UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE CHIRIQUÍ

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

MATERIA:
DERECHO Y REGISTRO CATASTRAL INMOBILIARIO

PROFESORA:
ISABEL MARTÍNEZ

TEMA:
LOS AVALÚOS

ESTUDIANTES:
ANA CÁCERES
ELYSAUL GOODMAN
EVELIA MIRANDA
 Introducción
Siendo Panamá es un mercado inmobiliario vibrante que va adquiriendo cada
vez un mayor grado de sofisticación, el informe de avalúo es un instrumento
fundamental para orientar las decisiones de adquisición, disposición, renta y
financiamiento de propiedades. Los bienes inmuebles fundamentan su valor en
una serie de características físicas y legales, así como en las condiciones del
mercado (oferta y demanda), lo cual es abordado a través de los enfoques de los
avalúos.
Que es un avalúo
Un avalúo es la estimación del valor de una posesión, de acuerdo con factores
físicos, jurídicos y económicos, del inmueble y del sector donde este está ubicado.
Se calcula a través de diferentes métodos matemáticos y estadísticos. El avalúo
se presenta como un informe y es emitido por una compañía de valuación que
determina y respalda el valor de una propiedad en cifras monetarias
Los avalúos son realizados por profesionales calificados o empresas altamente
capacitados para realizar este tipo de estudios.
Importancia del avalúo
Cuando se considera necesario
El propósito de un avalúo es poder brindar realizar un avalúo
confianza y transparencia con relación al valor
real de cualquier inmueble en el mercado de Los informes de avalúo son necesarios en distintas
bienes raíces. ocasiones:
Algunas razones por las cuales un avalúo es • Al comprar o vender una propiedad
importante son: • Para trámites de hipotecas y/o Garantías
 Precio justo. bancarias
• Para establecer límites en la Contratación de
 Ayuda a cerrar ventas en menor tiempo. pólizas de seguro Cuando se hacen registros en los
 Ayuda a brindarle seguridad a todas las Estados Financieros (NIIF)
• Al actualizar el Valor Catastral de una propiedad
partes, espacialmente al comprador.
• Simplemente para conocer cuál es el valor actual
 Es un documento personal y oficial. de lo que tiene.
 Tipos de avalúo
 Avalúos de bienes inmuebles
Dentro de ellos están:
- Avalúos residenciales:
Avalúo hipotecario:
- Avalúos de propiedad horizontal Consiste en la definición del valor de una
- Avalúo de propiedad de playa propiedad en el mercado con vistas a la solicitud
de un crédito hipotecario.
- Avalúo de fincas
Avalúo de seguros:
 Avalúo fiscal y comercial
El avalúo para seguro, por otra parte, se usa para
la definición de una póliza de seguro. Lo debe
El avalúo fiscal alude a una tasación realizada por el fisco. Esta expedir un corredor público o un perito valuador y
valuación no es comercial: su objetivo no es propiciar o permitir se usa como punto de partida para asegurar un
una venta, sino la aplicación de un impuesto o una tasa. bien, ya que les indica a su propietario y a la
Lo habitual es que el avalúo comercial sea más alto que el avalúo entidad aseguradora el valor comercial.
fiscal. Es decir que el precio de venta de un inmueble o un
terreno en el mercado resulta más elevado que el valor
establecido por el fisco.
 Criterios para evaluar la calidad y
estado de una propiedad en la ciudad de
panamá
 Inspección profesional: Uno de los primeros pasos para evaluar la calidad y
estado de una propiedad en venta es contratar a un inspector profesional. Un
inspector con experiencia podrá evaluar la estructura de la propiedad,
revisar posibles problemas ocultos, como daños estructurales, filtraciones,
problemas eléctricos o de plomería, entre otros.
 Revisión de antecedentes: Antes de comprometernos con la compra de una
propiedad en la Ciudad de Panamá, es importante realizar una revisión
exhaustiva de los antecedentes de la misma. Esto incluye verificar si existen
gravámenes, hipotecas u otros problemas legales asociados con la propiedad.
 Ubicación: La ubicación de una propiedad es un factor fundamental a considerar.
En la Ciudad de Panamá, existen diferentes áreas con características distintas. Es
importante evaluar la accesibilidad, la seguridad, la proximidad a servicios como
escuelas, hospitales, supermercados y transporte público.
 Estado de mantenimiento: Evaluar el estado de mantenimiento de la propiedad es
crucial para entender su calidad y durabilidad a largo plazo.
 Evaluación de precios: Comparar los precios de propiedades similares en la misma
zona nos ayudará a evaluar si el precio de venta es justo y acorde al mercado.
 Verificación de servicios públicos: Asegurarse de que todos los servicios públicos
estén en funcionamiento y sin problemas es esencial.
 Entre otros.
 Criterios que se toman en cuenta para
establecer el valor de una propiedad
 Valor Físico Actual: este se obtiene estableciendo un Valor para el Terreno (previo análisis de la
oferta y demanda en el sector), el Valor de Reconstrucción estimado considerando que se
deseen construir las mejoras.
 Valor según enfoque Comparable: corresponde al valor de oferta en el mercado de propiedades
similares en el sector. A ello se le aplican factores de homogeneización para compensar o
igualar las diferencias que pudieran existir por tamaño, ubicación, características
constructivas, estado físico entre otras.
 El valor Sobre la Renta: es el valor que se obtiene considerando el ingreso real y efectivo que se
recibe o se podría recibir en concepto de alquiler por la propiedad de acuerdo a las condiciones
que prevalecen en el mercado de alquileres en ese momento.
Información básica que se requiere Requisitos de solicitud de avalúo específico
para realizar un avalúo: de bienes inmuebles.
• Documentos generales:
 Número de Folio(s) Real (Finca) de la propiedad • Memorial de solicitud dirigido Administrador
 Dirección exacta de la propiedad General de la ANATI, en papel blanco bond 8 ½ X 13, a
doble espacio, en el que conste nombre del solicitante,
 Planos del terreno y de las mejoras (si los
generales, números de finca, ubicación y descripción
tuvieran) exacta del área objeto del avalúo. De constar mejoras en la
 La Dirección de Información Catastral y Avalúos propiedad deberá anotarse la fecha de construcción para
poder determinar la edad efectiva.
de la Autoridad Nacional de Administración de • La petición debe indicar:
Tierras, cuenta con un listado general de las La causa del avalúo específico a saber:
empresas avaluadoras y profesionales idóneos en - por levantar construcciones o introducir mejoras
esta materia, y que han sido acreditados ante permanentes.
esta Dirección, para realizar Avalúos Voluntarios - por haber el inmueble desmejorado o perdido su valor.
y Avalúos Específicos. - por demoler o eliminar las construcciones o mejoras
permanentes.
- por segregar o dividir parte de un inmueble.
- por haber aumentado su valor.
• Presentar Informe de Avalúo realizado por
avaluador reconocido por ANATI.
 Conclusión
Un avalúo catastral debe ser realizado por un profesional capacitado y especializado en
tasaciones, éste debe de conocer las normativas y regulaciones vigentes en cuanto a la
tasación de propiedades para poder determinar con precisión el valor de la propiedad.
Es importante tener en cuenta que un valor catastral actualizado garantiza que el
impuesto predial sea justo y equitativo, tanto para el propietario como para el
municipio, ya que un impuesto predial justo contribuye al desarrollo y al bienestar de
la comunidad.