Profil Du Secteur Du Logement Au Sénégal

PROFIL DU SECTEUR
DU LOGEMENT AU
SNGAL
PROFIL DU SECTEUR
DU LOGEMENT AU
SNGAL
Publi par le Programme des Nations unies pour les tablissements
humains.
Copyright 2012
Les publications du Programme des Nations unies pour les
tablissements humains sont disponibles au Bureau dinformation de
lONU-Habitat ou par courrier:
P.O. Box 30030, GPO 00100 Nairobi, Kenya
E-mail: unhabitat@unhabitat.org
http://www.unhabitat.org
HS HS/118/12F
ISBN Srie 978-92-1-131927-9
ISNB Volume 978-92-1-132531-7
AVERTISSEMENT
Les termes employs et le matriel utilis dans cette publication
ne refltent pas ncessairement les points de vue du Secrtariat des
Nations unies ni des diverses organisations qui lui sont lies. Les
appellations employes et les informations prsentes nimpliquent
de la part de lONU-Habitat et de son conseil dadministration,
aucune prise de position quant au statut juridique des pays
concerns, la dlimitation de leurs frontires, ou compromettant les
autorits en place, le systme conomique tabli ou encore le degr
de dveloppement. Les analyses, conclusions et recommandations de
ce rapport ne refltent pas non plus ncessairement le point de vue
du Programme des Nations unies pour les tablissements humains
(ONU-Habitat), de son conseil dadministration ni de ses tats
membres.
La prsente publication peut tre reproduite, entirement ou en
partie, sous nimporte quel format ou support, des fins ducatives
mais non lucratives, sans lautorisation pralable du dtenteur des
droits dauteur, la condition quil soit fait mention de la source.
ONU-Habitat souhaiterait quun exemplaire de louvrage o se trouve
reproduit lextrait lui soit communiqu. La prsente publication
ne peut tre ni revendue ni utilise des fins commerciales sans
lautorisation pralable du Programme des Nations unies pour les
tablissements humains.
REMERCIEMENTS
QUIPE DU PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT
Superviseurs : Claudio Acioly et Mohamed El Siou
Gestionnaire du projet : Jean DAragon
Auteur principal : Oumar Ciss
quipe dexperts nationaux : Seydou Sy Sall, El Housseynou Ly, Aly Ngouille Ndiaye et Al Assane Samb
Experts internationaux : Jacques Fisette, Universit de Montral ; Denise Pich, Universit Laval
Contributeurs : Cheikh Gueye ; Jean DAragon ; Serigne Mansour Tall ; Remy Sietchiping, Anne Bousquet ; Samba Diouf,
ministre de lUrbanisme ; Mohamadou Abdoul, Enda Diapol ; Abdou Birahim Diop, Ville de Dakar ; Marie Sophie Ndong,
IAGU
Rvision : Cheikh Gueye, Jean DAragon, Raphalle Vignol, Rokhaya Diop
dition : Julia Trinson
Assistance gestion et administration : Christina Power et Helen Musoke
Soutien nancier : Centre de recherche pour le dveloppement international (CRDI), Canada
Soutien logistique : Serigne Mansour Tall et Awa Betty Diouf
Soutien la recherche : Nigel Browne, Institute of Housing and Urban Development (IHS), et Jean DAragon
PERSONNES RESSOURCES ET PARTICIPANTS

aux ateliers consultatifs : Diane Lana, MEF/DGP/DPPDH ; Ndiaye Leyti, ENEA ; Sene Doudou, DST/Ville de Dakar ; Ndeye
Fatou Diop Gueye, IAGU ; Mbaye Babacar Diagne, consultant ; Mamadou Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Mohamadou
Abdoul, ENDA DIAPOL ; Choung Kyu Ryu, ONU-Habitat ; Saliou Faye, consultant ; Jean DAragon, Serigne Mansour Tall,
Alioune Badiane, Joseph Guiebo, ONU-Habitat ; Mareme Gueye, Walf quotidien ; Marie Sophie Ndione, IAGU ; Douada
Diagne, Habitat for Humanity ; Mansour Ndiaye, Habitat for Humanity ; El Hadji Mbaye Diagne, PDT COMNACC ; ric
Moukoro, ONU-Habitat, Issa Dia, consultant ; El Hadji Seikou, IAGU ; Abdou Sane, Assemble Nationale ; Alexis Campal,
CT AT ; Aly Tandian, UGB/St-Louis ; Yakham Diop, UCAD/GEO ; Samba Diouf, urbaniste ; Annie Jouga, architecte ; Mbacke
Niang, architecte ; Denise Pich, professeure darchitecture, Universit Laval (Canada) ; milie Pinard, tudiante, Universit
Laval (Canada) ; Mor Thioune, SG SICAP SA :PDT FUS ;Amadou Oury Diallo, journaliste Walf ; Amina Bayo, JOURNALBIC.
COM ; Mouhamadou Gueye, tudiant, cole de management, Bordeaux (France) ; Anna Badja, SIPRES ; Paul Mendy,
Polygone Communications ; Jean Charles Tall, architecte ; Nene Ly Soumare, Directrice Habitat ; Bassirou Diouf, urbaniste ;
Mamadou Lamine Diouf, Fondation Droit la Ville ; Mbaye Diop, Observatoire de la qualit de lair ; Aly Khoudia Diop,
Direction de lHabitat ; Amadou Kamara, Direction de lHabitat ; Ibrahima Diagne, CADAX ; Ale Badara Sy, APIX ; Malick
Gaye, Directeur ENDA RUP ; Serigne Mansour Sy Ciss, Journaliste Le Soleil ; Andr PEREIRA, entrepreneur ; Mamadou
Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Alle Diouf, Directeur cabinet SSIC ; Saliou Faye, consultant, Samba Diouf, ministre de
lUrbanisme ; Mback Niang, Architecte Chercheur ; Marie Seynabou Ndao, Chef Division Plan ARD ; Ibrahima Ka, ONG
PACTE ZIG ; Maguette Seydi Diop, Chef Division Prvention & Gestion Risque DDU ; Abdou Birahim Diop, Chef Division
Amennagement du Territoire Urbanisme et Habitat VD ; Abdoulaye Sall, Architecte, Conseil Ville de Dakar ; Sidy Sall,
Chef Division Voie Publique & Stat VD ; Cheikhou Balde, urbaniste consultant ; Mohamed Oumar Sarr, Secrtaire Excutif
RESAIL-T ; Abdou Karim Tour, Association Actions Cit Dfense de lEnvironnement.
TABLE DES MATIERES
CONTENTS
REMERCIEMENTS ii
SIGLES ET ABRVIATIONS x
RSUM EXCUTIF 1
1 INTRODUCTION SUR LE SNGAL 5
1.1. DONNES PHYSIQUES ET POPULATION : FAITS ET CHIFFRES 5
1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET LURBANISATION DU
SNGAL 6
1.3. MIGRATIONS ET MOBILITS INTERNES 8
1.4. SITUATION DES MNAGES AU SNGAL 8
1.5. PAUVRET AU SNGAL 9
1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU SNGAL 10
1.7. HABITAT INFORMEL URBAIN 11
1.8. PROBLMATIQUES DU SNGAL URBAIN CONTEMPORAIN 12
2 CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL 15
2.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES ET STRATGIES 15
2.2. CADRE LGISLATIF ET RGLEMENTAIRE DU LOGEMENT 25
2.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR DU LOGEMENT 28
2.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 32
3 CARACTRISTIQUES DU LOGEMENT AU SNGAL 35

3.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT MARQUES PAR LES
INGALITS 35
3.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES MATRIAUX 35
3.3. PARCS DE LOGEMENTS TRADITIONNELS ET INFORMELS 37
3.4. STATUT DOCCUPATION DES LOGEMENTS 37
3.5. PRIX ET ACCESSIBILIT FINANCIRE DU LOGEMENT 38
4 ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SNGAL 40

4.1. CROISSANCE DMOGRAPHIQUE ET URBANISATION 40
4.2. CARACTRISTIQUES DES MNAGES 40
4.3. DEMANDE DE LOGEMENTS 42
4.4. VALUATION DES BESOINS EN LOGEMENT POUR LES
DIFFRENTES CATGORIES DE MNAGES 42
4.5. OFFRE DE LOGEMENTS : DISPONIBILIT, POTENTIALITS ET
PROBLMES 43
5
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES 49
5.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET GESTION DU FONCIER 49
5.2. CADRE LGAL, RGLEMENTAIRE ET INSTITUTIONNEL
RGISSANT LACCS AU FONCIER 52
5.3. OFFRE ET COT DES TERRAINS 55
5.4. VALUATION DES BESOINS EN CAPACIT 57
5.5. RETOUR DE LTAT COMME ACTEUR MAJEUR DU FONCIER 58
5.6. MARCHS FORMELS ET INFORMELS DU FONCIER ET DU
LOGEMENT URBAIN AU SNGAL 59
5.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE, VIH SIDA, JEUNESSE 63
TABLE DE MATIERES
iii
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
FINANCEMENT DU LOGEMENT 66
6 6.1. INTERVENTION DU SECTEUR FINANCIER EXISTANT DANS LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT 66
6.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES PARTICULIERS 67
6.3. FINANCEMENT DES COOPRATIVES DE LOGEMENTS 69
6.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT LOCATIF 69
6.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDS PAR LTAT 70
6.6. MOBILISATION DES RESSOURCES ET SYSTMES DPARGNE
POUR LAUTOPROMOTION 71
6.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS NON-OFFICIELS : LES
SOUPONS DE BLANCHIMENT DARGENT DANS LE SECTEUR
IMMOBILIER SNGALAIS 72
INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE 75

7
7.1. APERU DE LA MISE DISPOSITION DES INFRASTRUCTURES
URBAINES DE BASE 75
7.2. FINANCEMENT DES QUIPEMENTS POUR LE LOGEMENT 75
7.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES 75
7.4. CONCLUSION 82
7.5. RECOMMANDATIONS ET RENFORCEMENT DES CAPACITS 83
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION 86

8.1. MODES DE PRODUCTION DU LOGEMENT ET CHOIX
8
TECHNOLOGIQUES 86
8.2. MATRIAUX DE CONSTRUCTION 89
8.3. COT DES MATRIAUX ET DE LA CONSTRUCTION 96
8.4. DES BESOINS EN CAPACIT 96
8.5. POSSIBILITS DE STANDARDISATION 98
8.6. POSSIBILITS DINDUSTRIALISATION 99
8.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS FORMELS ET INFORMELS 99
CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS 101

9 9.1. CONCLUSION GNRALE 101
9.2. RECOMMANDATIONS GNRALES 103
10 IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES 108
11 APPENDICES 110
BIBLIOGRAPHIE ET RFRENCES 120

12
ANNEXES 127
13
iv
TABLE DES MATIERES
LISTE DES ILLUSTRATIONS
PHOTO 1. HABITAT DANS UN QUARTIER SPONTAN LA PRIPHRIE DE

DAKAR 11
PHOTO 2. VILLAGE TRADITIONNEL YOFF DAKAR 12
PHOTO 3. LA ROUTE TALLY MAME DIARRA DAKAR DURANT
LHIVERNAGE 2010 13
PHOTO 4. HABITATIONS NASSOURILAHI SOUS LES EAUX 13
PHOTO 5. IMMEUBLES AUX PARCELLES ASSAINIES 16
PHOTOS 6 ET 6 BIS. DVELOPPEMENT IMMOBILIER LA ZAC DE MBAO 17
PHOTO 7. ZONE INONDE DANS LES PARCELLES ASSAINIES KEUR MASSAR,
PIKINE 18
PHOTO 8. DALIFORT, PREMIER QUARTIER RESTRUCTUR DE DAKAR 19
PHOTOS 9 ET 9 BIS. MAISONS AU QUARTIER PLAN JAXAAY 22
PHOTO 10. BASSIN DE RTENTION, ZONE DE CAPTAGE, DAKAR 22
PHOTO 11. MAISON CONSTRUITE DANS LE CADRE DU PROJET DE
RE-LOGEMENT DE POPULATIONS VULNRABLES AUX RISQUES
NATURELS SAINT-LOUIS 32
PHOTO 12. IMMEUBLE DAKAR 36
PHOTO 13. RUE LA SICAP LIBERT 2 36
PHOTO 14. MAISON COMPOSITE : CASE ET MAISON BASSE EN DUR DANS
LA VILLE DE TAMBACOUNDA 36
PHOTO 15. HABITATION NOUVELLE DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 37
PHOTO 16. VILLAS AU QUARTIER HLM 5 44
PHOTO 17. IMMEUBLES AU QUARTIER HLM 5 44
PHOTO 18. VILLAS LA SICAP KEUR GORGUI DAKAR 45
PHOTO 19. PARC DIMMEUBLES LA SICAP KEUR GORGUI DAKAR 45
PHOTO 20. VILLAS DE LA CIT SIPRES SUR LA VOIE DE DGAGEMENT NORD 45
PHOTOS 21 ET 21 BIS. CIT COMICO LA ROUTE DE BOUNE PIKINE 47
PHOTO 22. LOTISSEMENT INFORMEL DIAMALAYE, COMMUNE
DARRONDISSEMENT DE MALIKA, PIKINE 55
PHOTOS 23 ET 23 BIS. LOTISSEMENT ET CIT EN CONSTRUCTION PAR PROMOTEUR
PRIV MBAO, PIKINE 58
PHOTO 24. AGENCE IMMOBILIRE OUEST FOIRE DAKAR 60
PHOTO 25. OFFRES (LOCATION ET VENTE) DES COURTIERS HLM GRAND YOFF,
DAKAR 63
PHOTO 26. SIGE DE LA BANQUE DE LHABITAT DU SNGAL, DAKAR
SOURCE : IAGU 2012 66
PHOTO 27. SYSTME DASSAINISSEMENT PLUVIAL VTUSTE, MAL ENTRETENU
ET DRAINANT LES EAUX USES RUFISQUE 77
PHOTO 28. PLURALIT DES MOYENS DE TRANSPORT ET CONGESTION
RUFISQUE 81
PHOTO 29. FERRAILLEURS AU TRAVAIL LA SICAP KEUR GORGUL DAKAR 87
TABLE DE MATIERES
v
PHOTOS 30 ET 30 BIS. CAMIONS CHARGS DE SABLE DESTIN LA REVENTE POUR LA

CONSTRUCTION, SUR LA RN1 AU CROISEMENT DE LA ROUTE DE
KEUR MASSAR, PIKINE 87
PHOTO 31. REVENTE DE BTON DE GRS VERS LA CICES DAKAR 90
PHOTO 32. DPT DE SABLE DE MER LENTRE DE LANCIENNE CARRIRE
DE MALIKA 90
PHOTO 33. BTIMENT COLONIAL CONSTRUIT PARTIR DE PIERRES DE TAILLE ET
DE BRIQUES CUITES, RUFISQUE 91
PHOTO 34. PAVS ET REVTEMENT MURAL EN PIERRES DE RUFISQUE DANS LES
ANCIENS LOCAUX DE IAGU LIBERT 6, DAKAR 91
PHOTO 35. PARPAINGS (OU AGGLOMRS) ET CHANTIER DE CONSTRUCTION
DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 92
PHOTO 36. VENTE DE PARPAINGS AUX HLM GRAND YOFF DAKAR 93
PHOTO 37. MOULEURS DE PARPAINGS LA VDN, DAKAR 93
PHOTO 38. VENTE DACIER BTON KEUR MASSAR, PIKINE 94
PHOTOS 39 ET 39 BIS. VENTE ET STOCKAGE DE CARREAUX GRAND YOFF, DAKAR 95
PHOTO 40. MAIN DUVRE INFORMELLE DANS LA PRIPHRIE DE DAKAR 97
vi
TABLE DES MATIERES
LISTE DES FIGURES
FIGURE 1. CARTE ADMINISTRATIVE DU SNGAL INDIQUANT LES 14 RGIONS DU PAYS :

DAKAR, DIOURBEI, FATICK, KAFFRINE, KAOLACK, KOLDA, KDOUGOU,
LOUGA, MATAM, SAINT-LOUIS, SDHIOU, TAMBACOUNDA, THIS ET
ZIGUINCHOR 5
FIGURE 2. LES COMMUNES DARRONDISSEMENT ET LES CENTRES PRIURBAINS DE LA
RGION URBAINE DE DAKAR 8
FIGURE 3. SCNARIO EN CAS DE DSASTRE DAKAR. NIVEAU DEXPOSITION AUX
INONDATIONS DE LA PRESQULE DAKAROISE ET DE SES LIGNES DE CTE. 12
TABLE DE MATIERES
vii
LISTE DES TABLEAUX
TABLEAU 1. RPARTITION DE LA POPULATION, SUPERFICIE ET DENSIT PAR RGION 6

TABLEAU 2. VOLUTION DU TAUX DURBANISATION ( %) AU SNGAL DE 1976 2002 7
TABLEAU 3. PROPORTION DE LESPACE OCCUP PAR LES QUARTIERS IRRGULIERS ET
NON LOTIS DANS LES CAPITALES RGIONALES 11
TABLEAU 4. SITUATION DES PROJETS DE RESTRUCTURATION DES QUARTIERS
IRRGULIERS EN 2002 19
TABLEAU 5. EXEMPLE DE DCOMPTE DES LENTEURS ADMINISTRATIVES DANS LA
PROMOTION IMMOBILIRE 29
TABLEAU 6. RPARTITION RGIONALE DES LOGEMENTS RALISS PAR LA SNHLM DE
1960 1999 30
TABLEAU 7. TAT RCAPITULATIF DES PROGRAMMES IMMOBILIERS PRIVS DAKAR
EN 1999 30
TABLEAU 8. RPARTITION DES MNAGES SELON LE LIEU DE RSIDENCE ET LE STATUT
DOCCUPATION DU LOGEMENT 38
TABLEAU 9. RPARTITION DES MNAGES SELON LA TAILLE ET LE LIEU DE RSIDENCE 41
TABLEAU 10. RPARTITION DES DPENSES DE LOGEMENT, EAU, LECTRICIT, GAZ ET
AUTRES COMBUSTIBLES SELON LE MILIEU DE RSIDENCE 41
TABLEAU 11. VOLUTION DES BESOINS QUANTITATIFS EN LOGEMENT DAKAR
2001-2025 42
TABLEAU 12. VOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR TYPE DAKAR
2005-2025 43
TABLEAU 13. VOLUTION DES SUPERFICIES RSERVES LHABITAT ET AUX
QUIPEMENTS DE PROXIMIT DAKAR 2005-2025 43
TABLEAU 14. RALISATIONS DE LA SNHLM ENTRE 2003 ET 2011 44
TABLEAU 15. RALISATIONS DE LA SICAP ENTRE 2003 ET 2011 44
TABLEAU 16. PRODUCTION DE LOGEMENTS ET DE PARCELLES PAR DIFFRENTS
PROMOTEURS PUBLICS ET PRIVS 46
TABLEAU 17. PRIX DES TERRAINS DANS LA RGION DE DAKAR 57
TABLEAU 18. POURCENTAGE DES CRDITS AUX PARTICULIERS ACCORDS PAR
DIFFRENTS TABLISSEMENTS BANCAIRES (2000-2007) 67
TABLEAU 19. CRDITS PARTICULIERS LHABITAT FINANCS PAR LA BHS ENTRE 1981
ET 2010 68
TABLEAU 20. RPARTITION DES CRDITS SELON LE PAYS DE RSIDENCE DU BNFICIAIRE 68
TABLEAU 21. VOLUTION DES CRDITS INSCRITS AU BUDGET DE LTAT POUR LES PRTS
AU LOGEMENT DE 2002 2010 71
TABLEAU 22. SOURCE DAPPROVISIONNEMENT EN EAU DANS LES CENTRES URBAINS 76
TABLEAU 23. TARIFICATION DE LEAU POUR LES BRANCHEMENTS DOMICILIAIRES
(EN VIGUEUR DEPUIS 2003) 76
TABLEAU 24. UTILISATION DES DIFFRENTS TYPES DE RSEAU DASSAINISSEMENT 77
TABLEAU 25. TAUX DLECTRIFICATION URBAINE PAR RGION 78
TABLEAU 26. VOLUTION DES CONSOMMATEURS DLECTRICIT EN MILIEU URBAIN 78
TABLEAU 27. NOMBRE DE COUPURES DLECTRICIT DANS UNE JOURNE 79
viii
TABLE DES MATIERES
TABLEAU 28. POURCENTAGE DU REVENU DU MNAGE CONSACR LLECTRICIT 79

TABLEAU 29. VOLUTION DU PARC AUTOMOBILE PAR RGION, DE 2005 2007 80
TABLEAU 30. TRAFIC INTERURBAIN JOURNALIER MOYEN (EN MILLIERS DE VHICULES) 80
TABLEAU 31. RPARTITION DES MNAGES SELON LE MILIEU DE RSIDENCE ET LE
TEMPS MIS POUR ATTEINDRE UN MOYEN DE TRANSPORT PUBLIC 81
TABLEAU 32. RPARTITION DES DPENSES DE TRANSPORT SELON LE MILIEU DE
RSIDENCE 81
TABLEAU 33. COT MOYEN DES CONSTRUCTIONS DAKAR 97
TABLE DE MATIERES
ix
SIGLES ET ABREVIATIONS
AATR AGENCE AUTONOME DES TRAVAUX ROUTIERS

ACEP CRDIT MUTUEL ET ALLIANCE POUR LE CRDIT ET LPARGNE
AFTU ASSOCIATION DE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELS
DU TRANSPORT URBAIN DE DAKAR
AGEROUTE AGENCE DES TRAVAUX ET DE GESTION DES ROUTES DU SNGAL
AGETIP AGENCE POUR LEXCUTION DES TRAVAUX DINTRT PUBLIC
APIX AGENCE NATIONALE CHARGE DE LA PROMOTION DE
LINVESTISSEMENT ET DES GRANDS TRAVAUX
ARD AGENCE RGIONALE DE DVELOPPEMENT
ASAFIN ASSOCIATION SNGALAISE DAIDE LA FORMATION
ET LINSERTION DES NCESSITEUX
AFD AGENCE FRANAISE DE DVELOPPEMENT
ANSD AGENCE NATIONALE DE LA STATISTIQUE
BAD BANQUE AFRICAINE DE DVELOPPEMENT
BAHSO BUREAU DASSISTANCE LHABITAT SOCIAL
BCEAO BANQUE CENTRALE DES TATS DE LAFRIQUE DE LOUEST
BHS BANQUE DE LHABITAT DU SNGAL
BGO BUREAU DU GROS-UVRE
BTP BTIMENT ET TRAVAUX PUBLICS
CADAK CAR COMMUNAUT DES AGGLOMRATIONS DE DAKAR
CAUS CABINET DARCHITECTURE ET DURBANISME DU SNGAL
CCCE CAISSE CENTRALE DE COOPRATION CONOMIQUE
CEREEQ CENTRE EXPRIMENTAL DE RECHERCHES ET DTUDES POUR LQUIPEMENT
CETUD CONSEIL EXCUTIF DES TRANSPORTS URBAINS DAKAR
CEVA (DE BOPP) CENTRE DENTRAINEMENT LA VIE ACTIVE
CFA COMMUNAUT FINANCIRE DE LAFRIQUE
CPI COMPAGNIE PRESTIGE IMMOBILIER
CRHUAT CENTRE DE RECHERCHE POUR LHABITAT, LURBANISME
ET LAMNAGEMENT DU TERRITOIRE
CRSE COMMISSION DE RGULATION DU SECTEUR DE LNERGIE
DMC DIRECTION DE LA MONNAIE ET DU CRDIT
DPS DIRECTION DE LA PRVISION ET DE LA STATISTIQUE
DSRP DOCUMENT DE STRATGIE DE RDUCTION DE LA PAUVRET
ENTPB COLE NATIONALE DES TRAVAUX PUBLICS ET DU BTIMENT
ENSUT COLE NATIONALE UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIE
EPT COLE POLYTECHNIQUE DE THIS
ESAM ENQUTE SNGALAISE AUPRS DES MNAGES
ESP COLE SUPRIEURE POLYTECHNIQUE
ESPS ENQUTE DE SUIVI DE LA PAUVRET AU SNGAL
FAHU FONDS DAMLIORATION DE LURBANISME ET DE LHABITAT
FED FONDS EUROPEN DE DVELOPPEMENT
x
SIGLES ET ABREVIATIONS
FDV FONDATION DROIT LA VILLE

FONDEF FONDS DE DVELOPPEMENT DE LENSEIGNEMENT TECHNIQUE
ET DE LA FORMATION PROFESSIONNELLE
FORREF FONDS DE RESTRUCTURATION ET RGULARISATION FONCIRE
GIE GROUPEMENTS DINTRT CONOMIQUE
GTZ COOPRATION TECHNIQUE ALLEMANDE
IDA INTERNATIONAL DEVELOPMENT ASSISTANCE (BANQUE MONDIALE)
IDH INDICE DE DVELOPPEMENT HUMAIN
KFW COOPRATION ALLEMANDE
MUHCH MINISTRE DE LHABITAT DE LA CONSTRUCTION ET DE LHYDRAULIQUE
OHADA ORGANISATION POUR LHARMONISATION DU
DROIT DES AFFAIRES EN AFRIQUE
OHLM OFFICE DES HABITATIONS LOYER MODR
OMD OBJECTIFS DU MILLNAIRE POUR LE DVELOPPEMENT
OMVS ORGANISATION POUR LA MISE EN VALEUR DU FLEUVE SNGAL
ONAS OFFICE NATIONALE DE LASSAINISSEMENT DU SNGAL
ONFP OFFICE NATIONALE POUR LA FORMATION PROFESSIONNELLE
ONG ORGANISATION NON GOUVERNEMENTALE
ONU ORGANISATION DES NATIONS UNIES
PANAF PLAN NATIONAL DACTION DE LA FEMME SNGALAISE
PAQPUD PROGRAMME DASSAINISSEMENT DES QUARTIERS PRIURBAINS DE DAKAR
PDU PLAN DIRECTEUR DURBANISME
PEJU PROGRAMME DE PROMOTION DE LEMPLOI DES JEUNES EN MILIEU URBAIN
PEPAM PROGRAMME EAU ET ASSAINISSEMENT POUR LE MILLNAIRE
PIB PRODUIT INTRIEUR BRUT
PNUD PROGRAMME DES NATIONS UNIES POUR LE DVELOPPEMENT
PODES PLAN DORIENTATION DE DVELOPPEMENT CONOMIQUE ET SOCIAL
PRSQ POLITIQUE DE RESTRUCTURATION ET DE RGULATION DES QUARTIERS
PUD PLAN DURBANISME DE DTAIL
RGPH RECENSEMENT GNRAL DE LA POPULATION ET DE LHABITAT
SAGEF SOCIT DAMNAGEMENT ET DE GESTION DQUIPEMENTS FONCIERS
SAT SCHMA DAMNAGEMENT DU TERRITOIRE
SBM SOCIT DE BTON MANUFACTUR
SCA STRATGIE DE CROISSANCE ACCLRE
SCI SOCIT CIVILE IMMOBILIRE
SDAU SCHMA DIRECTEUR DAMNAGEMENT ET DURBANISME
SDE SNGALAISE DES EAUX
SENELEC SOCIT NATIONALE DLECTRICIT
SGBS SOCIT GNRALE DES BANQUES DU SNGAL
SICA SOCIT IMMOBILIRE DE LA CTE DAFRIQUE
SICAP SOCIT IMMOBILIRE DU CAP VERT
SIPRES SOCIT IMMOBILIRE DE LA PRESQULE
SNHLM SOCIT NATIONALE DES HABITATIONS LOYER MODR
SIGLES ET ABREVIATIONS xi
SOMISCI SOCIT MIXTE ITALO-SNGALAISE DE COMMERCE ET DINDUSTRIE

SONATEL SOCIT NATIONALE DE TLCOMMUNICATIONS
SONES SOCIT NATIONALE DES EAUX DU SNGAL
SOPRIM SOCIT DE PROMOTION IMMOBILIRE
SPATU SOCIT DAMNAGEMENT DE TERRAINS URBAINS
SPHS SOCIT POUR LA PROMOTION DE LHABITAT SOCIAL
SUPTP COLE SUPRIEURE DES TRAVAUX PUBLICS
TVA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTE
UM-PAMECAS UNION DES MUTUELLES DU PARTENARIAT POUR LA
MOBILISATION DE LPARGNE ET DU CRDIT AU SNGAL
UEMOA UNION CONOMIQUE ET MONTAIRE OUEST-AFRICAINE
YMCA YOUNG MEN CHRISTIAN ASSOCIATION
VDN VOIE DE DGAGEMENT NORD
VRD VOIRIE ET RSEAUX DIVERS
ZAC ZONE DAMNAGEMENT CONCERT
COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : XAF 1.0 = USD 0.0022

COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : USD 1.0 = XAF 450
xii
RSUM EXECUTIF
RSUM EXCUTIF
Le Sngal compte une population de 12 171 264 sont fortement impliques dans la gestion domaniale.
habitants (chiffres de 2009) dont 50,9 % ont moins de Les collectivits locales administrent les terrains du
20 ans et seuls 3,5 % ont 65 ans et plus. Le taux de Domaine national sur leur territoire, en relation avec
dpendance est donc lev, avec 82,9 personnes inactives lautorit administrative et les services techniques
pour 100 personnes. Toujours selon les donnes de tatiques comptents. Toutes ces dispositions qui
2009, le taux durbanisation est de 42 %, tandis que rgissent la gestion foncire nont pas remplac les
49 % de la population urbaine est concentre dans la pratiques coutumires et informelles qui demeurent une
grande agglomration de Dakar. Dakar se dmarque ralit incontournable dans les villes sngalaises. Cette
des autres rgions par son taux durbanisation (97,2 %) situation explique toute la complexit de la gestion
et par la densit de sa population (4 649 habitants au foncire et elle est lorigine de multiples conflits. Elle
km). La deuxime rgion en terme de densit est celle accentue aussi la prolifration des quartiers prcaires.
de Diourbel avec 271 habitants au km.
Le secteur du logement est caractris par un
Le mode dorganisation de lespace urbain au corpus lgal et rglementaire fastidieux et complexe,
Sngal, hrit de lpoque coloniale, rpond une peu accessible aux populations faibles revenus ;
juxtaposition de quartiers centraux dots de commodits ces dispositions impliquent une panoplie dacteurs
urbaines (infrastructures et quipements) et de quartiers institutionnels. Ce sont au total 12 directions centrales
priphriques qui en sont presque dpourvus. Cette de ministres diffrents qui interviennent dans
typologie sgrgative laisse apparatre une forme les processus lis au logement. Les responsabilits
de cantonnement selon les niveaux de revenus. Les entourant le logement sont ainsi fragmentes, rparties
quartiers de type europen dits rsidentiels, dots de entre plusieurs directions et ministres aux logiques et
tous les services et quipements de base accueillent procdures souvent disparates. Cette situation explique
les personnes revenus levs, alors que les mnages en grande partie les lenteurs dans les procdures,
faibles revenus et pauvres habitent dans les zones lexplosion des cots et les dpassements budgtaires,
populaires, sommairement amnages, manquant la complexit des processus et donc la persistance des
souvent de services essentiels. pratiques informelles ainsi que le dfaut dapplication
des lois et rglements. Elle favorise aussi lopacit et la
Lhabitat informel concerne 25 % de lhabitat urbain au corruption dans les processus daccs au sol urbain.
Sngal et 30 % des superficies habites Dakar (Comit
National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 17-21). Les prix des logements urbains ont fortement
Les inondations constituent le principal dfi auquel font augment au Sngal, cause de la raret des terrains
face les villes au Sngal, notamment dans la banlieue amnags et quips et des parcelles titres ; des cots
de Dakar o 49 % des logements sont concerns par les levs des matriaux de construction ; de la spculation
dommages. En 2009, 33 000 familles de la banlieue de foncire dans les villes ; de la non-participation des
Dakar ont t victimes dinondations, soit 11 % de la pouvoirs publics au financement des voiries et rseaux
population de la rgion et 25 % de celle des banlieues de divers ; et de la fiscalisation leve et multiple (TVA,
Pikine et Gudiawaye. taux denregistrement, etc.) du cot du logement.
Les dispositions juridiques qui rgissent la gestion Ltat du Sngal, travers la Lettre de politique
foncire au Sngal reposent sur la loi 64-46 du 17 juin sectorielle du ministre de lUrbanisme, de lHabitat,
1964 portant sur la rforme foncire et domaniale. Cest de la Construction et de lHydraulique, sest engag
le document de rfrence en matire de dfinition de la en 2009 amnager durablement lespace urbain.
nature, de ltendue, de la composition et des modalits Cette politique, qui vise entre autres assurer une gestion
de gestion des terres relevant du Domaine national. Ces harmonieuse de lespace urbain et un accs facile aux
terres du Domaine national sont classes comme suit : parcelles de terrain viabilises ; produire des logements
les zones urbaines, les zones classes, les zones de terroirs en grand nombre ainsi qu rsorber les bidonvilles,
et les zones pionnires. Cette loi stipule que ltat les occupations irrgulires et les sites vulnrables,
est ladministrateur principal du patrimoine foncier tarde se mettre en uvre. titre dexemple, la socit
national dont le mode de gestion repose sur laffectation damnagement de terrains urbains qui devait tre cre
et la dsaffectation . na pas encore vu le jour.
travers la loi 96-07 du 22 mars 1996 portant sur le Lexprience des parcelles assainies de Cambrne qui
transfert des comptences aux rgions, aux communes avait permis la ralisation de 10 500 parcelles assainies
et aux communauts rurales, les collectivits locales avec lappui de la Banque mondiale durant les annes
RSUM EXECUTIF
1
1970, na pas t renouvele. Les nouveaux programmes publics majeurs au Sngal, concentre sur Dakar, ne
de Malika et Keur Massar sont un moyen dorganiser cesse de baisser et atteint de nos jours moins de 250
lextension urbaine de la rgion de Dakar. Cependant, logements par an, soit moins de 1 % des besoins annuels
ces programmes ne tiennent pas suffisamment compte de la rgion de Dakar. Les promoteurs immobiliers
des risques dinondations. Les Zones damnagement privs formels sont actifs surtout Dakar, mais ils ne
concert (ZAC) permettent aussi la production produisent pas plus de 1 000 logements par an. Leur
de terrains amnags et quips pour les mnages. intervention se heurte des difficults daccs aux
Cependant, leur multiplication grande chelle se bute terrains urbains et aux surcots occasionns par la prise
aux difficults daccs aux ressources foncires. Les ZAC en charge des voiries et rseaux divers (VRD). Leurs
sont aussi un instrument qui bnficie peu aux mnages produits sont onreux et hors de porte des mnages
du secteur informel qui reprsentent la majorit des faibles revenus.
travailleurs urbains. Les coopratives dhabitat du
secteur formel sont les bnficiaires majoritaires des Pour promouvoir le logement social, ltat favorise
ZAC. et soutient les coopratives dhabitat. Plus de 250
coopratives issues de la socit civile ont t agres,
Face lindisponibilit de terrains viabiliss, quips et dont la moiti a dj pu constituer une pargne
accessibles leurs revenus, les mnages faibles revenus suprieure 7 milliards de francs CFA. Les coopratives
ont donc recours lhabitat informel qui se caractrise se sont rvles tre un instrument adquat pour
par linscurit foncire et labsence dinfrastructures faciliter laccs aux parcelles et aux logements pour les
et de services. Pour venir bout des quartiers prcaires travailleurs du secteur formel, en raison notamment
informels, ltat du Sngal a adopt une politique de dune fiscalit moindre (taux denregistrement), et
restructuration et de rgularisation foncire. cet effet, des taux de remboursement de crdits prfrentiels
la Fondation droit la ville (FDV), un oprateur priv la Banque de lhabitat du Sngal (BHS). Mais
autonome, a t cr en 1991. En 2010, le nombre de lintervention des coopratives dhabitat est confronte,
parcelles rgularises par la FDV tait estim 6 469. Cela entres autres, aux contraintes daccs au foncier, au
correspond un taux de ralisation trs faible, quand on manque de financement et au renchrissement des cots
sait que 25 % de lhabitat urbain est informel au Sngal. des matriaux de construction (TVA, importation). La
Cette situation sexplique par lindisponibilit des sites mise disposition de terrains par ltat constitue une
de re-logement. Les programmes de restructuration et autre contrainte pour les coopratives dhabitat au
de rgularisation foncire sont aussi confronts des Sngal.
lenteurs externes et des difficults de financement.
Le secteur bancaire au Sngal participe au
Pour organiser loccupation des sols dans les villes du financement du logement dans les cas suivants :
Sngal, ltat a conu des plans directeurs durbanisme acquisition de logements ou de terrains vendus par des
(PDU). Dakar en dispose depuis 1946 et le dernier en promoteurs ; acquisition de terrains ou de logements
date est le PDU Dakar Horizon 2025. Leur laboration vendus par des particuliers ; construction, amlioration
est trs lente (le PDU Dakar Horizon 2025 a dmarr ou extension dun logement ; achvement des travaux
en 2001 et son dcret dapprobation date de 2009). de construction. Selon une tude commandite par la
Ces documents de planification souffrent dun manque Banque centrale des tats dAfrique de lOuest (BCEAO)
dappropriation par les autorits locales et dimplication sur la priode de 2000 2007, les crdits mis en place par
des populations (changement de vocation de Sangalkam les banques sont passs de 18,5 milliards de francs CFA
mconnu des producteurs agricoles de la zone ou encore en 2000 51,6 milliards en 2007, soit une volution
inondations non traites). Dans le processus, les PDU moyenne annuelle de 25,5 %. Durant cette priode, le
sont aussi confronts dimportantes difficults de montant total des concours a t de 268 milliards de
financement. Le cot de la mise en uvre du PDU francs CFA pour 18 408 dossiers. 97,6 % des dossiers
Dakar 2025 est estim 272 milliards de francs CFA, approuvs par les banques concernent des personnes
alors qu ce jour aucun dispositif de mobilisation des physiques et 2,4 % des personnes morales (coopratives
ressources na t mis en place. dhabitat et autres).
En 50 ans dintervention, la Socit immobilire du Il faut noter que les bnficiaires de ces crdits sont en
Cap Vert (SICAP) a produit en moyenne quelque 250 majorit des salaris du secteur formel public et priv,
logements par an, et particulirement Dakar. Quant et accessoirement des clients du secteur informel. Les
la SNHLM, ses ralisations sur 40 ans sont estimes crdits sont accords aux clients particuliers en fonction
335 logements et 570 parcelles viabilises en moyenne de leurs niveaux de revenus (quotit cessible gale au
par an. Lintervention cumule de ces deux promoteurs tiers des revenus) et des garanties proposes par ces
2
RSUM EXECUTIF
derniers. Ces dispositions contraignantes excluent le zinc ou en aluminium). Les matriaux imports sont
secteur informel. La micro-finance ne constitue pas gnralement lacier bton, les accessoires lectriques,
encore un recours systmatique pour le financement les sanitaires, laluminium et les produits en aluminium,
des logements des mnages faibles revenus. Ses taux les cramiques, le verre et les produits en verre ainsi
prohibitifs, ses niveaux de crdits peu levs et ses courts que le bois et ses drivs. On note cependant une
dlais de remboursement en limitent lusage pour le faible valorisation des matriaux locaux traditionnels
financement du logement. tels que la terre stabilise, les pierres de Rufisque et les
briques cuites. Lusage de certains matriaux tels que
Le financement du logement locatif est trs dfaillant le sable de dune ou de plage pose de rels problmes
au Sngal. Les taux de crdit pratiqus et les dures environnementaux.
damortissement qui dpassent exceptionnellement dix
ans ne vont pas dans le sens du renforcement du parc Des progrs importants ont t raliss par ltat et ses
locatif des prix accessibles. Les promoteurs publics partenaires en ce qui concerne lalimentation en eau
manquent donc de ressources stables et longues pour potable des mnages urbains. Le taux daccs leau
le financement du locatif. Ces conditions draconiennes potable par branchement priv connat depuis 2004
de financement, combines aux cots levs du foncier une augmentation et a atteint 82 % en 2008. Quant au
et des matriaux de construction rendent impossible la taux global daccs par adduction (branchement priv
ralisation dun important parc locatif de logements ou et bornes fontaines), il a atteint 98 % en 2006 et sest
dappartements caractre social. maintenu en 2007 et 2008 ce niveau presque universel.
Le secteur de la construction a connu, au Sngal, Lassainissement collectif des eaux uses au Sngal
un taux daccroissement annuel moyen de 10,6 % sur nest assur actuellement que dans sept centres urbains
la priode 2002-2007. Cette priode caractrise par (Dakar, Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, This
louverture de nombreux chantiers a t suivie dune et la station touristique de Saly Mbour), et seules la
accalmie conscutive aux difficults rencontres par les commune de Dakar et la station touristique de Saly
entreprises du secteur de la construction de logements et sont dotes dinstallations compltes dassainissement
du gnie civil, et la rduction du nombre dmigrs dans collectif (rseaux, stations de relvement, stations de
le secteur de la construction. En 2009, le secteur de la traitement). Malgr cela, le taux daccs lassainissement
construction reprsentait 4,3 % du PIB rel et 22,1 % en en milieu urbain est pass de 57 % en 2004 63,9 %
volume de la valeur ajoute du secteur secondaire, contre en 2007 grce aux programmes de subvention initis
respectivement 4,6 % et 23,9 % en 2008. par lOffice nationale de lassainissement du Sngal
(ONAS) dans le cadre des oprations dappui la
Lautopromotion1 reste le mode de production de rforme dans le sous-secteur, notamment le Programme
logements dominant au Sngal et couvre environ dassainissement des quartiers priurbains de Dakar
80 % du parc urbain de logements. Elle consiste, chez (PAQPUD) et les programmes de branchements
le propritaire-bailleur, recruter un entrepreneur, un sociaux, qui consistent en des branchements particuliers
matre-maon ou des ouvriers indpendants appels soutenus financirement par ltat, avec un faible cot
tcherons au fur et mesure de lavancement des dinstallation pour les usagers.
travaux. Le propritaire conoit, lui-mme ou laide
dun entrepreneur ou dun technicien du btiment, les Sagissant du secteur de llectricit, malgr
plans de son logement en coordonnant son chantier dimportants investissements (700 milliards de francs
directement ou par dlgation. Il assure gnralement CFA) depuis 2000, le dficit en matire de production
lacquisition et lacheminement des matriaux de et de distribution dlectricit est toujours proccupant.
construction sur le chantier. Les frquentes et rcurrentes perturbations dans la
distribution ont non seulement entran une baisse de
La production de logements au Sngal sappuie sur la satisfaction de la demande des mnages, mais aussi
des matriaux fabriqus localement tels que le ciment, impact ngativement la productivit des entreprises
les granulats, le sable de dune ou de plage, les pierres formelles comme informelles. Cest seulement dans
tailles, les blocs et pavs en bton et les matriaux le dernier trimestre de 2011 quune amlioration a t
de toitures (tles en fibrociment, en zinc, en alu- note avec la mise en uvre du plan durgence Takkal .
1 Terme utilis pour la premire fois par Michel Coquery (1990) : Autopromotion de lhabitat et modes de production du cadre bti
: Lapport de recherches rcentes en Afrique noire francophone . In AMIS, Philip et LLOYD, Peter (d.) Housing Africas Urban Poor,
Manchester University Press, Manchester et New York, pp. 55-70.
RSUM EXECUTIF
3
Un effort considrable a t fait pour amliorer la mobilit Le courtier est lintermdiaire privilgi entre vendeurs
urbaine travers la construction et la rhabilitation et acheteurs, ou entre locataires et propritaires, dans le
de routes. Ces investissements ont surtout concern systme informel. Il est aussi prsent dans les transactions
lagglomration dakaroise et le transport interurbain formelles avant les procdures de mutation inities sous
avec notamment la cration de la socit nationale de lgide du notaire. Sa rmunration varie : le pourcentage
transport Dakar Dem Dikk, et le renouvellement du est discut suivant le montant de la transaction
parc automobile par lintroduction de nouveaux types immobilire.
de bus et de taxis, en plus des bus doccasion.
De fortes diffrences de prix sont observes pour les
Les marchs du foncier et du logement urbain au terrains urbains et sont principalement dues au statut
Sngal demeurent fortement marqus par la prgnance du terrain, ainsi qu lquipement et la centralit ou
de linformel. Lachat ou la vente de logements dans le laccessibilit des quartiers concerns. Dans le cadre
systme formel sopre auprs des promoteurs publics des maisons vendues sans titre de proprit formel, le
ou privs, des coopratives, des agences immobilires, document le plus rpandu pour sceller la transaction
de la BHS, chez les notaires ou directement auprs demeure lacte de vente, vis ou non par les autorits
de particuliers/vendeurs. Dans le systme informel locales, le plus souvent cosign par les acqureurs et les
majoritaire, le contact entre le vendeur et lacheteur vendeurs.
seffectue de bouche oreille ou par lintermdiaire
de connaissances et la vente peut tre effectue sans
intermdiaire. Lacqureur peut galement acheter un
logement construit par un particulier sur un terrain
immatricul par lentremise de courtiers.
4
CHAPITRE 1
01
INTRODUCTION SUR LE SNGAL
1.1. DONNES PHYSIQUES ET Guine Bissau et louest par locan Atlantique sur
POPULATION : FAITS ET CHIFFRES une faade de plus 700 km. Le climat au Sngal est
de type soudano-sahlien comprenant une saison sche
Le Sngal est la pointe la plus occidentale du continent allant de novembre mai, et une saison humide allant
africain. Il est situ entre 125 et 165 de latitude nord et de juin octobre. La pluviomtrie moyenne annuelle est
115 et 175 de longitude ouest et couvre une superficie comprise entre 1 200 mm au sud et 300 mm au nord,
de 196 712 km. Il est limit au nord par la Mauritanie, avec des variations dune anne lautre.
lest par le Mali, au sud par la Guine Conakry et la
Figure 1. Carte administrative du Sngal indiquant les 14 rgions du pays : Dakar, Diourbei, Fatick, Kaffrine,
Kaolack, Kolda, Kdougou, Louga, Matam, Saint-Louis, Sdhiou, Tambacounda, This et Ziguinchor
INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

5
Le Sngal comptait 5,1 millions dhabitants lors 1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET

du recensement gnral de la population (RGP) de LURBANISATION DU SNGAL
1976, 6,9 millions dhabitants en 1988 et 9 858 482
habitants en 2002. Les projections dmographiques Au plan conomique, en 2009, le produit intrieur brut
officielles estiment que la population tait de 12 171 (PIB) slevait 6 023 milliards de francs CFA, soit un PIB
264 habitants en 2009. On observe une prdominance par habitant de 494 871 francs CFA (1 013,94 USD2).
des femmes mme si cette tendance est lgrement la La mme anne, le taux de croissance conomique
baisse. En effet, le rapport global de masculinit slevait stablissait 2,2 % (3,2 % en 2008 et 4,9 % en 2007).
97,5 hommes pour 100 femmes en 2009. En 2002, il
tait de 96,9. Lavantage numrique des femmes sur les Lindice de Dveloppement Humain (IDH) tait de
hommes sobserve presque tous les ges sauf chez les 0,499 en 2005 et le Sngal occupait le 156e rang sur
jeunes (moins de 20 ans). Cette situation sexpliquerait 177 pays. En 2011, lIDH du Sngal tait de 0,459
par la migration diffrentielle des hommes parmi les et occupait le 155e rang sur 187 pays concerns. Ainsi,
populations entre 20 49 ans et, au-del de 55 ans, mme si le Sngal a amlior son classement mondial,
en plus de la migration, par une esprance de vie des son IDH sest dgrad et demeure faible. Le taux
femmes plus longue que celle des hommes. dinflation en 2009 tait de -1 %.
La population sngalaise est majoritairement jeune, ce Le Sngal connat une importante augmentation de
qui cre des tensions sur le march de lemploi et une sa population urbaine (population des communes),
forte demande dans le secteur de lducation. Lexamen estime 5 080 338 habitants en 2009, avec un taux
de la pyramide des ges rvle quen 2009, 42 % des durbanisation de 42 %. Dakar est la rgion la plus
Sngalais avaient moins de 15 ans, 50,9 % avaient urbanise avec un taux de 97,2 %, tandis que la moyenne
moins de 20 ans, alors que 3,5 % seulement avaient 65 nationale est de 49 %. La part de la population vivant
ans et plus. Cela montre un coefficient de dpendance en zone urbaine est passe de 23 % en 1960 39,9 % en
lev, correspondant 82,9 personnes inactives (moins 1988 et atteignait 42 % en 2009.
de 15 ans et 65 ans et plus) pour 100 personnes actives
(de 15 64 ans). Toutefois, ce taux a largement baiss La population du Sngal est ingalement rpartie
car en 1988, 100 actifs avaient en charge 103,3 inactifs sur le territoire national. Elle est concentre louest
et en 2002, le rapport tait de 86,5 inactifs pour 100 et au centre du pays, tandis que lest et le nord sont
actifs (ANSD 2010 : 23-30). faiblement peupls. La densit de la population qui
Tableau 1. Rpartition de la population, supercie et densit par rgion
Rgion Population 2009 Population ( %) Superficie (Km2) Superficie ( %) Densit (hbts/km2)

Dakar 2 536 959 20,8 546 0,3 4 646
Diourbel 1 315 200 10,8 4 862 2,5 271
Fatick 722 343 5,9 7 049 3,6 102
Kaffrine 540 733 4,4 11 041 5,6 49
Kaolack 771 227 6,3 5 265 2,7 146
Kdougou 125 763 1,0 16 825 8,6 7
Kolda 585 159 4,8 13 721 7,0 43
Louga 831 309 6,8 25 644 13,0 32
Matam 524 942 4,3 28 852 14,7 18
Saint Louis 865 058 7,1 18 981 9,6 46
Sdhiou 417 812 3,4 7 346 3,7 57
Tambacounda 630 247 5,2 42 638 21,7 15
This 1 610 052 13,2 6 597 3,4 244
Ziguinchor 694 460 5,7 7 355 3,7 94
Total 12 171 264 100,0 % 196 722 100,0 % 62
Source : ANSD 2010 :30 Situation conomique et Sociale du Sngal en 2009
6
CHAPITRE 1
tait de 50 habitants au km2 en 2002, est passe 62

En 2009, la rgion de Dakar, qui ne couvre que
habitants au km2 en 2009.
0,3 % du territoire national, regroupe 20,8 %
de la population nationale et 49 % des citadins.
Dakar occupe la premire position avec une densit de Sa densit est de 4 646 habitants au km2 alors
4 646 habitants au km2. Sa population tait estime que la moyenne nationale se situe 62 habitants
2 536 959 habitants en 2009, soit prs du quart de la au km2. Un Sngalais sur deux est urbain et un
population totale sur 0,3 % seulement de la superficie urbain sur deux est dakarois.
du pays. La rgion la plus vaste du pays, celle de
Tambacounda (21,7 % de la superficie du pays), ne
regroupe que 5,2 % de la population du Sngal, soit Avec la politique de dcentralisation qui marque
une densit de 15 habitants au km2 (ANSD 2010 : 23- la naissance des communes darrondissement dans
29). lagglomration de Dakar, le phnomne de la
polycentralisation un mouvement de constitution
La rpartition de la population sngalaise est aussi de nouveaux centres au sein des quartiers et villes
caractrise par le phnomne dmographique que priphriques de Dakar est de plus en plus observ.
constitue la communaut rurale (village) de Touba Depuis une trentaine dannes, plusieurs banlieues ou
Mosque. Celle-ci regroupait 47 % de la population quartiers se sont affirms progressivement comme des
de la rgion de Diourbel en 2004 alors que cette rgion villes priphriques : Pikine, Gudiawaye, Parcelles
tait lune des moins urbanises du Sngal (taux Assainies, Keur Massar et Rufisque tmoignent de ce
durbanisation de 15,4 % en 2004). Ainsi, le village phnomne de polycentralisation de lagglomration
de Touba Mosque avait une population de 554 036 dakaroise. Ces villes sont devenues des dpartements
habitants en 2004 et tait la troisime collectivit locale urbains de lagglomration. Elles disposent dsormais
la plus peuple du Sngal (derrire les villes de Dakar et de centres de sant, de services de poste, de siges de
de Pikine). En considrant Touba Mosque comme une la socit dlectricit et deau, de services de sapeurs-
ville, le taux durbanisation de la rgion de Diourbel aurait pompiers, de marchs qui ne cessent de sagrandir, de
atteint 62,4 % et Diourbel serait la deuxime rgion la gares routires, etc. La prsence de ces services dmontre
plus urbanise du Sngal. Aujourdhui, daprs les toutes la naissance dune vie interne ces villes, devenues
estimations, et notamment si on ajoute la population concurrentes de Dakar Plateau dans lattraction
de lagglomration de Touba qui tait antrieurement journalire des actifs urbains et dans la mise en place
compte parmi les villes rurales, le taux durbanisation dlments de centralisation. Cette mutation est une
du Sngal a atteint les 50 %. Le phnomne Touba est tendance lourde qui a fait voluer le systme de transports
ainsi le fait marquant de lurbanisation au Sngal depuis et les dplacements mais galement les stratgies
30 ans. Il rquilibre la tendance ctire et occidentale urbaines, dont celles lies lhabitat et au logement.
de limplantation du rseau urbain sngalais. Elle donne notamment de la valeur immobilire et
Tableau 2. volution du taux durbanisation ( %) au Sngal de 1976 2002
Taux durbanisation
Rgion
1976 1988 2002
Dakar 96,3 96,5 97,2
Diourbel 21 21,5 15,9
Fatick 9 10,6 12,7
Kaolack 20,7 23 23,3
Kolda 8,4 10,4 13,5
Louga 11,5 14,9 18,4
Matam - - 13,7
Saint Louis 23,4 27,1 36,7
Tambacounda 13,9 15,7 16,9
This 29 34 42,7
Ziguinchor 29,7 33,7 46,9
Sngal 34 39 40,7
Source : ANSD 2008 :58 Rsultats dnitifs du troisime Recensement Gnral de la Population et de lHabitat 2002

7
Figure 2. Les communes darrondissement et les centres priurbains de la rgion urbaine de Dakar
an
Oc
Gudiawaye
Pikine
Diamniadio
e u
tiq
Rufisque
lan
Population urbaine
t
A
2002 Bargny
130 000
Quartiers centraux
daffaires 65 000
13 000
Autres centres priphriques
N
Source: DPS/DAT
Thiam & Guye, avril 2010
conomique ces espaces et contribue augmenter les (45,1 %). Les immigrants internationaux rcents
prix des logements et des terrains construire. reprsentaient 0,7 % de la population totale rsidente en
2002. Ce sont, pour la plupart, des personnes dethnies
1.3. MIGRATIONS ET MOBILITS INTERNES sngalaises (72,8 %) qui ont principalement immigr
dans la rgion de Dakar (50,5 %) (ANSD 2008 : 46-
La migration interne lie la dure de vie (comparaison 61 RGPH-III 2002). Limportance des migrations
de la rgion de naissance avec la rgion de rsidence) rgionales et internationales au Sngal, notamment au
est importante au Sngal. Ainsi, en 2002, 15,3 % de profit des centres urbains comme Dakar a dvelopp un
la population de droit rsidait en dehors de sa rgion regain dintrt pour le logement locatif, qui constitue la
de naissance. Les migrants se retrouvent pour lessentiel principale demande pour ce type de population. Cette
dans la rgion de Dakar (42,3 %), et dans une moindre bulle immobilire semble aujourdhui stre estompe.
mesure Diourbel (12,9 %) et This (11,4 %). Dakar
et Tambacounda ont des soldes migratoires positifs 1.4. SITUATION DES MNAGES AU
et profitent le plus des changes migratoires inter- SNGAL
rgionaux. Louga est la rgion qui se dpeuple le plus
au gr de ces changes migratoires, principalement au Le Sngal compte environ 1 065 591 mnages dont
profit de Diourbel. Dakar (35,5 %), This (17,5 %) et la taille moyenne est assez leve (9,8 personnes). Le
Diourbel (13,2 %) ont profit le plus des migrations nombre de personnes par mnage diminue avec le
durant les cinq annes prcdant le recensement gnral niveau durbanisation : avec une taille moyenne de
de la population et de lhabitat RGPH-III. 8,2 personnes, le mnage dakarois moyen compte une
personne de moins que celui dune autre ville et deux
En 2002, la population dimmigrants internationaux de moins quun mnage en zone rurale. La moyenne,
tait estime 204 725 habitants, soit 2,1 % de la ainsi estime, cache la grande diversit des mnages.
population rsidente du Sngal. Ces immigrants se Ceux de petite taille (1 4 personnes) reprsentent
sont principalement installs dans la rgion de Dakar 13,9 % du total, tandis que ceux de taille moyenne (5
8
CHAPITRE 1
9 personnes) constituent 42,1 % des mnages ; les pices. Un mnage sur dix habite un logement de 7
petits et moyens mnages reprsentant au total 56 % 9 pices et 3 % des mnages un local de 10 pices ou
de lensemble des mnages. Les mnages de petite taille plus. Cette rpartition varie selon le milieu de rsidence
sont plus frquents Dakar (25 %) que dans les autres : les logements de petite taille sont plus frquents
villes (15 %), et en milieu rural (8,8 %), tandis que les (ESAM II 2004 : 35-49). Ainsi, au moins 47,4 % des
mnages de grande taille (10 personnes et plus) sont mnages peuvent tre considrs comme vivant dans des
plus rpandus en milieu rural et dans les autres villes logements surpeupls (1 3 pices pour des mnages de
(49 % et 43 % respectivement) qu Dakar (34 %). taille moyenne de 9 personnes).
Situation des femmes seules : Sur les 1 067 590 chefs 1.5. PAUVRET AU SNGAL
de mnage du Sngal, 27 846 vivent seuls, soit 2,6 %.
Les trois quarts des personnes seules sont des femmes Les rsultats de la deuxime enqute sngalaise auprs
alors que les chefs de mnage comptent environ 20 % des mnages (ESAM II), montrent que lincidence de
de femmes. La proportion de personnes seules est plus la pauvret reste leve mme si elle a baiss de faon
leve Dakar quailleurs dans le pays : 5,7 % contre significative dans la priode 1994-2002. La part de la
3,5 % dans les autres villes, et moins de 1 % en milieu population vivant en dessous du seuil de pauvret est
rural. Plus de la moiti des chefs de mnage seuls (57 ainsi passe de 67,9 % en 1994/1995 57,1 % en
%) vivent dans lagglomration urbaine de Dakar qui 2001/2002, soit une rduction de 10,8 points sur le
compte aussi une proportion plus leve de femmes. pourcentage en termes absolus et de 16 % en termes
relatifs.
La grande majorit des chefs de mnage (81 %)
est active : prs de huit sur dix exercent une activit Le milieu rural contribue la pauvret hauteur de
conomique rmunre et moins de 2 % cherchent un 65 %, pour une population de moins de 55 % du total
emploi. Le milieu rural est plus favorable lexercice national. En revanche, Dakar, qui compte prs dun
dune activit : 84 % des chefs de mnage sont actifs quart de la population, y contribue pour moins de 18
contre 68,5 % dans lensemble des villes. De mme, %. Les rgions de Ziguinchor et de Kolda, confrontes
le chmage est plus rpandu en ville (3,1 % Dakar, linscurit depuis plusieurs annes du fait de la crise
2,4 % dans les autres villes et 0,7 % seulement casamanaise, ainsi qu lenclavement, enregistrent
en milieu rural). Une proportion importante des les taux les plus levs de pauvret depuis plusieurs
populations actives en milieu urbain est constitue de annes : respectivement 67,1 % et 66,5 %. Ces
personnes non qualifies (les ouvriers ou employs non rgions sont suivies de Kaolack (65,3 %) et Diourbel
qualifis reprsentent 39,3 %), do le dveloppement (61,5 %), qui subissent les effets du dclin des activits
des activits informelles faible productivit. Le faible conomiques lies larachide, et Tambacounda
taux de chmage ne permet pas dapprhender la (56,2 %). Les rgions moyennement pauvres de This
pauprisation croissante des populations engages dans (48,6 %), Fatick (46,3 %) et Saint Louis/Matam
des activits prcaires de survie. (42,1 %) disposent de plus de revenus du fait des activits
dans le secteur touristique, des cultures irrigues, de la
La proprit et la location sont les types doccupation pche, de la prsence dindustries agroalimentaires (en
dominants : plus de trois mnages sur quatre sont particulier Saint Louis) et extractives (This) et des
propritaires du logement quils occupent et 17 % sont transferts dargent dmigrs (surtout Matam). Enfin,
des locataires. La location est plus frquente Dakar (48 les deux rgions les moins pauvres que sont Dakar
% des mnages) alors que laccs la proprit est plus (33,6 %) et Louga (36,6 %) connaissent dimportants
rpandu dans les autres villes (prs de 70 %) et en milieu flux migratoires. Dakar constitue un ple conomique,
rural (93 %). Les mnages locataires ne reprsentent industriel, administratif, intellectuel et culturel alors
qu1 % de la population rurale. Lhbergement gratuit que la rgion de Louga dispose de richesses provenant
par un parent, un ami, un tiers ou par lemployeur de llevage (DRSP II).
est assez rare au Sngal : sept mnages sur cent dans
lensemble (8 % Dakar, 9 % dans les autres villes et Il convient toutefois de nuancer les conclusions qui
6 % en milieu rural). Il convient toutefois de prciser montrent que la pauvret est plus importante en milieu
que le statut de propritaire bas sur les dclarations des rural que dans les villes. Lanalyse du seuil de pauvret
rpondants ne signifie nullement la possession de titres qui fut la base de ces statistiques est insuffisante pour
de proprit formels et enregistrs. apprhender toutes les dimensions de la pauvret. Dans
ce sens, comme le note Rakodi (1995), lexistence du
Sagissant de la taille du logement, prs de la moiti des travail rmunr nest pas un fait universel (place du
mnages (47,4 %) disposent dun logement de 1 3 secteur informel), et les dimensions et la composition des
pices tandis que 38,9 % occupent un local de 4 6 mnages varient. Il existe des conomies partiellement

9
montises o les mnages consomment leur propre le droit de proprit de la terre est garanti aussi bien aux
production (consommation suprieure aux revenus), et hommes quaux femmes. Les restrictions coutumires
o la composition de la consommation diffre selon les laccs des femmes la terre sont dsormais interdites.
revenus des groupes. Les exigences en calories varient
aussi selon les groupes et les prfrences concernant la Les textes qui rgissent les banques et les institutions
nourriture sont influences par la culture. Pour toutes spciales de crdit ntablissent pas de discrimination
ces raisons, les mesures de la proportion des populations lgard des femmes. Pourtant, celles-ci bnficient
en dessous du seuil de pauvret ne renseignent pas sur peu de financements en raison de la faiblesse de leurs
lintensit de la pauvret. En effet, elles ne prennent revenus (insuffisance de lapport personnel exig) et
pas en compte la distribution de nourriture, les statuts, dun manque de garantie (titre foncier, biens, etc.)
linfluence dans la prise de dcision, laccs aux services
lintrieur des mnages. La pauvret relative ou lingalit Dans les collectivits locales sngalaises, lingalit
ne sont pas non-plus prises en compte ; les revenus sont entre hommes et femmes persiste dans la vie publique
difficiles estimer dans le secteur informel, laccs aux et dans les instances dcisionnelles. Les femmes sont
ressources environnementales est nglig dans les calculs, en effet sous-reprsentes dans les assembles locales.
les priorits des populations ne sont pas prises en compte A Dakar, on compte 22 femmes conseillres sur 90, et
et la pauvret ne signifie ici que ce qui est mesurable. 3 femmes maires de communes darrondissement sur
19. Les femmes sont donc sous-reprsentes dans la vie
La pauvret en milieu urbain se distingue de celle politique, alors quelles constituent plus de 50 % de
observe en milieu rural car, comme le note Amis llectorat.
(1995), les populations urbaines pauvres ont tendance
payer pour des services et avoir des habitudes Au Sngal, les femmes ont toujours jou un rle
occidentales, et elles sont plus vulnrables aux conomique majeur, comme en tmoigne la place
changements des conditions du march. Elles sont prpondrante quelles occupent dans le secteur
plus exposes aux risques environnementaux aussi bien informel de lconomie urbaine et, dans une moindre
en termes de contamination par les pathognes ou les mesure, dans les emplois salaris. Ces 12 dernires
substances toxiques. La pauvret en milieu urbain a annes, la prsence des femmes sur le march de
une nature individuelle et prive qui fait que les chocs lemploi a lgrement augment Dakar (35 % en 1989
(licenciements, maladies) affectent plutt les individus contre 37 % en 2001). De manire gnrale, les femmes
que la communaut. sngalaises qui travaillent voluent essentiellement dans
le secteur informel non structur. Ce secteur est en effet
1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU compos denviron 60 % de femmes. Parmi les femmes
SNGAL chefs de mnages qui travaillent, 3 % seulement sont
cadres, 11,5 % occupent des emplois qualifis et 12,5 %
Les femmes sont victimes dingalits en raison du sont des employs subalternes. La trs grande majorit
rle qui leur est dvolu par la socit. Ces ingalits se exerce un travail dans le secteur informel, notamment
manifestent de faon variable. dans le petit commerce (57 %) et lartisanat (13 %).
Entre 1998 et 1999, le taux brut de scolarisation des Laccs aux services et rseaux de base (eau potable,
filles atteint 85,3 % contre 94,7 % pour les garons. assainissement, lectricit, etc.) est quasi-identique pour
Ce taux cache cependant des disparits en fonction les hommes et les femmes au Sngal, bien quon note,
des familles et des zones pauvres et riches. Lenqute en particulier Dakar, que le pourcentages de personnes
IFAN-ORSTOM ralise en 2000 rvle qu Dakar les bnficiant des divers services en question est toujours
femmes dge actif non scolarises reprsentent plus de plus lev de quelques points ou diximes de points chez
41 % de la population fminine. les hommes.
La loi sur le domaine national de 1964 qui tablit Depuis 1960, le gouvernement du Sngal a
lgalit daccs la terre pour ceux qui la mettent en progressivement inscrit la parit parmi ses actions
valeur et la loi de 1996 qui renforce le pouvoir des prioritaires et mis en place un certain nombre de
collectivits locales nont malheureusement pas pris en mcanismes institutionnels visant amliorer le statut
compte le statut particulier des femmes qui, selon le social et les conditions de vie des femmes. Ce processus a
droit coutumier, ne peuvent accder ni la proprit, conduit la cration, en 2001, du ministre de la Famille
ni au contrle de la lgislation foncire. Cependant les et de la petite enfance, devenu aujourdhui ministre de
dispositions de la constitution affirment dsormais que la Famille, du dveloppement social et de la solidarit
nationale, charg entre autres de la promotion fminine.
10
CHAPITRE 1
Les politiques de promotion des femmes inities par

ltat ont t diriges, en priorit, vers les femmes
du monde rural, dans le cadre de leurs activits
agricoles, dlevage, et de pche. Jusquau dbut des
annes 1990, les stratgies nationales de promotion
fminine reposaient essentiellement sur la perspective
de lintgration des femmes au dveloppement. Une
approche Genre et Dveloppement a t adopte
plus rcemment par le ministre concern : cette option
a t nettement nonce dans le deuxime Plan national
daction de la femme sngalaise (PANAF) qui couvrait,
en principe, la priode 1997-2001.
En milieu urbain de manire spcifique, le cadre

institutionnel est surtout caractris par lintervention
massive de la socit civile (ONG locales et Photo 1. Habitat dans un quartier spontan la priphrie
de Dakar
internationales et associations de femmes) qui jouent
Source : IAGU 2010
un rle dterminant en permettant aux femmes de
promouvoir et dvelopper leurs potentialits.
t Linexistence ou linsuffisance dquipements
1.7. HABITAT INFORMEL URBAIN et dinfrastructures (coles, dispensaires, eau,
lectricit, assainissement etc.)
Lurbanisation galopante conjugue un taux de t Lirrgularit et la faiblesse des revenus des habitants
croissance dmographique lev et une insuffisance
de loffre en matire de logement, sest traduite dans Dans ces zones, la programmation des quipements et
les villes par le dveloppement de lhabitat informel des infrastructures ne peut se faire dans la cohrence
(en constructions prcaires ou irrgulires). Celui-ci souhaite, et toute installation de rseau, toute
reprsente 25 % des zones urbaines et occupe Dakar construction dquipements publics ncessite des
plus de 30 % des superficies habites. dmolitions dhabitations et des dplacements de
personnes.
Les zones dhabitat spontan informel prsentent les
caractristiques communes suivantes : Nanmoins, on enregistre dans lagglomration
dakaroise plusieurs types de quartiers irrguliers (Comit
t Lirrgularit foncire national habitat II et ONU-Habitat, 2004 :17-21). Ces
t Labsence de nivellement pralable de lassiette des zones prsentent des diffrences tant dans la formation
zones dhabitation du peuplement et dans le rgime foncier que dans le
t Le manque dordonnancement des maisons et mode doccupation du sol.
ltroitesse des rues
Tableau 3. Proportion de lespace occup par les quartiers irrguliers et non lotis dans les capitales rgionales
Villes Pourcentage de la superficie

Dakar 35
This 40
Saint Louis 30
Kaolack 25
Louga 10
Diourbel 15
Ziguinchor 25
Tambacounda 20
Kolda 15
Fatick 10
Matam 10

11
les zones urbaines que rurales. En 30 ans (1980 2009

inclus), elles ont affect plus de 900 000 personnes, tu
45 personnes et caus des dgts estims plus de 142
millions USD. Dans les zones priurbaines de Dakar,
les inondations sont devenues une ralit permanente
qui affecte directement les populations pauvres. Des
populations se sont installes dans des zones inondables
pendant les priodes de scheresse et de moindre
pluviomtrie et on assiste actuellement un cycle plus
humide. Les inondations de 2009 ont eu un impact
financier estim 104 millions sur le Sngal, dont prs
de 56 millions lis aux dommages et 48 millions aux
pertes.
Les secteurs les plus touchs par les dommages sont le

Photo 2. Village traditionnel Yoff Dakar logement (49 %), la sant (14 %), lagriculture (11 %),
Source : IAGU 2012 lducation (10 %) et le transport (8 %). Les maisons,
les coles, les centres de sant et les routes ont t
1.8. PROBLMATIQUES DU SNGAL svrement endommags. Les pertes subies concernent
URBAIN CONTEMPORAIN principalement le commerce (20 %), les infrastructures
urbaines communautaires (15 %), le logement (16 %),
Le principal dfi des villes sngalaises lheure actuelle lnergie (14 %) et le transport (14 %). Ces secteurs
demeure la rcurrence et lamplification des inondations comptent pour prs de 80 % des pertes. Le secteur priv
et de leurs consquences. Ce phnomne rsulte en est le plus touch, avec 65 % des dommages et 64 %
partie de loccupation irrgulire des sites inondables des pertes. La baisse du taux de croissance conomique
impropres lhabitation, tout comme des insuffisances en 2009 occasionne par ces inondations est estime
dans la conception et la mise en uvre des documents de 0,07 %, ramenant la prvision du taux de croissance
planification urbaine. Les inondations constituent lun conomique de 1,47 % avant les inondations,
des flaux les plus graves au Sngal et ont t lune des 1,4 %. Rapports au PIB de 2008, les dommages ne
proccupations majeures de ltat sngalais au cours reprsentent que 0,4 % et les pertes 0,3 %. Limpact
des trois dernires dcennies. Elles touchent aussi bien conomique des inondations a t plus fortement
Figure 3. Scnario en cas de dsastre Dakar. Niveau dexposition aux inondations de la presqule dakaroise
et de ses lignes de cte.
Zones menaces par les inondations

Zones menaces par lrosion ctire
0 4 8 Km
Source : IAGU/Banque Mondiale
12
CHAPITRE 1
Photo 3. La route Tally Mame Diarra Dakar durant Photo 4. Habitations Nassourilahi sous les eaux
lhivernage 2010 Source : ONG EVE 2010
Source : ONG EVE 2010
ressenti par les collectivits locales dont les pertes ont revenus faibles et/ou prcaires, a recours aux autorits
reprsent plus de 10 % du budget prvisionnel de 2009 coutumires et aux lotisseurs informels pour disposer
(Source : Gouvernement du Sngal, 2010). du sol dhabitation. Ce mcanisme se droule en dehors
des circuits officiels, et intervient donc sur des surfaces
Les villes sngalaises font face la contrainte du non amnages, non quipes et o loccupation est
financement de lurbanisation. Elles sont confrontes anarchique. Cest notamment le cas des zones inondables.
un immense dficit en matire dinfrastructures
de drainage des eaux pluviales et dassainissement Parmi les facteurs majeurs de la multiplication de
des eaux uses. Plus largement, malgr un transfert lhabitat informel, on identifie le fait que les documents
des comptences aux collectivits locales, les villes de planification ne sont pas oprationnels, du fait de la
sngalaises ne parviennent pas mobiliser les ressources lenteur de leur processus dlaboration. Pour preuve, le
pour financer le dveloppement urbain. Ainsi, les zones PDU de Dakar 2025 dont llaboration a commenc
dextension urbaine, informelles comme formelles, en 2001 ne fut approuv par dcret quen 2009, alors
accusent un dficit aigu en infrastructures routires, de que son horizon est de 25 ans. Il sy ajoute que de tels
drainage et dassainissement et en quipements sociaux exercices font lobjet de peu de communication auprs
(coles, structures de sant, marchs, cimetires). Mme des communauts, dont les vues et les intrts sont
dans lhabitat planifi rcent, les infrastructures et faiblement pris en compte. Cest le cas du changement
rseaux divers font dfaut. de vocation de la zone marachre de Sangalkam/
Bambilor que les producteurs/habitants de la zone ont
largement rejet. Le PDU de Dakar 2025 a transfr
Les inondations de 2009 ont directement
la zone agricole marachre vers Diamniadio, la
affect 360 000 personnes Pikine et 22 000
priphrie de la rgion de Dakar, zone confronte une
Gudiawaye ; soit respectivement 44 % et 7,2 %
de la population dans ces deux villes. Au total intense spculation foncire.
dans la rgion de Dakar, ce sont quelques 30 000
maisons et 130 coles qui ont t touches par Le nancement de lurbanisation au Sngal est
les inondations. entrav par le fait que linformel, dominant les
activits conomiques, est faiblement scalis.
Aussi, la dcentralisation se caractrise par
Les villes sngalaises se caractrisent aussi par la un transfert de comptences de ltat vers les
dichotomie entre la ville formelle et la ville informelle, collectivits locales, qui nest pas accompagn
visible surtout par un accs au foncier diffrenci. La dun transfert consquent de ressources.
majorit de la population, qui dispose gnralement de

13
NOTES DE FIN
1. La valeur dun dollar amricain la date du 10 novembre 2011 est gale 469,1 francs CFA.
14
CHAPITRE 2
02
CADRE POLITIQUE ET
INSTITUTIONNEL
2.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES sectorielle du ministre de lUrbanisme, de lHabitat, de
ET STRATGIES la Construction et de lHydraulique (MUHCH) pour
la priode 2010-2025. La Lettre de politique sectorielle
Ltat du Sngal sest dot en 2009 dune politique comprend les lments stratgiques suivants :
pour le secteur de lhabitat travers une Lettre de
politique sectorielle. Il a aussi adopt des politiques t Lengagement du Sngal, et des autres membres
spcifiques, traitant des questions particulires lies de lONU, faire de laccs un logement dcent
lhabitat. Cest le cas de la production des parcelles un objectif universel et duvrer laccessibilit
assainies, de la restructuration et de la rgularisation des des populations des services sociaux de base, la
quartiers prcaires informels et du dveloppement des scurit de loccupation et les sortir des situations
coopratives dhabitat. Face des situations durgence, marginales afin de leur permettre dexercer leur
ltat du Sngal a aussi formul des stratgies et des dignit
programmes tels que le Plan Jaxaay dans le cadre t Le Nouveau partenariat pour le dveloppement de
des inondations et le programme une famille, un lAfrique (NEPAD) et les orientations stratgiques
toit . Pour encadrer loccupation du territoire, ltat du identifies dans le cadre des travaux prparatoires
Sngal, travers le ministre charg de lurbanisme, a du onzime Plan dorientation de dveloppement
produit pour les centres urbains majeurs, en particulier conomique et social (PODES) du pays pour
Dakar, This et Saint-Louis, des plans directeurs la priode 2011-2021, portant entre autres, sur
durbanisme (PDU). lacclration et la mise en place des infrastructures
de base afin dlargir laccs de tous aux services
Ces politiques et programmes ont une orientation sociaux de base pour une meilleure valorisation du
sociale trs marque. Ils sont axs sur des efforts capital humain
damlioration des conditions daccs des citoyens t La Stratgie de croissance acclre (SCA), que
des parcelles viabilises et des habitations adquates la dfinition dune politique du secteur urbain
et dcentes, dans le cadre du droit au logement. Ils doit venir soutenir. La SCA a fait lobjet de la loi
reposent galement sur une volont damlioration n 2008-03 du 8 janvier 2008. Il est essentiel que
de lhabitat urbain et priurbain des zones pauvres, les ples de dveloppement urbains soient en phase
sur la cration de fonds destins la viabilisation et en termes damnagement et de fonctionnalit avec
la restructuration foncire des sites occups par les les options de la stratgie de croissance acclre.
populations vulnrables et vivant dans une prcarit
environnementale, et sur ladoption dun nouveau Cette Lettre de politique de dveloppement du secteur
Code de la construction. Mais ces politiques souffrent sarticule aussi avec les axes du Document de stratgie
de faiblesses : dficit danticipation dans la production de rduction de la pauvret (DSRP II) et avec les
foncire, de concertation, et dappropriation des Objectifs du millnaire pour le dveloppement (OMD),
planifications par les divers acteurs du secteur. notamment la cible 4 de lobjectif 7 qui se propose
d amliorer sensiblement, dici 2020, les conditions
2.1.1. La Lettre de politique sectorielle en
de vie de 100 millions dhabitants des taudis .
matire dhabitat
Ltat a choisi de se doter dun document de planification Lobjectif global de cette Lettre est damnager
stratgique sous lappellation de Lettre de politique durablement lespace urbain par llaboration et
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL

15
lapplication doutils de planification appropris, dans 150 mtres carrs, et celle des standards dquipements.
la perspective de mettre en uvre de faon cohrente Au final, 10 500 parcelles ont t amnages sur 300
non-seulement les actions qui facilitent laccs au hectares. Le projet tait conu sur la base de 35 parcelles
logement mais aussi les conditions dexercice des lhectare, 10 personnes par parcelle, soit 350 personnes/
diffrentes fonctions de production conomique, sociale hectare. En 2006, les Parcelles Assainies sont devenues
et culturelle. une ville de 350 000 500 000 habitants, 3 5 fois la
population initialement projete sur le site, soit 1 000 1
Il sagit de manire plus spcifique dassurer un 700 personnes lhectare. Cette situation montre que la
dveloppement harmonieux et une meilleure gestion de conception de ce projet navait pas intgr lvolution de
lespace des villes et des agglomrations urbaines, dassurer la densit long terme. Elle avait davantage mis laccent
un accs facile aux parcelles de terrains viabilises pour sur le renforcement des institutions, plutt que sur les
lhabitat et autres usages, de produire des logements en dimensions physiques et spatiales. Par ailleurs, une large
grand nombre, de sadapter aux besoins et aux ralits proportion des populations faibles revenus stant vu
socio-conomiques des populations, de rsorber le attribuer des parcelles lorigine ont depuis revendu
problme des bidonvilles, des occupations irrgulires et leurs terrains dautres aux revenus moyens et levs
des occupations des sites vulnrables aux inondations et afin de sinstaller ailleurs, souvent la priphrie de la
aux autres risques environnementaux urbains. ville dans des sites le plus souvent non lotis et dficients
en quipements sociaux de base. Les populations
Cette stratgie vise galement augmenter et amliorer faibles revenus cibles par le projet ont donc fait face
le parc immobilier de ltat, renforcer les capacits du des difficults pour financer la construction. Le fait de
Ministre aux plans humain, matriel et organisationnel, stablir sur un site vacant induisant un renchrissement
pour ses tches de conception, de rglementation, des cots de construction, de transport, dalimentation
de suivi, de coordination et dharmonisation des et autres biens a galement dissuad leur tablissement
interventions. aux Parcelles Assainies et encourag la revente des
parcelles. Le manque de services sociaux de base observ
En outre, dans cette Lettre de politique sectorielle de nos jours aux Parcelles Assainies est une consquence
labore par le ministre en charge de lhabitat, il est de leur densit dmographique. La densification a aussi
envisag de mettre en place une socit damnagement affect la qualit des infrastructures, notamment les
de terrains urbains dnomme SPATU dont lobjectif infrastructures dassainissement qui avaient t conues
principal est de fournir de grandes trames de terrains pour une population bien moindre. (Cohen, 2007
viabiliss des prix accessibles. Deux ans aprs ladoption Aid, Density and Urban Form : Anticipating Dakar ).
de la Lettre, cette socit na pas encore vu le jour.
Dans le cadre des nouveaux programmes de parcelles
2.1.2. Lopration Parcelles Assainies et les ZAC
assainies Keur Massar et Malika, dans la banlieue de
Dans les annes 70, lopration Parcelles Assainies a t Dakar, cest ltat qui fournit le terrain. Les bnficiaires
mise sur pied par ltat du Sngal avec lappui de la supportent uniquement les cots de la viabilisation
Banque mondiale, pour promouvoir lhabitat pour les du promoteur, ce qui rduit sensiblement les prix
populations faibles revenus. En 1972, le Sngal avait dacquisition.
obtenu de la Banque mondiale un crdit sans intrts
de 8 millions USD sur 50 ans pour amnager 14 000
parcelles de 150 mtres carrs sur un terrain de 400
hectares Cambrne avec des normes minimales.
LOffice des habitations loyer modr (OHLM)
assurait la matrise douvrage de ce projet, qui fut lun
des premiers parmi plusieurs centaines de projets dits
de sites et services de la Banque mondiale, et qui
marquait lentre de cette dernire dans le secteur de
laide urbaine au dveloppement.
La question que soulevait ce projet au dpart tait la

suivante : les mnages faibles revenus, quand laccs
au foncier est garanti, sont-ils en mesure dinvestir
et de construire leur maison tout en remboursant
sur 15 ans des intrts de 7 % pour le terrain et les
infrastructures ? Ce projet tait bas sur la baisse des Photo 5. Immeubles aux Parcelles Assainies
cots, travers la rduction de la taille des parcelles Source : IAGU 2012
16
CHAPITRE 2
rseaux primaires et secondaires et les bnficiaires

Le programme des Parcelles Assainies
prennent en charge les rseaux tertiaires et participent
Cambrne, un quartier rig partir de 1972
aux frais dtudes et damnagement (terrassements,
sur une initiative pilote de trame assainie appuye
par la Banque mondiale est devenu la plus grande voirie). Dans les ZAC, des coopratives dhabitat
commune darrondissement de Dakar. Son tablissent des partenariats avec les institutions de
importante densication ainsi que le changement micro-finance et avec les banques (particulirement
de population (en comparaison aux bnciaires la BHS) pour le financement des rseaux tertiaires
cibls) a entrain la saturation des infrastructures sur leur assiette foncire ou pour le financement de la
de services telles que lassainissement. construction de logements individuels.
De 2000 2006, ltat a procd lamnagement

Ltat du Sngal a aussi mis en uvre une politique dune ZAC de 230 hectares Mbao dans la banlieue
de Zone damnagement concert (ZAC) pour de Dakar o prs de 10 000 parcelles viabilises ont
promouvoir lhabitat social. La ZAC est une disposition t attribues. Une autre phase de prs de 150 hectares
de la loi du 20 juin 1988, reprise dans celle du 20 est programme. Dautres oprations dans la banlieue
aot 2008 portant sur le Code de lurbanisme. Il sagit dakaroise (Diamniadio) et dans les villes de This,
dun primtre lintrieur duquel un organisme priv Louga, Kaolack, Saint-Louis et Richard-Toll devraient
ou public intervient pour le compte de ltat ou de permettre la production de 49 000 logements. lhorizon
la collectivit locale pour raliser les terrassements 2015, les ZAC devraient permettre la ralisation sur
gnraux, la voirie et le drainage des eaux pluviales lensemble du territoire national de 92 500 units. Dans
pralablement laffectation. Les objectifs de la ZAC le cadre des ZAC, des coopratives dhabitat arrivent
consistent, entre autres, augmenter la production de acqurir des terrains privs, viabiliser et construire
terrains viabiliss pour mettre disposition des parcelles les logements individuels de leurs membres, et ce en
moindre cot, fournir des services urbains de base partenariat avec le secteur bancaire. Cependant, les
et organiser lextension urbaine pour viter loccupation membres de ce type de coopratives ont des revenus plus
spontane. Pour accder une parcelle dans le cadre de levs que la moyenne (Tall, 2010 : 160)
la ZAC, il faut tre membre dune cooprative dhabitat,
pouvoir bnficier dun crdit logement ou disposer Les parcelles assainies et les ZAC sont issues des
de ressources propres pour financer la construction de politiques de ltat et visent produire des terrains
son logement et participer aux cots de viabilisation viabiliss et quips pour les populations faibles
des terrains (Source : document interne non publi, revenus. Mais elles restent en faible nombre. Lobjectif
ministre charg de lurbanisme). de 92 500 parcelles amnages sur le territoire national
pour 2015 dans le cadre des ZAC ne sera srement
Dans les projets de ZAC, qui visent aussi promouvoir pas atteint considrant le rythme actuel de ralisation
des terrains viabiliss pour le plus grand nombre, ltat des ZAC dans le pays. Il sy ajoute que les populations
cde gracieusement le terrain, les concessionnaires deau cibles lorigine, notamment dans le projet des
et dlectricit prennent en charge le financement des parcelles assainies, ne sont pas les bnficiaires finaux de
Photos 6 et 6 bis. Dveloppement immobilier la ZAC de Mbao

Source : IAGU 2012

17
ces initiatives. Les populations revenu moyen, parmi et de rgularisation foncire a t dfinie par dcret.
eux des fonctionnaires exprimant une forte demande en Ltat, la commune ou la communaut rurale prennent
terrains amnags, sont souvent les bnficiaires ultimes linitiative de la restructuration et peuvent la raliser
de ces programmes. La ZAC, dans son montage, est eux-mmes ou la confier un organisme public ou priv
davantage destine ces couches moyennes car les damnagement (Comit National Habitat II et ONU-
mnages faibles revenus et du secteur informel sont Habitat, 2004 : 86).
rarement organiss en coopratives et sont souvent dans
lincapacit de rpondre aux exigences financires de ces La restructuration urbaine permet de crer des emprises,
programmes. Les populations faibles revenus nont pas de dgager des rues et des espaces pour les quipements
dautre recours que lhabitat informel en priphrie des collectifs grce un dplacement et une reconstruction
villes, sur des sites non lotis o les terrains sont vendus des maisons qui sont situes sur les emprises des voies
au march informel, sans titre de proprit formel. cres et des espaces cibls pour les quipements collectifs.
Les propritaires de parcelles nues rquisitionnes et les
ayants droit qui nont pu tre recass en interne, sont
La production de trames assainies en grande
dplacs dans une zone de re-logement pralablement
quantit est une option politique majeure et
amnage. Les mnages reoivent une nouvelle maison
rafrme de ltat du Sngal pour prendre
en compte les aptitudes relles des mnages dgale valeur construite sur la nouvelle parcelle affecte.
construire leurs propres logements et prvenir les Les terrains vides dans le quartier sont rquisitionns pour
quartiers informels. Cependant, elle bute sur une rduire le nombre de familles dplaces loin de leur lieu
faible affectation de ressources foncires et de initial dhabitation. La restructuration est accompagne
nancements publics. de la mise en place dinfrastructures de base (voirie, eau,
lectricit, assainissement) (Tall, 2009 : 163-4).
La PRSQ a ainsi deux objectifs : doter les quartiers

spontans dinfrastructures de base (secondaires et
tertiaires) et procder la rgularisation foncire. Un
dispositif dintervention dans les quartiers prcaires
a t mis progressivement en place par ltat, avec
lappui des bailleurs de fonds (GTZ, AFD, FED).
travers le dcret 91-748 du 29 juillet 1991 portant
organisation de lexcution des projets de restructuration
et de rgularisation foncire des quartiers non lotis, le
dispositif comprend un oprateur autonome priv (la
Fondation droit la ville, FDV), qui est le prestataire
de services pour la restructuration et un mcanisme
financier : le Fonds de restructuration et rgularisation
foncire (FORREF). Lintervention de la FDV se base
sur une mthodologie teste dans le quartier de Dalifort.
Photo 7. Zone inonde dans les parcelles assainies Keur Le nombre de parcelles rgularises par ce programme
Massar, Pikine est estim 6 469 (Gouvernement du Sngal,
Source : IAGU 2012
2010 : 139). Ce niveau de ralisation aprs 30 ans est trs
faible et dnote des lenteurs extrmes dans les oprations
2.1.3. La politique de restructuration et de
de restructuration et de rgularisation foncire. Des
rgulation des quartiers spontans
experts expliquent les lenteurs par les difficults de la
(PRSQ)
rgularisation foncire ainsi que la faible disponibilit
Une opration de restructuration consiste en de sites de re-logement. Il est ainsi prconis de mettre
lamnagement in situ des zones non loties, vtustes ou laccent sur la restructuration de ces quartiers pour les
insalubres caractrises par une occupation anarchique rendre mieux quips et y amliorer le cadre et la qualit
de lespace avec notamment des parcelles enclaves ou de vie.
mal desservies, et un manque dquipements collectifs.
Elle vise tablir une utilisation et une organisation Publie en 2008, ltude conduite par Geoffrey Payne,
plus rationnelles de lespace, amliorer le cadre de Alain Durand-Lasserve et Carole Rakodi la demande
vie et rgulariser la situation foncire des ayants droit dONU-Habitat, de la coopration sudoise et du
conformment un plan de restructuration conu gouvernement de Norvge et partir dtudes de cas
avec la participation des populations concernes. La du Sngal et de lAfrique du sud, apporte des clairages
procdure dexcution des oprations de restructuration sur les impacts socioconomiques de la rgularisation
18
CHAPITRE 2
la rgularisation foncire, 90 % des habitations taient

La restructuration des quartiers informels doit
des cabanes construites en matriau prcaire. En 2000,
privilgier la mise en place dinfrastructures et
aprs la rgularisation, 48 % des habitations taient en
de services la formalisation de la proprit.
Cette dernire alourdit le processus et gnre matriau durable, un taux qui est pass 68 % en 2007.
des lenteurs, sans pour autant tre lunique
mcanisme garantissant un investissement dans Les titres, ou leur anticipation, ont donc clairement
lhabitation. stimul linvestissement dans le logement, quoique
beaucoup de mnages dans les quartiers informels
aient aussi investi dans des amliorations quand ils se
sont considrs en scurit. De nombreux mnages
interrogs, aussi bien chez les dtenteurs de titres que les
non rgulariss, dclarent ne pas avoir investi dans leur
habitation cause du manque de ressources financires.
Cette tude a conclu que la rgularisation foncire est un
moyen dencourager linvestissement sur lhabitation et
le foncier, mais quelle nest pas le seul facteur. Il na pas
t observ, aussi bien travers la revue de littrature qu
travers des tudes de cas, une augmentation dans laccs
au crdit formel (bancaire) suite la rgularisation.
Une autre conclusion importante de cette tude est
que les gouvernements ne doivent pas sattendre des
augmentations de revenus (impts par exemple), du fait
de la rgularisation foncire, surtout court terme. Ils
devraient plutt se concentrer sur lassistance aux rsidents
pour leur permettre denregistrer leur requte foncire,
Photo 8. Dalifort, premier quartier restructur de Dakar afin de faciliter le dveloppement dun march foncier et
Source : IAGU 2012
du logement transparents, dots dune lgitimit sociale
(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2008).
foncire. Ainsi, Dakar, les enqutes ont montr que la
rgularisation foncire a un impact sur lamlioration et Les programmes de rgularisation foncire impliquent
lextension du logement chez les mnages bnficiaires un nombre important de procdures administratives,
de titres. Les changements les plus visibles sont et donc diffrents services et dpartements excutant de
observs Dalifort, le premier quartier restructur et nouvelles tches et agissant dans le cadre de nouvelles
rgularis durant ces deux dcennies. En 1987, avant directives. Un manque ou une faiblesse des institutions
Tableau 4. Situation des projets de restructuration des quartiers irrguliers en 2002
Quartiers/Ville Nombre estim de parcelles tat du projet Bailleur

Dalifort/Pikine-Dakar 600 Clos DUA/GTZ
Arafat/Dakar 900 En cours DUA/GTZ
Rail/Dakar 252 En cours ENDA/CFD
Ainoumadi/Pikine 400 En cours DDUA/GTZ
Pikine - En cours ENDA/UNESCO
Sam Sam I, II et III/ Pikine 2 700 En cours DUA, GTZ et KFW
Mdina Fass Mbao/ Pikine 1 300 Clos AFVP/CFD
Wakhinane et Gueule Tape II/ 700 Clos AFVP/FAC/Coopration
Gudiawaye Franaise
Guinaw Rails Nord et Sud/Pikine - Dmarre en 1999 PNUD
Pikine/Saint Louis 4 000 En cours Union Europenne
Khouma/Richard Toll 2 500 En cours Union Europenne
Tenghory/Bignona 4 000 En cours DUA/GTZ
Source : Banque Mondiale, AFTU 1 &2, 2002

19
de rsolution des conflits fonciers, et des procdures fins de promotion et daccession au logement, et de
denregistrement des titres trs compliques, peuvent rationaliser lautopromotion, souvent excute sans
occasionner des dlais trs longs qui vont affecter les supervision, contrle ni assistance technique. Le bureau
rsultats des programmes. Dalifort o le programme doit aussi assurer lencadrement et lorganisation des
de rgularisation foncire a t lanc en 1987, au mois auto-promoteurs et des tacherons, contribuer la
de juin 2006, moins de 1 280 titres avaient t mis vulgarisation des mthodes et des techniques amliores
et il tait estim qu ce rythme des dcennies seraient de construction ainsi qu la promotion des matriaux
ncessaires pour rpondre toutes les demandes locaux et produits localement fabriqus, accrotre
(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2009 : 456 in : limpact des groupements associatifs de type coopratif
Environment & Urbanization, Vol. 21 N. 2 2009). dans la mise en uvre de la politique de ltat en
matire dhabitat social, et contribuer rduire le cot
Pour concrtiser la volont politique de ltat, un du logement social en faisant appel la participation
Programme national de rhabilitation des quartiers communautaire. (Comit National Habitat II et ONU
prcaires dans les villes sngalaises dnomm Villes Habitat 2004 : 92-3)
sans bidonvilles a t mis sur pied. Ce programme est
soutenu par ONU-Habitat, la Coopration allemande La cooprative dhabitat est gnralement un
(KfW), lAgence franaise de dveloppement (AFD) et regroupement de personnes aux revenus modestes.
lIDA (Banque Mondiale). Lobjectif est daller au-del Le systme dhabitat coopratif est relativement
des oprations isoles de restructuration foncire pour ancien ; les coopratives dacquisition de parcelles et
sinscrire dans un cadre stratgique, permettant de traiter dautopromotion immobilire ont permis, par exemple,
la question des quartiers spontans sur toute ltendue la construction des quartiers Castors et Derkl Dakar,
du territoire national. lhorizon 2020, la population deux initiatives grande chelle (Tall, 2009 : 157-8).
concerne par ce programme est value 1,8 million
dhabitants pour une superficie de 5 855 hectares.
La constitution dune cooprative, un
2.1.4. Promotion des coopratives dhabitat parcours du combattant
Expression la plus visible de la socit civile dans le Une cooprative est cre par un comit dinitiatives
domaine du logement au Sngal, les coopratives lors dune assemble gnrale constitutive
dhabitat sont des groupements sociaux ou professionnels, sous la supervision dun agent du Bureau
organiss en socits anonymes coopratives sans but dappui aux organisations dautopromotion qui
lucratif, dont lobjectif social est de faciliter laccs la dpend du ministre de lAgriculture. En effet,
proprit de leurs membres. Le financement des projets toute cooprative, quel que soit son domaine
coopratifs revt deux aspects : la collecte de lpargne dintervention, est statutairement rgie par le
ministre de lAgriculture. Cet hritage juridique
et le crdit promoteur. Depuis quelques annes, il a t
est li au fait que les premires coopratives
choisi comme option de financer le logement social
taient essentiellement agricoles et rurales.
partir des ressources nationales, en particulier celles
des mnages, collectes essentiellement sous forme Avec le bureau lu par lassemble gnrale
dpargne notamment par la BHS. Ainsi plus de 250 de la cooprative dhabitat, le Bureau dappui
coopratives ont t agres et parmi celles-ci, plus se charge de faire les dmarches ncessaires
de la moiti ont fourni une pargne suprieure sept lobtention de lagrment qui lgalise les activits
milliards de francs CFA pour lhabitat. Cette pargne de la cooprative. Lagrment est dlivr par le
est place la BHS qui leur accorde la grande part des Comit rgional consultatif paritaire dagrment
compos du gouverneur de la rgion et des chefs
crdits des taux de remboursement prfrentiels.
de services rgionaux de lurbanisme, de lhabitat
travers ces programmes de coopratives, 574 femmes
et de la construction. Il faut un minimum de
chefs de famille ont pu bnficier de logements et de sept personnes pour constituer une cooprative.
parcelles viabilises, ce qui reste encore trs faible par Les coopratives dhabitat sont affranchies de
rapport la demande exprime. limpt annuel sur les bnces et de certains
frais (la taxe denregistrement qui est de 15 % est
Ltat apporte son soutien lhabitat social et aux ramene 1 %). Larrt portant sur la cration
coopratives travers notamment la cration du Bureau de la cooprative est sign conjointement par les
dassistance aux collectivits pour lhabitat social ministres de lAgriculture et de lUrbanisme.
(BAHSO). Il a pour mission, entre autres, dassister
Ce circuit administratif complexe allonge
les initiatives issues de la socit civile, en particulier considrablement les procdures. Plus la
les coopratives et associations dans lexcution de procdure est longue, plus les employs proches
leurs projets dhabitat, dencourager et de dvelopper de la retraite, craignant de ne pas tre en mesure
lpargne des mnages revenus modestes, des
20
CHAPITRE 2
dveloppement de lhabitat social, et les immeubles

de payer les traites du fait de la rduction de
usage dhabitation bnficient dune exonration de
leurs revenus, se dsistent et adoptent la lire
dix ans. Cependant, malgr ces mesures incitatives,
irrgulire, plus rapide et plus pratique. Les
retraits ne veulent pas subir les affres dune des problmes majeurs demeurent du fait des autres
socit au sein de laquelle travailler jusqu la droits et taxes divers qui affectent le cot des logements.
retraite sans accder la proprit est un chec : Beaucoup de matriaux sont taxs 20 pour cent.
ils prfrent devenir propritaires informels.
Contraintes de production de matriaux de
(Tall, 2009 : 158). construction : Les coopratives dhabitat subissent
le contrecoup de limportation de matriaux de
construction. galement, la politique de ltat pour
En plus des difficults institutionnelles crer des promouvoir lhabitat social en faveur des classes
coopratives dhabitat (voir encadr), ces dernires dfavorises manque souvent de cohrence. La demande
demeurent confrontes un ensemble de contraintes ne cesse daugmenter, dans un contexte o il est de plus
qui affectent leurs performances, et qui sont ci-dessous en plus difficile daccder au logement (Fall, 2009 :
identifies par Abdou Salam Fall (2009) : 359-360 in : Patrick Develtere, Ignace Pollet et Fredrick
Wanyama (Eds.) 2009).
Contraintes foncires : Les coopratives dhabitat
prouvent dnormes difficults trouver des terrains, Dautres contraintes sont lies la politisation. Dans
faute de rserves foncires disponibles, accessibles et la socit civile, la frontire entre coopratives, comits
viabilises. Elles sont obliges dacqurir des terrains dentreprise des partis politiques et syndicats nest pas
difficiles daccs et de prendre en charge les frais de claire. Les mmes dirigeants accaparent le contrle de
viabilisation, qui renchrissent le cot des logements ces instruments de promotion professionnelle qui leur
quelles proposent. confrent pouvoir et impunit. On assiste parfois
une rcupration des fins personnelles par les leaders
Contraintes de planification urbaine et doccupation politiques et syndicaux des ralisations de la cooprative
irrgulire : Les insuffisances dans la conception et la dhabitat. En outre, la formation des adhrents et le
mise en uvre des plans directeurs durbanisme pour les capital dorganisation communautaire ne sont pas
villes ont favoris la prolifration de bidonvilles et dun rutiliss dans la gestion des quartiers crs ; les acteurs
habitat prcaire et spontan. semblent tre motivs par la seule volont daccder la
proprit (Tall, 2010 : 159). Les coopratives dhabitat
Contraintes de financement des oprations profitent moins aux travailleurs du secteur informel
durbanisme : Le Fonds damlioration de lurbanisme qui constituent la majorit dans les milieux urbains.
et de lhabitat (FAHU), un instrument de financement Ainsi, seuls 5,5 % des coopratives dhabitat au Sngal
des oprations durbanisme mis en place par ltat en relvent du secteur informel, reprsent par les femmes
1976, nest plus oprationnel. Ce fonds nest plus dot en particulier. Le secteur public et le secteur priv
aujourdhui cause de contraintes financires et dun formel en reprsentent respectivement 50 et 44,5 %
rajustement de la politique du gouvernement, qui (Fall, 2009 : 345). la fin de lanne 2009, le nombre
prfre intervenir par le biais du budget consolid de coopratives dhabitat tait de 744, pour 74 400
dinvestissement (BCI). Ce dernier nalloue que des logements (ANSD, 2010 : 211).
sommes symboliques, juste pour prendre en charge
2.1.5. Le Plan Jaxaay
lurbanisme oprationnel, ainsi que les tudes gnrales
durbanisme et dhabitat. Conu en 2006, le Plan Jaxaay avait comme
objectif la construction de 3 000 logements pour
Contraintes de financement des coopratives : Pour satisfaire les besoins crs par les inondations de
faciliter laccs au logement bti, ltat a mis en place 2005. Jaxaay prvoyait de : construire des logements
la BHS, spcialise dans la collecte de lpargne et le et des quipements sociaux pour les victimes des
financement de lhabitat social. Du fait des lenteurs inondations ; rhabiliter les cosystmes des Niayes ;
administratives de la BHS, il est devenu difficile pour les dplacer et rinstaller les populations habitant dans
coopratives dhabitat de se procurer les financements des zones inondables ; mener des tudes dans les villes
dont elles ont besoin. exposes aux risques dinondations et cartographier les
zones inondes et inondables.
Contraintes fiscales : Ltat a mis en place des
dispositions fiscales pour faciliter laccs des classes En 2010, le plan avait permis de raliser 1 800
dfavorises au logement. Les taxes sont rduites logements un rythme de 600 logements par an. Le
un tiers pour les promoteurs qui se consacrent au cot de la maison estim environ 15 millions de

21
Photos 9 et 9 bis. Maisons au quartier Plan Jaxaay

Source : IAGU 2012
francs CFA est subventionn hauteur de 73 78 % Ces oprations, qui ont t ralises entre 2006 et 2010,
par ltat. Ce niveau trs lev de subvention empche ne rpondent qu une faible part du problme car, pour
la reproductibilit financire de lopration, dont la la seule anne 2009, ce sont quelque 30 000 familles de
production de logements demeure trs limite par la banlieue de Dakar qui ont t sinistres.
rapport aux besoins. Jaxaay a aussi permis la mise en
2.1.6. Le programme Une famille, un toit
place de bassins de rtention et de mares au niveau des
zones basses libres par les habitations et la ralisation Le programme Une famille, un toit repose sur
douvrages hydrauliques dans les quartiers de la un fonds de garantie exclusivement rserv la
priphrie de Dakar. promotion de lhabitat social et il est destin mettre
la disposition des populations faibles revenus,
150 000 logements sociaux dici 2015 sur tout le
Le relogement des 30 000 familles sinistres des
territoire national.
inondations de 2009 dans la banlieue de Dakar
suivant le modle du Plan Jaxaay coterait ltat
quelque 330 milliards de francs CFA (676 229 508 La phase prioritaire du programme porte sur la
USD) en subventions et, au rythme actuel annuel production de 5 000 premiers logements.
de production des maisons Jaxaay, schelonnerait
sur 50 ans. Aux promoteurs intervenant dans le projet, il est
gratuitement octroy un terrain avec une exonration de
taxes hauteur de 2 millions de francs CFA (4 097,70
USD), pour chaque logement.
Les fonctionnaires attributaires bnficient dun prt

DMC (Direction de la Monnaie et du Crdit) port 5
millions de francs CFA (10 244,50 USD).
Ces logements destins aux fonctionnaires et la classe

moyenne sngalaise devaient tre disponibles en 2010
sur le site de la commune de Diamniadio.
2.1.7. Planication de loccupation des sols au
Sngal
Les ministres en charge de lhabitat, de lurbanisme
et de lamnagement du territoire dfinissent pour
le compte du Gouvernement et au nom de ltat, les
axes stratgiques et les politiques dans le domaine de
Photo 10. Bassin de rtention, zone de captage, Dakar la planification de loccupation du sol. Le Code de
Source : IAGU 2012
lurbanisme constitue loutil juridique de base qui
22
CHAPITRE 2
rgit les instruments de planification et dfinit les Les plans directeurs durbanisme comportent :
conditions de lotissement et de contrle des oprations
de construction. Les dispositions lgislatives et t La rpartition et lorientation du sol en zones,
rglementaires permettent llaboration des dispositifs suivant les affectations
dorganisation des utilisations des sols. t Le trac de toutes les voies de circulation
t Lorganisation gnrale des transports
Parmi ceux-ci, le Schma directeur damnagement t Les emplacements rservs aux activits
et de lurbanisme (SDAU) fixe les axes gnraux de t Les installations classes dintrt gnral ou usage
lamnagement du territoire. Le SDAU, tout en prtant public
attention au respect des quilibres ncessaires, organise la t ventuellement les lments de programmation et
cohrence densemble des diffrents types doccupation de cot des quipements publics et dinfrastructure
des sols. Le SDAU est un cadre de prvision de t Les schmas directeurs des rseaux
ralisations futures sur les rserves foncires, ralisations
tant infrastructurelles que rsidentielles ou industrielles. Les plans directeurs durbanisme comportent un
rglement qui fixe les rgles et servitudes relatives
Le Plan directeur durbanisme (PDU) dtermine la lutilisation du sol. Ils sont approuvs par dcret qui
situation de lamnagement urbain dfini par le Schma vaut dclaration dutilit publique (Comit national
damnagement du territoire (SAT) au niveau national. Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 84-5).
Les Plans durbanisme de dtails (PUD) dveloppent et
prcisent les instruments voqus plus haut. Plusieurs plans directeurs durbanisme ont accompagn
le dveloppement urbain de Dakar, notamment les
Parmi les oprations damnagement de lespace PDU de 1946, 1967, Dakar Horizon 2001 et lactuel,
urbain, il existe aussi la restructuration urbaine et la Dakar 2025.
rgularisation foncire des quartiers non lotis, occups
anarchiquement et mal desservis en quipements Le Plan directeur durbanisme de 1946
collectifs. La Zone damnagement concert (ZAC) La version moderne des plans durbanisme nest en
figure aussi parmi les instruments damnagement de ralit apparue quavec llaboration en 1945-1946 par
lespace urbain. Les lotissements sont galement un la mission darchitectes-urbanistes, Gutton, Lambert et
instrument doccupation des sols. Ils consistent en Lopez, du premier plan directeur durbanisme du Cap-
des oprations de division en lots dune ou plusieurs Vert. Celui-ci posait pour la premire fois la question de
proprits foncires pour la vente, la location ou la lamnagement du Cap-Vert, de faon globale. Le plan
mutation titre gratuit. Dans toutes les agglomrations, fut approuv par larrt n 5485 du 20 dcembre 1946,
la cration dun lotissement est soumise une et servit de base un vaste programme dquipement
autorisation administrative et doit tre effectue dans le dont la ralisation fut confie au Service temporaire
respect des plans et des schmas durbanisme. damnagement du grand Dakar (STAGD).
Ces outils et instruments damnagement du territoire Ce plan couvrait la presqule du Cap-Vert jusqu
et de planification de loccupation des sols sont, au vu la hauteur de la route de Cambrne. Il fut modifi
de la ralit concrte sur le terrain, difficiles appliquer en 1957, aprs que le quartier de dgagement de
du fait des dlais dlaboration et de mise en uvre Dagoudane-Pikine avait t cr durgence en 1953. Le
beaucoup trop longs et de la rapidit des extensions document modifi prvoyait :
urbaines incontrles et irrgulires. La lenteur et la
complexit des procdures administratives, notamment t Ltablissement dune zone commerciale au sud-
foncires, le manque avr de ressources financires ouest du port, lemplacement du noyau ancien
et humaines ainsi que linadquation de certaines t Ltablissement dune zone commerciale et de
dispositions lgales et rglementaires qui encadrent stockage dhydrocarbures au nord-ouest du port
lutilisation de tels instruments et outils de planification t La cration dun grand axe routier, qui est
et de gestion des sols expliquent aussi les insuffisances lautoroute actuelle
dans leur application. t La cration dautres quartiers rsidentiels le long de
la Corniche Ouest, en plus de zones rsidentielles
2.1.8. Plans directeurs durbanisme au Sngal :
tablies tout dabord sur le Plateau, o lon
le cas de Dakar
privilgiait ldification de grands immeubles
Les plans directeurs durbanisme fixent les orientations t La ralisation dun programme dhabitat social
gnrales et indiquent les lments essentiels de pour les populations faibles revenus entre la Zone
lamnagement urbain dans le cadre du plan national industrielle et la Corniche. Paralllement, la Mdina
damnagement du territoire. devait sassainir et se construire peu peu. Dans

23
cette nouvelle zone dhabitation, les urbanistes t De mettre en place un vritable systme de
avaient prvu un vaste centre civique et commercial transports en commun hirarchis o les diffrentes
de 50 hectares, devant contenir les prolongements composantes (taxis, cars rapides, petit train bleu,
sociaux de cet habitat. Celui-ci na cependant pas bus) assureraient les liaisons interurbaines dans un
t ralis (PDU Dakar 2025) parfait respect des itinraires fixs et une bonne
complmentarit dans la desserte
Le Plan directeur durbanisme de 1967 t Dadapter les institutions en vue dune meilleure
Communment appel Plan Ecochard, il couvrait la coordination des actions dans le domaine urbain
presqule du Cap-Vert jusqu la fort de Mbao. Le
dveloppement spatial de la commune de Dakar et Du fait des retards enregistrs dans son laboration,
de la zone ouest de Pikine-Gudiawaye sest fait, pour certaines options et orientations dfinies dans ce plan
lessentiel, sur la base de ce plan qui a t labor dans ont t dpasses par le rythme de croissance spatiale
une perspective de 1 133 000 habitants en 1980, avec des diffrentes communes concernes. Le dlai trs long
la rnovation des quartiers anciens (Mdina, Rebeuss, consacr aux tudes et la confection du plan tait d
Grand-Dakar) et une densification moyenne des zones la lenteur des procdures de mise disposition des
dextension, de lordre de 200 habitants lhectare. crdits (PDU 2025 :15).
Lune des ides de base de ce plan, approuv par le Ainsi, mme si certaines actions prvues par ce plan ont
dcret n 67-864 du 19 juillet 1967, tait de bloquer pu voir le jour, la plupart nont pu encore tre mises en
volontairement lurbanisation lEst de Pikine pour place :
organiser lextension de lagglomration partir des
deux ples que constituent Dakar Ville louest et t Ralisation de lautoroute Dakar-Diamniado
Pikine lest. t Ralisation de la Voie de dgagement nord
t Transfert ventuel de laroport de Yoff Diass
Ainsi, il tait prvu de doter Pikine dquipements t Abandon du projet daroport Keur Massar
capables de polariser cette partie de lagglomration et t Suppression de la zone franche industrielle
surtout dorganiser des liaisons rapides entre les zones
dhabitat et les zones dactivits et demplois. Cette situation a naturellement eu pour consquence
des changements notables dans le zonage initialement
La SICAP, cre en 1952, et lOHLM (1960) furent programm par le PDU Dakar Horizon 2001 (PDU
chargs de raliser les oprations de rnovation qui ont 2025 : 35).
t menes dans toutes les zones o les populations
occupaient de faon irrgulire les terrains du Domaine Le Plan directeur durbanisme de Dakar Horizon
National, particulirement dans la commune de Dakar. 2025
Par contre, ces oprations ont connu moins de succs Ses objectifs consistent :
dans les zones priphriques.
t Assurer lquilibre spatial sur lensemble rgional en
Le Plan directeur durbanisme de Dakar Horizon attnuant la centralit de Dakar
2001 t Amliorer les liaisons physiques entre les diffrentes
Il confirmait pour lessentiel les grandes options du entits territoriales
PDU de 1967, notamment celles relatives au territoire t Assurer aux populations un meilleur accs aux
communal de Dakar dont le bti dj dense prsentait services urbains de base
une morphologie dfinitive. Il avait par ailleurs pour t Matriser le phnomne dexplosion dmographique
objectifs : que connat lagglomration
t Prserver et amliorer lenvironnement urbain et les
t De crer une structure urbaine quilibre passant sites naturels.
ncessairement par lintgration des trois ples
de dveloppement de la rgion que sont Pikine, Pour le dveloppement harmonieux et quilibr de
Dakar et Rufisque, tout en affirmant la vocation de lagglomration, le parti durbanisme prvoit six ples
centralit de Pikine de dveloppement :
t De mettre sur pied un rseau de voies terrestres
en mesure dintgrer les diffrents ples urbains t Le ple de Dakar
de la rgion. Aussi envisagerait-il la ralisation de t Le ple de Pikine-Gudiawaye
lautoroute Dakar-This et de la Voie de dgagement t Le ple de Rufisque-Bargny
nord (VDN) ainsi que le renforcement du chemin t Le ple de Keur Massar-Malika
de fer. t Le ple de Diamniadio-Yene-Sbikotane
24
CHAPITRE 2
t Le ple de Sangalkam-Bambilor (1 %). En 1902, alors que Roume est Gouverneur de

t Le ple de Niaga-Naicoulrap-Tivaouane peul lAfrique occidentale franaise (AOF) et du Sngal,
Dakar est choisie comme capitale de lempire.
Les mmes lenteurs qui caractrisaient la conception des
prcdents PDU affectent aussi Dakar Horizon 2025 La premire rglementation sappliquant lensemble
dont llaboration a dmarr en 2001 alors que son du territoire fut institue par dcrets n 55-580 du 20
dcret dapprobation na vu le jour quen 2009. Malgr mai 1955 et 56-704 du 10 juillet 1956 organisant la
le transfert des comptences en matire dlaboration procdure de constatation de certains droits fonciers
des PDU aux communes, ces dernires sont peu au (droit coutumier). Ce rgime ntait pas applicable aux
fait du contenu, des objectifs et orientations de ce dpendances du domaine public et aux terres places
document-cadre. Il est cependant mentionn dans le sous le rgime du Code civil.
PDU 2025 que Ces objectifs nauront de chance dtre
atteints que si les autorits des diffrentes collectivits Dans les zones rurales par contre, deux rgimes se
territoriales sont impliques au processus de dfinition superposaient :
des programmes labors pour le dveloppement de
la rgion mtropolitaine, programmes lgitims par t Un droit de caractre seigneurial traditionnel, le
lensemble des acteurs et des institutions charges Lamanat ;
du dveloppement rgional, avant leur mise en t Un droit dusage dtenu par loccupant effectif qui
application . Le cot total de la mise en uvre du PDU, nest quun simple dtenteur prcaire, pouvant tre
qui intgre tous les investissements publics ou privs, soumis au paiement de redevances
orients vers lamnagement des terres, la ralisation des
quipements, des infrastructures et des rseaux divers, Le long processus de limmatriculation, entam au
est estim 272 milliards de francs CFA. ce jour, Sngal en 1900, (dcret du 20 juillet 1900) et achev
aucun dispositif de mobilisation de ces ressources na en 1949 (arrt n 4701 / SDE du 28 septembre 1949)
t explicitement labor. ntait applicable quau domaine public et au domaine
priv de ltat. Il permit nanmoins :
Enfin, il est tout fait surprenant que le PDU Dakar
2025 nait pas trait des inondations dans la banlieue de t De rglementer le domaine public
Dakar, vritable flau pour la rgion et pour le pays dans t Dorganiser le rgime de lalination et de
son ensemble. Ce plan, comme les prcdents, risque lexploitation des terres domaniales, notamment
dtre vite dpass par le rythme de croissance urbaine dans la rgion de Dakar
incontrle et irrgulire de la rgion de Dakar. Cette t De prescrire la division en lots des terrains du
situation va remettre en cause la ralisation des grands quartier Tound
quipements dinfrastructure prvus, du fait notamment t De permettre laffectation et loccupation du
de loccupation des emprises, et faire donc exploser les lotissement de Dagoudane-Pikine
cots de leur ralisation. Ce fut le cas de lautoroute
Dakar-Diamnadio (31,6 km), dj prvue en 1978 Ce foisonnement de textes et la diversit des rgimes
(autoroute Dakar-This) avec un cot de 20 milliards fonciers crrent une situation complexe laquelle il
de francs CFA (quotidien Walfadiri, lundi 1er aot fallut remdier ds laccession du pays la souverainet
2005) mais dont la ralisation na pu dmarrer quen internationale. Ltat engagea alors une rflexion qui
2006 et dont lachvement est prvu pour 2013. Le cot dboucha sur :
total actuel est denviron 250 milliards de francs CFA
et 3 350 familles sont concernes par le projet (Fonds t La loi n 64 du 17 juin 1964 instituant le domaine
africain de dveloppement, 2009, Projet dautoroute national (avec les textes dapplication)
Dakar-Diamnadio - Rapport dvaluation de projet). t La loi n 64-49 du 27 juillet 1966 portant sur le
Code de lurbanisme (abroge et remplace par la
2.2. CADRE LGISLATIF ET loi n 88-05 du 20 juin 1988, puis par la loi 2008-
RGLEMENTAIRE DU LOGEMENT 43 du 20 aot 2008)
t La loi n 76-66 du 2 juillet 1976 portant sur le Code
2.2.1. volution historique de la du domaine de ltat (et son dcret dapplication)
rglementation dans le domaine urbain t La loi n 76-67 du 2 juillet 1976 relative
et foncier
lexpropriation pour cause dutilit publique
Cest en 1830 que les premires rgles du droit foncier
sont apparues au Sngal (arrt du 5 novembre 1830). Ce cadre juridique, malgr sa clart, ne couvre pas
Ce rgime dit hypothcaire, applicable dans les zones totalement le champ de lurbanisation relle (notamment
urbaines, nintressait quune infime partie du territoire celui de la gestion de lhabitat spontan). La politique

25
de lurbanisme et de lhabitat qui vise amliorer le aux rgions, aux communes et aux communauts
cadre de vie des populations se heurte souvent une rurales. Il sagit notamment de llaboration des plans
contrainte majeure : la difficult dappliquer des textes de lotissement et de la dlivrance des autorisations
vieux de plus de quarante ans et le plus souvent dpasss. de lotissement et de llaboration des plans directeurs
durbanisme par la commune qui a galement linitiative
Le processus de dcentralisation qui a abouti aux lois dentreprendre des oprations durbanisme, telles
n 96-06 et 96-07 portant respectivement sur le Code que la rnovation urbaine, le remembrement urbain
des collectivits locales et le transfert de certaines et les ZAC. Dans cette perspective, les documents
comptences, notamment en matire durbanisme aux durbanisme, notamment lautorisation de construire,
communes, aux communauts rurales et aux rgions, sont dlivrs par le maire et le prsident du conseil rural
constitue une avance majeure dans le domaine de la dans le cadre de leur ressort territorial. Cette loi vise
gestion urbaine. aussi modifier dautres dispositions de la loi n 88-05,
afin de les moderniser et de les prciser.
2.2.2. Encadrement lgislatif de
lamnagement, lurbanisme et lhabitat
Cette loi comprend :
2.2.2.1. Les lois n 96-06 et 96-07 du 22 mars
t Des dispositions gnrales (normes de densit),
1996 portant respectivement sur le Code
des collectivits locales et le transfert t Des rgles de planification urbaine (SDAU, PDU,
de comptences aux communes, PUD et lotissement)
communauts rurales et rgions t Des dispositions sur les zones spciales
damnagement (de rnovation urbaine et de
Ces textes instituent la libre administration des restructuration urbaine, de remembrement,
collectivits locales et attribuent aux communes, aux damnagement concert et de lotissement)
communauts rurales et aux rgions de nombreuses t Des dispositions sur la premption et les rserves
comptences dans les domaines de lurbanisme, de foncires
lhabitat, de lenvironnement et de lamnagement t Des dispositions sur les organismes dexcution des
du territoire. En application de larticle 25 de la loi oprations damnagement, sur les rgles relatives
n 96-07 du 22 mars 1996, portant sur le transfert lacte de construire et relatives aux contrles,
de comptences aux rgions, aux communes et aux sanctions et amendes
communauts rurales, le maire reoit les demandes de
parcelles de terrain issues des lotissements rgulirement Il est indiqu larticle 51, relatif aux comptences
approuvs et les transmet au receveur des domaines en urbanisme et habitat, que la commune reoit
pour instruction. Les demandes sont examines par la les comptences suivantes : (i) llaboration des plans
commission dattribution prvue par larticle 25 de la loi directeurs durbanisme (PDU), des SDAU, des plans
portant sur le transfert de comptences aux collectivits durbanisme de dtail, des zones damnagement
locales. Cette commission est prside par le maire. concert, de rnovation urbaine et de remembrement ;
(ii) les lotissements, leur extension ou restructuration, la
Jusquici, aucune des communes, en dehors de celles dlivrance de permis de construire, daccords pralables,
situes dans la rgion de Dakar, na encore adopt une de certificats durbanisme et de permis de dmolir ; (iii)
politique sur le logement alors que lhabitat fait partie la dlivrance de permis de clturer, de permis de coupe
des domaines de comptence qui leur sont transfrs et dabattage darbres ; et (iv) lautorisation dinstallation
depuis 1996. Pourtant, nombre dentre elles ont la et des travaux divers . On constate ainsi que la loi (ii)
fois suffisamment de foncier et de ressources financires nvoque aucune action prcise relative aux lotissements,
favorables linvestissement, partir desquels des leur extension ou leur restructuration, tandis quelle est
programmes damnagement et dquipement en bien plus dtaille sur dautres points (o laboration,
infrastructures pourraient sans difficult tre entrepris dlivrance, autorisation, etc. sont voques). La loi
par lquipe municipale et le maire. 2008-43 du 20 aot 2008 portant sur le Code de
lurbanisme prcise en son article 14 que les plans de
lotissement sont approuvs par le ministre charg de
2.2.2.2. La loi 2008- 43 du 20 aot 2008 portant lurbanisme aprs avis favorable de la collectivit locale
sur le Code de lurbanisme
concerne et dans son article 43 que dans toutes les
Cette loi a pour objet, entre autres, dharmoniser agglomrations, la cration dun lotissement est soumise
certaines dispositions de la loi n 88-05 du 20 juin lautorisation administrative. Lautorisation de lotir est
1988 portant sur le Code de lurbanisme, avec celles de dlivre par le ministre charg de lurbanisme, aprs avis
la loi n 96-07 portant sur le transfert de comptences de la collectivit concerne au propritaire du terrain
26
CHAPITRE 2
ou son mandataire. Lavis de la collectivit locale doit 2.2.2.4. La loi n 76-66 du 2 juillet 1976 portant
intervenir dans un dlai maximum dun mois. Pass ce sur le domaine de ltat
dlai, le silence de la collectivit locale est interprt Le 2 juillet 1976, le lgislateur a adopt la loi n 76-66
comme un avis favorable . portant sur le Code du domaine de ltat. Le domaine
de ltat comprend domaine public et domaine priv.
Le domaine public est relatif aux biens affects lusage
2.2.2.3. Le Code de la construction (loi n 2009- de tous. Dans ce cadre, figurent comme dpendances
24 du 8 juillet 2009)
du domaine public, les rivages de toute la Grande Cte
Le nombre lev de textes et leur disparit, limprcision ainsi quune zone de 100 mtres de large partir de la
du rglement concernant la gestion de certains aspects limite atteinte par les plus hautes mares ; une zone
du secteur, les exigences relatives la production et la de 25 mtres de large sur chaque rive pour les cours
gestion de lhabitat, les mesures de scurit prendre en deau non navigables, ni flottables, sur les lacs, tangs et
compte, la ncessit de mettre en place un cadre rnov, mares permanentes (article 5 du Code du domaine de
ont amen ltat a laborer un Code de la construction. ltat). Cet espace bien que se trouvant sur le territoire
des collectivits locales est exclu de leurs comptences.
Le Code de la construction met laccent sur la stabilit, Dans le domaine public, toutes les installations des
la solidit et la fiabilit des btiments, qui sont rgies particuliers doivent tre faciles dmonter.
par des normes et des rgles de construction. Pour
lutilisation du sol, ces rgles visent la qualit constructive Le domaine public artificiel comprend les emprises
et la capacit du sol recevoir les structures et ouvrages. des routes (loi n 74-20 du 24 juin 1974 portant sur
le classement du rseau routier national) et de manire
Il dicte galement les dispositions particulires aux gnrale les voies de communication, les ouvrages
socits ayant pour objet la construction dimmeubles raliss en vue de lutilisation des forces hydrauliques
usage dhabitation ou usage professionnel et (barrages, puits, forages), les conduites deau, les halles
dhabitation. Les socits qui ont pour objet la et marchs, les servitudes dutilit publique. Le domaine
construction dun immeuble usage dhabitation ou public artificiel peut faire lobjet de permissions de
usage professionnel et dhabitation sont tenues : voirie, dautorisations doccuper, de concessions et
dautorisations dexploitation donnant lieu au paiement
t Soit de conclure un contrat de promotion de redevances. Ces permissions peuvent tre dlivres
immobilire titre personnel, essentiellement prcaire et rvocable.
t Soit de confier les oprations constitutives de la Elles nautorisent que des installations lgres,
promotion immobilire leur reprsentant lgal dmontables ou mobiles. Leur retrait ne donne lieu au
ou statutaire, la condition que lesdites oprations paiement daucune indemnit.
aient t dfinies au pralable par un crit portant
sur les nonciations exiges par larticle L 102.
Cest larticle L 95 qui permet de dterminer la 2.2.2.5. Le Code civil et la lgislation foncire
responsabilit du reprsentant lgal ou statutaire. La lgislation foncire est complte par un systme plus
classique. Les articles 544 702 du Code civil franais,
Les coopratives dhabitat (Article L 77), quant dont certaines dispositions sont toujours applicables au
elles, ont pour objet la construction dun ou plusieurs Sngal, sont relatifs la proprit prive. La proprit
immeubles en vue de leur division par lots ou dun est le droit de jouir et de disposer des choses de la
ensemble de maisons individuelles groupes usage manire la plus absolue, pourvu quon nen fasse pas
dhabitation ou usage professionnel et dhabitation, un usage prohib par les lois et les rglements. Le Code
destins tre attribus ou vendus aux membres. civil prcise les dmembrements du droit de proprit
Les coopratives sont des organisations capital et foncire en AOF, qui permet travers limmatriculation
personnel variables. dobtenir un titre foncier sur les terres. Lobtention de
ce document administratif permet de garantir la scurit
Lobjet de ces coopratives comprend, en outre, la foncire du particulier. La procdure dexpropriation
gestion et lentretien des immeubles jusqu la mise en pour cause dutilit publique constitue la seule possibilit
place dune organisation diffrente. Chaque cooprative de la remettre en cause.
dhabitat et de construction doit limiter son objet
ldification dimmeubles compris dans un mme En raison des difficults dapplication des textes fonciers,
programme, comportant une ou plusieurs tranches. une Commission charge de prparer une rforme du
droit de la terre a t mise en place par le dcret n 2005-

27
414 du 19 mai 2005. Cette commission cre auprs dune cooprative dhabitat et illustre ainsi les lenteurs
du Premier Ministre, prside par un juriste de haut administratives qui sensuivent.
niveau et compose dune quarantaine de membres est
charge de proposer une rforme du droit foncier, aprs Les formalits administratives aprs la fin des travaux
concertation avec lensemble des acteurs. prennent ainsi 20 mois. Cela signifie quil faut au
minimum soixante mois, soit cinq ans pour mener
terme une opration de promotion immobilire.
Le secteur du logement est caractris par un
corpus lgal et rglementaire complexe, peu
accessible aux populations les plus dfavorises, 2.3.1.2. Promoteurs immobiliers publics
au niveau dducation peu lev. Ces dispositions
impliquent une panoplie dacteurs institutionnels
2.3.1.2.1. SICAP
aux logiques souvent diffrentes. Cette situation
accrot la propension informelle de laccs au La Socit Immobilire du Cap-Vert (SICAP) opre
logement et renchrit les cots. Elle favorise depuis 1951. Elle constitue un acteur public majeur de la
une extrme lenteur dans les processus daccs construction de logements dans le pays pour les populations
au foncier et au logement. Lopacit cre par revenus levs. Elle intervient principalement dans la
laccumulation dacteurs et de procdures favorise rgion de Dakar et ralise des logements conomiques et
galement la corruption. de moyen standing. Le programme Keur Gorgui sur la
VDN, Dakar, et lopration Villeneuve Mbao font
partie de ses projets phares.
2.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR
DU LOGEMENT Pour le financement des programmes de la SICAP SA,
2.3.1. Secteur public on distingue : le financement par fonds propres, qui
combine la capacit de la SICAP aux apports personnels
2.3.1.1. Ministres des clients pour financer des programmes de logements,
et le financement bancaire o il sagit de trouver des
travers le ministre de lHabitat, de la Construction ressources adquates auprs du systme bancaire
et de lHydraulique, le ministre de lUrbanisme et de classique, par une hypothque sur le terrain et les
lAssainissement et le ministre de lconomie et des constructions, en plus dune domiciliation des loyers.
Finances, ltat labore ses politiques, planifie et affecte
le sol, lgifre, rglemente et organise tous les aspects lis De 1951 1997, la SICAP a produit 11 564 logements,
au logement. Ce sont au total 12 directions centrales soit une moyenne annuelle de 251 logements.
(voir annexe 2) qui interviennent dans les processus Aujourdhui, elle tente sans grand succs de simplanter
lis au logement. On note ainsi une fragmentation des dans les villes de lintrieur.
responsabilits entourant le logement entre plusieurs
directions et ministres aux logiques et procdures souvent
disparates. Cette situation explique en grande partie les 2.3.1.2.2. SNHLM
lenteurs dans les procdures, lexplosion des cots et les De 1960 1973, lOffice des habitations loyer modr
dpassements budgtaires, la complexit des processus et (OHLM) a ralis 8 882 logements, en majorit Dakar
donc laugmentation des pratiques informelles, ainsi que pour un investissement de 12,5 milliards de francs CFA
le dfaut dapplication des lois et rglements. (25 611 100 USD). LOHLM finanait ses programmes
essentiellement avec les subventions de ltat, des
Le tableau qui suit recense les autorisations et les crdits de la Caisse centrale de coopration conomique
formalits requises pour raliser le projet immobilier (CCCE) et de la Banque nationale de dveloppement
du Sngal (BNDS) ( des taux bonifis). En 1991,
les ralisations de la Socit nationale des habitations
Plusieurs ministres assurent la mise en uvre
loyer modr (SNHLM, qui a remplac lOHLM) ont
de politiques sectorielles cloisonnes, de
atteint le seuil de 10 596 logements, dont 8 017 dans la
lgislations complexes sur le foncier, lurbanisme,
la construction et limmobilier et encadrent le rgion de Dakar.
processus de production de logements urbains
suivant des logiques et des modes daction La SNHLM a comme mission :
diffrents, voire contradictoires. La mise en place
dun guichet unique et dune ligne directrice t De raliser et de grer, en milieu urbain et en milieu
cohrente et applique avec lautorit ncessaire rural, des constructions usage dhabitation places
semble urgente. sous le rgime de la location-vente, de la location
simple, ou de laccession la proprit
28
CHAPITRE 2
Tableau 5. Exemple de dcompte des lenteurs administratives dans la promotion immobilire
Actions Dure
Identification du site 1 mois
Certificat durbanisme 1 mois
Autorisation de transaction 1 mois
Avant-projet architectural 2 mois
Permis de construction pralable 2 mois
Permis de construire 6 mois
Plan des rseaux de viabilisation 2 mois
Dossier dexcution 2 mois
Plans de bton arm 1 mois
Appels doffres 2 mois
Agrment du programme immobilier 2 mois
Visa des plans de rseau par les socits concessionnaires 2 mois
Passation des marchs 1 mois
Dclaration douverture de chantier 1mois
Cumul avant travaux 26 mois
Dure des travaux 14 mois
Procs-verbal de rception 3 mois
Cadastre Parcellaire
SONES Rseau dadduction deau
SENELEC Rseau dlectrification
TP Cap vert Voirie
ONAS Rseau dassainissement
Certificat de conformit urbanisme 1 mois
Autorisation de morcellement des parcelles 2 mois
Autorisation de transactions avec les acqureurs 6 mois
Cration des titres fonciers individuels 6 mois
Exonration dcennale du foncier bti 2 mois
Cumul aprs travaux 20 mois
Fall, 2009 : 347 in : Patrick Develtere, Ignace Pollet et Fredrick Wanyama (Eds.), 2009
t Dassurer, dans le cadre des orientations du Plan de Depuis son plan de redressement (1992), la SNHLM
dveloppement conomique et social et en qualit na construit que 157 logements par an en moyenne
de mandataire de ltat, la ralisation et la gestion dont plus de la moiti sont des appartements cds en
du programme des parcelles assainies dans les zones location-vente (Tall, 2009 : 153). Elle sest tourne vers
dlimites par arrt conjoint des Ministres chargs une dmarche plus commerciale que sociale, privilgiant
de lUrbanisme et de lhabitat et du Ministre charg la satisfaction des besoins de la classe moyenne.
de lconomie et des finances
t De viabiliser et durbaniser des terrains, dans le
but de procurer des parcelles amnages une 2.3.1.3 Fondation droit la ville (FDV)
population qui y construit elle-mme son propre Les villes sngalaises et surtout la capitale Dakar,
logement. ne parviennent pas offrir des logements adquats
en quantit suffisante leurs habitants, ce qui sest
traduit par un dveloppement de lhabitat spontan, en
La SNHLM na ralis, depuis sa cration en 1960
construction prcaire ou irrgulire. A ct des quartiers
jusquen juillet 2000, quun total de 13 432
daffaires et de rsidence, srigent de vastes espaces
logements au Sngal, dont 10 510 Dakar.
Elle a amnag 22 811 parcelles viabilises sur constitus de quartiers irrguliers o les services publics
lensemble du territoire national. sont quasi-inexistants, et o laccs leau potable
demeure trs limit, les ordures prolifrent, et les eaux

29
Tableau 6. Rpartition rgionale des logements raliss par la SNHLM de 1960 1999
Rgion Nombre de logements

Dakar 10 886
Kaolack et Fatick 688
This 677
Ziguinchor et Kolda 621
Saint Louis/ Matam 349
Louga 213
Diourbel 196
Sngal Oriental 178
Total 12 484
Comit National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 88
uses stagnent partout. Cette situation a pouss ltat 2.3.2. Secteur priv
planifier une politique de restructuration des quartiers
irrguliers dont la mise en uvre a t confie la 2.3.2.1. Promotion immobilire prive
Fondation droit la ville (FDV) qui, comme son nom Les promoteurs privs soumettent souvent leurs
lindique, promeut le droit un logement adquat en programmes la BHS pour le financement de leurs
milieu urbain. logements. Ils procdent gnralement une location-
vente ou une vente au comptant. Parmi eux, on peut
La FDV est une fondation reconnue dutilit publique noter SIPRES, SCI-BIAGUI, SOPRIM, SPHS,
par le Dcret n 2000-996 du 11 dcembre 2000. SOMISCI, CPI, IMMORAMA, ou encore SAGEF,
Cest un oprateur priv spcialis dans les oprations qui interviennent principalement dans la rgion de
de restructuration et de rgularisation foncire, et Dakar. En dehors de Dakar, cest This qui accueille le
rgi par la loi n 95-11 du 7 avril 1995 et son dcret plus de programmes de promoteurs immobiliers privs,
dapplication n 95-415 du 15 mai 1995. Elle intervient anticipant ainsi la conjonction entre Dakar, son espace
en matire de restructuration titre de matre douvrage pri-urbain et la ville de This distante de 70 km. Cette
dlgu (MOD), reprsentant ltat et les collectivits nouvelle tendance de lurbanisation au Sngal va tre
locales. Elle est devenue matre duvre (MO) pour renforce par les nouveaux quipements structurants
lensemble des oprations de rgularisation foncire. que sont laroport Blaise Diagne, lautoroute page
Sa rmunration en tant que MOD est assure par les qui permet une plus grande mobilit entre Dakar, This
bailleurs de fonds des projets de restructuration (par et Mbour et valorise les espaces priphriques. Au total,
un pourcentage du cot des projets), tandis quelle les promoteurs privs ont ralis Dakar 660 logements
est rmunre pour le volet MO par le Fonds de pour lanne 1999.
restructuration et rgularisation foncire (FORREF)
sur la base des rsultats obtenus. La FDV a dmarr ses Les promoteurs immobiliers privs sont confronts aux
activits en octobre 2001. surcots occasionns par la ralisation des voiries et
Tableau 7. tat rcapitulatif des programmes immobiliers privs Dakar en 1999
Promoteurs et programmes Nombre de logements

SOMISCI Mermoz 38
SIPRES Nord Foire 137
SEPCO II Thiaroye AZUR 116
CPI-VDN 149
IMMORAMA - Maristes 30
SICA-VDN 30
Source : Ministre de lUrbanisme et de lHabitat, Dcembre 1999 ; cit par Comit National Habitat II et al., 2004 :90
30
CHAPITRE 2
rseaux divers. Les rseaux peuvent reprsenter entre 3 sont la construction administrative, avec dlivrance dune
et 17 % du cot de cession des terrains amnags. Cette autorisation de construire au requrant par le maire de la
situation explique entre autres les rticences des socits ville concerne, aprs instruction du dossier par les services
concessionnaires participer la ralisation des rseaux, comptents du ministre de lUrbanisme, et la construction
ce qui constitue un goulot dtranglement pour la irrgulire qui occupe la majeure partie de lhabitat. Des
production des logements par les socits immobilires. sources officielles indiquent que pour la rgion de Dakar
Aussi, elles sont confrontes aux difficults lies laccs le nombre de permis de construire est pass de 1 173 en
aux terrains urbains, en raison notamment de leur raret 1993 2 757 en 1995, puis 1 418 en 1999. Les villes
et de la lenteur des procdures dacquisition. secondaires et capitales rgionales affichent des chiffres
moins importants : This 260, Louga 111, Kaolack 76,
Tambacounda 99 durant lanne 1998. Ces statistiques
2.3.2.2. Coopratives dhabitat reprsentent un nombre infime par rapport au volume
Il existe plus de 700 coopratives dhabitat travers le annuel des constructions non autorises qui se ralisent
pays, dont lessentiel est regroup au sein de lUnion aussi bien dans les tissus rguliers que dans les priphries
des coopratives dhabitat du Sngal qui compte des agglomrations urbaines. Cest notamment le cas
300 000 membres. Sa mission est de donner un Dakar o se dveloppent des occupations anarchiques
toit chaque membre par la solidarit, lentraide et et non contrles (habitat spontan). Les politiques des
limmobilisation de lpargne . LUnion est prsente parcelles assainies et des zones damnagement concert
dans les rgions de Saint-Louis, Dakar, This, Louga, formules et mises en uvre par ltat visent surtout
Kaolack et Ziguinchor. Il existe des coopratives prvenir le dveloppement de cet habitat spontan
dhabitat composes exclusivement ou majoritairement irrgulier (Comit National Habitat II et al., 2004 : 90
de femmes. Cest le cas notamment de la cooprative 1).
dhabitat des femmes de Grand Yoff qui compte 3 000
membres issus du secteur informel et qui vise faciliter
laccs au logement des femmes. 2.3.2.4. Migrants internationaux : des investisseurs
majeurs du secteur immobilier
La dmarche dune cooprative dhabitat et de Les retombes des migrations internationales sur les
construction consiste mobiliser lpargne et soumettre mutations urbaines au Sngal sont videntes et elles
une banque un dossier de prt avec comme garantie sexpliquent par les enjeux lis laccs au foncier.
un titre foncier ou un bail ainsi que les difficults et Depuis les annes 70 et plus rcemment aprs la
prcautions difies sur lassiette foncire. En effet, sur dvaluation du franc CFA de 1994, la faveur dun taux
la base des cotisations des membres et avec le concours de change qui a littralement doubl, lmigr devient
dun tablissement financier, la cooprative procde un acteur cl dans lurbanisme. Le secteur immobilier
lachat et la viabilisation du terrain. Les cots du est devenu un secteur important dans le processus de
terrain et de la viabilisation vont servir dapport et de captage de linvestissement de lmigr. Ce glissement
garantie auprs de la banque. des investissements de lmigr, des zones dorigine
vers les zones urbaines o ils sont susceptibles dtre
Les performances de lhabitat coopratif sont illustres rentabiliss plus rapidement, traduit une mutation des
par quelques statistiques cls : des unions rgionales, une logiques. (Tall, 2009 : 48)
union nationale et prs de 300 coopratives dhabitat
regroupant plus de 50 000 membres ont t cres, leur Dans son ouvrage Investir dans la ville africaine : 2009,
pargne dans les banques slve prsentement prs de Tall prcise en sappuyant sur des enqutes de 1990 dans
70 milliards de francs CFA, soit plus de 140 millions les zones tudies, que les propritaires migrs sont
USD. devenus deux fois plus nombreux que les propritaires
non migrants alors que dans les annes 70, il existait
Dans lobjectif de rduire davantage les cots du un certain quilibre dans laccs la proprit entre
logement coopratif et le dlai de sa ralisation, il migrants et non-migrants. Le rle des migrs dans le
est urgent de mettre la disposition des coopratives processus dappropriation de lespace a donc pris une
dhabitat du foncier pralablement titr, amnag et grande ampleur pendant ces deux dernires dcennies.
quip.
Selon une tude rcente, 20 % des transferts de fonds des
migrs seraient destins linvestissement immobilier
2.3.2.3. Autopromotion (OIM, 2007a), soit environ 108,8 milliards de francs
Lautopromotion est caractrise par linitiative et laction CFA (166,4 millions deuros). Cette part des transferts
individuelle des populations dans le domaine de la de fonds destine linvestissement immobilier ne
construction. Son dveloppement suit deux filires, que prend pas en considration certains produits spcifiques

31
dvelopps par des banques telles que la BHS qui a t La fondation Hands on Home qui assure le
mis sur le march un produit destin aux Sngalais de transfert de comptence grce la contribution de
lextrieur dnomm le Pack diaspora qui comprend, techniciens guatmaltques, mettant ainsi en uvre
entre autres, un crdit immobilier pour les migrs1. une coopration Sud-Sud
t La municipalit de Saint-Louis et le Crdit mutuel
partir des annes 80, la promotion de lmigr dans sngalais (CMS) sur le volet local et en particulier
les processus dappropriation foncire est dautant plus laccs au financement des populations concernes,
vidente que les rapports marchands rgulent laccs au qui doivent contribuer lachat de leurs futurs
march du foncier. Les migrs plus solvables et parfois logements, ainsi que lquipement en services et
plus rentables devancent les non-migrants par des offres rseaux de base du nouveau quartier cr
de prix suprieures lors des transactions foncires. Les
migrs sont donc trs courtiss par les promoteurs Aprs une phase de travail de proximit auprs des
privs et les coopratives dhabitat qui vont dmarcher populations des quartiers de Guet Ndar et de Diaminar,
ces acteurs jusque dans leur pays daccueil. afin dvaluer les besoins et de sensibiliser la ncessit
dun dplacement en raison des risques encourus, le
2.3.3. ONG et organisations internationales de
projet en est actuellement la phase de construction. Le
dveloppement
transfert de comptences y occupe une place importante,
Les bailleurs de fonds nationaux et trangers sont ce qui permet en plus de raliser les logements
intervenus principalement dans la ralisation de prfabriqus des cots infrieurs ceux gnralement
programmes de logements sociaux. Les promoteurs constats (environ 10 000 USD au lieu de 20 000). La
publics, les premiers sur le march, ont bnfici slection des bnficiaires des 150 nouveaux logements
de plusieurs financements dorganismes trangers est en cours. Linitiative pourrait tre reconduite dans
partenaires du Sngal ainsi que des banques locales, dautres villes sngalaises sujettes aux risques naturels.
tandis que ces dernires sont les principaux bailleurs des
promoteurs privs. 2.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
Parmi les bailleurs de fonds trangers, on relve la La socit damnagement de terrains urbains dnomme
prsence de Shelter Afrique, une institution rgionale SPATU, qui doit fournir de grandes trames de terrains
de financement cre par les gouvernements africains et viabiliss des prix accessibles et dont la cration est
la Banque africaine de dveloppement (BAD). prconise par la Lettre de politique sectorielle, na
pas encore vu le jour. Pendant ce temps, les mnages
Shelter Afrique intervient dans le secteur du urbains des banlieues continuent dvelopper des
dveloppement urbain et de lhabitat dans les pays pratiques informelles et sinstaller dans des quartiers
africains. LONG finance des logements sociaux et prcaires non-lotis et sous-quips. La politique de
rsidentiels pour le compte des promoteurs privs et
publics depuis le dbut des annes 1990. ce jour,
Shelter Afrique a financ vingt projets pour un montant
de 29 millions USD.
ONU-Habitat est galement impliqu dans plusieurs

projets au Sngal. Celui en cours Saint-Louis rpond
la fois aux problmatiques daccs au logement dcent
des populations urbaines les plus pauvres, celles cres
par les risques naturels et au besoin de formation dans
le domaine du BTP. En effet, la topographie de Saint-
Louis, ville clate sur le delta du fleuve Sngal,
rend certains quartiers particulirement vulnrables
aux inondations, tandis que dautres sont soumis des
risques drosion, en raison de laction de locan sur
le sable. Sous lgide dONU-Habitat et avec un don
identifi de 2 millions USD du gouvernement japonais,
ce sont en ralit plusieurs acteurs qui mnent le projet Photo 11. Maison construite dans le cadre du projet de
re-logement de populations vulnrables aux risques naturels
bien, en partenariat :
Saint-Louis
Source : ONU-Habitat
32
CHAPITRE 2
restructuration de ces quartiers informels est confronte dfaut dapplication des lois et rglements, et lexistence
aux insuffisances de financement et lindisponibilit des pratiques informelles. En effet, une opration de
des ressources foncires. promotion immobilire initie par une cooprative
dhabitat peut prendre 5 ans pour tre mene terme.
Les politiques de parcelles assainies et de ZAC
Depuis 50 60 ans, deux promoteurs publics majeurs
sont timides et la production de terrains viabiliss
marquent le secteur du logement urbain par leur
faible. Leur production demeure hors de porte
des populations faibles revenus et des mnages prsence : la SICAP et la SNHLM (ex OHLM). Les
du secteur de lhabitat informel. logements produits par la SICAP sont inaccessibles
pour la grande majorit des mnages du fait de leur
prix et de leurs conditions daccs. Ceux de la SNHLM,
Le logement urbain au Sngal est encadr par un qui profitaient la classe moyenne leurs dbuts, sont
foisonnement de textes juridiques et rglementaires. devenus rares et hors de porte pour cette catgorie
Le texte majeur qui encadre la gestion des sols urbains sociale. Cette situation a favoris lirruption dans le
est la loi n 64 du 17 juin 1964 instituant le domaine secteur du logement de nouveaux types dacteurs : les
national, accompagn de ses dcrets dapplication. Cette promoteurs privs dune part et, cot socit civile, les
disposition juridique adopte suite lindpendance coopratives dhabitat, les migrs et les ONG. Ceux-
souffre dun dfaut de rvision et dune incapacit ci sont confronts la raret des ressources foncires,
prvenir la prolifration de lhabitat informel. Les autres linsuffisance de financement et la lourdeur des
lois et rglements majeurs sont relatifs lurbanisme, procdures administratives.
la construction, au domaine de ltat, lexpropriation
pour cause dutilit publique, au transfert de La majorit des mnages urbains accdent au logement
comptences aux collectivits locales et la proprit travers lautopromotion non encadre o laccs aux sols
foncire, et rgissent les diffrents aspects qui entourent se fait travers des mcanismes gnralement informels.
la production de logements urbains au Sngal. Ce
corpus lgal et rglementaire toff mais complexe Les recommandations politiques, lgales et
favorise lexclusion des mnages moins instruits faibles institutionnelles majeures sont les suivantes :
revenus des quartiers formels des banlieues. Cette
situation entrane aussi le renchrissement des cots, t Mettre en place la socit charge des grandes trames
laccroissement des lenteurs, le manque de transparence des terrains amnags et viabiliss, accessibles aux
et la corruption. mnages faibles revenus
t Multiplier les oprations des parcelles assainies et
Le secteur du logement urbain est aussi marqu par de ZAC et veiller leur accs par les mnages
la prsence et lintervention dune kyrielle dacteurs faibles revenus
institutionnels aux logiques dopration diffrentes. t Simplifier et vulgariser la lgislation foncire
travers les ministres chargs de lhabitat, de la t Rduire le nombre et regrouper les intervenants
construction et de lhydraulique ; de lurbanisme et de institutionnels dans le processus daccs aux terrains
lassainissement ; de lconomie et des finances, ce ne sont urbains (guichet unique)
pas moins de 12 directions centrales qui jouent des rles t Faire financer les oprations de restructuration de
cls dans les processus de production et daffectation du quartiers travers le budget consolid de ltat et
foncier et du logement. Cette fragmentation explique des collectivits locales
en grande partie les lenteurs, lexplosion des cots, le

33
NOTES DE FIN
1. A.N. Some, Migration au Sngal : Prol National 2009, OIM-UE, p 98
34
CHAPITRE 3
03
CARACTRISTIQUES DU
LOGEMENT AU SNGAL
3.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT lgale. Elles se contentent du march parallle aliment
MARQUES PAR LES INGALITS par les ventes illicites de terrains du domaine national
et stablissent dans des quartiers informels prcaires,
Lorganisation de lespace urbain, bien des gards, dpourvus dinfrastructures et dquipements. Le
reflte le niveau de vie. En effet, de lpoque coloniale march du logement locatif pourrait constituer un autre
nos jours, lorganisation des villes sngalaises a toujours recours pour les populations faibles revenus, mais
t marque par une sparation, dabord entre Europens linsuffisance de logements dcents et les prix levs
et assimils dun ct, et indignes de lautre, ensuite des loyers les en cartent. En consquence, les pauvres
entre quartiers rsidentiels et lotissements populaires. achtent des terrains ou louent des logements dans des
zones non loties, insalubres ou dans des lotissements
Dans les quartiers de type europen dits rsidentiels, irrguliers, ce qui se traduit par la prolifration de
dots de tous les services et quipements de base, sont lhabitat sous-intgr, pollu, surpeupl et manquant
concentres les personnes revenus levs, alors que les cruellement de services de base.
mnages faibles revenus et les pauvres habitent dans les
zones populaires, sommairement amnages, manquant 3.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES
souvent des services essentiels. Lorganisation de lespace MATRIAUX
urbain, continue aujourdhui dtre marque par une
discrimination par les revenus. Dakar, quy a-t-il de 3.2.1. Typologie des logements
commun entre les quartiers de Fann Rsidence et de
Grand Yoff ? 3.2.1.1. Caractrisation des logements de la
rgion de Dakar
Le romancier sngalais Abdoulaye Sadji avait traduit Lanalyse du type de logement dans les villes sngalaises,
cette situation en ces termes : Aux confins de la ville de plus particulirement dans la rgion de Dakar, permet
pierre, les agglomrations indignes stalaient rousses et de distinguer trois catgories :
poussireuses : compares aux quartiers neufs, riants et
pittoresques qui champignonnaient dans le centre, sur t Lhabitat rgulier (immeubles ou villas)
le plateau et sur le roc, ces agglomrations voquaient, t Lhabitat spontan
de par leurs aspects sordides, la misre et la dcrpitude t Lhabitat de type villageois.
qui stalaient partout lintrieur du pays.
Lhabitat rgulier, les immeubles et les villas se rencontrent
La production de logements par le secteur planifi et principalement dans le dpartement de Dakar. Lhabitat
loffre de parcelles viabilises par le biais du march spontan prdomine dans les dpartements de Pikine,
foncier formel sadressent essentiellement aux Gudiawaye et Rufisque. Par ailleurs, il importe de
populations ayant des revenus rguliers suffisants. Les souligner que mme si le type villageois est prsent
populations pauvres, faute de moyens consquents, partout dans la rgion, il est beaucoup plus prsent dans
accdent rarement la proprit foncire et immobilire les dpartements de Pikine, Gudiawaye et de Rufisque.
STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGAL

35
Selon les chiffres de 2006, lhabitat couvre 8 657 ha, soit

16,14 % de la superficie de la rgion. Dune manire
gnrale, les diffrents types dhabitat identifis se
rpartissent comme suit :
- habitat rgulier-immeubles-villas 62,28 %

- habitat spontan 21,76 %
- type villageois 15,96 %
Photo 13. Rue la Sicap Libert 2

Source : IAGU 2012
maisons basses et 27,4 % sont logs dans des maisons

tages. Seule une faible partie des mnages loge dans des
baraques (3,2 %), dans des appartements (2,4 %) ou
dans des cases (0,6 %).
Dans les autres rgions, plus de la moiti des mnages

Photo 12. Immeuble Dakar vivent dans des cases. Pour ce qui est des maisons basses,
Source : IAGU 2011 en dehors de la rgion de Dakar, les rgions de This
(70,3 %) et Ziguinchor (85,1 %) comptent le plus de
Ainsi la forme doccupation spontane et de type mnages logs dans cette catgorie de logement. La
villageois demeure importante (plus de 21 % de la rgion de Tambacounda compte le moins de mnages
superficie occupe par lhabitat), avec une prdominance logs dans des maisons basses, soit 28,4 %. Enfin, les
dans les dpartements de Pikine et de Gudiawaye. maisons tage et les appartements constituent un type
de logement o vivent peu de mnages. En dehors de
Prs de 1 038 000 habitants de la rgion sont concerns la rgion de Dakar, les maisons tages abritent moins
par lhabitat villageois et lhabitat spontan. La situation de 3 % des mnages et les appartements moins d1 %
des immeubles vtustes, dgrads et menaant de dentre eux. (RGPH III 2002 : p134).
tomber en ruines, notamment dans le Plateau, mrite
une grande attention : dfaut de les rhabiliter dans
les meilleurs dlais, il convient de les dmolir, pour
viter leur ventuel effondrement. Pour ce faire, il est
important daugmenter les moyens humains et matriels
des services comptents et de crer une synergie des
actions des diffrents dpartements ministriels et
collectivits locales concerns.
3.2.1.2. Caractrisation des logements au Sngal

Au niveau national, plus dun mnage sur deux
(56,2 %) loge dans une maison basse. Au total,
30,8 % des mnages logent dans des cases et 2,5 % dans
des baraques. Les maisons tage et les appartements
abritent 8,5 % et 0,7 % des mnages respectivement.
Au niveau rgional, Dakar prsente une situation Photo 14. Maison composite : case et maison basse en dur dans
particulire. Environ 65,3 % des mnages occupent des la ville de Tambacounda
Source : IAGU, 2011
36
CHAPITRE 3
3.2.2. Typologie des matriaux de construction faibles revenus des terrains amnags et viabiliss, se
Les enqutes mnages ont rvl que 85 % des traduit dans les villes par un dveloppement de lhabitat
habitations de la rgion de Dakar avaient des murs en spontan, en constructions prcaires ou irrgulires, qui
bton, 8 % des murs en tle ou bois, le reste possdant reprsente aujourdhui 25 % des zones urbaines. Dakar,
des murs en vgtaux ou en crintins , treillis de lhabitat irrgulier occupe plus de 30 % des superficies
minces lattes de bambous (en zone rurale et habitat habites. Ces zones dhabitat spontan prsentent les
spontan). Ces pourcentages demeurent homognes caractristiques communes suivantes :
sur toute ltendue de la rgion. Dans la zone rurale et
la commune de Sbikotane, 11 % des habitations ont t Irrgularit foncire
des murs constitus de vgtaux, et 8 % seulement de t Absence de nivellement pralable de lassiette des
tles. Les murs en vgtaux ou en banco (terre crue) zones dhabitation
reprsentent 7 % du parc rgional. t Manque dordonnancement et troitesse des rues
t Inexistence ou insuffisance dquipements et
Si lon exclut la zone rurale et la commune de Sbikotane dinfrastructures (coles, dispensaires, eau,
qui comptent 10 % de toits en vgtaux, la quasi-totalit lectricit, assainissement etc.)
des toits de la rgion sont en ciment, en fibrociment ou t Irrgularit et faiblesse des revenus des habitants
en tles.
Cette situation se manifeste par les consquences
suivantes :
Limage dominante de lhabitation dans la rgion
de Dakar est la maison avec murs en bton ou
t Absence de titre de proprit pour les occupants
parpaings et toit en bton, brociment ou tles.
Tandis que, pour le reste du pays, les matriaux t Assiette erratique de limpt
dorigine vgtale sont encore les plus rpandus. t Difficult de programmation des quipements et
des infrastructures
t Dmolition et dplacement des personnes vers
dautres zones pour toute installation de rseau ou
toute construction dquipements publics
Nanmoins, malgr lexistence dattributs communs, ces

zones prsentent des disparits tant dans la formation
du peuplement, du rgime foncier que du mode
doccupation du sol.
En 2006, la rgion de Dakar comptait 363 800

logements. Les zones de Pikine Dagoudane, Gudiawaye,
et Parcelles Assainies disposent des parcs de logements
les plus importants. Ces tablissements humains sont
sur-densifis et demeurent confronts, entre autres,
des problmes lis un dficit de planification spatiale,
limplantation dhabitations sur des zones non
aedificandi, la saturation des quipements, la quasi-
Photo 15. Habitation nouvelle dans la banlieue de Dakar inexistence dassiettes foncires en mesure de recevoir
Source : Universit Laval 2007 des quipements complmentaires. (PDU 2025 p.136).
Laccs aux titres de proprit scurise les habitants et 3.4. STATUT DOCCUPATION DES
les incite par consquent investir dans les btiments LOGEMENTS
(PDU, 2025). Limage scurisante de la construction
va se renforcer avec la poursuite des oprations de La proprit et la location sont les types doccupation et
restructuration et de rgularisation foncire des quartiers de tenure dominants au Sngal : plus de trois mnages
non lotis. sur quatre sont propritaires du logement quils occupent
et 17 % en sont locataires. La location est plus frquente
3.3. PARCS DE LOGEMENTS Dakar (48 % des mnages) alors que la proprit est
TRADITIONNELS ET INFORMELS plus rpandue dans les autres villes (prs de 70 %) et en
milieu rural (93 %). En milieu rural, peine 1 % des
La conjugaison des facteurs lis une urbanisation rapide, mnages sont locataires.
loffre insuffisante et linaccessibilit pour les mnages

37
On note une nette volution en faveur de la proprit

Le cot du logement est affect par lexcs de
dans la rgion de Dakar. En 1980, dans lensemble de la
taxation qui touche simultanment lacquisition
rgion, 57 % des mnages se dclaraient propritaires de
des matriaux de construction (TVA) et du foncier
leur logement, pour 38 % de locataires et 5 % dhbergs. (taxe denregistrement).
En 2006, la situation se prsente diffremment avec
81 % des rsidents de la rgion qui sont propritaires,
contre 17 % de locataires et 2 % dhbergs, (PDU 2025 Ces contraintes obligent les mnages faibles revenus
p.136). Cependant, les statistiques du statut doccupation recourir au march informel, qui souffre aussi de
rsultant des dclarations effectues par les mnages, difficults de financement (absence de garanties pour
le statut de propritaire dclar concerne des ralits le crdit bancaire) et du cot lev des matriaux de
diffrentes, car le chef de mnage se dclare souvent construction. Labsence de mcanisme de financement
propritaire sans disposer de titre de proprit formel. appropri fait que la construction est tale sur plusieurs
annes, ce qui entraine une importante dperdition des
Lhbergement gratuit par un parent, un ami, un tiers stocks de matriaux constitus cet effet. Lacquisition
ou lemployeur est assez rare au Sngal : sept mnages de logements dans les quartiers informels non lotis
sur cent dans lensemble (8 % Dakar, 9 % dans les entrane aussi des cots additionnels, relatifs laccs
autres villes et 6 % en milieu rural) (ESAM p.48). aux services de base pour ces mnages faibles revenus.
Tableau 8. Rpartition des mnages selon le lieu de rsidence et le statut doccupation du logement
Milieu de rsidence
Statut doccupation Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
du logement
Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %
Propritaire 121 572 43,9 145 199 69,8 266 770 55,0 540 891 92,8 807 662 75,7
Locataire 113 018 48,0 43 799 21,1 176 817 36,5 4 670 0,8 181 488 17,0
Log gratuitement 22 226 8,0 18 329 8,8 40 554 8,4 35 333 6,1 75 887 7,1
Autre 0 0,0 297 0,1 297 0,1 1 226 0,2 1 523 0,1
ND 51 0,0 295 0,1 346 0,1 685 0,1 1 031 0,1
Total 276 866 100,0 207 919 100,0 484 785 100,0 582 806 100,0 1 067 591 100,0
Source : DPS/2004 : 2me Enqute Sngalaise Auprs des Mnages, p. 42
3.5. PRIX ET ACCESSIBILIT FINANCIRE 3.6. CONCLUSION ET

DU LOGEMENT RECOMMANDATIONS
Les prix de cession des parcelles ou des logements, Les difficults daccs la proprit foncire et
appliqus par les promoteurs publics comme privs, ne immobilire lgale obligent les mnages faibles
sont pas contrls par les pouvoirs publics et sont tablis revenus habiter dans les quartiers informels dpourvus
selon la loi de loffre et de la demande, aussi bien dans dinfrastructures et de services de base. Cette situation
le milieu formel que dans linformel. Les prix dans le entrane son tour des cots additionnels pour
march formel du logement ont fortement augment ces populations afin daccder aux services de base.
Dakar et dans les autres villes, un phnomne d : Linscurit foncire empche linvestissement sur le
bti, qui est aussi confront aux difficults des sites
t La raret des terrains amnags et quips et des (telles que les inondations dans la banlieue de Dakar).
parcelles titres Le march du logement locatif est une alternative pour
t Le cot lev des matriaux de construction les mnages dmunis, mais linsuffisance de loffre en
t La spculation foncire dans les villes logements dcents et les prix levs des loyers en limitent
t La non-participation des pouvoirs publics dans le laccs.
financement des voiries et rseaux divers
t La fiscalisation leve et multiple (TVA, taxe La prcarit des revenus, les conditions contraignantes
denregistrement, etc.) sur le cot du logement daccs au financement et le cot lev des matriaux
38
CHAPITRE 3
de construction limitent les mnages faibles revenus Les principales recommandations sur la qualit et
lusage de matriaux prcaires (vgtaux ou terre les conditions des logements concernent les actions
crue, chaume, crintins , tles, argile, etc.) pour la suivantes :
construction de leur logement.
t Multiplier des oprations de restructuration et de
Les difficults daccs au financement entranent aussi rgularisation foncire des quartiers, au travers
un talement de la construction sur plusieurs annes. notamment des financements publics
Lpargne est ainsi immobilise au lieu de servir financer t Mettre en place grande chelle de mcanismes
le logement. Ces logements comptent souvent un trs de micro-crdit destins au financement de
petit nombre de pices (2 ou 3) et leur surpeuplement lacquisition des matriaux de construction, pour
et surcharge entranent une dtrioration rapide du bti les mnages faibles revenus
et des quipements. t Dvelopper la recherche sur les matriaux locaux, et
sa vulgarisation auprs des mnages
t Rduire la fiscalit sur les matriaux traditionnels
locaux

39
04
ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA
DEMANDE DE LOGEMENT AU
SNGAL
4.1. CROISSANCE DMOGRAPHIQUE ET dcembre 2002 dnombrait 1 075 858 mnages contre
URBANISATION 765 605 au recensement de 1988, soit un accroissement
moyen de 40,5 %. 46,9 % dentre eux rsident en
Le Sngal connat depuis une cinquantaine dannes milieu urbain qui compte, en moyenne, 7,9 membres
une croissance dmographique soutenue. Les par mnage, pour 10,2 personnes en zone rurale. Au
recensements successifs estimaient la population niveau national, le nombre moyen de personnes par
nationale environ 4,96 millions dhabitants en 1976, pice est de 2,7 (RGPH III-2002 : 61, 64, 132).
6,82 millions en 1988, et 9,86 millions en 2002. Les
projections dmographiques de lANSD estimaient En 2004, 484 785 mnages vivaient en milieu urbain
cette population environ 11,85 millions en 2008. au Sngal, dont 276 866 concentrs dans la rgion de
Entre 1976 et 1988, dune part, et 1988 et 2002, Dakar.
dautre part, les taux daccroissement intercensitaire
4.2.2. Niveau de peuplement des mnages et
taient respectivement de 2,7 % et 2,5 % par an.
part du revenu consacre au logement
La croissance de la population urbaine est assez Le logement occupe une fonction importante dans la
rapide. Prs de la moiti de la population nationale, socit sngalaise. Il sagit de la premire proccupation
soit prcisment 46,8 %, (et plus si on considre la des mnages et il reprsente aussi une marque de
population de Touba dans les statistiques des citadins) russite sociale, en milieu urbain comme en milieu
se trouve dans les villes alors que cette proportion rural. Dans la socit sngalaise constitue plus de
ntait que de 25 % en 1960. Dakar, avec un taux 95 % de musulmans, la recherche dun toit est avant
durbanisation de 97,2 %, est la rgion la plus urbanise tout une responsabilit attribue aux hommes. Pour
du Sngal. Dakar abrite 25 % de la population totale, le Sngalais moyen, tant quil ne dispose pas dun
soit environ 50 % de la population urbaine, et plus de toit, psychologiquement et sociologiquement, il nest
60 % des activits industrielles et tertiaires. pas accompli personnellement. Par ailleurs, dans le
Document de stratgie de rduction de la pauvret II
4.2. CARACTRISTIQUES DES MNAGES (DSRP II), labsence de logement est considre comme
un indicateur de pauvret.
4.2.1. Nombre et taille
Au Sngal, un mnage est dfini par le RGPH III LEnqute de suivi de la pauvret au Sngal (ESPS)
comme tant un groupe de personnes, apparentes 2005 a fait ressortir que linformation sur le nombre
ou non, qui vivent ensemble sous le mme toit et de pices usage dhabitation est une mesure indirecte
mettent en commun tout ou partie de leurs ressources du niveau de peuplement du mnage qui peut traduire,
pour subvenir leurs besoins essentiels, notamment dune certaine manire, les conditions de vie et le niveau
le logement et la nourriture. Ces personnes appeles socio-conomique du mnage. En milieu urbain, o
membres du mnage, prennent gnralement leurs repas la promiscuit est un phnomne assez rpandu, la
en commun et reconnaissent lautorit dune seule et plupart des mnages disposent dun nombre limit de
mme personne, le chef de mnage . Le recensement de pices dans leur logement. La promiscuit et le manque
40
CHAPITRE 4
Tableau 9. Rpartition des mnages selon la taille et le lieu de rsidence
Milieu de rsidence
Taille du mnage
Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %
1 4 pers. 66 837 24,1 30711 14,8 97 549 20,1 51 110 8,8 148 659 13,9
5 - 9 pers. 115 542 41,7 88 045 42,3 203 587 40,0 245 758 42,2 449 345 42,1
10 14 pers. 59 721 21,6 54 026 26,0 114 746 23,5 175 178 30,1 288 924 27,1
15 19 pers. 21 548 7,8 24 334 11,7 45 883 9,5 68 784 11,8 114 666 10,7
20 29 pers. 12 760 4,6 9 748 4,7 22 508 4,6 39 559 6,8 62 067 5,8
30 pers. et + 458 0,2 1 054 0,5 1 512 0,3 2 418 0,4 3 930 0,4
Total 276 866 100,0 207 919 100,0 484 785 100,0 582 806 100,0 1067 591 100,0
Source : DPS/2004 : 2me Enqute Sngalaise Auprs des Mnages (ESAM II), p. 42
dhygine peuvent tre nfastes au dveloppement CFA (532 640 000 USD) en milieu urbain, et 100
physique et mental des enfants. milliards (204 787 000 USD) en milieu rural.
Prs de 46 % des mnages vivent dans un logement Le loyer brut absorbe la plus grande part des revenus des
disposant au maximum de trois pices, soit une surface mnages (74,9 %). Suivent llectricit et les combustibles
habitable infrieure 75 mtres carrs, et 39,3 % (17,1 %). Les dpenses dentretien restent encore faibles
occupent des logements de 4 6 pices, soit une surface (1 %). Cette structure des dpenses varie suivant le milieu.
habitable infrieure 100 mtres carrs. Les logements Les mnages urbains consacrent une part importante de
de trs petite taille, soit au maximum trois pices, sont leur dpense aux loyers bruts (71,8 %, mais 83 % pour le
plus rpandus Dakar (prs de 57 % de logements). Le milieu rural). Ils accordent aussi une importance capitale
nombre moyen de pices par logement est estim 4,2 laccs aux services comme lclairage et les autres sources
au niveau national. Cette moyenne est lgrement plus dnergie (19,9 % contre 9,9 % en milieu rural) ainsi qu
faible Dakar (3,5) que dans les autres villes (4,1). leau et au tlphone (7,8 % contre 6,9 %). Ces donnes
ont trs peu volu entre 1994/1995 et 2001/2002. En
Les dpenses lies au logement absorbent 17,9 % du effet, en 1994/1995, les mnages sngalais affectaient
budget des mnages, positionnant ainsi le logement 76,5 % de leurs dpenses de logement aux loyers bruts,
comme la deuxime priorit des mnages aprs 17 % llectricit et aux combustibles, et 6,4 % aux
lalimentation. Ces dpenses comprennent les loyers autres services. (DPS, 2004).
bruts, lentretien, llectricit et les combustibles
mnagers, etc. Elles svaluent 360 milliards de francs Selon lEnqute de suivi de la pauvret au Sngal (ESPS
CFA (737 426 000 USD), avec 260 milliards de francs 2005), une grande partie des revenus des habitants des
Tableau 10. Rpartition des dpenses de logement, eau, lectricit, gaz et autres combustibles selon le
milieu de rsidence
Milieu de rsidence
Sous-groupes Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
Montant % Montant % Montant % Montant % Montant %
Loyers bruts 116 870,1 70,2 69 782,6 74,7 186 652,1 71,8 8 2920,3 83,0 269 573,1 74,1
Entretien et 652,6 0,4 664,7 0,7 1 317,3 0,5 2 456,7 2,5 3 774,0 1,0
rparation
Aut. Services rel. 13 762,5 8,3 6 497,9 7,0 20 260,3 7,8 4 670,7 4,7 24 931,1 6,9
au logement
lectricit gaz et 35 248,5 21,2 16 486,3 17,6 51 734,8 19,9 9 902,6 9,9 61 637,4 17,1
aut combust
Total 166 533,7 100,0 93 431,5 100,0 259 965,2 100,0 99 950,4 100,0 359 915,6 100,0
Source : RHPH 2002
ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGAL

41
villes est ddie au logement, et aux dpenses deau, 4.4. VALUATION DES BESOINS EN
dlectricit, de gaz et de combustibles (25,7 % Dakar, LOGEMENT POUR LES DIFFRENTES
21,3 % dans les autres villes). CATGORIES DE MNAGES
4.3. DEMANDE DE LOGEMENTS Compte tenu de la faiblesse du revenu moyen au Sngal

qui est de lordre de 150 000 de francs CFA (307,30
Le march du logement urbain au Sngal en gnral USD) par mois et de la faible capacit dendettement
et Dakar en particulier est marqu par une trs forte (autour de 50 000 de francs CFA ; 102,40 USD), il
demande et une offre assez faible en dpit du boom du est difficile, voire impossible, pour la majorit des
secteur du btiment depuis quelques annes, notamment personnes qui ont formul une demande, dacqurir un
dans le haut de gamme. On constate une insuffisance logement social, dont le cot se situe entre 20 et 25
chronique de logements sociaux aussi bien Dakar que millions de francs CFA. Ainsi, malgr lexistence dun
dans les villes de lintrieur du pays. Lorientation trs parc social, les besoins demeurent importants et ne font
marque des nouvelles constructions vers le logement de que crotre.
luxe, inaccessible la grande majorit des demandeurs,
conduit un dficit criant de logements sociaux que Globalement, le dficit de logements au Sngal en
les politiques publiques ont du mal rsoudre. Les milieu urbain et rural tait estim 322 000 en
programmes immobiliers de logements sociaux sont dcembre 2002.
encore trs insuffisants et atteignent difficilement la cible
que reprsentent les mnages urbains faibles revenus.
Pour rsorber ce dcit lhorizon 2015 et prendre
en considration les nouveaux besoins dcoulant
Dakar, le dcit en logements tait estim de lvolution dmographique, le Sngal aura
115 000 units en dcembre 2002 (voir les besoin dune production minimale de 100 000
projections de population issues du recensement units de logement par an.
de 2002, DPS). Avec un taux de croissance
dmographique de 2,5 % par an, la population de
lagglomration dakaroise devrait crotre de prs de Afin de rsorber le dficit de logement, sans tenir compte
300 000 habitants lhorizon 2015, reprsentant de la rfection du parc ancien, dans les cinq prochaines
un besoin additionnel de 43 000 logements. annes, la production minimale annuelle devrait
tre de 50 000 units, rien que pour lagglomration
Dakaroise. Cette situation est identique pour toutes les
La demande de la rgion de Dakar en matire de logements autres rgions du Sngal parmi lesquelles Ziguinchor
et de parcelles est trs difficilement quantifiable, compte et This, qui ont des taux durbanisation de 46,9 % et
tenu du nombre de points de dpt des requtes 42,7 %.
(prfectures et gouvernance, ministres chargs de
lurbanisme et des domaines, socits immobilires Dakar, on estime que non-seulement les besoins
publiques et prives) dune part, et du caractre informel croissent et vont continuer crotre, mais quils vont
de lautopromotion non assiste dautre part. On estimait suivre une courbe exponentielle correspondant celle
toutefois la demande 25 000 units en 1998. Cette de la population de la capitale sngalaise. Ainsi, les
demande va sintensifier compte tenu de leffet combin besoins en logements supplmentaires taient de prs de
de la croissance naturelle de la population et de lexode 47 000 sur la priode 2005-2010, Dakar ayant accueilli
rural encore assez important (PDU, 2025). environ 426 000 nouveaux habitants. Quinze ans plus
Tableau 11. volution des besoins quantitatifs en logement Dakar 2001-2025
Priode Habitants supplmentaires Besoin en logements supplmentaires

2001-2005 299 436 32 905
2005-2010 425 810 46 792
2010-2015 491 239 53 982
2015-2020 566 721 62 277
2020-2025 765 085 84 075
Total rgional 2 548 291 280 031
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025. Cit par PDU, 2025 : 146
42
CHAPITRE 4
Tableau 12. volution du nombre de logements par type Dakar entre 2005-2025
Priode/Type 2005 2010 2015 2020 2025

Logement en immeubles 1 941 2 762 3 185 3 675 4 960
Villas 1 349 1 918 2 213 2 553 3 447
Parcelles entirement quipes (hab. planifi) 8 226 11 698 13 496 15 569 21 019
Parcelles partiellement quipes 18 098 25 735 29 690 34 252 46 241
Parcelles sur site quipement rduit 3 291 4 679 5 398 6 228 8 408
Total 32 905 46 792 53 982 62 277 84 075
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cit par PDU, 2025 :147
Tableau 13. volution des supercies rserves lhabitat et aux quipements de proximit Dakar
2005-2025
Priode/Type 2005 2010 2015 2020 2025

Immeubles 43 61 71 82 110
Villas 6 96 111 127 172
Parcelles entirement quipes (hab. planifi) 257 365 422 486 657
Parcelles partiellement quipes 517 735 848 978 1 321
Parcelles sur site daccueil sommairement quipes 94 124 254 177 240
Total ha 978 1 391 1 606 1 850 2 500
quipements de proximit et voirie tertiaire 115 164 190 219 295
Total 1 093 1 555 1 796 2 069 2 796
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cit par PDU 2025 :147
tard, sur la priode 2020-2025, on estime que ce sont 4.5. OFFRE DE LOGEMENTS :
plus de 84 000 logements supplmentaires qui seront DISPONIBILIT, POTENTIALITS ET
ncessaires, pour rpondre aux besoins de 765 000 PROBLMES
nouveaux habitants.
Lactivit de production de logements est luvre de
Le Tableau 13 prsente lvolution de la superficie par particuliers, travers lautopromotion, de promoteurs
niveau dquipement du sol pour la ville de Dakar entre immobiliers publics comme privs, et de coopratives
2005 et 2025. dhabitat dans le cadre de lhabitat planifi. Les
programmes immobiliers formels sont pour lessentiel
Paralllement lextension urbaine, les besoins en raliss dans la rgion de Dakar, suivie de celles de
restructuration urbaine et en rgularisation foncire Ziguinchor et This.
des quartiers non lotis et des tissus urbains des villages
4.5.1. Offre des promoteurs publics
traditionnels sont importants dans la rgion de
Dakar. Les quartiers informels et villages traditionnels Bien que disposant de rserves foncires attribues
reprsentent au total 37,72 % du parc de logements de gnralement par ltat, moyennant parfois des
la rgion estim 315 347 units. La densit moyenne ddommagements aux usagers, les socits publiques
des logements tant de 65 habitants par hectare dans que sont la SNHLM et la SICAP SA livrent, elles
ces zones, les besoins spatiaux pour la restructuration deux, moins de 200 logements par an.
et la rgularisation foncire portent sur prs de 1 830
hectares. La SNHLM a livr en moyenne par an, entre 2003 et
2011, 100 logements et 1 300 parcelles amnages. Leur
rpartition par ville est exprime dans le Tableau 14.

43
Tableau 14. Ralisations de la SNHLM entre 2003 et 2011
Villes Nature des ralisations Quantit

Appartements 248
Dakar Appartements 72
Parcelles viabilises 10000
Saint Louis logements 189
Dagana logements 50
Richard Toll logements 25
Fatick logements 50
Kaolack logements 54
Nioro logements 26
Divers Parcelles viabilises 2 000
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cit par PDU 2025 :147
Photo 16. Villas au quartier HLM 5 Photo 17. Immeubles au quartier HLM 5
Source : IAGU 2012 Source : IAGU 2012
La SICAP a ralis durant cette mme priode (2003 de logements essentiellement Dakar. En dehors de
2011) une moyenne de 75 logements par an. Dakar, les promoteurs ont seulement eu intervenir
Ziguinchor et This dans les annes 90.
4.5.2. Offre des promoteurs privs
Depuis le dbut des annes 80, avec la cration de la Lexercice de la promotion immobilire est libre au
BHS, les promoteurs privs contribuent la production Sngal. Elle est le fait de socits rgulirement
Tableau 15. Ralisations de la SICAP entre 2003 et 2011
Situation Description Observations

Point E 82 Appartements
Mermoz Pyrotechnie (Dakar) 173 Logements
Mermoz Pyrotechnie (Dakar) 231 Appartements
Mbao (Dakar) 300 Logements
Touba 21 Logements
44
CHAPITRE 4
Il faut aussi noter larrive de grandes entreprises dans

limmobilier de standing, parmi lesquels Teylium SA, la
Socit immobilire du Golf, Benja, Mixta, Touba Real
Estate (TRS), Namora, la CSI les Dunes, la CSI Darou
Salam, la CSI La Lingure, le Cabinet HCA, le Groupe
Immo ATEPA, ou encore Agir Immo, qui ralisent des
projets Dakar.
Photo 18. Villas la Sicap Keur Gorgui Dakar

Source : IAGU 2012
Photo 20. Villas de la cit SIPRES sur la voie de dgagement nord

Source : IAGU, 2012
Les promoteurs immobiliers bnficient de crdits

court terme auprs des banques pour la ralisation de
leurs programmes. Ces crdits comprennent en gnral
les investissements lis au foncier, aux constructions, aux
voiries et rseaux divers de mme que les honoraires. Les
volumes de crdits sont fonction des capacits financires
des promoteurs et de leur implication financire dans
leurs programmes. Les taux dintrts appliqus varient
Photo 19. Parc dimmeubles la Sicap Keur Gorgui Dakar entre 9 et 12 %. Les crdits immobiliers sont rembourss
Source : IAGU 2012
in fine par le produit de la vente des logements ou
parcelles la fin des travaux.
constitues conformment aux dispositions de
lOrganisation pour lharmonisation du droit des En trente ans dexistence, la BHS, premire banque dans
affaires en Afrique (OHADA). le financement de limmobilier au Sngal, a approuv
106 programmes immobiliers, dont 76 pour des
Au Sngal, ils sont plus dune cinquantaine de promoteurs immobiliers. Au cours de la mme priode,
promoteurs privs qui travaillent dans les domaines elle a financ les promoteurs privs pour raliser prs
de lamnagement et/ou de la construction. Parmi de 10 000 logements et parcelles viabilises sur tout le
les promoteurs les plus solidement implants, il faut territoire sngalais.
citer la SCI BIAGUI, la SIPRES SA, la SAGEF SA
et la SOCABEG. Malgr le nombre important de Loffre de logement des promoteurs privs concerne
promoteurs privs, ces derniers parviennent raliser tant lusage locatif que celui dhabitation ou encore
moins de mille logements par an. La ralisation dun dexploitation. Limmobilier usage locatif connat un
programme immobilier ncessite la collaboration des dveloppement important Dakar o on dnombre
socits de promotion immobilire avec des bureaux plus de 150 000 demandeurs. La faible production
dtudes, des cabinets darchitecture, des bureaux de de logements par les promoteurs privs sexplique par
contrle, des assurances et des entreprises de btiments les difficults daccs aux terrains et par la spculation
et travaux publics. foncire, les faibles capacits financires et labsence de

45
financement adapt pour faire face aux investissements.

COMICO. La cooprative militaire de construction
80 % de ces investissements sont destins de nouvelles
(COMICO) existe depuis 1985. Elle sadresse aux
constructions et 20 % seulement sont consacrs la
militaires, aux gendarmes et au personnel civil
rhabilitation. de lArme. Depuis sa cration, elle a enregistr
4.5.3. Coopratives dhabitat 7 500 adhsions. Les adhrents paient une fois
des droits dont le montant dpend de leur grade
Les coopratives dhabitat ont pour mission de et cotisent librement en fonction de leur pargne.
faciliter laccs de leurs membres au logement par la En dehors des cotisations rgulires par ponction
mobilisation de lpargne, lentraide et la solidarit. Les sur le salaire, les militaires de retour de mission de
financements dont elles bnficient pour la ralisation maintien de la paix versent une fois des apports
de leurs programmes immobiliers sont gnralement consquents la cooprative en attendant
court terme. Leurs programmes sont conus selon lattribution dun logement. La COMICO a ralis
la capacit des adhrents et sont raliss sur des dures depuis sa cration six programmes immobiliers.
Elle a attribu ses membres 2 200 logements
qui dpassent exceptionnellement vingt-quatre mois.
et prs de 500 parcelles viabilises. Entre 2006 et
Au Sngal, il existe plus de 740 coopratives dhabitat
2009, la COMICO a ralis Yeumbeul (banlieue
agres qui regroupent plus de 300 000 adhrents. de Dakar) le programme de logements sociaux
le plus important au Sngal, comprenant 1 600
logements et 200 parcelles viabilises avec un
Entre 1988 et 2000, les coopratives dhabitat
nancement de la BHS. En 2011, elle a dmarr
ont ralis 4 863 logements (Tall, 2009 : 158).
avec le mme bailleur un programme de plus de
Les coopratives ont ralis au Sngal plus de
4 000 logements dun cot estim prs de 30
30 programmes de logements sur nancement
milliards de francs CFA.
de la BHS, reprsentant prs de 5 000 logements
et parcelles viabilises.
et la livraison des logements. Actuellement, le Bureau

En trente ans dexistence, la BHS a approuv 30 encadre plus de 350 coopratives dhabitat dans dix
programmes immobiliers pour les coopratives rgions du Sngal. Ces coopratives reprsentent
dhabitat. Dautres banques telles que la BICIS financent plus de 40 000 membres et une pargne cumule de
les coopratives pour la ralisation de programmes 10,6 millions USD dpose dans diverses banques. Le
immobiliers. En appui aux coopratives dhabitat, ltat BAHSO a particip la construction de plus de 3 000
a cr en 1986 le Bureau dassistance aux collectivits maisons et lacquisition de 4 500 parcelles viabilises
pour lhabitat social (BAHSO) au sein du ministre (Fall, 2009 : 350).
charg de lurbanisme, en partenariat avec ONU-
Habitat et la coopration technique allemande (GTZ). Avec des besoins annuels de logement avoisinant
Le Bureau a pour mission daider les coopratives 100 000 units pour le Sngal et 50 000 pour Dakar
mettre en uvre leurs programmes de construction, (pour absorber le dficit et la croissance urbaine), le
notamment pour accder des terrains viabiliss et secteur formel nest pas lacteur majeur de loffre de
aux infrastructures. Il intervient au niveau national logement au Sngal, sa production ne couvrant pas
en grant les processus administratifs et financiers lis 10 % (logements et parcelles) des besoins du Sngal
lachat de terrains et dhabitations, en formant et en ou 20 % de ceux de Dakar.
encadrant les membres des coopratives qui se lancent
dans la construction de btiments et en popularisant Les offres de logement des promoteurs publics
de nouvelles techniques de construction. Le BAHSO et privs formels sont concentres dans la rgion
adopte une approche spcifique qui intgre la formation de Dakar o elles couvrent moins de 10 % des
des coopratives, la mobilisation de lpargne, la besoins annuels dhabitations.
conception participative des oprations de construction
Tableau 16. Production de logements et de parcelles par diffrents promoteurs publics et privs
Acteur formel Logements Parcelles viabilises

SNHLM (moy. 2003 2011) 100 1300
SICAP (moy. 2003 2011) 75 -
Promoteurs privs (2009) 232 584
Coopratives (1988 - 2000) 405 5 292
46
CHAPITRE 4
Photos 21 et 21 bis. Cit Comico la route de Boune Pikine

Source : IAGU 2012
4.5.4. Autopromotion et communautaires (coopratives dhabitat) dans la

Au vu de la faible production de logements formels construction de logements. Lhabitat planifi constitue
par les promoteurs immobiliers et les coopratives certes une meilleure garantie de respect des plans
dhabitat, lautopromotion par les populations occupe doccupation du sol et des normes de construction.
la part prpondrante du parc immobilier dans toutes Toutefois, les procdures dacquisition des logements et
les villes du Sngal. Du fait de la faible proportion de le barme des prix appliqu rendent ce type dhabitat
personnes ayant recours aux services dune banque au inaccessible la majorit des mnages. Il est trs difficile
Sngal (6 % hors micro-finance) et de la contrainte de quantifier, court terme, le nombre de logements
des garanties exiges, les financements sur fonds que produit lautopromotion (sur financement propre),
propres constituent la principale source de cette car les travaux stalent souvent sur plusieurs annes.
autopromotion. Le logement autopromu est ralis par Comme les initiateurs ne sollicitent gnralement pas de
des ouvriers indpendants, les tcherons, ou par de permis de construire, les statistiques existantes savrent
petites entreprises linitiative de propritaires qui en peu fiables. Certaines sources indiquent nanmoins
assurent directement la conception. que lautopromotion permet de satisfaire 84,75 % de
la demande. Cette statistique est plausible quand on
Dakar par exemple, la prdominance de lautopromotion la compare lanalyse de loffre formelle de logements
est le fruit de considrations dordre conomique, urbains faite plus haut.
sociologique et historique. Le caractre souvent irrgulier
de loccupation fait hsiter les constructeurs qui ne Lhabitat planifi et lautopromotion ne sont certes pas
dtiennent aucun titre de proprit officiel et qui craignent antinomiques mais il est souhaitable que la production
de faire de gros investissements pour lamnagement de du logement soit davantage et progressivement encadre
leur parcelle. Le caractre non-permanent et non-officiel afin damliorer la qualit des habitations dont disposent
de certains revenus ne cre pas non plus les conditions de les populations. Les ralits socio-conomiques trs
solvabilit suffisantes pour accder aux crdits bancaires. difficiles font et feront encore de lautopromotion le
Cest pourquoi lautopromotion semble convenir le principal recours de la majorit des mnages urbains.
mieux aux revenus modestes et irrguliers de la plupart
des mnages. Cette solution a, en effet, le double 4.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
avantage de permettre davoir un habitat volutif quil est
possible doccuper ds achvement des pices principales Avec un besoin annuel de 100 000 nouveaux logements
et de disposer dune pargne (conomies ralises sur urbains pour le Sngal et 50 000 pour la rgion de
ce qui aurait normalement d servir la location dun Dakar, le secteur formel nest pas lacteur majeur dans
btiment) pour la poursuite progressive du programme loffre de logements urbains au Sngal. Sa production
dhabitat arrt pour la parcelle. ne couvre pas plus de 10 % des besoins (logements et
parcelles) dans le pays et 20 % de ceux de Dakar.
Lautopromotion est favorise depuis quelques annes
par ltat qui, travers notamment la mise en place de Lautopromotion de logements par les mnages sur la
la ZAC de Mbao, encourage les initiatives personnelles base de leurs ressources propres constitue la rgle en

47
milieu urbain au Sngal, o elle couvre jusqu 85 % Pour augmenter de manire significative loffre de
de la production de logements. logement et de terrains btir, les actions suivantes
doivent tre entreprises :
Les programmes de ltat travers ses deux grands
promoteurs publics que sont la SNHLM et la SICAP, t Faciliter laccs au sol, notamment pour les mnages
du fait de leur production trs limite devront tre faibles revenus
revus dans leur orientation. Ces programmes ne sont t Amnager de vastes secteurs dextension
accessibles quaux mnages aiss alors que la majorit t Faciliter laccs au crdit
des mnages urbains a recours lautopromotion sans t Appuyer la production de logements adapts (PDU
assistance quelconque de la part des pouvoirs publics. 2025)
Les mnages aiss pourraient facilement accder loffre
de logements des promoteurs privs, plus importante Plus prcisment, ltat doit :
que celle cumule de la SICAP et de la SNHLM.
Lintervention des coopratives dhabitat sest essouffle t Rorienter lintervention des promoteurs publics
cause des contraintes auxquelles elles sont soumises afin de promouvoir la ralisation de vastes
dans laccs aux ressources foncires. programmes damnagement et dquipement de
terrains urbains
La pertinence et lquit des politiques en direction du t Rserver de vastes zones amnages au profit
logement urbain, dont les impacts ne profitent qu une de lhabitation en hauteur afin damliorer
portion infime des populations urbaines et excluent significativement loffre de logement pour les
la quasi-totalit des travailleurs du secteur informel, mnages faibles revenus
majoritaire dans les villes sngalaises, mritent t Affecter des terrains aux coopratives dhabitat
galement dtre questionnes. t Encourager les travailleurs du secteur informel se
regrouper en coopratives dhabitat
48
CHAPITRE 5
05
SYSTMES URBAINS DOCTROI
DES TERRES
Le foncier est aujourdhui un rvlateur social Lexpropriation pour cause dutilit publique est dfinie
important, concentrant des enjeux conomiques, par la procdure par laquelle ltat peut, dans un but
sociaux, politiques, symboliques, etc. La distribution dutilit publique et sous rserve dune juste et pralable
du sol devient un domaine trs sensible au Sngal indemnit, contraindre toute personne lui cder la
et particulirement Dakar, dans un contexte de proprit dun immeuble ou un droit rel immobilier.
rarfaction de la ressource foncire du fait dune Lexpropriation ne peut tre prononce quautant que
conjonction de facteurs contraignants. En effet, lutilit publique a t dclare et quont t accomplies
lespace physique dakarois noffre pas de possibilits les formalits prsentes par le chapitre II du prsent
dextension considrables, la capitale tant situe sur titre. .
une presqule entoure aux trois-quarts par locan
Atlantique. Au-del de cette configuration globale, les En ralit, les capacits de ltat pour administrer le
contraintes physiques qui restreignent les ressources sol sont limites et la majorit des mnages urbains se
foncires sont nombreuses. Ainsi les Niayes de Dakar rfrent au systme coutumier ou informel pour accder
qui dessinent un paysage dcoup dans lequel alternent au foncier. Ceci explique limportance de lhabitat
dunes et dpressions lacustres, constituent une limite informel dans les villes sngalaises o il reprsente
importante loccupation continue du sol. La plupart environ le tiers du territoire. Les procdures tatiques
des dernires extensions ont dailleurs pris pour cible dadministration du sol sont complexes, lourdes et
cette composante de lespace dakarois, aux bords de impliquent plusieurs services administratifs aux logiques
laquelle stablissent ainsi les programmes de promotion diffrentes. Elles contribuent elles aussi la prolifration
foncire et immobilire les plus rcents. Mais cest du foncier informel .
surtout le rapport devenu trs tendu entre les limites
5.1.2. Gestion coutumire et informelle des
loccupation foncire et linexorable croissance des
terres
besoins qui exprime la crise foncire profonde dans
laquelle la capitale sngalaise est plonge depuis Les relations quentretiennent les populations lbous de
plusieurs annes. la rgion de Dakar (ancienne presqule du Cap Vert)
avec ltat sont un excellent exemple des relations
5.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET existant entre les dtenteurs coutumiers des terres et le
GESTION DU FONCIER systme formel.
5.1.1. Systme formel de gestion du sol Lexistence des villages traditionnels justifie et
Ltat est ladministrateur principal du patrimoine lgitime dune certaine faon leur modle dorganisation
foncier national, dont le mode de gestion repose sur sociale et politique ainsi que leur systme de contrle
laffectation et la dsaffectation. Laffectation consiste en et de gestion des terres coutumires. Le schma est
lattribution du droit dusage dun terrain du domaine globalement le mme dans les diffrents villages :
national une personne physique ou morale par une dun noyau originel, les lignages dirigeants organisent,
structure dlibrante ou par une autorit administrative, en fonction des rapports de parent, dalliances et
dune part sous rserve de capacit de mise en valeur et dallgeance, laffectation des terres usage dhabitation
dautre part condition dtre membre de la communaut et de culture aux membres de la communaut. Mais au
rurale et dy rsider. La dsaffectation est, quant elle, fil du temps, lurbanisation aidant, du fait de lafflux de
la procdure qui rend caduque laffectation pour cause plus en plus massif de nouveaux arrivants allochtones
de non mise en valeur, de dcs, dutilit publique, etc. ainsi que de la croissance naturelle des familles lbous,
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES

49
lespace occup stend et lespace disponible se

Laccs la terre tait gratuit en rgle gnrale,
rarfie. Or ces mmes terres coutumires sont, pour
cependant, une redevance ou cadeau pouvait
la plupart, tombes dans le domaine national depuis
tre verss lorsque lexploitant tait un rsident
la loi de 1964. Cette situation est potentiellement temporaire. Le systme coutumier avait comme
conflictuelle du fait de la superposition des droits. Les principal avantage de permettre chaque
propritaires coutumiers refusent, en effet, dappliquer individu ou groupe davoir accs la terre pour
les dispositions du dcret 78-599 du 27 juin 1978 assurer sa subsistance. La prsence de lOccident
relatives aux villages traditionnels. Ces dispositions colonisateur a modi lordonnancement du
soumettent les villages traditionnels de Cambrne, systme foncier traditionnel avec lintroduction
Grand Yoff, Hann, Ouakam, Yoff, Thiaroye-sur-mer et du droit de proprit individuelle.
Mbao un rgime spcifique de zone damnagement
visant les faire entrer dans le droit commun par le biais
dune planification urbaine particulire, sanctionne par Ces propositions de restructuration butent,
llaboration de plans durbanisme. Certaines mesures pratiquement dans tous les villages traditionnels, sur des
de sauvegarde sont prises dans un dlai de deux ans. contraintes institutionnelles et socio-conomiques. Les
Il sagit de la soumission autorisation administrative consquences sociales et politiques sont potentiellement
des transactions immobilires et de tous les travaux dangereuses. Le front contre ces restructurations est
publics et privs ainsi que de la suspension gnrale de la vite form. Les conflits qui sensuivent peuvent voir
dlivrance des autorisations de construire. Par ailleurs, saffronter, par exemple, le maire et ses administrs.
des projets de restructuration et de re-logement sont Alors, les pouvoirs publics entament le plus souvent
proposs nombre de ces villages. une ngociation et un dialogue en sappuyant sur
les personnalits capables dinflchir la position
des propritaires coutumiers. Les situations de
blocage conduisent soit un statu quo, soit une
Les droits fonciers coutumiers : lorigine du
intervention des forces de lordre. La recrudescence
systme foncier sngalais se trouve un ensemble
des litiges fonciers et les manifestations violentes entre
de faits et de pratiques appels coutumes. Trs
diverses et complexes, les coutumes se rfrent propritaires coutumiers et tat ont incit le Prsident
la conception ngro-africaine de la terre. En effet, de la Rpublique dcider de la mise en place dune
dans la tradition ngro-africaine, la terre est une commission de gestion des problmes fonciers rattache
chose sacre, commune tous, non susceptible directement la Prsidence de la Rpublique1 et avant
dappropriation prive, cette notion tant elle- cela dune Direction pour la surveillance et le contrle
mme inconnue. La terre est le lien unitaire pour le des sols (DESCOS).
groupe familial et lignager des morts, des vivants
et des gnrations futures. Elle est un moyen de La gestion locale des problmes fonciers entre les
subsistance qui assure lexistence du lignage. Elle dtenteurs coutumiers et ltat peut aussi se drouler
est lespace o sorganise la vie. de manire pacifique et concerte. Ainsi, on peut
La possession dune terre par un groupe familial citer en exemple la procdure de dsengorgement
dcoule de la premire occupation, qui peut se de la commune darrondissement de Ngor, mme si
matrialiser de diffrentes faons, parmi lesquelles le rglement du conflit na t effectif quau bout de
le droit de feu et le droit de hache . Plus nombreuses annes (41 ans). En effet, cest au cours
prcisment, pour saccaparer des terres, un dune audience accorde par le chef du village de Ngor
groupe familial dlimitait par un incendie un au Prsident Lopold Sdar Senghor et au Prsident du
territoire dtermin o il sinstallait ou dfrichait Conseil Mamadou Dia lors dune visite de la mosque
un territoire pour lexploiter. Ainsi la possession de Ngor que ces derniers avaient mis le souhait de
de la terre dcoulait de la premire occupation lextension du village. Mais les adversits politiques et
la suite de la dlimitation dun primtre par le
les divergences interpersonnelles ont nuit ce projet
feu (droit de feu) ou de dfrichement (droit de
hache) selon les coutumes srres, wolofs, diolas,
dextension. Le processus a t relanc en 1999 pour
etc. Le droit des premiers occupants tait aboutir finalement en 2001. Le site de lextension, situ
reconnu et respect par tous et la gestion de la entre les htels Ngor Diarama et le Mridien Prsident,
terre tait assure par le lamane ou matre de est morcel en 500 parcelles. Le processus dattribution
terre , lhomme le plus g du lignage qui tait sest droul, dans une approche participative, en
en mme temps le chef. Le lamane grait la plusieurs tapes :
terre quil contrlait et distribuait gratuitement
aux membres du groupe familial. Il disposait t Recensement de toutes les familles du village par
dun droit minent sur les terres du groupe. la mairie
t Constitution dun dossier complet par famille
50
CHAPITRE 5
t Dsignation par chaque famille de lattributaire de spculateurs. Une association pour laccs de ses
la parcelle membres des parcelles voit son premier responsable se
t Paiement des frais ncessaires lobtention dun transformer en promoteur lotisseur priv .
bail
t Remise dun titre de proprit par la commune Malgr toutes les dispositions et les avances notes dans
t Viabilisation du site par la commune2 la gestion foncire, les pratiques coutumires restent et
t Indication de la parcelle aux propritaires3 demeurent une ralit incontournable. Les populations
continuent se rfrer leur valeur coutumire.
Les dtenteurs coutumiers peuvent aussi procder au Cette dmarche explique toute la complexit de la
morcellement et la vente des parcelles sans aucune gestion foncire et est lorigine des conflits. Ainsi,
intervention tatique. Citons lexemple de Grand les propritaires terriens dveloppent des stratgies
Mdine, proche banlieue de Dakar, o deux terrains dadaptation et de sortie de crise. Les chefs traditionnels
ont fait lobjet dune gestion particulire. Le premier (4 garants du patrimoine foncier de leur localit monnaient
ha) est dot du titre foncier collectif n 6800 et le les terres quils sont chargs de grer.
second dispose du rcpiss n 2163 appartenant
deux notables lbous dont lun est un membre actif de Un grand nombre de pratiques foncires
la formation politique au pouvoir. contemporaines ne sont ni purement traditionnelles ,
ni purement modernes et lgales : parfois qualifies
Sous le coup dune mesure de dguerpissement, d intermdiaires , ces pratiques sont mtisses (E.
les habitants de Baye Gand se constituent en une Le Roy) et elles spanouissent lombre du droit
association regroupant 240 membres et dirige par le moderne (Hesseling), ou encore la marge des lois de
chef de quartier et deux notables. Lobjectif de cette ltat. Ne se conformant pas aux procdures formelles
association est de trouver un site de rinstallation qui est du droit positif, ces pratiques qui semblent ignorer les
proximit de la ville et qui prsente une certaine scurit lois sont cependant tolres et mme lgitimes par
foncire. Ce site est trouv au prix de 3 000 000 francs ladministration (Hesseling et Mathieu, 1986 ; Mathieu,
CFA, Grand Mdine, sur le terrain de 4 ha au titre 1996a), et cela de manires trs diverses.
foncier collectif . Les membres de lassociation mettent
alors sur pied un systme de cotisations mensuelles en Au Sngal, le chef de quartier ou de village est
vue dacqurir chacun une parcelle de 10 x 15 mtres. habilit valider, confirmer ou scuriser une
Le paiement total de la parcelle est sanctionn par la transaction qui sest ralise. Il suffit que les deux
dlivrance lacqureur dun acte de vente par le parties se prsentent avec leurs tmoins contre une
Prsident de lassociation4. Le morcellement du terrain rmunration financire communment appel gouro
aboutit la cration de 306 parcelles au lieu des 240 ou soukr. Cette pratique sappuie sur les relations
prvues et va au-del des 4 hectares en empitant sur le sociales quentretiennent les acteurs avec lautorit
domaine national. Les 66 parcelles de trop engendrent un locale. Les transactions informelles de vente ou
conflit entre les membres de lassociation. Le Prsident dachat de terres sont monnaie courante et sont
qui gre sa guise les affectations en dlivrant des actes approuves par la commission domaniale quand elles
de vente, y-compris des personnes nappartenant pas ont lieu au niveau de la communaut rurale et/ou sous
lassociation moyennant rtribution financire, est lgide du chef dun quartier priphrique. En effet,
fortement mis en cause. dans ces zones, les maisons usage dhabitation nont
pas de titre de proprit et la vente peut donc se faire
Le second terrain ( rcpiss n 2163 ) tombant dans sur simple prsentation des deux parties accompagnes
le domaine national avec la loi de 1964 fera lui aussi de leurs tmoins respectifs.
lobjet dune vente confie par les propritaires trois
personnes. La distinction entre no-coutumier et informel
est difficile saisir car un quelconque acteur foncier
Ces deux cas illustrent un processus de gestion des terres peut justifier de liens avec la proprit coutumire.
dans lequel les services tatiques comptents ne sont pas Cependant, la personne qui a achet un terrain au
mis contribution. Cest l manifestement une entorse propritaire coutumier, ou dans le cas de revente, auprs
aux lois et rglements en vigueur en matire foncire. dun spculateur de la premire gnration, nopre plus
aucun moment ladministration du foncier et les dans la logique coutumire. Il opre dans la logique
services techniques ne sont intervenus dans le processus. dun droit non crit, le terrain lui appartient puisquil
Aussi, la cration de Grand Mdine est le fruit dune la achet et pay (dans une transaction en prsence de
irrgularit dans laccs aux terrains, ne dun plan de tmoins). tant donn quil a obtenu la parcelle de la part
dguerpissement court-circuit par des propritaires du prcdent propritaire, il est dsormais le nouveau
titulaires dun rcpiss qui se transforment en propritaire. Cette proprit ne se fonde pas sur une

51
immatriculation formelle en son nom, mais elle remonte terres dhabitat rural, de culture et dlevage (zone de
au systme coutumier. Le nouveau propritaire entre en terroirs) ; les zones pionnires, ddies la ralisation
somme dans un systme no-coutumier o la proprit de projets et programmes de dveloppement et
est indirectement justifie par lancienne proprit damnagement ruraux, et, en zone urbaine, les terres
coutumire. destines au dveloppement urbain des communes.
Outre lachat lgitime dun terrain auprs dun Ne font pas partie du domaine national les terrains
propritaire coutumier, il existe des cas o des personnes objet dune procdure dimmatriculation au profit dune
revendent des terres dont elles sont devenues propritaires personne prive, les dpendances du domaine public,
par usurpation et qui se servent de la coutume comme les terrains dots dun titre foncier donc appropris
prtexte. Si elles bnficient de la protection de et immatriculs, ainsi que ceux acquis en application
propritaires coutumiers lbous, on se retrouve dans du Code civil et par consquent transcrits au registre
une logique no-coutumire. Certaines situations ne se des hypothques. La rforme unifie la publication au
justifient pas par la proprit coutumire. Cest le cas par travers de linscription aux livres fonciers des droits
exemple du maire dune commune darrondissement rels, accordant reconnaissance et garantie sur la base du
qui fait lotir et distribue des parcelles sans laccord rgime de limmatriculation foncire. Le dcret 64-573
de ltat, ou, depuis ladoption de la loi 96-07 portant du 30 Juillet 1964 fixe les conditions dapplication de
transfert de comptences aux collectivits locales, sans la loi n 64-46 du 17 Juin 1964. Cependant, comme
laccord de la commune. Il sagit l dune pratique le souligne Alla Kane, nombre de ses articles ne sont
certes informelle, mais sans justification coutumire. pas appliqus. Cette situation engendre des problmes
On note aussi des cas de lotisseurs clandestins sur des de mise en uvre de la loi, notamment en termes de
terrains immatriculs au nom dun propritaire priv ou dlimitation des terroirs ; daffectation ; et de constitution
de ltat. Ainsi, il existe des parcelles avec titres fonciers et dlivrance des dossiers fonciers6.
dans des quartiers irrguliers, notamment Pikine. Cette
pratique de lotissement clandestin relve alors dune Le domaine de ltat, subdivis en domaine public et
filire informelle de production foncire, sans avoir priv, est constitu par les biens et droits mobiliers et
ncessairement de liens avec la coutume (Precht, 2003). immobiliers appartenant ltat. Il est fix par la loi
Les services des domaines sont souvent complices de ces 76-66 du 2 juillet 1976. La particularit du domaine
passages de statuts moyennant une partie de largent public regroupant la mer territoriale, les rivages de
issue de la transaction ou des parcelles des lotissements. la mer et les cours deau, lespace arien, le plateau
continental, les emprises de voirie, etc. est dtre
5.2. CADRE LGAL, RGLEMENTAIRE ET inalinable et imprescriptible. En revanche, outre
INSTITUTIONNEL RGISSANT LACCS les biens immobiliers, le domaine priv de ltat est
AU FONCIER constitu des terres rserves destines la planification
du dveloppement, lurbanisme et lamnagement.
5.2.1. Lois et rglements
Les politiques et stratgies dominantes dans le domaine Le dcret dapplication n 81-557 du 21 mai 1981
du foncier reposent sur la loi 64-46 du 17 juin 1964 prcise les conditions dutilisation des dpendances du
portant rforme foncire et domaniale. Elle constitue le domaine priv de ltat qui sont sujettes :
texte de rfrence en matire de dfinition de la nature,
de ltendue, de la composition et des modalits de t Une autorisation doccuper sur des terres ne
gestion des terres relevant du domaine national5. Ces faisant pas encore lobjet dun plan durbanisme.
dernires sont classes dans les catgories suivantes : Lautorisation, titre prcaire et rvocable sans
zones urbaines, zones classes, zones de terroirs et zones indemnit concerne dans ce cas-ci des installations
pionnires. La loi dispose en son article 1er que la quasi- lgres et par consquent facilement dmontables
totalit des terres du territoire national relvent du t Une permission de voirie galement prcaire et
domaine national en ces termes : constituent de plein rvocable
droit le domaine national les terres non classes dans le t Des concessions pour servir des installations
domaine public, non immatricules, ou dont la proprit dintrt gnral
na pas t transcrite la conservation des hypothques t Des baux ordinaires dune dure de 18 ans assujettis
la date dentre en vigueur de la prsente loi. Ne font pas au paiement dune redevance et dune mise en
non plus partie de plein droit du domaine national, les valeur dans les limites du dlai imparti
terres qui cette mme date, font lobjet dune procdure t Des baux emphytotiques permettant la jouissance
dimmatriculation au nom dune personne autre que dun droit rel pouvant tre hypothqu. Ils sont
ltat . Entrent ainsi dans le domaine national les terres cds pour une priode de 18 ans au moins et de 50
coutumires ; les rserves cologiques et forestires ; les ans au plus, avec possibilit de renouvellement. Ils
52
CHAPITRE 5
sont soumis au paiement de redevances annuelles et locale administre les terrains du domaine national en
conditionns la mise en valeur. cogestion avec lautorit administrative et les services
t Des concessions de droit de superficie qui autorisent techniques tatiques comptents. Le dcret 96-1130
la construction dune habitation sur un immeuble du 27 Dcembre 1996 portant application de la loi de
appartenant autrui. Ces concessions se font sur transfert de comptences dfinit la responsabilit des
des terres situes en zone rsidentielle, pour une collectivits locales en matire de gestion et dutilisation
priode de 25 ou 50 ans, sous rserve du paiement du domaine priv de ltat, du domaine public et
dune redevance gale la valeur du terrain et de sa du domaine national. Son article 8 dispose qu en
mise en valeur dans un dlai dtermin application de larticle 25 de la loi n 96-07 du 22 mars
t Des alinations (ventes, apports en socit et 1996 portant transfert de comptences aux rgions,
changes), certes exceptionnelles, des possessions aux communes, aux communauts rurales, le maire
prives de ltat. En outre, un dcret peut autoriser, reoit les demandes de parcelles de terrain issues des
dans le cadre de projets de dveloppement de lotissements rgulirement approuvs et les transmet au
lhabitat, la vente des tablissements publics receveur des domaines pour instruction. Les demandes
et des socits dconomie mixte tels que SICAP, sont examines par la commission dattribution prvue
SNHLM, SCAT-URBAM, etc. par larticle 25 de la loi portant transfert de comptences
aux collectivits locales. Cette commission prside
La vente usage dhabitation des terrains domaniaux par le maire est compose comme suit : le receveur de
quorganise la loi 87-11 du 24 fvrier 1987 concerne domaines, le chef de service du cadastre, le chef du
les terrains domaniaux destins lhabitation situs en service de lurbanisme, le chef des services techniques
zone urbaine . Cette vente, destine aux attributaires communaux, un conseiller municipal, le ou les dlgus
ou occupants de ces terres en vertu de larticle premier du ou des quartiers concerns ou limitrophes. Les
de la loi 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du fonctions de rapporteur et secrtaire de la commission
domaine de ltat, et qui consiste en un transfert en sont remplies par le receveur des domaines. La
proprit prive pleine, est cependant trs rare. travers commission peut toutefois sadjoindre toute personne
son dcret dapplication n 87-271 du 3 mars 1987, qualifie pour clairer ses dcisions.
ltat comptait gnraliser la concession de superficie
5.2.3. Pluralit des acteurs et difcile
et les baux emphytotiques sur lesquels des redevances
application de la lgislation
foncires importantes seraient leves et ainsi disposer
de ressources financires substantielles. Ce texte dfinit Les acteurs institutionnels qui interviennent dans le
les conditions dalination des terrains domaniaux processus dadministration et de gestion des sols sont
destination dhabitation en zone urbaine. nombreux : le conservateur de la proprit foncire
et des droits fonciers ; le receveur des domaines ; les
La preuve de dtention de titres doccupation (permis notaires ; le directeur gnral des impts et domaines ;
dhabiter, autorisation doccuper, bail ordinaire, bail les promoteurs lotisseurs publics, parapublics ou privs ;
emphytotique, concession de droit de superficie, etc.) les responsables des services du cadastre ; les maires ; les
que prvoit le Code du domaine de ltat est exige des prsidents des conseils ruraux ; le Gouverneur ; le Prfet ;
occupants ou attributaires des terrains. Dans la ralit, les responsables des services de lurbanisme ; les ministres
ce mode de gestion des terres domaniales est trs peu en charge des finances et des domaines ; les coopratives
effectif, les recouvrements tant trs erratiques. Les dhabitat ; les commissions de contrle des oprations
acqureurs de terrain privilgient la recherche dun titre domaniales, etc.
foncier qui est plus scurisant et moins onreux que
le paiement rgulier de redevances sur un bail dont la ct de ces acteurs officiels, dautres personnes
dure est limite. Le dcret 88-826 1988 modifie celui interviennent, dans le cadre doprations commerciales
du 3 mars 1987 et dispose que les terrains autoriss du foncier et le plus souvent dans linformel. Comme
la vente sont : les terrains domaniaux concds soulign plus haut, les acteurs impliqus dans la
titre doccupation provisoire justifis par un permis question de laccs la proprit foncire et au logement
dhabiter , une autorisation doccuper 7 ; les baux sont trs divers et jouent sur des registres tant lgaux
emphytotiques ou ordinaires ; et les concessions de quillgaux en mettant trs souvent en uvre les
droit de superficie. ressources politiques, conomiques, financires, sociales
et religieuses quils peuvent mobiliser. La terre est une
5.2.2. Dcentralisation
valeur conomique sre, une forme dpargne, ce qui
En matire de gestion domaniale, la loi 96-07 du 22 explique en partie le jeu des acteurs autour du foncier.
mars 1996 portant transfert de comptences aux rgions, Ce jeu prend forme dans diffrents domaines, seuls ou
aux communes et aux communauts rurales implique combins : le politique, lconomique et le symbolique.
trs fortement les collectivits locales. La collectivit En effet, eu gard la nature, aux statuts des terres en

53
question et des acteurs impliqus dans leur gestion, le terrain, labsence de mesures incitatives sont autant
complexe de relations politiques, conomiques et sociales de contraintes. Ltat et les services dadministration
imprime des rapports de pouvoirs particuliers entre du foncier9 nont pas appliqu les articles 59 et 60 du
diffrents acteurs : autorits tatiques (administrations Code du domaine de ltat ni les articles 38 et suivants
centrales, services dconcentrs et collectivits locales), du dcret n 81-557 du 21 mai 1981 transformant les
les privs (banques, socits immobilires, coopratives titres doccupation permis dhabiter , autorisation
dhabitat, etc.), les intermdiaires (courtiers) et les doccuper et autorisation doccupation en baux
particuliers (autorits coutumires et religieuses, chefs emphytotiques. De ce fait, loccupation de la plupart
de quartiers, spculateurs divers, etc.). Ce qui ouvre des des terres peut tre considre comme illgale.
confrontations, coexistences voire des superpositions de
stratgies dappropriation et doccupation du sol diverses Lillgalit est aussi caractristique dune bonne partie
selon des logiques et lgitimits parfois difficilement des terrains occups partir dune acquisition faite
conciliables 8. Les promoteurs, les collectivits locales, en dehors des procdures lgales et formelles, cest-
les socits immobilires sont en concurrence avec les -dire des terrains ne disposant pas dun titre foncier.
chefs coutumiers, les chefs de quartiers, les courtiers, Les occupants de ce type de terrain dtiennent le plus
voire des particuliers et spculateurs fonciers divers sur souvent par devers eux un document consistant en
les terres du domaine national. un acte de vente ou de cession qui peut tre mme
authentifi par une autorit locale. Ce document nest
Une analyse fine de la sociologie des acteurs dans le cependant pas reconnu par ladministration foncire10.
domaine du foncier urbain au Sngal donne voir les
permanences suivantes : Lampleur de linapplication de la loi et ltendue de la
situation dillgalit en matire daccs et doccupation
t Une multiplicit des intervenants fonctionnant sur des terrains usage dhabitation est telle quelle
la base de logiques qui saffrontent semble annihiler toute volont des pouvoirs publics de
t Un manque de complmentarit dans les rguler le secteur dans son ensemble. La difficult est
procdures, les procds et les transactions encore amplifie par la pousse rgulire et constante
t Des efforts concurrentiels dans les faons dinteragir de la dmographie et la demande foncire de plus en
t Un dficit de communication interactive plus prononce surtout dans les centres urbains et
t Un dfaut de concertation et de coordination notamment Dakar.
intersectorielle
t Une dispersion des ples de dcision et des organes Cest l un contexte de multiplicit des acteurs impliqus
dexcution dans le foncier, o les normes et les rglementations sont
trs peu respectes par de nombreux acteurs y compris
La complexit est la principale caractristique de tatiques parfois. Il en rsulte une situation domine
la lgislation et de la rglementation du foncier en par des occupations illgales, irrgulires et anarchiques
gnral et de laccs la terre usage dhabitation en notamment sur des zones non aedificandi, dans lemprise
particulier. Le sentiment gnral est que le secteur est des voies publiques et sur diffrents types de servitudes.
dune certaine faon frapp par une sorte de vacuit La ressource foncire se rarfiant, les populations les
juridique conscutive la non-application de la loi et/ plus dmunies sinstallent dans des zones inondables
ou des dispositifs rglementaires. titre dillustration, et/ou sur des terres dhabitude destines lagriculture
la procdure dannulation de titres administratifs dans les banlieues et zones priurbaines notamment
provisoires doccupation na t suivie daucun effet. o des habitats spontans et anarchiques ctoient des
Cette disposition, na pas, loin sen faut, permis un logements planifis.
mouvement important de transformation des titres
provisoires en titres dfinitifs. Cela sexplique dune Sur un autre plan, les difficults dapplication des lois et
part par la mconnaissance de cette possibilit par la rglements relatifs la proprit foncire peuvent venir
grande majorit de la population, et dautre part par des services de gestion foncire qui sont souvent accuss
le fait que la dure longue de dtention de ces titres de partialit et de manque de transparence. On constate
provisoires installe chez leurs dtenteurs le sentiment de des conflits de comptences et des dysfonctionnements
la possession pleine et entire du bien immobilier. Qui dans la prise en charge de la gestion administrative
plus est, les redevances dues au titre doccupation du des dossiers qui leur sont soumis. Par consquent,
domaine de ltat ne sont pas leves par ladministration la dlivrance des actes fonciers est dune lenteur
du domaine. De surcrot, les lenteurs administratives, qui encourage lextension et le dveloppement des
le cot lev de la transformation du titre provisoire occupations illgales, spontanes et irrgulires et les
en titre foncier, linalinabilit pendant cinq ans du pratiques de corruption. Ainsi, la situation domaniale
54
CHAPITRE 5
et foncire tant dcrie est-elle aussi tributaire des despaces usage dhabitation qui a donn lieu
dysfonctionnements institutionnels et organisationnels une forte pression foncire. Les terres jouxtant les
des structures tatiques de gestion et de contrle. priphries urbaines qui taient jadis usage agricole
sont transformes en terres dhabitation, entranant une
majoration du prix du mtre carr.
tapes illustrant les lourdeurs et lenteurs de la
procdure dattribution dun terrain du domaine
cette situation viennent sajouter les dmarches
national en milieu urbain
administratives pour se conformer aux dispositions
s #ONSTITUTIONDUNDOSSIERDEDEMANDE lgislatives et rglementaires rgissant le fonctionnement
s )NSTRUCTION DE LA DEMANDE PAR LE RECEVEUR DES du systme foncier au Sngal. Le personnel charg
domaines du lieu de situation du terrain. Le de traiter les dossiers est insuffisant par rapport la
receveur consulte dautres administrations : demande. Dautre part, les montants payer sont trop
urbanisme, cadastre, amnagement du territoire, levs. La combinaison de tous ces facteurs favorise le
etc. Ensuite, il dresse un rapport lattention de dveloppement de linformel.
la direction des domaines.
s 3AISINE ET CONSULTATION DE LA COMMISSION
de contrle des oprations domaniales. La
commission est compose de reprsentants
de plusieurs administrations.
s )MMATRICULATIONDUTERRAINAUNOMDELTAT
- Enqute de commodo et incommodo
prescrite par une dcision du Directeur des
domaines
- Prparation et signature dun dcret
prescrivant limmatriculation du terrain au
nom de ltat
- Saisine de la commission charge de
lvaluation des indemnits dues aux
occupants du domaine national
- Prparation et signature dun dcret
prononant la dsaffectation du terrain et
xant le montant des indemnits payer
aux occupants le cas chant.
s 2QUISITIONDIMMATRICULATIONDUTERRAIN Photo 22. Lotissement informel Diamalaye, commune
darrondissement de Malika, Pikine
- Publication de la rquisition au journal Source : IAGU 2012
ofciel
- Afchage des placards au greffe du tribunal
rgional et xation de lavis de bornage par 5.3.1.2. Prolifration des actes de vente non acts
le cadastre de faon ofcielle
- Cration du titre foncier au nom de ltat.
Les actes devant ou sans tmoin sont de loin les
s TABLISSEMENTDUNPROJETDACTEDEBAIL
documents de proprit les plus courants au Sngal.
- Signature de lacte par lautorit
administrative (Prfet ou gouverneur)
Or, un acte de vente remis lacheteur na aucune valeur
- Approbation de lacte par le ministre des juridique sil ne se conforme pas la loi. Les personnes
Finances qui ne disposent que dactes de vente sont en situation
- Inscription du bail et dlivrance du certicat irrgulire et semblent rarement prendre les dispositions
dinscription. qui conviennent pour se conformer la loi rgissant le
foncier. En effet, le conservateur de la proprit foncire
ne peut pas immatriculer un bien au nom de quelquun
5.3. OFFRE ET COT DES TERRAINS sans un document authentique, cest--dire sans un
5.3.1. Offre de terrains urbains : entre jugement ou un acte notari. Quand quelquun se rclame
informel et formel dun bien, il doit faire valoir son droit de proprit en
justice en entamant une procdure judiciaire aux fins de
5.3.1.1. Pratiques informelles et discours reconnaissance de son droit de proprit. Cest le juge
souterrains dans le domaine du foncier qui ordonne au conservateur dimmatriculer le bien
au nom du propritaire. Malheureusement, nombre
ct de ce secteur formel, sest dvelopp celui dit de propritaires ne remplissent jamais cette formalit.
du secteur informel. Le dveloppement de ce secteur Dans la ville de Touba et ses alentours, qui sont sous
sexplique bien des gards par la forte demande la gestion foncire singulire (statut dexterritorialit)

55
et lautorit du khalife de la confrrie des mourides, ce notaire, des cdants procdent des ventes informelles
type de pratique est la rgle. Les personnes qui disposent devant ou sans tmoin.
de ce type dactes de vente ne peuvent obtenir de prt
auprs des banques, lesquelles demandent gnralement t Non-recours des gomtres dans les processus
des garanties, notamment des titres fonciers ou des baux. dacquisition de terrains dans la communaut des
promoteurs lotisseurs
Le titre foncier, le bail ainsi que les autres
documents ofciels daccs au foncier urbain sont Il est tabli que beaucoup de promoteurs ne font pas
lexception, le contrat de vente entre lacqureur appel aux gomtres dans les oprations de lotissements.
et le vendeur dclar tant la rgle. Cette situation fait dire un responsable dune agence
immobilire quil est ais de comprendre le non-respect
des normes dans lamnagement des lotissements usage
5.3.1.3. Des prix xs sans expertise concernant la
dhabitation comme par exemple celle qui consiste
valeur vnale de la surface
consacrer 60 % du terrain pour le bti et 40 % pour
La vente de maisons bties sans expertise de la valeur les VRD . On observe aussi le non-respect des rserves
vnale de la surface est une pratique trs rpandue pour les quipements collectifs, espaces de socialisation
Dakar et dans les autres rgions urbaines du Sngal. et de verdure.
Pourtant le document de cette expertise est une pice
que le notaire exige officiellement dans son dossier. Tous ces cas de figure, qui sont loin dtre des
Lvaluation sommaire qui est souvent faite est base sur exceptions, confirment la forte imbrication entre les
la proximit des grands axes routiers, la position dans les pratiques foncires informelles et formelles en ce qui
boulevards et avenues, etc. a trait au foncier. Ils montrent que contrairement ce
quon pourrait croire, linformel nest pas lapanage des
populations faibles revenus non-instruits peu au fait des
5.3.1.4. Sous-estimation des prix de vente pour lois et rglements et qui investissent lhabitat spontan.
chapper la scalit
Des responsables de ladministration, des mnages aiss,
Cette pratique qui consiste sous-estimer les prix des entrepreneurs, des autorits politiques et autres sy
de vente de terrains est une faon pour lacheteur de adonnent en parfaite connaissance de cause des fins
payer des taxes moindres (la taxe denregistrement volontaires de contournement fiscal. La complexit
correspond 15 % du prix de vente du terrain). Les voire la nbuleuse qui entoure le processus foncier
fiscalistes appellent cela une simulation de vente . Par facilite le maintien de telles pratiques plus pernicieuses
ailleurs, dans le cas des promoteurs immobiliers, il est par rapport aux ressources publiques.
extrmement difficile de simuler sil ne sagit pas dune
vente au second degr. En revanche, un acqureur peut
acheter un terrain dans le but de le revendre juste aprs Le secteur informel du logement nest pas
lapanage des populations les plus dfavorises,
avoir honor tous ses engagements avec le promoteur et
faibles revenus, non-instruites ou peu au fait
rempli toutes les conditions notariales. des lois et rglements. Dautres catgories de la
population investissent dans le secteur informel
du logement, souvent des ns volontaires de
5.3.1.5. Formes de mutations simplies dans la
contournement scal.
communaut des coopratives
Il arrive que des membres dune cooprative vendent
5.3.2. Prix du sol
leurs parcelles qui font partie dun lot unique de
proprit des tiers. Dans les cas les plus frquents, cest Le barme approuv par la commission dvaluation
le prsident de la cooprative qui fait une constatation charge destimer le prix des terrains nus permet destimer
simple avec un acte de vente, alors quon devait recourir le prix du sol. Ces prix ont un caractre officiel, le march
au notaire charg du dossier de la cooprative. libre des terrains pouvant sen carter trs sensiblement.
Pour preuve, les prix indiqus dans le tableau suivant
t De la vente des parcelles morceles qui se rattachent tir du PDU Dakar 2025 savrent trs en de de
en un seul titre foncier ceux pratiqus par le march. Le prix du mtre carr au
Plateau pourrait mme atteindre dans certaines situations
Comme dans le cas susmentionn, il arrive que des 1 000 000 CFA, soit 4 6 fois le prix mentionn dans ce
parcelles morceles faisant partie dun mme titre tableau. Les services des impts ne sy trompent pas pour
foncier soient vendues des tiers en dehors dun acte calculer la taxe denregistrement car ils font exclusivement
notarial. Au lieu dindividualiser le titre foncier devant rfrence aux prix pratiqus sur le march.
56
CHAPITRE 5
Tableau 17. Prix des terrains dans la rgion de Dakar
Secteur Prix Moyens au m

Plateau 150 000 250 000
Mdina 60 000 80 000
Dpartement de Dakar Grand Dakar 40 000 60 000
Secteur Patte dOie 25 000 35 000
Villages priphriques 3 000 4 000
Dagoudane-Pikine-Gudiawaye 12 000 24 000
Dpartements de Pikine et Gudiawaye
Pikine irrgulier-Gudiawaye irrgulier 5 000 10 000
Rufisque-Bargny 4 000 6 000
Dpartement de Rufisque Terrains usage dhabitation 1 000
Terrains usage agricole 1 000
Source : PDU Dakar 2025 : 149
Une autre modalit de prt bancaire est celle qui

Les prix ofciels des terrains urbains sont 4 6
regroupe en une seule dmarche la phase promoteur et
fois en dessous des prix du march foncier. Les
celle acqureur. En dautres termes, la banque fait des
services scaux se basent sur les prix de ce march
foncier pour imposer les transactions foncires ou crdits personnaliss aux membres de la cooprative en
pour oprer des redressements. guise de rachat du crdit global qui avait t consenti
la cooprative.
5.3.3. Place des banques dans le processus
Il existe en outre la mthode de prt dite cautionnement
daccs aux terrains
hypothcaire qui consiste, pour des coopratives dotes
Les banques jouent un rle de premier plan dans le de titres fonciers, faire directement crdit leurs
processus dacquisition de terrains usage dhabitation. membres. Dans ces cas, les titres fonciers seront muter
Elles consentent leurs clients des prts cette fin. Les pour les transfrer aux membres de la cooprative qui
demandes de prts auprs des banques sont assujetties auront sign lacte de prt immobilier contract par
la justification par le demandeur de sources de revenus lesdits membres. On aura ainsi des cautionnements
varis (salaires, revenus locatifs, valeurs immobilires, hypothcaires sur les titres et puis, aprs la phase de
etc.). Lachat dune parcelle et/ou la construction dun morcellement, la garantie va suivre la cration de ce titre
logement ncessitent gnralement un prt immobilier individuel.
dont le remboursement est tal sur plusieurs annes (5
15 ans). partir dune analyse du risque, le banquier Il faut signaler que le crdit bancaire est loin de
va sentourer de garanties qui vont au-del de la simple constituer la rgle dans le financement du foncier et du
domiciliation du salaire du demandeur de ce prt. Il logement urbain au Sngal en raison notamment des
va se prmunir davantage en prenant ce quon appelle conditions draconiennes de crdit exiges. Il sy ajoute
une garantie relle, donc une hypothque sur le bien en la faible proportion de personnes ayant recours aux
gnral. services dune banque au Sngal (6 %) qui tmoigne
de la prpondrance dans lemploi informel des revenus
Les banques traitent les demandes au cas par cas. Les irrguliers et incertains.
conditions et montants des prts sont fonction des
capacits de remboursement. Sont pris en compte 5.4. VALUATION DES BESOINS EN
les facteurs tels que lge de dpart la retraite par CAPACIT
exemple. Les banques prfrent miser sur le volume
notamment travaill avec les coopratives dhabitat qui Le gouvernement a dcid, durant la dcennie des annes
regroupent une centaine de membres. Cela leur facilite 70, la promotion dune architecture et dun urbanisme
les ngociations et mme le traitement du dossier en fonds sur lanthropologie de lespace et sinspirant
appliquant des conditions standard. En gnral, la dune vision senghorienne de lamnagement urbain.
cooprative, propritaire du site, peut emprunter et Cette perspective mettait en avant une structuration des
construire dans un court dlai en garantissant le site formes et des symboles de la civilisation ngro-africaine.
collectif. La banque va ainsi prter sur 18 mois ou 24 Ainsi, certaines dispositions juridiques des textes de
mois en donnant le crdit directement la cooprative. lurbanisme convoquaient des valeurs de la civilisation

57
Photos 23 et 23 bis. Lotissement et cit en construction par promoteur priv Mbao, Pikine
Source : IAGU 2012
soudano-sahlienne et certaines conditionnalits urbanistes, les topographes, les agents immobiliers et le

taient rattaches aux systmes prfrentiels en matire personnel des collectivits locales.
dacquisition foncire et dautorisation de construire
(Ly, 2000). 5.5. RETOUR DE LTAT COMME ACTEUR
MAJEUR DU FONCIER
La mise en uvre de ce texte rdig en mars 1974
tait accompagne de mesures visant la formation Le Sngal a t caractris par une politique
et le renforcement de capacits dans le domaine dajustement structurel qui entre les annes 1980 et
de la construction et du foncier. Cela explique la 2000 a grandement limit les capacits dinvestissement
mise sur pied de lcole nationale darchitecture et de ltat qui pourtant basait toute sa lgitimit sur ses
durbanisme ainsi que du Centre de recherche pour fonctions danimation conomique et de redistribution.
lhabitat, lurbanisme et lamnagement du territoire
(CRHUAT). Ces deux institutions de formation Depuis 2000, le retour de ltat comme acteur sur
et de recherche ont t supprimes. Il nest donc pas le foncier a t un vnement important dans les
tonnant de constater lacuit des besoins en matire mutations spatiales de Dakar et des autres villes. Porteur
de formation sur le foncier et lamnagement urbain dun volontarisme trs fort, il a impuls depuis quelques
ainsi que les nombreux conflits que rencontrent les annes une transformation importante des espaces
populations dans le domaine de lhabiter et de la urbains qui marque le retour des pouvoirs publics
dstructuration de lespace urbain. Les besoins en comme acteurs centraux de la ville.
formation et en renforcement des capacits concernent
aussi les lus locaux qui lgifrent avec beaucoup La ralisation dinfrastructures pour accueillir le
dapproximations sur les approches et les modes de sommet de lOCI, le projet de nouvelle capitale et
traitement des demandes et des conflits fonciers. Ils celui de la plateforme de Diamniadio en lthargie,
mconnaissent leurs attributions en matire de gestion celui de laroport de Diass, la cration de nouvelles
des domaines, de lotissement et de planification urbaine rgions administratives avec la politique dquipement
ainsi que les relations qui existent entre les communes qui les accompagne, linstitution dune fte tournante
de villes et celles darrondissement dune part, les de lindpendance qui a bnfici quelques capitales
communes et les services dconcentrs de ltat en rgionales sont des initiatives qui impactent sur
matire foncire. Les agents du cadastre ne doivent pas lamnagement du territoire national.
tre en reste, car ils auraient besoin dune actualisation
de leurs connaissances dans le domaine du foncier pour Lexercice du pouvoir de Wade saccompagne dune
mieux structurer et adapter leurs dmarches, outils et grande volont de marquer lhistoire du pays par des
mthodes dans les processus dorganisation des espaces constructions monumentales, qui peuvent tmoigner
urbains. Ce besoin de formation continue est aussi de son dynamisme. Le symbolisme reprend sa place
identifi pour les professionnels de lamnagement et de dans lurbanisme travers des ralisations comme la
la construction comme les gomtres, les architectes, les Porte du Millnaire, la Place des Tirailleurs, la Place
58
CHAPITRE 5
de lAssemble nationale, le nouveau thtre et le parc 5.6. MARCHS FORMELS ET INFORMELS

culturel, la statue de la renaissance africaine, lautoroute DU FONCIER ET DU LOGEMENT
page et son projet de restructuration urbaine, etc. URBAIN AU SNGAL
Mais ce volontarisme se traduit galement par une Lautopromotion reprsente quelques 80 % de loffre
boulimie foncire de ltat et des acteurs qui lui sont de logement urbain Dakar et beaucoup plus dans les
proches. Ceux-ci semblent faire peser des enjeux autres villes sngalaises o les promoteurs publics et
importants sur tous les espaces de Dakar et du Sngal. privs sont quasi-absents. Ainsi, dans leur majorit, les
Depuis 2000, plusieurs affaires de dmnagement mnages recherchent un terrain puis sinvestissement
souhait ou ralis ont dfray la chronique : celle du sur plusieurs annes dans la construction progressive
Lyce Lamine Guye, de lhpital Aristide Le Dantec, du de leur maison en mobilisant des ressources diverses, en
stade Assane Diouf qui occupent des espaces hautement dehors du systme de financement formel. Laccs au sol
stratgiques sur le Plateau attisant les convoitises. Pour la passe gnralement par le march foncier informel et les
plupart de ces cas, ce sont de grands projets hteliers qui titres de proprit formels demeurent lexception dans
ont cherch sapproprier ces espaces tmoignant dun les villes sngalaises.
intrt nouveau des groupes financiers internationaux
5.6.1. March foncier
et de linsertion de Dakar dans un rseau de mtropoles
trs recherches. Il est caractris par la prgnance du secteur informel,
mme sil sagit dacqurir des terrains immatriculs,
lanalyse, les acteurs conomiques proches du rgime donc formels. Les rares circuits formels passent par
de Wade, mais galement les acteurs politiques ont jet les promoteurs publics et privs qui offrent le plus
leur dvolu sur lespace dakarois quils instrumentalisent souvent des terrains quips (parcelles assainies, ZAC),
dans leurs stratgies denrichissement et daffirmation. notamment Dakar et par les coopratives dhabitat
Les dernires poches sont ainsi progressivement qui permettent leurs membres daccder au foncier.
appropries au profit surtout du parti au pouvoir et de Les promoteurs privs lotisseurs mettent souvent sur
ses pontes. Cette pression sur le sol suscite la raction le march des parcelles non quipes dinfrastructures
des anciens acteurs comme les lbous qui multiplient les et de services et qui nont subi que des oprations de
revendications sur leurs ressources foncires disparues. terrassement sommaires. Les agences immobilires
Ainsi autour de tous les anciens villages lbous de Dakar, qui sont particulirement actives dans la location de
les confrontations se multiplient entre les autorits logements mettent aussi en relation des acheteurs et
municipales et coutumires et avec des acteurs privs. vendeurs de terrains. Les mnages adressent galement
Du fait des projets denvergure dans Dakar et vers lest des demandes aux municipalits dans le cadre de leurs
de la presqule, le rapport au priurbain change. Les oprations pisodiques de lotissements administratifs.
jeux fonciers les plus complexes se jouent dsormais sur Ces transactions formelles portent exclusivement
le corridor Dakar-Mbour-This. sur des terrains immatriculs (titre foncier, bail, actes
administratif, permis doccuper et autres).
Dans lensemble, ce sont toutes les politiques tatiques
qui sont envisages sous langle des disponibilits Globalement laccs au foncier urbain est contrl par
foncires et de lutilisation de lespace dakarois. Le des acteurs informels au rle trs important. Ce sont
foncier est identifi aujourdhui comme le principal des courtiers, des notables, des autorits religieuses
obstacle linvestissement dans un Dakar hyperdensifi. et coutumires, des retraits des domaines et du
Il est ainsi loin le temps o ltat tait peu visible, cadastre, des lus locaux et des lotisseurs informels.
laissant les acteurs du priv et les divers promoteurs faire Par lentremise de parents, amis, collgues de travail et
la loi. autres connaissances, les mnages urbains sont mis en
contact avec ces intermdiaires informels pour acheter
Avec un volontarisme pouss lextrme, ltat lui- un terrain usage dhabitation. Les vendeurs potentiels
mme a besoin de changements institutionnels pour de terrains ont aussi recours ces acteurs intermdiaires
soutenir le rythme de ses investissements et dmontrer pour trouver un acqureur. Cette intermdiation
son efficacit. Devant la multiplication des agences cote au vendeur une commission denviron 5 %
charges de missions et larrive massive des institutions du prix du terrain (communment appele frais de
internationales et rgionales (qui ont prfr Dakar courtage). Pour la majorit des terrains informels
Abidjan et dautres capitales africaines moins sres), non immatriculs, la transaction entre le vendeur et
ltat cherche ainsi rpondre ses propres besoins lacheteur est sanctionne par la production dun acte
et ceci est un des facteurs de la pression foncire et de vente. Ce dernier est souvent vis par la commune
immobilire Dakar. afin de renforcer sa lgalit . Certaines transactions

59
informelles sont effectues devant un huissier, toujours ralisation. La SICAP par exemple met en ligne ou
dans ce souci daccrotre le potentiel de lgalit . dispose dans ses bureaux de formulaires de demande
Toutes ces dispositions ne sont pas prvues par les textes de logement remplir. Lacqureur doit spcifier
de lois, mais elles offrent un sentiment de scurit et de le programme souhait (dans le cas de logements
lgalit lacqureur. dj disponibles) et le type de logements (villa ou
appartement) de mme que le nombre de pices ou la
On observe aussi sur le march foncier des transactions superficie. Lacqureur potentiel, qui est gnralement
hybrides, qui impliquent autant des acteurs informels un salari, constitue un apport pour pouvoir bnficier
que des acteurs formels. Cest le cas notamment des dun crdit hypothcaire de 10 ou 15 ans auprs de la
transactions sur les terrains formels immatriculs qui BHS ou dune autre banque de la place.
impliquent des intermdiaires/courtiers. Des frais
de courtage qui sajoutent la taxe denregistrement Agences immobilires : Les agences immobilires sont
(15 % pays aux services fiscaux) et aux autres charges des intermdiaires entre acheteurs et vendeurs. La vente
(environ 5 % intgrant les frais de notariat) sont ou la location de la maison est confie par le propritaire
pays par lacqureur dans de telles situations. La taxe lagence immobilire. Cette dernire dispose de
denregistrement et les frais de notariat sont pays devant bureaux et de personnels qui sillonnent la ville la
le notaire qui assure lenregistrement de la vente auprs recherche de biens immobiliers louer ou vendre.
des services des impts et domaines de ltat et permet Elle publie les offres en ligne ou distribue les annonces
lacqureur de disposer son tour dune immatriculation imprimes prs de commerces (grandes surfaces, stations
son nom. Cette forme de transaction intgre aussi bien dessence). Elle diffuse donc linformation et prospecte
des acteurs informels (courtiers) que des acteurs formels la clientle. De plus en plus, les agences immobilires
qui sont seuls en mesure de conclure la transaction par proposent leurs offres de logement en ligne. Lacqureur
une immatriculation (notaires, services des impts et potentiel trouvera en ligne des annonces de vente de
domaines). maison. Ces annonces peuvent comporter des images
ou des visites virtuelles. Une recherche avance permet
5.6.2. Acteurs du march de logements
de spcifier le type dhabitation dsir (appartement,
linstar de celui du foncier, le march du logement villas ou terrains), le type de transaction (location ou
est segment entre un march informel majoritaire vente), la ville et le secteur (en prcisant le quartier ou la
et un autre formel. Pour acheter un logement dans le zone), le nombre de pices et les prix proposs. Lagence
circuit formel, les mnages sadressent aux promoteurs prsente les produits aux clients, organise les visites en
publics ou privs qui ont des programmes de logement compagnie dun agent commercial, conseille le client et
de diffrents standings. Dans ce cas, lacheteur a souvent engage la ngociation entre le propritaire et lacheteur.
recours la Banque de lhabitat du Sngal (BHS) dans Le paiement de la transaction est organis devant le
le cadre du financement. Lacqureur potentiel, qui notaire. En cas de vente, lagence peut accompagner
est gnralement un salari, constitue un apport pour le client dans ses dmarches : certificat durbanisme,
pouvoir bnficier dun crdit hypothcaire de 10 ou hypothques, formules de prts, conditions de crdit.
15 ans. Lacheteur peut aussi acheter un logement
construit sur un terrain immatricul, par lentremise
dacteurs informels qui sont gnralement des courtiers.
Pour conclure une telle opration, lintervention du
notaire est ncessaire. Cette transaction est majore de
nombreuses taxes et commissions (jusqu 25 % du prix
de la maison). Ces taxes sont moindres si le logement est
acquis par le biais de la BHS.
5.6.3. Acteurs du march formel du logement
Lachat ou la vente dans le systme formel de logement
peut se faire auprs de promoteurs publics ou privs,
de coopratives, dagences immobilires, de la BHS,
chez les notaires ou directement auprs de particuliers/
vendeurs.
Promoteurs publics et privs : Les promoteurs publics

disposent dune offre de logements dj raliss ou Photo 24. Agence immobilire Ouest Foire Dakar
proposent des programmes de logements en phase de Source : IAGU 2012
60
CHAPITRE 5
La rmunration des agences immobilires est constitue quune porte limite. Cest le cas de la cooprative des
dhonoraires fixs librement. La moyenne se situe entre femmes de Grand Yoff, un quartier populaire de Dakar
4 et 10 % du prix de vente, rgler lors de la signature habit par des mnages aux revenus modestes et dont
dfinitive du contrat de vente. Cette commission lexprience encadre par lONG ENDA Tiers Monde
rmunre non seulement le travail dintermdiaire est dcrite dans lencadr sur cette page.
commercial mais aussi les frais de publicit, les visites,
la vrification de ltat de limmeuble, lestimation
Coopratives et stratgies des femmes Lexemple
des travaux venir, des charges, la vrification des
dENDA RUP
renseignements ncessaires au bon droulement du
projet (titre de proprit du vendeur, description exacte Ce programme sinscrit dans la mise en uvre
du logement, rglement de coproprit, etc.). Les du Plan national du logement, notamment avec
pratiques varient nanmoins sur le march. En effet, lapplication du chapitre 7 de lAgenda 21 et
selon les usages, les commissions sont payes soit par le les principes directeurs dHabitat international
vendeur soit par lacqureur et elles sont ngocies avant coalition (HIC). Le programme a dbut avec un
toute opration. projet pilote, la Cooprative dhabitat des femmes
de Grand Yoff, un quartier populaire situ dans la
priphrie immdiate de Dakar. Les familles qui
Lachat auprs dune agence immobilire constitue pour
sy taient install taient locataires et navaient
lacheteur une garantie et un gain de temps en ce sens pas de statut lgal. Le quartier enregistrait une
que la slection des habitations est dj faite en fonction forte croissance dmographique associe une
de ses attentes. Mais la prolifration des petites agences pnurie de logements. Les proccupations des
immobilires jette le discrdit sur la profession. Il nest femmes de ce quartier concernant leurs conditions
pas rare de voir tous les coins de rue de la capitale des de logement ont t au point de dpart du projet
bureaux faisant office dagences immobilires et qui ne dEnda de caisse dpargne et de crdit mis en
disposent pas de toutes les comptences professionnelles place avec un groupement de femmes du quartier.
ncessaires. Il faut signaler que lagent immobilier Une grande partie de lpargne des femmes
doit tre titulaire dune carte professionnelle de type tait consacre lobtention dun logement
transactions sur immeubles et fonds de commerce . convenable. Ce groupement des femmes de
Cette carte, dlivre par le prfet, doit tre renouvele Grand Yoff comptait plus de 20 000 membres.
chaque anne. Avec lappui dEnda, qui a jou un rle
de ngociateur auprs des autorits
Coopratives dhabitat : Si les annes 1980 ont t gouvernementales, les femmes ont obtenu un
marques par le dynamisme du mouvement coopratif, terrain de 1,5 ha dans un autre quartier de la
manifestation de la socit civile tourne vers lhabitat priphrie de Dakar. Il sagissait dun terrain de
social, appuye et encadre par ltat, on note ces dernires ltat dans une ZAC qui fut divis en 70 parcelles.
annes un net recul de la capacit des coopratives La ZAC fut partage en plusieurs terrains
raliser des habitats, au profit de promoteurs privs. appartenant quatorze coopratives de quartiers
diffrents. Pour parvenir ce stade, les femmes
Cependant, les prix pratiqus par les promoteurs publics
staient au pralable constitues en cooprative,
et privs sont hors de porte des mnages revenu
avec le soutien dEnda Rup et de Graf, an de
moyen ou faible. La rgression progressive de lappui donner un statut lgal leur demande. Cette
de ltat ou lchec des politiques quil initie ont fini cooprative dhabitat fut la premire cre par
par atteindre les coopratives et la BHS aussi rejette des femmes issues de couches dfavorises de
lessentiel des dossiers quelle reoit au motif de revenus la population. () Au niveau de la ZAC, lunion
insuffisants. Par consquent, peu de projets collectifs de rgionale tente dharmoniser le dveloppement
coopratives sont raliss de nos jours ou ceux raliss global des quatorze coopratives membres.
ont bnfici de lappui financier des employeurs partir dune enqute, des critres de slection
la place de lintervention des pouvoirs publics. Les ont t tablis et 70 femmes environ ont t
coopratives peinent aussi trouver des terrains pour slectionnes pour sinstaller dans la ZAC.
accueillir leurs projets immobiliers. Par ailleurs, les Cependant, la liste des femmes en attente de
logement est longue.
lourdeurs administratives dans la ralisation dun projet
immobilier par les coopratives contribuent fortement Fall (2009 :357-8) in : Develtere et al. (Eds) 2009
leurs contre-performances. Cette situation renforce
davantage lexclusion des catgories faibles revenus,
des non-salaris et des travailleurs du secteur informel Notaires : Le recours au notaire est obligatoire pour
de laccs logement. Les rares initiatives de coopratives tous les actes soumis la publicit foncire. En effet,
destines aux non-salaris et acteurs informels nont eu en matire de vente dimmeubles immatriculs, btis

61
ou non, ou en matire dhypothque conventionnelle propritaires de maisons du prix et est charg de vendre
de ces mmes immeubles, le lgislateur sngalais exige ou de louer des appartements ou des maisons.
le passage chez le notaire, faute de quoi lopration est
sanctionne dune nullit. Le notaire offre un service de Dans le cadre des maisons vendues sans titre de
transaction comparable celui dun agent immobilier. proprit formel, le document scellant la transaction
Pour les notaires, les honoraires de ngociation sont le plus rpandu demeure lacte de vente. En ce qui
rglements : 5 % du prix du bien jusqu 30 millions concerne les quartiers traditionnels ou irrguliers, les
de francs CFA, 2,5 % au-del, auxquels sajoute la TVA terrains ou maisons sont achets par lintermdiaire des
(18 %). autorits coutumires, des dlgus de quartiers ou par
lentremise des plus anciens implants dans la zone et
Courtiers : Ce sont les intermdiaires informels qui sont qui sont informs des terrains ou maisons vendre.
prpondrants dans le march de logement. Il sagit de
5.6.5. Analyse des prix des terrains et des
particuliers qui ne sont pas enregistrs et qui oprent dans
logements dans les quartiers formels et
des groupes de quartiers. Ils sont fortement connects
informels
entre eux et se partagent linformation sur les acheteurs
et leurs spcifications ainsi que sur les vendeurs. Leur De fortes diffrences de prix sont observes dans les
commission est ngocie et se situe environ 5 % du terrains urbains. Elles sont principalement lies au
prix de la vente. Elle est paye par lacqureur. On assiste statut du terrain, son quipement et la centralit/
une forte augmentation du nombre de courtiers dans accessibilit des quartiers concerns. Par exemple, dans
les grandes villes sngalaises notamment Dakar o les zones dextension louest et au nord de Rufisque,
cette activit constitue un refuge pour des personnes sans un terrain de 150 mtre carrs peut coter 6 7 millions
emploi gnralement non-instruites. Il arrive souvent de francs CFA sil dispose dun titre foncier, de 4 5
que dans une transaction on note limplication de millions avec un bail, environ 3 millions avec un acte
plusieurs courtiers pour parvenir mettre en contact le administratif (lotissement administratif ) et entre 1,5 et
vendeur et lacheteur. Le partage de la commission pose 2 millions avec un acte de vente (march informel). Ces
souvent de relles difficults dans de tels cas de figure. diffrences trs marques sont illustres par les montants
Les courtiers sont aussi suspects de contribuer au des indemnisations accordes par lAPIX (Agence
renchrissement des cots des maisons et sont accuss de nationale charge de la promotion de linvestissement
faire une concurrence dloyale aux agences immobilires et des grands travaux) pour des terrains aux formes de
lgalement constitues. tenure varies. Ainsi, le prix du terrain avec titre foncier
est indemnis 100 % de sa valeur sur le march, le bail
emphytotique entre 70 et 80 %, le bail ordinaire et le
Le courtier, un acteur informel ignor des droit de superficie 50 %. Les indemnisations payes
institutions publiques, demeure le maillon
par lAPIX dans le cadre du projet de lautoroute page
essentiel des transactions informelles comme
formelles concernant les terrains et logements
Dakar - Diamniadio renseignent aussi sur lvolution du
urbains. prix du terrain entre Dakar et Rufisque. Ainsi, le mtre
carr de terrain avec titre foncier est arrt 100 000
francs CFA la Patte dOie Dakar, 30 000 francs CFA
5.6.4. Acteurs du march informel du
Pikine irrgulier sud et 25 000 francs CFA Rufisque.
logement
Lachat entre particuliers est trs rpandu dans le march Lors de lacquisition, les prix des terrains sont majors
du logement. Le contact entre le vendeur et lacheteur denviron 20 % dans le cas de la mutation formelle
seffectue de bouche oreille ou par lintermdiaire de (particulirement pour les titres fonciers et les baux). Cette
connaissances (amis, membres de la famille, voisins, majoration naffecte pas les terrains non-immatriculs
collgues de travail) et la vente peut tre effectue sans acquis de faon informelle et renforce le pouvoir
intermdiaire. Lacqureur peut galement acheter un dattraction de lacquisition de terrains informels. La
logement construit par un particulier sur un terrain raret des terrains avec titres fonciers notamment dans les
immatricul par lentremise de courtiers. priphries urbaines comme Pikine renchrit aussi leur
cot dans les centres urbains. La possession dun terrain
Certains acteurs du secteur formel se retrouvent dans avec titre foncier ou bail est cependant un avantage
le secteur informel. Tout comme pour les agences majeur pour le propritaire car elle permet ce dernier de
immobilires, le courtier est lintermdiaire entre pouvoir faire financer son logement par le crdit bancaire
vendeurs et acheteurs ou entre locataires et propritaires. hypothcaire.
Sa rmunration est fonction du pourcentage discut
suivant le montant de la transaction immobilire. Les diffrences de prix des logements sexpliquent aussi
Le courtier discute et convient avec les particuliers par la prsence dinfrastructures et dquipements
62
CHAPITRE 5
groupe des bnficiaires que lon retrouve sous le vocable

de citoyens . Les femmes sont ainsi des bnficiaires
muettes pour reprendre le langage de lanalyse de
genre utilis en anthropologie urbaine.
En ce qui concerne les ingalits montaires entre

hommes et femmes au sein des units urbaines, il apparat
nettement que les hommes sont plus ports socialement
et conomiquement lhabiter et aux acquisitions de
terrain. Ce constat est cependant attnu par le fait qu
revenus gaux une femme est en mesure daccomplir
les dmarches ncessaires, dacqurir un terrain et de
payer les taxes et redevances qui y sont relatives. Les
ingalits hommes/femmes dans laccs au foncier sont
donc avant tout le fruit dingalits conomiques dont
sont victimes les femmes, qui reprsentent, en milieu
Photo 25. Offres (location et vente) des courtiers HLM Grand urbain, la majorit des travailleurs du secteur informel.
Yoff, Dakar Les structures de vente ne font pas de discrimination
Source : IAGU 2012
en fonction du genre, cependant les politiques sociales
dans le domaine du foncier ne prennent pas non-plus ce
dans les quartiers. Les zones priphriques urbaines critre en compte et ne promeuvent pas spcifiquement
sont souvent les moins bien dotes en infrastructures laccs au foncier pour les femmes. Les politiques
(routes, alimentation en eau potable, assainissement, tatiques en rapport avec lhabitat, les coopratives
clairage public) et en quipements sociaux (coles, dhabitat et regroupements professionnels sont plus
hpitaux). tant non-loties, elles sont confrontes la susceptibles de le faire.
prcarit foncire, ce qui accrot leurs difficults dans
laccs aux infrastructures et quipements. Le dfaut Les politiques officielles nnoncent pas des critres pour
damnagement anticipatif qui caractrise de telles zones une discrimination positive dans laccs au foncier urbain
explique en grande partie lampleur des inondations qui et aucun signe ne montre que laide au dveloppement
y sont rcurrentes. a encourag lintgration du critre Genre dans les
modes de distribution des terres urbaines. Les banques
Le prix du logement est aussi affect par laccessibilit excluent aussi de fait les groupes marginaliss comme
du quartier et son loignement du centre-ville. La les personnes vivant avec le VIH et les pauvres et ne
banlieue est fortement dpendante du centre en termes saccommodent pas de critres pour favoriser une
dopportunits demplois et de revenus. Les prix des fminisation des prts.
logements qui sont situs proximit des centres
daffaires et administratifs sont de loin plus onreux Dans le processus de participation citoyenne, les femmes
mme si les infrastructures et quipements collectifs constituent de plus en plus un groupe qui est consult
ne respectent pas les standards. Cest le cas de la pour la prise en compte de leurs besoins pratiques et
Mdina Dakar o les propritaires sinvestissement de leurs intrts stratgiques. Elles sont encourages de
considrablement dans le locatif du fait de sa proximit plus en plus sorganiser pour accder au foncier et aux
avec Dakar-Plateau (le centre administratif, commercial technologies de la construction lintrieur du Sngal
et dactivits tertiaires). et dans la diaspora.
5.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE, La participation des femmes dans le domaine du

VIH SIDA, JEUNESSE foncier urbain sinscrit davantage dans une logique de
comptition sociale que sur la base de rgles, de critres,
Dans le contexte du foncier urbain au Sngal, cest bien de lois de promotion. Au demeurant, les groupes
au concept de genre (plutt que de sexe ) quil faut marginaliss comme les populations pauvres et les
se rfrer. En effet, laccs des femmes au foncier est le personnes vivant avec le VIH sont durement affects par
fruit dingalits socialement construites et ne se conoit les logiques dexclusion sociale. Les personnes trangres
que dans le contexte des interrelations hommes/femmes. qui vivent au Sngal le sont aussi parfois dans les
politiques sociales du domaine du foncier urbain.
Les femmes au Sngal ne sont pas nommment cites
dans le processus de distribution officielle des terrains La conscration du droit des femmes lgal accs
(comme les ZAC par exemple) et elles se diluent dans le la proprit : La nouvelle loi constitutionnelle a jug

63
ncessaire de garantir aux femmes un gal accs la une srie de recommandations afin que la situation soit
possession et la proprit de la terre. Ceci devrait dfinitivement assainie dans le secteur. Il prconise les
contribuer rduire les ingalits daccs qui, souvent, mesures suivantes : gel, par ltat, des assiettes foncires
ne reposent que sur des traditions. Laccs au logement en vue dy amnager des zones dhabitat cot rduit
constitue encore une proccupation des femmes en et dterminer des rgles prcises pour lacquisition de
milieu urbain. En 1996, les femmes ne reprsentaient ces terres ; mise disposition, par ltat, de terrains aux
que 22 % des 17 853 adhrents des coopratives socits nationales concessionnaires et aux promoteurs
dhabitat les plus reprsentatives (Plan daction national privs pour permettre une rduction des cots ; poursuite
de la femme 1996). par la SN-HLM de sa mission, savoir : la construction de
logements sociaux en lieu et place ou concomitamment
Il est ds lors normal denvisager des moyens avec la livraison de terrains amnags ; mettre en place
rglementaires de promotion de laccs des femmes des mesures daccompagnement pour la production de
la proprit foncire et immobilire. Certes, aucune loi logements sociaux ; impulser une industrie du btiment
nexclut les femmes de laccs la proprit foncire ou pour allger les cots des matriaux de construction ;
immobilire. Mais en restant muette ce sujet, la loi supprimer la double taxation du logement qui est la
peut entriner lingalit qui existait entre les genres fois assujetti la TVA (18 %) sur les travaux et au droit
dans le droit coutumier. denregistrement (5 15 %) sur les ventes. Ce qui est
contraire au Code gnral des impts. Il convient de
5.8. CONCLUSION ET fusionner les deux en adoptant une TVA immobilire, ou
RECOMMANDATIONS de supprimer le droit denregistrement, limage de tous
les pays qui ont dvelopp leur secteur de limmobilier
La situation du foncier urbain en gnral et celle de (Tunisie, Maroc, voire mme le Mali) . Il est aussi
laccs aux terrains usage dhabitation en particulier urgent dadopter des mesures radicales visant faciliter
sont caractrises par une crise multidimensionnelle. laccs durable au foncier des mnages faibles revenus
Cette crise se manifeste travers une couverture encore et des travailleurs du secteur informel majoritaires dans
faible et insuffisante des demandes. Cest l, en partie, les emplois urbains mais dfavoriss par lirrgularit et
le rsultat du manque danticipation urbaine et donc la faiblesse de leurs revenus.
damnagement pralable des extensions urbaines, qui
dcoule de politiques mal cibles et dune utilisation Les acteurs du secteur saccordent sur plusieurs
inapproprie de ressources par ailleurs insuffisantes. recommandations. Les autorits doivent :
Laccent est insuffisamment mis sur la viabilisation
des terrains et linstallation dinfrastructures de base t Rduire le nombre dintervenants pour raccourcir
que les pouvoirs publics dlaissent aux promoteurs. La les dlais de dlivrance des titres et des autorisations
crise foncire dcoule galement des difficults faire t Promouvoir de vastes programmes damnagement
appliquer les lois et rglements. En consquence, le et dquipement de terrains urbains
march foncier chappe au contrle de ltat, les rserves t Rserver de vastes zones amnages lhabitat en
foncires urbaines amnages samenuisent et entranent hauteur (verticalisation)
un renchrissement des cots et donc laccentuation de t Assouplir et simplifier les dispositifs lgislatifs et
lexclusion des mnages faibles revenus. Les frais lis rglementaires ainsi que les mcanismes daccs au
laccs la terre ainsi que les impts et taxes sont levs, foncier qui participent de linstallation de la crise
les revenus des demandeurs demeurent modestes11. foncire structurelle
t Refonder le droit au regard des pratiques
Un rapport de la Commission urbanisme et coutumires et informelles (radapter les lois et
amnagement du territoire du Conseil conomique et rglements sur le foncier dans lesprit dune prise en
social regrettant une absence de politique foncire de compte des pratiques coutumires et informelles).
ltat et une lourdeur de la fiscalit du logement , fait
64
CHAPITRE 5
NOTES DE FIN
1. Cette dcision a t prise par le Prsident lissue de laudience accorde aux reprsentants de la
population de Ouakam, le 5 octobre 2006.
2. Les travaux de voirie, dassainissement, dadduction deau, dlectrication et de canalisation sont estims
700 millions de francs CFA.
3. Le Soleil, du lundi 27 aot 2001.
4. Notons quune fois toutes ces oprations termines et aprs le paiement des 3 000 000 francs CFA, il
restera 4 440 000 francs CFA dont lutilisation na pas t dnie par les membres de lassociation.
5. Alla KANE, 2009, tat des lieux lgislatifs et rglementaire rgissant le foncier au Sngal, Plateforme
des Acteurs Non tatiques pour le suivi des Accords de Cotonou au Sngal, Groupe thmatique Bonne
Gouvernance, juillet 2009, p. 5.
6. Alla KANE, 2009, op.cit, p. 6.
7. Ces titres administratifs ont t supprims par larticle 59 du Code du domaine de ltat et leur
transformation en baux exige par le lgislateur.
8. Mohamadou Abdoul, La crise de la gestion foncire dans les banlieues de Dakar, Rseau de recherche
comparative (RRC), Terres urbaines en Afrique de lOuest, Politiques foncires et animateurs du march
fonciers Dakar (Sngal), CODESRIA, p.17.
9. Ces services sont : les services des domaines, le service de la conservation de la proprit foncire et des
droits fonciers, le service du cadastre et de lurbanisme, etc.
10. Emmanuel Seyni NDIONE (Direc.) et Ousmane GUEYE (Coord.), 2009, Pikine aujourdhui et demain,
Diagnostic participatif de la ville de Pikine, (Dakar, Sngal), mai 2009, Enda Graf Sahel et Afrique de
lOuest, p. 30.
11. Aminata DOUCOURE SOW, Foncier et production de terrain destin lhabitat cas du Sngal, p. 6.

65
06
FINANCEMENT DU LOGEMENT
6.1. INTERVENTION DU SECTEUR 6.1.2. Banques commerciales

FINANCIER EXISTANT DANS LE Depuis quelques annes, les banques commerciales et
FINANCEMENT DU LOGEMENT les tablissements de micro-finance dveloppent des
6.1.1. La Banque de lhabitat du Sngal produits cibls sur le financement de laccs au logement.
Les volumes de prts consacrs au logement accords par
Cre en octobre 1979, la BHS a dmarr ses activits les banques secondaires, autres que la BHS, sont encore
en mars 1980. Elle exerce ainsi depuis plus de 30 ans trs faibles. Quelques crdits lhabitat sont accords,
au service de la promotion de lpargne et de laccs soit pour lachat dun terrain, soit pour lachvement
la proprit immobilire au Sngal. Elle propose ses ou la ralisation dune construction de haut standing.
services dans les cas suivants : acquisition de logement ou Ces banques interviennent trs peu ou pas du tout dans
terrain vendu par un promoteur ; acquisition de terrain le financement de lhabitat social, alors quelles sont
ou logement vendu par un particulier ; construction ; en surliquidit. En effet, le systme bancaire sngalais
amlioration ou extension dun logement ; achvement nintgre encore gure de volet sur le financement du
de travaux de construction. logement social. Ce dernier doit tre financ sur le long
terme, alors que les ressources mobilises par les banques
Fin dcembre 2009, les ressources collectes par la BHS commerciales sont pour lessentiel des ressources sur le
auprs de sa clientle slevaient 162,162 milliards court terme.
de francs CFA, soit 326 360 000 USD. Les crdits
6.1.3. La Caisse de dpts et consignations
consentis slevaient la mme date 107,367 milliards
(CDC)
de francs CFA, soit 216 082 000 USD.
Le dispositif de financement de la CDC, orient sur
la politique de la ville, est pos par la loi n 2006-03
du 4 janvier 2006. Ce texte lgislatif a institu la CDC
comme un tablissement public statut spcial distinct
de ltat et dot dune personnalit juridique et de
lautonomie financire. Il vise, entre autres, fournir
aux acteurs du secteur de la politique de la ville et du
logement, des ressources financires abondantes et peu
onreuses , quils pourraient difficilement mobiliser
auprs du systme bancaire.
La Caisse des Dpts et Consignations se met, selon

la volont des pouvoirs publics, au service de lintrt
gnral et du dveloppement conomique du pays en
appuyant les politiques publiques conduites par ltat
et les collectivits locales. Elle est dote de ressources
financires suffisantes par substitution au Trsor
public dans la rception et la gestion des dpts et
Photo 26. Sige de la Banque de lhabitat du Sngal, Dakar consignations des organismes et des particuliers ainsi
Source : IAGU 2012
66
CHAPITRE 6
que la garde des fonds disponibles de la Caisse nationale Plus des trois quarts (76,4 %) des demandeurs sont de
dpargne , en plus de la gestion des fonds de caisses sexe masculin contre un quart pour les femmes. Ceci
de retraites ou dassurances notamment le Fonds sexplique certainement par le rle de chef de famille
national de retraites, des dpts de garantie constitus prpondrant que lhomme joue dans une socit
par les usagers auprs de grands concessionnaires de plus de 95 % musulmane. Les personnes maries
service public . reprsentent galement les trois-quarts (75,3 %) contre
19,5 % pour les clibataires et 2,1 % pour les divorcs.
6.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES
PARTICULIERS En trente ans, la BHS a financ plus de 29 000 crdits
aux clients particuliers pour un volume global de 200
6.2.1. Crdits aux particuliers rsidents milliards de francs CFA (409 778 000 USD). Pour la
Les banques sngalaises ont toujours accord des prts dcennie 2001-2010, la BHS a accord ses clients
immobiliers leurs clients pour lacquisition et/ou particuliers plus de 12 000 crdits pour 116 milliards
la construction de logements. Il ressort de ltude du de francs CFA (237 671 000 USD). En moyenne
financement bancaire de limmobilier commandite par durant ces trente ans, la BHS, principal pourvoyeur
la BCEAO en 2009 et couvrant la priode 2000-2007 de ressources bancaires pour lhabitat, a financ un peu
que : moins de 1 000 crdits particuliers par an. Ainsi, cest
environ un millime des besoins annuels de logements
t Les crdits mis en place par les banques sont passs urbains au Sngal qui sont financs vis la BHS quand
de 18,5 milliards de francs CFA en 2000 51,6 on considre les 100 000 nouvelles units de logement
milliards en 2007. dont on estime que le Sngal a besoin tous les ans.
- Le montant total des concours est de 268
milliards de francs CFA pour 18 408 dossiers. Les niveaux de crdits accords aux clients particuliers
- 97,6 % des dossiers approuvs par les banques sont fonction de leur niveau de revenus (quotit cessible
concernent les personnes physiques et 2,4 % les gale au tiers des revenus) et des garanties proposes
personnes morales. par ces derniers. Au 31 dcembre 2008, la BHS dclare
avoir fait des crdits aux particuliers pour 39 projets
La clientle rsidente constitue 85,6 % des bnficiaires promoteurs ou coopratives, ralisant au total 3 302
de crdits selon cette tude. Elle est en majorit forme parcelles viabilises ; 4 682 logements construits ; 290
de salaris des secteurs public et priv et accessoirement appartements et 10 immeubles dun cot global de
de clients du secteur informel. Il est important de 95,60 milliards de francs CFA (195 874 000 USD)
noter que 83 % des crdits sont accords par la BHS dont 32,52 milliards de francs CFA (66 629 900 USD)
(68,41 %) et la SGBS (14,24 %). de crdit bancaire.
Tableau 18. Pourcentage des crdits aux particuliers accords par diffrents tablissements bancaires
(2000- 2007)
tablissement bancaire Part dans les crdits aux particuliers attribus

SGBS 14,24 %
CLS 1,91 %
BICIS 2,59 %
BHS 68,41 %
BOA -
CNCAS 0,16 %
Attijari 0,92 %
BIS 0,08 %
ECOBANK 0,09 %
CBAO 4,18 %
BSIC 0,04 %
BRM 0,01 %
Total 92,63 %
67
Tableau 19. Crdits particuliers lhabitat nancs par la BHS entre 1981 et 2010
1981-1990 1991-2000 2001-2010 Total

Catgorie Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant
Locatif - - - - 84 7 325 84 7 325
Social 5 571 21 480 7 524 35 419 5 732 41 358 18 827 98 257
Standing A 690 5 461 609 5 852 1 328 17 110 2 627 28 423
Standing B 66 605 581 7 994 1 592 30 012 2 239 38 611
Grand standing - - - - 146 6 312 146 6 312
Terrain 1 057 903 1 911 4 124 2 984 14 061 5 952 19 088
Total 7 384 28 449 10 625 53 389 11 866 116 178 29 875 198 016
6.2.2. Crdit aux Sngalais de lextrieur de dveloppement), on mesure facilement limpact

dune diminution des flux de transfert dargent dans la
Ils reprsentent environ 15 % des bnficiaires de crdits construction et le paiement des loyers.
si lon considre le systme bancaire dans sa globalit. Le
nombre et le volume de financement des expatris sont En dehors des circuits bancaires, lautofinancement
plus levs la BHS et la SGBS, avec respectivement est la rgle chez les migrs et membres de la diaspora.
19,4 % et 6,75 %. Ceci est d aux politiques agressives Plus de 60 % des migrs propritaires de parcelles
en direction de cette clientle, par la mise en place de dans une dizaine de quartiers de la rgion de Dakar,
guichets ddis dans les pays daccueil des Sngalais ont financ seuls la construction de leurs maisons (Tall,
de lextrieur. Lpargne des Sngalais de lextrieur 2009 : 158). Lenvironnement bancaire nencourage
constitue prs de 50 % de lpargne collecte par la BHS pas le recours au crdit institutionnel. Certains migrs
ces dernires annes. nont pas une culture du financement bancaire, ils
sont rebuts par le payement dintrts et lopacit du
Ces migrs influent grandement sur la production systme bancaire. Face cette incapacit de mobiliser
du logement, selon quils sont frapps ou non par la des financements supplmentaires, lmigr module
crise financire dans leur pays daccueil. Quand on souvent sa construction selon ses rentres dargent.
sait quenviron 30 % du milliard deuros transfrs Lautofinancement est dans ce cas prcis une stratgie
au Sngal sont destins au secteur de limmobilier dadaptation conomique face aux difficults daccs au
(comme en atteste une tude de la Banque africaine financement bancaire.
Tableau 20. Rpartition des crdits selon le pays de rsidence du bnciaire
tablissement Sngal Autres pays UEMOA* Pays hors UEMOA* Total

SGBS 2 781 4 197 2 982
CLS 734 - 9 743
BICIS 526 5 22 553
BHS 10 528 57 2 316 12 901
BOA 9 - 9
CNCAS 30 - 30
Attijari 284 - 284
BIS 19 - 19
ECOBANK 69 1 70
CBAO 756 37 8 801
BSIC 15 - 15
BRM 1 - 1
Total 15 752 104 2 552 18 408
Source : BCEAO 2009
* Union conomique et montaire ouest-africaine
68
CHAPITRE 6
Humanity qui soutient les coopratives des Industries

Au Sngal, seulement 6 % de la population ont
recours aux services dune banque (hors micro- chimiques du Sngal. Au-del de lappui institutionnel,
nance). Le crdit bancaire hypothcaire est donc technique et financier de ltat, les coopratives sont
une option trs minoritaire dans le nancement trs peu soutenues par les bailleurs de fonds et comptent
du logement chez les mnages urbains. beaucoup sur leurs membres. Ces derniers, au regard
de leur histoire et de leur structure sociologique,
appartiennent en majorit aux classes moyennes
6.3. FINANCEMENT DES COOPRATIVES ou populaires et sacquittent difficilement de leurs
DE LOGEMENTS cotisations. Les coopratives sadressent donc souvent
aux banques pour obtenir des crdits, en particulier la
Le financement des programmes immobiliers par des BHS qui leur accorde un taux prfrentiel de 8 %.
coopratives dhabitat est trs recherch par les candidats
lacquisition dun logement, du fait de ses modalits Le financement des coopratives dhabitat pose
souples et avantageuses. Les membres de ces coopratives gnralement de srieux problmes lis aux conditions
cotisent mensuellement jusqu la mobilisation des daccs difficiles au crdit bancaire, au potentiel
apports requis par les banques, avant de se faire relayer dpargne limit de leurs membres du fait de leur
par ces dernires pour des financements moyen et long profil socioconomique, et de la capacit limite des
terme. coopratives dmarcher des bailleurs de fonds et des
partenaires financiers potentiels. cela sajoutent des
Il faut souligner que dans les programmes des cots de production du logement levs, au-del des
coopratives, les employeurs simpliquent parfois par la possibilits des membres (Fall, 2009 : 355).
mise disposition dun apport sous forme de don, de
subvention ou de prt sans intrts. Cette implication, 6.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT
compte tenu des cots levs des logements et par LOCATIF
consquent des apports requis, rduit de manire
substantielle les dlais dattente pour accder un toit Ds le dbut des annes 80, avec lavnement de la
pour les membres des coopratives. Dautres formes BHS, les socits immobilires publiques ont bnfici
dimplication des employeurs pour faciliter laccs aux de financements de partenaires trangers qui leur ont
logements de leur personnel sont les cautions et les permis de raliser un important parc locatif. Avec le
bonifications des taux dintrts ou la dsaffectation retrait des bailleurs trangers dans les annes 80, les
du patrimoine foncier. Les cas les plus illustratifs promoteurs publics comme privs ne bnficiaient que
dimplication demployeurs sont ceux de : de financements moyen terme (ne dpassant pas dix
ans) des taux relativement levs (entre 9 et 12 %).
t La Socit nationale de tlcommunications Les promoteurs publics manquent donc de ressources
(SONATEL) qui assiste ses employs par la mise stables pour le financement du locatif. Les taux de
disposition dassiettes foncires viabilises et qui, crdit pratiqus et les dures damortissement qui
travers les conventions signes avec les banques, dpassent exceptionnellement dix ans ne favorisent pas
bonifie les taux dintrts qui leur sont appliqus. le renforcement dun parc locatif des prix accessibles.
t La Socit nationale dnergie lectrique Ces conditions de financement draconiennes, ajoutes
(SENELEC), qui a mis en place un fonds pour aux cots levs du foncier et des matriaux de
la promotion sociale des employs et qui assiste construction, rendent impossible la ralisation dun
galement ces derniers par la mise disposition parc locatif constitu de logements ou dappartements
dapports personnels et la bonification de crdits caractre social.
immobiliers.
Les engagements des banques dune faon gnrale
Lpargne des coopratives dans les diffrentes banques semblent assez timides par rapport au dynamisme
du Sngal dpassait les 30 milliards de francs CFA en et au bouillonnement du secteur de la production de
2009. Le secteur des systmes financiers dcentraliss, logement Dakar et dans certaines villes de lintrieur.
avec plus dun million de socitaires et plus de 100 Certains nhsitent pas incriminer les contraintes sur
milliards de francs CFA de dpts en 2007, vient la scurit juridique du financement alors que dautres
amliorer le ratio de couverture et diversifier la clientle. justifient cet tat de fait par le sentiment que la bulle
immobilire va se dgonfler du jour au lendemain.
Plusieurs institutions appuient les coopratives
dhabitat, notamment des ONG comme Habitat for
69
6.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDS denregistrement de 1 % sappliquent sur les actes

PAR LTAT portant acquisition, par les organismes publics ou
privs damnagement et dquipement foncier dsigns
6.5.1. Aides nancires de ltat
par le Code de lurbanisme, de terrains ou de droits
Les aides financires de ltat sont pour lessentiel des de superficie compris dans le primtre dune ZAC
exonrations dimpt sur le revenu qui concernent : et ncessaires la ralisation de leur programme. Le
bnfice du tarif rduit est subordonn la ralisation
t Les intrts, arrrages et tous autres produits de du programme dans un dlai de trois ans compter
comptes de dpts ouverts dans les critures de la de la date de prise de possession des terrains. Enfin, les
BHS, ainsi que des prts et avances, quelle que soit locations usage dhabitation sont exonres de TVA.
leur forme, consentis par cet tablissement
t Les intrts des prts consentis aux coopratives
Les aides et facilits offertes par ltat pour
ou unions des coopratives cres et fonctionnant appuyer lhabitat social ne protent pas aux
conformment la lgislation en vigueur, ou des mnages du secteur informel qui reprsentent
prts quelles consentent jusqu 80 % des emplois urbains.
t Les intrts, arrrages et tous autres produits des
emprunts contracts par la SNHLM
6.5.2. Mobilisation de ressources publiques
pour le logement
La mme exonration est applicable aux socits
dconomie mixte fondes en vue de lamlioration de Auparavant, la taxe de lhabitat, reprsentant un
lhabitat et toutes les autres socits qui se consacrent, avec prlvement de 2 % sur les salaires des travailleurs,
lagrment et sous le contrle de ltat, au dveloppement alimentait le FAHU, Fonds damlioration de
de lhabitat, dans la mesure o les prts sont contracts lurbanisme et de lhabitat, un compte spcial du Trsor.
ou consentis en vue de lamlioration de lhabitat ou du Une partie des ressources du FAHU servait financer
dveloppement des habitations conomiques. lamnagement et lquipement des assiettes foncires
des programmes de lOHLM, constituant ainsi une aide
Sont galement affranchis dimpt sur le revenu les la pierre ces oprations et une subvention aux prix de
socits coopratives dhabitat et les groupements cessions des logements qui en taient issus.
dits Castors qui procdent, sans but lucratif, au
lotissement et la construction de logements au profit Au mme moment, la CCCE concdait depuis
exclusif de leurs membres. Les plus-values immobilires les indpendances la fin des annes 70 des prts
ralises par des personnes physiques dans le cadre concessionnels, sur le long terme avec des taux infrieurs
de la gestion de leur patrimoine priv, le cas chant 4 %.
assujetties la taxe de plus-value, ne sont pas soumises
limpt sur le revenu. Aussi, les intrts des emprunts La cration de la BHS en 1979 introduisit des
la charge du contribuable, pour lacquisition, la amnagements dans lallocation des ressources du
conservation ou les rparations de son habitation FAHU dont 80 % des ressources lui taient dsormais
principale situe au Sngal, sous rserve de la affectes sous forme de dotations en consolidation
production du tableau damortissement du prt certifi et en bonification des prts. Laide la personne ou
par lorganisme prteur, sont des charges dductibles de personnalise au logement se substitua, compter de
limpt. cette date, laide la pierre. Malgr tout, la BHS nest
pas encore suffisamment dote de ressources longues et
En outre, le taux de la contribution foncire des concessionnelles.
proprits bties est fix 5 % de la valeur vnale pour
les immeubles autres que les usines. Un fonds de lhabitat, qui reposerait sur la triple
ncessit de rendre davantage solvables les requrants
Concernant les droits denregistrement, il sont dun faibles revenus, de mettre la disposition des financeurs
montant gal 5 % de la transaction (au lieu de des ressources longues et damnager de vastes trames
15 % habituellement) pour les actes portant vente daccueil, pourrait tre institu. Il pourrait tirer
dimmeubles usage de logement par les personnes ses ressources demprunts auprs de partenaires et
morales ou physiques qui se consacrent, avec lagrment investisseurs de ltranger, de loyers sur le patrimoine
et sous le contrle du gouvernement, au dveloppement bti de ltat, des recettes du domaine de ltat, des
de lhabitat social, et dont le cot est gal ou infrieur taxes sur les autorisations de construire, des taxes sur les
un montant fix par dcret sur proposition conjointe difices usage commercial, dune taxe sur les salaires,
du Ministre charg des Finances et du Ministre charg ventuellement dune subvention annuelle de ltat.
de lHabitat (loi n 97/11 du 6 mai 1997). Des droits La cration de ce fonds partir de telles ressources
70
CHAPITRE 6
reposerait sur le principe que dsormais le financement On peut constater que la plupart des aides fiscales et
de lurbanisation devrait tre inscrit dans un processus autres consenties par ltat dans le cadre de laccs au
durable. Lurbanisation devrait tre finance partir de logement profitent aux travailleurs salaris. La majorit
ressources tires des plus-values quelle gnre. des travailleurs du secteur informel, dj exclus du
secteur bancaire, sont les laisss pour compte de cette
Ltat du Sngal, par le biais de la Direction de la assistance publique. Ce sont donc les plus ncessiteux
monnaie et du crdit, participe au financement des qui sont ignors par ces aides de ltat.
acqureurs que sont les fonctionnaires et des autres
agents. Ainsi des crdits dits DMC sont accords 6.6. MOBILISATION DES RESSOURCES
ces derniers des taux nuls et sur une dure maximale ET SYSTMES DPARGNE POUR
de sept ans, avec un montant plafond de cinq millions LAUTOPROMOTION
de francs CFA (10 244 USD) par agent.
La majeure partie des constructions de logements
Le volume des crdits DMC est pass de 0,8 au Sngal sont ralises sur financement propre des
milliards de francs CFA (1 639 110 USD) en 2002 propritaires et gnralement pendant plusieurs annes.
pour 640 bnficiaires plus de 10 milliards en 2010 Cette situation a pour origine la faible proportion
(20 488 900) pour prs de 3 000 bnficiaires, soit une de personnes ayant recours aux services dune
augmentation moyenne annuelle de 37 %. banque ; labsence ou la raret des titres de proprit
Tableau 21. volution des crdits inscrits au budget de ltat pour les prts au logement de 2002 2010
Anne Crdits ouverts (Francs CFA) Bnficiaires

2002 800 000 000 640
2003 1600 000 000 939
2004 2600000 000 911
2005 3200000 000 1 689
2006 4000 000 000 1 974
2007 7500000 000 2 350
2008 12000 000 000 2 745
2009 - -
2010 10500000 000 prs de 3 000
Total 42 200 000 000
Ces financements permettent aux travailleurs pour la garantie des prts hypothcaires ; et la faiblesse
bnficiaires de mobiliser un apport pour tre gnrale de lpargne. Considrant lvolution du parc
attributaires dans les programmes immobiliers des de logements Dakar et le nombre de dossiers financs
promoteurs et coopratives ou de construire leurs par le systme bancaire, il est raisonnable de considrer
logements. que plus de 75 % des logements sont financs par les
propritaires.
Ltat du Sngal offre dautres facilits dans le cadre de
laccs aux logements par une politique fiscale consistant Le financement des logements produits par les
en : propritaires seffectue sous diverses formes :
t Lexonration dcennale aprs lacquisition du t Construction volutive en fonction des montants

premier logement pargns par les propritaires ; ces constructions
t Lexonration de taxes sur les oprations bancaires peuvent durer des annes en fonction des capacits
(TOB) pour les acquisitions dune premire des individus concerns.
rsidence principale dans la tranche sociale t Juxtaposition de crdits personnels ordinaires
t Les exonrations dans le cadre du programme une mobiliss auprs des institutions bancaires et
famille, un toit mutualistes, surtout dans les villes o les titres
71
de proprit ne permettent pas dinscription Rappelons quen 2007, un rapport des Nations unies
hypothcaire (Unsic) indiquait que le Sngal est trs vulnrable
t Crdits bancaires avec inscription hypothcaire sur au blanchiment dargent o la majeure partie du
des terrains titrs ; les dures damortissement de blanchiment concerne des fonds produits localement
ces crdits varient entre cinq et vingt ans selon la par la corruption et les dtournements. Et que le
dure dactivit restante du demandeur de crdit. march de limmobilier qui est en plein essor Dakar
est largement financ en espces, et quil n y a aucune
Pour les crdits hypothcaires aux clients adeptes de transparence dans ce secteur .
lautopromotion, la BHS a accord prs de 15 000 prts
pour 120 milliards de francs CFA (245 867 000 USD) Les immeubles qui poussent comme des champignons
en 30 ans. Dakar et dans certaines villes du Sngal continuent de
confirmer la thse du blanchiment dargent. Le Groupe
Les institutions de micro-finance interviennent dans le intergouvernemental daction contre le blanchiment
financement du logement, notamment pour les clients dargent en Afrique de lOuest (GIABA), dans son
du secteur informel qui nont pas accs aux crdits des rapport 2010, relve que le march florissant de
banques faute de garantie. Cependant, les taux dintrt limmobilier Dakar est largement financ en liquidits.
sont gnralement suprieurs 20 % et les prts portent Avant de faire remarquer : La proprit et le transfert
sur des dures trs courtes ne dpassant gnralement de biens ne sont pas transparents. Le boom continu de
pas cinq ans. Certaines mutuelles proposent des dures la construction et les prix levs des biens laissent penser
plus longues et des taux plus attractifs pour attirer les quil y a de plus en plus de fonds dorigine douteuse en
travailleurs du secteur formel. Il sagit de mutuelles circulation au Sngal .
appartenant de grands rseaux de micro-finance ayant
des agences dans les zones les plus recules tels que Face cette situation, la lutte contre le blanchiment
lUnion des mutuelles du partenariat pour la mobilisation dargent est devenue, dans tous les tats membres de
de lpargne et du crdit au Sngal (UM-PAMECAS), la Banque centrale des tats de lAfrique de lOuest
le Crdit mutuel du Sngal (CMS) et lAlliance pour le (BCEAO), une proccupation constante et majeure des
crdit et lpargne (ACEP) (Tall, 2010). autorits, conformment aux engagements souscrits par
lensemble des pays engags par la convention tablissant
6.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS linstitution financire.
NON-OFFICIELS : LES SOUPONS DE
BLANCHIMENT DARGENT DANS LE 6.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
SECTEUR IMMOBILIER SNGALAIS
La politique de financement du logement au Sngal
Dakar, le secteur de limmobilier est considr a maintenant plus de 50 ans. Elle fut dabord appuye
comme un haut lieu de blanchiment dargent. Certes, par la coopration internationale, ensuite par le secteur
le Sngal nest pas le seul pays concern dans lUnion bancaire local sur le court terme pour les promoteurs
conomique et montaire ouest-africaine (UEMOA), immobiliers et les moyen et long termes pour les
mais, paradoxalement, sa stabilit politique, lefficacit particuliers.
de son systme financier et sa position gographique en
font un choix privilgi des blanchisseurs. Les acqureurs de logements, travers les programmes
des promoteurs publics comme privs, mobilisent les
Selon le journal La Gazette1, la BCEAO a effectu une financements sur fonds propres, avec le soutien de
tude dans lensemble des pays membres pour valuer membres de leur famille ou avec lappui des banques ou
dans certains secteurs des indices attestant de leffectivit encore de leurs employeurs pour accder des produits
et de lampleur du blanchiment dargent sous toutes ses toujours plus onreux dans les villes. Ces acqureurs,
formes. Au Sngal, ltude du secteur du btiment a livr constitus des employs des secteurs public et priv, des
des donnes proccupantes. La mthode dvaluation et migrs et des employs du secteur informel, agissent
de calcul mathmatique qui a t utilise (le proxys) a titre individuel ou regroups sous forme dassociations
permis de dmontrer que moins de 10 % des immeubles ou de coopratives. Notons galement la prsence, dans
en cours de construction et de lensemble des activits le secteur du logement, dacteurs aux logiques souvent
conomiques lies limmobilier dans lagglomration souterraines qui utilisent des circuits douteux pour le
dakaroise sont dorigine licite. Autrement dit, au financement de limmobilier (blanchiment dargent).
moins 92 % de telles activits sont ralises avec des
financements dont lorigine est inconnue de la Banque Le financement du logement est confront de srieuses
centrale et des banques commerciales installes dans le difficults lies notamment aux cots exorbitants
pays (journal La Gazette publi le 24/04/2009). du foncier et des matriaux de construction, la
72
CHAPITRE 6
non-participation de ltat dans le financement de Les principales recommandations faites par les
lamnagement et des infrastructures et la capacit professionnels du secteur saccordent sur la ncessit des
dendettement rduite des clients du secteur formel. Les actions suivantes de la part de ltat :
dsquilibres sont surtout nots dans les segments de
lhabitat social et du grand standing respectivement du t Attnuer les charges, notamment travers la mise
fait dune offre insuffisante et dune demande insolvable. disposition de terrains par ltat
En consquence, une situation de crise sest installe t Participer davantage aux travaux damnagement
dans ces segments du march o offre et demande ne t Mettre en place une politique dexonrations
squilibrent pas. t Crer un guichet unique qui regrouperait les
socits immobilires, les banques, les assurances,
Loffre de financement travers les institutions bancaires les notaires et les structures de ltat comme les
du Sngal, bien que varie, demeure trs onreuse aussi impts et les domaines. Un tel dispositif pourrait
bien pour les promoteurs que pour les particuliers. Elle rduire sensiblement le cot dacquisition dun
est par ailleurs insuffisante du fait des moyens limits des logement.
promoteurs et entreprises. La mthode traditionnelle de
construction de logements, avec les ressources drisoires Dautres acteurs militent en faveur de la dfinition
des entreprises de btiments et travaux publics, ne dune nouvelle politique du logement adapte
permet pas non-plus la rapidit dexcution. lvolution dmographique et qui rorganiserait le
secteur de limmobilier en prenant en compte tous les
Il sy ajoute que la majorit des travailleurs urbains qui acteurs impliqus, tant tatiques que non tatiques,
sont actifs dans le secteur informel sont exclus du systme tant formels quinformels. La discrimination lgard
de financement bancaire du fait de leur situation de non- des travailleurs informels majoritaires dans les villes
salari. Leur seul recours demeure le financement sur mais exclus du financement bancaire et des aides de
ressources propres qui constitue un vritable parcours ltat est aussi une ralit quil importe de corriger.
du combattant tant le prix augmente continuellement. Les pouvoirs publics doivent rorienter leurs politiques
Le recours la micro-finance, plus coteuse, limite leur davantage en direction de ces acteurs informels que leurs
accs des financements consquents et abordables revenus irrguliers et souvent insuffisants loignent des
pour le logement. mcanismes de financement bancaire.
73
NOTES DE FIN
1. A.L COULIBALY. , BLANCHIMENT DARGENT AU SENEGAL 1500 milliards recycls par an, Publi par le
journal la Gazette du 24/04/2009, P8.
74
CHAPITRE 7
07
INFRASTRUCTURES ET SERVICES
URBAINS DE BASE
7.1. APERU DE LA MISE DISPOSITION La rhabilitation des quartiers est assure par la Fondation
DES INFRASTRUCTURES URBAINES DE droit la ville (FDV) qui ralise ses oprations de
BASE restructuration des quartiers spontans avec le soutien
des partenaires trangers et une modeste contribution
Laugmentation de la population urbaine et sa des bnficiaires constitus en Groupements dintrt
pauprisation croissante ont eu des effets nfastes sur conomique (GIE).
lenvironnement et lamnagement du cadre de vie.
Des distorsions manant dune forte demande en Il faut cependant noter que lhabitat informel, qui atteint
biens et services, par rapport loffre, ont entran un quelque 30 % dans les villes sngalaises, est caractris
dpassement des capacits de charge des infrastructures. par un sous-quipement chronique avec notamment
La croissance urbaine na pas t accompagne par des une absence dinfrastructures dassainissement et de
programmes consquents dquipement des villes. voirie. Mme lhabitat rgulier souffre dun manque
dinvestissements dans les infrastructures et services
En 1991, le niveau daccs aux services de base restait urbains de base. Laccent est quasi-exclusivement mis sur
faible avec seulement 33 % de mnages branchs aux le financement de la construction du logement plutt
rseaux dadduction deau, 58 % ayant accs llectricit que sur la fourniture des infrastructures et services
et 31 % ayant accs des services dassainissement urbains de base.
Dakar.
7.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES
Lamlioration des conditions daccs une occupation
foncire scurise ncessite aussi des efforts pour laccs 7.3.1. Couverture des infrastructures et
services urbains de base
aux services de base, notamment leau et lassainissement,
en conformit avec les Objectifs du millnaire pour le Cette partie aborde le niveau daccs aux services urbains
dveloppement et les rsolutions du Sommet mondial de base pour les populations urbaines. On y analyse
sur le dveloppement durable de Johannesburg. le niveau de satisfaction de la demande par rapport
loffre de service.
7.2. FINANCEMENT DES QUIPEMENTS
POUR LE LOGEMENT
7.3.1.1. Accs leau et lassainissement
Les travaux damnagement et dquipement des Les consommateurs estiment quil y a une nette
terrains usage dhabitation sont raliss, pour la quasi- amlioration de laccs leau potable depuis 2003,
totalit des projets, par les promoteurs immobiliers ou mais ils dplorent la qualit de leau (couleur, odeur et
par les coopratives qui en rpercutent les cots sur les got) et les difficults avoir de leau en continu. La
prix appliqus aux acqureurs finaux des logements. dgradation de la qualit de leau, les interruptions qui
surviennent dans la distribution ainsi que les baisses de
Les interventions les plus systmatiques dans ce domaine pression aux heures de forte consommation signales
sont notes dans les ZAC et de faon plus sommaire par les usagers de Pikine et Gudiawaye notamment,
dans les lotissements administratifs o lamnagement sont bien connues de la Sngalaise des eaux (SDE). La
des quipements est financ par les collectivits locales. nature ferrugineuse de leau provenant des centres de
INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE

75
Tableau 22. Source dapprovisionnement en eau dans les centres urbains
Source dapprovisionnement Nombre de citations Frquence

Puits 97 11,9 %
Pompes Diambar 6 0,7 %
Vendeur priv 28 3,4 %
Borne fontaine publique 29 3,6 %
Branchement priv 654 80,2 %
Autre 1 0,1 %
Total cit. 815 100 %
Source : Enqute quantitative de ltude sur le logement au Sngal, Nov.-Dc. 2010
captage de Pout et celle fortement nitrate des forages dpassent souvent 5 000 francs CFA (10,2 USD). La
de Thiaroye sont aussi en cause. consommation bimestrielle de la plupart des mnages
interrogs dpasse effectivement le seuil de la tranche
Dans lenqute do sont issues les donnes du Tableau sociale qui concerne les 20 premiers mtres cubes par
22, sur les 815 enquts qui constitue lchantillon, bimestre. En effet, prs de 51 % des mnages enquts
654 soit 80,2 % affirment avoir accs au branchement ont une consommation comprise entre 21 et 40 m3, ce
priv. Les puits constituent la deuxime source la qui les classe dans la tranche pleine (ou tranche normale)
mieux utilise, suivie des bornes fontaines publiques, facture 629,88 francs CFA le m3 contre 191,32 francs
des vendeurs privs et dans une moindre mesure, des CFA par m3 pour le tarif social.
pompes Diambar qui sont plus utilises dans la
banlieue de Dakar o leau est presque affleurante.
Dans les villes sngalaises, leau potable est
presque devenue un service universel, grce
Le cot de leau est considr lev par lensemble aux programmes dinvestissement raliss ces
des personnes interroges malgr le tarif fortement dix dernires annes, la stabilit du cadre
subventionn de 60 % (par rapport au tarif plein) sur institutionnel et limportance des branchements
la premire tranche de 20 m3 consomms par bimestre. particuliers soutenus nancirement par ltat
Pour les mnages interrogs, leau est mme devenue et au faible cot dinstallation pour les usagers,
plus chre, au vu des difficults de paiement des factures appels branchements sociaux.
(coupures et rsiliations) auxquelles ils sont confronts.
Par ailleurs, les possibilits dutilisation de sources
alternatives gratuites (puits et petits forages), semblent Dans le sous-secteur de lassainissement urbain, le taux
conforter cette perception de la chert de leau. Il daccs des mnages urbains lassainissement tait de
convient cependant dattnuer ce jugement qui ne tient 64 % dans la rgion de Dakar en 2004, dont 25 %
pas compte du fait que leau des puits et des forages nest par assainissement collectif et 39 % par assainissement
pas de mme qualit que celle distribue par la SDE. autonome (fosse septique). Dans les autres villes
assainies du Sngal, seuls 39 % des mnages y ont
Bien quon observe un comportement de rationalisation accs, dont seulement 4 % par lassainissement collectif.
des consommations chez les mnages, les factures Lassainissement dit conventionnel (rseaux dgouts
Tableau 23. Tarication de leau pour les branchements domiciliaires (en vigueur depuis 2003)
Tarifs appliqus Tranches par Prix du m3 (en francs CFA) % de mnages de Taille moyenne
bimestre Zones assainies Zones non assainies lchantillon mnage
Tarif social 0 - 20 m3 191,32 181,42 26 % 9,76
Tarif normal 21 - 40 m3 629,88 584,23 51,4 % 11,96
Tarif dissuasif + de 41 m3 788,67 714,98 22,6 % 15,98
Source : SDE et enqute mnage
76
CHAPITRE 7
Ce type dassainissement pose de nombreux problmes

aux mnages interrogs qui affirment utiliser souvent
un systme mcanique (camions de vidange) pour la
vidange qui cote entre 25 000 et 40 000 francs CFA
selon la taille de la fosse (12 m3 en moyenne). Ce
cot oblige certains mnages recourir la vidange
manuelle des fosses, qui sont dverses dans la rue,
crant ainsi des risques environnementaux et sanitaires
assez proccupants. Toujours est-il quon constate
quun secteur priv spcialis dans la vidange manuelle
et mcanique (camion de vidange) sest beaucoup
dvelopp dans les diffrentes villes du Sngal, cause
de lincapacit de lOffice national de lassainissement
du Sngal satisfaire la demande.
7.3.1.2. Accs llectricit

Photo 27. Systme dassainissement pluvial vtuste, mal Le taux dlectrification, pour une zone gographique
entretenu et drainant les eaux uses Rusque donne, reprsente le rapport du nombre de mnages
Source : IAGU 2009
lectrifis au nombre total de mnages vivant dans la
zone considre. Au total, laccs llectricit nest
eaux uses ferms) est constitu dun rseau de 843 km assur que pour un peu plus de 44 % des mnages
avec 61 stations de pompage et 7 stations dpuration. sngalais. Dans les zones urbaines, 77 % des mnages
ont accs llectricit.
Laccs un rseau dassainissement, un important
indicateur des conditions dhygine familiale, est encore Dans le tableau suivant, sont reprsents les taux
un problme pour de nombreux mnages. En effet, dlectrification obtenus de 2000 2006 au niveau des
sur lensemble du pays, 67,5 % des mnages citadins 11 rgions qui composaient le Sngal (depuis 2009,
disposent dun rseau individuel dassainissement, le Sngal est subdivis en 14 rgions). Seules les zones
tandis que seuls 18,6 % se branchent sur un rseau urbaines de ces rgions sont prises en compte.
collectif ou semi collectif dgout.
On constate que le taux dlectrification a augment de
Les fosses septiques avec puisard restent le type 19 % entre 2000 et 2006. Il est possible que lobjectif
dassainissement individuel le plus utilis au Sngal dun taux dlectrification urbaine de 85 % en 2012
(55 % des mnages interrogs) tant pour lvacuation soit largement atteint, si la tendance note entre 2000
des excrtas que pour les eaux uses mnagres. et 2006, avec une progression annuelle moyenne de
Lassainissement dit non conventionnel , gnre 4,8 %, sest maintenue.
Dakar, malgr lexistence du plus important rseau
dgout, entre 178 070 m3 et 182 445 m3 de boues de Malgr ces statistiques encourageantes, il faut noter
vidange par an. que la qualit de la fourniture dlectricit a connu
Tableau 24. Utilisation des diffrents types de rseau dassainissement
Rseau dassainissement Nombre de citations Frquence

Fosse septique avec puisard 426 55,0 %
Fosse sche 123 15,9 %
Fosse tanche 37 4,8 %
Raccordement au rseau dgout 189 24,4 %

77
Tableau 25. Taux dlectrication urbaine par rgion
Zones urbaines de rgions 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Dakar 66 % 68 % 70 % 72 % 75 % 79 % 80 %
Diourbel 58 % 60 % 63 % 63 % 65 % 68 % 70 %
Fatick 44 % 47 % 53 % 55 % 63 % 68 % 74 %
Kaolack 53 % 55 % 59 % 59 % 68 % 72 % 76 %
Kolda 37 % 40 % 42 % 43 % 51 % 54 % 58 %
Louga 55 % 56 % 60 % 62 % 75 % 78 % 81 %
Matam 20 % 22 % 24 % 41 % 53 % 58 % 61 %
Saint Louis 56 % 57 % 59 % 60 % 66 % 68 % 71 %
Tambacounda 45 % 46 % 48 % 51 % 55 % 59 % 62 %
This 50 % 52 % 57 % 59 % 72 % 76 % 81 %
Ziguinchor 32 % 35 % 39 % 42 % 47 % 52 % 56 %
Sngal 58 % 60 % 63 % 65 % 71 % 74 % 77 %
Source : SIE-Sngal 2007
une dgradation continue, en dpit des investissements En ce qui concerne les ventes, le nombre de clients a
notables raliss sur la priode dans tous les segments connu une augmentation moyenne de 8,66 % par an,
du systme. En effet, la demande globale non satisfaite une volution venant principalement de la clientle
(nergie non fournie) est passe de 29,74 GWh en basse tension qui a augment de 8,67 % alors que la
2005 104,27 GWh en 2008 ; la norme assigne la clientle moyenne tension a augment de 4,79 % par
SENELEC en la matire na jamais t respecte. an.
Cette volution dfavorable dcoule de la recrudescence Avec une augmentation de la clientle plus rapide
des dlestages la suite de linsuffisance de production, que celle des quantits dlectricit vendues, la
due essentiellement lindisponibilit des turbines gaz consommation unitaire connat une baisse sensible sur
de la SENELEC et de la centrale de GTI, au retard dans la priode. Pour la clientle basse tension, la quantit
la mise en service de la centrale lectrique de Kounoune dnergie consomme par client connat une baisse de
et aux difficults accrues dans lapprovisionnement en 2,17 % en moyenne par anne, passant de 1,721 MWh/
combustibles. client en 2005 1,576 MWh/client en 2009. Sur la
priode 1999-2004, une augmentation de prs de 5 %
La demande non satisfaite suite des incidents sur les par an avait t note.
rseaux de transport et de distribution a galement
augment, passant de 6,236 GWh en 2005 10,372 Au niveau de la moyenne tension, on note une baisse
GWh en 2008. En nombre, les incidents ont volu de la consommation de 0,47 % par an, avec une
de 3 979 6 810 sur la mme priode, toutes tensions consommation moyenne de 442,8 MWh/client en
confondues. Cette situation est la consquence du 2005 et 434,6 MWh/client prvue en 2009, contre une
retard sur les investissements au niveau des rseaux de hausse de 2 % par an sur la priode prcdente.
distribution.
Tableau 26. volution des consommateurs dlectricit en milieu urbain
Clientle 2005 2009 volution Totale

Nombre % Nombre %
Basse tension 5 97 326 99,8 % 832 994 99,8 % 8,67 %
Moyenne tension 1 107 0,2 % 1 335 0,2 % 4,79 %
Total 598 433 100,0 % 834 329 100,0 % 8,66 %
Source : CRSE, 2009
78
CHAPITRE 7
Tableau 27. Nombre de coupures dlectricit dans une journe
Nombre de coupures dlectricit par jour Nb. citations Pourcentage

Non rponses 94
1 coupure 130 19,8 %
2 coupures 236 36,0 %
3 coupures 228 34,8 %
4 coupures 55 8,4 %
5 coupures 5 0,8 %
6 coupures 2 0,3 %
Cette situation sexplique par la crise note dans le mnages des centres urbains une plus grande utilisation
secteur de llectricit depuis le dbut des annes 2000. de lnergie solaire, des bougies, des lampes piles et
Elle se manifeste globalement par une faible capacit de des groupes lectrognes, pour pallier aux coupures
la SENELEC satisfaire une demande croissante. Les frquentes dlectricit.
efforts importants consentis en termes dinvestissement
pour augmenter la capacit de production de 200 Malgr ces fortes perturbations dans le service de
MW (Centrale lectrique C6 en 2006, Kounoune llectricit, les mnages rencontrs estiment que
en 2007 et Kahone en 2008), en vue de rsorber le ces dficits lis lapprovisionnement nont aucune
dficit de production dlectricit nont pas eu les effets incidence sur le cot des factures de la SENELEC.
escompts. Au contraire, plus de 65 % des mnages jugent que
le paiement de ces factures absorbe plus de 10 % des
Depuis le dbut des annes 2000, on note une revenus des mnages. Les montants des factures se
recrudescence des coupures dlectricit au Sngal. Il situent entre 25 000 et 100 000 francs CFA (entre 51 et
arrive quil y ait plus de quatre dlestages, dune dure de 204,8 USD) par bimestre et par mnage.
2 8 heures, par jour. Cette situation a favoris chez les
Tableau 28. Pourcentage du revenu du mnage consacr llectricit
Part du revenu consacr llectricit ( %) Nb. citations Pourcentage

Moins de 2 % 8 1,2 %
De 2 4 % 34 5,1 %
De 4 6 % 73 11,0 %
De 6 8 % 35 5,3 %
De 8 10 % 23 3,5 %
De 10 12 % 96 14,5 %
12 % et plus 393 59,4 %
7.3.1.3. Accs au transport routier urbain et la

Les frquentes et rcurrentes perturbations dans voirie urbaine
la distribution de llectricit ont non seulement
vu la satisfaction de la demande des mnages Les estimations ralises par les services de la Direction
baisser, mais aussi eu une inuence ngative sur des transports terrestres (DTT) font ressortir que
la productivit des entreprises. 17 069 vhicules ont t immatriculs en 2007, contre
14 472 vhicules en 2006. Le total du parc automobile
immatricul tait de 280 594 vhicules au 31 dcembre
2007, soit une hausse de 6,5 % en un an.

79
Lanalyse de la rpartition rgionale du parc, qui figure Selon les rsultats de la dernire campagne nationale
dans le tableau ci-aprs, met en vidence un important de comptage, le trafic interurbain du Sngal se
dsquilibre rgional au profit de la rgion de Dakar dcompose, en milliers vhicules par kilomtre par jour
qui concentre 72,5 % du parc, suivie de celles de This et par catgorie de route, pour les principales rgions et
(8,8 %) et de Diourbel (5,2 %). lensemble du pays, comme dans le Tableau 29.
Dakar reprsente donc les trois-quarts du parc Laccs au transport public signifie aussi lexistence pour
sngalais, un quart de la population, et peine les usagers dune gare routire, dune gare ferroviaire
6,4 % du rseau revtu. Avec This, on obtient presque ou dun endroit o ils peuvent prendre un moyen
40 % de la population et plus de 80 % du parc, mais de transport public quelconque pour effectuer leurs
seulement 17,6 % du rseau. Enfin si lon ajoute dplacements.
Diourbel et Kaolack, on obtient une zone gographique
qui rassemble 90 % du parc, 60 % de la population et La majorit des mnages (plus de sept sur dix) met peu
seulement 30 % du rseau. On comprend facilement de temps pour atteindre le moyen de transport public
que ces quatre rgions, qui rassemblent la majorit de le plus proche : prs de 58 % moins de 15 minutes et
la population urbaine du Sngal, concentrent une part 13 % entre 15 et 30 minutes. Prs dun mnage sur
crasante du trafic urbain. cinq accde difficilement au moyen de transport public
Tableau 29. volution du parc automobile par rgion, de 2005 2007
Regions 2005 2006 2007 Variation 2006/2007 ( %)

Dakar 182 554 191 782 206 440 6,1 %
Diourbel 13 296 13 720 14 511 5,8 %
Fatick 1 256 1 285 1 383 7,6 %
Kolda 1 727 1 940 2 215 14,2 %
Kaolack 7 571 8 281 9 238 11,6 %
Louga 6 921 7 366 7 985 8,4 %
Matam 29 106 206 94,3 %
Saint Louis 7 211 7 636 8 021 5,0 %
Tambacounda 3 636 4 162 4 465 7,3 %
This 21 655 23 325 24 592 5,4 %
Ziguinchor 3 197 3 922 4 538 15,7 %
Total 249 053 263 525 280 594 6,5 %
Source : Direction des transports terrestres
Tableau 30. Trac interurbain journalier moyen (en milliers de vhicules)
Rgions cibles Routes nationales Routes rgionales Rotes dpartementales Pistes Total
This 1051 81.4 % 44 3.4 % 196 15.1 % 1 0.1 % 1292
Dakar 490 87.0 % 53 9.4 % 0 0.0 % 20 3.6 % 564
Saint-Louis 457 95.9 % 7 1.5 % 12 2.6 % 0 0.0 % 477
Diourbel 293 61.5 % 112 23.5 % 17 3.5 % 55 11.5 % 476
Tambacounda 296 92.9 % 0 0.0 % 23 7.1 % 0 0.0 % 319
Kaolack 277 93.0 % 11 3.6 % 10 3.4 % 0 0.0 % 298
Sngal 3317 79.7 % 355 9% 398 9.6 % 93 2.2 % 4163
Source : Campagne nationale de comptage 2002 AATR/GIC
80
CHAPITRE 7
Tableau 31. Rpartition des mnages selon le milieu de rsidence et le temps mis pour atteindre un moyen
de transport public
Milieu de rsidence
Temps pour
atteindre un
Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
moyen de
transport public
Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %
0-14mn 233 763 84,4 136 599 65,7 370 362 76,4 248 811 42,7 619 173 58,0
15-29mn 33 005 11,9 40 385 19,4 73 389 15,1 64 870 11,1 138 259 13,0
30-44mn 6 245 2,3 14 657 7,0 20 902 4,3 46 993 8,1 67 895 6,4
45-59mn 1 554 0,6 7 000 3,4 8 554 1,8 26 660 4,6 35 213 3,3
60 mn et + 1 357 0,5 7 893 3,8 9 250 1,9 192 28 33,0 201 678 18,9
ND 942 0,3 1 385 0,7 2 328 0,5 3 044 0,5 5 372 0,5
Total 276 866 100 207 919 100 484 785 100 582 806 100,0 1 067 100
Source : Direction de la Prvision et des Statistiques DPS, 2004
Tableau 32. Rpartition des dpenses de transport selon le milieu de rsidence
Milieu de rsidence
Dakar urbain Autres villes Milieu urbain
Sous-groupes Montant % Montant % Montant %
Achats de vhicules 12 009,0 21,1 4 951,6 26,2 16 960,6 22,4
Utilisation des vhicules personnels 7 622,9 13,4 1 937,4 10,3 9 560,3 12,6
Services de transport en commun 37 311,0 65,5 11 996,8 63,5 49 307,8 65,0
Total 56 942,9 100,0 18 885,8 100,0 75 828,7 100,0
Source : Direction de la Prvision et des Statistiques 2004
le plus proche de leur domicile (une heure ou plus).

Les difficults daccs sont plus fortement ressenties en
milieu rural, o plus dun mnage sur trois met une
heure ou plus pour atteindre le moyen de transport
public le plus proche de son domicile. Cette difficult
daccs est quasi-inexistante Dakar (seulement
0,5 % des mnages mettent 60 minutes ou plus alors
que 96 % ont facilement un moyen de transport). Elle
est galement assez rare dans les autres villes (moins de
4 % des mnages).
Les dpenses de transport comprennent lachat de

vhicules ou de tout autre moyen de transport pour
le mnage, les frais dutilisation et dentretien des
vhicules personnels et les paiements lis aux services de
transports. Les dpenses lies aux services de transports
sont plus importantes que lachat de vhicules. En
milieu urbain, les mnages consacraient 22,4 % de leur Photo 28. Pluralit des moyens de transport et congestion
revenu en 2001/2002 et 14,5 % en 1994/1995 lachat Rusque
de vhicules. Aussi il importe de noter que les dpenses (Source : IAGU 2009)

81
lies aux services de transport en commun demeurent Sagissant du secteur de llectricit, malgr
importantes pour le milieu urbain (65 %). dimportants investissements (700 milliards de francs
CFA) depuis 2000, le dficit en matire de production
La forte concurrence dans le secteur des transports a et de distribution dlectricit est toujours proccupant.
affect le niveau gnral des prix qui na que faiblement Les frquentes et rcurrentes perturbations dans la
augment depuis la dvaluation. Les services de transport distribution de llectricit ont non seulement baiss
sont donc relativement abordables. En 2009, une course la satisfaction de la demande des mnages, mais aussi
dans Dakar en car rapide cote par exemple entre 50 influ ngativement sur la productivit des entreprises,
et 250 francs CFA et les prix du transport interurbain de formelles comme informelles. Les populations vivent
voyageurs se situaient entre 10 et 20 francs CFA environ depuis une dizaine dannes des coupures intempestives
par km. Un voyage entre Dakar et Saint-Louis (265 km) qui peuvent durer jusqu 6 heures.
cote selon le vhicule emprunt entre 2 000 et 5 000
francs CFA ; de Dakar Kaolack (190 km), entre 1 500 Un effort considrable a t fait dans la construction
et 2 500 francs CFA et de Dakar Tambacounda (470 de nouvelles routes et la rhabilitation danciennes
km), entre 5 000 et 7 000 francs CFA1. pour amliorer la mobilit urbaine. Ces investissements
ont surtout concern lagglomration dakaroise o le
transport a connu un certain nombre damliorations
Ces dix dernires annes, la mobilit urbaine a
t signicativement amliore dans la rgion avec notamment la cration de la socit nationale
de Dakar travers la construction, lentretien de transport Dakar Dem Dikk, et lintroduction
et la rhabilitation de routes ; la construction de nouveaux types de bus et de taxis. Malgr le
dchangeurs ; le renouvellement du parc de taxis renouvellement du parc automobile de transports
et de minibus destins au transport collectif et des urbains ( cars rapides et cars Ndiaga Ndiaye ),
bus de la socit Dakar Dem Dikk ; lamlioration le Conseil excutif des transports urbains Dakar
de lclairage public le long des grandes artres et (CETUD) reconnat qu cause du non-respect du Code
le renforcement de comptences des conducteurs de la route et des surcharges des minibus TATA, le parc
et autres acteurs des transports collectifs. nouvellement introduit se dgrade prmaturment au
bout de quelques annes. terme, ceci pourrait donner
limpression que les stratgies de renouvellement du
7.4. CONCLUSION parc automobile dans le secteur du transport nont fait
que diffrer les problmes.
Des progrs importants ont t raliss par ltat et
ses partenaires dans le cadre de lalimentation en eau La dgradation avance de la voirie urbaine dans la
potable des mnages urbains. Le taux daccs leau plupart des quartiers des grandes villes est aussi un des
potable par branchement priv samliore depuis 2004 facteurs de restriction de la mobilit urbaine. Mais avec
pour atteindre 82 % en 2008. Le taux global daccs par le projet dautoroute page et de rfection des routes
adduction (branchement priv et bornes fontaines) a nationales en cours, on peut sattendre une nette
atteint 98 % en 2006 et sest maintenu en 2007 et 2008 amlioration de la desserte interurbaine.
ce niveau lev de satisfaction, proche de luniversalit.
Les solutions traditionnelles de fourniture des
Lassainissement collectif des eaux uses au Sngal ne infrastructures de base se heurtent aux habitudes
concerne actuellement que sept centres urbains (Dakar, culturelles des populations, limportance de leurs cots
Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, This et la station rcurrents et linsuffisance des ressources financires
touristique de Saly Mbour). De toutes ces localits et humaines. Il se dveloppe une forte demande locale
couvertes, seules la commune de Dakar et la station non-satisfaite et un march dynamique de services
touristique de Saly sont dotes dinstallations compltes urbains approvisionn par les petits oprateurs du
dassainissement collectif (rseaux, stations de relvement, secteur informel. Lenjeu dans les villes du Sngal
stations de traitement). Le taux daccs lassainissement consiste mettre en place les cadres institutionnels
en milieu urbain se situait en 2007 63,9 % en 2007. et socio-conomiques favorables larticulation
Le secteur de lassainissement est aussi confront aux harmonieuse entre les grands oprateurs et les petits
difficults de drainage des eaux pluviales. Ces insuffisances oprateurs intervenant dans la fourniture des services
sont accentues par le retour des pluies et entranent la sociaux de base. Il appartient aux pouvoirs publics
rcurrence des inondations dans les rgions de Dakar, dorganiser ces nouveaux partenariats et de mettre en
Kaolack, Saint-Louis, Ziguinchor et Matam. uvre des politiques en faveur de leur expansion.
82
CHAPITRE 7
7.5. RECOMMANDATIONS ET - Construire 4 centrales hydrolectriques dans le

RENFORCEMENT DES CAPACITS cadre de lOrganisation pour la mise en valeur du
fleuve Sngal (OMVS)
7.5.1. Sous-secteur eau et assainissement
t Appliquer une politique de dtaxation du fuel
Pour amliorer durablement la situation de laccs pour venir bout des contraintes de surcot de la
leau potable, les recommandations convergent vers : production de llectricit et pour juguler les chocs
exognes
t Mieux coordonner les acteurs par la concertation t Dans le cadre de la politique nergtique de
dans le cadre dentits fdratrices ltat, promouvoir les nergies propres, comme le
t Capitaliser sur les efforts de tous pour amliorer les solaire photovoltaque, travers la promotion et
indicateurs de ralisation et daccs linstallation dunits de fabrication et de montage
t Instaurer des mcanismes efficaces de partage de plaques solaires
dinformations et de donnes t Mettre en place un programme dconomies
t Renforcer la synergie des acteurs travers de fortes dnergie qui pourrait, en parallle, aider faire
coalitions pour rgler les problmes face la demande croissante dnergie. Une bonne
partie de lnergie domestique (et celle utilise par
En ce qui concerne le financement, il est important les difices bureaux) servant la climatisation,
de mieux coordonner les initiatives et dorienter les certaines options alternatives, telle la climatisation
financements vers les zones classes prioritaires au regard passive, pourraient, si appliques grande
de la situation de laccs leau potable et lassainissement. chelle (par des mesures incitatives), permettre
Des efforts doivent tre faits pour rendre plus facile dinfluencer la baisse la demande en nergie, sans
lacquittement de la contrepartie des bnficiaires. Enfin, investissement significatif de la part de ltat.
les dcisions dallocation budgtaire doivent tre bases t Lever le monopole de la SENELEC sur la
sur les priorits identifies et exprimes lors de revues production et la commercialisation de llectricit
rgionales par les communauts rurales travers les Plans en milieu urbain
locaux dhydraulique et dassainissement.
7.5.3. Secteur des transports et de la voirie
urbaine
Pour laccs lassainissement, une volont politique
plus affirme des pouvoirs publics pour le sous-secteur Seule la mise en place dun moyen de transport en
est ncessaire et doit se manifester par lallocation de commun de masse (tramway, mtro ciel ouvert ou
ressources consquentes la hauteur des dfis relever. train de banlieue) pourra permettre de prendre en
Les efforts faire sont les suivants : charge de manire convenable la demande actuelle
et future de dplacements dans lagglomration
t Promouvoir lassainissement semi-collectif dans les dakaroise, qui reprsente plus de 60 % des besoins en
zones priurbaines des grandes villes, les petites villes dplacements.
et les centres ruraux chefs-lieux de communauts
rurales et la promotion de programmes mixtes accs La remise en tat de fonctionnement des feux de
leau potable/assainissement signalisation tricolores est galement recommande. Il
t Dvelopper des outils incitant les mnages sagit dun problme qui persiste depuis plusieurs annes
rpondre loffre dassainissement du Programme dj, alors mme que les effectifs affects la circulation
eau et assainissement pour le millnaire (PEPAM) sont insuffisants et que la solution ne ncessite ni moyen
t Rechercher et diffuser des solutions techniques techniques ni moyens financiers hors de porte de ltat
compatibles avec le contexte local dimplantation et des collectivits locales.
t Renforcer lducation sanitaire
LAGEROUTE (Agence des travaux et de gestion des
7.5.2. Secteur de llectricit
routes du Sngal) et les communes devront veiller
Dans le cadre dune stratgie damlioration de loffre de lentretien, au maintien en bon tat et au remplacement
service dlectricit, des recommandations fortes vont du mobilier urbain pour la portion du patrimoine
dans le sens de : routier dont elles assurent la matrise douvrage
dlgue. Les dpenses dentretien du mobilier urbain
t Diversifier le parc de production de la SENELEC, doivent tre prises en charge par le budget allou
en particulier : lentretien routier.
- Construire une centrale charbon de 125
mgawatts

83
Les autorits tatiques devraient fortement mettre Lutilisation des vhicules deux roues, si elle tait
laccent sur lducation la scurit routire par : promue et encourage par des mesures incitatives,
profiterait un grand nombre dusagers. Le faible
t Le renforcement de linformation, lducation et la linaire des distances parcourir, le relief peu accident
sensibilisation du public et la jeunesse de la population sngalaise sont, en effet,
t Lintroduction dans les programmes scolaires de des facteurs favorables. Il faut rappeler que bon nombre
modules de prvention de pays travers le monde mnent des campagnes
t Lamlioration des conditions de dlivrance du actives de promotion pour une utilisation accrue des
permis de conduire travers une inscription deux roues et en particulier des bicyclettes. Les avantages
obligatoire dans les auto-coles quils en escomptent sont significatifs : absence de rejet
t Linitiation dun programme de formation adapt au de carbone, conomie des espaces de stationnement
bnfice des chauffeurs de transport en commun ou et de circulation, faiblesse des cots dacquisition et
de transport de marchandises, avec une autorisation dentretien des bicyclettes, dveloppement de filires
dexercer soumise lobtention dune attestation de semi-industrielles et cration demplois, meilleure
formation fluidit de la circulation, scurit routire accrue, etc.
t La sensibilisation des populations, des acteurs et
des agents de ltat la scurit routire
84
CHAPITRE 7
NOTES DE FIN
1. Les informations collectes par le CETUD en 2009 indiquent que les tarifs de transport sont
proportionnellement faibles pour des distances dpassant 150 km, alors que, sur Dakar ou pour des
distances infrieures 150 km, ils sont plus levs.

85
08
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE
CONSTRUCTION
Aprs avoir cru en moyenne de 10,6 % sur la priode t La sous-branche B1 constitue des entreprises
2002-2007, la production en volume de la branche spcialises dans la construction de btiments
construction a enregistr un repli pour la deuxime t La sous-branche B2 qui comprend les entreprises
anne conscutive en 2009, avec 769,7 milliards de francs spcialises dans les travaux publics : travaux
CFA (1 577 030 USD) en 2009 contre 816,2 milliards dassainissement, construction et bitumage de
de francs CFA (1672 300 USD) en 2008. On a observ routes, ralisation de puits et forages etc.
une volution similaire de la valeur ajoute. En effet,
8.1.1. Production de logement par le secteur
une progression moyenne de 11,2 % entre 2002-2007
informel
de la valeur ajoute de la branche construction a t
suivie pour la deuxime anne conscutive dune baisse Lautopromotion et, dans une moindre mesure, lauto-
en stablissant en valeur relle 199 milliards de francs construction constituent les deux modes de production
CFA en 2009 (407 209 000 USD) contre 208 milliards de logement les plus rpandus dans le secteur informel
(426 169 000 USD) en 2008. Ces situations rsultent de en milieu urbain et priurbain. En auto-construction, le
la baisse des mises en chantier en 2009 lie, dune part, propritaire est la fois le promoteur et le constructeur,
la crise financire internationale et, dautre part, aux il conoit et construit lui-mme son logement en jouant
difficults nes des retards des paiement par ltat aux le rle de chef de chantier. Lauto-construction est le
entreprises du secteur des btiments et travaux publics. propre des professionnels du milieu de la construction
qui, dun chantier lautre, emmagasinent les matriaux
En 2009, la construction reprsentait 4,3 % du PIB rel ncessaires pour le dmarrage de la construction de
et 22,1 % de la valeur ajoute en volume du secteur leur propre btiment. Dans lautopromotion, qui est
secondaire, contre respectivement 4,6 % et 23,9 % la rgle dans le secteur informel, le propritaire recrute
lanne prcdente. Les contre-performances du secteur des ouvriers indpendants appels tcherons au fur et
de la construction sexpliquent par les difficults que mesure de lavancement des travaux, conoit lui-mme
traversent les entreprises voluant dans la construction ou laide dun technicien du btiment les plans de son
de logements et les travaux de gnie civil. En outre, logement et coordonne directement son chantier avec
les transferts de fonds des travailleurs immigrs, dont parfois laide dun ouvrier suffisamment comptent.
une partie est destine la construction de logements,
sont aussi en cause, ayant diminu de 8,24 % en 2009 Mais rares sont les habitants des villes du Sngal
(Situation conomique et sociale du Sngal 2009 : qui construisent eux-mmes leur logement. Dans la
210). quasi-totalit des cas, les propritaires sont leur propre
promoteur mais utilisent les services dun matre artisan
8.1. MODES DE PRODUCTION dit matre-maon ou les services de plusieurs tcherons.
DU LOGEMENT ET CHOIX
TECHNOLOGIQUES
8.1.1.1. Autopromotion utilisant les services dun
matre-maon
Le secteur de la construction est divis en deux
composantes : un secteur bien structur dit secteur Ce mode de production consiste dlguer la responsabilit
moderne et un secteur moins structur dit secteur technique du chantier un matre-maon recrut par
informel. Sur un autre plan le secteur est compartiment le propritaire. Selon lampleur du chantier, le matre-
en : maon recrute directement les ouvriers indpendants
86
CHAPITRE 8
pays la tche (tcherons) ncessaires ou les met en

relation avec le propritaire. Il est souvent charg dacheter
les matriaux pour le compte de son client. En dehors
de la coordination des tcherons, il ny a pas de vritable
sous-traitance pour le second uvre et les rglements sont
effectus au forfait et convenus lavance. La majorit
des logements, soit environ 80 % du parc urbain, sont
construits en autopromotion. Si lautopromotion reste
bien adapte au mode de financement reposant largement
sur lautofinancement, la qualit de ses constructions
est souvent douteuse cause de la faible comptence
de la main duvre. Elle demeurera nanmoins pour
longtemps le mode de production le plus pratiqu et le
plus accessible aux mnages faibles et moyens revenus et
aux mnages revenus irrguliers.
8.1.1.2. Autopromotion utilisant les services dun Photo 29. Ferrailleurs au travail la Sicap Keur Gorgul Dakar
groupement douvriers pays la tche Source : IAGU 2012
Le chantier est parfois confi un groupement
8.1.1.3. Approvisionnement des chantiers en
douvriers pays la tche, appels tcherons, lequel
matriaux en autopromotion
groupement excute, par tranches de comptence, les
plans conus soit par le propritaire lui-mme, soit Les matriaux ne sont jamais achets et avancs par
par un technicien du btiment (dessinateur, commis les maons. Le client, cest--dire le propritaire
darchitecte ou mtreur). Chaque groupement propose matre de louvrage, fournit lartisan en matriaux
un forfait au propritaire sur qui repose la responsabilit et se charge de lacheminement sur le chantier des
de lapprovisionnement du chantier en matriaux. Les lments ncessaires au travail du gros uvre ou plus
groupements ne vendent que leurs comptences et globalement la construction de la maison : ciment,
expriences et le propritaire ne recrute que la force sable, gravier, eau, plancher, acier bton, tles, etc.
de travail constitue par lquipe de chantier, quil La commande en matriaux et leur achat sont faits par
est capable de recruter et dencadrer pour la dure du le propritaire. Le plus souvent, le propritaire achte le
chantier ou pour une dure dtermine (une journe sable, les gravillons, le ciment et lacier bton selon ses
ou une semaine). Les artisans sont des prestataires de disponibilits financires et le chantier suit le rythme
service dont le travail peut aller dans certains cas au-del de ces alas.
de la ralisation du gros uvre.
Photos 30 et 30 bis. Camions chargs de sable destin la revente pour la construction, sur la RN1 au croisement de la route de
Keur Massar, Pikine
Source : IAGU 2012
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION

87
Le maon est donc totalement tributaire de son client maons qui sont prts simproviser maon afin de tirer
du point de vue de lapprovisionnement du chantier en quelques revenus de constructeurs peu avertis.
matriaux. Si celui-ci napprovisionne plus son chantier
pour une raison ou pour une autre, le maon cessera
En rgle gnrale, la production de logements
toute activit. urbains au Sngal est assure par le propritaire
lui-mme qui, en tant que promoteur, dnit son
projet, recrute son maon et les autres ouvriers
8.1.1.4. Achat des outils de chantier en
pays la tche, achte et conserve les matriaux
autopromotion
de construction et assure le contrle du chantier.
Lappel une main duvre qualifie recrute au jour le Elle se droule de faon discontinue dans un cadre
jour, ou, encore plus souvent, des membres de la famille, informel et suit la disponibilit de ressources chez
conduit le chef de mnage procurer les principaux le propritaire.
outils. Lembauche dun maon vritablement qualifi,
form dans une cole ou, surtout, ayant derrire lui une
8.1.2. Production du logement par le secteur
longue exprience, et disposant de ses propres outils, est
formel
plus coteuse. Une partie des outils est fabrique dans
le secteur informel de lartisanat (truelles, pelles) ou, Utilisation des services dun technicien du btiment : Il
exceptionnellement, fabrique par le propritaire. La sagit de confier le chantier un technicien du btiment
location doutils ou plutt dinstruments, nest pas rare. qui conoit les plans du logement et soccupe de la
totalit de la ralisation. Le technicien recrute une quipe
douvriers pour le gros uvre et sous-traite le second
8.1.1.5. Stockage et accumulation des matriaux uvre des ouvriers indpendants moyennant une
en autopromotion rmunration.
Cest le propritaire qui, aprs avoir procd lachat des
matriaux, se charge de leur stockage. Pouvoir acheter Utilisation des services dun architecte : La construction
ou se procurer des sacs de ciment, des bois de coffrage de villas pour les mnages les plus aiss fait souvent
pour les linteaux et des tles ondules peut tre vain si appel un architecte qui conoit les plans et organise
lon nest pas capable de les conserver jusquau moment le chantier. Larchitecte est rmunr au forfait pour ses
de leur utilisation effective par les artisans et tcherons. plans et la surveillance du chantier, dont lexcution est
assure par un matre artisan, souvent un matre-maon,
La question du stockage et de laccumulation progressive sappuyant sur un groupe dartisans spcialiss. Trs peu
des matriaux occupe une place centrale dans la de logements sont construits avec lappui de techniciens
ralit des chantiers autoproduits par les habitants. ou darchitectes, en raison de la chert suppose de leurs
Laccumulation des blocs de parpaings peut mme tre prestations et aussi de lignorance des avantages quune
assimile une forme dpargne. La forme de stockage telle intermdiation technique peut procurer.
de matriaux la plus courante est celle qui correspond
la phase de mise en valeur de la parcelle : un millier de Utilisation des services dune entreprise : Le propritaire
parpaings environ est souvent le chiffre atteindre pour se passe des services dun architecte-concepteur et
commencer le chantier. Cest une sorte de seuil partir confie son chantier une entreprise. Celle-ci prsente
duquel il est possible de commencer construire. Cest un devis comprenant les honoraires de la conception
la quantit de parpaings ncessaire pour lever quatre des plans par son propre architecte ou dessinateur. Le
murs de dimension courante, sur un plan denviron 6 propritaire achte souvent lui-mme ses matriaux.
mtres sur 8, jusquaux linteaux des ouvertures. Peu de logements sont construits par des entreprises de
grande envergure.
8.1.1.6. Main duvre et rmunration en Promotion immobilire : Dans cette filire, constitue
autopromotion
par les promoteurs publics comme la SNHLM, la
Pour le propritaire qui construit, lessentiel est SICAP et les nombreux promoteurs immobiliers
dinstaurer un climat de confiance avec le maon recrut, privs, loriginalit rside dans le recours une
et de se donner les moyens dun contrle sur la qualit moyenne entreprise de gros uvre qui se charge
de son travail et sur son honntet. Le recrutement peut aussi de lencadrement des autres corps dtat. Le
se faire sur place par contact direct avec un maon promoteur recrute en effet des quipes spcialises
travaillant sur un chantier voisin. La croissance de la travaillant de manire indpendante sous la supervision
ville de Dakar et des autres villes a vu se multiplier les de lentreprise pilote. Chaque entreprise, constitue
maons manquant de comptences et mme de faux dun matre artisan et douvriers dans la spcialit, est
88
CHAPITRE 8
rmunre pour laccomplissement dune tche prcise. Sngal, a permis la cration dunits de production
Le promoteur ou lentreprise pilote approvisionne le de ciment : la SOCOCIM et les Ciments du Sahel.
chantier en matriaux obtenus auprs de fournisseurs Cette production locale de ciment rpond la demande
patents en raison de lexigence de qualit. Lorsque le intrieure de faon adquate. Une bonne partie est
programme touche des immeubles collectifs groups, le exporte dans la sous-rgion ouest-africaine. Les ventes
promoteur a recours de grosses entreprises disposant locales de ciment taient de : 1 265 000 tonnes en 2000,
des moyens techniques et matriels ainsi que dune 2 057 000 tonnes en 2005 et 2 131 000 tonnes en 2009.
expertise adapte. Sur la mme priode, les prix ont volu comme suit :
44 774 francs CFA la tonne en 2000, 43 827 francs
Enchevtrement des secteurs informel et formel : Pour CFA la tonne en 2005 et 56 373 francs CFA la tonne en
toutes les composantes de la construction, gros uvre 2009. Le ciment constitue lun des indicateurs phares
comme second uvre, les interventions du secteur du secteur de la construction. Avec 2,13 millions de
formel et celles du secteur informel sont enchevtres. tonnes de ciment vendues par les deux cimenteries sur
Lenchevtrement est une ralit complexe aussi bien le march national en 2009, le march du ciment est
dans les chanes dapprovisionnement, de fabrication, rest tendu malgr une hausse non ngligeable dans la
que de transformation. Lorganisation des secteurs production.
conomiques en amont met souvent en concurrence le
secteur informel et les artisans, dune part, et le secteur La SOCOCIM est trs prsent sur le march national
moderne et les entreprises, dautre part. avec 70 % des parts du march du ciment dont 20 %
sont rservs aux grands chantiers et aux constructions
Un simple mur en parpaing de bton, de gravillons et immobilires. Les autres 30 %, soit 0,639 million de
de sable, non-revtu (hors couverture et fondations) est tonnes, sont produits par les Ciments du Sahel. Le
au cur, tout au long du processus de production, de rseau de distribution du ciment est ainsi organis : les
chanes doprations dans lesquelles le secteur informel fabricants livrent des commerants grossistes et aux
et le secteur formel sont fortement imbriqus. Dans la grandes entreprises de construction ; les distributeurs
chane de production du ciment, plusieurs acteurs du sapprovisionnent auprs des commerants grossistes,
secteur informel interviennent alors que la production puis redistribuent auprs des commerants du dtail.
de ce matriau relve en thorie de grandes entreprises
du secteur formel. Dans la fabrication des parpaings La ventilation de ventes dmontre que 78,2 % du ciment
et dans le transport du ciment, du sable, du gravier, sngalais sont vendus lintrieur du pays, 15,7 % de
de leau et lutilisation de machines ou de moules la production sexportent dans la sous-rgion de lUnion
interviennent la fois des acteurs du secteur formel et du conomique et montaire oust-africaine (UEMOA) et
secteur informel. De plus, quand, dans la construction 6,1 % sont couls dans le reste du monde. Le prix du
proprement dite, lexcution des ouvrages est confie ciment a connu une augmentation en valeur absolue
un entrepreneur, celui-ci fait souvent appel en sous- partir de 2005 sous leffet de laugmentation des cours
traitance des tcherons ou artisans. mondiaux des matires premires, notamment du
ptrole. De 45 000 francs CFA, il est pass 56 000
Matriaux de construction, production traditionnelle, francs CFA la tonne aujourdhui.
industrielle, importation : la suite du ralentissement
de lactivit de la construction en 2009, les importations En ce qui concerne le type de ciment utilis, le ciment
de matriaux de construction ont connu une baisse de CPA 350 est le seul qui soit encore utilis grande
19,9 %, stablissant 363,9 milliards contre 454,1 chelle, alors que le ciment CPJ, moins coteux et moins
milliards en 2008 (Situation conomique et sociale du nergivore donc plus cologique et adapt la plupart
Sngal 2009 : 209). des emplois dans la production de logements, demeure
inconnu des constructeurs et des matres douvrage.
8.2. MATRIAUX DE CONSTRUCTION
Aprs une dclration en 2008 (7,4 %), les
8.2.1. Matriaux produits localement exportations de ciment se sont accrues de 7,9 % en
2009 pour stablir 60,7 milliards de francs CFA.
8.2.1.1. Industries du ciment Elles sont principalement destines au march de
Le ciment constitue lun des principaux intrants pour lUEMOA (90,4 %). La valeur ajoute du secteur du
lactivit de construction. Lexistence de minerais de ciment sest tablie 48,9 milliards de francs CFA
calcaire, particulirement Bargny dans la rgion de en 2009, reprsentant 94,7 % de celle de la catgorie
Dakar, Pout, Bandia, Popenguine et Mbour dans verre, poterie et matriaux de construction . Au
la rgion de This, ainsi que dans la valle du fleuve total, la production de la branche verre, poterie et

89
matriaux de constructions a enregistr une hausse de 8.2.1.3. Sable

6,5 % en stablissant en termes rels a 158,7 milliards
de francs CFA en 2009 (Situation conomique et 8.2.1.3.1. Sable de plage
sociale du Sngal 2009). Le sable de plage entre dans la fabrication de presque
tous les btons et mortiers au Sngal et ce en dpit
de limpact ngatif quil peut avoir sur lesthtique
8.2.1.2. Granulats (efflorescence), la qualit et la durabilit des ouvrages (le
Les carrires de grs sont localises dans le massif de sel quil contient affecte les mortiers et les btons, sans
Ndiass, Toglou, Paki, Ndoyane, Mbang-Dougar dans oublier la corrosion rapide des aciers bton quil peut
la rgion de This, Diali et Sgou Madina Kouta dans entraner). Dans un pays qui possde 700 km de ctes
la rgion de Tambacounda. Les rserves sont estimes dont une bonne partie de plages, la demande en sable
: 300 000 tonnes Paki, 1 500 000 tonnes Toglou de plage ne cesse de crotre afin de fournir un march du
et 3 000 000 tonnes Mbang, selon la Direction des BTP en pleine expansion, portant ainsi le prix du mtre
mines et de la gologie. Les granitodes sont localiss cube 5 000 francs CFA (10 USD).
Mako et Dial-Dalma dans la rgion de Kdougou.
Des granulats comme le basalte et la dolrite y sont Par ailleurs, lexploitation accrue des carrires de
prsents. Aucune valuation des volumes disponibles et sable de plage pour la construction amplifie limpact
des performances de ces matriaux nest actuellement environnemental dsastreux de cette pratique.
disponible. La zone de Taba, dans la rgion de This, La surexploitation de plusieurs sites, notamment
regorge dimportants gisements de silex dont lutilisation les plages de Dakar Malika sur la cte nord, a
grande chelle dans la voirie urbaine pourrait aider considrablement dgrad le littoral et contribu la
rduire le cot de lamnagement. disparition des plantations forestires destines fixer
les dunes, lrosion ctire et lavance de la mer. Ne
pouvant ignorer plus longtemps ce problme, ltat a
rcemment instaur des restrictions svres concernant
les autorisations dexploitation de carrires de sable.
Ce lgitime durcissement de la rglementation et du
contrle nest pas sans effet sur le prix du sable, qui a
augment de faon nette.
Photo 31. Revente de bton de grs vers la CICES Dakar

Source : IAGU 2012
Concernant les carrires de latrite, elles sont encore peu

exploites pour le bton utilis dans le btiment. Dans les
rgions de Tambacounda et de Kdougou, de nouvelles
carrires de latrite sont ouvertes. 80 % du territoire
national est recouvert de latrite, dont les dimensions Photo 32. Dpt de sable de mer lentre de lancienne
granulomtriques vont de dimensions fines des carrire de Malika
Source : IAGU
enrochements et qui, de par leurs bonnes caractristiques
8.2.1.3.2. Sable de dune
de surface (rugosit et coefficient dabsorption) peuvent
servir de bons granulats bton courant. Le sable de dune est aussi utilis dans la construction,
malgr les problmes similaires occasionns par cette
Les prix des granulats et du sable de plage ont volu pratique tant en ce qui concerne lenvironnement que
en dents de scie, en suivant les mmes tendances et pour la qualit des ouvrages. Dimportants gisements
atteignant des pics en 2001 et 2009. de sables dunaires se trouvent dans la rgion de Dakar
90
CHAPITRE 8
(Tivaouane Peul et Sud Kayar) et dans la rgion de This 8.2.1.4. Pierres tailles
(Keur Mai Thinaba, Ndiaganiao et Ten Toubab
Mbour). Au rythme de la production actuelle annuelle Il existe des units de production de pierres de taille,
de sable enregistr Mbeubeus dans la rgion de Dakar, destines au pavage. La plupart de ces pierres tailles sont
ces gisements auront une dure de vie variant de 1 an issues du dcoupage de calcaire jauntre : les pierres de
(Ten Toubab), 38 ans (Tivaouane Peul) et 148 ans Rufisque. Ces pierres de taille ont beaucoup servi dans
(Keur Abdou Ndao Sud Kayar). le pass dans ldification des murs de la plupart des
btiments du noyau historique de la ville de Rufisque.
Le sable de dune est couramment utilis dans les La photo qui suit reprsente un btiment colonial
soubassements des semelles en fondation et dans les Rufisque qui a t construit partir de pierres de taille
remblais. Son prix tant de 3 000 francs CFA (6 USD) en soubassement et de briques cuites en murs porteurs.
le mtre cube, il se prsente comme une alternative Cette technique a t amplement utilise dans la
moins chre au sable de plage. De plus, le sable de construction des btiments et entrepts dans le quartier
dune justifie, lpreuve des essais traditionnels, des Escale, ancien centre commercial et administratif de
caractristiques de performance adquates pour son Rufisque. Elle a quasiment disparu.
utilisation comme sable bton ou dans les mortiers. Le
sable de dune peut se substituer au sable de plage qui est
moins accessible et plus onreux. Son utilisation rcente
dans ldification de ponts et de certains ouvrages de
gnie civil sest rvle concluante. Faire des routes, de
la voirie et des ouvrages dart avec du bton de sable de
dune et sans le noir du bitume est maintenant possible
au Sngal. Le bton de sable de dune supporte bien
les intempries. En vieillissant, il devient plus rsistant
et ne peut tre dtrior par leau. Autre avantage, la
fabrication du bton de sable de dune ne ncessite ni
matriel lourd, ni personnel hautement qualifi. Il
suffit de mlanger, dans le bon ordre et dans les bonnes
proportions, selon la fonction et la rsistance voulue, du
sable et des gravillons avec le liant quest le ciment et,
finalement, leau. Il constitue ainsi un matriau propice
lemploi de la main duvre informelle gnralement
peu qualifie qui, avec un minimum de formation, peut,
par malaxage manuel ou mcanique, produire des btons Photo 33. Btiment colonial construit partir de pierres de
ou mortiers (dans ce cas, sans gravillon) de qualit. taille et de briques cuites, Rusque
Source : IAGU 2009
La surexploitation du sable de dune, mme si le matriau

existe grande chelle, pourrait entraner la disparition
des massifs sableux, provoquant ainsi un dommage
environnemental dun autre ordre. cause des menaces
environnementales que font peser aussi bien le sable
de plage que le sable de dune, les recherches devraient
mettre laccent sur un matriau de substitution comme
le sable de carrire ou sable de concassage. La production
annuelle de ce dernier type de sable slve aujourdhui
environ 2,5 millions de tonnes et rsulte du concassage
de roches calcaires, du porphyre ou du grs.
Bien que la production de certains matriaux

de construction tels que le ciment ou le sable
consomme beaucoup dnergie ou dtruise le
capital cologique, la recherche sur les matriaux
locaux traditionnels alternatifs et accessibles aux
mnages faibles revenus ne constitue pas une Photo 34. Pavs et revtement mural en pierres de Rusque
priorit des pouvoirs publics. dans les anciens locaux de IAGU Libert 6, Dakar
Source : IAGU 2012

91
8.2.1.5. Industries de fabrication de produits optimale avant une manipulation intense et le transport
base de bton des blocs vers les chantiers ou lieux de stockage. Les
Au Sngal, deux socits se sont spcialises dans la constructeurs de pavillons et ceux en dehors de Dakar
fabrication de produits base de bton : PREBAT et ont rarement recours des blocs sortis des usines.
la Socit de bton manufactur (SBM). La socit
PREBAT a t cre en 1989 afin de dvelopper Plus artisanalement, des pondeuses peuvent tre
au Sngal et dans les pays voisins la fabrication et utilises pour la fabrication de ces blocs (pleins, creux,
lutilisation dlments en bton prcontraint. La hourdis, chanages, et blocs de tout type). Ce sont
principale activit de PREBAT est la prfabrication de des presses mobiles, qui dposent les blocs au sol par
planchers en bton prcontraint. PREBAT a en effet ranges de trois dix, selon les dimensions des blocs
lexclusivit de cette technique au Sngal et dans les et la capacit de la machine. La pondeuse manuelle
pays voisins. ou semi-automatique est efficace en raison de son
cot relativement faible, de son encombrement rduit
qui lui permet dtre facilement dplace sur les lieux
8.2.1.5.1. Blocs de bton de fabrication, et surtout de la qualit des produits
Le bloc de bton est un lment de maonnerie moul. finaux, en comparaison avec de simples blocs-ciment
Il est couramment dsign par les termes parpaing et base de mortier et non de bton. Certains promoteurs
agglomr . Aussi bien dans le secteur formel que dans ralisant des programmes denvergure ont recours
le secteur informel, sur ltendue du territoire national, cette technologie.
il reste le matriau le plus connu, le plus rpandu et
le mieux matris. Seuls les 7 % de ciment ncessitent Lutilisation des moules manuels reste la mthode la plus
une cuisson ; ainsi le bloc, tant moul froid, utilise rpandue dans le secteur informel pour la fabrication
peu dnergie dans sa fabrication. Sa structure peut des blocs. Cette mthode consiste dposer sur le sol la
tre creuse ou pleine selon sa classe de rsistance. En matire (bton ou mortier) par retournement du moule.
effet, plus le bloc de bton aura de charge supporter, Dans le secteur informel, il revient au propritaire de
plus sa classe de rsistance devra tre leve, et plus il recruter un tapeur de parpaings pour transformer
sera lourd. De forme rgulire, solide, relativement ciment et sable en blocs creux. Cette mthode est bien
lger et peu coteux, le bloc de bton est le composant videmment moins performante et plus fastidieuse
principal des murs extrieurs des constructions rcentes. pour louvrier. Mme si elle pourrait tre amliore par
Il est utilis seul, notamment dans les murs de clture. lutilisation dune table vibrante, la qualit des produits
Mais gnralement pour des raisons desthtique et reste infrieure celle des pondeuses qui offrent des
disolation, on le recouvre dun autre matriau enduit. blocs plus rguliers et mieux compacts . On peut
galement penser amliorer les moules manuels (en
Les dimensions des parpaings sont gnralement de 20 mtal rsistant). Cependant, le meilleur investissement
cm de hauteur sur 40cm (dans le secteur informel) ou dans cette filire de production artisanale consiste sans
50 cm (dans le secteur formel) de longueur, avec une
paisseur totale variable. Les paisseurs les plus courantes
sont 7 cm, 10 cm, 15 cm (murs de refend), ou 20 cm.
Il existe plusieurs types de bloc de bton :
t Les blocs de bton courants creux

t Les blocs de bton pleins, utiliss principalement
en infrastructure et pare-feu
t Les blocs de bton dangle, pour chanages verticaux
t Les blocs de bton en U, pour chanages
horizontaux et pour linteaux.
Les blocs sont fabriqus dans quelques usines Dakar

seulement. Celles-ci comportent une centrale bton
et des presses fixes vibrantes. Les vibrations importantes
permettent de diminuer la quantit de ciment dans
le bton tout en conservant les mmes capacits. Une
cure humide de 24 heures 48 heures suivie dun Photo 35. Parpaings (ou agglomrs) et chantier de
temps de schage allant jusqu 72 heures assurent un construction dans la banlieue de Dakar
Source : Universit Laval 2007
mrissement adquat et lobtention dune rsistance
92
CHAPITRE 8
aucun doute la formation de ces artisans informels, afin 8.2.1.5.2. Pavs en bton
daugmenter la qualit de leurs produits et la productivit Les pavs en bton gagnent chaque jour du terrain dans
de leur travail. Il faudra insister sur toutes les tapes le secteur de la construction, mais jusquici leur emploi
de la production, incluant lemploi de matriaux de souffre de labsence de normes et davis techniques.
qualit (sable, ciment mais aussi eau), de bons dosages,
dun procd appropri de malaxage, de moulage et
dmoulage, de cure, de schage et de manipulation, 8.2.1.6. Terre stabilise
jusquau stockage ou chantiers de construction. De nombreuses recherches ont t dj menes sur
les matriaux et ont permis llaboration de normes
5 000 10 000 blocs par jour sont produits par une africaines. Les normes dictes dans ce contexte,
presse fixe tandis quune pondeuse manuelle fournit autorisent lemploi de la terre stabilise l o elle prsente
1 000 3 500 blocs et les semi-automatiques 3 000 un avantage en termes de cot sur le bton. Des tudes
8 000 blocs. La production journalire dune quipe ont confirm quon pouvait utiliser les sols bruts aussi
de deux personnes utilisant un moule manuel ne peut bien que les sols latritiques grain fin locaux, stabiliss
gure dpasser 400 blocs. la chaux, pour produire de bons blocs propres la
construction. La recherche a galement tabli que la
terre latritique pouvait tre dcoupe en blocs pour
la construction. Mais il reste ncessaire de dterminer
les caractristiques requises pour tablir la meilleure
mthode de taille et de concevoir des technologies
appropries pour lexploitation et le taillage.
Le bloc en terre stabilise au ciment reste lutilisation

la plus rpandue et la mieux matrise de la terre
latritique. La diffusion des rsultats dune longue
recherche sur cette technologie a dj eu lieu travers
des btiments de dmonstration, des manuels de
construction, dans des oprations de logement social
sur financement de la Banque dhabitat du Sngal.
Les logements de la cooprative des agents du ministre
de lUrbanisme et de lHabitat au Golf Nord Est (60
logements) Gudiawaye, et ceux des employs de la
Manufacture des arts dcoratifs (40 logements), This,
Photo 36. Vente de parpaings aux HLM Grand Yoff Dakar sont construits en blocs de terre stabilise. La diffusion
Source : IAGU 2012 de cette technologie dans le secteur du logement urbain
reste faible. Depuis lrection de ces deux programmes
il y a une quinzaine dannes, peu dautres initiatives
denvergure ont t excutes avec cette technologie.
8.2.1.7. Industries des matriaux de toitures

Les tles en fibrociment, en zinc, en alu-zinc ou en
aluminium sont produites au Sngal par de petites
et moyennes entreprises industrielles et par des units
artisanales.
8.2.2. Matriaux de construction imports
8.2.2.1. Acier bton

Lacier bton est totalement import malgr lexistence
dimportantes rserves de fer au Sngal. Dans la
classification de ladministration douanire, seules les
informations sur les quantits dacier importes sont
Photo 37. Mouleurs de parpaings la VDN, Dakar disponibles. Lacier utilis pour la production de tuyaux,
Source : IAGU 2012 profils en acier et acier bton reprsente 49,4 % des

93
importations de matriaux de construction pour une

lorigine du rchauffement climatique. Par
valeur de 55,77 milliards de francs CFA (114 millions ailleurs, les LBC offrent une trs grande diversit
USD) en 2010. Depuis une quinzaine dannes, il existe de formes et un confort dclairage analogue
une unit industrielle de transformation de lacier en celui des lampes classiques. Cependant, ces
acier bton : DIPROM. Elle produit de lacier bton nombreux avantages ne doivent pas occulter la
partir de fil de machine trfil et crant de 12 mtres menace que peuvent constituer les LBC en n
dans les diamtres de 6, 8, 10 ,12 millimtres. de vie. Contenant du mercure qui est toxique, les
LBC ne peuvent tre traites aprs usage comme
des dchets classiques, do la ncessit de
rchir ds prsent un systme de collecte et
de recyclage des LBC usages. La gnralisation
cre donc la ncessit de prserver la sant
des consommateurs. La SENELEC, anticipant
sur la gestion des risques lis lutilisation de
ces lampes, vient de lancer des tudes dont les
rsultats devraient permettre de prendre des
dispositions an de limiter limpact de ces lampes
sur la sant des populations.
8.2.2.3. Sanitaires
Les importations de sanitaires ont t values 1 584
584 679 francs CFA (3 246 640 USD) en 2009, 1 569
283 728 francs CFA (3 215 290 USD) en 2005 et 1 114
815 256 francs CFA (2 284 130 USD) en 2000. On a
not une forte baisse en 2006.
Photo 38. Vente dacier bton Keur Massar, Pikine
Source : IAGU 2012
8.2.2.4. Aluminium et produits aluminium
8.2.2.2. Accessoires lectriques
Laluminium et ses produits drivs sont imports.
Les accessoires lectriques sont pour lessentiel imports. Les importations de matriaux en aluminium ont t
Leur importation a augment en valeur absolue entre quasi constantes entre 2000 et 2004, pour ensuite
2000 et 2009, passant dun montant de 892 137 154 connatre une augmentation rgulire entre 2005 et
francs CFA (1 827 890 USD) en 2000 892 522 224 2009 avec 2 874 017 tonnes en 2009. Cette situation
(1 828 680 USD) en 2005 et 1 254 921 510 francs pourrait sexpliquer par une substitution progressive de
CFA (2 571 200 USD) en 2009. En valeur relative, laluminium au bois.
ces importations ont volu comme suit : +4,01 % en
2000, +3,43 % en 2005 et +4,27 % en 2009. Limportation des tles et de bandes en aluminium a
connu une volution en dents de scie et une baisse de sa
part dans les importations de matriaux : 921 698 tonnes
Linitiative des lampes basse consommation au
Sngal en 2000, 386 101 tonnes en 2005 et 603 860 tonnes
en 2009, reprsentant respectivement 1,01 %, 0,28 % et
Le gouvernement du Sngal sest engag, depuis 0,48 % des importations de matriaux de construction.
2009, dans la gnralisation de lutilisation des Cette volution confirme une tendance la baisse dans
lampes basse consommation (LBC) dans un limportation des tles et bandes en aluminium.
contexte marqu par la raret nergtique et
le cot exorbitant de llectricit. Les autorits
projettent ainsi dinjecter dans le circuit 3,5 8.2.2.5. Cramiques
millions de lampes basse consommation. Ce
La faible production de cramiques au niveau local,
choix prsente de nombreux avantages aussi
bien sur le plan conomique et qucologique. malgr lexistence de rserves importantes de matires
En effet, les LBC requirent moins dnergie et premires constitues de sable silicieux, de marbre
ont une dure de vie 4 15 fois suprieure aux et dargile pour cramique, explique en partie la
lampes incandescence (ampoules classiques et croissance constante des importations. Cependant,
halognes). Au plan cologique, lutilisation des trois concessions minires et une autorisation de petites
LBC permet de rduire de faon considrable les mines ont t rcemment octroyes pour lexploitation
missions de C02, principal gaz effet de serre du marbre dans la rgion de Kdougou Ndebou,
94
CHAPITRE 8
Bandafassi et Ibel, dont les rserves prouves sont particulirement dans les rgions de Ziguinchor, Kolda
estimes 348 545 tonnes. Largile, utilise dans et Tambacounda, fait peser une srieuse menace sur
lindustrie cramique, est largement rpandue au lquilibre cologique. Par consquent, lessentiel du
Sngal. Des rserves ont t trouves dans les rgions de bois de construction est import. Cette importation
Dakar (Sbikotane, Yenne), de This (Pout, Lam Lam, est ainsi value 38,12 millions de tonnes en 2000,
Taba), de Saint Louis (valle du fleuve Sngal, zone 22,92 millions de tonnes en 2005 et 14 millions de
du delta du fleuve Sngal), de Ziguinchor (Soukputa, tonnes en 2009. La baisse significative et continue
Sefa, Oussouye, route Bignona-Ziguinchor), de Kaolack des importations de bois sexplique par lutilisation
(Kaolack, Toubacouta) et dans la rgion de Kdougou croissante de laluminium dans les constructions et
(Kouroudiako). Ces argiles peuvent tre utilises dans la laugmentation du prix du bois conscutivement aux
production de tuiles, briques et carreaux. restrictions pour raisons cologiques.
Photos 39 et 39 bis. Vente et stockage de carreaux Grand Yoff, Dakar

Source : IAGU 2012
8.2.2.6. Verre et produits en verre Le bois est utilis dans le coffrage, dans les menuiseries
Les importations des produits en verre ont atteint de portes et de fentres. Il est transform dans les scieries
665 353 tonnes (0,73 % des importations de matriaux et les petites entreprises et ateliers pour la production
de construction) en 2000, 1 064 964 tonnes (0,77 %) de portes et fentres. Les techniques y sont peu
en 2005 et 1 306 243 tonnes (1,05 %) en 2009. Malgr matrises. La standardisation et lindustrialisation de la
une baisse absolue sur certaines annes, la part relative transformation demeurent timides.
des produits en verre a constamment augment dans les
importations de matriaux de construction. En dehors des usages courants relatifs la construction
dhabitations traditionnelles, il existe une demande
Pourtant, le Sngal dispose de rserves de sable silicieux substantielle mais non satisfaite pour les chafaudages.
localises Malika dans la rgion de Dakar, dans la zone
des tourbires des Niayes et dans la valle du fleuve Le Sngal importe encore 100 % de ses besoins
Sngal. Utilis dans la verrerie et comme dgraissant en poteaux lectriques et tlphoniques en bois de
dans la production de cramique, le sable silicieux de lUnion europenne et de la Rpublique du Congo.
Diogo, dans la zone tourbire des Niayes, pourrait faire Ce segment du march pourrait tre prometteur pour
lobjet dune exploitation en vue de la production de des investisseurs nationaux, mais la production de
verres plats destins la construction. poteaux lectriques et tlphoniques en bois exige des
installations de traitement pressuris. La production
de piquets de cltures en bois trait est aussi un autre
8.2.2.7. Bois et produits base de bois domaine fort potentiel dans la mesure o il est import
Le Sngal ne dispose pas dassez de forts pour de grandes quantits de piquets mtalliques.
produire du bois de construction en quantit suffisante
pour le march. Lexploitation clandestine du bois,

95
8.3. COT DES MATRIAUX ET DE LA Le prix du ciment, quant lui, varie entre 56 000
CONSTRUCTION francs CFA (119 USD) Dakar 90 000 francs CFA
(191 USD) la tonne Kdougou (700 km lextrme
8.3.1. Cot des matriaux sud-est de Dakar). Le ciment cote 65 000 francs CFA
Dans le secteur formel, pour un logement dcent dot (138 USD) Kaolack (200 km lest), 70 000 francs
de la plupart des quipements intrieurs de confort, le CFA (149 USD) Kaffrine (250 km lest de Dakar)
cot du logement est compos du cot du terrain ; du et 80 000 francs CFA (170 USD) Lingure ( 330
cot de son amnagement et quipement ; des cots des km au sud).
matriaux ; du cot de la main duvre ; du cot de la
matrise douvrage dlgue ; du cot de la conception Le transport influe sur le prix de base du ciment, qui
et de la surveillance des travaux et enfin du cot de augmente avec lloignement de la capitale, selon les
transaction notariale et de la fiscalit. Le cot de la proportions suivantes : +10 % dans un rayon de 70
construction comprenant le cot des matriaux, de la 100 km de Dakar, 15 20 % dans un rayon de 150
main duvre et de la conception de louvrage dpasse 250 km, 25 33 % dans un rayon de 250 400 km, 33
rarement la moiti du prix de cession du logement. Dans 50 % dans un rayon de plus de 400 km.
le secteur informel, o le logement nest souvent que
modestement dot dquipements de confort, le cot de Le prix de lacier bton et des matriaux du second
construction reprsente de 75 80 % du cot du logement uvre (tuyauteries, carreaux, sanitaires, plomberie,
dans les territoires o le prix du foncier est relativement menuiserie) obissent la mme logique.
peu lev. Le cot de construction reprsente lessentiel
du cot du logement dans les agglomrations en dehors Tous les matriaux imports passent par le port de
du triangle Dakar-This-Mbour, o le terrain peut tre Dakar et sont distribus partir de cet unique point.
acquis presque gracieusement, par voie de bail octroy Et jusquici, aucune politique de prquation des prix
par ltat ou par la commune. nexiste en faveur des matriaux de construction.
8.3.2. Cot de la construction
La fiscalit sur les matriaux reprsente 18 % de leur
cot. Elle peut tre dduite sans difficult dans le Les diffrentes politiques en matire dhabitat ont eu
secteur formel. Dans le cas dune construction par notamment comme effets une uniformisation et une
autopromotion, comme il sagit dune livraison soi- harmonisation des modles de construction (style
mme, lauto-promoteur ne peut gure profiter de cette architectural et matriaux de construction utiliss).
dduction. Lharmonisation des modles architecturaux trouve son
origine dans le systme dhabitat planifi mis en place
Le transport constitue une source importante de par le biais des socits immobilires (SICAP, SNHLM,
renchrissement du cot des matriaux. Ainsi, pour le HAMO), de la promotion immobilire prive et des
sable, la rarfaction des variantes de qualit lintrieur coopratives dhabitat.
du pays, surtout dans les zones loignes des ctes
maritimes et des lits de rivire, constitue un facteur de Dans la rgion de Dakar, le bti est gnralement en dur
surcot. Par exemple, dans la ville de Tambacounda avec des toitures en fibrociment et en dalles, mme si le
(450 km lest de Dakar) et dans la ville de Lingure tissu de certains secteurs habitat de type villageois est
(300 km au nord de Dakar), les constructeurs se encore constitu de baraques et dabris htroclites.
contentent dun sable obtenu partir dun mlange
non contrl de sable des lits de rivires (ces dernires Lenqute-mnages diligente par le Cabinet
tant souvent loignes du chantier) et du sable de darchitecture et durbanisme du Sngal (CAUS)
ramassage , raison de plus de 10 000 francs CFA en 2001 a permis de dterminer, dans les dix zones
(21 USD) le mtre cube (soit prs de deux fois le prix dtudes quelle avait dfinies Dakar, le cot moyen
du sable Dakar). des constructions comme lindique le Tableau 33.
Le cot du gravillon connat la mme situation. 8.4. DES BESOINS EN CAPACIT

lintrieur du pays, la plupart des territoires sont dots
dimportants gisements de granuleux latritiques, de 8.4.1. Formation de la main duvre
basalte ou de grs, mais ces rserves ne sont pour la De 2000 nos jours, le secteur du logement et, plus
plupart pas ouvertes lexploitation. Alors que le mtre gnralement, le secteur du btiment et des travaux
cube de basalte cote 10 000 francs CFA (21 USD) publics, souffrent dun rel dficit en main duvre
Dakar et environs (This et Mbour), son prix slve adapte pour raliser leurs ambitions en matire
prs de 22 000 francs CFA (47 USD) dans les deux-tiers dinfrastructures diverses : routes, btiments, eau,
du pays, cest--dire lest de la ligne Podor-Sdhiou. assainissement, hydraulique. Cest dans les catgories
96
CHAPITRE 8
Tableau 33. Cot moyen des constructions Dakar
Zones Cot Moyen (Francs CFA)

Plateau Sud 4 778,398
Mdina 7512,193
Grand Dakar 9428,147
Villages priphriques 4805,966
Patte dOie 7015,975
Pikine rgulier Gudiawaye 4792,182
Pikine irrgulier 3573,588
Rufisque 5319,541
Bargny 3505,690
Zones rurales 1842,440
Moyenne sur lensemble de la rgion 5352,725
Source : CAUS - PDU Dakar 2025 :148-9
professionnelles regroupant des ouvriers spcialiss

La majorit de la main duvre qui intervient
(tanchistes, plombiers, lectriciens du btiment, dans la production de logements est informelle,
conducteurs dengins routiers) que linsuffisance en elle na pas bnci de formation approprie et
capacits est plus gravement ressentie. Lencadrement elle passe facilement du statut dapprenti celui
moyen (chefs de chantiers, surveillants de travaux, dentrepreneur.
oprateurs-topographes, contrematres) connat les
mmes difficults.
Le Bureau du gros-uvre (BGO), qui formait des
ouvriers spcialiss du BTP, des chefs de chantier et des
surveillants de travaux, a laiss la place partir de 1960
lcole nationale des travaux publics et du btiment
(ENTPB) qui ne formait que des techniciens suprieurs,
des conducteurs de travaux, des dessinateurs-projeteurs,
des gomtres, des adjoints techniques, des ingnieurs
des travaux du gnie rural. Les formations techniques
dispenses prsent ne sont pas suffisamment adaptes
aux besoins des entreprises, car laccent est plutt mis
sur la dimension acadmique que sur les acquisitions
professionnelles qualifiantes.
Un diagnostic sommaire rvle que les mtiers ci-aprs

sont en voie de disparition : charpentier-couvreur (avec
la rvolution des terrasses et du bton arm) ; menuisier-
bois-coffreur ( cause du dficit de production du
bois local) ; menuisier mtallique/ferronnier (du
Photo 40. Main duvre informelle dans la priphrie de Dakar fait de lavnement de laluminium) ; conducteur
Source : Universit Laval 2007
dengins routiers (inexistence de lieux de formation et
dprissement du Centre de formation sur les mtiers
Les entreprises sngalaises de BTP manquent de de travaux publics du ministre des Infrastructures).
caporaux et de sergents pour gagner ses batailles
de dveloppement face aux perspectives des marchs Les besoins en matire de mtiers mergeants nont
publics offertes par ltat et par nombre de matres pas encore fait lobjet dune valuation prcise. Les
douvrages ou de donneurs dordre tels que lAgence entreprises, qui sont les mieux places pour quantifier
pour lexcution des travaux publics (AGETIP), les besoins dans les mtiers et formuler les programmes
lAGEROUTE (ex-AATR) et les collectivits locales. de formation les plus adapts, tardent le faire. Ltat

97
actuel des formations dispenses montre que pour des ingnieurs de travaux (Bac+4) et des techniciens
le niveau ouvrier, les formations sont gnralement suprieurs (Bac+2). LEPT assure la formation
dispenses sur le tas et sur de courtes dures, deux trois dingnieurs de conception.
annes, grce un apprentissage traditionnel artisanal.
Sitt forms, une bonne partie des ouvriers empruntent Lcole nationale dconomie applique (ENEA) de
le chemin de lmigration vers le Gabon, le Mali, la Dakar assure des formations dans les domaines de la
Mauritanie, la Guine quatoriale, la Gambie, etc. planification et de lamnagement. LUniversit Cheikh
Ainsi le dficit douvriers professionnels vritablement Anta Diop de Dakar et lUniversit Gaston Berger de
qualifis se creuse davantage face aux nombreux et Saint-Louis dispensent, quant elles des formations en
complexes chantiers en cours et en prvision. gographie, urbanisme et sociologie.
La Coopration technique allemande (GTZ) a mis en Le secteur priv a entrepris des initiatives dans la
uvre un programme dappui et daccompagnement formation professionnelle lexemple de lcole
de la formation par lapprentissage traditionnel, suprieure des travaux publics (SUPTP), agre par
travers le Programme de promotion de lemploi des ltat dans le systme licence-master-doctorat depuis
jeunes en milieu urbain (PEJU), dans les zones urbaines 2004. Mais force est de constater que les techniciens
et priurbaines de lagglomration de Dakar. La suprieurs et ingnieurs forms prfrent sorienter
formation des immigrs et leur reconversion dans des leur sortie de formation vers les bureaux dtudes plutt
mtiers de maonnerie et de carrelage est aujourdhui que dans les entreprises du BTP.
assure par lONFP (lOffice nationale de la formation
professionnelle). Le renforcement des comptences des Des politiques et actions viennent dtre engages par
conducteurs de travaux et des chefs de chantiers BTP ltat en matire de formation professionnelle, dont la
dans le suivi oprationnel des chantiers est assur par le cration dun ministre de lEnseignement technique
Fonds de dveloppement de lenseignement technique et de la formation professionnelle. Ce dernier a labor
et de la formation professionnelle (FONDEF). un plan daction en vue dune meilleure qualification
des ressources humaines, qui bnficie de la confiance
8.4.2. Formation du personnel intermdiaire
des bailleurs et des partenaires techniques. La cration
dencadrement
dune Unit de suivi et de coordination des projets
Jusquen 1975, les techniciens suprieurs et techniciens pour la coordination de lensemble des actions dappui
dans le domaine du btiment et des travaux publics et de renforcement des dispositifs de formation
taient forms lcole nationale des travaux publics et professionnelle ; la ralisation de centres sectoriels dont
du btiment (ENTPB). De 1975 2000, des rformes celui du BTP en prvision Diamniadio ; la valorisation
importantes ont eu lieu, occasionnant la disparition de et la certification des produits de lapprentissage
lENTPB en tant que telle en 1974 et son intgration traditionnel et le dispositif sur la valorisation des
au dpartement gnie civil de lIUT, devenu par la suite acquis de lexprience entrent dans ce cadre. Cest
lcole nationale universitaire de technologie (ENSUT) lAgence franaise de dveloppement (AFD) qui a
et aujourdhui lcole suprieure polytechnique (ESP). financ lensemble des centres sectoriels en partenariat
avec ltat. Le centre BTP a reu dans ce contexte une
Depuis une vingtaine dannes, des techniciens contribution de deux milliards de francs CFA (4 263
suprieurs du gnie civil de niveau Bac+2 et des 483 USD).
gomtres sont forms lcole sngalo-japonaise.
Paralllement, des techniciens du btiment et des 8.5. POSSIBILITS DE STANDARDISATION
mtreurs sont forms au centre YMCA, au centre CEVA
de Bopp et lcole formation ASAFIN qui forme des Les opportunits et les possibilits de standardisation,
techniciens et techniciens suprieurs. cest--dire de produire et dutiliser des lments
normaliss et rptitifs, restent nombreuses dans la
8.4.3. Formation des ingnieurs, urbanistes,
production de logements au Sngal. Actuellement, dans
architectes, gographes et sociologues
la ralisation des logements, les lments standardiss
Le personnel dencadrement bnficie dune offre de restent de petits composants : briques, portes, fentres,
formation de plus en plus importante dans des coles tuiles, tles, fibromortier, etc.
suprieures publiques : cole suprieure polytechnique
(ESP) de Dakar et cole polytechnique de This (EPT) Mais la standardisation pourrait porter sur des lments
dans le gnie civil et le gnie lectromcanique. LESP plus importants : murs arms en acier lgers, murs en
forme par paliers, en formation initiale et en formation bois, murs en verre, blocs sanitaires, charpentes en acier
continue, des ingnieurs de conception (Bac+5), lger, etc. Elle pourrait galement porter sur des lments
98
CHAPITRE 8
majeurs, savoir les modles dhabitation (plans-type). Pour le secteur formel, lindustrialisation peut porter sur
Bien que la standardisation puisse aider rduire les de petits composants, des lments plus importants ou
cots dans les pays dvelopps (o les salaires sont trs sur des lments majeurs. Elle peut approvisionner les
levs et le travail artisanal est devenu un luxe), son petites, moyennes et grandes entreprises et la promotion
efficacit rduire les cots de production du logement immobilire denvergure en tles, lments de charpentes
conomique reste prouver dans le contexte du Sngal, prfabriqus, murs et quipements efficaces en nergie.
o la plupart des composantes sont produites par la Pour que la production soit conomiquement efficace, il
micro-entreprise. faut normalement lenvisager une grande chelle afin de
rduire davantage les cots unitaires. Lindustrialisation
Le btiment en structure dacier lger pourrait sinscrire lourde tente par la Socit HAMO, par la prfabrication
dans cette perspective. Trs stable, lacier ne travaillera de panneaux de murs et de dalle, sest solde par un
pas dans la dure, ne fendillera, ne contractera pas chec. Il apparat que ce type de technologie demande
non plus, bien quil puisse tre sensible lair salin de des investissements lourds, rentabilisables seulement
la cte. La qualit de la construction obtenue ne fait sur de grandes sries, et exige des quipes de montage
nullement perdre les gains sur le prix, dans un contexte rodes, composes douvriers qualifis, ainsi quun bon
de btiments commerciaux et industriels. Lrection rseau de distribution. On peut ainsi se demander si ce
des btiments pilotes sur le site du Plan Jaxaay, Keur type de production est vraiment adapt aux besoins et
Massar, Pikine a t extrmement rapide. Il ntait la ralit du Sngal.
pas rare de voir terminer un btiment en moins de 30
jours. Pouvant porter des charges normes, les structures 8.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS
dacier lger peuvent tre idales pour les btiments FORMELS ET INFORMELS
plusieurs niveaux. Cette technologie se prte aux choix
architecturaux aussi divers que complexes. Le btiment Si le secteur du logement doit jouer un rle majeur
en structure dacier a un avenir prometteur dans la dans le dveloppement conomique local et national
production dimmeubles appartements pour loger la au Sngal, le secteur formel (ou formalis) des
classe moyenne plus aise, mais dautres tudes seront entrepreneurs de construction de petite et grande chelle
ncessaires afin de savoir si ce type de construction peut devrait tre encourag intensifier son utilisation des
rellement aider loger les citoyens les moins nantis des matriaux locaux de construction, des technologies et
villes sngalaises. de la main-duvre pour le logement et linfrastructure.
Pourtant, lefficacit de lindustrie de la construction
8.6. POSSIBILITS DINDUSTRIALISATION formelle fournir des logements (et les infrastructures
de base) en quantit suffisante et un cot abordable,
Lindustrialisation du secteur du logement consisterait reste un facteur dterminant de la performance du
en la production en srie et de faon organise de secteur du logement.
produits standardiss, de faon en abaisser les cots
et permettre des ventes plus importantes. cet effet, Au Sngal, comme dans une grande partie de
les rseaux dinfrastructures et de transports devront lAfrique, lindustrie des matriaux de construction a de
tre bien dvelopps, afin dassurer la distribution nombreuses lacunes, notamment une faible productivit
des produits standardiss lchelle nationale. Cette conduisant des pnuries et la fluctuation des prix ,
conception de lindustrialisation peut concerner la mauvaise qualit et lincapacit se diversifier dans de
aussi bien lhabitat informel que lhabitat formel et nouvelles lignes de produits. Une des raisons principales
les produits que lun et lautre peuvent fournir. Pour identifies est la faible capacit technologique, en
le secteur artisanal, qui ne dispose que de modestes particulier dans les secteurs petite chelle. Lindustrie
ressources, lindustrialisation ne peut porter que sur les du btiment est dans la mme situation : le renforcement
petits composants. Elle peut alimenter lautopromotion des capacits et la formation professionnelle pour les
et la construction artisanale en briques, carreaux, tuiles, petits constructeurs sont ncessaires afin damliorer
tles et autres composants de toitures, ainsi que les portes tant la productivit que la qualit dexcution et de livrer
et fentres. Elle devra par consquent dvelopper une le produit final (le logement) une qualit suprieure
catgorie bas de gamme et offrir une certaine flexibilit et des cots de production proportionnellement
dans la personnalisation de ses produits (dimensions par plus faibles. La souplesse et lingniosit dmontre
exemple), des services de livraison (contrairement aux par les secteurs de lindustrie et de la production des
micro-entreprises comptitrices qui sont gnralement matriaux de construction de petite chelle laissent
tablies proximit de marchs) et peut-tre aussi des entrevoir, cependant, quil est intressant dinvestir dans
possibilits de crdit. le renforcement des capacits dans ces secteurs. Un tel

99
investissement permettrait damliorer les procds construction progressive des units, en excutant les
tant au niveau de la qualit que du rendement, et travaux de gros-uvre et certains travaux complexes ou
dencourager ces secteurs de petite chelle dvelopper, menaant la scurit des occupants, et laisser la plupart
ou travailler avec, des technologies et matriaux des tches du second uvre aux soins des tcherons, tout
innovants et plus cologiques afin doffrir des logements en leurs fournissant des conseils techniques ou mme
adquats, abordables et durables grande chelle. en les employant comme ouvriers selon leur capacit
(contribution souvent qualifie de sweat equity en
8.8. CONCLUSION ET anglais). Cela pourrait galement signifier ladaptation
RECOMMANDATIONS de la conception et/ou du mode de construction de
la maison aux matriaux de construction fournis ou
Le secteur du logement urbain est un facteur de produits par leurs clients (parpaings, adobes, blocs
dveloppement conomique et de rduction de la de terre comprime) et fentres, portes, appareils
pauvret. En Afrique, la construction de logements sanitaires et autres accessoires neufs ou recycls que ces
est un investissement particulirement appropri car derniers pourraient avoir acquis au fil du temps.
lhabitat conomique a le plus grand potentiel pour
stimuler lemploi et les conomies locales. Construit Les principaux matriaux de construction produits
principalement par de petits entrepreneurs, lhabitat localement sont le ciment, les granulats, les sables de
conomique gnre des revenus, 30 % de plus que dune et de plage, les produits base de bton (blocs
pour le logement cot lev. De mme, parce quil et pavs). La formation des artisans informels qui
fait massivement appel la main duvre plutt qu produisent les lments base de bton pourrait
la mcanisation, le secteur informel de la construction amliorer la qualit de leurs produits et la rentabilit de
cre 20 % demplois en plus et construit six fois plus par leur travail. Les tles en fibrociment, en zinc, en alu-
franc dpens que le secteur formel. zinc ou en aluminium sont produites par de petites
et moyennes industries et par des units artisanales.
Lautopromotion constitue le mode de production de Limportation de matriaux de construction concerne
logements le plus rpandu dans le secteur informel en lacier bton, les accessoires lectriques, les cramiques,
milieu urbain et en milieu priurbain. La quasi-totalit laluminium, le bois, le verre, les sanitaires. Cependant,
des logements sont raliss travers un procd o les des rserves de matires premires existent au Sngal
propritaires sont leur propre promoteur mais utilisent pour dvelopper industriellement certains de ces
les services dun matre artisan dit matre-maon ou les matriaux de construction actuellement imports. Cest
services de plusieurs ouvriers pays la tche, appels le cas du fer (acier bton), du sable silicieux (verre et
tcherons. cramiques), du marbre et de largile (cramiques).
Le secteur informel de la construction fait cependant Une autre recommandation majeure concerne la
face des contraintes majeures qui ont trait notamment promotion et la mise en place dentreprises de
la sant et la scurit de ses travailleurs. Mais, plutt production des matriaux locaux et limplication des
que de le bannir, lintgration et le partenariat avec le collectivits locales dans la diffusion des normes et
secteur formel de la construction pourraient aider standards sur les matriaux locaux. Il y a lieu, cet effet,
lamlioration des conditions de travail et du rendement de renforcer le partenariat entre la recherche et laction
en termes de fourniture de logements. Pour tous les pour lutilisation des matriaux locaux, en capitalisant et
composants de la construction, gros uvre comme en dveloppant les expriences sur les industries locales
second uvre, les interventions du secteur formel et de fabrication de matriaux et la valorisation du savoir-
celles du secteur informel sont enchevtres faire traditionnel et endogne.
Certaines stratgies du secteur informel pourraient Dans le cadre du renforcement des capacits des ouvriers,
tre imites par le secteur formel de la construction. il faut adapter loffre de formation la demande de
Les entrepreneurs dans le domaine de la construction main duvre, notamment pour les ouvriers spcialiss
grande chelle pourraient, par exemple, se comporter (tanchistes, plombiers, lectriciens du btiment,
un peu plus comme des entrepreneurs de construction conducteurs dengins routiers) et lencadrement moyen
petite chelle et du secteur informel, en montrant (chefs de chantiers, surveillants de travaux, oprateurs-
davantage de souplesse et dadaptation aux besoins et topographes, contrematres, etc.) travers la promotion
aux moyens de la clientle plus pauvre. Ils pourraient, et limplantation dinstitutions de formations aux
entre autres, offrir diffrentes options permettant la mtiers de la construction.
100
CHAPITRE 9
09
CONCLUSION GNRALE ET
RECOMMANDATIONS
9.1. CONCLUSION GNRALE fragmentation explique en grande partie les lenteurs,
lexplosion des cots, le dfaut dapplication des lois et
La socit damnagement de terrains urbains rglements et la prdominance des pratiques informelles.
dnomme SPATU qui doit fournir de grandes trames Ainsi, une opration de promotion immobilire initie
de terrains viabiliss des prix accessibles na pas encore par une cooprative dhabitat peut prendre 5 ans pour
vu le jour. Les ralisations issues des politiques des tre mene terme.
parcelles assainies et de zones damnagement concert
en matire de production de terrains urbains sont Depuis un demi-sicle, deux promoteurs publics
timides. Ces productions demeurent hors de porte majeurs marquent de leur prsence le secteur du
des populations faibles revenus et des mnages du logement urbain : la SICAP et la SNHLM (ex-DHM).
secteur informel. Les mnages urbains des banlieues Les logements produits par la SICAP sont inaccessibles
dveloppent des pratiques informelles et accdent pour la grande majorit des mnages du fait de leur prix
aux quartiers prcaires non-lotis et sous-quips. La et de leurs conditions daccs. Ceux de la SNHLM,
politique de restructuration de ces quartiers informels qui profitaient la classe moyenne leur dbut, sont
est confronte aux insuffisances de financement et devenus rares et hors de porte pour cette catgorie
lindisponibilit des ressources foncires. sociale. Cette situation a favoris lirruption dans le
secteur du logement de nouveaux types dacteurs :
Le logement urbain au Sngal est encadr par un les promoteurs privs, les coopratives dhabitat et les
foisonnement et une diversit de textes juridiques et ONG. Ils sont confronts la raret des ressources
rglementaires dont le principal est la loi n 64 du 17 foncires, linsuffisance de financement et la lenteur
juin 1964 instituant le domaine national accompagn des procdures administratives.
de ses dcrets dapplication. Cette disposition juridique
qui encadre laccs au sol souffre dun dfaut de rvision Lintervention des coopratives dhabitat, qui a permis
et dune incapacit prvenir la prolifration de lhabitat aux couches moyennes gnralement salaries daccder
informel. Ce corpus lgal et rglementaire est complexe au logement, sest aujourdhui essouffle cause des
et il favorise lexclusion des mnages moins instruits contraintes dans laccs aux ressources foncires. Les
faibles revenus et des quartiers formels des banlieues. mnages issus du secteur informel sont rarement inclus
Cette situation entrane aussi le renchrissement des par les programmes des coopratives dhabitat. La
cots, laccumulation des lenteurs, le manque de politique de ltat en direction du logement urbain
transparence et la corruption. ne profite qu une portion infime des populations
urbaines et exclut la quasi-totalit des travailleurs du
Le secteur du logement urbain est aussi marqu secteur informel, majoritaires dans les villes sngalaises.
par la prsence et lintervention dune panoplie
dacteurs institutionnels aux logiques dopration Laccs difficile la proprit foncire et immobilire
diffrentes. travers les ministres de lHabitat, de la lgale oblige les mnages faibles revenus recourir
Construction et de lHydraulique ; de lUrbanisme et de lhabitation dans les quartiers informels dpourvus
lAssainissement ; de lconomie et des Finances, dinfrastructures et de services sociaux de base.
ce ne sont pas moins de 12 directions centrales qui Linscurit foncire qui caractrise ces quartiers
jouent des rles cls dans les processus de production empche linvestissement sur le bti qui est aussi
et daffectation du foncier et du logement. Cette confront aux difficults propres aux sites (inondations
CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS

101
dans la banlieue de Dakar). Pour les autres mnages travers les programmes des promoteurs (publics
dmunis, le march du logement locatif est une comme privs) mobilisent les financements sur fonds
alternative mais le manque de logements dcents et les propres, avec le soutien des membres de la famille ou
prix levs des loyers cartent bon nombre de mnages avec lappui des banques ou encore de leurs employeurs
de cette possibilit. pour accder des produits toujours plus onreux
dans les villes. Ces acqureurs sont constitus des
Avec des besoins annuels de logements urbains qui employs des secteurs public et priv, des migrs et
atteignent 100 000 units pour le Sngal et 50 000 des personnes issues du secteur informel, qui agissent
pour la rgion de Dakar (pour absorber le dficit et titre individuel ou regroups sous forme dassociations
prendre en charge la croissance urbaine), on observe que ou de coopratives.
le secteur moderne formel nest pas lacteur majeur dans
loffre de logements urbains au Sngal. Sa production Le financement du logement est confront de srieuses
ne couvre pas plus de 10 % des besoins (logements et difficults lies notamment aux cots exorbitants
parcelles) dans le pays, ou 20 % de ceux de Dakar. du foncier et des matriaux de construction, la
non-participation de ltat dans le financement de
Lautopromotion de logements par les mnages sur la lamnagement et des infrastructures et la capacit
base de leurs ressources propres constitue la rgle en dendettement rduite des clients du secteur formel.
milieu urbain au Sngal. Elle couvre jusqu 85 % de Des dsquilibres sont surtout nots dans les segments
la production de logements urbains dans le pays. Du de lhabitat social et du grand standing, respectivement
fait de la faible proportion de personnes ayant recours du fait dune offre insuffisante et dune demande
aux services dune banque au Sngal (6 % hors micro- insolvable. Il sest en consquence install une situation
finance) et de la contrainte des garanties exiges, de crise dans ces segments du march o ce dsquilibre
les financements sur fonds propres constituent la entre loffre et la demande est observ.
principale source de cette autopromotion. Le logement
autoproduit est ralis par des ouvriers indpendants Loffre de financement travers les institutions bancaires
des tcherons ou des petites entreprises linitiative du Sngal, bien que varie, demeure trs onreuse aussi
de propritaires qui en assurent directement et par eux- bien pour les promoteurs que pour les particuliers. Elle
mmes la conception. est par ailleurs insuffisante du fait des moyens limits des
promoteurs et entreprises. La mthode traditionnelle
La situation du foncier urbain en gnral et celle de de construction de logements, avec les ressources
laccs au terrain usage dhabitation en particulier drisoires des entreprises du btiment et travaux
sont caractrises par une crise multidimensionnelle. publics, ne permet pas non-plus la rapidit dexcution.
Celle-ci se manifeste travers une couverture encore Limplication des acqureurs par le biais de cotisations,
faible et insuffisante des demandes. Cest l, en partie, dpargne constitue dans le systme bancaire ou avec la
le rsultat du manque damnagements pralables contribution des employeurs pour la mobilisation des
des extensions urbaines qui lui-mme dcoule de apports joue un rle important dans les modalits de
politiques mal cibles et dune utilisation inapproprie financement.
de ressources insuffisantes. Laccent est insuffisamment
mis sur la viabilisation des terrains, les installations et Il sy ajoute que la majorit des travailleurs urbains qui
infrastructures de base, que les pouvoirs publics dlaissent sont actifs dans le secteur informel sont exclus du systme
aux promoteurs. La crise foncire dcoule galement de financement bancaire, du fait de leur situation de non-
des difficults faire appliquer les lois et rglements. salaris. Leur seul recours demeure le financement sur
En consquence, le march foncier chappe au contrle ressources propres qui constitue un vritable parcours du
de ltat, les rserves foncires urbaines amnages combattant tant les prix augmentent continuellement.
samenuisent et entranent un renchrissement des Le recours la micro-finance, plus coteuse, limite leur
cots et donc laccentuation de lexclusion des mnages accs des financements consquents et abordables
faibles revenus. Les frais daccs lis laccs la terre pour le logement.
ainsi que les impts et taxes sont levs, tandis que les
revenus des demandeurs demeurent modestes1. Des progrs importants ont t raliss par ltat et
ses partenaires dans le cadre de lalimentation en eau
Le financement spcifique du logement existe en tant potable des mnages urbains. Le taux daccs leau
que tel depuis plus de 50 ans au Sngal. Il fut dabord potable par le branchement priv connat depuis 2004
appuy par la coopration internationale, ensuite par une progression positive pour atteindre 82 % en 2008.
le secteur bancaire local sur le court terme pour les Le taux global daccs par adduction (branchement
promoteurs immobiliers et les moyen et long termes priv et bornes fontaines) a atteint 98 % en 2006 et
pour les particuliers. Les acqureurs de logements sest maintenu en 2007 et 2008 ce niveau lev de
102
CHAPITRE 9
satisfaction. Lassainissement collectif des eaux uses Le march du foncier et du logement est caractris par
au Sngal ne concerne actuellement que sept centres un foisonnement dacteurs tant formels quinformels
urbains. De toutes les localits couvertes, seules la qui interviennent paralllement pour lidentification,
commune de Dakar et la station touristique de Saly linformation, les transactions et limmatriculation
sont dotes dinstallations compltes dassainissement des terrains. Ce march chappe en grande partie au
collectif. Le taux daccs lassainissement en milieu contrle de ltat, car bon nombre de transactions
urbain se situait 63,9 % en 2007. Le secteur de se font en marge des lois et rglements. Les marchs
lassainissement est aussi confront aux difficults fonciers et des logements urbains au Sngal demeurent
de drainage des eaux pluviales. Ces insuffisances donc fortement marqus par la prgnance de linformel.
sont accentues par le retour des pluies et entrane la Dans ce systme informel majoritaire, le contact entre
rcurrence des inondations dans certaines rgions. le vendeur et lacheteur seffectue de bouche oreille ou
par lintermdiaire de connaissances (amis, membres
Sagissant du secteur de llectricit, malgr dimportants de la famille, voisins, collgues de travail) et la vente
investissements depuis 2000, le dficit en matire de peut tre effectue sans intermdiaire. Lacqureur
production et de distribution dlectricit est toujours peut galement acheter un logement construit par un
proccupant. Les frquentes et rcurrentes perturbations particulier sur terrain immatricul par lentremise de
dans la distribution de llectricit ont non seulement courtiers.
vu la satisfaction de la demande des mnages baisser,
mais aussi influ ngativement sur la productivit Les transactions informelles impliquent souvent
des entreprises formelles comme informelles. Les une multitude dintermdiaires, ce qui contribue
populations vivent depuis une dizaine dannes des grandement augmenter les prix de cession des terrains.
coupures intempestives. Cette situation est aussi la source de beaucoup dabus
et de conflits autour des terrains vendus dans le march
Un effort considrable a t fait dans la construction informel, souvent plusieurs personnes. Le courtier est
de nouvelles routes et la rhabilitation danciennes lintermdiaire privilgi entre vendeurs et acheteurs ou
pour amliorer la mobilit urbaine. Ces investissements entre locataires et propritaires dans le systme informel.
ont surtout concern lagglomration dakaroise o les Il est aussi prsent dans les transactions formelles avant
transports en commun ont connu un certain nombre les procdures de mutation inities sous lgide du
damliorations. Le non-respect du Code de la route et notaire.
la surcharge des vhicules utiliss pourrait cependant
donner limpression, terme, que les stratgies de Dans le systme formel, lachat ou la vente de terrains ou
renouvellement du parc automobile dans le secteur de logements est ralisable auprs de promoteurs publics
des transports en commun nont fait que diffrer ou privs, des coopratives, des agences immobilires,
les problmes. La dgradation avance du rseau de la Banque dhabitat du Sngal, chez les notaires ou
interconnect de la voirie urbaine dans la plupart des directement auprs de particuliers/vendeurs.
quartiers des grandes villes est aussi un des facteurs de
restriction de la mobilit urbaine. Mais, avec le projet De fortes diffrences sont observes dans les cots de
dautoroute page et de rfection des routes nationales cession des terrains urbains et sont principalement lies
en cours, on peut sattendre une nette amlioration de au statut du terrain, lquipement et la centralit/
la desserte interurbaine. accessibilit des quartiers concerns. Dans le cadre
des maisons vendues sans titre de proprit formel,
La construction de logements urbains au Sngal est le document scellant la transaction le plus rpandu
surtout le fait du secteur informel, qui fait cependant face demeure lacte de vente, vis ou non par les autorits
des contraintes majeures lies notamment la sant et locales.
la scurit de ses travailleurs. Pour tous les composants
de la construction, gros uvre comme second uvre, 9.2. RECOMMANDATIONS GNRALES
les interventions du secteur formel et celles du secteur
informel sont enchevtres. Les principaux matriaux Sagissant des politiques et du cadre institutionnel,
de construction produits localement sont le ciment, les lgal et rglementaire, il convient de mettre en place
granulats, les sables de dune et de plage, les produits urgemment la socit charge de produire de grandes
base de bton (blocs et pavs). Les tles en fibrociment, trames de terrains amnags et viabiliss accessibles aux
en zinc, en alu-zinc ou en aluminium sont produites mnages revenu faible, prvue dans le Plan directeur
par de petites et moyennes industries et par des units durbanisme Dakar 2025. La mise disposition de
artisanales. Limportation de matriaux de construction terrains viabiliss pour les mnages de la classe moyenne
concerne lacier bton, les accessoires lectriques, les et les populations faibles revenus ncessite aussi la
cramiques, laluminium, le bois, le verre et les sanitaires. multiplication des oprations de parcelles assainies et de

103
zones damnagement concert, notamment au bnfice La discrimination lgard des travailleurs du secteur
du secteur informel. Des quantits importantes de informel majoritaires dans les villes, exclus du systme
terrains urbains doivent tre affectes aux coopratives de financement bancaire et des aides de ltat, est aussi
dhabitat et les travailleurs du secteur informel doivent une ralit quil importe de corriger. Les pouvoirs
tre encourags se regrouper en coopratives dhabitat, publics devront rorienter davantage leurs politiques
afin que celles-ci soient prsentes dans toutes les en direction de ces acteurs informels dont les revenus
composantes de la population. La rorientation de irrguliers et souvent insuffisants les loignent des
lintervention des promoteurs publics constitue un mcanismes de financement bancaire.
autre aspect de la ralisation de vastes programmes
damnagement et dquipement de terrains urbains. Pour amliorer durablement la situation de laccs
leau potable pour les mnages habitant les quartiers
Laccs organis et formel au sol urbain pour les couches informels, il faut assurer une meilleure coordination des
les moins aises de la population doit tre favoris par acteurs et en particulier :
la simplification et la vulgarisation de la lgislation
foncire et lacclration des processus fonciers, t Les concentrer dans le cadre dentits fdratrices
travers la rduction et le regroupement du nombre t Capitaliser sur les efforts de tous pour amliorer les
dintervenants. Celle-ci permettra de raccourcir les indicateurs de ralisation et daccs
dlais de dlivrance des titres et des autorisations. t Instaurer des mcanismes efficaces de partage
Lassouplissement et la simplification des dispositifs dinformations et de donnes
lgislatifs et rglementaires ainsi que des mcanismes t Renforcer la synergie des acteurs travers de fortes
daccs au foncier contribueront dnouer la crise coalitions pour rgler les problmes
structurelle qui sest installe dans le secteur foncier. Le
droit foncier doit tre refond au regard des pratiques En ce qui concerne le financement, il est important
coutumires et informelles. Les lois et rglements sur de mieux coordonner les initiatives et dorienter les
le foncier sont refonder dans lesprit dune prise en financements vers les zones classes prioritaires au regard
compte des pratiques coutumires et informelles. de la situation de laccs leau potable et lassainissement.
Des efforts doivent tre faits pour rendre plus facile
Les politiques favorables au logement urbain pour lacquittement de la contrepartie des bnficiaires. Enfin,
les mnages faibles revenus devront comprendre le les dcisions dallocation budgtaire doivent tre bases
financement doprations de grande ampleur visant sur les priorits identifies et exprimes lors de revues
restructurer des quartiers par le biais du budget rgionales par les communauts rurales travers les Plans
consolid de ltat et des collectivits locales. Il sagira locaux dhydraulique et dassainissement.
aussi de rserver de vastes zones amnages lhabitation
en hauteur afin damliorer significativement loffre de Sagissant de lassainissement, une volont politique plus
logement pour ces mnages faibles revenus. affirme des pouvoirs publics pour le sous-secteur est
ncessaire, avec lallocation de ressources consquentes
Les politiques favorables aux mnages faibles revenus la hauteur des dfis relever. Les efforts faire relvent
passent par une intervention volontaire de ltat visant dactions lies la promotion de lassainissement semi-
rduire le cot du logement de type social. Cette collectif dans les zones priurbaines des grandes villes et
intervention doit comprendre une attnuation des petites villes. Il serait aussi important de :
charges travers notamment la mise disposition de
terrains par ltat, sa participation accrue dans les travaux t Mettre en uvre des programmes mixtes adduction
damnagement, une politique dexonrations ou en eau potable / assainissement
encore la cration dun guichet unique qui regrouperait t Dvelopper des outils dincitation des mnages
les socits immobilires, les banques, les assurances, les rpondre loffre dassainissement du Programme
notaires et les structures de ltat comme les impts et eau et assainissement pour le millnaire (PEPAM)
les domaines. Un tel dispositif rduirait sensiblement t Promouvoir la recherche et la diffusion de solutions
le cot dacquisition dun logement. Sur un autre plan, techniques compatibles avec le contexte local
la promotion du logement urbain pour ces mnages dimplantation et le renforcement de lducation
vulnrables implique la redfinition dune politique de sanitaire.
logement qui soit adapte lvolution dmographique
et qui rorganiserait le secteur en intgrant tous les Dans le cadre de lamlioration durable de loffre de
acteurs pertinents tant tatiques que non-tatiques, tant service dlectricit, les propositions vont dans le sens de
formels quinformels. la diversification du parc de production de la SENELEC
104
CHAPITRE 9
travers la construction dune centrale charbon de t Sensibiliser les populations, les acteurs et les agents
125 Mgawatts et de 4 centrales hydrolectriques dans de ltat la scurit routire
le cadre de lOrganisation pour la mise en valeur du
fleuve Sngal (OMVS). Ltat doit aussi appliquer une Lutilisation des vhicules deux roues, si elle tait
politique de dtaxation du fuel pour venir bout des promue et encourage par des mesures incitatives,
contraintes de surcot de la production de llectricit et profiterait un grand nombre dusagers. Le faible
pour juguler les chocs exognes. Il devra, dans le cadre linaire des distances parcourir, le relief peu accident
de sa politique nergtique, promouvoir les nergies et la jeunesse de la population sngalaise sont, en
propres, comme le solaire photovoltaque, travers effet, des facteurs favorables. Les avantages attendus
la promotion et linstallation dunits de fabrication concernent : labsence de rejet de carbone, lconomie
et de montage des plaques solaires. Un programme des espaces de stationnement et de circulation, la faiblesse
dconomies dnergie pourrait, en parallle, aider des cots dacquisition et dentretien des bicyclettes, le
faire face la demande croissante en nergie. Comme dveloppement de filires semi-industrielles et la cration
une bonne partie de lnergie domestique (et aussi des demplois, une meilleure fluidit de la circulation, une
difices bureaux) sert la climatisation, certaines scurit routire accrue, etc.
options alternatives, telle la climatisation passive,
pourraient, si elles taient appliques grande chelle Dans le cadre de la construction de logements,
(par des mesures incitatives), permettre de faire baisser certaines stratgies du secteur informel pourraient
la demande en nergie, sans investissement significatif tre imites par le secteur formel de la construction.
de la part de ltat. Il serait aussi important de lever Les entrepreneurs en construction grande chelle du
le monopole de la SENELEC sur la production et la secteur formel pourraient, par exemple, se comporter
commercialisation de llectricit en milieu urbain. un peu plus comme des entrepreneurs de construction
petite chelle et du secteur informel en montrant
Seule la mise en place de moyens de transport en davantage de souplesse et dadaptation aux besoins et
commun de masse (tramway, mtro ciel ouvert ou aux moyens de la clientle plus pauvre. Ils pourraient,
train de banlieue) pourra permettre de prendre en entre autres, offrir diffrentes options permettant la
charge de manire convenable la demande actuelle et construction progressive des units de logement, en
future de dplacements dans lagglomration dakaroise, excutant les travaux de gros-uvre et certains travaux
qui reprsente plus de 60 % des besoins en dplacements complexes ou menaant la scurit des occupants,
urbains au Sngal. Il est recommand de remettre et en laissant la plupart des tches du second uvre
en tat de fonctionnement les feux de signalisation aux soins des tcherons, tout en leurs fournissant des
tricolores. Ce problme persiste depuis plusieurs annes conseils techniques ou mme en les employant comme
dj, alors mme que les effectifs affects la circulation ouvriers non qualifis selon leur capacit. Cela pourrait
sont insuffisants et que cette remise en tat ne ncessite galement signifier ladaptation de la conception et/ou
ni moyen techniques ni moyens financiers hors de porte du mode de construction de la maison aux matriaux
des possibilits de ltat et des collectivits locales. de construction fournis ou produits par leurs clients
(parpaings, adobes, blocs de terre comprime) et aux
Ltat et les communes devront veiller lentretien, au fentres, portes, appareils sanitaires et autres accessoires
maintien en bon tat et au remplacement du mobilier neufs ou recycls que ces derniers pourraient avoir
urbain. Les dpenses dentretien du mobilier urbain acquis au fil du temps.
doivent tre prises en charge par le budget allou
lentretien routier. Un accent particulier doit tre port La formation des artisans informels qui produisent
sur lducation la scurit routire qui ncessite de : les lments base de bton peut amliorer la qualit
de leurs produits et la productivit de leur travail. Les
t Renforcer linformation, lducation et la rserves de matires premires qui existent au Sngal
sensibilisation du public pourraient permettre de dvelopper une industrie locale
t Introduire dans les programmes scolaires des qui se substituerait aux matriaux imports. Cest le
modules sur la prvention cas du fer (acier bton), du sable silicieux (verre et
t Amliorer les conditions de dlivrance du permis cramiques), du marbre et de largile (cramiques).
de conduire travers une inscription obligatoire
dans les auto-coles Il sagit aussi de promouvoir et de favoriser la mise
t Initier un programme de formation adapt au en place dentreprises de production des matriaux
bnfice des chauffeurs de transports en commun locaux et limplication des collectivits locales dans
ou de marchandises et subordonner lautorisation la diffusion des normes et standards sur les matriaux
dexercer lobtention dune attestation de locaux. Il y a lieu cet effet de renforcer le partenariat
formation entre la recherche et laction pour lutilisation des

105
matriaux locaux en capitalisant sur et en dveloppant conducteurs dengins routiers), de lencadrement moyen
les expriences concernant les industries locales de (chefs de chantiers, surveillants de travaux, oprateurs-
fabrication de matriaux et la valorisation du savoir- topographes, contrematres) travers la promotion
faire traditionnel et endogne. et limplantation dtablissements de formation aux
mtiers de la construction.
Le dveloppement du logement pour les mnages
urbains aux revenus faibles passe aussi par la mise en Lamlioration du march foncier et du logement urbain
place, grande chelle, de mcanismes de micro-crdit passe par ladoption de mesures telles que :
destins au financement de lacquisition des matriaux
de construction pour ces mnages ; au renforcement de t Encadrer et reconnatre les courtiers pour assainir la
la recherche sur les matriaux locaux et leur vulgarisation profession et viter les abus
auprs des mnages ; et la rduction de la fiscalit sur t Rduire la fiscalit sur le logement et ses composantes
les matriaux locaux principaux. pour rduire les prix dans le march formel et ainsi
augmenter le nombre de transactions formelles
Dans le cadre du renforcement des capacits des ouvriers, t Renforcer les pouvoirs des collectivits locales dans
il faut adapter loffre de formation la demande de lencadrement, la supervision et le contrle des
main duvre, notamment des ouvriers spcialiss transactions foncires et des logements
(tanchistes, plombiers, lectriciens du btiment,
106
CHAPITRE 9
NOTES DE FIN
1. Aminata DOUCOURE SOW, Foncier et production de terrain destin lhabitat cas du Sngal, p. 6.

107
10
IMPLICATIONS AU NIVEAU DES
POLITIQUES PUBLIQUES
Des changements politiques majeurs sont ncessaires Des politiques cibles destines faciliter laccs au
pour amliorer les conditions daccs au foncier et au financement pour les mnages du secteur informel
logement du plus grand nombre en milieu urbain. et les populations faibles revenus sont ncessaires.
Leur ambition devra tre de concilier lgitimit et Elles concernent la mise en place dinstitutions de
lgalit. Ces politiques passent par une refonte du micro-finance au taux dintrt rduit et ddies au
droit foncier qui permette la scurisation de lhabitat financement de composantes du logement. Elles portent
informel mais aussi son intgration dans la ville travers aussi sur lassouplissement des conditions de crdit au
la restructuration. Elles appellent aussi simplifier et niveau de la banque de lhabitat du Sngal (BHS) pour
vulgariser les dispositions juridiques et rglementaires permettre laccs des acteurs informels. Ltat doit aider
encadrant laccs au sol. les institutions bancaires mobiliser des ressources des
cots rduits sur le moyen et le long terme et mettre en
Les politiques de production, en masse, de terrains place un fonds de garantie pour assister les acteurs du
amnags et quips accessibles aux mnages faibles secteur informel dans laccs au financement de lhabitat.
revenus doivent : Des politiques fiscales incitatives la production de sols
et de logements urbains accessibles sont attendues. Elles
Rorienter laction des promoteurs publics immobiliers cibleraient lallgement de la taxation sur les matriaux
de construction essentiels et llimination de la double
Mettre en place des institutions appropries aux taxation (TVA et taxe denregistrement).
ressources consquentes
Dans le cadre du financement et du march du
Crer un engagement prioritaire de ltat dans la logement, des cahiers des charges doivent encadrer
ralisation de grandes trames assainies et de zones lattribution des terrains du domaine priv de ltat
damnagement concert (ZAC), notamment au aux promoteurs, afin de dfinir et de garantir un niveau
bnfice des acteurs du secteur informel minimum de qualit dans lamnagement des parcelles
usage dhabitation et doffrir des quotas moins onreux
Assouplir la lgislation foncire ci-dessus mentionne aux groupes dfavoriss.
Le raccourcissement des dlais de dlivrance des titres et La dcentralisation devra tre renforce au plan des
des autorisations passe par une rduction du nombre des ressources pour dynamiser la fourniture dinfrastructures
intervenants et des procdures agissant sur, ou encadrant et de services urbains de base. Quil sagisse des
le secteur foncier et du logement et par leur regroupement. extensions pri-urbaines, de lalimentation en eau
Il favoriserait laccs formel au sol et ldification de potable, de lassainissement ou de la voirie urbaine, ltat
quartiers structur. Lharmonisation des diffrentes doit transfrer aux collectivits locales des ressources
lgislations sectorielles incidence sur le foncier et le adquates pour la gestion de tels services locaux.
logement contribuera aussi renforcer lapplicabilit de
telles dispositions, et permettra le recul de linformalit et
donc de la sous-intgration de lhabitat.
108
CHAPITRE 10
La politique nationale de lhabitat doit promouvoir Ltat doit promouvoir des politiques de formation aux
des programmes de logement incluant des logements mtiers, de renforcement continu des comptences.
sociaux sur des sites insuffisamment mis en valeur dans Il doit aussi dvelopper des mesures incitatives pour
les quartiers centraux et pricentraux des villes. favoriser une meilleure intgration et une bonification
rciproque entre les secteurs formel et informel de
Le ministre des Mines doit renouveler la cartographie la construction. Pour promouvoir lemploi, ltat
dtaille des gisements existants et vulgariser les doit concilier ses politiques de grands travaux avec
informations ce sujet, afin de promouvoir la mise en limplantation dindustries utilisatrices de main
place dentreprises de production des matriaux locaux. duvre. Il doit aussi rorganiser le march de lemploi
Des mesures devront aider renforcer la synergie et de la main duvre dans le secteur du logement, par
dactions entre les services du ministre charg des ladoption et lapplication de politiques visant favoriser
mines et ceux du ministre charg de lhabitat. Les lintgration de lemploi et de la main duvre informels
services techniques de ltat doivent mettre en place dans les travaux de commande publique. Ltat devra
une politique visant capitaliser sur les expriences galement assouplir et adapter la rglementation du
fructueuses dindustries locales de fabrication de travail aux exigences de la main duvre informelle
matriaux et les rpliquer. Ils doivent galement pour assurer la protection sociale des travailleurs du
prvoir la communication grand public qui permettra secteur du logement.
ces matriaux locaux dtre accepts et utiliss.
IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES

109
11
APPENDICES
Matrices des contraintes des performances du secteur du logement urbain
Contraintes des performances du secteur du logement

Financement de Matriaux et Emploi et main
Foncier Infrastructure lhabitat et march industrie de la duvre
du logement construction
Cadre Multiplicit Multiplicit des Faible capacit Absence de Inorganisation
organisationnel des acteurs et acteurs et mauvaise nancire des collaboration du march de
et institutionnel dispersion des articulation dans les promoteurs entre les services lemploi et de la
organes de interventions immobiliers pour chargs des main duvre
dcisions et des produire des mines et les Absence de
ples dexcution logements sociaux services chargs dispositifs
Complexit et grande chelle de lhabitat pour institutionnels et
lenteur dans le Lenteur des lexploitation organisationnels
processus de procdures des gisements de rgulation
dlivrance des administratives en vue la du march de
titres de proprit (autorisation valorisation des lemploi et de
de transaction, matriaux locaux gestion de la
Attitudes
autorisation de lotir (pierre taille, main duvre
concurrentielles
et autorisation de sable siliceux,
entre les acteurs Insufsance dune
construire, rception, argile, marbre,
institutionnels main duvre
morcellement) etc.)
Conits professionnelle
territoriaux entre Faible implication de et qualie dans
collectivits locales ltat, les collectivits le secteur du
(communes et et des services logement.
communauts concessionnaires Faible protection
rurales) dans les oprations sociale des
damnagement et travailleurs
dquipement du secteur du
Contraintes exognes logement
du systme bancaire
(ralisations de
garantie, cot des
transactions lev)
110
CHAPITRE11
Cadre Inscurit foncire Non-respect des Raret des titres de Absence de Absence de
juridique et Juxtaposition normes dans proprit dans les contrle de contrle des
rglementaire des modles les secteurs de villes de lintrieur qualit des comptences de
de rfrence, lalimentation Ratio de couverture produits locaux la main duvre
confrontation en eau potable, des emplois longs et imports Faible prise en
et conits de lassainissement, par des ressources Normes et compte des textes
logiques entre llectricit et la longues, trs standards qui organisent la
le moderne et le voirie contraignant pour le prescrits main duvre
coutumier Faible implication systme bancaire et imports Faible protection
de ltat et des la micro-nance et souvent sociale des
collectivits locales Lenteur dans inadapts aux travailleurs
Difcults
dans le nancement les procdures ralits locales du secteur du
dapplication des
de la voirie et juridiques (rgles de logement
textes
rseaux divers provisionnement trs
contraignantes)
Non-respect
des normes de
construction et
dhabitabilit
Offre Insufsance de Non-quipement Insufsance du crdit Faiblesse de Faible niveau de
loffre de terrains des sites dextension long terme pour la diffusion qualication et
amnags avant leur le nancement du des normes et de contrle de la
Explosion des prix occupation locatif standards sur les main duvre
des terrains dans Non-adaptation des Insufsance du crdit matriaux locaux Offre de main
les zones urbaines rseaux des sites en long terme pour Non-exploitation duvre qualie
Politisation de densication laccs la proprit des carrires trs faible dans
loffre de terrains Non-adaptation Taux de crdit levs Cot lev de lintrieur du
de certaines lexploitation pays et dans le
Dure de
technologies des gisements priurbain de
remboursement
dans le secteur de de matriaux de Dakar
courte
lassainissement construction
Raret des crdits
Fourniture en dquipement pour Faible savoir-faire
lectricit peu les entreprises dans lutilisation
able et faible des matriaux
Insufsance des
diversication locaux
ressources longues
des sources Part leve
dans les milieux
dapprovisionnement des matriaux
bancaires
en nergie lectrique imports dans
Inorganisation et/
lquipement du
ou inaccessibilit de
btiment
linformation sur les
marchs du sol et du Cot lev
logement du transport
des matriaux
Insufsance de loffre
des lieux de
de logements sociaux
production ou
Dakar
dimportation
Absence doffre de aux chantiers
logements sociaux
dans les villes de
lintrieur
Fiscalit sur le
logement trs
leve, capitalise, et
inadquate
Immobilisation de
lpargne sur les
matriaux pour
la construction
temprament
Absence de marchs
secondaires dans les
villes de lintrieur
APPENDICES
111
Demande Forte demande par Demande en Solvabilit de la Faible Demande pas

rapport loffre lectricit excdant demande exploitation des adapte loffre
disponible largement la Faible taux de gisements de Main duvre
production bancarisation matriaux peu qualie
Faible taux de (proportion de Cot des
couverture dans personnes ayant matriaux lev
le secteur de recours aux services surtout dans
lassainissement dune banque) les localits de
Insufsance de la lintrieur
qualit du service
et faible taux de
couverture des
transports en
commun.
Politique Absence de Faible capacit des Manque de Absence dune Absence de
coordination et collectivits locales transparence cartographie formation
faiblesse de la (voirie, adduction dans lattribution dtaille des permanente
concertation eau potable, des terrains aux gisements Insufsance des
Instabilit des assainissement) promoteurs Faible diffusion politiques de
ples de dcision Absence Faible politique des informations formation aux
Insufsance de la darticulation des dincitation scale de sur la mtiers
prise en charge programmes la part de ltat dans cartographie des
du genre dans le nancement du gisements
les politiques logement Faiblesse des
publiques Offre de crdits politiques
bancaires non dincitation pour
adapte au secteur lutilisation des
informel matriaux locaux
Absence de
marketing pour
lutilisation de
matriaux locaux
Instruments de Imprcision des Faute Faible production Faible Non application
mise en uvre comptences damnagement, de documents de distribution dans des dispositions
(amnagement, et manque certaines zones planication lespace national de protection
planication, dharmonisation ne peuvent pas Longues procdures dunits de physique des
codes) Insufsance accder certains pour la production production de travailleurs sur les
darticulation services (routes, des titres de proprit matriaux locaux chantiers
entre les diffrents assainissement, et des droits fonciers Non-
niveaux de adduction eau capitalisation sur
Faible taux de
planication potable, lectricit) les expriences
bancarisation
Multiplicit des Inefcacit de (proportion de dindustries
rgimes fonciers la police de personnes ayant locales de
et des modes loccupation du recours aux services fabrication
dadministration sol (direction de dune banque) de matriaux
surveillance et (matriaux de
du contrle de toiture, pour le
loccupation du sol, revtement, etc.)
service dhygine, Faible
collectivits locales) valorisation
Absence de du savoir-faire
ressources adquates traditionnel et
pour la mise en endogne
uvre des politiques Faiblesse de
lapplication
grande chelle
des rsultats
de la recherche
pour le go-
bton (la terre
stabilise)
112
CHAPITRE11
Capacits Lenteur dans le Faible capacit Raret des ressources Absence de Nombre
institutionnelles processus de prise des structures longues dans le formation insufsant
de dcision publiques dans la milieu bancaire lutilisation des dinstitutions de
Longues mise en uvre des Ratio contraignant matriaux locaux formation aux
procdures politiques. de couverture et mtiers de la
dacquisition des de structure de construction
titres portefeuille
Manque de
sensibilisation
des lus et de
formation des
professionnels des
collectivits locales
sur le foncier
Non-accessibilit
de linformation
foncire
Questions Cot trs lev Cot des services Taux de crdit lev Chert des Chert de la main
daccessibilit des terrains urbains de base pour les banques matriaux duvre qualie
nancire et de Taxes leves et souvent largement et trs lev pour la Faiblesse de la et non-qualie
prix cumules au-dessus des micro-nance comptitivit des
capacits nancires Chert des prix matriaux locaux
des mnages des parcelles et
logements
APPENDICES
113
Matrice dactions prioritaires de performance du secteur du logement urbain
Matrice dactions prioritaires de performance du secteur du logement

Financement Matriaux
de lhabitat et industrie Emploi et main
Foncier Infrastructure
et march du de la duvre
logement construction
Cadre Rduire le nombre Rduire le nombre Dnir les qualits Dvelopper Rorganiser le
organisationnel dintervenants dintervenants et minimum des des liens entre march de lemploi
et institutionnel et les dlais de assurer une bonne promoteurs les services et de la main
dlivrance des articulation des immobiliers du ministre duvre dans le
titres et des interventions Rduire et xer les charg des secteur du logement
autorisations dlais de traitement mines et ceux par ladoption et
pour les procdures du ministre lapplication de
administratives charg de stratgies soucieuses
lhabitat dintgrer lemploi
Ralisation du
et de la main
niveau primaire
duvre du secteur
par ltat, les
informel dans les
collectivits
politiques publiques
locales et les
(assouplissement des
concessionnaires
politiques et de leur
application)
Promouvoir /
renforcer les
regroupements
des travailleurs
des mtiers de
la construction
en organisations
socioprofessionnelles
(regroupements,
associations ou
syndicats)
Assurer la protection
sociale des
travailleurs dans le
secteur du logement
114
CHAPITRE11
Cadre Scuriser le Respecter les Titrer les assiettes Crer une Appliquer les textes
juridique et foncier par normes tablies foncires dans les structure de qui organisent
rglementaire lacclration par lOrganisation villes de lintrieur contrle de la main duvre
des dlais de mondiale de la Rationaliser qualit des formelle
dlivrance des sant (OMS) dans lutilisation des matriaux Assouplir et adapter
titres lalimentation en eau terres dans ou impliquer la rglementation du
Rviser les potable les primtres le Centre travail aux exigences
standards Respecter les normes communaux exprimental de la main duvre
dusage des sols de calibrage et de de recherches informelle
Ramener de 75
et les normes dimensionnement et dtude
50 % le ratio Allger et adapter les
et rglements des canaux pour
de couverture taxes par rapport au
de subdivision dvacuation des lquipement
des emplois niveau des revenus
des terrains eaux uses (CEREEQ) dans
longs par des
construire le contrle
Promouvoir les ressources longues
Assouplir et rseaux de transport pour rduire les Dvelopper
simplier les de masse comme le contraintes sur le des normes
dispositifs train et les bateaux- systme bancaire et bases sur la
lgislatifs et taxis pour assurer la la micro-nance performance
rglementaires desserte urbaine et et rpondant
Rviser les rgles
ainsi que les interurbaine aux conditions
de provisionnement
mcanismes des diffrentes
Veiller au respect en tenant compte
daccs au foncier rgions du
des cahiers des de lhistorique des
qui participent de Sngal
charges et aux dlais remboursements
linstallation de de garantie des des crdits
la crise foncire infrastructures dans Renforcer le
structurelle le secteur de la voirie contrle des
Refonder et urbaine normes de
radapter le Renforcer les construction et
droit au regard budgets de ltat dhabitabilit
des pratiques et des collectivits
coutumires et locales pour le
informelles nancement et
Dnir un cahier lentretien de la
des charges prcis voirie et des rseaux
pour lexploitation divers
des baux usage
dhabitation et le
vulgariser
APPENDICES
115
Offre Promouvoir Raliser les Ramener 50 % le Impliquer les Mettre en uvre

de vastes quipements ratio de couverture collectivits des formations
programmes structurants dans des emplois longs locales dans dans les domaines
damnagement les sites dextension par des ressources la diffusion de lamlioration
et dquipement des primtres longues dans le des normes et de la qualit de la
de terrains urbains avant leur systme bancaire et standards sur main duvre, de
Doter le ministre occupation la micro-nance les matriaux sa productivit et
charg de Radapter et Aider les institutions locaux de son systme de
lurbanisme et redimensionner les bancaires Renforcer le gestion
les collectivits rseaux des sites en mobiliser des partenariat Crer des structures
locales de densication ressources sur le entre la de formation
ressources Adapter les moyen et le long recherche et professionnelle
nancires technologies terme des cots laction pour lintrieur du pays
consquentes dassainissement aux rduits (tat) lutilisation
pour de vastes besoins des sites. Mettre en place un des matriaux
programmes ex. : Eviter le tout fonds de garantie locaux
damnagement lgout partout et Inciter la
Amliorer les
et dquipement pour tous mise en place
performances
de terrains dentreprises
Dvelopper des des structures de
Rserver de vastes sources alternatives nancement des de production
zones amnages dapprovisionnement petites et moyennes des matriaux
lhabitat en de llectricit, entreprises en locaux
hauteur comme lolien et le xant des objectifs Vulgariser
solaire annuels large chelle
Mettre en place Rduire la scalit lutilisation
un programme de sur lpargne des matriaux
remplacement des long terme locaux
units thermiques mobilise (la taxe
et des mesures sur les oprations
dentretien du rseau bancaires)
Promouvoir des
programmes de
logement incluant
des logements
sociaux sur des sites
insufsamment mis
en valeur dans les
quartiers centraux
et pricentraux des
villes
Mettre en place une
TVA immobilire
sur toute la lire
de production,
depuis le foncier, en
supprimant le droit
denregistrement
Adapter les
crdits bancaires
aux ressources
nancires cycliques
ou alatoires des
clients
116
CHAPITRE11
Demande Dvelopper le Augmenter loffre Encourager des Promouvoir Adapter loffre

locatif social de services pour mesures incitatives lexploitation de formation
Promouvoir la satisfaire la demande pour le recours aux des carrires la demande de
mixit urbaine et en lectricit. services bancaires lintrieur du main duvre
sociale Promouvoir des (bancarisation) pays notamment des
technologies ouvriers spcialiss
Promouvoir
favorisant la et de lencadrement
une offre de
rduction de moyen
logements
sociaux sur les la demande en
terrains nus et/ou lectricit (meilleure
insufsamment orientation des
mis en valeur btiments, crans
dans les quartiers verticaux (verts
centraux et ou de toile) de
pricentraux des protection solaire,
villes toits verts, campagne
darborisation des
villes, etc.)
Renforcer le
nancement
du Programme
dassainissement des
quartiers priurbains
de Dakar (PAQPUD)
pour amliorer le
taux de couverture
dans le secteur de
lassainissement
Amliorer la
qualit du service
et augmenter le
parc roulant dans
le secteur des
transports
Politique Regrouper les Doter les collectivits Dnir des cahiers Vulgariser les Promouvoir des
leviers essentiels locales de ressources des charges lors informations mesures incitatives
de lhabitat sous humaines dans de lattribution des sur la propres favoriser
un ministre les domaines terrains du domaine cartographie une plus grande
charg de suivants : voirie, priv de ltat aux dtaille des intgration et
lhabitat adduction promoteurs gisements une bonication
Dnir et adopter deau potable, Dnir une Assurer une rciproque entre les
une politique assainissement politique scale sensibilisation secteurs formel et
nationale de Mettre en place pour lacquisition pour favoriser informel
lhabitat un cadre pour de la premire lacceptabilit Promouvoir des
larticulation des rsidence des matriaux politiques continues
programmes dans les Mettre en place locaux de renforcement des
services urbains de un observatoire comptences
base pour la production, Combiner les projets
la diffusion de de grands travaux
linformation et limplantation
le conseil sur les dindustries
marchs du sol et pourvoyeuses de
du logement au main duvre
sein des collectivits
locales (communes)
Adapter les
crdits bancaires
aux ressources
nancires cycliques
ou alatoires des
clients
APPENDICES
117
Instruments de Harmoniser Mettre en uvre Produire et diffuser Promouvoir la Encourager les

mise en uvre le Code de les programmes de les documents de mise en place contrles de scurit
lurbanisme et restructuration et planication dentreprises dans les chantiers
le Code des dquipement des Rduire les dlais de production
collectivits quartiers irrguliers de production des des matriaux
locales sur les et bidonvilles titres de proprit Capitaliser et
matires touchant Doter de moyens dvelopper les
lhabitat et et rendre efcace expriences
lurbanisme la police de dindustries
Dvelopper la loccupation du locales de
concertation dans sol (direction de fabrication de
llaboration et la surveillance et matriaux
rvision des plans du contrle de Valoriser le
Acclrer la loccupation du sol, savoir-faire
suppression des service dhygine, traditionnel et
permis doccuper collectivits locales) endogne
et des permis Trouver les ressources Promouvoir
dhabiter nancires lapplication
Rduire les modes ncessaires la grande chelle
dadministration mise en uvre des des rsultats
politiques daccs de la recherche
aux services urbains pour le go-
de base bton (la terre
stabilise)
Capacits Au sein de Renforcer les Encourager Inclure dans les Promouvoir
institutionnelles ltat, regrouper capacits des lpargne long programmes limplantation
sous une mme structures tatiques terme dans le des formations dinstitutions de
autorit les pour la mise en secteur bancaire et techniques formation aux
services en charge uvre des politiques de la micro-nance lutilisation mtiers de la
du foncier et de Revoir les ratios des matriaux construction
loccupation des de couverture et locaux
sols de structure de
Crer des portefeuille
guichets uniques
pour lacquisition
des titres
Renforcer les
comptences
des collectivits
locales sur la
gestion foncire
Vulgariser les
textes sur le
foncier auprs des
populations
118
CHAPITRE11
Questions Promouvoir une Mettre en place des Rduire les taux Encourager Allger les taxes sur
daccessibilit plus grande mixit politiques sociales de crdit dans les des mesures les matriaux pour
nancire et de des usages du sol, daccs aux services banques et les incitatives pour lautopromotion
prix et lexploration urbains de base structures de micro- limplantation Assurer linitiation
de nouvelles nance dunits locales des ouvriers non
typologies de de production qualis aux
logements de matriaux techniques de
permettant Promouvoir un construction.
laccs plus de label de qualit Produire et diffuser
terrains usage pour les units des guides simplis
rsidentiel en locales de sur la gestion
zones urbaines production de de chantiers,
ainsi quune matriaux lvaluation des
plus grande
cots et de la
densication
qualit de certains
(socialement et
travaux, au prot des
culturellement
entrepreneurs
acceptable)
Ramener les droits
denregistrement
au cot du service
APPENDICES
119
12
BIBLIOGRAPHIE ET RFRENCES
Prol du logement urbain Rapport Consolid NORMAND, Guy, SCOTT, Pippa and PEDLY, Steve,
ANSD, 2010, Situation conomique du Sngal en 2011 The PAQPUD settled sewerage project (Dakar,
2009 , Rpublique du Sngal, 303p. Senegal) : Problems arising, lessons learned in
Habitat International 35 (2011) 361-371.
COHEN, Michael (2007) Aid, Density and Urban
Form : Anticipating Dakar in : BUILT ENVIRONMENT, PAYNE, Geoffrey, DURAND-LASSERVE, Alain and
Vol. 33 No 2 : 145 - 156. RAKODI, Carole, 2009, The limits of Land Titling
and Home Ownership in : ENVIRONMENT &
DPS, 2004, Rapport de synthse de la deuxime URBANIZATION (IIED) Vol. 21(2) : 443-462.
enqute sngalaise auprs des mnages (ESAM
II), Rpublique du Sngal, 260p. PAYNE, Geoffrey, DURAND-LASSERVE, Alain and
RAKODI, Carole, 2008, Social and Economic Impacts
DPS, 2002, Rsultats du troisime recensement of Land Titling in Urban and Peri-urban Areas :
gnral de la population et de lhabitat (RGPH III), International Experience and Case Studies of Senegal
rapport national de prsentation, Dakar. and South Africa The Government of Norway, SIDA
and UN-Habitat.
FALL, A. S., 2009, Le mouvement coopratif
sngalais, intgr lconomie sociale in : Plan Directeur dUrbanisme de Dakar Horizon
LAfrique solidaire et entrepreneuriale : La renaissance 2025 , RAPPORT JUSTIFICATIF.
du mouvement coopratif africain, Dar es Salam, OIT,
Coop Africa, BRS, pp 334-367. PRECHT, Rasmus, 2003, La nouvelle coutume
urbaine. volution compare des lires coutumires
Fonds montaire international, 2007, Senegal : de la gestion foncire urbaine dans les pays de
Poverty Reduction Strategy Paper - IMF country lAfrique Subsaharienne Cas de Dakar, Sngal ,
Report No. 07/316. Projet de recherche, Novembre 2002 Janvier 2003,
Paris : Laboratoire SEDET.
LY, E. H., ABDOUL, M., GUEYE, M., 2011, tude
sur le foncier urbain : tat des lieux sur laccs au SALL, S.S., 2011, Matriaux et industries de la
foncier usage dhabitation au Sngal , Rapport construction, Rapport provisoire , 32p.
nal, 47 p.
SAMB, Al. Assane, 2011, Infrastructures et services
NDIAYE, A. N., March et nancement du logement urbains de base, Rapport nal , 41p.
au Sngal, Rapport provisoire , 21 p.
TALL, Serigne. Mansour, 2010, Lhabitat
Comit national Habitat II et ONU-Habitat, 2004, Dakar : Nouveaux acteurs et nouvelles modalits
tude sur la scurit de loccupation foncire de nancement et de production du logement
et immobilire et la bonne gouvernance, Rapport social in : Habitat social au Maghreb et au
nal , 115 p. Sngal : Gouvernance urbaine et participation en
questions, Harmattan, coll. Habitat et Socits ,
pp 149-167.
120
CHAPITRE 12
TALL, Serigne Mansour, 2009, Investir dans la ville Direction des collectivits locales, ministre
africaine : Les migrs et lhabitat Dakar , CREPOS- de lIntrieur, 1996, Recueil des textes sur la
KARTHALA, 281 pages. dcentralisation.
THE WORLD BANK, 2002, Upgrading of Low Caisse de Dpt et de Consignation (CDC), 2010,
Income Urban Settlements- Senegal , Country tude sur le nancement de la politique de la Ville
Assessment Report. Rapport provisoire, Septembre 2010 .
Cadre institutionnel et rglementaire

FAYE, Mamadou et DRAMANI, Latif, 2002, tude sur
Agence nationale de la statistique et de la lactivit des Btiments et travaux publics.
dmographie, 2008, Base de donnes conomiques
et nancires provisoire . SY SALL, Seydou, 2009, volution du secteur du
Btiment et des travaux publics de 2001 2009,
Agence nationale de la statistique et de la Communication .
dmographie, 2009, Comptes nationaux provisoires
2009 . ONUDI, Un programme pour la dcennie du
dveloppement industriel de lAfrique Matriaux
Agence nationale de la statistique et de la de construction et industries du btiment.
dmographie, 2008, Situation conomique du
Infrastructures et services urbains de base
Sngal 2008 .
AFD, 2006 : Secteur de leau au Sngal : Un
Agence nationale de la statistique et de la partenariat quilibr entre acteurs publics et privs
dmographie, 2007, Situation conomique et pour servir les plus dmunis, Sminaire du 15 Juin
sociale de Dakar 2007 . 2006 , Dakar, Sngal.
Rpublique du Sngal, ministre de lconomie et Agence Nationale de la Statistique et de la

des Finances, 2007, Enqute de suivi de la pauvret Dmographie, 2008, Rsultats dnitifs du
du Sngal, ESPS 2005-2006, Rapport national . troisime Recensement Gnral de la Population et
de lHabitat 2002 .
Rpublique du Sngal, ministre de lUrbanisme,
de lHabitat, de la Construction et de lHydraulique, Agence Nationale de la Statistique et de la
2009, Lettre de politique sectorielle pour la priode Dmographie, 2008, Situation conomique et
2010-2025 . sociale de la Rgion de Dakar, SRSD Dakar , 227
pages.
Agence de dveloppement municipal, 2005,
Rapport de ltude cadre de gestion Agence Nationale de la Statistique et de la
environnementale et sociale Mai 2005 . Dmographie, 2008, Situation conomique et
sociale de la Rgion de Kaolack, SRSD Kaolack, 158
Rpublique du Sngal, ministre de lIntrieur et pages.
des Collectivits locales, 2006, Code des collectivits
locales annot. Agence Nationale de la Statistique et de la
Dmographie, 2007, Situation conomique et
LAROSE, Frdric, 2011, Les enjeux environnementaux sociale de la rgion de Ziguinchor, SRSD Ziguinchor ,
de la mobilit urbaine-mesures conomiques et 143 pages.
comportements individuels.
Agence Nationale de la statistique et de la
Rpublique du Sngal, ministre de lHygine Dmographie, 2007, Rapport denqute de Suivi
publique et de lAssainissement, 2008, Rapport de de la pauvret au Sngal entre 2005-2006 (ESPS),
restitution du groupe thmatique Dveloppement ANSD Sngal , 89 pages.
spatial, foncier et habitat Novembre 2008 .
BERTHOLET F. (SLD), 2004, Le secteur du transport
Ville de Dakar, 2009, Rapport PEFA sur les routier au Sngal, Banque Mondiale, 104 pages.
performances valuation de la gestion des nances
publiques municipales .
121
Comit de pilotage du Livre Bleu, 2009, Le livre SONES, 2007, tude sur limpact du secteur de
Bleu, Rapport pays : Sngal , SENAGROSOL lhydraulique urbaine sur lalimentation en eau
CONSULT, 122 pages. potable des populations dfavorises des quartiers
priphriques de Dakar , PEA-AF, version dnitive.
Direction de lnergie, 2007, Rapport 2007 du
Foncier
Systme dInformation nergtique du Sngal ,
OIF-IEPF-GTZ-PERACOD, 56 pages. ABDOUL, Mohamadou, 2005, La crise de la gestion
foncire dans les banlieues de Dakar, Rseau de
Direction de la Prvision et des Statistiques, Juillet recherche comparative (RRC), Terres urbaines en
2004. Rapport de Synthse de la deuxime enqute Afrique de lOuest, Politiques foncires et animateurs
sngalaise auprs des mnages , ministre de du march fonciers Dakar (Sngal), CODESRIA.
lconomie et des Finances, 260 pages.
Agence nationale de la statistique et de la
LOMBARD J, BRUEZ F, DIAKHO A, 2007, Les dmographie (ANSD), Banque de donnes des
transports sngalais laune du systme monde , indicateurs sociaux du Sngal (BADIS), Edition
pages 182-202. 2005-2006, 213 p.
LY El Housseynou, 1999, tude participative de Agence nationale de la statistique et de la dmographie

faisabilit sociale du programme eau long terme (ANSD), Service rgional de la statistique et de la
dans les quartiers pauvres de la rgion de Dakar , dmographie de Dakar, Situation conomique
ONAS, Banque Mondiale GREA. et sociale de la rgion de Dakar de lanne 2007
(Rapport nal), aot 2008, 187 p.
LY El Housseynou, 2002, Diagnostic institutionnel
du secteur de leau au Sngal , Hydro Conseil, BALDE, Mamadou Lamarana, 1983, Lurbanisation
Enda eau populaire. des villages traditionnels du Cap-Vert ; le cas de
Ouakam , Travail dtude et de recherches, Mmoire
Ministre de lconomie et des Finances, 2008, de matrise, Universit de Dakar, Facult de Lettres
Situation conomique et sociale de la Rgion de et Sciences Humaines, Dpartement de Gographie,
Saint-Louis , ANSD-SRSD Saint-Louis, 133 pages. anne universitaire 1982-1983.
Ministre de lconomie et des Finances, 2008, Buursink, International Consultants in Environmental

Situation conomique et sociale de la Rgion de Management, 2006, valuation environnementale
Tambacounda , ANSD-SRSD Tambacounda, 153 et sociale du projet dautoroute Dakar-Diamniadio,
pages. volume 3, cadre de gestion environnementale et
sociale de la zone de restructuration urbaine de
Ministre de lconomie et des Finances, 2004, Pikine, Rapport nal, juillet 2006 Prsidence de la
Enqute Sngalaise Auprs des Mnages (ESAM Rpublique du Sngal, Agence Nationale charge
II), DPS Dakar, 260 pages. de la Promotion de lInvestissement et des Grands
Travaux, Projet dAutoroute Dakar-Diamniadio, 123
Ministre de lUrbanisme, de lHabitat, de p.
lHydraulique et de lAssainissement (MUHHA),
2009. Rapport davancement du Programme dEau Conseil conomique et Social, 2010, Immobilier
Potable et dAssainissement , PEPAM, 98 pages. au Sngal et cot du loyer , Commission de
lUrbanisme et de lAmnagement du territoire,
NGUESSAN, L., 2009. Le secteur des transports Conseil conomique et Social, Rpublique du
au Sngal : Enjeux et ds pour la ralisation des Sngal, Sance plnire du mardi 13 avril 2010,
objectifs de la croissance durable et de rduction de 10 heures, Compte rendu analytique, 6 p.
la pauvret, PFANE-GT Transport, 136 pages.
DIOP, Omar, 1975, Un quartier spontan : Grand
OCDE, 2007, Perspectives conomiques en Mdine , Travail dtudes et de Recherches, Matrise
Afrique : Le cas du Sngal , 16 pages. de Gographie, Universit de Dakar, Facult des
Lettres et Sciences Humaines, Dpartement de
Rpublique du Sngal, 2009. Revue Annuelle du gographie, 2me session.
Document de Stratgies de Rduction de la Pauvret,
74 pages.
122
CHAPITRE 12
DGID, non dat, non sign, Arrt portant, barme IAGU, mai 2007, Stratgie de dveloppement
des prix de vente des terrains domaniaux, transmis du Grand Dakar, Diagnostic territorial, Rapport
par le Directeur gnral des Impts et domaines consolid , ONU-Habitat, ministre dUrbanisme
Monsieur le Ministre dtat, Ministre de lconomie et de lAmnagement du Territoire, IAGU, Enda
et des nances, 23 p. ECOPOP, Entente CADAK-CAR, 145 p.
DGID, 2010, Arrt ministriel n 2781 MEF-DGID KANE, Alla, 2009, tat des lieux lgislatif et
en date du 22 mars 2010 portant barme des prix rglementaire rgissant le foncier au Sngal ,
de vente des terrains domaniaux. Journal Ofciel du Plateforme des Acteurs Non tatiques pour le
Sngal du 26 /11/ 2010. suivi des Accords de Cotonou au Sngal, Groupe
thmatique Bonne Gouvernance, juillet 2009, 9 p.
DOUCOURE SOW Aminata, Foncier et production de
terrain destin lhabitat cas du Sngal, 6 p. KANE, Alla et TALL, Mamadou Jean-Charles, 2009,
De la ncessit dune rforme foncire pour relever
DOUCOURE SOW, Aminata, la problmatique les ds dun dveloppement conomique, social et
du foncier cas du Sngal , 37me Confrence culturel du Sngal , Plateforme des Acteurs Non
Internationale du Rseau Habitat et Francophonie, tatiques pour le suivi des Accords de Cotonou au
Tunis, 18 21 novembre 2007, pp. 30 33. Sngal, Groupe thmatique Bonne Gouvernance,
novembre 2009, 38 p.
DURANT-LASSERVE, Alain et al., 2004, volution
compare des lires coutumires de la gestion AKUFFO, Kwame, The conception of Land Ownership
foncire urbaine dans les pays dAfrique sub- in African Customary Law and Implication for
saharienne, Afrique du Sud, Bnin, Cameroun, Development, 2009.
Ghana, Kenya, Sngal, Tanzanie, Programme de
Recherche Urbaine pour le Dveloppement, Synthse LESSAULT, David, BEAUCHEMIN Cris, SAKHO Papa,
des rsultats, juin 2004, 8 p. 2010, Migration internationale et conditions
dhabitat des mnages Dakar , Migration between
FALL, Assane, 2004, Urbanisation et dcentralisation Africa and Europe (MAFE), MAFE Working Paper
Gudiawaye : une nouvelle commune la priphrie 11, Commission Europenne, Seven Framework
dakaroise , Thse de doctorat troisime cycle, Programme, avril 2010, 25 p.
Universit Cheikh Anta Diop, Facult des Lettres et
Sciences humaines, Dpartement de Gographie, LY El Housseynou et al., 1997, Diagnostic des
anne acadmique 2003/2004. politiques sociales au Sngal . RRPS/CRDI.
FAYE Djidiack, SALL, Ousmane et NDENE, LY El Housseynou, SOUMAR, Mohamed et

Simon, 2005, Urbanisation et Infrastructures WADE, Salimata, 2002, Associations de base et
aroportuaires : tude de cas de laroport organisations de quartier : Diagnostic institutionnel
International Lopold Sdar Senghor de Dakar au et repres mthodologiques en Afrique au sud du
Sngal , cole nationale dconomie applique, Sahara . ENDA/UNESCO.
Dpartement amnagement du territoire,
environnement et gestion urbaine (ATEGU), diplme LY, El Housseynou, 2004, Lhabitat au Sngal :
dtudes suprieures spcialises en amnagement Permanences et ruptures PP 198-227 in Gouverner le
dcentralisation et dveloppement territorial, Module Sngal. Entre Ajustement structurel et Dveloppement
Dveloppement durable, Dakar, juillet 2005, 38 p. Durable. Editions Karthala Paris, France (sous la
direction du Professeur Momar Coumba DIOP).
GAGNE, Marie, CARRE, Ginette, FALL, Mor, 2008,
Le mouvement coopratif au Sngal, comprendre LY, EL Housseynou, 2002, Habitat, Dveloppement
les enjeux de son dveloppement, SOCODEVI, juin humain durable et bonne gouvernance au
2008, 82 p. Sngal , PNUD, Dakar.
GUEYE, Cheikh, 2002, Touba, la capitale des MANE, Abdoulaye Ethioub, 2000, La croissance
mourides, Karthala, Enda, IRD, 560 p. spatiale de Ouakam : causes et consquences ,
Mmoire de matrise de gographie, Facult des
Lettres et des sciences humaines, Dpartement de
Gographie, anne universitaire 1999-2000.
123
Ministre de lIntrieur, Textes de lois de la PLANON, Caroline, Pratiques juridiques urbaines

dcentralisation , Groupe SIFNI, 186 p. au Sngal : ruptures et rappropriation du droit
foncier tatique , Droit et Cultures [en ligne], 56 l
NDIAYE, Mamadou Harouna, 2009, Le nancement 2008-2, mis en ligne le 05 fvrier 2009. URL : http ://
de lhabitat au Sngal , 41me Confrence sur le droitcultures.revues.org/204.
nancement de lhabitat social (Ile de la Runion),
novembre 2009, 7 p. PRECHT, Rasmus, 2003, La nouvelle coutume
urbaine, Evolution compare des lires coutumires
NDIAYE, Ibra Cir et PLANON, Caroline, non dat, de la gestion foncire urbaine dans les pays dAfrique
Une piste de solution pour la rforme foncire sub-saharienne, le cas de Dakar, Sngal , projet de
au Sngal : la ducie, comme nouveau mode recherche, novembre 2001 janvier 2003, 50 p.
dappropriation de la terre , 21 p.
Rpublique du Sngal, 2010, Dcret n 2010-399 du
NDIONE, Emmanuel Seyni (Direc.) et GUEYE Ousmane 23 mars 2010 abrogeant le dcret n 60-36 MF du 26
(Coord.), 2009, Pikine aujourdhui et demain, janvier 1960 portant xation du taux des redevances
Diagnostic participatif de la ville de Pikine, (Dakar, pour occupation temporaire du Domaine public de
Sngal) , mai 2009, Enda Graf Sahel et Afrique de ltat, portant xation du barme des redevances
lOuest, 110 p. pour occupation temporaire du Domaine public de
ltat. Journal Ofciel du Sngal du 26/11/2010.
NDOYE, Doudou, 2000, Le droit de la proprit
foncire prive au Sngal, les textes du dcret Rpublique du Sngal, 2010, Dcret n 2012-439
du 26 juillet 1932 annots et complts par la du 6 avril 2010, abrogeant et remplaant le dcret
lgislation sngalaise et le Code civil franais et par n 88-74 du 18 janvier 1988 xant le barme du
la jurisprudence des cours et tribunaux , Mmento prix des terrains nus et des terrains btis, applicable
EDJA, EDJA Edition, 206 p. en matire de loyer. Journal Ofciel du Sngal du
26/11/2010.
ONU-Habitat, 2009, Sngal : Prol urbain de
Kaolack , Programme des Nations unies pour les Rpublique du Sngal, 2010, Dcret n 2010-400
tablissements humains Division de la coopration du 23 mars 2010 portant barme des prix du loyer
technique et rgionale, 40 p. pour occupation du domaine priv immobilier de
ltat. Journal Ofciel du Sngal du 26/11/2010.
ONU-Habitat, 2008, Sngal : Prol urbain de
Dakar , Programme des Nations unies pour les Rpublique du Sngal, 2009, Dcret n 2009-1450
tablissements humains Division de la coopration du 30 dcembre 2009 portant partie rglementaire
technique et rgionale, 36 p. du Code de lurbanisme, 103 p.
ONU-Habitat, 2008, Sngal : Prol urbain de Rpublique du Sngal, 2008, Loi n 2008-43 du
Kanel , Programme des Nations unies pour les 20 aot 2008 portant Code de lurbanisme, Journal
tablissements humains Division de la coopration Ofciel de la Rpublique du Sngal, 153me anne,
technique et rgionale, 40 p n 6438 du samedi 15 novembre 2008.
ONU-Habitat, 2008, Sngal : Prol urbain national SANE, Landing et al., 2003, Sngal, Guide pratique
du Sngal , Programme des Nations unies pour les daccs au logement, Simbi Editions, Dakar, mars
tablissements humains Division de la coopration 2003, 118 p.
technique et rgionale, 44 p.
SOME Aymar Narodar, 2009, Migration au
ONU-Habitat, Document de programme Pays, Sngal : Prol National 2009 , Organisation
2008-2009, Sngal , Programme des Nations unies internationale pour les migrations, 148 p.
pour les tablissements humains, Bureau rgional
pour lAfrique et les pays arabes, 24 p. SOW, Amsatou SIDIBE, 1997, Domaine national,
la loi et le projet de rforme , in Revue du Conseil
ONU-Habitat, 2003, Handbook on Best Practices, conomique et Social, n 2, fvrier-avril 1997, pp. 55
Security of Tenure and Access to Land, unedited, 117 65.
p.
124
CHAPITRE 12
TECSULT, 2008, laboration dun Plan dAction Le Soleil, 13 janvier 2005, Droit foncier , Wade
de Rinstallation (PAR) et amnagement de la zone force doit rester la loi , Guerre loccupation
de recasement de Keur Massar Tivaouane Peul, anarchique du littoral , Une commission pour
Plan dAction de Rinstallation, Rapport dnitif , plancher sur une nouvelle lgislation , Me
Rpublique du Sngal, APIX, RP 382, vol 5, janvier Wade : mettre n la spculation foncire par la
2008, 162 p. loi , Rgime foncier : le ncessaire
ramnagement, Allocution de matre Wade
TRIBILLON Jean-Franois, 2002, Le foncier urbain au Abdoulaye, Prsident de la Rpublique Notre
sud du Sahara , tudes Foncires, n 99, septembre- rgime foncier est, aujourdhui, insatisfaisant .
octobre 2002.
Le Soleil, 27 aot 2001.
ARTICLES DE PRESSE
AIDARA Ismal, Sngal : 33 000 logements Le Soleil, 11 aot 2000, Occupation foncire : 700
dans la banlieue de Dakar , 8 avril 2010, http:// millions pour les bidonvilles .
www.lesafriques.com/actualite/senegal-33-000-
logements-dans-la-banlieue-du-dakar.html? Itemid = Le Soleil, 17 dcembre 1996, Conseil conomique
89 ? articleid = 23560. et social : rgime foncier, la voie de la libralisation .
COULIBALY, Abdou Latif, Blanchiment dargent au Le Soleil, 28-29 Juillet 1990, Modernisation du
Sngal : 1 500 milliards recycls par an , La Gazette cadastre scal : pour la matrise du patrimoine
du 24 avril2009, pp 7-9. foncier .
DIATTA Mamadou Lamine, 2010, Nouveau Code Le Soleil, 9 10 janvier 1988, Dakar, terrains
de la Construction : Prvenir les sinistres et autres domaniaux : prs de 24 000 parcelles en vente .
incidents , Le Soleil, 28 octobre, 2010, http://
www.seneweb.com/news/societe/nouveau-Code- MBENGUE El, Hadj Babacar, AN 50 DE
de-la-construction-prevenir-les-sinistres-et-autres- LINDPENDANCE - HABITAT : Un protocole daccord
incidents_n_36817.html#. pour 33 000 nouveaux logements sociaux http://
www.awa-net.net/spip.php?article2686.
GAYE, Mandiaye, 2010, A propos dhabitat, et
si on parlait vrai, Monsieur Thiam Iba Der ! , 3 NDIAYE, Souleymane Ndn, 2009, Dclaration de
septembre 2010, http://www.senegaltribune.com/ politique Gnrale du 23 juillet 2009, Monsieur le
articles/5161/1/A-propos-dhabitat-et-si-on-parlait- Premier Ministre , blog.
vrai-Monsieur-Iba-Der-Thiam-/Page1.html.
NDIAYE, Mademba, SENEGAL. Si la crise nancire
GAYE, Ndakht M., Gomtre : Une corporation touche les migrs sngalais, le secteur des
menace de disparition , http://www.walf.sn/ logements sera en difcult , http://www.izf.net/
actualites/suite.php ?rub=1&id_art=58873. pages/5020-batiment/5421/ 29 octobre 2008, publi
par hamkode.
GUEYE Mamadou, Crise du logement : La solution
par lhabitat en hauteur , Le Soleil, 16 fvrier 2010. SANE, Idrissa, Sngal, 2010 Hlm Grand Yoff,
Scat-Urbam, et Keur-Damel - Quand le prix du loyer
LERAL.NET, 2010, par Modou Pous Pous, Crise du franchit le seuil de linacceptable , Le Soleil, 10 mai
logement : La solution par lhabitat en hauteur , 2010.
16 fvrier 2010, http ://www.leral.net/CRISE-DU-
LOGEMENT-La-solution-par-l-habitat-en-hauteur_ Rpublique du Sngal, Habitat Social : Sarr
a7689.html. Oumar annonce le dmarrage de la construction de
milliers de logements http://www.habitat.gouv.
Le Soleil, 6 septembre 2009, Rforme foncire au sn/?HABITAT-SOCIAL-Oumar-Sarr-annonce.
Sngal : combien de commissions ad hoc ?
Le Soleil, 9 octobre 2009, Direction Gnrale des

Impts et Domaines : Un plan stratgique pour la
modernisation de la scalit .
125
Rpublique du Sngal, 2009, Formulation de la Lettre SITES INTERNET

de politique sectorielle du MUHCH : Rexions U Set Sngal
engages sur les rformes de structures , http://www. www.francesenegalimmo.com/
habitat.gouv.sn/?FORMULATION-DE-LA-LETTRE-DE, AccueilClientTerrains.php
sminaire de nalisation et de validation des LPS du
dpartement ministriel, dcembre 2009. U Ministre de la Restructuration et de
lAmnagement du territoire
Rpublique du Sngal, Habitat et www.muat.gouv.sn/Services.php?id=14
construction , http://www.habitat.gouv.sn/?-
Habitat-et-Construction. U APIX, Promotion des investissements et
grands travaux
Sud Quotidien, 6 juin 2010, Dabo Bacary, Sngal, www.investinsenegal.com/FAQ.html
Limmobilier est le robinet le plus uide pour
blanchir de largent... , http://fr.allafrica.com/ U Socit nationale des habitations loyers
stories/201006071197.html. modrs
www.snhlm.sn/
Sud Quotidien, 11 novembre 1998, Questions des
spcialistes, Me Ndoye Doudou, Avocat la Cour : U Ministre de lHydraulique et de
la lgislation foncire est inadapte nos objectifs lAssainissement
de dveloppement . www.habitat.gouv.sn/?Programmes-et-Projets,
121
PANA, 2009, Vers ladoption dun Code de la
construction au Sngal, Afrique de lOuest - U Agence nationale de la statistique et de la
Sngal, Dakar Pana - 02/02/2009, http://www. dmographie
afriquejet.com/afrique-de-louest/senegal/vers- www.ansd.sn
ladoption-dun-code-de-la-construction-au-
senegal-2009020221020.html. s Senelec
www.senelec.sn
WAL FADJRI N 4275 du samedi 17 dimanche 18 juin
1996, p. 6. U Programme deau potable et dassainissement
du millnaire
ZAROUR MEDANG Denise, 2010, Gestion du www.pepam.gouv.sn
patrimoine foncier de ltat : Beug Sngal appelle
linstitution dun Haut Conseil de la dcentralisation U Banque mondiale
(Hcd), Sud Quotidien 23/09/2010, http://www. www.banquemondiale.org
africatime.com/Senegal/nouvelle.asp?no_nouvelle =
551860&no_categorie, 7-9.
126
CHAPITRE 13
13
ANNEXES
Annexe 1 : Nature et contenu des documents durbanisme selon la loi 88-05 du 20

juin 1988 portant Code de lurbanisme
Nature du document Contenu
Schma directeur damnagement et Orientations fondamentales damnagement du territoire :

durbanisme (SDAU) U Destination gnrale des sols
U Nature et trac des grandes infrastructures
U Localisation des services et activits importants
U Zones prfrentielles dextension ou de rnovation
Plan directeur durbanisme (PDU) Orientations gnrales et lments essentiels de lamnagement urbain :
U Affectations
U Voies de circulations
U Organisation gnrale des transports
U Emplacement des activits importantes, espaces libres, boiss, zones
prfrentielles dextension
U Programmation et cots
U Schma directeur des rseaux divers
U Indication des zones de plan durbanisme de dtail et des zones
spciales damnagement foncier
U Secteur sauvegarder pour des motifs historiques, cologiques ou
culturels
Plan durbanisme de dtail (PUD) Prcision des plans directeurs durbanisme dans des secteurs donns :
U Mode particulier dutilisation du sol
U Trac des voies de circulation
U Emplacements rservs aux services publics, espaces dintrt rgional et
espaces libres
U Rgles et servitudes de construction
U Conditions doccupation du sol
U Avant-projet dalimentation en eau potable, dassainissement et
dlectrication
ANNEXES
127
Rgles pouvant tre xes par les U Suspension des autorisations de construction (dune dure maximum de
plans directeurs durbanisme et les 5 ans)
plans durbanisme de dtail (mesures U Autorisation administrative des transactions immobilires (maximum 5
de sauvegarde) ans)
U Dimensions des terrains btir
U Volumes, densits, caractristiques architecturales, implantation,
vgtation et environnement
U chelonnement des travaux (amnagement diffr pour au plus 15 ans)
U Destinations des zones et des immeubles
U Espaces verts crer ou prserver
U Zones spciales damnagement (rnovation urbaine, remembrement,
amnagement concert)
U Interdiction de construire dans des zones rserves
U Amnagement des zones agricoles ou de loisirs
U Sauvegarde et mise en valeur des lments de valeur historique ou
artistique
U Hygine, salubrit, scurit publique, sauvegarde des valeurs culturelles
et esthtiques
128
CHAPITRE 13
Annexe 2 : Les directions centrales des ministres et leurs comptences lies aux
logements urbains
Ministre charg de lhabitat et de la construction
Directions Fonctions
Direction de lHabitat U Suivi de lautopromotion assiste

U Tutelle des organismes immobiliers
U Diffusion de la documentation disponible sur les mthodes et techniques nouvelles de
construction
U Organisation et suivi des coopratives dhabitat
U Promotion de laccs des femmes lhabitat
U Promotion de lhabitat pour les Sngalais de lextrieur
U Gestion du Fonds roulant pour lhabitat social
Direction de U Application de la politique gnrale de lhydraulique urbaine en milieu urbain et en

lHydraulique urbaine milieu pri-urbain
U Mise en uvre de la politique gnrale de lhydraulique travers la Socit nationale
des eaux du Sngal (SONES, concessionnaire) et la Sngalaise des eaux (SDE,
fermier) en assurant la planication, en rapport avec la SONES, des programmes
dinvestissements annuels, le contrle et le suivi des contrats et des programmes sur
lensemble du territoire national
Ministre charg de lurbanisme
Direction de U laboration et suivi de lapplication des lois et rglements durbanisme et darchitecture

lUrbanisme et de U laboration et mise en place doutils de gestion urbaine
larchitecture
U tablissement et gestion de bases des donnes urbaines
U Recherches et tudes prospectives
U Mise en place et suivi de la politique de restructuration et de rgularisation foncire
U Appui et harmonisation des programmes de dveloppement urbain initis par des
communauts locales
U Assistance aux collectivits locales dans llaboration de leurs documents de
planication urbaine et de programmation de la gestion du dveloppement urbain
U Appui aux collectivits locales, aux personnes morales et aux particuliers (montage,
recherche de nancement et formation) pour leurs projets
U Suivi de la gestion des tablissements urbains
U Suivi, coordination, gestion des programmes damnagement
U Promotion de larchitecture sngalaise et de lesthtique urbaine
U Contrle de la qualit architecturale des projets
U Suivi de la dcentralisation en matire durbanisme
Direction de la U Surveillance et contrle de lutilisation du sol en milieu urbain et dans les

Surveillance et du agglomrations
contrle de lutilisation U Vrication de loccupation du sol
du sol
U Assistance aux communauts locales pour le contrle des occupations illgales ou
irrgulires
U Constatation des infractions relatives loccupation du sol
Direction de U Application de la politique du Gouvernement en matire dassainissement en milieu

lAssainissement urbain urbain et en milieu priurbain
ANNEXES
129
Ofce national de U Planication et programmation des investissements

lassainissement U Matrise douvrages et matrise duvre, conception et contrle des tudes et des
travaux dinfrastructures deaux uses et pluviales
U Exploitation et maintenance des installations dassainissement deaux uses et pluviales
U Dveloppement de lassainissement autonome
U Valorisation des sous-produits des stations dpuration
Direction du Paysage U tude, programmation, excution et suivi des oprations damnagement des paysages
et des espaces verts et des espaces verts urbains
urbains U Prise en compte des besoins en espaces de loisirs, de dtente et de jeux dans le plan
durbanisme
U Participation llaboration des plans damnagement urbain
U Assistance aux communauts locales pour la cration, lorganisation et lquipement
des espaces de loisirs, de dtente et de jeux
Ministre charg de lconomie et des nances
Direction des impts U Assiette et liquidation des impts et taxes assimiles autres que ceux exigibles
limportation ou lexportation
Direction de U Assiette et liquidation des droits denregistrement, de timbre, de publicit foncire et

lEnregistrement des des taxes qui leur sont assimiles
domaines et du timbre U Gestion du domaine public et du domaine priv de ltat
U Organisation foncire
U Gestion des biens vacants et sans matre ou placs sous squestre en consquence
dune mesure de sret gnrale
U Gestion de lacquisition, de la gestion et de lalination du domaine priv immobilier
non-affect de ltat
U Recouvrement des droits de publicit foncire
U Prparation des actes et des titres portant sur le domaine public et le domaine priv de
ltat
U Surveillance des oprations foncires relatives au domaine national
U Surveillance des oprations relatives au contrle des loyers
U Organisation foncire comportant les oprations dimmatriculation, de publication et de
conservation des droits fonciers
Direction du Cadastre U Lotissements et affaires foncires

U Photogrammtrie et travaux informatiques
130
CHAPITRE 13
Annexe 3 : Lotissements administratifs de la ville de Pikine entre 2003 et 2008
Nombre de
Localisation Nature juridique Observations
parcelles
2003 Keur Massar TNI 274 Rgularisation Familles
Keur Massar TNI 1460 Extension Village
Keur Massar TF 11900 /DP en 908 Rgularisation Familles

partie
KAMB TF 13071/DP 704 Rgularisation Familles
2004 Keur Massar (Ancienne Route TNI 143 Rgularisation Familles

de Rusque)
Malika (Route de Malika) TNI 113 Rgularisation Familles
Yeumbeul (ASECNA) TF 12938/DP 1404 Rgularisation Cooprative et

recasement des inonds de Yeumbeul
Keur Massar TNI 2719 Rgularisation Familles
2005 Mbao TF 221 55 Rgularisation Familles
2006 Keur Massar TNI 1398 Rgularisation
Kamb TNI 90 Rgularisation
Keur Massar T NI 593 Rgularisation
Pikine Rue 10 (Derrire TF 50/DP 438 Projet administratif + Rgularisation

technopole)
Keur Massar (ex Hpital TF 12894/DP 323 Projet administratif + Rgularisation

traditionnel en partie) occupants
Pikine Rue 10 TF 50/DP en partie 81 Projet administratif + Rgularisation

occupants
2007 Keur Massar (Mdina Kelle) TNI 414 Rgularisation
Keur Massar TNI 490 Rgularisation Familles
Kamb TNI 189 Rgularisation
Keur Massar TF 11900/DP en 368 Rgularisation Familles

partie
Thiaroye TF386/DP 78 Projet administratif
2008 Keur Massar TNI 1028 Rgularisation
Keur Massar TNI 212 Rgularisation
Total 13482
* : TNI : Titre non inventori. TF : Titre foncier. DP : Demande de propositions
ANNEXES
131
Programme des Nations unies pour les tablissements humains (ONU-Habitat)

P.O. Box 30030, Nairobi 00100, KENYA
Tel : +254 20 762 3120
Site Internet : www.unhabitat.org

Profil Du Secteur Du Logement Au Sénégal

Transféré par

Informations du documentcliquez pour développer les informations du documentPROFIL OF THE HOUSING SECTOR IN SENEGAL

Informations du documentcliquez pour développer les informations du document

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Profil Du Secteur Du Logement Au Sénégal

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Profil Du Secteur Du Logement Au Sénégal

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

PROFIL DU SECTEUR

ISBN Srie 978-92-1-131927-9

ISNB Volume 978-92-1-132531-7

QUIPE DU PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT

Superviseurs : Claudio Acioly et Mohamed El Siou

Gestionnaire du projet : Jean DAragon

Auteur principal : Oumar Ciss

Rvision : Cheikh Gueye, Jean DAragon, Raphalle Vignol, Rokhaya Diop

dition : Julia Trinson

Assistance gestion et administration : Christina Power et Helen Musoke

Soutien nancier : Centre de recherche pour le dveloppement international (CRDI), Canada

Soutien logistique : Serigne Mansour Tall et Awa Betty Diouf

PERSONNES RESSOURCES ET PARTICIPANTS

3 CARACTRISTIQUES DU LOGEMENT AU SNGAL 35

4 ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SNGAL 40

INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE 75

INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION 86

CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS 101

10 IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES 108

BIBLIOGRAPHIE ET RFRENCES 120

LISTE DES ILLUSTRATIONS

PHOTO 1. HABITAT DANS UN QUARTIER SPONTAN LA PRIPHRIE DE

PHOTOS 30 ET 30 BIS. CAMIONS CHARGS DE SABLE DESTIN LA REVENTE POUR LA

LISTE DES FIGURES

FIGURE 1. CARTE ADMINISTRATIVE DU SNGAL INDIQUANT LES 14 RGIONS DU PAYS :

LISTE DES TABLEAUX

TABLEAU 1. RPARTITION DE LA POPULATION, SUPERFICIE ET DENSIT PAR RGION 6

TABLEAU 28. POURCENTAGE DU REVENU DU MNAGE CONSACR LLECTRICIT 79

AATR AGENCE AUTONOME DES TRAVAUX ROUTIERS

FDV FONDATION DROIT LA VILLE

SOMISCI SOCIT MIXTE ITALO-SNGALAISE DE COMMERCE ET DINDUSTRIE

COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : XAF 1.0 = USD 0.0022

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

Le Sngal comptait 5,1 millions dhabitants lors 1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET

Tableau 1. Rpartition de la population, supercie et densit par rgion

Rgion Population 2009 Population ( %) Superficie (Km2) Superficie ( %) Densit (hbts/km2)

tait de 50 habitants au km2 en 2002, est passe 62

Tableau 2. volution du taux durbanisation ( %) au Sngal de 1976 2002

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

Les politiques de promotion des femmes inities par

En milieu urbain de manire spcifique, le cadre

Villes Pourcentage de la superficie

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

les zones urbaines que rurales. En 30 ans (1980 2009

Les secteurs les plus touchs par les dommages sont le

Zones menaces par les inondations

Source : IAGU/Banque Mondiale

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL

La question que soulevait ce projet au dpart tait la

rseaux primaires et secondaires et les bnficiaires

De 2000 2006, ltat a procd lamnagement

Photos 6 et 6 bis. Dveloppement immobilier la ZAC de Mbao

CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL

La PRSQ a ainsi deux objectifs : doter les quartiers

la rgularisation foncire, 90 % des habitations taient

Tableau 4. Situation des projets de restructuration des quartiers irrguliers en 2002