TEMA 7: DERECHO REALES I

1-Derechos reales

2- La posesión
1. DERECHOS REALES: aquellos que atribuyen a su titular determinadas facultades o
podres sobre una cosa que pertenece a otra persona. (Ej. Derecho de usufructo).

Preliminares:

-Acciones in rem (erga omnes  conjunto de facultades de una persona, erga omnes 
ejercitable frente a todos) Ejemplo: el derecho de propiedad como unas gafas, relojes…

-RES (cosa): Concepto y clases: remisión al manual (a nivel de conceptos básicos y

clasificaciones). Especial referencia a la distinción entre res mancipi y res nec mancipi

- Res mancipi: aquellas cosas respecto de las cuales solamente se podría trasmitir la propiedad
de las mismas mediante negocios jurídicos determinados, concretamente la mancipatio y la
llamada in iure cesio. Eran las fincas y edificios situados en Italia, los esclavos, animales
destinados a labores agrícolas como caballos, mulas, bueyes… y finalmente las servidumbres
rusticas más importantes. Fuera de Italia no había res mancipi. Todo esto se está refiriendo a la
empresa, que era una finca donde se cultivan por ejemplo cereales, la mano de obra que eran
los esclavos…

La diferencia desaparece en la época clásica.

-Res nec macipi: todas las demás como el ganado, el dinero, los muebles. También las cosas
que están fuera del comercio que no se pueden comprar ni vender, están los bienes públicos
destinados al uso público y propiedad del estado como un cuadro del museo del prado por
ejemplo. NO era necesario llevar a cabo una mancipatio.

2. LA POSESIÓN:

No es un derecho, es una situación de hecho. Si se cumplen ciertos requisitos establecidos por

ley, la posesión de una cosa será protegida por el Ordenamiento Jurídico sin entrar a valorar,
por ejemplo, si el poseedor tiene o no un derecho de propiedad sobre la cosa que posee.

Fundamento de la protección: mantener la paz social, proteger en el fondo el derecho de

propiedad.

-Tipos de posesión:
Natural  significa que se posee una cosa sin intención de tenerla para uno mismo
indefinidamente, tienes que devolverla. La mera tenencia de posesión sin ánimo de tenerla
como dueño para siempre (Ej: el profesor y el micrófono).
Interdictal requisitos: corpus y animus + posesión adquirida de forma no viciosa respecto de
la otra parte, es decir, del demandado por el interdicto: adquirida sin violencia, sin
clandestinidad, y no en virtud de una relación de precario entre ellos. Se protege por la
concesión en Roma de interdictos. Los interdictos son órdenes dictadas por el pretor en virtud
de las cuales se manda a una persona que realice una actividad, se le prohíbe o se le ordena
que presente un objeto por ejemplo un testamento.
Pueden ser interdictos:
-de retener: como una finca, un edificio, una joya de gran valor
Uti possidetis  interdicto de retener bienes inmuebles donde el demando es la persona que
perturbe al poseedor en su posesión.
Utrubi  interdicto de bienes muebles donde l demando es cualquiera de los dos.

-de restituir:
Unde vi  por la violencia

Requisitos: Corpus es la tenencia material de la cosa y el animus es la intención de tener la

cosa en concepto de dueño o también para sí de modo indefinido. La posesión ha de ser
adquirida de forma no viciosa respecto del demandado por el interdicto; sin violencia (la
posesión no se ha adquirido de forma violenta), sin clandestinidad (se ha adquirido la posesión
en virtud del conocimiento del poseedor anterior), no en virtud de una relación de precario
(una relación de precario tiene lugar en el caso de que el precarista, es la persona que tiene la
posesión de una cosa o un bien inmueble en virtud de una cesión gratuita del propietario de la
misma, siendo esa cesión revocable en cualquier momento. Si el dueño de la finca quiere que
este se marche, se tiene que marchar)
El fundamento de la interdictal reuniendo estos requisitos:
1. Savigny: decía “que el fundamento está en la salvaguardia de la paz social, que haya paz y
luego se verá quién era el propietario o no y para ello están los juicios, puede que el
perturbador fuera el verdadero propietario pero de momento que haya paz”
2. Ihering: decía “que el fundamento se encuentra en la protección del derecho de la
propiedad ya que resulta que en la mayoría de los casos o gran mayoría, resulta que el
poseedor también es propietario y por ello, al proteger al poseedor, también se está
protegiendo al derecho de la propiedad”
Civil: es la necesaria para adquirir la propiedad civil de una cosa por usucapión.

TEMA 8: DERECHO DE PROPIEDAD

1- Concepto y clases de propiedad
2- Limitaciones legales al Derecho de Propiedad
3- Defensa de la propiedad
4- Copropiedad
5- Modos originarios de adquirir la propiedad
6- Modos derivativos de adquirir la propiedad: Mancipatio, In Iure
Cessio, Traditio, Usucapio, Praescriptio longi temporis

1. CONCEPTO Y CLASES DE PROPIEDAD

a) Conceptos: derecho de propiedad como una realidad muy obvia y básica. Los juristas
romanos no definen qué es el derecho de propiedad. Ahora se define el derecho de
propiedad como aquel derecho que atribuye a su titular un dominio pleno sobre una cosa
que comprende las facultades de poseer la cosa, usar la cosa, disfrutar la cosa (obtener
rendimientos), el derecho de enajenar o disponer (venderla a cambio de un precio o
donarla de forma gratuita), gravar la cosa (hipotecarla) y puede constituir derechos reales
a favor de un tercero. Tiene carácter elástico de las facultades atribuidas a su titular. Esto
quiere decir que si alguna de estas facultades se extingue por alguna causa,
automáticamente se recupera esta facultad después en tanto que cesa la causa de
extinción.

b) Terminología:
- Mancipium
- Dominium: época clásica
- Proprietas: aparece en el lenguaje jurista romano. Aparece en una época tardía.

c) Tipos de propiedad en el derecho romano

 Propiedad civil: es la establecida por el Ius Civile
 Propiedad peregrina: aparece a partir del pretor peregrino (242 a. C). Extiende el
reconocimiento y protección que el ius civile daba a los propietarios romanos respecto
de los extranjeros. En otras palabras, es la propiedad de los bienes que pertenecen a
los peregrinos residentes en territorio romano y que es reconocida y protegida por el
derecho romano.
 Propiedad pretoria o bonitaria: es la que defiende el pretor en favor del poseedor civil
y que está adquiriendo la propiedad civil de una cosa por usucapión.
 Propiedad provincial: es por ejemplo la de Hispania (todo lo que estaba fuera de
Italia). La mayor parte del territorio provincial era el “ager publicus” (tierra pública), es
decir fincas propiedad del estado romano. El estado romano cedía el uso y explotación
agrícola de dichas fincas a particulares por periodos de tiempo muy largos (hasta 100
años), a cambio del pago de una renta anual, llamada “canon”. La posición de estos
particulares o arrendatarios se fue consolidando con el paso del tiempo, de tal manera
que acaban comportándose como si fuesen verdaderos propietarios de dichas fincas,
dando lugar así a la llamada “propiedad provincial”.

d) Limitaciones legales al derecho de propiedad en Roma. PREGUNTA TÍPICA DE TEST). El

derecho jurídico romano estaba sujeto a limitaciones legales, es decir, no era un poder
absoluto.
- De interés privado: atendiendo a intereses particulares, impuestas por la ley. En las
XII Tablas se establecen limitaciones en relación con las fincas colindantes.
También, la ley explicaba que el propietario de una finca debía soportar la entrada
en la misma del curso de agua (arroyos, agua de lluvia, de riegos).
- De interés público: por ejemplo: el propietario de una finca colindante a una vía
pública estaba obligado a contribuir al mantenimiento de dicha vía pública en
buen estado. También, en caso de que una persona descubra un yacimiento
minero en una finca ajena, entonces puede entrar a explotar dicha finca aún con la
oposición del propietario de la misma. Había que entregar el 10% de los beneficios
al dueño de la finca. También, estaba prohibido construir edificios de más de 7
pisos.
¿Existió expropiación forzosa por bienes de utilidad pública en el derecho romano? En la
actualidad, la expropiación forzosa la puede realizar el Estado. Se refiere a expropiar bienes de
particulares por causa de utilidad pública, y con la correspondiente indemnización del valor de
los bienes. En Roma, NO se conoció el término de expropiación forzosa. Tampoco existió una
ley de expropiación forzosa, PERO en la práctica, se dieron múltiples supuestos de
expropiación forzosa de bienes de particulares por razones de utilidad pública. También se
reguló un procedimiento para el pago de la correspondiente indemnización a los particulares.
(Se estableció en las leyes). Por tanto, aunque teóricamente no existió dicho término, en la
práctica sí se daban situaciones de expropiación forzosa.

Los actos de emulación por razones de interés privado (procede de aemulatio): son aquellos
llevados a cabo por el propietario que no le reportan un beneficio, sin embargo, los lleva a
cabo con el objetivo de perjudicar a un propietario vecino. Ej. Propietario de una finca que
hace una hoguera para que el viento traslade el humo a la casa del vecino. No hay una ley que
prohíba dichos actos, pero son numerosos los casos resueltos por juristas romanos, en el
sentido de que no se acepte en ningún caso la realización de actos de violación.

e) Defensa de la propiedad  2 posibles ataques que puede sufrir el propietario:

- Cuando un tercero le priva de la posesión de una cosa
- Cuando un tercero le quiere privar de alguna facultad alegando el tercero que es
titular de un derecho real sobre la cosa.
El Ius Civile otorga en favor del propietario civil la “acción reivindicatoria” frente a un tercero
que tiene la posesión de la misma, ya sea de buena o de mala fe. El propietario solicita que el
tercero le devuelva la cosa con los frutos que haya obtenido. Reclama el reconocimiento de su
derecho de propiedad y la devolución de la cosa con sus frutos.
El pretor peregrino creó la “acción reivindicatoria útil”, que es la que protege la propiedad
peregrina. Consiste en una extensión de la acción reivindicatoria en favor de los peregrinos. La
“acción publiciana” se da en relación con la propiedad pretoria. Es decir, se relaciona con la
propiedad pretoria: el pretor protege al poseedor civil.
En cuanto a la segunda situación, existe “la acción negatoria”, donde el propietario niega que
el tercero tenga un derecho real sobre la cosa.

f) La copropiedad en Roma
Cuando moría el padre, las fincas pasaban a pertenecer a los hijos e hijas del padre a
partes iguales, constituyéndose una comunidad de propietarios entre ellos. Se regula con
arreglo a la siguiente idea: atribuir a cada uno de los copropietarios una cuota ideal (un
porcentaje) sobre la propiedad de la cosa. Son cuotas ideales. Se estableció el siguiente
régimen jurídico: consiste en regular esta materia con arreglo a 2 principios: principio que
mira al interés de la comunidad (de los copropietarios en su conjunto) y un principio que
atiende al interés de cada uno de ellos en particular. Con arreglo a este último, los juristas
romanos establecieron las siguientes reglas que miran al interés particular:

1. Cada uno de los copropietarios obtendrá frutos en proporción a su respectiva cuota.

2. Cada uno de los copropietarios puede vender o hipotecar su cuota con independencia
de los demás.
3. cada uno de los copropietarios puede defender judicialmente su cuota con
independencia de los demás.
Reglas que miran al interés colectivo:
1. En caso de que un propietario quiera realizar cambios materiales en la cosa, cualquiera de
los demás copropietarios puede oponerse a la realización de dichos cambios. (IUS
PROHIBENDI).
2. En caso de que uno de los copropietarios quiera llevar a cabo cambios jurídicos en la cosa
(Ej. Vender la cosa a un tercero), es necesario el acuerdo expreso. No basta con que los demás
no se opongan, sino que hace falta el acuerdo expreso.
3. IUS ADCRESCENDE (derecho de acrecer): si el dueño de una cuota decide renunciar a la
misma, dicha cuota va a acrecer automáticamente las cuotas de los demás en proporción a la
cuantía de las mismas. Ej. El que tenía el 50%, adquirirá el 50% de la cuota abandonada.
En todo momento, cada uno de los copropietarios podía pedir la división (ACTIO COMMUNI
DIVIDUNDO) o extinción de la copropiedad.

g) Modos de adquirir la propiedad: aquellos hechos o actos en virtud de los cuales una
persona adquiere la propiedad de la cosa. Se dividen en 2:

A) MODOS ORIGINARIOS: determinan la adquisición de la propiedad como algo que surge

nuevo, en favor del propietario sin que intervenga una persona que le trasmite la
propiedad. No interviene nadie que trasmite la propiedad.
- Ocupación: modo originario de adquirir la propiedad que tiene lugar mediante la toma de
posesión de una cosa que no tiene dueño, con la intención de adquirir la propiedad de la
misma (RES NULLIUS = Cosa de nadie).Los RES NULLIUS pueden ser: Los animales salvajes
(como una perdiz o un conejo, que viven en el campo) con arreglo a la ley, pueden ser
objeto de caza o pesca. Los Botines de guerra: bienes que los soldados romanos tomaban
en situación de guerra al enemigo. Ciertos materiales (piedras, conchas, caracolas), que el
mar arroja de modo natural a las playas o litorales. No se incluyen los restos de un
naufragio. También, las Islas que nacen o se descubren en el mar. Y, por último, las RES
DERELICTAE (= Cosas abandonadas por su dueño):
- Adquisición de tesoro: caso particular de ocupación. Se encuentra regulado actualmente
en el CC. Los juristas romanos entendían por tesoro un depósito oculto de dinero y joyas,
respecto del cual no se tiene noticia de quién pueda ser su dueño, de tal manera que es
como si no fuese de nadie. Puede ser adquirido por ocupación.
1. Si el tesoro aparece en una finca propia, el dueño de la finca adquiere la propiedad del
tesoro. 2. Si el tesoro se descubre en una finca ajena, se requiere que el descubrimiento
sea de casualidad, y en ese caso, la mitad del tesoro pertenecerá al descubridor y la otra
mitad al dueño de la finca. Si el descubridor imaginaba que había un tesoro, debiera haber
avisado al dueño. NO puede adquirir el contenido del tesoro, porque actuó de mala fe.
- Accesión: tiene lugar cuando a una cosa principal se le une, de una manera orgánica y
permanente, una cosa accesoria. En ese caso, el dueño de la cosa principal adquiere por
accesión la propiedad de la cosa accesoria, indemnizando al propietario del mismo si es un
acto de buena fe.
Hay 3 tipos:

1. De bien inmueble a bien inmueble (aluvión, avulsión, nacimiento de isla en río,

mutación de cauce)
 2. De bien mueble a bien inmueble: plantatio, satio, inaedificatio). Regla: superficies solo
cedit.

3. De bien mueble a bien mueble (ferruminatio, pinctura, textura, scriptura).

- Especificación (NOVA SPECIES): El especificador realiza una cosa nueva con materia prima
de otro. Se plantea quien adquiere la propiedad de la cosa nueva: el dueño de la materia
prima o el especificador. Por ejemplo: un escultor que utilizando mármol propiedad de
otra persona hace una magnífica estatua de mucho valor. (Libro)
- Conmixtión (sólidos) y Confusión (líquidos): surge una copropiedad entre los antiguos
propietarios de las cosas que se mezclan. No es una especificación porque no surge una
cosa nueva, tampoco una accesión porque no hay cosa principal ni cosa accesoria. Por
ejemplo, se mezcla vino de A con vino de B. (Libro)
- Adquisición de frutos: Frutos naturales y civiles.

B) MODOS DERIVATIVOS: se adquiere la propiedad en virtud de la transmisión de la misma

por una persona que se la entrega al propietario.
- Mancipatio: negocio jurídico formal, abstracto (independiente de cuál sea su causa), que
cumpliendo a esas finalidades (la más importante era la transmisión de la propiedad civil
de la RES MANCIPI), tiene su origen en época arcaica anterior a las XII Tablas, donde se
usaba como instrumento de cambio trozos de cobre o bronce, que se debían pesar en cada
transacción económica ante testigos. Roma no conoció el dinero en forma de moneda
hasta después de las XII Tablas. Se llevaba a cabo por medio de un ritual. Se realizaba ante
5 testigos, todos ellos ciudadanos romanos, varones y mayores de edad, + un 6º llamado
“libripens”, que sostenía simbólicamente una balanza. El comprador pronunciaba unas
palabras solemnes donde decía que era propietario de la cosa, después le entregaba la
transmitente simbólicamente le entregaba un trozo de bronce que había sido pesado
previamente. Para la Mancipatio era necesaria la trasmisión civil. Además, no bastaba con
la mera compraventa de la res manicipi, sino que además debía darse la mancipatio.
- In Iure Cesio:ante el magistrado. Transmisión de la propiedad civil de la res mancipi.
-Traditio. Transmisión de la propiedad de las resnecmancipi. Consiste en la entrega de la
posesión de la cosa del transmitente al adquirente precedido de una justa causa para la
transmisión de la propiedad y siempre que se den los requisitos establecidos en el
Derecho. Requisitos:
- Voluntad de ambas partes.
- Que el transmitente sea el propietario de la cosa y/o que tenga capacidad para trasmitir
esa propiedad.
-Justa causa: negocio jurídico que precede a la traditio y que permite la trasmisión de la
propiedad de la cosa mediante la misma. Ej. Contrato de compraventa, una donación.
A partir del derecho romano clásico en adelante, los juristas establecieron para dichos
casos, diferentes formas de traditio espiritual, es decir, que no hace falta la entrega
material de la cosa. Hay 4 casos:
- Traditio longa manu: se refiere a las fincas situadas a cierta distancia. La traditio tiene
lugar mediante una señal con la mano del transmitente al adquirente de la cosa. Ese
llamamiento con la mano equivale a la entrega material de la cosa.
– Traditio simbólica: se sustituye la entrega material de la cosa por un objeto que la
simboliza. (Ej. Entrega las llaves del almacén en el cual se encuentra la mercancía)
– Traditio Brevi Manu: no se da la entrega material de la cosa porque el adquirente ya
poseía la cosa en virtud de algún título. Ej. El comprador ya tenía dicha cosa en su poder.
(ej. Un arrendatario).
– Constitutum Possessorium: significa que el transmitente trasmite la propiedad, pero se
reserva la posesión de la misma. Ej. Derecho de usufructo.
La traditio dio lugar en la Edad Media a la llamada “teoría del título y del modo”: esto
significa que para la trasmisión de la propiedad de una cosa son necesarios: el título (justa
causa) y el modo (es la traditio, es decir, la entrega material de la cosa). Esta teoría se
recoge en el Art.609 CC.

El siguiente modo de trasmision de la propiedad es la:

- Usucapio (prescripción adquisitiva): consiste en adquirir por el uso/posesión. Es un modo
derivativo de adquirir la propiedad de una cosa por la posesión continuada de la misma
por el adquirente, con buena fe inicial (significa que el adquirente de buena fe, creía que el
transmitente era el propietario de la cosa o el adquirente pensaba que no se perjudicaba a
nadie), con justo título (es el hecho o negocio jurídico que justifica la trasmisión de la
propiedad de la cosa por Usucapio). (Los romanos enumeran algunos títulos: ProEmptore
(compraventa), ProDonato (donación), ProLegato (legado)) y con un plazo establecido por
las XII Tablas: 2 años para bienes inmuebles y 1 año bienes muebles. La Usucapio se tiene
que dar para los ResHábiles.

Se pueden dar 2 supuestos:

A) No se realizó la Mancipatio o la IuriCesio tratándose de una ResMancipi. Como
consecuencia de que las partes no lo consideran necesario, de modo que no se produce la
transmisión de la cosa.
B) El transmitente no era el verdadero propietario de la cosa (adquisiciones a nondominio).
SUELE CAER EN SEMINARIOS: El pretor protege al poseedor civil durante la usucapión
mediante la acción publiciana frente a un tercero que le prive la posesión de la cosa
(propiedad pretoria). El pretor le va a proteger al poseedor civil como si fuese propietario
civil (aunque realmente no lo sea).

En las provincias, esto es, fuera de la península italiana, no existió la usucapio como modo
de adquirir la propiedad, pero a partir de época clásica se estableció de modo análogo a la
usucapio: la Praescriptio Longi Temporis (prescripción de largo tiempo) con los siguientes
requisitos para adquirir la propiedad: justo título, buena fe y posesión durante 10 años – si
el propietario y poseedor viven en la misma ciudad y 20 años si viven en ciudades
diferentes. Si se cumplen estos requisitos el poseedor puede adquirir la propiedad de
modo análogo a usucapión.
Justiniano estableció:
- Usucapión para bienes muebles de 3 años.
– Praescriptio: para bienes inmuebles 10 (viven en la misma ciudad) o 20 años (viven en
ciudades distintas).
– (Praescriptio Longissimi Temporis): 30 años.
 TEMA 9: DERECHOS REALES III
1- Derecho de servidumbre
2- Derecho de usufructo
3- Derecho de enfiteusis
4- Derecho de superficie
5- Derecho de prenda
6- Derecho de hipoteca

Los derechos reales de cosa ajena son aquellos que atribuyen a su titular determinadas
facultades o podres sobre una cosa ajena. Distinguimos entre:

1. Derecho de Servidumbre: atribuye al propietario del fundo dominante diversas

ventajas sobre el fundo sirviente, y que pertenece a otra persona. Supone una relación
entre un fundo dominante y un mundo sirviente.

 Principios y reglas clásicas del derecho de servidumbre:

 Nadie puede constituir un derecho de servidumbre sobre un fundo sirviente que

sea propio, ya que es un derecho de cosa ajena.
 La servidumbre del fundo sirviente, consiste en un no hacer/no permitir que el
dueño de la finca dominante haga.
 El propietario del fundo dominante no puede trasmitir el derecho de servidumbre
a un 3º con independencia del fundo porque la servidumbre es una cualidad
inherente.
 Los fundos debían ser contiguos o al menos debían estar situados de tal manera
que sean posible objetivamente la constitución de la servidumbre.
 El derecho de servidumbre en favor del propietario del fundo dominante es
indivisible, no se puede dividir, porque el uso de la servidumbre es también
indivisible.
 El propietario del fundo dominante debe hacer un uso razonable y moderado de su
servidumbre de modo que causa el menor daño al titular del fundo sirviente.

 Clases de servidumbre

A) Servidumbre Rústica: se establecen para hacer posible o para mejorar una explotación
agrícola situada en el fundo dominante. Pueden ser: de paso (derecho al fundo dominante a
pasar por el fundo sirviente), de aguas (acueducto o de toma de aguas para regar), en materia
de ganado (pasto, abrevadero) y de extracción de arena, cal o creta (da derecho a extraer del
mundo sirviente para destinarlos a la realización de construcciones que beneficien la
explotación agrícola que tiene lugar en el fundo dominante. No para construir una casa)
B) Servidumbre Urbana: se establecen para mejorar a un edificio situado en un fundo
dominante. Son: la servidumbre de desagüe y canalización de aguas, de apoyo de un edificio
(vigas y muros) o de proyección de balcones (da derecho a proyectar un balcón que sobrevuele
sobre el fundo sirviente), y por último, de luces y vistas (da derecho a abrir ventanas en
edificaciones situadas en el fundo sirviente).

2. Derecho de usufructo: Es el derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena con la

obligación de conservar su sustancia (no puede realizar ningún cambio ni alteración
física o jurídica sobre la cosa, y está obligado a que la cosa se encuentre en el mismo
estado inicial cuando termine el usufructo. Para garantizar que iba a cumplir esta
obligación, se prestaba al principio una fianza que se denomina “cautio
usufructuaria”). Nota: el nudo propietario no puede entrar sin permiso del
usufructuario.

 Origen: aparece como una costumbre romana por la cual cuando moría el padre de familia,
se nombraba herederos a sus hijos e hijas y legaba (disposición a título particular) a la viuda el
usufructo vitalicio de la vivienda familiar. Surge a mediados de la república. Con el tiempo, el
usufructo se generaliza.

 Partes que intervienen: por un lado, el nudo propietario. Se llama así porque tiene el título
de propiedad pero no tiene ni la posesión ni el uso ni el disfrute de la cosa. Por otro lado, el
titular del derecho de usufructo, que se denomina usufructuario.

 Facultades del usufructuario: es un derecho personalísimo, le corresponde solo a él. No

tiene un derecho de disposición del usufructo, es decir, no puede transmitir este derecho a
terceras personas. Lo que si puede hacer es ceder el ejercicio del usufructo a un cesionario (de
forma gratuita o a cambio de una renta), pero no el usufructo en sí. El cesionario tiene el
derecho condicionado a que subsista el usufructo.

3. DERECHO DE ENFITEUSIS: definición y facultades y obligaciones del enfiteuta

(conceptos básicos): remisión al manual.

4. DERECHO DE SUPERFICIE: definición y facultades y obligaciones del superficiario

(conceptos básicos): remisión al manual.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA: Se constituyen para asegurar el cumplimiento de una

obligación de un deudor frente a un acreedor.

Tipos de garantías reales:

Fiducia: No es un derecho real de garantía. Consiste en que el deudor transmite la propiedad

de la cosa al acreedor a través de la mancipatio con el pacto por parte de este de devolverle la
propiedad de la cosa, tan pronto como el deudor pague la deuda. El gran inconveniente es
que el acreedor puede trasmitirle la propiedad a un tercero.

5. Derecho de Prenda: El deudor no transmite la propiedad de la cosa, sino que

transmite solo la posesión de la misma. Intervienen, el acreedor pignoraticio (titular
 del derecho) y el deudor pignorante (tiene derecho a la posesión de la cosa recibida en
prenda pero no puede hacer uso de la misma).

En caso de incumplimiento de la obligación del deudor, el acreedor puede ejecutar la prenda.

Puede ser de dos formas: una en virtud del “pacto de distrahendo” (venta por parte del
acreedor en pública subasta, en caso que el precio de venta fuese superior al importe del
crédito, se debe devolver el sobrante (superfluum) al deudor. La otra posibilidad es el pacto de
la “lex commissoria”, donde se adquiere la propiedad de la cosa. Se prohíbe en la época
postclásica.

El acreedor pignoraticio tiene la acción pignoraticia un rem, una acción “erga omnes”. Puede ir
contra cualquiera que le quiera privar de sus derechos. Tiene interdictos por si un tercero le
quiere privar de la posesión de la cosa.

6. Derecho de Hipoteca: Se diferencia de la prenda en que se constituye mediante un

simple acuerdo del deudor y del acreedor sin que haya transmisión de la posesión de
la cosa hipotecada. Interviene el deudor y el acreedor hipotecario. No se transmite ni
la propiedad ni la posesión.

En caso de incumplimiento de la hipoteca, el acreedor tiene derecho a ejecutar la hipoteca

sobre la cosa hipotecada y proceder a la venta de la misma en pública subasta. El sobrante
debe restituirse al deudor.

La hipoteca no exige el desplazamiento de la posesión de la cosa, por lo que un mismo deudor

puede constituir varias hipotecas sobre una misma cosa a favor de dos o más acreedores
distintos, para garantizar el cumplimiento de las respectivas deudas. Como consecuencia,
hablamos del principio “prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo es el
preferido por el derecho). Es decir, el acreedor cuya hipoteca es anterior en el tiempo, es el
que primero cobra. El sobrante será para el segundo y sucesivos acreedores. En roma, no llegó
a existir un registro de la propiedad, por tanto, cuando el propietario hipoteca una cosa por
segunda vez, estaba obligado a comunicarle al segundo acreedor que la cosa ya estaba
hipotecada.

Ante esto, surgen diversas excepciones:

- Hipotecas privilegiadas, aquellas que tienen preferencia respecto de las demás

hipotecas. Por ejemplo, la hipoteca legal a favor del cisco o aquellas que constasen en
documento público.
- Ius offerendi (derecho de ofrecer), el segundo acreedor podía colocarse en posición
del primer acreedor, abonando el importe del crédito que tiene con respecto al
deudor.

Extinción de prenda o hipoteca: por pérdida, destrucción o transformación de la cosa, por

renuncia del titular del derecho, por confusión o por prescripción.