PROCEDIMIENTO

REGISTRAL

WILMA YECELA LIVIA ROBALINO

DOCTORA EN DERECHO
 ANTECEDENTE

• En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a través del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos, Resolución N° 126 – 2012 – SUNARP - SN, del 19.05.2012.Texto
actualizado al 11 de enero 2013, en el cual comprende la descripción de algunos temas fundamentales para el
mayor entendimiento de los ciudadanos; asimismo establece ciertos lineamientos respecto al procedimiento
registral en primera y en segunda instancia. Cabe señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos no es su única base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la pretensión del
presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos
administrativos), y demás leyes especiales que sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público.

• A continuación se le dará una explicación de cada parte esencial del procedimiento registral en primera
instancia:
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• l procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas para “Inscribir el Título en el
Registro” (SUNARP), la inscripción del título sirve para brindar seguridad jurídica frente a terceros respecto del
acto que se inscribe. En ese sentido, la inscripción del título consiste en la presentación de una solicitud dirigida
al Registrador Público competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo
de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe cumplir con todos los requisitos que señala la ley,
presentar la solicitud conforme al formato que establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos
registrales), otros documentos que el Registrador Público lo solicite, y que se presente dentro del plazo
establecido. Empero, para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo,
el cual puede ser la celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial, etc.; dependiendo el caso.
 NATURALEZA JURÍDICA

• La naturaleza jurídica del procedimiento registral se encuentra regulada por el artículo 1° del
T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual prescribe que “El
procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya
iniciado, ni oposición a la inscripción”; la naturaleza jurídica es especial porque en el
procedimiento registral se aplica legislación registral y no de otra naturaleza, sin embargo
cuando señala que es no contenciosa se refiere a que si bien es cierto el procedimiento
registral tiene aspectos del procedimiento administrativo general, su marco legal no será de
aplicación de manera directa sino de manera supletoria; es decir que de acuerdo a la título
que se desea registrar se aplicará la legislación registral y de manera supletoria la normas
administrativas.
 OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede ser un objetivo

instrumental y el otro objetivo es sustantivo.
• Objetivo Instrumental: éste consiste en la práctica de un asiento, es decir que va a
servir para inscribir un título en el registro.
• Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamación de la situación jurídica o del derecho
que se desea registrar; es decir, la pretensión del presentante (solicitante).

EL ASIENTO REGISTRAL, SE PUEDE DECIR ES AQUEL ARCHIVO QUE ESTÁ EN

EL SISTEMA DE LA SUNARP, SIRVE PARA ALMACENAR CIERTA INFORMACIÓN
EN EL CASO DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS.
CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Al respecto, Gonzales & Escate (2011) sostienen que basado en la existencia de un documento público (verdad circunscrita en al papel), se dan las siguientes
características, de las cuales ambas conllevan diferencias:
• Registral Administrativo:
• - No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por la ley (art. 2010° CC).
• - No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado; pues debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010° CC).
• - No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada (art. 2011° cc).
• - No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto.
• Registral Puro:
• - Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación (artículos 163.1° y 166° Ley 27444).
• - Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles (art. 6.1° Ley 27444).
• - Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego interés público (art. 103° Ley 27444).
• - Si caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros (arts. 51.2° y 60° Ley 27444).
 INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:

• Primera instancia: Registrador Público.
• Segunda Instancia: El Tribunal Registral, ésta es la última instancia administrativa.
• En el caso de que estés desconforme con lo que establece o con lo resuelto por el Tribunal Registral, sólo se podrá interponer una demanda
contenciosa administrativa en el Poder Judicial.

• Según, T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos el Computo de plazos son:

• - Aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposiciones en contrario.
• - Días hábiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva hubiese funcionado.
• - En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.
 DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• El asiento de presentación tiene una vigencia de (35) días de su presentación o dentro de los 5 días siguientes al
reingreso. El Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los
títulos; (esto se explicará más adelante).
• Observación o Liquidación: por mayor derecho o el título requiera informe catastral, el plazo de vigencia del
asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por (25) días adicionales.
• Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la observación que realiza el registrador público, el
presentante podrá presentar sus documento sólo hasta el 6to día anterior al vencimiento de la vigencia del
asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
• (Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de los Registros Públicos)
 PROCEDIMIENTO
REGISTRAL (PRIMERA
INSTANCIA)
 NICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Posteriormente del acto previo anterior, como se ha señalado, se inicia el procedimiento registral con la
presentación de la solicitud a través de un formato que la SUNARP ha diseñado conforme a la ley, el cual debe ir
acompañado con el documento que señala el derecho que desea registrar; de acuerdo al ejemplo planteado líneas
arriba, el derecho a registrar sería “Inscripción de un bien inmueble” en el cual queda registrado que la persona
que es el titular de dicho derecho es el propietario. Cabe señalar que la solicitud es de acuerdo al principio de
rogación en donde las inscripciones de los registros no se realizan de oficio sino es a petición de parte por lo que
el presentante (solicitante de la inscripción) tiene la facultad de interponer recursos impugnatorios conforme a la
ley.
EL FORMULARIO (SOLICITUD) DEBE CONTENER LA SIGUIENTE
INFORMACIÓN:
• - Nombre y documento de identidad del presentante del título, en el caso de que se actúe a nombre de tercero, sea persona natural o
jurídica se deberá dejar constancia.
• - Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del
notario o funcionario que autorice o autentique.
• - Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presente formule reserva de conformidad con lo señalado en
el artículo III del título preliminar. - Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o
jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada.
• - Partida registral, de existir esta, con indicaciones según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida
electrónica, con excepción del registro de propiedad vehicular, en cuyo caso, se indicara en número de rodaje o de serie y motor,
según corresponda.
• - Indicaciones del registro (inmueble, mueble, naturales o jurídicas) ante el que se solicita la inscripción del titulo.
• - Firma y domicilio del solicitante (presentante del título)8. Adjuntar copia simple del DNI del presentante.
SOLICITUD DE PUBLICIDAD REGISTRAL
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE TÍTULO
SEGUIMIENTO DE TITULO
 CALIFICACIÓN DEL TÍTULO

• Luego realizar esta etapa, el Registrador Público, dentro del plazo de ley, calificará la solicitud bajo el principio de
Legalidad regulado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento de los Registros Públicos, en donde
examina y revisar cada uno de los documentos presentados por el presentante. La calificación puede ser positiva
o negativa; es positiva cuando el presentante ha cumplido con todos los requisitos y no ha existido ninguna
observación a sus documentos, por lo tanto se admite su solicitud y se pasaría a registrar el título de su
pretensión (según el ejemplo, el bien inmueble a nombre de Juan y María como propietarios), y puede ser negativa
cuando la solicitud es rechazada por el Registrador Público, en este caso dicho funcionario público observar,
liquidar y tachar el título.
EN EL CASO DE QUE COMO RESULTADO DE LA CALIFICACIÓN DE LA SOLICITUD PRESENTADA POR EL
"PRESENTANTE" HAYA SIDO NEGATIVA, EL REGISTRADOR PÚBLICO DEBERÁ ESPECIFICAR EL FUNDAMENTO POR EL
CUAL DECLARA INADMISIBLE, SIENDO CUALQUIERA DE ELLOS: OBSERVACIÓN, LIQUIDACIÓN,Y TACHAR EL TÍTULO.

• La observación: consiste en que adolece la solicitud de algún defecto que puede ser subsanable, es decir que sea un defecto de forma;
en este caso el Registro Público puede señalar un plazo mínimo de días para que subsane dicho omisión.
• En el caso de la liquidación: ésta consiste en que el presentante de la solicitud no ha hecho el pago respectivo de una tasa de derechos
registrales, en este caso el Registrador Público indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de ley.
• Por último, en el caso de tachar el título: éste consiste en un defecto insubsanable que tiene la solicitud o los documentos que se han
anexado; según el ejemplo anterior sobre la inscripción de un bien inmueble, el Registrador Público encuentra un defecto insubsanable
cuando revisar que el contrato de compra-venta del bien inmueble por escritura pública señala que el comprador de dicho bien no el
señor que está señalando dicho derecho, sino otro, en este caso nos podemos dar cuenta que es un defecto de fondo por lo que
tiene que tachar el título hasta que el presentante corrija el documento que presentó; según el ejemplo, Juan y María tendrían que
dirigirse a la Notaría "X" para revisar esta situación.
OBSERVACIÓN DE TITULO
OBSERVACIÓN DE TITULO
CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• De lo expuesto líneas arriba, se puede señalar que se inscribe el título cuando el asiento registral exprese el acto
jurídico empleado; es decir, que surja o emana del derecho o acto que se inscribió, asimismo, en los asientos va a
constar las partidas electrónicas las cuales llevan un código de acuerdo a cada caso que ingresa o registra el
sistema de la SUNARP para el caso de la inscripción de títulos. En el asiento, su contenido debe ser el siguiente:
primero debe de haber un resumen del derecho o acto inscrito, especificando datos relevantes, segundo, debe el
documento, fecha, hora y N° del título, derechos pagados (tasa registral), la fecha de la inscripción del título y el
nombre del registrador. Posterior al asiento, se efectúa la anotación de inscripción el cual consiste en que por cada
título inscrito se extenderá una anotación por duplicado, es decir como si fuera copias de las cuales una va dirigida
al archivo y otra al presentante (solicitante); todos aspectos anteriores tendrán que realizarse dentro del plazo de
7 días primeros a la presentación.
FINALMENTE, EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN PRIMERA INSTANCIA TERMINA CON LA INSCRIPCIÓN, LA TACHA
POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN,Y CON LA ACEPTACIÓN DEL
DESISTIMIENTO TOTAL DE LA ROGATORIA.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL
(SEGUNDA INSTANCIA)
 RECURSO DE APELACIÓN

• En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante (solicitante de la inscripción del
título) está en desacuerdo respecto a las decisiones de los Registradores Públicos: observaciones, tachas o
liquidaciones del título, por lo que el presentante interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro
del plazo de vigencia del asiento de presentación, el Recurso de Apelación, para ello debe cumplir con el plazo,
caso contrario el Tribunal Registral lo declarará improcedente por extemporáneo
 TRIBUNAL REGISTRAL

• El Tribunal Registral es el órgano de la SUNARP con competencia nacional que conoce y resuelve en
segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, tachas y otras
decisiones de los Registradores, y Abogados Certificadores, en ese caso, emitidas en el ámbito de la
función registral.
• Debe resolver oportunamente y dentro del plazo legal, las apelaciones interpuestas contra las
derogatorias de inscripción, interpretando y aplicando la ley, fijando criterios jurisprudenciales a efectos
de generar predictibilidad y contribuir con la seguridad jurídica.
• Este recurso o medio impugnatorio procede respecto a las decisiones de los Registradores Públicos que pueden
ser las observaciones, las tachas o las liquidaciones del título.
• Se interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará improcedente por extemporáneo.
• El Recurso de Apelación debe formularse por escrito indicando claramente el número del título, fecha de
presentación, Registro al que corresponde, fundamentos de hecho y de Derecho en que se sustenta. Debe estar
autorizado por abogado, además de los requisitos exigidos en los Arts. 143° y 144° del Reglamento General.
• El Informe Oral si bien es cierto no está previsto en la ley, existe jurisprudencia reiterada respecto de la
posibilidad de solicitar al Tribunal Registral, día y hora para un Informe Oral en breve plazo y así poder
fundamentar la apelación en audiencia pública. (Novoa. s/f. p. 4).
 REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD:

• Según Flores (s.f.):

• Indicación del registrador ante quien se interpone.
• Nombre, datos de identidad y domicilio del apelante.
• La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del título.
• Los fundamentos de la impugnación y estar autorizado por abogado.
• El recibo de pago por apelación y presentarlo por la Oficina de trámite documentario.
• Recibido el recurso, el registrador efectuara la anotación de la apelación en la partida y remitirá al tribunal acompañado
del título en un plazo de 6 días.
• Desistimiento en segunda instancia (Art. 149 RG).- Del recurso y de la rogatoria que puede ser parcial, por escrito con
firma legalizada. (p. 84)
 CALIFICACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

• Luego de que el apelante, dentro del plazo de diez días de ingresado el recurso de apelación, tendrá la opción de solicitar o pedir informe oral, esta actuación consiste el
presentante (en primera instancia) solicitará la palabra para explicar sobre los hechos relevantes que cree conveniente para la solución de su petición.

• En esa secuencia, concluida el informe oral, el Presidente del Tribunal Registral va a asignar a uno de sus vocales para que actúe como ponente, posterior a ello se incia el debate
y las votaciones para confirmar o no la petición del presentante (en primera instancia).

• Consecuencias de la calificación: Para que se apruebe la pretensión del apelante, se necesitará de 2 votos conformes de los vocales, el plazo para emitir una respuesta
(resolución) sobre su recurso de apelación será de 30 días en donde se le notificará, sin embargo, en relación al plazo, no necesariamente se cumple, puede hasta prorrogarse.
• Pronunciamiento (del Tribunal Registral):
• - Confirmado parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
• - Revocando parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
• - Declarando Improcedente o Inadmisible la Apelación.
• - Declarando Admisible (Aceptando) o Denegando total o parcialmente el desistimiento.
 EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

• Flores (s.f.) señala:

•
• a.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el registrador procederá extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es complejo.
• b.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo de 10 días, si paga el registrador extiende el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia del asiento.
• c.- Si se confirma la observación tendrá 15 días para levantarlas si cumple el registrador extenderá el asiento (5 días), en caso de no estar de acuerdo y no
subsanar podrá interponer demanda contencioso administrativa, al igual cuando se declare inadmisible o improcedente el recurso.
• d.- En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del tribunal registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá
vigente 15 días adicionales al plazo para interponer la demanda contencioso administrativa (3 meses) para efectos de anotar la demanda.
• Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de presentación y se efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación.
• En caso que se ampare la demanda los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha del asiento de presentación. (p. 86)
 SUNARP IMPULSA USO DE FIRMA DIGITAL

• Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 234-2014-SUNARP/SN con fecha
17 de setiembre del 2014 aprueban la Directiva Nº 004-2014-SUNARP/SN regula la presentación electrónica del
parte notarial con firma digital, inicialmente agiliza la constitución de empresas. Dicha disposición legal, tiene por
objeto regular el procedimiento en la presentación electrónica e inscripción de parte notarial con firma digital,
dentro del marco de la Ley N° 27269, Ley de firmas y certificados digitales, su reglamento aprobado por Decreto
Supremo N° 052-2008-PCM; y tiene por finalidad la constitución de una herramienta en las tecnologías de la
información con la finalidad de eliminar el uso del soporte papel dentro del procedimiento de inscripción registral,
garantizando la integridad y autenticidad de dicho instrumento.
 EL DIARIO OFICIAL EL PERUANO CON FECHA 18
DE OCTUBRE DEL 2014 SEÑALA LO SIGUIENTE:
• PARA LA CONSTITUCIÓN DE EMPRESAS
• SUNARP impulsa uso de firma digital
• Desde este lunes 20, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) facilitará la constitución de empresas mediante el uso de la firma digital.
• Se trata de la puesta en marcha del nuevo Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp), una herramienta que permitirá el inicio del procedimiento registral
mediante la generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío al domicilio electrónico de la Sunarp.Es decir, cero papel en este sistema
que requiere de la participación del ciudadano, el notario y el registrador público, informó la entidad.
• Así, el acceso del SID-Sunarp se realizará a través de la página web institucional (www.sunarp.gob.pe). El servicio, además, formará parte de la Plataforma de
Interoperabilidad del Estado Peruano.
• En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá los actos referidos a la constitución de empresas en Lima y progresivamente serán integrados nuevos actos
registrales, como los poderes, bloqueos, compraventas, entre otros, herramienta que luego se reproducirá en las demás zonas registrales del país.
• El lanzamiento de este nuevo servicio coincide con el 20º aniversario de la creación de esta institución en el país. (passin)
ASIMISMO, EN REDES SOCIALES COMO JURISPRUDENCIA REGISTRAL
PERÚ CON FECHA 18 DE OCTUBRE DEL 2014 PUBLICÓ LO SIGUIENTE:
• Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp) reducirá tiempo y costo de procedimientos registrales
• La Sunarp pondrá en marcha el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp), mecanismo por el cual se podrá iniciar el procedimiento registral a través de la generación del
parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío a domicilio electrónico de la entidad.
• El lanzamiento será el 20 de octubre. En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá la constitución de empresas en Lima y progresivamente integrará nuevos actos
registrales como los poderes, bloqueos, compraventas, etc. Luego se replicará en las demás zonas registrales del país.
• De esta manera, las empresas podrán constituirse empleando solo una firma digital, con lo cual se eliminará el papel en el procedimiento registral, lo que ayudará al usuario a
ahorrar tiempo.
• Entre otros beneficios del SID Sunarp figuran: reducción de casos de falsificación documentaria, mayor rapidez en el trámite notarial y registral así como la comunicación
inmediata al correo electrónico del ciudadano sobre el resultado del trabajo notarial, sin necesidad de que el usuario se traslade a una oficina de la institución.
• El acceso a SID Sunarp se realizará a través de su portal web institucional el cual pasará a formar parte de la Plataforma de Interoperabilidad del Estado Peruano (PIDE).
• En los componentes del SID-Sunarp está el uso del "software" para firma digital, validado por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la
Propiedad Intelectual (Indecopi). En tanto, el uso del certificado digital es emitido por el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (Reniec), conforme a la Ley de Firmas
y Certificados Digitales y su reglamento. (passin)
GRÁFICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN LOS REGISTROS
MÁS IMPORTANTES
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
RESERVA DE NOMBRE
CONSTITUCIÓN DE EMPRESA
REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS
REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS
REGISTRO DE BIENES MUEBLES
REGISTRO DE BIENES MUEBLES
REGISTRO DE BIENES INMUEBLES
REGISTRO DE BIENES INMUEBLES
 RUBROS EN LA PARTIDA

• A= Antecedente dominal, en el que se indicará el tomo y folio en que corre inscrito trasladadas a la ficha o el
numero de aquella de donde se a hecho la independización
• B= Descripción del inmueble, en el que se dejará constancia de su ubicación geográfica, superficie, linderos y
demás especificaciones
• C= Título de dominio, en el que se inscribirán las traslaciones del derecho de propiedad.
• D= Gravámenes, en el que se inscribirán o anotarán según los casos, las hipotecas, embargos y en general todos
los gravámenes y cargas.
• E= Cancelaciones, en el que se inscribirán o anotaran según los casos, , las hipotecas, embargos y en general
todos los gravámenes y cargas.
• F= Cancelaciones, en el que se dejará constancia de la extinción de las inscripciones correspondientes al rubro
D
• G= Registro Personal; en el que se hará mención de las inscripciones que se refieran a las personas que figuran
como propietarios