COURS DE DROIT CIVIL DES BIENS

Chargé du cours

Dr YEO Nawa

Maître-assistant

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 INTRODUCTION

Le droit positif distingue le droit des personnes du droit des biens. Le livre II

du code civil de Napoléon, applicable en Côte d’Ivoire, est consacré aux biens.

Ce que nous appelons droit des biens, d’autres codifications l’appellent droit des

choses. En fait, les biens sont des choses du point de vue du droit. Les choses ont,

aux yeux du juriste, un double aspect : tantôt maléfique, parce qu’elles peuvent

être sources de dommage et, partant, de responsabilité (article 1384, al. 1 er et

article 1790 du code civil), tantôt bénéfique, parce qu’elles sont, pour l’individu

sources d’avantages. C’est sous ce second aspect qu’elles seront étudiées.

A l’instar du droit civil des obligations dont le domaine n’a cessé de se rétrécir

devant l’invasion d’autres disciplines parallèles, le droit civil des biens est

justiciable d’une observation analogue. Lui aussi, quoique toujours ancré dans le

code civil, est en passe d’être refoulé par d’autres droits qui s’intéressent aux

mêmes objets que lui. Il y a par exemple le droit rural qui a pris son autonomie

vis-à-vis du droit civil avec l’élaboration de lois spécifiques. Il en va de même du

droit de la construction, de l’urbanisme et de l’habitat, droits codifiés de date très

récente et qui empiète sur le droit des biens. Le droit de la propriété intellectuelle,

droit régissant les biens de nature particulière, à savoir les biens résultant d’une

création de l’intelligence, a également contribué à restreindre le champ du droit

des biens. Devant la situation qui vient d’être dépeinte, l’on peut s’interroger

légitimement sur l’avenir du droit civil des biens. Plus exactement, ce n’est pas

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l’avenir du droit civil qui est véritablement en jeu, mais plutôt l’avenir de la

méthode à suivre pour l’exposer. Deux attitudes sont envisageables :

- la première consiste à présenter le droit civil des biens tel que prévu par le

code civil tout en insérant à titre d’exceptions, les droit particuliers,

conformément à la technique principe/exception ;

- la seconde méthode consistera à expurger le droit civil des biens des droits

hétérogènes spécifiques en le recentrant sur le code civil.

C’est la dernière méthode qui sera adoptée dans le cadre de ce cours ;

pas parce que c’est une solution de facilité, mais parce que les matières qui

envahissent le territoire du droit civil des biens font l’objet d’études

spécifiques en 3ème année de licence et en année de Master.

Cela précisé, l’étude du droit des biens se fera autour de deux idées

fortes : d’une part l’étude des notions fondamentales du droit des biens (1ère

partie) et d’autre part l’étude des rapports que les personnes entretiennent

avec les biens (2ème partie).

Notion fondamentales, notions essentielles, notions de base ou grandes

notions, peu importe la qualification que l’on préfèrera. Pour nous, il s’agit
d’étudier la notion de bien (Chapitre I) et celle de patrimoine qui en est son
contenant (Chapitre 2).

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 Chapitre I : LA NOTION DE BIEN
Ce chapitre invite à définir la notion (Section I) et à procéder à la
classification des biens (Section II)

Section 1er : DEFINITION

Le code civil ne définit pas le mot « bien ». L’article 516 se contente de disposer
que « Tous les biens sont meubles ou immeubles ». Si dans le langage courant le
bien est toute chose, en droit, le bien est une chose susceptible d’appropriation
privé et les droits que l’on exerce sur cette chose. Il résulte de cette définition que
le bien est une chose (I). Mais contrairement aux choses ordinaires, c’est une
chose susceptible d’une appropriation privée (II) et les droits que l’on exerce sur
cette chose (III).
I/ Le bien : une chose

Le droit ne définit pas la notion de chose. Ce mot est polysémique. Il désigne un

objet ou une situation. Aussi, entent-on souvent dire « les choses ne marchent pas
pour moi », ou « toute chose étant ».... Mais retenons tout simplement que la
chose est un objet non siège de la personnalité Juridique. En effet en droit, soit
on est chose soit on est personne. Il n’y a pas de catégorie juridique intermédiaire.
Par conséquent l’embryon et la dépouille humaine sont considérés comme les
choses, car ces corps humains sont dépourvus de personnalité juridique. Mais si
le cadavre humain est une chose ce n’est pas une chose ordinaire. En effet, compte
tenu de son appartenance à l’humanité, sa dignité humaine est protégée
juridiquement. Concernant le fœtus humains, sa nature juridique peut être discutée
car, il est acquis que si la personnalité juridique s’acquiert à la naissance, la règle
de l’infans conceptus permet à l’embryon d’avoir, par anticipation la personnalité
juridique. Sans être inexacte, cette contestation n’est pas dirimante. En effet, à ce
stade, la personnalité juridique de l’embryon est doublement conditionnée : il faut
qu’il ait un intérêt à être considéré comme né, puis il faut qu’il finisse par naître.

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C’est parce que le fœtus est une chose que le droit pénal refuse de qualifier
d’homicide les atteintes portées au fœtus.
Dans le même ordre d’idée, les anomaux sont considérés comme des
choses. Mais pendant combien de temps encore en droit français ? En effet,
traitant des animaux, une récente loi française dispose que les animaux sont des
êtres douées de sensibilité mais qu’ils demeurent soumis au régime juridique des
biens. Le droit français fait donc une distinction entre les choses sensibles et les
choses non sensibles. Par pu logique juridique, lorsque le droit crée une nouvelle
catégorie, il l’assortit d’un régime spécifique. Ce qui n’est pas le cas de cette loi
française. C’est pourquoi il n’est pas faux de penser que cette loi ouvre le débat
portant sur l’extension de la personnalité juridique à certaines choses telles que
les animaux et les robots.
Si le bien est une chose c’est une chose susceptible d’appropriation privée

II/ Une chose susceptible d’appropriation privée

Pour qu’une chose soit élevé au rang de bien, elle doit être appropriée ou
susceptible de l’être. C’est-à-dire qu’elle doit appartenir à quelqu’un. Une chose
non appropriée n’est pas un bien sauf si elle peut l’être plus tard. Mais pourquoi
cherche-t-on à être propriétaire d’une chose ? L’on s’approprie d’une chose
compte tenu de son utilité économique ou sociale. Par conséquent les choses qui
n’ont pas d’utilité pour l’homme, il ne cherche pas à s’en approprier. C’est le cas
des choses abandonnées. De même, il n’est pas utile de s’approprier de celles qui
existent dans une quantité suffisante. C’est le cas de l’air ambiant que nous
respirons.
Les choses sans maître ne sont donc pas des biens. Si la chose est
appropriée, elle devient un bien à condition qu’il s’agisse d’une appropriation
privée. Par conséquent les choses du domaine public ne sont pas considérées

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comme des biens au sens civiliste du terme. En effet ces biens sont régis par un
droit particulier appelé : le Droit Administratif des Biens (DAB).
Sont également considérés comme des biens, des droits portant sur les choses.

III/ Les droits portant sur les choses

Ce sont des biens incorporels portant sur les meubles ou sur les immeubles. Dans
la classification des biens on parle de biens par l’objet auxquelles. Par exemple il
s’agit de l’usufruit des choses mobilières ou immobilières, les servitudes…

Section 2 : LA CLASSIFICATION DES BIENS

Il existe plusieurs critères de classifications des biens. Ils peuvent être classés en
fonction de la nature mobilière ou immobilière, du caractère corporel ou
incorporel, du caractère consomptible ou non consomptible… En fonction de ces
critères, il est possible de faire une classification principale et des classifications
secondaires.

I/ La classification principale

Cette classification résulte de l’article 516 du code civil selon lequel, « tous les
biens sont meubles ou immeubles ».

A/ Les biens meubles

Le meuble par définition est un bien susceptible d’être déplacé soit par lui-
même par l’action d’une force extérieure. Cette définition est donnée par la
doctrine car le code civil, en son article 527, se contente de disposer que « les
biens sont meubles par leur nature ou par la détermination de la loi ».
On distingue donc les meubles par nature, les meubles par anticipation et les
meubles incorporels ou par détermination de la loi

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 1°) Les meubles par nature

Ce sont des meubles qui répondent aux critères de la mobilité : exemple : un

animal, une chaise etc.
Ces meubles sont ainsi qualifiés parce qu’ils peuvent être déplacés. Ce critère
induit que si le bien ne peut être déplacé, il est qualifié d’immeuble. Le meuble
peut recevoir une autre qualification celle du meuble par anticipation.

2°) Les meubles par anticipation

C’est une qualification jurisprudentielle. Un meuble par anticipation est en

principe, un immeuble par nature fictivement qualifié de meuble parce qu’il est
destinée à être détaché du sol.
Exemple : la vente d’une récolte sur pied, d’un arbre à abattre, de matériaux à
extraire etc.
Une récolte sur pied est un immeuble par nature, les fruits récoltés sont des
meubles par nature. Mais des fruits à récolter sont des meubles par anticipation.
De même un arbre est un immeuble par nature tandis qu’un arbre abattu est un
meuble par nature. Mais un arbre à abattre est un meuble par anticipation. La
théorie de l’anticipation permet de soumettre les opérations juridiques portant sur
un immeuble destiné à faire être détaché du sol, au régime juridiques des meubles.
Cette théorie n’existe pas seulement en droit des biens. On la retrouve également
en droit civil des personnes qui reconnaît la personnalité juridique par anticipation
à l’embryon si l’enfant a un intérêt à être considéré comme né. On la retrouve
encore en droit commercial avec les mesures qui sont destinées à anticiper les
difficultés des entreprises.

Outre les meubles par nature et par anticipation, il y a des meubles,

incorporels, et les meubles par détermination de la loi

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 3°) Les meubles incorporels et les meubles par détermination de la loi

Les meubles incorporels sont encore appelés les meubles par l’objet auxquels ils
s’appliquent. Ce sont les Droits mobiliers c’est-à-dire, les droits portant sur les
meubles. Ce sont notamment les droits de la propriété intellectuelle, les droits
réels portant sur les meubles tels l’usufruit d’un meuble et les actions mobilières
qui sont les actions en justice tendant par exemple à faire rentrer une chose
mobilière dans le patrimoine de celui qui l’exerce. C’est le cas des actions en
résolutions ou en nullité de la vente d’une chose mobilière.
Les meubles par l’objet auquel ils s’appliquent ne doivent pas être confondus
avec les meubles par détermination de la loi. Ce sont des biens qui sont meubles
parce qu’ils ne sont pas immeuble. Ils sont meubles du seul fait de la volonté du
législateur. C’est le cas du fonds de commerce et du droit de créance qu’elle soit
mobilière ou immobilière.

B/ Les immeubles

L’article 517 du code civil dispose que : « les biens sont immeubles ou par leur
nature ou par leur destination ou par l’objet auxquels ils s’appliquent ». Cet article
permet de distinguer trois catégories d’immeubles : les immeubles par nature, les
immeubles par destination et les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent.

1°) Les immeubles par nature

Est immeuble par nature le bien qui est insusceptible d’être déplacée soit par lui-
même ou par l’action d’une force extérieure. Ce sont des biens qui répondent au
critère de la fixité.
Constitue donc un immeuble par nature :

- le fond de terre : il est constitué de la surface au-dessus du sol et du

dessous du sol ;

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 - les bâtiments : ils sont visés par l’article 518 du code civil, ce sont
les maisons, les barrages etc. Il suffit seulement que le dispositif ait
une liaison avec le sol ;
- les végétaux sont immeubles par nature en raison de leur
incorporation physique au sol par leurs racines ;
- les fruits encore rattachés à l’arbre. En effet, les récoltes pendantes
par les racines et les fruits des arbres non encore cueillis sont des
immeubles par nature ;

2°) Les immeubles par destination

Un immeuble par destination est un meuble par nature fictivement qualifié

d’immeuble parce qu’affecté à l’exploitation d’un immeuble. La théorie des
immeubles par destination est destinée à protéger les créanciers du propriétaire de
l’immeuble. Pratiquant une saisie immobilière, ils peuvent inclure dans l’assiette
la saisie des meubles immobilisés. De même le créancier hypothécaire peut
inclure dans l’assiette de l’hypothèque les meubles affectés à l’exploitation de
l’immeuble hypothéqué

Les conditions de l’immobilisation des meubles sont au nombre de deux à savoir :

l’unité de propriété et le rapport de destination.

a) L’unité de propriété des deux biens

Pour que le meuble soit immobilisé il faut que le meuble et l’immeuble

appartiennent au même propriétaire. Si le meuble appartient à une personne autre
que le propriétaire de l’immeuble, il ne devient jamais un immeuble par
destination.
En effet le but visé étant de permettre au créancier d’étendre la saisie immobilière
au meuble affecté à l’exploitation de l’immeuble saisi, il faut absolument que le

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débiteur saisi soit propriétaire des deux biens car, la saisie de la chose d’autrui
est nulle.

b) Le rapport de destination

Il doit être établi par le propriétaire des deux biens. Le meuble doit servir,
effectivement, à l’exploitation de l’immeuble. Si celui-ci est simplement déposé
ou abandonné sur un fonds de terre, il ne devient pas un immeuble par destination
de ce fonds. En outre, le propriétaire doit avoir l’intention d’affecter le meuble à
l’exploitation de l’immeuble.
La détermination de cette intention peut poser quelques difficultés puisqu’elle
impose une exploration psychologique. Le législateur a donné quelques indices
permettant d’établir la preuve de cette intention. Ce sont notamment :

- le critère de l’attache à perpétuel demeure : ce critère est évoqué

par l’article 524 in fine et l’article 525 du code civil. Ce sont les
immeubles dans lesquels l’on décèle une destination somptuaire ou
ornementale
Dans ce cas le meuble doit être fixé par l’immeuble de façon apparente et
durable. Ce sont les meubles scellés en plâtre ou à chaux ou encore à ciment
et qui ne peuvent être détachés sans fracturer ou déterminé le meuble ou
immeuble ;

La jurisprudence fait une interprétation extensive du critère de l’attache à

perpétuel demeure. Elle considère qu’une simple adhérence physique suffit pour
que le meuble redevienne immeuble. Il en est ici notamment, lorsqu’un
emplacement spécial a été aménagé dans l’immeuble afin de recevoir le meuble

- le critère de la destination commerciale : le critère n’est pas visé

par l’article 524 du code civil. C’est plutôt une création
jurisprudentielle. Conformément à ce critère, constitue un immeuble

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 par destination les meubles affectés à l’exploitation d’un
établissement commercial
Exemple : Les tables et les bancs dans les amphis et salles de classe d’une
université privée affectés à l’exploitation de ces amphis et salles ;
- la destination agricole : c’est l’ensemble des biens affectés à une
exploitation agricole. L’article 524 du code civil procède à une
énumération. Sont visés les animaux attachés à la culture (les bœufs
de labour), les semences, les ruches de miel etc.
- la destination industrielle : l’article 524 cite les ustensiles
nécessaires à l’exploitation des forges, des papeteries et autres des
usines. Mais cette liste peut être étendue à toute sorte de matériel
nécessaire à l’exploitation d’une usine.
L’immobilisation des meubles cesse dès lors que le meuble est détaché de
l’immeuble ou lorsque le propriétaire dispose séparément des deux biens. La seule
intention du propriétaire est insuffisante.
Lorsque le meuble est encore rattaché à l’immeuble, la seule volonté du
propriétaire ne suffira pas à mettre fin à l’immobilisation du meuble.

3°) Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

Ce sont les droits réels immobiliers c’est-à-dire l’ensemble des droits portant
sur l’immeuble. Il s’agit notamment, des servitudes, du droit d’usage et l’usufruit
des immeubles. Ce sont également des actions en justice tendant à revendiquer un
immeuble. Il peut s’agir dans ce cas d’action possessoire que sont la complainte,
la réintégrande et la dénonciation de nouvelles œuvres etc.

C/ : Les intérêts de la distinction bien meuble et bien immeuble

Plusieurs intérêts s’attachent à la distinction bien meuble et bien immeuble.

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 En droit pénal, la qualification pénale de certaines infractions est
fonction de la nature du mobilière ou immobilière du bien. Ainsi par exemple le
vol suppose que l’objet du vol soit un meuble.

En droit civil, toutes les transactions portant sur les immeubles

sont passés par acte authentique alors que les transactions mobilières sont régies
par le principe du consensualisme.

En droit ivoirien si la possession d’un meuble peut conférer au possesseur,

la propriété du bien, il n’en n’est pas de même de la possession des immeubles
car, l’usurcapion en matière immobilière n’existe pas en droit ivoirien

Dans le droit des suretés, la nature du bien détermine la nature de la sûreté.

Ainsi par exemple les nantissements et les gages ne portent que sur les meubles
alors que l’hypothèque ne porte que sur les immeubles.

En matière de vente, le principe est le transfert solo consensus du droit de

propriété en matière mobilière, c’est-à-dire que la propriété est transféré de droit
à l’acquéreur dès qu’ils y a accord sur le prix et la chose, alors qu’en matière
immobilière, ce transfert de propriété est retardé jusqu’à l’accomplissement des
formalités de publicité foncière.

II/ Les classifications secondaires

On distingue :
- les choses fongibles ou choses de genre des corps certains ;
- les biens consomptibles des biens non consomptibles ;
- les biens de consommation des biens de capitalisation ;
- les biens corporels des biens incorporels…

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 A/ Les choses fongibles ou choses de genre et les corps certains

Les choses fongibles sont des choses qui ont un caractère interchangeable.
Exemple : l’argent. Par opposition aux choses fongibles les corps certains n’ont
pas un caractère interchangeable, ils sont individualisés. Les choses de genre se
déterminent qualitativement par leur appartenance à un certain genre. Exemple :
une tonne de ciment BELIER ou 5 litres d’eau AWA.
Le régime juridique applicable diffère selon qu’il s’agisse d’un corps certains une
chose de genre.
Lorsque la vente porte sur un corps certains, la propriété est transférée à
l’acquéreur dès qu’il y a accord sur le prix de la chose. En revanche si la vente
porte sur une chose de genre, le transfert de la chose est retardée jusqu’à
l’individualisation du bien. Dans le même ordre d’idée, les obligations des
dépositaires dans le contrat de dépôt varient selon la nature du bien. S’il s’agit
d’un corps certain, le dépositaire est tenu de restituer la chose déposée. En
revanche, s'il s’agit d’une chose de genre, le dépositaire est tenu de restituer une
chose de la même espèce, de la même qualité et quantité.

B/ Biens consomptibles et biens non consomptibles

Le bien consomptible est un bien qui se consomme, qui disparait avec

l’usage que l’on en fait. C’est le cas des denrées alimentaires.
Les biens non consomptibles sont des biens dont on peut se servir sans la détruire
ni les aliénés. Exemple d’une maison, d’une voiture
L’intérêt de la distinction réside dans l’obligation de restituer une chose
équivalente s’il s’agit de bien consomptible ou la chose concernée s’il s’agit de
bien non consomptible. Les biens consomptibles ne doivent pas être confondus
avec les biens de consommation qui s’opposent aux biens de capitalisation.

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 C/ Distinction bien de capitalisation et bien de consommation

Les biens de capitalisation, sont des biens qui sont acquis dans une
perspective de transmission héréditaire. Ils sont acquis dans l’intention de les
transmettre aux héritiers à cause de mort. A l’opposé les biens de consommation
sont des biens qui sont acquis pour leur utilisation personnelle, dans l’intention
d’en jouir personnellement même si, incidemment, ils peuvent être transmis aux
héritiers.
D/ Biens corporels et biens incorporels
Le droit réel est un droit qui porte sur une chose, il y a les droits réels
principaux et les droits réels accessoires. Les droits réels principaux sont le droit
de propriété, l’usufruit et les servitudes. Quant aux droits réels accessoires, ils sont
ainsi appelés car leur existence est subordonnée à celle d’un droit de créance. Il
n’y a pas de droits réels accessoires sans droit de créance. Les droits réels
accessoires sont essentiellement des sûretés réelles. Ce sont l’hypothèque, le
gage, le nantissement les privilèges, le droit de rétention …

Les biens corporels sont les biens qui ont une existence corporelle, tangible.

CHAPITRE 2: LE PATRIMOINE
Dans le langage courant, le patrimoine est considéré comme l’ensemble de des
biens d’une personne. Il est confondu avec la fortune de la personne. Dans le
langage juridique, le patrimoine est constitué par l’ensemble des biens et des
dettes actuels à venir d’une personne. La conception juridique du patrimoine est
donc plus large. Tels que définis, les biens font partie du patrimoine de la
personne.
Contrairement aux dettes qui s’inscrivent au passif, les biens font partie de l’actif
du patrimoine. Deux conceptions de la théorie du patrimoine se sont affrontées.

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Ce sont la conception personnaliste du patrimoine et la théorie du patrimoine
d’affectation.

Section 1 : La conception personnaliste du patrimoine

Cette conception rattache le patrimoine à la personne. De ce point de vue,

le patrimoine est un attribut de la personne. Selon les tenants de cette thèses, toute
personne a un patrimoine, il n’y a pas de personne sans patrimoine, il ne peut
exister de patrimoine sans personne et toute personne ne peut avoir qu’un seul
patrimoine. Ces différents principes s’expliquent par le fait que le patrimoine se
substitue à la personne pour garantir l’exécution de ses obligations. C’est
pourquoi tous les biens actuels et à venir d’une personne sont compris dans son
patrimoine.
Si l’on n’a pas, actuellement, de biens ni de dette, il a toujours un patrimoine
dans la mesure où il pourrait en avoir plus tard.
Tous les éléments actifs ou passifs du patrimoine ont un caractère pécuniaire. Les
droits qui sont insusceptibles d’une évaluation pécuniaire sont extrapatrimoniaux.
C’est le cas notamment des droits de la personnalité à savoir le droit au nom, à la
voix, à la vie privée, à l’image etc.
Le caractère extrapatrimonial de ces droits de la personnalité fait,
aujourd’hui, l’objet d’une controverse. Une partie de la doctrine pense qu’il est
temps de ranger ces droits dans la catégorie des droits patrimoniaux car en effet,
la violation de ses droits est sanctionnée par une condamnation pécuniaire dont
le montant est très élevé.
Mais il paraît judicieux les droits de la personnalité demeurent
extrapatrimoniaux, si l’on considère qu’ils sont accordés à l’individu du fait de la
dignité humaine. Les éléments du patrimoine sont cessibles et saisissables.
Cependant, le patrimoine lui-même, du vivant de son titulaire est incessible et
intransmissible. Il n’est transmissible qu’à cause de mort

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 SECTION 2 : La théorie du patrimoine d’affectation

Cette théorie est encore appelé, « la théorie objective du patrimoine ».

Selon les tenants de cette théorie le patrimoine n’est pas rattaché à la personne,
mais plutôt, à l’activité que l’on exerce.
De ce point de vue le patrimoine serait l’ensemble des biens qu’une personne
affecte à l’exercice de son activité. Dans ce cas une personne pourrait avoir
plusieurs patrimoines. Elle aurait autant de patrimoine que d’activités exercées.
Cette conception présente de gros inconvénients pour les créanciers du titulaire
de ces patrimoines. En effet si une personne peut avoir plusieurs patrimoines,
chaque créancier ne peut se faire payer que sur les biens, du patrimoine auxquels
sa créance est rattachée. Si les biens de ce patrimoine sont insuffisants, ce
créancier n’aurait pas la possibilité de se faire payer sur les biens d’un autre
patrimoine du même débiteur, ce qui est tout à fait possible avec la théorie
personnaliste, du patrimoine. La côte d’ivoire, a opté pour l’approche
personnaliste du patrimoine. A titre de droit comparé on note que la France a
assoupli, l’approche personnaliste du patrimoine. En effet, elle permet aux
entrepreneurs individuels, de créer une entreprise individuelle à responsabilité
limitée en limitant leur responsabilité aux biens affectés à cette entreprise
quoiqu’elle ne soit pas une personne morale. L’entreprise individuelle à
responsabilité limité (EIRL) ne doit pas être confondue avec l’entreprise
unipersonnelle à responsabilité limité, (EURL) qui est une SARL unipersonnelle.
Dans le même ordre d’idée, la législation française, permets au débiteur
de décider que sa résidence principale est insaisissable et de demander à ces
créanciers de ne saisir les biens non professionnels que si les biens professionnels
ne suffisent pas à le désintéresser. On l’aura constaté, le législateur français a opté
pour une approche nuancée du patrimoine.

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Il y a deux types de rapports: le rapport de droit et le rapport de fait.

CHAPITRE 1er : LE RAPPORT DE DROIT, LA PROPRIETE

SECTION 1 : La notion de droit de propriété

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du code civil. Selon ce
texte la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la
plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les
règlements. Cette définition fait ressortir, les attributs du droit de propriété, ses
caractères et les limites audits caractères

I/ Les attributs du droit de propriété

Selon l’article 544, le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des
choses. Ces attributs sont donc :
- Le droit de jouir des choses : le fructus. Le propriétaire du bien a le
droit de jouir des fruits de la chose, mais le droit de jouir de la chose
implique également l’usus, c’est le droit d’utiliser la chose dont on est
propriétaire
- l’abusus : c’est le droit de disposer de la chose, c’est-à-dire le droit
d’aliéner la chose de la détruire, d’accomplir tous les actes juridiques
sur elle. Ainsi par exemple le propriétaire d’une chose a le droit de la
vendre ou de la donner. Ce propriétaire a le droit d’aménager et de
transformer la chose, il a un pouvoir d’administration, portant sur le
bien, il peut le mettre à bail a un tiers.
L’article 544, relève également les caractères du droit de la propriété.

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 II/ Les caractères du droit de la propriété

Le droit de la propriété a un caractère absolu exclusif, perpétuel et inviolable.

A) LE CARACTERE EXCLUSIF DU DROIT DE PROPRIETE

Ce caractère signifie « sans partage, sans concurrence ». Le propriétaire exerce

les attributs du droit de la propriété tout seul, sans partage avec les tiers. Ce
caractère exclusif admet des atténuations. Lorsque le bien, objet de la propriété
supporte une servitude, le propriétaire n’est plus seul à exercer, sur ce bien, les
attributs du droit de la propriété. Il en est de même en cas d’usufruit, de la chose
objet de la propriété. Dans ce cas, un tiers à l’usus et le fructus d’une chose dont
la propriété appartient à une autre.

B) LE CARACTERE ABSOLU

Il signifie que le propriétaire du bien l’utilise discrétionnairement,

souverainement. Ce caractère absolue signifie sans limite, sans restriction aucune.
Les modalités et les conditions d’utilisation sont librement déterminées par son
propriétaire.
Le caractère absolu du droit de la propriété connait des atténuations, en la matière
il existe des atténuations légales, conventionnelles, et jurisprudentielles

1) Les limites légales au caractère absolu du droit de la

propriété

Ces limites sont prévues par l’article 544 c.c. selon lequel, le droit de
propriété est le droit de disposer et de jouir des choses de la manière la plus
absolue « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les
règlements ». La loi et les règlements peuvent limiter le caractère absolu du droit
de la propriété. Ainsi par exemple, il possible d’exproprier le propriétaire pour
cause d’utilité publique. De même le code de l’urbanisme, interdit au propriétaire
de construire au-delà d’une certaine hauteur…

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 2) Les exceptions jurisprudentielles

La jurisprudence a créé la théorie de l’abus de droit et des troubles

anormaux de voisinage encore appelés les inconvénients de voisinage. Il y a abus
de droit, lorsqu’une personne use de son bien dans une intention malveillante,
dans le seul but de nuire au tiers. En revanche il y a troubles anormaux de
voisinage lorsque le propriétaire jouit de son bien, dans un intérêt légitime, mais
il en jouit au point de causer au voisin un trouble anormal. Le trouble est dit
anormal lorsqu’il excède le seuil tolérable de trouble, que l’on est censé supporter
d’un voisin. L’auteur des troubles, ne peut invoquer l’antériorité de ses droits.
Les troubles anormaux de voisinages se distinguent de l’abus de droit à deux
niveaux : d’abord l’intention malveillante puis la victime du fait dommageable.
Dans l’abus de droit le propriétaire est animé d’une intention malveillante, alors
que dans les troubles anormaux de voisinage le propriétaire agit dans un intérêt
légitime. La victime, des troubles anormaux de voisinage est un voisin, alors que
celle de l’abus de droit est un tiers qui n’est pas nécessairement un voisin.

3) Les exceptions conventionnelles

Conventionnellement, il est possible de limiter le caractère absolu du droit

de propriété, ainsi par exemple, le propriétaire d’un immeuble, peut accepter que
son fonds supporte une servitude. De même, une donation peut être faite avec
charge, telle que l’obligation, de ne pas vendre, ou d’utiliser le bien donné dans
certaines conditions. Dans le droit des sociétés par exemple, les statuts peuvent
prévoir, une clause d’inaliénabilité, des actions pendant un certain délai ne
pouvant excéder 10 ans. Dans ce cas les actionnaires ne sont plus libre pendant ce
délai, de céder leurs actions.

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 C) LE CARACTERE PERPETUEL
Ce caractère signifie que le droit de propriété existe aussi longtemps que le
bien n’est pas détruit. Le droit de propriété est, en principe, imprescriptible. Ce
droit ne s’éteint pas à la mort de son titulaire. En cas de décès du titulaire, le droit
de propriété est transmis aux héritiers.

D) LE CARACTERE INVIOLABLE
Selon l’article 545 du code civil « nul ne peut être contraint de céder sa
propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et
préalable indemnité ». Cet article traite de l’inviolabilité du droit de propriété. Le
propriétaire du bien ne peut être contraint à le céder. Mais cet article prévoit
immédiatement une restriction « si ce n’est pour cause d’utilité publique … »
L’expropriation pour cause d’utilité publique, à s’en tenir aux termes de cette
disposition, constitue la seule limite au caractère inviolable du droit de la
propriété. Mais il ne faut pas perdre de vu que le débiteur qui n’exécute pas
volontairement son obligation, peut voir ses biens faire l’objet d’une saisie. Il
s’agit d’une vente forcée. De même dans le cadre des procédures collectives dans
l’apurement du passif, un débiteur peut faire l’objet d’une liquidation de ses biens,
ce qui constitue également une cession forcée des biens de ce débiteur.

III/ Les démembrements du droit de la propriété

Le droit de la propriété peut être démembré. Ses démembrements sont l’usufruit

et les servitudes.
A) L’USUFRUIT

C’est l’article 578 qui définit l’usufruit. C’est le droit de jouir des choses,
dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en
conserver la substance. L’usufruit peut porter sur les choses mobilières ou
immobilières. Ainsi par exemple, un actionnaire, de son vivant, peut céder la
propriété de ses actions à son fils ou à sa fille tout en se réservant le droit de
20
percevoir les dividendes jusqu’à sa mort. Dans ce cas, le fils est le nu-
propriétaire tandis que le père est l’usufruitier. Avant d’étudier les rapports
entre le nu propriétaire et l’usufruitier, il importe de déterminer la nature juridique
de l’usufruit

1) La nature juridique de l’usufruit

L’usufruit, est un droit distinct du droit de propriété. C’est un bien mobilier

ou immobilier, selon la nature du bien qui le supporte. C’est par conséquent un
droit réels. Il est temporaire car limité dans le temps. L’usufruit est un droit viager
et personnel. Viager, car il existe pendant la durée de vie de son titulaire. Il s’éteint
donc avec la mort de son titulaire. C’est un droit personnel car il est rattaché à ce
dernier.

2) Les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

La coexistence de ces deux droits exige un devoir de respects mutuel entre

l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier, tout comme le nu-propriétaire,
doit assumer certaines obligations. Il est tenu de faire les réparations de moindre
importance liée à l’exercice de son usufruit. On parle de réparation d’entretien.
Quant au nu-propriétaire, il assume les grosses réparations.
Selon l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même c’est-à-dire,
à sa convenance de la chose sur laquelle porte son droit. L’usufruit de ce point de
vue est un droit d’usage, (usus) mais aussi un droit de jouissance des fruits
(fructus). L’usufruitier peut donc percevoir les revenus de la chose et l’utiliser.
Si la chose objet de l’usufruit est une chose consomptible, l’usufruitier est en droit
de la consommer à charge pour lui de restituer une chose de la même espèce, de
la même qualité et de la même quantité. Le nu-propriétaire, peut céder sa nue-
propriété. Mais en aucun, il ne peut céder la chose qui supporte la nue-propriété.
En effet, s’il a l’abusus il n’a plus l’usus et le fructus, par conséquent, il n’a plus
la pleine propriété du bien.

21
L’usufruit peut avoir une source, légale : c’est le cas par exemple de l’usufruit
légal des pères et mères sur les biens de l’enfant mineur. C’est encore le cas de
l’usufruit du conjoint survivant, portant sur les biens ayant appartenu au conjoint
décédé.
L’usufruit a également une source conventionnelle. C’est l’exemple d’un père
qui, de son vivant, transfère la propriété de son immeuble à son fils tout en se
réservant le droit d’en jouir jusqu’à sa mort. L’usufruit peut s’éteindre, pour
diverses raisons :
- d’abord la consolidation des deux droits sur la tête de la même
personne ;
- ensuite le décès de l’usufruitier ;
- enfin l’arrivée du terme prévu.

B) LES SERVITUDES

La servitude est une charge qui pèse sur un fonds, appelé « fond servant » pour
utilisation d’un autre fond appelé « fond dominant ». La servitude, peut avoir
une source légale ou conventionnelle. On distingue :
- les servitudes apparentes des servitudes non-apparentes. La
servitude est dite apparente lorsque des travaux extérieurs révèlent
son existence. Dans le cas contraire elle est dit non apparente (lorsque
son existence n’est pas révélée par des travaux extérieurs.
- les servitudes continues et les servitudes discontinues. La servitude
est dite discontinue lorsque son existence est révélée par un fait actuel
de l’homme. Dans le cas contraire elle est dite continue (lorsque son
existence n’est pas révélé par un fait actuel de l’homme).
Ces servitudes ne sont pas cloisonnées. En effet la même servitude peut être à la
fois apparente et continue ou discontinue ou non-apparente et continue ou
discontinue. Il pèse sur les propriétaires des deux fonds un certain nombre

22
d’obligations. Concernant le propriétaire du « fonds servant » il ne peut empêcher
l’exercice de la servitude. Quant au propriétaire du « fonds dominant » il ne peut
l’aggraver. La servitude peut prendre fin de diverses manières :
- elle prend fin à l’arrivé du terme prévue ;
- elle prend fin en cas de perte du bien ;
- elle prend fin en cas de la consolidation, telle que l’acquisition des
deux fonds soit par le propriétaire du fonds servant ou par celui du
fonds dominant.

SECTION 2 : L’acquisition du droit de propriété

Le droit de propriété, peut s’acquérir de diverses manières : soit à l’origine,

ou par suite d’une transmission. L’acquisition à l’origine du droit de la
propriété se réalise lorsqu’une personne s’approprie d’une chose qui, à l’origine,
n’était pas appropriée. Le bien est acquis dans ce cas, sans qu’il n’y ait de perte
ou d’appauvrissement corrélatif du patrimoine d’une autre personne. La propriété,
peut en outre se transmettre dans ce cas, le bien sort du patrimoine d’une personne
qui s’appauvrit pour entrer dans le patrimoine d’une autre personne qui s’enrichit.
Cette attribution de la propriété peut se faire soit par acte juridique ou par un fait
juridique.

I/ L’acquisition de la propriété par acte juridique

L’acte juridique, est un acte qui résulte de la manifestation de la volonté

d’une personne et qui produit des effets de droit voulu par elle. On distingue les
actes juridiques unilatéraux des actes juridiques bilatéraux. Le transfert de la
propriété peut se faire au moyen de l’un de ses actes.
Exemple : la vente qui est un acte juridique bilatéral tandis que le leg qui est un
acte juridique unilatéral.
Dans le contrat de vente la détermination du moment du transfert de la
propriété est import. En effet ce moment permet, de déterminer, la personne qui

23
supporte les risques ; ceux-ci étant pour le propriétaire. Le principe en la matière
est que la propriété est acquise de droit à l’acquéreur, dès qu’il y a accord sur le
prix et sur la chose même si le prix n’est pas payé ni la chose délivré. On parle de
transfert solo consensus du droit de la propriété. Ce principe du transfert
immédiat du droit de la propriété peut être limité.
Conventionnellement, un vendeur à crédit, peut se réserver le droit de
propriété jusqu’à complet paiement du prix au moyen d’une clause de réserve de
propriété.
Si le bien vendu est une chose fongible ou de genre, le transfert de la propriété est
retardé, jusqu’à individualisation du bien. En matière immobilière, le droit de
propriété n’est pas transféré à l’acquéreur de l’immeuble dès qu’il y a accord sur
le prix et sur le bien. Le transfert de la propriété est retardé jusqu’à
l’accomplissement de certaines formalités administratives à savoir la publicité
foncière.

En cas de conflit entre deux acquéreurs successifs d’un même bien meuble
corporels l’article 1141 du code civil donne la préférence à celui qui, le premier,
a pris possession du bien. Si l’on devrait appliquer le principe du consensualisme,
la préférence devrait être donné aux premiers acquéreurs ; L’article 1141 semble
faire entorse à cette règle sauf à justifier cette règle par le principe selon lequel,
« en fait de meuble, possession vaut titre ». Mais ce principe paraît insuffisant à
justifier cette dérogation car la vente de la chose d’autrui est nulle. La propriété
ayant été transférée au premier acquéreur dès l’échange de consentement, le primo
propriétaire n’était plus autorisé à vendre ce bien. Si c’est un bien dont la vente
est soumise à la publicité, la préférence est accordée à celui qui accomplit le
premier les formalités de publicité.

II/ L’acquisition de la propriété par un fait juridique

Le fait juridique est un évènement voulu ou non, auquel la loi rattache des
conséquences juridiques non voulues par les parties. Le fait juridique ne doit pas
24
confondu avec l’acte juridique. Même si certains faits juridiques sont voulus, les
effets produits par ce fait juridique ne sont pas voulu contrairement à ceux produit
par l’acte juridique. Comme fait juridique translatif de la propriété nous avons la
mort. En effet la mort entraine le transfert de la propriété des biens du de cujus à
ses héritiers. Il en est de même de la possession. Par définition, la possession est
le fait pour une personne de détenir un bien et d’exercer sur le les attributs du droit
de la propriété en prétendant à la qualité de propriétaire. En matière mobilière, la
possession vaut titre.

Section 3 : l’assiette du droit de propriété

L’assiette du droit de la propriété est déterminée par les articles 551 et

suivants du code civil.
Selon ce texte, tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au
propriétaire. L’article 552 du code civil précise que la propriété du sol emporte
la propriété du dessous et du dessus. Ces deux articles permettent, de distinguer
le droit d’accession en matière immobilière du droit d’accession en matière
mobilière.

I/ Le droit d’accession en matière immobilière

C’est le droit reconnu au propriétaire d’un immeuble, de jouir et de

disposer des choses accessoires à l’immeuble dont il est propriétaire. C’est ce qui
ressort de l’article 552. Selon ce texte le propriétaire du sol est propriétaire du
dessus et du dessous. Etant propriétaire du dessus du sol, il a la possibilité de faire
ou d’y faire toutes la construction qu’il juge à propos. Le propriétaire du sol est
présumé être propriétaire de toutes les constructions et plantations faites sur ce
sol. Par conséquent, si des constructions ont été faites sur le terrain d’autrui, c’est
le propriétaire du sol qui est considéré comme propriétaire de ses constructions.
Mais le sort des constructions varie selon que le constructeur est de bonne ou de
mauvaise foi :

25
 - si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du sol conserve les
constructions et indemnise le constructeur ;
- si ce constructeur est de mauvaise foi, il peut être contraint à les
démolir et à indemniser le propriétaire du sol lorsque ce dernier a subi
un préjudice, mais le propriétaire du sol peut décider de conserver les
constructions. Dans ce cas, il est tenue d’indemniser le constructeur
même si ce dernier est de mauvaise foi. A défaut il y aura un
enrichissement sans cause.
La règle selon laquelle « la propriété du sol emporte celle du dessus » pose
en outre le problème important de la construction avec les matériaux d’autrui. Le
propriétaire des matériaux peut-il exiger la démolition du bâtiment et la restitution
de ses biens. L’article 551 donne la réponse à cette question : « Tout ce qui s’unit
et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire » dispose ce texte. On
comprend dès lors que le propriétaire du bâtiment, devient par droit d’accession,
propriétaire des matériaux volés. Le propriétaire du terrain les conserve
moyennant indemnisation de la victime du vol. L’évaluation se fait en tenant
compte de la valeur des biens au jour du paiement. La propriété du dessus
n’implique pas que le propriétaire du sol est propriétaire du dessus jusqu’à l’infini.
En effet, les règles du l’urbanisme peuvent déterminer la limite au-delà de
laquelle l’on n’est pas autorisé à construire. Puisque le propriétaire du sol est
propriétaire de tout ce qui se trouve sur le sol, les fruits naturellement tombés sur
le sol lui appartiennent. Lorsque l’arbre du voisin déborde par-dessus la propriété
d’autrui, ce dernier peut exiger leur élagage.
L’article 552 du code civil dispose, en outre, que le propriétaire du sol est
propriétaire du dessous. Cela signifie qu’il peut faire en dessous du sol toutes les
fouilles et constructions qu’il juge à propos. Ainsi par exemple si un trésor est
découvert, au-dessous du sol, il appartient en principe au propriétaire du sol. Mais
si la découverte est faite par un tiers, le trésor appartient pour moitié au
propriétaire du sol et l’autre moitié à l’auteur de la découverte. Par définition le

26
trésor est tout ce qui est enfoui dans le sol et qui est découvert par pur hasard. Par
conséquent ce qui est découvert des suites d’une recherche n’est pas un trésor. Si
le propriétaire du sol est propriétaire du dessous, le code minier limite son droit
de propriété du dessous. Si par exemple une mine d’or est découverte, au-dessous
du sol elle appartient à l’Etat.

II/ Le droit d’accession en matière mobilière

Le droit d’accession en matière mobilière implique que le propriétaire d’un

meuble est également propriétaire de tous ses accessoires. Ainsi par exemple le
croît des animaux appartient au propriétaire de l’animal. L’accession de meuble à
meuble se présente dans trois cas possible : ce sont l’adjonction, le mélange, et la
spécification.

A) L’ADJONCTION
Elle suppose que deux choses mobilières appartenant à deux propriétaires
différents, ont été unis pour former un tout, mais demeure séparable. Dans ce cas
l’ensemble formé, appartient au propriétaire de la partie principale, à charge pour
lui de rembourser à l’autre la valeur de sa chose.

B) LE MELANGE
Le mélange qui concerne la réunion de deux choses mobilières
appartenant à des propriétaires différents . Mais, ces choses sont tellement unies
qu’elles sont inséparables. Dans ce cas l’ensemble formé devient la copropriété
des deux propriétaires. Toute fois si la valeur de l’une de ses choses est largement
supérieure à celle de l’autre c’est le propriétaire de cette chose qui est propriétaire
de l’ensemble formé quitte à rembourser à l’autre la valeur de sa chose (Article
537 à 575 du code civil).

C) LA SPECIFICATION
La spécification c’est la formation d’une chose nouvelle chose mobilière
par le travail d’une personne sur la matière mobilière appartenant à une autre

27
personne. Le propriétaire de la chose obtenue est celui qui a fourni la plus grande
valeur (article 570 à 572 du code civil)

Commentaire conjoint des articles 570 et 571

I / Propriétaire de la chose formée par travail d’une personne sur la matière

d’autrui

A/ La propriété de principe du propriétaire de la chose

B/ La propriété exceptionnelle du fabricant

II/ Les droits de l’autre partie

A/ Remboursement de la main d’œuvre

B/ Remboursement du prix de la matière première

SECTION 4 : La copropriété

La copropriété se caractérise par la pluralité de propriétaires. C’est

l’hypothèse ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Certains
principes généraux régissent la copropriété. Mais en fonction de la nature du bien,
objet de la copropriété, il existe des règles spécifiques.

I/ Généralités sur la copropriété

La copropriété présente dans sa structure, des aspects fonctionnel et

concurrentiel. La concurrence réside dans le fait qu’une même chose supporte
plusieurs droits de même nature. La chose est commune dans sa totalité. Le droit
de chaque copropriétaire porte sur l’ensemble ou l’entièreté de la chose. Au plan
juridique il existe une pluralité de droits de même nature. Chacun des
copropriétaires exerce sur l’ensemble du bien les attributs du droit de la propriété.

Au plan fonctionnel, chaque copropriétaire a, dans son patrimoine, un droit

limité et déterminé de façon abstraite. On dit que chaque copropriétaire a dans la

28
copropriété une quote-part. C’est cette fraction de part qui donne à chaque
copropriétaire la vocation au partage et l’obligation aux charges.

L’indivision est un exemple de copropriété notamment avant la liquidation

de la succession et après le décès de leur propriétaire, les biens immeubles du de
cujus constituent une indivision. De même, après le divorce et avant la liquidation
de la communauté, les biens communs constituent une indivision. Le créancier
de l’un des copropriétaires de ces biens objets de la copropriété ne peut les saisir
pour le paiement de sa créance.

L’indivision peut avoir une origine légale ou conventionnelle. Le

régime juridique applicable reste invariable quel que soit le régime de
l’indivision.

II/ Les règles spécifiques à chaque copropriété : la mitoyenneté

La mitoyenneté est un cas particulier de copropriété. Comme dans toutes les

hypothèses où plusieurs personnes sont simultanément propriétaires d’un même
bien, il résulte de cette cotitularité, des restrictions à l’absolutisme du droit de
propriété.

Mais parce que la mitoyenneté est une copropriété ayant pour objet une
clôture entre deux fonds, elle est organisée spécialement par la loi.

Une clôture est mitoyenne quand elle appartienne indivisément aux

propriétaires de deux fonds qu’elle sépare. Elle ne doit donc pas être confondue
avec la clôture privative qui appartient à un seul propriétaire.

La mitoyenneté s’applique essentiellement au mur. Mais elle n’est pas

exclue pour les faussés ou les haies. Bien que la loi consacre quelques
dispositions à ces hypothèses, elles sont loin de présenter la même importance que
celle du mur mitoyen.
29
 A/ L’EXISTENCE DE LA MITOYENNETE

1°) L’acquisition

Il existe plusieurs modes d’acquisition de la mitoyenneté.

- elle s’acquiert par convention : c’est le cas d’une clôture élevée à
frais commun ;
- elle s’acquiert également par la volonté unilatérale du voisin (Article
661 c. civ.)
En effet s’il existe un mur joignant la limite d’un fonds, mais sans empiètement
sur le terrain voisin, celui-ci peut exiger la cession de la mitoyenneté. Il s’agit ici
d’un véritable droit d’expropriation pour cause d’utilité privé.
En droit ivoirien, la mitoyenneté ne peut pas s’acquérir par la possession
car l’usucapion en matière immobilière n’existe pas. En cas de cession de la
mitoyenneté le voisin paie la moitié du prix de la partie du mur revendiqué et de
la moitié du prix du terrain sur lequel repose ce mur.
Si la clôture est construite sur le terrain du voisin la propriété du sol emportant
celle du dessus, ce voisin devient propriétaire de la clôture par droit d’accession.
Mais le constructeur peut être contraint à démolir les constructions.

2°) La preuve de la mitoyenneté

La preuve de la mitoyenneté se rapporte par un titre. Mais le législateur a

institué des cas de présomption des mitoyennetés et de non mitoyenneté. Ainsi
par exemples, toute clôture qui sépare deux héritages est réputée mitoyenne à
moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture (666 du code civil).
La présomption de non-mitoyenneté est prévue par l’article 668 du code civil.
Selon ce texte le faussés est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel
le rejet se trouve.

30
 A) L’UTILISATION DU MITOYEN
Cette utilisation conduit à examiner les droits et les obligations des voisins.

1) Les droits des copropriétaires

- ils ont le droit d’appuyer contre le mur les constructions et les
plantations qu’ils jugent à propos ;
- ils ont le droit de pratiquer dans le corps du mur les enfoncements à
divers usages ;
- ils ont le droit d’apposer des affiches sur la face du mur se trouvant
de leur côté ;
- ils ont le droit d’exhaussement (article 658 c. civ.) a conditions de
payer seul les dépenses d’exhaussement.
2) Les obligations des voisins
- il leur est interdit de pratiquer des ouvertures dans le corps du mur
(article 675) ;
- Il pèse sur eux une obligation d’entretien ;
- ils doivent laisser une distance entre le mur et les constructions
(article 674).

CHAPITRE 2 : LES RAPPORTS DE FAIT

Les personnes entretiennent deux types de rapports de fait avec les biens. Ce
sont la possession et la détention précaire.

SECTION 1 : La possession

Elle est définit par l’article 2228 du code civil. Selon ce texte « la possession
est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que

31
nous exerçons par nous-mêmes ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre
nom ».

Plan du commentaire de l’article

I/ La possession des biens corporels

A/ La détention du bien par soi même

B/La détention du bien par un tiers

II/ La possession d’un droit

A/ La jouissance (exercice) par soi même

B/ La jouissance (exercice) par un tiers

Il ressort de ce texte que la possession est le fait pour une personne de détenir une
chose et d’exercer sur elle, les attributs du droit de propriété en prétendant à la
qualité de propriétaire. Par exemple, l’acquéreur d’un bien perdu ou volé est un
simple possesseur dudit bien dans la mesure où le droit de propriété ne lui a pas
été transféré. Pourtant, il prétend à la qualité de propriétaire. L’étude de la
possession se fera autour de trois points. D’abord l’existence la possession,
ensuite les conditions d’acquisition de la propriété par la possesseur et enfin les
actions possessoires.

PARAGRAPHE 1 : L’existence de la possession

A) LES ELEMENTS DE LA POSSESSION

Ces éléments sont au nombre de deux : ce sont l’élément matériel et l’élément
intentionnel.

1) L’élément matériel de la possession

Cet élément est encore appelé le corpus. Possédé matériellement une chose,
c’est exercer sur elle un pouvoir de fait. C’est-à-dire que le possesseur a la maitrise

32
effective ou matérielle du bien. Par conséquent, en vertu de ce pouvoir de fait, le
possesseur a la possibilité d’accomplir certains actes portant sur le bien.
Exemple : posséder une maison c’est l’habité effectivement. Posséder un
téléphone c’est l’utiliser effectivement.

2) L’élément intentionnel
Le possesseur d’un bien se comporte comme s’il en était le propriétaire. Il
a la mentalité d’un propriétaire. Il s’affirme comme le maitre, peu importe qu’il
soit de bonne ou de mauvais foi. Il suffit seulement qu’il se prenne pour le
propriétaire du bien

B) LES CARACTERES DE LA POSSESSION

Ces caractères sont qualifiés souvent de vice de la possession. Pour être utile
la possession, doit être non équivoque, publiques, continu et paisible.

1) La possession non équivoque

La possession est dite non équivoque lorsqu’il n’y a pas de doute sur la
qualité de propriétaire du possesseur. Le comportement du possesseur ne doit pas
être ambigu. La possession serait équivoque lorsque, notamment, plusieurs
personnes utilisent le bien. On peut retenir, le comportement des héritiers par
rapport à un bien de l’héritage. Si cet héritier accomplit un ou plusieurs actes sur
ce bien, on ne peut savoir si ce dernier agit en qualité de cohéritier, dans l’intérêt
général ou s’il agit en tant que propriétaire, dans son intérêt personnel. Il y a dans
ce cas, nécessairement, une équivoque en ce qui concerne le bien ou les biens dont
il a la maitrise.

2) Le caractère public
La possession est dite publique, lorsqu’elle n’est pas affectée d’un vice de
clandestinité. Cela signifie que la possession s’exerce au vu et au su de tous. Si
cependant les actes ne sont pas vus des tiers, cela ne suffit pas pour que la
possession soit clandestine. Lorsque les faits de possession qui doivent

33
s’accomplir au grand jour sont intentionnellement dissimulés, dans ce cas la
possession sera dite clandestine. Ce qui est important c’est finalement l’intention
d’agir publiquement, ou dans la clandestinité.

3) Le caractère continu de la possession

Cela signifie que la possession ne doit pas être discontinue : c’est le premier
sens. Dans un deuxième sens, plus juridique, la possession serait continue si le
possesseur fait un usage normal de la chose conforme à sa destination. C’est le
cas selon, la jurisprudence, lorsque la possession est exercée dans toutes les
occasions comme dans tous les moments d’après la nature de la chose, sans
intervalles anormaux pour constituer des lacunes. (Cass. civ., 11 janvier 1950, D.
1950 p. 125 note LENOANT ; Cass. Civ. 3 Mai 1960 Gaz. Pal. 1960, 2, -69).
En d’autres termes la continuité n’exclut pas les intervalles ou les intermittences,
il y a discontinuité lorsque les intervalles laissés entre deux actes de possession
sont anormalement longs de sorte que les tiers en viennent à suspecter l’abandon
du bien ou la renonciation tacite à la possession.
4) Le caractère paisible
La possession est dite paisible lorsque le possesseur n’est pas entré dans la
possession par la violence. La violence est un vice qui affecte la possession, et
empêche que celle-ci soit utile.

PARAGRAPHE 2 : L’acquisition de la propriété des biens par la possession

En la matière, seule la possession des meubles confère au possesseur, la propriété

des biens. En matière immobilière, l’usucapion est inapplicable. Les conditions
d’acquisitions de la propriété des meubles, varie selon la bonne ou la mauvaise
foi du possesseur.

34
 A) SI LE POSSESSEUR EST DE BONNE FOI

Le possesseur est dit de bonne foi lorsqu’il ignore les vices de la possession.

1) Conditions

En principe, en fait de de meuble possession vaut titre (Article 2279 al

1er). C’est-à-dire que la simple possession d’un meuble confère au possesseur la
propriété du bien.

Certains auteurs ont estimé que l’article 2279 al 1 er est un mode d’acquisition de
la propriété. C’est la loi qui fait acquérir la propriété du meuble par le possesseur.
D’autres auteurs ont estimé qu’il s’agit d’une présomption qui serait simple et
tantôt irréfragable. L’acquisition instantanée de la propriété par le possesseur est
subordonnée à sa bonne foi. Mais la bonne foi se présume. Il appartient aux tiers
qui revendique la propriété du bien de rapporter la preuve de mauvaise foi du
possesseur. Il suffit seulement que la bonne foi ait existée lors de la prise de
possession du bien.
Le possesseur de bonne foi du meuble ne peut en devenir propriétaire que si la
possession est utile. A toute fin utile l’on rappelle que la possession est utile
lorsqu’elle est paisible, continue, publique et non équivoque. Le droit protège
cependant le primo-propriétaire d’un bien volé ou perdu.

2) Les actions en revendication des biens perdus ou volés

Selon l’article 2279 alinéa 2 du code civil « … néanmoins celui qui a perdu
ou auquel a été volé une chose peut la revendiquer pendant 3 ans a compté du
jour de la perte ou du vol contre celui dans les mains duquel il l’a trouvé sauf à
celui-ci son recours contre celui duquel il la tient ». L’article 2280 ajoute « si le
possesseur actuel de la chose volée ou perdue l’a achetée dans une foire ou dans
un marché ou dans une vente publique, ou d’un marchand vendant des choses

35
pareilles, le propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu’en remboursant
au possesseur le prix qu’elle lui a coûté ».
Du commentaire combiné de ces deux textes, il ressort que le véritable
propriétaire d’un bien perdu peut revendiquer le bien dans un délai de 3 ans.
Le demandeur devra en pareille occurrence faire la preuve de son droit de
propriété. Dans le cas contraire, même si le possesseur est de mauvaise foi, son
action ne peut prospérer.
Le délai de revendication de 3 ans cours à compter du jour du vol ou de la perte.
Si l’action en revendication prospère, le possesseur sera tenu de restituer le bien.
Mais l’article 2279 al 2 prévoit un recours du possesseur de bonne foi contre son
auteur. Celui-ci pourra agir, contre la personne qui lui a transféré le bien pour
obtenir le remboursement du prix du bien. Mais si le bien est acquis dans l’un des
lieux ci-dessus indiqués, le propriétaire ne pourra obtenir la restitution des biens
que s’il a payé le prix au possesseur. Ce propriétaire dispose également d’un
recours contre l’auteur de la remise du bien volé ou perdu.

B) LE POSSESSEUR DE MAUVAISE FOI

Le possesseur est dit de mauvaise foi, lorsqu’il a une exacte connaissance
des vices de la possession ou ne peut les ignorer. Le possesseur de mauvaise foi
ne peut accueillir instantanément la propriété du bien. Cette propriété ne lui ai
transféré qu’au bout de 30 ans de possession. Si le possesseur de mauvaise foi est
évincé par le véritable propriétaire, il sera tenu de restituer le bien et les fruits.
En revanche s’il s’agit d’un possesseur bonne foi, il restitue la chose mais
conserve les fruits. Par définition le fruit, c’est ce qui est fourni par la chose à
intervalle régulier, sa substance n’en étant pas altérée. Il existe les fruits naturels
et les fruits civils. Les fruits naturels sont, notamment, les fruits des arbres.
Exemple de fruits civils : les loyers d’un bien donné en location. Les fruits ne
doivent pas être confondus avec les produits. Contrairement au fruit, le produit est
ce qui est fourni par la chose, sa substance en étant altérée.

36
Exemple le prix de vente d’un bien constitue un produit et non un fruit.
III/ Les actions possessoires

Si le possesseur d’un bien n’en est pas propriétaire, sa possession n’en n’est pas
moins protégée juridiquement. Celui-ci peut exercer certaines actions, pour
défendre sa possession. Celles-ci prennent le nom d’actions possessoires. Les
actions possessoires sont au nombre de trois à savoir, la complainte, la
réintégrante et dénonciation de nouvelles œuvres.

A) LA COMPLAINTE
Cette action est reconnue au possesseur et même au détenteur d’un bien
pour les protéger contre les troubles actuels de leur possession.
Exemple : l’obstruction à l’exercice d’une servitude.

B) LA REINTEGRANTE
Elle est exercée lorsque le possesseur d’un bien a été dépossédé par la
violence. Elle est destinée à faire cesser un trouble, manifestement, illicite.
L’exercice de cette action est subordonné à deux conditions :
- la première est l’existence d’une possession actuelle ;
- la seconde suppose un acte agressif ou de violence contre le
possesseur.

C) LA DENONCIATION DE NOUVELLES ŒUVRES

Cette action est ouverte en cas de trouble simplement éventuelles ou futur
consistant dans des travaux qui, s’ils sont continués pourraient porter atteinte à la
possession. Cette action permet de suspendre, ou d’arrêter les travaux. Elle ne vise
pas, prioritairement, la suppression desdits travaux qui est l’objet principal de la
complainte.

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 SECTION 2 : La détention précaire

La détention précaire est régie par l’article 2230 à 2236 du code civil. Selon
l’article 2236 du code civil le détenteur est celui qui possède pour autrui. Cette
notion pouvant se confondre avec la possession, il importe dès lors de la clarifier
avant d’exposer son régime.

I/ La notion de détention précaire

A) LES ELEMENTS DE LA DETENTION

Il résulte de la définition donnée par l’article 2236 du code civil, trois critères de
la détention précaire.

1) Un pouvoir de fait

Le détenteur précaire a la maîtrise du bien, c’est-à-dire qu’il a le corpus que le

propriétaire n’a plus.
2) Un pouvoir de droit

Ce pouvoir signifie que le détenteur exerce un pouvoir de fait sur le bien en vertu
d’un pouvoir de droit, c’est-à-dire en vertu d’un titre juridique. En claire le
pouvoir de fait du détenteur est fondé en droit. Par exemple, le garagiste, est
détenteur de la voiture qui lui ai remise pour réparation. En tant que détenteur il a
la maitrise c’est-à-dire le corpus : c’est le pouvoir de fait. Mais ce pouvoir de fait
est exercée en vertu d’un contrat de réparation. C’est le pouvoir de droit. Le
détenteur n’est investi sur la chose que d’un droit personnel, c’est à dire d’un
droit de créance en ce sens qu’il n’est que créancier du propriétaire.

3) L’obligation de restituer

C’est ce critère qui explique la précarité de la détention. Le détenteur détenant

pour autrui, est débiteur d’une obligation de restituer le bien.

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 B) LA DISTINCTION ENTRE LA POSSESSION ET LA
DETENTION PRECAIRE

Le possesseur et le détenteur ont en commun d’exercer sur le bien, un

pouvoir de fait. Mais ces deux notions se distinguent à plusieurs niveaux

- alors que le détenteur précaire exerce un pouvoir de fait, en vertu d’un

titre juridique il n’en n’est pas de même du possesseur ;
- le détenteur précaire, détient la chose à charge pour lui de la restituer.
Sa détention est précaire contrairement à la détention du possesseur ;
- le possesseur détient pour lui-même, il a la mentalité d’un
propriétaire, alors que le détenteur sait qu’il détient pour autrui ;
Finalement la distinction peut se faire à deux niveaux : au niveau de l’élément
matériel et au niveau de l’élément intentionnel.

II/ Le régime juridique de la détention précaire

A) LA PRECARITE DE LA DETENTION
Les droits du détenteur précaire doivent être examinés à l’égard du propriétaire
et à l’égard des tiers. A l’égard du propriétaire, l’article 2236 du code civil dispose
que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps
de temps que ce soit. Cela signifie que la détention précaire ne confère pas au
détenteur la propriété du bien. A l’égard des tiers il faut relever que le détenteur
n’est pas en principe lié au tiers par un rapport de droit. Il se pose dès lors la
question de savoir si le détenteur précaire doit être protégé comme le possesseur
à l’égard des tiers.
La solution a consisté à nier que le détenteur est un possesseur. Par conséquent il
ne pourrait exercer les actions possessoires. Mais la solution a évolué. Désormais,
la protection possessoire est reconnue au détenteur précaire contre les tiers. Mais
dans ses rapports avec le propriétaire du bien, cette protection lui est refusée.

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 B) LA TRANSFORMATION DE LA DETENTION

En principe, la détention est immutable. Mais ce principe connait quelques

limites.

1) Le principe d’immutabilité

Ce principe signifie que l’obligation de restitution est immuable. Par conséquent,

la détention exclut l’interversion. Elle a un caractère héréditaire. Le détenteur ne
peut, par sa seule volonté, se transformé lui-même en possesseur. C’est ce qui
ressort de l’article 2240 du code civil selon lequel on ne peut pas prescrire contre
son titre en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le
principe de sa possession. En ce qui concerne le caractère héréditaire l’idée est
que le fait que la chose détenu soit passée de son détenteur à ses héritiers ne permet
pas à ceux-ci de réaliser ce que leur auteur ne pouvait obtenir. Cela signifie que
les héritiers du détenteur sont eux-mêmes détenteur.

2) Les limites
Selon l’article 2239 du code civil « le tiers acquéreur d’un bien détenu
peut prescrire ». C’est dire que la précarité va cesser à l’égard des tiers
acquéreurs.
De même l’article 2238 du code civil prévoit que les personnes énumérées dans
les articles 2236 et 2237 du code civil peuvent prescrire si le titre de leur
possession se trouve intervertit soit par une cause tenant d’un tiers soit par la
contradiction qu’elles ont opposé au droit du propriétaire. Dans ce cas il s’agit de
faire cesser la précarité à l’égard du détenteur précaire lui-même. Par une
transformation de sa propre situation, le détenteur devient possesseur.

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