Etude de Faisabilité Projet Hôtelier À Malmedy PDF

Rapport d’étude
Etude de faisabilité - projet hôtelier à Malmedy - Belgique
« Projet financé par l’Union Européenne

et par la Région Wallonne
La Région Wallonne et le FEDER

investissent dans votre avenir »
Votre contact : François CLAIR Avril 2010
1-3 rue Henri Barbusse – 95600 Eaubonne

Tel : 01 34 16 22 58 - Fax : 01 34 16 21 61 04 12 1674
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Avril 2010
Sommaire
S OMMAIRE ...................................................................................................................................... 2
I. L E CONTEXTE ECONOMIQUE ET TOURISTIQUE ...................................................................................... 4
I.1. L E SITE ET SA DESSERTE .............................................................................................................. 4
A. LOCALISATION, ENVIRONNEMENT ...................................................................................................................................4
B. ACCESSIBILITE, VISIBILITE .............................................................................................................................................6
B. ACCESSIBILITE, VISIBILITE .............................................................................................................................................7
C. COMPTAGES ROUTIERS (DONNEES 2008).......................................................................................................................9
D. PROJETS D’AMENAGEMENT .........................................................................................................................................10
I.2. L’ ENVIRONNEMENT SOCIO - ECONOMIQUE ......................................................................................... 11
A. LA POPULATION .........................................................................................................................................................11
B. L’EMPLOI ..................................................................................................................................................................13
C. LES ENTREPRISES......................................................................................................................................................15
I.3 L’ ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE ................................................................................................... 17
A. LE CONTEXTE TOURISTIQUE ........................................................................................................................................17
B. LA DEMANDE TOURISTIQUE BELGE ...............................................................................................................................26
LE CHATEAU DE REINHARDSTEIN .........................................................................................................................................34
II. L E MARCHE HOTELIER .................................................................................................................. 35
II.1. L’ OFFRE ................................................................................................................................. 35
A. L’OFFRE TOURISTIQUE ET HOTELIERE ...........................................................................................................................35
B. IDENTIFICATION DE L’OFFRE HOTELIERE AUTOUR DE MALMEDY .......................................................................................38
C. LES PROJETS EN COURS .............................................................................................................................................40
II.2. L A DEMANDE ............................................................................................................................ 41
A. LA FREQUENTATION TOURISTIQUE ET HOTELIERE...........................................................................................................41
B. TAUX D’OCCUPATION/LIT DE L’HOTELLERIE ....................................................................................................................45
Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 2

Avril 2010
C. RESULTATS DES ENQUETES AUPRES DES ENTREPRISES ET DES PRESCRIPTEURS ..............................................................46

III. B ILAN ...................................................................................................................................... 49
III.1. B ILAN OFFRE / DEMANDE ........................................................................................................... 49
A. CONTEXTE ECONOMIQUE ET TOURISTIQUE DE MALMEDY ................................................................................................49
B. MARCHE HOTELIER (ARRONDISSEMENT DE VERVIERS ET MALMEDY-SPA)........................................................................51
III.2. C ONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS ......................................................................................... 53
A. ACCROISSEMENT NATUREL DU MARCHE........................................................................................................................53
B. DEMANDE POTENTIELLE DU MARCHE ............................................................................................................................53
C. SYNTHESE OFFRE/DEMANDE .......................................................................................................................................54
IV. L A PROGRAMMATION ARCHITECTURALE ........................................................................................... 55
IV.1. D EFINITION DES FONCTIONS ET DES LOCAUX ................................................................................. 55
IV.2. D EFINITION DES SURFACES ........................................................................................................ 55
IV.3. P LAN DES LOCAUX ................................................................................................................... 57
IV.4. M ONTANT DES INVESTISSEMENTS ................................................................................................ 57
A. INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ......................................................................................................................57
B. INVESTISSEMENTS MOBILIERS ..........................................................................................................................59
C. INVESTISSEMENTS DE RENOUVELLEMENT......................................................................................................59
V. L’ ETUDE ECONOMIQUE ET FINANCIERE ............................................................................................. 60
V.1. H YPOTHESES DE MONTAGE JURIDIQUE ET FINANCIER ....................................................................... 60
A. MONTAGE JURIDIQUE..........................................................................................................................................60
B. MONTAGE FINANCIER..........................................................................................................................................60
V.2. R ENTABILITE ECONOMIQUE ......................................................................................................... 61
A. COMPTE D’EXPLOITATION PREVISIONNEL .......................................................................................................61
B. PREVISIONS DE RESULTATS ..............................................................................................................................71
C. PREVISIONS DE TRESORERIE ............................................................................................................................72
D. CONCLUSIONS......................................................................................................................................................74
ANNEXE................................................................................................................................ 75

Avril 2010
I. LE CONTEXTE ECONOMIQUE ET TOURISTIQUE
I.1. Le site et sa desserte

A. Localisation, environnement
Pays-Bas
Province de
Liège
Allemagne
France
Malmedy
La province de Liège, dans l’Est de la Belgique, est située en région Wallonne. La province dont le chef-lieu est Liège, a une
superficie de 3.862 km² pour 1.040.297 habitants. Elle est composée de 84 communes réparties en quatre arrondissements
administratifs : Huy, Liège, Verviers et Waremme. La province abrite, dans la région des Hautes Fagnes, le sommet
géographique de la Belgique à 694 mètres : le signal de Botrange.
La commune de Malmedy se situe dans l’arrondissement de Verviers et dans la zone touristique des Cantons de l’Est.

Avril 2010
Les cantons de l’Est
L’arrondissement de Verviers se divise en 5

zones touristiques :
- Pays des Sources (Spa)
- Pays de Vesdre (Verviers)
- Cantons de l’Est (Malmedy)
- Pays de Herve
- Ourthe-Amblève
Les cantons de l’Est (dont la Maison du

Tourisme se trouve à Malmedy) représentent
une communauté totalisant de 73.000
habitants :
- 7 communes germanophones,
- 2 communes francophones (Malmedy
et Waimes).
Imprégnée par son histoire et sa situation

frontalière particulière, la région dispose
d’innombrables atouts en matière de tourisme
et d’art de vivre.

Avril 2010
B.
MALMEDY
Le site d’implantation du projet hôtelier se trouve sur la commune de Malmedy , en région Wallonne. La ville est située dans
la partie sud-est de la province de Liège – arrondissement de Verviers – cantons de l’Est. Elle est limitrophe aux communes
de Jalhay au nord, Stavelot à l’ouest, Waimes à l’est et Saint-Vith et Amblève au sud.
Elle compte 11.650 habitants, sur une superficie de 100,62 km². Le principal attrait de la commune est certainement lié à
son environnement naturel, verdoyant et boisé. La ville met à disposition de ses habitants et visiteurs un environnement de
qualité, mais également une infrastructure vivante en matière de services.

Avril 2010
Accessibilité, visibilité
La province de Liège
La province de Liège est située au sud-est de la Belgique et à l’est de la Région Wallonne. Elle avoisine les provinces de Limbourg,
Brabant Wallon, Namur et Luxembourg et possède des frontières transnationales avec le Luxembourg, l’Allemagne et les Pay-Bas.
La province dispose d’un réseau autoroutier important vers les grandes villes belges et les pays voisins, mais également des liaisons TGV
(Thalys) et ICE vers Bruxelles et l’Allemagne.
Le port autonome et l’aéroport de Liège sont également deux outils de communication importants en cours de développement. Le réseau
de voies d’eau permet des communications aisées vers Anvers via le canal Albert et vers le nord et le sud de l’Europe via la Meuse.
Malmedy
La ville de Malmedy est entourée par les autoroutes A26 et E42-A27 à l’Ouest et A3 au Nord et se situe à 45 minutes de Liège par
l’autoroute A27 et à une vingtaine de minutes de Verviers et Saint-Vith. L’autoroute E42-A27 rejoint l’autoroute E40 au niveau de Battice au
nord et se dirige veers l’Allemagne au sud. Elle offre à Malmedy une bonne accessibilité régionale.
Distance et temps de parcours par route vers les principales villes
Temps de
Villes Kilométrage
parcours
Liège 61 km 45 min
Maastricht 74 km 51 min
Aachen 59 km 1h00
Namur 157 km 1h22
Bruxelles 151 km 1h36
Luxembourg 111 km 1h42
Paris 429 km 4h09
Source : Via Michelin

Avril 2010
Malmedy ne dispose pas de gare pour les voyageurs mais deux lignes de bus permettent de rejoindre la ville aux gares les plus proches :
Trois-Ponts et Verviers. Quatre lignes de bus TEC desservent Malmedy. La ville est ainsi connectée aux principaux pôles voisins, à savoir
Verviers, Saint-Vith et Trois-Ponts.
Les aéroports les plus proches de la ville de Malmedy sont les aéroports de Liège, de Charleroi et de Bruxelles.
L’aéroport de Liège, à 45 minutes de Malmedy, assure la liaison vers de grandes destinations touristiques pour le trafic des passagers : 23
destinations internationales en 2008. C’est le troisième plus important aéroport passager de Belgique, les deux plus importants en termes
de trafic de passagers étant l’aéroport de Bruxelles et celui de Charleroi.
Avec une superficie de 1.245 hectares, plus de 264.000 vols annuels et 18 millions de passagers, l’aéroport de Bruxelles est le plus grand
et le plus actif de Belgique. Il se situe à 1h30 de Malmedy.
L’aéroport de Charleroi Bruxelles-Sud, situé au nord de Charleroi à 1h30 de Malmedy, est le deuxième aéroport Belge et le premier
aéroport Wallon en termes de trafic de passagers. Il dessert également de nombreuses destinations internationales (Maroc, Tunisie,
Allemagne, France, Italie, etc.) et accueillait plus de 2 millions de passagers en 2008 et plus d’un million durant l’été 2009. Plusieurs
compagnies low-cost effectuent leurs vols vers ou au départ de l’aéroport, comme Jet4you, Ryanair, Jetairfly, etc.

Avril 2010
C. Comptages routiers (données 2008)
N° de route N°E B. Km Distance par rapport à Malmedy Tronçon 2008, 24h

N 62 38.8 Malmedy A27 (E42-E421) - N68 7 117
N 68 27.6 9.5 km Waimes (Mont Rigi) N676 - Malmedy N62 1 258
A 27 E42-E421 1.6 31.5 km (A3-E40) (# Battice) - Chaineux [2] 54 849
A 27 E42-E421 2.9 30 km Chaineux [2] - Dison [3a] 55 639
A 27 E42-E421 5.9 27.5 km Dison [3b] - Lambermont(Verviers) [4] 55 374
A 27 E42-E421 6.9 27 km Lambermont(Verviers) [4] - Ensival(Verviers) [5] 52 260
A 27 E42-E421 8.9 24.5 Heusy(Verviers) [6] - Theux [7] 34 551
A 27 E42-E421 12.0 18 km Theux [7] - Spa [8]
A 27 E42-E421 18.6 15.5 km Spa [8] - Sart-Jalhay [9] 20 253
A 27 E42-E421 21.5 11 km Sart-Jalhay [9] - Francorchamps [10]
A 27 E42-E421 30.6 2.5 km Francorchamps [10] - Malmedy [11] 18 000
A 27 E42-E421 39.9 6.5 km Malmedy [11] - Bellevaux-Ligneuville [12] 10 750
A 27 E42-E421 50.6 14 km Recht [13] - Saint-Vith Nord [14] 11 750
A 27 E42-E421 53.7 16.5 km Saint-Vith Nord [14] - Saint-Vith Sud [15] 11 100
A 27 E42-E421 57.2 20.5 km Saint-Vith Sud [15] - Lommersweiler [16] 6 410
Source : Services Publics de Wallonie

Avril 2010
D. Projets d’aménagement
- Plusieurs projets de centres commerciaux dans et autour de Malmedy (projets en cours d’étude et d’enquête).
- Ouverture du Centre Touristique et Culturel dans l’ancien monastère de Malmedy (1° trimestre 2010°avec ateliers
du papier, du carnaval et du cuir et aménagement des combles pour la réalisation d’expositions permanentes et
temporaires.

Avril 2010
I.2. L’environnement socio-économique

A. La population
1er janvier 2000 1er janvier 2006
Evolution
des
Effectifs % du total Effectifs % du total effectifs
Population totale 1.019.442 100,0% 1.040.297 100,0%
Population < 20 ans 245.616 24,1% 247.753 23,8%
Population ≥ 20 ans et ≤ 64 ans 598.000 58,7% 612.355 58,9%
Population 65 ans et + 175.826 17,2% 180.189 17,3%
Hommes total 494.271 100,0% 505.282 100,0%
Hommes < 20 ans 125.213 25,3% 126.400 25,0%
Hommes ≥ 20 ans et ≤ 64 ans 299.357 60,6% 306.216 60,6%
Hommtes 65 ans et + 69.701 14,1% 72.666 14,4%
Femmes total 525.171 100,0% 535.015 100,0%
Femmes < 20 ans 120.403 22,9% 121.353 22,7%
Femmes ≥ 20 ans et ≤ 64 ans 298.643 56,9% 306.139 57,2%
Femmes 65 ans et + 106.125 20,2% 107.523 20,1%
Age moyen au 1er janvier 39 40
: +5% ou plus ; : +1% à +5% ; : de -1% à +1%
Source : SPF Economie, Direction Générale Statistique et Information économique
La province compte 1.040.297 habitants en 2006 sur 3.862 km², en augmentation de 2% par rapport au 1er janvier 2000, soit une densité
de 269 habitants/km².
Parmi les cinq provinces de la région Wallonne, elle se situe à la deuxième place par rapport à sa surface, par rapport à son nombre
d’habitants et à la troisième place par rapport à sa densité.
Parmi les dix provinces belges, elle se situe à la deuxième place par rapport à sa surface, à la sixième place par rapport à son nombre
d’habitants et à la huitième place par rapport à sa densité.

Avril 2010
Malmedy
1er janvier 2000 1er janvier 2006
Evolution
Effectifs % du total Effectifs % du total des effectifs
Population totale 11.144 100,0% 11.829 100,0%
Population < 20 ans 2.765 24,8% 2.916 24,7%
Population ≥ 20 ans et ≤ 64 ans 6.393 57,4% 6.703 56,7%
Population 65 ans et + 1.986 17,8% 2.210 18,7%
Hommes total 5.390 100,0% 5.708 100,0%
Hommes < 20 ans 1.379 25,6% 1.495 26,2%
Hommes ≥ 20 ans et ≤ 64 ans 3.201 59,4% 3.330 58,3%
Hommtes 65 ans et + 810 15,0% 883 15,5%
Femmes total 5.754 100,0% 6.121 100,0%
Femmes < 20 ans 1.386 24,1% 1.421 23,2%
Femmes ≥ 20 ans et ≤ 64 ans 3.192 55,5% 3.373 55,1%
Femmes 65 ans et + 1.176 20,4% 1.327 21,7%
Age moyen au 1er janvier 39 40
: +5% ou plus ; : +1% à +5% ; : de -1% à +1%
Source : SPF Économie, Direction Générale Statistique et Information économique
La commune compte 11.829 habitants en 2006, en augmentation de 6% par rapport à l’année 2000, soit une densité de 118 habitants/km².
Parmi les 84 communes de la province de Liège, elle se situe à la huitième place par rapport à sa surface, à la 25ème place par rapport à
son nombre d’habitants et à la 63ème place par rapport à sa densité.
Parmi les 262 communes de la région Wallonne, elle se situe à la 53ème place par rapport à sa surface, à 84ème place par rapport à son
nombre d’habitants et à la 164ème place par rapport à sa densité.
ème ème
Parmi les 589 communes belges, elle se site à la 66 place par rapport à sa surface, à la 287 place par rapport à son nombre
d’habitants, et à la 481ème place par rapport à sa densité.

Avril 2010
B. L’emploi
En province de Liège
Population active et non active en 2006/07
En 2006-2007, la province de Liège

comptait environ 359.700 actifs.
En 2008, on pouvait compter près

de 73.841 non actifs, ce qui se
traduisait par un taux de chômage
de 17.2%.
Source : www.liegeonline.be

Avril 2010
Malmedy
Population active ou non active entre 2000 et 2006

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Evolution 2000/06
Nombre de salariés 3920 3964 3991 3956 3970 3925 3958 0,90%
Nombre de non salariés 794 788 790 810 795 797 813 2,40%
Source : IWEPS
En 2006, la commune de Malmedy comptait près de 3.925 personnes actives en augmentation de 0,9% par rapport à 2000. Le nombre de
personnes non actives s’élevait à 813, en augmentation de 2,4% par rapport à l’année 2000.
Commerce
1%
22% Horeca
25%
35% Transport
Agriculture
44%
Industrie Finance
Construction 1%
Services 6% Services entreprises
8% Administration
33%
10% 15%
Services collectifs et
divers
Source : Service Public de Wallonie
Au total sur la commune, il y avait 3.415 emplois salariés et 1.129 emplois indépendants en 2007/08. On constate également que la
majorité des emplois se trouvent dans le secteur des services (44%) et plus précisément dans les commerces et les hôtels-restaurants-
cafés(50% du total des emplois de services). Une majorité des emplois se situent au centre-ville de Malmedy : 2.026 emplois (59%) au
centre-ville pour 1.389 (41%) hors du centre-ville.
En dehors du centre-ville, le zoning industriel compte un grand nombre d’employés.

Avril 2010
C. Les entreprises
Les entreprises en 2006
En 2006, le produit intérieur brut de la province

de Liège s’élevait à 22.710 €.
La province comptait 24.216 entreprises dont

95,8% comptaient moins de 50 travailleurs.
Durant cette année, 1.448 entreprises ont été
créées.
La branche d’activité la plus importante en

termes de valeur ajoutée est l’immobilier avec
une valeur ajoutée de 21,2%, suivie du
commerce avec 10,6%.
Source : www.liegeonline.be

Avril 2010
Malmedy
Principales activités économiques

Secteur % du total
Construction 23.3%
Commerce de gros et de détails, réparations… 33.1%
Industrie manufacturière 31.0%
Immobilier, location et services aux entreprises 2.7%
Transports, entreposage et communications 2.3%
Hôtels et restaurants 1.8%
Autres 5.3%
Source : SPF Finances
L’activité rapportant le plus de chiffre d’affaire au niveau de la commune de Malmedy est le commerce de gros et de détails et les
réparations, suivie de près par l’industrie manufacturière. Le secteur de la construction se situe en troisième position.
La démographie des entreprises à Malmedy de 2000 à 2005

Année Nombre d'entreprises actives Nombre d'entreprises disparues Nombre d'entreprises crées
2000 1000 77 64
2001 1007 83 80
2002 994 101 70
2003 985 88 55
2004 987 82 57
2005 1002 69 80
Source : SPF Economie
En 2005, le nombre d’entreprises au sein de la commune s’élevait à 1.002, en stagnation par rapport à l’année 2000. On pouvait compter
69 entreprises disparues dans l’année 2005, en légère baisse par rapport à l’année 2000 qui en comptait 77.
80 entreprises ont été créées durant l’année 2005 contre 64 en 2000.

Avril 2010
I.3 L’environnement touristique

A. Le contexte touristique
La province de Liège présente une grande diversité paysagère, car elle abrite les sommets du pays, ses plus grands lacs, la Haute
Ardenne, les landes fagnardes, etc. mais également de nombreux sites culturels et curiosités à découvrir.
La ville de Liège offre divers sites et activités culturels
- Différents quartiers de la ville à visiter (le cœur historique, le « Carré »…),

- De nombreux musées liégeois (Aquarium, Musée de la Vie Wallonne),
- Des croisières sur la Meuse, afin de visiter Liège sous un autre angle.
Des atouts naturels et culturels importants…

- Le parc naturel des hautes Fagnes,
- Le Vallon de la Lambrée,
- Sourceorama, station thermale au cœur de Chaudfontaine
- Le château de Jehay, en bordure de Meuse, à la frontière de la Hesbaye
et du Condroz
… pour des visites et des promenades diverses et variées.

Avril 2010
Les cantons de l’est
Les cantons de l’est sont un véritable terrain de jeux pour les promeneurs et randonneurs. Ils offrent un vaste réseau de sentiers, des
paysages contrastés et des villes et villages typiques.
Le patrimoine naturel
Un patrimoine naturel riche en forêts et lacs
- Les Hautes Fagnes, réserve naturelle la plus ancienne de Belgique,

- La région des trois frontières, qui s’étend le long des frontières néerlandaise et
allemande.
- Les barrages des cantons de l’est,
- De nombreuses forêts : pessières, hêtraies, chênaies,
Le patrimoine touristique et culturel
Des nombreuses curiosités culturelles et touristiques à découvrir
- Les châteaux et leurs musées : châteaux de Burg-Reuland, de Raeren,

d’Eyneburg,
- Les complexes touristiques : complexe Ardenner Cultur Boulevard, le centre
de loisirs « Tomberg » à St-Vith,
- Les musées: le Baugnez 44 Historical Center : musée militaire, iKOB : musée
d’art contemporain à Eupen, musée d’histoire et de la vie régionale de Kelmis.

Avril 2010
Les activités de loisirs
Des activités aquatiques, grâce aux lacs présents dans la région :

- Sports nautiques : natation, planche à voile, voile
- Pêche
Mais aussi la découverte des cantons vus du ciel par des balades en avion , du saut en
parachute, etc.
Grâce à une faune généreuse et des paysages riches en contrastes, de

nombreuses activités de nature sont possibles :
- Balades en forêt,
- Randonnées pédestres, à cheval ou en VTT avec 600 km de
pistes balisées,
- Ski de fond en hiver, avec plus de 25 centres de ski.
Le circuit de Spa Francorchamps

Avril 2010
Le Circuit de Spa-Francorchamps accueille le Grand Prix de Belgique de Formule 1 et la course d'endurance des 24 heures de Spa,
ainsi que beaucoup d'autres courses nationales et internationales.
Il accueille près de 30 événements au cours de la saison qui s’étale d’avril à octobre.
Il est situé près de la ville de Spa, en province de Liège, et à 6 minutes de Malmedy.

Avril 2010
Malmedy
La commune de Malmedy est blottie dans le fond d’une vallée verte, entourée et surplombée de nombreux villages. Elle constitue un pôle
majeur d’attraction touristique et culturelle.
Le principal attrait de la commune est lié à son environnement naturel : son patrimoine naturel est riche et généreux. Par ailleurs, la ville est
une des portes d’accès au plateau des Hautes Fagnes.
Mais outre le patrimoine naturel, Malmedy s’imprègne du patrimoine architectural de l’industrie drapière et du cuir et possède donc des
richesses culturelles à découvrir.
Le patrimoine naturel
Malmedy est une porte d’accès aux Hautes Fagnes. Région qui s’étend de la Wallonie
jusqu’en Allemagne, les Hautes Fagnes constituent un site de grande importance au niveau
national.
Vastes étendues de landes et de forêts présentant une faune et une flore très riches, mais
également des sites et des monuments remarquables, elles représentent un intérêt majeur
pour les visiteurs.
La ville de Malmedy est blottie au creux de la vallée de la Warche.

Plusieurs cours d’eau sillonnent la vallée ; une faune et une flore riches l’habitent.
De nombreuses promenades sont donc possibles, avec des sentiers balisés, mais
également des activités aquatiques sur les différents cours d’eau.

Avril 2010
Le patrimoine architectural et culturel
Les villages avoisinants
La ville de Malmedy est entourée de petits villages typiques offrant divers sites
touristiques et patrimoines à découvrir :
- Bévercé : sa chapelle, les anciens vitraux de l’église de Xhoffraix, un

cours d’eau avec un magnifique point de vue sur la vallée,
- Burnenville - Meiz – Bernister : situés à l’intérieur de l’ancien circuit de
Francorchamps, les villages attirent les amateurs d’automobiles,
- Chôdes - G'Doûmont – Boussire : ces trois villages offrent de splendides
panoramas et de magnifiques promenades,
Et aussi une architecture bien particulière à découvrir à travers les maisons

et monuments de ces petits villages.
Les musées de Malmedy
- L’atelier du Cwarme : il présente les costumes, masques, chants

de cette période de carnaval, événement folklorique riche en
couleurs.
- L’atelier du papier : consacré au papier, il introduit le visiteur au
cœur même de la fabrication de cette matière et de son histoire.
- Le Trésor de la cathédrale de Malmedy : aménagé dans l’aile est
du cloître qui longe la cathédrale, il présente une récente
exposition d’art religieux,
- Baugnez 44 Historical Center : musée qui retrace les dernières
grandes opérations et batailles s'étant déroulées lors de l'offensive
allemande en 1944.

Avril 2010
Lieux et sites historiques
Malmedy abrite d’étonnants lieux et sites ayant un fort intérêt culturel et historique. Parmi ces lieux :
Le Mémorial américain de Baugnez 44 :
Mémorial du « massacre de Malmedy », crime de guerre commis le 17 décembre

1944 par une unité allemande au cours de la bataille des Ardennes.
Le Calvaire :
L’un des plus beaux monuments de Malmedy, il a été établi au XVIIe siècle .
Outre son intérêt cultuel, le calvaire invite le visiteur dans un site naturel
exceptionnel planté au XIXe siècle à l’initiative de certains bourgeois soucieux
d’enjoliver cette colline ombragée.
On peut ainsi admirer une flore riche : érables, mélèzes, tilleuls, noyers,
hêtres, frênes, groseilliers des Alpes etc.

Avril 2010
Les activités de loisirs
Le Mini-Golf Les promenades La pêche
Le Parc des Tanneries, situé au - Promenades des fleurs Le long des rives de l’Amblève,
centre de Malmedy, accueille - Promenades balisées les visiteurs peuvent apprendre
les plus jeunes tous les jours - Randonnées ou pratiquer la pêche.
de l'année: plaine de jeux, mini- - VTT ou cheval Des journées paisibles en pleine
golf et pelouse se partagent - Etc. nature dans un cadre
l'espace. exceptionnel.

Avril 2010
Les événements
Tout au long de l’année, divers événements animent la région dont certains sont de portée internationale :
- Un calendrier folklorique malmédien très riche, inauguré le 6 janvier par la « fête des rois »,
- Malmedy Expo, un nouveau complexe accueillant des événements d’envergure : il a déjà servi de cadre à de nombreuses foires et
expositions,
- Le 21 juillet, à Malmedy : « La vraie fête ». Fête nationale belge, elle est célébrée avec éclat et accueille chaque année de
nombreuses personnes : 25.000 visiteurs en 2007.
- Durant tout le mois de décembre, Malmedy est illuminée par ses décors de noël : marchés de noël et patinoire pour plonger la ville
dans l’ambiance de fête.
- A Spa, chaque année, les « Francolofies » accueillent des chanteurs francophones de renommée internationale.

Avril 2010
B. La demande touristique belge

Répartition des nuitées touristiques selon l’origine par région
La première population à se
rendre en Wallonie est la
population belge avec 3.704.541
nuitées en 2007, soit 56% des
nuitées touristiques totales.
Les Pays-Bas, pays limitrophe,

représentent une part importante
des touristes étrangers avec
1.629.960 nuitées, soit 24.8%
des nuitées totales.
L’Allemagne et l’Angleterre sont

ensuite les populations qui
visitent le plus la Wallonie, avec
respectivement 177.822 et
189.087 nuitées en 2007, soit
respectivement 2.7% et 2.8%
des nuitées totales.
Source : DGSIE 2007

Avril 2010
Les nuitées dans les cantons de l’Est par pays :
Cantons de l'Est
2004 2005 2006 2007 2008 La population la plus présente est la population belge, avec
Belgique 437 614 420 778 405 063 358 185 338 934 338.934 nuitées en 2009, suivie des Pays-Bas (106.856
Royaume-Uni 7 072 6 042 3 675 8 732 9 622 nuitées), de l’Allemagne (66.488 nuitées), de la France
France 12 183 8 691 11 334 14 946 12 065 (12.065 nuitées) et du Royaume-Uni (9.622 nuitées).
Allemagne 45 549 57 336 59 394 57 404 66 488
Pays-Bas 112 941 99 917 98 125 112 592 106 856 Les nuitées des populations de Belgique, et des Pays-Bas
USA 2 177 1 525 1 462 1 368 1 172 ont baissé de 22.5% et 5% par rapport à l’année 2004.
Canada 167 181 218 281 147
Japon 212 273 247 438 220 Les nuitées des Français dans les cantons de l’Est
Chine 32 139 148 286 667 stagnent, et celles des populations anglaises et
Inde 234 14 177 347 63 allemandes ont respectivement augmenté de 36% et de
Espagne 1 109 602 549 853 1 314 45.9%.
Italie 4 096 4 312 1 786 1 982 2 148
Suisse 487 1 016 904 678 1 175
Suède 395 621 598 696 1 028
Danemark 1 620 1 087 570 1 611 1 853
Finlande 231 219 246 565 2 298
Norvège 214 199 99 175 307
Pologne 1 502 1 149 1 562 2 232 4 335
Russie 1 020 1 740 1 218 544 1 736
Autres 6 157 4 687 3 621 6 109 10 496
Total 635 012 610 528 590 996 570 024 562 924
Source : DGSIE - calculs OPT

Avril 2010
Évolution des arrivées de la population belge en Wallonie dans les hôtels, campings, villages de vacances et hébergements de tourisme
social
Evolution des arrivées (hors hébergements ruraux) Les arrivées du marché belge en Wallonie vont en
du marché belge en Wallonie de 2000 à 2008 augmentant, de 2000 à 2008.
En 2000, on comptait 1.319.706 arrivants belges en
1.600.000
Wallonie, pour 1.439.376 en 2008, soit une progression
1.406.996 1.433.120 de 9% environ.
1.366.704 1.374.964
1.400.000
1.417.963 1.439.376
1.319.706 1.357.869 1.377.344
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Source Direction générale Statistique et Information économique, cumule les nuitées « loisirs » et « affaires » / calculs OPT.

Avril 2010
Nuitées des Belges en Wallonie et en Flandre (loisirs + affaires) dans les hôtels, campings, villages de vacances et hébergements de
tourisme social
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Wallonie 4.002.181 3.898.328 3.879.826 3.850.598 3.737.539 3.771.563 3.704.541 3.587.787
Flandre 8.852.988 8.860.932 8.757.356 8.579.475 8.558.237 8.930.106 9.150.875 9.259.154
Source : INS
En Wallonie, on comptait 3.587.787 nuitées de touristes belges, contre 3.898.328 en 2002. Il y a donc eu un diminution des nuitées de 8%
en 6 ans.
Entre 2000 et 2008, les arrivées des touristes belges augmentent alors que le nombre de nuitées baisse : la durée de séjour du marché
belge va donc en diminuant. En effet, celle-ci était de 2.8 jours en 2004 et avait baissé à 2.6 jours en 2007.
Les motivations de voyage des Belges en Wallonie par provinces en 2008
Nuitées 2008 Brbt wall. Hainaut Liège Luxembourg Namur Total

- loisirs 77.922 234.716 912.876 1.252.786 710.778 3.189.078
- meetings 29.616 22.874 81.328 28.855 25.331 188.004
- autres rais. 20.330 67.616 60.591 34.816 27.352 210.705
Total 127.868 325.206 1.054.795 1.316.457 763.461 3.587.787
Source : Direction générale Statistique et Information économique.
En 2008, 1.054.795 touristes belges voyageaient vers la province de Liège. Parmi eux, 912.876 se sont déplacés pour un motif lié aux
loisirs, soit une majorité de 86%. Une part non négligeable s’est déplacée pour affaires : 81.328, soit 7.7%.

Avril 2010
L’évolution des types de déplacements des belges en Wallonie
Evolution des types de déplacements des Belges

en Wallonie de 2003 à 2008
De l’année 2003 à l’année 2008, on note une baisse
loisirs meetings autres raisons de 12% de la pratique des activités de loisirs par les
belges en Wallonie.
4.000.000
3.599.736 Les déplacements pour meetings ou autres raisons
3.500.000
3.515.247
stagnent.
3.450.692 3.440.738 3.376.868
3.000.000 3.189.078
2.500.000
2.000.000
1.500.000
Répartition mensuelle des nuitées
1.000.000
145.165 191.363 137.994 170.466 157.924 188.004 loisirs / meetings en Wallonie
500.000 143.988 148.853 160.359 169.749 210.705
134.925
0
loisirs meetings
2003 2004 2005 2006 2007 2008
800.000
700.000
Source : Direction générale Statistique et Information économique
600.000
500.000
En 2008, on pouvait observer un pic important au niveau des 400.000
nuitées du marché belge en Wallonie pour un motif lié au loisir, 300.000
et ce entre les mois de juin et de septembre.
200.000
100.000
En revanche, les nuitées pour un motif lié au travail stagnent
tout au long de l’année, sans pic. 0
J F M A M J J A S O N D
Source : Direction générale Statistique et Information économique

Avril 2010
Les principaux types d’hébergements des belges en Wallonie
Nuitées 2004 2005 2006 2007 2008

Hôtels 1.124.722 1.215.978 1.306.085 1.306.350 1.339.087
Campings 396.376 356.163 371.812 325.187 330.638
Villages de vacances 735.871 649.059 649.093 654.563 565.124
Hébergement groupes 1.593.629 1.516.339 1.444.573 1.418.441 1.352.938
Tourisme rural 1.278.550 1.387.716 1.336.660 1.231.507
Total 5.129.148 5.125.255 5.108.223 4.936.048
Sources : Direction générale Statistique et Information économique et Observatoire du tourisme wallon.
Au niveau des hébergements, les touristes belges privilégient les hébergement de groupes (1.352.938 nuitées en 2008), le tourisme rural
(1.231.048 nuitées en 2007) et les hôtels (1.339.087 nuitées en 2008). On note une augmentation de 19% des nuitées passées en hôtels
entre 2004 et 2008.
Évolution des nuitées des touristes belges par maisons du tourisme
Maisons du Tourisme / Nuitées 2004 2005 2006 2007 2008 En 2008, la maison du
1. Cantons de l’Est 437.614 420.778 405.063 358.185 338.934 tourisme des Cantons de l’Est
2. Pays des Sources 300.736 320.144 306.413 300.177 304.134 accueillait 338.934 nuitées, en
3. Ourthe et Aisne 301.445 283.812 310.898 314.578 300.189 baisse de 22.5% par rapport à
4. Pays d’Houffalize-La Roche 333.753 301.632 285.575 288.961 254.779 l’année 2004.
5. Haute-Meuse dinantaise 296.243 255.382 251.938 248.831 233.947
6. Val de Salm et Sources Ourthe 197.502 189.164 203.564 204.837 188.218
7. Pays de Liège 102.973 113.845 118.941 130.003 154.157
8. Ardenne namuroise 181.060 167.415 157.695 157.890 145.810
9. Pays de Bouillon 155.322 147.464 145.192 128.451 125.888
10. Pays de Namur 122.376 120.064 111.469 114.841 122.124
Source : Direction générale Statistique et Information économique.

Avril 2010
Les activités pratiquées par les touristes Flamands en Wallonie en hiver
Activités effectuées en excursions en Wallonie -

hiver 08/09
7,6% Durant l’hiver 2008-09, l’activité la plus pratiquée par les
touristes Flamands en Wallonie est l’activité de détente
21%
40,5% (50.8%), suivie par l’activité de visites d’attractions et
musées (40.5%).
Les activités sportives occupent la troisième place avec
21%.
50,8% 3,4%
Visite à des curiosités (attractions et musées, villes)

Evénements (exposition, concert, festival…)
Détente (shopping, promenades courtes, jouer avec les enfants)
Sport (randonnées à vélo, équitation, sports nautiques…)
Autres activités
Sources : INS (Dgsie) Et WES

Avril 2010
Fréquentation des attractions de plus de 20.000 visiteurs
Site touristique Distance / Malmedy Fréquentation Dans la province de Liège, 17 sites

reçoivent plus de 20.000 visiteurs par
Château de Logne 70 km - 56 min 22.000
an. Ces sites ont reçu au total plus de
Préhistosite Ramioul 74 km - 48 min 22.000 2 millions de visiteurs en 2001.
Tour Gileppe 32 km - 30 min 24.000
Quatre sites se trouvent dans un
Château de Modave 107 km - 1h15 32.000 rayon de 30 km autour de Malmedy.
Parc de la Réid 30 km - 25 min 35.000 Ils ont reçu plus d’un million de
Centre Nature à Botrange 8 km – 14 min 36.000 visiteurs, soit environ 53% de la
fréquentation des 17 sites.
Musée de Stavelot 9 km – 11 min 40.000
Musée de la Vie Wallonne 61 km – 45 min 46.000
Mont Mosan Huy 95 km – 1h04 49.000
Wégimont 46 km – 33 min 50.000
Chocolaterie Jacques 30 km – 31 min 61.000
Aquarium Dubuisson 61 km – 45 min 70.000
Val Saint-Lambert 74 km – 50 min 80.000
Grottes de Remouchamps 43 km – 39 min 120.000
Blégny-Trembleur 52 km – 39 min 144.000
Monde Sauvage Deigné 39 km – 32 min 315.000
Telecoo 16 km – 22 min 1.075.000
Source : Etude Rodson Espace & Partenaires

Avril 2010
Site Type de site Fréquentation

Musée Baugnez 44 Culturel 30.000
Le chateau de Culturel 40.000
Reinhardstein
Centre nature de Naturel 40.000
Botrange
Lacs de Robertville Naturel 80.000
Abbay de Stavelot Culturel 55.000
Les Hautes Fagnes Naturel 500.000
Ces six sites touristiques se trouvent dans un rayon de 10 km autour de Malmedy. Il accueillent par année environ 745.000 visiteurs.

Avril 2010
II. LE MARCHE HOTELIER
II.1. L’offre
A. L’offre touristique et hôtelière
Les hébergements de l’arrondissement de Verviers (source : Commissariat Général au Tourisme – CGT)
Hébergements 2004 2005 2006 2007 2008 % 2008

nombre lits nombre lits nombre lits nombre lits nombre lits nombre lits
Camping 89 19 920 76 19 338 74 10 326 72 12 346 68 11 977 18,0% 35,6%
Logement groupes 143 13 654 132 12 784 131 12 726 129 12 773 126 12 488 33,3% 37,1%
Hotels 177 5 677 181 5 825 175 5 689 169 5 754 169 5 973 44,7% 17,8%
Parc de vacances 17 3 619 16 3 441 14 3 239 15 3 208 15 3 208 4,0% 9,5%
TOTAL 426 42 870 405 41 388 394 31 980 385 34 081 378 33 646 100,0% 100,0%
L’arrondissement de Verviers totalise, en 2008, 378 établissements et 33.646 lits.
En termes de capacité, les hébergements de groupe arrivent en tête avec 37% des lits, suivis par le camping. L’hôtellerie prend la 3ème
position avec seulement 18% des lits pour 45% des établissements.
Hébergements % 2008/2004 Au cours des quatre dernières années, la capacité touristique

nombre lits de l’arrondissement a chuté de 21,5%.
Camping -23,6% -39,9%
Logement groupes -11,9% -8,5% On notera que seule l’hôtellerie a progressé en nombre de lits
Hotels -4,5% 5,2% (+ 5%), alors que le nombre d’établissements est en recul.
Parc de vacances -11,8% -11,4%
TOTAL -11,3% -21,5%

Avril 2010
Capacité/étab.
Hébergements 2008
Camping 176,1
En 2008, la capacité moyenne des hébergements touristiques
Logement groupes 99,1
est de 89 lits par établissement, l’hôtellerie arrivant en toute
Hotels 35,3 dernière position avec seulement 35 lits par hôtel.
Parc de vacances 213,9
TOTAL 89,0
Les hôtels de l’arrondissement de Verviers (source : Commissariat Général au Tourisme – CGT)
Hôtels 2004 2005 2006 2007 2008 % 2008

nombre lits nombre lits nombre lits nombre lits nombre lits nombre lits
Cantons de l'Est 97 2 711 98 2 785 96 2 723 91 2 638 90 2 826 53,3% 47,3%
Ourthe-Amblève 25 566 26 620 22 577 20 575 20 575 11,8% 9,6%
Pays de Herve 4 175 4 175 4 173 4 173 4 173 2,4% 2,9%
Pays de Vesdre 6 233 6 233 6 233 5 261 6 276 3,6% 4,6%
Pays des Sources 45 1 992 47 2 012 47 1 983 49 2 107 49 2 123 29,0% 35,5%
TOTAL 177 5 677 181 5 825 175 5 689 169 5 754 169 5 973 100,0% 100,0%
L’arrondissement de Verviers compte, en 2008, 5.973 lits pour 169 hôtels.
Les cantons de l’Est arrivent largement en tête avec 47% de la capacité hôtelière totale suivis par la Pays des Sources (35%) ; les 3 autres
zones touristiques de l’arrondissement se partagent les 17% de lits restant.
Au sein des cantons de l’Est, Malmedy compte 21 hôtels en 2008 pour une capacité de 530 lits (25 lits par hôtel en moyenne).
Pour le Pays des Sources, Spa offre 18 hôtels avec 1.240 lits (69 lits par hôtel en moyenne).

Avril 2010
Hôtels % 2008/2004 Au cours des quatre dernières années, la capacité hôtelière de

nombre lits l’arrondissement a progressé de 5,2%, malgré un solde négatif
Cantons de l'Est -7,2% 4,2% ouverture/fermeture de 8 hôtels.
Ourthe-Amblève -20,0% 1,6%
La Pays de Vesdre connaît la plus forte progression en lits
Pays de Herve 0,0% -1,1%
(+ 18,5%) suivi par le Pays des Sources (+ 6,6%) et les cantons
Pays de Vesdre 0,0% 18,5% de l’Est (+ 4,2%).
Pays des Sources 8,9% 6,6%
TOTAL -4,5% 5,2%
Capacité/hôtel
Hôtels 2008
En 2008, la capacité moyenne des hôtels est de 35,3 lits par
Cantons de l'Est 31,4 établissement, ce qui témoigne d’une capacité très faible en
Ourthe-Amblève 28,8 chambres, caractéristique d’une hôtellerie familiale, encore plus
Pays de Herve 43,3 marquée pour le parc des cantons de l’Est.
Pays de Vesdre 46,0
Pays des Sources 43,3
TOTAL 35,3

Avril 2010
B. Identification de l’offre hôtelière autour de Malmedy
Répartition par catégorie (source : PROTOURISME)
Nous avons procédé à une analyse des établissements hôteliers des Cantons de l’Est, du Pays des Sources et du Pays de Vesdre, zones
touristiques intéressant plus particulièrement le projet de Malmedy.
% capacité
% hôtels La catégorie 3* domine largement l’offre hôtelière dans les zones
CATEGORIE lits
1 6,4% 7,1% étudiées avec près de 58% du parc hôtelier représentant 40% de
2 16,5% 11,9% la capacité totale du secteur.
3 57,8% 40,2%
4 19,3% 40,7% La catégorie 4* avec seulement 19% du parc (21
TOTAL 100,0% 100,0% établissements) totalise la même capacité que la catégorie 3*.
La catégorie 4* compte 3 établissements de chaîne avec 310 chambres dans le Pays des Sources (le Dorint et 2 Radisson) ; le 4ème hôtel
important dans cette catégorie est l’hôtel Verviers à Verviers (100 chambres). L’hôtellerie 4* des cantons de l’Est est constituée de petits
établissements familiaux d’une capacité moyenne de 20 chambres.
La capacité moyenne des hôtels des zones étudiées reste très

Capacité Capacité Capacité faible, avec 19 chambres par établissement, synonyme d’une
CATEGORIE ch./hôtel lits/hôtel lits/ch. hôtellerie très familiale. Il n’existe aucun hôtel 3* d’une capacité
1 22 41 1,9 supérieure à 30 chambres.
2 13 27 2,0
3 14 26 1,9 Seule l’hôtellerie 4* arrive à une capacité moyenne proche de 40
4 38 79 2,1 chambres par hôtels, grâce aux grands hôtels de groupe listés
TOTAL 19 37 2,0 précédemment.

Avril 2010
Les tarifs pratiqués (source PROTOURISME)
Nous avons analysé plus particulièrement les tarifs affichés des hôtels des Cantons de l’Est dont les résultats sont présentés dans le
tableau ci-dessous.
Prix Prix Prix Prix La politique tarifaire des hôtels des cantons de l’Est
chambre chambre chambre chambre fait apparaître une non-différenciation des prix affichés
CATEGORIE
single mini single maxi double mini double maxi pour les catégories du 1 au 3* ; c’est seulement pour
1 45 € 60 € 53 € 69 € la catégorie 4* que l’on voit apparaître un saut
2 43 € 48 € 68 € 73 € significatif en termes de prix.
3 54 € 60 € 78 € 87 €
4 65 € 88 € 101 € 128 € Pour les hôtels de Spa, les tarifs de la catégorie 4*
sont nettement supérieurs à ceux des cantons de
Prix 1/2P Prix 1/2P Prix 1/2P Prix 1/2P l’Est : 100 à 145 € pour une chambre single et 125 à
CATEGORIE single mini single maxi double mini double maxi 160 € pour une double (suite à partir de 200 €). Ceux
1 43 € 46 € 39 € 42 € de la catégorie 3* sont légèrement supérieurs : 75 à
2 64 € 68 € 55 € 59 € 120 € pour une single et 85 à 150 € pour une double.
3 71 € 77 € 57 € 61 €
4 88 € 108 € 75 € 87 €
Les équipements (source PROTOURISME)
Une analyse des hôtels des cantons de l’Est montre que :
- 9 hôtels sur 10 sont équipés d’un restaurant (capacité d’accueil moyenne de 85 places) ;
- 1 sur 2 a une salle de séminaire (capacité moyenne de 40 places) ;
- 1 sur 10 a une piscine intérieure ;
- 1 sur 4 dispose d’un sauna ;
- 1 sur 7 a un espace hammam/jacuzzi/solarium.

Avril 2010
C. Les projets en cours
Un projet d’hôtel 4* est à l’étude sur la zone de SPA, mais aucun permis ou demande n’a été déposée à ce jour.
Le domaine des Hautes Fagnes à Ovifat (hôtel 4* de 71 chambres) a été repris par le groupe Henova ; des travaux de rénovation sont
prévus pour 2010.

Avril 2010
II.2. La demande
A. La fréquentation touristique et hôtelière
La fréquentation des hébergements de l’arrondissement de Verviers (source : Commissariat Général au Tourisme – CGT)
2004 2005 2006 2007 2008

Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées
Tous hébergements
Cantons de l'Est 202 533 635 158 201 017 610 633 190 873 591 047 186 208 568 450 196 385 562 924
Ourthe-Amblève 70 133 204 360 71 523 195 208 72 818 203 705 74 766 198 693 69 387 194 354
Pays de Herve 21 580 74 336 21 552 76 352 20 748 71 817 21 816 76 595 21 164 74 770
Pays de Vesdre 13 509 27 100 12 874 26 415 12 794 25 465 13 002 25 581 13 903 26 592
Pays des Sources 201 698 628 286 219 658 633 217 214 949 614 919 200 772 568 258 204 954 585 105
TOTAL 509 453 1 569 240 526 624 1 541 825 512 182 1 506 953 496 564 1 437 577 505 793 1 443 745
Durée moyenne 3,1 2,9 2,9 2,9 2,9
L’arrondissement de Verviers accueille, en 2008, plus de 500.000 touristes par an pour près de 1,5 million de nuitées, soit une durée
moyenne de séjour de 2,9 jours, en diminution au cours de ces dernières années.
Durée
moyenne Les cantons de l’Est et le Pays des Sources
% 2008 % 2008/2004 2008 accueillent près de 80% des nuitées
Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées touristiques de l’arrondissement.
Tous hébergements
Cantons de l'Est 38,8% 39,0% -3,0% -11,4% 2,9 On note une baisse de 8% des nuitées au
Ourthe-Amblève 13,7% 13,5% -1,1% -4,9% 2,8 cours des 5 dernières années, avec une chute
Pays de Herve 4,2% 5,2% -1,9% 0,6% 3,5 plus prononcée pour les cantons de l’Est.
Pays de Vesdre 2,7% 1,8% 2,9% -1,9% 1,9
Pays des Sources 40,5% 40,5% 1,6% -6,9% 2,9
TOTAL 100,0% 100,0% -0,7% -8,0% 2,9

Avril 2010
La fréquentation des hôtels de l’arrondissement de Verviers (source : CGT)
2004 2005 2006 2007 2008

Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées
Hôtellerie
Cantons de l'Est 109 041 219 602 115 545 234 329 109 705 227 134 107 201 219 704 118 067 226 194
Ourthe-Amblève 16 877 27 213 16 983 27 644 16 169 25 381 16 594 25 037 16 116 24 684
Pays de Herve 7 081 19 618 5 867 17 134 5 082 13 496 6 257 18 084 6 229 18 508
Pays de Vesdre 10 628 18 864 10 535 20 220 10 530 19 864 11 149 20 268 12 022 21 364
Pays des Sources 84 090 164 954 103 339 198 790 106 263 203 869 97 361 182 549 94 303 180 693
TOTAL 227 717 450 251 252 269 498 117 247 749 489 744 238 562 465 642 246 737 471 443
Durée moyenne 2,0 2,0 2,0 2,0 1,9
Les hôtels de l’arrondissement ont accueilli, en 2008, près de 250.000 touristes représentant 470.000 nuitées, soit une durée moyenne de
séjour de 1,9 jour.
Les cantons de l’Est accueillent près de 50%

Durée des nuitées hôtelières de l’arrondissement et
moyenne le Pays des Sources près de 40% ; à eux
% 2008 % 2008/2004 2008 deux, ils totalisent près de 90% des nuitées
Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées hôtelières.
Hôtellerie
Cantons de l'Est 47,9% 48,0% 8,3% 3,0% 1,9
On note une augmentation de 8,4% des
Ourthe-Amblève 6,5% 5,2% -4,5% -9,3% 1,5
Pays de Herve 2,5% 3,9% -12,0% -5,7% 3,0
arrivées et 4,7% des nuitées hôtelières au
Pays de Vesdre 4,9% 4,5% 13,1% 13,3% 1,8 cours des 5 dernières années, avec une
Pays des Sources 38,2% 38,3% 12,1% 9,5% 1,9 hausse de près de 10% des nuitées pour le
TOTAL 100,0% 100,0% 8,4% 4,7% 1,9 Pays des Sources et de 3% pour les cantons
de l’Est.

Avril 2010
La fréquentation par nationalité des hôtels de l’arrondissement de Verviers (source : CGT)
Belgique Allemagne Pays Bas Total

Hôtellerie 2008 Nuitées % Belgique Nuitées % Allemagne Nuitées % Pays Bas Nuitées %
Cantons de l'Est 135 127 50,0% 25 733 76,9% 31 634 44,6% 226 194 48,0%
Ourthe-Amblève 12 590 4,7% 3 667 11,0% 4 657 6,6% 24 684 5,2%
Pays de Herve 11 982 4,4% 689 2,1% 1 483 2,1% 18 508 3,9%
Pays de Vesdre 9 205 3,4% 1 849 5,5% 1 292 1,8% 21 364 4,5%
Pays des Sources 101 321 37,5% 1 515 4,5% 31 853 44,9% 180 693 38,3%
TOTAL nuitées 270 225 100,0% 33 453 100,0% 70 919 100,0% 471 443 100,0%
Belgique Allemagne Pays Bas Total

Hôtellerie 2008 Nuitées % total Nuitées % total Nuitées % total Nuitées %
Cantons de l'Est 135 127 59,7% 25 733 11,4% 31 634 14,0% 226 194 100,0%
Ourthe-Amblève 12 590 51,0% 3 667 14,9% 4 657 18,9% 24 684 100,0%
Pays de Herve 11 982 64,7% 689 3,7% 1 483 8,0% 18 508 100,0%
Pays de Vesdre 9 205 43,1% 1 849 8,7% 1 292 6,0% 21 364 100,0%
Pays des Sources 101 321 56,1% 1 515 0,8% 31 853 17,6% 180 693 100,0%
TOTAL nuitées 270 225 57,3% 33 453 7,1% 70 919 15,0% 471 443 100,0%
La clientèle belge est la 1ère clientèle des hôtels de l’arrondissement (57,3% en moyenne).
Les néerlandais sont les deuxièmes clients des hôtels de l’arrondissement (15% en moyenne) avec de fortes disparités par zone touristique
(davantage dans les cantons de l’Est et le Pays des Sources).
Enfin, les allemands constituent la troisième clientèle de l’hôtellerie (7,1% en moyenne) avec un net attrait pour les cantons de l’Est dû à la
proximité de la frontière.

Avril 2010
La fréquentation des hôtels de Spa et Malmedy (source : CGT) Les hôtels de Spa et Malmedy ont enregistré près de
82.000 arrivées touristiques en 2008 pour près de
2007 2008 160.000 nuitées, soit une durée moyenne de séjour
Arrivées Nuitées Arrivées Nuitées de 1,9 jour, conforme à la moyenne de
SPA 65 585 119 828 61 808 117 383 l’arrondissement. Les hôtels de Spa totalisent 73,5%
MALMEDY 21 195 46 964 20 105 42 206 des nuitées totales des deux villes.
TOTAL 86 780 166 792 81 913 159 589
Durée moyenne 1,9 1,9 Le secteur enregistre donc une baisse de 4,3% du
nombre de nuitées entre 2008 et 2007.
Nuitées hôtelières Malmedy Nuitées hôtelières Spa
7000 14000
6000 12000
5000 10000
nuitées
4000
nuitées
2007 8000 2007
3000 2008 6000 2008
2000 4000
1000 2000
0 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
mois mois
On note une courbe beaucoup plus saisonnière pour les hôtels de Malmedy, courbe qui a tendance à se lisser en 2008 avec une baisse de
fréquentation en été au profit de l’avant saison.
En revanche, pour les hôtels de Spa, la fréquentation est beaucoup plus régulière tout au long de l’année.

Avril 2010
B. Taux d’occupation/lit de l’hôtellerie
Taux d'occupation/lit 2004 2005 2006 2007 2008

Cantons de l'Est 22,2% 23,1% 22,9% 22,8% 21,9%
Ourthe-Amblève 13,2% 12,2% 12,1% 11,9% 11,8%
Pays de Herve 30,7% 26,8% 21,4% 28,6% 29,3%
Pays de Vesdre 22,2% 23,8% 23,4% 21,3% 21,2%
Pays des Sources 22,7% 27,1% 28,2% 23,7% 23,3%
TOTAL 21,7% 23,4% 23,6% 22,2% 21,6%
(source : CGT)
Le taux d’occupation par lit des hôtels est calculé à partir du nombre de nuitées déclarées par les hôtels (cf. § II.2.A) divisé par le nombre
de lits disponibles (cf. § II.1.A) x 365 jours, soit une hypothèse d’ouverture de tous les hôtels durant toute l’année.
La répartition de la clientèle « affaires » (1 personne par chambre) et de la clientèle « loisirs » (2 personnes par chambre) pouvant être
évalué sur l’arrondissement de Verviers à 70/30, l’indice de fréquentation de la chambre est de 1,3 ; nous pouvons donc calculer le taux
d’occupation par chambre des hôtels :
Taux
d'occupation/chambre 2004 2005 2006 2007 2008
Cantons de l'Est 34,1% 35,5% 35,2% 35,1% 33,7%
Ourthe-Amblève 20,3% 18,8% 18,5% 18,4% 18,1%
Pays de Herve 47,3% 41,3% 32,9% 44,1% 45,1%
Pays de Vesdre 34,1% 36,6% 35,9% 32,7% 32,6%
Pays des Sources 34,9% 41,6% 43,3% 36,5% 35,9%
TOTAL 33,4% 36,0% 36,3% 34,1% 33,3%
Les taux observés sont relativement faibles mais s’expliquent, selon l’analyse du CITW, par une déclaration très en dessous de la réalité de
la part des exploitants hôteliers. Selon des études d’échantillon, le CITW estime que le nombre de nuitées déclarées peut être multiplié par
2, voire 3.

Avril 2010
Aussi, le CITW estime que les taux d’occupation/chambre de l’hôtellerie de l’arrondissement de Verviers peuvent être estimés à :
- autour de 30% pour l’hôtellerie familiale de capacité moyenne inférieure à 15 chambres ;

- de 45 à 55% pour l’hôtellerie familiale de capacité supérieure à 25 chambres ;
- de 50 à 65% pour l’hôtellerie de groupe ayant une capacité supérieure à 50 chambres.
C. Résultats des enquêtes auprès des entreprises et des prescripteurs

Nous avons procédé à des enquêtes auprès des entreprises, des organisateurs de salons et des associations de Malmedy ; nous avons
également interrogé des tour-opérateurs belges et néerlandais. L’objectif de ces enquêtes, réalisées par téléphone et mail, était d’identifier
les besoins en hôtellerie, dans le cadre du projet d’hôtel de Malmedy, à partir d’un guide d’entretien.
La liste des établissements interrogés est jointe en annexe ; cette liste identifie les entités intéressées par le projet hôtelier et leurs besoins.
Les entreprises
Nous avons contacté 77 entreprises de Malmedy et des environs. 52 ont répondu à l’enquête (2/3) et 17 ont confirmé accueillir des
visiteurs passant au moins une nuit sur le territoire, soit 1/3 des entreprises ayant répondu :
- 30% des clients
- 4% des fournisseurs
- 11% des salariés
- 55% des visiteurs.
Les actuels visiteurs se répartissent à égalité entre l’hôtellerie et les gîtes/chambres d’hôtes. La durée de séjour varie entre 1 et 2 nuits. Le
niveau de catégorie recherché est principalement de l’hôtel 2 ou 3*, pour un tarif moyen autour de 55 à 60 € la nuitée.
10 entreprises ont déclaré être intéressées par le nouveau projet hôtelier à Malmedy pour une moyenne de 30 à 35 nuitées par an et par
entreprise.
Sur la base d’un potentiel de 1.000 entreprises à Malmedy et des résultats de l’échantillon interrogé, on peut donc évaluer de
4.000 à 4.500 nuitées les besoins des entreprises de Malmedy pour un nouveau projet d’hôtel.

Avril 2010
Les salons de Malmedy Expo
Nous avons téléphoné à 17 organisateurs de salons de Malmedy Expo ; 12 ont répondu à l’enquête (70%) et 9 ont confirmé avoir des
besoins en hébergement pour les exposants ou les visiteurs de leur salon.
Les exposants et visiteurs des salons recherchent des hôtels de catégorie 2 ou 3*, pour un tarif moyen de 35 à 40 € par personne.
8 organisateurs ont déclaré être intéressés par le nouveau projet hôtelier à Malmedy pour une moyenne de 220 à 250 nuitées par salon.
Sur la base d’un potentiel de 18/20 salons à Malmedy et des résultats de l’échantillon interrogé, on peut donc évaluer de 2.000 à
2.200 nuitées les besoins des exposants et visiteurs de Malmedy-Expo pour un nouveau projet d’hôtel.
Les associations de Malmedy
Nous avons interrogé 26 associations culturelles et de loisirs de Malmedy. 17 ont répondu à l’enquête (2/3) dont 11 ont confirmé accueillir
des visiteurs passant au moins une nuit sur le territoire, soit 40% du total des associations interrogées.
Les actuels visiteurs se répartissent entre l’hôtellerie, les gîtes/chambres d’hôtes, les hébergements de groupe et le camping. La durée de
séjour est d’au minimum 2 nuits, voire plus. Le niveau de catégorie recherché est principalement de l’hôtel 2 ou 3*, pour un tarif moyen
autour de 55 à 60 € la chambre.
Les pics de fréquentation des associations sont février avec le Carnaval, juin avec de nombreuses manifestations et au moment de la fête
nationale belge.
10 associations ont déclaré être intéressées par le nouveau projet hôtelier à Malmedy pour une moyenne de 650 à 700 nuitées par an et
par association.
N’ayant pas de données précises sur le potentiel des associations de Malmedy, on peut donc évaluer les besoins des
associations de Malmedy pour un nouveau projet d’hôtel au minimum de 6.500 à 7.000 nuitées.

Avril 2010
Les tour-opérateurs belges
Nous avons interrogé 21 TO belges programmant des séjours sur la Belgique ; 19 ont répondu à l’enquête (90%) mais seuls 8 ont déclaré
organiser des voyages ou des séjours dans le secteur de Malmedy, dont 6 seraient intéressés par le projet étudié.
Deux demandes très différentes ressortent de cette enquête auprès des TO belges :
- une demande de 5 TO pour une hôtellerie de catégorie 3*, sur la base d’un tarif chambre allant de 50 à 60 €, avec pour
motivation le « wellness » (70%), les activités de pleine nature (22%) et la gastronomie (10%) ; ce marché représenterait environ
1.800 pax/an, soit 4.800 à 5.000 nuitées dans l’année.
- une demande d’un TO (Club Thalasso Europe) pour une hôtellerie de catégorie 4 ou 5* (offre de luxe), sur la base de tarifs de
300 € en B&B, 400 € en ½ pension et 500 € la pension complète, avec pour motivation exclusive les séjours « wellness », tout au
long de l’année (sauf juillet/août) ; ce marché pourrait représenter 7.000 pax/an, soit environ 10.000 nuitées dans l’année.
La durée moyenne de séjours pour les TO belges est de l’ordre de 1,7 jour.
Les tour-opérateurs néerlandais
Nous avons interrogé 63 TO des Pays-Bas programmant des séjours sur la Belgique ; 46 ont répondu à l’enquête (3/4) mais seuls 8 ont
déclaré organiser des voyages ou des séjours dans le secteur de Malmedy, dont 4 seraient intéressés par le projet étudié.
Les séjours des TO néerlandais se déroulent de mai à septembre pour une durée moyenne de 4 nuits. Les clients recherchent
principalement des meublés, des hébergements de groupe et de l’hôtellerie de plein air, avec pour motivation principale les activités de
pleine nature. En hôtellerie, ils souhaitent un niveau de confort de type 3* pour un tarif chambre de 55 à 60 €.
Les 4 TO néerlandais interrogés représentent un marché potentiel pour le nouveau projet de Malmedy de 800 pax/an, soit environ
3.500 nuitées dans l’année.

Avril 2010
III. BILAN
III.1. Bilan offre / demande

A. Contexte économique et touristique de Malmedy
FORCES FAIBLESSES
Une situation géographique privilégiée à proximité de Pas de desserte ferroviaire pour la région de Malmedy.
l’Allemagne, des Pays-Bas et du Luxembourg.
Commune de Malmedy attractive par son environnement
naturel et son cadre de qualité.
Bonne accessibilité grâce au réseau autoroutier, avec plusieurs
grandes villes dans un rayon de moins de 1h30 (Maastricht,
Aachen, Bruxelles, Luxembourg, etc.)
3 aéroports importants dans un rayon de moins de 1h30
(Bruxelles, Charleroi et Liège).
Population de Malmedy au lieu de résidence et population
active en augmentation.
Un patrimoine riche et diversifié : naturel (Hautes Fagnes),
culturel (châteaux, musées, cathédrale, mémorial de Baugnez 44,
etc.).
De nombreuses activités de loisirs de pleine nature
(randonnées, pêche, etc.) et des événementiels de portée
internationale.

Avril 2010
OPPORTUNITES MENACES
3 sites touristiques à proximité de Malmedy accueillant près de Taux de chômage important de la Province de Liège (17%).
40.000 visiteurs/an (Centre Nature, musée de Stavelot, Parc de la
Réid). Stagnation du nombre d’entreprises depuis quelques années,
avec une légère reprise depuis 2005.
Ouverture du centre touristique et culturel (ancien monastère
de Malmedy en 2010 (ateliers et expositions).
Telecoo à 16 km de Malmedy accueillant plus de 1 million de
visiteurs/an.
Retombées importantes, en termes de nuitées touristiques
pour Malmedy, des manifestations du circuit de Spa-
Francorchamps (évaluées à 20% des nuitées) par la Maison du
Tourisme.
Fort potentiel de développement du marché du « wellness »,
surtout en direction des Allemands et des Belges.
Forte attractivité de la région pour son patrimoine naturel et ses
activités de pleine nature auprès des Néerlandais.

Avril 2010
B. Marché hôtelier (Arrondissement de Verviers et Malmedy-Spa)
FORCES FAIBLESSES
Les cantons de l’Est et le Pays des Sources totalisent plus de Capacité des hébergements touristiques en baisse de 21,5%
80% de l’offre hôtelière de l’arrondissement, avec 21 hôtels à au cours des 4 dernières années
Malmedy (530 lits) et 18 à Spa (1.240 lits).
Un parc hôtelier ancien caractérisé par des établissements de
Les hôtels de catégorie 4* représente 40% de la capacité avec petite taille (35 lits en moyenne) et une gestion familiale
seulement 19% du parc et une moyenne de 40 chambres par hôtel (seulement 5 établissements importants de groupe).
dont 4 hôtels de plus de 100 chambres.
L’hôtellerie économique (1 et 2*) ne représente que moins de
Un bon positionnement « prix » de la catégorie 4*. 20% de la capacité hôtelière.
Une fréquentation hôtelière en hausse (+ 4,7%) - notamment Des taux d’occupation à relativiser mais qui restent très faibles
dans les cantons de l’Est et le Pays des Sources - alors que la (- de 30%) pour la petite hôtellerie familiale (moins de 15
fréquentation globale des hébergements est en baisse (- 8%). chambres).
Une présence soutenue de la clientèle belge dans les hôtels de Aucun hôtel en catégorie 3* d’une capacité supérieure à 30
l’arrondissement (57% des nuitées hôtelières). chambres.
Une fréquentation hôtelière régulière tout au long de l’année à
Spa.
De bons taux d’occupation pour les hôtels de groupe de
capacité supérieure à 50 chambres (50 à 65%).

Avril 2010
OPPORTUNITES MENACES
Une offre touristique de près de 35.000 lits touristiques pour Une très faible capacité du parc hôtelier dans l’arrondissement
l’arrondissement. (18% de la capacité/lit).
Progression de l’offre hôtelière avec 169 hôtels et près de Aucun hôtel en catégorie 3* d’une capacité supérieure à 30
6.000 lits. chambres.
Un développement des équipements liés au « wellness » Une politique tarifaire totalement indifférenciée du 1 au 3* avec
(piscine, espace de remise en forme, etc.). des tarifs très voisins.
Une forte présence de la clientèle néerlandaise dans l’hôtellerie Un relatif désintérêt des TO néerlandais pour un projet hôtelier
du pays des Sources (18%) et un potentiel important de la qui ne correspond pas au type d’hébergement recherché par leurs
clientèle allemande pour les cantons de l’Est (11%). clients.
Une fréquentation hôtelière qui tend à se lisser tout au long de
l’année à Malmedy avec une basse saison de janvier à mars.
Un intérêt marqué pour le projet hôtelier de Malmedy des
entreprises et des associations, ainsi que de quelques TO belges,
pour un établissement de catégorie 3*.
Un intérêt marqué d’un TO belge pour un hôtel haut de gamme
à Malmedy sur le marché du « wellness ».

Avril 2010
III.2. Conclusions et recommandations
A. Accroissement naturel du marché
Avec un accroissement naturel du marché d’environ 5.000 nuitées par an, le parc hôtelier de l’arrondissement de Verviers peut absorber
une augmentation de 10 chambres par an (solde ouvertures-fermetures), sans effet sur les taux d’occupation actuel.
Or, le parc hôtelier a enregistré une perte nette de 2 hôtels par an mais un accroissement moyen de 75 lits par an, au cours des 5
dernières années.
Cette analyse ne tient pas compte du transfert automatique de clientèles vers des établissements ouverts récemment, offrant un confort et
des services supérieurs.
B. Demande potentielle du marché
Les enquêtes auprès des entreprises, associations et tour-opérateurs ont montré une demande potentielle de :
21.000 nuitées, soit 16.500 chambres à l’année pour un produit de niveau 3*, avec des tarifs entre 50 et 80 € la chambre,
pour une durée de séjour compris entre 1 et 2 nuits, sauf pour les Néerlandais (4 nuits), avec des motivations très diverses ;
10.000 nuitées, soit 5.500 chambres à l’année pour un produit haut de gamme (4 ou 5*), avec des tarifs de l’ordre de 300 e la
chambre, pour des séjours exclusivement « wellness » provenant d’un seul TO belge.

Avril 2010
C. Synthèse offre/demande
Compte-tenu de la demande potentielle qui se porte d’abord sur la catégorie 3* et du fait que le parc n’est pas du tout organisé dans cette
catégorie (hôtels familiaux de petite capacité), nous recommandons les caractéristiques suivantes pour le projet de Malmedy :
catégorie : 3* niveau groupe hôtelier
capacité : 60 à 80 chambres
surface des chambres : 25 à 30 m²
restauration de type « brasserie »
salles de séminaire
petit centre de remise en forme
tarif single : 60 à 90 €
tarif double : 70 à 100 €
Compte-tenu de la demande importante pour les meublés dans la région de Malmedy, notamment de la part de la clientèle néerlandaise, la
capacité totale du projet pourrait être portée à 100 chambres réparties :
hôtel avec chambres double : 60 chambres
résidence de tourisme avec services hôteliers : 40 appartements de 2 à 4 personnes.
N.B. La demande du TO belge pour un projet haut de gamme « wellness » ne justifie la création que de 25 chambres. Il faudrait
pouvoir vérifier avec d’autres TO internationaux spécialisés sur le marché de la remise en forme la demande potentielle pour un
projet de ce type. En l’état actuel des besoins recensés, nous ne pouvons pas conclure favorablement pour un projet d’hôtel de
luxe à Malmedey.

Avril 2010
IV. LA PROGRAMMATION ARCHITECTURALE
IV.1. Définition des fonctions et des locaux
La répartition spatiale de l’hôtel de Malmedy, correspondant aux besoins des clientèles identifiés dans l’étude de marché, permet
d'identifier les tranches d’aménagement suivantes :
l'hébergement avec une capacité d’accueil de 62 chambres standard et de 6 appart’hôtel ;
un ensemble restauration avec cuisines, salle de restaurant, lounge et bar ;
un ensemble séminaire avec 3 salles de réunions ;
un centre de « wellness » réservé à la clientèle de l’hôtel ;
un ensemble d’appartements destinés à la vente, n’entrant pas dans le champ de l’étude.
L'ensemble des données quantitatives, au niveau des surfaces et des coûts de construction, a été établi sur la base de l’étude
architecturale du cabinet CRAHAY JAMAIGNE Architectes.
IV.2. Définition des surfaces
Les surfaces sont déterminées à partir de l’étude architecturale du cabinet CRAHAY JAMAIGNE Architectes ; elles sont présentées pages
suivantes pour chacun des niveaux.
Récapitulatif
- surface totale : 6.564 m²
- nombre de chambres : 68
- SHON par chambre : 96,5 m²

Avril 2010
SURF. CHAMBRES
M²
REZ -1
parking hotel volume "U" 833,55
service hotel volume "U" 133,51
parkings hotel volume barre 202,55
service hotel volume "barre" 74,04
REZ 0
restaurant + services 486,15
lounge (bar) 80,66
lounge sous verriere 161,23
acceuil et direction hôtel 127,60
séminaires 361,69
wellness hôtel 388,66
chambres 347,40
REZ + 1
chambre volume "U" 651,22
terrasse volume "u"
ch. volume "barre" + retour sur wellness 1 249,00
terrasse volume barre
REZ + 2
chambre volume "U" 710,25
terrasse volume "u"
REZ + 3
appart-hotel 756,77
terrasse
REZ + 4
TOTAL M² 6 564,28

Avril 2010
IV.3. Plan des locaux
Les plans des locaux de l’étude architecturale du cabinet CRAHAY JAMAIGNE Architectes sont présentées en annexe de l’étude de
faisabilité.
IV.4. Montant des investissements
A. INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
Le budget des investissements immobiliers est présenté page suivante.

Il comprend :
- l’estimatif des travaux réalisé par le cabinet CRAHAY JAMAIGNE Architectes ;
- le coût d’acquisition du terrain (quote-part affectée à l’hôtel) ;
- les honoraires d’architecte et de contrôle estimés à 700.000 € ;
- le poste divers et imprévus sur la base de 5% des travaux et honoraires.
La durée d’amortissement retenue est de :

- VRD 20 ans
- Gros œuvre et lots technique 20 ans
- Honoraires 20 ans

Avril 2010
Montant
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS Montant détaillé récapitulatif
FONCIER Terrain 125 000 € 125 000 €
V.R.D. - Parking 738 245 €

VRD 52 500 €
Branchements 150 000 €
Espaces verts 35 000 €
Parkings R-1 448 245 €
Accès divers R+4 52 500 €
GROS ŒUVRE & SECOND ŒUVRE 5 757 366 €

Services hôtel R -1 134 908 €
Restaurant 559 073 €
Lounge bar 100 825 €
Lounge s/ verrière 201 538 €
Accueil et direction 146 740 €
Salles de séminaires 415 944 €
Wellness hôtel 446 959 €
Chambre R+0 347 400 €
Chambre R+1 1 922 864 €
Chambres R+2 712 950 €
AppartHôtel R+3 768 167 €
HONORAIRES & BUREAU CONTRÔLE 700 000 €
DIVERS & IMPREVUS 359 781 €
TOTAL INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS H.T. 7 680 392 €
T.V.A. SUR IMMOBILISATIONS 1 586 632 €
TOTAL INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS T.T.C. 9 267 024 €

Avril 2010
B. INVESTISSEMENTS MOBILIERS
Le budget des investissements mobiliers, en l’absence de données précises de l’exploitant, a été calculé sur la base d’un ratio normatif de
20.000 € HT par chambre de niveau 3*, soit un budget global de 1.400.000 €, réparti de la façon suivante :
- équipements, matériel et mobilier d’exploitation 1.050.000 €
- petit matériel d’exploitation 250.000 €
- frais d’établissement 100.000 €
La durée d’amortissement retenue est de :

- Equipements et mobiliers 10 ans
- Petit matériel d’exploitation 3 ans
- Frais d’établissement 5 ans
C. INVESTISSEMENTS DE RENOUVELLEMENT
Afin de maintenir l’hôtel en parfait état, nous incluons dans l’étude des investissements de renouvellement pour effectuer les travaux de
maintenance et rénovation nécessaires et de remplacer les équipements obsolètes ; les investissements de renouvellement sont calculés
sur les hypothèses suivantes :
- VRD à partir de l’année 11 sur la base de 2,5% du budget initial ;
- gros-œuvre et lots techniques à partir de l’année 11 sur la base de 2,5% du budget initial ;
- équipements, mobilier et matériel à partir de l’année 7 sur la base de 10% du budget initial.
Ces investissements de renouvellement sont amortis selon les durées comptables.

Avril 2010
V. L’ETUDE ECONOMIQUE ET FINANCIERE
V.1. Hypothèses de montage juridique et financier
A. MONTAGE JURIDIQUE
Une société de promotion et d’investissement sera propriétaire du foncier, suite à l’acquisition qu’elle en aura faite auprès des consorts
MIGNON. Cette société de promotion et d’investissement, maître d’ouvrage du projet d’hôtel et d’appartements, prendra à sa charge et
financera les travaux de construction de cet ensemble immobilier.
A la suite de la réalisation du bâti, elle procédera :
- d’une part, à la vente des appartements ;
- d’autre part, à la cession de l’ensemble hôtelier, dans le cadre d’un bail commercial, à une société d’exploitation hôtelière (chaîne ou
indépendant).
La société hôtelière, exploitant l’établissement prendra à sa charge :

- les investissements mobiliers (équipements, mobilier, matériel d’exploitation),
- la gestion et la commercialisation de l’établissement.
B. MONTAGE FINANCIER
L’exploitant n’étant pas pour l’instant désigné et en l’absence des données détaillées du bail commercial entre le promoteur et l’exploitant
de l’hôtel, nous procéderons, dans le cadre de l’étude économique, à une analyse globale de la rentabilité de l’ensemble hôtelier, sans
détailler l’étude spécifique au promoteur et celle relevant de l’exploitant.

Avril 2010
Les hypothèses retenues pour le montage financier des investissements immobiliers et mobiliers s’appuient sur :
- un apport de fonds propres de 2.700.000 € (2.200.000 € pour le promoteur et 500.000 € pour l’exploitant) ;
- un montant de subventions, de la Région Wallonne et du FEDER, de 1.200.000 €, sur la base de 13% du total des
investissements ;
- un prêt de 4.560.000 €, contracté par le promoteur, sur 20 ans au taux de 4,5% l’an ;
- un prêt de 900.000 €, contracté par la société d’exploitation, sur 10 ans à 5% l’an.
V.2. Rentabilité économique
A. COMPTE D’EXPLOITATION PREVISIONNEL
♦ C I B LAGE E T D OS AGE D E S C LI E N T E LE S P OU R L ’ AC T I V I T E H E B E R GE M E N T
Le dosage du nombre de nuitées pour l’hébergement est présenté dans le tableau de la page suivante, sur la base des résultats de l’étude
de marché (cf. § III.2), en vitesse de croisière (année 5) :
- NC = nombre de chambres louées
- IF = indice de fréquentation par chambre (nombre de personnes)

Avril 2010

Avril 2010
♦ C I B LAGE E T D OS AGE D E S C LI E N T E LE S P OU R L ’ AC T I V I T E R E S T AU R AT I ON
Le dosage du nombre de repas pour la restauration est présenté dans le tableau de la page suivante :
- NN = nombre de nuitées/personne
- IR = nombre moyen de repas par personne

Avril 2010
♦ D E T E R M I N AT I ON D U C H I FFR E D ’ AFFAI R E S
- sur la base d’une hypothèse de 335 jours d’ouverture – fermeture de l’hôtel au mois de janvier

Avril 2010
N.B. Toutes les prévisions sont calculées en € constants, base 1er semestre 2010.

Avril 2010

Avril 2010
er
N.B. Toutes les prévisions sont calculées en € constants, base 1 semestre 2010.

Avril 2010
♦ C O M P TE D ’ E XP LO TATIO N P RE VIS IO N N E LLE
Le compte synthétique d’exploitation est présenté ci-dessous, en € constants, base 1er semestre 2010.
er
En € constants, base 1 semestre 2010

Avril 2010
Les coûts d’exploitation sont calculés sur la base des normes de la profession et des ratios habituellement constatés pour des hôtels
similaires de niveau 3 à 4*.
Coûts bruts
- Coût matières premières (nourriture et boissons) 32% du CA restauration
- Coût matières premières boutique 80% du CA boutique
Frais de personnel
- 35 salariés en équivalent temps plein annualisé (en année 5 : vitesse de croisière)
- avantages en nature, congés payés et charges sociales compris
Coûts directs
- commissions agences et tour-opérateurs 15 à 25% du CA traité avec les intermédiaires, soit 10% du CA en moyenne
- location et blanchissage du linge 4,50 € par chambre louée
- location de matériel et équipements 20.000 € par an
- produits d’accueil chambre 0,80 € par chambre louée
- renouvellement petit matériel 8.000 € par an (sauf en année 1)
Coûts administration/gestion
- honoraires comptables et juridiques 20.000 € par an
- assurances RC 15.000 € par an
- affranchissement et téléphone 1% du CA total
- frais divers de gestion 10.000 € par an
Coûts marketing
- dépliants et imprimés commerciaux 0,50% du CA total
- publicité et promotion 1,50% du CA total
- voyages et déplacements commerciaux 0,50% du CA total
- relations publiques et presse 5.000 € par an

Avril 2010
Coûts entretien/énergie
- chauffage, eau, électricité 25.000 € par an et 1,50% du CA total
- travaux et réparations 1% du CA total
- fournitures d’entretien 0,80% du CA total
Résultat brut d’exploitation (RBE)

Le RBE est équivalent au Gross Operating Profit (GOP) ; c’est une marge comptable qui correspond au résultat d’exploitation avant
imputation des charges fixes telles que loyer, taxe foncière, assurance de l’immeuble, frais financiers et amortissements, définis par le
« Uniform System of Accounts for Hotels ».
Il ressort à 25% du CA en année 1 et 32% en année 5 ce qui correspond à la moyenne observée pour les hôtels de catégorie 3 et 4* avec
restauration.
Le RBE par chambre disponible ressort à 39.500 € en année 5 et le RBE par chambre louée à 63.500 €, ce qui place les résultats de l’hôtel
de Malmedy dans le haut de la fourchette de RBE de la catégorie 3*.

Avril 2010
B. PREVISIONS DE RESULTATS
Les résultats sont présentés sur les 10 premières années d’exploitation ; les charges fixes sont calculées sur la base :
- des hypothèses du budget d’investissement (§ IV.4)
- des hypothèses du montage financier (§ V.1-B)
33,00% TAUX I.S. ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 ANNEE 4 ANNEE 5 ANNEE 6 ANNEE 7 ANNEE 8 ANNEE 9 ANNEE 10
A C.A. TOTAL HT 2 194 263 2 297 484 2 452 316 2 684 618 2 787 839 2 787 839 2 787 839 2 787 839 2 787 839 2 787 839
B RESULTAT BRUT D'EXPLOITATION 546 929 613 316 683 592 783 901 900 102 900 102 900 102 900 102 900 102 900 102
C FRAIS FINANCIERS 250 200 240 081 229 489 218 402 206 796 194 647 181 930 168 617 154 682 140 094
D AMORTISSEMENTS 586 103 586 103 586 103 502 770 502 770 482 770 493 270 503 770 514 270 524 770
E TOTAL CHARGES FIXES 836 303 826 184 815 592 721 172 709 566 677 417 675 199 672 387 668 951 664 863
F RESULTAT AVANT IMPÔTS (B-E) (289 374) (212 868) (132 000) 62 729 190 537 222 686 224 903 227 716 231 151 235 239
G IMPÔTS S/SOCIETE 0 0 0 0 0 0 21 982 75 146 76 280 77 629
H CUMUL DEFICIT D'EXPLOITATION 289 374 502 243 634 243 571 513 380 977 158 291 0 0 0 0
I RESULTAT APRES IMPÔTS (F-G) (289 374) (212 868) (132 000) 62 729 190 537 222 686 202 921 152 570 154 871 157 610
J AUTOFINANCEMENT BRUT (F+D) 296 729 373 235 454 103 565 499 693 306 705 455 718 173 731 485 745 421 760 009
K AUTOFINACEMENT NET (I+D) 296 729 373 235 454 103 565 499 693 306 705 455 696 191 656 339 669 141 682 380
L AUTOF.BRUT AV.FRAIS FIN.(J+C) 546 929 613 316 683 592 783 901 900 102 900 102 900 102 900 102 900 102 900 102
er
Le résultat net avant impôts est positif à partir de l’année 3 ; il représente entre 7 et 8% du CA HT à partir de l’année 5.

Avril 2010
C. PREVISIONS DE TRESORERIE
Les prévisions de trésorerie sont présentés sur 20 ans ; les ressources sont calculées en ouverture sur la base des hypothèses du
montage financier (§ V.1-B) puis intègrent le montant de l’autofinancement brut annuel. Les emplois prennent en compte :
- les investissements initiaux en ouverture puis les investissements de renouvellement à partir de l’année 7 (§ IV.4) ;
- les intérêts intercalaires du prêt relais servant à financer le montant de la TVA sur les investissements en attente de
son remboursement par le Trésor Public ;
- le fond de roulement permettant le démarrage de l’exploitation ;
- le remboursement du capital des deux emprunts (§ V.1.-B).
ANNEE 0 ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 ANNEE 4 ANNEE 5 ANNEE 6 ANNEE 7 ANNEE 8 ANNEE 9 ANNEE 10
RESSOURCES
FONDS PROPRES 2 700 000
SUBVENTIONS 1 200 000
AUTOFINANCEMENT BRUT 0 296 729 373 235 454 103 565 499 693 306 705 455 718 173 731 485 745 421 760 009
EMPRUNTS 5 460 000
TOTAL RESSOURCES 9 360 000 296 729 373 235 454 103 565 499 693 306 705 455 718 173 731 485 745 421 760 009
EMPLOIS
INVEST. INIT. & RENOUVEL. 9 080 392 0 0 0 0 0 0 105 000 105 000 105 000 105 000
INTERETS INTERCALAIRES 25 000
FONDS DE ROULEMENT 250 000
IMPÔTS S/SOCIETE 0 0 0 0 0 0 0 0 21 982 75 146 76 280
REMB. CAPITAL EMPRUNTE 0 216 909 227 028 237 620 248 707 260 313 272 462 285 180 298 492 312 428 327 016
TOTAL EMPLOIS 9 355 392 216 909 227 028 237 620 248 707 260 313 272 462 390 180 425 474 492 574 508 296
SOLDE ANNUEL DE TRESORERIE 4 608 79 819 146 207 216 483 316 791 432 993 432 993 327 993 306 011 252 847 251 713
SOLDE CUMULE DE TRESORERIE 4 608 84 428 230 634 447 117 763 909 1 196 902 1 629 895 1 957 888 2 263 899 2 516 746 2 768 459
er

Avril 2010
ANNEE 11 ANNEE 12 ANNEE 13 ANNEE 14 ANNEE 15 ANNEE 16 ANNEE 17 ANNEE 18 ANNEE 19 ANNEE 20
RESSOURCES
FONDS PROPRES
SUBVENTIONS
AUTOFINANCEMENT BRUT 775 279 785 437 796 052 807 145 818 737 830 851 843 509 856 738 870 561 885 007
EMPRUNTS
TOTAL RESSOURCES 775 279 785 437 796 052 807 145 818 737 830 851 843 509 856 738 870 561 885 007
EMPLOIS
INVEST. INIT. & RENOUVEL. 267 390 267 390 267 390 267 390 267 390 267 390 267 390 267 390 267 390 267 390
INTERETS INTERCALAIRES
FONDS DE ROULEMENT
IMPÔTS S/SOCIETE 77 629 111 174 108 382 105 740 103 256 100 937 98 790 100 288 101 974 103 856
REMB. CAPITAL EMPRUNTE 225 732 235 890 246 505 257 598 269 190 281 303 293 962 307 190 321 014 335 460
TOTAL EMPLOIS 570 751 614 454 622 277 630 728 639 836 649 631 660 142 674 869 690 378 706 706
SOLDE ANNUEL DE TRESORERIE 204 528 170 983 173 775 176 417 178 901 181 220 183 367 181 869 180 183 178 301
SOLDE CUMULE DE TRESORERIE 2 972 987 3 143 971 3 317 746 3 494 163 3 673 064 3 854 284 4 037 651 4 219 519 4 399 703 4 578 003
er
Les résultats de trésorerie sont les suivants :

ère
solde de trésorerie positif dès la 1 année ;
solde cumulé de trésorerie d’environ 4.600 K€ sur 20 ans, soit un solde moyen annuel de 230 K€, déduction faite de 3.000 K€
d’investissements de renouvellement réalisés pour maintenir l’hôtel en bon état ;
une rémunération moyenne du capital investi de plus de 8,5% par an, en € constants ;
un délai de récupération des fonds propres investis au bout de 10 ans.

Avril 2010
Les ratios de trésorerie sont les suivants :

taux de rentabilité interne de 5,1% en € constants et de 6,7% en € courants (inflation à 2,5% l’an) ;
taux de rentabilité du promoteur de 8% en € constants et de 10,6% en € courants.
D. CONCLUSIONS
Les résultats de l’étude permettent donc de conclure favorablement à la faisabilité d’un complexe hôtelier à Malmedy de 68 chambres avec
restaurant, positionné sur le créneau 3* haut de gamme.
L’étude de marché, basée sur des enquêtes auprès des opérateurs belges et étrangers et des prescripteurs, fait apparaître des besoins
non satisfaits actuellement par l’offre existante et un intérêt tout particulier pour le projet de Malmedy. Les hypothèses font ressortir un
potentiel d’au minimum 16.000 nuitées chambres par an pour le projet, nettement supérieur à la fréquentation retenue en vitesse de
croisière pour le projet.
Ainsi le chiffre d’affaires en vitesse de croisière devrait atteindre le montant de 2.800 K€ par an avec un RBE de 900 K€, soit 32% du CA
HT, en accord avec les ratios de la profession. Le complexe hôtelier assurera l’emploi de 35 salariés en équivalent temps plein annualisé.
L’investissement total revient à 135 K€ à la chambre, ce qui confère au projet un niveau de qualité nettement supérieur à la moyenne
constatée pour l’hôtellerie 3*, la fourchette d’investissement pour cette catégorie se situant entre 95 et 130 K€ HT par chambre.
Sur cette base, et avec des investissements de renouvellement estimés à 3.000 K€ au cours des 20 premières années, le projet d’hôtel de
Malmedy dégage une bonne rentabilité :
- un excédent annuel moyen de trésorerie de 230 K€ ;
- un taux de rentabilité interne (en € courants) de 6,7% l’an et un taux de rentabilité du promoteur de 10,6% l’an.

Avril 2010
ANNEXE
Organisateur ayant Besoin en organisateur

Salons Ville répondu hébergement intéréssé
JEFA Malmedy oui oui non
Malmedy Oldtimer Bourse Malmedy oui oui oui
Zen Topia Malmedy oui oui oui
Concentration Harley Malmedy oui oui oui
Happy Bike Days Malmedy oui oui oui
Belgium Forest Day Malmedy non
Batir Bauen Malmedy non
Salon du Mariage Malmedy oui
Brocante du Printemps Malmedy oui oui oui
Marche National Malmedy non
Club Philatelique Malmedy non
Tous pour Tom Malmedy oui non
Jardinews Malmedy non
Autofestival Malmedy oui non
East Garden Show Malmedy oui oui oui
Comédie Musicale Malmedy oui oui oui
Aide Energie Malmedy oui oui oui

Avril 2010
Association ayant Besoin en Association

Association Ville
répondu hébergement intéréssée
Royal Syndicat d'initiative Malmedy oui oui oui
maison du tourisme Malmedy oui oui oui
Exposition Roby HOFFMANN " entre ciel et terre" Malmedy non
Académie de musique de Malmedy Malmedy oui oui non
Bibliothèque/ludothèque Malmedy oui non
Exposition de petit élevage Malmedy oui
Impact Diffusion "une nuit à Vienne" orchestre Malmedy oui oui oui
Cercle Royal M-A Libert de Malmedy Malmedy oui oui oui
Amapac Malmedy oui oui oui
Rwayâl Club Wallon Malmedy oui non
Royale union wallonne Malmedy oui non
Royale Malmedienne Malmedy non
Maison des Jeunes Malmedy non
Université des Ainés Malmedy oui non
Vie féminine et la ligue des familles Malmedy non
ASBL Malmedy oui oui oui
circuit de Spa Francorchamps Malmedy non
Amicale chrétienne fédérée Malmedy non
orchid's club malmedien Malmedy oui non
exposition "etnik'art" Malmedy oui oui oui
Marathon Mountain Bike Race Malmedy oui oui oui
Marche internationale Malmedy non
Championnat de Belgique de VTT Malmedy non
Royale chorale Saint Cécile de Bellevaux Malmedy oui oui oui
championnat de Belgique du bucheronnage Malmedy oui oui oui
amj communication Malmedy non

Avril 2010
Entreprise
ayant Besoin en Etablissement
Entreprise/Etablissement interrogé Ville répondu hébergement intéréssé
Dauvister SPRL Stavelot oui Non
Hoffmann & Dupont Sprl Malmedy oui oui oui
Huby Chauffage Malmedy non
Les MAISONS PATZE Malmedy oui oui oui
Imarco Malmedy oui oui oui
ISOLOGIS Malmedy oui Non
LECOQ M. ETS. S.A. Stavelot oui non
Garage Nachsem-Lejoly SA Malmedy oui Non
Aquatic Garden Malmedy oui non
Burkardt Malmedy oui oui oui
Frédéric Gabriel Malmedy oui oui non
Big Mat Giet Bodarwé Malmedy oui non
Inter Décor Malmedy non
Abribel Malmedy non
E Cool Logic Thirimont non
Zanzen Paul Waimes oui non
Au Fil d'Ariane 2 Waimes non
Laurent Piront Waimes oui non
Garage Central Waimes non
Brasserie de Bellevaux Malmedy oui non
Ferme Grodent Malmedy non
La Framboiserie de Malmedy Malmedy oui oui non
Natur'Elle-LM chocolat artisanal Malmedy non
A.t.p. Malmedy oui oui oui
Ardennes refuges Malmedy non
Artau & partenaires scrl Malmedy non
Bem immo sprl Malmedy oui oui oui
Club vinitaly Malmedy oui
Constructions f lodomez sprl Malmedy oui non
Envirotop sprl Malmedy oui oui non
Hauseux marcel Malmedy oui non
Houben Malmedy oui non
La bruyere immobiliere Malmedy non
Malmedy tourisme Malmedy non
Voyages (agences de) à Malmedy Malmedy non
Porc qualité ardenne scrl Malmedy oui oui oui
Tarterie aux délices Malmedy oui
Etablissements Jean Wust S.A Malmedy oui non
Heinen Malmedy oui oui oui

Avril 2010
Entreprise
ayant Besoin en Etablissement
Entreprise/Etablissement interrogé Ville répondu hébergement intéréssé
A.I.D.E. S.C. Malmedy oui non
ARCELORMITTAL CONSTRUCTION BELGIUM S.A Malmedy oui non
AUTOSECURITE S.A. Malmedy oui non
BREUER TECHNICAL DEVELOPMENT S.P.R.L. Malmedy oui oui oui
C.T.M. S.P.R.L Malmedy oui non
CUBIGLACE S.P.R.L. Malmedy non
DECHAMPS S.A.-TECHNOGAZ S.A Malmedy non
DECORAMA-SCHAUSS S.A. Malmedy non
DEJIMA MR BRICOLAGE S.A. Malmedy oui
DISTRICAR S.A. Malmedy oui non
DUSSELDORF E. et Fils S.P.R.L. Malmedy oui non
E.VICTOR-MEYER S.A. Malmedy oui oui oui
ECO CONFORT SYSTEMES S.P.R.L. Malmedy oui non
EUROPA BETON S.P.R.L. Malmedy oui non
FIGEM S.A. Malmedy non
G.B.M. (GEHLEN BETON MALMEDY) S.A. Malmedy oui oui non
G.N.T. S.A. (GEHLEN, NELLES, TRA.GE.CO S.A.) Malmedy oui non
GABRIEL A. & FILS S.P.R.L. Malmedy non
GABRIEL S.C.R.L. Malmedy oui oui non
GEMA S.A. Malmedy non
HUBY S.P.R.L. Malmedy oui non
INBEV S.A. Malmedy oui non
M.M.D. S.P.R.L. Malmedy non
M.P.C. CARRELAGES-SANITAIRE S.A. Malmedy non
MALMEDY SABLAGE S.P.R.L. Malmedy non
MAMY ETS S.A. Malmedy oui non
MARTIN S.A. Malmedy oui non
NICKELL Jean S.P.R.L. Malmedy non
PHIMO S.A. Malmedy non
RENARD G. MENUISERIE S.P.R.L. Malmedy oui non
ROHEN ED. GARAGE S.A. Malmedy oui oui Oui
SCHMITZ Charly CARROSSERIE S.P.R.L. Malmedy oui non
SIGNTEC VISUAL COMMUNICATION S.P.R.L. Malmedy non
SOCOMA S.P.R.L. Malmedy oui non
SOLHEID LOCATION S.P.R.L.U. Malmedy oui non
TECHNOGAZ S.A. Malmedy oui non
V.P. PNEUS S.A. Malmedy oui oui non
VERVIERS FREINS S.A. Malmedy oui non

Avril 2010
Tour Opérateur Besoin en Tour Opérateur

Tour Opérateur Pays-Bas Ville ayant répondu hébergement intéréssé
Interhome Vakantie B.V. Pays Bas oui non
EUROCULT - LITO
REIZEN Pays Bas oui Non
Belvilla Vakantiewoningen Pays Bas oui non
Academische Reizen Pays Bas oui Non
ACSI Holding B.V. Pays Bas non
Aktiva Tours B.V. Pays Bas oui oui oui
Amicitia Reizen B.V. Pays Bas oui non
ANWB Reizen Pays Bas non
Benga B.V. Pays Bas oui non
Bex Reizen Pays Bas non
C & O Travel Pays Bas oui non
Cruise Travel Nederland
B.V. Pays Bas non
Dalstra Reizen Pays Bas oui non
De Boer & Wendel B.V. Pays Bas oui non
De Jong Intra Vakanties
B.V. Pays Bas oui non
De Zonnebloem Pays Bas oui oui oui
Dekker Bridge Promotions oui
B.V. Pays Bas non
Diogenes Reizen B.V. Pays Bas oui oui non
Dock C CruisePartners
Drietour Reizen B.V. Pays Bas oui non
Easycamp BV. Pays Bas oui non
Eigen-Wijze Reizen B.V. Pays Bas oui non
Estivant Vakanties B.V. Pays Bas oui oui non
Eurocult Lito reizen Pays Bas oui non
Europa Speciaal Reizen
Feenstra Rijn Lijn B.V. Pays Bas oui non
Fietsvakantiewinkel B.V. Pays Bas oui non
Flow Reizen Pays Bas non
Gebo Special Products
Golftime B.V. Pays Bas oui non
HAF Tours & Travel B.V. Pays Bas oui non
Het Buitenhof Pays Bas oui non

Avril 2010
Tour Opérateur Besoin en Tour Opérateur

Tour Opérateur Pays-Bas Ville ayant répondu hébergement intéréssé
Het Zuiden BV Pays Bas oui non
High Flight International
B.V. h/o Beter-uit Reizen Pays Bas oui non
Hotelplan Int.
Reisorganisatie B.V. Pays Bas non
Jacobs Reizen B.V. Pays Bas non
Jalpak International
(Europe) B.V. Pays Bas non
Koninklijke Nederlandse
Toeristenbond ANWB Pays Bas non
Kras B.V. Pays Bas non
Labyrinth Outdoor & Travel
B.V. Pays Bas non
Maaskant Reizen v.o.f. Pays Bas oui oui non
Novasol B.V. Pays Bas non
Oad Reizen B.V. Pays Bas non
Out! Vakantiehuizen Pays Bas oui non
Paulusma Reizen B.V. Pays Bas oui non
Reisbureau Hippo v.o.f. Pays Bas oui
Reisburo BBI Amsterdam
B.V. Pays Bas non
Senior Vakantie Plan Pays Bas oui non
Simbo Pays Bas oui non
SNP Natuurreizen B.V. Pays Bas oui oui oui
Sophus Travel Pays Bas oui non
Speedwell Reisbureaux
B.V. Pays Bas oui oui oui
Stichting Wielewaal Pays Bas oui non
Sunair Vakanties B.V. Pays Bas oui non
Thomas Cook Nederland
BV Pays Bas non
TUI Nederland N.V. Pays Bas oui non
Vacansoleil B.V. Pays Bas non
Van der Biesen Tours B.V.
Pays Bas oui non
Van Nood Reizen B.V. Pays Bas oui non
Voyage & Culture B.V. Pays Bas oui non
VvAA Reisbureau B.V. Pays Bas oui non

Avril 2010
Tour
Tour Opérateur Besoin en Opérateur
Tour Opérateur Belgique Ville ayant répondu hébergement intéréssé
ALPINA TOURS (WELCOME MOUSCRON
TRAVEL) oui non
ANDERS REIZEN DIEST oui non
BELGIAN BIKING GENT oui oui oui
CLUB THALASSO EUROP BRUSSELS oui oui oui
COULEUR LOCALE LEUVEN non
DYNAMER SAINT-GILLES oui Non
ESCAPE HANSA 8000 BRUGGE oui oui Non
EXCLUSIVE DESTINATIONS 9830 SINT-MARTENS-LATEM oui Non
GALLIA 9400 NINOVE oui oui oui
LANGUAGES & TRAVEL BRUSSELS oui Non
LANGUES VIVANTES - BRUSSELS
INTERLINGUA oui non
LIVE 2 TRAVEL AALST oui Non
MOLENGALM OELEGEM (RANST) oui oui oui
REIZEN SCHELDEVALLEI OUDENAARDE
AGLAIA TRAVELS oui Non
TENDENS JONGERENREIZEN KINROOI
oui Non
THOMAS COOK MOTORING GENT
HOLIDAYS & CITYTRIPS oui oui oui
TRANSEUROPE NV 8000 BRUGGE oui oui oui
TRANSHOTEL BRUSSELS oui non
VOS TRAVEL ROESELARE oui Non
INTERHOME BRUSSELS non
VACANSOLEIL CAMPING BOCHOLT
HOLIDAYS oui oui non

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Rapport d’étude

Etude de faisabilité - projet hôtelier à Malmedy - Belgique

« Projet financé par l’Union Européenne

La Région Wallonne et le FEDER

Votre contact : François CLAIR Avril 2010

1-3 rue Henri Barbusse – 95600 Eaubonne

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 2

C. RESULTATS DES ENQUETES AUPRES DES ENTREPRISES ET DES PRESCRIPTEURS ..............................................................46

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 3

I. LE CONTEXTE ECONOMIQUE ET TOURISTIQUE

I.1. Le site et sa desserte

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 4

Les cantons de l’Est

L’arrondissement de Verviers se divise en 5

Les cantons de l’Est (dont la Maison du

Imprégnée par son histoire et sa situation

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 5

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 6

Distance et temps de parcours par route vers les principales villes

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 7

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 8

C. Comptages routiers (données 2008)

N° de route N°E B. Km Distance par rapport à Malmedy Tronçon 2008, 24h

Source : Services Publics de Wallonie

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 9

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 10

I.2. L’environnement socio-économique

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 11

1er janvier 2000 1er janvier 2006

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 12

Population active et non active en 2006/07

En 2006-2007, la province de Liège

En 2008, on pouvait compter près

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 13

Population active ou non active entre 2000 et 2006

Source : Service Public de Wallonie

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 14

Les entreprises en 2006

En 2006, le produit intérieur brut de la province

La province comptait 24.216 entreprises dont

La branche d’activité la plus importante en

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 15

Principales activités économiques

La démographie des entreprises à Malmedy de 2000 à 2005

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 16

I.3 L’environnement touristique

La ville de Liège offre divers sites et activités culturels

- Différents quartiers de la ville à visiter (le cœur historique, le « Carré »…),

Des atouts naturels et culturels importants…

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 17

Les cantons de l’est

Un patrimoine naturel riche en forêts et lacs

- Les Hautes Fagnes, réserve naturelle la plus ancienne de Belgique,

Le patrimoine touristique et culturel

Des nombreuses curiosités culturelles et touristiques à découvrir

- Les châteaux et leurs musées : châteaux de Burg-Reuland, de Raeren,

Étude de faisabilité pour la création d’un hôtel à Malmedy (Belgique) - CITW 18

Les activités de loisirs

Des activités aquatiques, grâce aux lacs présents dans la région :