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    sur 8

    Projet de crédit immobilier 

    :
    1ère Partie : Présentation de la Banque
    Marocaine du commerce Extérieur :
    - La banque Marocaine du Commerce Extérieur est créée en 1959 par les
    autorités monétaires afin de développer le commerce extérieur au Maroc et
    ce en plus de son activité traditionnelle de banque commerciale.

    La banque est une entreprise qui gère les dépôts et collecte d'épargne des
    clients, accordes des prêts et offre des services financiers. Elle effectue cette
    activité en général grâce à un réseau d'agences. Elle utilise de plus en plus
    d'autres canaux de distribution : opération par Internet, accords avec les
    commerçants pour le crédit à la consommation et le paiement par carte
    guichets automatiques dans des lieux publics, ....

    -Principaux Actionnaires :

    *RMA WATANYA 27,66%

    *Divers actionnaires 20,02%

    *CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL 10,00%

    *FINANCE.COM 8, 78%

    *MAMDA/MCMA 7, 65%

    *PERSONNEL BMCE BANK 6, 55%

    *CIMR 5, 57%

    *BMCE BANK 5, 01%

    *MORGAN STANLEY 3, 00%

    *BANCO ESPIRITO SANTO 2, 77%

    *SFCM 1, 06%

    *UNION BANCAIRE PRIVEE SUISSE 1, 00%


    *SCR 0, 47%

    *INTERFINA 0, 46%

    _ ______ TOTAL: 10

    II- Fiche signalétique de la BMCE BANK :


    Raison sociale : Banque Marocaine du Commerce Extérieur

    Forme juridique : Société anonyme

    Président Directeur Général : Mr. Othman BENJELLOUN

    Directeur Générale : BMCE M. Abdelhakim GASMI

    Siège Social : 140, Avenue Hassan II. Casablanca

    Nombre d'agence(s) : Au Maroc : 220 ; A l'étranger : 3

    Secteur d'activité : Banque

    Date de constitution : 01 janvier 1959

    Date d'introduction : 16 Juin 1975

    Capital social : 1 587 513 900,00 MAD

    Site internet : www.bmcebank.ma/ www.e-bmcebank .ma

    III. Historique de la BMCE BANK:


    L’historique de la BMCE Bank Depuis sa création en 1959, BMCE a réussi à
    représenter une banque multi-métiers, s’appuyant sur un large réseau
    d’agences. L’un des ingrédients d’un tel succès se trouve d’abord dans
    l’histoire avec la création, sous le sceau de Sa Majesté le Roi Mohammed V,
    de la Banque Marocaine du Commerce Extérieur et l’action inspirée de
    l’actionnaire alors majoritairement public, de capitaliser judicieusement sur
    son atout maître, sa vocation à l’international et sa spécialisation dans les
    activités du Commerce Extérieur, en même temps que d’élargir ses attributs
    pour en faire une banque universelle à réseau, s’adressant à une clientèle
    diversifiée. Les ingrédients d’un tel succès se trouvent également dans
    l’histoire plus récente, avec la mise en œuvre de sa privatisation.
    2éme partie : le crédit immobiler de la
    banque BMCE :
    I.Définition de crédit immobilier :
    -Le crédit immobilier ou prêt immobilier est destiné uniquement à financer
    l’achat d’un bien immobilier. Dans ce contexte, le logement d’habitation
    servira de résidence principale ou secondaire, immeuble d’habitation à
    louer, local commercial, etc. De ce fait, le projet immobilier de l’emprunteur
    doit être clair. Il doit savoir au préalable le prix du bien convoité, sa surface,
    son type, son emplacement, etc.

    Le prêt immobilier est un prêt à long terme. Sa durée de remboursement


    varie entre 10 à 25 ans mais des prêts de moins de 500 000 DHS peuvent
    être remboursés en moins de 10 ans. Le montant d’un crédit immobilier se
    situe généralement entre 50% à 80 % du prix du bien, le reste étant financé
    par l’apport personnel.

    L’octroi d’un crédit immobilier est plus strict que celui d’un crédit
    consommation. Le profil de l’emprunteur est étudié à la loupe. Ainsi, des
    critères comme la situation maritale, le nombre de personne à charge, la
    nature du contrat de travail, l’âge, l’état de santé entrent en jeu pour
    déterminer la solvabilité du demandeur de crédit.

    II.Les avantages de crédit immobilier :


    • Diminuer le montant des mensualités de remboursement : L’intérêt
    principal d’un regroupement de crédit est de diminuer son endettement
    mensuel.

    • Une seule mensualité et plus de simplicité : Pour les personnes qui


    accumulent plusieurs prêts, le regroupement de crédit présente également
    l’avantage de la simplicité. Le remboursement des dettes est plus facile à
    suivre puisqu’il n’y a plus qu’un seul emprunt à payer au lieu de plusieurs,
    qui peuvent de surcroît relever de règles différentes (crédit à la
    consommation, crédit immobilier, crédit renouvelable…).
    III.Les inconvénients du crédit
    immobilier :
    • Un crédit plus long et plus coûteux : Le regroupement de crédit permet
    de faire des économies à court terme mais pas sur le long terme. La
    restructuration des emprunts entraîne nécessairement l’allongement de la
    dette : en d’autres termes, le montant des mensualités diminue mais leur
    nombre augmente. En conséquence, le coût total du crédit grimpe
    également. Cette concession s’avère indispensable et il n’est pas possible
    d’y échapper.

    • Des frais à anticiper: Comme pour le montage d’un financement


    immobilier, les banques et établissements de crédits demandent à
    l’emprunteur de payer de multiples frais et notamment des frais de dossier.
    -En outre, il faut compter sur des pénalités de remboursement anticipé et
    des frais de garantie (hypothèque, assurance de prêt le cas échéant).

    -Enfin, les particuliers qui ont recours à un courtier en crédit pour trouver
    leur solution de regroupement peuvent également payer des frais de
    courtage à ce titre une fois la restructuration actée.

    Le montant total des frais peut ainsi varier de 5 à 12% du montant racheté.

    IV.De quoi est composé le taux annuel


    effectif global (TAEG) ?
    -Le «taux annuel effectif global» (TAEG), anciennement «taux effectif global»
    (TEG), représente le coût total du crédit pour le consommateur. Il est
    exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Il s’agit du
    montant que vous devrez verser en plus de la somme effectivement
    empruntée. Il est plus important que le taux nominal. Le TAEG permet la
    comparaison entre les offres de prêt de plusieurs établissements prêteurs.

    -Le TAEG concerne les prêts immobiliers comme les crédits à la


    consommation.
    -Le TAEG comprend :

     Le taux nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt.

     les frais de dossier payés à la banque.

     les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de


    quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt.

     les coûts d'assurance et de garanties obligatoires.

     les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné,


    d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à
    la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce
    compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de
    paiement.

     le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais


    d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien
    immobilier.

    I.La définition de taux d’intérêt :


    - Un taux d’intérêt est un prix qui s’applique à une somme d’argent prêtée ou
    empruntée. Si ce prix s’applique à une somme prêtée, on parle de taux
    créditeur. Si ce prix s’applique à une somme empruntée, on parle de taux
    débiteur. Ce taux d’intérêt est calculé en pourcentage de la somme empruntée
    ou prêtée.

    5-1 Les différentes types de taux d’intérêt :


     le taux d’intérêt fixe.
     le taux d’intérêt variable.
    5-2 La définition de taux fixe :
    Comme son nom l’indique, le taux fixe est un crédit dont le montant est fixé dès
    la signature du contrat, pour toute la durée de remboursement. Le taux fixe est
    basé sur l’Obligation assimilable au trésor sur 10 ans.

     Les avantages de taux d’intérêt fixe :


    o Le taux fixe permet d’avoir une idée précise du coût du crédit
    dès le début de l’emprunt, et durant toute sa durée.

    o Il peut être renégocié et être racheté dans le cadre d’un rachat


    de crédit.

    o Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises. Un taux fixe


    facilite également la planification de vos autres dépenses.
    Vous jouez donc la carte de la sécurité.

     Les inconvenients de taux d’intérêt fixe :


    o le taux du marché baisse, vous ne pourrez pas en profiter.

    o Par ailleurs, les taux fixes sont généralement moins


    avantageux que les taux variables car c’est la banque qui
    prend tous les risques.

    o Remboursements généralement plus élevés au début.

    5-3 : la définition de taux d’intérêt variable :


    -Un taux variable est un taux qui est revu régulièrement, selon
    une fréquence prédéterminée appelée périodicité (tous les ans,
    trois ans, cinq ans,…). Cela peut jouer en votre faveur en cas
    de baisse des taux, mais aussi en votre défaveur en cas de
    hausse. Le moment exact de la révision du taux est défini dans
    la formule tarifaire.

     Les avantages de taux d’intérêt variable :


    o Le taux variable permet de bénéficier des fluctuations du
    marché, ce qui est intéressant en cas de baisse des taux.
    o Ce taux évite également généralement d’être pénalisé en
    cas de remboursement anticipé.

    o Remboursement généralement moins élevés au début

     Les inconvénients de taux d’intérêt variable :


    o Le caractère variable de ce taux empêche l’emprunteur de
    prévoir à l’avance le coût total de son crédit.

    o Si les taux du marché montent, vos mensualités


    augmenteront après la révision de taux.

    o Plus de risque.

    I.Les garanties de crédit immobilier :


    Lorsqu'il accorde un prêt immobilier, le prêteur est en droit de demander
    la constitution d'une garantie. Il en existe deux grandes catégories : les
    garanties réelles et les garanties personnelles.

     Les garanties réelles : sont celles qui consistent à


    attribuer un bien déterminé, bien souvent l'immeuble financé
    à l'aide du prêt, au remboursement d'une dette. Il peut s'agir
    d'une hypothèque ou d'un privilège du prêteur de deniers.
    Lorsqu'une défaillance de l'emprunteur survient, ces
    garanties permettent au prêteur de faire saisir l'immeuble afin
    qu'il soit vendu en justice. Le prêteur dispose à la fois d'un
    droit de suite qui l'autorise à faire saisir l'immeuble même s'il
    a été revendu à un tiers et d'un droit de préférence, qui lui
    permet d'être payé en priorité sur le prix de vente.
     Les garanties personnelles : reposent sur l'engagement
    d'une ou plusieurs personnes de rembourser le prêt à la place de
    l'emprunteur si celui-ci ne le rembourse pas. La forme la plus
    courante est le cautionnement.

    I.Le risque de crédit immobilier :


    Le risque de crédit est le risque qu'un emprunteur ne rembourse pas
    tout ou une partie de son crédit aux échéances prévues par le contrat
    signé entre lui et l'organisme préteur (généralement une banque).

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