Mantenimiento de Edificios

Memoria de mantenimiento
Instituto tecnológico de Tláhuac I
PROPIEDADES
Y
COMPORTAMIENTO
DE LOS MATERIALES
MANTENIMIENTO DE
EDIFICIOS
¿Qué es
mantener un
edifico?
• Conservar algo en un ser
• Darle vigor y permanecía
•Aplicación a un edificio se entiende
como la conservación de la
estructura, instalaciones, acabados y
elementos que lo conforman para
darle mayor durabilidad
La importancia del
mantenimiento
CONFORT + SEGURIDAD = CALIDAD DE
VIDA
El confort y la seguridad de los usuarios es

un requisito imprescindible en el día a día
de cualquier propietario.
La obligación del propietario es la
conservación y mantenimiento del
inmueble, hace que el estado se adecue a
las condiciones de:
• Seguridad
• Salubridad
• Habitabilidad accesibilidad
• Confort
• Funcionalidad
• Mantenimiento proyectivo: se plantea en fase del
proyecto, la cual plantea mejorar para incrementar
las prestaciones del edificio, actuación a largo
plazo.
¿Cómo realizar • Mantenimiento preventivo: forma que se
el materializa a medio plazo en la que la intervención
consiste en reducir la probabilidad de que surjan
mantenimiento fallos, averías o defectos.
• Mantenimiento correctivo: esta forma de
? mantenimiento es aplicable una vez que haya
aparecido el mal, actuando directamente en el
fallo para su corrección.
Mantenimiento correctivo
• Asesoramiento económico de obras de mantenimiento correctivo

• Análisis de actuación de técnicas realizadas para el correcto
manteamiento
• Supervisión y seguimiento de ejecución de obras
• Garantía de actuación realizadas reducción del coste de conservación
y mantenimiento.
MANUAL DE MANTENIMIENTO
El manual entero está estructurado en distintas unidades
susceptibles de mantenimiento referentes a la vivienda, las
cuales quedan reflejadas en el siguiente guión:
CERRAMIENTO EXTERIOR
Ladrillo a cara vista

macizo cerámico
colocado en aparejo de
sogas y de ½ espesor
recibido con mortero de
cemento y va guarnecido
interiormente con yeso.
PRECAUCIONES
- No se variarán las hipótesis de carga.
- No se someterán a humedad
habitual.
- No se abrirán huecos ni rozas
superiores a 1/6 del espesor del muro.
REVISIONES
Cada 5 años:
-Inspección ocular con detección y análisis de
posibles fisuras o desconches en los
paramentos.
- Comprobación del estado del mortero en
llagas y tendeles.
LIMPIEZA
o La limpieza se realizará con cepillo y agua o una solución de

ácido acético (vinagre), o productos existentes en el mercado
para esta función.
o La limpieza también se puede realizar con agua mezclada con

vinagre o bien mediante una mezcla de ácido clorhídrico/agua
fuerte con agua en una parte proporcional 3:7. Se limpiará con
muñequilla de tela, pero sin mojar las juntas
o Las eflorescencias o manchas de mortero, se tratarán con una

solución de ácido clorhídrico diluido en agua y aplicado a
muñequilla.
o No deberá realizarse ninguna alteración de la fachada, sin las

autorizaciones pertinentes.
TABIQUES DE LADRILLO
Las particiones dentro de su vivienda son de tabique de

ladrillo hueco sencillo, excepto en baños, cocina y
separación entre viviendas que se empleara ladrillo hueco
doble.
PRECAUCIONES
- No se colgarán elementos pesados ni se producirán
empujes que puedan dañar la tabiquería.
- No efectúe rozas que disminuyan sensiblemente la
sección, en especial en sentido horizontal.
- No abra huecos sin previa comprobación de
canalizaciones de instalaciones
- Para la fijación de elementos de decoración (varios)
se aconseja utilizar taco de plástico y elemento
metálico roscado.
MANTENIMIENTO
- Se realizará una inspección ocular cada año

en locales inhabitados, o antes si se apreciara
alguna anomalía, observando si existiese
cualquier lesión.
- Cada 10 años:
- Se realizará una inspección ocular en locales
habitados.
- Los daños producidos por escape de agua
se repararán de inmediato.
VIDRIO
PRECAUCIONES
- Evite los golpes fuertes cuando cierre sus puertas o ventanas.
- Si tiene que pintar su carpintería no se olvide de proteger el

borde de los cristales en contacto con la misma con cinta
adhesiva.
- En caso de rotura, no trate de sacar de la carpintería los

trozos que queden, y si lo hace, no empiece nunca por los
de abajo, podría cortarse.
- - Restituya de inmediato las piezas rotas.
- No instale aparatos de aire acondicionado sobre los vidrios,

pues podría romperse por choque térmico.
- - Manténgalos en buenas condiciones de limpieza y

conservación (influyen en una buena iluminación, visibilidad,
acondicionamiento térmico y acústico de las dependencias).
LIMPIEZA
- Utilice únicamente agua o productos que contengan alcohol y con trapos o
bayetas que no suelten pelusa.
- Debe evitar el uso de productos abrasivos para su limpieza.
MANTENIMIENTO
- Cada año:
- Revisar el estado de la banda de sellado del vidrio.
- Compruebe la estanqueidad de la misma.
- Cada 5 años:
- En el vidrio de contacto, se comprobará el estado de los herrajes, elementos de
seguridad y sujeciones en los bastidores.
ALICATADOS
Las paredes y suelos del baño y cocina

están revestidas de plaqueta cerámica.
Paredes con plaqueta de 45×30 y

suelos de 40×40 cm pegado con
cemento cola sobre un enfoscado de
cemento de dosificación 1:6.
PRECAUCIONES
- Evite los golpes con objetos duros. .
- Las piezas desprendidas se repondrán rápidamente.
- La sujeción de elementos muy pesados no se realizará solamente en el
espesor del alicatado; en estos casos se recomienda el uso de la
taladradora, para no golpear los azulejos.
LIMPIEZA
- En baños y galerías se limpiará mediante paños húmedos y secado
posterior.
- En cocinas, al menos una vez por semana, limpie a fondo con detergente
amoniacado o al bioalcohol.
- Compruebe siempre la etiqueta del producto que utilice.
MANTENIMIENTO
- Vigilar el rejuntado, pues puede fisurarse y permitir

el paso de la humedad.
- Cada 5 años:
- Especialmente en baños y zonas húmedas, si se
observan algunas juntas abiertas, proceder a sellar
con lechada de cemento blanco, o bien con silicona
blanca con el dedo enjabonado.
- Reponer de inmediato las piezas desprendidas
- Se comprobará la sujección por el sonido al golpear
las piezas.
- Cada 10 años:
- Se comprobarán las juntas de dilatación y se
repasará el enlechado de las mismas.
SOLADOS DE MADERA
Entarimado en piezas de madera de 8

mm. de espesor, con piezas de 25×5
cm. contrapeadas, pegado sobre
soporte de mortero y capa de
preparación y nivelación, terminado con
4 manos de barniz, en salón, pasillos y
habitaciones
PRECAUCIONES
- Se evitará el roce y el punzamiento con elementos duros.

- Se evitarán humedades y condensaciones, si se derrama algún líquido se
secará inmediatamente para no dañar la madera.
- No se regará con agua, se utilizará para su limpieza un paño o bayeta
humedecido y el secado será inmediato.
- Los desperfectos se repararán inmediatamente.
LIMPIEZA
- Podrán emplearse los productos que se encuentren en el mercado

especialmente indicados para su limpieza.
- Evitar la permanencia de manchas en el suelo, especialmente de aquellas
que tiñen los materiales naturales.
MANTENIMIENTO
- Cada 10 años:
- Acuchillado, lijado y barnizado.
Este plazo podrá disminuirse en
función del uso y desgaste.
RODAPIÉ DE MADERA
RODAPIÉ DE MADERA EN
TODAS LAS HABITACIONES
EXCEPTO BAÑO Y COCINA,
CLAVADO A LOS PARAMENTOS
VERTICALES.
• PRECAUCIONES
- NO SE APOYARÁN LOS
PIES NI EN EL RODAPIÉ NI
EN LOS PARAMENTOS
VERTICALES.
• LIMPIEZA
- NO SE EMPLEARÁN
MATERIALES ABRASIVOS
EN SU LIMPIEZA.
- NO SE ACERCARÁN
ELEMENTOS QUE PUEDAN
DAÑARLO O
DESPRENDERLO.
• MANTENIMIENTO
- CADA 2 AÑOS:
- INSPECCIÓN OCULAR DE
LAS PARTES
DESCLAVADAS.
- REPINTADO CON
PINTURA DEL MISMO
TONO.
• FALSOS TECHOS
ESTE ES DE ESCAYOLA
CONTINUA COLGADA,
CON MOLDURA
PERIMETRAL.
ESTA COLOCADO EN
TECHO DE BAÑO Y EN EL
PASILLO DE LAS
HABITACIONES A 25CM
BAJO EL FORJADO
• PRECAUCIONES
- EVITE EN LO POSIBLE LAS HUMEDADES.

- SI ES NECESARIO SUSPENDER ALGÚN ELEMENTO DEL MISMO, (COMO POR
EJEMPLO UNA LÁMPARA), DEBERÁN UTILIZARSE ÚNICAMENTE HEMBRILLAS
DE ACERO GALVANIZADO CON DISPOSITIVO DE APERTURA INTERIOR
(VULGARMENTE LLAMADOS ANGELITOS). SU ANCLAJE SE REALIZARÁ
MEDIANTE AGUJERO REALIZADO POR ROTACIÓN (TALADRADORA).
- COMPROBAR QUE NO EXISTE INSTALACIÓN EN LA PROFUNDIDAD A
TREPANAR.
- EN CASO DE FISURA MIENTO SE ARREGLARÁ CON VENDA IMPREGNADA EN
AGUAPLAST Y REPINTADO DE NUEVO.
• LIMPIEZA
- PERIÓDICAMENTE LIMPIAR LOS MATARRINCONES PREFERIBLEMENTE POR

ASPIRACIÓN.
• MANTENIMIENTO
• - LAS LESIONES SE REPARARAN DE INMEDIATO.

• - CADA 5 AÑOS:
• - SE REALIZARÁ UNA INSPECCIÓN OCULAR CON
ANÁLISIS DÉ LAS POSIBLES LESIONES Y FISURAS,
GRIETAS Y HUMEDADES, EN EL CASO DE QUE ÉSTAS
APARECIERAN LLAMAR A UN TÉCNICO
COMPETENTE QUE DICTAMINE SU ORIGEN E
IMPORTANCIA.
• PINTURAS PLASTICAS
EL TECHO DE SU BAÑO Y
COCINA SE PINTAN DE
ESTE MATERIAL LLAQUÉ
POR LA HUMEDAD Y LA
OCUPACIÓN DE GRASAS
QUE SE OCUPAN EN LA
COCINA POR ESO SE
PINTAN CON PINTURA
PLÁSTICA.
• PRECAUCIONES
- SE DEBEN EVITAR LOS GOLPES ROCES Y CONTACTO CON

MATERIALES ACÚSTICOS.
- SE ACONSEJA PROTEGER LOS CANTOS DE LOS MUEBLES
QUE ESTÉN EN CONTACTO CON LAS PAREDES.
- CUANDO SE REALICEN REPINTADOS SE HARÁN CON EL
MISMO TIPO DE PINTURAS O CON OTRAS QUE NO
PLANTEEN INCOMPATIBILIDADES.
- EN CASO CONTRARIO SE ELIMINARÁN APLICANDO UNA
DISOLUCIÓN ESPESA DE COLA VEGETAL Y SE RASCARÁ
CON ESPÁTULA.
• LIMPIEZA
- LAVAR CON UN PAÑO
HÚMEDO O BIEN LIMPIAR
CON PLUMERO O BAYETA
SUAVE COMO MÍNIMO CADA
AÑO.
MANTENIMIENTO
- CADA 5 AÑOS:
- REALIZAR UN REPINTADO
CON MATERIAL
COMPATIBLE.

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El confort y la seguridad de los usuarios es

• Asesoramiento económico de obras de mantenimiento correctivo

Ladrillo a cara vista

o La limpieza se realizará con cepillo y agua o una solución de

o La limpieza también se puede realizar con agua mezclada con

o Las eflorescencias o manchas de mortero, se tratarán con una

o No deberá realizarse ninguna alteración de la fachada, sin las

Las particiones dentro de su vivienda son de tabique de

- Se realizará una inspección ocular cada año

- Evite los golpes fuertes cuando cierre sus puertas o ventanas.

- Si tiene que pintar su carpintería no se olvide de proteger el

- En caso de rotura, no trate de sacar de la carpintería los

- - Restituya de inmediato las piezas rotas.

- No instale aparatos de aire acondicionado sobre los vidrios,

- - Manténgalos en buenas condiciones de limpieza y

Las paredes y suelos del baño y cocina

Paredes con plaqueta de 45×30 y

- Vigilar el rejuntado, pues puede fisurarse y permitir

Entarimado en piezas de madera de 8

- Se evitará el roce y el punzamiento con elementos duros.

- Podrán emplearse los productos que se encuentren en el mercado

- EVITE EN LO POSIBLE LAS HUMEDADES.

- PERIÓDICAMENTE LIMPIAR LOS MATARRINCONES PREFERIBLEMENTE POR

• - LAS LESIONES SE REPARARAN DE INMEDIATO.

- SE DEBEN EVITAR LOS GOLPES ROCES Y CONTACTO CON

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