03.

539 – DERECHO HIPOTECARIO

Unidad 1: moduls
1, 2, 3
Prueba de evaluación continuada - PEC 1

PEC 1

Enunciados

1. Casos prácticos:
1.1. Jaume y Carlos han llevado a cabo un contrato de compra y venta, que recae sobre
un bien inmueble situado en Sabadell, un local comercial situado en unas galerías muy
concurridas de la ciudad. Conforme a la estipulación 2.3 de dicho contrato, "la parte
compradora tomará posesión del bien inmueble que adquiere por medio de la actual
escritura pública, una vez transcurridos 9 meses desde el pago del primer plazo que
representa el precio aplazado".
a) Repasa qué derechos pueden inscribirse en el Registro y qué requisitos
deben cumplir. Busca jurisprudencia registral, resumiendo la doctrina de la
Dirección General al respecto. En particular, ¿se cumplen estos requisitos en el
caso expuesto arriba?
El articulo 1 LH1 dispone expresamente que el Registro de la Propiedad tiene por objeto “la
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles.” Por tanto, se podrán inscribir (artículo 2 LH) los títulos traslativos o
declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos; los títulos relativos al derecho de usufructo, uso, habitación, hipoteca, censos,
servidumbres, y otros cualesquiera reales; los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen
algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de trasmitirlos a
otro o de invertir su importe en objeto determinación; las resoluciones judiciales en la que se
declare ausencia, fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona; los
contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los subarriendos, cesiones y subrogaciones
de los mismos; y los títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, corporaciones civiles o eclesiásticas.
Para examinar los requisitos que ha establecido el legislador en cuanto a la inscripción de
cualquier asiento en el Registro de la Propiedad, debemos acudir principalmente al artículo 2 y
3 LH y a los artículos 7 y 33 del RH 2; donde se establece, por un lado, un requisito material
(artículo 2 LH y articulo 7 RH) y por otro lado, un requisito formal (artículo 3 LH Y articulo 33
RH). En cuanto al requisito material, se exige que el titulo contenga un acto o negocio jurídico
con trascendencia real inmobiliaria, es decir, que contenga un acto o negocio jurídico que
afecte o pueda afectar a un derecho real, mientras que, en cuanto al requisito formal, que
debe cumplirse junto con el material, se exige, por el artículo 3 LH, que sean consignados en
escritura pública, ejecutoria o documento autentico expedido por autoridad judicial o por el
Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. El articulo 33 RH
establece que se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, “el documento o
documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya
de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción,

1
Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Ministerio de Justicia «BOE» núm. 58, de 27 de febrero de 1946.
2
Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario. Ministerio de Justicia
«BOE» núm. 106, de 16 de abril de 1947.
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por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se

acredite.”
En la doctrina existe una referencia clara al llamado “numerus apertus en materia de derechos
reales” lo cual fue matizado por la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013, al
indicar que “si bien no puede existir ningún obstáculo para que la autonomía de la voluntad
pueda adaptar los derechos ya tipificados a las exigencias de la realidad económica y social,
ello es así siempre y cuando se respeten las características estructurales típicas de tales
derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio
directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que
posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado3.”
También puede ocurrir que los documentos presentados a inscripción puedan contener actos
inscribibles y otro que no lo sean, por lo que la Resolución de 2 de junio de 2020, de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ha indicado que “el registrador puede
denegar los aspectos carentes de trascendencia real por imperativo de los artículos 18 de la
ley hipotecaria y 100 de su reglamento, pese a ser expedidos por la autoridad judicial. Pero
eso no impide que se pueda inscribir la sentencia declarativa en los extremos relativos a la
rectificación de la descripción de las fincas derivados de la sentencia, que sí tienen
trascendencia registral y en los que no existen obstáculos derivados de la legislación
registral4.”
Una compraventa de un inmueble puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre
que previamente se formalice una escritura pública de compraventa ante notario, se liquiden
los impuestos correspondientes (Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados o Impuesto sobre el Valor Añadido) y se presente toda la documentación ante
el Registro de la Propiedad. El Artículo 20 de la LH dispone en su párrafo primero que, “para
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos5”. Por tanto, en principio, siempre que se cumplan los requisitos antes expuestos, se
podrá inscribir esta compraventa en el Registro de la Propiedad.
b) Supongamos que, en lugar de un contrato de compra, las partes se inclinan
por realizar un contrato de alquiler sobre dicho local. Tratándose de un derecho
meramente personal, para fines distintos a la vivienda, ¿se podrá inscribir en el
Registro? ¿Y si se tratara de una finca rústica? Arguméntalo.
El artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria dispone expresamente que se podrá inscribir en el
Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento de un bien inmueble, así como los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de éstos. La Ley de Arrendamientos Urbanos
establece que “se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de
arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad,

3
Resolución de 28 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Elda n.º 1 a la inscripción de una
escritura de compraventa. Consultado en: https://vlex.es/vid/titularidad-rem-477334146
4
Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Laguardia, por la que se
deniega la inscripción de una ejecutoria de sentencia firme. Consultado en: https://vlex.es/vid/resolucion-2-junio-
2020-846666389
5
Resolución de 7 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el
recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chipiona, por la que se
deniega la inscripción de una escritura de compraventa. «BOE» núm. 247, de 14 de octubre de 2022, páginas
140025 a 140031 (7 págs.) Consultado en: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-16810

2
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intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de
determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción6.”
Para tener los derechos la consideración de inscribibles en el Registro de la Propiedad, han de
cumplir al menos dos condiciones iniciales, en primer lugar, que recaiga sobre bien inmueble,
es decir, que tenga la consideración de finca y, en segundo lugar, que se trate de verdaderos
derechos reales, es decir, que recaigan de modo inmediato sobre la finca y que sean
oponibles frente a todos en general. En el artículo 2.5 LH no se establece que únicamente
puedan inscribirse bienes inmuebles urbanos, por lo que podríamos considerar que si es
posible inscribir un arrendamiento rustico en el Registro de la Propiedad, aunque no sea una
práctica muy frecuente, al igual que el arrendamiento de un local.
La jurisprudencia del TS7 ha determinado que en caso de enajenación forzosa por ejecución
hipotecaria de un inmueble con arrendamiento de uso distinto al de vivienda, ante la ausencia
de pacto y de inscripción registral, se aplican los artículos 1.571 y 1.549 del C.C., por lo que se
extingue el arrendamiento, de manera que resulta muy recomendable su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
c) Por último, supongamos que Carlos quiere hacer uso del inmueble y, de
hecho, ir pagando una renta cada mes a Jaume, pero no quiere que esto conste
en ninguna parte, para ahorrarse los problemas con Hacienda y con su exmujer,
según afirma. Jaume le ofrece hacer un contrato que él llama “en precario”, de
modo que Carlos ocupe como precarista la finca, y Jaume vaya cobrando el
dinero correspondiente. ¿Esta figura podría dar lugar a alguna constancia en el
Registro?
La figura del precario o comodato no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, en este
sentido se ha pronunciado la Resolución de 15 de julio de 2011, de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de
la propiedad de Zaragoza n.º 3, a inscribir un derecho de uso, denegándose la inscripción, por
considerar que “es un derecho que carece de trascendencia real, por tratarse de un mero uso
al que no se le ha atribuido naturaleza real, y por tanto regulable conforme a las normas del
comodato que impiden su inscripción8.”

1.2. Dos hermanos tienen un solar en Sevilla, sobre el que quieren constituir un derecho
de edificabilidad. Este derecho, según plantean, daría derecho (que no obligación) a
ocupar, mediante una construcción, la columna de aire situada verticalmente sobre el
inmueble, y no estaría sujeto a plazo, pero sí a la condición de que uno de los dos
decida ponerle fin. En este caso, se liquidaría el derecho existente y se constituiría,
añaden, una comunidad germánica sobre la construcción.
a) Lee todo lo que encuentres sobre la controversia relativa al numerus apertus o
numerus clausus de derechos y resúmela con tus palabras (extensión aprox. media
cara de hoja-una cara), con cita de las resoluciones o autores correspondientes.
En la doctrina existe una referencia clara al llamado “numerus apertus en materia de derechos
reales” lo cual fue matizado por la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013, al

6
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. «BOE» núm. 282, de 25 de noviembre de
1994.
7
Sentencia del Tribunal Supremo 783/2021, de 15 de noviembre de 2021. Consultado en:
https://vlex.es/vid/878579457
8
Resolución de 15 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, a inscribir un derecho de uso.
«BOE» núm. 242, de 7 de octubre de 2011, páginas 105734 a 105736 (3 págs.) Consultado en:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2011-15763

3
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indicar que “si bien no puede existir ningún obstáculo para que la autonomía de la voluntad
pueda adaptar los derechos ya tipificados a las exigencias de la realidad económica y social,
ello es así siempre y cuando se respeten las características estructurales típicas de tales
derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio
directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que
posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado9.”
La Doctrina exige el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos
reales, los cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio
directo sobre la cosa y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que
posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. No obstante, no
significa que sea suficiente la voluntad o denominación del derecho real para que éste se
considere como tal, sino que se exige que la figura que se crea tenga las características de un
derecho real, y que, “si se trata de una figura nueva, máxime si se trata de algún tipo nuevo de
garantía carente de regulación legal, se regulen todas las consecuencias que dicha garantía
comporta, o bien se remita a los efectos jurídicos de otra figura10.”
Esto significa que el sistema de numerus apertus en materia de creación de derechos reales
no limita la autonomía de la voluntad, permitiendo una adecuación de tales derechos a una
realidad social y económica que se encuentra en constante cambio. No obstante, se exige,
para no desvirtuar esta categoría de derechos reales, que se cumplan una serie de exigencias
estructurales, como puede ser su inmediatividad o absolutividad, en aras de mantener las
características típicas de tales derechos reales; puesto que, si no se cumplen al menos estas
dos características, impediría que tal derecho pudiera considerarse un derecho real en sentido
estricto, pasando a formar parte, en su caso, de otra categoría.
b) ¿Se puede inscribir, el negocio que hemos descrito, o el derecho al que da lugar, en
el Registro de la Propiedad?
En mi opinión, nos encontraríamos en este caso ante un derecho de superficie, a cuyos
efectos establece el artículo 53 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que, “el derecho
real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o
edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la
propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede
constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre
viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al
superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del
titular del suelo11.”
En este sentido, dispone el artículo 53.2 de la presente Ley, que para que el derecho de
superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y
la inscripción en el Registro de la Propiedad; debiendo fijarse necesariamente en la escritura
pública el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y
nueve años.

9
Resolución de 28 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Elda n.º 1 a la inscripción de una
escritura de compraventa. Consultado en: https://vlex.es/vid/titularidad-rem-477334146
10
Resolución de 4 de mayo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto por Congelados y Frescos del Mar, S.A., contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe
nº 1 a la inscripción de un acta de solicitud de nota marginal. «BOE» núm. 131, de 30 de mayo de 2009, páginas
45441 a 45443 (3 págs.) Consultado en: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2009-8990
11
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana. «BOE» núm. 261, de 31 de octubre de 2015. Consultado en:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723

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2. Comentario a una Resolución sobre los temas tratados en los módulos:

Tras leer atentamente la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 2 de noviembre de 2018 (BOE núm. 282, de 22.11.2018), disponible aquí, responde a las
siguientes cuestiones y, cuando tengas que referirte a la resolución, explícala con tus propias
palabras:
a) ¿En qué consiste el acuerdo realizado por las partes y qué es lo que éstas
querían conseguir?
El acuerdo realizado por las partes versa sobre una escritura de formalización de préstamo
hipotecario y posposición de prohibición de disponer. Se ha formalizado un préstamo
hipotecario realizado por el titular del bien que lo recibió por donación de sus progenitores con
una prohibición de disponer establecida por los padres e inscrita en el Registro de la
Propiedad.
La prohibición de disponer es una limitación a las facultades dispositivas del titular, no
obstante, la voluntad actual de los titulares-beneficiarios de la prohibición es consentir la actual
constitución de hipoteca, y no obstaculizar en el futuro la ejecución si la hubiere, lo que
corroboran con la posposición que garantiza.
Con la posposición se quiere reflejar que se ha prestado el consentimiento a la hipoteca y, en
consecuencia, como carga posterior se verá afectada por la eventual ejecución. Asimismo, si
eventualmente se cancelara la hipoteca por pago, determinaría la desaparición de dicho
gravamen, pero seguiría la vigencia de la prohibición de disponer como carga.
En conclusión, lo que ha ocurrido en este supuesto de hecho, es que se recibió por donación
un bien por parte de sus progenitores, con la prohibición de disponer que fue inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Posteriormente, se quiere constituir un préstamo hipotecario sobre la misma, por lo que se
intenta otorgar una posposición de prohibición de disponer, para expresar la voluntad de los
titulares-beneficiarios de la prohibición, de dar su consentimiento a la actual constitución de
hipoteca, con la indicación de que en el caso de que posteriormente se cancele la hipoteca
mediante pago, seguiría vigente la prohibición de disponer como carga inicialmente inscrita en
el Registro de la Propiedad.

b) ¿Por qué la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción? ¿Comparte

este razonamiento la DGRN?
La Registradora de la Propiedad señala que “no es admisible que los cónyuges (...) presten su
consentimiento a la posposición de la misma, dado que su propia naturaleza es incompatible
con la realización de un acto como es la constitución de hipoteca con posterioridad a que
dicha prohibición haya tenido acceso al Registro”. No obstante, la DGRN no comparte este
razonamiento, expresando que los titulares de la prohibición pueden modular la prohibición,
disponiendo, por ejemplo, la forma de ejercicio o el efecto de la contravención. Asimismo, se
indica que la modificación de los asientos registrales requiere el consentimiento de sus
titulares, constatándose en este caso el consentimiento de todos los interesados (propietario
de la finca, titulares de la prohibición de disponer y entidad bancaria) sin que implique ningún
perjuicio a ningún tercero, por lo que finalmente se produce la revocación de la nota de
calificación de la registradora por parte de la DGRN.

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c) ¿Qué crees que querrá decir la DGRN cuando afirma “en nuestro Derecho el
rango registral no tiene un contenido tan autónomo como en otros
ordenamientos jurídicos”?
Si realizamos una comparación, por ejemplo, entre España y Alemania, se determina que “en
el Derecho español la tradición, que está configurada como una figura causal, se legitima en
la existencia de una causa, o sea, de una razón de ser. Por ello, el antes mencionado título es
imprescindible para operar la transferencia. Al ser así, el sistema español se diferencia
fundamentalmente del sistema alemán en el sentido de que en este último la esfera
obligatoria y la real están estrictamente separadas y desconectadas 12.” Por tanto, la DGRN
hace especial hincapié con esta frase, a la existencia de diferentes situaciones legales, en
cuanto a los Registros de la Propiedad, en los distintos Estados miembros de la UE,
existiendo en otros países un rango registral con un contenido más autónomo, en
comparación con España.

d) ¿Qué afirma esta RDGRN respecto al principio de prioridad?

Se afirma que el principio de prioridad actúa plenamente en el ámbito de las prohibiciones
adoptadas en procedimientos penales y administrativos y solo limitadamente en el ámbito de
las prohibiciones voluntarias y las adoptadas en procedimientos civiles. El principio de
prioridad registral no genera solo un efecto excluyente o de cierre registral respecto de los
títulos de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se trasmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real, sino que también generan un efecto de
preferencia en el caso de que el titulo posteriormente presentado a Registro no sea
incompatible, generando una ordenación de los derechos reales y cargas inscritos y/o
anotados sobre una determinada finca registral, cuyo orden les inviste de una cualidad
singular de prelación para resolver la preferencia entre todos ellos. El principio de preferencia
se encuentra regulado en el artículo 17 LH, cuyo contenido dispone que “inscrito o anotado
preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los
inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o
anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual
se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.”

e) Por último, ¿en qué otros casos sí se permite la posposición? Explica cómo
funciona tanto en el caso de la hipoteca como en el de la condición resolutoria,
si puedes, con referencias a la doctrina de la DGRN distintas de las que da la
RDGRN objeto de análisis.
La posposición constituye una de las manifestaciones de negociación del rango hipotecario
que, por extensión, se aplica a la condición resolutoria, como ha sido admitido desde siempre
por la DGRN. La posposición de la prohibición de disponer no elimina la prohibición de
disponer y cualquier acto dispositivo posterior a la hipoteca requerirá de nuevos
consentimientos. En ningún caso se trata de eliminar futuros consentimientos de los titulares
de la prohibición de disponer, que seguirán siendo necesarios en el futuro, sino de dar claridad
a la publicidad registral, de dar claridad a las distintas “cargas” que afectan a la finca: la
prohibición de disponer y la hipoteca.

12
V, H, Alena; P, V, Juan Pablo (2021). ANÁLISIS COMPARADO DE LOS REGISTROS DE LA
PROPIEDAD ALEMÁN Y ESPAÑOL: ¿SERÍA POSIBLE UN REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMÚN
EUROPEO? Cuadernos de Derecho Transnacional (octubre 2021), Vol. 13, Nº 2, pp. 256-288. ISSN 1989-4570
- www.uc3m.es/cdt - DOI: https://doi.org/10.20318/cdt.2021.6267

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Son los titulares de la prohibición los únicos que por su voluntad pueden modular y modificar
el contenido y existencia de la prohibición de disponer (autonomía de la voluntad art. 1255
CC), siempre que obviamente no perjudiquen derechos de terceros.
Por lo que podemos determinar que, siempre que se cumpla con los requisitos legales
exigidos, la posposición se aplica tanto a la hipoteca como a las condiciones resolutorias,
según el criterio de la DGRN.

3. Comentario a una reforma legal reciente:

En los módulos de la asignatura se nos habla todavía de un Libro de incapacidades, siendo

ésta una materia que se acaba de actualizar legalmente. Consulta concretamente la Ley
8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las
personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, ley que modifica
diversos preceptos de la LH.

En el Preámbulo de la ley, se dice:

En el ámbito del Registro de la Propiedad, se modifican los preceptos de la Ley

Hipotecaria que se refieren a la incapacitación o los incapacitados y se suprime el
Libro de incapacitados para adecuar la terminología y contenidos normativos a la
Convención de Nueva York de la que trae causa esta reforma. Por otra parte, se
elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que
eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en
comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y
la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas.

Comenta brevemente esta reforma legal y cómo afecta al Derecho hipotecario. Mira
qué artículos de la LH se ven afectados e intenta sintetizar, siempre con tus palabras,
el alcance y sentido de la reforma legal de 2021 en lo que se refiere a la materia
registral.

La Ley 8/202113 supone un paso decisivo en la adecuación de nuestro ordenamiento jurídico

a la Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad, cuyo
artículo 12 proclama que las personas con discapacidad tienen capacidad jurídica en
igualdad de condiciones que las demás personas en todos los aspectos de la vida,
obligando a los Estados Parte a adoptar las medidas pertinentes para proporcionar el apoyo
que puedan necesitar en el ejercicio de dicha capacidad. En este sentido, se modifica la Ley
Hipotecaria en cuanto a las referencias a la incapacitación o las incapacidades y se suprime
el Libro de incapacidades para adecuar la terminología y contenidos normativos a las
previsiones legales. Además, se elimina el artículo 28 LH, entendiendo que los supuestos a
proteger son residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de
colaterales y extraños. En definitiva, esta ley modifica la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de
1946, en sus artículos 4, 42, 165, 168, 192, 222 y 222 bis, deroga el artículo 28, e introduce
un nuevo artículo 242 bis. A continuación, nombraremos en profundidad algunas de las
modificaciones que se han efectuado en estos preceptos legales:
- Podrán pedir la anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro
correspondiente, el que instare ante el órgano judicial competente demanda de

13
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con
discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Jefatura del Estado «BOE» núm. 132, de 03 de junio de
2021.

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alguna de las resoluciones expresadas en el apartado cuarto del artículo 2, salvo las
relativas a medidas de apoyo a personas con discapacidad (artículo 42.5 LH).
- Tendrán derecho a exigir hipoteca legal, los menores de edad sujetos a tutela sobre
los bienes de los tutores, por razón de la responsabilidad en que pudieran incurrir,
siempre que la autoridad judicial considere necesario que presten fianza y sin
perjuicio de los casos en que se ofrezca otra garantía real o personal que sea
suficiente a juicio de la autoridad judicial (artículo 165.4 LH).

4. Preguntas breves
Responda si las siguientes afirmaciones son verdaderas (V) o falsas (F), explique
brevemente el sentido de su respuesta y cite, en la medida de lo posible, el fundamento
legal de su respuesta.
1. La posesión constituye un derecho real inmobiliario que puede mencionarse en
el Registro.
Falso. La posesión no es un derecho real, por lo que queda excluida su inscripción del
Registro de la Propiedad, con fundamento en el artículo 5 de la Ley Hipotecaria14, cuyo
contenido dispone que “los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán
inscribibles.”
2. El titular de un derecho de leasing puede pedir la anotación de su derecho al
RP a condición de que recaiga sobre un derecho inmueble.
Verdadero. El leasing inmobiliario o arrendamiento financiero puede inscribirse en el Registro
de la Propiedad, cuestión que ha sido amparada por la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, existiendo diversas resoluciones donde se estipula que “consta inscrito
un arrendamiento financiero en el Registro de la propiedad en el que se estipula que el
arrendatario financiero…15” Asimismo, el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria ampara la
inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.
3. El documento privado no da la misma seguridad que un documento público y
por tanto en principio el primero no es inscribible en el Registro, salvo acuerdo
expreso de las partes.
Falso. El artículo 420 del Reglamento Hipotecario16 dispone expresamente que los
Registradores no extenderán asiento de presentación de los documentos privados, salvo en
los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Por tanto, para
que los documentos privados tengan eficacia registral, no es suficiente con el acuerdo de las
partes, como se establece en el enunciado, sino que se exige que una disposición legal le
atribuya tal eficacia registral. Un ejemplo de documento privado al que se le atribuye eficacia
registral por disposición legal, lo encontramos en el artículo 69 del RH, donde se establece
que “el dueño directo o el útil podrán obtener la inscripción de los foros, subforos y demás
derechos reales de igual naturaleza, así como la de su dominio directo o útil respectivo,
mediante …., o mediante la presentación de los documentos privados, aprobados por

14
Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Ministerio de Justicia «BOE» núm. 58, de 27 de febrero de 1946.
15
Resolución de 30 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el
recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Gavà, por la que se suspende la
inscripción de una escritura de cesión de derechos en contrato de arrendamiento financiero, incluido el derecho
de opción de compra. «BOE» núm. 272, de 14 de octubre de 2020, páginas 87620 a 87629 (10 págs.) Consultado
en: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-12237
16
Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario. Ministerio de Justicia
«BOE» núm. 106, de 16 de abril de 1947.

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convenio ante Notario, en los que se establezca o reconozca el foro o consten los deslindes,
apeos y prorrateos extrajudiciales.”
4. El carácter constitutivo de la inscripción es un principio básico de nuestro
sistema registral.
Falso. En el derecho español la inscripción es declarativa y voluntaria, aunque existen ciertos
casos en que la inscripción puede ser constitutiva, como el derecho real de hipoteca (artículo
1875 CC, articulo 145 y 159 LH).
5. El Registrador tiene un deber de averiguar de oficio las mutaciones jurídico-
reales que se producen en su demarcación y tomar nota de ellas
preventivamente en su Registro hasta que se confirmen.
Falso. El registrador no realiza una investigación exhaustiva de oficio en busca de mutaciones
jurídico-reales. Más bien, su función principal es registrar los documentos que le son
presentados por los interesados y verificar que cumplen con los requisitos legales para la
inscripción. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria establece los sujetos que pueden pedir una
anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro de la Propiedad.
6. El principio de rogación significa que la inscripción se pide como un favor o
concesión graciosa del registrador, que siempre puede denegarla.
Falso. En virtud del principio de rogación, el registrador no actúa de oficio, sino a instancia
de los interesados, o por mandamiento de autoridades judiciales o administrativas. La
doctrina deduce este principio del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, según el cual, “la
inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse…” No obstante, no considero que sea
un favor o concesión graciosa del registrador, sino que el registrador, en ejercicio de sus
funciones, y teniendo en cuenta no solo el documento presentado “sino los asientos del
registro con él relacionados, procederá, si observa contradicción o vicio, a denegar o
suspender la inscripción solicitada17.”
7. La inscripción se diferencia de la anotación en que la primera es indefinida y la
segunda es temporal.
Verdadero. Se puede definir la anotación preventiva, siguiendo a Roca Sastre, como “aquel
asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de
Inscripciones, y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho
perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo18.” Por tanto, la anotación se
encuentra sujeta a un plazo de caducidad (asientos temporales, de vigencia temporal
limitada), lo que lo diferencia de las inscripciones, que son definitivas.
8. Cuando un registrador deniega una inscripción, su decisión será inapelable.
Falso. Establece el artículo 324 de la Ley Hipotecaria que las calificaciones negativas del
registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del
Notariado en la forma y según los tramites de los artículos siguientes, o ser impugnados
directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en
que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.
9. La calificación registral y la posterior inscripción permiten subsanar los vicios
que pudiera tener el negocio jurídico, que así nunca podrá será invalidado.
17
Resolución de 27 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso
interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se
suspende la inscripción de una escritura de dación de una finca en pago de créditos concursales. Consultado en:
https://vlex.es/vid/dacion-pago-362635174
18
Derecho Hipotecario. Registros. Consultado en:
https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/oposiciones/temas/tema-27-hipotecario-registros/

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 DERECHO HIPOTECARIO
PEC 1

Falso. Las subsanaciones de los vicios dependen de que estos sean considerados
subsanables o insubsanables (artículo 126 RH). Por tanto, puede ocurrir que los vicios sean
considerados subsanables, en cuyo caso se otorgará un plazo de 15 días para su
subsanación, pero, por el contrario, también es posible que la resolución declare el defecto
como insubsanable, en cuyo caso se cancelarán de oficio las anotaciones o notas marginales
preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la
resolución recaída.
10. El principio de fe pública registral es una presunción rebatible.
Falso. El principio de fe pública registral es la presunción iuris et de iure de que el Registro es
exacto e íntegro a favor del titular o los titulares que tengan la consideración de terceros 19. El
principio de fe pública registral, representa la eficacia ofensiva de la inscripción, es un principio
en beneficio del tercero y es presunción iuris et de iure (lo que significa que no es presunción,
sino una imposición legal en favor de tercero que reúne los presupuestos legales 20). Su
regulación la podemos encontrar en el artículo 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, estableciendo
éste último que “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”

19
Principio de fe pública registral. El Tercero en la LH. Consultado en: https://vlex.es/vid/434792722
20
La fe pública registral. Examen del artículo 34 de la ley hipotecaria. Consultado en:
https://vlex.es/vid/examen-articulo-34-ley-hipotecaria-215260

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