DERECHO REGISTRAL Los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina

y dan la pauta en la solucin de los problemas jurdicos planteados en el derecho positivo I.- Principio de rogacin El registro no acta de oficio, necesita la peticin del interesado. Vale decir que el registro no inscribe de oficio, no expide solicitudes ni subsana los errores que tenga de oficio. Los sujetos legitimados son: los otorgantes, los autorizantes y sus reemplazantes, los sucesores de los otorgantes y los representantes de los otorgantes. La ley que regula el derecho registral es la ley 17801/68, es una ley nacional pero cada provincia tiene su registro, pero esto se rige por la ley Vale aclarar que los abogados, contadores, ingenieros, agrimensores estn legitimados para pedir consultados al registro, ya que tienen un inters legitimo.

II.- Principio de inscripcin: Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los Art. 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a. los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b. los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c. los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales

Art. 12.- El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares de dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro.

III.- Principio de legalidad Es el control de que los documentos a registrar cumplan con los requisitos exigidos por la ley , es decir que las inscripciones y los asuntos se realizan conforme a la ley. Tiene su manifestaciones en la calificacin registral, analizando las formas extrnsecas. Examina los siguientes puntos I) II) competencia del registro examen de competencia territorial del notario

III) IV)

cumplimiento de las formalidades del titulo material cumplimiento de las formalidades exigidas para el documento, ya sea notarial , judicial o administrativo.

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Art.8.- El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Art. 9.- Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a. rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b. si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Art. 18.- No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma: a. devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional; b. si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el art. 5, aquella se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c. cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral, mediante notificacin fehaciente.

IV) Principio de tracto sucesivo Es el efecto encadenamiento entre las transmisiones y entre los asientos regstrales. Las transmisiones se deben hacer en forma continua sin interrupciones. los asientos deben realizarse en forma cronolgica en el Folio Real.

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Art. 15.- No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. (Igualdad entre el que figura inscripto en el registro con el sujeto que figura en la escritura de compraventa como vendedor)

De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. (No se puede interrumpir el tracto, es decir no se pueden saltear asientos) Art. 16.- No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos: a. cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre; b. cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge; c. cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios; d. cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo. Art. 26.- En los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, la relacin que se har respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificacin registral en escrituras simultneas, la que se autorice como consecuencia podr utilizar la informacin que al respecto contenga la que antecede.

V) Principio de prioridad Es el fundamento del sistema juntan con la inscripcin (PRIMERO EN EL TIEMPO, PRIMERO EN EL DERECHO). Es la preferencia que se le da a un documento o derecho respecto de otro en atencin al momento en que se ingreso al registro. Hay dos clases de prioridad PRIORIDAD DIRECTA

Art. 19.- La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.

Art. 40.- El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda.

PRIORIDAD INDIRECTA

Art. 5.- (Segn ley 20.089, art. 2).- Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. Art. 21.- El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro. Art. 22.- La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes. Art. 23.- Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. Art. 24.- El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio. Art. 25.- Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.