La Habilitación Urbana

La habilitación urbana
Prof. Luis Agurto

Tópico

PARTE GENERAL DE LAS HABILITACIONES URBANAS
Código Civil
• Artículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a
los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
Artículo 70 de la CP
• La propiedad es un derecho sujeto a límites o restricciones.
• Estos límites son los que delinean el verdadero contenido del
derecho de propiedad. Los límites se explican en razón de la función
social que cumple la propiedad.
• El derecho de propiedad ya no tiene el carácter absoluto que se le
atribuyó antiguamente. Los límites a su ejercicio hacen compatible la
propiedad con los intereses de la sociedad.
Derecho de propiedad
• La fuente de los límites al derecho de propiedad está en la
Constitución. Según el artículo 70, la propiedad es un derecho
inviolable que debe ejercerse en armonía con el bien común y
dentro de los límites de la ley. La norma agrega que a nadie puede
privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y
previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que
incluya compensación por el eventual perjuicio.
Los límites
• Los límites al derecho de propiedad, establecidos también para
satisfacer el interés general, son cargas o prohibiciones que se
imponen al derecho de propiedad para limitar su ejercicio. Se
produce una disminución o recorte del poder jurídico, que impide al
propietario actuar con total libertad sobre el bien, pero no se pierde
la propiedad misma ni la posibilidad de ejercer los atributos del
dominio.
Propiedad predial
• Los principales límites al ejercicio del derecho de propiedad están
vinculados a la propiedad predial. Según el artículo 957 del Código
Civil, la propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
La zonificación
• Es la parte del plan regulador que trata de la organización integral de
las ciudades. El plan regulador, a su vez, es el conjunto de normas y
disposiciones técnicas, legales y administrativas, mediante las cuales
se propone la más adecuada utilización de la tierra. La zonificación
está a cargo de las municipalidades provinciales. A través de ella, las
municipalidades condicionan y regulan el Uso de la propiedad predial
de acuerdo con el bien común, con prevalencia sobre los intereses
particulares. Así, hay zonas industriales, de comercio, residenciales,
de usos especiales, monumentales, entre otras, y en cada una de
ellas se permiten y se prohíben determinados usos, coeficientes de
edificación, áreas mínimas libres, retiros, alturas, etc.
Los procesos de habilitación
• Son trámites que consisten básicamente en el cambio de uso de tierras rústicas o
eriazas y que requiere la ejecución de servicios públicos. La legislación pertinente
norma el procedimiento para la aprobación de habilitaciones urbanas.
• Los procesos de habilitación son de competencia de las municipalidades distritales.
• El procedimiento tiene dos etapas: la aprobación de la habilitación y la recepción de
obras.
• la aprobación de la habilitación tiene por objeto que el interesado obtenga la
conformidad técnica de su proyecto y las condiciones urbanísticas que debe
respetar.
• La recepción de obras, por otro lado, tiene por objeto que el interesado obtenga la
conformidad de las obras que haya ejecutado en concordancia con la habilitación
urbana aprobada.
BASE LEGAL
DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA
Decreto Supremo que aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley Nº
29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
El propósito de la Ley
• Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, tiene por objeto establecer la regulación jurídica de los
procedimientos administrativos QUE EN LÁMINA SIGUIENTE SE
EXPLICITAN: garantizando la calidad de vida y la seguridad jurídica
privada y pública; así como, establecer el rol y responsabilidades de
los diversos actores vinculados en dichos procedimientos
administrativos
Los procedimientos administrativos
independización
subdivisión
de predios
rústicos de lotes
obtención de las licencias de fiscalización en la

habilitación urbana y de ejecución de los
edificación
El silencio
•Los procedimientos establecidos en

la presente Ley, con excepción del
procedimiento de habilitación
urbana de oficio, están sujetos al
silencio administrativo positivo.
Por lo tanto
• Vencido el plazo que tiene la Municipalidad para
identificar y notificar observaciones y/o
documentación faltante que impida la calificación del
expediente según lo establecido en la Ley Nº 27444, la
Municipalidad no puede invocar el incumplimiento de
algún requisito y/o una observación formal, para la no
aplicación del silencio administrativo positivo.
Entiéndase por:
Habilitación urbana
proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano
ejecución de obras de accesibilidad
ejecución de obras de distribución de agua
ejecución de obras de recolección de desagüe
Ejecución de obras de distribución de energía e iluminación pública

Este proceso requiere de aportes gratuitos y
obligatorios para fines de recreación pública,
que son áreas de uso público irrestricto; así
como para servicios públicos
complementarios, para educación, salud y
otros fines, en lotes regulares edificables que
constituyen bienes de dominio público del
Estado (SBN)
Artículo 73 de la CP
• Inalienables, imprescriptibles e inembargables
Están exonerados de realizar aportes
reglamentarios
Los proyectos de inversión pública, de
asociación público-privada o de concesión
que se realicen para la prestación de
servicios públicos esenciales o para la
ejecución de infraestructura pública.
Se consideran los siguientes
procedimientos de
Habilitación Urbana:
Terreno rústico
• Rurales: son aquellos predios que están fuera de los límites urbanos o
de expansión urbana. Por otro lado, el artículo 4 del Decreto
Legislativo N.° 667, los define como tierras ubicadas en área de
expansión urbana declarada zona intangible, dedicadas a uso agrícola,
pecuario o forestal. Estando claro que son aquellos destinados a la
actividad agrícola.
Habilitación Urbana Nueva
•Aquella que se realiza sobre un terreno

rústico. Puede ser ejecutada por etapas;
con venta garantizada de lotes, con
construcción simultánea de vivienda y/o
del tipo progresivo.
Habilitación Urbana Ejecutada
Aquella que se ha ejecutado sin contar con

la respectiva licencia antes de la entrada en
vigencia de la presente Ley. Su aprobación se
realiza en vías de regularización de
habilitaciones urbanas ejecutadas y de ser el
caso, la recepción de las obras
Reurbanización:
• Proceso a través del cual se recompone la trama
urbana existente, mediante la reubicación o
redimensionamiento de las vías; puede incluir la
acumulación y posterior subdivisión de lotes, la
demolición de edificaciones y cambios en la
infraestructura de servicios; están sujetos a los
trámites de una habilitación urbana con construcción
simultánea y no están sujetos a los aportes
adicionales a los existentes.
Qué es la Independización o Parcelación de
Terreno Rústico
Partición de un predio rústico ubicado en

áreas urbanas o de expansión urbana, en una
o más parcelas, con áreas superiores a una
(1) hectárea.
Subdivisión de Predio Urbano
Subdivisión o fraccionamiento de un lote

habilitado como urbano en uno o varios lotes que
cumplen los parámetros y condiciones
urbanísticas establecidos en el Plan Urbano o
norma urbanística que corresponda de la
jurisdicción donde se localice.
Conformidad de Obra y
Declaratoria de Edificación
Procedimiento por el cual se determina que la

obra o las obras pendientes de ejecución, se han
concluido conforme a los planos aprobados. Para
viviendas multifamiliares, comercio y oficinas, la
conformidad de obra se puede otorgar a nivel de
casco habitable; puede tramitarse con o sin
variaciones
Recepción de obras
• Procedimiento
por el cual se determina que las
obras de habilitación urbana se han concluido
conforme a los planos y a la licencia aprobada,
pudiendo tramitarse con o sin variaciones, así
como de forma parcial, cuando se trate de
proyecto integral
Los actores
El Promotor Profesionales
Inmobiliario o
Los responsables
Habilitador Urbano propietarios del proyecto
Ministerio de
Vivienda, Delegados Responsable de la
habilitación urbana
Construcción y
Saneamiento Ad hoc y/o edificación
Colegio de Las
Arquitectos del Perú El Registrador
11. El Registrador Público
• Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de Predios, los

documentos previos, los dictámenes e informes técnicos
correspondientes a proyectos de habilitación urbana y/o edificación, las
resoluciones de licencias, la recepción de obras de habilitación urbana,
las declaratorias de edificación y los demás actos que ameriten
inscripción, de conformidad con los requisitos y procedimientos
establecidos en la presente Ley, bajo responsabilidad.
Reglamento de Inscripciones del Registro de
predios
• Artículo 32.- Anotación preventiva de documentos previos
• El Certificado de Zonificación y Vías y los Certificados de
Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio, en forma
previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se
encuentren vigentes.
• La falta de anotación preventiva de los documentos previos no

impide la inscripción de la habilitación urbana.
Artículo 34.- Inscripción de la habilitación urbana
• De conformidad con el artículo 10 de la Ley Nº 29090, sólo es inscribible la

recepción de obras de la habilitación urbana, salvo los supuestos de
aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con autorizaciones de
construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes, cualquiera sea la
modalidad de la aprobación de la misma, en cuyo caso podrá anotarse
preventivamente el proyecto de habilitación urbana.
• En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con las
autorizaciones previstas en el párrafo anterior podrá anotarse
preventivamente el proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo
responsabilidad del promotor, supuesto en el cual en ningún caso se
preindependizarán los lotes conformantes de la habilitación urbana.

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obtención de las licencias de fiscalización en la

•Los procedimientos establecidos en

ejecución de obras de distribución de agua

ejecución de obras de recolección de desagüe

Ejecución de obras de distribución de energía e iluminación pública

•Aquella que se realiza sobre un terreno

Aquella que se ha ejecutado sin contar con

Partición de un predio rústico ubicado en

Subdivisión o fraccionamiento de un lote

Procedimiento por el cual se determina que la

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