt (20) banques commerciales en Algérie, six (6) banques
publiques (banque extérieure d’Algérie, CNEP banque), et quatorze (14) banques privées
(BNP Paribas el Djazair, trust Bank Algérie) dont, deux (2) succursales de banques
(Citibank, HSBC) et deux (2) banques islamiques (Al Baraka, Al Salam Bank).
8
L’ordonnance n°O3-11. Op, cité. Article 72.
9
MADDOUCHE, Yacine. Op, cité. 11.
13
C2) Les établissements financiers :

Les établissements financiers sont classés en deux catégories : établissements financiers à
vocation générale et établissements financiers à vocation spécifique.
 Vocation générale :
 Cetelem Algérie.
 Ijar leasing Algérie (ILA).
 el djazair Idjar (EDI).
 Vocation spécifique :
 fond national d’investissement.
1.1.4 Métier de la banque :

Pour compléter la définition d’une banque, il importe de présenter les métiers de la
banque. Un métier se définit comme une activité articulée autours de structures de production
et de compétences appliquées à des marchés.
Le but de la banque est d’offrir une variété de produit et services financiers. Elle forme
un réseau composé d’une banque spécialisée, de banque d’affaire, de banque de dépôt, et de
banque généraliste.
Quatre grands métiers composent alors l’activité bancaire à savoir : 10
a) ) La banque généraliste
C'est un établissement de crédit qui traite l'ensemble des opérations avec une clientèle
diversifiée. Elle est universelle, et se caractérise par deux critères :
 Présente sur tous les segments du marché.

 Elle dispose d'un réseau de guichet lui permettant de collecter des ressources d'une
façon domestique ou internationale, de la part des particuliers ou des entreprises, en
utilisant tous les types de financement et de prestations de services.
b) La banque spécialiste :
Une banque spécialiste est un établissement de crédit qui se caractérise par sa présence
sur un segment du marché, qui peut être un type de clientèle, particuliers fortunés..., un
produit (crédit au logement,...) ou une aire géographique (banque locale) et qui selon le cas,
dispose d'un réseau de guichet ou pas.
10
SYLVIE de Coussergues. Op, cité. P.15.
14
c) La banque de dépôt :
Banque à réseau, mais pas obligatoirement une banque généraliste. Certaines n'ont pas
une activité internationale et d'autres sont installées sur un segment de clientèle limitée.
d) La banque d’affaire :
La banque d'affaire accomplie généralement deux activités complémentaires : la
gestion pour son propre compte, à partir d'un portefeuille de participations, des opérations de
financement et de prestations de services des grandes entreprises industrielles et
commerciales.
Ce passage nous a permis de conclure, que notre activité bancaire n’a pas été
diversifiée, elle est restée plus générale, ce qui a nécessité le développement d’autres types de
banques.
Quant à la banque spécialiste, c’est une innovation moderne à l’image de Salem

leasing (1997) et d’A.L.C, filiale de banque d’A .B.C (2002). La CNEP peut être cité comme
un exemple unique de la banque de dépôt, alors que la banque d’affaire est représentée par la
B.A.D qui est reste un modèle théorique.
Afin de remédier au manque de diversification de notre système bancaire qui il reste

général, il en va de même pour les institutions étrangères en Algérie, l’Etat Algérien elle doit
susciter l’intérêt des investisseurs étrangers à travers une politique attractive qui contribue à
l’établissement d’autres types de banques spécialisées dans le financement de secteurs
spécifiques de clients, absents jusqu'à présent.
Après avoir introduit le concept de banque, nous passons à la sous-section suivante à l’étude
différente types de crédits accordés par la banque dans le cadre de sa carrière de courtier
financier.
1.2 Aspects théoriques sur les crédits bancaires :

Le crédit bancaire sert à financer les besoins d’argent des ménages et des entreprises.
Généralement, les ménages empruntent pour financer l’acquisition d’un logement ou d’un
bien d’équipement comme une voiture, un pareil électroménager...etc. Ils contractent auprès
de leur banque ou d’autres organismes financiers des emprunts immobiliers ou des crédits à la
consommation.
15
1.2.1 Définition du crédit :

Le crédit est une expression de « CONFIANCE », d’origine Grecque, le mot « crédit
» découle du mot grec « Crédéré », c’est-à-dire « croire » autrement dit « faire confiance
».11
Accorder un crédit au bénéficiaire avec un pouvoir d’achat immédiate grâce à lui payé
les intérêts et s’engager à rembourser le crédit dans les délais convenus. IL comporte
différentes approches en matière de définitions.
Deux définitions seront données au crédit à savoir sur les plans économique et
juridique :
1.2.1.1 Définition économique : 12

Le crédit est acte qui permet à une personne de mettre de l’argent à sa disposition à
une autre personne, avec une récompense pour les services fournis et les risques encourus.
Le crédit est au cœur de la création de richesse, il contribue à l’expansion de l’activité

économique en général. Cela on peut dire que le crédit il joue un effet multiplicateur sur
l’activité économique et humain. En effet le crédit nécessite l’existence ou la récompense des
quarts piliers indispensables l’un de l’autre à savoir le temps, la confiance, le risque et la
garantie.
1.2.1.2 Définition juridique :

« Le crédit ce défini comme étant tout titre onéreux par lequel une personne met ou
permet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne et prend dans l’intérêt de
celle-ci un engagement par signature tel qu'un aval, un cautionnement ou une garantie. Sont
assimilées les opérations de crédit, les opérations de location assorties d’opérations d’achats
ou notamment les crédits-bails. »13
1.2.2 Les caractéristiques du crédit bancaire :

Le crédit est le temps et l’argent qu’une banque prête. Elle prête du temps en attendant
de l’argent, elle prête de l’argent en attendant de l’argent. En peut alors confirme et intervenir
en équation à combiner les quatre éléments qui peuvent nous donner la signification du mot
Crédit : la confiance, le temps, la rémunération et le risque.
11
HADJ SADOKT., « Les risques de l’entreprise et de la banque », éd DAHLAB, Alger, 2007, P.11.
12
PRUCHAUDJ., « Evolution des techniques bancaires », éd SCINETFIQUES RIDER, Paris, 1960, P.50.
13
L’ordonnance n°03-11 du 26/08/2003 relative à la monnaie et le crédit.
16
a) La confiance :
« Faire crédit signifie faire confiance et la pratiquée sur une longue période de la
relation de crédit crée un climat de confiance entre les protagonistes ».
Cette confiance ne repose pas seulement sur la solvabilité de l’emprunteur mais aussi
pour son honnêteté et son efficace dans son activité professionnelle.
Dans son coté, le client doit être convaincu que la banque ne retirera pas son soutien,
quand il en aura besoin il l’utilisera et qu’elle fera un usage strictement des renseignements
sur son bilan et l’avancement de ses travaux.
La confiance est le facteur primordial qui garantit le dénouement correct d’une

opération.
b) Le temps :
En effet, il n’y a de crédit que dans la mesure où il ya un écart entre deux services : l’une celle
de créditeur, est actuelle, l’autre, celle du crédité, est retarder dans le temps, diffère.14
Ainsi le moment du crédit bancaire sera le moment où la rémunération du préteur et

celles nécessaire pour rembourser l’emprunteur.
c) La rémunération :
Le contrat de crédit contient généralement une référence au bonus réservé à la banque.

Il s’agit essentiellement du taux d’intérêt et des différentes commissions qui peuvent il est
prévu en fonction des prestations fournier.
Les prêts qui incluent des paiements sont compensés par des intérêts en revanche, au
portera du montant du capital apporté, les prêts qui ne comprennent pas paiements (crédit par
signature) compensés par une commission.15
14
Jean Louis RIVES et Monique Contamine RAYNAUD. Droit bancaire. 5éme éd Dalloz, Paris, 1990, p. 499.
15
Jean Louis RIVES LANGE et Monique Contamine RAYMAND. Op cité, p. 51, 572.
17
1.2.3 Typologie de Crédit Bancaire :

En dors de l’Etat qui intervient dans certains cas particuliers par la trésorerie surtout
pour les secteurs du public, le financement des entreprises en Algérie il est principalement
fourni par le secteur bancaire, marché des capitaux (marché monétaire et marché financier) est
encore à l’état embryonnaire dans notre pays.
Le financement des entreprises s’ajoutent ceux des particuliers. En effet pour

permettre aux particuliers, notamment aux petites bourses, d’accéder aux biens mobiliers et
immobiliers ou pour les besoins de trésorerie nous on assiste à l’émergence des produits
financiers spécifiques à cette catégories de client, et pour satisfaire les besoins de client, la
banque doit répondre présenté en attribuant de crédit. Ceux-ci peuvent être soit dédies à
financer le cycle d’exploitation de l’entreprise ou pour réaliser ses programmes
investissement.
1.2.3.1 Le Crédit D’exploitation :

Ce sont des crédits à court terme dont le but est d’assurer l’équilibre de la trésorerie de
l’entreprise, il est utilisé par exemple pour couvrir le temps de stockage, la période de
fabrication ou délai de paiement convenu pour le client et ainsi permettre d’y faire face aux
dépenses courantes de l’activité (salaires, loyers…).
A cet effet le banquier propose à ces clients une gamme de crédit visant à apaiser
pénurie temporaire de capital à laquelle l’entreprise est confrontée, assurant le bon marché de
son cycle d’exploitation. Ces crédits d’exploitation peuvent divisés en deux parties
catégories :
 Les Crédits D’exploitation par Caisse.
 Les Crédits D’exploitation par Signature.
1.2.3.1.1 Les Crédits par Caisse :

Les crédits de trésorerie à court terme sont des crédits qui impliquent un échange de la
banque au profit de son client et qui permet d’équilibrer les flux de sa trésorerie à court
terme.il existe deux grandes catégories :
 Les Crédits D’exploitation Globaux.

 Les Crédits D’exploitation Spécifiques.
18
A- les Crédits D’exploitation Globaux :
L’objectif des crédits d’exploitation globaux est de combler le déficit du fond de

roulement (FR) et de compter les flux de trésorerie temporairement négative de l’emprunteur.
Il peut prendre plusieurs formes, à savoir :

 La Facilité de caisse.
 Le Découvert.
 Le Crédit de compagne.
 Le Crédit relais.
A-1 La Facilité de caisse :
Elle est accordée par la banque à ses clients lorsqu’ils en ont besoin face à des
contraintes de trésorerie momentanée, il ne devrait en principe être utilisé que pour temps très
limité, échéance de fin de mois par exemple (15 jours maximum).
L’avance sur compte consentie par le banquier et son versement le jeu simple du
revenu planifier.
A-2 le Découvert :
C’est le processus par lequel la banque autorise son client à retirer de son compte de
l’argent d’un montant supérieur à ces disponibilités propres. Il est décerné pour une période
plus long (quelques semaines ou quelques moins…..). Les découverts peuvent être autorisés
dans le cas où l’entreprise attend l’afflux de fonds, et qu’elle souhaite disposer l’avance des
fonds attendus (exemple : règlement d’un important marché).
A-3 Le Crédit de Compagne :
Le crédit de compagne est un crédit destiné aux entreprises exerçant des activités
saisonnières pour diverses raisons. C’est comme elle fabriqué tout l’année, ou a une charge
exceptionnellement lourd (exemple : lancement d’une compagne publicitaire).
A-4 Le Crédit Relais :
C’est un prêt accordé par la banque à son client qui souhaite acheter un nouveau bien
avant d’avoir vendu son bien actuel qui doit se produire dans un délai déterminer (maximum
24 mois).
19
B- Les Crédits D’exploitation Spécifiques :
Contrairement aux crédits de trésorerie globaux qui répond aux besoins de la nature à
partir l’actif très divers, le crédit par caisse spécifique participe généralement au financement
de l’actif en cours, c’est-a-dire : les stocks et le poste de client qui peuvent pondérées, être
particulièrement stressant pour l’entreprise. Ces crédits comprennent également des garanties
réelles liées directement au processus du crédit, inversement au crédit de trésorerie lorsque
les garanties sont généralement accessoires, elles peuvent prendre les formes suivantes :
 L’Avance sur marchandise.

 L’Escompte.
 L’affacturage.

B-1 L’avance sur marchandise :
Est une technique de financement qui consiste à financer un stock en prenant en

contrepartie une garantie des marchandises. Qui sont remise en gage au banquier. Ce type de
technique est surtout utilisé dans les activités s’approvisionnement en matières premières
provenant de pays étrangers tels que les minerais, le pétrole…etc.
B-2 L’escompte :
Est une opération par laquelle une entreprise cède ses effets de commerce à sa banque
avant leur échéance afin d’obtenir un crédit correspondant à la valeur des effets. L’effet de
commerce, que l’ont appelle également traite, est une reconnaissance de dette d’une entreprise
envers une autre. C’est une pratique de paiement très répandu entres les entreprises.
B-3 l’affacturage (Factoring) :
Selon l’article 543 du code commerce algérien 16 : «Le contrat d'affacturage ou

factoring est un acte aux termes duquel une société spécialisée, appelée factor, devient
subrogée aux droits de son client, appelé adhérent, en payant ferme à ce dernier le montant
intégral d'une facture à échéance fixe résultant d'un contrat et en prenant à sa charge,
moyennant rémunération, les risques de non-remboursement. »
16
Article 543 du Code de Commerce Algérien.
20
1.2.3.2 Les crédits par signatures :

La banque aide la plupart du temps l’entreprise en mettant les fons à sa disposition
sous forme de crédit de trésorerie, une aide peut également être apportée sous forme
d’engagement appelée « les crédits par signatures ».
L’originalité de ce type de prêt est qu’il ne consiste pas en une avance de fond mais
une garantie.
Ces engagements de signature sont également appelées crédits indirect. Ils sont
reconnus hors bilan contrairement aux prêts de trésorerie qui figurent au bilan de la banque.
Parmi les crédits par signature on isole :
 L’aval.
 L’acceptation.
 Le cautionnement.
A- L’aval :
Un engagement de la banque qui se porte garante de payer tout ou partie du montant d’un
effet de commerce.
L’avaliste est tenu de la même manière que celui dont il s’est porté garant.17
B- L’acceptation :
L’acceptation bancaire consiste en l’engagement d’une banque à payer un effet de

commerce à échéance, au contraire de l’aval. Le banquier dans ce cas devient le principal
obligé vis-à-vis du créancier.
C- Le Cautionnement :
Un contrat par lequel une personne garantit l’exécution d’une obligation, en s’engagent
envers les créancier de remplir cette obligation si le débiteur ne le remplit pas lui-même.
1.2.3.3 Les Crédits Finançant le Commerce Extérieur :

Le commerce extérieur continue de se développer avec édition à partir des échanges,
chaque jour un volume important de flux de marchandise est enregistré. Ces échanges
17
BOUYAKOUB, Farouk, op, cite. 249.
21
permettent aux opérateurs de répondre à leurs besoins et de contribuer à la croissance

économique de leur pays.
L’augmentation de ces échanges est directement liée à l’intervention des banques dans
les contrats commerciaux, e, les mettant à disposition des opérateurs, des techniques et outils
de paiement des transactions pour s’assurer de leur exactitude se déroulent.
1.2.3.3.1 Le Financements des importations :

Les banques en mettent en places divers techniques de paiement, les plus répandus sont la
remise documentaires dans laquelle la banque ne joue qu’un rôle d’intermédiaire pour
transmettre les documents à une autre banque et le crédit documentaires qui consiste en
l’engagement d’une banque ou de deux banques de régler le montant du sur un
acheteur « l’importateur » suite à une transaction commerciale.
A) La Remise Documentaire (Remdoc) :
La remdoc consiste pour le vendeur à faire encaisser par une banque (banque remettante)
le montant dû par un acheteur contre remise des documents.
Les documents sont remis à l’acheteur uniquement contre paiement comptant ou

acceptation d’une lettre de change (signature par l’acheteur d’une lettre de change, par
laquelle il s’engage à payer le vendeur à une échéance précise).
B) Le Crédit Documentaire (Crédoc) :
Le crédit documentaire est une opération par laquelle une banque dit émettrice ( banque
de l’importateur) agissant à la demande et sur ordre de son client importateur ( appelé donneur
d’ordre), s’engage à effectuer soit le paiement au profit de l’exportateur ( appelé
bénéficiaires), ou accepter de payer les traites tirées par le bénéficiaires, et ce, contre remise
des documents justifiant de la valeur de la prestation de service ou des marchandises.
1.2.3.3.2 Le Financement des Exportations :

La nécessite de dynamiser les exportations et de permettre aux entreprises de faire
face à la concurrence étrangère génère un besoin de financement inhérent car le vendeur
accorde un délai de remboursement plus au moins long à ses clients étrangers.
22
Afin de couvrir les besoins de financement, les émetteurs peuvent trouver différentes
solutions de financement auprès de banque telles que : le crédit acheteur, le crédit
fournisseur.
A) le Crédit Fournisseur :
C’est un crédit à moyen et long terme accorde pour une banque à un exportateur
(fournisseur). Cette ligne de crédit permet au fournisseur (exportateur) d’escompter sa créance
née sur son client (importateur). A cet effet, l’exportateur cède sa créance à sa banque et
reçoit des liquidités dès l’expédition des marchandises.
Dans ce cas, le fournisseur propose à son client acheteur sa marchandise et des délais de
paiement (échéance paiement).
C) Le Crédit Acheteur :
Comme son nom l’indique, le crédit acheteur consiste pour une banque locale de consentir
des crédits à des acheteurs étrangers. Ce crédit permet à l’acheteur de régler ses importations
au moment de la livraison des marchandises ou de la prestation de service.
L’acheteur signe à cet effet le contrat commercial avec l’exportateur et une convention de
crédit acheteur avec la banque étranger prêteuse. Généralement, la banque prêteuse est la
banque de l’exportateur.
1.2.3.4 Le Crédit aux particuliers :

Les crédits aux particuliers connaissent un développement assez important en Algérie.
Actuellement, dans un contexte de concurrence bancaire, il est appelé à ses diversifier et se
multiplier pour satisfaire les besoins d’une clientèle si ardente à ses ces types de crédits.
A) Le Crédit à la consommation :
Il s’agit de prêts accordés aux particuliers pour leur donner l’accès à des biens
industriels automobiles et équipement ménagers.
La mise en place de ces concours est très simple, en effet c’est le règlement au
comptant, les fournisseurs, la partie qui n’as pas été fournie par le client. Le concours ne
jamais dépasser 70% du montant total de l’acquisition. Ils peuvent également permettre de
répondre aux besoins de trésorerie, de manière autonome possession de biens.
23
B) Le Crédit immobilier :
Le crédit immobilier est destiné à financer l’achat d’un logement neuf, auto-
construction, rénovation, agrandissement ou l’acquisition d’un logement d’occasion. Cette
forme de crédit s’est développée au cours de dernières décennies, à cause de la vitalité intérêt
individuel pour l’immobilier. En effet, eu égard à cet engouement, les banques et les
institutions financières du monde entier ont commencé à évaluer maitriser les techniques pour
répondre à la demande dans ce domaine.
Section 02 : Les Crédits D’investissement.

Selon HAMDI dans son ouvrage intitulé « évaluation et financement du projet : « un
investissement est une dépense actuelle devant engendrer des bénéfices futures ». 18
2.1) Définition de l’investissement :

L’investissement peut définie comme étant l’engagement de capitaux dans le processus
par lequel les gains futurs sont attendus, décomposés dans le temps, est également nerf et
muscle dans le développement et la croissance des entreprises.
Le financement des investissements nécessite la mise en œuvre de capitaux souvent s’il

est important que l’entreprise ne puisse pas fournir par ses seules propres ressources internes.
Par ailleurs, prôner l’épargne publique est un autre moyen d’obtenir des ressources financières
nécessaires, en travaillant sur le marché financier selon deux procédures, à savoir :
augmentation du capital (émission d’actions) et emprunt obligataire (augmentation des fonds
perpétuels : émission obligataire).
Cependant l’entreprise algérienne utilise souvent sa banque par pétition des crédits
d’investissement.
Les banques de nos jours deviennent universelles suite au phénomène de la globalisation

financière qu’a connu la finance mondiale depuis le début des années 80 avant ce processus,
les marchés de capitaux nationaux étaient déboulement cloisonnée. Dans cette configuration,
les banques exercer soit les métiers de la banque de dépôt (opération relevant de monétaire à
moins de deux ans <2) ou les métiers de la banque d’affaire (opération relevant du financiers)
avec la globalisation financière, qui a pour but objectif ultime d’assoir un seul et vaste marché
18
LASARY, k. « Evaluation et Financement des projets ». Alger. Essalam, 2000.P.6.
24
des capitaux à l’échelle mondial. Pour se faire il y’a eu 3D : la Déréglementation, le

Décloisonnement, la Désintermédiation.
a. La Déréglementation : désigne la suppression des règles de

tarification, la suppression des contrôles des changes, l’abondant des
politiques de bonification de taux d’intérêt.
b. Le Décloisonnement des marches des capitaux : ce décloisonnement

correspond à l’abolition des frontières segmentant les marchés nationaux avec
le reste du monde et aussi à l’abolition des frontières entre les marchés
monétaires et les marchés financiers.
c. La Désintermédiation finança : qui consiste à permettre l’accès direct des

entreprises aux financements par les émissions des titres.
Ce processus de la globalisation financière à eux par conséquent des répercutions sur les
structures bancaires et leur organisation, la globalisation a eu en effet la naissance de la
banque universelle, qui assure toutes les activités monétaires et financières aussi bien au
niveau national qu’à l’international.
Les banques de nos jours assures des activités qui relatives respectivement :
- Des métiers de la banque commerciale dont les produits des ménages, PME, PM industrie,
clientèle professionnelle, l’épargne, bon de caisse, finance islamique….
Les crédits d’exploitation (qui ne dépasse pas 2ans) et le financement par capital
risque ; les opérations de la gestion de paiement (télé-compensation, les opérations de
virement important) et autre activités connexe.
25
Section 03 : Les Risques et les Garanties liées aux Crédits.
Les banques opèrent dans un environnement changeant qui leur offre des opportunités
importantes mais aussi des risques complexes et des variables qui pourraient les mettre en
danger et même menacer la stabilité de leurs systèmes. Pour que ces banques survivent dans
tel environnement et gèrent mieux risques auxquels elles ont exposé, elles sont tenus de
respecter certaines règles pour s’assurer une bonne performance. Pour y faire face la banque
peut demander des garanties à leurs clients.
3.1) Les Risques liés aux crédits :

Comme nous l’avons déjà vu le crédit c’est une combinaison de trois facteurs (confiance,
le temps et la rémunération). En effet, accorder du crédit à quelque chose, c’est prêter la
chose en échange d’une promesse de la rendre dans un délai convenu. Le degré de probabilité
de promesse constitue un risque, pratiquement indissociable du crédit, car l’expérience n’a
montré qu’aucun crédit n’est totalement exempt de risque. Ces derniers est « le génie
maléfique de l’économie et la matière premières de la banque »19.
3.1.1 Définition du Risque :

Il est difficile de définir la notion de risque en générale. Le risque est lié à un événement
imprévu aux conséquences désastreuses au bilan de la banque.
Le risque défini comme le dit CONSO P « le risque est omniprésent, il concerne tous
les collaborateurs de l’entreprise et bien sur la direction générale, mais aussi les actionnaires
au niveau du risque globale de l’entreprise. Le combattre concerne donc les acteurs. » 20Les
banques doivent rassembler de grandes foules pour le bien commun de tous l’organisation. En
cas de risque excessif, tous les employés seront affectés. Les établissements de crédits doivent
connaitre les sources de risque afin de les anticipés.
3.1.2) Les Typologies du Risque :

Le risque est inévitable pour un établissement bancaire lorsqu’elle est exercée son
activité. En générale il existe trois types de risques présents ci-dessous : le risque de crédit,
le risque de marché et le risque opérationnel.
19
Pauget George et BETBEZE Jean Paul, les cents mots de la banque, éd PAUF, Paris, Mai 2007, p. 27.
20
CONSSO P, l’entreprise en 24 leçons, Dunud, Paris, 2001, Page.260.
26
1.2.3.1 Le Risque de Crédit :

Le risque de crédit est le principal risque auquel une banque exposé. Il désigne le
risque de faillit du client c’est-à-dire « le risque de pertes consécutives au défaut d’un
emprunteur face à ses obligations »21. Il est lui-même devisé en trois catégories.
a) Le Risque par Défaut :
Le risque de crédit fait souvent référence au risque de défaut. Egalement appelé risque
de crédit « pur », ce qui l’agence de Moody’s identifié comme « tout manquement ou retard
sur le paiement du principal ou des intérêts »22.
b) Le Risque de Dégradation de la Qualité de Crédit :
Le risque de crédit identifié également, de manière plus précise, le risque détérioration

de la situation financière de l’emprunteur. En fait, s’il la perception de la qualité de
l’emprunteur se détériore et sa prime de risque augmente, ce qui rend sa valeur sur le marché
diminue même si le défaut ne se produit pas.
c) Le Risque lié au Taux de Recouvrement :
Le taux de récupération est utilisé pour déterminer le pourcentage d’exposition aux

risques et ainsi déterminer le montant de la créance recouvrable parle nantissement des
procédures judiciaires après la faillite de la contrepartie. La récupération portera sur le
principal et les intérêts après la déduction du montant des garanties collectées à l’avance.
1.2.3.2 Le Risque de Marché :

Le risque de marché est l’un des risques les plus importants sont confrontées les
banques exposé, peut être définie comme suit « c’est le risque de perte d’une position sur le
marché résultant de la variation du prix des instruments détenus dans le portefeuille de
négociation ou dans le cadre d’une activité de marché dite aussi trading ou négoce . »
Le risque de marché comprend quatre types de risque : le risque de taux d’intérêt, le risque
de change, le risque de position sur action et produit sur base.
21
Bessis.J, « Gestion des risques et gestion Actif Passif », éd Dalloz, Paris, 1995, P.15
22
Roncalli T, « La gestion des risques financier », éd Economica, Paris, 2009, P.162.
27
a. Le Risque de Taux de D’intérêt :
C’est le risque que les résultats de la banque soient affectés négativement par mouvement
de taux d’intérêt. Il concerne deux types d’opérations : les opérations d’intermédiation et les
opérations de marché.
Les opérations d’intermédiation : représentent des risques en raison de la différence de

maturité et les types de taux d’intérêt trouvé entre l’actif et le passif. Ce danger se
dématérialiser, par exemple : lorsque une organisation effectue un refinancement à court
terme à taux fixé.
Les opérations de marché : les transactions de marché peuvent également volontairement

impliquer un risque de taux d’intérêt engagés sur la base des prévisions faites.
b. Le risque de change :
« Le risque de change est similaire au risque de taux d’intérêt. » C’est le risque de

perte associé à une évolution défavorable du taux de change.
Cela peut aussi avoir de l’importance :
- Les opérations d’intermédiation qui représentent un risque de change après

acquisition de créance et dettes bancaires en devise.
- Les opérations de marché qui implique un risque de change volontaire à encourir,

telle que les transactions sont effectuées à l’aide d’instrument dérivés (future,
option de change, swaps de devise).
c. Le risque de position sur action :
Il s’agit de risque de perte dû à une évolution défavorable du cours de l’action ou cours de

l’indice boursier. Ce risque apparait chez l’établissement de crédit concerné posséder un
portefeuille d’actions ou de dérivés d’actions.
d. Le risque de prix sur les produits de base :
Les marchés de matières premières ont connu une forte croissance ces dernières années,
notamment aux États-Unis et Angleterre ou se traitent le comptant et les conditions sur
nombreux produits : pétrole, le blé, or, sur, argent…etc.
28
A cet effet, la banque est exposée au risque de prix des matières premières lorsqu’elle est
active sur l’un de ces marchés en tant que qu’investisseur ou trader.
1.2.3.3 Le risque opérationnel :

Encourir les risques opérationnels liés aux activités bancaires et financières bien qu’il
ne soit pas toujours évidement ou directement observable, ces risques sont responsables de
nombreuses défaillances dans les établissements de crédit. Jusqu’à présent la reconnaitre de
son existence est un phénomène relativement récent.
Pour le comité de Bâle : « le risque opérationnel se définit comme étant le risque de

pertes résultant de carences ou de défaillances à des procédures, Personnels et systèmes
internes ou à des événements extérieurs. La définition inclut le risque juridique, mais exclut
les risques stratégiques et d’atteinte à la réputation. »
Le comité de Bâle reconnait que la définition du risque opérationnel peut être cela
varie d’une banque à l’autre. Ainsi, les banques pourront selon leur propre définition de leur
organisation interne, leur taille, leur nature et la complexité de ses activités, adoptant sa
propre définition du risque opérationnel.
Les risques opérationnel comprennent notamment les risques suivants :
 Les risques humains :
En générale, ce sont les risques attendus des exigences du média l’humain (exigence
d’efficacité et de disponibilité, exigence de moralité (déontologie) ….etc.) Ne pas être
satisfait. Pour couvrir les risques humains notamment :
- Les erreurs
- Les fraudes
- Le non-respect des règles déontologique (ces règles sont nécessaires, notamment
en activité d’intermédiation de marché et de gestion d’actif pour compte de tiers.)
- Difficulté à retenir les ressources humaines nécessaires en particulier dans certains
métiers ou métiers sensible.
 Les risques liés aux procédures :
Ils montrant notamment :
- L’absence de procédure, leur mise en œuvre, voir leur insuffisance.
29
- Non-respect des procédures.

 Les risques juridiques :
Ils éclipsant principalement :
- Mauvaise rédaction ou documentation des contrats (salaires, clients).

- Non-respect des dispositions légales applicables (principalement les dispositions aux
activités bancaires ou financières).
- Le non prise en compte les modifications de la législation ou la réglementation en
vigueur.
 Les risques fiscaux :
C’est le risque d’être lourdement verbalisé interprétation du droit fiscal.
 Les risques informatiques :
Ils protègent notamment :
- Infrastructure informatique inadéquate.

- Lacunes de la sécurité informatique (sécurité physique ou sécurité logique).
 Les risques matériels :
Ils couvrent les lacunes de la sécurité personnelles.
3.2) Les Garanties Liées aux Crédits :

Généralement, les prêts sont accordés selon l’objet et ne sont pas liés aux contreparties
de garanties. Ainsi ces derniers sont des mineurs crédits alloués, mais rappelons-nous que la
banque doit ses déposants, elle devra donc vérifier si la surface financière de l’entreprise à
laquelle elle apporte son aide est suffisante. En cas de liquidation, des garanties seront
exigées.
En effet, pour le banquier, l’étude du dossier doit permettre de réduire le risque. Mais
quelle soit l’intensité de l’étude, il ne pourra pas l’éliminer complètement, et prendre des
garanties est souvent une sage précaution. C’est pour cela la profession bancaire est considère
comme une profession à haut risque par excellence, notamment en ce qui concerne l’octroi de
crédit qui est l’activité principale de la banque.
30
A cet effet, le banquier se protège de la création de prêts en prenant des garanties

« visant à limiter les pertes dues à la survenances d’un défaut du client ». Même s’il ne
l’espère pas que la date de paiement remplira ladite garantie, c’est-à-dire en cas de défaut de
paiement de l’emprunteur, une garantie permet à la banque d’obtenir un remboursement
partiel ou total du montant prêt.
Au cours de cette section, nous examinons les garanties mises en faveurs des opérations
l’octroi de crédit.
 Distinction entre le cautionnement et la garantie :
Le terme garantie est souvent utilisé à tort en terme de garantie international, il faut donc tout
d’abord faire la différence entre garantie et cautionnement à travers deux définitions :
 Le cautionnement :
« Le cautionnement est un contrat par lequel une personne garantit l'exécution d'une
obligation, en s'engageant envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y
satisfait pas lui-même ». 23
Le cautionnement est donc un engagement qu’une personne (caution) est tenue de

payer une somme déterminée en faveur d’une autre personne (bénéficiaire) en cas de
défaillance du donneur l’ordre.
 La garantie :
Afin de gérer les inconvénients de la caution et d’obtenir l’argent immédiatement, on peut

appeler « garanties bancaires ».
En effet, la garantie est une obligation en vertu de laquelle la banque (le garant) s’engager
à payer une somme pour le compte du client fournisseur (donneur l’ordre) permettant à
l’acheteur (bénéficiaires) d’indemniser en cas d’échec du fournisseur.
3.2.1) Les Formes De Garanties :

On peut discerner deux grandes formes de garanties : les garanties personnelles, les
garanties réelles.
23
Article 644 du Code Civil Algérien, 2007.
31
3.2.1.1) Les garanties Personnelles :

« Ils se portent le garant, une tierces personne physique ou morale, qui s’engage à le faire
rembourser le prêteur au lieu de l’emprunteur en difficulté. La caution est un contrat
écrit ».24Elle se matérialise sous forme de cautionnement ou l’aval.
 Le cautionnement :
Comme nous l’avons déjà vu que la caution peut être exécutée à rembourser dés que le
débiteur principal manque à son obligation. Le cautionnement peut être simple ou solidaire.
 Le cautionnement simple : dans ce cas, le séquestre peut demander le bénéfice de la

discussion, le créancier ne peut exécution sur l’argent du sponsor seulement après
avoir discuté de la propriétaire du débiteur.
 Le cautionnement solidaire : dans ce cas, c’est l’accession de la garantie au profit de
la discussion et de la participation avec l’élargissement du l’assurance aux héritiers de
la caution. Il s’agit, en générale, des sûretés que les banques exigent dans la mesure où
elles permettent de poursuivre le débiteur ou des garanties, offertes dans les mêmes
catégories.
 L’aval :
Il s’agit d’une obligation d’un tiers ou d’un signataire d’un effet de commerce (cheque)
pour payer le montant en tout ou en partie à l’échéance en cas la défaillance du débiteur
principale qui est garant de l’obligation du donateur final. IL est identique à celui du joint
cationique.
3.2.1.2) Les garanties réelles :

C’est un contrat en vertu duquel des fonds immobiliers ou mobiliers sont attribués
pour garantir le paiement d’une dette, éventuellement pour assurer le remboursement du
créancier en cas non-paiement.
24
SergeBETTINI & Sophie BETTINI, « Technique de l’immobilier » éd, Dunod, Paris, 2015, P.53.
32
Nous dissocions alors l’hypothèque et le nantissement :
 L’hypothèque :
L’hypothèque est une surette requise pour garantir les crédits d’investissement. Elle
est imposée exclusivement sur les biens immobiliers tels que les terrains.
L’hypothèque ne donne aucun droit à la propriété mais donne seulement la possibilité

d’appropriation et vendre les biens.
 Le nantissement :
Il donne au créancier le droit de retenir, c’est-à-dire de récupère le bien en cas

défaillance sur le paiement. Le créancier peut choisir de vendre le bien dont il prend
possession, afin de récupérer l’argent qui lui est dû.
3.2.2) Les privilèges Immobiliers Spéciaux :

IL s’agit des prêts hypothèques à prime qui donnent au créancier une garantie sur la
construction avec le droit de revente le nantissement du véhicule. C’est une franchise de
meubles spéciale. Il consiste à hypothéquer une voiture immatriculée pour garantir le prêt
préparé à l’achat c’est le chariot.
3.2.3) Autres garanties :

La banque à été autorisé à collecter d’autres types de garanties, qui sont collectées à
titre de garantie : une autorisation d’assurance complète, obligations du client…etc. La
meilleure garantie de remboursement du prêt réside dans la qualité de l’emprunteur, de
l’entreprise ou notamment dans une bonne appréciation de la faisabilité des projets à financer.
33
Conclusion :
À la cour de ce chapitre, nous avons montré que la banque est un intermédiaire
financier qui participe au processus de financement indirect de l’économie et nous avons mis
en exergue la gamme complète des produits financiers proposées par la banque aux
entreprises suivantes leurs besoins de financement exprime.
La banque est une entreprise qui achète des matières première à crédit et les revend les
produits à crédit, dès lors, elle fait courir un risque qui n’interférent pas ave le développement,
au contraire, elle orient et le canalise pour le rendre profitable. Cela conduira donc le banquier
à traduire l’évaluation en accord d’octroi de crédit.
Par ce que il n’est pas possible d’octroi un crédit sans prendre de risque, il est tout
aussi évident que cette prise de risque doit être entourée de « contre risques ».
Enfin l’appréciation des risques est la garantie principale et fondamentale. Cependant

la prise de garantie reste le dernier recours contre le risque du non remboursement du client et
une analyse minutieuse de la situation de l’emprunteur reste toujours la meilleure façon de
réduire les risques. Quel soit la nature de risque le banquier prend des garanties comme un
moyen de protection.
34
Chapitre II :
Le mode de financement de l’immobilier
par les banques algériennes

Chapitre II : le mode de financement de l’immobilier par les banques
algériennes
Introduction :
En Algérie, le crédit immobilier se développe de plus en plus, en cas de concurrence

entre les banques, afin que ces dernières répondent aux besoins des clients requis de nouvelles
formes de crédits.
Le crédit immobilier peut être défini comme étant un prêt destiné à financer
l’acquisition d’un bien immobilier tel qu’un logement ou un terrain.
L’accès au logement moderne était perçu comme un élément de promotion sociale de

la personne et un pas vers la réalisation de sa citoyenne ce qui lui permettrait ainsi une
certaine stabilité. Il est vrai aussi que l’accès au logement durant les années 70 et 80 a permis
l’émergence d’une classe moyenne constituée de fonctionnaire de tout bord ce qui a permis
une élévation du standard de vie par l’accès à l’éduction, à la santé aux loisirs et à divers
avantages que la vie citadine pouvait offrir.
Il faut dire que jusqu'à l’année 1997 la CNEP était le seul organisme qui intervenait
dans le financement de l’immobilier.
Le développement de la demande sociale relative au logement et la restriction de

l’offre publique a démontré que la situation du logement était préoccupante et qu’il fallait
trouver en toute urgence des solutions avant que la crise devienne insoluble.
C’est ce qui a conduit l’état à réfléchir à intégrer dans sa politique de l’habitat d’autres
partenaires et introduire des mécanismes nouveaux qui allaient permettre la fabrication de
l’accès au logement.
Si la CNEP n’accordait de prêt qu’à ses seuls épargnants, elle conditionnait cependant
l’octroi des crédits à la souscription d’une hypothèque sur le bien financé et la main levée de
cette dernière n’intervenait qu’une fois à la totalité du remboursement effectué, le mécanisme
de financement a connu un assouplissement du fait que la plupart des banque allaient accorde
ce type de crédits.
Par ailleurs l’Etat ne pouvant à lui seul satisfaire la demande de plus en plus croissante
a procédé à l’élaboration de texte qui allaient régir l’activité immobilière en lui donnant un
cadre législatif et réglementaire qui permettait au privé de devenir un acteur important dans la
35
algériennes
réalisation et rendre plus souple l’accès au logement à plus grande frange de la population par
l’instauration de plusieurs formules.
Ceci dit le crédit immobilier se caractérise par son importance et donc par les garanties
qui s’y attachent et comme il s’agit souvent de sommes importantes, il est essentiel pour le
banquier de faire étude préalable de l’opération qu’il est appelé à prendre en charge en tenant
compte du contraintes et des capacités de remboursement du demandeur de crédit.
Ce chapitre composé de trois sections : la première portera sur le dispositif public de

logement tandis que la seconde sera consacrée au financement de crédit des particuliers et la
dernière portera les contraintes du financement de l’immobilier en Algérie.
Section 01 : le dispositif public de logement

Le logement a toujours été une préoccupation majeure de l’Etat, il est une composante
majeure du développement économique et social du classement. On sait que le logement
demande beaucoup d’argent, c’est la politique de base du financement du logement dans ce
secteur. En Algérie, la question du financement du logement revêt une importance
particulière. Il est au cœur des politiques du logement face à l’augmentation des besoins de
logement et à la disponibilité des ressources financières pour répondre à la demande.
Jusqu'en 1997, la CNEP était la seule institution pouvant fiancer le logement à coter
bien sûr du trésor public. L’Etat se devait, dans le cadre des réformes bancaire, d’impliquer
l’ensemble des intervenants de ce secteur dans le cadre de la création d’un marché
hypothécaire.
Cela à causer des difficultés budgétaires, de sorte que des institutions financières ont
été créées par l’Etat afin de développer le crédit hypothécaire, faciliter l’octroi de crédit
hypothécaire, aider les banques en leur fournissant des ressources et des garanties à long
terme et lui assurant la couverture des risques d’insolvabilités.
Ces institutions sont au nombre de cinq (05):
 La Caisse Nationale du Logement (CNL).

 Le Fonds de Garantie de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière(FGCMPI).
 La Société d’Automatisation des Transactions Interbancaire de la Monétique
(SATIM).
36
algériennes
 La Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI).

 La Société de Refinancements Hypothécaires (SRH).
Apres avoir la mise en place ces institutions et ainsi la sécurise le secteur immobilier les
banques commerciales ont adaptées de financer la production de logement et la participation
de banques au financement du logement a commencé à se matérialisé.
1.1 Les institutions chargées de la solvabilité de la demande :
1.1.1 La caisse nationale du logement (CNL) :
a) Présentation de la caisse nationale du logement :
La caisse nationale de logement (CNL) est un établissement public doté d’un industriel
et commercial (EPIC) est né en 1991 d’une distraction faisant partie du patrimoine CNEP.
Elle a Été créée par le décret exécutif n°91-144 du 12 mai 1991, mais la restructuration de la
caisse nationale d’Epargne et de prévoyance (CNEP), une distraction qui en fait partie de
patrimoine et mise en place du fonds nationale du logement (CNL) 1.
b) Ses missions :
Les principales fonctions du CNL sont :
- Promouvoir toutes les formes de financement du logement, y compris le logement en

caractère social en recherchant et en mobilisant des ressources extrabudgétaires.
- Gérer la gestion des aides et les contributions de l’Etat pour le logement social, loyer,
réduire la précarité restructuration urbaine, relogement et maintien du crédit
immobilier.
- Réaliser toutes les études, enquêtes et recherches liées au logement et apporter son
expertise service techniques et financiers aux institutions et organisations publiques
concernées et leur promotion information, échange d’expérience et rencontre afin de
promouvoir le développement immobilier et logement.
1
Le site www.cnl.gov.dz le 26/07/2021.
37
algériennes
c) Programme d’intervention de la CNL :
Elle exerce ses missions par le biais des mécanismes d’octroi d’aides dans le domaine
de logement, géré pour le compte de l’Etat et en coopérative avec les collectivités locales,
entrepreneurs, promoteurs immobiliers et bénéficiaires de personnalité.
Cette aide peut concerner des programmes :
 De logements sociaux participatifs.

 De logement en accession aidés à la propriété (AAP).
 De logement promotionnels aides (LPA).
 De logement destiné à la location-vente.
 Aides à l’habitat rural et à résorption de l’habitat précaire.
 Logement ruraux.
La CNL peut aussi parfois intervenir pour des programmes spéciaux tels que
tremblements de terre ou les intempéries.
L’aide de l’Etat à l’accession à la propriété (AAP) est régie par l’arrêté interministériel du
15 novembre 2000, modifié et complété par celui du 09 avril 20022.
Elle est destinée aux citoyens à revenu intermédiaire, désireux ou bien d’acquéreur un
logement neuf, ou de construire un logement à usage familial.
L’aide de l’Etat à l’accession à la propriété est une aide financière non remboursable.
Elle est octroyée :
- Soit dans le cadre des programmes de logement sociaux participatifs (LSP).

- Soit dans le cadre d’un crédit immobilier.
Le montant de l’aide est fixé en fonction du revenu du bénéficiaire augmenté de celui de

son conjoint conformément à l’arrêté interministériel du 09 avril 2002, comme suit :
2
BOUGAOUA (S) : « La gestion crédits immobiliers », Mémoires de fin d’étude (ESB) , Alger , 2003, P.20.
38
algériennes
Tableau 1: le montant de l’aide à l’accession à la propriété.
Catégories Revenus Montant de l’AAP

I. Inférieur ou égal à 20.000 500.000 DA
DA (c’est-à-dire inférieur
ou égal à 2.5 fois le
SNMG).
II. Supérieur à 20.000 ou égal à 450.000 DA

32.000 DA (supérieur à 2.5
fois le SNMG et inférieur
ou égal à 4 fois le SNMG).
III. Supérieur à 32.000 ou égal à 40.000 DA
40.000 DA (supérieur à 4
fois le SNMG sans dépasser
5 fois le SNMG).
Source : Manuel de procédure des crédits hypothécaire, de la CNEP-Banque.
1.1.2 Le Fond de Garantie et de Caution Mutuelle de a Promotion Immobilière (FGCMPI) :
a) Présentation du FGCMPI :
C’est une autorité publique placée sous la tutelle du ministre du logement et

urbanisme, crée en 1997. Le FGCMPI est un fonds commun de placement pour les
promoteurs à but non lucratif qui sont rôle est de couvrir les risques en cas de faillite des
promoteurs et de garantir les paiements conçu en amont pour les promoteurs immobiliers, cela
signifie que ses membre sont, du fait de leur adhésion, mutualiste.
Qui lui permettent d’exister : chacun d’eux est garant des autres promoteurs, et sans
eux, le fonds n’existera et ne durera pas.
Il est dirigé par un conseil d’administrative et un dirigé par un directeur général.

Caractéristique d’une assemblé générale, comité d’assurance, et direction technique.
39
algériennes
Le fonds a pour objectif d’assurer les paiements effectues pars les acheteurs et de
couvrir à l’avance de la commande, reçu par les promoteurs dans le cadre d’un contrat de
vente sur des plans.
Le FGCMPI est un partenaire de service :
 De l’acheteur (d’acquéreur) : garantit les avances faites aux promoteurs.

 Du promoteur : il reçoit un compte et il peut donc utiliser l’avance en toute l’égalité
des acheteurs.
 De la banque : il est permis d’intervenir dans l’assurance, la réduction et limites de
risque de crédit.
Il est à noter que la garantie de projet peut être partielle ou totale.
Un promoteur immobilier peut vendre une partie de son projet sur les plans, la part qui
reste-t-il peut être commercialisé sous d’autre formule. Pour rejoindre le fonds est très
simple : il suffit de mettre la demande et de payer la cotisation fixée à 50.000 DA a payé en
une seule fois. Et la cotisation annuelle, la dernière à été corrigé par le conseil
d’administration et varie selon le fond de roulement du promoteur.
b) Ses missions :
Il inclut dans le cadre des contrats de vente sur plan (VSP)3pour assurer les paiements
effectués par les acquéreurs en faveur du vendeur (promoteur), en état de :
 La disparition du promoteur constatée par l’autorité compétente en la matière, sa mort

sans que les héritiers reprennent le projet.
 La fraude a été constatée par les autorités judiciaires.
 La faillite ou la liquidation de l’entreprise pour quelque cause que ce soit (judiciaire
ou par anticipation) en cas de le promoteur est une personne morale.
 Gérer l’affiliation des promoteurs d’appareils inscrits au tableau des promoteurs
nationaux immobiliers.
 Assurer le suivi et la gestion des comptes d’avances versées par les contribuables.
3
Le site www.FGCMPI.DZ. Le 03/08/2021.
40
algériennes
 Création de toute filiale et acquisition de tous apports en rapport avec son domaine
d’activités.
 Réaliser toutes les études et publier toutes les informations ciblées et publication
spécialisées qui favorise le développement de la promotion immobilière.
1.1.3 La Société d’Automatisation des Transactions Interbancaire et de la Monétique SATIM

:
a) Présentation de la SATIM :
C’est une SPA créée en 1995 par toutes les banques publiques (CNEP, BNA, BADR,
BDL, BEA, CNMA et EL BARAKA) dotée d’un capital 267 000 000 DA.
Il comprend les services suivants afin d’établir un système interbancaire de gestion :
- La centrale des risques des ménages.

- Les transactions se rapportant à la monétique.
- La commande des chéquiers.
Ce dernier propose la création d’un réseau informatique spécialisé entre les banques
pour éviter la faillite, les particuliers en raison d’un endettement excessif. En effet, la
possibilité données aux familles (ménages) l’emprunter auprès de plusieurs banques peut
entrainer l’incapacité de remboursement. Ainsi, l’usine exploitée par STAIM est chargée de
livrer toutes les banques pour éviter une telle situation.
b) Ses missions :
La SATIM elle comme une tache :
 Le Développement et l’utilisation des moyens de paiement.

 Etablir des règles interbancaires pour la gestion des produits de paiement
électroniques.
 Mettre à jour les technologies et les moyens de paiement.
 La Personnalisation des chéquiers, carte de paiement et retrait d’espèces.
 Accompagner les banques dans les préparations des produits monétiques4.
4
Tous les processus électroniques, informatiques et télématique nécessaires à la gestion de la carte les
opérations bancaire et les connexes.
41
algériennes
1.1.4 La Société de Garantie du Crédit Immobilier (SCGI):

a) Présentation de SGCI :
Est une société créée le 05 octobre en 1997 avec un centre SPA et un capital de
2.000.000.000 DA, dont les actionnaires sont des banques et de compagnies d’assurance,
toute entreprise couvre l’octroi de prêts bancaires et financiers aux familles(ménages) pour
acquisition et extension, l’aménagement, auto-construction, ainsi que l’acquisition de terrain
en lotissement construire l’immobilier contre l’insolvabilité définitive5 des emprunteurs.
b) Ses missions :
Le contrat d’assurance a pour objectif d’assurer le bénéficiaire contre les risques

d’insolvabilité et défaut de paiement de l’emprunteur après obtention d’un prêt immobilier.
Elle a démarrée ces activités en 1998 sa première mission était :
 De sécuriser des prêts hypothécaires accordés par les banques les institutions
financières.
 De garantir le financement hypothécaire accordé pour le logement.
Son activité principale est de fournir des garanties et des garanties accordées par les banques
aux acquéreurs et aux promoteurs, elle couvre également le décès, l’incendie et l’invalidité.
Elle utilise au profit de la banque pour couvrir les risques de faillite qui lui sont inhérents :
 La perte d’emploi.
 La détérioration de la capacité de payer.
 La Perte de la deuxième source de revenus (caution, débiteurs).
 La Rupture du ménage si le conjoint est codébiteur.
 Le Surendettement.
6
1.1.5 L’institut Rechargée de Refinancement Hypothécaires :
a) Présentation de SRH :
5
Terme désignant une personne ou une entreprise incapable de rembourser ces créanciers. Elle conduit à
l’application des jugements dans l’individu surendettement envers ce dernier.
6
Le site www.SRH.dz. 31/07/2021.
42
algériennes
Est une institution financière selon la résolution n° 98-01 du 06 avril 1998, approuvée
par la banque d’Algérie.
Créée la 27 novembre 1997, elle est le dernier à avoir le statut d’entreprise publique
économique, est une société par action (SPA) au capital initiale de 4 .165. 000. 000 DA en
2003 qui on été intégralement payer et souscrits.
b) Ses missions :
Sa mission principale est de refinancer les prêts aux logements accordés des
intermédiaires financiers agréés ont également pour objectif :
 Développer l’intermédiation financière pour financer le logement afin de le réduire

pression sur le budget de l’Etat.
 Contribuer au développement du marché financier et encourager l’octroi de crédits
immobiliers (en permettant aux banques et institutions financières d’exercer cette
activité en liquidité et conditions de garantie favorables).
 Etablir des critères unifiés pour la souscription des prêts hypothécaires.
 Renforcement du système de financement du logement à long et moyens terme.
 Encourager la concurrence entre les institutions financières dans l’octroi de crédit le
bail immobilier
43
algériennes
Figure 2 : schéma représentant le nouveau dispositif du financement de l’immobilier en

Algérie.7
Investisseurs Centrale
des risques
(1) (2)
des
ménages
SRH
SATIM
(3) (4)
(5)
((
B A N Q U E
(6) (7)
(10)
(8) (9)
Promoteurs
SCGI Ménages
(11) (12) Représentant

de l’Etat
(AAP)
(14) (13) (15)
FCGMPI
CNL
7
Diplôme d’études supérieurs de banque (des banques 2 éme année) « montages de dossier de crédit », 2012-
2013, page 64.
44
algériennes
Les Lgendes :
1. Agent frais.
2. Titres (obligations).
3. Ressources longues.
4. Subrogation des garanties.
5. Information sur la situation financière des ménages.
6. Hypothèque.
7. Hypothèque.
8. Crédit à la promotion immobilière.
9. Crédits immobiliers aux particuliers.
10. Paiement d’une prime.
11. Garantie SCGI aux crédits à la promotion immobilière.
12. Garantie SCGI aux crédits immobiliers aux ménages.
13. Paiement à d’avances dans le cadre de la vente sur Plan.
14. Garantie d’avances par le fonds en cas d’insolvabilité du
promoteur.
15. Aide à l’accession à la propriété.
45
algériennes
Section 02 : les crédits immobiliers aux particuliers.

Devant une clientèle diversifiée de la banque, qui répond à de nombreux besoins, la
banque en tant qu’ultime distributeur de crédit, son rôle ne se pas limiter à accompagnement
et financement des entreprises.
Les ménages (particuliers) ont également des besoins de financement qui leur sont
associées achat à tempérament de biens de consommation à usage domestique.
Pour ce faire, ce segment de clientèle effectue des opérations bancaires simples et

normales qui demandent du crédit. Dans notre pays nous verrons de plus en plus de nouvelles
formes de crédit pour les particuliers à savoir :
 Les crédits à la consommation.

 Les crédits immobiliers.
Le crédit immobilier aux particuliers est un prêt traditionnel à long terme, accordé à
l’individu selon sa capacité de payer. Son but est de financer l’immobilier à usage
d‘habitation, en couvrant tout ou une partie d’un achat immobilier, processus de construction
ou travail sur un bien immobilier existant. Il est garanti par une hypothèque liée à une
propriété appartenant à l’emprunteur ou des biens immobiliers appartenant à un tiers. Il est
aussi avec des garanties supplémentaires telles que l’assurance insolvabilité, l’assurance décès
et assurance habitation.
2.1) Définition crédit immobilier :

« Toutes les choses qui ont une plaque fixe et ne peuvent pas bouger sans la dégradation
est une chose de l’immobilier. Toutes les autres choses sont mobiles. Cependant, il est
considéré comme un bien immobilier par la destination, le meuble que le propriétaire l’a mise
dans son propre boite, en l’attribuant définitivement en permanence ou exploitant de ce
fonds ». Article 683 CCA.
« Tout droit réel relatif à l’immeuble est considéré comme un bien immobilier, y
compris le droit de propriété, ainsi que toute action qui a un droit réel immeuble. Tous les
autres droits patrimoniaux sont des biens meubles ».
46
algériennes
Le crédit immobilier est un processus par lequel un prêteur met à la disposition d’un
emprunteur une somme d’argent à long terme. Ce genre de crédit accordé pour financier de
l’achat de logement neuf, de rénovation et de construction.
2.1.1) Crédit immobilier aux particuliers :

Le crédit immobilier un prêt à long terme conventionnel destiné à financer un bien
immobilier une propriété à usage d’habitation et garanti par une hypothèque de premier rang
sur la propriété financier ou autre bien de substitution.
2.1.2) Les caractéristiques du crédit immobilier aux particuliers :

Les prêts sont varient selon qu’il s’agisse de logements anciens, de construction ou de
réparation, chaque prêt doit avoir une garantie sur le bien à financer, accompagnée d’une
assurance décès et invalidité de l’emprunteur.
Le crédit immobilier est limité à une partie de la valeur de la propriété, qui est un apport
public est compris entre 10% et 30% de la valeur du bien ou du montant du crédit accordé.
Les principales caractéristiques nous les résumons comme suit : 8
9
A. Quotité de financement :
La quotité de financement représente le montant du crédit qui sera accordé à
l’emprunteur par la banque. Il est calculé sur la base d’un prix de vente d’une devise ou la
valeur de la garantie, selon le type de financement ne dépasse pas généralement 90% du
montant de l’investissement immobilier hors des crédits immobiliers « jeunes » pouvant
atteindre 100% jusqu'à la capacité maximale de remboursement cette dernière peut différent
comme suit :
8
CNEP News, Numéro spécial bancassurance, éd 2009.
9
Article 06, DR n° 1519/ 2018 du 23 octobre 2018.
47
algériennes
Tableau 2 : Représente la quotité de financement accordé à l’emprunteur.
Quotité de financement Montant maximum du crédit

 90% pouvant atteindre 100% dans le 50.000.000 DA
cas du crédit jeune
 70% si le prix du M2≥ 300.000 DA
70% 100.000.000 si le ratio P/V < 70%
60% 200.00.000 si la ration P/V <60%
 Rachat de créance : 100% du capital 500.000.000 DA
restant dû au créancier initial.
B. La durée :
La durée du prêt hypothécaire dépend du type et de l’ancienneté du crédit demandeur
qui ne doit pas avoir plus de 75 ans (70 ans dans de le cadre d’une location résidentielle), ou
durée de 30 ans sauf pour le « prêt jeune » qui peut aller jusqu’à 40ans.
Dans le cas d’une obligation ou d’un codébition, la durée est déterminée selon du plus
gros emprunteur.
C. Le différé :
La durée de l’hypothèque comprend, le plus souvent au début du prêt, période de
report pouvant aller jusqu’à 36 moins. Cela a donc pour effet d’emballer le client, les fonds
nécessaires pour initier le remboursement (paiement retardé capital) et comme la banque
d’augmenter le cout final d’emprunt.
Il existe deux types de différé :
 Le différé partiel : c’est la période où le client est prêt à compenser capital emprunté,
ne paie que les intérêts et les primes d’assurances.
 Le différé total : lorsqu’il ne paie rien jusqu’à ce qu’il consolide son prêt, il
commence à le faire payez en une seul fois (mensualités intérêt du différé).
D. Le taux d’intérêt :
Le taux d’intérêt est la rémunération à payer par l’emprunteur est tenu de payer à la
banque pour le service rendu (cout du crédit).
48
algériennes
Le taux d’intérêt appliqué aux prêts hypothécaires peut être fixé ou variable :
 Taux d’intérêt fixé : cela signifié qu’il est déterminer jusqu’à la fin du prêt, et donc
l’échéance de paiement connu à l’avance.
 Taux d’intérêt variable : qui peut varier vers le haut ou vers le bas, donc l’échéancier
de remboursement sera également variable.
10
E. La capacité de remboursement :
La capacité de remboursement est le montant de la mensualité à la charge de l’emprunteur, il
doit d’être versé sur leur compte pour rembourser leur prêt.
1) Pour les résidents en Algérie :
 Un seul emprunteur :
Tableau 3 : Représentant les quotités maximales de la capacité de remboursement des

résidents en Algérie « un seul emprunteur ».
Quotité maximales du revenu mensuel net.

Revenu mensuel Salariés du secteur Salariés du secteur Commerçants/
net. publics, retraités et privé. artisans.
profession libérales.
(1.5) 35% 30% 25%

S.N.M.G<revenu<
(02) Le S.N.M.G.
(02) le S.N.M.G 40% 35% 30%

<revenu< (04)
Le S.N.M.G.
10
Décision n° 1519 /2018 du 23 octobre.
49
algériennes
(04) le S.N.M.G 50% 45% 40%

< revenu < (08)
Le S.N.M.G.
Supérieur à (08) le 55% 50% 45%
S.N.M.G.
 Co-emprunteur :
La capacité de remboursement ne doit en aucun cas dépasser 40% de revenue mensuel cumulé
des Co-emprunteurs en Algérie.
2) Pour les résidents à l’étranger :
 Un seul emprunteur :
Tableau 4 : représentant la quotité maximale de la capacité de remboursement des

résidents à l’étranger « un seul emprunteurs ».
Revenu. Quotité maximale du solde du revenu.
Déduction (S.N.M.G) et crédits contrat à

l’étranger par un client le revenu mensuel
du demandeur et le versement 70%
Solde des revenus en devise
locale « DA »d’après la citation
d’aujourd’hui.
50
algériennes
Emprunteur :
Tableau 5 : Représentant les quotités de la capacité de remboursement des résidents à

l’étranger « Co-emprunteur ».
Lieu de résidants Revenu Quotité maximale du solde

de revenu
 L’un à l’étranger et Déduire le S.N.M.G et les La capacité de

l’autre en Algérie prêts contactés à l’étranger remboursement totale, c’est
signalé par le client du la sommation de la capacité
revenu mensuel net du de chacun d’eux.
postulant et convertir le
solde du revenu en
 Co-emprunteur monnaie locale « DA » en
Résidants à fonction de la cotation du
l’étranger (en/ hors jour.
communauté 35%
européennes)
F. La périodicité de remboursement :
Le remboursement périodique du prêt correspond au paiement du préteur à chaque condition
stipulée dans le contrat, une partie de la principale et des intérêts (éventuellement des frais
d’assurances). Cela se fait souvent en versement mensuels fixes, puisqu’il y a un
remboursement de base fixe, le client peut s’attendre à remboursement partiel ou total de son
crédit à un moment donné.
a. Remboursement par annuité constante :
Dans ce cas, l’accumulation est un montant forfaitaire qui comprend les intérêts sur la
principale le reste est dû et fait partie du capital. C’est le type de paiement utilisé par la
CNEP-banque ainsi que la majorité des banques algériennes.
51
algériennes
b. Remboursement à principale constant :
L’emprunteur est tenu de rembourser une partie similaire de la principale mensuellement

(primaire) et paie les intérêts sur le montant principal.
c. Remboursement par anticipation :
Le remboursement par anticipation est une option donnée à l’emprunteur pour rembourser
(avant le terme stipulé dans le contrat) crédit. En générale, les banques prétendent.
Dans le cas d’un remboursement total : le client remboursera l’intégralité se reposer.
En cas de remboursement partiel.
d. Remboursement in fine :
Le prêt est rembourse en totalité (capital intérêt) à la fin du terme crédit bancaire.
2.2) Typologie des Crédits Immobilier aux particuliers:

Les banques offrent de prêts hypothécaires aux particuliers afin de répondre aux
différents besoins exprimés par les clients. On va tout essayer dans ce paragraphe pour
présenter brièvement les prêts hypothécaires :
- Le secteur immobilier bancaire libre.

- Le secteur réglementé.
2.2.1) Le secteur aidé le secteur bancaire libre :

Les crédits de ce secteur sont ceux qui ne sont soumis à aucune réglementation spécifique
ou bonification du taux d’intérêt. A cet effet, chaque établissement de crédit elle peut
développer ses propres produits.
En générale les crédits au secteur libre sont classés en deux grandes catégories :
 Crédits destiné à l’accession :
Son but est de financer l’acquisition de son propre compte à savoir :
- D’un logement neuf en promotion ou logement sociaux participatifs (LSP).

- Logement selon la formule de vente sur plan (VSP).
52
algériennes
- D’une habitation (transfert entre particuliers), ou un immeuble en cours d’une

personne physique ou morale.
- D’un local à usage professionnel ou commercial.
A. Achat d’un logement vente sur plan : 11
C’est un produit proposé par la CNEP-banque régi par le décret législatif n° 93-03 du 01 mars
1993 relatif à l’activité immobilière et exécutive n°85-94 du 03 juillet 1994 relative au type de
contrat VSP. Il s’agit d’une technique pour un promoteur immobilier à vendre à acheteur pour
usage résidentiel, commerciale (local) ou industriel, en cour la réalisation avant achèvement
en parallèle du paiement sous forme d’acompte sur commander. Selon ce même décret, le
montant du crédit peut s’élevé à 90% du prix de logement, remboursé pour un maximum de
30 ans en l’âge minimum est de 75 ans.
Donc c’est une méthode de vente qui permet au promoteur de vendre la propriété avant son
achèvement c’est-à-dire pendant la période d’achèvement.
 caractéristiques :
En ce qui concerne l’acte de vente sur plan VSP, l’acte de vente lui-même est ce qui que la
vente ait lieu dès la signature du contrat de ventre sur plan, contrairement au contrat de
réservation, cette dernière doit être crée par un notaire qui respect les dispositions légales,
publié et enregistré.
Le promoteur doit obtenir une « attestation de garantie » au niveau de FGCMPI.
B. Le crédit immobilier jeune :
Ce type de crédit s’adresse à toute personne physique âgée de 40 ans ou moins à cette date
dépôt de dossier de demande de crédit dans la limite d’âge de 75 ans, 12entre ces bénéficier
d’un financement à 100% du prix initial du bien. Dans un différé de 12 mois pour acheter un
logement et 36 moins pour obtenir des prêts destinés à la construction d’un logement.
Les postulants des crédits immobiliers sont suivants :
- Acquisition d’un logement neuf fini ou VSP auprès d’un promoteur.
11
Décret législatif n° 93-03 du 01/03/1993 relatif à l’activité immobilière ou il stipule dans son article 09.
12
Retiré sur un document intérieur du la CNEP-Banque.
53
algériennes
- Acquisition d’un logement fini ou en cours de construction auprès d’un particulier.

- De construction, surélévation ou extension d’une habitation.
Ainsi les promoteurs peuvent profiter des avantages suivants :
- Possibilité de financement jusqu’à 100% (en fonction des revenus), des intérêts
préférentiels 5% pour les épargnants et 6% pour les non épargnants.
C. Achat d’un local commercial ou professionnel :
Ce type de crédit est destiné à l’achat de logement en l’état d’achèvement à la vente sur plan
(VSP), agrandissement, construction et développement des biens immobiliers à usage
professionnel ou commercial, s’étends aux locaux a usage commercial ou professionnel,
ancien ou neuf faisant partie de programme s immobiliers financé par la CNEP-banque ou
non13.
 Cession entre particulier :
C’est un prêt que la banque finance la transaction de vente entre particulier soit un logement
ancien, habitation individuelle a été achevée, ou est en cours, en concernant de façon entre le
vendeur de l’habitation qui travaille entre les mains d’un notaire et l’acheteur.
En d’autre terme dit, il est conventionnel à la CNEP cession des marchandises entre
particuliers (CBEP), il est d’usage d’acheter d’un bien immobilier à un particulier.
Ce type de crédit est accessible à toute personne ayant :
 Un Revenu permanent régulier.

 Une Promesse de vente documentée.
 Une Fiche d’information sur les transactions immobilières.
 Une Garantie hypothécaire adéquate.
a) Achat d’un logement social participatif (LSP) :
Le LSP est un programme participatif de logement social à mettre en place participation du

demandeur de logement au financement de l’achat de logement.
13
Le champ d’application de la décision réglementaire n°1281/2011 du 17 aout a pour objet de définir les
modalités de financement des crédits immobiliers aux particuliers.
54
algériennes
C’est un mode d’entrée de gamme, avec une aide direct du CNL, et éventuellement un prêt
bancaire. Car les banque comme la CNEP entendent de leur part se positionner comme un
véritable partenaire fortement l’expérience et le savoir-faire dans le financement de l’accès
individuel à logement, offrant des meilleures conditions et les souhaits des promoteurs
d’accompagnement du marché souhaitant investir dans LSP, et un financement de qualité
pouvant atteindre 90% du prix de logement, et le remboursement sur une durée de 30 ans
maximum dans la limite d’âgé de 75 ans.
b) Achat d’un logement location-de vente :
La location de vente est un mode d’accès à un logement avec une pré-option pour l’acheteur
en totalité à la fin du période de location indiquée sous l’inscription écrite.
Tout bénéficiaire du logement locatif peut effectuer le versement en prévision de payer

plusieurs mensualités.
Les bénéficiaires d’un achat locatif sont soumis à des règles de propriété telles que déterminé
par les lois et la règlementation en vigueur.
 Conditions d’accès à location-vente :

- Il attribué à tout postulant dont les revenus se situent entre montant ≥ a 24000.00 DA
et ≤ a 06 fois le SNGM.
- « Ni lui ni son conjoint possèdent une grande partie du terrain à bâtir, une propriété à
usage d’habitation et il n’a ayant pas bénéficiaire, ni lui ni son conjoint d’une aide
financière pour la construction ou l’acquisition d’un logement ». 14
c) Achat un logement promotionnel :
Face à l’augmentation demande continue de besoin de financement, diversifier le logement en

créant un cadre juridique pour inciter les promoteurs du développement du marché promotion
immobilier.
 Crédit à la construction :
Ce crédit est destiné à financer la réalisation du projet de construction pour lui-même, pour le
conjoint, ou dès l’âge ascendant entre ces crédits existants :
14
www.logement-algerie.com. Le 23/08/2021.
55
algériennes
a) Crédit construction en coopérative immobilière :
Dirigé par l’ordonnance n°76-62, la coopérative immobilière est une société civile avec
des salariés et capital variable dont la finalité principale est de favoriser l’accession à la
propriété (Aide à l’Accession à la Propriété AAP) pour le logement famille. La coopérative
immobilière est constituée par un acte authentique développe par un notaire. Il est approuvé
par l’Assemblé Populaire Communal (APC). La coopérative immobilière est contrôle par
L’AP15C et est le commissaire aux comptes désigne par L’APC, doit être extérieur à une
coopérative immobilière, sélectionner sur une liste d’experts agrées par le ministre de la
finance.
b) Crédit construction d’une habitation individuelle :
Il s’agit d‘un prêt pour un particulier qui dispose d’un terrain de base à construire pour
réaliser une construction individuelle.
Le montant du crédit un maximum de 90% du montant estimé des travaux et du montant, les
délais de remboursement du crédit sont valable de 30% à 60% selon les revenus. Le
remboursement est effectué pour un maximum de 30 ans à 75ans.
c) Crédit extension d’une habitation surélévation :
Il est destiné au financement de l’agrandissement d’une maison individuelle sur le plan

vertical (agrandir une maison sans déménager) ou sur le plan horizontal (ajout une terrasse).
d) Crédit d’aménagement d’une habitation :
Ce type de prêt est destiné à financer des rénovations et décor. Le montant maximal du crédit
est de 90% du montant évalué, et des travaux et inférieur à 50% de la valeur estimée de la
garantie.
2.2.2) Le secteur réglementé :

Dans le cadre de ce secteur, les prêts accordés font l’objet d’une réglementation spécifique en
termes de conditions d’octroi et de fixation des taux d’intérêts ainsi que la durée des crédits.
Il existe trois types de prêts :
15
L’APC : c’est l’organe de la commune en Algérien, et il a un rôle clé dans le marché immobilier, en termes
de délivrance de permis et certificats de construire conformité, certificats d’urbanisme, et contribue à la
réalisation de logement de sociaux.
56
algériennes
a) Le prêt épargne de logement :
Ce type de prêt distingue ce principalement pour offrir des tarifs préférentiels aux épargnants,
ces derniers pouvant bénéficier d’un logement trois ans après l’ouverture de compte. La
quantité de prêt théorique couvert par ces taux préférentiels est de trente (30) fois le taux
d’intérêt cumulatif. L’épargne logement en Algérie a été créée par le journal officiel 19-02-
1971. Ses objectifs sont :
- Encourager l’auto construction sans ingérence des pouvoirs publics.

- Booster l’économie.
b) Les prêts conventionnés :
Il est Fourni par les banques qui ont signature d’un accord avec l’Etat qui augmente le taux
d’intérêt ou investit de l’argent mettre à disposition des banques d’aide sociale pour les gérés
selon les normes sélective.
La CNEP- Banque a signé une convention avec le Ministre de la Défense National pour
financer ses membres (militaires civils intégrés, retraites, veufs et ou ayant droits) en leur
prêtant de l’argent au taux de 4,5% pour tous les produits accordés, vois les appliquer le prix
subventionné si les conditions permettent.
Le financement lié à l’immobilier à usage résidentiel :
- Acquérir d’un logement neuf ou vente sur plan auprès d’un promoteur immobilier
public ou privé ou chez une promotion immobilière MDN.
- Achter un logement ancien auprès d’un particulier CBEP.
- Auto construction et crédit supplémentaire, extension, aménagement, surélévation
d’un logement.
- Achat d’un terrain.
- Rachat de créance.
 Rachat de créance :
Le rachat de créance permet aux particuliers ayant un crédit immobilier dans une banque
publique ou privée pour changer le partenaire en choisissant la CNEP-Banque. La créance
57
algériennes
éligible au CRC doit être en phase le remboursement concerne exclusivement les prêts
immobiliers accordés à construire, agrandir, développer ou acheter une propriété à usage
d’habitation, commercial, professionnel. Peut également concerner l’achat d’un terrain pur
construction immobilier16.
Selon la décision de révolution réglementaire N°1303/2012 du 01 décembre 2012, ce crédit

destiné au règlement d’une dette liée à une hypothèque immobilière contractée par une
personne physique d’une autre banque.
c) Les prêts à l’accession sociale (PAS) :
Ces prêts sont des recours communautaires qui ne vous permettre pas de bénéficier d’aides
d’Etat, qui sont accordés selon les mêmes critères que les prêts agrées sans risque et sans
intérêt par un fonds de garantie spécialisé. Cependant, seules les fondations les établissements
membres du fonds sont habilitées à le fournir type de crédit.
2.2.3) Le secteur aide :

Le secteur aide représente le secteur qui bénéficie de l’appui budgétaire de l’Etat. Cette aide
peut prendre plusieurs formes, elles peuvent être des récompenses taux d’intérêts ou aides
directes sous formes de primes et autres subventions (essentiellement de la CNL).
Les conditions d’applications du décret exécutif du 14 mars 2010 relatif au crédit les biens
immobiliers au taux bonifié de 1% au 3% sont clôturés lors d’une réunion. Il a réuni des
responsables du ministre du logement, des finances et de l’association des banques et
institutions financières (ABEF). Toutes les banques nationales ont lancé ce nouveau produit.
Candidats ayant disposé leur dossier avant la publication de ce décret, cependant, ne pouvez
pas l’accès à ces prêts bienfaiteur.
Ainsi ces banques, ont développé un ensemble de normes qui définissent le type parmi les
logements éligibles à la bonification d’intérêt la fourchette de prix ainsi que le tarif de
référence est applicable pour déterminer le taux de récompense il sera prise en charge par le
trésor public.
L’application n’est qu’à ses débuts. Chaque banque mènera sa propre compagne
communiquée selon sa stratégie.
16
« Made-in-Alegria » lancement du crédit pour le rachat de créance, publié le O2-02-2012.
58
algériennes
a) Cadre conceptuel des crédits immobiliers au taux bonifié :
Un crédit immobilier est un prêt destiné à couvrir tout ou une partie d’achat l’immobilier, ou
le processus de construction ou travailler dans l’immobilier existant.
Qu’est-ce que le crédit au taux bonifié ?
Le décret confirme que le taux de bonification dû sur le trésor est dû à la différence entre le
taux d’intérêt appliqué par les banques et les institutions financiers (le taux préférentiel qui est
déterminé exclusivement pour les crédits mentionnés au 6%), le taux d’intérêt payable par le
bénéficiaire. Les banques et les établissements financiers, en liaison avec les orientations
générales du trésor, taux préférentiel pour déterminer ces taux de bonification, pour chaque
catégorie de logement, notes de texte réglementaire. Le cout de financement la récompense
déduite par les banques et les institutions financières est prélevée par le trésor sur le compte
d’affectation spéciale n°302-132 intitulé « fonds de soutenir le taux d’intérêt sur les prêts
accordé aux ménages pour l’acquisition, construction ou extension de logement ainsi que les
promoteurs immobiliers dans le cadre de programme s soutenus par l’Etat. »
Généralement, les taux de bonifications sont rendus possibles grâce aux aides d’Etat. « La
bonification des taux d’intérêts seront effectives à compter du 14 mars 2010, date de
publication de l’arrêté exclusif susvisé en faveur de tout contrat de crédit signé à cette
date. »17
En soutenant ces mesures, le système d’aide au logement ainsi que le décret précise que pour
la construction des logements ruraux le bénéficiaire prend en charge :
 Taux d’intérêt bonifiés à 1% : pour le revenu mensuel net bas ou équivalent à 06 fois
SNMG.
 Taux d’intérêt bonifiés 3% : revenue mensuel net plus de 6 fois et moins de 12
moins celui de la SNMG. Soutien des taux d’intérêt de bonification illimités ponctuel.
En complètement des lois de financement 2009 et 2010 visant à réduire les effectifs de
logement et en soutien aux ménages à faible revenu, l’Etat a pris d’autres mesures pour la
réduction du cout de logement, comme les rabais sur le prix des terrains à les promoteurs en
profitent (80% dans le nord, 90% dans les hauts plateaux, 95% dans le sud) et baisse dans les
17
Décision réglementaire n°1244/2010 du 04/05/2010, article 09.
59
algériennes
impôts et non- discrimination sur les projets construire des logements promotionnels
subventionnels LPA.
Outre la bonification taux d’intérêt, le mécanisme prévoit également des subventions.
Une aide financière de 700.000 DA pour les citoyens dont les salaires mensuel augmentent
une à quatre fois la SNMG, et 400.000 DA pour ceux dont le revenu mensuel dépasse quatre à
six fois.
b) Les crédits concernés par la bonification du taux d’intérêt :
Les prêts hypothécaires à taux bonifié ne concernent que le logement promotion collective
et logement ruraux.
 logements promotionnels collectifs :
Pour le premier cas, l’acquisition d’un logement collectif neuf en copropriété et sa vente par
promoteur immobilier privé ou public, il s’agit de :
- Crédit pour l’acquisition d’un logement neuf collectifs et vente sur plan auprès d’un
promoteur privé ou public.
- Crédit pour l’achat d’un logement sociale participatif collectif fini auprès d’un
- Crédit pour l’achat d’un logement social participatif en vente sur plan auprès d’un
 Logement ruraux :
Pour les deuxièmes catégories de logement relavant des dispositions du décret précité
auparavant, il s’agissait « d’un crédit pour la construction de logement ruraux. »
Documents obligatoires pour bénéficier du taux d’intérêt.
La configuration du dossier de crédit est soumise aux mêmes règles et conditions que celles
applicables actuellement dans la CNEP banque en plus d’effectuer des procédures et fiscalité
réglementaire pour que les citoyens éligibles au dispositif puissent accéder rapidement aux
prêt, le demandeur doit avoir les documents de base suivants :
60
algériennes
Pour obtenir un nouveau logement collectif auprès d’un aménageur public ou privé :
- Le logement neuf collectifs doit être soumis au régime de la coopérative.
- La mention « collectif » doit figurer sur la décision de cession du logement délivré par
le promoteur, ou sur le contrat de vente envisagé.
Pour la construction des logements ruraux:
- Le titre de propriété du terrain est publié et enregistré avec un certificat de possession

de terrain délivrée par le président du conseil d’administration de la société, dûment
publié et enregistre.
- La décision d’éligibilité à l’aide de l’Etat dans le cadre du logement rural délivré par la
commission d’Etat compétente.
61
algériennes
Tableau 6: représentant les bonifications du taux préférentiel selon les catégories du

client.
Construction rurale Construction non rurale
Taux Bonifie Jeune/Non Jeune18
En vertu de la décision réglementaire Epargnant/ Non Epargnant 19

n°1244/DGA crédit/2010 du 14 mai 2010
portant la bonification du taux d’intérêt prêt Jeune :
pour la construction rural et l’acquisition Regroupe les personnes physiques âgées de
d’un logement promotionnel collectif. 40 ans au plus, à la date de la demande de
La bonification concerne toutes les crédit.
catégories de client. Soit : Le taux appliqué pour les :
 Epargnants : 5%
 Non Épargnants : 6%
 Un taux d’intérêt bonifié 1% :
L’emprunteur dispos d’un revenu mensuel Non Jeune :
net inférieur, ou égal à six (06) fois les Regroupe les personnes physiques dont l’âge
S.N.M.G soit 108.000.00 DA. supérieur à quarante ans (40)
Le taux d’intérêt appliqué pour les :
 Un taux d’intérêt bonifié 3% :  Épargnants :

Tout bénéficiaire disposant d’un revenu - LEL : 5.75%.
mensuel net supérieur à six (06) fois le - LEP : 6.25%.
S.N.M.G, soit entre 108.000.00 DA et  Non épargnants : 6.5%.
216.000.00 DA.
18
Dr n° 1422/ DGA-CR2DIT/du 29/03/2015.
19
La CNEP-Banque et les particuliers, 31 Mai 2016, P.67 et 68.
La CNEP-banque et les particuliers, 31 mai 2016, page 67 et 68.
62
algériennes
Tableau 7: Représentant les bonifications du taux d’intérêt pour le crédit à l’accession.
La construction rurale La construction non rurale
Taux de bonification « Jeune/ Non Jeune »

« Epargnants/ Non Epargnants » 20
les prêts accordés pour l’acquisition d’un
achèvement de nouveaux logements Les prêts accordés pour l’achat d’un
collectifs promotionnels ou d’une vente du logement entre particuliers, l’achat d’un local
plan le prix minimum est de douze millions commercial, l’achat d’un logement
dinars (12.000.000) DA sont soumis promotionnel sont soumis au taux d’intérêts.
au « taux de bonification »
c) Les bénéficiaires du crédit aux taux bonifié :
Tout algérien résidant en Algérie qui perçoit un salaire régulier (fonctionnaires en le secteur
public ou privé pas seulement les fonctionnaires de l’Etat), a droit d’obtenir un crédit avec les
intérêts bonifié entre 1% et 3% à condition qu’il ne soit pas endetté de toute institution
financière en Algérie et le prêt lui est alloué l’achat d’une nouvelle maison l’empêche de
profiter d’un logement rural.
Ce nouveau dispositif sera selon le directeur des études au ministre du logement l’urbanisme,
porteur de solution aux deux problèmes qui ont fait les logements inaccessibles c’est-à-dire le
cout de la construction qui augmente avec l’augmentation des prix matériaux de construction,
la rémunération de la main-d’œuvre et land, la question de l’absence de contribution préalable
des demandeurs. Ces deux problèmes font l’aide de caisse national de logement (CNL) à été
« insignifiant ». Il est donc prévu d’aider les promoteurs en leur faisant bénéficier d’une
réduction de prix de 80% pour les états du nord et de 90% pour ceux des hauts plateaux et
95% du sud. Ainsi les pouvoirs publics réduisent le cout des logements qui ont atteint des
seuils excessifs.
Dès lors les prix des logements à construire sur ces configurations seront déterminés. Les
ménages, bénéficieront de l’aide en fonction de leurs revenus. Donc ceux dont les salaires
20
Le titulaire d’un compte épargne LEL ou LEP ouvert au moins une année e avoir capitalisé, au moins 2000
DA d’intérêts. .
63
algériennes
sont de 1 à 4 fois la S.N.M.G équivalent 700.000 DA de CNL et prêt immobilier à taux

bonifié 1%. Ceux qui des revenus entre 4 et 6 fois la S.N.M.G peuvent prétendre à 400.000
Da. Une hypothèque avec un taux d’intérêt bonifié 1%. Des Catégories de prêt seront
accordées aux ménages avec des salaires allant de 6 à 12 fois S.N.M.G immobilier à 3%
d’intérêt. Il soutiendra les équipes du trésor public.
Les candidats résidants à l’étranger bénéficient également d’un soutien des prix d’intérêt
- De 1% lors de la conversion en dinars algériens de son revenu mensuel le bénéficiaire

net en devise est inférieur ou égale à 06 fois la S.N.M.G en Algérie.
- De 3% lors de la conversion en dinars algériens son revenu mensuel net perçu en
devises est supérieur à 06 fois et inférieur à 12 fois le S.N.M.G en Algérie.
Son objectif est d’aider les citoyens algériens avec un revenu moyen à obtenir un logement
résidentiel.
2.3) Les conditions d’éligibilité :
a) cas d’un seul emprunteur :
L’emprunteur doit remplir un ensemble de conditions pour être éligible à l’accès au crédit
CNEP qui sont les suivants :
 L’Age : l’âge du bénéficiaire doit être inférieur à 75 ans (70 ans dans le cas loyer
résidentiel).
 La Capacité juridique pour contacter le prêt : être 19 ans où émancipé.
 La solvabilité : capacité de paiement suffisante.
 L’actif à financer est en Algérie.
 La revenue permanente : régulière supérieure ou égale à 27.000 DA.
b) Cas de la codébition :
64
algériennes
Cela se produit lorsqu’une personne normale contracte un prêt avec une autre personne
physique. La codébition permet également d’augmenter le montant du crédit requis ainsi que
la capacité de remboursement de l’emprunteur par voies de recours conjointement (si le
paiement effectué par l’un des débiteurs) et invisible (la CNEP peut poursuivre tous les deux)
sur les revenus du débiteurs solidaire qui est soumis à dans les mêmes conditions que le
débiteurs principal.
c) Cas de la caution :
Le cautionnement est un contrat par lequel une personne s’engage à se porter garant de
rembourser les dettes de l’emprunteur en cas de défaut de paiement. La caution doit contenir
le lien familial direct est avec le débiteur, qui a un revenu fixe, et basé en Algérie les moins de
75 ans doivent avoir une assurance vie pour le montant total du prêt permis.
Aujourd’hui Le marché du crédit immobilier en Algérie se développe, il est essentiel que

tous les acteurs (ministre de logement, SRH, SCGI, CNL et la banque) établir un plan
d’action commun afin de lever toutes les restrictions, les goulots d’étranglement tels que les
prix promotionnels des logements, les services bancaires et en enfin le marché secondaire.
65
algériennes
Section 03 : les contraintes de financement de l’immobilier en Algérie.
La banque en tant qu’intermédiaire financier, est au cœur du système de financement dans

l’économie, tout le monde se tourne vers sa banque pour accéder au marché de la dette
particulière, professionnels et homme d’affaire….. Afin de se faire payer aujourd’hui pour
obtenir un bien ou un actif qu’ils ne peuvent pas se permettre de financer avec leur propre
argent.
La banque est souvent présentée comme une contrainte de portefeuille. C’est elle des
proportions inévitables et naturelles compte tenus des produits et matériaux proposé
manipulé : l’argent
Les difficultés du crédit est le risque inhérent à l’activité bancaire qui n’est pas compensé
maturité du crédit. L’évaluation de ces contraintes est la responsabilité essentielle de la
profession bancaire.
Par conséquent, les nouvelles méthodes sont susceptibles d’améliorer l’efficacité des banques
sur elles-mêmes. Parce que le banquier lorsqu’il accorde des prêts, s’il le fait en gros de
l’argent qui ne lui appartient pas. Il doit donc être prudent dans la gestion de l’argent qu’il
reçoit. Digne de confiance et fait souvent face à sa position de créancier.
3.1) Les différentes contraintes du crédit immobilier.

Les difficultés de crédit immobilier sont définies comme une contrainte que la contrepartie ne
respecte pas ses engagements contractuels sur de bons de délais. Il est donc nécessaire que la
banque le fasse mesure ces contraintes et se rend compte des répercussions potentielles qui
peuvent en résulte de la réalisation de ce derniers.
3.1.1) Les Contraintes économiques :

On peut distinguer plusieurs types de contraintes économiques :
 Les contraintes de contrepartie :
C’est associé à une détérioration de la situation de l’emprunteur ou la valeur des garanties

obtenues par l’établissement de crédit conduit à non-remboursement des dettes général ou en
partie. Ces restrictions peuvent être renforcées par l’état de certains marchés ou d’un secteur
66
algériennes
d’activité mais aussi par la politique de soutien et de diversification de la trajectoire que la

banque maintient.
La restriction de contrepartie de l’établissement de crédit, est la sienne lorsque le débiteur ne

remplit pas intégralement ses obligations. Ces contraintes revêtent 2 formes :
- La Contrainte d’emprunteur :
Dans le cas des prêts à la clientèle, l’entendu de la restriction a longtemps été confié
exclusivement aux analystes crédits. Ensuite ils ont été aidés dans la prise de décisions par des
programmes de classification basés sur des techniques statistiques, puis plus récemment,
grâce à des systèmes experts qui intègrent l’expertise des meilleurs professionnels.
- La contrainte prêteuse :
La constitution des accords de garantie de refinancement est soumise aux mêmes règles
étudiez la qualité du pair, c’est-à-dire sa capacité à remplir ses obligations. Là encore, les
limites de l’obligation envers la même contrepartie sont définies.
 Les Contraintes de liquidité :
Restriction de la quantité (montant) qu’il est possible d’emprunter avec les institutions
financières, qui limiter la capacité de ceux et celles qui en font l’objet de dépenser aujourd’hui
leurs revenus futurs, appelée aussi restriction ou rationnement de crédit.
 Les Contraintes de change :
Le taux de change d’une monnaie détermine le niveau des prix de l’ensemble des produits
issus du pays sur le marché mondial. A ce niveau de prix, certaines productions sont
compétitives, d’autres pas : c’est qu’on appelle la contrainte de change. Plus le taux de change
d’une monnaie est élevé, plus les entreprises doit être efficace.
 les contraintes d’immobilisation :
La restriction d’immobilisation est spécifique à la politique de la banque car il est lié à la

qualité de gestion des ressources de trésorerie et des utilisations bancaires.
67
algériennes
Le banquier doit toujours analyser et évaluer les difficultés de crédit à sa juste valeur avant de
prendre toute décision de l’accorder crédit. En effet simple retard dans le paiement d’une
échéance ou un délai entre les paiements et les encaissements peut argent emprunté.
Par ailleurs cette immobilisation des capitaux signifie que la banque ne peut pas convertir son
portefeuille de prêts en espèces, afin de s’assurer que les fonds sont retirés par les déposants et
continuent à financer leurs clients.
3.1.2) Les autres contraintes du crédit immobilier :

Apres avoir définie les différentes contraintes économiques, on peut citer d’autres
contraintes :
 Contraintes techniques :
Ils résultent du non-respect des normes réglementaires des conditions du crédit à savoir (le
montant, la durée, les modalités de remboursement….etc.)
 Contraintes administratifs :
La maitrise des aspects administratifs et organisationnels est indispensable pour une

optimisation du service crédit au sein établissement de crédit.
Pour ce faire face, il faut réunir un bon nombre de moyens qui sont :
- L’organisation des différents services : juridique, contentieux…..etc.

- La mise en place d’in outil informatique efficace et maitrisé.
 Contraintes juridiques :
o La rédaction des contrats : lors du l’ouverture d’un crédit immobilier, l’accord est
nécessaire pour établir le prêt qui doit être signé par les différentes parties, et la
rédaction du présent accord fera l’objet d’une étude particulière afin de déterminer les
responsabilités de chaque partie. Le contrat doit inclure toutes les informations
relatives à faire fonctionner le crédit.
o L’hypothèque : le banquier doit prendre toutes les précautions possibles lorsqu’il
prend hypothèque, il doit s’assurer que :
- Le bien en question n’est pas déjà hypothèque.
68
algériennes
- S’assure que l’acte hypothèque est enregistré et publié.

- L’acte hypothèque doit être dressé par un notaire chargé de vérifier la légalité du titre
propriété.
o La valeur de l’hypothèque : la valeur des biens immobiliers est déterminée par le

marché et elle varie donc en fonction de la volatilité de cette dernière, pourquoi le
banquier a-t-il tendance à évaluer à chaque fois, si nécessaire, la valeur de son
collatéral et ce sur la durée de vie du crédit immobilier.
 Contraintes liées à l’évolution du marché de logement :
- Dégradation de cartier
- Ralentissement générale du marché.
- Effondrement du marché.
3.2) Les préventions contre les contraintes du crédit immobilier :

Sur la base d’information provenant de diverses sources, le banquier a estimé et avertit et
la réduction des contraintes : 21
 Les préventions contre les contraintes liées à l’emprunteur :
Il faut évaluer la capacité et la volonté de rembourser de l’emprunteur par :
- Vérification de la source de l’apport personnel.

- Vérification de la provenance, de la qualité et du montant du revenu, sa
disponibilité et celle des frais de notaire, taxe ou autres.
- Analyse la situation financière nette(en fonction de l’âge, de l’emploi)
- Calcul la capacité de remboursement
- Vérification de l’historique de crédit.
 Les préventions contre les contraintes liées au bien immobilier :

- Evaluer la valeur marchande du bien immobilier et la faisabilité du projet
(construction, extension, vente sur plan)
- Evaluer la qualité du bien immobilier par :
o L’examen du titre de propriété, la localisation, des plans et devise.
21
BOUYAKOUB F. : l’entreprise et le financement bancaire, CASBAH éd, Alger, 2000, P.23.
69
algériennes
o L’évaluation de la valeur marchande confirme par rapport d’expert.

 Les préventions contre les contraintes liées à l’évolution de marché de logement :
Evaluer l’influencer de l’évolution du marché sur la valeur des biens immobiliers en

général et celui impliqué dans la demande de crédit par :
- L’analyse de l’offre et la demande de logement.

- Détermination de la conjecture du marché (acheteur, équilibre, vendeur).
- Analyse l’évolution des prix, des volumes des ventes par catégories d’habitation
afin cerner les tendances et les mouvements cycliques.
- Prévoir les prix et les volumes pour la prochaine année.
- Analyse des tendances de l’évolution du marché.
70
algériennes
Conclusion :
Le secteur immobilier est un secteur stratégique, et il a été conçu comme la clé reprise
économique.
Le financement de l’immobilier a toujours été l’une des principales préoccupations de

l’Etat, consiste à mobiliser des fonds destinés soit à des développements immobiliers ou
obtention de logement pour différentes classes de la société.
En Algérie se secteur se caractérise par un déséquilibre structurel entre l’offre et la

demande de logement, qui met l’Etat dans l’obligation de mettre en place un système de
financement efficace pour répondre à la demande de logement des ménages.
Cependant, depuis 1990, il ya eu des changements dans le secteur du logement dans ce

domaine au niveau de son financement, c’est ainsi que l’on a assisté à une résurgence un
dispositif de prise en charge de la gestion et du financement du logement, ou bien proposer de
l’aide aux banques lors de crédit immobilier soit par offre garantie (telle que le statut SCGI,
FGCMPI…), ou refinancement pour les portefeuille de prêts hypothécaires (SRH).
En effet, ces mesures de réorganisation et de restructuration de l’environnement du

financement de l’immobilier ne sont apparues qu’âpres la faillite de plusieurs entreprise, le
renouveau du secteur, de l’indépendance jusqu'à la fin des années 80.
71
Chapitre III :
Etude comparative entre deux

crédits immobilier
Chapitre III : Etude comparative entre deux crédits immobilier
Introduction :
Actuellement les citoyens et les entreprises confrontées à nombreuses difficultés pour
les prêts à long terme, laissez-les acheter ou construire des maisons.
Le bon fonctionnement du marché immobilier dépend de la présence de la demande

solvant. Ceci ne peut être atteint qu’avec la disponibilité du facteur financier, qui reste
indispensable pour toute entreprise de logement.
Le processus de développement et de modernisation devrait inclure toutes les banques.
Le facteur financier fait référence aux différents types de crédit propose par le secteur
financier. Cependant avec la concurrence entre les banques, chacune d’elles essaient une
combinaison de produits tout en essayant d’apporter les meilleurs standards aux demandeurs
de crédit immobilier sans trop difficultés, notamment la CNEP-Banque, qui permet aux
particuliers ainsi qu’une large gamme de crédit moderne, avec des montants hypothécaires
très important.
Après avoir consulté le prêt hypothécaire et l’avoir classé pour les particuliers dans le
deuxième chapitre, nous compléterons cette partie par une étude comparative entre (cession
entre particulier et la construction d’un logement rural aux taux bonifié 1%).
Dans la première section nous présenterons CNEP-Banque, son développement,

présentation de l’agence d’accueil, organigramme et statistique de participation et la
réalisation de prêts pour les particuliers auprès l’organisme d’accueil, tandis que la deuxième
et la troisième section seront consacrée à l’affichage deux dossier du crédit immobilier aux
particuliers avec leurs exemples chiffrés.
72
Section 01 : présentation et organisation Générale de la CNEP-Banque.
La structure du système algérien après l’indépendance était dominée par les

spécialisations des institutions financières qui n’étaient pas en mesure de remplir leur mission
assez. Par conséquent, pour les résoudre les problèmes de financement et de recouvrement
immobilier et la collecte d’épargne, l’Etat algérien a été contraint d’imposer des frais à une
institution qui le garantit. Cela passe par la réorganisation physique du fond de solidarité pour
les départements et communes algériennes, la remplacer par une nouvelle institution le
« CNEP ».
La CNEP banque, banque de l’immobilier par excellence, est leader dans le

financement de la promotion immobilière publique et privée, elle est également spécialisée
dans la collecte d’épargne des ressources des ménages, finance les investissements dans toutes
les activités économiques, hormis le commerce et le commerce d’extérieur. Elle est également
leader dans la bancassurance (en partenariat avec une compagnie d’assurance étrangère).
Par ce qui suit, il s’agira de la mise en place de la CNEP « agence.. » qui est notre
période de formation. Avant cela nous donnerons un aperçu de l’histoire de la CNEP-Banque.
1.1 Présentation de la CNEP-Banque :

La CNEP banque a été créé le 08 octobre 1964 sous l’égide de la loi n°64-227 comme
alternative à la caisse de la solidarité de département et communes algériennes (CSDCA)
précédemment institution française des retraites. « La CNEP-Banque aujourd’hui est la
première caisse de dépôt en Algérie d’un stock d’épargne de l’ordre 1207 milliards de dinars
et dont le siège social se situé au : CHéraga (Alger) ». 1Il n’a fonctionné qu’à partir de 1966 et
depuis, il s’est vu confier trois missions majeurs :
 La collecte d’épargne.
 Le financement de logement.
 La promotion immobilière.
L’évolution de l’historique de la CNEP-Banque a été marque par :
Depuis sa création, la CNEP s’est donné pour mission de collecter épargne sur le livret
d’épargne des familles avec un taux d’intérêt fixe de 2.8 % jusqu’en 1970 ; major des bourses
prêts à l’achat d’une maison (prêt hypothécaires sociaux).
1
Repris du lien www.cnep-banque.dz le 25/07/2021.
73
En avril 1971, la CNEP est chargé de financer les programmes de production de logement à
l’aide de fonds d’épargne et de trésorerie en vertu de la règle du 19 février 1971. Courant
1975, les premier résidences sont vendues épargnants, titulaires de comptes d’épargne.
En 1979, 46 agences et bureaux de recouvrement de la CNEP étaient exploitées.
Au cours des années 1980, la CNEP prend en charge les nouvelles formes de financement
c’est-à-dire le financement des particuliers pour la construction de logement et financement
promotionnel du logement au profit exclusif des épargnants en fin décret n°80-123 du 13
septembre 1980 mais elle s’est aussi imposée dans la finance sectorielle hors logement
(professions libérales, transports, santé…etc.) grâce à la diversité des produits offert aux
clients.
La promulgation de la loi monétaire et du crédit (90-10 avril 1990) a conduit nombreuses

évolution du système bancaire algérien, et donc en application des articles 114 et 137 de la loi
n°90-10 du 14 avril et conformément à l’agrément n°97-01 du 09/06/1997 la CNEP à été
agréée en tant que «CNEP-Banque », elle est désormais une société par action (SPA), qui
dispose d’un capital pour ses actifs spécifié dans 14 .000.000.000 DA divisé en 14000 actions.
A cet égard, elle dispose tous droits pour exercer toutes les opérations qui lui sont concédées.
Une banque qui respect la loi sur la monnaie et le crédit hors transaction le commerce
extérieur.
L’assemblée générale extraordinaire a décidé le 31 mai 2005 que la CNEP-Banque intervient

dans le financement de biens immobiliers à des fins administratives et professionnels,
infrastructurelles de santé, industrielles, hôtelleries, sportive et culturelles.
L’assemblé générale ordinaire réunie les 28 février 2007 et 17 juillet 2008 relatif à la
réorganisation stratégique vise à définir le périmètre d’intervention de la CNEP banque en
terne de financement pour les promoteurs, ainsi que pour les entreprises.
a) Le financement de la promotion immobilière :
 L’acquisition ou l’aménagement de terrain destiné à la réalisation des

programmes immobiliers.
 La réalisation d’opération de promotion immobilière.
 L’acquisition de biens immobiliers à achever ou rénover.
74
b) Le financement des entreprises :
 Les crédits par signature.

 Le leasing immobilier.
 Les services liés à l’habitat (bureaux d’études, entreprise d’entretien
d’immeubles,…).
1.2 L’organisation de la CNEP-Banque :

Pour joue son rôle d’intermédiation entre les détendeurs et les demandeurs de capitaux, et
pour fournir certains services à ses clients, la banque crée une organisation spécifique, qui il
est facile d’effectuer des différentes taches.
L’objet de cette sous-section est de présenter l’organisation de la CNEP-Banque :
1.2.1 L’organisation des structures de la CNEP-banque :

Concernant sa règlementation, la CNEP-Banque est donc soumise à la loi de la monnaie et du
crédit, notamment pour les dispositions de la résolution réglementaire n°78-95 du 25
novembre 1995, relative aux règles de précaution et au contrôle de l’autorité banque établie
sous l’égide de la banque d’Algérie. Elle a une assemblée en lien avec la politique de
développement de la CNEP-Banque, et de la compétence de son conseil d’administration
gestion, cette dernière se développe beaucoup en diversifiant ses produits et son activité.
Nous distinguons trois niveaux de structures :
A. les structures centrales :
Au niveau central l’autorité du président-directeur général est exercée par sept directeurs
généraux adjoints (développement, administration, assainissement, crédit, recouvrement,
systèmes d’informations et finances, comptabilité et contrôle).
Ces DGA ont des missions, chacune dans leur domaine, d’animation, de coordination, assister
et suivre les activités de ses vingt et une (21) directions centrales placées sous leur autorité.
En vue de mieux maitriser et contrôler les fonctions de base de CNEP-Banque, elle est
principalement pratiquée au niveau des organismes centraux et des ministres chargés de
l’assainissement, du contrôle de l’épargne, des engagements de la comptabilité ont été mise
en place, PDG est également rattaché à la direction de l’inspection général et la structure
d’audit interne.
75
B. Les directions régionales :
Les directions régionales (appelées également direction de réseaux) constituent le maillon

intermédiaire entre les agences et les conditions du siège. Elles exercent toute fonction
déléguées par la Direction Générale.
Le premier article de la décision réglementaire n°74-95 du 21 novembre portant création

l’organisation des directions régionales, qu’il définit comme une « structure hiérarchique de
soutien des agences implantées dans sa circonscription territoriale définie par voie
réglementaire ».
Les taches déléguées à ces services ont été exécutées par des gestionnaires de réseau assisté,
chacun par six chefs de service (personnel et moyen, financement, finance et comptabilité,
informatique, épargne et contrôle du premier degré).
La CNEP-Banque actuellement quinze (15) réseaux d’exploitation.
C. Les agences :
L’organisation des agences de la CNEP-Banque est définie par la décision réglementaire n°-
75- 95 du 21 novembre 1995. Au sens de cette décision, l’agence est une structure
d’exploitation décentralisée dont le directeur est placé sous l’autorité du directeur du réseau
auquel elle est rattachée administrativement.
A la date du 30 juin 2003, la CNEP-Banque remplit :
 50 agences du type « A ».
 68 agences du type « B ».
 71 agences du type « C ».
Plus de détail sur l’organisation et les missions des agences de la CNEP-Banque sera précise
dans le paragraphe « l’agence CNEP-Banque » : mission et organisation ».
N.B :
En plus de ces agences, 3500 guichets de postes & télécommunications sont soumis mis à la
disposition de la CNEP-Banque pour la collecter des ressources au moyen de L.E.L (livret
d’épargne logement) et le L.E.P (livret d’épargne populaire).
76
Figure 3 : Organigramme Générale de la CNEP-Banque.
Président Directeur Général
Audit interne Secrétariat Général Inspection Général Cellule

Communication
DGA DGA Ressources DGA crédit DGA Risques DGA Finances DGA
Développement Humaines et et juridique et
Commercial. Moyens. Comptabilités. contentieux.
Dir. Du Dir. De Dir. Du Dir. Suivi Dir. Etudes Dir. Du

Marketing. l’Administration financement des Risques crédit. économiques et contentieux.
et des Moyens. promoteurs. financières.
Dir. Du Réseau Dir. Des Dir. Du crédit Dir. Suivi Dir. Financière. Dir. Etudes
Commercial. ressources aux particuliers. risques juridique et de
Humaines. bancaires. la
réglementatio
Dir. De la Dir. De la Dir. Du Dir. Suivi Dir. Prévision et n
Production Formation. financement des Risques contrôle de
bancaire. entreprises. Opérationnels. Gestion
Dir. Des Dir. De Dir. De la

opérations l’Organisation comptabilité.
immobilières. méthode et
qualité.
Dir. Système
d’information.
Source: Manuel de procédure CNEP-Banque.
77
Grâce à la transformation de la CNEP en banque, cette dernière jouit aujourd’hui de

nombreux avantages. En effet, en plus de la collecte de l’épargne de la clientèle, elle s’est vue
aussi attribuer des placements a terme en bons de caisse et à travers les comptes de chèques
ouverts aux particuliers, elle distribue des crédits aussi bien aux particuliers qu’aux
entreprises en offrant des crédits hypothécaires.
1.3 Présentation du Réseau de Tizi-Ouzou :

La direction du Réseau est une structure hiérarchique et de soutien aux agences
implantées au niveau de sa circonscription territoriale, définie par voie réglementaire, elle
exerce au niveau régional toute fonction déléguée par la Direction Générale.
Le document portant organisation Générale de la CNEP-Banque retrace ainsi les missions

de la Direction du Réseau :
- Gérer, développer et rentabiliser le fonds de commerce de la banque.

- Veiller à l’application stricte du dispositif réglementaire global de la banque.
- Diffuser et vulgariser les textes réglementaires reçus des directions centrales.
- Server de feedback d’information aux structures centrales quant aux difficultés dans
l’application de textes.
- Veiller stricte de la politique de contrôle de la banque et à la prise en charge effective
ou resserves émises par les organes de contrôle de la banque.
La Direction du Réseau est structurée en cinq départements. L’organisation générale

d’une Direction du Réseau est reprise dans l’organigramme.
1.3.1 Présentation du Département Contrôle du Réseau :

Le département contrôle du Réseau de Tizi-Ouzou est composé de 7 élément
chapeautés par un chef de département qui assure l’animation et le suivi de cette équipe.
1.3.2 Missions Du Département Contrôle :

Le Département Contrôle du Réseau Tizi-Ouzou assure les missions suivantes :
- Contrôle des engagements des agences relevant du Réseau soit 15 structure dont la
fréquence est trimestrielle.
- Contrôle à distance de l’ensemble des volets d’activité des agences et ce pour
permettre un suivi régulier des risques et surtout décelé à temps les anomalies pouvant
engendre des problèmes potentiellement problématiques pour l’institution bancaire.
78
- Réalisation de toute mission confiée par la Direction du Réseau ou les organes de la

Direction Générale et ce pour rendre compte ponctuellement d’un aspect particulier
de la gestion.
- Informer les structures du Réseau (les autres départements) de toute anomalie relevée
et qui risque d’engendrer des risques à la banque.
1.3.3 L’organisation du Département contrôle :

Le Département contrôle est composé de deux services : un service dédie au contrôle
opérationnel et un autre service chargé du contrôle à distance.
Le service contrôle opérationnel intervient dans le cadre sur place et sur pièce des
dossiers de crédit engagé par les agences ainsi que des contrôles des activités épargnent et
comptabilité.
Le service contrôle à distance intervient quant à lui à distance et veille au suivi et à la

tenue des dossiers permanents de contrôle, son rôle est crucial du fait qu’il vise à mettre en
place des bases de contrôle qui lui permettent de baliser le terrain et de veiller à la détection à
temps des erreurs éventuelles.
Les deux services sont complémentaires et travaillent en harmonie complète. Le

service contrôle à distance sert généralement à préparer les missions du service opérationnel
et faciliter par la même occasion l’intervention de ce derniers.
79
Figure 4 : Organigramme Générale d’une Direction de Réseau.
Le Directeur Du Réseau
Le directeur
Le chargé du Secrétariat
adjoint chargé de
développement
l’exploitation
Réseau
Département Département Département Département Département

Développement support Crédit risques juridiques et
Commercial contentieux
Service Réseau Service moyens Service crédit aux Service suivi des Service contentieux
Agence Généraux particuliers. risques crédits
Service opération Service informatique Service crédits aux Service suivi des Service juridique
immobilière entreprises risques
opérationnels
Service comptabilité Service crédits aux

promoteurs
Service Gestion du
personnel
80
Contribution de la Direction du Réseau au financement de l’immobilier depuis la création
Tableau 08 : les statistiques des engagements crédit de la Direction du Réseau CNEP-

Banque Tizi-Ouzou depuis la création jusqu'à à 2018.
Type de prêt Nombre de dossier %

Construction individuelle 525 21,49
Construction bonifié 899 36,80
Construction jeune 198 8,10
Vente sur plan non épargnant 195 7,98

Vente sur plan bonifié 296 12,12
Acquisition d’un logement 118 4,83

auprès d’un particulier.
Aménagement 157 6,43
Achat local commercial 15 0,61

Prêt consommation 40 1,64
Total 2443 100

Source : Document interne de la CNEP.
A partir des données de tableau ci-dessous, on remarque que la Direction du Réseau

finance ne générale en grand partie le crédit à la construction au taux bonifié (899 crédit) avec
une part de 36,80% par rapport au total de type des crédits.
Ainsi, elle finance en 2ème type le crédit construction individuelle (525 crédit) avec
une part de 21,49%.
On remarque aussi, que plusieurs crédits (1019 crédit), avec des parts faibles (entre 0%
et 12,12%).
81
D’après, cette petite analyse de tableau, on remarque que les clients s’intéressent aux
crédits à la construction et beaucoup plus à la bonification des taux d’intérêts, cela est dû à la
différence entre les le taux bonifié 1% et un taux ordinaire fixé par la CNEP-Banque. C’est
qui couvre cette différence (trésor public).
Section 02 : la première étude (cession entre particuliers)
Je vais présenter dans cette section un dossier de crédit immobilier au particulier

(cession entre particulier). Pour mon premier cas d’étude une demande de financement
exprimé par Mr X qui été solliciter à notre établissement, afin d’acquérir une habitation (une
villa) auprès d’un particulier. En premier lieu on va identifier le demandeur de crédit ensuite
les informations sur le crédit sollicité et le traitement de la demande.
1) Identification du demandeur, information sur le crédit sollicité et le bien

acquérir.
Tableau 9: les renseignements généraux sur le client et le type de crédit sollicité.
Désignations Information Désignations Situation

personnelles professionnel
Nom et Prénom X Profession Ingénieur de forge
Date de naissance 09/09/1984 Employeur Secteur public
Situation familial Célibataire Revenue mensuel net 71331,85
Adresse Ihadden, Bejaïa Crédit en cours Néant
Désignations Information sur le Désignations Informations sur le

crédit sollicité bien acquérir
La date de la 21/06/ 2018 Type de logement Villa (R+2)
demande de crédit Adresse Cite Djema Targe
Ouzemour
Object de crédit Cession entre Superficie 180 m²
particulier
Prix de cession 8.000.000,00 DA
Crédit sollicité 4000.000,00 DA valeur du bien garantie 11.476.260,00 DA
82
Durée du prêt 40ans

Différé 6 mois
Source : élaborer à partir des documents de la CNEP-Banque.
2.1) Constitution du dossier (les pièces communes)
 Une demande de crédit signé par le postulant (annexe 01).

 Un extrait d’acte de naissance.
 Photocopié légalisée de la pièce nationale.
 Relève des émoluments récents (moins de trois mois) et attestation de travail.
 Autorisation de prélèvement sur compte CCP (annexe 02).
 Copie de la carte d’assurance
 Fiche de résidence
 Une fiche familiale pour les postulants mariés et individuelles pour les
célibataires.
2.1.1) Pour les non-résidents :

Les justifications de revenue sont :
 Attestation d’emplois.
 Les trois derniers de fiche de paie.
 Une justification d’imposition.
 Une copie de contrat de travail.
 Copie de carte d’assurance.
Remarque : Toutes les copies doivent être légalisées auprès du consultant d’Algérie à
l’étranger.
2.1.2) Les pièces liées à la nature de crédit sollicité (cession entre particulier) :
 Une copie de l’acte de propriété du logement objet de vente enregistré et publié.
 Une promesse de vente (fiche de transaction selon modèle CNEP), décrivant de
manière précise le bien, son implantation, et le montant de transaction.
83
 Le certificat négatif d’hypothèque (conservation foncière) du bien objet de la

vente original.
 Un rapport d’expertise établi par un architecte ou un bureau d’étude, agrée et
conventionnée avec la CNEP-Banque.
2.1.3) Traitement de la demande :

Pour le traité il y’a :
2.1.3.1) Dépôt de dossier :

Le client se présenter à la Direction du Réseau afin de déposer son dossier, après avoir
réuni tous les documents nécessaires permettent aux responsables de la banque d’avoir des
informations pertinentes sur le postulant et son état financier et d’assurer en plus l’authenticité
des informations fournis.
Le chargé de la clientèle procède à la vérification de la conformité et l’authenticité des

pièces fournis et remet au client un titre de dépôt.
2.1.3.2) Etude de dossier :

Le charge de crédit procédera à l’enregistrement chronologique du dossier sur un
registre ouvert, à cet effet. Et cela par :
2.1.3.2.1) Le contrôle (la consultation) du fichier central :

Le fichier national de la CNEP-Banque sera consulté par le chargé de crédit afin de vérifier
si :
 Le postulant à déjà bénéficier d’un crédit auprès de la CNEP-Banque ou après d’une

autre banque.
 Le postulant n’est pas d’incidents de paiement.
 Le client n’est pas interdit de chéquier.
2.1.3.2.2) L’élaboration de la fiche technique de crédit : (voir annexe 02)
2.1.3.3) Le calcul du droit au prêt :

Selon les conditions de la CNEP-Banque, le maximum à financer est de 90%, du prix
de cession, sans toutefois dépasser les 90% de la valeur vénale du bien inscrite dans le rapport
d’expertise, sans dépasser la capacité de remboursement.
84
Calculs des deux ratios du droit au prêt :
Ration 01 : le prix de cession *90% = 8000.000,00*90% = 7.200.00, 00 DA
Ration 02 : la valeur de la garantie (valeur vénale)*90% = 11.476.260,00*90 =

10.328.634,00 DA.
Donc le maximum à financer c’est la moindre des deux valeurs, qui est de
7.200.000,00 DA, mais ça capacité de remboursement lui reste d’en bénéficier, reste à
s’assurer.
2.1.3.4) Le calcul de la durée de remboursement :

La caisse nationale d’épargne et de prévoyance CNEP-Banque a augmenté à 75 ans la
limite d’âge aux postulants aux crédits hypothécaires destines aux particuliers, contre 70 ans
auparavant2, si le postulant à un âge ≤ 35ans la durée maximal de crédit est de 40 ans, t si le
postulant à un âge ≥ 35 la durée maximal du crédit est de 35 ans.
La durée de financement se détermine en fonction de la déférence entre l’âge de

postulant et la limite d’âge (la limité d’âge - l’âge de l’emprunteur) elle se calcule comme
suit :
La durée de remboursement = 75 - 34 = 41 ans
La durée de prêt sollicité est de 40 ans, donc on prend en considération la durée du

prêt qui est de 40 ans plus le différé de 6 mois. Ce qui va donner :
La durée de remboursement = 39 ans et 6 moins
2.1.3.5) Le calcul de la capacité de remboursement :

Pour mon cas je vais calculer la capacité de remboursement pour un résident, la
formule de calcul est comme suit :
La capacité de remboursement= (le mensuel net – SNMG)* 50%
2
Le site www.CNEP-Banque.dz le 01/07/2021.
3
SNGM : c’est le Salaire National Minimum de Garantie a été fixé par les pouvoirs publics à dix-huit mille
dinars (18000.00DA) depuis 2012.
85
La capacité de remboursement = (71333,85 – 18.000,00)*50%
= 26.666,93 DA
Donc la capacité de remboursement est 26.666,93 DA pour chaque moins.
 Le montant de crédit :
Le montant de crédit sa dépend de la capacité de remboursement ainsi que de la valeur

tabulaire. Le calcul de cette dernière se fait comme suit :
La capacité de remboursement (CR) = 26.666,93DA
Sachant que le taux = 6.5% et la durée = 39ans et 6 moins.
La valeur tabulaire VT = (Taux/ 12) / (1-(1+Taux /12) –durée(n)*12)
= (6.5/1200)/(1-(1+6.5/1200)-474
= 0.005870202
Donc le montant de prêt de calcule comme suit :
Le montant de prêt = CR / la valeur tabulaire

Donc, la capacité de remboursement = 26.666.93 DA
Le montant de prêt = 26.666.93/0.05870202
=4.542.761,90 DA
La capacité de remboursement de ce client lui permet d’avoir un montant de 4.542.761,90

DA.
Mais il a sollicité juste de 4.000.000,00 DA, et c’est pour ça que la décision prise par la
comité est limité à ce montant.
86
Le montant de prêt = 4.000.000,00 DA
2.1.3.6) Calcul les intérêts intercalaires mensuels :

Le calcul des intérêts intercalaires se fait comme se suit
Les intérêts intercalaires mensuels= montant de crédit * taux d’intérêt /12
= 4.000.000,00*0.065/12
= 21.666,67 DA
Et pour me différé de six mois (06) = le montant des intérêts intercalaires mensuels*06
= 21.666,67 *6
= 130.000 DA
Les intérêts intercalaires mensuel pour ce client est de 21.666,67 et pour le différé il doit
payer 130.000 DA
2.1.3.7) Calcul du crédit lié à l’assurance « CARDIF EL Djaïr » :

En application de la décision réglementaire n°1163/2008 du 05 novembre 2008, relative à
l’assurance des emprunteurs « ADE » CARDIF EL Djaïr.
La présente décision réglementaire a pour objet de fixer la nouvelle tarification en matière

d’assurance des emprunteurs applicable aux nouveaux clients bénéficiaires du crédit
immobiliers, de leurs Co-emprunteurs ou caution contre (le risque de décès ou décès et
invalidité absolue et définitive).
Le taux de prime emprunteur principal (voir annexe 4) =0.045%
 calcul de la prime d’assurance sur le crédit :
Prime d’assurance = taux de la prime * montant de crédit
= 0,00045 * 4.000.000,00
87
= 1.800 DA
Par rapport à la nouvelle tarification en matière d’assurance « CARDIF EL Djaïr » le client

payer un montant de 1.800 DA chaque moins.
 Le calcul de l’échéance :
Echéance = la valeur tabulaire* le crédit
= 0.005870202 * 4.000.000,00
= 23.208,08 DA
Mensualité de l’assurance : 1.800
La mensualité totale = échéance + assurance
= 23.208,08+1.800
=25.008.08DA
Le client doit rembourser à la CNEP-Banque chaque mois 25.008.08 DA.
2.1.3.8) Le calcul de l’assurance SCGI :

Le montant de la prime SCGI est calculé par rapport au ratio prêt / valeur comme suit :
Le montant de prêt : 4.000.000.00 DA
La valeur du bien garantie : 11.476.260,00DA
La ration prêt/valeur (RPV) = montant du prêt / valeur du bien garantie

Donc,
= 4.000.000,00/11.476.260,00
= 34.85%
On va situer le RPV d’après le tableau ci-après :
88
Tableau 10 : les différents taux de la prime SCGI (hors taxe) selon les ratios prêt/valeur
(RPV).
Ratio : prêt/valeur RPV Taux de la prime (hors taxe)
RPV ≤ 40% 0.50%
40% ≤ RPV ≤ 60% 0.75%
60% ≤ RPV ≤ 95% 1,00%
Source : document de la CNEP-Banque.
Le RPV est inférieur à 40% donc le taux de prime est de 0.5% du montant du crédit.
Le montant de la prime hors de taxe (HT) = le montant de crédit * 0.5%
= 4000.000,00*0.5
=20.000,00 DA
Montant de la TVA = le montant de la prime (HT) *0.19
= 20.000,00*0.19
= 3.800,00 DA
Le montant de la prime en TTC = Montant de la prime hors de taxe (HT) + Montant

de la TVA
= 20.000,00+3.800,00
= 23.800,00 DA
89
Ce montant doit être payé en (FLAT) par l’emprunteur.
Remarque : à la CNEP-Banque, il existe une basse de données qui sert à calculer le montant
de prêt à accorder, la durée du crédit et le taux d’intérêt à appliquer et ce en saisissant les
données nécessaires. Les résultats de cette simulation sont repris dans une fiche technique
crédit qui sera présentée avec le dossier au comité de crédit.
2.1.4) La présentation du dossier au comité de crédit :

Pour la décision d’octroi de crédit, le dossier sera présenté au comité de crédit, le crédit
opte pour un avis favorable dans les conditions suivantes :
 Montant de crédit accordé : 4 .000.000, 00 DA

 Taux d’intérêt : 6.5%
 Durée de prêt : 40 ans et 6mois différé
 Mensualité de remboursement : 25.008,08 DA
 Garantie : une hypothèque de premier rang sur le bien financer auprès la CNEP-
banque plus une assurance catastrophe naturelle.
Remarque : les membres de comité de crédit qui se présente sont :
- Le directeur de réseaux.
- Le chef de département épargne.
- Le chef département contentieux.
Ils constituent un comité de crédit réseaux (CCR), par ce que le montant du crédit sollicité
est de 4.000.000,00 DA, qui est située entre 3.000.000,00 DA < le montant de crédit ≤
8.000.000,00 DA.
2.1.5) Etablissement des documents contractuels :

Après l’établissement de la décision de crédit, le chargé de crédit doit faire signer au
client une notification d’acceptation d’octroi de crédit.
Une fois le client a notifié son accord, le chargé de crédit :
- Etablir une convention de crédit qui doit être visée par le client et le directeur
d’agence en six (06) exemplaires :
90
 Ouvre un compte de chèque auprès du front office dans lequel le client versera les
échéances et aussi les frais d’études et de gestion.
 Demande de client des timbres fiscaux (48 timbres de 20 DA) et 1500 DA qui
représente les droits d’enregistrement des conventions auprès de l’inspection
enregistrement de la direction des impôts.
Remarque : avant la mobilisation du crédit, dans l’étape de la constitution du dossier

l’emprunteur doit payer ces frais d’études et de gestion même la décision du comité de crédit
est favorable.

Frais de l’assurance CARDIF = assurance mensuel*12
= 1.800,00*12
= 21.600 ,00 DA
Ce montant est versé dans le compte d’assurance, considéré comme un secours pour
l’assurance CARDIF, cette dernière procédera pour un prélèvement automatique, dans le cas
de non-paiement de débiteur.
 Frais d’étude et de gestion de dossier =15000,00 DA
TVA /frais d’études = 1500*0.19 = 2.850,00 DA
Montant de frais d’études et de gestion en TTC = 2.850,00+15000
= 17.850,00 DA
 Assurance SCGI= 23.800,00 DA

 Enregistrement convention =1.500,00 DA
 Timbres fiscaux = 960,00 DA
91
2.1.6) Le suivi du dossier :
2.1.6.1) L’entrée de portefeuille :

Suivant la décision d’octroi du crédit, le chargé de crédit procède à la création du
dossier et cela en le saisissant sur le système T24, il doit aussi effectuer l’entrée en
portefeuille qui consiste en la comptabilisation de l’engagement en hors bilan.
2.1.6.2) La mobilisation de crédit :

La mobilisation de crédit se fait en une seule tache puisque il s’agit d’un crédit pour
l’achat d’un logement auprès d’un particulier. Le déblocage se fait par chèque de banque entre
les mains du notaire chargé la transaction avec une lettre de remise de chèque de banque
précisant l’obligation faite d’une inscription d’hypothèque de 1 er rang au profit de la CNEP-
Banque.
2.1.6.3) Le remboursement du crédit :

Pendant la période de différé qui est (6) mois, le client est affranchi de tout paiement après
cette période il paiera la mensualité jusqu’à l’amortissement total de son crédit, sauf s’il
décide de faire un remboursement par anticipation intégral ou partiel
92
Section 03 : la deuxième étude (crédit à la construction à taux bonifié 1%)
Je vais présenter un dossier de crédit immobilier au particulier, pour notre cas d’étude une
demande de financement est exprimée par Mr Y qui été sollicité à notre établissement pour
bénéficier d’un prêt bancaire à la construction à taux bonifié 1% et cela d’après la décision
d’octroi de crédit de l’aide de l’Etat à l’habitat rural (CNL). En premier lieu, je vais identifier
le demandeur de crédit, ensuite les informations sur le crédit sollicité et le traitement de la
demande de crédit.
Un tableau (se trouve dans la page qui suit) qui repend les renseignements généraux sur
l’emprunteur et le type de crédit de mon cas d’étude.
2) Identification du demandeur et informations sur le crédit sollicité.
Tableau 11: les renseignements généraux sur le client et le type de crédit sollicité.
Désignations Informations désignations Situation

personnels professionnel
Nom et Prénom Y Profession Chauffeur (semi-
remorque
Date de naissance 11/12/1974 Employeur Secteur privé
Situation familiale Marié Revenue mensuel 53271,00
Adresse Crédit en cours Néant

Désignations Informations sur le
crédit sollicité
La date de la 25/04/2019
demande du crédit
Objet du crédit Construction
Montant de crédit 27985325,00

demandé
93
Montant de crédit 1705000,00

accordé
La durée du prêt 30 ans

différé
Source : élaborer à partir des documents de la CNEP-Banque.
Avant que l’emprunteur dépose son dossier, il devrait remplir les conditions exigées par la
CNEP-Banque, à savoir :
- Etre de nationalité algérienne.

- Etre majeur à la date de l’autorisation de financement.
- Le devis estimatif global établi par l’expert architecte ne doit pas dépasser les
2.800.000,00 DA.
- Posséder l’acte authentique du titre propriété publié et enregistré du terrain prévu pour
la formule auto-construction ou de l’habitation pour l’extension ou à rénover.
- Pouvoir justifier des revenus stables au moins et équivalents à 1,5 fois le SNMG.
- Produire un certificat négatif du bien objet du crédit par la conservation foncière.
- Avoir une décision d’octroi de l’aide de l’Etat à l’habitat rural (CNL).
Une fois le crédit rempli toutes ces conditions, le banquier évaluera son éligibilité et sa
capacité de remboursement.
3.1) Conditions du dossier :

Pour le dépôt de dossier :
Une fois le demandeur de crédit est éligible il doit fournir un dossier qui comporte plusieurs
documents qui sert à identifier son état financier. Pour mon cas d’étude (construction à taux
bonifié 1%), les documents que le postulant doit fournir sont les suivants : un sous dossier
administratif, un sous dossier technique, un sous dossier recouvrement et sous dossier de
garantie.
Après avoir fourni ces documents le chargé de la clientèle vérifier leur authenticité et leur
conformité et remet un récépissé de dépôt au client.
94
Par la suite, pour l’étude du dossier le chargé de crédit procédera à l’enregistrement

chronologique du dossier et consulte le fichier national de la CNEP-Banque afin de vérifier si
le client n’a pas déjà bénéficié d’un crédit auprès des autres banques et s’il n’a pas
d’incidents de paiement. En outre il va ouvrir des sous dossier pour classer les documents
fournis par le client qui sont :
3.1.1) Un sous dossier administratif qui comporte :
a) Les documents relatifs à l’indentification du client :
Ces documents contiennent toutes les informations personnelles relatives au client qui se
résume comme suit :
- Demande de crédit se forme d’un formulaire délivré par la CNEP-Banque

remplie et signe par le postulant.
- Un extrait de naissance.
- Un certificat de résidence.
- Une copie de la pièce d’identité.
- Relevé des émoluments et attestation d’emplois (voir annexe 5)
- Une copie de la carte CNAS.
- Une fiche familiale.
b) Les documents relatifs au type de crédit :
Ces documents englobent toutes les informations sur le lien de construction qui sont :
- Un certificat négatif d’hypothèque, délivré par les services fonciers, qui montre que
l’emprunteur n’a rien hypothèque auprès d’autres banque.
- Un certificat de possession de terrain de construction.
- Une copie de la décision d’éligibilité à l’aide de l’Etat à l’habitat (CNL).
Après l’étude de dossier du client, une fiche technique sera établie en faisant ressortir la
capacité de remboursement ainsi que tout l’élément qui comporte cette dernière.
3.1.2) Dossier technique :

Telle que la fiche technique (voir annexe06) qui comporte les informations relatives au
montant du crédit ainsi que la capacité de remboursement, la mensualité, l’échéance, la durée
95
de remboursement, les informations relatives au terrain de construction et cela après avoir

analysé le rapport de l’architecte agrée par la CNEP-Banque.
L’élaboration de la fiche technique se fait comme suit :
a) Le calcul la durée de remboursement de crédit :
En ce qui concerne la limité d’âge pour l’octroi du crédit est déjà citée dans la première
section cas pratique et qui est fixée à 75 ans.
La durée de remboursement du crédit est calculée comme suit :
dan
La durée de remboursement de crédit = l’âge maximal – l’âge du postulant
Dans mon cas le client à 45 ans donc la durée de son crédit est :
La durée de remboursement = 75-45= 30 ans.
Comme la durée maximal est 40 ans car son âge est supérieur à 35 ans. Donc la banque lui
accorde une durée de 30 ans plus un différé de 3 ans et 36 mois ce qui va donner :
La durée de remboursement = 30-3= 27 ans
b) Le calcul de la capacité de remboursement :
La capacité de remboursement est un élément essentiel afin de déterminer le montant du

crédit, il se calcul en fonction du revenu mensuel net.
Pour mon cas d’étude (la construction d’un logement rural à taux bonifié), le calcul de la
capacité du client se fait d’après le tableau (qui se trouve dans la page suivante) :
Tableau12: le pourcentage de prélèvement sur le revenu net.
Quotités maximales du revenu mensuel net
Revenu mensuel net Salaries du secteur Salaries du secteur Commerçants/

public retrais et public artisanats
profession libérale
96
1.1 SNMG < revenu 35% 30% 20%

< deux fois le
SNMG
Deux fois 40% 35% 30%

SNMG < revenu
Quartes fois SNMG
Quatre fois le 50% 45% 40%
SNMG<revenu<
huit fois SNMG
Huit fois le SNMG 55% 50% 45%
Source : documentation de la CNEP-Banque (le manuel de procédures des crédits

hypothécaires).
(02) fois le SNMG <revenu< (04) fois le SNMG
C’est-à-dire (02) fois le SNMG < 53271,00 < (04) le SNMG, dans sa qualité professionnelle
salarié, donc la capacité de remboursement se calculée de la manière suivantes :
Capacité de remboursement= le revenu mensuel net*la quotité
Capacité de remboursement = 53271,00*0.35
= 18644.85 DA.
Capacité de remboursement = 18644.85 DA
La capacité de remboursement est de 18644.85 pour chaque moins.
c) Le calcul du montant de crédit :
Le montant de crédit dépend de la capacité de remboursement et de la valeur tabulaire.
Sachant que le taux= 1% et la durée (n) = 27*12= 324 moins.
La valeur tabulaire= (taux/1200) / (1-(1+taux /1200)-n)
97
= (1/1200)/ (1-(1+1/1200)-324)
= 0.00352309
Le calcul du montant de crédit se fait comme suit :
Détermination du droit au prêt = capacité de remboursement / la valeur tabulaire
Détermination du droit au prêt = 18644.85/0.00352309
Détermination du droit au prêt = 5292186.69 DA
On remarque que le résultat trouvé est supérieur au montant d crédit sollicité par le
client donc il peut bénéficier de sa totalité (170500,00)
Justification :
Donc, le client a bénéficié de l’aide de l’Etat (CNL) d’un montant de 700.000,00 DA

dans le cadre de la construction rural.
Ensuite, il a un rapport en nature (le déjà construit), qui s’élève à 390325,00 DA

d’après l’évaluation de l’architecte dans le rapport établie.
Ce rapport est calculé comme suit :
Apport en nature = le devis estimatif global – l’aide de l’Etat (CNL)- le montant du crédit accordé
Apport en nature = 2795325.00- 700.000.00- 1705000.00
= 390325 DA
d) Le calcul de L’échéance :
Elle se calcule comme suit :
98
L’échéance = le montant de crédit accordé*la valeur tabulaire
= 1705000.00*0.00352309
= 6006.87DA
Donc :
L’échéance = 6006.87 DA
e) Le calcul de la prime d’assurance :
D’après le taux du prime emprunteur principal (voir annexe 04)
Prime d’assurance= le montant accordé*0.052%
= 1705000.00*0.052%
= 886.6 DA
f) Le calcul de la mensualité :
La mensualité= l’échéance+ prime d’assurance
= 6006.87+886.6
= 6893.74 DA
Le client doit rembourser chaque moins un montant de 6893.74 DA.
99
g) Le calcul de l’assurance SCGI :
Le montant de la prime de SCGI est calculé par rapport au ratio prêt / valeur comme suit :
Le montant de prêt : 1705000,00 DA
Le calcul de la valeur de bien garantie se fait comme suit :
Valeur de bien garantie= valeur du terrain estimé +déjà construit + montant de crédit
D’après le rapport établi par l’architecte :
La valeur de terrain est estimé à = 88500,00 DA
Le déjà construit = devis estimatif* 39%
= 2.795325,00*0.39
Le déjà construit = 1090176.75 DA
Donc, la valeur de bien garantie = 88500.00+1090176.75+1705000.00
= 3680176.75 DA
Le ratio prêt sur valeur (RPV) = 1705000.00/3680176.75
= 46.32%
On va situer le ration d’après le tableau ci-après :
Tableau 13 : les différentes taux de la prime SCGI (HT) selon les rations prêt
/valeur (RPV)
Ratio : prêt/ valeur RPV Taux de la prime (HT)

RPV ≤ 40% 0.50%
40% ≤ RPV ≤ 60% 0.75%
60% ≤ RPV ≤ 95% 1%
Source : documentation de la CNEP-Banque.
100
Le RPV se situe entre : 40% ≤ 46.32% ≤ 60% ce qui implique un taux de la prime
de 0.75% du montant de crédit.
Le montant de la prime en (HT) = le montant de prêt * 0.75%
= 1705000.00*0.75
= 12787.5 DA
Le montant de la TVA sur la prime = le montant de la prime en (HT) * 19%
= 12787.5*19%
= 2429.63 DA
Le montant de la prime en TTC = 12787.5+2429.63
= 15217.13 DA
Remarque : le postulant doit payer ce montant en FLAT dans un délai maximum de 60 jours
suivant la notification d’accord.
h) Le calcul des intérêts intercalaires :
Avant que le client commence à rembourser les mensualités, il est tenu de payer pendant la
période du différé qui est de 3ans (36) moins les intérêts intercalaires qui de 84772.44 da
dans mon cas.
La mobilisation du crédit s’effectuer en trois tranches :
 Les conditions du déblocage du crédit :
 Après le recueille de la garantie d’hypothèque de premier rang sur le terrain et a

construction à bâtir :
- La présentation de l’attestation d’ouverture de chantier.
- Paiement des primes d’assurances CARDIF EL Djaire et SCGI.
- Le paiement des frais d’études et de gestion du dossier.
- La réception en compte de l’aide CNL (700.000,00) DA.
101
La banque débloque le montant de la première tranche qui est égal à 40% du montant de
crédit accordé.
Le calcul du montant de la première tranche se fait comme suit :
Le montant de la 1 ère tranche= le montant de crédit * 40%
Le montant de 1 ère tranche = 1705000,00*40%
= 682000.00DA
Après avoir calculé le montant de la première tranche on passe au calcul des intérêts
intercalaires :
Intérêt intercalaires= le montant de la 1ere tranche *le taux d’intérêt /12
= 682000.00*1%/12
= 568,33 DA
Le client paye chaque moins une somme une somme 1.395,41DA, l’intérêt intercalaire plus la
prime d’assurance dans la période entre la 1ere tranche et la 2eme tranche.
Le montant à payer : 568,33+866.6 = 1454.93 DA
 Après avoir consommé le montant de la première tranche et cela le rapport établie par
un expert architecte. Le montant du deuxième est de 30% du prêt accordé soit :
1705000.00*30% = 511500,00 DA
La somme que le postulant doit payer chaque moins sur la 1ere et la 2eme tranche
jusqu’à le déblocage de la troisième tranche :
((682000.00+511500.005)*1%/12)+886.6= 1.881,18 DA.
102
 Le montant de la troisième tranche est égal à 30% du montant de prêt accordé elle sera
débloqué après le rapport établie par l’expert l’architecte qui confirme la
consommation de la 2eme tranche.
Le client va payer les intérêts intercalaires jusqu’à la fin de différé qui est de 36moins 3ans
d’une somme égale à :
(1705000.00*1/1) +886.6 = 2307,43 DA.
Remarque : d’après la notification d’acceptation d’octroi de crédit, les intérêts intercalaires

sur chaque tranche débloquée payables les trentièmes (30 eme) jours après la date des
déblocages, et durant toute la période différé de remboursement du principale. Le client
commencera à rembourser son prêt une fois la période du différé est achevé.
3.1.3) Le dossier financier :
Le dossier financier contient deux sous dossier :
a) Un sous dossier de concrétisation du crédit :
Si la demande de crédit est favorable le directeur d’agence fera signer au client un contrat de
crédit immobilier bonifié et ce dossier contient aussi ces documents :
- Un ordre de mobilisation de crédit.

- Une décision d’octroi de crédit.
- Une notification d’acceptation d’octroi de crédit.
b) Un sous dossier de l’évaluation de crédit :
La mobilisation du montant de prêt se fera par trois tranches dans lequel le déblocage de la
1ere tranche qui de 40% du montant de prêt se fera après la présentation de l’attestation
d’ouverture de chantier établie par l’architecte, dans mon cas d’étude le postulant à ouvert son
chantier et a entamé les travaux de réalisation du projet dont l’état d’avancement et de l’ordre
de 39% selon l’évaluation de l’architecte.
D’après la convention le postulant doit payer les frais d’études et de gestion en (FLAT) selon
le montant de crédit accordé.
Tableau 14 : les frais d’études et de gestion selon le montant de prêt voir (annexe 07).
103
Montant de crédit accordé. Commission d’étude et de gestion.
500.000DA ≤1.984.000DA ≤ 5.000.000 DA 15000 DA
Source : documentation de la CNEP-Banque.
D’après le tableau le client va payer 15000 DA comme frais d’étude et de gestion plus
d’autres charges telle que :
 La TVA sur les frais de d’études et de gestion = 15000*0.19 = 2.550,00 DA
Ce montant sera versé à la direction des impôts.
 3 exemplaires de la convention (7pages) avec un timbre fiscal qui s’élevé jusqu’à 20

DA.
 Le paiement des frais d’enregistrement qui sont de 500 DA.
D’après la convention le client doit payer aussi la commission d’enregistrement qui est fixée à
1/1000/an appliquée sur le montant du prêt restant le paiement de la première tranche.
3.1.4) Le sous dossier de recouvrement :

Ce volet contient une autorisation de prélèvement sur le compte c’est-à-dire que le postulant
signe cette dernière, là où il s’engage également à maintenir sur son compte, une provision
suffisante pour en permettre le prélèvement des mensualités et sa soumission aux pénalités de
retard en cas d’insuffisances de provisions.
Comme il contient aussi une domiciliation irrévocable de salaire (annexe 08), c’est un
engagement signé par le client dans lequel il verse un montant de son salaire mensuel au prêt
de son ouvert auprès de la CNEP-Banque.
Il contient une fiche client particulier qui comporte des informations serviront à déterminer si
le postulant est une personne politiquement exposée.
3.1.5) Le sous dossier garantie :

Ce volet contient ces garanties :
 Un acte d’hypothèque notarié de premier rang sur le bien objet du prêt.

 Une décoration de demande de consultation pour les interdits de chéquier qui déclare
que le postulant n’a pas un interdit bancaire par la banque centrale.
104
 Une assurance des emprunteurs (CARDIF DJAZAIR), le débiteur s’engage à

souscrire individuelle auprès de cette dernière contre le risque décès.
 La souscription du client auprès de la SCGI une assurance contre le risque
d’insolvabilité.
 Une autorisation de la centrale des risques des entreprises et des ménages (CREM).
Ces dernières garantissent la CNEP-Banque contre le risque de non recouvrement c’est-à-dire

dans le cas où le client refuse de rembourser son prêt, ou il est dans le cas d’impossibilité
incapacité ou en cas de décès de ce derniers.
 La décision de prêt :
Après l’étude de dossier du client, et l’élaboration de la fiche technique de crédit on faisant

ressortir sa capacité de remboursement, qui sert à calculer le montant du prêt qu’accorde la
CNEP-Banque au client, une rémunération de comité de crédit d’agence 4 sera tenue et
sanctionnée d’un procès-verbal assortie d’une décision d’octroi de crédit. Ce dernier a donnée
un avis favorable et une notification d’acceptation d’octroi de crédit consenti aux conditions
suivants :
 La durée du crédit : 30 ans.

 La durée di différé de remboursement du principal : 36 moins.
 Modalité et périodicité de remboursement : mensuel.
 Durée de remboursement de prêt : 27 ans.
La notification d’acceptation d’octroi de crédit sera envoyée au postulant pour la

signature précédé de la mention « lu et approuvé » dans lequel il aura un délai de huit (08)
jours pour accepter et notifier cette offre.
Etude comparative entre cession entre particuliers et construction rural au

taux bonifié 1% :
Tableau 15 : l’étude comparative entre cession entre particulier et construction rural au

taux bonifié 1%.
Elément Cession entre particulier Construction rural au
4
Comité de crédit agence : c’est les membres qui participent à la décision d’octroi de crédit qui sont :
directeur d’agence en tant que président, le chef de service crédit et le chef de service contentieux par ce
que le montant de crédit sollicité est inférieur à 3.000.000,00 DA.
105
taux bonifié 1%
Durée La limite d’âge a 75 ans La limite d’âge a 75 ans
Si le postulant à un âge Si le postulant à un âge≤35
≤35ans, la durée maximale ans, la durée maximale est
est de 40 ans. 40 ans.
Si le postulant à un âge ≥35, Si le postulant à un âge≥35
la durée maximale est 30 ans, la durée maximale est
ans. 30 ans.
Différé 6moins. 36 moins.
Montant de crédit 3.000.000,00 DA <montant 2.100.000,00 DA.

maximal de crédit < 8.000.000,00DA
Construction du dossier Pour résidant. Pour résidant.

Pour non résidant.
Traitement de dossier
-dépôt de dossier. -dépôt de dossier
-un sous dossier
-étude de dossier. administratif.
+contrôle du fiche centrale. +les documents relatifs à

l’identification du crédit.
+L’élaboration de la fiche +document relatif au type

technique de crédit. de crédit.
-un sous dossier technique
-le dossier financier.
+un sous dossier de
106
l’évaluation de crédit.
+le sous dossier

recouvrement.
+Le sous dossier de

garantie.
+la décision de prêt.

Déblocage de crédit. Par une seule tranche -Réception l’aide CNL
7.000.000,00 DA.
-1ére tranche 40% de
montant accordé.
-2éme tranche 30% de

montant accordé.
- 3émé tranche de montant

accordé.
Le remboursement de Pendant la période de D’après la notification

crédit. différé qui est de six (06) d’acceptation d’octroi d’un
mois, le client est affranchi crédit, les intérêts
de tout paiement auprès intercalaires sur chaque
cette période il paiera la tranche débloquée sont
mensualité jusqu’à payables les trentième (30)
l’amortissement total de son jours après la date des
crédit sauf, s’il décide de déblocages, et durant toute
faire un remboursement par la période de différé de
anticipation intégral ou remboursement du
partiel. principal.
107
Le client commencera à
rembourser son prêt une fois
la période du différé est
achevé.
Source : établi par moi-même
108
Conclusion :
Dans ce dernier chapitre qui contient l’étude de deux cas pratiques de crédits immobiliers aux
particuliers (cession entre particulier et la construction au taux bonifié 1%) qui est le fruit
de mon stage au sein de la Direction de Réseau CNEP-Banque. permis avec l’aide du
personnel de mener une étude sur la procédure d’octroi de crédits immobiliers aux particuliers
spécifiquement aux deux types de cité auparavant.
Pour la résolution des problèmes de la population rurale, l’état a mis en disposition des aides
directes qui est là l’aide à la construction indirecte qui est la bonification des taux d’intérêts
aux crédits immobiliers.
En fin la CNEP-Banque finance beaucoup plus le crédit à la construction au taux bonifié 1%

qu’aux autres crédits, puisque cette bonification est venue pour donner une dynamique pour le
logement rural en Algérie.
109
Conclusion générale
La banque joue un rôle essentiel dans la réalisation d’une croissance économique remarquable
son activité principale est d’octroyer des crédits aux agents économiques en vue de mettre en
œuvre leurs projets.
Leurs prêts font partie des principales ressources des banques et des moyens de
construction de la monnaie.
Comme l’activité de la banque est associée aux risques, elle essaie toujours de les réduire
afin d’augmenter sa rentabilité et ainsi atteindre la croissance économique.
La banque pour satisfaire ses clients propose une large gamme de produits que l’on
distingue des crédits immobiliers aux particuliers et aux promoteurs immobiliers pour le
financement de logement.
Comme nous le savons tous, le prix des logements sont excessivement élevés, donc la
plus part des ménages se trouvent vers le financement bancaire.
Un simple salaire ne peut jamais acquérir un bien immobilier avec son propre salaire à la
fois, alors il est obligé de demander un crédit bancaire.
Toutefois la notion de crédit est inespérable de la notion du risque ce qui fait apparaitre
les sociétés chargés de la solvabilité de la demande, la société de garantie des crédits
immobiliers (SCGI), le fond de garantie de caution mutuelle de promotion immobilière
(FGCMPI) et la société de refinancement hypothécaire (SRH) afin de donner plus de sécurité
aux banques en manière d’octroi des crédits immobiliers, mais cela reste insuffisant en vue
promouvoir un vrai marché immobilier.
Cependant la situation de l’habitat en Algérie n’a connu une évolution croissante qu’à
partir de 2004, où le programme de livraison d’un million de logement durant 2005/2009 a été
réaliser avec succès.
Malgré cette évolution, le déficit de logement en Algérie dépasse le million d’unités,

alors que la demande ne casse de croitre selon les spécialistes du secteur, et dans l’espoir de
combler ce déficit, plusieurs mesures incitatives employées par le gouvernement n’ont eu
qu’un faible impact sur la satisfaction de la demande notamment en logement.
Et pour renforcer ces dernières, d’autres mesures concernent les taux de bonification ainsi que
les aides de financement par la (CNL) ont été applicables depuis 2010.
110
L’étude d’un cas pratique m’a permis de répondre à ma problématique qui est comment
s’effectué le financement bancaire de l’immobilier en Algérie ?
Pour que l’Algérie puisse dépasser la crise de l’immobilier, il est nécessaire que l’ensemble
des intervenants (ministre de l’habitat, SRH, CNL, Banque) puissent établir un plan d’action
commun de lever l’ensemble des contraintes qui sont les prix des logements élevé et la hausse
des taux d’intérêts appliques par les banques.
Ainsi pour réduire ce problème de logement je suggère quelques recommandations :
 Favoriser et améliorer la relation banque / client afin de bien servir le client.

 Créer une gamme des produits spéciaux pour les couches les plus démunies
pour les aidés à accéder à la propriété.
 Baisser les taux d’intérêts pour agrandir le panel des prétendants à ce crédit.
 Mettre en place des mesures permettant de réduire les risques cités
précédentes.
 Développer le système bancaire interne.
 Il faut que charger de crédit soient persuasifs et capables de convaincre le
client.
Enfin je souhaite que mon travail soit d’une grande utilité pour tous ceux qui auront à le
consulter.
111
Bibliographie
Bibliographié
 Ouvrage :
 Batac, julien, et vincent Maymo. « Les nouveaux outils de pilotage dans les banques »,
Revue, français de gestion, vol.191, no.1, 2009, PP.153-166.
 Bessis.J, « Gestion des risques et gestion Actif Passif », éd Dalloz, Paris, 1995, P.15
 BOUYAKOUB, Farouk, op, cit. P.249.
 CONSSO P, l’entreprise en 24 leçons, Dunud, Paris, 2001, Page.260.
 DESCAMPS, Christian, SOIVHOT, Jacques. « Economie et gestion de la banque ».

Paris : Ems, 2002, P.11.
 HADJ SADOKT., « Les risques de l’entreprise et de la banque », éd DAHLAB,

Alger, 2007, P.11.
 Jean Louis RIVES et Monique Contamine RAYNAUD. Droit bancaire. 5éme éd

Dalloz, Paris, 1990, p. 499.
 LASARY, k. « Evaluation et Financement des projets ». Alger. Essalam, 2000.P.6.

249.
 MADDOUCHE, Yacine. Op, cité. 11.
 Pauget George et BETBEZE Jean Paul, les cents mots de la banque, éd PAUF, Paris,
Mai 2007, p. 27.
 PRUCHAUDJ., « Evolution des techniques bancaires », éd SCINETFIQUES RIDER,

Paris, 1960, P.50.
 Roncalli T, « La gestion des risques financier », éd Economica, Paris, 2009, P.162.
 SYLVIE de coussergous. « La banque, structure, marché, Gestion ». 2 éd. Paris.

Dolloz, 1996.p5.
 SYLVIE de Cousseergous, BORDEAUX, Gautier. « Gestion de la banque :

diagnostic à la statégie ». 7 éd Paris. Dunod, 2013.P.4.
 SergeBETTINI & Sophie BETTINI, « Technique de l’immobilier » éd, Dunod, Paris,

2015, P.53.
Bibliographié
 Mémoires :
 AIT ABED et AZEM Kahina « le financement des projets immobiliers par la CNEP-
Banque : c’est le crédit immobilier aux particuliers au niveau de l’agence ben M’HIDI
Tizi-Ouzou. » Université Mouloud Mammeri de Tizi-Ouzou, promotion 2014-2015 ;
 Diplôme D’ETUDE SUPPERIEUR DE BANQUE (des banques 2eme), « montage de
dossier de crédit ».
 documents drivées :
 CNEP News, Numéro spécial bancassurance, éd 2009.
 La CNEP-Banque et les particuliers, 31 Mai 2016, P.67 et 68.
 La CNEP-banque et les particuliers, 31 mai 2016, page 67 et 68.
 Le titulaire d’un compte épargne LEL ou LEP ouvert au moins une année e avoir
capitalisé, au moins 2000 DA d’intérêts.
 Textes juridiques :
 Décret législatif n° 93-03 du 01/03/1993 relatif à l’activité immobilière ou il

stipule dans son article 09.
 Décision réglementaire n°1244/2010 du 04/05/2010, article 09.
 Décret exécutif n° 10-87 du 10 mars 2010, fixant les niveaux et les modalités
d’octroi de la bonification du taux d’intérêt.
 Décision réglementaire n° 1373/2013 du 26/ aout 2003 qui définit le crédit

location.
 Décret n°-235 du 05 octobre 2010 fixant le niveau de l’aide frontale octroyée par
l’Etat à 700.000,00 DA et le plafond de devis estimatif à 2.8.00.000,00 DA.
 Décision réglementaire n°1303/2012 du 12/01/2012.
 « Made-in-Alegria » lancement du crédit pour le rachat de créance, publié le O2-

02-2012.
Bibliographié
 La loi n°11-04 du 17 février 2011 fixant les règles régissant l’activité de

promotion immobilière (de journal officiel de la république Algérienne n°14).

promotion immobilière le maitre d’œuvre.

promotion immobilière.
 La loi n°90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit.
 La loi n°64-227 en substitution à la caisse de la solidarité de département et

communes d’Algérie (CSDCA) ancienne institution français de retraités, l’arrêté
interministériel du 09 avril 2002.
 l’ordonnance n°03-11 du 22 aout 2003 relative à la monnaie et au crédit.
 L’ordonnance n°03-11 du 26 aout 2003 relative à la monnaie et au crédit.
 Article 543 du Code de Commerce Algérien.
 Sites internet :
 www.algérie.focus.com.
 www.banque.info.cm.
 www.CNEP.Banque.com.
 www.CNL.com.
 www.Cardifeldjazaire.com.
 www.cours-cours-de-droit.net.
 www.fGCMPI.com.
 www.logement-algerie.com.
 www.SGCI.dz.
 www.SRH.com.
 www.Service-public.fr.
 www.tala-assurances.dz.
Liste des tableaux et
figures
La liste des tableaux :
Tableau N°1 : le montant de laide à l’accession à la propriété........ Erreur ! Signet non défini.
Tableau N°2 : Représente la quotité de financement accordé à l’emprunteur. .... Erreur ! Signet
non défini.
Tableau N°3 : Représentant les quotités maximales de la capacité de remboursement des

résidants en Algérie « un seul emprunteur ». .................................... Erreur ! Signet non défini.
Tableau N°4 : représentant la quotité maximale de la capacité de remboursement des

résidents à l’étranger « un seul emprunteurs ». ........................................................................ 50
Tableau N° 5 : Représentant les quotités de la capacité de remboursement des résidants à

l’étranger « Co-emprunteur ». .................................................................................................. 51
Tableau N°6: représentant les bonifications du taux préférentiel selon les catégories du client.
.................................................................................................................................................. 62
Tableau N°7: Représentant les bonifications du taux d’intérêt pour le crédit à l’accession. ... 63
Tableau N°8 : les statistiques des engagements crédit de la Direction du Réseau CNEP-
Banque Tizi-Ouzou de puis la création jusqu'à à 2018. ........................................................... 81
Tableau N°9: les renseignements généraux sur le client et le type de crédit sollicité. ............ 82
Tableau N°10 : les différents taux de la prime SCGI (hors taxe) selon les ratios prêt/valeur
(RPV). ...................................................................................................................................... 89
Tableau N°11: les renseignements généraux sur le client et le type de crédit sollicité. ........... 93
Tableau N°12 : le pourcentage de prélèvement sur le revenu net. .......................................... 96

Tableau N°13 : les différentes taux de la prime SCGI (HT) selon les rations prêt /valeur
(RPV) ..................................................................................................................................... 100
Tableau N°14 : les frais d’études et de gestion selon le montant de prêt voir (annexe 07). .. 103
Tableau N°15 : l’étude comparative entre cession entre particulier et construction rural au
taux bonifié 1%. ..................................................................................................................... 105
La liste des figures :
Figure 1 : schéma finance direct et indirect ................................................. Erreur ! Signet non défini.
Figure 2 : schéma représentant le nouveau dispositif du financement de l’immobilier en Algérie.

....................................................................................................................... Erreur ! Signet non défini.
Figure 3 : Organigramme Générale de la CNEP-Banque . ..................................................................77
Figure 4 : Organigramme Générale d’une Direction de Réseau CNEP-Banque Tizi-Ouzou . ..... Erreur !
Signet non défini.
Annexes
Tables des matières.
Tables des matières
Remerciement. ....................................................................................... I
Dédicaces. .............................................................................................II
Liste d’abréviation ........................................................................... III
Sommaire ........................................................................................................ IV
Introduction générale ..................................................................................... 01
Chapitre I : typologies des banques et des crédits.
Introduction : ......................................................................................................................... 07
Section 01 : les différents types des banques et leurs crédits.............................................. 08
1.1 Les différentes approches des banques......................................................................... 08
1.1.1 La banque intermédiaire financière ............................................................................. 09
1.1.2 La banque établissement de crédit ............................................................................... 12
1.1.3 La classification des banques ...................................................................................... 13
C1) Les banques commerciales ............................................................................................. 13
C2) Les établissements financiers .......................................................................................... 14
1.1.4 Métier de la banque ..................................................................................................... 14
a) ) La banque généraliste : .............................................................................................. 14
b) La banque spécialiste : ................................................................................................. 14
c) La banque de dépôt : .................................................................................................... 15
d) La banque d’affaire : ................................................................................................... 15
1.2 Aspects théoriques sur les crédits bancaires : .............................................................. 15

1.2.1 Définition du crédit : ................................................................................................... 16
1.2.1.1 Définition économique : ....................................................................................... 16
1.2.1.2 Définition juridique : ................................................................................................... 16
1.2.2 Les caractéristiques du crédit bancaire : ............................................................... 16
1.2.3 Typologie de Crédit Bancaire : ........................................................................... 18
1.2.3.1 Le Crédit D’exploitation : ........................................................................................... 18
1.2.3.2 Les crédits par signatures : ....................................................................................... 21
1.2.3.3 Les Crédits Finançant le Commerce Extérieur : .......................................................... 21
1.2.3.4 Le Crédit aux particuliers : .......................................................................................... 23
Section 02 : Les Crédits D’investissement. ............................................................... 24
2.1) Définition de l’investissement : ........................................................................... 24
A.La Déréglementation : désigne la suppression des règles de tarification, la suppression des

contrôles des changes, l’abondant des politiques de bonification de taux d’intérêt. .... 25
B. Le Décloisonnement des marches des capitaux : ce décloisonnement correspond à

l’abolition des frontières segmentant les marchés nationaux avec le reste du monde et aussi à
l’abolition des frontières entre les marchés monétaires et les marchés financiers. ................ 25
C. La Désintermédiation finança : qui consiste à permettre l’accès direct des entreprises

aux financements par les émissions des titres. ............................................................... 25
Section 03 : Les Risques et les Garanties liées aux Crédits. ........................................ 26
3.1) Les Risques liés aux crédits : ....................................................................................... 26
3.1.1 Définition du Risque : ................................................................................................... 26
3.1.2) Les Typologies du Risque : ....................................................................................... 26
1.2.3.1 Le Risque de Crédit : ................................................................................................... 27
1.2.3.2 Le Risque de Marché : ....................................................................................... 27

1.2.3.3 Le risque opérationnel : ....................................................................................... 29
3.2) Les Garanties Liées aux Crédits : ........................................................................... 30
3.2.1) Les Formes De Garanties : ....................................................................................... 31
3.2.1.1) Les garanties Personnelles : ........................................................................... 32
3.2.1.2) Les garanties réelles : ....................................................................................... 32
3.2.2) Les privilèges Immobiliers Spéciaux : ............................................................... 33
3.2.3) Autres garanties : ................................................................................................... 33
Conclusion : .......................................................................................................................... 34
Chapitre II: le mode de financement de l’immobilier par les banques

algériennes.
Introduction ........................................................................................................................... 35
Section 01 : le dispositif public de logement ............................................................... 36
1.1 Les institutions chargées de la solvabilité de la demande : ........................................ 37
1.1.1 La caisse nationale du logement (CNL) : ............................................................... 37
1.1.2 Le Fond de Garantie et de Caution Mutuelle de a Promotion Immobilière (FGCMPI) :

.................................................................................................................................................. 39
1.1.3 La Société d’Automatisation des Transactions Interbancaire et de la Monétique

SATIM : .......................................................................................................................... 41
1.1.4La Société de Garantie du Crédit Immobilier (SCGI): .................................................... 42
1.1.5 L’institut Rechargée de Refinancement Hypothécaires : ........................................ 42
Section 02 : les crédits immobiliers aux particuliers. .................................................... 46
2.1) Définition crédit immobilier : ........................................................................... 46
2.1.1) Crédit immobilier aux particuliers : ........................................................................... 47
2.1.2) Les caractéristiques du crédit immobilier aux particuliers : ........................................ 47

a. Quotité de financement : ....................................................................................... 47
b. La durée : ............................................................................................................... 48
c. Le différé : ............................................................................................................... 48
d. Le taux d’intérêt : ................................................................................................... 48
e. La capacité de remboursement : .................................................................................. 49
f. La périodicité de remboursement : ........................................................................... 51
2.2) Typologie des Crédits Immobilier aux particuliers: .................................................... 52
2.2.1) Le secteur aidé le secteur bancaire libre : ............................................................... 52
2.2.2) Le secteur réglementé : ....................................................................................... 56
2.2.3) Le secteur aide : ........................................................................................................... 58
2.3) Les conditions d’éligibilité : ....................................................................................... 64
Section 03 : les contraintes de financement de l’immobilier en Algérie. ................ 65
3.1) Les différentes contraintes du crédit immobilier. ............................................................ 66
3.1.1) Les Contraintes économiques : ........................................................................... 66
3.1.2) Les autres contraintes du crédit immobilier : .................................................... 67
3.2) Les préventions contre les contraintes du crédit immobilier : ........................................ 68
Conclusion : ............................................................................................................................. 70
Chapitre III : étude comparative entre deux crédits immobiliers.
Introduction : ............................................................................................................... 72
Section 01 : présentation et organisation Générale de la CNEP-Banque. ................ 73
1.1 Présentation de la CNEP-Banque : ........................................................................... 73
1.2 L’organisation de la CNEP-Banque : ............................................................... 75
1.2.1 L’organisation des structures de la CNEP-banque : .................................................... 75

1.3 Présentation du Réseau de Tizi-Ouzou : ............................................................... 78
1.3.1 Présentation du Département Contrôle du Réseau : .................................................... 78
1.3.2 Missions Du Département Contrôle : ............................................................... 78
1.3.3 L’organisation du Département contrôle : ............................................................... 79
Section 02 : la première étude (cession entre particuliers) ........................................ 82
2.1) Constitution du dossier (les pièces communes) ................................................... .83
2.1.1) Pour les non-résidents : ....................................................................................... 83
2.1.2) Les pièces liées à la nature de crédit sollicité (cession entre particulier) : .................. 83
2.1.3) Traitement de la demande : ......................................................................................... 84
2.1.3.1) Dépôt de dossier : ....................................................................................... 84
2.1.3.2) Etude de dossier : ............................................................................................. 84
2.1.3.2.1) Le contrôle (la consultation) du fichier central : ............................................. 84
2.1.3.2.2) L’élaboration de la fiche technique de crédit : ................................................ 84
2.1.3.3) Le calcul du droit au prêt : ........................................................................... 84
2.1.3.4) Le calcul de la durée de remboursement : .................................................... 85
2.1.3.5) Le calcul de la capacité de remboursement : .................................................... 85
2.1.3.6) Calcul les intérêts intercalaires mensuels : .................................................... 87
2.1.3.7) Calcul du crédit lié à l’assurance « CARDIF EL Djaïr » : ............................ 87
2.1.3.8) Le calcul de l’assurance SCGI : ........................................................................... 88
2.1.4) La présentation du dossier au comité de crédit : ......................................................... 90
2.1.5) Etablissement des documents contractuels : ............................................................... 90
2.1.6) Le suivi du dossier : ................................................................................................... 92
2.1.6.1) L’entrée de portefeuille : ....................................................................................... 92

2.1.6.2) La mobilisation de crédit : ....................................................................................... 92
2.1.6.3) Le remboursement du crédit : .......................................................................... 92
Section 03 : la deuxième étude (crédit à la construction à taux bonifié 1%) ................ 93
3.1) Conditions du dossier : ....................................................................................... 94
3.1.1) Un sous dossier administratif qui comporte : .................................................... 95
3.1.2) Dossier technique : ................................................................................................... 95
3.1.3) le dossier financier : .................................................................................................... 103
3.1.4) Le sous dossier de recouvrement : ............................................................................. 104
3.1.5) Le sous dossier garantie : ..................................................................................... 104
Conclusion : ........................................................................................................................ 109
Conclusion générale : .................................................................................. 110
Bibliographie : ............................................................................................. 112
Listes des tableaux et des schémas et des figures.
Annexe.
Tables des matières.
Résumé.
Résumé :
Le crédit immobilier aux particuliers a connu un essor considérable ces derniers années mais
reste encore très mal exploité par nos banques car dans le contexte de la concurrence bancaire,
les banques algériennes, plus particulièrement la CNEP-banque, est amenée à adapter ses
produits aux besoins et aux spécificités de la clientèle en lui offrant des prêts ajustés à la
situation socioéconomique caractérisé par un pouvoir d’achat décroissant et un besoin en
logement très croissant. De plus, l’établissement de crédit doit tenir comptes des
caractéristiques de chaque emprunteur et propose ainsi dans le cadre d’un même type de prêt
des produits qui satisfassent les différents segments de clientèle.
Mots clés : crédit immobilier, CNEP banque, financement, Algérie.
Abstract
Mortgage lending to individuals has experienced considerable growth in recent years but is
still very exploited by our banks because in the current of banking competition, Algerian
banks, especially the CNEP-Bank, is brought to adapt its products to the needs and the
specificities of customers by offering loans adjusted to the socio-economic situation
characterized by a decreasing purchasing power and a highly increasing need for housing. In
addition, the credit institution must take into account the characteristics of each borrower and
thus offer, within the same type of loan, products that satisfy.
Key words: mortgage, CNEP-bank, financing, Algeria.

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Université Mouloud Mammeri Tizi-Ouzou

Faculté de des sciences économiques, commerciales et de Gestion

Département des sciences de Gestion

Mémoire fin de cycle

En vue de l’obtention du diplôme master en sciences de gestion

Option : management bancaire

Le Financement bancaire du crédit promotionnel

Président : Mr OUALIKENE Selim professeur à l’UMMTO.

Examinateur: Mr. ABIDI Mohamed, M.C.B, à l’UMMTO.

Rapporteur: Mr ACHIR Mohamed, M.C.B, à l’’UMMTO.

Je tiens tout d’abord à remercier le bon dieu de m’avoir donnée la

Je m’adresse ma sincères remerciement à la CNEP-Banque de m’avoir

Je tiens à remercier aussi, Mme IGUERGAZIZ la chef de spécialité

Je désire aussi remercier, Mr ACHIR MOHAMED mon encadreur

Je remercie, également l’ensemble des enseignants qui ont été assuré

Pour la même occasion, je remercie, infiniment Mr TYEB HASSEN le

Je remercie, enfin les membres de jury qui ont accepté d’évaluer ce

Je tiens c’est avec grande plaisir je dédie ce modeste

Dont le courage dans l’éducation et la prise en charge de ses

A mon grand frère,

Qui a toujours été là pour nous, supportant ses cadets avec

A mon cher ami : AYOUB

A mes nièces : CHAHIRA, MELANIE, ELINE.

A tous mes collègues et mes amies.

AAP : Aide à l’Accession à la Propriété

APC : assemblé populaire communale.

BEA : Banque Extérieur Nationale.

CCA : Comité de Crédit d’Agence.

CCC : comité centrale du crédit.

CCP : Compte Courant Postaux.

CNEP : Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance.

CNAS : Caisse Nationale des Assurances Sociales.

CNL : Caisse Nationale De Logement.

CREM : Centrale des Risques Entreprise et Ménage.

FGCMPI : Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de Promotion Immobilière.

LEL : Livret Epargne Logement.

LEP : livret Epargne Populaire.

LSP : Logement Social Participatif.

LPA : Logement Promotion Aidé.

LPP : Logement Promotionnel Public.

SATIM : Société d’Automatisation des Transactions Interbancaires et de Monétiques.

SCGI : Société de Garantie du Crédit Immobilier.

SMNG : Salaire Minimum National Garantie.

SRH : Société de Refinancement Hypothécaire.

RMN : Revenu Mensuel Net.

VSP : Vente Sur Plan.

VSP : Vente Sur Plan.

Introduction générale ..................................................................................... 01

Chapitre I : typologies des banques et des crédits.

Section 01 : les différents types des banques et leurs crédits.............................................. 08

Section 02 : Les Crédits D’investissement. ............................................................... 24

Section 03 : Les Risques et les Garanties liées aux Crédits. ........................................ 26

Chapitre II: le mode de financement de l’immobilier par les banques

Section 01 : le dispositif public de logement ............................................................... 36

Section 02 : les crédits immobiliers aux particuliers. .................................................... 46

Section 03 : les contraintes de financement de l’immobilier en Algérie. ................ 65

Chapitre III : étude comparative entre deux crédits immobiliers.

Section 01 : présentation et organisation Générale de la CNEP-Banque. ................ 73

Section 02 : la première étude (cession entre particuliers) ........................................ 82