SANEAMIENTO DE TITULACIÓN

y
SU INSCRIPCION
EN EL REGISTRO DE PREDIOS
 LA POSESION

De acuerdo al Código Civil, es el ejercicio de

hecho de uno o más poderes inherentes a la
propiedad.
Corpus
Es considerado como el elemento material y es aquel
poder físico que se ejerce sobre la cosa con voluntad
jurídica relevante. Este elemento no solo existe cuando
hay contacto con la cosa si no también cuando ese
contacto puede ser ejercido en cualquier momento

Animus
Este elemento es de carácter psicologico, consiste en
ejercier los actos materiales con la intencion
de conducirse como propietario a titulo de dominio de
la cosa..
USAR: hacer servir una cosa
para algo.

DISFRUTAR: percibir o gozar

los productos y utilidades de
algo.

DISPONER: ejercitar en algo

facultades de dominio,
enajenarlo o gravarlo.
 POSEEDOR (897C.C.)

No es poseedor quien encontrándose

en relación de dependencia respecto
a otro, conserva la posesión en
nombre de éste y en cumplimiento de
órdenes e instrucciones suyas.
FORMA DE ADQUIRIR POSESIÓN

La posesión se adquiere por la tradición.

LA TRADICIÓN se realiza mediante la

entrega del bien a quien deba recibirlo o a
la persona designada por el o por la ley.
 CLASES
INMEDIATA: Es poseedor
inmediato el poseedor temporal
en virtud de un título

MEDIATA: Corresponde la
posesión mediata a quien
confirió el título.
PRECARIO

De acuerdo al Código Civil, la posesión precaria

es la que se ejerce sin título alguno o el que se
tenía a fenecido.
Previamente, poseedor precario es aquel que ocupa un
inmueble sin un título que lo ampare ya sea porque nunca
lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido: es decir, el
contrato por el cual adquirió la posesión del inmueble se
resolvió o fue rescindido o declarado judicialmente nulo,
etc.

Consecuentemente, quien no tiene derecho para continuar

con la posesión de un inmueble tiene la obligación de
restituirlo a su legítimo propietario o quien detenta el
derecho para mantener o continuar con su posesión. Y el
medio legal para la recuperación de una propiedad
inmueble es mediante el Proceso de Desalojo por Ocupación
Precaria.
PRESUNCION DE PROPIEDAD (912C.C.)

El poseedor es reputado propietario,

mientras no se pruebe la contrario.
Esta presunción no puede oponerla el
poseedor inmediato al poseedor mediato
Tampoco puede oponerse al propietario
con derecho inscrito.
 POSEEDOR DE BUENA FE

Se presume la buena fe del poseedor,

salvo prueba en contrario.
La presunción a que se refiere este
artículo no favorece al poseedor del bien
inscrito a nombre de otra persona.
 DERECHO DE PROPIEDAD

La propiedad es el poder jurídico que

permite usar, disfrutar, disponer y
reinvidicar un bien. Debe ejercerse en
armonía con el interés social y dentro de
los límites de la ley.
 PRESCRIPCION ADQUISITIVA (950 C.C.)
La propiedad inmueble se
adquiere por prescripción
mediante la posesión continua,
pacífica y pública como
propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años

cuando median justo título y
buena fe.
PosesiónPública

PosesiónPacífica

Posesión Continúa
 PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA

Continua, pacífica y pública como

propietario por el plazo de 10 años
 PRESCRIPCION ORDINARIA

Posesión continua, pacífica y pública

Plazo de cinco años
Justo título y
Buena fe
 IMPRESCRIPTIBILIDAD

•Entre copropietarios
•Comunidades Campesinas
•Bienes del Estado
Bienes de dominio publico del Estado
Bienes de dominio privado del Estado
Trámite:

 Judicial (Código Procesal Civil)

 Notarial (Ley 27157)

 Trámite Administrativo (D.L. 1089)

 Surge así en Julio de 1999, la Ley 27157 y su reglamento (a
la fecha D.S.035-2006-Vivienda) y la Ley complementaria
27333.
En términos generales podemos indicar que estas normas
regulan tres procedimientos:
 Saneamiento de titulación (del derecho de propiedad);
 Regularización para la declaratoria de fábrica;
 Regularización de edificaciones

20
 SANEAMIENTO DE TITULACIÓN

Es el trámite destinado a obtener la titulación o

acreditación de la propiedad del terreno sobre el
que se levanta la edificación a regularizar, a fin de
hacerla idónea para su acceso al registro.

Comprende los trámites de declaración de

prescripción adquisitiva de dominio o de
formación de títulos supletorios.
MARCO LEGAL

• ESPECÍFICA
– Ley 27157 (pub. 20 de julio de 1999)
– Reglamento aprobado por D.S.035-2006-Vivienda
– Ley 27333 (pub.30 de julio del 2000)
• SUPLETORIA
– Decreto Legislativo del Notariado
– Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial -
Ley 26662
– Código Civil
– Código Procesal Civil
 PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción

mediante la posesión continua, pacífica y pública
como propietario durante diez años.

Es el trámite que realiza el poseedor para que se le

declare propietario por prescripción.
Procede tramitar notarialmente la prescripción
adquisitiva de dominio, cuando el interesado
acredita posesión continua, pacífica y pública del
inmueble por más de diez (10) años, esté o no
registrado el predio.

El notario solicitará al registro respectivo, la

anotación preventiva de la petición de prescripción
adquisitiva, si el predio está registrado.
 FORMACION DE TITULO SUPLETORIO
Procede tramitar notarialmente la formación
de títulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de títulos que acrediten su
derecho, siempre que la edificación objeto de
regularización esté levantada sobre un terreno
no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo
menos, cinco (5) años de posesión.
 INICIO DEL PROCESO
Ante que notario?

El procedimiento de declaración de propiedad

por prescripción adquisitiva de dominio
previsto en la Ley Nº 27157 se tramitará,
exclusivamente, ante el Notario de la provincia
en donde se ubica el inmueble.
El proceso se inicia con una petición
escrita del interesado, autorizada por
abogado, la cual deberá contener
cuando menos:
a) La indicación precisa de la fecha y forma de
adquisición, así como del tiempo de posesión.

b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.

c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de

los anteriores a éste o de sus respectivos sucesores, en el
caso de formación de títulos supletorios.
d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de
los predios colindantes.

e) Certificación municipal o administrativa de la persona

que figura en sus registros como propietaria o poseedora
del bien.

f ) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o

certificado de búsqueda catastral, de ser el caso.
 g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni
más de seis testigos mayores de veinticinco (25) años de
edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los
inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de
titulación se solicita.

h) Plano Perimétrico - Ubicación con coordenadas UTM, y

Memoria Descriptiva con descripción de las edificaciones
existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y
debidamente visados por la autoridad municipal."

i) Las demás pruebas que el interesado considere

necesarias.
 EMPLAZAMIENTO

El notario notificará necesariamente:

a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que

deriva el derecho invocado.
b) Al titular registral.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes
d) A la superintendencia Nacional de Bienes Estatales – SBN o a
los Gobiernos Regionales con competencia para administrar
bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito
en el Registro de Predios y no constituya propiedad de
particulares debidamente acreditada.
Recibida la solicitud, el Notario verificará que
la misma contenga los requisitos previstos en
los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del
Código Procesal Civil, para los efectos del
presente trámite.
Sin perjuicio de las notificaciones antes
indicadas, el notario fijará carteles en los
lugares más visibles de la edificación cuyo
saneamiento se solicita.

Asimismo, dispondrá que se efectúe una

publicación que contenga el extracto de la
solicitud de saneamiento, por tres (3) días,
con intervalos de tres días hábiles entre cada
una de ellas, en el diario oficial “El Peruano”
y en el de mayor circulación del lugar donde
se ubica el inmueble.
 ANOTACIÓN PREVENTIVA
La anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de
propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, se extenderá,
previo informe del área de catastro, en mérito al oficio del
Notario solicitando la anotación preventiva, acompañado de la
copia certificada de los siguientes documentos:

a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción

adquisitiva de dominio o saneamiento de áreas, linderos y
medidas perimétricas; y,

b) Planos a que se refiere el literal h) del articulo 5 de la Ley N°

27333, salvo que el trámite de prescripción adquisitiva
comprenda la integridad del predio inscrito.

34
 SUBSTANCIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
 El notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento:

 Extendiendo un acta de presencia en la que hará constar:

 La descripción y características del inmueble,
 La posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante,
 El dicho o manifestación de los ocupantes de los predios
colindantes,
 Así como la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas
notariales de presencia.
FINALIZACIÓN
Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días
desde la fecha de la última publicación, sin
mediar oposición, el Notario completará el
formulario registral o elevará a escritura
pública la solicitud, en ambos casos
declarando adquirida la propiedad del bien
por prescripción.
Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a
escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma
los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos
que el solicitante o el Notario consideren necesarios,
acompañándose al Registro como parte notarial
únicamente el formulario registral debidamente
llenado. Si se opta por presentar a los Registros
Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario
archivará los actuados en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos.
g) Si existe oposición de algún tercero el
Notario dará por finalizado el trámite
comunicando de este hecho al
solicitante, al Colegio de Notarios y a la
oficina registral correspondiente. En
este supuesto, el solicitante tiene
expedito su derecho para demandar la
declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio en
sede judicial o recurrir a la vía arbitral,
de ser el caso.
 LA OPOSICIÓN (Art. 43)

Hasta el momento de emitirse el acta notarial que

ponga fin al procedimiento, cualquier persona podrá
formular oposición a la declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio o a la formación
de títulos supletorios en trámite.

Esta oposición debe formularse por escrito ante el

notario, quien suspenderá el trámite en el estado en
que se encuentre y remitirá lo actuado al Juzgado
Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción
donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día
hábil de presentada la oposición.
 www.indejur.com
Inicio del
Proceso
Emplazamiento SUBSTANCIACIÓN Finalización

Persona de
Petición
quien deriva Acta de Escritura
Escrita
el derecho presencia pública o FOR

Fecha, forma Titular

y tiempo registral Manifestación
de los Oposición
ocupantes
Propietarios.
Titular
u ocupantes
registral
colindantes Declaración de
Judicial
testigos
Inmediato
SBN
transferente
25 días
Propietarios
u ocupantes
colindantes
Declaración

Testigos

Planos
Proceso de inscripción en
el Registro de Predios
Artículo 138.- Anotación preventiva de solicitudes de la Ley Nº 27333

La anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de

propiedad por prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de
áreas, linderos y medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5 y 13
de la Ley Nº 27333, se extenderá, previo informe del área de catastro, en
mérito al oficio del Notario solicitando la anotación preventiva,
acompañado de la copia certificada de los siguientes documentos:

a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de

dominio o saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y,

b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5 de la Ley Nº 27333,

salvo que el trámite de prescripción adquisitiva comprenda la integridad
del predio inscrito.
Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el
Registrador exigirá su adecuación a la solicitud anotada
preventivamente, salvo que del título presentado se advierta que ésta ha
sido variada. Cuando la variación implique la reducción del área
anotada se exigirá la presentación de nuevos planos.

No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación

implique la incorporación de un área no comprendida en la solicitud
inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la
anotación preventiva.

Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción

del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que
fuera pertinente.
 Resolución N°490-2003-SUNARP/SN
(Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral asuntos
no contenciosos de competencia notarial)
Que, sin embargo, en instancias registrales, existen
posiciones interpretativas discrepantes en torno a
determinados aspectos de las figuras jurídicas citadas en los
dos considerandos precedentes, que requieren ser
uniformizadas;

Que, es importante disponer las medidas que propicien la

unificación de criterios de los Registradores, en aras de la
simplificación, predictibilidad y agilidad en la calificación
registral en beneficio de los usuarios;
 Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN

Que uniformiza los criterios de calificación registral de

los asuntos no contenciosos de competencia notarial
de:

* Declaración de prescripción adquisitiva de

dominio,
* De formación de títulos supletorios, o
* De saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas.
en instancias registrales existen posiciones interpretativas que sostienen que los
actos descritos en el párrafo precedente, sólo son procedentes cuando la
declaración notarial recae sobre edificaciones en terrenos que cuenten con la
inscripción, como mínimo, de la primera etapa del procedimiento
administrativo municipal para la aprobación de habilitaciones urbanas, es
decir, que cuenten con la aprobación de la habilitación urbana; sin embargo, del
literal k) del artículo 5 de la norma citada en la última parte del párrafo
precedente, concordado con el inciso 6.1 del artículo 6 y con el inciso 13.1 del
artículo 13 de la misma, puede apreciarse que la declaración notarial de
prescripción adquisitiva, de formación de títulos supletorios o de saneamiento
de área, linderos y medidas perimétricas, puede recaer también sobre terrenos
ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones, lo que nos lleva a
dos conclusiones : i) que, no se requiere la existencia de edificaciones; y, ii) que,
no resulta exigible la previa inscripción de la aprobación de la habilitación
urbana, sino tan sólo que los inmuebles materia de declaración se encuentren
ubicados en áreas que cuenten con zonificación urbana.
En ese sentido, corresponde emitir la presente directiva, a efectos de
adoptar como criterio de interpretación registral uniforme, las
conclusiones detalladas en el párrafo precedente. Asimismo,
atendiendo a lo previsto en el literal f ) del artículo 5 de la Ley Nº 27333,
la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio o de
formación de títulos supletorios obra en documento notarial, el cual es
auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez, como lo señala expresamente el
artículo 12 de la Ley Nº 26662, Ley de Competencia Notarial en
Asuntos No Contenciosos; por lo que no corresponde a las instancias
registrales calificar los actos procedimentales realizados por el notario,
en virtud de lo expresamente estipulado por las leyes pertinentes, para
emitir la declaración correspondiente, ni corresponde, por ende,
calificar el fondo o motivación de tal declaración notarial.
Finalmente, es conveniente precisar los documentos que deben ser
presentados al registro para la anotación preventiva de la solicitud
de prescripción adquisitiva de dominio o de saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas de inmuebles ya inmatriculados,
siempre en estricta aplicación de las normas que constituyen el
sustento legal de la presente directiva, dejando constancia, desde
ya, y de acuerdo a lo señalado en el párrafo que antecede, que la
anotación preventiva de la solicitud de declaración de
prescripción adquisitiva de dominio o de saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas, no predeterminará todos los
extremos de la declaración notarial, si del título presentado para
su inscripción, puede apreciarse que durante la tramitación de tal
solicitud, aquella fue variada.
OBJETO

Uniformizar los criterios de calificación registral

de los asuntos no contenciosos de competencia
notarial de declaración de prescripción
adquisitiva de dominio, de formación de títulos
supletorios o de saneamiento de área, linderos y
medidas perimétricas.
CONTENIDO
5.1. Conforme al literal k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333,
es procedente la inscripción de la declaración de
prescripción adquisitiva de dominio y de formación de
títulos supletorios, respecto de inmuebles situados en zonas
urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de
la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad
correspondiente, a través de la certificación pertinente,
establezca que el inmueble materia del asunto no
contencioso de competencia notarial, cuenta con
zonificación urbana. Este criterio será también de
aplicación a la inscripción de las regularizaciones de
edificaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y su
reglamento.
5.2. El Registrador calificará los títulos referidos a
declaración de prescripción adquisitiva de dominio,
formación de títulos supletorios o saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas, tramitados como asuntos
no contenciosos de competencia notarial, teniendo en
cuenta lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General
de los Registros Públicos. No será materia de calificación la
validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo
previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son
de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la
declaración notarial.
5.3. Para los efectos de la anotación preventiva de la solicitud de
declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de saneamiento
de área, linderos y medidas perimétricas, se presentará al Registro:
a) Oficio del notario solicitando la anotación preventiva;
b) Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios
probatorios; y,
c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y
localización del predio.
Anotada preventivamente dicha solicitud, el Registrador que califique
la solicitud de inscripción definitiva de la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio o de saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas, no exigirá que esta última se adecue a la solicitud
anotada, si del título presentado se advierte que ella ha sido variada o
modificada en el trámite del asunto no contencioso de competencia
notarial.
5.4. No es procedente la anotación preventiva de la
solicitud de formación de títulos supletorios, de
declaración de prescripción adquisitiva, ni de
saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no
inmatriculados.
5.5. Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el
artículo 7.2 de la Ley Nº 27333, la segregación o
desmembración del área materia de declaración de
propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará
por el sólo mérito del instrumento que la contenga. En
dicho instrumento se indicará el área remanente luego de
la segregación o desmembración, sin que sea necesaria la
intervención de los titulares registrales de tal área
remanente. La instancia de calificación registral solicitará
los planos y memorias descriptivas que permitan la
verificación catastral de la segregación o desmembración.
5.6. En aplicación literal del artículo 13 de la Ley Nº
27333, el saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas, tramitado por cualquiera de los tres
procedimientos establecidos en dicho artículo, puede
referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas
urbanas, sean o no materia de regularización de
edificaciones o de saneamiento de la titulación, para lo
cual se estará a lo previsto en el punto 5.1 de la
presente Directiva.
7. Precedentes de observancia obligatoria
8. Resoluciones del Tribunal Registral
5.7. La comunicación al Registro, suscrita por el
Notario, de la finalización del trámite de declaración
notarial de prescripción adquisitiva de dominio, por la
existencia de oposición de algún tercero, será título
suficiente para la cancelación de la anotación
preventiva a que hubiese dado lugar, siempre que se
formule rogatoria expresa en ese sentido, y se presente
tal comunicación por el Diario.