FABIOLA MEDINA

CANCINO

VS

ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO

JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

CONTESTACIÓN DE DEMANDA

C.JUEZ CIVIL EN TURNO,

DEL DISTRITO JUDICIAL DE ECATEPEC,

ESTADO DE MÉXICO.

PRESENTE.

Fabiola Medina Cancino, promoviendo por propio derecho

señalando como domicilio Avenida Jardines de Morelos 506-1 Jardines De
Morelos 55070 Ecatepec de Morelos, Estado de México para oír y recibir
notificaciones. Así mismo con fundamento en el artículo 7.803 y 7.805 del
Código Civil del Estado de México y el artículo 1.94 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado de México, autorizo en como
mandatarios judiciales, a los licenciados en derecho Christopher Iván
Camacho Ruíz con cédula profesional 840145073, Erik Carrillo
Gómez con cédula profesional 840143017, Mario Cesar Martinez
Lopez con cédula profesional 660168184, Alan Enríquez González
con cédula profesional 840248940, Juan Sánchez Neria con cédula
profesional 840076122, Isis Magali Martínez Delgado con cédula
profesional 660167917, Kenia Juliette Terres Vázquez con cédula
profesional 61872560, Mariana Angeles Salazar con cédula
profesional 840192000, expedidas a su favor por la dirección general
de profesiones de la secretaría de educación pública, para oír y recibir
notificaciones así como practicar todo tipo de diligencias del presente
juicio; Ante usted C.Juez comparezco y expongo:

Por medio del presente escrito vengo a dar contestación a la demanda

interpuesta en mi contra por el C. ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO,
dando contestación en tiempo y forma a los siguientes puntos.

CONTESTACIÓN A LAS PRESTACIONES.

a) Se celebró un contrato de arrendamiento entre las partes el día 8 de

diciembre de 2022, respecto del inmueble ubicado en CENTRO
COMERCIAL MULTIPLAZA ARAGON LOCAL 345 EN AVENIDA CARLOS
HANK GONZÁLEZ (ANTES AV CENTRAL) NÚMERO 120 RINCONADA
DE ARAGÓN ECATEPEC, ESTADO DE MÉXICO. Detallando que la
parte actora no ha aportado prueba alguna que acredite la falta
pago de las rentas correspondientes a los meses de febrero y marzo
de 2024. En consecuencia, niego adeudar dicha cantidad. Además,
en caso de que se acredite el pago de las rentas correspondientes a
los meses de febrero y marzo de 2024, las cuales ya han sido
pagadas por la suscrita. Se adjunta a la presente contestación copia
del comprobante de pago correspondiente.

b) El contrato de arrendamiento no ha vencido, por lo que no estoy

obligada a desocupar el inmueble. Además, el actor no ha cumplido
con sus obligaciones como arrendador, en particular, no ha
realizado las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado,
siendo que en reiteradas ocasiones le informe al arrendador sobre
las mejoras que requiera el lugar, haciendo caso omiso,
incumpliendo la cláusula octava del contrato base de la acción. En
consecuencia, la suscrita no está obligada a desocupar el inmueble.

c) La parte actora no ha obtenido una sentencia favorable en este

juicio, por lo que no tiene derecho a cobrar los gastos y costas de
 este, incumpliendo nuevamente con la cláusula décima tercera del
contrato base de la acción.

CONTESTACIÓN A LOS HECHOS.

1. No se niega la celebración del contrato de arrendamiento

mencionado entre el actor y la suscrita en la ubicación especificada,
toda vez que en los años del arrendamiento he cumplido en tiempo
y forma con todas las disposiciones del contrato base de la acción.

2. Se reconoce que en la cláusula PRIMERA del contrato se estableció

el precio de la renta en $50,000 pesos.

3. Se acepta que en la cláusula tercera del contrato se acordó un plazo

inicial de un año, con posibilidad de renovación, comenzando el 8 de
diciembre del 2022 y continuando hasta el presente año, pues
ambas partes ejercimos la tácita reconducción del mismo.

4. No se niega el hecho cuatro, ya que desde el inicio de la celebración

del contrato hemos hecho uso estrictamente comercial del
inmueble.

5. Se niega este hecho. Ya que como lo comprobaremos en juicio

cumplí en tiempo y forma con el pago de las dos mensualidades
correspondientes al mes de febrero y marzo del año dos mil
veinticuatro, equivalentes a cien mil pesos (100,000.00 $). Lo cual
se comprobará con las pruebas que mostraré durante el transcurso
del juicio.

6. Se niega este hecho, ya que en el transcurso de estos meses nunca

me ha exigido el pago de las rentas y menos por adeudos.

PRUEBAS.

A. Documental Pública. - Consistente en el oficio solicitado a la

Comisión Nacional Bancaria y de Valores con el fin de
proporcionarnos información sobre el estado de cuenta del C.
ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO número de cuenta 4123
 6587 8932 6734, de banco Banorte, para confirmar los pagos
realizados por la parte demandada FABIOLA MEDINA CANCINO,
quien en los meses de Febrero y Marzo del año dos mil veinticuatro,
a los primeros ocho días de cada mes. Con fundamento en el
artículo 1.293 del Código Adjetivo de la Materia.
B. De los elementos de convicción producidos o descubiertos
por la ciencia y la tecnología.- Consistentes en las capturas de
pantalla del teléfono celular de la demandada, acerca de las
transferencias bancarias realizadas por la cantidad de cincuenta mil
pesos (50,000.00 $) para el día ocho de Febrero del presente año y
cincuenta mil pesos (50,000.00 $) para el día ocho de Marzo del
presente año por la demandada FABIOLA MEDINA CANCINO, a
través de la aplicación móvil BBVA México con su número de
cuenta 1235 4567 2345 2347, a favor de la cuenta del actor C.
ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO a la tarjeta con número de
cuenta 4123 6587 8932 6734 de banco Banorte. Con fundamento
en el artículo 1.352 del Código Adjetivo de la Materia.
C. De los elementos de convicción producidos o descubiertos
por la ciencia y la tecnología.- Consistentes en las capturas de
pantalla del teléfono celular de la demandada FABIOLA MEDINA
CANCINO, donde exhibe las conversaciones de WhatsApp donde le
informa al actor C. ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO acerca
de la falta de mantenimiento bien inmueble ubicado en MULTIPLAZA
ARAGON LOCAL 345 EN AVENIDA CARLOS HANK GONZÁLEZ (ANTES
AV CENTRAL) NÚMERO 120 RINCONADA DE ARAGÓN ECATEPEC,
ESTADO DE MÉXICO, y donde es mismo actor hace caso omiso o
posterga la atención a la solicitud hecha por la parte actora sobre el
mantenimiento del bien inmueble. Con fundamento en el artículo
1.293 del Código Adjetivo de la Materia.
D. Testimonial. - A cargo del C. MARIANA ANGELES SALAZAR,
arrendadora del inmueble ubicado en MULTIPLAZA ARAGON LOCAL
344 EN AVENIDA CARLOS HANK GONZÁLEZ (ANTES AV CENTRAL)
NÚMERO 120 RINCONADA DE ARAGÓN ECATEPEC, ESTADO DE
MÉXICO, quien es vecina de la demandada FABIOLA MEDINA
CANCINO, quien dará su versión de los hechos acerca de como ha
sido la relación entre la parte actora y demandada en los años de
arrendamiento de dicho contrato. Con fundamento en el artículo
1.326 del Código Adjetivo de la Materia.
E. Presuncional en el doble sentido legal y humana. -
Consistentes en las deducciones lógico-jurídicas que observe el
juzgador en el presente juicio. Con fundamento en el artículo 1.356
del Código Adjetivo de la Materia.
F. Documental privada. - Consistente en el contrato de
arrendamiento celebrado entre ambas partes. Con fundamento en
el artículo 1.297 del Código Adjetivo de la Materia.

EXCEPCIONES Y DEFENSAS

1. Improcedencia del juicio. Derivada del artículo 2.309 del código

adjetivo de la materia.

Dicho juicio es procedente únicamente si se reclaman dos o más

mensualidades adeudadas del contrato de arrendamiento. En ese
tenor se debe tomar en cuenta que la acción planteada por el actor
es improcedente puesto que no existe adeudo alguno por mi parte,
pues he realizado los pagos correspondientes a los meses de
febrero y marzo, en el tiempo marcado en el contrato.

Consecuentemente se debe absolver al demandado de las

prestaciones reclamadas, pues son improcedentes las mismas, toda
vez que la obligación de pago de los meses planteados por parte del
demandado se encuentra cubierta.

2. Excepción de pago. Como se mencionado con anterioridad

demandado ha pagado el importe de las rentas, correspondientes a
los meses de febrero y marzo, por la ocupación del inmueble
ubicado en CENTRO COMERCIAL MULTI PLAZA ARAGON LOCAL 345
EN AVENIDA CARLOS HANK GONZALEZ (ANTES AV CENTRAL)
NÚMERO 120 RINCONADA DE ARAGÓN ECATEPEC, ESTADO DE
MÉXICO, en la cuenta a número 4123 6587 8932 6734, del banco
Banorte.

3. Incumplimiento del arrendador: El arrendador no ha cumplido

con sus obligaciones contractuales, específicamente en cuanto a las
reparaciones necesarias en el inmueble arrendado, lo cual afecta su
 uso. Por lo tanto, la falta de cumplimiento por parte del arrendador
justifica una reducción en el monto de la renta o incluso la
terminación del contrato.
4. Falta de requisitos formales en la demanda: La demanda no
cumple con todos los requisitos legales necesarios, como por
ejemplo, la falta de documentación probatoria suficiente, que
pruebe que los pagos de las rentas no se han realizado, por lo tanto
carece de fundamentos.

DERECHO:

Sirve de fundamento a esta promoción el contenido de los artículos

7.670,7.671, 7.684, 7.685, 7.686, 7.687 y 7.688 del Código Civil del
Estado de México. Y el contenido de los artículos 2.309, 2.311, 2.314 y
2.316 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de México.

JURISPRUDENCIA:

Al fondo es aplicable las siguientes jurisprudencias:

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 2028461

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Undécima Época

Materias(s): Constitucional, Civil

Tesis: IV.1o.C.7 C (11a.)

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 35, Marzo

de 2024, Tomo VII, página 6451

Tipo: Aislada

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LA CANCELACIÓN DEL SERVICIO

DE ENERGÍA ELÉCTRICA A INSTANCIA DEL ARRENDADOR DURANTE
LA TRAMITACIÓN DEL JUICIO EN EL QUE DEMANDÓ SU RESCISIÓN,
LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE, CONSTITUYE UN
ELEMENTO DE PRESIÓN INDEBIDO QUE IMPLICA VIOLACIÓN DE
DERECHOS HUMANOS Y, POR TANTO, NO DEBE SER TOLERADO
POR EL JUZGADOR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).

Hechos: En juicio oral civil el arrendador demandó la rescisión del contrato

de arrendamiento, la desocupación y entrega del inmueble. La
arrendataria formuló contestación y manifestó como hecho superveniente
que el servicio de energía eléctrica suministrado al inmueble fue
cancelado por la actora, y que en razón de ello no había operación
comercial en el bien arrendado, lo que implicaba una obstrucción
generada por el arrendador; además, solicitó que los meses en que se
careció del servicio fueran descontados de la renta. El Juez tuvo por
fundada la acción de la arrendadora y declaró la terminación del contrato
por rescisión, condenó a la arrendataria a desocupar y entregar el bien
inmueble, así como a pagar las rentas vencidas y las que se siguieran
venciendo hasta su total desocupación; contra dicha determinación
interpuso recurso de apelación y al resolverlo la Sala determinó que la
cancelación de ese servicio no impidió completamente el uso del bien
arrendado y confirmó la sentencia recurrida.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que la

cancelación del servicio de energía eléctrica en el inmueble materia del
arrendamiento a instancia del arrendador constituye un elemento de
presión indebido que implica violación de derechos humanos y, por tanto,
no debe ser tolerado por el juzgador, lo que se traduce en el
incumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendador previstas en el
artículo 2306, fracciones III y IV, del Código Civil para el Estado de Nuevo
León, en la medida en que impide por completo el uso del bien.

Justificación: Lo anterior, porque la Primera Sala de la Suprema Corte de

Justicia de la Nación ha conceptualizado a los servicios públicos básicos
como parte del núcleo fundamental del derecho a una vivienda digna y,
por las mismas razones, de otros derechos fundamentales de las
personas. Así, la energía eléctrica es elemental para el desarrollo de las
actividades cotidianas de las personas (físicas y morales), en tanto
constituye la fuente de energía primordial para su funcionamiento y para
la materialización de algunos derechos humanos y fundamentales, como
lo destacó la Comisión Nacional de los Derechos Humanos en la
recomendación 51/2012. De este modo, la prestación del servicio de
suministro de energía eléctrica constituye un elemento interdependiente
para el goce de los derechos humanos y fundamentales a la salud, a la
libertad de comercio, a la información, etcétera; por ello, cancelar el
suministro de energía eléctrica conlleva una afectación de carácter
superlativo en la esfera jurídica de las personas, si se atiende a la alta
dependencia que la actualidad impone respecto de ese servicio, dada la
tendencia a utilizar instalaciones, equipos e instrumentos que lo requieren
para su funcionamiento; sin ir más lejos, donde el clima se caracteriza por
oscilar entre muy altas temperaturas y, en ocasiones bajas en demasía, es
común que para hacer llevadera la estancia al interior de los inmuebles, la
energía eléctrica sirve para impulsar equipos para acondicionar la
temperatura del ambiente. Si esto es del modo indicado para la vivienda,
es mayúsculo el problema respecto de la operación de un establecimiento
comercial, como es el caso del objetivo para el cual fue arrendado el
inmueble afecto al juicio de origen. Basta tener presente que la operación
de un negocio abierto al público implica desde la estancia de personal,
hasta la recepción de clientes en el recinto. Por lo que respecta a
instrumentos de trabajo, sin electricidad no es posible operar aparatos
como, por ejemplo, cajas registradoras, computadoras, unidades de
almacenamiento electrónico y dispositivos que posibiliten la operación y
conexión a Internet, iluminación, etcétera. Inclusive, vale reflexionar que
no contar con el suministro de energía eléctrica tiene todavía un efecto
paralizante si se le compara con el contexto de suspensión o limitación de
actividades impuesto por la contingencia sanitaria de reciente
experiencia, originada por el virus SARS-CoV-2 (COVID-19), pues durante
el aislamiento impuesto con motivo de la pandemia, al no estar abiertas al
público las negociaciones tuvieron que reinventarse para subsistir. Así,
por ejemplo, quienes no lo hacían hasta entonces se vieron obligados a
implementar o reforzar ventas a distancia y comenzar a utilizar canales de
comunicación electrónicos, inclusive, celebrar reuniones y juntas a través
de videoconferencias, lo que requería contar con Internet para operar y
procurar la subsistencia del negocio. En ese contexto, el incumplimiento
de obligaciones contractuales generalmente obedece a la voluntad de una
de las partes, es decir, es intencional y deliberado; por consiguiente,
implica sanciones. Por tratarse del proceder voluntario de una de las
partes, a la autoridad jurisdiccional le corresponde centrarse en el uso
convenido, y en su estudio advertir que en la medida en que el
arrendador instó la cancelación del servicio de energía eléctrica de ese
modo, desplegó un elemento de presión que impidió el uso total del
inmueble, porque su proceder se dirigió veladamente a frustrar el objetivo
para el cual la arrendataria contrató, esto es, la operación del
establecimiento comercial; de ahí que no es jurídicamente admisible
minimizar ese contexto y concluir la existencia de una mera obstrucción
parcial no limitante en su totalidad del uso del inmueble.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL CUARTO CIRCUITO.

Amparo directo 288/2022. 22 de junio de 2023. Unanimidad de votos.

Ponente: Helmuth Gerd Putz Botello. Secretario: José Guadalupe Flores
Guevara.

Esta tesis se publicó el viernes 22 de marzo de 2024 a las 10:25 horas en

el Semanario Judicial de la Federación.

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 2026066

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Undécima Época

Materia(s): Civil

Tesis: II.1o.C.4 C (11a.)

Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación.

Libro 23, Marzo de 2023, Tomo IV, página 3911

Tipo: Aislada
JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO. CUANDO EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO CONTROVERTIDO SE CELEBRA ENTRE UN
PARTICULAR Y UN AYUNTAMIENTO, LA COMPETENCIA SE SURTE
EN FAVOR DE UN JUEZ CIVIL, AL EJERCERSE UNA ACCIÓN
PERSONAL.

Hechos: Un particular como arrendador celebró contrato de

arrendamiento con un Ayuntamiento como arrendatario; ante la falta de
pago de las rentas pactadas aquél demandó el desahucio y el demandado
opuso la excepción de incompetencia, misma que el Juez natural declaró
infundada, pero al ser impugnada en apelación la Sala revocó esa
determinación para considerar que el contrato de arrendamiento tenía la
calidad de administrativo, al haberse pactado para satisfacer el interés
público, puesto que se destinó a oficinas administrativas.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que el

contrato de arrendamiento celebrado entre un particular y un
Ayuntamiento se realiza en un plano de coordinación, por lo que al
tratarse de un acto eminentemente civil, la competencia para conocer de
un juicio especial de desahucio se surte a favor de un Juez de esa materia,
al ejercerse una acción personal.

Justificación: Lo anterior, porque aunque el Ayuntamiento como

arrendatario celebre un contrato de arrendamiento en ejercicio de su
función pública, y aduzca que fue para satisfacer el interés público o con
fines de utilidad pública y exponga que la controversia sobre
desocupación del bien arrendado y pago de rentas en un juicio de
desahucio debe dirimirse ante autoridades administrativas, por estar en
presencia de un contrato administrativo, no puede considerarse que la
acción ejercida deba ser analizada por un tribunal de lo administrativo, ya
que los contratos de esa naturaleza son aquellos celebrados entre un
particular o varios y la administración pública, en ejercicio de su función
pública, para satisfacer el interés público o con fines de utilidad pública,
con sujeción a un régimen exorbitante del derecho privado, y si bien un
contrato de servicios celebrado entre un Ayuntamiento y un particular
debe regirse por la Ley de Contratación Pública del Estado de México y
Municipios, conforme a la cual en contra de los actos y resoluciones que
se dicten durante las contrataciones y vigencia de los contratos regulados
por dicha ley procede el juicio ante el Tribunal de lo Contencioso
Administrativo (ahora Tribunal de Justicia Administrativa del Estado de
México), lo que puede corroborar el carácter administrativo del contrato
celebrado entre las partes, lo cierto es que atento al carácter personal de
la acción ejercida (desahucio), en la cual se reclama la desocupación de
un inmueble por falta de pago de dos o más mensualidades rentísticas, y
el pago de éstas, basada su pretensión únicamente en el contrato de
arrendamiento, la competencia para conocer del asunto corresponde a un
Juez civil por tratarse de un contrato de derecho privado regulado por la
legislación civil respectiva.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO

CIRCUITO.

Amparo directo 258/2022. José Paz Vargas Contreras. 17 de agosto de

2022. Unanimidad de votos. Ponente: Gabriela Elena Ortiz González.
Secretario: Manuel Pastrana Álvarez.

Amparo directo 498/2022. María del Carmen Azuara Villegas. 9 de

noviembre de 2022. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Angulo Garfias.
Secretaria: Yolanda Leticia Escandón Carrillo.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, A USTED CIUDADANO JUEZ,

atentamente pido se sirva:

PUNTOS PETITORIOS.

PRIMERO: Tenerme por presentado en tiempo y forma la contestación a

la demanda, así como acreditar la personalidad con la que me conduzco.
Así como autorizar a los licenciados en derecho que serán mis
mandatarios legales.
SEGUNDO: El reconocimiento de pago de las rentas del mes febrero y
marzo del presente año realizadas que realice a favor del actor
ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO, en cumplimiento del contrato
objeto de la litis.

TERCERO: El cumplimiento del contrato objeto de la litis por parte del

actor ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO, ya que no ha cumplido con
la totalidad de las cláusulas acordadas; así como la posible renovación del
contrato.

CUARTO: El pago de las costas y gastos del presente juicio por parte del
actor ZUKERMAM VALDEZ LUIS ALBERTO a favor de la demandada
FABIOLA MEDINA CANCINO, en vista de la carga económica que
representa llevar a cabo el presente juicio.

QUINTO: Dictar sentencia favorable a favor de la suscrita.

PROTESTO LO NECESARIO

_____________________________________

FABIOLA MEDINA CANCINO

CHRISTOPHER IVÁN CAMACHO RUÍZ.

ABOGADO PATRONO.

CED. PROF. 840145073