Titre II

La formation du contrat de vente

Au stade de se formation, le contrat de vente se présente avant tout, et ceci à

l’instar de n’importe quel contrat, comme un accord de volonté, dont il faut
néanmoins relever les spécificités. Il importe, dans cette perspective, de
s’attacher,tout d’abord, aux caractéristiques du contrat de vente, puisaux conditions
de base de formation du contrat de vente, et la promesse unilatérale de vente.

Chapitre 1 :Les caractéristiques du contrat de vente

Chapitre2 : Les conditions de base de formation du contrat de vente

Chapitre3 : La promesse unilatérale de vente

 .CHAPITRE I- CARACTERISTIQUES DU CONTRAT DE VENTE

SECTION I- CARACTERISTIQUES PRINCIPAUX

§1-Qualification de la vente

Suivant l’article 478 du D.O.C, « la vente est un contrat par lequel l’une parties
transmet la propriété d’une chose ou d’un droit à l’autre contractant, contre un
prix que ce dernier s’oblige à lui payer ».

Il résulte de cette définition que la vente est tout d’abord :

-Un contrat, donc un accord de volontés.

-Il est en principe un contrat consensuel, donc sans formalisme étant donné qu’elle
se forme par la seule rencontre des volontés des contractants.

-Un contrat synallagmatique : présence des obligations de part et d’autre. Le

vendeur s’engage à fournir un bien, et l’acheteur à payer un prix.

-Un Contrat à titre onéreux : il y a un prix à payer.

- En principe c’est un contrat commutatif, car les obligations du vendeur et de

l’acquéreur sont en principe équivalentes, et si elles ne le sont pas, la rescision sera
possible, au moins pour les ventes d’immeuble.

Dans certaines ventes en France, les obligations ne sont pas vues comme
équivalentes : C’est quand par exemple on vend un bien moyennant le paiement
d’une rente viagère1. Ce sont des ventes aléatoires.

En cas de crédirentier2 et si le vendeur meurt très tard, la rente versée sera

importante. Tout dépend de la durée de vie du vendeur.

Même chose quand il y a vente d’un bien en usufruit. L’usufruit s’éteignant avec la
vie de l’acquéreur, tout dépendra de la durée de la vie, c’est un contrat
1
La vente en viager est une vente immobilière au terme de laquelle le vendeur souvent âgé, vend son bien
contre un bouquet (un capital) plus une rente à vie et conserve le droit de vivre dans les lieux jusqu'à sa
mort.
2
Dans cette convention conclue entre un débirentier (l'acheteur qui va payer la rente) et un
crédirentier (le vendeur qui va encaisser la rente), le débit rentier s'engage à payer une rente viagère
pendant toute la vie du crédirentier et en plus d'un capital versé le jour de la vente. La vente en viager
s'effectue devant notaire. A cette occasion le débit rentier paye au crédirentier le montant du capital
(bouquet) et s'engage à lui verser une rente jusqu'à la fin de ces jours.
aléatoire. Mais il existe certains contrats solennels, c’est le cas de la vente d’un
immeuble à construire dans le secteur du logement, il faut ici un acte authentique.
Même si dans le contrat consensuel la rédaction d’un écrit s’imposesouvent, pour
la vente d’immeuble il faut toujours un acte authentique pour des raisons de
publicité. De même pour la vente fonds de commerce l’écrit c’est pour des raisons
de publicité. Il faut signaler que l’écrit est non exigé comme condition de validité,
mais s’impose. La vente est un contrat translatif de propriété, ainsi que d’autres
droits réels ou droits intellectuels, il est donc un contrat translatif de droits de
propriété, d’usufruit (et dans ce cas là, on parlera de cession). On peut aussi céder
des droits intellectuels : brevets, marques, un fonds de commerce. On peut céder
des créances (opération de cession de créances) ; des droits sociaux.

§2- Difficultés de qualification

Pour l’application des règles à un contrat nommé, il est nécessaire d’établir la

qualification juridique correspondante, les parties au contrat se demandent souvent
sur la manière dont elles prétendent passer le contrat, mais la dénomination
qu’elles retiennent n’est pas toujours exacte.
Pour trouver un régime juridique adéquat, on se demande parfois s’il l’on est en
présence d’un contrat nommé ou si l’on se trouve seulement à proximité, et donc
en dehors du champ d’application de son régime.
C’est bien entendu aux juges que revient la liberté de redonner aux relations
contractuelles leur véritable nature. Il leur appartient de donner aux conventions
leur véritable caractère.Ils y procèdent selon des méthodes intuitives ou par
analogie. Les rédacteurs du D.O.C ont eux même prescrit par exemple d’appliquer
les règles de la vente au contrat d’échange dans la mesure où le permet la nature
du contrat3 ou encore de les appliquer au louage de choses, les règles gouvernant la
délivrance de la chose par le vendeur (art. 636 D.O.C). Les difficultés de la
qualification des contrats amènent à rechercher comment opérer leur classification
en différentes catégories.
La formation du contrat de vente est soumise aux conditions générales de validité,
comme tous types de contrat, à savoir les dispositions de la théorie générale des
obligations : la jouissance de la capacité, le libre exercice du consentement
éclairé4, 1a licéité de l'objet et de la cause.Le contrat de vente est le plus important
de tous les contrats nommés, auquel le législateur a octroyé des règles spéciales,

3
Art. 636 D.O.C
4
P. Decroux, L'autonomie de la volonté et l'ordre public en droit conventionnel marocain, Paris, 1953;
P.L. Rivière, Réflexions sur l'autonomie de la volonté dans le droit contractuel, GTM 1947, n° 1008, p.
149.
lui permettent d’être au sommet des contrats nommés, faisant l’objet des articles
478 à 618 du DOC.

CHAPITRE II- LES CONDITIONS DE BASE DE FORMATION

DU CONTRAT DE VENTE
On les trouve dans les règles de consentement et de capacité.

SECTION I- LE CONSENTEMENT5

Pas de formalités lors de l’opération de vente. La vente commerciale requiert les

règles visées par les dispositions du DOC dans le cadre des conditions exigées des
parties et des biens.Ainsi, l’article 478 du D.O.C définit la vente comme un
contrat par lequel l’une partie transmet la propriété d’une chose ou d’un droit à
l’autre contractant, contre un prix que ce dernier s’oblige à lui payer c’est un
contrat consensuel, seul l’échange de consentement suffit à former le contrat6.
L'accord des parties doit porter sur la chose vendue et le prix correspondant7. La
chose vendue est la marchandise, elle estchoisie, caractérisée par l'acheteur et
proposée par le vendeur. Le prix doit êtrevisiblement publié par le vendeur lisible
et accepté par l'acheteur. Cette publication du prix de vente des produits présente
un signe de consentement du vendeur. Celui de l'acheteur réside dans l'acceptation
de cette offre. En outre le consentement des deux parties de l’opération de vente se
base pour le vendeur sur la condition du prix final et du délai déterminé et de la
disponibilité du produit offert. Pour l'acheteur, il peut se baser la condition
d’exigence d'un délai de réflexion, d'une dégustation ou d'un essai préalable à
l’opération d’achat.

§1- champs d’application du consentement

L’article 19 du DOC était claire sur les éléments sur les quels doit porter le
consentement en tenant compte de toutes les clauses nécessaires du contrat. C’est à
dire les conditions et les modalités8 qui indiquent les raisons déterminantes qui
justifient le contrat entre les parties.

44
La capacité requise pour exercer le commerce, est régi par les dispositions du code de commerce, du
code de la famille, et par les articles 480 et 481 du DOC.
6
En pratique, ce principe a tendance à reculer, au moins pour certaines catégories de ventes, notamment
pour la vente immobilière où il ya besoin de publication.
7
L'article 488 DOC
8
13 CS, Ch. Civile, arrêt n° 158 du 20. 1. 1978, JL, n• 129, année 1979, p. 66.
 La vente peut se former instantanément dès lors qu’il y a accord immédiat sur la
chose et sur le prix. Mais le plus souvent, la vente va se former par étape, dans ce
cas, il existe une période précontractuelle qui va se traduire par la conclusion
d’unavant contrat9 qui va préparer et précéder le contrat de vente, la vente sera
conclue au terme de la période précontractuelle.

A- les Avants- contrat :

a- Vente à l’agréage10

Les mesures d’agréagesont effectuées sur des échantillons représentatifs11. Après

identification de la variété ou du type de produit, en fonction de celui-ci et de son
stade d’évolution, l’agréeur procède à un ou plusieurs de ces tests : coloration,
défauts d’aspect, calibre, fermeté, jutosité… Les résultats de ces tests qualifient les
propriétés et les caractéristiques du lot, ils décrivent le niveau de sa qualité

b-Vente à la dégustation :

Il s’agit de chose dont il est usage de les goûter avant de les acheter, comme
l’huile…. selon l’article 1587 du code civil français. Dans le même sens
l'article 494 du D.O.C prévoit implicitement qu'il n'y a pas vente tant que l'acheteur
n'a pas dégusté et agrée la marchandise.

Le législateur marocain décide qu’un contrat de vente n’aura lieu que s’il ya
satisfaction de l’acquéreur, ainsi, selon l’arrêté du ministre de l’agriculture et de la
pêche maritime, la loi n°2197-13 du 2 ramadan 1434 (11 juillet 2013) portant
homologation du règlement technique relatif à la production, qui contrôle, et
certifie des semences des céréales à pailles (blé, orge, avoine, triticale, seigle et
riz)12

9
Ce sont des contrats qui ont pour objet la formation d'un autre contrat. Ils sont source d'obligations.
L’intérêt est d'encadrer la négociation du contrat qui va suivre ainsi que le comportement des parties
(exclusivité, date butoir, confidentialité).

10C’est dans la phase de réception des marchandises par un logiciel de contrôle qualité pour apporte des
bénéfices aux utilisateurs. Il permet une qualité accrue des produits réceptionnés et contribue à limiter
significativement les pertes de matières premières avant achat.
11 http://www.quasar-solutions.fr/agreage-marchandise
12 La certification des semences des blés, d’orge, d’avoine, de triticale, de seigle et de riz est organisée
selon les dispositions du présent règlement technique pris en application du Dahir n° 1-69-169 du 10
Joumada I 1389 (25 juillet 1969) réglementant la production et la commercialisation des semences et des
plants, tel qu’il a été modifié et complété par le Dahir portant loi n°1- 76- 472 du 5 Choual 1397 (19
septembre 1977) et notamment ses articles 1,2 et 5. La réalisation des opérations de contrôle et de
certification est confiée aux services compétents de l’Office National de Sécurité Sanitaire des Produits
Alimentaires ci-après désigné "organisme de certification". Le contrôle s’exerce aux champs de
c-La vente à l’essai :

L’acquéreur souhaite utiliser le bien avant de l’acheter. Il veut faire un essai du

bien avant de l’acheter. Ce n’est plus une affaire de goût car cela peut-être plus ou
moins objectif. Dans les acquisitions de machines, si l’essai est concluant,
l’acheteur doit acheter. Ce caractère concluant de l’essai peut-être apprécié
objectivement. Dans les autres cas, cela relève d’une appréciation plus subjective.
Comme pour l’achat d’une voiture ou de vêtement. L’appréciation de l’acquéreur
ne relève pas de données purement objectives. Dans tous les cas, cela s’analyse en
des promesses de vente et l’acquéreur se réserve une option d’achat. La seule
différence c’est que l’appréciation de l’acquéreur peut-être plus ou moins
objective. Lorsque l’acquéreur décide de n’a pas acheter, il en coûte.

SECTION III- LA CAPACITE

§1- Définition
C’est l’aptitude d’une personne à être titulaire de droit (capacité de jouissance) et à
les exercer (capacité d’exercice).
En matière de contrat de vente et comme c’est le cas de tous les autres contrats, la
validité est subordonnée à des conditions de capacité. En effet le vendeur doit être
capable d’aliéner la chose et l’acheteur de la prendre et de payer son prix.

§2- Les incapacités spéciales à la vente

Si certaines personnes sont frappés d’une interdiction d’acheter, c’est parce que la
loi confirme que ces personnes pourraient être tentées d’user de leurs fonctions en
vue d’acquérir la chose à un prix trop bas. Ces personnes sont énumérées aux
articles 479, 480 et 481 du DOC, il s’agit :
- Du malade pendant sa dernière maladie,
- Des administrateurs des municipalités et des établissements publics ;
- Les pères qui gèrent les biens de leurs enfants ;
- Les syndics de faillite ;

production, au niveau des unités de conditionnement, au laboratoire et à postériori. Toute parcelle ou lots
de semences qui ne répondent pas aux dispositions du présent règlement technique permet à "l’organisme
de certification" de refuser ledit lot ou ladite parcelle de production de semences de céréales à paille.
L’organisme de certification peut confier certaines activités de contrôle au champ, de prélèvement et
d’analyses au laboratoire des échantillons de semences, conformément aux procédures et cahiers de
charges fixés par l’Office National de Sécurité Sanitaire des Produits Alimentaires (ONSSA), et ce
conformément aux dispositions en vigueur appliquées par cet office en ce qui concerne l’externalisation
des services.
 - Les courtiers et experts pour les biens dont ils ont fait l’estimation.
Les articles 480 et 481 du DOC interdisent la vente et l'achat effectué par les
personnes quirisquent de se trouver dans une situation de conflit ou de
.contradiction entreleurs devoirs légaux et leur s intérêt personnel. Le tuteur d'un
mineur et l’administrateur des biens d'un malade mental ne peuvent point acquérir

personnellement les biens de la personne qu'ils représentent. Cette règle serait

gênante en matière commerciale dans la mesure où elle empêcherait un
commerçant, représentant légal ou judiciaire d'autrui, chargé de gérer ou
d'administrer le commerce de ce dernier, d'être partie à ce commerce. La confusion
des titres juridiques d'acheteur et de vendeur sur la tête du représentant paraît très
suspecte en raison de l'état humain de personnes repérées entées. L'interdiction
frappe les administrateurs des biens d'autrui même quand les opérations ont lieu
par personne interposée. La preuve de la régularité demeure presque impossible.
La règle se justifie par l'impératif de protection des incapables contre les
malversations et les fautes de gestion de leurs représentants. Elle s'éclipse toutefois
dès que la cause de suspicion disparaît. Il en est ainsi dans les cas de dirigeants de
sociétés sous réserve du respect des règles qui régissent leurs contrats avec les
sociétés dirigées, de gérants de fonds de commerce, des représentants et voyageurs
de commerce, etc. On pourrait dire aussi qu’elledisparaît en cas d'opération
courante passée dans des conditions identiques à réaliser avec un partenaire
quelconque13.

SECTION III- LECONSENTEMENT A DISTANCE

Le développement du e-commerce préoccupe le consommateur, surtout l’aspect

des droits et obligations qu’il a en cas de publicité mensongère, d’abus ou de
défaut de l’article vendu. Des inquiétudes qui se sont multipliées avec l’apparition
des sites de promotion et de deals qui séduisent de plus en plus l’acheteur. Alors
jusqu’à quel point la loi garantit-elle les droits du consommateur? Selon la loi 31-
08, toute vente à distance doit exposer les informations nécessaires, en précisant
les clauses légales et les obligations résultant du contrat. En cas de défaut ou de
vice caché, le consommateur a le droit de se rétracter dans les sept jours qui
suivent l’achat du service ou produit, à partir du moment de la livraison. Dans ce
cas le fournisseur est tenu de rembourser sans délai le consommateur et au plus
tard dans les 15 jours qui suivent la date à laquelle ce droit a été exercé.Le
commerce électronique connaît actuellement une nouvelle dimension sous

13
M.Drissi ALAMI MACHICHI ? Droit commercial instrumental au Maroc, ImprimElit, 2011, p. 22,23.
l’impulsion de l’internet, lequel a heurté les circuits classiques de distribution et
conduit à une modification du mode de commercialisation de produit. A cet effet,
on peut lui définir comme suite : « on appelle commerce électronique ou
électronique-commerce, l’utilisation d’un media électronique pour la réalisation
des transactions commerciales. La plupart de temps, il s’agit de la vente de
produits à travers le réseau internet. Cette transaction commerciale peut être entre
entreprise et particulier ou entre entreprise et entreprise ou particulier et particulier
» Conscient de l’importance de ce commerce électronique dans le développement
économique du pays, le Maroc récemment a introduit un système légal
réglementant l’échange en matière électronique, en effet, il ne date que du 30
novembre 2007 date de la promulgation de la loi N° 53-05 relative à l’échange
électronique de données juridiques. Cette réglementation inspirée du droit Français
a un double but, pour elle-même, en tant que technique, et pour sa fonction de
modèle pour d’autres techniques de signature. Pour cerner la question du
commerce électronique et de la sécurité juridique du contrat de commerce
électronique, il faut d’abord analyser la conclusion de ce contrat à distance,
notamment au niveau d’échange de consentement entre des absents, avant de se
pencher sur la notion de signature électronique qui identifie celui qui la pose,
manifestant par laquelle son consentement et tout en assumant les obligations qui
en découlent. Cette signature est une preuve qui constitue une condition de validité
du contrat électronique.

§1-formation du contrat de commerce électronique

Ce contrat obéit aujourd'hui aux dispositions du DOC relatives à la formation des

contrats par correspondance et à celles de la loi14 n° 53 -05 sur l'échange
électronique de données juridiques.

Le contrat électronique est un contrat conclu à distance sous forme électronique

par lequel un commerçant ou un prestataire de services propose à un destinataire
identifié ou au public un bien ou un service déterminé moyennant un prix.
Sans ce type de contrat, le commerce électronique serait inexistant

§2-Règles applicables au contrat électronique

14
Les règles spéciales prévues par le Dahir n° 1-07-129 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007) portant
promulgation de la loi n° 53-05 relative à l’échange électronique de données juridiques et intégrées au
DOC :
Ces règles spéciales ont été édictées par le législateur marocain pour tenir compte des spécificités qui
caractérisent le contrat électronique, et pour sécuriser le commerce électronique. Ces règles intéressent
l’offre et l’acceptation qui président à la formation du contrat électronique, l’équivalence de l’écrit
électronique à l’écrit support papier, la signature électronique et l’archivage électronique
En droit marocain, deux types de règles sont applicables au contrat électronique :
- les règles générales puisées du régime de droit commun des obligations et des
contrats contenues dans le DOC ;
- les règles spéciales prévues par la loi n° 53-05 relative à l’échange électronique
de données juridiques et intégrées au DOC.

Le contrat électronique, comme tous types de contrat, doit répondre aux conditions
générales de forme et de fond prévues par le DOC. En d’autres termes, les parties
au contrat électronique doivent, d’une part, s’entendre sur les conditions
substantielles du contrat, et d’autre part, recourir à un écrit pour établir leurs droits
et leurs obligations lorsque l’enjeu du contrat excède 10 000 dirhams.

Dans le cadre du droit commun, l'article 24 du DOC décide que le contrat par
correspondance est parfait au moment et dans le lieu où celui qui a reçu l'offre
répond en l'acceptant. A la lecture de ce texte, on remarque qu’il applique la
théorie de l'émission suivant laquelle le contrat se forme à la date et au lieu
d'expédition de la lettre d'acceptation. Bien que cette interprétation limite
largement les risques15de contestation et de fraude, et bien qu'elle soit clairement
retenue par la jurisprudence et la doctrine.

§3-L’offre électronique

Elle consiste pour un commerçant ou un prestataire de services à mettre à la

disposition du public, sous forme électronique, des informations contractuelles ou
autres sur des biens et services en vue de la conclusion du contrat électronique. Ces
informations sont communiquées par courriers électroniques quand les particuliers
ont donné leur consentement ou quand les professionnels ont transmis leurs
coordonnées électroniques.

Dans la perspective de conclure un contrat électronique, l’offre émanant du

commerçant ou du prestataire de services doit comporter les mentions obligatoires
suivantes sur le bien ou service proposé; sinon elle ne vaut que comme simple
publicité :
- les principales caractéristiques du bien, du service proposé ou du fonds de
commerce concerné ou l’un de ses éléments ;
- les conditions de vente du bien ou du service ou celles de cession du fonds de
commerce ou l’un de ses éléments ;
- les différentes étapes à suivre pour conclure le contrat par voie électronique et

15
M.ALAMI Machichi, infra , p
notamment les modalités selon lesquelles les parties se libèrent de leurs obligations
réciproques.
- les moyens techniques permettant au futur utilisateur, avant la conclusion du
contrat, d’identifier les erreurs commises dans la saisie des données et de les
corriger ;
-les langues proposées pour la conclusion du contrat ;
- les modalités d’archivage du contrat par l’auteur de l’offre et les conditions
d’accès au contrat archivé, si la nature ou l’objet du contrat le justifie ;

- les moyens de consulter, par voie électronique, les règles professionnelles et

commerciales auxquelles l’auteur de l’offre entend, le cas échéant, se
soumettre. L’auteur de l’offre est engagé par cette dernière pour la durée qu’elle
prévoit ou e
- n l’absence de cette durée, tant que ladite offre est accessible au public, par voie
électronique.

En effet, le contrat de vente électronique se forme au moment de la réponse de

celui qui reçoit l'offre. L'utilisation de procédé électronique ou informatique ne
semble pas bouleverser cette règle, (loi n° 53 -05, article 3 modifiant les
dispositions du DOC sur la question). Après la consécration de l'admissibilité des
offres de contrats par procédé électronique16, le nouvel article 65 -3 indique les
modalités d'acceptation de l'échange électronique par les parties en distinguant
entre les professionnels et les autres. Il impose en outre la communication des
formulaires quand ils sont requis par l'opération. L'article 65 -4 ajoute que l'offre
ainsi faite engage son auteur pendant le délai qu'elle indique et en tout cas pendant
le temps où elle reste accessible par voie électronique. Le même texte énumère les
éléments d'information nécessaires au consentement éclairé du destinataire de
l'offre et précise qu'à leur défaut, ladite offre reste une simple publicité
commerciale qui engage la responsabilité de son auteur en dehors du cadre de
l'offre de contracter au sens propre.

§4-L’acceptation électronique

L'article 65 -4 de la loi n° 53 -05stipule que le destinataire de l'offre doit exprimer

son acceptation et que l'auteur doit lui en donner accusé de réception sans délai 17,

16
Cité par M. Drissi. Alami MACHICHI, Droit commercial instrumental au Maroc, p21
17
Il est à noter que la notion légale de « délai injustifié » est pour le moins floue.
L’acceptant sera dès lors irrévocablement lié par l’offre qui lui a été faite, dès la réception de son
acceptation par l’auteur de l’offre ; c’est-à-dire dès que l’acceptation est placée dans la boîte électronique
de l’offrant.
pour que le contrat soit formé. Le destinataire de l'offre est lié à partir de cette
réception. Mais celle -ci ne se réalise que lorsque les parties ont accès à l'acception
de l'offre, sa confirmation et l'accusé de réception.

Le nouveau texte sur le commerce électronique, règle les faits de formation du

consentement des parties ou le concours de leurs volontés. Il permet d'en connaître
la date car il la fixe au moment où les instruments de la correspondance deviennent
accessibles, toujours par voie informatique ou électronique, pour les intéressés. Il
garde toutefois le silence sur le lieu du contrat malgré son intérêt pour déterminer
le droit applicable et la compétence judiciaire. Ce silence demeure conforme aux
principes dans les contrats internationaux. Pour les contrats internes .régis par le
droit marocain, seule la compétence judiciaire demeure en suspens. Elle fait
généralement l'objet d'une clause des contrats, sinon elle obéit aux règles générales
du code de procédure civile et de la loi relative aux tribunaux de commerce.

§5-L’équivalence de l’écrit électronique à l’écrit support papier et la signature

électronique

Lorsqu’un écrit sur support papier est requis par la loi, l’écrit électronique peut lui
être substitué. La loi reconnaît, dorénavant, à l’écrit électronique, la même force
probante que celle dont est doté l’écrit sur support papier, du moment qu’il permet
d’identifier son auteur et que son intégrité est préservée lors de son établissement
et de sa conservation. L’écrit électronique fera lui-même l’objet d’une signature
électronique qui peut être sécurisée. Cette sécurisation implique le recours à un
procédé fi able d’identification permettant de rattacher ladite signature à l’acte sur
lequel elle est apposée. Lors de sa création, une signature électronique est dite
sécurisée, lorsque l’identité du signataire est assurée et l’intégrité de l’acte sur
lequel elle est portée, est garantie. Pour être parfait, l’écrit électronique doit
comporter une signature électronique sécurisée et être daté, ce qui lui confère la
même force probante que l’écrit sur support papier ayant date certaine et dont la
signature a été légalisée. De même, des originaux ou des copies d’écrits
électroniques sont admis notamment comme preuve, dès lors que les règles ci-
dessus exposées ont été respectées et que leur conservation permet à chaque partie
d’en obtenir des exemplaires ou d’y avoir accès.

§6- L’archivage électronique

Dès lors que la loi reconnaît la force probatoire aux copies des écrits électroniques
du moment que les originaux électroniques ont été conservés dans les termes et
conditions exposés ci-dessus, l’archivage électronique se trouve automatiquement
consacré dans la loi avec toutes les conséquences que la loi attache à la
conservation des documents.

Au niveau mondial, des centaines de milliers de contrats sont conclus

quotidiennement par Internet. En raison des particularités techniques et du
caractère international d’Internet, quelques nouvelles questions juridiques se
posent en relation avec la conclusion «classique» de contrats. L’article ci-dessous
aborde de manière sommaire quelques problèmes liés à la conclusion directe de
contrats sur, respectivement par Internet – en incluant plus particulièrement la
situation juridique propre à la Suisse et à l’Allemagne

CHAPITRE III- LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE18( PUV)

L’intérêt de cette promesse est de donner à l'une des parties un délai de réflexion
ou encore de fixer l'accord des parties alors qu'un élément essentiel à la vente fait
encore défaut.Une promesse unilatérale peut être aussi bien pour la vente que pour
l'achat.Le promettant s'engage soit à vendre un bien, soit à acheter un bien.
La promesse synallagmatique implique que les deux parties au contrat s'engagent.

SECTION I-NATURE JURIDIQUE DE LA PROMESSE UNILATERALE

DE VENTE

Le DOC n'a pas réglementé les promesses à l'instar des autrescontrats et de

certains droits étrangers notamment le droit Egyptien etlibanais. Cependant leur
fondement juridique peut être recherché dans l’article 18, 14 et 112, DOC, par un
raisonnement à contrario, et dans l'article 230, DOC.
18
L’Article 1589 créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804, stipule que :
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et
sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en
résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte,
et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier
acompte ».
La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une personne, le
promettant, s'engage à vendre un bien à une autre, le bénéficiaire, ce dernier ayant
la possibilité d'acquérir le bien pendant un certain délai : le délai d'option.

A ce stade, Le bénéficiaire de la promesse dispose d’un droit actuel àl’acquisition

dans l’avenir des droits à naître de l’éventuel contrat définitif.Le droit actuel du
bénéficiaire se traduit par l’existence d’une option dontil dispose, qu’il est tenu
d’exercer dans un temps précis ou non.La promesse pouvant être aussi bien à durée
déterminée, par laprésence d’un terme, qu’à durée indéterminée.

Il faut distinguer l'acceptation de la promesse unilatérale de vente par le

bénéficiaire et la levée d'option. Accepter la promesse revient à fixer l'offre de
vente. Le bénéficiaire ne s'engage pas. Il n'a pas d'obligation d'achat. Juste une
possibilité. L’acheteur bénéficie de ce que l’on appelle une option d’achat. Il n’est
qu’au stade de la promesse. Il a une option du droit d’acheter ou de ne pas acheter.

§1- le contrat de promesse unilatérale de vente19

Le promettant s'engage à vendre son bien au bénéficiaire dès le jour de la

conclusion du contrat de promesse. Il consent définitivement à la vente au jour de
la promesse. Il n'aura pas à réitérer son consentement après la levée d'option.
- Les conditions de validité du consentement du promettant s'apprécient au jour de
conclusion de la promesse et non au jour de la levée d'option.
-Si le promettant décède20 ou s'il devient incapable après la conclusion de la
promesse mais avant la levée d'option, le bénéficiaire peut toujours lever l'option et
conclure le contrat de vente.

Durant cette période :

-L’interdiction est lui faite de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre

acquéreur.

-Le promettant est engagé à vendre dès le jour de la promesse, cela signifie qu'il ne
peut en principe pas se rétracter et revenir sur son engagement de vente une fois
que la promesse est conclue.

19
A part les articles 14, 15, 16, 17 qui évoquent de la déclaration unilatérale, le législateur marocain n’a
réservé ni textes juridiques ni règles spéciales àpromesse unilatérale de vente.
20
Le décès de l'un des promettant est sans conséquence sur la levée d'option et même sur l'acceptation de
la promesse (Arrêt Castagna c/ Desrus. Civ 3eme 10 décembre 1997). C.Cass a considéré que les
promettant s'étaient engagé jusqu'à X date, en déduisant que le décès d'un des promettant ne pouvait pas
rendre l'offre caduque, et que donc le bénéficiaire pouvait lever
-L’acheteur éventuel bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite
acheter ou non. C’est un avantage incontestable.

-Le bénéficiaire ne dispose que d'un droit d'option : Il n'a pas d'obligation de faire
quelque chose. La levée d'option formera automatiquement le contrat de
vente.
Il faut alors se placer au jour de la levée d'option pour apprécier la validité de
son consentement.
-Le bénéficiaire ne peut pas non plus modifier le contrat de vente une fois la
promesse acceptée.
La promesse unilatérale de vente doit donc comporter tous les éléments
nécessaires à la validité du contrat de vente.
Si la chose est détruite entre la promesse et la levée d’option on a deux cas de
figure :
- soit la promesse est caduque
- soit il est à diminuer le prix avec continuité de la vente.
Le transfert de propriété est automatique dès la levée d'option.
Mais les partie peuvent prévoir de reporter le transfert de propriété à une date
ultérieure, notamment à la date de signature de l'acte authentique (en matière
immobilière). On peut aussi reporter la formation du contrat à un autre événement.
Auquel cas la levée d'option ne suffit plus à finaliser la vente.

§2 – Le délai d'Option.

Dans la législation marocaine ledélai de rétractation21, et contrairement à d’autres

pays où le consommateur, bénéficie de certains délais visant à le préserver contre
des excès de précipitation, la loi marocaine ne prévoit pas encore des dispositions
accordant au citoyen un délai de réflexion lui permettant de se rétracter d’une
promesse de vente immobilière. Seules les clauses du contrat stipulent clairement

21
Concernant Le délai de rétractation introduit par la loi marocaine, c’est pour renforcer la protection du
consommateur lui permettant d’allonger considérablement le délai d’obtention d’un crédit à la
consommation. Pour corriger cette situation qui pénalise autant les ménages que les établissements
financiers, De même, certaines dispositions légales sont entrées en vigueur depuis avril 2016 pour mieux
préserver les intérêts des souscripteurs de crédit à la consommation. Le principe du délai de rétractation
en fait partie. Il permet à l’emprunteur, pendant les 7 jours qui suivent son acceptation de l’offre de prêt,
de revenir sur sa décision et d’annuler le contrat sans justification et sans frais.
l’octroi d’un tel délai. Ainsi, Si l'acquéreur décide de ne plus acheter le bien après
la signature du compromis de vente, il y a trois solutions :
-l'acquéreur se rétracte dans le délai de 7 jours : l'indemnité d'immobilisation est
restituée ;
- l'acquéreur confirme son engagement : l'indemnité s'impute sur le prix à payer et
l'acquéreur doit payer le solde du prix de vente ;
- l'acquéreur renonce à acheter après le délai de rétractation de jours : l'indemnité
d'immobilisation est conservée par le vendeur.
En ce qui concerne la législation française, et à titre d’illustration, ce sont des
délais pendant lesquels le bénéficiaire peut décider d'acheter ou non le bien qui lui
est proposé. Juridiquement, ces délais ont un terme extinctif. A l'expiration de ce
délai, si le bénéficiaire n'a pas levé l'option : la promesse est caduque. Les parties
peuvent assortir ce terme d'une condition. Dès lors, le bénéficiaire ne pourra pas
lever l'option avant la réalisation de la condition.
Ex : soumis à l'obtention d'un prêt. Deux cas de figure :
- Si la condition défaille, alors le contrat de promesse est caduc. Et le bénéficiaire
ne peut plus lever l'option.
- Si la condition se réalise, le bénéficiaire peut lever l'option car le contrat de
promesse produit ses effets.
La promesse de vente post mortem, càd que le bénéficiaire ne pourra lever l'option
qu'après le décès du promettant.
Il n'est pas un pacte de succession future, mais la promesse est valable, le
promettant a donc l'obligation de ne pas vendre à quelqu’un d'autre avant sa mort.

Dans le cas où le contrat de promesse ne prévoit pas de délais d'option, la

jurisprudence française partait du principe que le promettant ne devait pas être
prisonnier de sa promesse. Il pouvait mettre en demeure le bénéficiaire de lever
l'option dans un délai raisonnable22.

§3– L'indemnité d'immobilisation

Par ailleurs, un contrat unilatérale de vente peut également contenir une clause
suspensive appelée « indemnité d’immobilisation », permettant au vendeur et à

22
Revirement Civ, 3eme, 25 mars 2009 (visa 1101 + 1134). Considère que les juges du fond
auraient du rechercher si le promettant n'avait pas notifié au bénéficiaire sa décision de se rétracter, avant
de se rétracter effectivement de sa promesse de vente. Une simple notification de la rétractation suffit
désormais à mettre fin à l'engagement si il n'y a pas de délais d'option.
l’acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie une somme
convenue à l’avance, qui en pratique, ne peut dépasser 10% du prix de la vente
Définition : C’est une somme d'argent payée par le bénéficiaire de la promesse en
contre partie du service que lui rend le promettant en s'interdisant de vendre la
chose à un tiers pendant le délais d'option. 10% du prix du bien comme indemnité
acquise au promettant en cas de non conclusion de la vente. Si la vente se réalise,
l'indemnité va s'imputer sur le prix de vente.
Il n’ya pas de conditions de formes pour la promesse unilatérale de vente,
L'article 14 du DOC comme l'article 1589-2 du Code Civil français dispose
que : « est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un
immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail
portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux
articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constaté par
un acte authentique ou par un acte sous seing privé ».

Dans le même ordre d'idées, la clause portant engagement de vendre, que les juges
du fond analysent souverainement en une obligation unilatérale prise en présence
de son bénéficiaire, tombe sous l'application de l'article 18 qui décide que, dans les
obligations unilatérales, les engagements sont obligatoires. Dès qu'ils sont
parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle ils sont pris23.

Donc, la promesse unilatérale contestée et n'est pas concrétisée par un écrit tombe
sous l'application de l'article 14 DOC, et celle qui est traduite par un écrit est régie
par l'article 18 DOC.

Dans certains cas, lorsque la promesse prépare la vente à venir, il y a des

conditions à remplir comme pour les immeubles. Pour toutes les promesses qui
concernent un droit immobilier ou un fond de commerce, il est impératif de faire
enregistrer la promesse. C’est pour éviter les fraudes. Si les promesses unilatérales
n’étaient pas enregistrées, elles seraient inconnues du code civil.

Cette formalité fiscale est critiquée par la doctrine française. Parce qu’elle sert à
avoir des parties de mauvaise foi en tout cas à les favoriser. Cela sert de prétexte à
l’une des parties qui ne veulent plus acheter ou vendre invoquer cette absence de
publication. Donc la jurisprudence fait une interprétation restrictive de cette
formalité. Ainsi en particulier, la jurisprudence n’applique plus cette exigence
fiscale à chaque fois que la promesse unilatérale de vente fait partie d’un ensemble

23
C.A.R, 4-II-1945.R.A.C.A.R, T.XIX. P.167, référence citée par F.Paul BLANC, le D.O.C annoté.
contractuel plus large. Un lien de dépendance entre les obligations contractuelles
est nécessaire. Ce lien correspond à la notion d’indivisibilité. Lorsque les
obligations d’un contrat sont indivisibles, on considère que la promesse unilatérale
n’est qu’un élément d’un ensemble contractuel plus vaste.

Cela concerne principalement de cas de conventions sur les quelles la

jurisprudence a eu l’occasion de dire que l’enregistrement n’est pas nécessaire :

Ex. Crédit bail immobilier : on à une promesse unilatérale de vente, dans ce cas on
n’a pas besoin de faire l’opération d’enregistrement.La Cour de Cassation a eu
l’occasion de rendre un arrêt très important concernant la transaction, très souvent,
elle contient une promesse unilatérale de vente. Ce n’est qu’un élément parmi
d’autre et donc l’assemblée plénière tranche par un arrêt du 24 février 2006. Dans
toutes ces circonstances, la transaction est l’accessoire de la convention. Et ça sera
après le principal. Le sort de la convention est lié : si le principale n’a pas besoin
d’être enregistrer, l’accessoire n’en a pas besoin non plus.

SECTION II- LAVENTE AVEC ARRHE24

§1-Définition

Dans le cas d’une vente, lorsque l’acheteur se réserve une faculté de dédit, il verse
au vendeur une somme d'argent dite "arrhes" que, dans le cas où la vente n'aurait
pas lieu, ce dernier, conservera en dédommagement. Lesarrhes reposent,d’après
l’art 1590 du code civil français, sur le paiement par une partie d'arrhes. Dans cette
situation, chaque partie au contrat peut revenir unilatéralement sur son
engagement, soit en perdant les arrhes qu'elle a versé à l'autre, soit en versant à
l'autre partie le double des arrhes reçues. Si l'indemnité était requalifiée d'arrhes, le
promettant pourrait se dégager de son obligation. Mais qualification écartée par la
jurisprudence car le dédit suppose que les deux parties aient des obligations l'une
envers l'autre. Or, le bénéficiaire n'a pas d'obligation.

Contrairement à l'article 1590 du CCF en vertu duquel la vente avecarrhes permet

à l'acheteur de reprendre sa liberté en versant une sommed'argent au vendeur, les
arrhes en droit marocain est une somme d’argent que l'un descontractants donne à
l'autre afin d'assurer l'exécution de son engagement 25Si la vente est effectivement

Il s’agit, dans cette section, d’une analyse établit par la jurisprudence française.
24
25
Article 288 du DOC.
conclue, les arrhess'imputeront sur le prix de la vente. Si l'acheteur renonce à
acheter, levendeur bénéficie d'un droit de rétention des arrhes qui serviront
commeassiette au paiement des éventuels dommages intérêts alloués convenues à
l’amiable ou décidés judiciairement. Les arrhes peuvent être stipulées dans
lesavants contrats comme dans les contrats définitifs.Si le vendeur renonce à
vendre, le même droit de rétention est reconnu à l'acheteur. Le droit de rétention
est défini par l'article de ne s'en dessaisir qu'après paiement de ce qui est dû au
créancier.

Toutefois, lorsque l'exécution s'avère impossible ou si le contrat aété exécuté

(hypothèse arrhes par le vendeur) ou s'il a été résilié decommun accord, les arrhes
doivent être restituées à qui de droit.

A la lecture de ces dispositions, il apparaît que les arrhes constituent un

acompte26sur le prix de vente, une mesure favorisantl'exécution du contrat et non
pas la faculté de rétractation, même interprétation de la coursuprême27

§2- Les effets de la promesse

A- Droit d’option du bénéficiaire

Ce droit d’option présente une difficulté quant à son analyse juridique :

1-Jurisprudence : c’est un droit de créance pour elle ; qui consiste par certain côté
en une obligation de faire et par d’autre en une obligation de ne pas faire. De la
part du promettant, il y a une obligation de ne pas faire lorsque il s’agit de dire de
ne pas vendre le bien à autrui. Lorsqu’on consent une promesse de vente au profit
du bénéficiaire cela veut dire que l’on s’engage à ne pas vendre. Mais obligation de
ne pas vendre lorsque on s’engage à maintenir son offre de vente et donc à
immobiliser les biens et donc on confère une exclusivité d’achat. On pourrait
également parler d’une obligation de collaborer à la vente et faire en sorte que la
vente puisse se réaliser.

2-La doctrine y voit un droit potestatif : il s’agit d’acquérir ou de ne pas acquérir

par un acte de volonté unilatérale. C’est une option c'est-à-dire une espèce de droit
potestatif. Le promettant n’est tenue d’aucune obligation particulière. On est dans
une situation de dépendance, d’attente. On attend que le bénéficiaire se décide.
26
L'acompte est un paiement partiel du prix, qui impose aux parties d'exécuter l'intégralité du contrat. Si
l'on désire rompre le contrat et qu'un arrangement amiable ne peut être trouvé, le seul recours est d'aller
en justice.
27
C.Suprême, arrêt du 21/1/1976 dossier 196566, 10/1/1977 dos civ 50623
 L’analyse classique c'est-à-dire de la jurisprudence ne prend pas en compte le
mécanisme de l’option mais met en avant ce que doit faire le promettant. Pour
l’analyse de la doctrine, on ne voit pas très bien la situation du débiteur mais met
en relief le droit d’option du créancier. Les deux analyses pourraient on dire se
complètent et le droit d’option est un droit particulier qui relève du droit de créance
et du droit potestatif.

Ce droit d’option peut-être cédé et lorsque le bénéficiaire envisage de céder

sa promesse, il faut :

-Respecter les formalités de la cession de créance de l’article 1690 du code civil

-Respecter les formalités fiscales d’enregistrement pour éviter les fraudes.

Il arrive que la cession soit interdite : En cas de cession à titre onéreux promesse
de vente d’un immeuble ou un fonds de commerce (loi du 29 janvier 1993) : cette
interdiction vise les marchand de biens car ils se faisant consentir les promesses de
vente mais après ils cédaient leur promesse leur option. Cela favorisait la hausse
des prêts et donc la spéculation et donc on interdit la cession à titre onéreux. On ne
peut pas gagner de l’argent.

Dans la plupart des cas, les parties prévoient une clause que l’on nomme une
clause de substitution qui va permettre de substituer un tiers dans le contrat. Elle
prévoit et autorise à l’avance une cession de la promesse. La jurisprudence a pris
en considération pour distinguer les cessions de promesse et la substitution de
bénéficiaires et donc quand il y a substitution on ne procède plus aux formalités
de l’article 1690 et pas non plus à l’article 1589-2 du code civil. La jurisprudence
considère en effet, que les clauses de substitutions doivent obéir à un régime
particulier.

Cette analyse est critiquée par al doctrine qui considère que la clause n’est ni plus
ni moins qu’une cession de promesse. Les auteurs ont essayé d’analyser cette
substitution d’une autre façon. Certains auteurs ont considéré qu’il y avait une
stipulation pour autrui. Ainsi le promettant stipulerait du promettant au profit d’un
tiers et donc le bénéficiaire pourrait se substituer un tiers. En 1969 cela a été repris
par la Cour de Cassation mais le fait que cela n’a jamais été repris fait que cela a
été abandonné. La doctrine a été encore plus ou moins.
On dit que la substitution opère une cession de contrat ayant pour objet un droit
potestatif d’option. Cette analyse expliquerait que les formalités de la cession de
créance ne soient pas applicables mais cela n’explique pas que les formalités
d’enregistrement ne soient pas applicables.

Les promesses unilatérales de vente sont transmissibles à cause de mort.

Cela se fait par voie de transmission successorale. Donc les héritiers devront s’y
soumettre.

B- Obligation du bénéficiaire

C’est une obligation qui est fréquente et qui n’est absolument pas nécessaire. C’est
une obligation de verser une indemnité d’une obligation. Sa nature juridique
dépend de la nature juridique du droit du bénéficiaire. Si c’est un droit de créance,
cette indemnité sera un droit de créance. On immobilise le bien et donc le service
doit être rémunéré. Si on considère comme le fait la doctrine que c’est un droit
^potestatif d’option alors l’indemnité est la contrepartie de l’option. C’est la
contrepartie d’un avantage. C’est le prix d’une option. Il est versé auprès du
bénéficiaire au moment de la promesse de vente. Mais on peut prévoir que la
somme sera versée un peu plus tard. Si le bénéficiaire lève l’option, cela veut dire
que l’on achète le bien et donc l’indemnité va venir s’imputer sur le prix de vente
du bien. Si el bénéficiaire ne lève pas l’option cela veut dire qu’il ne veut pas
acheter et donc l’indemnité restera acquise.En général cette indemnité est de 10%.

Cette somme que le bénéficiaire verse est une indemnité d’immobilisation. C’est
juridiquement impropre parce que l’indemnité est un dédommagement qui suppose
un préjudice qui résulte d’une inexécution d’un contrat qui suppose donc une
obligation. Or, le bénéficiaire n’a aucune obligation. C’est un droit qu’il a donc.
Donc s’il n’achète pas et qu’il perd ne peut pas être considéré comme une
indemnité. Ce n’est pas le sens exact du terme. C’est très important lorsque on veut
savoir si c’est une peine au sens de a clause pénale. Est-ce que c’est une clause
pénale. Si oui, elle est révisable mais sinon elle ne peut-être réviser et l’indemnité
sera du dans tous les cas. Or, ce n’est pas une indemnité donc ne peut pas être
considéré au sens de l’article 1152 du Code Civil comme une clause pénale
(jurisprudence bien établie depuis longtemps).

Peut on considérer cette somme faussement qualifier indemnité comme un

dédit ? La réponse est non, ce n’est pas possible, parce que on ne se dédit que
lorsque on a dit, c'est-à-dire que lorsque on s’est préalablement engagé. Dédire
c’est retiré son engagement. Après coup on retire le consentement et après on se
désengage. Le dédit c’est la faculté de retirer son consentement mais c’est aussi la
somme que l’on doit verser lorsqu’on exerce cette faculté. Le bénéficiaire de la
promesse ne s’est pas engagé donc il n’a pas dit et donc il ne peut pas se dédire. Si
le bénéficiaire lève l’option c'est-à-dire qu’il achète le bien, on peut prévoir un
dédit dans le sens ou il s’est engagé à acheter. Et donc le bénéficiaire de la
promesse peut se rétracter.

L’indemnité est le prix de l’option. Ce n’est pas une sanction. Ce n’est pas une
clause pénale. Ce n’est pas non plus un dédit. Le dédit n’est toujours pas pour
autant une indemnité et cela ne peut pas être considéré comme une peine et donc ce
n’est pas révisable. Ce versement est interdit pendant un certain délai lorsque la
promesse à pour objet un immeuble à usage d’habitation et consentis à un non
professionnel c'est-à-dire en fait à un consommateur, le consommateur a droit à un
délai de rétractation pendant 7 jours et aucune somme ne peut-être verser au
promettant. Ce sont les articles L.271-1 et L.271-2 du code français de la
construction et de l’habitation.

L’indemnité peut être très élevée, le bénéficiaire se sentira obligé d’acheter. La

jurisprudence en tire la conséquence très simple c'est-à-dire que le bénéficiaire
s‘est engagé à acheter donc la promesse unilatérale de vente devient
synallagmatique dans laquelle les deux parties sont engagées.

§3- Exercice de l’option (préférence)

Définition : dans la promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier, le

bénéficiaire de la promesse a une option : il peut décider d'acheter ou de ne pas
acheter. La levée d'option est l'acte par lequel il décide d'acquérir le bien aux
conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l'option.

A- Le promettant s'engage à vendre son bien au bénéficiaire dès le jour de

conclusion du contrat de promesse. Il consent définitivement à la vente au jour de
la promesse. Il n'aura pas à réitérer son consentement après la levée d'option.
- Les conditions de validité du consentement du promettant s'apprécient au jour de
conclusion de la promesse et non au jour de la levéed'option.
D’où un acte unilatéral qui consiste en un droit concevable. Il peut se faire sans
forme particulière mais il faut quand même prévenir ou adresser un courrier pour
dire que l’on va acquérir. Aucune condition de forme mais les promesses prévoient
assez souvent des formes particulières. Mais aussi souvent on subordonne la levé
de l’option à un droit particulier, et on trouve assez souvent que des clauses pour
lesquelles les options ne pourront être levées que si l’acheteur paie le prix ou signe
l’acte de vente.

B- Le bénéficiaire lève l’option dans le délai stipulé : les promesses en général

prévoient un délai. Par conséquence, la vente est formée, car la levée de l’option ou
l’exercice représente l’acceptation de la vente elle-même c'est-à-dire que la levée
de l’option représente le consentement de l’achat par le bénéficiaire. Il faut se
placer au jour de la levée d’option pour apprécier la validité de son consentement.
L’indemnité de l’immobilisation elle s’impute sur le prix de vente ; donc ne paiera
le prix que sous déduction de la somme versé en guise d’indemnité. La vente se
forme au moment de la levée de l’option sans rétroactivité. Ce qui est important
parce que la promesse unilatérale de vente n’est pas une vente conditionnelle. Si
c’était le cas, il y aurait rétroactivité du jeu de la condition. Le transfert de
propriété ne peut se faire qu’au jour de la levée de l’option. Il ne peut pas se faire
rétroactivement au jour de la promesse. Mais la plupart du temps on a des clauses
qui prévoient un terme en ce sens que le transfert de la propriété se trouve différé.
En cas de levé d’option la propriété ne sera pas transféré immédiatement, elle ne
sera transféré qu’un peu plus tard c'est-à-dire à l’arrivé du terme représenté par la
signature de l’acte authentique de la vente. On va avoir un terme suspensif de la
propriété. Les promesses unilatérales de vente comportent un certains nombres de
conditions qui représentent des formalités administratives ou des exigences
financières. Ce sont des conditions suspensives. C'est-à-dire que la vente et la
promesse sont suspendues à la réalisation de la condition. Il y aussi les conditions
relative à la condition de vente. On stipule une clause selon laquelle la vente ne
produira ses effets que si le prêt demandé est obtenu.

- Si l’option n’est pas levée, la promesse est frappée de caducité. L’indemnité

reste acquise au promettant qui l’a perçue. C’est le prix de l’option et doit profiter
au promettant. Exception à ce principe.

-Si l’absence de levée de l’option est imputable au promettant : le bénéficiaire

découvre que le promettant lui a caché quelque chose, comme une servitude, ou
une hypothèque qui était inscrite sur le bien et que le promettant ne lui a pas révélé.
Ce refus est donc imputable au promettant et donc le bénéficiaire pourra récupérer
l’indemnité d’immobilisation

- Le refus d’acquérir sera motivé par l’attitude d’un tiers : un tiers bénéficie d’un
droit de préemption sur le bien et exerce ce droit de promesse. Le bénéficiaire ne
lèvera pas l’option et donc ce refus est justifié et donc il pourra récupérer son
indemnité d’immobilisation

-Lorsque le bénéficiaire a un droit de rétractation : le bénéficiaire a un droit de

rétractation de 7 jours. Dans ce cas, le refus est justifié.

Si aucun délai n’a été stipulé pour lever l’option. En principe, le bénéficiaire peut
lever l’option a tout moment sous la limite de la prescription trentenaire de droit
commun. Pendant 30 ans le bénéficiaire peut lever cette option. Mais la
jurisprudence a dit que le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de
lever l’option ou de ne pas acquérir. Donc il peut faire échec à cette prescription.

Parfois, un délai suspensif est stipulé pour la levée de l’option. Le bénéficiaire ne

pourra pas lever l’option, mais seulement à l’expiration du délai. En général c’est
jusqu’à la mort du promettant. Au décès du promettant, il peut lever ou pas
l’option. On est en présence d’une levée d’option post-mortem. Ce sont les
héritiers du promettant qui seront tenus dans l’hypothèse ou le bénéficiaire de la
promesse déciderait de lever l’option. Ce n’est pas un pacte sur succession future
parce que le promettant s’est engager avant son décès. Son engagement naît avant
son décès. C’est une promesse post mortem qui n’est pas un pacte sur succession
future prohibé.

§4- Inexécution de la promesse par le promettant

Le promettant révoque la promesse avant la levée de l’option : lorsque cela se

produit, la jurisprudence française décide depuis une date récente que le
bénéficiaire ne peut plus exiger l’exécution forcée de la promesse. Jusqu’en 1993,
le bénéficiaire pouvait obliger le promettant à vendre. Mais un arrêt très important
de la Cour de Cassation du 15 décembre 1993, l’exécution forcée ne peuvent plus
être exigée en cas de révocation de la promesse par le promettant. Donc la seule
sanction est la responsabilité contractuelle du promettant. Il y a inexécution du
contrat ce qui explique sa responsabilité. Le bénéficiaire ne pourra avoir que des
dommages et intérêts.

- La Cour de Cassation de france s’est fondée sur le fait que le promettant n’a
qu’une obligation de faire sur le fondement de l’article 1142 du code civil français
« ces obligations se résolvent par dommages et intérêts ». Pas d’exécution forcée
possible.
- Lorsque le promettant rétracte sa promesse, cela veut dire qu’il retire son
consentement. Or, s’il le fait avant la levée de l’option et bien les deux
consentements de l’acquéreur et du vendeur ne se seront jamais rencontrés et donc
pas de vente.

Cette solution a été très critiquée par la doctrine

Le promettant n’a pas seulement une obligation de faire ou de ne pas faire. En

réalité le promettant est dans une situation de sujétion. Donc l’article 1142 pas
applicable parce que le bénéficiaire a un droit potestatif.

A supposer que le promettant ait une obligation de faire ou de ne pas faire, cela ne
conduit pas à l’allocation de dommages et intérêts et donc à l’exclusion d’une
exécution forcée. Les auteurs disent que la Cour de Cassation a une interprétation
de l’article 1142 très restrictives. En effet, on ne l’écarte que pour les exécutions
personnelles du débiteur et seulement dans ce cas là on a des dommages et intérêts.
Dans les autres cas, l’exécution forcée demeure possible. Or, quand il s’agit d’une
promesse de vente, l’exécution ne mettrait pas en cause irréductiblement les
qualités personnelles de l’auteur.

La révocation de la promesse est un retrait du consentement déjà donné et accepté

en tant qu’engagement de vente. Cet engagement a été accepté par le bénéficiaire.
Donc on ne peut le révoquer unilatéralement. Donc on ne peut le retirer
unilatéralement. Dans ce cas la sanction qui s’impose est l’exécution forcée du
contrat.

Si on admet que les promettant peuvent se rétracter, on ne voit plus la différence

entre une offre de contracter et une promesse de vente. Donc la Cour de Cassation
ravale la promesse de vente au rang de simple offre de vente. Donc cela affaibli la
sécurité juridique. En effet, le retrait est efficace parce que le promettant ne s’est
pas engagé à vendre contrairement à ce que l’on dit dans la promesse donc il peut
retirer sa promesse, il manque à sa promesse. L’inexécution ne peut être
sanctionnée que par des dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée. Cela
implique que la promesse de vente n’oblige pas le promettant à vendre, mais
simplement à maintenir une offre pendant le délai. Il ne s’engage pas à vendre. Pas
de portée qu’on lui assigne habituellement. La suppression de l’offre serait elle
efficace ? Il serait possible alors selon cette doctrine de retirer son consentement
après l’avoir donné parce qu’on ne s’est pas engagé. De deux choses l’une, si on
donne son consentement on ne peut pas le retirer. On ne s’engage pas à vendre
mais on a consentie à la vente pendant le délai de la vente.
§5- Vente du bien à un tiers autre que le bénéficiaire

Le promettant viole la promesse, il engage sa responsabilité contractuelle, il est

tenu à des dommages et intérêts. On ne peut plus l’obliger à l’exécution
forcéeparce que vendre à un tiers revient à révoquer sa promesse. Le fait de vendre
à un tiers l’acquéreur du bien peut engager sa responsabilité, parce qu’il s’est fait le
complice du promettant dans son manquement à ses obligations contractuelles. Il y
a tout de même une condition pour avoir la responsabilité du tiers. Il faut que le
tiers ait été de mauvaise foi c'est-à-dire qu’il a acquis le bien en sachant qu’il y a
une promesse sur le bien. Donc il ya responsabilité délictuelle.

- le fait que la promesse de vente ait été publiée à la conservation des

hypothèques, il n’y a pas d’incidence : la publication est facultative donc pas
opposabilité, les tiers ne sont pas sensé connaître l’existence de la promesse.

- Toutefois, il y a un moyen de rendre la promesse opposable au tiers. Lorsque

le promettant fait preuve de mauvaise volonté et refuse de concourir à l’acte
définitif de vente. Le bénéficiaire peut le sommer de participer à l’acte d’huissier
de vente, et si le promettant ne se rend pas au rendez vous, le notaire pourra dresser
un procès verbal de carence. Or, ce procès peut lui être publié à la conservation des
hypothèques et sera opposable au tiers. A compter de la publication, les tiers seront
supposer avoir connaissance de la publication et donc si ils acquièrent, leur
responsabilité sera engagé. Le bénéficiaire devra engager la procédure en vente
forcée et qu’un jugement constatant la vente doit avoir été faite dans les trois ans.
A cette condition le procès verbal de carence sera opposable. Mais c’est un peu
compliqué.

A- Refus du promettant de conclure la vente malgré la levée de l’option

La vente est formée dans ce cas là, parce qu’il ya eu levée de l’option. La vente
est parfaite et la jurisprudence admet que le bénéficiaire qui est donc en fait
acquéreur peut obliger à participer à l’acte définitif c'est-à-dire à l’acte notarié de la
vente et donc on peut avoir une exécution forcée de la vente. Très souvent
l’assignation sera sous astreinte par jours de retard. Mais celle-ci peut aller plus
loin. Car on peut demander au tribunal de constater la vente. Le jugement est un
acte authentique c'est-à-dire qu’il a la même valeur qu’un acte notarié et donc il
peut permettre les accomplissements de formalités foncières. On constate dans le
jugement la vente. On assigne le vendeur de se rendre chez le notaire et à défaut
pour lui de se rendre, on demande au tribunal de dire que son jugement vaut acte
de vente. En outre, si le vendeur se refuse de participer, on peut avoir des
dommages et intérêts qui complèteraient l’exécution forcée. Les parties pourraient
avoir prévu l’hypothèse d’une clause pénale. Et dans ce cas là la peine stipulée sera
de plein droit.

B- Inexécution par le bénéficiaire :

Deux cas :

Le bénéficiaire peut se refuser à verser l’indemnité d’immobilisation qu’il doit :

1-Soit on l’assigne en paiement et la jurisprudence admet que le promettant

pourrait demander la résolution du contrat de promesse.

2-Soit le bénéficiaire refuse de conclure la vente, il a levé l’option mais au dernier

moment il se refuse à acquérir.

Sanctions :

- exécution forcée de la vente : le promettant va assigner le bénéficiaire en vente

forcée

- demande au tribunal de constater la vente par un jugement qui est un acte

authentique

- dommages et intérêts pour le préjudice subi en plus. Possible d’avoir aussi

une clause pénale si dite dans la promesse.

SECTION III- LA PROMESSE UNILATERALE D’ACHAT

§1- Il yaoption de vente

Le promettant consent à acheter un bien au bénéficiaire propriétaire qui se réserve

le droit de vendre pendant un certain délai. Nous avons donc une option de vente.

Ces promesses sont moins fréquentes que les promesses de vente mais se
rencontre pour la cession de parts sociale. On fait une promesse unilatérale d’achat
si on veut entrer en société. Et peut-on aussi les promesses d’achat d’un immeuble.
On peut faire une promesse d’achat au profit du propriétaire d’un bien immobilier.
Les agences font souvent signer aux acquéreurs une promesse unilatérale d’achat.

§2-Le caractère unilatéral

Cette promesse contient un consentement à l’achat du bien contenu dans la
promesse qui suppose que les éléments essentiels de la vente, c'est-à-dire que le
prix et la chose vendu soient déterminés et donc il faudra apprécier la validité du
consentement au moment de la promesse. A ce moment là le consentement est
donné. La capacité d’acheter s’appréciera au moment de la promesse d’achat. La
promesse unilatérale d’achat est toujours unilatérale parce que seul le promettant
s’engage. En général, le bénéficiaire ne s’engage à rien et si une somme est versée,
elle l’est faite par le promettant. C’est un dépôt de garantie pour montrer le sérieux
de son engagement. Cela émane de la même partie. Ce qui explique que cette
promesse soit toujours un contrat unilatéral.

§3- Le délai de versement

Le promettant bénéficie d’un droit de rétractation et ce sont les hypothèses ou cela

porte sur un immeuble d’habitation et ce n’est pas un professionnel. Le droit porte
sur un délai de 7 jours. Le promettant ne peut verser aucune somme. Donc si dépôt
est versé, et bien, il faut attendre 7 jours pour qu’il soit versé28.L’article 1589-1 du
code civil français stipule: « en cas de versement d’un dépôt de garantie par
l’acheteur, l’acte serait frapper de nullité dés lors que la promesse a pour objet un
droit immobilier ».

Les promesses unilatérales d’achat comme les promesses unilatérales de ventes

sont cessibles et sont également transmissible à cause de mort. Les héritiers
resteront tenus. Ces promesses confèrent un droit d’option et les bénéficiaires sont
les propriétaires des biens. Si on rétracte la promesse, on a des dommages et
intérêts mais pas d’exécution forcée et si cela intervient après la levée de l’option,
la vente est formée et donc on peut demander au tribunal de constater la vente et
que cela vaut vente.

§4-La promesse synallagmatique de vente

C’est un contrat par lequel les parties s’engagent à vendre et acheter un bien
déterminé pour un prix convenu. On utilise l’expression de compromis de vente.
Mais c’est à éviter parce que cela peut signifier autre chose. Cette promesse est
synallagmatique parce que deux promesse croisées. Une s’engage à vendre et
l’autre à acheter. La promesse est elle-même synallagmatique. L’article 1589 du
code civil dit que la promesse vaut vente. Il ne dit pas la promesse
synallagmatique. Mais il faut le sous entendre. Dans certains cas, les parties

28
articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction
utilisent deux instrumentum séparés pour réaliser la vente. Une partie s’engage à
vendre unilatéralement et l’autre s’engage à acheter unilatéralement. On a une
promesse unilatérale de vente et d’achat. Deux promesses unilatérales croisées
valent promesses synallagmatiques de vente et donc cela vaut vente. La
jurisprudence pose des conditions quand même :

-il faut qu’elles concernent le même bien

-les mêmes parties

-et stipulés aux mêmes conditions.

Pourquoi conclure une promesse synallagmatique de vente si elle vaut vente et ne

pas conclure tout de suite une vente ? On repousse les effets de la vente à une date
ultérieure. Pour certaines ventes, il faut attendre que certaines formalités soient
remplies pour que cela fasse tous ses effets. C’est le cas pour le fonds de
commerce et aussi pour l’immeuble. Par exemple il faut attendre un permis de
construire ou un prêt pour financer la construction soit accordé à l’acquéreur. Dans
cette attente on conclu une promesse synallagmatique. Et cette promesse va
représenter un contrat autonome distinct du contrat de vente définitif.

Le code civil dans l’article 1589 déclare que cela vaut vente. En réalité on constate
que ce n’est pas toujours vrai et donc on distingue celles qui valent ventes et celles
qui ne valent pas vente.

A- La promesse vaut vente

Il faut qu’il y est accord sur la chose et le prix et que les parties n’ ont pas
exprimées leur volonté de subordonner la vente à une condition particulière : c'est-
à-dire qu’il faut que les parties ne manifestent leur intention de ne pas s’engager
dans la vente, parce que cela ne vaudrait pas vente même s’il ya accord sur la
chose et le prix.

1- La promesse contient une faculté de dédit :Dans ce cas les parties se sont
attribuées un droit de repentir, un droit de se dédire, c'est-à-dire un droit de retirer
son consentement. Les parties ont donné leur consentement mais elles peuvent le
retirer pendant un certains temps. Et on prévoit le paiement d’un dédit en cas
d’exercice de ce droit. L’acquéreur pourra se réserver une faculté de retirer son
consentement mais il devra donc payer le dédit. Il y a donc la somme que celui qui
exerce la faculté devra s’acquitter et le choix. C’est une option. On opte pour le
maintien de la vente. On peut remettre en cause l’acte passé et le dédit représente
le prix de cette faculté.

En général cette faculté est à titre onéreux, mais elle peut-être gratuite. Dans ce
cas là, la faculté de dédit sans dédit, il ya une condition potestative. Car chacune
peut retirer son consentement. On est en présence d’une condition potestative que
la jurisprudence déclare valable.

Parfois ces dédits son réglementés : on parle d’arrhes29. Il faut les distinguer des
acomptes, parce qu’on ne s’engage à rien. Et des clauses pénales parce qu’ elles
sanctionnent la réalisation fautive de la promesse de vente. Elle est révisable par
ailleurs, et non les arrhes et les dédits.

Les parties versent une somme et on ne sait pas à quel titre elle est verser : arrhes
ou acompte ? En principe on considère que les sommes versées à l’avance sont des
acomptes sauf stipulations contraires.

Pour les facultés de dédit : hypothèses d’acquisition d’immeuble d’habitation par

un non professionnel. C’est un délai de 7 jours et pas de versement de sommes.
(Articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction).

Pour le démarchage a domicile, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de

7 jour (article L. 121-26 du code de la consommation). On étend à toutes les ventes
assimilées au démarchage c'est-à-dire dans des lieux qui ne sont pas des lieux
habituel de vente.

Pour les cas de ventes à distance, l’acquéreur a la faculté de se rétracter pendant 7

jours : par correspondance, téléachat, téléphone, télécopieur, Internet…

Vente à crédit de biens mobiliers : délai de rétractation de 7 jours. L’acquéreur

dans tous ces cas là a le droit de se dédire et de retirer son engagement.

Les cas de ventes réméré : le vendeur peut se repentir et donc remettre en cause
son engagement. Cela concerne toutes les ventes et prévue par le code civil article
1669 à 1673. Droit de repentir.

29
Arrhes : Faculté de dédit réciproque et réglementé par l’article 1590 du code civil. Cette somme permet
de se dédire. La conséquence est que si on se dédit, les arrhes restent acquises au vendeur. Le vendeur
peut aussi se dédire mais il devra restituer le double des arrhes reçues. C’est un dédit mais spécialement
réglementer par la loi
 2- Les conditions : Très souvent, conditions suspensives. Rédigées par acte sous
seing privé. Elles peuvent être soit légales ou conventionnelles. Conditions
légales :

-Cession d’un office ministériel : il faut l’agrément de la chancellerie. Très

souvent, les promesses synallagmatiques sont conclues sous condition suspensive
de l’agrément de la chancellerie.

-Quand l’acquéreur d’un immeuble est un consommateur souhaite financer

l’acquisition au moyen d’un prêt : la loi prévoit que la promesse est subordonnée à
la condition suspensive de l’obtention du prêt.

A coté de cela, les promesses contiennent une série de conditions suspensives :

-Obtention d’un permis de construire

-Quand la chose objet de la vente fait l’objet d’un droit de préemption au profit
d’un tiers, condition suspensive de non préemption (pour purger la préemption)

Les conditions sont toujours suspensives dans les ventes d’immeuble. Si on

stipulait une condition résolutoire, la résolution de la vente se traduirait par une
2nde mutation. La vente serait parfaite et produirait tous ses effets dès la condition
et en cas d’arrivée de la condition, la vente serait résolue. Or comme les mutations
sont taxables, cette opération serait très onéreuse.

C'est pourquoi de fait les conditions résolutoires ne sont jamais stipulées cs les
ventes d’immeubles.

B- Effets la conclusion du contrat de promesse

Comme les promesses valent vente, l’effet de la conclusion du contrat de

promesse est de réaliser une vente. La vente est réalisée malgré les éventuelles
facultés de dédit et malgré le jeu des conditions qui ont pu être stipulées.
Simplement, les effets de la vente seront subordonnés au non exercice de la faculté
de dédit ou à l’arrivée de la condition suspensive. Notamment, le transfert de
propriété n’aura pas lieu tout de suite et le prix n’aura pas à être payé
immédiatement. Tous les effets de la vente seront retardés.

Cela étant dit, la vente est conclue : elle ne peut plus être remise en cause par la
volonté des parties, sauf faculté de dédit. Les promesses synallagmatiques de vente
peuvent être cédées entre vifs et être transmises à cause de mort, c'est-à-dire par
voie de succession.
 On peut aussi stipuler des clauses de substitution. Mais la clause ici a un sens un
peu différent que celui qu’elle a dans les promesses unilatérales de vente. Elle
signifie juste que les parties peuvent céder la promesse : autorisation anticipée de
cession de la promesse.

Mais lorsqu’il y a effectivement substitution, il n’y a pas pour autant revente. Par
hypothèse, le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu. Le transfert de propriété
du bien se trouve retardé. De telle sorte que si les conditions se réalisent, s’il y a
substitution, il y aura seulement changement de partie.

Ex : si l’acquéreur se substitue à un tiers, ce tiers va prendre la place de

l’acquéreur dans la promesse. Quand les conditions suspensives seront réalisées, la
vente aura lieu entre le vendeur promettant et l’acheteur substitué.

La substitution dispense les parties de procéder aux formalités de la cession de

créance. S’il y avait cession de promesse, il faudrait procéder aux formalités de
cession de créances (Art. 1690).

Inexécution de la promesse : si une des parties refuse de participer à la vente

définitive, l’exécution forcée de la vente sera possible.

Ex : le vendeur ne veut pas signer l’acte authentique. L’acheteur pourra l’assigner

en réalisation forcée de la vente.

En pratique, cela consistera à obliger le vendeur de se rendre chez le notaire sous

astreinte et à défaut, demander au juge de constater la vente et le jugement vaudra
acte authentique de vente. Cela n’exclut pas d’éventuels dommages-intérêts pour le
préjudice subi par l’autre partie.

Si l’une des conditions suspensives fait défaut : Le prêt n’est pas obtenu,
l’agrément de la chancellerie n’est pas obtenu. Dans ce cas, la promesse devient
caduque. Elle tombe d’elle-même et ne produit plus les effets d’une vente.

A. Promesses ne vaut pas vente

Ces hypothèses sont moins fréquentes mais ne sont pas rares. Les parties ont
exprimé leur volonté de ne pas s’engager immédiatement et définitivement dans
une vente.

Elles souhaitent subordonner leur engagement à certaines conditions, mais qui ne

sont pas des conditions au sens des modalités de l’obligation, mais des conditions
au sens de validité de l’acte.
 Ex : prévoir qu’elles ne sont pas engagées tant qu’elles n’auront pas signé un acte
authentique ou tant que l’acquéreur n’aura pas payé le prix, ou tant que telles
autorisation administrative nécessaire pour que la vente puisse produire tous ses
effets n’a pas été obtenue.

Les parties veulent formaliser un acte, et pour cela rédigent une promesse : tout est
défini (la chose, le prix, les modalités de la vente), mais les parties hésitent encore
à s’engager tant que tel événement n’a pas été accompli.

Dans ce cas, les parties ne sont engagées à rien. Dans l’acte lui-même il est
indiqué qu’elles ne s’engagent pas avant que telle condition ne soit remplie.

Les parties n’ont pas encore consenti à la vente. Le consentement est subordonné à
une ou plusieurs autres conditions. La promesse ne vaut pas vente. On est en
présence d’une promesse qui peut avoir une portée différente selon les cas.

Que vaut-elle ? Est-ce un contrat ou un simple projet formalisé sur un écrit ?

2 possibilités :
-On peut admettre que la promesse de vente vaut avant-contrat, et représente donc
un contrat. C'est un vrai contrat autonome par rapport à la vente future. Ce contrat
va produire certains effets, qui ne sont pas ceux de la vente : Il y a quand même
une ébauche de consentement, et au moins une intention de passer un contrat de
vente. En tout cas, dans ce contrat, les parties s’engagent à collaborer à la
réalisation de la vente projetée. Ainsi, elles devront faire en sorte que tous les
obstacles éventuels soient surmontés. Elles devront faire en sorte que la vente
puisse se réaliser. Obligation de faire qui n’est qu’une obligation de moyens. Des
obligations plus précises peuvent être prévues : confidentialité, exclusivité, …

Conséquence : si l’une des parties manque à ses obligations, elle engagera sa

responsabilité contractuelle.

Si une partie, a par une attitude hostile, fait obstacle à la réalisation de la vente, sa
responsabilité contractuelle pourra être engagée : des dommages-intérêts pourront
être versés.

Evidemment, aucune condamnation à réaliser la vente ne peut être envisagée

puisque la promesse de vente ne vaut pas vente !

B- La promesse synallagmatique ne vaut pas vente

Dans ce cas, les parties indiquent clairement dans l’acte qu’elles n’ont pas exprimé
leur consentement, ou bien que leur consentement ne sera exprimé que dans un
acte ultérieur.

Par son attitude, l’un des partenaires pourrait engager sa responsabilité ? Ce n’est
pas à exclure, mais ce ne serait qu’une responsabilité délictuelle.

Ex : on a fait croire que la vente pourrait être conclue sans difficulté, alors qu’à
aucun moment on a eu l’intention de s’engager, il y a une faute (la mise en contact
a été acceptée pour avoir des informations confidentielles).

Tout dépend de si les parties ont entendus simplement retarder les effets de la
vente ou n’ont pas entendu s’engagées. Cela s’applique à l’hypothèse où, dans la
promesse, les parties ont prévu que leur consentement sera réitéré par acte
authentique.

Les parties font de l’acte authentique une condition de la vente. Mais en quel sens
cette condition doit-elle être comprise ?

- En principe, on considère que le simple fait de prévoir la réitération du

consentement par acte authentique, ne remet pas en cause l’existence d’une
promesse valant vente. Les parties s’engagent à réitérer leur consentement dans un
acte authentique. Tant que l’acte ne sera pas signé, la vente ne pourra pas produire
ses effets. Mais la promesse vaut vente quand même : la vente est formée.

- Mais parfois, cela signifie que les parties ne donneront leur consentement
que dans un acte authentique. Cela signifie qu’elles n’ont pas encore donné leur
consentement de façon valable. Jusque là aucun consentement à la vente n’est
donné. Dans ce cas, l’acte authentique n’est plus seulement un terme qui suspend
les effets de la vente, mais une véritable condition qui suspend la validité de la
vente. La promesse ne vaut rien. Au mieux, elle vaudra avant-contrat.

Les parties font de la vente un acte solennel alors que la vente n’est normalement
qu’un acte consensuel.

- La clause ne peut pas être considérée comme une condition suspensive :

soit condition de validité, soit terme suspensif. Si c'était une condition suspensive,
elle serait condition purement potestative donc nulle : il appartiendrait à l’une ou
l’autre des parties de ne pas se rendre chez le notaire pour faire échec à la
réalisation de la condition.
 Titre III

LES EFFETS DE LA VENTE

Le premier effet de l’exécution du contrat de vente est le transfert de la propriété

de la chose vendue (Chapitre 1). Synallagmatique, le contrat il donne naissance à
des obligations réciproques, dont l’exécution produit un effet instantané, qui pèsent
sur les parties, (Chapitre 2) : L’obligation du vendeur à livrer la chose vendue. Et
le paiement du prix de la chose (Chapitre 3) : les obligations de l’acheteur, dont
l'inobservation engage la responsabilité des deux

Chapitre 1 : le transfert de la propriété de la chose vendue

Chapitre 2 : Les obligations du vendeur

Chapitre 3 :les obligations de l’acheteur
D’une manière générale et automatique, la vente produit un effet instantané,
automatique et indépendamment des obligations qui pèsent sur les parties.
Immédiat, c’est le transfert de la propriété de la chose vendue au patrimoine de
l'acheteur, élément de qualification du contrat, pas de vente s’il n’a pas de transfert.
Le transfert de propriété s'opère dès l'échange des consentements. Elle comporte
par ailleurs des effets sous forme d'obligations respectives dont l'exécution dépend
de la bonne volonté des parties mais dont l'inobservation engage leur
responsabilité. En plus du transfert de propriété, le vendeur doit livrer la chose
vendue et en garantir la propriété et la jouissance. L'acheteur doit payer le prix
convenu et retirer ou recevoir livraison de ladite chose.

CHAPITRE I- TRANSFERT DE LA PROPRIETE DE LA CHOSE

VENDUE

A l’ origine l'accord des parties sur la chose et le prix opère instantanément le

transfert de la propriété de la chose vendue, ses accessoires et ses risques au
patrimoine de l'acheteur. Mais cela engendre des exceptions.

PRINCIPE : TRANSFERT IMMEDIAT DE LA PROPRIETE

- Principe : L’article 491 D.O.C confirme le principe de transfert consensuel dès la

conclusion de la vente où la propriété de la chose vendue passe à l'acheteur et
produit ses effets à la fois àl'égard des parties et des tiers. Ainsi « l’acheteur
acquiert de plein droit la propriété de la chose vendue dès que le contrat est parfait
par le consentement des parties » cet effet translatif est dit solo consensus.

-Exception : Une fois le contrat est parfait, l’acheteur peut aliéner, donner en gage,
louer, partager la chose vendue30, etc. même s'il n'en a pas encore reçu livraison et
payé le prix31. Seules des clauses contractuelles contraires limitent cet effet. En
contrepartie, il en supporte les charges diverses, impôts et taxes, surveillance,

30
Sauf les denrées alimentaires entre musulmans.
31
L'article 492 DOC
maintenance, assurances, responsabilité ou risques, sauf là aussi clauses
contractuelles différentes.

A l'égard des tiers, la vente s'impose dans la mesure où elle ne met en cause ni leur
droit de propriété, sauf circonstances vues de la vente de la chose d'autrui, ni leurs
prérogatives de créanciers bénéficiaires d'une sûreté réelle sur la chose concernée.
Mais lorsque la loi exige la publication de la vente, le consentement n'a d'effet
immédiat de transfert de propriété qu'entre les parties. L'acte reste inopposable aux
tiers tant que la publicité fait défaut. Il en est ainsi de la vente d'immeubles
immatriculés àla conservation foncière et de fonds de commerce tans que la
publication manque au registre de la conservation foncière et au registre de
commerce. Mieux encore, on l'a déjà remarqué, en matière immobilière, le défaut
de publicité empêche le transfert même entre les parties32.

SECTION I - LES LIMITES DE L’APPLICATION DU PRINCIPE DU

TRANSFERT IMMEDIAT DE LA PROPRIETE

Ce principe du transfert immédiat de la propriété voit sa portée atténuée chaque

fois que la vente porte sur des choses qui ne peuvent être individualisées que par le
biais d’une opération ultérieure : c’est le cas de la vente portant sur des choses de
genre qui ne sont individualisées, qu’après avoir été affectées à l’acheteur par un
moyen quelconque (pesage, marquage…) c’est également le cas de la vente de
choses futures et les ventes du libre service.

§ 1– Les choses de genre

Le transfert de propriété n'est possible qu'après individualisation de la chose

vendue, sa fabrication ou sou acquisition par le vendeur. Le transfert est donc
reporté au moment de cette individualisation. Le principe de transfert par le seul
échange des consentements ne vaut que pour les corps certains. L'article 494du
DOC prévoit expressément que lorsque la vente est faite à la mesure, àla jauge, au
compte, àl'essai, sur dégustation ou sur simple description, tant que ces faits ne

32
Voir sur ce ponit M.D.ALAMI MACHICHI, Droit commercial instrumental au Maroc,éd.
ImprimElite, 2011, p41,42,
sont pas réalisés, elles sont aux risques du vendeur, alors même qu'elle se
trouverait déjà au pouvoir de l'acheteur33.

§ 2 – Les choses futures

Ce transfert ne peut pas être instantané car la chose n'existe pas encore au jour de
la conclusion du contrat. Il ya liberté contractuelle au moment du transfert de la
propriété. Si les parties n'ont rien prévues, le juge tranche. La jurisprudence fixe
généralement le transfert soit au moment de l'achèvement de la chose (dès qu'elle
existe) soit à la date de livraison effective de la chose.

L'article 497 du DOC étend la règle visée à la vente des produits alimentaires de la
terre, (fruits, légumes, etc.) non encore cueillis, jusqu'au moment de leur
maturation complète.

Dans le même ordre d'idées, les dispositions de l’article 672du code de commerce,
permet expressément aux parties de convenir du report de transfert de la propriété34
par des clauses de réserve de propriété jusqu'au paiement intégral du prix,

§ 3– La vente en libre service

Il faut savoir que quand le contrat se forme, l'offre existe, car le produit possède
un prix. Quand l'acheteur s'empare de la chose et la met dans son chariot, il décide
de l'acheter et le contrat est conclu. S’il quitte le magasin sans payer, il ne serait
pas voleur.

Il faut donc réfléchir à un mécanisme particulier, car l'application du droit

commun n'est pas opportune. Pour éclaircir cette situation, le droit français35

33
C'est-à-dire que le transfert juridique de la propriété est reporté jusqu'à la réalisation des faits indiqués
même si la chose est mise àla disposition de l'acheteur qui peut la retirer à sa convenance. Lamême règle
s'applique si la chose qui se trouve en la possession matérielle, de l'acheteur.
34
On retrouve une situation très proche de cette dernière dans la location vente où celle -ci est
entièrement reportée partant où le transfert obéit au même report.
35
casscrim 30 mai 1958,
considère que le transfert de propriété est suspendu au paiement du prix, et que
l'acheteur ne manifeste sa volonté d'acheter qu'au moment du passage en caisse36.

SECTION II- LES AMENAGEMENTS DU TRANSFERT DE PROPRIETE

Les parties sont libres de différer le transfert de propriété. La règle du transfert solo
consensu est une règle supplétive de volonté.

§ 1 – La condition

Il s'agit d'un événement futur et incertain auquel on va subordonner l'existence ou

la disparition d'un effet du contrat37.

- Condition suspensive

On suspend l'effet du contrat jusqu'à la réalisation de l'événement. Pas de transfert

jusqu'alors que l'événement se réalise, le transfert de propriété s'opère de manière
rétroactive. Les parties peuvent convenir du non rétroactivité du transfert de la
propriété.
Le vendeur reste propriétaire mais il est bloqué, il ne peut pas non plus disposer de
ce bien. Il est possible de prévoir une date limite de réalisation de la condition. On
peut aussi prévoir qu'au moment de réalisation de la condition, le transfert de
propriété n'aura lieu que si l'acheteur a consigné tout ou partie du paiement du bien
entre les mains d'un tiers

.
- Condition résolutoire

La réalisation de l'événement fait disparaître le transfert. L’acheteur devient

propriétaire dès la conclusion du contrat, mais le jour où la condition se réalise, il
cesse d’en être. Le vendeur retrouve sa propriété de manière rétroactive sauf
dispositions contraires.

§ 2 – Le terme

36
casscom 8 janvier 2002
37
art 1168 c.civ.
C’est un événement futur dont la réalisation est certaine. Il peut être extinctif ou
Suspensif :

- Extinctif signifie que l'arrivée du terme met fin à l'effet du contrat.

- Suspensif veut dire que le contrat ne produit d'effet qu'à l'arrivée du terme: Pas
de rétroactivité.

§3 – Clause de réserve de propriété

C’est la clause qui permet au vendeur de conserver la propriété de la chose même

livrée jusqu'au paiement complet du prix :
- Si l'acheteur ne paye pas la totalité, le vendeur peut intenter une action en
revendication de la chose vendue38.
- C'est le transfert qui est suspendu jusqu'au paiement du prix. L’aptitude est de
voir cela comme une condition suspensive que comme un terme suspensif.
- Tant que l'acheteur n'a pas payé, il est un simple détenteur de la chose. IL ne peut
pas revendre cette chose. Si la revente a lieu, on considère que la réserve de
propriété se reporte sur le prix dû par le nouvel acheteur.

SECTION III - LE TRANSFERT DES RISQUES

§1 – Le principe resperit domino39

Les risques incombent au propriétaire de la chose40. Le transfert des risques

s'effectue aussi solo consensu. L'acheteur supporte les risques de perte ou de
détérioration de la chose dès qu'il en est propriétaire et indépendamment même de
la remise de cette chose. En cas de destruction ou détérioration, l'acheteur devra
quand même en payer le prix, sauf à prouver une faute du vendeur. L'acheteur
peut mettre le vendeur en demeure de lui délivrer la chose. Si cette délivrance
n'intervient pas dans un délai raisonnable41, les risques ne sont à la charge de
l’acquéreur qu’a partir de l’avènement de la condition, s’il n’y a pas stipulation
contraire42. Alors c'est le vendeur qui supportera les risques de perte de la
détérioration. En cas de présence d'une condition suspensive, tant qu'elle est

38
art 2367 c.civ
39
L'adage "resperit domino" est relatif au transfert des risques dans les contrats ayant un effet translatif
(contrat de vente, donation…). Cela signifie que si la chose péri, ce sera au propriétaire de celle-ci d'en
supporter la perte.
40
Art.L132-7 C.Com français.
41
L’intérêt est que la chose soit remise rapidement
42
Art. 495 DOC
pendante, le vendeur est propriétaire et supporte les risques. Quand elle se réalise,
l'acheteur devient rétroactivement propriétaire. Art. 497 DOC.
En toute logique les risques devraient être mis à la charge de l'acheteur de manière
rétroactive. Mais Art 1182 C.Civil français pose le principe que seul le transfert de
propriété s'opère de manière rétroactive. La charge des risques transférés c’est pour
l'avenir.
En cas de vente sous condition résolutoire, le transfert de propriété doit être
immédiat ainsi que le transfert des risques au même moment. Si l'événement se
réalise, le vendeur est sensé être resté propriétaire de la chose mais les risques
restent à la charge de l'acheteur pour la période pendant laquelle il a été en
possession de la chose. Pour le transport international de marchandise, « Conv
Vienne », le transfert des risques est au moment de la délivrance de la
marchandise.

§2 – L'exception resperitdebitori43

Exception en présence de la vente d'une chose future en l'état d'achèvement, art

618-1 DOC. Civ 3eme 11 octobre 2000. Contrat entre deux sociétés, portant sur la
vente d'un terrain et d'un immeuble à construire sur ce terrain. Après avoir eu le
permis de construire, le terrain est classé monument historique. Donc pas de
construction possible. Le vendeur a demandé la résolution de la vente, il invoque
Resperit domino et prétend que le transfert a eu lieu donc c’est à l'acheteur
d'assumer les risques. C.Cass. française considère que la vente d'un immeuble à
construire est une opération globale et qu'il ne faut donc pas distinguer vente du
terrain et vente des constructions. Les juges en déduisent que le transfert des
risques ne s'opère qu'à la livraison de l'immeuble construit, donc l'acheteur ne
supporte pas les risques. On dissocie le transfert des risques et celui de propriété
car le transfert de propriété est immédiat pour ce qui existe, et au fur et à mesure
sur les biens en construction. Art 1601-3 C.Civ.Fçais
La vente fait naître des obligations à la charge de l’un des parties dont l’étendue va
rieconsidérablement selon qu’il s’agit des obligations du vendeur ou des
obligations de l’acheteur.

CHAPITRE 2 : LE BIEN OBJET DE LA VENTE

43
C'est l'agence qui va payer. On applique : RES PERIT DEBITORI= chose périe à la charge du
débiteur. Le paiement du prix est toujours secondaire dans le contrat, le débiteur c'est celui qui doit
fournir la prestation. Exception pour les contrats qui transfèrent un corps certains (= vente d'un bien
identifié), www.cours-de-droit.net/la-theorie-des-risques.
La vente est un contrat synallagmatique, elle engendre des obligations réciproques.
Il faut distinguer selon l’objet :
- l’objet de l’obligation est que l’acheteur s’oblige à payer et le vendeur s’oblige
à livrer art 576 DOC.
- l’objet de la prestation c’est sur quoi porte l’obligation ; pour l’acheteur, l’objet
de sa prestation est le prix, pour le vendeur, l’objet de sa prestation est la chose
vendue.

SECTION 1 - LA CHOSE

§1- l’existence de la chose

A- Nécessité de l’existence de la chose

1-La chose doit exister

La chose vendue doit exister et appartenir au vendeur. Est nulle toute obligation à
une chose ou un fait impossible, physiquement ou en vertu de la loi44. Cette règle
rappelée par l'article 59 du DOC consacre l'adage« nul n'est tenu à l'impossible ».
Elle s'applique tout naturellement à la vente. Il faut que l'existence et la
détermination de la chose soient au moment de la vente. Ainsi, quand l'objet de la
vente s'avère possible ou réalisable ultérieurement, la nullité disparaît.

2- la chose doit être dans le commerce

La mise de la chose hors du commerce peut résulter soit de la volonté de l’homme

c’est le cas de l’inaliénabilité (le habous) qui consiste en un acte juridique par
lequel une personne se dépouille d’un ou plusieurs biens et les les affectant à
perpétuité à une œuvre charitable ou sociale, soit de manière absolue (habous
publics), soit on en réserve la jouissance à une ou plusieurs personnes déterminées
(habous de famille), soit la mise hors du commerce par des dispositions légales ou
pour des considérations religieuses. Ainsi, l’article 484 du D.O.C dispose « est
nulle entre musulmans la vente de choses déclarées impures par la loi religieuse

44
M.Drissi ALAMI MACHICHI, Droit commercial instrumental, éd. ImprimElite, 2011, p. 26 et ss.
sauf les objets dont elle a autorité le commerce, tels que les engrais animaux pour
les besoins de l’agriculteur ».

B-l’inexistence de la chose

Si la chose vendue n’existe pas, la vente est nulle de nullité absolue45

Pas de chose : pas de cause. L’existence s’apprécie au jour de la formation du

contrat.

Si la chose disparait après la conclusion de la vente, on n’est pas dans une

hypothèse d’inexistence de la chose, le contrat dans ce cas ne pourra pas être
annulé et ce n’est pas la formation du contrat qui est en jeu, la question de la
disparition de la chose se règle sur le terrain de la théorie des risques.
L’impossibilité de livrer la chose vendue est assimilée à un cas d’inexistence de la
chose. On vise une impossibilité originelle de la chose, impossibilité au moment
même de la formation du contrat (au jour de la conclusion du contrat, on sait qu’il
sera impossible de livrer la chose), donc, nullité absolue pour défaut d’objet

1- la perte de la chose

L’hypothèse de destruction de la chose s’apprécie au moment de la formation du

contrat46 ;
2 voies distinctes selon la situation :
- destruction totale de la chose : nullité absolue de la vente
on assimile à la destruction totale le fait que la chose vendue soit inutilisable.
- Destruction partielle : l’acheteur a un choix : soit il abandonne la vente, soit il
réclame la partie conservée de la chose, ce qui a survécu, et dans ce cas le prix sera
déterminé par ventilation.
Il arrive que les juges privent l’acheteur de cette liberté de choix et imposent la
vente avec ventilation du prix ; c le cas surtout quand la perte subie est de faible
importance, ou qu’il s’agissait d’une perte prévisible compte tenu de la nature de
lachose vendue.

45
. Art 1108 c.civ: l’objet est une condition de validité du contrat.
46
Cette situation est envisagée à l’art 1601 c.civ.
 §2- la vente d’une chose future47

Par exception, on admet que le contrat puisse porter sur une chose qui n’existe pas
encore. En effet, l'article 61 du DOC prévoit cette éventualité. Il décide
expressément que l'obligation peut avoir pour objet une chose future et incertaine.
le caractère futur de l’opération de vente accompagne toutes les ventes de biens à
produire, à fabriquer ou à transformer ainsi que toutes les ventes portant sur des
choses que le vendeur lui -même doit acquérir pour satisfaire à la demande de
l'acheteur48.

On admet même que la vente porte sur une chose dont l’existence future est
incertaine.
Si l’existence de la chose est incertaine, le contrat de vente qui est en principe
commutatif peut devenir un contrat aléatoire lorsque son objet ne réside plus dans
la chose future mais dans la probabilité de l’existence de cette chose.
Ex : vente en bloc d’une récolte sur pieds aux risques et périls de l’acheteur.
NB : Si le contrat est commutatif, le vendeur s’engage à l’existence de la chose : le
contrat ne comporte aucun aléa pour l’acheteur.

Deux issues possibles :

- Si la chose existe, le contrat s’exécute sans difficulté.

-Si la chose ne vient pas à exister, le contrat est caduc (une de ses conditions de
formation a fait défaut dès l’origine)
Si en revanche la vente est aléatoire : elle se fait aux risques et périls de l’acheteur ;
dans ce cas, l’acheteur s’engage à payer pour une chance, une possibilité d’une
chose qui pourrait exister. (Ex : vente « au coup de filet » : opération qui consiste à
acheter à un pêcheur toute sa pêche avant même qu’il ait quitté le port. L’acheteur
paie le même prix quelle que soit la quantité de marchandise)

§3 – La vente de la chose d'autrui

47
L’article 1601.1 du code civile français stipule que »La vente d'immeubles à construire est celle par
laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».
Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement
48
La vente des choses futures est possible, cette vente est très fréquente en pratique et peut affecter le
caractère du contrat selon la volonté des parties ; elle peut avoir un caractère commutatif (un industriel
qui vend un objet qu’il s’engage à fabriquer) comme elle peut être aléatoire (c’est le cas des ventes dites à
coups de filet).
A- Unevente est prohibée

Le législateur français la considére comme nulle. Elle peu donner lieu à des
dommages intérêts, lorsque l'acheteur ignorait que la chose appartenait à autrui. 49
- Ce qui est fréquent, c'est la vente partielle de la vente d'autrui (Mauvaise
délimitation d'un terrain lors d'une vente).
- La prohibition de la vente de la chose d'autrui ne s'applique que dans l'hypothèse
ou le transfert de propriété s'applique dès l'échange des consentements.
Par contre le législateur marocain à travers l’article 485 du D.O.C dispose que la
vente de la chose d’autrui est valable.

B- Les effets de la nullité

1- dans le cadre des rapports entre le vendeur et l’acheteur celui ci peut demander
la nullité relative en invoquant l’erreur commise par lui. Il peut demander la
résolution de la vente si le propriétaire refuse de ratifier. Dans ce cas, le vendeur
doit verser des dommages intérêts lorsque l’acheteur ignorait au moment de la
vente que la chose était à autrui.

2- Les rapports entre l’acquéreur et le propriétaire

Le propriétaire ne peut pas agir en nullité de la vente car la vente ne lui est pas
opposable. Il peut simplement intenter une action en revendication par laquelle il
demande que soit proclamée sa propriété sur le bien.

C- Cas de vente d'un bien indivis

- Si la vente porte sur la part indivise du vendeur, contrat valable (sous réserve du
droit de préemption).
-Si la vente porte sur le bien indivis, il s'agira d'une vente partielle de la chose
d'autrui. La nullité peut être partielle dans la mesure où la vente de la part indivise
peut être valable. La nullité peut être totale si l'acheteur ignorait que le bien était en
indivision.

Paragraphe 4 – La détermination de la chose

49
L’art. 1599 C.Civ.
L'objet de la vente comme toute obligation, doit être déterminé ou au moins
déterminable. Les dispositions de l'article 58 du DOC reflètent la réalité qui fait
place à des choses ayant corps certain et individualisable à côté de choses de genre
qui doivent d'abord être individualisées pour perfectionner la vente. Les
dispositions du texte50 du DOC, posent le principe général de la validité de la vente
portant sur des choses de genre, c'est -à -dire non individualisées. Les autres textes,
notamment les articles 490 et 494 du même code appliquent cette règle au contrat
de vente en précisent les nuances d'application

A – La détermination de la quantité promise

-La quantité peut être incertaine pourvu qu'elle puisse être déterminée à la lecture
du contrat.
-Avant, JP libérale car on pouvait se contenter de fixer dans le contrat un
minimum, le maximum pouvait être déduit de l'intention des parties.
Aujourd'hui, critère essentielle est qu'une partie ne doit pas pouvoir imposer sa
volonté à l'autre.
- Difficile dans un contrat cadre de fixer les quantités promises. Ce sont les
contrats d'application qui vont le faire. Pr autant, on peut fixer dans le contrat cadre
des quantités à minima de produits à commander.

B – Les choses de genre

.. Les choses fongibles étant celles qu’il est dans l’usage de compter, de mesurer ou
de peser comme, le blé, le bois, les marchandises en général. On remarquera que
toutes les choses consomptibles sont des choses fongibles mais que toutes les
choses fongibles ne sont pas consomptibles

1 – La détermination de l'espèce et de la Qualité.

Lorsque les choses vendues sont de celles qui ne se comptent où ne se pèsent, il
suffit que la qualité soit exactement déterminée.

2 – L'individualisation de la chose.

50
« La vente, peut avoir pour objet une chose déterminée seulement quant à son espèce, mais dans ce cas,
la vente n’est valable que si la désignation de l’espèce s’applique, à des choses fongibles suffisamment
déterminées quand au nombre, à la qualité, au poids ou à la qualité, pour éclairer le consentement donné
par les parties »Article 486 DOC.
- Condition pour que le transfert de propriété puisse avoir lieu.
- L'individualisation est l'opération par laquelle on va distinguer la chose vendue
des autres choses qui figurent dans le stock du vendeur. Art. 1585 C.Ci Suppose
donc de procéder au pesage, au comptage, au mesurage de la chose vendue.

C – Le corps certain

- Bien non substituable.

-L'identification de la chose dans le contrat permet à la fois de la déterminer et de
l'individualiser. Description précise de la chose vendue.

SECTION II – REGLES APPLICABLES AU PRIX

Le est à la fois l’élément de qualification du contrat et la condition de validité de ce

contrat. La contrepartie pécuniaire de la chose vendue. Forcément de l'argent.
Permet de distinguer la vente de l'échange.

§1– L'exigence d'un prix déterminé ou déterminable

. Dès la conclusion du contrat, prix doit être déterminable ou déterminé. Sans prix,
il n'y a pas de vente, Le prix de vente est un des éléments constitutifs légaux de la
vente maintenue par le DOC. Il requiert le consentement de l'acheteur et du
vendeur à la conclusion du contrat. La détermination de son montant découle en
principe de la loi ou de l'accord des parties qui doivent respecter strictement les
règles émanant du droit commun relatives à son effectivité et sa sincérité.

§2 – Le prix doit être réel et sérieux

A – Le prix réel

Pour la fixation du prix de vente. L'article 487 DOC écarte sa détermination par un
tiers. Les exceptions légales à cette règle de l'intervention d'un tiers étranger restent
suspectes en elle-même. Ainsi, l'article 487, permet la référence à un prix fixé
dans une mercuriale ou tarif déterminé, ou à la moyenne des prix du marché.

-Le prix ne doit pas être fictif, ou excessivement bas. Dans une situation de lésion,
le droit de la concurrence, s'attache particulièrement à la loyauté et à la
transparence en s’opposant à la vente à perte et à prix trop bas.

-Pas de dissimulation de tout ou partie du prix.

- La simulation du prix est licite, (Si l’acte secret n’est pas opposables aux tiers de
bonne, foi , ceux –ci sont fondés à établir la simulation et on le droit de choisir
entre l’acte ostensible et la convention occulte (article 22 du D.O.C).

Il n'y a pas d'obligation de mentionner le prix réel dans l'acte apparent, sauf
donation déguisée. Le contrat prévoit un prix mais les parties consentent à ne rien
payer. Normalement, le contrat est nul pour indétermination du prix. Le contrat
peut être sauvé s'il est requalifié en donation. Il faudra démontrer l'intention
libérale du cédant.
-La dissimulation du prix quand on prévoit un prix dans l'acte apparent, et un autre
prix, plus élevé, dans l'acte secret (pour réduire les charges fiscales.

B –Le prix sérieux

Le prix ne doit pas être dérisoire. Il doit être la contre partie pécuniaire de la chose
vendue. Un prix non sérieux est assimilé à un prix inexistant. Le contrat sera nul
(absolu). Il ya possibilité de sauver le contrat si on peut le requalifier en donation.
Concernant le prix symbolique, il faut se placer sur le terrain de la cause. Il faut
recherche la contre partie du prix symbolique et si elle existe, le cause existe, et le
contrat est valable.
C- Le Prix Juste

Si les prix sont libres, ils ne sont pas forcément justes. La loi n'exige pas qu'un prix
soit juste, il est difficile de déterminer la valeur objective d’un bien, il suffit qu'il
soit réel et sérieux. Ce n'est qu'à titre exceptionnel que l'on va sanctionner
l'injustice du prix, par le mécanisme de la lésion (préjudice pécuniaire qui résulte
d'un déséquilibre entre les prestations contractuelles). C’est le défaut d’équivalence
entre plusieurs prestations contractuelles au moment du contrat
Le déséquilibre doit exister au jour de la formation du contrat pour qu'il y ait
lésion. En principe la lésion n’altère pas les engagements appliquées à la vente, le
contrat reste valable même si le prix est disproportionné par rapports à la valeur du
bien vendu. Ainsi, l’article 55 du D.O.C dispose que « La lésion ne donne pas
lieu à la rescision à moins qu’elle ne soit causée par le dol de l’autre partie, ou de
celui qui la représente ou qui a traite pour elle ».

CHAPITRE II- LES OBLIGATIONS DU VENDEUR

Les dispositions de l’article 498 du D.O.C mettent à la charge du vendeur deux
obligations principales : la délivrance de la chose vendue et la garantie de ses vices
cachés. Dans la pratique ces obligations sont plus complexes l’obligation de
délivrance s’accompagne souvent d’une obligation de renseignement, la garantie
recouvre deux obligations assez distinctes : la garantie d’éviction et la garantie des
vices cachés. La garantie d’éviction n’est pas la même selon qu’elle a pour objet le
fait du vendeur ou le fait d’un tiers. La garantie des vices cachés n’est pas la même
selon que le vendeur est ou non un professionnel.

SECTION I - L’OBLIGATION DE DELIVRANCE

L’acquéreur est à la fois propriétaire de la chose et créancier de la délivrance. Le

vendeur lui est débiteur de la deuxième obligation il doit livrer la chose.
L’obligation de délivrance est l’obligation pour le vendeur de livrer la chose
vendue. Elle a lieu , lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit de la chose
et met l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement (art 499
du D.O.C).

L’obligation de délivrance et le transfert de propriété découlent l’une de l’autre du

contrat de vente, ce sont deux effets parallèles mais ne dépendant pas l’un de
l’autre. Ce n’est pas le transfert de propriété qui découle de l’obligation de
délivrance : celle-ci peut exister et se trouver exigible avant la réalisation de
transfert de propriété , il en est ainsi des ventes à tempérament avec la clause
réserve de propriété. La propriété n’est transmise que plus tard postérieurement à la
livraison.

Aussi ce n’est pas non plus la délivrance qui opère le transfert de la propriété, c’est
ainsi le cas des ventes de chose de genre, où l’individualisation de la chose vendue
résulte de la délivrance, l’individualisation opère le transfert de la propriété , le
transfert de propriété et l’exécution de l’obligation de délivrance sont alors
simultanés. Il ne s’agit ici que d’une coïncidence dans le temps.

En revanche dans la vente de corps certains, le transfert de propriété se produit dès

l’échange des consentements, il précède habituellement la délivrance.

§1-la notion de délivrance

Pour éviter toute erreur nous rappelons quelques éléments essentiels de
terminologie.

A- la propriété :

La propriété est un titre juridique qui confère un droit réel. Le droit de propriété
est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu
qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit
de propriété comporte trois attributs traditionnels : l’usus ou le droit de se servir de
la chose, le fructus ou le droit d’en percevoir des fruits et l’abus ou le droit de
disposer de la chose.

B- la possession :

La possession est un fait matériel qui suppose l’animus dominé c'est-à-

dire l’intention de se comporter en propriétaire. La possession se compose de deux
éléments : le corpus et l’animus. Le corpus est le fait d’avoir matériellement le bien
en son pouvoir et d’être à même d’accomplir sur lui des actes matériels de
détention d’usage et de transformation. L’animus est l’intention, la volonté chez le
possesseur de soumettre une chose à l’exercice du droit auquel normalement
correspondant les actes matériels d’usages et de transformations.

C- la détention :

La possession se distingue de la détention qui consiste dans l’exercice d’un

pouvoir de fait sur la chose, exercé pour le compte du propriétaire ou titulaire du
droit avec son autorisation ou en vertu d’une habilitation de la loi sans jamais
comporter contradiction aux droits de propriétaire. La détention est donc aussi un
fait matériel mais qui suppose l’intention d’agir en respectant le droit de propriété
ou de possession d’autrui. Le vendeur a perdu la propriété et la possession il est
détenteur pour le compte de l’acheteur. L’acquéreur par contre n’a pas la détention
quand la chose est entre les mains du vendeur mais il en est légitime propriétaire.
Tant que l’acquéreur n’a pas la chose entre ses mains on dit qu’il est possesseur
corporé-aliéno. Il faut donc que le vendeur délivre la chose pour que l’acquéreur
puisse exercer tous les droits attachés à la qualité de propriétaire. La délivrance
qu’est parfaitement distincte du transfert de propriété est l’acte purement matériel
par lequel la chose va être remise à l’acheteur. La délivrance c’est donc la remise
de la chose à la disposition de l’acheteur. Aux termes de l’article 499 « la
délivrance a lieu lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit de la chose
vendue et met l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement ».
Dans ses articles 500 et 501 le D.O.C donne plusieurs exemples de la manière dont
peut s’accomplir la remise se peut être la remise de la chose à l’acheteur pour les
choses mobilières ou la remise de certificat de dépôt pour les choses qui se
trouvent dans un dépôt public par exemple ou la remise des clés s’il s’agit des
choses immobilières.

§2- l’étendue de la délivrance

Apparemment la règle est simple la délivrance doit porter sur la chose. Ce qui
soulève des difficultés se sont sur tout les accessoires de ces choses qui aujourd’hui
comprennent même des obligations d’information et de conseil.

A- la chose :

Lorsqu’il s’agit d’un corps certain la délivrance doit porter sur la chose même qui a
été vendue, le vendeur ne peut lui en substituer une autre sans l’accord de
l’acquéreur autrement il s’agirait d’une dation en paiement. Lorsqu’il s’agit d’une
chose de genre la marchandise délivrée doit avoir aussi bien la qualité que la
quantité prévue au contrat l’article 513 alinéa 2.

B- Le lieu

Pour ce qui est du lieu de la délivrance tout est affaire de convention. Si rien n’a
été convenu le lieu de délivrance est selon l’article 502 alinéa 1 l’endroit où était la
chose au moment de la vente. L’alinéa 2 du même article ajoute que si l’acheteur
l’exige et si le contrat de vente précise que la chose se trouve dans un lieu autre
que celui où elle se trouve réellement le vendeur est obligé de transporter la chose
à l’endroit désigné.

C- Le moment

Quant au moment de la délivrance si rien n’a été convenu et sauf les délais exigés
par la nature de la chose vendue ou par l’usage la date de la délivrance doit être
immédiate article 504 du D.O.C. Par ailleurs l’article 503 dispose que lorsqu’il
s’agit d’une vente à distance la délivrance n’a lieu qu’au moment où la chose
parvient à l’acquéreur ou à son représentant.

D- Frais de délivrance

Enfin en ce qui concerne les frais de délivrance l’obligation de délivrance étant à

la charge du vendeur et sauf stipulation des parties ou usage de cas contraire il
supporte les frais qui entraînent son exécution comme celle de mesurage, de
pesage, de comptage ou de jaugeage. Il en est de même des frais de courtage
lorsque le courtier conclu lui-même la vente article 510. Par contre l’article 511
fait peser les frais d’enlèvement et de réception de la chose vendue, ceux du
notaire, d’enregistrement et de timbre pour ce qui est de l’acte de rachat à la charge
de l’acquéreur sur qui pèse l’obligation de prendre livraison. Là aussi sauf usage
ou stipulation contraire des parties.

§3- l’étendue de l’obligation des accessoires51

Au terme de l’article 515 « tous les fruits et accroissements de la chose tant civils
que naturels appartiennent à l’acquéreur depuis le moment où la vente est parfaite
et doivent lui être délivrés avec elle s’il n’y a convention contraire ». L’article
suivant ajoute « l’obligation de délivrer la chose comprend également ses
accessoires selon les conventions des parties ou selon l’usage ».Ce dernier texte
comme la plupart des dispositions du D.O.C relatives à la vente est purement
interprétatives de la volonté des parties. C’est donc à elle qu’il convient de se
référer pour connaître l’étendue des accessoires que le vendeur est tenu de délivrer
à l’acquéreur. La notion d’accessoire comprend des choses : par exemple : quand
on vend un immeuble on vend en même temps sauf stipulation contraire les
immeubles par destination. S’il s’agit d’une automobile on vend aussi la roue de
secours et le tric. Dans la pratique commerciale elle comprend aussi les
emballages. La notion d’accessoire comprend également les droits réels attachés à
la chose par exemple : les servitudes elle comprend aussi les titres utiles à la
propriété, les titres qui en déterminent l’origine l’importance et l’étendue, tel que
les titres de propriété pour un immeuble, carte grise ou vignette fiscale pour une
automobile ou document se rapportant à la marchandise. De l’article 515 à l’article
529 le D.O.C nous fournis toute une liste de choses devons constituer ou non
l’étendue de cette obligation de délivrance.

§4- devoir d’information et de conseil

Au Maroc la loi sur la protection du consommateur52 dans son article 2

stipule « tout fournisseur doit mettre, par tout moyen approprié, le consommateur
en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du produit, du bien ou du
service ainsi que l’origine du produit, ou du bien et la date de péremption, le cas

51
De l’article 515 à 521 du D.O.C.
52
Loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur
échéant, et lui fournir les renseignements susceptibles de lui permettre de faire un
choix rationnel compte tenu de ses besoins et de ses moyens ».

La jurisprudence française impose également un devoir d’information et de conseil

qui élargis l’obligation de délivrance.

A- devoir d’information

Le fabricant ou le vendeur doit en livrant la chose donner à l’acquéreur les

informations relatives à la chose vendue53. Ils doivent décrire le produit, indiquer
sa modalité d’utilisation et donner les mises en garde nécessaires. La jurisprudence
semble énoncer une distinction en trois branches selon le danger du produit vendu
et la qualité du professionnel ou du profane de l’acquéreur.

L’obligation est particulièrement présentée lorsqu’il s’agit de produits nouveaux ou

de chose dangereuse et que le vendeur est un professionnel et l’acquéreur un
profane. Le produit qui réunit le plus souvent le caractère de danger et celui de
nouveauté est le médicament. Quand la chose est dangereuse le vendeur doit
prendre plusieurs précautions non seulement un emballage solide mais une mise
engarde

B- devoir de conseil :

lorsqu’il s’agit des matériels complexes tel qu’un appareil électronique le vendeur
est obligé de donner des conseils pour son utilisation. Le vendeur fabricant est
souvent chargé de déterminer les caractéristiques du matériel le plus apte à
atteindre les objectifs fixés par le client. Cette jurisprudence s’explique par la
complexité de la chose vendue il ne s’agit pas seulement d’une vente mais aussi
d’entretien et d’assistance. Mais le devoir de conseil n’existe pas lorsque la
marchandise est simple sauf stipulation particulière.

.
53
La cour de cassation française en 1982 énonce que le fabriquant d’un produit doit fournir tous les
renseignements indispensables à son usage et notamment avertir l’utilisateur de toutes
les précautions à prendre lorsque le produit est dangereux. La jurisprudence française est exigeante en
1983 la cour de cassation décide pour le produit inflammable que le seul fait de faire figurer sur
l’emballage signifiant « facilement inflammable » ne suffit pas, une notice d’utilisation est nécessaire.
Cette obligation est moins étendue lorsque la chose est dangereuse mais que l’acquéreur
est un profane hâte à connaître la chose. Cette obligation est encore moins contraignante
lorsque la chose n’est pas dangereuse et que l’acquéreur est professionnel hâte à connaître la
chose. Mais il parait difficile ce qu’est une chose dangereuse.
SECTION II- SANCTION DE DEFAUT DELIVRANCE

Le défaut de délivrance constitue de la part du vendeur l’inexécution de son

obligation. Le droit de la vente applique les règles prévues par la théorie générale
des obligations. La carence du vendeur doit être sanctionnée sauf lorsqu’il a un fait
justificatif. L’acheteur jouit alors d’une option entre l’exécution et la résolution à
quoi peuvent toujours s’ajouter des dommages intérêts s’il a éprouvé un préjudice.

§1- l’effet justificatif du vendeur

En droit commun, le vendeur peut repousser l’action en exécution ou l’action en

résolution de l’acheteur, si l’acheteur n’a pas payé le prix ce qui est l’exception
d’inexécution ou si l’inexécution est due à une force majeure.

A- exception d’inexécution :

L’exception d’inexécution est invoquée par le vendeur, on l’a trouve dans le cadre
de la vente au comptant.

- Dans les ventes où le prix est payé à terme : vente au comptant, le vendeur est
dispensé de délivré la chose si l’acheteur ne paye pas le prix l’article 504 alinéa 2
du D.O.C

- Aux termes de article 507 du D.O.C, le prix est payable à terme : dans ce cas,
l’exception d’inexécution disparaît. Le vendeur ne peut alors refuser de délivrer la
chose pour le motif de non solvabilité de l’acheteur qui ne paye pas comptant
même après le contrat. Il n’en est autrement que dans le cas de faillite ou de
déconfiture de l’acheteur qui entraîne l’échéance.

B- la force majeure :

Cet événement rend impossible la délivrance de la chose vendue, mais ne libère le

vendeur d’obligation de délivrance que s’il remplit les conditions de la force
majeure non imputable au vendeur (irrésistible, imprévisible..). L’exécution la
délivrance devient plus onéreuse. La force majeure temporaire entraîne
uniquement la suspension du contrat, l’exécution est toujours possible, l’acquéreur
n’aurait pas alors le choix de refuser la livraison sauf si elle devait avoir lieu dans
un délai déterminé si le vendeur ne peut invoquer les faits justificatifs l’acheteur
bénéficie d’une option.

§2- l’option de l’acquéreur

L’acheteur a le droit de choisir la résolution ou l’exécution de la vente. L’article

259 stipules que pour tous les contrats synallagmatiques la partie
enverslaquelle l’engagement n’a pas étéexécuté peut en détenir l’exécution

forcée du contrat ou en demander la résolution. Différents cas sont prévus par le

D.O.C.

A- l’inexécution totale

L’article 513 alinéa 1, en cas de détérioration ou de destruction de la chose, avant

la délivrance, par le fait ou la faute du vendeur, donne à l’acheteur la possibilité de
demander la valeur de la chose et lorsqu’il s’agit de choses fongibles le vendeur
doit délivrer une chose semblable en qualité et en quantité à celle qui a fait l’objet
du contrat, l’acheteur peut demander même des dommages et intérêts54.

B- l’inexécution partielle

Les choses qui se vendent au poids et au nombre et en cas d’inexécution partielle

et dont le prix ne présente pas de variation sensible, la différence donnant un
excèdent, revient au vendeur. Dans le cas où la différence est en moins, l’acheteur
a le choix soit de résilier le contrat soit se contenter de la quantité livrée en le
payant en proportion (article 526 dernier alinéa3).

celle en diminution ou en supplément du prix doivent être intentées dans l’année à

partir de la date fixée dans le contrat pour entrer en jouissance et à défaut à partir
de la date du contrat le tout comme peine de déchéance »

54
Article 513 dernier alinéa
SECTION III- L’OBLIGATION DE GARANTIE

En plus de la délivrance, d'autres obligations incombent légalement au vendeur.

L'article du 532 DOC, met à sa charge des obligations de garantie d'éviction et de
vices cachés 31 Le vendeur de la chose doit en garantir la propriété cad la garantie
d’éviction et l’aptitude à usage normal c’est ce qu’on appelle la garantie des vices
cachés ou garanties rédhibitoires se sont des obligations corrélatives à la
délivrance. En effet il ne servirait à rien à l’acheteur d’avoir reçu la chose si
ensuite il en était dépossédé ou ne pouvait s’en servir. Cette double obligation de
garantie résulte de l’article 532 du D.O.C.

§1- la garantie d’éviction

Garantir, c’est promettre au créancier la possession paisible et utile de la chose qui

lui est transférée. L’idée que le débiteur d’une chose reste tenu de la garantir, une
fois la livraison effectuée, a pris historiquement naissance à propos de la vente,
mais cette idée s’applique à tous les contrats à tire onéreux (échange, louage
d’immeuble, partage …etc).

Les contrats à titre gratuits n’emportent pas, au contraire garantie et la différence

s’explique sans peine.

On la rencontre surtout dans les ventes d'immeubles et de fonds de commerce. Elle

permet d'abord à l'acheteur d'avoir la jouissance paisible de la possession de la
chose vendue. Dans la mesure où elle lui assure la protection contre le risque d'être
dérangé dans cette jouissance ou évincé par le vendeur ou par les tiers qui
apparaîtraient comme les véritables titulaires du droit de propriété de la chose
vendue. Cette garantie est alors élargie pour couvrir le fait personnel du vendeur
ainsi que celui des tiers, à même de gêner ou de troubler la jouissance paisible de
l'acheteur dans l'exercice de ses droits sur la chose. Les articles 533 à 548 du
D.O.C assure la garantie contre l’éviction fixé les règles légales celles qui
s’appliquent de plein droit en cas d’absence de conventions contraires c’est ce
qu’on appelle la garantie de droit. Le D.O.C a envisagé les conventions
susceptibles de modifier la garantie ainsi établie, c’est la garantie de fait.
Autrement dit le D.O.C prévoit les faits qui vont donner lieu à des garanties. mais
ces dispositions peuvent être modifiées par la convention.

A- la garantie légale
Le D.O.C impose au vendeur une double obligation de garantie. Le vendeur doit
d’abord garantir la procession paisible de la chose vendue (c’est la garantie contre
l’éviction). Il doit en outre la garantir contre les défauts ou vices rédhibitoires de
cette chose (ceux qui constituent un défaut). C’est ce qui découle de l’article 532
du D.O.C :

La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets :

-La jouissance et la possession paisible de la chose vendue. (Garantie pour cause

d’éviction).

-Les défauts de cette chose (garantie pour les vices rédhibitoires).

La garantie et due de plein droit, La bonne foi du vendeur ne l’exonère pas de cette
obligation.

Le vendeur ne doit donc pas porter atteinte à la propriété, à la possession ou à la

détention de l’acheteur c’est la garantie du fait personnel. Il doit empêcher que les
tiers invoquent un droit sur la chose vendue ou portent atteinte à la propriété, à la
possession ou à la détention de l’acheteur c’est la garantie du fait de tiers. La
garantie de fait personnel a pour objet une interdiction alors que celle du fait des
tiers une protection.

1- la garantie du fait personnel :

L’article 533 oblige le vendeur à s'abstenir de tout acte ou réclamation qui tendrait
à inquiéter l'acheteur ou à le priver des avantages sur lesquels il avait droit de
compter, d'après la destination de la chose vendue et l'état dans lequel elle se
trouvait au moment de la vente. La règle est énoncée par l’adage « qui doit garantir
ne peut évincer » et elle est appliquée avec rigueur par l’article 544 qui interdit au
vendeur de s’exonérer de cette obligation. C’est une obligation négative qui
s’applique aussi bien aux troubles de fait qu’aux troubles de droit.

- Le trouble de fait55

55
En effet le vendeur ne peut accomplir des faits qui portent atteinte à la propriété de l’acquéreur alors
même que ces faits auraient été licites s’ils avaient été conclus par un tiers, par exemple : le cédant d’un
fond de commerce n’a pas le droit de faire concurrence au cessionnaire au moins pendant une période
rapprochée de la vente parce qu’il doit garantir l’acquéreur ou encore le vendeur d’un fond de commerce
en ce réinstallant de détourner la clientèle du fond vendu commettrait également une éviction. Ainsi le
vendeur devra alors réparer le préjudice subit par l’acheteur évincé. On entend ainsi par trouble de fait
l’atteinte que son acheteur ne prétend pas fonder sur un droit. D’autre part le vendeur ne peut exercer une
action en justice contredisant les droits de l’acquéreur par exemple : le vendeur a vendu la chose d’autrui
et ultérieurement il en devient propriétaire puisqu’il aura hérité du véritable propriétaire dans ce cas il ne
Le trouble de fait est celui qui ne résulte pas d’une prétention juridique : ce sera
par exemple, le fait d’empiété matériellement sur le bien vendu ou le fait pour le
vendeur d’un fonds de commerce de faire concurrence déloyale à l’acquéreur du
fonds.

- Le trouble de droit

Le trouble de droit est celui qui dérive d’une prétention juridique élevée sur la
chose, c’est le cas que l’on peut imaginer lorsque le vendeur ou son héritier se
prétend usufruitier ou locataire de la chose vendue.

B- la garantie légale du fait des tiers

La garantie contre les tiers a pour objet de faire protéger l’acquéreur par le vendeur
contre les droits des tiers. C’est garantir l’acheteur contre l’éviction implique que
le vendeur empêche les tiers d’évincer l’acheteur. La garantie du fait des tiers va de
paire avec celle du fait personnel. Toute fois la garantie du fait des tiers à la
différence de la garantie du fait personnel ne joue pas en ce qui concerne les
troubles de fait, si l’acheteur est troublé par un tiers qui ne prétend en aucune façon
à un droit sur la chose vendue, il n’y a là qu’une simple voie de fait dont le vendeur
ne répond pas en vertu de l’art 546 du D.O.C.

Au contraire, le trouble provenant du tiers et un trouble de droit, si le tiers se

prétend titulaire d’un droit sur la chose, le vendeur doit alors garantir tout au moins
lorsque la cause de l’éviction lui est imputable. C’est ce qui résulte de l’article 534
du D.O.C qui dispose que : le vendeur est également tenu de droit à garantir
l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre en vertu d’un droit subsistant au moment de
la vente.Pour que le vendeur intervienne en cas de trouble de jouissance, il faut :

- qu’il y ait un trouble de droit.

- que la cause d’éviction soit imputable au vendeur.

1- l’existence d’un trouble de droit :

peut la revendiquer puisqu’il doit garantir l’acquéreur. On entend ainsi par trouble de droit l’atteinte que
son auteur prétend fonder sur son droit. Qu’il soit l’auteur d’un trouble de fait ou de droit le vendeur doit
garantir même si le fait d’éviction qui lui est personnel n’est pas accompli par lui de mauvaise foi et
malgré toute convention contraire. La garantie du fait personnel aboutit donc à une interdiction de
certains actes et faits.
Cela sous entend qu’un tiers a élevé une prétention juridique contre la chose. Selon
l’article 537 du D.O.C : « l’acheteur, actionné à raison de la chose vendu, est tenu,
au moment où le demandeur a produit ses preuves, de dénoncer la demande en
éviction à son vendeur ». Il faut donc en vertu de cet article que le tiers ait réclamé
sa chose, voir qu’il ait produit en justice, les preuves de sa prétention.

Dés l’instant où l’acheteur est troublé par la réclamation que fait un tiers d’un droit
sur la chose vendue, il peut appeler son vendeur en garantie, et si le vendeur avait
lui-même acheté l’objet à une autre personne, il appellera son propre vendeur en
garantie. Le procès, finalement se localisera surtout entre le dernier acheteur et le
premier vendeur, tous les anneaux intermédiaires peuvent disparaître. C’est alors le
premier vendeur qui doit garantir le dernier acheteur.

Dans tout les cas l’acheteur ne doit pas attendre d’être condamné pour recourir
contre son propre garant, il doit le mettre dans l’affaire incidemment, il le fait
entrer dans le procès notamment en vertu des arts. 103 à 108 du code de procédure
civile du 28 sept. 1974.

Par contre s’il attend d’être condamné pour demander compte à son vendeur par un
procès en garantie principale, il risque de perdre à cause de la forclusion, qui
résulte de l’application de l’article 537 du D.O.C : « L’acheteur actionné à raison
de la chose vendue est tenu, au moment où le demandeur a produit ses preuves, de
dénoncer la demande en éviction à son vendeur. Le tribunal l’avertit à ce moment
qu’en suivant l’action en son propre non personnel, il s’expose à perdre tout
recours son auteur. Si malgré cet avertissement il préfère se défendre directement
à l’action, il perte tout recours contre le vendeur ».

2-La cause de l’éviction doit être imputable au vendeur

L’article 574 du D.O.C dispose : « Le vendeur même appelé en cause en temps

utile, n’est tenu d’aucune garantie, lorsque l’éviction a lieu par le dol ou la faute
qui a évincé ce dernier et notamment :

a- lorsque l’acquéreur a laissé accomplir contre lui une prescription déjà

commencée du temps de son auteur ou s’il néglige lui-même d’accomplir une
prescription déjà commencée par ce dernier.

b- lorsque l’éviction se fonde sur un fait ou une cause personnelle à l’acquéreur ».

C- Conséquences de la garantie
Lorsque l’acheteur est évincé par un tiers cela veut dire que le vendeur a manqué à
ses obligations. Il a livré une chose sur laquelle il ne transférait pas les droits qu’il
avait promis. Dés lors, lorsque les droits du vendeur sont incomplets, par exemple
si la chose vendue était déjà louée, hypothéquée ou engagée à l’insu de l’acheteur,
le vendeur devra l’indiquer dans le contrat de vente, si non il garantira
automatiquement à l’acheteur une propriété complète :

L’article 535 du D.O.C dispose : « L’éviction d’une partie déterminée de la chose

équivaut à l’éviction du tout, si cette partie est de cette importance par rapport au
reste que l’acquéreur n’eût point acheté sans elle. … »

Le droit positif distingue deux catégories d’éviction. L’éviction totale et l’éviction

partielle.

L’éviction totale, dans ce cas, l’acheteur a le droit de se faire restituer en vertu de

l’article 538 du DOC :

- Le prix déboursé et les loyaux coûts du contrat ;

- Les dépenses judiciaires qu’il a faites pour l’appel en garantie ;

- Les dommages qui sont la suite directe de l’éviction ;

- Si le vendeur est de mauvaise foi, l’acquéreur à droit à la plus value,

c'est-à-dire à la différence de prix due à l’érosion monétaire.

L’éviction partielle, si elle n’est pas importante au point de vicier la chose vendue,
l’acquéreur peut à son choix, soit :

- Se faire restituer le prix de la partie évincée et maintenir la vente pour le

surplus ;

- Ou bien demander la résolution de la vente et se faire restituer la totalité du

prix si l’éviction est grave.

§2- la garantie conventionnelle

Les règles de la garantie légale contre l’éviction prévue par le législateur sont pour
la plupart des règles supplétives, les parties peuvent les déroger et les faires
remplacer par une garantie conventionnelle contre l’éviction. Les conventions
relatives à la garantie d’éviction sont diverses, elles peuvent soit étendre soit
limiter soit écarter la garantie légale, soit que la garantie est du fait personnel soit
qu’elle est contre les tiers. Ces conventions sont toujours d’interprétation
restrictive.

A- la garantie du fait personnel

Les clauses extensives de la garantie de fait personnel sont assez rares on les
trouve surtout dans les cessions de
fonds de commerce. La garantie légale interdit au cédant d’installer un autre fonds
susceptible de porterconcurrence au cessionnaire puisque ce qui constitue un fonds
de commerce c’est la clientèle mais le cédant peut établir un autre fonds s’il n’est
pas de nature à détourner la clientèle du fonds cédé. L’acte de cession peut élargir
cette obligation pesant sur le cédant en lui interdisant d’exercer un commerce
quelconque à condition que cette interdiction soit limitée dans le temps et dans
l’espace. Les clauses restrictives de la garantie de fait personnel sont en principe
nulles le vendeur ne peut jamais se réserver le droit d’évincer l’acquéreur (article
544) « les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune
garantie cette clause n’a cependant pour effet qu’affranchir le vendeur des
dommages et intérêts mais ne peuvent le libérer de l’obligation de restituer en tout
ou en partie le prix qu’il a reçu si l’éviction s’accomplis. La stipulation de non-
garantie n’a aucun effet si l’éviction se fonde sur un fait qui est personnel au
vendeur lui-même », ce serait en effet enlever toute sécurité à l’acheteur en le
mettant à la merci du vendeur.

B- la garantie du fait des tiers

Les clauses extensives garantissant l’acquéreur contre les troubles de fait

provenant des tiers sont pratiquement et logiquement très rares parce qu’elles
imposent une garantie très lourde au vendeur. Les clauses restrictives sont au
contraire plus fréquentes mais d’interprétation très étroite. Ces différentes sortes de
conventions limitant la garantie du vendeur si elles exonèrent ce dernier de tous
dommages et intérêts elles ne l’exonèrent pas de la restitution du prix. Par ailleurs
la clause restreignant la garantie d’éviction est privée d’effet si le vendeur est de
mauvaise foi ou s’il y’a dol de sa part. En droit français le texte ne le dit pas
expressément mais la jurisprudence le décide par application des principes
généraux. Enfin dans son article 546 le D.O.C libère le vendeur de toute garantie
dans un certain nombre d’hypothèse :

-Si l’éviction a lieu par violence ou par force majeure.

-Si elle dépend du fait de prince à condition que ce fait ne soit pas
la conséquence de circonstances antérieures à la vente connues du vendeur et qu’il
l’aurait amené à vendre

-Si l’acheteur est troublé dans sa jouissance par les voies du fait des tiers.

Le vendeur n’est également tenu à aucune garantie lorsque l’éviction a lieu par le
dol ou par la faute de l’acquéreur si cette faute a déterminé le jugement définitif
qu’elle a évincé (article 547).

§3- Sanctions de la garantie d’éviction

La sanction varie selon que l’éviction est totale ou partielle.

A- l’éviction totale
L’article 538 DOC énumère que les différents éléments de l’indemnité due à
l’acquéreur « l’acheteur qui a souffert d’éviction totale de la chose a le droit de se
faire restituer :

-Le prix qu’il a déboursé et les loyaux coûts du contrat.

- Les dépens judiciaires qu’il a faits sur la demande en garantie.

Les dommages qui sont la suite directe de l’éviction ».

Les coûts et frais attachés au contrat comprennent tout ce qui a été payé à
l’occasion d’une vente notamment les honoraires du notaire, les frais
d’enregistrement et de publicité foncière. Le prix payé au vendeur doit être
remboursé à l’acheteur, le particularisme de la garantie d’éviction tient à ce que le
prix doit toujours être remboursé par le vendeur à l’acquéreur même si au moment
de l’indemnisation la chose s’est déprécié et ne vaut plus rien même si cette chose
a périt en cas fortuit article 539 DOC.

- Qu’elle que soit le dommage réel causé à l’acheteur par l’éviction, le vendeur doit
restituer la totalité du prix même si le préjudice est inférieur. Le système est à cet
égard plus avantageux à l’acquéreur. L’acheteur réalise en effet un bénéfice
puisque au lieu d’un bien déprécié il récupère ce qui l’a versé. Quoi qu’il en soit
l’acquéreur est dans une situation favorable car si la chose évincé se trouve
augmentée augmenté de valeur il a droit à des dommages intérêts s’il y’a dol du
vendeur article 541 DOC.

Si, selon l’article 541, la restitution du prix les loyaux coûts du contrat et le frais
judiciaires ne suffisent pas pour indemniser l’acheteur du préjudice causé par
l’éviction, l’acquéreur a droit à des dommages intérêts. Il doit en plus prouver que
le préjudice n’est pas réparé par le seul remboursement du prix. Le vendeur doit
indemniser complètement l’acheteur de toutes les plus-values prises par la chose
même si elles résultent de circonstances que le vendeur n’avait pu prévoir, telles
que les impenses (dépenses) ou la plus value tenant à des causes économiques ou
monétaires. Malgré cela, le système est désavantageux pour l’acquéreur, en ce sens
que l’évaluation se fait au moment de l’éviction à la demande en justice exercée
par le véritable propriétaire. Certains auteurs préconisent l’évaluation de la chose
au moment du jugement, condamnant ainsi le vendeur à indemniser l’acheteur.
Pour la doctrine cette solution semble plus juste parce que conforme au droit
commun de la responsabilité contractuelle.- les dépenses : suivant l’article 540 « le
vendeur de mauvaise foi doit rembourser à l’acquéreur de bonne foi toutes les
dépenses même voluptuaires (c'est-à-dire de luxe) ou d’agrément que celui-ci a
faites ». Ainsi lorsqu’il s’agit de dépenses voluptuaires ou de pur agrément
l’acheteur ne peut rien réclamer contre le vendeur de bonne foi mais il peut
demander tout ce qu’il a dépensé au vendeur de mauvaise foi c'est-à-dire au
vendeur qui connaissait lors de la vente la cause qui devait annuler l’éviction,
encore faut il que l’acheteur soit de bonne foi.

B- l’éviction partielle :

Si l’éviction totale fait disparaître l’objet de la vente et entraîne la dissolution du

contrat, l’éviction partielle portant uniquement sur une partie de la chose peut
laisser subsister le contrat pour l’autre partie. L’article 542 du D.O.C prévoit cette
hypothèse en disposant que « en cas d’éviction partielle mais de telle importance
qu’elle vicie la chose vendue et que l’acheteur n’aurait pas acheté s’il avait pu la
connaître, l’acheteur peut à son choix se faire restituer le prix de la partie évincée
et maintenir la vente pour le surplus ou bien résilier la vente et se faire restituer le
prix total ». L’option entre la résolution totale du contrat ou son maintien pour la
partie restante ne dépens pas du libre arbitre de l’acquéreur. La question est de
savoir si l’éviction partielle est assez importante pour pouvoir entraîner la
résolution est une question de fait, que les juges peuvent apprécier pleinement.
C’est ce qui résulte de l’article 542 dernier alinéa. Par ailleurs et au terme de
l’article 543, lorsque la vente a pour objet plusieurs choses mobilières achetées en
bloc et pour un prix unique l’acheteur qui est évincé d’une partie de ces objets peut
à son choix résilier le contrat et se faire restituer le prix ou bien demander
réduction proportionnelle. Mais si les choses sont de telle nature que l’on ne puisse
les séparer sans dommages, l’acheteur n’a droit à la résolution que pour le tout.
 SECTION IV- LA GARANTIE DES VICES CACHES

§1-La garantie

Le vendeur doit délivrer à l’acheteur la chose promise. L’obligation de délivrance a

pour objet de garantir à l’acquéreur la propriété de la chose vendue apte à l’usage
prévu. La garantie des vices cachés constitue l’une des pièces maîtresse du droit de
la vente. Elle a une portée large et vaut pour les immeubles comme pour les choses
mobilières, le résultat et que tout type de vendeur y est tenu, même un simple
particulier.

Avec cette garantie, le droit marocain a choisi de protéger l’acheteur plutôt que
d’exonérer le vendeur même lorsque ce dernier n’a commis aucune faute. Elle
traduit une exigence de loyauté. Levendeur supporte légalement et impérativement
la garantie des vices cachés de la chose, des vices qui n'apparaissent ni à première
vue, ni au premier usage56. Cette obligation a un domaine d'application étendu à la
fois aux relations entre professionnels et entre ceux -ci et les particuliers. Sa portée
embrasse aussi une situation voisine souvent complémentaire sinon identique, la
garantie de la qualité de la chose vendue àtravers la responsabilité découlant des
fraudes et de l'inobservation des normes. Elle se fonde sur la loi et se distingue
ainsi de la garantie contractuelle57 devenue courante dans la vente de beaucoup
d'objets. Elle disparaît toutefois dans les ventes judiciaires en raison de l'exclusion,
prévue par l'article 575 DOC de l'action rédhibitoire qui la sanctionne.

En effet, les articles 549 à 575 du D.O.C concernant la garantie de la chose

vendue contre les défauts qui empêchent son usage. La garantie des vices cachés
est par ailleurs attachée à d’autre contrat que la vente, par exemple le louage et le
crédit bail font également naître des obligations mais parfois selon des modalités
différentes. En l’absence de convention entre les parties la garantie des vices
cachés est légale elle est imposée au vendeur par D.O.C mais cette obligation peut
parfois être modifiée par la volonté des contractants.

§2-Notion de vice caché

97 ‫ ص‬1993 ‫ سنة‬26 ‫حسن بنعلي الورياغلي النظرية العمة لضمان العيوب الخفية في المبيع مجلة الملحق القضاءي عدد‬
Cité par M.D. ALAMI MACHICHI, droit commercial instrumental au Maroc, éd. ImprimElite, 2011,
p.47 et ss.
57
Cour d Appel commerciale de Casablanca, 6. 10. 1999, Revue des tribunaux de commerce n° 2 année
2006
p.150.
Il s’agit des défauts de fabrication rendant la chose impropre à son emploi normal.
Il faut distinguer ces vices des détériorations inhérentes à l'emploi normal ou au
vieillissement de la chose. L'article 541 du DOC définit ce type de garantie dans
des termes assez détaillés. Les vices de la chose qui en diminuent sensiblement la
valeur, ou la rendent impropre à l'usage auquel elle est destinée d'après sa nature
ou d'après le contrat, donnent ouverture à garantie par le vendeur. Alors que les
défauts tolérés par l'usage et qui diminuent la valeur ou la jouissance de la chose
d’une manière légère, n’appellent pas àune garantie. Cette obligation du vendeur
s'étend également àl'existence des qualités par lui déclarées, ou qui ont été
stipulées par l'acheteur. Le dernier alinéa de l'article 549 du DOC vise des
caractères qui donnent à l'utilisation de la chose une valeur de plus que ce qui
résulte normalement de l'idée que l'on s'en fait, et de l'absence de défauts de
fabrication. Aujourd'hui la garantie de la qualité ne se fonde pas uniquement sur les
clauses contractuelles et les déclarations du vendeur. Elle résulte de plus en plus de
textes législatifs et réglementaires particuliers qui visent directement ou
indirectement le respect de certaines qualités des produits58.

58
M.D. ALAMI MACHICHI cite en pages 48 et 49 « Depuis longtemps déjà, la répression des fraudes
frappait les comportements des producteurs et vendeurs qui altéraient l'état des produits diminuant ainsi
leur valeur, ou qui en falsifiaient la consistance leur conférant ainsi une apparence de valeur supérieure à
celle qu'ils ont. Le dernier texte en date dans ce sens est le dahir du 5 octobre 1984 sur la répression des
fraudes. Il prend en considération les informations scientifiques et techniques disponibles et les usages
professionnels négligés, déformés ou détournés pour définir la consistance de la fraude et lui appliquer
des sanctions pénales en plus de la responsabilité civile de l'auteur. L'intérêt de cette législation apparaît
quand les faits incriminés ne correspondent pas à des défauts de fabrication constitutifs de simples vices
cachés. Il protège le consommateur même quand il ne peut pas apporter la preuve d'un vice caché. Le fait
frauduleux peut exister seul comme il peut s'ajouter au vice caché. En cas de coexistence des deux, les
conséquences sur la responsabilité civile, restitution du prix et dommages intérêts ne changent pas, mais
le vendeur encourt en plus les sanctions criminelles, délictuelles ou contraventionnelles appliquées par la
loi à la qualification pénale du fait retenu en plus.
Sur le même plan, des normes techniques de fabrication notamment peuvent être consacrées par des
arrêtés d'homologation. Aujourd'hui on peut dénombrer plusieurs centaines de ce genre d’arrêtés dans les
domaines les plus divers. A l'exception de quelques situations, les normes même homologuées, ne
s'imposent pas aux vendeurs. Mais en pratique, les opérations soucieuses de la qualité de leurs produits et
de leur efficacité dans la concurrence commerciale, les adoptent soit de leur propre initiative, soit de
l’exigence de leurs cocontractants ou même de leurs clients importants. Dans ces cas, l’inobservation
des normes engage leur responsabilité civile même en l’absence de vices cachés au sens strict. Le dahir
du 30 juillet 1970, modifié notamment par le dahir du septembre 1993 et les décrets d’application de
mêmes dates, méritent une révision globale tendant àl'extension du champ d'application obligatoire des
normes. La volonté affichée par les Iles pouvoirs publics et les opérateurs économiques de concurrence,
nationale et internationale, dicte ce revirement. Nous ne doutons point que son impact sur une meilleure
efficience et une meilleure régularité de la vente, se réalisera positivement et rapidement ». Dans, Droit
commercial instrumental au Maroc, éd. ImprimElite, 2011
SECTION V- LA GARANTIE LEGALE CONTRE LES VICES CACHES59

§1-Les conditions de la garantie

Le vice de la chose doit présenter quatre caractères pour obliger le vendeur à la

garantie. Il doit empêcher l’usage de la chose, être dissimulé, être inconnu de
l’acheteur et être antérieur à la vente.

A- vice diminuant l’usage de la chose

Le vice doit empêcher ou diminuer l’usage auquel la chose est destinée d’après
sa nature.

- Le vice rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée
d’après sa nature

- Le vice diminuant sensiblement la valeur de la chose

Aux termes de l’article 549 « … les défauts qui diminuent légèrement la valeur ou
la jouissance et ceux tolérés par l’usage ne donne pas ouverture à la garantie ».

Le défaut doit constituer un obstacle sérieux diminuant la valeur de la chose

vendue.

Il faudra alors évaluer la gravité du vice par rapport à l’intention de l’acheteur.

Est-ce que l’acheteur aurait il acheté aux prix fixé s’il avait connu ce vice et ses
conséquences ?

En principe il faut dire que les incidents ou vices mineurs ne portent pas atteinte à
un usage et ne peuvent que diminuer légèrement la valeur d’une chose.

B- le vice doit être dissimulé

Si le vice est apparent, il appartient à l’acheteur de s’en apercevoir. L’art 569

dispose que le vendeur n’est point tenu des vices apparents ;

Pour la jurisprudence, l’apparence d’un vice s’apprécie au regard de l’acheteur en

ce sens que le juge doit se demander si l’acheteur était lui-même capable de
59
Voir notions de cours sur Les contrats nommés (le régime Marocain ), El Hachoumy, blog
d’informations en droit, 2015
découvrir le vice. Il y a vice caché par exemple lorsque le vice d’une voiture
automobile, apparent pour un technicien n’apparaît pas à l’acheteur qui ne possède
pas les connaissances techniques suffisantes. En revanche on considère que le vice
est apparent lorsqu’un homme d’intelligence moyenne l’aurait découvert en
procédant à des vérifications élémentaires. D’une façon générale, plus le matériel
est complexe et moins l’acheteur est compétent.

C- le vice doit être inconnu de l’acheteur

Pour que la garantie du vendeur eu lieu, il ne suffit pas que le vice ait été caché, il
faut encore que l’acheteur ne l’ait pas découvert et qu’il ne l’ait pas connu au
moment de la vente.

En effet, si l’acheteur avait découvert le vice caché et a acheté malgré tout, c’est
qu’il a accepté l’achat d’une chose atteinte de vice, puisqu’il était au courant de
l’existence de celui-ci. Ainsi l’article 569 affirme que le vendeur n’est pas tenu
des vices dont l’acheteur a eu connaissance ou qu’il aurait pu facilement connaître.
Cette connaissance des vices par l’acheteur sera souvent établie par le prix qui a
été stipulé. Un prix réduit s’explique par le fait que l’objet vendu était un objet
atteint d’un vice.

Par conséquent, la connaissance du vice par l’acheteur exclue la garantie. En

revanche la bonne foi du vendeur n’influe pas sur la nature du vice, qu’il ait connu
l’existence du vice ou qu’il l’ait ignoré, ce dernier n’en est moins un vice donnant
lieu à garantie. Le vendeur est censé connaître la chose qu’il vend.

D- Le vice doit être antérieur à la vente

Pour qu’il est garantie, le vice doit être antérieur à la vente ou concomitant. Si la
chose n’est pas atteinte d’un vice au moment de la vente, l’acheteur ne peut pas
demander la garantie, la mesure de l’antériorité ne doit pas toujours être prise en
considération comme une référence à la date de la vente. Le véritable critère de
référence réside dans le transfert des risques. L’essentiel est que l’antériorité puisse
être établie, cela relève de l’appréciation du juge, la charge de la preuve incombe à
l’acheteur, la garantie des vices et une garantie légale.

§2- Domaine de la garantie contre les vices caches

Lorsque le vice ouvre droit à la garantie, il faut que la vente envisagée ne soit pas
l’une des ventes exclues de la garantie contre les vices cachés. Les exclusions
peuvent résulter, soit de la loi soit de la convention.
A- les exclusions du fait de la loi

L’article 575 du D.O.C exclut de la garantie les ventes faites par l’autorité de
justice. L’action rédhibitoire n’a pas lieu dans les ventes faites par autorités de
justice.

En dépit de la formule très large de cet article il faut entendre par là les ventes qui
sont obligatoirement faite par autorité de justice, les ventes sur saisies et les ventes
de biens de mineurs non émancipés et de majeurs en tutelle.

Au contraire, la garantie demeure quand il s’agit des ventes pour lesquelles le

recours à la justice est simplement facultatif.

Les motifs de l’exception légale des ventes judiciaires sont la large possibilité
donnée à ces ventes et l’intérêt des créanciers qui comptent sur le prix pour être
payés.

B- les exclusions du fait des conventions

Le principe de la liberté des conventions posé par l’article 230 du D.O.C permet de
conclure à la validité des aménagements conventionnels de la garantie.

1- Les conventions contenant des clauses aggravantes de la garantie :

La validité de ces clauses n’est pas douteuse, il est possible de rencontrer des cas
où le vendeur ne garantit pas seulement l’absence de vices caches mais il garantit
en outre le bon fonctionnement la chose vendue pendant un certain temps et cela
l’oblige dans les limites de la convention à procéder pendant ce délai aux
réparations que nécessite le bon fonctionnement de la chose.

2- Les conventions restreignant ou excluent la garantie :

L’article 571 dispose que le vendeur ne répond pas des vices de la chose ou de
l’absence des qualités requises :

- s’il les a déclarés.

- s’il a stipulé qu’il ne serait tenu d’aucune garantie.

Le vendeur peut donc s’exonérer de la garantie légale qui pèse sur lui en vertu de
l’article 549 à condition que les vices n’aient pas été connus du vendeur, car on ne
peut se prémunir contre les conséquences de sa mauvaise foi. En effet, les clauses
limitatives de responsabilité n’exonèrent pas le vendeur de mauvaise foi de sa
responsabilité contractuelle à raison des vices de la chose vendue ou à l’absence de
qualité promises.

§3- Les effets de la garantie des vices

Si le vice caché est découvert, l’absence de certaines qualités constatée, l’acheteur

dispose d’une action qui intentée dans un bref délai, aboutit à une résolution du
contrat (c’est l’action rédhibitoire accompagnée éventuellement de dommages
intérêts). Si l’acheteur préfère garder la chose, il n’a droit à aucune diminution des
prix. (Art 556 du D.O.C).

A- L’option l’action rédhibitoire

Si l’acheteur préfère garder la chose atteinte d’un vice rédhibitoire ou manquant de

ses qualités, il n’a droit à aucune diminution de prix. Cette solution du droit
marocain s’écarte de la législation française en la matière. L’action rédhibitoire
n’est autre que l’action en résolution de la vente avec restitution du prix.

Si l’acheteur opte pour la résolution de la vente, il doit alors restituer au vendeur la

chose vendue affectée du vice rédhibitoire telle qu’il la reçue avec ces accessoires,
ce qui en fait partie et les fruits de la chose depuis le moment de la résolution (art
561 du D.O.C).

L’acheteur n’a droit à aucune restitution ni diminution du prix s’il ne peut restituer
la chose (Art 562 D.O.C) par contre si la chose vendue à périt à cause du vice dont
elle était affectée la perte est pour le vendeur (art 563 D.O.C).

B- L’action en dommages intérêts

L’acheteur de la chose affectée d’un vice caché peut ne pas se contenter de la

résolution de la vente. En effet, du fait de l’existence du vice, il a pu éprouver un
préjudice supplémentaire dont la restitution du prix ne répare pas totalement. Il est
ainsi par exemple si le vice a pour conséquence la résolution de la vente d’une
chose. On peut également imaginer que le vice a été à l’origine d’un accident qui à
causé un préjudice à l’acheteur.

En vertu de l’article 556 DOC, l’acheteur a droit aux dommages intérêt dans cas
suivants :

- Lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose ou l’absence de la qualité

promise et n’a pas déclaré qu’il vendait sans garantie, cette connaissance est
toujours présumée, lorsque le vendeur est un marchand ou un artiste qui vend les
produits de l’art qu’il exerce. L’action en dommages intérêts est facilitée pour
l’acheteur lorsque le vendeur est un professionnel. La loi considère ce dernier
comme étant automatiquement de mauvaise foi parce qu’il aurait dû connaître le
vice de la chose vendue.

On peut s’interroger sur la sévérité de cette position lorsque la vente intervient

entre deux professionnels.

- Lorsque le vendeur a déclaré que les défauts n’existent pas à moins qu’il ne
s’agisse de vices non révèles qu’après la vente, ou que le vendeur pouvait ignorer
de bonne foi.

- Lorsque les qualités dont l’absence est constatée avaient été expressément
stipulées ou étaient requises par l’usage du commerce.

L’action en dommages intérêts peut dans ce cas résulter de l’absence de conformité

par rapport à ce qui a été expressément convenu entre l’acheteur et le vendeur ou
tout simplement si la non conformité de la chose et imputable à l’absence de
qualité requises par l’usage du commerce.

§3- Les délais garantie

A-Délais d’action : l’article 573 du D.O.C dispose que toute action résultant de
vices rédhibitoires, ou du défaut des qualités promises, doit être intentée à peine de
déchéance :

Pour les choses immobilières dans les 365 jours après délivrance.

Pour les choses mobilières et pour les animaux dans les 30 jours après la
délivrance pourvu qu’il ait été donné au vendeur l’avis dont il est parlé à l’article
553 (notification des vices au vendeur aussitôt après leur découverte).

B-Délai de notification : l’avis en question consiste en la notification immédiate

au vendeur de tout défaut constaté par l’acheteur après examen de l’état de la chose
vendue aussitôt reçue.

Le législateur a fixé un délai de 7 jours après réception pour qu’il déclare le défaut
constaté en matière de meubles inanimés, il s’agit du délai d’information prévu par
l’art 553.

Le même article 553 décide que les vices de la chose vendue, qui ne sont
reconnaissable par un examen ordinaire doivent être notifiés aussitôt après leur
découverte.
Les délais de forclusion prévus aux articles 573 sont des délais impératifs et la
jurisprudence est constate en la matière.

CHAPITRE III- LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR

Deux obligations principales sont mises à la charge de l'acheteur par l'article 576
DOC, le paiement du prix et le retirement de la chose vendue.

Aux termes de cet l’article « l’acheteur a deux obligations principales celle de

payer le prix et celle de prendre livraison de la chose »

SECTION I- L’OBLOGATION DEPAIEMENT

§1- DU PRIX

L'acheteur est tenu de payer le prix à la date et de la manière établie au contrat. A

défaut de clause particulière du contrat, la vente est présumée aucomptant et le prix
doit être payé au moment de la délivrance. Les frais de cepaiement demeurent à la
charge de l'acheteur.

L'obligation la plus importante qui engage la responsabilité de l'acheteur

demeure le paiement du prix60, ses effets et sa portée. Le caractère obligatoire du

prix fixé n’est influencé ni par un paiement immédiat ou un paiement échelonné.
Il n’influence que ses modalités. Le montant à payer peut comprendre, ou non, les
frais à débourser à l'occasion de l'opération. Cela dépend de la liberté contractuelle.
Les usages professionnels comportent souvent d'autres règles. Ainsi, l'usage
observé au Maroc décide que les fais d'intermédiation, plus précisément de
courtage, soient partagés entre le vendeur et l'acheteur sauf accord contraire. En
principe, à défaut de clause contraire, la vente est présumée faite au comptant et le
paiement du prix simultané à la délivrance de la chose.

Néanmoins, dit l'article 578 DOC, dans les cas où il est d'usage que le paiement ait
lieu dans un certain délai, ou par échéances déterminées, les parties sont censées
avoir voulu se conformer à l'usage. Mais plus généralement, la date du paiement
obéit aux conditions particulières arrêtées par les parties quand ces dernières
choisissent une autre date que celle de la délivrance de la chose ou de l'usage.

60
kjgf3" P. Decroux, Le paiement en droit marocain moderne, RMD 1962, p. 670.
Lorsqu'un délai de paiement est ainsi accordé, le terme commence à courir de la
conclusion du contrat, sauf si les parties conviennent d'une autre date de
commencement61

Si au contraire les parties veulent que le prix soit payé à un autre moment que
celui de la délivrance elles doivent le convenir expressément. En effet dans la
pratique commerciale il est courant que le prix soit payable par fraction par
exemple : une partie lors de la commande, une partie lors de la livraison et la
dernière quelques mois après. Quoiqu’il en soit l’échéance fixée par le contrat ou
par la disposition supplétive de l’article 577 s’impose à l’acheteur.

A- le lieu de paiement :

Le paiement doit se faire en principe au lieu convenu entre les parties. Lorsque la
vente est au comptant et qu’il n’y a pas de stipulations particulières sur ce point le
paiement doit être fait au lieu où il doit être effectué la délivrance ce qui marque
bien l’interdépendance entre les obligations du vendeur et celles de l’acheteur.
Cette règle se justifie parce que les deux opérations devaient être simultanées, il est
normal de supposer que les deux parties ont entendu qu’elles se feraient dans le
même lieu. Pour les entres ventes et toujours sauf stipulations particulières
contraires la chose doit être livré au lieu où se trouvait et le prix doit être payé au
domicile du vendeur article 502 et 580.

B : la garantie du paiement du prix

Il suffit ici de rappeler les différentes garanties de paiement dont bénéficie le

vendeur, lorsque la vente est au comptant. Il jouit d’une exception d’inexécution,
il a le droit de refuser la délivrance tant qu’il n’a pas été payé. Il peut également
exercer soit une action : soit en exécution pour contraindre l’acheteur à payer le
prix soit une en résolution et le vendeur a le choix entre ces deux actions.

1- le droit de rétention
61
En principe le paiement se fait au comptant sauf usages ou stipulations contraires des parties, articles
577 et 578 du D.O.C.
Lorsque le paiement doit être fait au comptant c'est-à-dire les parties n’ont pas fixé le jour auquel le prix
doit être payé ce jour est au terme de la disposition supplétive de l’article 577 celui même de la
délivrance. Autrement dit l’acquéreur doit remettre le prix au moment où il prend livraison de la chose il
y’a donc exécution simultanée entre les obligations du vendeur et de l’acheteur. Par application des règles
sur l’exception d’inexécution l’acheteur peut se refuser à payer le prix si le vendeur ne lui livre pas la
marchandise. Cependant la convention ou les usages peuvent écarter le principe de simultanéité.
D’après l’article 504 alinéas 2 le vendeur impayé exerce le droit de rétention sur la
chose dont il n’est pas propriétaire mais simple détenteur.

2- l’action en revendication

Le droit de revendication que confère au vendeur impayé l’article 582 est un

prolongement du droit de rétention, le vendeur impayé dans les 15 jours qui
suivent la remise de la chose à l’acheteur a le droit de reprendre le meuble vendu.
L’article 582 précise que « la revendication a lieu même si la chose vendue a été
incorporé à une chose immobilière et à l’encontre de tout tiers ayant des droits
sur l’immeuble ». Mais à la différence du droit de rétention le droit de
revendication disparaît lorsque l’acheteur est mis en règlement judiciaire ou en
liquidation des biens62.

SECTION II- L’OBLIGATION DE RETIRER LA CHOSE63

§1- L'obligation de livraison donne lieu au retirement de la chose

Quand le vendeur livre la chose, l'acheteur doit la retirer ou en prend possession

matérielle. L’obligation du vendeur s'arrête uniquement au stade de la délivrance.
Ces modalités obéissent fréquemment aux clauses contractuelles et àl'usage.

Le vendeur est obligé de délivrer la chose vendue, l’acheteur a l’obligation

réciproquement d’en prendre livraison ce qui présente un intérêt particulier en
matière mobilière où elle porte le nom de retirement.

A - date et lieu du retirement64

62
Au lieu d’opter pour l’exécution de la vente et donc pour le paiement du prix, le vendeur impayé peut
demander la résolution judiciaire de la vente article 581, c’est là une faculté que confère tout contrat
synallagmatique au créancier d’une obligation inexécutée. En obtenant du tribunal la résolution du contrat
il se trouve lui-même libéré de ses propres obligations, la résolution de la vente qui est facultative pour le
vendeur est judiciaire. Cependant les parties peuvent s’accorder pour écarter cette obligation de recourir
au tribunal pour prononcer la résolution de la vente, en effet elles peuvent insérer dans le contrat une
clause par laquelle la vente sera résolue de plein droit si le prix n’est pas payé à l’époque convenu, cette
clause résolutoire est appelée également pacte commissoire. Lorsqu’il y’a clause résolutoire le vendeur
est libre de ne pas se prévaloir pour exiger l’exécution du contrat c'est-à-dire le paiement du prix, si son
action ne réussit pas il pourra invoquer la clause résolutoire mais l’inverse n’est pas vrai, s’il se prévaut
d’abord de la résolution il ne peut plus ultérieurement demander une exécution parce que la résolution est
automatiquement consommée du moment que le vendeur l’a demandé puisqu’il s’agit d’une clause
résolutoire.
63
Article 580, DOC
64
Sa date intéresse tout particulièrement la mise en cause de la responsabilité, le transfert des risques. Elle
tient compte le cas échéant de la mise en demeure de livrer ou de retirer.
1- le moment du retirement

L'acheteur est tenu de prendre livraison de la chose vendue dans le lieu et à la date
convenue par le contrat. A défaut de convention ou d'usage, l'article 580 DOC
l'oblige à la retirer immédiatement, sauf le délai moralement nécessaire pour y
procéder. S'il ne se présente pas pour la recevoir65, ou s'il se présente sans en offrir
en même temps le paiement du prix, lorsque la vente est conclue au comptant, le
vendeur lui adresse une mise en demeure dans les formes de droit commun pour
s'exécuter, sous peine de résolution du contrat ou de demande d'exécution forcée,
avec dommages intérêts en plus, le cas échéant.

B- le lieu de retirement :

A l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur, correspond l’obligation de

prendre livraison qui pèse sur l’acheteur, elle doit s’effectuer au même moment et
au même lieu. Si les parties ne fixent d’un commun accord ni locale ni lieu du
retirement, c’est le lieu où se trouve la chose vendue que l’acheteur doit en prendre
livraison. Ainsi la convention qui modifie le moment ou le lieu de la délivrance
modifie nécessairement le lieu ou le moment du retirement.

§2-les effets du défaut de retirement

Le D.O.C prévoit une sanction de l’inexécution de l’obligation de prendre livraison

de la chose, pour permettre au vendeur de libérer rapidement ses magasins aux
termes de l’article 580, sauf conventions contraires des parties si l’acheteur ne se
présente pas pour la recevoir et lorsque la vente est faite au comptant on applique
les principes généraux relatifs à la mise en demeure du créancier. Or selon le droit
commun le contractant victime d’une inexécution, a le choix entre l’exécution
forcée et la résolution. Le D.O.C a par ailleurs précisé l’étendue de la résolution
pour défaut de retirement, lorsqu’il s’agit d’une vente à livraison successive.
L’article 580 alinéas 2 dispose que sauf convention contraire des parties, le défaut
de retirement des objets formant la première livraison produit les mêmes
conséquences que le défaut de retirement de la totalité. L’article 259 ajoute que le
vendeur opte pour l’exécution forcée de l’obligation ou pour la résolution du

Le moment auquel l’acheteur doit prendre livraison est généralement fixé par les parties si rien n’a été
convenu l’acheteur doit en principe prendre livraison tout de suite après la vente. S’il existe toutefois un
usage local pour le retirement de la chose vendue les parties sont sensées s’y être soumise à moins qu’une
convention contraire n’est prévue un autre moment. Ainsi le législateur marocain assimile la stipulation
d’un délai pour le retirement de la chose vendue à la convention tacite résultant d’un usage. La
convention des parties comme l’usage local peuvent fixer en principe la date du retirement.
65
CA de Casablanca, ch. Corn. 2.7.1996, GîM, n° 80, février 2000, p. 153.
contrat il a droit à des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il aurait
subis.

CHAPITRE IV- DES CAS PARTICULIERS

DE VENTES

Des types particuliers de vente sont examinés par Le D.O.C, la vente à réméré66,
article 585 à 600 La vente sous condition suspensive en faveur de l’une des parties
(vente à option, 601 à 612), et la vente à livrer avec avance de prix (selem ) , (art
613 à 618).

SECTION I : LA VENTE A REMERE

La vente avec rachat ou vente à réméré67 est celle par laquelle, l’acheteur s’oblige,
après la vente parfaite, à restituer la chose au vendeur contre remboursement du
prix. La vente à réméré peut toujours avoir pour objet des choses mobilières ou des
choses immobilières.

§1- Condition de validité

A- La faculté de réméré doit être établie dans l’acte de la vente pour que les tiers
en prennent connaissance. Si la vente à réméré porte sur un immeuble immatriculé,
la faculté de rachat doit en outre être publiée à la conservation foncière comme tout
contrat de vente.

B- la faculté de réméré ne peut être définie pour une durée supérieur à trois ans.art
586 du D.O.C, Il s’agit là d’un délai de rigueur non susceptible de suspension.
Toute fois si la faculté de rachat a été stipulée pour un délai dépassant trois ans, le
juge peut le réduire en le ramenant à trois, mais il ne peut pas le prolonger, quand
le terme est recommandé par les parties, par les délais de grâce , que les parties
elles même ne peuvent proroger conventionnellement, au moins à l’égard des

66
Le rémérée provient du latin redimere : racheter. Il s’agit là d’une vente sous condition résolutoire.
Elle est d’un emploi fréquent, elle permet au propriétaire d’obtenir du crédit en faisant argent de son
bien mobilier ou immobilier , mais en conservant l’espoir de la reprendre une fois passée la crise qui l’à
contraint à vendre.
Elle permet de tourner les règles relatives au monopole du recours au crédit bancaire. Elle présente donc
des dangers : aussi la loi-a-t-elle imposé certains conditions à son exercice.
67
Art 585, DOC
tiers : il s’agit là de la volonté du législateur d’assurer une bonne sécurité des
transactions. (Art. 587 D.O.C).

§2- Condition de l’exercice du réméré

Avant l’exercice du réméré l’acheteur est propriétaire, il peut exercer tout les
droits de jouissance et d’administration pendant la durée du délai stipulé, il perçoit
les fruits et exerce toutes les actions relatives à la chose.

Le vendeur lui, est considéré comme propriétaire sous condition suspensive, les
droits qu’il consent sur la chose se trouveront validés s’il exerce le réméré.

A- Le vendeur doit avoir la capacité d’aliéner pour pouvoir exercer le réméré. Il

doit rembourser le prix ainsi que les dépenses utiles qui ont augmenté la valeur de
la chose jusqu’à concurrence de la plus value.

B- L’acheteur doit resituer la chose même augmentée le cas échéant des fruits et
accroissements de celle-ci depuis le jour où le prix à été payé ou consigné .

Si un individu meurt avant l’exercice du réméré, ce droit passe à ses héritiers pour
le temps qui restait à leur auteur (art 59.D.O.C).

§3- Les effets du réméré

Après l’exercice du réméré, la vente est rétroactivement résolue, comme s’il n’y
avait jamais eu de vente. La condition résolutoire a joué : le vendeur reprend la
chose avec ses accessoires restitue le prix, il n’est pas dans l’obligation de payer
les intérêts du prix. L’acheteur n’est pas obligé de restituer les fruits.

A l’égard du tiers, le vendeur reprend la chose exempte de toutes les charges et

hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé. Cependant l’acquéreur est tenu
d’exécuter les baux faits sans fraudes, si le terme du bail ne dépasse pas le délai
stipulé pour le rachat, et s’il a date certaine art 598 du D.O.C.
 SECTION II : LA VENTE SOUS CONDITION68 SUSPENSIVE

(LA VENTE A OPTION)

La condition peut être suspensive ou résolutoire :

1- condition suspensive

Le rapport de droit dont l’existence dépend de l’avènement de la condition est

provisoirement supposé inexistant. Cette présomption sera renversée dès que la
condition se réalise. Le rapport de droit momentanément suspendu prendra tous
ses effets et son existence serait définitivement consolidée par la défaillance de la
condition.

En matière de vente par exemple, quand une chose est vendue à l’essai (art 449
D.O.C), le succès de l’essai est une condition suspensive de la vente. Le contrat ne
transmet aucun droit. Mais si l’essai est satisfaisant, la vente devient définitive
avec tous les rapports de droit que cela peut engendrer. Si l’essai échoue, elle est
vue comme n’ayant pas été conclue.

2-condition résolutoire

Le rapport de droit qu’elle concerne est provisoirement supposé existant, mais

cette présomption est renversée si la condition se réalise. Ainsi par exemple dans la
vente à réméré, on stipule que tous les effets de la vente seront anéantis, si dans un
délai déterminé, l’acheteur qui se réserve le droit rembourse le vendeur. Ce
remboursement devient la condition résolutoire du contrat.

En analysant de près la condition résolutoire, on voit qu’elle n’est en fait qu’une

variété de la condition suspensive, ce qu’elle suspend ce n’est pas la naissance
mais la disparition du rapport de droit. L’acte sous condition résolutoire est un acte
pur et simple, résoluble sous condition.

Néanmoins la distinction entre la condition suspensive et la condition résolutoire

est utile parce que ces deux modalités produisent des effets biens distincts du fait
que la condition suspensive suspend la formation de l’acte, alors que la condition

La condition est une modalité qui affecte les contrats dans le temps. Elle met en jeu l’existence même
68

des rapports contractuels car elle fait subordonner l’existence de ces rapports à la réalisation d’un
événement futur et incertain.
résolutoire le fait disparaitre. Le D.O.C69 évoque la vente sous condition
suspensive en faveur de l’une des deux parties dans ses articles 601 à 612.

§1-Condition de validité de la vente à option

A – La condition doit être expresse

L’article 601 exige que la condition soit expresse, elle peut être stipulée par une
clause additionnelle, soit au moment du contrat, soit après.

La clause à option ne se présume pas, elle doit être mentionnée dans le contrat de
vente ou dans un contrat annexe.

En somme, la condition doit être portée à la connaissance des deux parties de

manière non équivoque car celui qui accepte la condition n’est plus maître de son
engagement. La stipulation de la condition n’obéit à aucune condition de forme
sauf dans les contrats où l’écrit est obligatoire.

A- La clause d’option peut être stipulée

Lorsqu’elle la clause d’optionest stipulée au moment du contrat, elle ne soulève

guère de difficultés. Toutefois lorsqu’elle est stipulée après par une clause
additionnelle, peut être interprétée comme une sorte d’avenant qui apparait dès lors
comme un nouvel accord de volontés modifiant une réglementation contractuelle
déjà mise en place.

§2 Les effets de la vente à option

La loi fixe un délai pour que le titulaire de l’option puisse exercer son droit
d’opter. Ce délai est de 60 jours pour les biens immeubles, 5 jours pour les
meubles, la seule question qui de pose c’est de savoir quel est l’effet que produit
l’acte conditionnel ?

A- Avant que la condition soit levée

Tant que les parties n’ont pas encore manifesté leur choix, le contrat de vente
demeure en suspend ainsi que les fruits de la chose. En effet dans tous les contrats
translatifs de biens, l’existence d’une condition a pour effet de rendre

69
C’est ainsi que l’article 601 du D.O.C admet que la vente peut être faite sous condition que l’acheteur
aura le droit de se départir du contrat dans un délai détermine La vente sous condition suspensive en
faveur de l’une des parties ou ventes à option, s’analyse comme une vente normale à laquelle il faut
ajouter des particularités tenant à la fois aux conditions qu’aux effets de la vente en question.
provisoirement l’apparence du bien transmis, les deux contractants sont
conditionnellement propriétaire. Article 606 DOC.

B- L’option positive

La partie intéressée, le vendeur ou l’acheteur accepte la vente, cette dernière

devient pure et simple (art 607 D.O.C). Dés lors l’acceptation a un effet rétroactif
au jour auquel l’engagement a été contracté. La situation admise provisoirement
est anéantie. L’avènement de l’acceptation de la vente reporte tous les effets du
contrat à la date antérieur où il a été conclu.

C-L’option négative

Lorsque la partie opte négativement, le contrat est réputé n’avoir jamais existé et
les parties doivent, selon l’article 611 du DOC, se restituer réciproquement ce
qu’elles ont reçues l’une de l’autre.

Section III : La vente avec avance de prix (selem) :

L’art 613 du D.O.C définit « le selem comme un contrat par lequel l’une des
parties avance une somme déterminée en numéraire à l’autre partie, qui s’engage
de son côté à livrer une quantité déterminée de denrées ou d’autres objets
mobiliers dans un délai convenu ».

Il s’agit là d’une vente soumise à des règles spécifiques affectant particulièrement

l’objet la preuve et le dénouement du contrat.

§1-L’objet de la vente selem

Le selem ne peut porter que sur les choses mobilières (des marchandises) ou des
denrées dont les quantités , qualités , poids ou mesures , doivent être déterminés à
peine de nullité du contrat.

A- Le prix

L’article 614, du D.O.C exige que le prix doit être intégralement payé au vendeur
dès la conclusion du contrat. L’ensemble même du selem se retrouve donc dans
cette formule où l’acheteur avance une somme déterminée en numéraire dés la
conclusion du contrat et où le vendeur est tenu à l’échéance fixée de livrer la
marchandise vendue.

Il faut distinguer la vente à livrer avec avance du prix de la vente sans avance du
prix, dont celui là n’est payé qu’à expiration d’un certain délai.
§2- La preuve du contrat selem

Le selem est un contrat qui ne peut être prouvé que par écrit. Article 613, dernière
alinéa. Cette exigence est reprise aussi en matière civile qu’en matière
commerciale.

Si le principe de l’exigence d’un écrit est retenu, il n’en demeure pas moins que la
loi n’affecte cette condition de preuve d’aucune condition de forme quelconque.

Le recours à l’acte authentique ou sous seing privé est laissé à l’initiative des
parties.

§3 – Le dénouement du contrat

Le contrat de vente selem comporte un délai de livraison, s’il n’est pas déterminé,
les parties sont présumées s’en remettre à l’usage des lieux.

Les usages locaux et commerciaux du Maroc exigent une mise en demeure par
lettre recommandée pour tous les marchés à livrer. La seule échéance du terme ne
suffit donc pas.

Si l’on aspire en général à l’exécution normale du contrat il n’est pas exclu qu’une
mauvaise exécution soit imputable à une force majeure.

A-L’inexécution du contrat pour cause de force majeur

Aux termes de l’article 618 du D.O.C « si le débiteur est empêché, par une cause
de force majeure, de livrer ce qu’il a promis, sans faute ni demeure de sa part, le
créancier a le choix : ou de résoudre le contrat et de se faire restituer le prix qu’il
a avancé, ou d’attendre jusqu’à l’année suivante ».

1- le droit de réflexion de l’acheteur

L’acheteur peut examiner si la chose à livrer correspond à ce qu’il a commandé par

exemple : la vente à l’essai n’est définitivement conclue que si l’essai est
satisfaisant. Juridiquement elle est toujours présumée faite sous conditions
suspensives. Il en est de même de la vente sous réserve d’agrément ou d’agréage
c’est la vente à goûter l’analyse des textes législatifs est délicate on peut y avoir
une promesse unilatérale se transformant en vente par l’agréage qui équivaudrait à
une levée de l’option.

2- le droit de réflexion du vendeur

Selon l’article 585 du D.O.C, la faculté de rachat ou vente à réméré est un pacte
par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant la
restitution du prix. Quant aux mécanismes le D.O.C envisage nettement la vente à
réméré comme une vente sous condition résolutoire. Jusqu’à l’exercice du réméré
par le vendeur l’acquéreur est propriétaire du bien et peut librement exercer ses
droits sur la chose sous réserve de ce qui est établit à l’article 595. Or aux termes
de l’article 595 « le vendeur à réméré peut exercer son action contre un second
acquéreur quand même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le
second contrat »

SECTION 3 – LA PROTECTION DU CONSENTEMENT

Paragraphe 1 – La protection du consommateurdans le cadre de la vente

L’article premier de la loi n° 31-08 édicte des mesures de protection du

consommateur Il oblige :

- D’assurer une information appropriée et claire du consommateur sur les produits,

biens ou services qu’il acquiert ou utilise;

- De garantir la protection du consommateur quant aux clauses contenues dans les

contrats de consommation notamment les clauses abusives et celles relatives aux
services financiers, aux crédits à la consommation et immobiliers, ainsi qu’aux
clauses relative à la publicité, aux ventes à distance et aux démarchages ;

- De fixer les garanties légales et contractuelle des défauts de la chose vendue et

du service après-vente et de fixer les conditions et les procédures relatives à
l’indemnisation des dommages ou préjudices qui peuvent toucher le consommateur
;

- D’assurer la représentation et la défense des intérêts des consommateurs à travers

les associations de protection du consommateur opérant conformément aux
dispositions de la présente loi. Toutefois, demeurent applicables toutes dispositions
législatives particulières relatives au même objet et plus favorables au
consommateur.

§2 – La notion de consommateur

Traditionnellement, il ya opposition entre la notion de consommateur,

professionnel et non professionnel. La loi définit les relations entre le
consommateur et le fournisseur. Ainsi on entend par consommateur toute personne
physique ou morale qui acquiert ou utilise pour la satisfaction de ses besoins non
professionnels des produits, biens ou services qui sont destinés à son usage
personnel ou familial.

Le fournisseur est défini comme toute personne physique ou morale qui agit dans
le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale.

Les personnes de droit privé, délégataires de la gestion d’un service public, sont
soumises aux obligations imposées au fournisseur par la présente loi. Les
personnes morales de droit public sont soumises aux obligations imposées au
fournisseur, sous réserve des règles et principes qui régissent l’activité de service
public qu’elles gèrent. (Article 2 Code Consommation). Le non professionnel est
celui qui agit dans le cadre de sa profession mais conclu un contrat qui sort de sa
spécialité (Ex un commerçant qui installe une alarme dans son magasin).

§3- Le critère du rapport direct

Le droit de la consommation ne doit bénéficier qu'aux actes extérieurs à l'activité

professionnelle. En effet, si le contrat a un rapport direct avec l'activité pro, alors le
contractant n'est pas un consommateur. Dès lors, on ne peut appliquer les textes de
loi pour les consommateurs que s'ils visent expressément les non professionnels.
Si le contrat a un rapport direct avec une activité professionnelle future, la
personne sera considérée comme professionnelle.* (Civ 1ere, 10 juillet 2001).

En droit marocain comme en droit français, une personne morale de droit privé
n’est pas considérée comme un consommateur. Elles sont soumises aux obligations
imposées au fournisseur par la présente loi (article2).

En droit communautaire, on considère que seule une personne physique peut être
consommateur (CJCE 22 novembre 2001, CAPE).
Dès lors, Civ 1ere 15 mars 2005 : Le syndicat n'est pas un consommateur parce
que ce n'est pas une personne physique. Le syndicat n'est pas non plus un non pro
car il avait contracté pour les besoins de la profession.
Civ 1ere 2 avril 2009 : Ne peut être qualifié de consommateur qu'une personne
physique. Définition unitaire du consommateur.

§4– L'obligation précontractuelle d'information.

Le consommateur doit être en mesure de connaître les caractéristiques essentielles
du bien qu'on lui propose. L’article 3 de la loi n° 31-08 sur la protection du
consommateur dispose que tout fournisseur doit mettre, par tout moyen approprié,
le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du
produit, du bien ou du service ainsi que l’origine du produit, ou du bien et la date
de péremption, le cas échéant, et lui fournir les renseignements susceptibles de lui
permettre de faire un choix rationnel compte tenu de ses besoins et de ses moyens.
A cet effet, tout fournisseur doit notamment par voie de marquage, d’étiquetage,
d’affichage ou par tout autre procédé approprié, informer le consommateur sur les
prix des produits et biens et tarifs des services, et lui fournir le mode d’emploi et le
manuel d’utilisation, la durée de garantie et ses conditions ainsi que les conditions
particulières de la vente ou de la réalisation de la prestation, et le cas échéant, les
limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle. Les modalités de
l’information sont fixées par voie réglementaire. Cette obligation devient presque
une obligation de conseil ou de mise en garde

Le consommateur dispose alors de toutes les informations pour décider de

contracter ou non, pour donner un consentement éclairé.
§5-Information sur les délais de livraison

L’Article 12 stipule « Dans tout contrat ayant pour objet la vente de produits ou de
biens ou la fourniture d’une prestation de service à un consommateur, le
fournisseur doit, lorsque le prix ou le tarif convenu excède un seuil fixé par voie
réglementaire et que la livraison des produits ou des biens ou l’exécution de la
prestation n’est pas immédiate, préciser par écrit la date limite à laquelle il
s’engage à livrer de produits ou les biens ou à exécuter la prestation au niveau du
contrat, de la facture, du ticket de caisse, de la quittance ou de tout autre
document délivré au consommateur ». Nonobstant toutes dispositions
contractuelles contraires et sans préjudice des dispositions des articles 259 et 260
du Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 Août 1913) formant Code des Obligations et des
Contrats, si le délai mentionné à l’article 12 ci-dessus est dépassé de 7 jours et
lorsque le retard n’est pas dû à un cas de force majeure, le consommateur dispose,
sans recours à la justice, de la faculté de résoudre de plein droit l’engagement le
liant au fournisseur portant sur le bien non livré ou la prestation non exécutée, par
tout moyen justifiant la réception. Le consommateur exerce ce droit dans un délai
maximum de 5 jours après expiration du délai de 7 jours prévu au premier alinéa
ci-dessus. Cet engagement est alors réputé résolu à la réception par le fournisseur
de l’avis qui lui est adressé, à condition toutefois que la livraison du bien ou
l’exécution de la prestation ne soit pas intervenue entre la signification dudit avis
par le consommateur et sa réception par le fournisseur (Article 13)