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Les modalits de la vente

La vente en ltat Futur

dachvement - vefa

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Les modalits de la vente

LA VENTE EN LTAT FUTUR DACHVEMENT VEFA

La vente en ltat futur dachvement, ou VEFA (galement appelle achat

sur plan), est un contrat par lequel lacheteur acquiert un bien immobilier
en cours de construction que le vendeur sengage lui livrer une fois achev.
Comme toute vente immobilire, elle est obligatoirement reue par un notaire.
Lacqureur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents
descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. Il nintervient pas
dans le processus de construction dont la responsabilit pse entirement sur
le promoteur.
Ce dernier sengage lui livrer un bien achev et conforme aux plans et notices
descriptives, dans un dlai dtermin. Il doit faire toutes les dmarches en ce
sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).
La VEFA fait peser sur lacqureur un risque puisque cet acte porte
par dfinition sur un bien qui nexiste pas (ou nest pas encore achev)
au moment de sa signature. Les dangers encourus par lacqureur
sont essentiellement un dfaut dachvement par le vendeur alors
que le prix aurait t pay pour partie, ou la livraison dun bien non
conforme aux prvisions contractuelles, voire comportant des vices
de construction.
Cest pour cette raison que la VEFA fait lobjet dune rglementation
spcifique et imprative pour les biens immobiliers usage dhabitation ou usage dhabitation et professionnel (on parle de secteur
protg).
Dans les autres cas, elle ne sapplique pas.

Quelles sont les tapes essentielles

de la VEFA ?
-le contrat prliminaire (ou contrat de rservation),
-lacte de vente et le paiement du prix,
-la livraison du bien,
-les garanties de construction.

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Le contrat prliminaire (ou contrat de rservation)

Avant la signature de la VEFA, un avant-contrat est gnralement sign, il prend la forme dun contrat prliminaire ou contrat de rservation, obissant des rgles particulires obligatoires. Ce contrat
a pour but de rserver le logement choisi et den dterminer les lments essentiels (descriptif du bien, prix, calendrier de livraison...).
Tout autre avant-contrat (promesse de vente, compromis) est nul et le
versement reu loccasion de sa signature, est lui-mme irrgulier. Il
expose, en outre, le vendeur des sanctions pnales.
Le contrat prliminaire est toutefois facultatif, cest--dire quil nest
pas obligatoire de faire prcder la VEFA dun tel avant-contrat et il
est possible de signer directement le contrat de vente dfinitif.
Le promoteur garde la facult, bien que le contrat prliminaire ait t
sign, de ne pas raliser les constructions, auquel cas il doit restituer le
dpt de garantie ventuel vers par lacqureur.
De son ct, lacqureur peut sous certaines conditions renoncer au
projet et demander la restitution de son dpt de garantie (voir page 4).

Quelle forme, quel contenu pour le contrat

de rservation ?
Gnralement, le contrat de rservation est tabli par acte sous signatures prives, le recours un notaire ntant pas obligatoire ce
stade.
Le contrat prliminaire doit contenir au minimum certaines informations et documents :
-la consistance des biens: nombre de pices principales et de
pices de services, dpendances et dgagements, localisation lintrieur de limmeuble ou du lotissement;
-une notice descriptive sommaire indiquant notamment la nature
et la qualit des matriaux utiliss, les lments dquipement des
parties privatives ou collectives;
-le prix de vente du logement et les conditions de sa rvision
ventuelle;
-la date laquelle le contrat dfinitif sera conclu ;
-le dlai dexcution des travaux ;

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-le rappel des conditions lgales permettant lacqureur de renoncer son achat en rcuprant son dpt de garantie, notamment
la condition suspensive de financement sil envisage de recourir un
emprunt.

Le vendeur peut-il exiger le versement

dun dpt de garantie ?
Oui, en contrepartie de la rservation du bien, lacqureur doit
verser un dpt de garantie.
-Son montant est au maximum de 5% du prix de vente si la signature
du contrat dfinitif de vente est prvue dans lanne de la signature
du contrat de rservation.
- Il nest que de 2% si la signature de lacte de vente doit intervenir
entre 1 et 2 ans aprs celle du contrat de rservation.
En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dpt de garantie si le dlai de ralisation de la vente est suprieur 2 ans.
Ce dpt de garantie est vers sur un compte spcial ouvert en la
comptabilit du notaire ou au sein dun tablissement financier au
nom de lacqureur. Il sagit dune condition de validit du contrat de
rservation.
Dans quel cas largent vers par lacqureur devra lui tre restitu?
Le dpt de garantie devra tre restitu imprativement lacqureur dans un dlai de 3 mois dans les cas suivants :
-si la VEFA nest pas rgularise dans les dlais prvus pour une raison imputable au vendeur,
-si le prix de vente excde de plus de 5% le prix prvisionnel prvu
au contrat prliminaire,
-si le prt de lacqureur nest pas obtenu,
-si le projet de VEFA dfinitif fait apparatre des diffrences anormales par rapport aux prvisions du contrat prliminaire (non ralisation dun quipement prvu par exemple),
-ou si lacqureur exerce sa facult de rtractation dans le dlai de
7 jours.

Contrairement aux autres avant-contrats, le versement du dpt de

garantie peut tre exig par le promoteur ds la signature du
contrat de rservation, donc sans attendre lexpiration du dlai de
rtractation de 7 jours.
En cas de dmarchage domicile, aucun versement au titre du dpt de
garantie ne peut intervenir avant lexpiration du dlai de 7 jours.

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Lacqureur peut-il se rtracter ?

Le contrat de rservation doit tre notifi chaque acqureur par
courrier recommand avec demande davis de rception. Celui-ci
a 7 jours pour se rtracter compter du lendemain de la premire
prsentation de la lettre.
Sil se rtracte dans ce dlai, lacqureur est rembours de la totalit
des sommes quil a verses.
En cas de dmarchage domicile, le dlai de rtractation passe 14
jours compter de la conclusion du contrat.

Lacte de vente (VEFA) et le paiement du prix

Quel est le contenu du contrat de VEFA ?
Le lgislateur, afin de protger lacqureur, a exig que lacte
dacquisition soit un acte authentique, tabli obligatoirement par
un notaire. Il doit contenir :
-une description exacte et dtaille du logement (consistance, caractristiques techniques, matriaux utiliss) ainsi que sa situation
exacte dans limmeuble ou lensemble immobilier, conformes celles
du contrat de rservation;
-le prix et lchelonnement des paiements en fonction de lavancement des travaux, soit au maximum:
-35% du prix lachvement des fondations,
-70% du prix la mise hors deau (murs et toiture achevs),
-95% du prix lachvement de limmeuble,
-et le solde (5%) lors de la mise disposition du bien lacqureur (sauf contestation sur sa conformit par rapport aux prvisions du contrat).

35%

70%

95%

100%

chelonnement des paiements en fonction de lavancement des travaux

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LA VENTE EN LTAT FUTUR DACHVEMENT VEFA

Lchelonnement des paiements est impratif. Le promoteur ne

peut exiger de versements plus importants sous peine de sexposer
des sanctions pnales.
Attention

Le prix peut galement tre rvisable, cest dire quil peut varier
dans une certaine proportion; dans ce cas les modalits de la rvision
sont galement soumises des conditions spcifiques.

Le contrat de VEFA contient galement :

-la date dachvement du logement;
-la date de livraison: il est prfrable de lexprimer en mois et il est
conseill de prvoir des pnalits de retard en cas de dpassement
de la date butoir ;
-les garanties financires dachvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale,
dcennale);
-le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues,
notamment le permis de construire.
Pour les investissements immobiliers raliss en vue dune dfiscalisation, lachvement de limmeuble doit intervenir dans les 30 mois
de lacquisition.

La notification du projet de VEFA

Le projet de VEFA accompagn des documents (voqus ci-dessus)
doit tre communiqu lacqureur au moins un mois avant la date
prvue pour la signature de la vente definitive afin de lui permettre
de les examiner. Le contenu de ces documents doit tre conforme
avec celui du contrat de rservation.
Sont adresss lacqureur, par lettre recommande avec accus de
rception :
-le projet de lacte de VEFA accompagn dun plan cot des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de lensemble
immobilier;
-la copie des documents ncessaires la conclusion de la vente : rglement de coproprit, tat descriptif de division, cahier des charges
du lotissement

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La livraison du logement
Le vendeur doit livrer lacqureur dans les dlais convenus, un
logement conforme aux prvisions contractuelles: cest lobligation de dlivrance. Il y a dfaut de conformit quand le bien livr ne
rpond pas aux stipulations du contrat.
La rception de limmeuble
Une fois les travaux termins, une premire rception intervient entre
le promoteur-vendeur et les diffrents entrepreneurs. Un procs-verbal est dress, dans lequel sont consignes les malfaons ventuelles.
Cette rception constitue le point de dpart des garanties de parfait achvement, biennales et dcennales dues par le vendeur (voir
ci-aprs).
La livraison du bien
Lacqureur est ensuite convoqu pour prendre livraison et possession du bien.
Cette livraison constitue le point de dpart de la garantie des vices de
construction et dfauts de conformit apparents. Ds cette rception
qui saccompagne de la remise des cls, lacqureur devient propritaire de lintgralit du bien et donc responsable. Il doit ce titre sassurer et payer les charges du bien acquis.

Que se passe-t-il en cas de dpassement de la date

prvue dans la VEFA ?
Si la date prvue lacte de vente est dpasse, cela ne signifie pas
obligatoirement que la responsabilit du promoteur est engage. En
effet, il est souvent prvu dans lacte de vente des causes contractuelles de suspension de dlai (exemples : intempries, grve gnrale du btiment, conditions atmosphriques exceptionnelles) qui
peuvent occasionner un retard nengageant pas sa responsabilit.
En revanche, lacqureur doit pouvoir se protger contre la mauvaise
foi du promoteur qui aurait retard la livraison sans raison valable.
Si lacqureur ne parvient pas trouver un accord amiable avec le
promoteur-vendeur sur le paiement de pnalits de retard, il peut saisir le juge pour obtenir une indemnisation.

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Que se passe-t-il en cas de dfauts de conformit

ou de malfaons ?
Les dfauts de conformit
Lorsque le bien livr ne correspond pas aux prescriptions de la
notice descriptive ou au plan, il y a dfaut de conformit.
En cas de dfaut de conformit substantiel, il ne peut pas y avoir
dachvement et a fortiori pas de livraison. Le bien nest pas considr comme achev (par exemple : absence de fentre, place de parking
plus troite que prvu). Lacqureur ne paie pas le solde du prix et ne
se voit donc pas remettre les cls, tant quil ny a pas mise en conformit. Il peut mme le cas chant demander la rsolution de la vente.
linverse, en cas de dfaut de conformit non substantiel (par
exemple: carrelage la place du parquet), lacqureur consigne le
solde du prix dans une banque ou chez un notaire jusqu la mise en
conformit. Le vendeur est alors tenu de lui remettre les cls.
Les malfaons
Il y a malfaon lorsque les travaux ont t mal excuts, mme
sils sont conformes la notice descriptive et au plan (exemple :
mauvaise inclinaison dune terrasse empchant lcoulement des
eaux pluviales, installation lectrique dfectueuse).
Si la malfaon empche lutilisation du bien conformment son
usage, il ne peut pas y avoir dachvement et a fortiori pas de livraison : ici galement le bien nest pas considr comme achev
(exemple: linstallation lectrique ne fonctionne pas et implique des
travaux importants de rparation). Lacqureur ne paie pas le solde
du prix et ne se voit donc pas remettre les cls, tant quil ny a pas suppression des malfaons. Le cas chant, il pourra mme demander la
rsolution de la vente.
Si la malfaon est mineure, elle fait lobjet de rserves dans le procsverbal de rception.

Dans tous les cas, il est ncessaire de rdiger un procsverbal de rception dans lequel sera mentionn lensemble des
rserves mises par lacqureur et le vendeur.

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Quelles sont les garanties dont bnficie lacqureur ?

Attention

Les clauses dquivalence ou de tolrance: le plus souvent la VEFA

prvoit que le vendeur pourra remettre des quipements de marque
et de qualit quivalentes celles figurant dans le contrat. Cela
permet au vendeur de se prmunir contre dventuelles interruptions
de fabrication ou dfaillances de ses fournisseurs.
De la mme manire, est admise la stipulation dune clause de tolrance
relative aux cotes et surfaces indiques dans la VEFA (en gnral 5%).
Ainsi, ds lors que linsuffisance reproche est infrieure la tolrance
stipule, le bien sera considr comme achev.
Ces clauses sont parfaitement licites.

Les garanties dachvement

Afin de protger lacqureur dun bien usage dhabitation ou usage
professionnel et dhabitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie dachvement, soit de remboursement.
La garantie dachvement
Il sagit dune garantie bancaire (galement appele garantie extrinsque): cest--dire quun tablissement financier sengage, en cas
de dfaillance du promoteur, faire lavance des sommes ncessaires
lachvement des travaux.
Pour les oprations de construction dont la demande de permis de
construire a t dpose avant le 1er janvier 2015, le vendeur peut fournir
une garantie dite intrinsque: cette garantie ne repose pas sur les
capacits financires dune banque mais sur celles du promoteur luimme. Certaines conditions doivent tre respectes.

La garantie de remboursement
En cas de non-achvement, les sommes dj verses par lacqureur
lui sont rembourses. Cette garantie mane dun organisme financier
(banque, assurance). La vente est alors annule, contrairement la garantie extrinsque dachvement qui permet de terminer limmeuble.

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Les garanties lies la construction elle-mme

La garantie de parfait achvement
Elle concerne les dfauts de construction et les dfauts de conformit
apparents.
Le logement doit tre conforme aux prvisions du contrat. Cest pourquoi, un examen minutieux du bien simpose lacqureur lors de la
rception de son bien afin quil mentionne les rserves ventuelles
sur le procs-verbal. Toutefois, dans le dlai dun mois suivant la signature du procs-verbal, lacqureur peut encore dnoncer de nouveaux vices apparents par lettre recommande.
Il ny a pas lieu rsolution du contrat ou diminution de prix si le
vendeur soblige rparer.
dfaut, lacqureur doit saisir le tribunal de grande instance dans
lanne qui suit.
En pratique, laction doit tre intente dans le dlai dun an et un mois
compter de la livraison du bien. Toutefois, dans un souci de protection du particulier, la Cour de cassation a dcid que lacqureur peut
dnoncer des vices apparents mme postrieurement lcoulement
dun dlai dun mois.
La garantie de parfait achvement joue pendant lanne qui suit la rception du logement aussi bien dans les rapports vendeur-entreprise
que dans ceux qui lient lacqureur et le vendeur.
La garantie disolation phonique
Le vendeur en ltat futur dachvement est garant lgard du premier occupant du logement, de la conformit du bien aux prescriptions lgales et rglementaires en matire disolation phonique. Cette
garantie est dun an compter de la prise de possession du bien.
La garantie de bon fonctionnement des quipements
(garantie biennale)
Elle bnficie lacqureur pendant un dlai de 2 ans suivant la rception de limmeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises.
Elle porte sur tous les quipements dissociables de la construction
(volets, robinets, carrelage).
La garantie des vices cachs (garantie dcennale)
Elle bnficie lacqureur pendant un dlai de dlai 10 ans
compter de la rception de limmeuble intervenant entre le vendeur
et les entreprises. Elle concerne les malfaons touchant la solidit du
btiment (fondations, toiture).

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La plupart de ces garanties bnficient tous les propritaires

successifs du bien.
Ainsi, laction en garantie dcennale se transmet au nouvel acqureur
en cas de revente de lappartement dans le dlai de 10 ans.
Le promoteur doit obligatoirement souscrire une assurance
dommages-ouvrage qui permet la prise en charge immdiate, sans
recherche de responsabilit, du cot des rparations lies aux
dsordres.
Le bnfice de cette assurance est transmis tous les propritaires
successifs, pendant toute la dure de la garantie. Grce cette
assurance, la compagnie indemnise immdiatement le propritaire et
se retourne ensuite contre lentreprise responsable du vice.

toutes les tapes de votre acquisition dun bien immobilier en ltat

futur dachvement, ou VEFA, votre notaire vous accompagne de
ses conseils juridiques. Il rdige un acte authentique sur mesure qui
protge vos intrts.

Attention

La vente dimmeuble rnover (ou VIR), quest-ce que cest ?

Il ne faut pas confondre la VEFA et la VIR. Lorsque le vendeur
sengage raliser de simples travaux de rnovation sur le bien
immobilier quil vend, le lgislateur a cr un rgime juridique trs
proche de celui de la VEFA afin de protger lacqureur: on parle de
VIR (vente dimmeuble rnover).
La lgislation sur les ventes dimmeubles rnover sapplique mme
pour des travaux de faible ampleur (travaux de peinture, mise en
conformit du rseau dassainissement).
En revanche, cest le rgime de la VEFA qui sapplique pour les
travaux de trs grande ampleur tels quun agrandissement ou une
restructuration.
Ds lors quil sagit dun bien usage dhabitation ou usage mixte
dhabitation et professionnel, des rgles impratives simposent aux
parties comme pour la VEFA en secteur protg.

Info

Pour plus dinformation sur la

vente dimmeuble rnover (VIR),
scannez le Flashcode ci-contre :

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LA VENTE EN LTAT FUTUR DACHVEMENT VEFA

toutes les tapes de votre acquisition dun bien immobilier en ltat

futur dachvement, ou VEFA, votre notaire vous accompagne de
ses conseils juridiques. Il rdige un acte authentique sur mesure qui
protge vos intrts.

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Notaires de Paris Ile-de-France - Mars 2015

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