Arrendamiento de Casa-Habitación

UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
FACULTAD DE DERECHO
CONTRATOS CIVILES
MARCO ANTONIO RAMÍREZ GONZÁLEZ
CONTRATOS TRANSLATIVOS DE USO Y GOCE

ARRENDAMIENTO DE CASA-HABITACIÓN
I. LEGISLACIÓN ESPECIAL
Tiene por finalidad regular ex professo el arrendamiento para casa-habitación, y dar solución
a la problemática social, económica, política y jurídica que en la realización del mencionado
acto jurídico y sus involucrados, se pudieran presentar.
1.- Social. Surgido de la escasez de vivienda que impera en el mundo entero, aunado a la
carencia de recursos económicos para adquirir vivienda propia.
2.- Económico. Se intenta dar solución estableciendo límites al monto de la renta; expidiendo
leyes que prohíben su incremento automático pactado, además de la temporalidad en
duración del contrato de arrendamiento.
3.- Político. Expedición de normas especializadas en favor y protección de la ciudadanía.
4.- Jurídico. Unifica y sistematiza una regulación particular en materia de arrendamiento de

casa-habitación.
II. CARACTERÍSTICAS DE LA LEGISLACIÓN
1.- Especial. Su ámbito de aplicación está dirigido sólo a las construcciones destinadas al
arrendamiento para casa-habitación; y esteblece normas que regulan las condiciones de la
vivienda, el monto de la ernta, la prórroga del contrato, etc.
2.- Protección social. Tiene el fin de proteger al arrendatario; además de dar cabal
cumplimiento a lo establecido por el artículo 4º Constitucional en su párrafo quinto, “toda
familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los
instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”.
3.- Orden público e interés social. Son cargas impuestas unilateralmente por el Estado, y
los gobernados tenemos el deber jurídico de cumplir y aceptar, sin protestar. Limita la
autonomía de la voluntad, ya que son disposiciones inalterables e irrenunciables.
Artículo 2448.- Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés
social, por tanto son IRRENUNCIABLES y en consecuencia cualquier estipulación en
contrario se tendrá por no puesta.
III. CAPÍTULO V “DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS
DESTINADAS A LA HABITACIÓN”. ARTS. 2448 AL 2448 M.
1.- Condiciones de higiene, salubridad y seguridad.
Artículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las
condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso
contrario, se aplicarán al arrendador las sanciones procedentes.
Artículo 2448-B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad
correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es
responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.
2.- Duración forzosa de un año, con posibilidad de prorrogarse.
Artículo 2448-C.- La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles

destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será
prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre
al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.
3.- Renta en moneda nacional; y prohibición en su aumento.
Artículo 2448-D. Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en moneda
nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.
En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de a 5,400 veces la

Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces la Unidad de
Cuenta de la Ciudad de México vigente; el incremento no podrá exceder del 10% de la
cantidad pactada como renta mensual.
4.- Pago de la renta, recibos y renta en depósito.
Artículo 2448-E. La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de
convenio por meses vencidos. El arrendador esta obligado a entregar un recibo por cada
mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más
de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho
el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. El arrendador no podrá exigir en su
caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.
4.- Forma en el contrato de arrendamiento para casa-habitación.
Artículo 2448-F. Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe
otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador. El contrato deberá
contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicación del inmueble.
III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios
con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.
IV. El monto y lugar de pago de la renta.
V. La garantía, en su caso.
VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
VII. El término del contrato.
VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las
establecidas en la Ley.
IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;
X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos
los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.
5.- Subrogación en derechos y obligaciones a familiares en caso de muerte del

arrendador o arrendatario.
Artículo 2448-H. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina

por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos
en las leyes. Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos,
los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán
en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando
hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario. No es
aplicable lo dispuesto en el párrafo anterior a las personas que ocupen el inmueble como
subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no sea la situación prevista en
este artículo.
6.- Derecho de preferencia por el tanto en el arrendamiento de casa-habitación.
Artículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo,
el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho
a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de
su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y
modalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador,
de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los
términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento
de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción
anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo
aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo
de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este
nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.
IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las
disposiciones de la ley de la materia; y
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al

arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios,
sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas
pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las
acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el
arrendatario de la realización de la compra-venta respectiva;
Tesis: I.5o.C.356 Semanario Judicial de la

Octava Época 223349 1 de 1
C Federación
Tribunales
Colegiados de Tomo VII, Marzo de 1991 Pag. 111 Tesis Aislada(Civil)
Circuito
ARRENDAMIENTO. ACCION DE RETRACTO. PRECIO, DEBE EXHIBIRSE CON LA

DEMANDA.
En virtud de la acción de retracto no solamente se nulifica la venta, sino que el

inquilino preterido se subroga en los derechos del comprador cabe aclarar que esa
nulidad no tiene por objeto volver las cosas al estado que tenían, como sucede en la
mayoría de las nulidades, toda vez que su efecto no es que el vendedor devuelva el
precio al comprador y que éste a su vez devuelva al vendedor los derechos que le
transmitió, sino que el arrendatario ejercitante de la acción de retracto se substituye
o subrogue en los derechos y las obligaciones del comprador en los términos y
condiciones en que hubiere pactado, devolviendo al comprador el precio que haya
pagado; por lo tanto, si en el ejercicio de derecho del tanto puede pagar el inquilino
el precio dentro del plazo de quince días que marca el artículo 2448-J del Código Civil
para el Distrito Federal, en el ejercicio de la acción de retracto es condición sine qua
non que "exhiba el precio con la demanda", puesto que el actor va a subrogarse en
los derechos del comprador por efecto de la sentencia en esa virtud, si el inquilino
no acompañó a su demanda, al ejercitar la acción de retracto, el precio de la
operación de compraventa que pretendía nulificar, dicha acción resulta
improcedente.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO

VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las
fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y
VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en

responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen
conocimiento de tal situación. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones
establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho.
Artículo 2448-K. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de preferencia a que se
refiere el artículo anterior, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendado parte del
inmueble y, en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible en los términos
de la fracción II del artículo anterior, salvo convenio en contrario.
7.- Hipótesis de divorcio, domicilio conyugal, y subrogación en los derechos y

obligaciones.
Artículo 2448-M. Si durante el arrendamiento se suscitare el divorcio del arrendatario, y la

guarda y custodia de los menores habidos en el matrimonio, se le otorga judicialmente a su
cónyuge, éste o ésta se subrogarán voluntariamente, en los derechos y obligaciones
correspondientes del arrendamiento, en los términos y condiciones del contrato respectivo,
quedando desde luego en posesión del inmueble arrendado, siempre u cuando lo hayan
cohabitado durante el matrimonio, lo mismo se aplicará en el caso de concubinato.

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3.- Político. Expedición de normas especializadas en favor y protección de la ciudadanía.

4.- Jurídico. Unifica y sistematiza una regulación particular en materia de arrendamiento de

II. CARACTERÍSTICAS DE LA LEGISLACIÓN

1.- Condiciones de higiene, salubridad y seguridad.

2.- Duración forzosa de un año, con posibilidad de prorrogarse.

Artículo 2448-C.- La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles

3.- Renta en moneda nacional; y prohibición en su aumento.

En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de a 5,400 veces la

4.- Pago de la renta, recibos y renta en depósito.

4.- Forma en el contrato de arrendamiento para casa-habitación.

5.- Subrogación en derechos y obligaciones a familiares en caso de muerte del

Artículo 2448-H. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina

6.- Derecho de preferencia por el tanto en el arrendamiento de casa-habitación.

V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al

Tesis: I.5o.C.356 Semanario Judicial de la

ARRENDAMIENTO. ACCION DE RETRACTO. PRECIO, DEBE EXHIBIRSE CON LA

En virtud de la acción de retracto no solamente se nulifica la venta, sino que el

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO

VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en

7.- Hipótesis de divorcio, domicilio conyugal, y subrogación en los derechos y

Artículo 2448-M. Si durante el arrendamiento se suscitare el divorcio del arrendatario, y la

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