Module 

: Expertise immobilière

La pratique de l’expertise immobilière

Master :
Droit foncier et
Réalisé par : Encadrée par : management des
BRAIK Khadija PR. Moutawakil Abdelilah affaires
1
EL GHADIOUI Anass
INTRODUCTION :
Il s’est affirmé indéniablement que le secteur de l’immobilier est un
domaine d’activité riche et complexe, et en raison de la diversité de biens
et de droits réels immobiliers, source de richesse, constituant d’ailleurs le
pivot autour duquel s’articule l’économie nationale.
Au Maroc, comme dans d’autre pays, l’immeuble peut faire l’objet de
plusieurs opérations juridiques, tel que la vente l’hypothèque, la
location…1 tenant à titre d’exemple : pour la cession ; un immeuble peut
être vendu à une personne à différentes valeurs s’il est mis sur le
marché
Plusieurs raisons peuvent inciter à l’estimation de la valeur de l’immeuble
dont on cite principalement, la préparation d’une transaction, le
financement ou le refinancement de l’immeuble, et la défense de
certains droits en justice, etc…, L’opération d’estimation et d’évaluation
de l valeur d’un immeuble est dite une expertise immobilière. Il s’est
avéré, donc, nécessaire de recourir à cette dernière à la fois pour une
bonne circulation de ces biens, et une bonne évaluation de ceux-ci.
Au niveau contextuel, du point de vue étymologique, le terme « expertise
» désigne un examen, une estimation d’un bien, un Procès-verbal
effectué par une personne experte 2. L’expert immobilier est un
professionnel indépendant qui estime la valeur d’un bien pour la location
ou la vente. Son expertise est basée sur l’analyse précise de divers
documents et sur des visites de terrain 3. Pour le terme « immobilière »,
quant à lui, désigne un immeuble ou un bien non susceptible d’être
déplacé. Il peut donc s’agir d’un bâtiment mais également d’une maison,
d’un terrain, d’une propriété agricole…, de cela on peut dire que
l’expertise immobilière est un document formel établit par un expert
immobilier, au Maroc, l'activité de ce dernier n'est réglementée qu'en
partie dans le cadre des expertises judiciaires. En effet, seule la loi 45-00
fixe les conditions et les modalités d’exécution de ce genre particulier
d’expertise.4

1
L’expertise immobilière ». Disponible sur : https://valfoncier.ma/expertise-immobiliere/ Visité le 14/10/2021
à 21 :45.
2
https://www.lalanguefrançaise.com/dictionaire/definition/expertise Visité le 15/10/2021 à 00 :30
3
https://www.cidj.com/metiers/expert-immobilier-experte-immobilier visité le 15/10/2021 à 00:31
4
L’expertise immobilière ». Disponible sur : https://valfoncier.ma/expertise-immobiliere/ Visité le 15/10/2021
à 01 :05.
2
L'expertise immobilière recouvre trois sortes d’activités : l'une est
réglementée, il s'agit de l'expertise judiciaire, Elle est effectuée sur
désignation de l'expert judiciaire par un tribunal pour répondre à des
questions purement techniques (expertise ordonnée par un tribunal dans
le cadre d'un procès) pour :
Constater sur le terrain, établir et analyser des faits, effectuer des
investigations techniques, entendre les parties, procéder à une étude
approfondie de documents, et en fin, toutes choses qui ne peuvent se
faire dans le cadre des audiences de tribunal ou par le moyen des
dossiers de plaidoiries. Les experts chargés de ce type de missions sont
choisis par les juges sur une liste d'experts inscrits dans les tableaux des
experts judiciaire près les tribunaux.
L’autre est libre et non réglementée par un texte de loi, il s'agit des
expertises amiable ou conventionnelle où les parties sans faire recours
aux juridictions compétentes peuvent régler les différends entre eux ; la
troisième est administrative, elle est effectuée par une commission
administrative pour l’évaluation des biens de l’Etat ou celles à acquérir
par l’Etat. 5
L’objectif de l’expertise immobilière est celui d’évaluer, en général, un
bien immobilier, ou en particulier un droit réel. Ce dernier, ainsi, s’agit
d’un pouvoir direct conféré par la loi à une personne donnée sur un bien
immeuble donné6.
Dans le cadre de notre sujet objet d’étude, ce dernier revêt deux intérêts,
le premier est théorique dans la mesure le législateur a organisé un
arsenal juridique règlementant la profession des experts, et d’un autre
côté, un intérêt pratique, dont malgré ces textes de lois, de nombreux
litiges peuvent survenir dans la mission de l’expert.
Dans cet ordre d’idées, une problématique fondamentale voire
primordiale qui mérite d’être posée dans ce cadre est de savoir :

5
Atelier de Formation du CRC de l’ONIGT La pratique de l’expertise Immobilière au Maroc : Réalités et
Perspectives pour l’IGT/ Nabil Bounajma, IGT – page 36
6
Définition législative, voir l’article 8 de la loi 39.08 tel qu’elle a été modifiée et complétée formant code de
droits réels promulguée par Dahir n° 1-11-178 du 22 Novembre 2011.
3
Dans quelle mesure la pratique de l’expertise immobilière permet
d’assurer la sécurité foncière et la stabilité des transactions
immobilières ?

De cette problématique centrale découlent plusieurs questions

subsidiaires à savoir :

- Comment se déroule la pratique de l’expertise immobilière ?

- Comment peut-on déclencher la responsabilité civile et pénale
de l’expert ?
- Quel est l’objectif de l’expertise immobilière ?
- Quels sont les effets de l’expertise immobilière ?
Pour répondre à la problématique, et aux questions subsidiaires, il est
important d’adopter un plan juridique adéquat permettant de bien
analyser notre sujet, il est reparti en deux chapitres principaux, le
premier est consacré à l’étude du cadre juridique de la pratique de
l’expertise immobilière., tout en examinant dans le deuxième
chapitre Les effets de la procédure de l’expertise immobilière.

Plan :
Chapitre I : Le cadre juridique de la pratique de l’expertise
immobilière.
Section 1 : Le déroulement de la procédure de l’expertise immobilière
(Expertise ordonnée par un tribunal dans le cadre d'un procès)
Section2 : la responsabilité de l’expert au cours de la procédure
Chapitre II : Les effets de la procédure de l’expertise immobilière
Section 1 : Le résultat de la pratique
Section 2 : Les limites entravant la pratique d’expertise immobilière au
Maroc.

4
Chapitre I : Le cadre juridique de la pratique de l’expertise
immobilière :
L'expertise immobilière consiste à déterminer la valeur vénale d'un bien
ou d'un droit immobilier, en tenant compte de facteurs juridiques,
techniques et économiques.

La question qui se pose dans ce cadre est de savoir comment pourra se

dérouler la procédure de l’expertise immobilière ? c’est ce qu’on va voir
dans ce chapitre ;

Une expertise immobilière est donc une étape cruciale dans n’importe
quelle transaction immobilière qui nécessite l’étude d’un certain nombre
de points de façon objective. (Section 1)

L’intervention d’un expert immobilier est donc utile, voir nécessaire pour
mener à bien cette mission. Ce qui lui permet d’être soumis à une
responsabilité. (Section 2)

Section 1 : Le déroulement de la procédure de l’expertise

immobilière
Une expertise implique, qu'un certain nombre d'informations et de
pièces, relatives au bien immobilier expertisé, soient examinées par
l'expert sans que celui-ci n'ait à procéder à un audit complet des
informations et des documents fournis par des personnes engageant
valablement leur responsabilité. Enfin, elle doit contenir une explication
des méthodes de calcul et des critères de choix conduisant aux valeurs
retenues.

- A. Travaux préparatoires :

La première étape de l’expertise est donc l’entente entre l’expert et le

client, un échange sur la demande et le contexte de l’expertise.

5
Afin d’éviter tout litige ultérieur, l’expert doit obtenir du client une mission
écrite indiquant de façon précise son étendue, le montant des frais, le
mode de rémunération, honoraires convenus ainsi qu'un délai de remise
de son rapport.

Le contrat d’expertise encadre clairement les missions et les étapes de

l’expertise. Ce contrat d’expertise doit préciser notamment :

• L’identité des parties ;

• L’identification du ou des biens à expertiser ;

• L’objet de la mission ;

• La nature de la mission (quelle valeur, vénale ou locative que l’expert

doit déterminer) ;

• Les missions techniques (diagnostics, vésication du fonctionnement

des équipements à réaliser ou non…) ;

• Les informations à collecter ;

• Les conditions d’intervention et le délai ;

• Les normes et règles à respecter.

Une fois l’entente scellée par le contrat dument signé, l’expert peut
commencer la mission dont il est chargé.7

- B. Information et documentations

L’expert ne peut réaliser sa mission qu’avec la coopération du client, qui

doit lui communiquer tous documents utiles à savoir : Le certificat de
propriété, le plan cadastral, l’état des surfaces, liste des coordonnées,
note de renseignement, étude du sol, étude hydrologique.

7
Atelier de Formation du CRC de l’ONIGT La pratique de l’expertise Immobilière au Maroc : Réalités et
Perspectives pour l’IGT/ Nabil Bounajma, IGT – page 51
6
D’une façon générale, l’expert demande la communication de tous
documents lui permettant de procéder à :

✓ Une identification précise des biens à estimer.

✓ Une appréhension de la consistance des biens.

✓ Une analyse précise des conditions d’occupation.8

- C. Visite du bien et collecte des données

L'expertise immobilière suppose une visite complète des locaux ou de

l'immeuble concerné ainsi que de ses équipements. Néanmoins, pour
des immeubles constitués d'un grand nombre de lots ou d’unités, la visite
peut être limitée au choix d'un échantillon représentatif de chacune des
catégories de locaux. Autrement dit, la constitution d’un dossier sera
aussi complète par la visite de l’immeuble, celle-ci est nécessaire à une
prise de connaissance approfondie et une vérification minutieuse.

Cette prise de connaissance permet, en fonction de l’importance et de la

complexité de l’affaire, d’évaluer approximativement le temps nécessaire
à la visite et aux éventuelles démarches complémentaires à réaliser à
l’occasion du déplacement (consultation du cadastre, de la conservation
foncière, du plan d’aménagement, enquête auprès de l’agence urbaine,
etc.…).

Après avoir déterminer le temps de la visite, l’expert se déplace à

l’immeuble en question afin de collecter le maximum des données. Il
procède à :

 Un repérage de la situation de l’immeuble, ses avantage et

inconvénients.
 L’observation extérieure de l’immeuble, façades, rue, cour….
8
Atelier de Formation du CRC de l’ONIGT La pratique de l’expertise Immobilière au Maroc : Réalités et
Perspectives pour l’IGT/ Nabil Bounajma, IGT – page 52
7
  L’observation des parties communes.
 Noter tous les points qui devront faire l’objet d’une attention
particulière lors de la visite, les aménagements intérieurs, le
confort, l’état, l’éclairement, la qualité des finitions…
 L’observation des annexes séparées, parking, cave… o Prendre
également quelques photographies qui illustreront le rapport.
Par la suite, l’expert procède à une deuxième visite pour dresser un
croquis et réaliser les mesurages s’il ne dispose pas d’un plan détaillé de
l’immeuble, ou s’il y en a des modifications.

Dans certains cas l’expert peut mandater un technicien afin d’obtenir un

rapport détaillé sur la situation des équipements de l’immeuble.

Chaque cas est particulier et il y a de nombreuses affaires simples qui ne

demandent pas de recherches particulières. Mais il en existe des
expertises nécessitant une équipe pluridisciplinaire.

Il n’a en général pas de recherches particulières à effectuer pour y

estimer un immeuble banal ou plutôt correspondant à son éventuelle
spécialisation.

En ce qui concerne l’étude du marché, l’expert qui travaille régulièrement

dans la même zone géographique, se constitue progressivement une
documentation et un fichier sur le marché immobilier, qu’il enrichit
chaque fois que l’occasion lui en est donnée.

Dans tous les cas, il doit procéder à une étude spécifique du marché en
prenant contact avec les professionnels compétents : notaires, agents
immobiliers, promoteurs, lotisseurs, autres experts, administrations… 9

9
Atelier de Formation du CRC de l’ONIGT La pratique de l’expertise Immobilière au Maroc : Réalités et
Perspectives pour l’IGT/ Nabil Bounajma, IGT – page 56
8
 - D. Les méthodes d'évaluation

Il est recommandé à l'expert d'utiliser au moins deux méthodes

d'estimation dont l'une sera choisie parmi les méthodes "par
comparaison”, et l'autre parmi les méthodes " par le revenu ”. S'il ne
pouvait être retenu qu'une seule méthode, l'expert immobilier se devrait
de le justifier.

Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens

immobiliers.

1- Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) :

Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise, à des

transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en
localisation, à une date la plus proche possible de la date d'expertise.

2 - Les méthodes par le revenu :

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il

s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou
d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

3 - Les méthodes par le coût de remplacement :

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant

le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes
est peu utilisée en matière de valeur du marché. Elle est plus
fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour
définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

4 - Les méthodes dites " professionnelles " :

Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques

ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres...)

9
lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des
dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison. 10

Section2 : la responsabilité de l’expert au cours de la

procédure

L’importance d’un expert immobilier, surtout dans le monde des affaires

relevant de l’immobilier cette profession n’est pas réglementée.
Cependant, elle s’inscrit dans le cadre juridique réglementant la
profession des experts judiciaires.11

Pourtant, la pratique démontre que l’expert a une obligation de moyen et

de résultat, la première lui exige d’accomplir toute les diligences,
nécessaires, en vue d’arriver à une meilleure évaluation, en l’occurrence,
l’établissement d’un rapport d’expertise qui lui responsabilise.

Il s’est avéré nécessaire que ce rapport soit accompli tout en respectant

les obligations pesant sur lui, Néanmoins, dans le cas contraire ; Il peut
engager sa responsabilité tant sur le plan civil que sur le plan pénal.

D’une manière générale, l’expert peut engager sa responsabilité au

cours de l’exercice de sa mission. Dans ce cadre, on parle soit de la
responsabilité civile de l’expert immobilier, soit de sa responsabilité
pénale.

A - La responsabilité civile de l’expert immobilier

Pour que la responsabilité de l'expert immobilier s’engage, il faut la
réunion de trois éléments fondamentaux, à savoir : la faute, le dommage
et le lien de causalité.
Dès que l’expert immobilier est nommé conformément aux dispositions
du code de la procédure civile, et qu’il a prêté serment, il demeure
responsable de tout fait qui vient de sa part.

10
https://www.xpert-immo.com/les-methodes-d-expertise . Visité le 15/10/2021 à 12:30
11
La responsabilité de l’expert immobilier exposé (année universitaire 2020) page : 6
10
-Parmi les fautes qu’il peut commettre un expert immobilier 12, on trouve :
 L’omission dans l’accomplissement de sa mission :
L’expert immobilier est responsable de ses imprudences et négligences
qu’il peut commettre dans l’accomplissement de sa mission.
L’article 61 du code de la procédure civile est bien clair en la question
puisqu’il dispose qu’en cas où l’expert n’a pas accompli la mission à lui
confiée dans le délai fixé ou ne veut pas l’accomplir, le juge en désigne
un autre à sa place sans convocation des parties. Et les parties sont
aussitôt informées du changement d'expert.

 Le dépassement de l’expert à ce qui a été demandé :

L'expert immobilier procède à sa mission sous le contrôle du juge qui

peut, s'il l'estime utile, assister aux opérations. Ce dernier bien sûr est
chargé de déterminer les points sur lesquels portera l'expertise.

 Le cas où l’expert n’a pas signé le rapport d’expertise :

La signature de l'expert ou des experts, est considérée comme l'une des

principales formalités de la reconnaissance de l'expertise, elle confère la
qualité officielle au rapport. La signature est considérée, comme une
pièce maitresse dans le rapport, puisqu’elle prouve que l'expert a
accomplie sa mission et il est responsable de ce qui y est donné.

B - La responsabilité pénale de l’expert immobilier :

12
La responsabilité de l’expert immobilier exposé (année universitaire 2020) page : 7

11
La responsabilité pénale de l’expert immobilier est engagée s’il commet
des faits relatifs à la corruption, au faux en écriture, au faux témoignage,
à la divulgation du secret professionnel et à l’usurpation 13.

Dans ce cadre, l’article 42 de la loi 45-00 relative aux experts judiciaires

considère que l’expert judiciaire est coupable de corruption et encourt les
sanctions prévues par le code pénal, tout expert ayant perçu, en sus des
honoraires et remboursement des frais qui lui sont dus, des sommes
d'argent ou des avantages quels qu'ils soient, à l'occasion de
l'accomplissement de la mission qui lui est confiée.

Autrement dit, si l’expert judiciaire demande aux parties des frais et

honoraires autres que ceux déposés à la caisse du tribunal est
considérés comme demandant de la corruption.

Donc, pour que la responsabilité de l’expert soit engagée, il faut :

-La qualité de l’auteur : dans ce cadre l’article 248 du code pénal

marocain implique l’expert nommé soit par l’autorité administrative ou
judiciaire.

- L’élément matériel : il est constitué par un acte de sollicitation,

d’acceptation ou de réception d’une somme d’argent, d’un avantage...

- L’élément moral : ce concrétise par une volonté de corrompre.

Ainsi, dans le cadre de son activité, l'expert se voit communiquer un

certain nombre d'informations. Parmi celles-ci, il faut distinguer celles qui
peuvent être divulguées à autrui et celles qui ne peuvent pas l’être ; du
fait de son caractère confidentiel.

13
La responsabilité de l’expert immobilier exposé (année universitaire 2020) page : 12

12
Dès lors, le fait d'enfreindre le secret professionnel comme toutes
infractions, doit être qualifié comme délit selon les éléments constitutifs
de l'infraction :

 La qualité de l’auteur :

D’après l’article 446 du code pénal marocain précise que : « ... toutes
autres personnes dépositaires, par état ou profession ou par fonctions
permanentes ou temporaires, des secrets qu'on leur confie, qui, hors le
cas où la loi les oblige ou les autorise à se porter dénonciateurs, ont
révélé ces secrets... ».

 L'élément matériel :

La violation du secret professionnel, suppose nécessairement,

l'existence d'une infraction secrète et une révélation d’une information,
par un professionnel dans le cadre de l’exercer de sa mission.

 L'élément moral :

Cet élément est manifesté par l'intention de l'expert de divulguer le

secret relatif à sa mission à un tiers dans un but bien déterminé

Chapitre II : Les effets de la procédure de l’expertise

immobilière

Section 1 : Le résultat de la pratique

Après avoir pratiquer l’expertise immobilière, cette dernière ne peut être

complète que par la constitution et la rédaction d’un rapport qui est le
résultat de cette mission qui est conférée à un expert immobilier.

13
Le rapport constitue une analyse et un traitement des caractéristiques et
les éléments du bien objet de l’expertise par la mise en place d’une
étude complète du marché.

Dans cette section, on va traiter l’expertise amiable ou conventionnelle et

l’expertise judiciaire tout en abordant dans un premier lieu les types de
rapport (Rapport détaillé, rapport résumé, et certificat d’expertise) d’une
part, et le contenu de celle-ci d’autre part, et en second lieu l’expertise
ordonnée par un tribunal dans le cadre d'un procès.

A- Les types de rapport :

- Rapport d’expertise détaillé : C’est le cas le plus classique (rapport

dans son intégralité), impliquant normalement une visite de l’immeuble.

14
(Annexe 1)

15
- Rapport d’expertise synthétique ou résumé : Les prestations et
diligences effectuées par l’expert sont en principe les mêmes, c’est
seulement la présentation des conclusions qui change, celles-ci étant
exprimées de façon synthétique et plus résumée. (Annexe 2 et 3)

16
17
-Certificat d’expertise : C’est une forme de rapport d’expertise résumé
généralement appliquée pour des expertises répétitives ou portant sur
de nombreux immeubles. Elle se caractérise par une présentation
synoptique et standardisée.

B- Le rapport de l’expertise comprend en général deux parties :

Le contenu : précise l’objet, le cadre de travail de l’évaluation et les

références aux informations et documents exploitées avec des réserves
en cas de lacunes.

Les conclusions : indiquent les réserves et les charges grevant le bien,

les frais d’acquisition avec TVA et hors TVA, le régime fiscal et le mode
de cession retenu.

Le rapport d’expertise comporte ainsi, les mentions suivantes :

Page de garde : identification du bien par une photo ou une carte, date,
expert….
Plan et contenu : les référentiels indiquant ce que doit comporter le
rapport.
Mission : on mentionne l’identité du client et la mission confiée à
l’expert, la date et la nature de la visite (complète ou partielle), le non de
l’expert, la ou les valeurs définies (valeur libre ou occupé), la date de
valeur.
Le rapport doit être précis, répondre exactement et intégralement à la
mission.

Dans un paragraphe, séparé ou non, l’expert indique l’identification des

biens estimés, si possible avec leur référence foncière.

Situation géographique : dans cette partie, l’expert indique la situation

de l’immeuble en précisant la situation générale (ville, quartier), la
situation particulière au regard des facteurs de valeur dont, en particulier,
les voies de desserte et les moyens de transport.

18
Situation juridique du bien : mentionner l’origine de propriété si elle est
connue, si le bien immatriculé ou non immatriculé, les particularités
juridiques de l’affaire : indivision, bail à construction, crédit-bail,
copropriété ou non…

Situation urbanistique du bien : si l’expert ne peut pas l’exposer faute

de communication des documents nécessaires ou de leur consultation, il
doit formuler toute réserve, étant cependant précisé que l’estimation d’un
terrain à bâtir n’est pas possible si l’on ignore ce qu’on peut y construire,
ou sans hypothèses à ce titre.

Description du bien : La description varie selon le type d’immeuble. Il

peut être pratique de décrire successivement le terrain et les
constructions. Pour celles-ci, aborder le cas échéant et de façon non
limitative : consistance, distribution, période de construction,
caractéristiques architecturales, gros œuvre, second œuvre,
équipement, surface, état, annexes.

Réserves concernant l’environnement et la contamination : De

nombreux experts les font figurer dans des « clauses de réserve »,
intégrées dans le corps du rapport ou annexées.

Situation locative : En cas de location, les conditions doivent être

précisées et analysées.

Si l’immeuble est vacant ou à estimer comme tel, l’expert le mentionne.

Étude du marché : Une étude de marché est indispensable, que ce soit

pour porter une appréciation sur le loyer avant une estimation par
capitalisation du revenu, ou pour déterminer une base unitaire
d’estimation par comparaison. Elle est plus ou moins détaillée selon la
nature de l’intervention.

19
Certains référentiels sur l’estimation le demande : « L’expert doit
faire figurer dans son rapport des indications précises et individualisées
sur le marché concerné ».

Il s’agit de rappeler que si l’expertise amiable ou conventionnelle devient

impossible en vu de régler les litiges existants entre les parties, il est fort
probable que ces derniers doivent faire recours à l’expertise judiciaire
ordonnée par un tribunal dans le cadre d'un procès, il faut constater que
le poids du rapport d’expertise judiciaire dans le cadre du procès au fond
est très important.
L'expert doit convoquer les parties et leurs conseils pour assister à
l'expertise. La convocation doit mentionner la date, le lieu et l'heure
auxquels il sera procédé à l'expertise et ce dans cinq jours au moins
avant la date fixée.
L'expert ne peut procéder à sa mission qu'en présence des parties au
litige et de leurs conseils ou qu'après s'être assuré qu'ils étaient dûment
convoqués sauf si le tribunal en décide autrement lorsqu'il a constaté
qu'il y a urgence.
L'expert consigne dans un procès-verbal joint au rapport, les dires et
observations des parties ; elles le signent avec lui en mentionnant
obligatoirement celle qui refuse de signer. L'expert procède à sa mission
sous le contrôle du juge qui peut, s'il l'estime utile, assister aux
opérations.

Section 2 : Les limites entravant la pratique d’expertise immobilière

au Maroc.

L’acquisition d’un bien immobilier fait partie des étapes importantes de la

vie. Elle vous engage sur du long, voire très long terme, avec des enjeux
financiers souvent importants. Personne n’a envie de se tromper, il est
des malfaçons qui ne sont décelables que par un expert et dont les
conséquences peuvent être lourdes pour un particulier 14.

14
https://immobilier.creditdumaroc.ma/lexpertise-immobiliere-une-etape-importante
20
L’utilité de l’expertise immobilière réside dans le fait que l’intéressé soit
assuré de ne pas payer un prix trop élevé ou de réclamer un prix trop
bas en cas de vente, ce qui garantit une stabilité immobilière, loin des
conflits.

Néanmoins, le secteur de l’expertise immobilière au Maroc reste mal

organisé, à cause de raisons multiples :

- Un manque terrible de référentiel juridique, notamment au niveau des

normes et règles de réglementation, charte, définitions, conditions
d’exercice… - Une quasi-absence de données sur les transactions et des
indicateurs relatifs au secteur de l’immobilier ;

- L’insuffisance de données fiables sur le marché ;

- La pratique illicite du non déclaration ou ce qu’on appelle «sous le noir»

- Un manque de professionnalisme, déontologie, éthique et règles de

conduite que l'Expert en évaluation immobilière doit observer vis-à-vis de
lui-même, de ses clients, de ses confrère… ;

- Un manque de médiatisation du rôle important des experts ;

- Une réglementation inadéquate : Arrêté d’inscription au tableau des

experts judiciaires… ;

- Faibles honoraires dans le cadre des expertises judiciaires ; - Un

nombre important d’expertises sont initiées lors d’un rendez-vous ou d’un
entretien téléphonique ou d’un simple mail15

- Les Experts immobiliers sont, en outre, peu formés, ce qui conduit ces
derniers à commettre un ensemble d’erreurs communes lors de la
rédaction d’un rapport d’expertise à savoir :

15
Nabil Bounajma, IGT, La pratique de l’expertise immobilière au Maroc : réalités et perspectives pour l’IGt,
atelier de formation 2011
21
  Les erreurs d’analyse :
Lors d’une étude de la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier
dans le futur, ou de situer ce bien en fonction de l'évolution des
marchés…etc., une liste d’erreurs classiques sont commises par
les experts :

 La non- réponse aux préoccupations du client

 Une confusion entre taux de capitalisation et taux de

rendement ;
 L’absence de vérification de la cohérence des résultats
quand la mission ne concerne pas un immeuble mais un
patrimoine
 Une analyse trop superficielle du marché ou des points de
comparaison ;
 Une mauvaise prise en compte des différences entre
l’immeuble à estimer et ses références ;

 Les erreurs matérielles16 :

Ce sont des petites erreurs fréquemment commises en pratique
lors de rédaction ou de calcule qui faut les éviter comme par
exemple :
 Les erreurs grammaticales qui peuvent changer le sens de
toute la Phrase et qui peuvent également influencer le
contenu du rapport Établi ;
 Le manque de clarté dans le rapport, ce qui rend ce
Dernier ambigu ;
16
Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau, Xavier de Cussac, Expertise immobilière, guide pratique, éd. 2007,
p. 397.
22
  Les erreurs dactylographie, et les erreurs matérielles dans la
Description de l’immeuble, d’où la cause est de ne pas avoir bien
Prendre des notes lors de la visite des lieux ;
 Les erreurs de calcul ;
 Les corrections de valeurs ou de bases d’estimation
apportées dans le corps du rapport mais non dans la
conclusion ou l’inverse ;
 Le manque de relecture ou une relecture trop superficielle.

Afin de renforcer le secteur d’expertise immobilière, de multiples

mesures doivent être adoptées qu’on va essayer de les citer :

 Il est tout d’abord important de suivre les évolutions des marchés

économiques
 Il faut en outre, adopter des mesures d’organisation de la
profession d’expertise immobilière
 L’amélioration de la formation des experts immobiliers.

Bibliographie 
 Lois :

- Dahir n°1.01.126 du rabii I 1422 (22 juin 2001) portant

promulgation de la loi 45.00 relative aux experts judiciaires.

23
  Ouvrages :
- Ouvrage et Article • Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau,
Xavier de Cussac, Expertise immobilière, guide pratique, éd. 2007.

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