FUNDAMENTOS DE

DERECHO CIVIL Y
COMERCIAL

Capítulo XIII

DERECHOS REALES
2019

1
 Temario
• Derechos reales. Concepto. Objeto. Estructura. Facultades de
persecución y preferencia.
• Enumeración de los Derechos Reales. Clasificación.
• Dominio. Posesión y Tenencia. Concepto. Diferencias
• Derecho real de dominio. Clases. Contenido. Caracteres. Condominio.
Concepto
• Propiedad horizontal. Concepto. disposiciones generales. Conjuntos
inmobiliarios. Derecho real de Superficie. Conceptos.
• Garantías personales y reales. Conceptos y diferencias. Derechos reales
de garantía. Caracteres. Hipoteca. Prenda: común, con registro, prenda
de créditos. Nociones.
• La publicidad de los derechos reales. Efectos.

2
 Metodología del C.C.C

El Código Civil y Comercial dedica el

LIBRO CUARTO a los derechos reales:
• En el Título I configura una teoría general de los
derechos reales.
• En el Título II trata la teoría de la posesión y la tenencia.
• A partir del Título III desarrolla cada uno de los
derechos reales.
• En el Título XIII diseña las acciones posesorias y las
acciones reales.
SIGUE UN ORDEN LÓGICO

3
 Concepto
EL DERECHO REAL ES EL PODER JURÍDICO, DE ESTRUCTURA
LEGAL, QUE SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO, EN
FORMA AUTÓNOMA Y QUE ATRIBUYE A SU TITULAR LAS
FACULTADES DE PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA, Y LAS DEMÁS
PREVISTAS EN ESTE CÓDIGO. (ART 1882 CCC).

• Poder Jurídico: consiste en una potestad reconocida al sujeto.

• Estructura Legal: enfatiza el carácter taxativo de la enumeración del CCC.
• Ejercicio directo y autónomo del titular: que no depende de la voluntad
de otro.
• Sobre su objeto: es decir sobre cosas y bienes.
• Facultades de persecución, de preferencia: alude a facultades del titular
respecto de terceros, comunes a todos los derechos reales.
• Otras facultades legales: según las particularidades de cada derecho real.

4
 Objeto
EL DERECHO REAL SE EJERCE SOBRE LA
TOTALIDAD O UNA PARTE MATERIAL DE LA
COSA QUE CONSTITUYE SU OBJETO, POR EL
TODO O POR UNA PARTE INDIVISA. EL OBJETO
TAMBIÉN PUEDE CONSISTIR EN UN BIEN
TAXATIVAMENTE SEÑALADO POR LA LEY (ART 1883)

 Abarca las cosas (art. 16 CCC), pero también admite que se lo constituya sobre
bienes, es decir sobre derechos. Por ejemplo: hipoteca del derecho de
superficie con la modalidad de derecho sobre la cosa ajena, prenda de
créditos (art. 2232 y ss.), usufructo de derechos (art. 2130. inc. b) y aún en los
casos de derechos más complejos como el caso del tiempo compartido (art.
2087).

5
 Estructura

LA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN CUANTO A SUS

ELEMENTOS, CONTENIDO, ADQUISICIÓN, CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN,
TRANSMISIÓN, DURACIÓN Y EXTINCIÓN ES ESTABLECIDA SÓLO POR LA
LEY. ES NULA LA CONFIGURACIÓN DE UN DERECHO REAL NO PREVISTO EN
LA LEY, O LA MODIFICACIÓN DE SU ESTRUCTURA (ART. 1884)

SÓLO se admite la creación de derechos reales a través

de la ley,
negando validez al acto de creación (o de modificación) de los particulares, valiendo
éstos como derechos personales, si esto es posible.

NUMERUS CLAUSUS
 Persecución y Preferencia
El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentre, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. (art
1886 CCC). (son ATRIBUTOS DEL DERECHO REAL)

Es el derecho reconocido al titular, de

JUS PREFERENDI gozar de preferencia o privilegio de
cobro sobre el precio de venta del
objeto, respecto de otros acreedores.

Es el derecho reconocido al titular, de

JUS PERSEQUENDI perseguir la cosa, sin importar en
manos de quien se encuentre.

7
ENUMERACIÓN (art. 1887 CCC)
a) el dominio; h) el usufructo;

b) el condominio; i) el uso;

c) la propiedad horizontal; j) la habitación;

d) los conjuntos inmobiliarios; k) la servidumbre;

e) el tiempo compartido; l) la hipoteca;

f) el cementerio privado; m) la anticresis;

g) la superficie; n) la prenda.
8
 CLASIFICACIÓN
- distintos criterios-
• Sobre Cosa propia (dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, cementerio privado y superficie, cuando
existe propiedad superficiaria), art. 1888 CCC.

• Sobre Cosa Ajena (el usufructo, uso, habitación,

servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda) art. 1888
CCC.
Conforme el art. 1888 CCC, los derechos reales sobre cosa ajena
SIGNIFICAN para el dueño de la cosa, CARGAS o GRAVÁMENES
REALES a favor de terceros, que restringen su derecho.
 CLASIFICACIÓN
-distintos criterios-

• Accesorios: los de garantía (hipoteca, prenda y anticresis)

artículo 1889 CCC.

• Principales: los restantes.

• Sobre cosas registrables: recaen sobre cosas respecto de

las cuales la ley requiere la inscripción de los títulos en los
registros que correspondan (inmuebles, automotores, etc.)
artículo 1890 CCC.

• Sobre cosas no registrables: los restantes.

 CLASIFICACIÓN
-distintos criterios-

• Derechos reales que se ejercen por la

posesión: todos los regulados en el Código,
excepto los que se indican a continuación

• Derechos reales que no se ejercen por la

posesión: las servidumbres y la hipoteca.
(art. 1891 CCC).
11
 DOMINIO – ART. 1941 C.C.C.
“Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho
real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro
de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”

“El término objeto [o cosa] se puede definir negativamente como todo lo

que no es no es sujeto. 
El sujeto es quien ejerce su voluntad sobre el objeto, por lo tanto estas
dos categorías se encuentran en una posición irreductible. Diferencia que
resulta esencial, en virtud del respeto a la dignidad de la persona, su
libertad, en definitiva sus derechos humanos. Por ello actualmente se
considera imposible jurídicamente que un sujeto o persona pueda ser
objeto de propiedad de otro”  Pujol de Zizzias, Irene
 POSESIÓN Y TENENCIA
LAS RELACIONES DE PODER DEL SUJETO
CON UNA COSA SON LA POSESIÓN Y LA
TENENCIA .
(art. 1908 CCC).

NO PUEDEN CONCURRIR SOBRE UNA COSA VARIAS

RELACIONES DE PODER DE LA MISMA ESPECIE QUE SE
EXCLUYAN ENTRE SÍ.
(ART. 1913 CCC)

13
 POSESIÓN. Art.1909 c.c.c.
HAY POSESIÓN CUANDO UNA PERSONA, POR SÍ O POR MEDIO DE
OTRA, EJERCE UN PODER DE HECHO SOBRE UNA COSA,
COMPORTÁNDOSE COMO TITULAR DE UN DERECHO REAL, LO SEA
O NO. (Art. 1909 CCC)

• Posee quien somete una cosa bajo su poder físico (corpus) desconociendo en
otro un poder superior y excluyente al suyo.
• Todo titular de derecho real lo ejerce mediante la posesión (excepto el titular de
hipoteca o de servidumbre) (art. 1891 CCC), aunque no todo poseedor, es
necesariamente titular de derechos reales. (conf. art. 1909 CCC)
• Cuando la posesión se ejerce con animus domini, quien la ejerce se considera
dueño de la cosa, ostente o no el derecho de dominio. Por ejemplo: el ladrón, lo
mismo que el dueño de una cosa, son poseesores animus domini, aunque sus
posesiones son de diferente naturaleza -viciosa la primera, legítima la segunda-.
• El dueño tiene corpus + animus domini + justo
título. 14
 TENENCIA. Art. 1910 c.c.c.
HAY TENENCIA CUANDO UNA PERSONA, POR SÍ O POR MEDIO DE
OTRA, EJERCE UN PODER DE HECHO SOBRE UNA COSA, Y SE
COMPORTA COMO REPRESENTANTE DEL POSEEDOR (art 1910
CCC).
La tenencia puede ser absoluta (referida a cosas insuceptibles de posesión
porque se hallan fuera del comercio, ej. Cosas del dominio público del
estado) o relativa (referida a cosas en el comercio, respecto de las cuales
existe un poseedor a quien el tenedor representa), esta última es la
regulada por el CCC.

Hay tenencia cuando una persona tiene una cosa bajo su poder físico,
puede disponer fisicamente de ella, pero reconociendo en los hechos un
señorío superior al suyo, en otro. Es decir, tiene el corpus pero carece del
animus domini. Un ejemplo es el locatario (inquilino), que ejerce la
tenencia, reconociendo la propiedad en el locador.

15
 Comparativo
TENENCIA POSESIÓN DOMINIO
Hay tenencia cuando Habrá posesión cuando Es el derecho real en
una persona tiene en alguna persona tenga virtud del cual una cosa
su poder una cosa, pero una cosa bajo su poder, se encuentra sometida
reconociendo en otro la con intención de a la voluntad y a la
propiedad. (Ej. someterla al ejercicio acción de una persona.
Inquilino) de un derecho de
propiedad.

Corpus Corpus + Animus Corpus (*) + Animus +

Titulo

16
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DEL
DERECHO REAL

TíTULO MODO
Causa idónea para adquirir
derechos reales El modo siempre es un acontecimiento;
Hecho o acto jurídico que le sirve es un hecho que exterioriza una
de antecedente situación jurídica. Generalmente se
exige que se trate de un hecho que
haga pública la relación jurídica ya
existente, o que esté naciendo. Está
vinculado a la publicidad del derecho.

Deben ser Suficientes

sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
 ADQUISIÓN DE LOS DERECHOS
REALES. Títulos
POR ACTOS ENTRE VIVOS: ART. 1892 C.C.C.

“LA ADQUISICIÓN DERIVADA POR ACTOS ENTRE VIVOS DE

UN DERECHO REAL REQUIERE LA CONCURRENCIA DE
TÍTULO Y MODO SUFICIENTES“.

“Se entiende como TÍTULO SUFICIENTE el

acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho
real“.
Así por ejemplo, para transmitir el derecho real de dominio sobre bien inmueble, se
requiere de título suficiente: acto jurídico (compraventa, donación) con la forma prevista
en la ley: escritura pública
18
MODOS DE ADQUIRIR EL
DOMINIO
•TRADICIÓN POSESORIA
•INSCRIPCIÓN REGISTRAL
•ADQUISICIÓN LEGAL (art.1894/95
c.c.c.)
•EL PRIMER USO
•PRESCRIPCIÓN
ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS
REALES. Modos
MODO (Art. 1892 C.C.C.)

• TRADICIÓN POSESORIA es modo suficiente para

transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión (Ej. El uso).
• INSCRIPCIÓN REGISTRAL La inscripción registral es
modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables, en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
del derecho así lo requiera.
• EL PRIMER USO El primer uso es modo suficiente de
adquisición de la servidumbre positiva.
 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
-Usucapión- Art. 1897 C.C.C.
(USUCAPIÓN): LA PRESCRIPCIÓN PARA ADQUIRIR ES EL
MODO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UNA COSA
ADQUIERE UN DERECHO REAL SOBRE ELLA, MEDIANTE LA
POSESIÓN DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY Y LA
INACTIVIDAD DE SU TITULAR.

PRESCRIPCION BREVE: posesión decenal + justo título + buena fe

PRESCRIPCION LARGA: Inmuebles: posesión veinteañal

Muebles (no hurtado ni perdido): posesión decenal
+ haberlo recibido del dueño o cesionario.

21
INOPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS
REALES A TERCEROS. Art. 1893 C.C.C.
LA ADQUISICIÓN O TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES
CONSTITUIDOS DE CONFORMIDAD A LAS DISPOSICIONES DE ESTE
CÓDIGO NO SON OPONIBLES A TERCEROS INTERESADOS Y DE
BUENA FE, MIENTRAS NO TENGAN PUBLICIDAD SUFICIENTE.

SE CONSIDERA PUBLICIDAD SUFICIENTE LA INSCRIPCIÓN

REGISTRAL O LA POSESIÓN, SEGÚN EL CASO.

SI EL MODO CONSISTE EN UNA INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA, LA

REGISTRACIÓN ES PRESUPUESTO NECESARIO Y SUFICIENTE PARA
LA OPONIBILIDAD DEL DERECHO REAL.

NO PUEDEN PREVALERSE DE LA FALTA DE PUBLICIDAD QUIENES

PARTICIPARON EN LOS ACTOS, NI AQUELLOS QUE CONOCÍAN O
DEBÍAN CONOCER LA EXISTENCIA DEL TÍTULO DEL DERECHO REAL.

22
 Derecho de DOMINIO. ART. 1941 C.C.C.
CONCEPTO Y CLASES
“Dominio Perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”
Dominio imperfecto El dominio es imperfecto si está sometido a
condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales. (Art. 1946 CCC)
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El
dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario
por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y
el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que
lo grava. (Art. 1964 CCC)

23
 Caracteres del Dominio Perfecto
Es el más amplio y completo derecho de señorío que se pueda tener
sobre una cosa, lo que no significa que sea ilimitado.
Perpetuo. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el
dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. (Art. 1942 CCC)
Exclusivo. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al título. (Art. 1943 CCC)
Excluyente. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a
extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.(Art. 1944
CCC).

24
 Contenido
El dominio supone el derecho de usar y gozar la cosa (ius utendi et
fruendi), como también el de disponer de la cosa (enajenarla,
gravarla [con servidumbre, prenda, hipoteca, usufructo, uso,
habitación, anticresis], abandonarla o destruirla (ius abutendi)
(conf. Guillermo Borda, Trat. Dcho. Civil).
Ius utendi: derecho a usar la cosa.
Ius fruendi: derecho a gozar de ella y percibir sus frutos
Ius abutendi: derecho a disponer de la cosa

25
 Extensión del Dominio
Según el art. 1945 CCC: “El dominio de una cosa comprende los
objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en
un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.

26
 Condominio. Art. 1983 c.c.c.

Concepto: “Es el derecho real de propiedad

sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.”

27
Ejercicio del Derecho Real de
Condominio

Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por

la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual
estaba afectada de hecho. (art. 1985 CCC)
Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar
su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos. (art. 1986 CCC)
Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso
y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. (art.
1987 CCC)

28
 Propiedad Horizontal. Art.2037
c.c.c.
Concepto: “Es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible”.

29
 Propiedad Horizontal.
CONSTITUCION. Art. 2038
c.c.c.
“A los fines de la división jurídica del edificio, el
titular de dominio o los condóminos deben
redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el
registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la
unidad funcional. “

30
 Propiedad Horizontal:
OBJETO
El objeto sobre el cual recae la propiedad horizontal
es el edificio; en él hay partes propias de cada uno de
los propietarios y partes comunes a todos ellos. ESTAS
ESTÁN DETALLADAS EN EL REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL, Y SON DE DOS TIPOS:
Partes Propias (unidades funcionales)

Partes Comunes (ascensores, escaleras, terraza,

recepción, piscina)

31
 Cosas y partes necesariamente comunes
El terreno; Las cañerías que conducen fluidos o energía
en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;

Los pasillos, vías o elementos que comunican La vivienda para alojamiento del encargado;
unidades entre sí y a éstas con el exterior;

Los techos, azoteas, terrazas y patios solares; Los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas;

Los cimientos, columnas, vigas portantes, Los muros exteriores y los divisorios de
muros maestros y demás estructuras, incluso unidades entre sí y con cosas y partes
las de balcones, indispensables para comunes;
mantener la seguridad;

Los locales e instalaciones de los servicios Las instalaciones necesarias para el acceso y
centrales; circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad
funcional, y las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros;
Todos los artefactos o instalaciones existentes Los locales destinados a sanitarios o vestuario
para servicios de beneficio común; del personal que trabaja para el consorcio.

32
 Cosas y partes comunes no indispensables
la piscina el gimnasio

el solárium, el lavadero el salón de usos múltiples

Cosas y partes propias

Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

33
 Conjuntos Inmobiliarios
Art. 2073 C.C.C.

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios

cerrados o privados, parques industriales, empresariales
o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente
o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

34
 Derecho de Superficie
Art. 2114 C.C.C.
“El derecho de superficie es un derecho real
temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el suelo o el
subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente
para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.”

35
 Garantías del Crédito
(Reales y Personales)
Garantías Personales:
Son aquellas en las que se asegura el
cumplimiento de una obligación, mediante el
compromiso de un tercero de hacer frente con su
patrimonio en caso de incumplimiento del
deudor. Ej. la fianza (art. 1574 CCC), el aval cambiario (art. 51 Ley 244452 de
Cheques), garantías unilaterales (art. 1810 CCC), etc.

Garantías Reales:
Son aquellas en las que se asegura el
cumplimiento de una obligación, con una cosa
(puede haber entrega de ella o no). Ej. hipoteca (art. 2205
CCC), prenda (art. 2219 CCC), y anticresis (art. 2212 CCC).
36
 Garantías del Crédito
(ventajas de las garantías reales)
Recaen sobre una o varias cosas determinadas (o
su valor) por lo que no depende de la solvencia del
patrimonio del deudor, lo que disminuye los riesgos
por esta causal.

Otorgan al acreedor derechos de preferencia y

derechos de persecución de la cosa que sirve de
garantía.

En los casos en que la garantía se concrete

mediante registro, la cosa permanece en poder del
deudor.
37
 DERECHOS REALES DE
GARANTÍA. CONCEPTO
“Son aquellos derechos reales que sirven de garantía
para el pago de una deuda contraída por el dueño de la
cosa dada en garantía o por un tercero.”

Estos derechos sirven para garantizar el cumplimiento de la

obligación frente al acreedor.

A diferencia de los derechos reales de disfrute –que recaen sobre

la sustancia de la cosa- esta clase de derechos reales recaen sobre
el valor de la misma.

38
 Derechos Reales de Garantía
(caracteres)
• Convencionales. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las
formas que la ley indica para cada tipo.
(art. 2185 CCC)

• Accesorios. Los derechos reales de garantía son accesorios del

crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se
extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa,
incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
(art. 2186 CCC)

39
 Derechos Reales de Garantía
(caracteres) INDIVISIBILIDAD
“La indivisibilidad consiste en que cada uno de los
bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos,
están afectados al pago de toda la deuda y de cada
una de sus partes... Puede convenirse la divisibilidad
de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados. También puede disponerla el juez
fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o
a petición de este último si hace a su propio interés“
(Art. 2191 CCC)

40
 Derecho Real de Hipoteca.
Art. 2205 C.C.C.

“La hipoteca es el derecho real de garantía

que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante
el incumplimiento del deudor, las facultades
de persecución y preferencia para cobrar
sobre su producido el crédito garantizado.”

41
 Derecho Real de Hipoteca
CARACTERES
De esa definición, y de otras disposiciones del Código Civil, surgen
los siguientes caracteres:
•Es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art. 2186),
constituido por el dueño de la cosa o por un tercero.
•Recae sobre inmuebles (art. 2209), o sobre una parte de él (art.
2207), que continúa en poder de su dueño (art. 1891).
•El contrato debe ser formal, solemne (art. 2208 y 2210).
•Es temporario (art. 2210).
•Es indivisible (art. 2191).
•Es convencional (art. 2185).

42
DERECHO REAL DE PRENDA
Art. 2219 C.C.C.

“Prenda Común. La prenda es el derecho real de

garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el
dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes…”

43
 Derecho Real de Prenda
CARACTERES
•Es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art. 2186),
constituido por el dueño de la cosa o por un tercero.
•Recae sobre muebles (art. 2209), que se entregan a su acreedor
(art. 2221).
•Se constituye por instrumento público o privado y tradición
(entrega de la cosa) (art. 2219).
•Es Indivisible (art. 2191).
•Subsiste mientras la cosa permanece en poder del acreedor (art.
2221).
•Es convencional (art. 2185).
•No confiere el uso de la cosa al acreedor, salvo que sea necesario
para su conservación (art. 2226)
•Si la cosa genera frutos, se imputan a gastos, intereses y capital
(art. 2225).
•El deudor debe abonar los gastos de mantenimiento (art. 2227).
44
 Derecho Real de Prenda
con Registro. CARACTERES
•Es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art.
2186), constituido por el dueño de la cosa o por un
tercero.
•Recae sobre cosas muebles, que permanecen en poder
del dueño (art. 2220).
•Se constituye por instrumento público o privado (art.
2219).
•Es temporario (art. 23, Decreto-Ley Nº 15.348/46,
ratificado por Ley 12962)
•Es Indivisible (art. 2191).
•Es convencional (art. 2185).
45
 Derecho Real de Prenda
con Registro (sin desplazamiento)
“Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse
prenda con registro para asegurar el pago de una
suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier
clase de obligaciones a las que los contrayentes le
atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un
valor consistente en una suma de dinero, sobre
bienes que deben quedar en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una
deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación
especial“.
(Art. 2220 CCC)
46
 Derecho Real de Anticresis
Art. 2212 CCC

“La anticresis es el derecho real de

garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un
tercero designado por las partes, a
quien se autoriza a percibir los frutos
para imputarlos a una deuda“.

47
 Publicidad de los Derechos Reales
La publicidad consiste en la divulgación (hacer público) de un
hecho que puede acarrear consecuencias a terceros.
Como por ejemplo la falta de registración de la hipoteca
(garantía real sobre un inmueble), puede ser fuente de
conflictos entre potenciales adquirentes del bien y el acreedor
hipotecario.
La publicidad de algunos actos implica presuponer el
conocimiento de lo registrado y la imposibilidad de alegar su
desconocimiento.
La publicidad aporta solidez a las transacciones y asegura el
derecho real de las personas.
Consiste básicamente, como dijimos en ponerlos en
conocimiento de terceros, mediante el Sistema Registral, que
tiene carácter público.

48
 Publicidad de los Derechos Reales.
OBJETIVO

Los registros públicos, en especial los de la

propiedad, satisfacen múltiples necesidades:

•Los registros constituyen un régimen de publicidad

que permite a terceros adquirentes de derechos
reales sobre un bien conocer el estado en que ese
bien se encuentra, quien es su dueño y que derechos
lo gravan.

•Permiten conocer con facilidad el patrimonio de una

persona impidiendo el ocultamiento de bienes a los
acreedores.
49
 Publicidad de los Derechos Reales
Efectos. Art. 1893 C.C.C.
“La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a terceros interesados y
de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción
registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración
es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse
de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real“.
50
 Publicidad de los Derechos Reales
Efectos
La norma permite distinguir DOS TIPOS de registración:
•INCRIPCIÓN CON EFECTO CONSTITUTIVO: la registración
confiere publicidad a la vez que consolida el derecho para
su titular (ej. la adquisición de automores, conf. art. 1892
CCC).

•INSCRIPCIÓN CON EFECTO MERAMENTE DECLARATIVO:

la registración sólo confiere publicidad y oponibilidad a
terceros, sin que sea requisito para la adquisición del
derecho (ej. adquisición de inmuebles, para lo cual basta
justo título [escritura] + tradición).
51
¡Gracias por su atención!

52