DROIT FONCIER

Salah brahmi
PREMIERE PARTIE :LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION FONCIERE

INTRODUCTION :

Le régime de l’immatriculation foncière dite aussi régime des livres fonciers établi au Maroc
par le dahir 12/08/1913 sur l’immatriculation des immeubles. Ce dahir a été modifié et
complété par le dahir 1-11-177 portant la loi 14-07.

CHAPITRE1 :LA DISPOSITION LEGALE ET REGLEMENTAIRE DU REGIME FONCIER :

- Le dahir sur l’immatriculation du 12/08/1913 vient de faire l’objet de remaniement dans le

cadre de la loi 14-07 promulguée par le Dahir 1-11-177 du 22/11/2011.

-L’abrogation des dispositions transitoires du Dahir 01/06/1915.

-La loi 58.00 portant la création de l’agence nationale de la conservation foncière du cadastre
et de la cartographie .

1-L’application territoriale du nouveau régime :

L’article 9 :de la loi modifiant le Dahir du 12/08/1913 prévoit la nomination d’un ou plusieurs
conservateurs dans le ressort de chaque préfecture ou province .alors que l’ancien dahir
prévoit en même article l’institution au chef lieu de chaque tribunal de première instance d’un
conservateur de propriété foncière.

2-Les attributions du conservateur :

Les attributions du conservateur selon l’article4de l’arrêt ministériel du 04 /06/1915 et l’article

97du la loi 14-07 sont :

*de la suite à donner aux demandes d’immatriculations et de la formalité de l’immatriculation

sur les livres fonciers des immeubles placés sous ce régime.
*des mentions à porter sur les livres fonciers concernant les droits réels et charges foncières
constitués sur les immeubles immatriculés.

*la conservation des actes ; des plans et tous documents relatifs aux immeubles immatriculés
y compris les maps foncières cadastrales.

*de la communication au public des renseignements contenus en leurs archives relatives aux
dits immeubles.

*de la liquidation et de la perception des droits exigibles pour les diverses formalités requises
à la conservation.

*avoir des registres du dépôt des affaires subséquentes l’immatriculation radiation ;

changement d’un bien-registre des oppositions ou sont mentionnées.

3-L’aspect facultatif et obligatoire de la procédure d’immatriculation  :

En général l’immatriculation est facultative  = l’article 6= et on ne peut pas retirer une

réquisition d’immatriculation lorsqu’on l a été déposée .tandis que l’immatriculation est
obligatoire dans :

*les cas prévus par des lois spécifiques.

*les zones à ouvrir à cet effet par arrêté de ministre tutelle de l’ANCFCC =l’article 7=14-07

*l’immatriculation est ordonnée par les tribunaux compétents au cours d’une procédure de
saisie immobilière à l’encontre du saisi l’article 8 = 14-07

N .B :l’enrôlement des réquisitions dans les zones ouvertes à l’immatriculation est gratuit.

CHAPITRE 2 :LA PROCEDURE D’immatriculation :

L’objet de l’immatriculation d’un immeuble c’est de placer ce dernier sous le régime de la

loi 14-07 et annuler tous les titres qu’ils ont été existés et purger tous les droits
antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés.

L’immatriculation d’un immeuble suite a une procédure de purge ,donnant lieu à

l’établissement d’un titre foncier qui annule tous ce qu’il existe antérieur et qui n’a été
pas mentionnés

Section 1 :La réquisition d’immatriculation :10-11-12-1 3-14-15-16

1-Les personnes habilitent à disposer une réquisition :

Les personnes habilitent à disposer une réquisition sont selon l’article 10de loi 14-
07sont :

*Le propriétaire

*Le copropriétaire, sous réserve de chafàa de se copropriétaires

*les bénéficiaires de droits réels énumèrent ci-après : l’usufruit –la superficie-

emphytéose-Zina –houa-surélévation-habous

*le bénéficiaire de servitudes foncière avec le consentement du propriétaire

Ainsi l’article 12 prévoit en cas d’un mineur ou un incapable ;que leur représentant légal
qui doit déposer un réquisition d’immatriculation en leurs noms.

2-les composantes d’une demande de réquisition d’immatriculation d’un bien  :

La demande d’immatriculation est effectuée par le propriétaire ou le copropriétaire ou le

bénéficiaire de droits réels doit contenir selon l’article 13de la loi 14-07 :

*le nom ; prénom ; sa qualité ; son domicile ; son état civile ;sa nationalité ;son époux et
le régime matrimonial applicable ou tout accord conclu entre eux conformément a
l’article 49du code de famille.

*la mention de l’adresse du domicile au lieu de la conservation foncière dans le ressort

dans laquelle s’est situe l’immeuble ; lorsque le requérant n’a pas de domicile dans ce
ressort.

*les références de la carte d’identité nationale et tout document qui atteste son identité.

*la description de l’immeuble =constructions=plantations=les limites=les riverains

*l’affirmation qu’il possède l’immeuble partiellement ou totalement.

*L’estimation de la valeur vénale de l’immeuble.

*l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation des
ayants droits leur noms et leur prénoms et s’il y a époux régime matrimonial applicable.

*L’indication l’origine de la propriété.

N .B :en cas plusieurs propriétaires peuvent provoquer l’immatriculation simultanée de

leurs immeubles si ces derniers sont contigus ou séparés par les portions du domaine
public ; dans les réquisitions sont établis dans la forme ordinaire en respectant les
renseignements de l’article 13 de la présente loi .

3-les effets de la réquisition d’immatriculation :

Le dépôt de la réquisition de l’immatriculation à l’immeuble ne signifie pas qu’il est

immatriculé sans avoir objet d’une décision définitive d’immatriculation de la part du
conservateur et reste soumis au régime rite malikite chéra.

Le seule fait du dépôt d’une réquisition d’immatriculation d’un immeuble donne la

compétence à la chambre d’immatriculation du TP1

De même l’immeuble n’est pas juridiquement paralysé car il peut faire l’objet d’un
certains vente ; échange ; hypothèque

Le bénéficiaire d’un droit constitué ou modifié au cours de la procédure d’immatriculation

Doit suivre l’une des deux méthodes afin de sauvegarde ces droits « article 83-84 » 

*soit qu’il dépose son acte tout simplement à la conservation afin qu’il soit inscrit au
registre des oppositions et au jour de l’immatriculation si son droit n’est pas contesté ;il
sera inscrit sur le titre foncier.

*soit qu’il dépose son acte à la conservation foncière et demande sa publication .au B .O

Toute en poursuivant la procédure de l’immatriculation en son nom personnel et non au

nom du première.

Section 2 :la publication de la réquisition d’immatriculation :17-18

C’est la deuxième étape de la procédure d’immatriculation qu’est encadré par l’article

18de la loi 14-07 prévoit l’obligation d’envoi l’extraits de réquisitions et l’avis de bornage
avec accusé de réception 20 jours avant la date fixé pour le bornage aux personnes
suivantes :

*Le président du tribunal.

*Le représentant de l’autorité locale.

*le président du conseil communal.

Cet extrait de réquisition doit être publié au B.O .

Section3 :Le bornage :articles 19-20-21-22-23-25-34-43-54

Le bornage est à la fois une opération topographique ;d’un acte de publicité et d’une

enquête juridique sur les lieux.

1-L’exécution des opérations de bornage :

a- L’exécuteur des opérations de bornages : article 19 ET 20

Le conservateur de la propriété dirige les opérations de bornage mais Cette opération est
exécuté par un ingénieur géomètre topographe assermente du cadastre ; inscrit au
tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètre ou par un technicien assermenté du
service cadastre. L’ingénieur géomètre topographe délégué procède au bornage ; sous sa
responsabilité ; en présence du requérant.

b- comment se passe l’opération de bornage : 19-20

Le conservateur de la conservation foncière convoque à cette opération (soit par
l’intermédiaire de l’autorité locale ; soit par la poste ; soit par n’importe quel
moyen de notification) :
*le requérant d’immatriculation (il reçoit la convocation le jour du paiement des
droits à la caisse suite à l’application de la méthode FIFO) .
*les riverains de la réquisition d’immatriculation.
*les intervenants et les titulaires de droits réels et charges fonciers qui se seraient
régulièrement révélées
Ces convocations contiennent invitation à se présenter en personne ou par
mandataire avec procuration régulière ; pour assister au bornage
Pour le requérant ;il reçoit la convocation le jour du paiement des droits à la caisse
Cette convocation contient certaines directives.
L’ingénieur géomètre topographie délégué interroge tous les personnes
présents(le requérant- les riverains –les détenteurs des droits tous ce qui rapporte
à l’immeuble. Le requérant indique les limites de l’immeuble et les riverains et tous
les intervenants font leur observations.
Apres constater de l’immeuble par l’ingénieur ; ce dernier place les bornes sur
chaque sommets du polygone, ces distances varient de 150 à250 m .ces bornes
peuvent être marquées par la peinture rouge.
C –Le procès –verbal de bornage :( L’ARTILE 21)
L’opération de bornage s’effectue en présence du requérant ou son mandataire
ainsi que tous les parties intéressées à la date et heure fixées .elle est en
sanctionnée par la rédaction d’un PV de bornage. Un croquis de bornage est établi
et annexé aux PV précités ainsi que de tous documents produits par les parties.
Le procès-verbal de bornage est dressé par l’ingénieur géomètre topographe
délégué ; faisant connaitre :
*la date et heure d’opération et le nombre des séances qu’il ait été effectué.
*Les noms et les prénoms des assistants ; leur qualités ;les références des
Documents attestant leurs identités et leurs adresses.
*Les différents incidents de l’opération et les déclarations des parties qui y sont
intervenues.
*Les constatations de l’enquête et les particularités de l’immeuble.
* la description ;la position ;le nombre des bornes et la description des limites et
des parties y compris.
*Les pièces produites par les parties.
*Les accords des parties réalisés au cours du bornage.

Le procès-verbal est signé par L’ingénieur géomètre topographe délégué et par les
assistants ;si non ;mention qu’ils refusent de signer .

***Si le requérant ne se présente au lieu, date et heure fixés pour l’opération de

bornage ni personne ni pour un mandataire ;il n’est procédé à aucune opération et
le procès –verbale se borne à constater cette absence

OBSERVATION :L’article 23 de loi présente

La réquisition est considérée nulle dans deux cas :

1-si le requérant ne se présente au lieu ; date ; heure fixés pour le bornage et ne

justifie pas cette absence durant un mois qui suit la sommation qui lui est
adressée.

2-si le conservateur de la conservation foncière n’a pu effectuer l’opération de

bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble
d-L ’avis de clôture de bornage :
Part contre lorsque le bornage est effectué ; et dès que le conservateur est en
possession du procès-verbal du bornage et après contrôle de des énonciations ; il
doit dans les quatre mois faire publier au BO un avis de clôture de bornage .cet
 avis de clôture fixe le point de départ du délai de deux mois pendant lequel les
oppositions pourront encore reçues . L’article23 de la présente loi.

Section 4 :Les oppositions : article 24-25-26-27-29

L’opposition est une contestation de la réquisition levée par un tiers ;pendant un
délai de deux mois qui court la publication de l’avis de clôture de bornage au
bulletin officiel .
1-Qui est habilité à faire opposition ? Article 24/26 de la présente loi

*Toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours

d’immatriculation.

*Le curateur des absents et les parents des disparus et des non présents ; peuvent
contester une réquisition d’immatriculation.

***Toute personne formulant une opposition au nom d’un tiers doit justifier de son
identité ; lorsqu’elle agit en qualité de tuteur ; de représentant légal ou de mandataire et
doit justifier par la production des pièces régulières.

2-Les cas ou on peut intervenir en procédure par opposition ?article 24de la loi 14-07

On peut intervenir en procédure par opposition dans les cas suivants :

*En cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant

d’immatriculation ou sur les limites de l’immeuble.

*En cas de prétention sur l’exercice d’un droit réel susceptible à l’inscrire sur le titre
foncier.

*En cas de contestation d’un droit publie suivant l’article 84 de la loi présente.

3-Ou peut-on faire une opposition ? article 25 de la loi 14-07

L’opposition peut être effectuée :

*auprès le conservateur par voie de déclarations écrites ou orales ;dans le cas de

déclaration orale le conservateur est dressé ;en présence de l’intéressé un procès- verbal
en double exemplaire dont l’un lui est remis .

*Soit au moment du bornage par l’ingénieur géomètre topographe délégué lors des
opérations du bornage.
4-comment est formulée l’opposition ?article 25 alinea 2-3-4-5-6-7 de loi 14-07

Les déclarations ou lettres souscrites aux effets ci-dessus ; doivent contenir l’identité de
l’opposition ; son état civil ; son adresse réelle ou son domicile élu ; le nom de la
propriété ;le numéro de la réquisition ; la nature et l’étendue des droits contestes ; des
pièces appuyant la demande.

Les oppositions doivent s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ou

justifier qu’ils ont obtenu l’assistance judiciaire ; et ce avant l’expiration du mois qui suit
le délai d’opposition

Les photocopies des documents produits par les oppositions peuvent être délivrées aux
requérants sur leurs demandes.

Ces oppositions sont présentées dans registre spécial nommé «  registre des
oppositions »

OBSERVATION : L’article 27-29 :

Aucune opposition n’est recevable ; après l’expiration d’un délai de deux mois à compter
de la date de publication au bulletin officiel de l’avis ;sauf l’exception de l’article 29 de la
loi présente dans le cas où le dossier ne soit pas transmis au tribunal de première
instance.

5-les oppositions abusives :

Les sanctions et les amendes sont encadrées par les articles 48-50-51 de la loi 14-07

6-Que fait le conservateur en matière d’opposition ?

Il peut accepter l’opposition comme il peut la rejeter ; mais tout en motivant sa décision
en cas de rejet.

Dans les autres cas «  ex insuffisance de documents justificatifs » ;sa décision peut être
attaquée devant la justice ou devant le conservateur général=recours administratif
auprès de conservateur général.

Ce genre de recours est porté devant les TPI ou le tribunal administratif pour excès de
pouvoir.

Observation : Les phases administratives et judiciaires de l’immatriculation  :

 A-La phase administrative :

La phase administrative commence par le dépôt et l’enrôlement de la réquisition

d’immatriculation ; elle passe par la publication au bulletin officiel ;par l’affichage des avis
et annonces et en fin par le bornage.

B-La phase judiciaire :

Il existe deux cas de phase judiciaire :La première en cas d’opposition à la réquisition

d’immatriculation .La deuxième en cas de refus ou rejet de la part du conservateur
d’immatriculer l’immeuble objet de la réquisition .

*pour la première en cas de phase judiciaire à la suite d’une opposition, le tribunal de

première instance statue uniquement sur les prétentions de l’opposant qui a la charge de
la preuve, donc dans cette phase le demandeur n’est pas le requérant mais l’opposant

*pour la deuxième cas la phase judiciaire est possible lorsque le conservateur rejette ou
refuse l’immatriculation ou une inscription concomitante « ‫متزامنة‬ »d’un droit réel

La décision de rejet est motivée, elle est susceptible d’un recours devant le conservateur
général, et devant le tribunal de première instance. Le tribunal statue à charge d’appel et
les arrêts rendus sont susceptibles de recours devant la cour de cassation.

En cas de révision de la décision de refus du conservateur, celui –ci doit ensuite

prononcer une décision d’immatriculation.

Section 5 : Décision du conservateur :immatriculation ,annulation ou rejet,

transmission au tribunal.

***Immatriculation :article 30 de la loi 14-07

Le conservateur procède à l’immatriculation et à l’établissement du titre foncier, après

s’être assuré de l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la loi, de la
régularité de la demande, que les documents produits suffisants et qu’aucune opposition
n’a été formulée.

***Annulation : article22- 23

Le conservateur procède à l’annulation de la réquisition d’immatriculation en cas de :

**Absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage ou la non-
exécution de ce qui est nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage, et non
présentation d’excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressée.

**Non-exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige

concernant l’immeuble.

**Non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3 mois qui
suivent la notification de la sommation qui lui a été adressé par le conservateur.

***Rejet :

Le conservateur procède au rejet de la réquisition d’immatriculation en cas de :

*L’irrégularité de la demande

*L’insuffisance des documents produits

*transmission du dossier au tribunal de la première instance pour statuer sur les

oppositions: en cas d’opposition

CHAPITRE2 : LE TITRE FONCIER-DUPLICATA :

1-Le titre foncier et sa protection du phénomène de la spoliation  :52-52BIS-54-55-58-

60-61de loi 14-07

A-Le titre foncier :article 52de la loi 14-07

Le titre foncier est un document qui atteste le droit de propriété d’un bien immobilier et
permet à la personne d’être reconnue officiellement comme propriétaire. Autrement dit
chaque immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui doit contenir :

*la description détaillée de l’immeuble avec ses limites, sa nature et contenance, nombre
des bornes, son numéro.

*le prénom et le nom du propriétaire, son état civil et le nom de son époux et l’indication
du régime matrimonial ou tout accord conclu entre les deux conformément à l’article
49du code de famille.

*les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble.

B-la protection du titre foncier de la spoliation :

Dans le cadre de la protection le titre foncier de tous les problèmes par exemple la
spoliation, le législateur a permet la création d’une application nommée MOHAFADATI ?
qui est un service gratuit permettant au propriétaire qui se trouve au Maroc ou en dehors
de suivre à distance la situation de son titre foncier. Il suffit que le propriétaire soit suscrit
sur cette application par le site internet de l’agence.

2-le Duplicata :article58-101-102 de la loi 14-07

A-DUPLICATA :article58

*Un Duplicata ou double copie exacte du titre foncier et du plan qui est annexé est remis
seulement au propriétaire.

*En cas d’indivision, il n’est délivré qu’un seul duplicata au copropriétaire mandaté a cet
effet.

*Les autres titulaires des droits réels peuvent obtenir un certificat spécial d’inscription.

B-la perte de la Duplicata :article101-102-103 de la loi 14-07

En cas de perte, vol, destruction du Duplicata foncier ou d’un certificat spécial

d’inscription le titulaire doit présenter au conservateur toutes les pièces justificatives et
faire une déclaration contenant son identité, les circonstances de perte, de vol, de
destruction

Le conservateur de la propriété foncière peut, si la déclaration lui parait sincère, délivrer

à l’intéressé un nouveau Duplicata ou la copie du certificat spécial d’inscription en
indiquant la date les circonstances de la délivrance. Mais en cas de non délivrance de
nouveau duplicata il appartient au requérant de se pouvoir devant le tribunal de
première instance.

3-les effets de la décision d’immatriculation :article 62-63-64

La décision d’immatriculation met donc la fin d’abord à la procédure d’immatriculation

qui avait été ouverte par le dépôt de la réquisition. Les effets de la décision
d’immatriculation peuvent être rangés sous les rubriques : effet négatif et effet positif .

A-La purge juridique :

L’article 1 alinéa 2 de la loi 14-07énonce que l’immatriculation purge tout droit antérieur
qui ne saurait pas mentionné sur le titre de propriété .la même règle est reprise par
l’article 62de la présente loi à propos de la présente du titre qui forme le point de départ
des droits réels, à l’exclusion de tous droits non-inscrits. Autrement dit la décision rase
tous le passé, dès lors que ce passé n’a pas été retenu par le conservateur dans le cadre
de la nouvelle législation foncière.

B-Effet définitif et inattaquable :article62 de la loi 14-07

Le titre de propriété est inattaquable c’est qu’il produit :un effet négatif et un effet positif

*L’effet négatif : c’est la purge de tout droit antérieur non retenu est désormais
considéré comme non existant.

*L’effet positif : le titre foncier forme le point de départ unique des droits réels et des
charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation, à l’exclusion
de tous autres droits non-inscrits.