ETUDE DE CAS 1 : CAS PUNTACANA

Exercice 1 : Rentabilité du Projet

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
FTE 5,000 5,000 200,000
Investisssements 24,100 50,000
Synthèse économique -24,100 -50,000 0 5,000 5,000 200,000

TRI =

Exercice 2 : Rentabilité financière.

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
Synthèse économique -24,200 -50,000 0 5,000 5,000 200,000
Emprunt 10,000 20,000 -30,000
Intérets -500 -1,500 -1,500 -1,500 -1,500
Synthèse financière -14,200 -30,500 -1,500 3,500 3,500 168,500

TRI = 37.0%

Exercice 3 : TRAB Taux de Revient Actuariel Brut de financement obligatoire

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
Emprunt obligatoire 1 10,000 -10,100
Emprunt obligatoire 2 20,000 -24,200
Intérêt EO 1 -100 -100 -100 -100 -100
Intérêt EO 2 -800 -800 -800 -800
Flux de financement 10,000 19,900 -900 -900 -900 -35,200

TRAB = 5.82%
Exercice 4 Rentabilité des capitaux investis par le groupe 

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
Synthèse financière -14,200 -30,500 -1,500 3,500 3,500 168,500
Flux minoritaires 2,840 6,100 300 -700 -700 -33,700
Synthèse Holding  -11,360 -24,400 -1,200 2,800 2,800 134,800
Emprunt obligatoire 1 10,000 -10,100
Emprunt obligatoire 2 20,000 -24,200
Intérêt EO 1 -100 -100 -100 -100 -100
Intérêt EO 2 -800 -800 -800 -800
Synthèse groupe -1,360 -4,500 -2,100 1,900 1,900 99,600

TRI = 91.46%

-1,360 -4,500 -2,100 1,900 1,900 99,600

Exercice 5

La rentabilité économique du projet envisagé s'élève à 27, 62 %. 

L’endettement bancaire au niveau de la société CANA autorise un premier effet de levier. 
En effet le taux obtenu de la part du banquier pour les emprunts est de 5 %, ce taux étant inférieur à la rentabilité économique, la rentabilité financière dépasse la rentab
En raisonnant au niveau des capitaux propres part du groupe, c’est à dire au niveau des capitaux apportés par les actionnaires de la holding nous remarquons que la renta
91,46 %. 
Ce deuxième effet de levier résulte de deux financements : 
- D’une part le financement obligataire, l’émission se fait à un TRAB de 5,82 %, inférieure à la rentabilité financière au niveau de la société CANA.  
- D’autre part au financement des minoritaires. 

CAS PUNTACANA

Exercice 1 : Rentabilité du Projet

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
FTE 5,000 5,000 200,000
Investisssements 24,000 50,000
Synthèse économique -24,200 -50,000 0 5,000 5,000 200,000

TRI = 27.62%

Exercice 2 : Rentabilité financière.

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
Synthèse économique -24,200 -50,000 0 5,000 5,000 200,000
Emprunt 10,000 20,000 -30,000
Intérets -500 -1,500 -1,500 -1,500 -1,500
Synthèse financière -14,200 -30,500 -1,500 3,500 3,500 168,500

TRI = 37.01%

Exercice 3 : TRAB Taux de Revient Actuariel Brut de financement obligatoire

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5
Emprunt obligatoire 1 10,000 -10,100
Emprunt obligatoire 2 20,000 -24,200
Intérêt EO 1 -100 -100 -100 -100 -100
Intérêt EO 2 -800 -800 -800 -800
Flux de financement 10,000 19,900 -900 -900 -900 -35,200

TRAB = 5.82%

Synthèse financière -14,200 -30,500 -1,500 3,500 3,500 168,500

Flux minoritaires -2,840 -6,100 -300 700 700 33,700
Synthèse Holding  -11,360 -24,400 -1,200 2,800 2,800 134,800
Emprunt obligatoire 1 10,000 -10,100
Emprunt obligatoire 2 20,000 -24,200
Intérêt EO 1 -100 -100 -100 -100 -100
Intérêt EO 2 -800 -800 -800 -800
Synthèse groupe -1,360 -4,500 -2,100 1,900 1,900 99,600

TRI = 91.46%
té financière dépasse la rentabilité économique. Ainsi la rentabilité des capitaux propres de la société CANA s'élève à 37,01 %. 
g nous remarquons que la rentabilité financière passe à  

été CANA.  
ETUDE DE CAS 2 : CAS NUMÉRICA

SOCIÉTÉ NUMÉRICA

Exercice 1 : TIR du projet d'investisssement

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
FTE 10,000 40,000 40,000 40,000 30,000 20,000 1,000
Investisssements 100,000 50,000 50,000
Valeur individuelle 150,000
Synthèse économique -100,000 -40,000 -10,000 40,000 40,000 30,000 20,000 151,000

TIR = 13%

Exercice 2 : TRAB

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
EMPRUNT 1 80,000 -12,000 -12,000 -12,000 -12,000 -12,000 -12,000 -92,000
EMPRUNT 2 40,000 -4,800 -4,800 -4,800 -4,800 -4,800 -44,800
EMPRUNT 3 10,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -11,000
Flux de financement 80,000 28,000 -6,800 -17,800 -17,800 -17,800 -17,800 -147,800
108000 26800 -17800 -17800 -17800 -17800 -147800

TRAB = 10.40%

Exercice 3 : TIR fond propre

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Synthèse économique -100,000 -40,000 -10,000 40,000 40,000 30,000 20,000 151,000
Flux de financement 80,000 28,000 -6,800 -17,800 -17,800 -17,800 -17,800 -147,800
Synthèse économique -20,000 -12,000 -16,800 22,200 22,200 12,200 2,200 3,200
Flux minoritaire 4,000 2,400 3,360 -4,440 -4,440 -2,440 -440 -640
Synthèse Horlding -16,000 -9,600 -13,440 17,760 17,760 9,760 1,760 2,560

TIR = 7.99%
TIR sur l’ensemble des capitaux investis
Exercice 4 : (apportés et prêtés) par NUMERICA chez SANTANA

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Synthèse Horlding -16,000 -9,600 -13,440 17,760 17,760 9,760 1,760 2,560
Flux intra groupe -80,000 -28,000 6,800 17,800 17,800 17,800 17,800 147,800
Synthèse des CI -96,000 -37,600 -6,640 35,560 35,560 27,560 19,560 150,360

TRI = 13.04%
TRAB du financement par émission
Exercice 5 : obligataire à haut rendement début N+1 de la société NUMERICA.

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Emission 90,000
Intérets -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800
Remboursement -94,500
Flux de Financement 90,000 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -105,300

TRAB = 12.49%

Exercice 6 : TRAB du financement par émission d’obligations échangeables en actions (OEA) début N+2 de la société NUMERICA. 

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Emission 35,000
Intérets -350 -350 -350 -350 -350 -350 -350
Action JULIE -38,500
Flux de Financement 35,000 -350 -350 -350 -350 -350 -350 -38,850
700000 actions dont la valeur est de 55€ 38500000
TRAB = 2.33%

Exercice 7 : TRAB du financement par cession bail début N+3 de la société NUMERICA. 

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Prix de cession 5000
Redevances 1000 1000 1000 1000 1000
Levée d'option -2000
Flux de financement 5000 -1000 -1000 -1000 -1000 -3000

TRAB = 10.21%
TRAB de l’ensemble du financement
Exercice 8 : par endettement et assimilé de la société NUMERICA

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Emission obligataire 90,000 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -10,800 -105,300
Emission OEA 35,000 -350 -350 -350 -350 -350 -38,850
Cession Bail 5000 -1000 -1000 -1000 -1000 -3000
Flux de financement 90,000 24,200 -6,150 -12,150 -12,150 -12,150 -12,150 -147,150

TRAB = 10.07%

Exercice 9 : TIR des capitaux propres part du groupe 

K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4 Fin N+5 Fin N+6 Fin N+7
Synthèse des CI -96,000 -37,600 -6,640 35,560 35,560 27,560 19,560 150,360
Flux de financement 90,000 24,200 -6,150 -12,150 -12,150 -12,150 -12,150 -147,150
Synthèse Groupe -6,000 -13,400 -12,790 23,410 23,410 15,410 7,410 3,210

TIR = 32.20%

Exercice 10
Le TIR de l’investissement s’élève à 12,86 % ; cette rentabilité opérationnelle est dépendante de la valeur de revente de l’ensemble immobilier ; sans cette valeur résidu

Le financement par endettement auprès de la holding NUMERICA correspond à un coût de 13,93 % pour la société SANTANA ; ce taux étant supérieur à la rentabilit
Cet effet de levier négatif est aussi une réalité pour la holding NUMERICA (personne morale), mais pas pour les actionnaires de la holding NUMERICA. Pour eux un
- Un effet de levier financier positif ; le financement du projet de la société SANTANA est largement intermédié par sa holding NUMERICA. Cette dernière émet des

- Un effet de levier juridique positif ; le financement par les minoritaires peut être analysé comme un financement externe au taux de 7,99 %, ce taux étant inférieur à la

En somme le TIR des capitaux propres part du groupe 32,20 % dépasse le TIR de l’investissement 12,86 % du fait : 
- du financement par endettement et assimilé de la mère, 
- de la présence de minoritaires au capital de la fille, 
des prêts « intra-groupe » mettant les minoritaires en effet de levier financier négatif pour majorer d’autant l’effet de levier financier positif part du groupe.  
é NUMERICA. 
 immobilier ; sans cette valeur résiduelle la rentabilité économique est négative ; cette dépendance à un événement N+7, donc particulièrement tardif, rend le projet d’autant plus ris

ce taux étant supérieur à la rentabilité du projet nous sommes en présence d’un effet de levier financier négatif. Le TIR des capitaux propres investis par les actionnaires de la filiale
holding NUMERICA. Pour eux un double effet de levier positif joue en leur faveur. 
UMERICA. Cette dernière émet des obligations à haut rendement, des obligations échangeables en actions, cède en ensemble immobilier pour assurer le financement des projets de

e 7,99 %, ce taux étant inférieur à la rentabilité économique du projet 12,86 % cela renforce la rentabilité part du groupe. Sans minoritaires la rentabilité part du groupe aurait été p

r positif part du groupe.  

dif, rend le projet d’autant plus risqué.  

tis par les actionnaires de la filiale SANTANA, notamment les minoritaires, à savoir 7,99 % est en deçà du TIR de l’investissement, à savoir 12,86 %. 

urer le financement des projets de sa filiale. Le financement par endettement et assimilé coute à la holding du 10,07 %. Ce taux est inférieur à rentabilité des capitaux investis par N

ntabilité part du groupe aurait été plus faible.  

bilité des capitaux investis par NUMERICA chez SANTANA (13.04 %). D’où un TIR des capitaux propres part du groupe (32.2 %) supérieur à la rentabilité des capitaux investis p
ité des capitaux investis par NUMERICA chez SANTANA (13.04 %) 
Étude de cas APACHE

Q1)
K€ Début N Fin N Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Investissement -9600 -6400 -3200
Primes -12
FTE (flux de trésorerie) 40,000 10,000 5,000
Synthèse économique -9,612 -6,400 -3,200 40,000 10,000 5,000

TIRG du projet

Q2)
K€ Début N Fin N Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Cession-bail 1000 -300 -300 -500
Endettement filiale 2000 -100 -100 -100 -2100
Emprunt APACHE 1000 -70 -70 -70 -70 -1070
Flux de financement exter 1000 1930 830 -470 -470 -3670

TRAB cession-bail 4.50%

K€ Début N Fin N Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Investissement -9600 -6400 -3200
Primes -12
FTE (flux de trésorerie) 40000 10000 5000
Synthèse économique -9612 -6400 -3200 40000 10000 5000
Cession-bail 1000 -300 -300 -500
Endettement filiale 2000 -100 -100 -100 -2100
Emprunt APACHE 1000 -70 -70 -70 -70 -1070
Synthèse financière -8612 -4470 -2370 39530 9530 1330
Flux minoritaires 3445 1788 948 -15812 -3812 -532

TRAB du projet 5.60%

Q3)

TIRG intérêts minoritaires 32.25%

Q4)
Synthèse holding -5167 -2682 -1422 23718 5718 798
Prêt MOHICAN -1000 70 70 70 70 1070
Synthèse des CI -6167 -2612 -1352 23788 5788 1868

TIRG Mohican 31.63%

TRAB Oceane 5.58%

Q5)
K€ Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Émission et remboursement 2000 -2000
Intérêts obligation 1 -60 -60 -60 -60
Émission et remboursement obligation 2 1000 -1000
Intérêts obligation 2 -70 -70 -70
Totaux 2000 940 -130 -130 -3130

TRAB OBSO 4.07%

Q6)
K€ Début N Fin N Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Océane 4000 -80 -80 -80 -80 -4880
Obso 2000 940 -130 -130 -3130
Totaux 4000 1920 860 -210 -210 -8010

TRAB Océane Obso 5.08%

Q7)
K€ Début N Fin N Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Synthèse des CI -6167 -2612 -1352 $^m:= 5788 1868
Endettement holding 4000 1920 860 -210 -210 -8010
Synthèse Groupe -2167 -692 -492 23578 5578 -6142

TIRG fonds propres 59.12%

Q9)
Le TIRG de l’investissement s’élève à 29,78 % ; cette rentabilité opérationnelle est importante. Au regard de la précocité des flux d’exploitation (délai de récupérat
Le financement externe correspond à un coût de 5,6 % pour la société MOHICAN ; ce taux étant inférieur à la rentabilité du projet nous sommes en présence d’un p
Pour le calcul du TIRG des fonds propres de la société MOHICAN nous nous sommes intéressés au taux de réinvestissement des excédents de trésorerie par les ac
Le financement du projet de la société MOHICAN est largement intermédié par sa holding APACHE ; cette dernière émet des obligations sur les marchés financiers pou
Le financement obligataire correspond ici à un coût de 5,08 %.
Un second effet de levier financier positif élève donc la rentabilité financière part du groupe. L’endettement obligataire initié par la holding réduit l’apport des
Le TIRG pour les minoritaires, à savoir 30,47 % est légèrement inférieur au TIRG des fonds propres de la société MOHICAN du fait de moindres opportunités de réi
En outre la présence des minoritaires autorise un effet de levier juridique venant à nouveau élever la rentabilité financière part du groupe ; sans actionnariat minoritai
itation (délai de récupérat
ommes en présence d’un p
ts de trésorerie par les ac
sur les marchés financiers pou

g réduit l’apport des

moindres opportunités de réi
sans actionnariat minoritai
Question 1 Rentabilité du projet

Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Investissements - 12 000 000 - 11 300 000 - 6 500 000
FTE 4 500 000 5 900 000 5 900 000 15 000 000
Synthèse économique - 12 000 000 - 6 800 000 - 600 000 5 900 000 15 000 000

TIR = 17.47%

Question 2
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Prêt intra-groupe 6 000 000
Prêt bancaire 8 900 000
Intérêt intra-groupe 2% - 120 000 - 120 000 - 120 000 - 120 000
Intérêt bancaire 3% - 267 000 - 267 000 - 267 000
Cession 5 500 000
Location - 1 400 000 - 1 400 000
LOA
Flux de financement 6 000 000 8 780 000 5 113 000 - 1 787 000 - 1 787 000

TRAB = 2.88%

Question 3
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Synthèse économique - 12 000 000 - 6 800 000 - 600 000 5 900 000 15 000 000
Flux de financement 6 000 000 8 780 000 5 113 000 - 1 787 000 - 1 787 000
Synthèse économique - 6 000 000 1 980 000 4 513 000 4 113 000 13 213 000
Minoritairen 15% - 900 000 297 000 676 950 616 950 1 981 950
Holding - 5 100 000 1 683 000 3 836 050 3 496 050 11 231 050

TRI = 56.51%

Question 4
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Holding - 5 100 000 1 683 000 3 836 050 3 496 050 11 231 050
Prêt intra-groupe - 6 000 000
Intérêt intra-groupe 2% 120 000 120 000 120 000 120 000
Synthèse des capitaux - 11 100 000 1 803 000 3 956 050 3 616 050 11 351 050

TRI = 26.37%

Question 5
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
OSBO 1 1 500 000
Intérêts OSBO 1 - 2% - 30 000 - 30 000 - 30 000 - 30 000
OSBO 2 1 200 000
Intérêts OSBO 2 - 6% - 72 000 - 72 000 - 72 000
Flux de financement 1 500 000 1 170 000 - 102 000 - 102 000 - 102 000

TRAB = 3.54%

Question 6
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Synthèse des capitaux - 11 100 000 1 803 000 3 956 050 3 616 050 11 351 050
Flux de financement 1 500 000 1 170 000 - 102 000 - 102 000 - 102 000
Synthèse groupe - 9 600 000 2 973 000 3 854 050 3 514 050 11 249 050

TRI = 32.83%

Question 7

En se basant sur le taux interne de rentabilité qui est de 17,47%, nous pouvous clonclure que c'est un taux normal normal de

L'endettement de la société MATO s'élève à 2,88%.

La rentabilité de l'ensemble des capitaux investis par la holding est de 26,37%, ce qui est supérieur à la rentabilité du projet q
Fin N+5

15 000 000
15 000 000

Fin N+5
- 6 000 000
- 8 900 000
- 120 000
- 267 000

- 1 400 000
- 1 900 000
- 18 587 000

Fin N+5
15 000 000
- 18 587 000
- 3 587 000
- 538 050
- 3 048 950

Fin N+5
- 3 048 950
6 000 000
120 000
3 071 050

Fin N+5
 - 1 500 000
- 30 000
- 1 200 000
- 72 000
- 2 802 000

Fin N+5
3 071 050
- 2 802 000
269 050

re que c'est un taux normal normal de rentabilité pour un projet comme celui-ci.

st supérieur à la rentabilité du projet qui est de 17,47%.

Question 1

Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Investissements - 12 600 000 - 12 300 000 - 5 500 000
FTE 5 500 000 5 900 000 5 900 000 15 000 000
Synthèse économique - 12 600 000 - 6 800 000 400 000 5 900 000 15 000 000

TIR = 17.68%

Question 2
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Prêt intra-groupe 6 000 000
Prêt bancaire 8 900 000
Intérêt intra-groupe 2% - 120 000 - 120 000 - 120 000 - 120 000
Intérêt bancaire 3% - 267 000 - 267 000 - 267 000
Cession 4 000 000
Location - 1 000 000 - 1 000 000
LOA
Flux de financement 6 000 000 8 780 000 3 613 000 - 1 387 000 - 1 387 000

TRAB = 2.88%

Question 3
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Synthèse économique - 12 600 000 - 6 800 000 400 000 5 900 000 15 000 000
Flux de financement 6 000 000 8 780 000 3 613 000 - 1 387 000 - 1 387 000
Synthèse économique - 6 600 000 1 980 000 4 013 000 4 513 000 13 613 000
Minoritaire en 10% - 660 000 198 000 401 300 451 300 1 361 300
Holding - 5 940 000 1 782 000 3 611 700 4 061 700 12 251 700

TRI = 51.40%

Question 4
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Holding - 5 940 000 1 782 000 3 611 700 4 061 700 12 251 700
Prêt intra-groupe - 6 000 000
Intérêt intra-groupe 2% 120 000 120 000 120 000 120 000
Synthèse des capitaux investis - 11 940 000 1 902 000 3 731 700 4 181 700 12 371 700

TRI = 26.19%

Question 5
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
OSBO 1 1 500 000
Intérêts OSBO 1 - 2% - 30 000 - 30 000 - 30 000 - 30 000
OSBO 2 900 000
Intérêts OSBO 2 - 6% - 54 000 - 54 000 - 54 000
Flux de financement 1 500 000 870 000 - 84 000 - 84 000 - 84 000

TRAB = 3.28%

Question 6
Début N+1 Fin N+1 Fin N+2 Fin N+3 Fin N+4
Synthèse des capitaux investis - 11 940 000 1 902 000 3 731 700 4 181 700 12 371 700
Flux de financement 1 500 000 870 000 - 84 000 - 84 000 - 84 000
Synthèse groupe - 10 440 000 2 772 000 3 647 700 4 097 700 12 287 700

TRI = 31.39%

Question 7

En se basant sur le taux interne de rentabilité qui est de 17,68%, nous pouvous clonclure que c'est un taux normal normal de

L'endettement de la société MATO s'élève à 2,88%.

La rentabilité de l'ensemble des capitaux investis par la holding est de 26,19%, ce qui est supérieur à la rentabilité du projet q
Fin N+5

15 000 000
15 000 000

Fin N+5
- 6 000 000
- 8 900 000
- 120 000
- 267 000

- 1 000 000
- 1 500 000
- 17 787 000

Fin N+5
15 000 000
- 17 787 000
- 2 787 000
- 278 700
- 2 508 300

Fin N+5
- 2 508 300
6 000 000
120 000
3 611 700

Fin N+5
 - 1 500 000
- 30 000
- 900 000
- 54 000
- 2 484 000

Fin N+5
3 611 700
- 2 484 000
1 127 700

'est un taux normal normal de rentabilité pour un projet comme celui-ci.

ieur à la rentabilité du projet qui est de 17,68%.