El Proceso de Retracto

El Proceso de Retracto
CONCEPTO
• El retracto resulta ser la figura por la cual se le de

la posibilidad a una persona para que el
retrayente pueda obtener en beneficio propio el
bien sea mueble o inmueble sin perjudicar los
derecho del comprador devolviéndole el pago
efectuado y todo lo concerniente a los tributos y
gastos y los intereses que realizo el comprador.
NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO
• El Código Civil peruano de 1984 ha optado

claramente por la tesis de la subrogación, pues
en su artículo 1592° establece que el derecho
de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el
lugar del comprador, denominándole “un
derecho real y personal, resultando ser mixto”.
EL PROCESO DE RETRACTO
• Es el Derecho preferencial que se otorga a
determinadas personas para adquirir un bien y
subrogar (sustituir) al comprador en todos sus
derechos y obligaciones. Se plantea como un
proceso judicial, en la modalidad del Proceso
Abreviado, habiendo sido regulado por el
Código Procesal Civil de 1993 en sus artículos
495° a 503°.
CARACTERÍSTICAS DEL PROCESO
DE RETRACTO
• Su carácter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley,
por ello las situaciones que originan el derecho a retraer y las
personas que pueden retraer están taxativamente señaladas en
ella.
• Su naturaleza subrogatoria: con respecto de la discusión en
torno de la naturaleza jurídica, entendiendo que el retrayente
"subroga'" al vendedor.
• Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa:
Esta es una consecuencia lógica del derecho de sustitución que
se ejercita sobre la compraventa que se ha celebrado,
produciéndose solamente una modificación subjetiva.
Características del Proceso
• Objeto del Retracto, El supuesto para que el Retracto tenga
objeto y en consecuencia opere, la situación con el bien materia de
la venta, recaerá sobre el retrayente y reemplazara al comprador.
• Sujetos Titulares, En todo proceso de retracto intervienen tres
personas: el vendedor, el comprador y el retrayente, aunado a ello
el Código Civil ha señalado los sujetos que pueden ser retrayentes:
• A) El copropietario
• B) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que
se esté discutiendo judicialmente
Sujetos del Retracto
• C) El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
• D) El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus
respectivos derechos.
• E) Los propietarios de predios urbanos divididos
materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos
de propietarios sin someter las demás partes del bien a
servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.
• F) El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la
venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad
agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y esta
reunidas no excedan de dicha unidad.
Clases de Bienes respecto de los cuales
procede el Retracto
• El Código Civil en su artículo 1594 establece

claramente que el derecho de retracto procede
respecto de: Bienes muebles inscribibles y,
bienes inmuebles. Empero, que pueden ser
objeto de retracto son las enajenadas por su
propietario que reúnan los requisitos legales
correspondientes a la clase de retracto que se
ejercite.
VIA PROCEDIMENTAL
• Conforme lo dispone el Código Procesal Civil este proceso se
tramita en la vía del proceso abreviado.
Características:
• La improcedencia de la reconvención cuando se ventilan ciertos

asuntos contenciosos.
• La concentración de actos procesales, pues tanto el saneamiento
procesal como la conciliación se realizan en una sola audiencia.
• La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de
la sentencia.
Tipos de Contrato sobre el cual Recae el
Retracto
• El proceso de retracto procede en los contratos de
compraventa y dación de pago, sin embargo las ventas
que se hagan en remate públicos no son susceptibles
para ejercitar dicho derecho, aunque el interesado
tenga derecho amparado por la ley.
• Asimismo opera incluso en los contratos de
compraventa celebrados en documento privado,
debiendo desterrarse la idea de que solamente se
acciona en los contratos de compraventa o dación en
pagos celebrados por escritura pública
Diferencias entre el Pacto de Retroventa
1. En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen

normalmente dos sujetos.
2. En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen
normalmente dos sujetos.
3. En la retroventa es una reserva que el vendedor hace
en la compraventa básica, mientras que en el retracto
es una facultad atribuida por la ley a alguien que no
tuvo ninguna intervención tuvo en la compraventa
básica.
Efectos del Retracto
• Para determinar los efectos del proceso de retracto es
importante en primer lugar distinguir que en la venta
sujeta a retracto, el objeto materia del contrato; la forma
cuando ésta es requerida como elemento solemne.
Existe también la causa objetiva propia de los contratos
bilaterales onerosos, en otras palabras, la venta sujeta a
retracto no es nula porque existen todos los elementos
requeridos para el contrato. Para que se dé el caso de la
anulabilidad, es necesario que el consentimiento este
viciado por error, dolo o violencia; que el objeto sea
ilícito, así como su motivo y fin.
COMPETENCIA
• Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar
donde se encuentra el bien o bienes a elección de demandante.
Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en
diversos lugares será competente el juez de cualquiera de ellos,
con lo que se establece la competencia facultativa. Asimismo a
tenor de lo dispuesto en el artículo 488° del Código Procesal
Civil:
• JUEZ DE PAZ LETRADO:
• Si la cuantía es de 100 a 500 URP.
• JUEZ CIVIL:
• Si es más de 500 URP.
REQUISITOS ESPECIALES DE LA
DEMANDA
1. Observancia del plazo de retracto, el derecho de retracto debe
de ejercitarse en el plazo de treinta días, contados a partir de la
comunicación de fecha cierta.
2. Reembolso o consignación del precio del bien materia de
retracto, se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar
demandas temerarias obligando al retrayente a que efectué el pago
previamente.
3. Existencia del título en que se funda el retracto, El sujeto
titular del derecho de retracto debe contar con el título
correspondiente para ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es
decir tiene que ser una de las personas señaladas en el artículo
1599 del Código Civil y debe demostrar dicha calidad.
OPORTUNIDAD
• El plazo para hacer valer el derecho de retracto

es un término fatal, improrrogable, la naturaleza
de dicho plazo es material, por lo que nos
encontramos ante una caducidad y no ante un
plazo de prescripción. Por consiguiente, es
plazo preclusivo no susceptible de interrupción
o de suspensión, y su cumplimiento habrá de
ser vigilado.
OPORTUNIDAD
• Artículo 1596°: El derecho de retracto debe ejercerse dentro

del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación
de fecha cierta a la persona que goza de este derecho.
• Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede

hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario
encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor
circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de
cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el día siguiente al de la última publicación.
OPORTUNIDAD
• Artículo 1597°: Si es retrayente conoce la transferencia por
cualquier medio distinto del indicado en et artículo 1596°; el plazo
se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la
presunción contenida en el artículo 2012 sólo es oponible después
de un año de d inscripción de la transferencia.
• El artículo 2012° del Código Civil, a que hace mención el artículo

1597 de dicho Código (citado líneas arriba), norma el principio de
publicidad registral, preceptuando que:
“Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA
DE RETRACTO
1. Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta días
naturales contados a partir del conocimiento de la transferencia.
2. El demandante no adjunta el certificado de depósito,
cuando conoce la contraprestación u ofrece pagar o prestar la
garantía suficiente dentro del segundo día de tener conocimiento
de la contraprestación
3. En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:
• El demandante carezca evidentemente de interés y legitimidad para obrar.
• Advierta la caducidad del derecho.
• Carezca de competencia.
• No exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio.
• El petitorio fuese jurídica y físicamente imposible.
• Contenga una indebida acumulación de pretensiones.
PRESTACIÓN DESCONOCIDA
• En relación a la Prestación Desconocida,
señala el Código Procesal Civil en el Artículo
498º sobre la posibilidad que si el retrayente
desconoce la contraprestación pagada o debida
por el adquirente, ofrecerá hacer el depósito u
otorgar la garantía que corresponda, según el
caso, dentro de segundo día de su
conocimiento
LA CONTESTACIÓN
• REQUISITO ESPECIAL, el Legislador ha optado, en atención a la
posibilidad del desconocimiento del monto de la transferencia de
dominio del bien, la exigibilidad de por una parte del demandante
(retrayente) de consignar un deposito que cubra los gatos y demás
relacionados a la enajenación del inmueble, que ante la posibilidad
de no conocer el mismo.
• CARGA PROBATORIA, en atención a ello, el legislador señala
que le corresponde a los demandados la carga probatoria en relación
al conocimiento de la transferencia, es decir, le asiste el derecho a
determinar los gastos realizados a fin de poder ejecutar la
consignación otorgada por el demandante, para ello deberá justificar
y acreditar hasta donde le corresponda los gastos que pretende en la
contestación de la demanda.
CONCLUSIÓN ESPECIAL DEL
PROCESO
• En cualquier estado del proceso, el juez puede
declarar la conclusión del mismo; si habiendo
indicado el retrayente que desconoce la prestación
pagada o debida, se acredita que la conocía o que
estaba en razonable aptitud de conocerla. En la misma
resolución le impondrá al demandante una multa no
menor de veinte ni mayor de cuarenta unidades de
referencia procesal, sin perjuicio de las costas y costos
del proceso, esta resolución es apelable con efecto
suspensivo.
ACUMULACIÓN SUCESIVA DE
PROCESOS
• La Acumulación sucesiva resulta ser cuando se
proponen o se integran otras pretensiones después de
iniciada la demanda, generalmente las pretensiones
que integran al ampliar o modificar la demanda, ello
concordante con lo establecido en el artículo 1600ª
cuyo texto señala que si hay diversidad en los títulos
de dos o más que tengan derecho de retracto, el orden
de preferencia será el indicado en el artículo 1599º.

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• El retracto resulta ser la figura por la cual se le de

• El Código Civil peruano de 1984 ha optado

• El Código Civil en su artículo 1594 establece

• La improcedencia de la reconvención cuando se ventilan ciertos

1. En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen

• El plazo para hacer valer el derecho de retracto

• Artículo 1596°: El derecho de retracto debe ejercerse dentro

• Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede

• El artículo 2012° del Código Civil, a que hace mención el artículo

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