Ce document présente un cas pratique de crédit-bail immobilier avec le calcul des plus-values et amortissements fiscaux lors de la levée d'option et de la cession de l'immobilier. Il fournit également les écritures comptables correspondantes.
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D.E.S.C.
F – UV1 - Module 5 – Chapitre 7– Cas Pratique n°1- Cas Crebayo - Corrigé
D.E.S.C.F - UV 1 - Difficultés fiscalo-comptables
Chapitre 7 - Le crédit-bail immobilier
Corrigé - Cas CREBAYO
I – Calculs préparatoires
Calcul de la réintégration fiscale à la levée d'option
- Valeur nette comptable théorique de l'ensemble immobilier : a) Terrain 2 000 000 b) Construction : 3 800 000 - amortissements (3 800 000 x 15/20) - 2 850 000 950 000 2 950 000 - Valeur de rachat - 2 400 000 - Réintégration fiscale 550 000
I.S. lors de la levée d'option = 550 000 x 34% = 187 000
Provision pour impôt (sur la durée du contrat) = 187 000/15 = 12 467
Prix de revient fiscal de la construction
Prix levée d'option 400 000 + réintégration fiscale 550 000 (totalité car la levée d'option est supérieure au prix du terrain) 950 000 Amortissement dérogatoire (après la levée d'option) 950 000/10 ans – 400 000 / 10 ans = 55 000 (dotation annuelle)
Cession de l'ensemble immobilier
a) Plus-value sur terrain = 2 300 000 – 2 000 000 = 300 000 b) Plus-value sur construction = Prix de vente 1 200 000 - VNC : (400 000 – 400 000 x 1/10 x 5 ans) = - 200 000
+ value comptable 1 000 000
Plus-values fiscales a) sur terrain = 2 300 000 – 2 000 000 = 300 000 (à LT pour stés à l'IR) b) sur construction : VNF = Prix de revient fiscal = 950 000 - amortissements économiques 400 000 x 1/10 x 5 ans - 200 000 - amortissements dérogatoires 55 000 x 5 ans - 275 000 VNF = 475 000 Plus-value fiscale = Prix de vente 1 200 000 - VNF (Valeur Nette Fiscale) - 475 000 + value 725 000
Ventilation de la plus-value fiscale
Partie court-terme = amortissements économiques 200 000 (pour les sociétés à l'I/R) amortissements dérogatoires 275 000 amortissement théorique fiscal (5 800 000 – 2 400 000) x 15 ans = 3 400 000 15 ans – réintégration fiscale - 550 000 3 325 000 donc la totalité des 725 000 est taxable à C.T pour les sociétés à l'I/S : l'ensemble des plus-values (terrain et construction) et taxable au taux de droit commun.
D.E.S.C.F – UV1 - Module 5 – Chapitre 7– Cas Pratique n°1- Cas Crebayo - Corrigé
II – Ecritures comptables
a) Paiement de la première redevance
Début 1994 6125 Redevances crédit-bail immobilier 400 000 4456 Etat. TVA déductible 74 400 512 Banque 474 400 TVA à 18,6 % en 1994 – Charge déductible fiscalement
b) Provision pour impôt
durée contrat 687 Dotations aux provisions pour charges exceptionnelles 12 467 155 Provisions pour impôts 12 467 187 000 : 15 ans = 12 467 Î charge non déductible (I.S.)
c) Levée d'option début 2009 211 Terrains 2 000 000 213 Constructions 400 000 404 Fournisseurs d'immobilisations 2 400 000 selon contrat (T.V.A le cas échéant) fin 2009 681 Dotations aux amortissements 40 000 2813 Amortissement construction 40 000 400 000 x 1/10 (dotation déductible) d° 687 Dotations aux amortissements exceptionnels 55 000 145 Amortissements dérogatoires 55 000 (950 000 – 400 000) : 10 ans (dotation déductible)
155 Provision pour impôts 187 000
787 Reprise provisions pour charges exceptionnelles 187 000 Reprise de la provision pour I.S. dotée de 1994 à fin 2008, soit pendant 15 ans (levée d'option début 2009) Soit 12 467 x 15 ans = 187 000 (reprise non imposable)
d) Cession de l'ensemble immobilier
début 2014 462 Créances sur cessions d'immobilisations 3 500 000 775 Produits de cession d'éléments de l'actif 3 500 000 Prix de cession d° 675 VNC des éléments d'actif cédés 2 200 000 2813 Amortissements constructions 200 000 211 Terrain 2 000 000 213 Construction 400 000 Sortie de l'actif Amortissements : 400 000 x 1/10 x 5 ans = 200 000 d° 145 Amortissements dérogatoires 275 000 787 Reprise d'amortissements dérogatoires 275 000 55 000 x 5 ans = 275 000 (pour solde)
mais : Plus-value à long terme (pour les sociétés à l'I/R.) b) Construction : + value fiscale = Prix de vente : 1 200 000 - VN fiscale : - 475 000
Totalité à court terme 725 000
(sociétés à l'I/R et à l'I/S)
* Voir calculs en début de corrigé
NB : La fiscalité traitée concerne également les sociétés soumises à l'I/R. afin de disposer d'une information complète. Depuis le 01/01/1997, pour les sociétés soumises à l'I/S. la notion de L.T disparaît pour ces plus-values qui sont imposables en totalité au taux de droit commun. C'est le cas pour cet exercice.
