ACCES

   A  LA  
PROPRIETE  
FONCIERE  A  
Par Mme Nelly RAKOTOBE -
RALAMBONDRAINY
Premier Président Honoraire
De la Cour Suprême Madagascar
1
Source de l'image: populationdata.net
  La terre a une fonction économique et sociale importante
  Elle constitue un moyen de production et un facteur du
développement durable.
  La population malgache reste très attachée à la notion de
terres ancestrales.
  L’accès à la terre et aux ressources s’y rapportant est un
facteur de survie et de bien-être.
  Réglementation de la propriété foncière constitue un
maillon essentiel de la chaîne de développement.
I – Contexte historique et contexte
actuel
 1 – HISTORIQUE
Avant l’annexion de Madagascar par la France, trois (03)
éléments essentiels :
  Droit éminent du souverain sur les territoires soumis à sa
souveraineté
  Redistribue les terres et accorde des concessions à
certains fidèles
  Obligation de mettre des terres en valeur
 Durant la colonisation française :
Recherche d’un équilibre entre la régularisation de la
propriété foncière traditionnelle et l’organisation de
l’attribution de concessions aux colons français.

 Le sol appartient à l’Etat

 Act Torrens :
 Droits des particuliers sur terres ancestrales par la
procédure d’immatriculation directe.
Loi 9 mars 1896, en vigueur jusqu’en 1976.
 Procédure cadastre indigène (collective)
Après l’indépendance :
  Immatriculation directe jusqu’en 1976
  Immatriculation collective : Titre cadastral après
jugement du tribunal Terrier.

  Domaine privé national : loi du 15 février 1960

Présomption de domanialité des terres :
  Possibilité d’obtention d’un titre déclaratif de propriété
  Possibilité d’obtention d’un titre attributif de propriété
  Procédure d'acquisition : auprès du service déconcentré
de l'État : longue, complexe et onéreuse.
 2 – CONTEXTE ACTUEL
Réformes législatives en matière foncière
Justifications :
1.  Législation foncière qui n’a pas évolué depuis un demi-siècle.
2.  Faible capacité des services fonciers à délivrer des titres fonciers
3.  Situation précaire d’occupation des terrains face à la durée et à la
complexité de la procédure d’obtention des titres : donc beaucoup
de terres non titrées, non sécurisées.
4.  Insécurité juridique et judiciaire aggravée par :

  l’interférence entre le foncier, l’environnement, les richesses du sous-sol

  la cupidité de personnes malintentionnées qui parviennent à déposséder
les vrais propriétaires de leurs terres par procédés frauduleux :
Rabatteurs, escroqueries, corruption, stellionat...

  Appels au secours dans les médias

Lu dans un journal quotidien de Madagascar
AVIS
Nous portons à la connaissance du public que
l’immeuble sis au 5, rue de Liège Analakely
Antananarivo, sur la propriété dite « SIMONIQUE » Titre
n° 9787, appartient à la Société Kwan TEAU &Cie, sise
5, rue de Liège Analakely Antananarivo, immatriculée au
RCS sous le :
NIF 4000245921
Statistique 70120 11 1930 0 1005
Ladite propriété n’est pas à vendre.
Toute action d’achat est au risque et péril d’éventuel
acquéreur.
La Gérante décline toute responsabilité sur les
agissements des tiers personnes.
12973-F/1
 5. Investisseurs privés nationaux et étrangers réticents à
investir dans notre pays en raison de l’imbroglio qui règne
en matière foncière.
6. Climat d’incertitude entraine des conflits sociaux et
perturbe fortement l’ordre public :
Encombrement des juridictions : litige fonciers
nombreux, complexes et démoralisants
 II – Accession à la propriété
foncière par les faits de certaines
obligations et procédures
classiques
 1/ Succession
Indivision : imprescriptible
 Vente quote part indivise : possible
validité : conditionnée par résultat du partage.
 Nul n'est tenu de rester dans l'indivision.
 Partage amiable
 Partage judiciaire :
  Cohéritier mineur
  Cohéritier absent
  Désaccord.
 2/ Convention : Vente
-Vente notariée : obligatoire si valeur≥5400€
-Acte sous seing privé :
termes ambigüs, vagues
Confusions avec d'autres conventions voisines
(vente à réméré / contrat fehivava...)
-Ventes d'immeubles immatriculés : inscription
au registre foncier
-Double ventes.
-Inopposabilité aux tiers.
-Vente de bien à autrui : nullité absolue
 3/ Prescription acquisitive
 Immeuble immatriculé.
Prescrivant :
-national malgache
-Durée occupation : 20 ans
-Mise en valeur effective constatée par
commission domaniale.
-Aucun lien juridique avec propriétaire inscrit
(non cohéritier ni copropriétaire)
Procédure judiciaire d'acquisition.
4/ Accèssion des étrangers à la
propriété foncière
Loi 2007036 du 14-01-08 sur les
investissements à Madagascar.
 1 - Conditions Cumulatives art18L :

-Investisseur
-Société de droit malgache (contrôlée ou
non par des intérêts étrangers)
-Obtention d'une « Autorisation d'acquisition
foncière » auprès de l'Economic Development Board
of Madagascar (EDBM)
-Obtention du permis environnemental
-Bien immobilier objet de l'acquisition : affecté
exclusivement à l'exercice d'une activité commerciale.
 2 – Retrait de l'autorisation : arrêté du
Ministre chargé des Domaines

 Modification sans autorisation

Non respect  Utilisation autres que celle autorisée
des conditions  Absence de mise en compatibilité
des investissements
avec l'environnement
Absence de réalisation
dans 6 mois de l'émission
du titre
3 – Effet du retrait (art.20, al.4)

Transfert au domaine privé

Annulation
de l'État sauf accord contraire
de plein droit
pour les installations,
du droit de propriété
équipements et machines
 4 – Règlement des litiges (art 21)

Libre choix de l'investisseur

de soumettre les litiges
aux juridictions nonobstant
clauses des contrats ou accords

Juridiction judiciaire malagasy ou Arbitrage

 

selon clauses contractuelles

ou accord ou traités
5 – Cas particuliers

 Quid acquisition par étranger autre qu'investisseur

(Testament, Succession...)
  Réalisation hypothèque au profits Banques.
 5/ Accession à l'occupation du
sol :périmètre minier
Propriétaire du sol /Titulaire du permis minier
Loi 99022 du 19 août 1999 portant Code minier
modifiée par loi 2005021 du 17 octobre 2005
 Titulaire
du permis minier :
 Obligation d'informer le propriétaire du sol de son droit
d'occuper la portion de la propriété couverte par le permis
minier

 Titulairedu permis et propriétaire du sol

 Obligation de conclure contrat de bail précisant leurs
droits et obligations respectifs
 A défaut de contrat de bail : indemnisation
du titulaire du permis

 Saisine juridiction civile à défaut d'accord

amiable sur les conditions d'exécution du
contrat de bail ou sur les indemnisations.
III – Accession à la propriété au
regard des nouvelles lois
foncières
1) Le Domaine public :inaliénable – imprescriptible -
insaisissable
2) Propriété privée non titrée
3) Domaine privé de l'État
  L'objectif général de la réforme foncière était de
répondre à la demande massive en sécurisation foncière,
dans des délais raisonnable et à des coûts ajustés.

  Les objectifs particuliers :

  Simplification et rapidité des procédures ;
  Formalisation des droits fonciers non écrits
  Sauvegarde et régularisation des droits fonciers écrits
Loi n° 2006-031 du 24 novembre 2006

JORM n° 3089 du 26 février 2007

Décret 2007- 019 du 18 décembre 2007

La loi d’application sur la Propriété Privée Non Titrée
(PPNT)

Objectif de la loi n°2006-031

du 24 novembre 2006

La loi PPNT:
  Définit les propriétés non
titrées
 I- Définition de la propriété foncière privée non titrée
Le régime juridique de la propriété privée foncière
non titrée mais occupée concerne:

 Occupation selon les coutumes et usages locaux.

 Détention du sol se traduisant par une emprise juridique

personnelle ou collective, réelle, évidente et permanente,

selon les usages du moment et du lieu et selon la vocation du
Terrain.
 Non immatriculés au registre foncier
 Ne faisant partie ni du domaine public ni du domaine privé
de l’Etat, ni situés dans une zone soumise à Statut particulier.
II- Gestion administrative de la Propriété Foncière Privée
Non Titrée
La Gestion de la Collectivités territoriales
propriété non titrée décentralisées de base
appartient aux:
(Commune)

Qui mettent en Un guichet Un PLOF

Un budget
place: foncier

Art.4 et suivant
Décret 2007-1109
 Représentation cartographique de la Commune

F
GUICHET FONCIER
Les villageois se rendent sur une parcelle objet
d'une demande de certificat foncier.
 III- Procédure de reconnaissance de droit de propriété privée sur des
terrains non titrés, d’ordre public. Art.23 L
Instruction de la demande
Demande individuelle ou Guichet foncier
collective Mesures de publicité

Reconnaissance des droits de propriété sur Terrain

Procédure publique et contradictoire d'ordre public –
art. 11 D
Commission de Reconnaissance Locale :
• Secrétariat = guichet foncier
• Convocation = demandeur, voisins, opposants éventuels.
•  identification parcelle/modes d’occupation/origine/auteur mise en valeur
•  procès verbal avec avis motivé de la commission/fiche de présence émargée.
En l’absence d’opposition, établissement
du certificat foncier conformément à l’avis
favorable de la commission et signé par
le Maire
En cas d’opposition

Recours dans les vingt

jours

Tribunal civil.
En dernier ressort

Pourvoi en cassation
Suspensif
 Responsabilités du Maire :
  Bon déroulement de la procédure
  Gestion du guichet foncier : tenu des registres

parcellaires
  Agissements des agents du GF

  Signature du certificat foncier

 Satisfaction des usagers ruraux :
  Gestion de proximité de la procédure
  Juridiction de proximité
  Coûts abordables

Réduction appréciable des litiges fonciers

soumis aux tribunaux.
 Mais application effective des lois foncières
perturbée :

  Connaissance insuffisante de la Loi

  Guichets fonciers :
-Moyen matériels insuffisants
-Personnel non formé, non motivé

  Gouvernance locale :
-Clientélisme politique
-Divers stratagèmes pour détourner la Loi

  Juridiction de proximité : manque de formation

 PRESENTATION
DE LA LOI N° 2008-014
du 23.07.08
JORM n° 3218 du 17.12.08
Décret d’application n° 2010-233
du 20 avril 2010

Domaine privé de l’Etat

Art. 48 Abroge la loi n°60 004 du 15 février 1960

relative au Domaine privé national
Sommet d'une colline jamais occupé
Le Domaine privé de l'État: possibilité d'une acquisition
si non affecté à un service public particulier.
BIENS NON AFFECTES
1- Consistance

3 - Biens domaine public mais dont le statut a changé:

  ► Terrains cessant d’être recouverts par la mer.

•  ► Îles des cours d’eau

•  ► Relais délaissés par cours d’eau

 2- Régime juridique - points pertinents de la réforme :

=> L’Etat et les Collectivités de droit public gèrent leur

domaine privé comme un propriétaire privé / peuvent
contracter tous les actes de droit commun des transactions.

PRINCIPES:

L’Etat propriétaire :
 apprécie l’opportunité de toute cession d’une partie de
son domaine privé
 reste seul juge du refus
 application de la législation de droit commun des
contrats et des biens
 3- Procédure d’accession à la propriété d’un terrain du
D. privé de l’Etat :

Décret 2010-233 du 20 avril 2010

 Procédure d’acquisition : service des Domaines
 Opérations de constatation de l’état des lieux par la commission
administrative.
Commission habilitée à constater la disponibilité des terrains.
 Le procès-verbal de constatation précise si le terrain est disponible.
 Vérification par le chef de la circonscription domaniale et foncière, puis
 Bornage et immatriculation au nom de l’Etat
 Établissement de l’acte de cession (contrat de droit privé)
 a- Cession à titre onéreux
Cession de terrain de plus de 10 hectares, soumise au cahier des charges
avec condition résolutoire de mise en valeur

Autorités Chef de region

compétentes
en fonction
de la superficie

Ministre chargé des

services des Domaines

b- Cession à titre gratuit • Paysans/éleveurs

• Fonctionnaires après
20 ans de service
Pour trois catégories de personne • Anciens élèves de
avec clause résolutoire de formation en agriculture
mise en valeur Contenance : 10 Ha

Restriction :
pas de cession pendant 10 ans sauf par voie de succession
 5- Dotation au profit de (art.29 L)

Collectivité dotée de
Collectivités décentralisées de base
la personnalité
morale

Attribution
gratuite aux
occupants
6- REGLEMENT DE LITIGES

1.  Mandataire légal de l’Etat malgache = Service des domaines (art.

32-L)

2.  Compétence (art 30)

tribunal civil du lieu de

situation de l’immeuble
statue en 1er ressort
 Conclusion
-Nouvelles lois foncières pertinentes et cohérentes
(malgré quelques imprécisions et lacunes de certaines
dispositions)
-Contexte de crises généralisées à Madagascar
même dans l'application des lois:
  Compétition entre collectivités décentralisées
(communes) et services déconcentrés de l'État
(services domaines)
  Empiètement de procédures d'acquisition sur des
terres de statuts différents
  Plusieurs titres sur un même terrain
  Conflits nouveaux devant les tribunaux
 Chaque acteur du foncier à tous les niveaux
devrait faire preuve de diligence prudente, de
respect des procédure et d'intégrité afin qu'il y ait
application effective et efficace des nouvelles lois
tant il est vrai que:

“Toute institution ne vaut

que par les hommes qui
l'animent”.
49
JE VOUS REMERCIE
DE VOTRE PATIENCE
ET DE VOTRE
AIMABLE ATTENTION !