Dispositions règlementaires

Secteur A– Agricole –
Approuvé le 10/12/2015

Les termes en italique dans ce règlement sont définis dans le lexique.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
TITRE 3 – DISPOSITIONS SPECIFIQUES
A P P L I C A B L E S A U X Z O N E S N AT U R E L L E S E T
AGRICOLES

Chapitre 2 – Zone A

DESCRIPTION DE LA ZONE AGRICOLE – A -

La zone agricole concerne les maraichers au nord de la ville, au niveau de la rue de Stalingrad.

ARTICLE A 1- OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Sont interdites toutes les constructions, installations, occupations et utilisations du sol non
visées à l’article A 2,
er
Sont interdites les extensions des constructions existantes au 1 janvier 2016 qui ne
respecteraient pas les règles du présent règlement, à l’exception de celles autorisées à
l’article A 2.

ARTICLE A 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL AUTORISEES

SOUS CONDITION :

Les Constructions et Installations Nécessaires aux Services Publics ou d’Intérêt Collectif

(CINASPIC) dont l’activité est en adéquation avec l’usage de l’espace considéré.

, Les extensions sont autorisées lorsqu’elles représentant au maximum 20% de la surface

er
construite existante au 1 janvier 2016.

les constructions sont autorisées à condition qu’elles soient liées aux activités agricoles,
maraichères,

Les extensions, les surélévations, les modifications des bâtiments protégés au titre de l’article
L123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme, et repérés sur le document graphique F4, sont
autorisées à condition d’être compatibles avec l’intérêt patrimonial du bâtiment ou de
l’ensemble remarquable concerné tel qu’il est décrit dans l’étude patrimoniale annexée au
présent PLU, dans le respect des dispositions de l’article A11.
Les démolitions pourront être accordées au titre de l’article L123-1-5 III 2° du Code de
l’urbanisme conformément aux dispositions de l’article 7 des dispositions générales du PLU.

ARTICLE A 3 – ACCES ET VOIRIE

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation du
public, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 3.1 – Desserte

Le document graphique (document F1 plan de zonage général) indique l’implantation des voies à
conserver, créer ou modifier ou leur localisation.
Les voies à créer ou à modifier pourront être considérées comme assurant une desserte dès lors que
l’autorité compétente sera en mesure d’indiquer à brève échéance et de manière certaine leur date de
réalisation.

3.1.1 – Conditions de desserte

Les autorisations du sol peuvent être refusées sur un terrain qui ne serait pas desservi par une voie
publique ou privée dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de la construction
projetée, et notamment si les caractéristiques de la voie rendent difficile la circulation ou l'utilisation des
engins de lutte contre l'incendie et de la protection civile ou la collecte des ordures ménagères.

3.1.2 – Voie nouvelle

La création de voie de desserte est autorisée à condition de garantir la sécurité des usagers de la voie
dans le respect des règles d’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Les dimensions, formes et
caractéristiques techniques des voies devront être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux
opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies se terminant en impasse devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent
aisément faire demi-tour.

3.2 – Accès

3.2.1 - Caractéristiques des accès

Les autorisations du sol peuvent être refusées si les accès présentent un risque pour la sécurité des
usagers des voies et des accès (localisation, configuration, nature et intensité du trafic, passage du
tramway, type de trafic généré par la construction…).
Au moins un des accès devra avoir une largeur minimale de 2,50 mètres.

3.2.2 – Nombre d’accès

Le nombre d’accès sur voie sera limité selon l’importance ou la destination de la construction projetée tant
au regard des exigences de sécurité des usagers des voies et des utilisateurs des accès, que de la
conservation du domaine public et de ses accessoires (candélabre, plantation, mobilier urbain…) ou de la
bonne insertion urbaine et paysagère de l’opération.
En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées
sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

ARTICLE A 4 – DESSERTE PAR LES RESEAUX

4.1 - Eau potable

Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être
raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 4.2 - Assainissement

A l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies et évacuées
séparément.
Toute construction ou installation est soumise notamment aux dispositions du règlement sanitaire
départemental, aux articles R 111-8 à R 111-12 du Code de l’urbanisme, aux dispositions des articles L
1331-1 et suivants du Code de Santé Publique et aux dispositions du règlement d’assainissement
communautaire approuvé le 26 novembre 2013 (annexe n° H11).
A défaut d’établissement du zonage communautaire, les dispositions établies par le Département de la
Seine Saint Denis s’appliquent, par l’intermédiaire du zonage pluvial établi à l’échelle départementale. Ce
zonage pluvial départemental, en l’absence d’études plus locales validées par le service public
d’assainissement, indique le mode d’évacuation le plus approprié (infiltration, restitution au réseau…) et les
techniques de rétention les plus adaptées afin de lutter contre les inondations, en fonction de la localisation
du rejet, du mode d’assainissement, des caractéristiques du sous-sol, et de l’état de saturation du
Règlement Service Assainissement Communauté d’Agglomération Plaine Commune Réseaux. De façon
complémentaire, les opérations d’aménagement devront faire l’objet d’études locales, de faisabilité
permettant de respecter le débit de fuite imposé par le zonage communautaire, ou à défaut par celui du
Département de la Seine Saint Denis. Pour satisfaire à ces contraintes, les opérations devront favoriser au
maximum les surfaces perméables et mettre en place des systèmes d’infiltration et/ou de stockage avant
raccordement aux réseaux.

4.2.1 - Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle ou existante doit être raccordée par une canalisation
souterraine au réseau public d’assainissement des eaux usées conformément à la réglementation en
vigueur et aux prescriptions de l’autorité compétente concernée.
Les eaux usées non domestiques provenant des installations industrielles ou artisanales sont
subordonnées à un prétraitement conforme aux normes de rejet qu’elles soient transportées par les réseaux
de collecte ou non.

4.2.2 - Eaux pluviales

L’infiltration des eaux pluviales en pleine terre sur l’unité foncière devra être privilégiée,
éventuellement après stockage provisoire. Toute disposition permettant la perméabilité des sols sera
privilégiée.
Les eaux pluviales rejetées dans le réseau public de collecte des eaux pluviales devront respecter les
normes de rejet qualitatives et quantitatives adaptées aux caractéristiques des réseaux et définies dans le
règlement d’assainissement communautaire et le zonage pluvial
Pour les eaux de voirie et de stationnement, une réduction efficace des hydrocarbures véhiculés par les
eaux de ruissellement consiste à créer des conditions favorables à leur décantation et à leur filtration. Ainsi,
les eaux de stationnement à ciel ouvert et de voiries subiront un traitement par décantation et dépollution
avant filtration par l’intermédiaire de procédés alternatifs.

4.3 Collecte des déchets

Le règlement de collecte de Plaine Commune, doit être respecté en prenant en compte l’annexe
« recommandations concernant la collecte ».
Les bâtiments, locaux ou installations doivent comporter des locaux de stockage des déchets
dimensionnés de manière à recevoir et permettre de manipuler sans difficulté tous les bacs nécessaires à la

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
collecte sélective des déchets qu’ils ont généré. Les locaux de stockage des déchets doivent être aménagés
aux rez-de-chaussée dans les constructions.
Ces locaux, devant accueillir les déchets ménagers et les encombrants, devront avoir une surface de
plancher minimale de 8 m² quelle que soit la destination de la construction.

Les locaux devront être entièrement carrelés, aérés, sous réserve du respect des prescriptions relatives à
la sécurité incendie, et avoir un point d’eau, de manière à créer des conditions favorables à leur entretien.
Pour les opérations de réhabilitation, et en cas d’absence d’un local de collecte des déchets, il sera
demandé la création d’un tel local d’une surface suffisante.

ARTICLE A 5 - CARACTERISTIQUES DES UNITES FONCIERES

Sans objet

ARTICLE A 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX

VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES EXISTANTES OU A CREER ET VOIES
PRIVEES OUVERTES A L A CIRCULATION

6.1 – Champ d’application

Sauf indications contraires au plan graphique (document F1 plan de zonage général), l’implantation des
bâtiments le long des voies et emprises publiques ou à créer et voies privées ouvertes à la circulation est
libre.
Pour les voies à modifier ou à créer, l’implantation projetée pourra être retenue dès lors que l’autorité
compétente sera en mesure d’indiquer à brève échéance et de manière certaine leur date de réalisation
Si la future construction prévoit une double peau elle sera considérée comme le plan principal de la
façade.

6.2. – Constructions existantes

Sont autorisés l’extension ou l’aménagement des constructions qui ne respecteraient pas les règles du
présent article à condition que :
er
La construction ait été édifiée antérieurement à la date du 1 janvier 2016,

Que les modifications apportées respectent la sécurité incendie et l’accessibilité des Personnes
à Mobilité Réduite,

Que les modifications apportées n’aggravent pas la situation de la construction au regard du

présent règlement.

ARTICLE A 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX

LIMITES SEPARATIVES

7.1 – Dispositions générales :

Les constructions devront s’implanter en respectant la règle suivante :

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 La distance des bâtiments comportant des baies devra respecter un recul minimum de 6 mètres
dans le respect de l’article A 10.

En cas de pignon ou d’héberge aveugle une distance minimale de 4 m devra être respectée
dans le respect de l’article A 10.

S’il existe sur la parcelle voisine, des pignons ou héberges aveugles en limite de propriété, la
construction nouvelle devra s’implanter sur ceux-ci dans le respect de l’article A 10.

ARTICLE A 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR

RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIET E

8.1. Dispositions générales

Les constructions devront s’implanter les unes par rapport aux autres sur une même propriété :

La distance des bâtiments comportant des baies devra respecter un recul minimum de 5 mètres
dans le respect de l’article A 10.

En cas de pignon ou d’héberge aveugle, une distance minimale de 4 m devra être respectée
dans le respect de l’article A 10.

Si deux constructions n’ont pas de vues elles devront :

- Soit respectée une distance de 3 mètres,
- Soit s’accoler l’une sur l’autre.

ARTICLE A 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

9.1 Principe

L’emprise au sol des nouvelles constructions ne pourra excéder 50m².

Pour l’extension des constructions existantes, l’emprise maximale de l’extension sera de 20 m² sans que
l’emprise totale ne soit supérieure à 50m².

9.2 Exception

L’emprise au sol de serres ne pourra excéder 50% de la surface totale de la zone.

ARTICLE A 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

10.1. Dispositions générales

10.1.1 Définition
Pour les constructions surmontées d’une toiture en pente, les hauteurs maximales des bâtiments se
calculent du faitage jusqu’au niveau du domaine public :
 du trottoir,
Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015
Opposable le 16/12/2015
  à défaut, de la cote de la chaussée,
 à défaut, du sol aménagé.
Pour les constructions surmontées d’une toiture terrasse, les hauteurs maximales des bâtiments se calculent
du plancher haut de la toiture jusqu’au domaine public :
 du trottoir,
 à défaut, de la cote de la chaussée,
 à défaut, du sol aménagé.

10.1.2 Champ d’application

Ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs sous réserve des dispositions de l’article A 11 :
 les dispositifs, locaux techniques et édicules, notamment les, cheminées, châteaux
d’eau, pylônes, antennes de téléphonie mobile, éoliennes, locaux d’ascenseur,
dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables tels que les capteurs
d’énergie solaire, tout autre élément technique améliorant le fonctionnement
écologique de la construction à édifier (serres cultivées …) ainsi que les éléments de
décors architecturaux et les garde-corps ajourés,

10.2. Normes de hauteur

Sauf indication contraire au plan graphique (document F1 plan de zonage général), la hauteur
maximale autorisée est de 10 m au faitage.

ARTICLE A 11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET

AMENAGEMENT DE LEUR ABORDS

Conformément aux dispositions de l’article R 111-21 du Code de l’Urbanisme « le permis de construire

ou les travaux soumis à déclaration peuvent être refusées, ou n’être accordés que sous réserve du respect
de prescriptions spéciales, si les constructions par leur situation, leur volume, leur aspect, leur coloration ou
le rythme de leurs façades sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants,
aux sites, aux paysages urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».
L’aménagement de la parcelle devra être pris en compte dans son ensemble : les bâtiments et
espaces extérieurs (dessertes, stationnement, aires de manœuvre, de stockage, espaces verts) devront
faire l’objet d’une composition globale et cohérente adaptée au terrain.
Certains immeubles et bâtiments sont repérés au document graphique (document F4 plan du
patrimoine à protéger ou à mettre en valeur) conformément aux dispositions de l’article L 123-1-5 III 2° du
Code de l’urbanisme. Ces bâtiments font l’objet de prescriptions architecturales précises qui devront être
prises en compte en cas de réhabilitation ou de constructions neuves.
Toute autorisation d’urbanisme qui concernerait un bâtiment repéré par l’étude patrimoine devra
respecter les prescriptions formulées cette étude, élaborée au titre de l’article L123-1-5 III 2° du Code de
l’urbanisme.
Pour des raisons techniques, d’insertion urbaine, de parti pris architectural ou de sécurité des
personnes, des adaptions mineures pourront être autorisées sans toutefois remettre en cause l’intégralité du
bâtiment concerné ou de l’ensemble urbain repéré.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 11.1 Rythme

11.1.1 En cas de linéaire supérieur ou égal à 8m une rupture architecturale devra obligatoirement être
créée en tenant compte des constructions voisines et de leur forme. Cette rupture se traduira par
l’utilisation :

soit par la suppression d’un étage sur tout ou partie du linéaire de la façade,

la modification des ordonnancements, des matériaux ou des percements

la création de retrait, d’une césure ou d’une faille à condition que soient respectées les
dispositions de l’article a 8.
11.1.2 Des dépassements ponctuels, limités à 1m ou à un niveau, pourront être autorisés:

s’ils améliorent le fonctionnement écologique de la construction à édifier,

s’ils concernent des éléments techniques (souches, conduits, locaux techniques, machinerie
d’ascenseur, dispositifs liées aux énergies renouvelables, ou tout autre dispositif relatif au
développement de la culture en toiture). Dans ce cas, ils seront positionnés avec un retrait
d’au moins 3m par rapport à la façade principale et organisés de manière à ne pas dénaturer
la façade.

11.2 Façade

Une attention toute particulière sera portée à l’intégration des constructions nouvelles et extensions à
l’environnement bâti existant.
Toute utilisation de matériaux susceptibles de donner un aspect provisoire est interdite. Les matériaux
tels que carreaux de plâtres, briques creuses, parpaings destinés à être recouverts d’un parement ou
d’enduits, ne peuvent être laissés apparents ni sur les façades et pignons des constructions, ni sur les
clôtures.
Les façades ou parties de façades en retrait sont à traiter en harmonie avec les façades donnant sur la
voie publique.

A l’occasion d’une réhabilitation, d’une reconversion ou d’un ravalement de bâtiments existants

présentant un intérêt architectural, et repéré à l’étude patrimoine, il pourra sera demandé de préserver tout
élément participant à l’identité architecturale de la construction (corniches, volets, garde-corps…).
En cas de rez-de-chaussée surélevé, le soubassement devra être traité qualitativement en harmonie
avec les matériaux utilisés pour la façade principale du bâtiment.

Les façades, pignons et héberges aveugles sont autorisés sous réserve des articles précédents.
Quand ils existent, ils devront être traités avec soin et faire obligatoirement l’objet d’un traitement
architectural, paysager ou artistique particulier : végétalisation, élément de décor, changement de matériaux,
traitement artistique ….

11.3. Toiture

Un soin particulier devra être apporté au traitement des toitures qui participent, au même titre que les
façades, à la qualité esthétique des constructions.
La création de toiture végétalisée est obligatoire pour les toitures terrasses. Un accès à ces espaces
végétalisés devra être prévu. L’aménagement de ces toitures végétalisées devra respecter l’article A 13.3.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 11.4. Installations techniques

Les antennes paraboliques et les installations de télécommunication implantées en toiture, doivent

être intégrées à la construction et à son environnement par tout moyen adapté afin d’en réduire l’impact
visuel depuis la voie publique (accolement à la façade, couleur, habillage etc).

Les dispositifs de production d’énergie solaire (panneaux, tuiles…) ainsi que les dispositifs concourant
à la production d’énergie renouvelable (éolienne horizontale…) doivent s’intégrer de façon harmonieuse à la
construction.

11.5. Constructions annexes et locaux techniques en toiture

Les ouvrages techniques en superstructure seront traités avec le même soin et en cohérence avec le
traitement de la construction principale.
Ils seront intégrés à la construction et feront partie de la composition d’ensemble. Si cela n’est
techniquement pas possible, ils devront être masqués de façon à ne pas nuire à l’esthétique des
constructions.

11.6. Clôtures

La délimitation entre l’espace public et l’espace privé devra être clairement matérialisée par une clôture ou
un changement de matériaux au niveau du sol sous réserve d’en garantir la perméabilité.
En limite de voies ou d’emprises publiques et des voies ouvertes à la circulation publique les clôtures
seront constituées d’un dispositif ajouré et végétalisé d’une hauteur maximale de 2,5 mètres.
Les murs bahuts et parties pleines sur le premier mètre de la clôture sont interdits.

ARTICLE A 12 -
OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

12.1. Généralités

Le stationnement automobile et deux roues motorisées est interdit, sauf pour les véhicules nécessaires à
l’entretien, l’activité et à la surveillance de la zone.

12.2. Normes de stationnement des deux-roues non-motorisées:

1 place = 1,2 m² (dégagement compris)

Le nombre de place par construction sera déterminé en fonction des besoins, de son fonctionnement,
du type de population accueillie et de la localisation des transports en commun. Ces locaux devront avoir
une surface minimum de 3M².

ARTICLE A 13 - OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN

MATIERE D’ESPACES LIBRES ET DE PLANTATIONS

Les obligations en matière d’espaces libres et de plantations s’appliquent à l’occasion des

constructions et aménagements nouveaux, et de modification de l’emprise de la ou des constructions.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 13.1 Principes généraux et définitions

L’expression Espaces Libres désigne les espaces non bâtis, libres de constructions en élévation.
Elle exclut les surfaces surplombées par des éléments de construction situés à une hauteur inférieure à 9m.
Elle inclut les aires de stationnement, les circulations internes, les aires de jeux, les surfaces végétalisées et
plantées.
Les espaces libres devront, en partie, être végétalisés afin d’améliorer le cadre de vie, de limiter
l’imperméabilisation des surfaces et de permettre ainsi le ruissellement des eaux pluviales.
Dans les espaces paysagers protégés au titre de l’article L123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme,
repérés dans le document graphique F7 :
- la dominante végétale de ces espaces doit être maintenue,
- en dehors des aménagements et constructions autorisées sous condition à l’article 2,
l’ensemble de la surface de ces espaces sera conservée en pleine terre,
- les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des arbres, arbustes
et buissons d’essences et de développement à terme équivalents..

Au sein des alignements d’arbres protégés au titre de l’article L123-1-5 III 2° du code de l’urbanisme
repérés dans le document graphique F7, le principe de plantations en alignement simple ou double, doit être
préservé. Les arbres peuvent être déplacés, remplacés ou abattus à condition que leur suppression ne
remette pas en cause l’existence d’un principe d’alignement.

13.2 Obligations en matière de plantations au sol

La protection des plantations existantes devra être assurée au maximum. Les abattages d’arbres ne
seront autorisés que s’ils sont indispensables à l’implantation des constructions ou à création des accès
nécessaires.
Il sera demandé la plantation d’un arbre pour un arbre abattu.
Les arbres doivent être implantés et entretenus dans des conditions leur permettant de se développer
normalement.

Les espèces invasives définies par l’Observatoire Départemental de la Biodiversité Urbaine

(ODBU) (document I6) sont fortement déconseillées.

13.3 Obligations en matière d’espaces plantés en toiture terrasse

Au minimum 70% de la surface de la toiture devra être végétalisée. La végétalisation devra

respecter a minima les contraintes techniques suivantes : protection de l’étanchéité à la
pénétration des racines, pose d’un isolant, d’un pare-vapeur, mise en place d’un système de
drainage, de filtrage et d’un dispositif de soutien de la terre végétale.

Ce minimum s’applique sur l’ensemble des toitures quel que soit le niveau.

La couche de substrat devra, au minimum, mesurer 50 cm d’épaisseur.

La végétalisation sera semi-intensive sur au moins 90% de la surface à végétaliser.

La végétalisation extensive ne devra pas dépasser 10% de la surface à végétaliser.

Les étanchéités à base de pétrole sont interdites. Il sera utilisé des revêtements durables et
écologiques (huiles, résines, biomembranes, résidus recyclés…). Afin de préserver
l’écosystème de la toiture à long terme, il est conseillé de prévoir des méthodes de réfection
de l’étanchéité par tranche.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015
 Un hôtel à insectes sera installé pour chaque tranche de 50 m² de toiture végétalisée.

ARTICLE A 14 COEFFICIENT D’OCCUP ATION DES SOLS

Sans objet

ARTICLE A 15 - OBLIGATIONS EN MATIERE DE PERFORMANCE

ENERGETIQUE ET ENVIRONNEMENTALE

Lorsqu’il est techniquement possible de se raccorder aux réseaux de géothermie, réseau de chaleur ou de
froid, le raccordement à ces réseaux devra être privilégié.

ARTICLE A 16 – OBLIGATIONS EN MATIERE DE COMMUNICATIONS

NUMERIQUES

Les constructions nouvelles, à l’exception des constructions annexes, doivent être raccordées aux réseaux
de câble et fibre optique lorsqu’ils existent. L’installation doit être conçue de manière à permettre un
raccordement lorsque les réseaux seront réalisés.

Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/12/2015

Opposable le 16/12/2015