LE REGIME DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

Le régime de l'immatriculation foncière, institué au Maroc par le Dahir du 12

août 1913 sur l’immatriculation foncière, se rattache au régime des livres
fonciers qui trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite «Act
Torrens» du nom de son auteur Sir Robert Torrens "Registra" général
d'Australie.

Les principes de cette loi ont été adoptés par plusieurs législations qui diffèrent
en quelques mesures par rapport à la législation marocaine. Ainsi, en Tunisie, la
procédure est judiciaire alors qu’au Maroc elle est en principe administrative.

Ce régime consiste d’abord à immatriculer, par les soins du conservateur de la

propriété foncière, chaque immeuble délimité sur le terrain et sur le plan sous un
nom et un numéro et avec les indications juridiques et topographiques propres.
Par la suite, sur chaque titre foncier sont inscrits les droits réels et charges
foncières qui grèvent l’immeuble et qui peuvent faire l’objet d’une mention
provisoire sous forme de prénotation en attendant l’inscription définitive.

Ainsi, le titre foncier constitue l’état civil de chaque immeuble. Il permet de

connaître la situation physique et juridique de l’immeuble qui se trouve au centre
de cette publicité d’où la qualification de ce système de publicité foncière réelle
contrairement au régime de la publicité personnelle organisé autour de la
personne et non l’immeuble (comme en France).

Le cadre légal
 Dahir du 12 Août 1913 sur l'immatriculation foncière tel qu’il a été
complété et modifié notamment par le Dahir du 22 novembre 2011
portant promulgation de la loi 14-07 et le Dahir n° 1-13-116 du 30
décembre 2013 portant promulgation de la loi n° 57-12.
 Décret 2-14-173 du 11 avril 2014 pris pour l’application du dahir 9
ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière
 Decret n°2-13- 18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de
l’immatriculation foncière Arrêté Vizziriel du 03 juin 1915 édictant dans
les détails d'application du régime foncier de l'immatriculation.
 Arrêté Vizziriel du 04 juin 1915 réglementant le service de conservation
de la propriété foncière.
 Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle du conservateur général de la
propriété foncière

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Les principes du système :
- Le principe de l’immatriculation facultative : Ce principe est édicté par
l’article 6 du dahir du 12-8-1913 qui prévoit que l’immatriculation est facultative
et que la procédure d’immatriculation n’est entamée que sur demande des
intéressés sous la forme d’une réquisition d’immatriculation.
Le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a donc le choix entre soumettre
son immeuble au régime de l’immatriculation foncière ou le laisser sous le régime
des propriétés non immatriculées. Cependant, lorsqu’il opte pour l’immatriculation
de son immeuble, il ne peut plus revenir sur cette décision en demandant le
retrait de sa réquisition ni la sortie de l’immeuble du régime juridique des
immeubles immatriculés après son immatriculation.
Par ailleurs, ce principe souffre des exceptions et l’immatriculation est
obligatoire notamment dans les secteurs d’immatriculation obligatoire qui seront
ouvert, dans les secteurs de remembrement en cas d'aliénation ou d'échange
d'immeubles domaniaux ou d'échange d'immeubles frappés de habous publics.
- Le principe de l'individualisation de chaque immeuble : L’immatriculation
donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d'ordre, un
nom particulier et une description détaillée de l'immeuble.
- Le principe de la publicité :  
Selon ce principe, une large publicité du droit de propriété et des autres droits
affectant l’immeuble doit être assurée tant au niveau de la procédure
d’immatriculation qu’au niveau des inscriptions, et ce, au moyen de différents
procédés et techniques prescrits par la loi.
- Le principe de non gratuité :
Le dépôt d’une réquisition d’immatriculation, l’inscription d’un droit ou la
prénotation donnent lieu au payement des droits y afférant auprès de la
conservation foncière.
Cependant, l’immatriculation est gratuite dans certains cas prévus par la loi (Ex
immatriculation des Habous ou dans le cadre du remembrement rural)
- Le principe de la purge juridique :  
La procédure d’immatriculation est un système d’apurement et de purge juridique
permettant de faire table rase du passé juridique de l’immeuble et de fixer un
point de départ unique et précis à la propriété immobilière et la débarrasser de
tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieurs à
l’immatriculation, et qui ne sont pas révélés au cours de la procédure.
- Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier :
La procédure d'immatriculation aboutit à l'établissement d'un titre foncier
définitif et inattaquable.

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Conformément aux dispositions de l'article 62 du Dahir 1913, le titre foncier
résultant de la décision d'immatriculation forme le point de départ unique des
droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble.
- L’effet constitutif et la force probante des inscriptions : Selon ce principe,
le droit assujetti à la publicité n’existe même entre les parties que par l’effet et
à partir de la date de son inscription sur les Livres Fonciers.
Une fois inscrit, ce droit est garanti au profit et à l’encontre de tous, et
particulièrement des tiers inscrits de bonne foi.
Mais contrairement à l’immatriculation, l’inscription peut être modifiée ou radiée
par suite à l’annulation de l’acte qui en est à l’origine sans toutefois porter
préjudice aux droits des tiers inscrits de bonne foi.
-Le caractère administratif de la procédure : la procédure d’immatriculation
au Maroc est essentiellement administrative. Cependant, elle peut comporter
des phases judiciaires en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition, ou en
cas de recours contre la décision de refus d’immatriculation et de considérer la
réquisition comme nulle et non avenue.
Plan général :
1- L’immatriculation (procédure normale car il existe des procédures spéciales
d’immatriculation : immatriculation obligatoire, remembrement…).
2- Les inscriptions.
3- Les prénotations.
1 PARTIE : LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION
La soumission au régime de l’immatriculation foncière dit aussi régime des livres
fonciers nécessite que l’immeuble soit au préalable immatriculé et titré à la suite
d’une procédure d’immatriculation qui a pour objectif d’apurer la situation
juridique de l’immeuble et de le purger de tous les droits antérieurs.
Cette procédure est essentiellement administrative mais peut comporter une
phase judiciaire en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition avant d’aboutir
à l’établissement d’un titre foncier au rejet ou à l’annulation de la réquisition.
CH 1: LA PHASE ADMINISTRATIVE DE LA PROCEDURE
D’IMMATRICULATION
La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une réquisition
d’immatriculation qui est soumise à une large publicité suivie de diverses
opérations topographiques.
PARAGRAPHE 1: LE DEPOT DE LA REQUISITION
La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une demande
d’immatriculation dite «réquisition d’immatriculation», auprès de la conservation
foncière dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble concerné. Elle est
présentée sur un imprimé préétabli à remplir et à faire signer par le requérant
lui-même ou son fondé de pourvoir. En même temps que sa réquisition, le

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requérant dépose tous les titres de propriété, contrats, actes et documents de
nature à faire connaître les droits réels existants sur l’immeuble.
A- Les personnes habilitées à requérir l’immatriculation : Conformément aux
dispositions de l’article 10 du Dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation
foncière les personnes qui peuvent requérir l’immatriculation sont :
1 – Le propriétaire,
2 – Le copropriétaire, lequel doit indiquer ses copropriétaires et en mentionner
l’identité et la quotité de chacun d’eux; le tout, sous réserve du droit de chefaa
des autres copropriétaires lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions
requises pour l’exercice du dit droit.
3 – Les détenteurs des droits réels d’usufruit, de superficie, emphytéose,
surélévation, houa, zina et habous
4 – Les détenteurs de servitudes foncières avec le consentement du
propriétaire.
5- Le créancier, non payé à l'échéance, qui en vertu du jugement de
condamnation qu'il a obtenu contre son débiteur, entreprend une saisie
immobilière.
B- Les données de la réquisition d’immatriculation : La réquisition
d’immatriculation doit contenir un ensemble de renseignements et de données
concernant aussi bien le propriétaire et les titulaires de droits, que la propriété
objet de la réquisition d’immatriculation (art 13 du Dahir 12-08-1913).
Ces données sont de deux catégories. D’une part, il s’agit des données relatives
aux propriétaires et titulaires de droits (les noms et prénoms du propriétaire ou
du titulaire du droit (requérant), sa qualité et son domicile, son état civil (date
et lieu de naissance), sa nationalité et, s’il y a lieu le nom de l’époux ou de l’épouse
et l’indication du régime matrimoniale. D’autre part, il s’agit des données sur
l’immeuble dont l’immatriculation est requise notamment la description physique
de l’immeuble (la situation géographique, la superficie approximative, les limites,
les noms, prénoms et adresses des riverains, de sa consistance et nature avec
l’indication des constructions…), l’estimation de la valeur vénale actuelle de
l’immeuble qui servira pour le calcul des droits à payer ainsi que l’indication des
droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation de leurs
titulaires.
 
PARAGRAPHE 2- LES FORMALITES DE PUBLICITE :
Une fois reçue par le conservateur de la propriété foncière, la réquisition
d’immatriculation fait l’objet d’une large publicité qui porte aussi bien sur les
prétentions du requérant que sur les droits constitués au cours de la procédure.
Cette publicité, sur laquelle repose tout le régime de l’immatriculation foncière,
a pour objectif d’informer le public que telle personne a demandé

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l’immatriculation de telle propriété en vertu de tels documents ou que telle
personne a acquis sur la propriété requise en immatriculation des droits de telle
étendue.
A –  L’extrait de réquisition: 
Dans les dix jours qui suivent la date du dépôt de la réquisition, le conservateur
de la propriété foncière est tenu d’établir un extrait de la réquisition contenant
principalement des informations relatives au requérant et à l’immeuble requis en
immatriculation (le nom sous lequel il est connu, sa situation, sa consistance, ses
limites et sa superficie approximative ainsi que les droits réels portant sur
l’immeuble).
Cet extrait est publié au bulletin officiel et affiché à la conservation foncière,
au tribunal de première instance, au siège de l’autorité locale et du conseil
communal du territoire sur lequel se trouve l’immeuble et aux marchés.  
B –  L’avis de bornage: 
Dans le délai des deux mois suivant la publication de l’extrait de la réquisition
d’immatriculation au BO, le conservateur de la propriété foncière procède à
l’établissement d’un avis de bornage qui fixe la date à laquelle le bornage sera
effectué.

Il adresse également, pour affichages dans leurs locaux, des exemplaires de

l'avis de bornage et de l'extrait de réquisition contre accusé de réception, vingt
jours avant la date fixée pour le bornage, au président du tribunal de première
instance, au représentant de l’autorité locale et au président du conseil
communal, du territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné.

Le représentant de l’autorité locale fait également publier l’extrait et l’avis de

bornage sur les marchés de son territoire.

PARAGRAPHE 3- LES OPERATIONS TOPOGRAPHIQUES

La fixation matérielle de l’assiette foncière objet de la réquisition
d’immatriculation passe par deux principales opérations topographiques à savoir
le bornage et le levé topographique.
A- Le bornage
Le bornage est une opération juridique, technique et un acte de publicité. Il est
effectué par un ingénieur géomètre topographe assermenté du service du
cadastre ou du secteur privé et qui agit en tant que délégué du conservateur de
la propriété foncière. L’ingénieur géomètre topographe du cadastre peut charger
les techniciens topographes titulaires et assermentés du service du cadastre
d’effectuer les opérations de bornage (décret 2-14-173 du 11 avril 2014 pris
pour l’application du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière).

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Des convocations personnelles aux opérations de bornage sont adressées par le
conservateur de la propriété foncière au requérant, aux propriétaires
limitrophes indiqués dans la réquisition, aux titulaires de droits réels et aux
intervenants ou opposants qui se sont déjà manifestés.
L’opération de bornage consiste en la délimitation matérielle de l’immeuble par
des bornes et donne lieu à l’établissement d’un procès verbal (PV) de bornage
relatant le déroulement de l’opération et les oppositions éventuelles sur le
terrain auquel est annexé un croquis de bornage.
Si le procès-verbal du bornage constate l’absence du requérant ou de son
mandataire, ou la non exécution de ce qui est nécessaire pour le déroulement de
l’opération de bornage, la réquisition d’immatriculation est considérée nulle et
non avenue si le requérant ne présente aucune excuse valable dans le mois qui
suit la sommation qui lui est adressée par le conservateur de la propriété
foncière.
La réquisition d’immatriculation est également considérée nulle et non avenue si
l’opération de bornage n’a pu être effectuée deux fois consécutives en raison
d’un litige concernant l’immeuble.

B – Le levé topographique 
Le levé est l'acte topographique qui consiste à établir le plan cadastral
réglementaire de l'immeuble à immatriculer Ce plan qui est destiné à servir
d'annexe au livre foncier constitue un véritable état-civil topographique de la
propriété foncière.
Les opérations de levé et les calculs des contenances effectués sont définis avec
précision. Ils permettent ainsi de rétablir les limites avec exactitude en cas de
litige. Ils sont repérés et archivés avec soin, grâce aux moyens sophistiqués
utilisés (tachéomètres, station total, GPS).
A partir de ce levé topographique, un « polygonal» de la propriété sera établi.
Le Cadastre transmet alors le plan cadastral de la propriété à la Conservation
Foncière qui peut alors effectuer la publication d’un avis de clôture de bornage.
C-La publication de l’avis de clôture de bornage: 
Dans les quatre mois qui suivent le bornage effectif de la propriété le
conservateur procède à la publication d’un avis de clôture de bornage (Art 23).
Cet avis contient outre les renseignements contenus dans l’extrait de réquisition
l’indication de la superficie exacte révélée par le plan régulier établi pour
l’immeuble en cours d’immatriculation, la nature et la consistance exacte, ainsi
que les droits réels et les charges foncières affectant le dit immeuble.
Il fixe le point de départ (date) du délai de 2 mois à l’expiration duquel les
oppositions ne sont plus recevables (sauf exception).

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 CH II: LES DROITS CONSTITUES AU COURS DE LA PROCEDURE
D’IMMATRICULATION:
Bien qu’en cours d’immatriculation, l’immeuble en cause n’est pas juridiquement
paralysé et gelé. Il peut faire l’objet de toute opération juridique ou matérielle
possible.
Cependant, en raison de la publicité qui entoure l’immeuble, la reconnaissance de
l’existence de tels droits et assujettie à des règles spéciales de publicité
foncière.
Le bénéficiaire d’un droit à inscrire sur le titre foncier à intervenir mais
constitué ou modifié au cours de la procédure d’immatriculation, s’il ne veut pas
subir l’effet de purge résultant de la décision d’immatriculation, doit observer
les dispositions énoncées aux articles 83 et 84 du dahir du 12 août 1913 sur
l’immatriculation foncière.
Le bénéficiaire aura à emprunter, l’une des deux voies suivantes :
A- Le dépôt (article 84) en vue de l’inscription sur le titre foncier à
intervenir :
L’intéressé peut simplement déposer l’acte justificatif du droit invoqué à la
conservation foncière. Ce dépôt est mentionné au registre des oppositions et le
jour de l’immatriculation, le droit, s’il n’a pas été contesté, sera inscrit sur le
titre foncier au rang qui lui a été assigné par la date du dépôt de l’acte le
justifiant.
Ce dépôt ouvre le droit aux intéressés de formulées des oppositions pour les
contestations portant sur le droit déclaré selon l’art 84 et qui soulève plusieurs
difficultés pratiques puisqu’il s’agit d’une opposition spéciale différente de
l’opposition ordinaire.

B- Le dépôt (article 83) en vue de la reprise de la procédure en son nom :

Conformément aux dispositions de l’article 83 du dahir du 12/8/1913 sur
l’immatriculation foncière, l’intéressé peut déposer ses actes et documents à la
conservation foncière et demander au conservateur de reprendre la procédure
d’immatriculation en son nom ou la poursuivre avec le requérant primitif
notamment en cas d’aliénation partielle ou en indivis. Le conservateur de la
propriété foncière publie alors un extrait rectificatif au bulletin officiel.
En outre, si l’avis de clôture de bornage a déjà été publié au bulletin officiel, le
conservateur de la propriété foncière procède à la publication d’un nouveau avis
de clôture de bornage qui ouvre un nouveau délai d’opposition jusqu’à l’expiration
des deux mois suivant cette publication. Cependant, ne sont recevables dans ce
nouveau délai que les oppositions se rapportant directement au droit constitué
ou modifié et non les oppositions liées aux droits du requérant initial.

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L’immeuble est en conséquence immatriculé en totalité ou en indivis au nom du
bénéficiaire de l’extrait rectificatif avec ou sans le requérant primitif.

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 CH III- LES OPPOSITIONS
Conformément aux dispositions de l’article 24 du dahir du 12/8/1913
sur l’immatriculation foncière l’opposition est une contestation élevée par un
tiers à l’encontre de la réquisition d’immatriculation et portant :
- sur l’existence ou l’étendu du droit prétendu par le requérant, ou sur les limites
de la parcelle en cause ;
- sur l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre foncier à
intervenir en suite d’immatriculation.
- sur une contestation portant sur un droit déclaré selon l’art 84 du dahir du
12/08/1913.
Ainsi, peut intervenir par la voie d’opposition en vue de conserver les droits
prétendus toute personne qui :
- prétend être propriétaire de l’immeuble objet de la réquisition
d’immatriculation,
- conteste l’étendu du droit de propriété du requérant en prétendant qu’il en
est copropriétaire dans une proportion déterminée;
- conteste les limites de l’immeuble en cours d’immatriculation;
- prétend avoir un droit susceptible de figurer sur le titre foncier à intervenir
(ex usufruit, servitude de passage ...)

- Les différentes sortes d’oppositions :

Les oppositions peuvent être classées principalement à partir soit de l’étendu de
leur objet, soit de leur forme
- Selon l’étendu de leur objet on distingue entre :
 Les oppositions totales : Les oppositions sont dites totales lorsque leur
objet s’applique sur la totalité de l’assiette de la propriété objet de la
réquisition d’immatriculation,
 Les oppositions partielles : Lorsque l’opposition porte uniquement sur une
portion déterminée de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation,
c’est à dire sur une ou plusieurs parcelles.
- Selon leur forme on distingue, en plus de l’opposition sous la forme
ordinaire formulée contre une réquisition d’immatriculation, entre les
oppositions réciproques et l’opposition sous forme d’une réquisition confirmative.
 Les oppositions réciproques, il s’agit de deux réquisitions
d’immatriculation déposées par deux personnes différentes pour le même
immeuble. Ces deux réquisitions sont alors considérées comme des
réquisitions en opposition réciproque. Il s’ensuit que l’auteur de la
première réquisition est seul considéré comme requérant alors que
l’auteur de la deuxième réquisition est considéré comme opposant.

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  L’opposition sous forme de réquisition confirmative d’opposition à la
délimitation administrative : la loi exige dans certains cas, la
confirmation de l’opposition  déjà formulée par l’enrôlement d’une
demande d’immatriculation. C’est le cas par exemple de l’opposition
formulée à l’encontre de la délimitation administrative du domaine privé
de l’état ou des terres des collectivités ethniques qui ne produit ses
effets que lorsqu’elle est suivie du dépôt d’une réquisition
d’immatriculation auprès de la conservation foncière concernant la partie
objet d’opposition. Il s’agit d’une réquisition confirmative d’opposition à la
délimitation administrative.
A- LA PROCEDURE ADMINISTRATIVE DE L’OPPOSITION :
Les oppositions sont formulées devant des autorités compétentes déterminées
par la loi, dans des délais légaux et prennent des formes et doivent remplir des
formalités prescrites par la loi.
1-Les autorités compétentes pour recevoir les oppositions :
Les autorités habilitées à recevoir les oppositions sont le conservateur de la
propriété foncière et le géomètre topographe chargé de l’opération du bornage
en ce qui concerne les oppositions formulées au cours de cette opération.
2-Les délais d’opposition :
 Le délai normal : La règle générale est édictée par les articles 23, 24, et
27 du dahir du 12/8/1913 sur l’immatriculation foncière.  Ce délai
d’opposition est ouvert à compter de la date du dépôt de la réquisition
d’immatriculation et court jusqu’à l’expiration du délai de deux mois à
compter de la date de publication au bulletin officiel de l’avis de clôture de
bornage.
 L’opposition exceptionnelle hors délai : Conformément aux dispositions de
l’article 29 du dahir du 12/8/1913 sur l’immatriculation foncière,
l’opposition peut être reçue exceptionnellement hors délai par le
conservateur de la propriété foncière tant que le dossier de la réquisition
d’immatriculation concernée n’a pas été transmis au tribunal compétent.
3- Les formes des oppositions : 
Aucune forme particulière n’est exigée pour l’acceptation des oppositions qui
peuvent être formulées par déclarations orales ou par écrit auprès de l'autorité
compétente.
4- Les obligations de l’opposant : 
L’opposition doit être dirigée à l’encontre de la réquisition d’immatriculation et
non à l’encontre d’une autre opposition. En effet, « opposition sur opposition ne
vaut ».
Les oppositions doivent contenir l’énonciation des droits revendiqués, titres et
pièces sur lesquels la demande est appuyée et être accompagnées de tous les

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documents invoqués ou de toutes les justifications utiles. (l’article 25 du dahir
12/08/1913 sur l’immatriculation foncière).
Les opposants doivent déposer les titres et documents justifiant leur identité et
appuyant leurs oppositions et s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de
plaidoirie et ce avant l’expiration du mois qui suit le délai d’opposition.
Les opposants doivent appuyer leur opposition et justifier leurs prétentions par
le dépôt de tous les documents, titres, actes et autres pièces justificatives.
Ils doivent également s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de
plaidoirie dont le montant est fixé par les lois et règlements sur les frais de
justice (sauf à justifier de l'obtention de l'assistance judiciaire) .
La perception de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie est opérée par le
service de la conservation foncière au lieu et place des secrétariats-greffes des
tribunaux.
L’opposition est considérée nulle et non avenue dans le cas où l’opposant ne
produit pas les titres et documents appuyant son opposition, ne s’acquitte pas de
la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ou ne justifie pas qu’il a obtenu
l’assistance judiciaire.
• Si une opposition porte sur une partie seulement de la propriété dont la
délimitation n’a pu être effectuée le jour du bornage, il est procédé à cette
opération aux frais de l’opposant.
• Si la délimitation de la partie contestée n’a pu être effectuée, le
conservateur de la propriété foncière transmet la réquisition
d’immatriculation au tribunal de première instance. Le juge rapporteur saisi
du dossier peut effectuer cette délimitation.
6- L’issue de l’opposition :
A défaut de conciliation entre le requérant et les opposants, et dès que le
requérant a fait connaître au conservateur de la propriété foncière son refus
d’acquiescer aux prétentions des opposants ou l’impossibilité où il se trouve
d’obtenir mainlevée amiable de leurs oppositions, le conservateur de la propriété
foncière adresse le dossier de la réquisition au tribunal pour statuer sur les
oppositions.
Cependant, lorsque l’opposition est partielle, le conservateur de la propriété
foncière peut scinder la réquisition et immatriculer la partie de la propriété non
contestée et adresser la réquisition objet d’opposition au tribunal.

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