Roj: STS 8991/2011 - ECLI:ES:TS:2011:8991

Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil

Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2260/2008
Nº de Resolución: 981/2011
Fecha de Resolución: 30/12/2011
Procedimiento: CIVIL
Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Tipo de Resolución: Sentencia

Cuestión:

Contrato de compraventa entre Ayuntamiento y tercero de parcela dentro del plan

parcial municipal: incumplimiento de las obligaciones. Resolución del contrato.

cf1Resumen:
parContrato de compraventa entre Ayuntamiento y tercero de parcela dentro del plan
parcial municipal: incumplimiento de las obligaciones. Resolución del contrato. Recurso
de casación. Prohibición de disponer parcial referida a la constitución de hipoteca que
sobrepase ciertos límites: consiste en la privación o restricción del poder de disposición
que forma parte del derecho subjetivo y que impide el acto de disposición con mayor o
menor amplitud según haya sido previsto y puede establecerse en todo acto a título
gratuito, sea mortis causa o intervivos. Validez de la misma. No cabe fundar un motivo
de casación en un precepto tan genérico o amplio como es el concepto de derecho de
propiedad. El Ayuntamiento demandante ha ejercitado acción de resolución del
contrato de compraventa por incumplimiento de la condición que le prohibía disponer
lo que estaba sancionado con la resolución. Recurso por infracción procesal: infracción
de las normas sobre jurisdicción y competencia El objeto del proceso no ha sido la
impugnación de acto administrativo alguno, sino la resolución del mencionado contrato
de compraventa. El concurso con todo su trámite administrativo corresponde a la
jurisdicción contencioso-administrativa; y el contrato de compraventa, su perfección y
eficacia compete exclusivamente a la jurisdicción civil. El contrato de compraventa
litigioso no es un contrato administrativo.par

Encabezamiento
SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a treinta de Diciembre de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al
margen indicados los recursos por infracción procesal y de casación contra la sentencia
dictada en grado de apelación por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia,
como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia número 5 de San Javier, cuyos recursos fueron preparados ante la
mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente
la Procuradora Dª. María Isabel Campillo García, en nombre y representación de
"FRIGORÍFICOS ALBA, S.L."; siendo parte recurrida el Procurador D. Ramón Rodríguez
Nogueira, en nombre y representación del Ayuntamiento de Torre Pacheco.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Vicente Marcilla Oñate, en nombre y
representación de AYUNTAMIENTO DE TORREPACHECO, interpuso demanda de juicio
ordinario contra "FRIGORIFICOS ALBA, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de
derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia en la
que: 1º.- Declare resuelta la transmisión por enajenación en subasta formalizada en
escritura pública de fecha 6 de mayo de 2.003, ante el Notario don Juan Isidro Gancedo
del Pino, con número de protocolo 1.453, de la finca registral nº 39.560, Tomo 2.642,
Libro 589 de Torre Pacheco, Folio 151, Inscripción 1ª del Registro de la Propiedad
Número Siete de Murcia (Parcela 85, incluida en la manzana 9), por incumplimiento de
las condiciones del pliego de condiciones jurídicas y económico administrativas . 2º.-
Condene a "Frigoríficos Alba, S.L." a estar y pasar por dicha declaración realizando
cuantos actos se requieran para restitución al Ayuntamiento de la Propiedad de la
referida finca y entrega de la posesión. 3º.- Declare exento de la obligación de
restitución del precio al Excelentísimo Ayuntamiento de Torre Pacheco, por considerarla
compensada con la subrogación de las hipotecas que gravan la finca objeto de este
proceso. 4º.- Todo ello con expresa condena en las costas de esta instancia a la
demandada.

2.- La Procuradora Dª Mª José Zapata Ferrer, en nombre y representación de

"FRIGORIFICOS ALBA, S.L.", contestó a la demanda y oponiendo los hechos y
fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado
dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda íntegramente y se
impongan a la parte actora las costas procesales.

3.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones
sobre los hechos controvertidos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia
número 5 de San Javier, dictó sentencia con fecha 20 de julio de 2007 , cuya parte
dispositiva es como sigue: FALLO: Estimar íntegramente la demanda interpuesta por
el Procurador señor Marcilla Onate, en la representación que tiene acreditada en autos
contra "Frigoríficos Alba S.L.", declarando resuelta la transmisión por enajenación en
subasta formalizada en escritura pública de fecha 6 de mayo de 2.003, ante el Notario
don Juan Isidro Gancedo del Pino, con número de protocolo 1.453, de la finca registral
nº 39.560, Tomo 2.642, Libro 589 de Torre Pacheco, Folio 151, Inscripción 1ª del
Registro de la Propiedad Número Siete de Murcia (Parcela 85, incluida en la manzana
9), por incumplimiento de las condiciones del pliego de condiciones jurídicas y
económico administrativas y condenando a "Frigoríficos Alba, S.L." a estar y pasar por
dicha declaración realizando cuantos actos se requieran para restitución al
Ayuntamiento de la Propiedad de la referida finca y entrega de la posesión, declarando
exento de la obligación de restitución del precio al Excelentísimo Ayuntamiento de Torre
Pacheco, todo ello con imposición de las costas procesales a la demandada

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por

la representación procesal de "FRIGORIFICOS ALBA, S.L.", la Sección 5ª de la Audiencia
Provincial de Murcia (Cartagena), dictó sentencia con fecha 10 de octubre de 2008 ,
cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso
de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María José Zapata Ferrer, en nombre
y representación de la mercantil FRIGORÍFICOS ALBA, S.L., contra la sentencia dictada
en fecha 20 de julio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de San
Javier en los autos de Juicio Ordinario número 420 de 2006 debemos REVOCAR Y
REVOCAMOS la misma, únicamente en el sentido de que la demanda rectora de las
actuaciones ha de entenderse estimada parcialmente; de que, en cuanto a la exención
de devolución de la obligación de restituir el precio por el actor, la misma queda
condicionada en los términos que se indican en el último inciso del párrafo cuarto del
séptimo fundamento jurídico de esta resolución; y de dejar sin efecto la condena de la
demandada al pago de las costas procesales de la primera instancia, de las que no se
hace expresa imposición; CONFIRMANDO los demás pronunciamientos de dicha
sentencia que no se opongan a éste; y ello, asimismo, sin hacer expresa imposición de
las costas procesales de esta alzada.

TERCERO .- 1 .- La Procuradora Dª Mª del Carmen García Buendía, en nombre

y representación de "FRIGORIFICOS ALBA, S.A.", interpuso recursos por infracción
procesal y de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes
MOTIVOS DEL RECURSO POR INFRACCION PROCESAL: UNICO .- De conformidad
con lo dispuesto en el artículo 471 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se invoca como
infracción procesal cometida la infracción de las normas sobre jurisdicción y
competencia objetiva o funcional artículo 469.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
MOTIVOS DEL RECURSO DE CASACION: PRIMERO .- Infracción del artículo 348 del
Código civil y jurisprudencia que lo interpreta. SEGUNDO .- Infracción del artículo 1124
del Código civil y jurisprudencia que lo interpreta.

2.- Por Auto de fecha 2 de febrero de 2010, se acordó admitir el recurso

extraordinario por infracción procesal y de casación y dar traslado a la parte recurrida
para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3.- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Ramón Rodríguez

Nogueira, en nombre y representación del Ayuntamiento de Torre Pacheco, presentó
escrito de impugnación a los mismos.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista

pública, se señaló para votación y fallo el día 14 de diciembre del 2011, en que tuvo
lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- Tras unos trámites administrativos que no hacen al caso, el
Ayuntamiento de Torre Pacheco, demandante en la instancia y parte recurrida en
casación, adjudicó a la entidad "Frigoríficos Alba, S.L.", demandada en la instancia y
parte recurrente ante esta Sala, una determinada parcela dentro del plan parcial
municipal por el precio de 2.070.506, 76€ y, en su virtud, se otorgó escritura pública de
compraventa de fecha 6 de mayo de 2003.

Del pliego de condiciones que quedó unido a la escritura, es de destacar la

décima, cuyo último párrafo tiene el siguiente texto:

"En ningún caso, el adjudicatario podrá constituir hipoteca sobre el inmueble

adjudicado, por valor superior al precio de adjudicación, haciéndose constar esta
circunstancia expresamente en el contrato de compraventa que se formalice
notarialmente y en la correspondiente inscripción en el Registro de la propiedad.".

Asimismo, la décimo cuarta:

1.- El incumplimiento por parte del adjudicatario de las obligaciones derivadas

del pago del precio de la venta, constitución de la garantía definitiva, edificación en los
plazos reglamentariamente establecidos, no transmisión a terceros sino en el plazo
establecido al efecto, y, en general, cualesquiera otras obligaciones se deriven del
presente Pliego de Condiciones, facultará al Pleno de la Corporación para acordar la
resolución del contrato de venta del inmueble adjudicado, con incautación de la fianza
definitiva constituida. 2.- Como consecuencia de la adopción del indicado acuerdo de
resolución, deberá reintegrarse a la titularidad municipal dicho inmueble,
procediéndose por el Ayuntamiento a la devolución, en su caso, del precio satisfecho
por el mismo, Con deducción de todos los gastos originados por la resolución del
contrato y abono, en su caso, de la correspondiente indemnización por los daños y
perjuicios ocasionados.

La mencionada sociedad constituyó una primera hipoteca por el valor de la

adjudicación y una segunda por importe de 1.200.000€; asimismo, no cumplió tampoco
su obligación, prevista en el pliego de condiciones, de iniciar los trámites para la
puesta en marcha de la actividad a desarrollar, en el plazo máximo de dos años desde
la recepción de las obras de urbanización, aunque esta segunda obligación no plantea
cuestión ante esta Sala.

El Ayuntamiento de Torre Pacheco formuló demanda contra dicha sociedad

interesando la resolución de aquella compraventa de 6 de mayo de 1003, la restitución
de la finca y la exención de devolver el precio recibido.

La sentencia del Juzgado de 1ª instancia de San Javier, de 20 de julio de 2007

estimó íntegramente la demanda. Apelada por la sociedad demandada, la dictada por
la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª con sede en Cartagena, de 10 de octubre
de 2008 la confirmó en parte, en el sentido de que revocó la declaración de exención
de la obligación de devolver el precio que había recibido el Ayuntamiento, a lo que éste
se aquietó. No así la sociedad demandada que ha formulado ante esta Sala sendos
recursos por infracción procesal y de casación.

Las cuestiones jurídicas esenciales son dos. La primera, si la jurisdicción civil es

la competente para conocer el caso. La segunda, la naturaleza de la transcrita
condición décima del pliego de condiciones.

SEGUNDO .- La primera cuestión que se plantea, según lo dicho, es el órgano

jurisdiccional que debe conocer el presente asunto. La parte demandada y ahora
recurrente ha mantenido desde el primer momento la incompetencia de la jurisdicción
civil y defendido la contencioso-administrativa. La sentencia recurrida, con todo
detalle, ha rechazado tal posición y ello constituye el motivo único del recurso por
infracción procesal; éste se ha redactado con poca precisión, pues contiene cinco
apartados y tan sólo el segundo es el que expone el motivo del recurso, conforme al
artículo 469.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; los demás no son motivos sino
cuestiones como procedencia del recurso, solicitud de subsanación, petición de fondo y
costas.
 Este único motivo, como se ha dicho, se formula al amparo del artículo 469.1.1º
de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas sobre jurisdicción y
competencia, alegando los artículos 45 , 48 .1 y 49 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
En el desarrollo del motivo hace hincapié en la distinción entre los contratos de
naturaleza civil y los administrativos, lo cual nadie discute. Lo que tampoco se discute
es la serie de actos administrativos que llevan a la transmisión dominical por el
contrato de compraventa de 6 de mayo de 2003. El objeto del proceso no ha sido la
impugnación de acto administrativo alguno, sino la resolución del mencionado contrato
de compraventa. Es decir, el concurso con todo su trámite administrativo corresponde,
en su caso, a la jurisdicción contencioso-administrativa; y el contrato de compraventa,
su perfección (elementos de contrato) y eficacia ( y su ineficacia como el caso de
resolución) compete exclusivamente a la jurisdicción civil. En el caso, se pretende la
ineficacia, en el subtipo de resolución, de un contrato de compraventa, por razón de
una condición resolutoria; es decir, contrato civil y su ineficacia.

Este es el argumento esencial para rechazar la jurisdicción contencioso-

administrativa. Además, pueden ser ratificados los razonamientos tanto de la Juez de
primera instancia, como de la Audiencia Provincial que destacan que, tras la sucesión
de actos administrativos, el contrato de compraventa no es un contrato administrativo
conforme al artículo 5.2 de la Ley de contratos de las Administraciones públicas, Real
decreto-legislativo 2/2000, 16 de junio.

Y, a mayor abundamiento, las propias partes hoy litigantes, en su pliego de

condiciones unido al contrato de compraventa, dispusieron, aunque es claro que la
jurisdicción es indisponible, lo siguiente:

"Decimoséptima- Orden jurisdiccional competente: 1.- La resolución de cuantas

controversias puedan surgir entre las partes contratantes con motivo de la preparación
y adjudicación del contrato corresponderá al orden jurisdiccional contencioso-
administrativo, de acuerdo con la normativa reguladora de dicha jurisdicción, según
establece el artículo 9.3 del Real decreto Legislativo 2/2000 . 2.- Para la resolución
de las restantes controversias, será competente el orden jurisdiccional civil".

Por todo ello, se debe desestimar el recurso por infracción procesal, con la
condena en costas que previene el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil .

TERCERO .- La segunda cuestión jurídica es de derecho material y se refiere

a la resolución del contrato. Se ha transcrito el párrafo de la prohibición de disponer
(pliego de condiciones, la décima) que se sanciona con la resolución (la décimo cuarta)
y procede analizar su naturaleza y validez.

Se trata de una prohibición de disponer parcial, referida a la constitución de

hipoteca, no a otros actos dispositivos y no de toda hipoteca, sino sólo la que
sobrepase ciertos límites. Se ha cuestionado su validez, pero de ella no cabe duda
alguna. La prohibición de disponer es la privación o restricción en este caso, del poder
de disposición que forma parte del derecho subjetivo y que impide el acto de
disposición con mayor o menor amplitud según haya sido previsto. La prohibición de
disponer puede establecerse en todo acto a título gratuito, sea mortis causa (a que se
refiere la sentencia 11 de diciembre 2001 ) o intervivos, cuya constancia en el registro
de la propiedad contempla el artículo 26 .3º de la Ley Hipotecaria . Si se ha impuesto
en un acto a título oneroso, como en el caso presente en que se halla contenida en un
contrato de compraventa, la persona a la que afecta asume la obligación de no
disponer en la medida en que se le ha impuesto la prohibición, pero no se le priva del
poder de disposición, en el sentido de ser ineficaz (precisamente por la falta del poder
de disposición) el negocio jurídico dispositivo que realice, aunque se dará un
incumplimiento (así lo dice explícitamente la sentencia de 17 de enero de 2001 , que
reitera la de 26 de julio de 1993 ); cuyo incumplimiento puede estar previsto en el
contrato, como en el caso presente en que se ha establecido una condición resolutoria
para el caso de que incumpla la prohibición de disponer que le ha sido impuesta.

Así, establecida una prohibición de disponer, parcial, en negocio jurídico a título

oneroso y quebrantada ésta por la parte, el efecto no es la ineficacia del acto
dispositivo (las dos hipotecas) sino que se da el cumplimiento de la condición
resolutoria prevista expresamente (condición décimo cuarta). Esto es lo pretendido en
la demanda, lo acordado en la sentencia recurrida y lo impugnado en el motivo primero
del recurso de casación, que se desestima .

CUARTO .- El motivo primero del recurso de casación denuncia la infracción

del artículo 348 del Código civil , norma que simplemente define, con muy poca
precisión, el derecho de propiedad. Ante todo, hay que observar dos puntos que hacen
inviable este motivo. El primero, que no cabe fundar un motivo de casación en un
precepto tan genérico o amplio como es el concepto de derecho de propiedad (
sentencias de 2 de noviembre de 2009 , 5 de noviembre de 2009 , 12 de mayo de 2010
, 2 de junio de 2011 ). El segundo, que en el desarrollo del motivo no se hace apenas
mención de esta norma, sino tan sólo como referencia al contenido real del motivo, que
es la alegación y argumentación de la nulidad de esta cláusula.

En este extremo, yerra la parte recurrente. La prohibición de disponer se ha

admitido doctrinal y jurisprudencialmente, en el sentido y efectos que han sido
expuestos. No cabe mantener que es nula la que consta en el caso de autos. La
prohibición a perpetuidad ha sido negada por la sentencia de la Audiencia Provincial
que, por vía interpretativa, poniéndola en relación con un párrafo anterior, ha
entendido que tiene un plazo de cinco años desde la fecha de la escritura de
compraventa y esta interpretación no ha sido puesta en cuestión en este recurso de
casación.

En definitiva, no se ha infringido el artículo 348 del Código civil y el motivo se

desestima, ya que contiene una norma lo suficientemente elástica para admitir límites
y limitaciones, tanto por imposición legal a que se refiere el propio artículo, como por
voluntad de las partes, en aras al principio de autonomía de la misma.

Igualmente debe desestimarse el motivo segundo del recurso de casación. En

éste se denuncia la infracción del artículo 1124 del Código civil que sanciona con la
resolución el incumplimiento de la obligación recíproca y en el desarrollo del motivo se
expone la doctrina de tal resolución. Lo cual nadie discute y no ha sido objeto de la
acción ejercitada. El Ayuntamiento demandante ha ejercitado acción de resolución del
contrato de compraventa por incumplimiento de la condición ( rectius, cláusula) que le
prohibía disponer ( hipoteca en caso concreto) lo que estaba sancionado (en otra
cláusula) con la resolución. El decir, se dio en el presente caso el cumplimiento de la
condición resolutoria al incurrir la sociedad demandada, ahora recurrente, en el
supuesto de tal condición resolutoria, supuesto consistente en una prohibición de
disponer. Nada tiene que ver con el incumplimiento de obligación que contemplada
artículo 1124 del Código civil que, por tanto, no ha sido infringido.
 Al rechazarse ambos motivos, procede no dar lugar al recurso de casación, con
la condena en costas que impone el artículo 398 en su remisión al 394 1 .1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo
español.

FALLAMOS
Primero .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR A LOS
RECURSOS POR INFRACCION PROCESAL Y DE CASACIÓN interpuesto por la
representación procesal de "FRIGORÍFICOS ALBA, S.L." contra la sentencia dictada por
la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia (Cartagena), en fecha 10 de octubre
de 2008 , que SE CONFIRMA.

Segundo .- Se condena al pago de las costas de ambos recursos a la parte

recurrente.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con

devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA

pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-
Juan Antonio Xiol Rios.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas
Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.- Xavier O'Callaghan Muñoz .-
Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO.
SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal
Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.