RESUMEN SEGUNDO PARCIAL DERECHOS REALES

CONDOMINIO

1. Condominio sin indivisión forzosa

Ya desde el Derecho Romano se considera que la cosa permanece indivisa, pero el derecho de propiedad se
encuentra dividido o fraccionado entre personas y le pertenece a cada una de ellas por una cuota parte
numéricamente determinada.

-Concepto

La comunidad es aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de
un derecho corresponden en conjunto y proindiviso a varias personas.
El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio
que pertenece a más de una persona.
Art. 1983: Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común
a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

 Caracteres
 Es un derecho real: sobre cosa propia que se ejerce sobre la posesión
 Tiene por objeto una cosa: el objeto del condominio es una cosa, que puede ser mueble o
inmueble
 Pertenece a más de una persona: pueden ser 2 o más, sin límite de cantidad. Pueden ser
personas humanas o jurídicas
 Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente: la parte indivisa,
también llamada cuota parte, representa la proporción que cada uno de los titulares tiene sobre
la cosa, desde el punto de vista jurídico. Desde el punto de vista material no tiene repercusión

 Constitución

El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última
voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción.

 Clasificación

Existen dos clases de condominio:

 Condominio normal, común o sin indivisión forzosa: se caracteriza por la facultad de los
condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución
 Condominio anormal o con indivisión forzosa: la posibilidad de proceder a la división forzosa se
encuentra limitada por diferentes causas

-Facultades de los condóminos

 Sobre la parte indivisa

 Poder de disposición: En cuanto a la parte indivisa, las facultades de los condóminos son
amplias, ya que se considera que le son propias de un dueño. En cambio, con respecto a la parte
común, son sumamente restringidas.
Art. 1989: “Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos.
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les
es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.”
Cada condómino puede enajenar o gravar su parte indivisa. Pueden aun constituir usufructo
 sobre dicha cuota, lo que tendrá por consecuencia colocar al usufructuario en su mismo lugar
con relación a los demás comuneros.
 Derechos personales: en cuando a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar
ni siquiera la parte indivisa sin consentimiento de los demás.
 Acreedores. Hipoteca.
Art. 2207: “Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.”
 Renuncia: la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos. En el caso de
inmueble, la renuncia deberá ser formalizada por escritura pública.
 Acciones: el condómino puede ejercer defensas posesorias tanto contra otro condómino como
contra terceros.
En cuanto a las acciones reales, puede promover la reivindicatoria.
 Sobre toda la cosa
 Actos de disposición: la regla general es que la disposición jurídica o material de la cosa, o de
alguna parte determinada de ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos.
Art. 1990: Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de
uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa
mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
 Uso y goce
Art. 1986: Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y
gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
 Convenios de uso y goce: los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso y goce de la
forma que estimen más conveniente.
El código los autoriza a pactar el uso y goce alternado (si pactan que la cosa se use una semana o
un mes cada uno); o exclusivo/excluyente (si permiten que sólo uno de ellos use la cosa).
 Mejoras
Art. 1990: “…No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites
de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa
mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento…”
o Mejoras necesarias: pueden hacerlas entre todos, y también ser realizadas por alguno o
algunos de ellos. En tal caso, quien la hizo tiene derecho a ser reembolsado
proporcionalmente.
o Mejoras útiles: permite reclamar el pago de las mejoras útiles, pero solo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa

-Obligaciones de los condóminos

 Gastos

Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de reparación y conservación, y las mejoras
necesarias, y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas.
El código actual, si bien le permite al condómino abandonar su parte, “no puede liberarse de estas obligaciones
por la renuncia a su derecho” y le ha quitado a esta obligación el carácter de propter rem.

 Deudas en beneficio de la comunidad

Art. 1992: Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al
tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin
expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado
de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.

-Administración

 Imposibilidad de uso y goce en común

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de
los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración:

 Cuando la cosa no es susceptible de uso común, en razón de su propia naturaleza

 Cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos ejercen el
iusprohibendi

Las alternativas más usuales son: explotación por administración o arrendamiento de la cosa común.
Podrían decidir que administre un tercero o que uno de ellos sea el administrador.
Otra alternativa es poner la cosa en alquiler.

 Asamblea

Art. 1994: Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados
a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

La mayoría requerida para decidir es la absoluta, es decir, más de la mitad. Por ende, el quórum mínimo será
ése, ya que de no reunirse, no podría haber mayoría. Dicha mayoría se cuenta en proporción al valor de la parte
de cada condómino en la cosa común.
Si hubiera empate, decide la suerte.

 Frutos

Art. 1995: Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.

-Conclusión del condominio

 Modos generales

Los modos generales serían la destrucción de la cosa o el abandono. Pero existe una forma especial de concluir
el condominio, cuando no está sujeto a indivisión, que es la partición. Consiste en la conversión de la parte ideal
que le corresponde a cada comunero en una porción o lote material, o en la adjudicación de toda la cosa, o en
dinero, equivalente a su interés en la cosa.

 Partición

Art. 1997: Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede,
en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

Si bien la acción es imprescriptible, puede ocurrir que uno de los condóminos intervierta el título y posea en
forma exclusiva, en cuyo caso puede adquirir el dominio de la cosa entera si transcurre el plazo de 20 años.

 Formas de hacer la partición

  Privada o judicial
Art. 2369: Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente
capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La partición puede ser total o parcial.
Art. 2371: Partición judicial. La partición debe ser judicial:
a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
En este proceso judicial, todos los condóminos deben ser citados. Se trata de un litisconsorcio
necesario.
 En especie o por venta o licitación: La licitación consiste en el derecho que se reconoce a aquel
de los herederos que considera que uno de los bienes había sido tasado por debajo de su valor
real o afectivo, a ofrecer un valor mayor y a que ese bien pasase a integrar su hijuela.
Art. 2374: “Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en
especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que
se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la
formación de los lotes.”
Hay que determinar si es posible dividir en especie. No podrán dividirse en especie las cosas
cuando ello convierta en antieconómico su uso o aprovechamiento. Las autoridades locales
pueden reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica.
El Código también prevé que la partición puede ser mixta, esto es que se vendan algunos bienes,
para luego formar lotes con los restantes y dividirlos en especie.
Si los condóminos prefieren, o no es posible la división en especie, deberá ser hecha por venta.
La división por venta, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime.
Otra posibilidad es la licitación. Por ende, aquel condómino que pretenda quedarse con la cosa,
deberá ofrecer un precio superior al de la tasación.
 Provisional o de uso: la llamada partición provisional o del uso se produce cuando uno de los
condóminos recurren a este instituto, no con la finalidad de concluir el condominio, sino con el
objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus
facultades en tal sentido.
La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
 Partición parcial: sólo se concluye el condominio respecto de algunas, o bien se trata de una
sola. Otra posibilidad consiste en que una parte de los bienes no es susceptible de división
inmediata, se puede pedir la partición de los que son actualmente partibles.

 Efectos de la partición

La partición tiene efecto declarativo. Sus efectos son declarativos y no traslativos de derechos, lo que significa
que se considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del
condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa común.
Se trata de una ficción, que reconoce ciertas excepciones. La fundamental es en la garantía de evicción y vicios
redhibitorios que se deben entre sí los condóminos.
Otra excepción se encuentra en la situación de los acreedores del condómino, a lo que el resultado de la
partición les resulta inoponible.
El efecto declarativo sólo rige entre condóminos.

 Adquisición por un condómino

El condominio también cesa cuando alguno de los condóminos se hace dueño de la cosa común.
Esta norma dispone que, de suceder tal supuesto, ello será considerado partición. Por regla la partición tiene
efecto retroactivo, de modo que el condómino que adquirió las otras partes del condominio será considerado
como propietario exclusivo de la cosa desde el origen de la indivisión.
Art. 1998: Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la
herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda
la cosa.

2. Condominio con indivisión forzosa temporaria

El condominio generalmente es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos, cuando lo deseen, pueden
pedir la partición. Sin embargo, en ciertos casos no es posible pedir la indivisión porque una causa lo impide.
Puede ser por voluntad de los condóminos o decisión de un juez (son temporarios, en un tiempo desaparecen,
que no pueden exceder de los 10 y 5 años respectivamente); o que la indivisión sea impuesta por un
testamento, como ocurriría si una persona hace un legado de cosa cierta a más de una persona e impone la veda
de la partición por un plazo que no puede exceder los 10 años. Cuando la indivisión forzosa surge de la
voluntad de la ley, es perdurable.

-Convenio de suspensión de la partición

 Concepto

Art. 2000: Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición
por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a
diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta
completar ese límite máximo.

 Plazo

El plazo máximo por el que puede convenirse la indivisión es de 10 años. Si se pacta uno inferior, el convenio
puede ser prorrogado hasta alcanzar dicho límite máximo.
La fijación de un plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la
libertad de disponer.
Si se establece un plazo superior, el convenio no es nulo, mantiene su valor, y la cláusula se reduce al plazo
máximo permitido.
Si están todos de acuerdo, pueden dejar sin efecto lo convenido y realizar la partición cuando lo estimen
conveniente.
El código no aclara a partir de qué momento debe iniciarse el cómputo del referido plazo.

 Partición anticipada

A pesar de haber convenido la indivisión, en determinadas circunstancias los condóminos pueden anticiparla.
Si no coinciden, uno de ellos puede pedirle a un juez que la anticipe sin respetar lo convenido.
Art. 2002: Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez
puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada
judicialmente.

 Publicidad

Art. 2003: Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la
indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la
propiedad.

-Partición nociva

En esta hipótesis, los condóminos no convinieron suspender la partición, ni están de acuerdo en seguir tal
camino, pero uno o alguno de ellos, por motivos graves, considera que en ese momento dividir el condominio
sería contraproducente.
Art. 2001: Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su
naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

Cuando se argumente que la partición es perjudicial a los intereses de los condóminos o al aprovechamiento de
la cosa común, el Código no exige la concurrencia de “circunstancias graves” sino que deja el asunto en manos
del juez.

 Plazo

Si el juez considera que la partición es nociva y decide su postergación, debe hacerlo por un término adecuado a
las circunstancias y que no exceda los 5 años.
Este plazo es renovable una sola vez.

 Partición anticipada

Art. 2002: Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez
puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada
judicialmente.

 Publicidad

El Código exige, cuando sea posible, la publicidad de los convenios de indivisión o su cese.
Debe ser inscripta en el Registro correspondiente si se trata de cosas registrables, para que sea oponible a
terceros interesados de buena fe.

3. Condominio con indivisión forzosa perdurable

-Condominio sobre accesorios indispensables

Éste es un caso de condominio nacido de la voluntad de la ley, y cuya indivisión forzosa también es de origen
legal. Se trata de una indivisión forzosa perdurable, esto es, que mientras subsista la afectación no se puede
pedir la partición.
Art. 2004: Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la
división.

Hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. A su vez, hay cosas afectadas como
“accesorios indispensables” al uso de dichos inmuebles. Sobre dichas cosas accesorias, se configura un
condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición.

En cuanto a los actos de disposición, los condóminos pueden disponer de su parte indivisa si al mismo tiempo
enajenan el inmueble al que sirven los accesorios, pero no pueden hacerlo por separado. El condominio sobre
tales accesorios es inseparable de los inmuebles.
Art. 2005: Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los
inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

-Condominio sobre muros, cercos y fosos

En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. A su vez, hay un muro,
cerco o foso que los divide. Sobre dichas cosas accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno
de los dueños puede pedir la partición.
No pueden extraños tener derecho sobre el muro, deben ser titulares o cotitulares de los inmuebles
colindantes.

 Distintas clases de muros

Art. 2006: Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante:
pueden ser divisorios o no divisorios, dependiendo si toca o no el límite que separa un inmueble de otro
vecino.
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes: toca el
límite pero está asentado sobre ambos. Debe tener su epicentro exacto en la línea demarcadora de los límites
de los fundos lindantes.
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el
filo coincide con el límite separativo: si bien toca la línea divisoria, está asentada sobre uno de los inmuebles
vecinos.
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie.

 Derecho y obligación del encerramiento

El código atribuye el derecho de encerrarse entre paredes, también obliga a los colindantes a hacerlo cuando
viven en centros de población urbanos y suburbanos.
Art. 2007: Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de
población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir
un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su
espesor.

Es una obligación de orden público.

Se regula aquí el derecho de encaballar el muro divisorio, esto es, asentar la mitad del terreno vecino.

 Muro de cerramiento forzoso

El cerramiento es forzoso, no voluntario. Esta obligación no se puede satisfacer libremente, sino de acuerdo a
las reglas que sienta el Código sobre sus características.
Art. 2008: Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de
altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta
medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

Hasta los 3 metros el muro será medianero, es decir, le pertenecerá a ambos vecinos. Por encima de esa altura,
le pertenecerá a quien lo construyó, si es que no fue construido por ambos de común acuerdo.

 Derecho del que construye el muro

Es posible que ambos vecinos se pongan de acuerdo y que a costa de ambos decidan la construcción de la pared
divisoria. Si no es así, uno solo de ellos puede tomar la decisión e iniciar la construcción del muro. Quien
construye primero tiene la opción de hacerlo encaballado o contiguo, es decir, asentarlo mitad en su terreno y
mitad en el predio lindero, o bien todo en su terreno.

 Adquisición de la medianería

Art. 2009: Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de
un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.
Otra posibilidad es que el colindante sea obligado a adquirir, si utiliza el muro de elevación, y si el constructor
de la parte elevada lo demanda judicialmente antes de que se cumpla el plazo de prescripción.
Lo dicho sobre el muro de elevación es aplicable al muro enterrado.

 Cobro de la medianería
 Hasta los 3 metros: aunque el muro sea construido por uno solo de los colindantes, encaballado
o contiguo, es medianero desde su construcción hasta los 3 metros. Por lo tanto, el dueño del
inmueble vecino debe contribuir con el costo.
Art. 2014: Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene
derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
Cabe suponer que quien construye primero preferirá hacerlo encaballado, para sacrificar menos
de su terreno. Pero puede ocurrir que prefiera hacerlo contiguo, para luego poder vender una
parte de su terreno que quizás no precisaba y obtener algún dinero.
La obligación del pago de la medianería, una vez determinado su valor en la sentencia, se
convierte en obligación de dar dinero.
 Mayor valor por características edilicias
Art. 2015: “Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor
originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la
estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar”.
Si por algún motivo el que construyó el muro le asignó atributos especiales, pero excediendo los
estándares del lugar, no tiene derecho a reclamar del colindante ese plus agregado.
 Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado
Art. 2017: “Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo
tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo
utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un
muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida
para su cimentación”
Por encima de esa altura o por debajo del suelo, la construcción es privativa, le pertenece a
quien la hizo. Quien construyó nada puede reclamar. El otro titular, si lo desea, puede adquirir la
medianería de la parte alzada o de la enterrada, pagando el valor correspondiente, y el primero
no puede oponerse.
Si el vecino que no contribuyó, utiliza efectivamente la parte elevada o el muro enterrado, estará
obligado a adquirir. Se trata de una obligación.
Art. 2016: Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de
un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está
construido, aunque exceda los estándares del lugar.
 Legitimación: están legitimados para adquirir la parte alzada o enterrada del muro quienes sean
condóminos del muro de cerramiento forzoso, que por hipótesis se extiende desde el nivel del
suelo hasta los 3 metros de altura.
El código menciona al “titular colindante”, que puede abarcar al dueño del inmueble lindero, o a
sus condóminos, si son más de uno.
También se encuentran legitimados para adquirir la medianería los titulares del derecho real de
propiedad horizontal. Si bien el muro es una parte común de propiedad de los titulares, la
jurisprudencia aceptó la legitimación activa y/o pasiva del consorcio a través de su
representante legal.
 Medida de la obligación
Art. 2018: Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro
de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
  Época en la que se determina el valor de la medianería
Art. 2019: Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro,
cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora.
 Obligación propter rem
Art. 2028: Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos
originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse
mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es
forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se
haya originado en un hecho propio.

 Prescripción
 Prescripción liberatoria: el que construye primero el muro de cerramiento forzoso, medianero
hasta los 3 metros de altura y en toda su longitud, tiene derecho a reclamarle al colindante el
reembolso de la mitad del valor de la pared, de los cimientos y del terreno (prescribe a los 5
años).
Si prescribió la acción para exigir el cobro de la construcción del muro de cerramiento forzoso,
dicha obligación no renace en el supuesto de que el condómino que no pagó comience a realizar
actos de utilización efectiva sobre el muro.
 Prescripción adquisitiva: en el caso del muro de elevación o enterrado, cuando el colindante
realiza actos de utilización efectiva de esas partes del muro, sin haberlas adquirido por compra,
esa actividad lo obliga a adquirir la medianería de la parte alzada o enterrada.-
Transcurridos 20 años de la utilización efectiva de la parte elevada o enterrada, se adquiere la
medianería por prescripción adquisitiva.

 Prueba. Presunciones

Art. 2010: Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una
altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A
partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.

 Presunciones de medianería y privacidad: hasta la altura de 3 metros, el muro no se presume

sino que es medianero. A partir de esa altura se presume la medianería hasta la línea de
elevación.
Por encima de esa línea, se presume que el muro es privativo del edificio más alto. En tal caso,
como ese sector de la pared no es utilizado sino por el edificio de mayor altura, se presume que
solo al dueño del edificio más alto le pertenece.
Obviamente, si ambos edificios son de la misma altura, la pared se presume medianera en toda
su elevación.
 Deben ser dos edificios
Art. 2012: Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se
aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.
 Prueba: cuando no rigen las presunciones, corresponde probar el carácter medianero o
privativo del muro.
Art. 2013: “Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que
desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado
que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.”
Los medios probatorios admitidos son:
o Instrumento público o privado: documentos que sean comunes a los dos titulares
colindantes o a sus antecesores
 o Signos materiales inequívocos: es otra prueba que puede oponerse a la presunción y que
podría acreditar la medianería de toda la pared o la privacidad de su parte más baja.

 Facultades de los condóminos

 Facultades materiales
Art. 2021: Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al
muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su
espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del
muro.
 Prolongación del muro
Art. 2022: “Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o
profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre
el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo”
Es probable que uno de los titulares colindantes necesite prolongar el muro, ya sea elevarlo o
hacerlo más profundo. El código lo faculta a hacerlo, pero a su costa, mientras no se ponga en
peligro la solidez del muro, y el otro condómino no puede oponerse.
La nueva extensión, en altura o en profundidad, le pertenece a quien la hace. El titular
colindante, si lo desea, puede adquirir la medianería de esa parte elevada o enterrada. Si utiliza
efectivamente dichas partes privativas, está obligado a adquirirlas.
 Restitución del muro al estado anterior: si el condómino realiza actos materiales y causa un
perjuicio al colindante, éste podría pedir la indemnización del daño sufrido.
Art. 2023: Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera
perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior,
total o parcialmente.
 Reconstrucción
Art. 2024: “Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite
hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del
demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el
artículo 2022.”
Art. 2025: “Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie
mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque
construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su
espesor”
Art. 2026: Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el
otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción
es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.

 Gastos y mejoras

Art. 2027: Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus
derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no
están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular
colindante.

 Abdicación de la medianería
 Concepto
Art. 2028: Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos
originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse
mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es
forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se
haya originado en un hecho propio.
 No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si
mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
 Alcance de la abdicación
Art. 2029: Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el
condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
 Efecto de la abdicación: el efecto que produce es la liberación del pago de los créditos originados
en la construcción, reparación o reconstrucción.
 Forma del abandono: Producido el abandono, la pared desde el punto de vista físico pasa a ser
contigua, y jurídicamente de propiedad exclusiva del vecino, Si en el futuro el que abandonó
necesitara utilizarla efectivamente deberá pagar su valor.
Art. 2030: Re-adquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede re-adquirirla
en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.
 Condiciones del abandono: el muro no debe ser parte de una construcción que pertenezca a
quien pretende abdicar. De otro modo, se estaría renunciando a las cargas y conservando las
ventajas de la propiedad.

 Cerramiento forzoso rural

Art. 2031: Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de
un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar
un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación
de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.

La obligación de contribuir al cerramiento sólo existe cuando la heredad queda totalmente cerrada , y no es
dable exigirla cuando se tratare de un cercado incompleto, situación que queda equiparada al supuesto de faltar
en absoluto al cerco.

 Condominio de árboles y arbustos

Art. 2034: Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con
relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Art. 2035: Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier
tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda
evitar mediante el corte de ramas o raíces.
Art. 2036: Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condóminos

PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 2037: Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

 Características
 Es un derecho real
 Sobre cosa propia: es principal, recae sobre cosa registrable y se ejerce por la posesión
 Objeto: tiene por objeto un inmueble. La base objetiva del derecho la constituye una unidad
funcional
 Facultades: el titular de este derecho tiene las facultades de “uso, goce y disposición material y
jurídica”. Las limitaciones son más fuertes que en el caso del dominio.
  Interdependencia: tanto las partes del inmueble como las facultades que se ejercen sobre ellas,
son interdependientes. NO se pueden separar, de modo que si se enajena una parte indivisa se
transmite en forma conjunta el derecho sobre las partes comunes.
 Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida en conjunto
 Consorcio: además de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta de ellos,
que es el consorcio
 Administración: debe existir una administración
 Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los
titulares de este derecho real.

-Constitución

Art. 2038: Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el
registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Si deciden someter el inmueble al régimen del derecho real de propiedad horizontal y salir del dominio o del
condominio, deberán cumplir una serie de requisitos.
En cuanto al orden físico, las unidades a construir deben cumplir ciertas exigencias (independencia funcional,
comunicación con la vía pública).
Como paso previo a la inscripción del reglamento, hay que hacer que la construcción sea aprobada por la
Municipalidad. Luego habrá que confeccionar el plano de subdivisión del inmueble y su legajo parcelario.
Finalmente, deberá redactarse el reglamento en escritura pública, e inscribirlo en el RPI. El reglamento es el
estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de
departamentos bajo el régimen de propiedad horizontal.
El otorgamiento del reglamento crea el “estado de propiedad horizontal” que posibilita la división jurídica del
inmueble en propiedades autónomas.
Una vez redactado e inscripto, el inmueble está afectado al sistema de propiedad horizontal. Se requiere al
menos la existencia de dos titulares para conformar el consorcio.

Las unidades se pueden adquirir por algunos de los modos generales previstos por el Código para la
adquisición de derechos reales (título y modo, usucapión, sucesión). No se inscribirán en el RPI los títulos por
los que se constituyan el derecho real de propiedad horizontal si no se encuentra inscripto en el reglamento.
Las cláusulas del reglamento integran el título de cada uno de los copropietarios y resultan obligatorias por el
solo hecho de ser titulare de ese derecho.

 Caso de la partición en especie del condominio

Los condóminos de un inmueble cuyo edificio cumple las condiciones materiales previstas por la ley pueden
disolver el condominio mediante una partición en especie, basada en adjudicarse en propiedad las unidades
funcionales que integren la finca, lo cual supone la incorporación del predio al régimen de propiedad
horizontal.

-Objeto

El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales
reúnan ciertas características: independencia funcional y salida a la vía pública.
Art. 2037: “(…) Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.”

Lo principal es la unidad funcional, que es propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible y
inescindible sobre el resto del inmueble, integrado por partes comunes.

 Cosas y partes propias

  Unidad funcional
Art. 2039: Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
o Independencia funcional: esta exigencia se relaciona con la autonomía necesaria para
cumplir con el destino previsto en el reglamento.
o Comunicación con la vía pública: cada unidad funcional debe tener franqueada su
vinculación con el exterior.
Es directa cuando todas o algunas unidades funcionales cuentan con ingreso propio o
que dan a la calle.
En el caso de pasaje común, las unidades se comunican con el exterior a través de
espacios comunes previstos con ese fin.
 Unidades complementarias: son sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades
funcionales, tales como cocheras individuales, guardamuebles, bauleras.
Pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e incluso el titular de una unidad puede
adquirir una o más unidades complementarias de cualquier destino.
 Cosas y partes propias
Art. 2043: Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso
de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.
 Cocheras
o Cochera de propiedad común, de uso exclusivo con delimitación
o Cochera de propiedad común, de uso exclusivo sin delimitación: los vehículos se ubican
según el orden de llegada y cuando obstruyen la libre circulación debe dejarse la llave al
encargado
o Cochera de propiedad privativa, delimitada, con título de propiedad autónomo: el
propietario puede vender la cochera con independencia de la unidad principal a quien le
plazca
o Cochera de propiedad privativa, no delimitada y con título autónomo
o Cochera delimitada e independiente: el acceso a la cochera es privativo del propietario o
del usuario exclusivo. En el caso de que el reglamento no lo prohíba, es posible dar en
locación la cochera a terceros.

 Partes comunes
 Concepto: pertenecen a todos los titulares, quienes tienen un derecho accesorio sobre ellas,
representado por un porcentual o parte indivisa.
La cuota parte ideal que cada propietario tiene sobre las partes comunes es proporcional al
valor de su unidad y se fija de acuerdo a su superficie, ubicación y detalles de confort.
Art. 2040: Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes
cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de
 su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.
o Requisitos
 Uso común
 Indispensables para mantener la seguridad
 La que determine el reglamento
 Enumeración de las cosas y partes necesariamente comunes
Art. 2041: Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
 Enumeración de las cosas y partes comunes no indispensables
Art. 2042: Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
 Conversión: ciertas cosas comunes podrían convertirse en privativas, en tanto su uso no sea
necesariamente común o no se tratase de aquellas cosas, partes o bienes indispensables para la
seguridad del edificio, y siempre que la decisión se tome por unanimidad.
Art. 2043: Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso
de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.
Art. 2061: Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos
acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la
mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
 Uso exclusivo: estos sectores comunes de uso exclusivo se caracterizan por estar ubicados de
modo que su aprovechamiento sólo puede beneficiar a uno o a algunos propietarios, tal el caso
de los balcones-terraza.
-Consorcio

Art. 2044: Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y
el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Reconocer que el consorcio tiene personalidad implica admitir que tiene capacidad para adquirir derechos y
contraer obligaciones: puede reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva, así como los créditos por
rentas, deudas, etc. Estos derechos los ejerce a través del administrador.

 Nombre y domicilio

Se suele denominar al consorcio con el nombre de la calle y número en el que está ubicado el inmueble. El del
asiento del inmueble es el domicilio del consorcio.

 Patrimonio

Está conformado por el fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o terceros, y en general
las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.

 Capacidad para adquirir unidades

 El consorcio puede ser titular de unidades funcionales tanto por atribución hecha en el propio
reglamento, como por su posterior adquisición
 La adquisición de la unidad por parte del consorcio no implica modificación ni de planos, ni de
reglamento
 La compra de la unidad funcional por parte del consorcio puede perfectamente encajar dentro
de los propósitos propios de su existencia
 La decisión de la compra de la unidad por parte del consorcio debe admitirse con la sola
aprobación en asamblea de la mayoría de los consorcistas

Art. 2085: Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero
no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de
propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

 Concurso o quiebra

Si el consorcio es insolvente para atender sus obligaciones, ellas finalmente serán cubiertas por los propietarios
al pagar las expensas.

 Extinción

Art. 2044: “(…) La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.”

 Responsabilidad por las deudas del consorcio

El consorcio puede ser deudor de diversas obligaciones. Dicha persona jurídica está obligada por sus deudas y
responde con su patrimonio. El problema se presenta cuando el patrimonio del consorcio es insuficiente.

La ausencia en el Código de una solución específica podría hacer pensar que la voluntad del legislador fue la
exoneración de responsabilidad de los propietarios por las obligaciones del consorcio.
  Consorcios de hecho

En ocasiones sucede que se construyen edificios y cuando están terminados, o están en estado avanzado de
construcción, se entrega la posesión a los compradores. Éstos sólo cuentan con un derecho personal, ya que aún
no se redactó el reglamento ni se otorgó la escritura pública.

-Facultades de los propietarios

Este derecho real otorga a su titular las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre las partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.

 Facultades jurídicas

Art. 2045: Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las
cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

 Facultades materiales
 Sobre la unidad funcional: el titular la puede usar, gozar, disponer materialmente, con algunas
limitaciones. Debe respetar el destino impuesto en el reglamento.
Por otro lado, no puede causar perjuicio a los demás. El código lo obliga a conservar en buen
estado su unidad; permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes.
 Sobre cosas y partes comunes: Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

 Modificaciones en partes comunes

 Principio
Art. 2051: Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas
sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la
mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que
se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión
de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a
la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o
interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.
o Supuestos que autorizan el reclamo:
 Costo excesivo
 Contrarias al reglamento
 Contrarias a la ley
 Contrarias a la seguridad
 Contrarias al destino
 Perjudiciales para el aspecto arquitectónico: no es posible cambiar la forma
externa del frente, o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades
distintas a las del conjunto, con el objeto de mantener una concepción integral
del aspecto arquitectónico.
o Caducidad: el derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a
los 30 días contados desde la fecha de la asamblea.
o Sentencia: si por la valoración de la prueba se hiciere lugar a la demanda, corresponderá
ordenar la destrucción de lo realizado para recomponer las cosas a su estado anterior.
  Mejoras y obras nuevas que requieren unanimidad
Art. 2052: Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada
por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe
elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una
manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.
Art. 2053: Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada
sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa
y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera lugar a ellos.
 Obras realizadas sin autorización: no es admisible adoptar como regla general de interpretación
la subsistencia de valor económico de lo construido, cuando la obra se ha llevado a cabo en
violación al reglamento o a la ley.

 Reparaciones urgentes

Art. 2054: Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes
del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter
de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y
exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

 Grave deterioro o destrucción del edificio

Art. 2055: Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la
asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Puede ocurrir que no haya terceros interesados, y que tampoco la mayoría quiera comprar la parte de los
propietarios disconformes. Parece que en tal caso no quedará más remedio que la demolición y veta, a menos
que la mayoría decida soportar íntegramente el costo de la reconstrucción.

-Obligaciones

Art. 2046: Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.

-Expensas

El pago regular de las expensas comunes es fundamental para el normal desenvolvimiento del edificio.

 Concepto
Son todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización y conservación de las partes
comunes del edificio.
Cada propietario debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de
las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos
de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

 Medida de la contribución

El reglamento de puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que
no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

 Defensas

Art. 2049: Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su
cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente. (…)

 Obligados al pago de expensas

Art. 2050: Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.

Por un lado, los titulares de derechos reales (ej. Usufructuario).

En cuanto a los titulares de derechos personales poseedores, la norma alude a quien posee boleto de
compraventa.

La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores no implica conferirles derechos para
participar en la conformación del consorcio, de la asamblea, o del consejo de propietarios.

 Procedimiento para perseguir su cobro

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe,
es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

 Intereses

Teniendo en cuenta la importancia que tiene para la vida del consorcio el pago regular de las expensas, han sido
admitidas por la jurisprudencia cláusulas de los reglamentos que fijan la tasa de los intereses punitorios a
abonar, en los supuestos de mora.

-Prohibiciones

Art. 2047: Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal: Todos los que habiten de alguna manera la unidad funcional,
propietarios o no, deben usarla y gozarla de acuerdo a su destino.
Si se pretende cambiar el destino, habrá que modificar el reglamento. La mayoría necesaria es la unanimidad.
En el supuesto de que algún propietario enajene su unidad y convenga con el comprador determinado destino,
ello es inoponible al consorcio. El reglamento integra el título de adquisición.
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

-Procedimiento para el cese de infracciones

Art. 2069: Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en
este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que
corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que
debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un
ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

 Ámbito

La acción contra el infractor podrá intentarse también en el caso de que se altere la estética del edificio, o se
trate de actos que importen modificaciones realizadas sin autorización, cuando ésta es requerida.
Se puede iniciar este procedimiento cuando se cometa una infracción dentro de la unidad privativa, como
cuando se realice una violación en las partes comunes.

 Legitimación activa

Puede hacerlo cualquier titular afectado. No es necesario que el representante del consorcio cuente con una
autorización especial y expresamente otorgada por sus integrantes para entablar las acciones tendientes a
hacer cesar la infracción.

Si la infracción concierne a una norma legal o del reglamento, cualquiera de los copropietarios estará facultado
para reclamar judicialmente su cesación; mientras que si aquella consiste en el uso irregular o abusivo de una
unidad, sólo estará legitimado el propietario que resulte afectado por la infracción.

 Legitimación pasiva

El reglamento de propiedad horizontal y sus cláusulas son ley no sólo para los consorcistas, sino para todos los
habitantes del inmueble, sean propietarios o no.

 Procedimiento

La acción que promueva la administración o el propietario afectado debe sustanciarse por la vía procesal más
breve de que dispone el ordenamiento local.

-Reglamento

 Concepto

El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y
obligaciones de los titulares de unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal.
El reglamento debe ser redactado por escritura pública e inscripto en el RPI. Lo que produce el reglamento es el
“estado de propiedad horizontal” pero no el nacimiento de los derechos que a éste conciernen. Puede ser
otorgado por el dueño único, o por los condóminos. En este último caso, deberán acordar por unanimidad.

 Contenido

Generalmente pueden distinguirse tres partes en el reglamento: 1) la que se refiere a la afectación del inmueble
al sistema con la correspondiente descripción de las partes privativas y comunes; 2) las que establecen las
formas de convivencia entre los integrantes del consorcio; 3) las referidas a los órganos del consorcio,
funcionamiento, derecho y obligaciones.
Art. 2056: Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

 Modificación

Art. 2057: Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Las modificaciones al reglamento también deben ser instrumentadas por escritura pública, pero no todas
tienen vocación registral, ya que sólo la tendrán los cambios de aquellas estipulaciones del estatuto original de
las que el Registro de la Propiedad Inmueble haya tomado razón.

 Modificación judicial

Aun en los asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse judicialmente la modificación que se considera
justa y necesaria, para evitar arbitrariedades, cuando no es posible obtener la modificación por unanimidad en
asamblea, ya que puede resultar afectado con la modificación.

 Reglamento interno

Los propietarios también pueden pactar la existencia de un reglamento interno. Se suelen incluir en dicho
convenio cuestiones menores, como el horario de uso de la terraza, recomendaciones para el retiro de la
basura, etc. Su creación es voluntaria.

-Asambleas

 Concepto y facultades de la asamblea

La asamblea es un órgano deliberativo.

Es el ente supremo, soberano e idóneo, apto para resolver todas las cuestiones de interés común, previa
deliberación de los consorcistas, convocados a tales efectos, siguiendo pautas generales y reglamentarias en
cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión.
Art. 2058: Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.

 Clases de asambleas

Se las suele clasificar en ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias son las que se celebran con periodicidad, el
plazo está fijado en el reglamento, para tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual del
consorcio.
Las asambleas extraordinarias están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso.
Se citan ante situaciones imprevistas.

 Legitimados para participar

Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de las unidades funcionales.
Si la unidad pertenece a más de una persona en copropiedad, todos ellos sólo tienen un voto.
No es necesario que los propietarios concurran personalmente, ya que pueden hacerlo a través de un
apoderado, o bien ser representados por otro titular a través de una carta poder.

 Convocatoria
 Concepto y forma
Art. 2059: “Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en
la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día,
el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas,
excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si
la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.”
Debe ser convocada por un medio fehaciente, para impedir que algún titular alegue no haberse
enterado; es necesario procurar que quede constancia de la recepción.
 Orden del día: es una cuestión muy importante, para evitar que los asistentes se vean
sorprendidos con temas suscitados durante el transcurso de la asamblea, sin haber tenido
tiempo para reflexionar sobre ellos.
No es válido el tratamiento de temas no previstos en el orden del día, ni siquiera por tener la
mayoría necesaria. Ello se debe a que muchos pueden haber votado el tema sin haberse
preparado o informado suficientemente.

 Quórum y mayorías

El quórum mínimo coincide con la mayoría necesaria para la decisión que se pretende tomar. Una vez reunido
el quórum, es necesario que se vote y que la decisión cuente con la mayoría suficiente.
Art. 2060: Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada
sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número
de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente (…)

 Actas

Art. 2062: Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador
con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada
acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

 Nulidad de la asamblea. Caducidad

Si se realiza la asamblea sin una debida convocatoria, o si se tratan temas no incluidos en el orden del día, o se
realiza la auto convocatoria sin superar la cantidad de dos tercios, se puede pedir su nulidad. También se puede
impugnar la decisión tomada fuera de la asamblea si no hubo unanimidad o medió algún vicio.
El plazo se cuenta desde la fecha de la asamblea.

 Asamblea judicial

Art. 2063: Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a
la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria
de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a
los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una
decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.

-Consejo de propietarios

Art. 2064: Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.

-Administrador

Es el representante legal del consorcio y su órgano ejecutivo. Puede serlo un propietario o un tercero, persona
humana o jurídica. A su vez, la administración puede ser unipersonal o colegiada.

 Designación, remoción y duración

Art. 2066: Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal

cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse
dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que
se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

 Derechos y obligaciones

Art. 2067: Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley,
el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en
el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad
civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas
y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones
de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten
al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

 Responsabilidad de los administradores

Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y
terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u
omisión.

-Sub-consorcios

Art. 2068: Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una sub-asamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente
y puede designarse a un sub-administrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la
asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

-Prehorizontalidad
Hace muchos años se dictó una ley de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los adquirentes de
unidades aún no construidas. Pero esta ley cayó en desuso; por lo que se ideó un sistema de seguro obligatorio
a favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido, por
cualquier razón.

Art. 2071: Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo
el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra
el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante.
Art. 2072: Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Art. 1897: Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

Se conoce a este modo de adquirir también como usucapión.

Es un modo de adquirir derechos reales, por actos entre vivos y de manera gratuita.
Hay dos clases de prescripción:

 Larga: requiere la posesión durante el plazo de 10 o 20 años

 Breve: el plazo es de 2 o 10 años pero además requiere justo título y buena fe

-Concepto. Fundamentos

La usucapión es una institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la adquisición o
consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de ese derecho para el anterior titular de
ese derecho real.
Puede utilizarse para adquirir cualquiera de los derechos reales que se ejercen por la posesión, menos la
prenda y anticresis. (pueden adquirirse los derechos reales principales, los cuales son todos menos los de
garantía –hipoteca, prenda y anticresis-)

La prescripción es un respaldo al poseedor que trabaja la tierra, que la explota en beneficio propio o de la
sociedad y, a la vez, una especie de sanción al propietario que no la hace producir.

-Diferencia con la prescripción liberatoria

 Metodología del Código

Se establecen reglas comunes a ambas especies, como lo son la suspensión, interrupción, dispensa y
disposiciones procesales aplicables a ambas.

 Balance
La prescripción liberatoria tiene lugar en el ámbito de los derechos personales, y la adquisitiva en los derechos
reales.

Ambas otorgan la pérdida de un derecho: en la adquisitiva el anterior titular de un derecho real, lo perderá y no
podrá reclamar su devolución, en tanto en la liberatoria, el acreedor perderá el derecho de perseguir el cobro
de un crédito a su favor.
Ambas también generan la adquisición de un derecho. En la adquisitiva, se adquiere el derecho real que perdió
el anterior titular, en la liberatoria, el deudor adquiere el derecho a que no se le reclame más de una
determinada obligación.

-Modo originario

En la prescripción larga, es claramente originario cuando mediare violencia, clandestinidad o abuso de

confianza, ya que en estos casos no sólo existe título sino que la intención del propietario no fue la de transmitir
su derecho, pues quien persigue la prescripción es contradictor, pretendiendo que su posesión triunfe sobre la
de aquél.

La doctrina mayoritaria sostiene que la usucapión larga es un modo originario de adquirir el dominio, ya que no
hay nexo entre el anterior dueño y el nuevo propietario.
Que sea un modo originario no significa que el poseedor reciba la cosa libre de gravámenes, ya que la sentencia
no tiene efecto retroactivo.

En la usucapión breve también el adquirente prescinde de la titularidad de su antecesor en tanto su título

emana de quien no estaba legitimado para transmitir.

-Elementos

La prescripción larga se apoya en dos elementos: posesión y tiempo; mientras que la breve le agrega dos más:
justo título y buena fe

 Posesión

La tenencia es inútil para adquirir por prescripción, por lo que se necesita ser poseedor.
La posesión puede ser incluso de mala fe. Lo que exige el código es que sea ostensible y continua. Es ostensible
cuando no es clandestina.
Además, la posesión tiene que ser continua y no interrumpida. La continuidad es la realización de actos
posesorios en forma sucesiva, continuada, depende del propio poseedor, aunque hay que tener en cuenta la
presunción de continuidad.

Para que el poseedor pueda adquirir el derecho real en perjuicio de quien hasta ese momento era su titular,
debe probar tal posesión.
La prueba se concreta en la demostración de haber realizado actos posesorios sobre la cosa durante el tiempo
requerido.

 El animus. Alcances: para que se adquiera la posesión debe existir en cabeza de quien la detente
el corpus y el animus domini.
 Posesión ostensible: la posesión es ostensible cuando ella es la exteriorización del uso normal de
la cosa, conforme a su naturaleza y a su destino.
El carácter público de la posesión, y su exteriorización unívoca, es imprescindible para que el
verdadero titular del derecho real sobre la cosa pueda darse cuenta de que un tercero está
ejerciendo sobre ella actos posesorios.
 Posesión continua: La continuidad, es decir, la realización de actos posesorios en forma
continua, depende del propio poseedor.
 Posesión ininterrumpida: la ininterrupción significa que no haya interferencias de parte de

terceros en el goce de la posesión. La discontinuidad supone una omisión del poseedor, mientras
que la interrupción supone un hecho positivo del poseedor o de un tercero.
 Tiempo
 Plazos
Art. 1898: Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa
es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
Art. 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de
veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.

 Unión de posesiones

Art. 1901: Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las
otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo
jurídico.

 Caso de la sucesión universal: los herederos no hacen sino continuar la persona del difunto.
Ellos no comienzan una nueva posesión, continúan sólo la posesión de su autor, y la conservan
con las mismas condiciones y las mismas calidades.
De ahí que el heredero tenga la posibilidad de adquirir por usucapión las cosas poseídas por el
causante.
 Sucesión particular. Unión de posesiones: los sucesores particulares no continúan la posesión
de su autor; no hay identidad jurídica en las personas. Hay dos posesiones distintas, que en
ciertos casos tienen la posibilidad de unirse.
Así como la posesión del sucesor singular constituye un hecho independiente de la posesión del
antecesor, el código posibilita que si se dan determinadas circunstancias, ambas posesiones
puedan unirse o sumarse, lo que recibe el nombre de “unión de posesiones”.
 Requisitos de la unión de posesiones: para que pueda operarse la unión de posesiones, debe
satisfacerse un requisito: que proceda la una de la otra inmediatamente.
En el caso de la prescripción breve, ambas deben ser de buena fe, pero además se exige que las
posesiones estén ligadas por un “vínculo jurídico”. Si se trata de cosas muebles registrables,
debe haber inscripción registral si es constitutiva.
En cambio, para la larga, sería suficiente que un antecesor entregase la cosa al poseedor actual,
aun cuando no se satisfagan las formalidades.

-Sujetos

Art. 2534: Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal
en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o propietario no la
invoque o la renuncie.

 Quienes pueden invocar la prescripción

  Personas humanas
 Personas jurídicas
 El estado
 La iglesia
 Contra quienes se puede prescribir
 Personas humanas
Art. 2550: Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la
acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio
de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación
de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la
cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante (…)
 Personas jurídicas
 El estado: los particulares solo pueden adquirir bienes privados del estado
 La iglesia

-Objeto

Como regla general pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una
adquisición.
Debe tratarse de cosas susceptibles de ser poseídas y de ser adquiridas por algún derecho real principal. La
cosa debe ser cierta, determinada, actualmente existente y susceptible de algún valor.
Quedan excluidas las cosas de dominio público.

-Renuncia

Art. 2535: Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar
actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos
respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores
liberados por la prescripción.

Es posible renunciar a una prescripción adquirida, pues por tratarse de un derecho adquirido, no está en juego
el interés público.
Lo que se encuentra prohibido es renunciar al derecho de prescribir para el futuro, así como a una prescripción
en curso.

-Suspensión

Art. 2539: Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar
actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos
respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores
liberados por la prescripción.

La suspensión no toca la posesión y sólo hace suspender momentáneamente los efectos de su continuación,
mientras que la interrupción borra la posesión que le ha precedido y hace que la prescripción no pueda
adquirirse sino en virtud de una nueva posesión.

 Quienes pueden invocarla

La suspensión no se extiende ni a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones
solidarias o indivisibles. Su efecto es relativo.
Un motivo de suspensión no puede beneficiar o perjudicar a todos por igual.

 Interpelación fehaciente
Art. 2541: Suspensión por interpelación fehaciente. El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez,
por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión
sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.

 Mediación

Art. 2542: Suspensión por pedido de mediación. El curso de la prescripción se suspende desde la expedición
por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo
que ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de
cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.

 Menores y demás incapaces

Para que el juez pueda liberar al titular del derecho real incapaz de una usucapión cumplida, deberán darse los
siguientes requisitos:

Que la prescripción adquisitiva se haya cumplido durante un impedimento o dificultad del


propietario
 Que la prescripción se haya perseguido contra un incapaz
 Que en dicho momento, el incapaz carezca de representante legal
 Que el incapaz haga valer sus derechos en el plazo d 6 meses, desde que cesa la incapacidad o
desde que acepta el cargo el representante
 Otros casos

Art. 2543: Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:

a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante
la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización, mientras
continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa
la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

-Dispensa

No se trata de una causal de suspensión de la prescripción, sino que consiste en una dispensa de la prescripción
cumplida.
Ejemplo: Juan hace 19 años posee un inmueble. Pedro, su propietario, lo puede demandar por reivindicación
antes de que se cumpla el plazo de 20 años. Pero Pedro es secuestrado durante 2 años y se cumple el plazo de
prescripción. El día que es liberado, ya está cumplido el término pero si demanda dentro de los 6 meses, el juez
puede dispensar la usucapión ya cumplida.

-Interrupción

Art. 2544: Efectos. El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la
precede e iniciar un nuevo plazo.

 Interrupción por petición judicial

 Recaudos para la procedencia
Art. 2546: “Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se interrumpe por
toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no
abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea
defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia
 previsto en el ordenamiento procesal aplicable.”
Lo que debe primar es la demostración de la voluntad del propietario de reclamar por su
derecho sobre una cosa en tiempo oportuno.
 Efectos: la interrupción de la prescripción se produce por toda petición judicial, generalmente
con la interposición de demanda, resultando irrelevante la fecha de su notificación.
Art. 2547: Duración de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de la prescripción
permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de
cosa juzgada formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o
caduca la instancia.
 Interrupción por reconocimiento

Art. 2545: Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento
que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.

 Interrupción por solicitud de arbitraje

Art. 2548: Interrupción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud
de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por
petición judicial, en cuanto sea aplicable.

Si el juicio arbitral no se llevare a cabo, o iniciado se abandonare, la causal de interrupción queda sin efecto
alguno, generando como consecuencia que el poseedor interrumpido puede haber adquirido el derecho real
sobre la cosa.

 Alcance subjetivo

Art. 2549: Alcance subjetivo. La interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los
interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.

-Prescripción breve

Para que se configure la usucapión breve, deberá contarse con una posesión animus domini, ostensible y
continua, durante 10 años para inmuebles o 2 años para cosas muebles, con justo título y buena fe en la
adquisición.
Si bien el justo título y la buena fe son dos condiciones distintas, no por ello son independientes.

 Justo título

Si el otorgante es incapaz o no está legitimado para tal fin, habrá justo título. El justo título se asemeja al título
suficiente en cuanto al concepto: es el acto jurídico idóneo para transmitir un derecho real y, además, reúne la
forma requerida, pero tiene una falla en los recaudos de fondo que lo diferencian.

El adquirente en virtud de un justo título es propietario y, como todos los propietarios, lo es erga omnes, con
una limitación, que es la persona del anterior propietario que no intervino en la transmisión.
La prescripción en tal caso no hace más que consolidar la adquisición hecha.

En suma, en la usucapión corta o breve, la cosa llegó a poder del usucapiente por una transferencia hecha por
quien no es su propietario; se trata de un acto inoponible. Para que sea posible la adquisición, la posesión debe
estar acompañada de un título y de la buena fe.

 Buena fe
 Tiempo
El poseedor con justo título y buena fe es propietario frente a todos, erga omnes, salvo el anterior propietario,
quien puede reivindicar la cosa. El adquirente en estas condiciones está expuesto a la reivindicación ya que, al
no ser la transmisión a non domino un caso de acto nulo o anulable, no puede invocar la protección.

No obstante, si el titular con justo título se mantiene en la posesión de la cosa durante al menos 10 años, en ese
caso podrá consolidar su situación y repeler dicha acción real.
El plazo corre desde que se inicia la posesión, lo que se presume que ocurrió desde la fecha del justo título. Si se
trata de muebles registrables, y la inscripción es constitutiva, se presume el comienzo desde la inscripción en el
Registro.

 Situación del sucesor singular del adquirente con justo título

Es posible que antes de cumplirse dicho plazo, aquél le enajene la cosa a un tercero. El subadquirente queda
colocado en la misma posición que su antecesor y que, por lo tanto, sólo podrá evitar la reivindicación
consumada la prescripción corta.

 Situación del subadquirente de cosa mueble con título gratuito

El subadquirente de una cosa mueble no hurtada ni perdida puede repeler la acción de reivindicación del
verdadero propietario si es de buena fe y a título oneroso. Si el reivindicante prueba que su adquisición fue a
título gratuito, podrá reivindicar la cosa.

 Efectos de la sentencia

La sentencia que declara la prescripción breve tiene efecto retroactivo al momento que comenzó la posesión,
que será el de la fecha del justo título o de la registración, según el caso.
Así, por ejemplo, si el adquirente con justo título gravó la cosa con usufructo o hipoteca, y luego se dicta una
sentencia que declara la prescripción breve, al tener efecto retroactivo tales derechos también se convalidan
definitivamente.

-Prescripción larga

Art. 1899: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre
que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

 Requisitos

Los requisitos son dos: posesión y tiempo. La posesión tiene que ser ostensible y continua.
La prueba se concreta, esencialmente, en la demostración de haber realizado actos posesorios en el inmueble
durante el tiempo requerido.

 Caso especial para cosas muebles registrables no inscriptas

También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre
que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

 Vías procesales para hacer valer la prescripción

Art. 2551: Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.
Art. 2552: Facultades judiciales. El juez no puede declarar de oficio la prescripción.
Art. 2553: Oportunidad procesal para oponerla. La prescripción debe oponerse dentro del plazo para
contestar la demanda en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecución.
Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los términos aplicables a las partes, deben hacerlo
en su primera presentación.

 Efectos de la sentencia

Art. 1905: Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de
prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar,
de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

USUFRUCTO

-Derechos de disfrute sobre cosa ajena

El usufructo, junto al uso, la habitación y la servidumbre son los clásicos derechos de disfrute sobre cosa ajena.
El Código los clasifica como derechos sobre cosa ajena, junto a los de garantía. Constituyen cargas o
gravámenes reales; para aquél se trata de un dominio imperfecto por estar desmembrado. Además, son
derechos principales, se ejercen por la posesión y pueden recaer sobre cosas registrables.
Se dice que el dominio está desmembrado, ya que el dueño desprende se desprende de algunas de sus
facultades en favor de otro.
Se dice que el usufructuario tiene el dominio útil, mientras que el dueño conserva la nuda propiedad.

-Concepto de usufructo

Art. 2129: Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno,
sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.

El dueño de una cosa confiere al usufructuario las facultades de usar y gozar, mientras que el dueño conserva la
facultad de disponer, por lo que puede gravar la cosa con otros derechos reales.

 Es un derecho real
 Sobre cosa ajena: siempre es sobre cosa ajena, no puede recaer sobre un bien propio.
 Facultad de usar, gozar y disponer: Este uso y goce tiene limitaciones: el dueño le cede al usufructuario
las facultades de uso y goce. Pero en verdad no son iguales, ya que el usufructuario en algún momento
debe restituir el objeto.
 No alterar la sustancia
Art. 2129: (…) Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o
destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Por lo que, el usufructuario no debe:
 Alterar la cosa o transformarla según sus características esenciales, es decir, aquellas que la
hacen ser lo que es y no otra cosa diferente
 Alterar el destino que le hubiese impuesto el dueño
 Es un derecho temporario: el usufructuario no puede ser constituido de manera perpetua. Cualquiera
sea el plazo convenido, no puede ir más allá de la vida del usufructuario.
En el caso de personas jurídicas el máximo es de 50 años.
 Divisible: el usufructo es un derecho esencialmente divisible, porque la cosa fructuaria que es su objeto
es susceptible de división.
-Objeto

Art. 2130: Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

 Cosa mueble o inmueble

Puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble ajena, actual, no fungible ni consumible, razón por la cual el
usufructuario tiene la obligación de devolver la misma al extinguirse el usufructo.

 Derecho

Un caso de usufructo que recae sobre un derecho podría ser el supuesto en que se lo constituya sobre un
crédito instrumentado. Al usufructuario le corresponderán los intereses devengados durante la vigencia del
usufructo.
Los derechos intelectuales podrían ser objeto si la ley lo permite.

 Cosa fungible. Cuasi-usufructo

En el cuasiusufructo, el usufructuario adquiere la propiedad de las cosas entregadas, ya que al concluir su

derecho debe restituir otras de la misma especie y calidad.
Sólo se lo permite sobre un conjunto de animales.

 Usufructo universal

Se refiere a las “universalidades de derecho”.

En este caso el testador hace un legado a favor de una persona determinada a la cual le otorga el uso y goce de
una parte de su patrimonio.
Cuando el usufructo es testamentario, el inventario y estado deben hacerse por escritura pública (debe
respetarse la legítima).

-Legitimados para constituir usufructo

Art. 2131: Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

-Usufructo a favor de varias personas

 Co-usufructo. Derecho de acrecer

Art. 2132: Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente
a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer,
excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario (…)

 Prohibición de usufructos sucesivos

Art. 2132: (…): No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

-Modos de constitución

Art. 2134: Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Art. 2136: Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo
mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

 Prohibición de constitución judicial

Art. 2133: Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer
su constitución.

-Presunción de onerosidad

El usufructo puede constituirse por acto oneroso o gratuito. En el primer caso, cuando el usufructuario se
obliga a pagar un precio en dinero, en la medida en que sean compatibles, se aplican las reglas previstas para la
compraventa. En el segundo caso, si la transmisión o constitución es gratuita, se aplican las normas sobre
donación.
Art. 2461: Transmisión de bienes a legitimarios. Si por acto entre vivos a título oneroso el causante transmite
a alguno de los legitimarios la propiedad de bienes con reserva de usufructo, uso o habitación, o con la
contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la gratuidad del acto y la
intención de mejorar al beneficiario (…).

-Duración

El usufructo es un derecho temporario, está limitado en el tiempo, no es perpetuo.

El usufructo dura de acuerdo al plazo o condición establecido en el acto constitutivo. Si las partes no lo han
fijado, el Código lo fija supletoriamente, ya que no puede extenderse más allá de la vida del usufructuario.

Teniendo en cuenta que puede ser usufructuaria una persona jurídica, su extinción también marca el fin del
usufructo. Si esto no ocurre, durará tanto como se haya previsto, con el límite de 50 años desde la constitución
de dicho derecho real.
Si hay varios usufructuarios que ejercen el derecho en forma conjunta y simultánea, el usufructo puede durar
tanto como se haya previsto o hasta que muera el último de los co-usufructuarios. (disposiciones de orden
público)

-Modalidades

Art. 2136: Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo
mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

-Derechos del usufructuario

El usufructuario tiene derecho al uso y goce del objeto sobre el que recae su derecho. Puede usarla y gozarla
como lo haría el dueño, pero con la limitación de no alterar la sustancia.

 Frutos. Productos. Acrecimientos naturales

 Frutos percibidos: el usufructuario tiene derecho a percibir frutos, a quedarse con los
percibidos y a exigir los pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.
 Conjunto de animales: si los animales que conforman el conjunto perecen en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene la opción de continuar en el usufructo reemplazando a su costa los
animales que faltan, o bien culminar el usufructo entregando los que no hubieren perecido.
Art. 2153: (…)Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin
culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes.
 Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los
que no hayan perecido.
 Productos: pertenecen al usufructuario los productos de una explotación ya iniciada al tiempo
de constituirse el usufructo.
 Tesoros: el usufructuario tiene derecho a buscar tesoros, de modo que si encuentra alguno le
pertenece la mitad. Si el descubridor es un tercero, deberá repartirlo con el dueño, y nada le
corresponderá al usufructuario.

 Mejoras facultativas

Art. 2143: Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está
obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede
retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

 Derechos reales y personales

Art. 2142: Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida
y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la
transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del
bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente
al nudo propietario.

 Constitución de otros derechos: como el usufructuario es titular de un derecho real que se ejerce
por la posesión y goza del derecho de disponer, puede gravar con uso, habitación, servidumbres
o anticresis, el fundo sujeto al usufructo pero ellos no pueden durar más allá de acabado su
derecho.

 Ejecución de acreedores

Art. 2144: Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el
adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de
los bienes.

 Prescripción adquisitiva en favor de un tercero

Otra situación que puede darse es que su derecho de usufructo sea adquirido por un tercero por usucapión. EN
tal caso, es posible interpretar que ello no puede empeorar la situación del nudo propietario, y que no puede
durar más que el plazo original.
El usufructuario original será responsable ante el nudo propietario por los perjuicios que la situación le cause.

 Inventario y estado

El inventario se refiere a las cosas dadas en usufructo y consiste en efectuar un detalle descriptivo de cada cosa
que lo compone y del estado en que se encuentran. Se suele usar el inventario para las cosas muebles,
especialmente cuando son varias, y el estado para los inmuebles.

Art. 2137: Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el
estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y
capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por
instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar
y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
Art. 2138: Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que
se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación,
excepto que se haya previsto lo contrario.

-Obligaciones del usufructuario (pag 474)

 No alterar la sustancia. Destino

El usufructuario, al extinguirse su derecho, como no le pertenece, debe restituir el objeto al nudo propietario.
Art. 2145: Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el
que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Es obvio que el usufructuario no puede destruir la cosa, lo que provocaría la extinción del derecho real. El uso
abusivo, o la alteración de la sustancia, son causas de extinción del usufructo.

 Mejoras

Art. 2143: Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está
obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede
retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

Debe realizar las mejoras originadas en deterioros posteriores al acto constitutivo: a) las de mero
mantenimiento; b) las necesarias; c) las causadas por su culpa.

Además, es responsable de los deterioros que puedan causar terceros contratantes, a quienes les haya
transmitido el derecho, o cedido el uso y goce a través de derechos reales o personales.
Art. 2147: Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por
causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su
estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

 Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes

Art. 2148: Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos,
tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

 Comunicación al nudo propietario

Art. 2149: Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el nudo propietario.

 Garantía

Art. 2139: Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede

establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación
y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

-Derechos del nudo propietario

 Actos de disposición

El nudo propietario mantiene su poder de iusabutendi, pues si bien el dominio se encuentra desmembrado, lo
cierto es que sigue siendo el titular del derecho real de dominio, aunque imperfecto.
Art. 2151: Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario
puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.

 Otros derechos

El nudo propietario puede tener otros derechos en su relación con el usufructuario, emergentes del vínculo
obligacional que también los une.
Tiene derecho a realizar aquellas mejoras que no están a cargo del usufructuario, como si, por ejemplo, la cosa
fuera destruida por caso fortuito, o estuviera deteriorada.
También tiene derecho a exigirle al usufructuario que cumpla con sus obligaciones, ya sean las asumidas, o las
que se imponen en el Código.

En el caso de que la cosa dada en usufructo sea despojada, o sufra turbaciones, el propietario cuenta con las
acciones posesorias y reales pertinentes.
En lo que hace a su derecho real, puede exigir que cese un uso y goce que afecte la sustancia de la cosa, o que
sea abusivo y, en su caso, demandar la extinción del usufructo.

-Deberes del nudo propietario

 Entregar el objeto

Una vez celebrado el contrato, el dueño tiene la obligación de entregarle el objeto al usufructuario para que
pueda gozar de él. Con la tradición nacerá el derecho real.

 Obligación de saneamiento

Cuando el usufructo es constituido por título oneroso, el nudo propietario debe garantir al usufructuario el
goce pacífico de su derecho.
En el caso de usufructo a título gratuito, se aplican supletoriamente las reglas sobre donación. Las garantías de
evicción y por vicios ocultos no se deben, en principio, porque el legislador ha considerado que al realizar un
acto de esta clase, el donante o el testador han querido transmitir la cosa o el derecho de uso y goce de ella tal
cual lo tenían, con todos los vicios o defectos que pudieran afectar su propio derecho.

-Extinción del usufructo

 Modos generales

Art. 1907: Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

En el caso de usufructo, el abandono sería la renuncia del usufructuario, para diferenciarlo del no uso, que es
otra causa de extinción.
En cuanto a la destrucción total de la cosa, cabe advertir que no se extingue el usufructo cuando se trata de
cosas fungibles, que es el caso del conjunto de animales, ya que pueden ser reemplazados los que hayan muerto
por otros de igual especie y cantidad. Tampoco se extingue si la destrucción es parcial.

La consolidación se da cuando se reúnen ambas calidades en la misma persona. Así, por ejemplo, si el
usufructuario compra o herede la propiedad de la cosa que disfruta.
No se produce la consolidación si el usufructuario adquiere el condominio de la cosa que disfruta.

 Modos especiales
 Vencimiento del plazo. Cumplimiento de la condición: el plazo de duración es un plazo máximo,
pero que puede no ser agotado si llegan a producirse otras causas legales de extinción del
usufructo, como la muerte si es una persona humana, o la extinción de una persona jurídica, el
no uso o el uso abusivo.
  Muerte: el usufructo debe durar hasta que se cumpla el plazo o la condición pactados. Ahora, si
antes de ese momento, ocurre la muerte del usufructuario, se extingue en ese instante por ser un
derecho vitalicio, intransmisible.
El único supuesto en el que puede subsistir a la muerte es en el caso de que sean varios los
usufructuarios de manera conjunta, en cuyo caso la muerte de uno no lo extingue, sino la muerte
de todos, si aún no se cumplió el plazo o la condición previstos.
 Extinción de la persona jurídica: la cesación de la existencia de la persona jurídica equivale a la
muerte de las personas humanas.
Si se pactó un plazo o condición, habrá que atenerse a esas modalidades, pero hay un límite de
50 años.
 No uso: el derecho de dominio es perpetuo y, por ende, no se extingue por el no uso. En cambio,
el usufructo, como otros derechos limitados, es temporario y susceptible de extinguirse por
dicho motivo.
El código exige el no uso por persona alguna, de manera que si alguna persona lo usa el derecho
no se extingue.
 Uso abusivo. Alteración de sustancia: el propietario puede reclamar la extinción el usufructosi se
demuestra uso abusivo o cambio de sustancia. Se entiende que la situación debe ser grave. El
reclamo deberá ser formulado ante el juez.
 Resolución de los derechos del constituyente: si el dueño revocable grava un inmueble con
usufructo, y su derecho se resuelve, se extingue también el usufructo al operar la resolución con
efecto retroactivo.
 Resolución y revocación: se puede resolver el contrato por incumplimiento o revocarlo por las
causas previstas para las donaciones, si fue constituido a título gratuito.

 Efectos de la extinción

Cuando cesa el usufructo, el nudo propietario recupera el objeto, ya que el usufructuario debe restituir los
bienes a quien tenga derecho en la cantidad y estado. El usufructuario queda convertido en tenedor a nombre
del nudo propietario hasta que la entrega se concrete.
Si se niega a restituir, o intervierte el título, el propietario deberá iniciar acciones para recuperar el objeto.
Art. 2153: Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción
del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte
sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que
faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

USO

-Concepto

El uso es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y gozar, con límites
establecidos en el título constitutivo. Generalmente, este uso y goce se limita a las necesidades de, usuario y de
su familia, lo que lo diferencia del usufructo.
Art. 2154: Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título
no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.

-Objeto

Puede ser establecido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles. Puede comprender los frutos de un
fundo ajeno.
-Régimen legal. Normas supletorias

En caso de duda, cabe interpretar que se está en presencia de un usufructo.

Art. 2155: Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.

-Facultades del usuario

 Limitaciones al uso y goce

El usuario tiene el uso y goce de la cosa pero con límites. La extensión y los límites en el derecho real de uso
regulado en el código no están dados primordialmente por las necesidades del usuario y de su grupo familiar.

 Limitaciones a la facultad de disponer

Art. 2156: Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Cabe interpretar que puede transmitir su derecho, en las mismas condiciones previstas para el usufructo.

 Derechos personales

El código le prohíbe al usuario constituir derechos reales. Nada dice sobre los derechos personales, por lo que
se puede inferir que lo que no está prohibido está permitido. Se extinguen al acabar el uso.

-Ejecución por acreedores

Art. 2157: Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso
de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

Por ende, los acreedores del usuario, en principio, pueden embargar los frutos, pero no el derecho de uso.

HABITACIÓN

-Concepto

Art. 2158: Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido,
o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

-Caracteres

 Temporario: es limitado en el tiempo, en lo cual sigue la naturaleza del usufructo, pudiendo extenderse
como máximo a la vida del beneficiario.
 Inherente a la persona: es constituido en consideración esencial a la persona del beneficiario.
 Intransmisible: no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede
constituir derechos reales o personales sobre la cosa.
 Inembargable: por sus características, se encuentra fuera del comercio
 El objeto es un inmueble: debe ser apto para vivienda
 No se puede alterar su sustancia
 Puede surgir de la ley: como voluntad del legislador, como por ejemplo en los casos del cónyuge o
conviviente supérstite.

-Impuestos, contribuciones y reparaciones

Art. 2161: Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa
que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata
de la parte de la casa que ocupa.
-Derecho real de habitación del cónyuge o conviviente supérstite

Art. 2383: Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Este derecho real nace por voluntad de la ley, es decir, surge de pleno derecho. Con la apertura de la sucesión,
nace el derecho de habitación.

 Requisitos
 Inmueble de propiedad del causante
 No tener atribución preferencial
 Último hogar conyugal
 Caracteres
 Vitalicio y gratuito: el cónyuge supérstite tiene el derecho de por vida, sin que se extinga por
contraer un nuevo matrimonio o vivir en unión convivencial. En efecto, el habitador podrá vivir
solo o con su familia, y el hecho de que sea gratuito implica que los restantes coherederos no
pueden reclamarle el pago de un canon por el uso.
 Oponibilidad: el nacimiento de este derecho se producirá con la muerte del causante, y por
tratarse de un derecho real sobre un inmueble deberá ser inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Es oponible erga omnes, incluso a los acreedores de los herederos.
 Extinción: se extingue por las causales previstas para la extinción del usufructo, en tanto sean
compatibles.
 Situación del conviviente supérstite
Art. 527: Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente
supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta,
puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el
inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la
sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o
adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.

SERVIDUMBRE

La servidumbre implica un gravamen sobre un fundo en beneficio de otro fundo. Significa establecer una
utilidad o ventaja en interés del fundo dominante, que deberá respetar el propietario del sirviente.
El titular del fundo sirviente debe dejar hacer, o no hacer, pero en ningún caso la servidumbre implica un hacer.
La servidumbre es un beneficio para un inmueble, y una carga para el otro.

-Concepto y caracteres

Art. 2162: Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede
al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser
de mero recreo.

 Derecho real

Se trata de un derecho real porque:

 La mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recíprocas de las
heredades
 Quien por un título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar
de ella, aunque no fuese indicada en el contrato de venta
  El nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla aun cuando
hubiese adquirido la heredad sin cargas
 La muerte de quien ha constituido una servidumbre no la extingue
 Si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del dueño del predio
dominante no se resuelve en obtener los daños y perjuicios sino que puede exigir que los
tribunales le hagan dar el goce efectivo de la servidumbre
 Se hallan presentes caracteres notorios de los derechos reales como la inmediatez, la adherencia
y lo absoluto.

 Duración

La servidumbre puede ser perpetua o temporaria. Sólo las servidumbres reales pueden ser perpetuas, mientras
que las personales duran como máximo la vida del titular.

 Se requieren dos inmuebles

El inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama heredad, fundo o predio dominante,
siempre hablando de una servidumbre real; porque en la servidumbre persona el beneficio recae sobre la
persona de su titular, al que algunas personas llaman titular dominante.

Una servidumbre no puede ser vendida por separado, i en un remate, porque la servidumbre no se debe sino a
ese fundo.
Ya sea servidumbre real o personal, el inmueble que soporta la carga siempre se denomina sirviente.

 Ubicación de los inmuebles

Pueden no ser contiguos, mientras que se asegure una ventaja real en la heredad dominante.

 Otros caracteres

La servidumbre es un derecho real principal, recae sobre cosa registrable, y no se ejerce sobre la posesión, pero
cuando es positiva se ejerce por actos posesorios concretos y determinados.

 Contenido

El titular puede obtener del fundo dominante alguna utilidad. Se trata de obtener alguna ventaja, que puede
consistir en facultar al titular de la servidumbre a usar del inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza
algunos de sus derechos.
Nunca la servidumbre puede importar un hacer, por cuanto el hacer es típico y exclusivo de los derechos
personales.

 Principio de atipicidad de las servidumbres

El Código ha permitido a los particulares cierta libertad en lo que hace a su constitución y a las estipulaciones
en los títulos que sirvan de fuente a este derecho real. Esta libertad encuentra su límite en el respeto a esquema
impuesto por los caracteres necesarios que no pueden ser alterados sin violar el orden público.

 Inseparabilidad. Inherencia de la servidumbre al fundo dominante y al fundo sirviente

Las servidumbres son inseparables del inmueble al que activa o pasivamente pertenecen. Tienen carácter
accesorio, pues no subsisten por sí solas.
Art. 2172: Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

 Indivisibilidad
La servidumbre puede recaer sobre todo o una parte del inmueble, pero no dice que se pueda ejercer por una
parte alícuota. Las servidumbres no pueden adquirirse o perderse por partes alícuotas ideales, y los
propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin gravar la condición de la heredad sirviente.

 Servidumbre administrativa

La servidumbre administrativa es aquel derecho real administrativo constituido por el estado, sobre un bien de
dominio privado o público, con el objeto de que tal bien sea usado por el público en la forma que resulte del
acto o hecho constitutivo del gravamen.
Se constituyen siempre a favor del Estado nacional o de empresas concesionarias del servicio eléctrico de
jurisdicción nacional, y con el objeto de servir a un fin público.

Señalar una diferencia entre estas servidumbres y las limitaciones al dominio impuestas por razones de interés
público es importante. Estas últimas se fundan en la aplicación del poder de policía y se traducen en
restricciones y no en una desmembración del derecho de propiedad.
La característica de esta servidumbre administrativa es la inexistencia del fundo dominante reemplazado por la
colectividad en la figura del Estado u otra entidad de Derecho Público.

-Objeto

Art. 2163: Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble
ajeno.

No puede establecerse una servidumbre por uno de los copropietarios sobre su parte indivisa, pues se violaría
el principio de indivisibilidad de las servidumbres.
Podría haber servidumbres recíprocas entre dos inmuebles, de manera que ambos serían dominante y
sirviente.
El art. 2165 determina que no es necesario que ambos inmuebles “se toquen”.

-Clasificación

 Positiva y negativa

Art. 2164: Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar
su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

La servidumbre positiva le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad (sacar agua), y el
titular del fundo sirviente debe soportar (dejar hacer).
La negativa le permite exigir al titular del fundo sirviente una abstención (no construir más allá de cierta
altura).

La mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, con excepción de las servidumbres negativas y la
hipoteca. Las positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados.

 Real y personal
 Servidumbre real: La servidumbre real requiere para su existencia de dos inmuebles, mientras
que la utilidad que brinda el fundo sirviente debe recaer en beneficio el fundo dominante y no
de su titular.
La ventaja real le debe corresponder a la heredad dominante, sin importar quién sea su titular.
Transmitido uno o los dos, continúa gravándolos, no se extingue.
 Servidumbre personal: No hay inherencia al fundo dominante en las servidumbre personales,
las que, si bien no pueden ser separadas del fundo ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometidas a gravamen alguno, no se transmiten a los sucesores porque acaban con la muerte del
titular o a los 50 años si fuere a favor de una persona jurídica.
Las personales también requieren de la existencia de dos inmuebles, pero la utilidad del fundo
sirviente recae sobre la persona de su titular.
 Presunciones: la servidumbre real se presume perpetua y la personal vitalicia. En ambos casos
se puede pactar un plazo menor.
En caso de duda, la servidumbre es personal.
 Servidumbre personal a favor de varios titulares
Art. 2167: Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre
sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.
 Voluntaria o forzosa

Por regla, la servidumbre resulta de un acuerdo entre el titular del fundo dominante y el del fundo sirviente. No
obstante, el Código prevé que puede haber derechos reales impuestos por la ley.
Art. 2166: Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

 Servidumbres forzosas: son aquellas servidumbres que la ley autoriza e impone, con
prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente.
Son excepcionales pues el dominio se presume libre de cargas, de ahí que la regla es que nadie
puede imponer una servidumbre; debe haber una necesidad especial.
Si el dueño del fundo sirviente no colabora o no acepta la servidumbre, el interesado puede
demandarlo judicialmente para imponerla.
La servidumbre forzosa es irrenunciable, resguarda el interés público al tener en miras
fundamentalmente razones económicas de bien común.
 Servidumbre de tránsito: los titulares de inmuebles, si lo desean, pueden gravarlos con
servidumbres de paso a favor de sus vecinos. Aquí rige la autonomía de la voluntad y el
principio de atipicidad de las servidumbres,
Las servidumbres de tránsito se tratan de servidumbres coactivas que se caracterizan por su
inderogable necesidad y estrecha dependencia de los presupuestos legales, fundándose en el
interés de los particulares o en la utilidad pública.
Es menester que se trate de un inmueble “sin comunicación suficiente con la vía pública.
Los fundos obligados al paso podrán ser linderos o no. Bastará que se interpongan en el trayecto
consiguiente al acceso para que puedan resultar directamente afectados.
Nada impide que la servidumbre se constituya mediante paso subterráneo o a través de un
puente.
 Servidumbre de acueducto: Es el paso de agua por predios ajenos mediante una canalización,
sea ésta cubierta o no.
 Servidumbre de recibir agua: La servidumbre típica de recibir aguas de predios ajenos consiste
en obligarse el sirviente a tolerar el ingreso de las aguas que provengan de otras heredades; el
destino final de las aguas no es el dominante, sino el sirviente.
Esta clase de servidumbre importa que el sirviente reciba las aguas artificiales originadas en un
predio superior a partir de algún artefacto o maquinaria.
 Activa y pasiva
Se llama activa enfocada desde el fundo dominante y pasiva respecto del fundo sirviente. Esta clasificación no
es adoptada por el código.

 Continua y discontinua

Es continua cuando se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre, como ocurre con la de acueducto. La
discontinua es la que su ejercicio requiere un hecho del hombre y se da un intervalo de tiempo.

 Aparente y no aparente

La servidumbre aparente es la que se manifiesta, se aprecia por signos, está a la vista. Es no aparente si no se
aprecia por una señal exterior.

 Perpetua o temporaria

Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias, mientras que las personales son siempre
temporarias.

-Legitimación

 Legitimados para constituir una servidumbre

Art. 2168: Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales
que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el
conjunto de los titulares.

Comprende tanto a los titulares de derechos sobre cosa propia, como a los titulares de derechos reales sobre
cosa ajena.
El usufructuario puede establecer una servidumbre sobre la cosa dada en usufructo, pero sólo por el tiempo
que dure el usufructo.

No todos los titulares de derechos reales poseedores pueden constituir una servidumbre: a) el usuario y el
habitador no pueden; b) para el usuario de tiempo compartido no parece viable esta facultad; c) tampoco para
el titular del derecho de sepultura.

 Modos de constitución

Son el contrato, en cuyo caso el primer uso equivale a la tradición si la servidumbre es positiva, y un acto de
última voluntad.

 Prescripción: teniendo en cuenta que la servidumbre es un derecho real principal, y que por
regla los derechos reales principales son susceptibles de ser adquiridos de esta forma, cabe
interpretar que es posible.
La prescripción breve podría ser útil para sanear los defectos del título otorgado por quien no
estuviese legitimado.
 Testamento: casos en que el testador, propietario de dos inmuebles, dispone legar cada uno de
ellos a dos personas distintas disponiendo que uno de los predios quedará gravado por una
servidumbre a favor del otro a favor de la persona del beneficiario, o bien cuando el testador
dueño de un solo inmueble dispone que al momento de su muerte, su predio quedará gravado
por una servidumbre a favor de otro predio vecino.

 Prohibición de servidumbre judicial

Art. 2169: Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o
imponer su constitución.

 Presunción de onerosidad
Art. 2170: Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.

La presunción es iuris tantum, y que pesará sobre el titular del fundo dominante la prueba de lo contrario.

-Modalidades

Art. 2171: Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.

Las servidumbres pueden someterse a un plazo o condición que limiten su duración. Sin embargo, tratándose
de servidumbres reales, si no se ha convenido un límite temporal, ellas son consideradas perpetuas, mientras
que si fueran servidumbres personales, y tampoco existiere un pacto, se extienden hasta la muerte del
beneficiario, y no más allá de 50 años si el titular fuere una persona jurídica.

-Transmisibilidad

La servidumbre real no puede ser transmitida a un tercero con independencia del inmueble dominante o del
sirviente; es inherente a éstos. La servidumbre persona, si es transmitido el fundo dominante, se extingue.
Art. 2172: Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

-Derechos y obligaciones del titular dominantes

 Constitución de derechos personales

El titular de una servidumbre activa, enfocada desde el fundo dominante, sólo está habilitado para constituir
derechos personales respecto de la utilidad que le brinda la servidumbre.
Art. 2173: Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos
personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al
propietario. No puede constituir derechos reales.

 Extensión de la servidumbre

Art. 2174: Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más
cómodo su ejercicio.

El artículo sólo concede al propietario del fundo dominante la facultad de ejercer las servidumbres accesorias
que revistan el carácter de indispensables para el uso de la servidumbre principal.

 Ejercicio de la servidumbre

El ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente.
Art. 2175: Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del
inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

De no haberse pactado otra cosa en el título, el límite del ejercicio de una servidumbre es el de las necesidades
del predio dominante.
En cuanto a la excepción, si la servidumbre es forzosa, ocurre que al no haber título ni posibilidad de negociar,
la ley deba imponer ese criterio.

 Mejoras necesarias

Art. 2176: Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine
en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
Se trata de un derecho del dominante, no de una obligación que pueda exigir el sirviente, ya que las mejoras lo
benefician a aquél.

 Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre

Art. 2177: Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo
en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su
estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de
las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

 Obligación de no menoscabar la servidumbre: tampoco el propietario de la heredad sirviente

puede hacer nada que disminuya o menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre
constituida.
Art. 2181: Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la
constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
 Sanción en caso de incumplimiento: si el titular sirviente no puede hacer nada que disminuya o
menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre, mucho menos podrá ejecutar trabajos
contrarios a su ejercicio.

 Ejecución por acreedores

Art. 2178: Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden
hacerse con independencia del inmueble dominante.

 Comunicación al sirviente

Art. 2179: Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde
de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

-Derechos de titular sirviente

 Disposición jurídica y material

Art. 2180: Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el
objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad
de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular
dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

 Defensas que puede oponer el titular dominante

El titular sirviente no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo
hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación.

 Suerte de los derechos reales constituidos

En algún caso o situación, puede suceder que los derechos reales posteriores puedan perjudicar a los ya
constituidos. El perjuicio no será tal, ya que entrará a jugar el derecho de preferencia Así, por ejemplo, si el
inmueble está hipotecado, el titular del fundo sirviente puede gravarlo con una servidumbre, pero si el
inmueble debe ser ejecutado lo será libre de la servidumbre, por ser la hipoteca de fecha anterior y oponible
erga omnes.

 Alcances de la constitución y del ejercicio

Art. 2181: Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el
ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede
privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe
determinar el titular sirviente.

-Extinción

 Medios generales

La servidumbre se puede extinguir por alguno de los medios generales previstos para la extinción de todos los
derechos reales.

 Renuncia o abandono: Se trata de la renuncia de la persona que se encuentra favorecida por la

servidumbre. Pueden renunciar el propietario del fundo dominante, los condóminos o bien
otros titulares de derechos reales legitimados para adquirir servidumbres cuando ellos fueron
los constituyentes.
La renuncia no sería posible, en las forzosas donde está en juego el orden público.
 Destrucción: si bien es difícil trasladarla a la servidumbre, podría darse el caso de que su
ejercicio llegase a ser absolutamente imposible por razón de ruina de alguno de los predios.
Sin perjuicio de los que se dijo, no se extinguiría la servidumbre cuando las cosas cambiadas son
reestablecidas, o lo destruido es reparado.
 Consolidación: las servidumbres se extinguen por la reunión en la misma persona de la
propiedad del predio dominante y sirviente.
La extinción de la servidumbre por confusión es una consecuencia de ser un derecho real sobre
cosa ajena, de modo que nadie puede tener una servidumbre sobre su propio inmueble.

 Medios especiales de extinción

 Extinción por falta de utilidad: la servidumbre concede al titular del inmueble dominante
“determinada utilidad sobre el inmueble sirviente”.
Si después de constituida la utilidad desaparece, la servidumbre se extingue.
 Extinción por el no uso: concluye también la servidumbre por su no uso durante 10 años.
Aunque haya sido causado por caso fortuito o fuerza mayor.
Se produce la extinción por el no uso “por persona alguna”. Por ende, si alguna persona ejerce la
servidumbre, aun cuando no sea el titular del derecho real, no hay extinción.
 Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición: las servidumbres se pueden someter a
un plazo o condición que limiten su duración. Sin embargo, tratándose de servidumbres reales,
si no se ha convenido un límite temporal, ellas son consideradas perpetuas.

 Efectos de la extinción

Art. 2183: Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos
por el titular dominante.

Extinguida la servidumbre, y al no seguir gozando de la utilidad que ésta le suministraba, los derechos de
explotación sobre tal utilidad no pueden continuar, carecerían de objeto.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL

  Garantías

Se entiende por garantía toda medida refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades.
No hay que confundir responsabilidad con garantía. La primera es inherente al propio crédito. Ahora, no todos
los créditos cuentan con garantía, ya que ésta consiste en fortalecer la situación jurídica del acreedor a través
de la creación de nuevos poderes o derechos.

En cambio, los derechos reales de garantía recaen sobre bienes determinados y tienen varios defectos, entre
ellos la oponibilidad erga omnes, los derechos de preferencia y de persecución y, especialmente, la potestad
conferida al acreedor de dirigirse contra el objeto gravado a fin de realizar su valor y de esa forma cobrar su
crédito.

Se distingue, dentro de las garantías, a las reales de las personales. Las primeras consisten en la afectación
preferencial de bienes de propiedad del deudor o de un tercero a la satisfacción de la obligación en cuya
garantía se gravan. Las segundas, importan la asunción de otra obligación, con un deudor distinto del deudor
principal, cuyo propósito es satisfacer subsidiariamente la obligación principal.

 Finalidad de las garantías

Las garantías apuntan principalmente a la tutela del crédito.

A fin de evitar una situación de incertidumbre y ponerse a cubierto de eventuales oscilaciones en el patrimonio
del deudor, los acreedores condicionan el otorgamiento de crédito a la constitución de garantías que aseguren
el cumplimiento de las obligaciones que asuma el deudor.

-Convencionalidad

Art. 2185: Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

La convención requiere la voluntad de las dos partes que son: el constituyente, que puede ser deudor o no, y el
acreedor.
El contrato puede ser hecho por instrumento público o privado, pero cuando se grave una cosa inmueble
deberá hacerse por escritura pública.

 Diferencias entre causa fuente y convención

El convenio tiene por única finalidad constituir e instrumentar el derecho real de garantía.

 No son susceptibles de prescripción adquisitiva

Sólo los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción: los derechos reales de garantía son
accesorios, de modo que no pueden ser adquiridos por usucapión. Para su existencia dependen de un crédito, y
éste no surge del paso del tiempo.

-Accesoriedad

Art. 1889: Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Art. 2186: Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.

Es fuerte la conexión entre el crédito y el derecho real que lo garantiza. Es así que no puede desligarse del
crédito para cuya seguridad nació y pasar a garantizar otro distinto. Tampoco puede ser cedido con
independencia de la obligación garantizada.
Como lo accesorio sigue la suerte de lo principal, si se extingue el crédito se extingue el derecho real que lo
garantiza.
La regla de que la extinción del crédito principal determina la extinción del derecho real de garantía encuentra
excepciones:

 Extinción de la obligación por novación

Art. 940: Efectos. La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios. El acreedor
puede impedir la extinción de las garantías personales o reales del antiguo crédito mediante
reserva; en tal caso, las garantías pasan a la nueva obligación sólo si quien las constituyó
participó en el acuerdo novatorio.
 Pago realizado por un tercero no deudor
Art. 918: Efectos. El pago por subrogación transmite al tercero todos los derechos y acciones
del acreedor, y los accesorios del crédito. El tercero subrogante mantiene las acciones contra los
coobligados, fiadores, y garantes personales y reales, y los privilegios y el derecho de retención
si lo hay.

-Créditos garantizables

La regla es que cualquier crédito puede ser asegurado con un derecho real de garantía y pueden ser más de uno
los garantizados por un derecho real.
Art. 2187: Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o
eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a
través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

 Crédito sujeto a condición suspensiva

Cuando un crédito está sujeto a condición suspensiva, no es exigible hasta que se verifique el hecho sujeto a
condición.
Art. 2197: Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento
del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la
restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.

 Crédito sujeto a condición resolutoria

El crédito es absolutamente exigible, pero podría dejar de serlo si la condición se cumple. Si esta obligación se
garantiza con un derecho real, el acreedor está facultado para hacer rematar el objeto y cobrarse su crédito,
pero podría resultar perjudicial para otros acreedores.

 Plazo suspensivo

A diferencia de la condición, el plazo siempre se verifica. Si el crédito está sujeto a un plazo suspensivo, llegado
el día será exigible.

 Plazo resolutorio

Si el crédito está sujeto a un plazo resolutorio, es actualmente exigible.

 Crédito eventual

Es eventual aquel crédito que actualmente no tiene existencia real, ni siquiera como condicional, pero está en
proceso de gestación.

-Especialidad
La especialidad tiene que ver con dos aspectos, el objetivo, relacionado con el objeto asiento del gravamen, y el
crediticio que tiene que ver con la obligación garantizada y el monto del gravamen.

 En cuanto al objeto

Para que se cumpla con el principio de especialidad en cuanto a objeto, las cosas o los derechos sobre los que
recae el derecho real de garantía deben estar especificados en su acto constitutivo con absoluta precisión.
Es inadmisible una mención genérica de los mismos.
Art. 2209: Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

 En cuanto al crédito

Art. 2189: Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente;
mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que
cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.

La especialidad está dada no sólo en protección del constituyente, sino también en protección de terceros, que
tendrán seguramente interés en conocer el pasivo de sus deudores, y poder analizar así las capacidades de pago
consecuentes, y la certeza del crédito debe surgir de la pertinente publicidad posesoria o registral.

 Tope máximo: esta norma consagra para todos los derechos reales de garantía la fijación del
precio máximo, sin distinguir los créditos determinados de los indeterminados en su causa
fuente.
No hay que confundir el monto del crédito con el monto del gravamen. El primero responde a la
suma efectivamente adeudada. El segundo responde a ese tope máximo, hasta la cual responde
el derecho real, que le confiere al acreedor las facultades reipersecutorias y de privilegio que
distinguen a los derechos reales de garantía.
Art. 2193: Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el
incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan
comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en
la convención.
 Créditos indeterminados: el crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el
origen o puede nacer posteriormente (hipoteca abierta).
Se refiere a todos los créditos indeterminados que ingresen en la garantía real beneficiándose
con las operaciones que la integran tanto el acreedor como el deudor.
Es la hipoteca que asegura una masa de créditos indeterminados en su causa fuente.
El código admite expresamente esta posibilidad, no sólo para la hipoteca, sino para todos los
derechos reales de garantía. El derecho real será válido y oponible erga omnes.
En concreto, las obligaciones garantizadas pueden ser eventuales o futuras, es decir, no haber
nacido aún. Lo que debe inexorablemente existir al tiempo de la constitución es el contrato u
otra causa fuente de las obligaciones del cual aquéllas puedan nacer.
 Límite en el tiempo: esto no significa que los derechos reales de garantía no pueden durar más
de 10 años. En ocasiones, la duración del derecho real de garantía dependerá de la duración del
derecho del constituyente.
Cuando se constituye un derecho real de garantía sobre créditos indeterminados, la garantía
asegura los créditos nacidos dentro de ese plazo máximo de 10 años.

 Defectos en la especialidad
Art. 2190: Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo.

El incumplimiento del principio de especialidad puede provocar la nulidad de la garantía. Sin embargo, se
brinda la oportunidad de suplir las omisiones incurridas en las especificaciones.

-Indivisibilidad

Art. 2191: Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que
cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y
de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o
algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede
disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

La indivisibilidad es un carácter natural, no imperativo, ya que las partes o el juez pueden dejarlo de lado.
Tiene lugar activamente desde el punto de vista de los sujetos de la garantía, acreedores y sus herederos.

 La indivisibilidad es un carácter natural

 Consecuencias en cuanto al crédito
 Lado activo: desde el punto de vista del acreedor, cuando el deudor simplemente mancomunado
paga solamente a uno de ellos la cuota parte de su crédito, no se extingue parcialmente el
derecho real de garantía.
 Lado pasivo: tiene lugar cuando el deudor fallece y en su lugar quedan herederos que
soportarán la deuda de acuerdo con el porcentual que concurren a la herencia, y si uno de ellos
se libera abonando su parte proporcional, igualmente la garantía continuará gravitando.
 Consecuencias en cuanto al objeto
 Lado activo: si no es cumplida la obligación principal, la ejecución judicial se dirige contra la
garantía.
El principio de indivisibilidad se aplica aun al caso en que la garantía comprende varias cosas,
teniendo entonces el acreedor la facultad de dirigirse contra cualquiera de ellas.
Los jueces pueden, independientemente de la voluntad del acreedor, disponer el remate
progresivo de los bienes en diferentes fechas, de modo que se cause el menor perjuicio posible.
Si el precio obtenido no se alcanzare para cubrir el crédito, se continuará con el remate del resto
de los bienes afectados a la garantía.
 Lado pasivo: si la cosa se hubiese subdividido entre varios condóminos o enajenado una
fracción del mismo o pasado a coherederos, cada una de las partes o fracciones transmitidas
entre vivos o mortis causa queda afectada a la garantía real y puede ser ejecutada por el
acreedor para cobrarse el total de la deuda con su producido.

-Extensión en cuanto al objeto

 Extensión de la garantía
 Accesorios físicamente unidos: El principio general es que los accesorios del bien gravado están
afectados a la garantía mientras estén unidos al principal.
Hay que recordar que las cosas muebles pueden convertirse en inmuebles por accesión física
como resultado de un acto voluntario de una persona cuando están adheridas materialmente al
suelo con el carácter de perdurables.
También puede suceder la unión de dos cosas muebles. Cuando la cosa mueble principal está
gravada, lo estará también aquella accesoria que esté físicamente adherida.
 El Código exige que los accesorios estén unidos físicamente a la cosa, de modo que si son
separados, dejan de estar comprendidos en la garantía.
 Mejoras sobrevinientes: las mejoras son las que acceden a la cosa por la incorporación de
diferentes elementos materiales luego de constituido el gravamen.
 Rentas debidas: si un inmueble está hipotecado, y su dueño lo alquila, los arriendos aún no
percibidos podrían ser embargados por el acreedor hipotecario para hacer valer su privilegio.
 Extinción de cargas: si un inmueble soporta una servidumbre, usufructo y luego es hipotecado,
en caso de ejecución el adquirente deberá respetar dichos gravámenes por ser anteriores a la
constitución de la hipoteca.
 Frutos: los frutos no son accesorios al inmueble sino que, pendientes, forman parte de éste. Por
lo tanto, mientras no sean separados, forman parte de la garantía.
 Casos en los que se extiende la garantía
 Accesión moral: en aquellos supuestos en que los accesorios carezcan de una unión física,
material, y estén vinculados con la cosa por la profesión del propietario o la explotación del
inmueble, no están incluidos.
 Bienes gravados con prenda o que pertenezcan a terceros
Art. 2192: Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los
accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que
la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada
por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están
gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

-Extensión en cuanto al crédito

Art. 2193: Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a
su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses,
daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de
haberse previsto y determinado expresamente en la convención.

Ahora bien, hay que tener presente que si bien los referidos intereses y costas gozan de privilegio junto al
capital, todo esto tiene un límite que es el monto máximo del gravamen establecido en el acto constitutivo
cuando se trata de créditos indeterminados.

-Subrogación real

Se suele denominar subrogación real a la sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una
misma persona, de tal modo que el bien nuevo, ya sea una cosa mueble o inmueble, un crédito o una
indemnización, ocupe el lugar del bien antiguo para ser sometido a su mismo régimen.
Art. 2194: Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.

Si la cosa gravada es enajenada, en principio, la garantía no se traslada al precio, ya que el acreedor tiene el
derecho de persecución. Esto tiene lugar cuando la garantía se extingue totalmente, o el objeto es reemplazado
por otro, total o parcialmente.

 Seguro por siniestro

Cuando el objeto gravado estuviere asegurado y se produjese un siniestro que lo destruyere total o
parcialmente con motivo de un incendio, explosión, derrumbe, la garantía se extiende a la indemnización
debida por la aseguradora.
  Expropiación

Cuando el objeto de la garantía es expropiado la indemnización debida por el sujeto expropiante no se

incorpora al patrimonio del constituyente del derecho real de garantía, sino que es percibida por el acreedor
como otro caso de subrogación real.

-Facultades del constituyente

Los derechos reales de garantía pueden ser constituidos por el dueño, los condóminos, el titular de derecho de
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, el superficiario o el usufructuario.
Art. 2195: Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades
inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto
ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la
disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

 Caso de arrendamiento

La locación o arrendamiento constituye un acto de administración de la cosa. Lo expuesto encuentra en la

práctica que cuando se conviene la constitución de un derecho real de garantía como la hipoteca, las partes
pactan la prohibición de dar el bien en arriendo.

 Inoponibilidad

Art. 2196: Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en
perjuicio de la garantía.

 Realización por un tercero

Art. 2197: Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento
del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la
restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.

-Cláusula nula

Si el deudor de la prestación no cumple, el acreedor debe ejecutar el bien objeto de la garantía de acuerdo a las
condiciones de ejecución previstas para cada derecho real de garantía en particular, y de conformidad con lo
previsto por las leyes especiales.
Art. 2198: Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o
disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada
derecho real de garantía.

-Responsabilidad del propietario no deudor

Generalmente es el deudor quien garantiza el cumplimiento de su obligación con un derecho real. Pero también
puede ser una persona diferente quien lo haga, sin revestir la calidad de deudor.

Art. 2199: Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que
constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito
asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.

 Diferencias entre constituyente no deudor y tercero adquirente

Cuando el gravamen es constituido por otra persona que no sea el deudor, el constituyente no es tercero sino
parte.
  Ejecución contra el propietario no deudor

Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor puede demandarlo. En el supuesto de que el
bien gravado se encuentre en poder de un propietario no deudor, el acreedor también puede demandar al
segundo, cumpliendo con algunos requisitos:

 Previo reclamo al deudor

Art. 2200: Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo
después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que
disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones (…)
 Defensas
Art. 2200: (…)El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor
sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.
 Pago: la otra opción que tiene el propietario no deudor es pagar para evitar la ejecución. De no
ser así, el bien gravado será ejecutado y finalmente subastado. El pago le permite subrogarse en
los derechos del acreedor, si esto le resulta útil.
 Pedir que se cite a otros propietarios
Art. 2202 inc. c): Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el
pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a: c) en caso de existir
otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar
a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la
condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o,
subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.
 Subrogación: si el propietario no deudor pagó la deuda garantizada para evitar la ejecución,
tiene derecho a subrogarse en la medida que procede, en los derechos del acreedor.
Si paga la deuda, se subroga automáticamente en los derechos del acreedor interesado.
 Indemnización: en todos los casos dicho propietario no deudor que sufrió la ejecución puede
reclamar del deudor principal el reintegro de lo que pagó, o la indemnización que corresponda
por haber sido subastada la cosa objeto de la garantía.
 Derecho al remanente
Art. 2201: Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con
exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
 Prorrateo de saldo en caso de existir otros acreedores
 Requerir garantías: el propietario no deudor tiene derecho a requerir que se ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido, si se trata de un crédito sujeto a una condición que
luego puede frustrarse.

-Rango de los derechos reales de garantía

En el caso de que concurran diversos derechos reales cuyos acreedores pretendieran hacer valer su
preferencia, la solución es asignarle prioridad al primero en el tiempo, y así sucesivamente.

Se trata de acreedores privilegiados, es decir, que pueden cobrar antes que los quirografarios, pero cuando
concurren entre ellos, la preferencia la tiene el más antiguo, y así sucesivamente.

Así, por ejemplo, si se constituye una primera hipoteca, tres meses después una segunda y, seis meses después
una tercera, el primero estará en primer grado, el segundo en segundo grado, y el tercero en tercer grado. Si se
ejecuta el inmueble, ése será el orden en el que percibirán sus créditos.

-Extinción. Subasta.
  Extinción de los derechos reales de garantía

Los derechos reales de garantía se extinguen por las causas generales de extinción de todos los derechos reales
(destrucción total de la cosa, extinción del crédito al que acceden, renuncia del acreedor, etc.)

 Efectos de la subasta

Art. 2203: Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública
del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y
preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

Se realiza la subasta y todos los derechos se extinguen, ya que las garantías se trasladan sobre el precio
obtenido del remate. Los acreedores, debidamente citados, ejercerán su privilegio, y si hay remate cobrarán su
crédito los acreedores quirografarios a prorrata.
Para que se produzca la extinción de dichos derechos reales es necesario que hayan sido debidamente citados
los titulares. Si no fue así, la subasta resultará inoponible.

-Cancelación

Cuando las garantías tienen por objeto cosas registrables, se inscriben en el Registro respectivo. Una vez
extinguido el derecho real, corresponderá dejar sin efecto la inscripción. Es lo que se llama cancelación.

Además de voluntaria o judicial, la cancelación puede ser total o parcial.

Difícilmente sea el acreedor quien inicie el trámite de cancelación, al carecer de motivación propia para hacerlo.
El principal interesado en obtenerla e inscribirla será siempre el constituyente de la garantía real o el tercer
adquirente.
Art. 2204: Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su
constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el
registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título
constitutivo de la garantía.

 Cancelación automática

Se llama así a la que se produce por el mero transcurso del tiempo. Puede ocurrir que transcurra el plazo pero
que la garantía se encuentre vigente, por lo que si no se renueva la inscripción antes de vencido el plazo legal se
pierde la prioridad por falta de publicidad y oponibilidad.

El código fija plazos de caducidad de la inscripción. Si se trata de una hipoteca, los efectos de la inscripción
duran 20 años. Si se trata de anticresis, el término es de 20 años para inmuebles y 10 años para muebles
registrables.
En el caso de prenda con registro, el plazo es de 5 años.

HIPOTECA

-Concepto

La hipoteca junto a la anticresis y la prenda, es uno de los derechos reales de garantía incluidos en el libro
dedicado a los derechos reales.
Art. 2205: Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Como surge de la definición, el o los inmuebles afectados son del constituyente, que puede ser deudor, o no.
También la hipoteca otorga facultades a su titular. Se trata de facultades de perseguir el objeto y percibir el
crédito con la preferencia que corresponda, en el supuesto de que el deudor no cumpla con su obligación.
Dicho privilegio se extiende hasta el monto máximo fijado en el acto constitutivo. Si el crédito del acreedor
supera dicho monto, el excedente lo podrá percibir pero sin privilegio.

Al acreedor hipotecario le asisten contra su deudor dos acciones: una, la acción personal, que nace del vínculo
jurídico que da lugar al otorgamiento de la garantía hipotecaria; otra, la acción real, nacida de la hipoteca
misma.

 Se constituye por contrato

La celebración del contrato, bajo la forma que el Código exige, da nacimiento a este derecho real.
La inscripción registral es declarativa, al solo efecto de hacer oponible el derecho a terceros interesados de
buena fe.

-Caracteres

 Es un derecho real accesorio: supone la existencia de un crédito, cuyo pago asegura.

 Se trata de un derecho indivisible: se funda en la voluntad presunta de las partes, y significa que
la hipoteca subsiste toda entera sobre el bien gravado.
 Salvo supuestos de excepción, su objeto es un inmueble.
 Sólo puede ser convencional
 Es menester satisfacer el principio de especialidad
 Al acreedor se le da la acción hipotecaria: el derecho a perseguir la cosa, aun cuando se hubiera
transferido a un tercero.
 Hay derecho de preferencia: después de la venta, el acreedor hipotecario tiene derecho a
cobrarse de su producto con prelación a los demás acreedores quirografarios y de prevalecer
sobre los titulares de derechos reales constituidos con posterioridad.

-Legitimación

Art. 2206: Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

 Dueño

La persona humana o jurídica que es dueña de un inmueble, aun cuando esté gravado con otros derechos
reales, puede constituir una hipoteca. Si el dueño es casado, requerirá el asentimiento de su cónyuge. Si se trata
de unión convivencial inscripta, se plica esta solución cuando pretenda hipotecar la vivienda familiar.

 Condominio

La hipoteca debe ser constituida por todos los condóminos en forma conjunta.

 Propiedad horizontal

Puede gravarla con una hipoteca. El gravamen comprende la proporción de las cosas y partes comunes y a la
unidad complementaria, si la hay.

 Superficie

Art. 2120: Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie (…)

 Tiempo compartido y cementerios

Estos dos no se encuentran legitimados para gravar con hipoteca. Tampoco puede hacerlo el titular del dominio
del cementerio. En cambio, el propietario del inmueble afectado a tiempo compartido puede constituir la
hipoteca luego de la afectación.

 Usufructuario

Si bien el usufructo es un derecho real transmisible y ejecutable por los acreedores, el usufructuario no se
encontraría legitimado para constituir hipoteca sobre su derecho.
El usufructuario se encuentra legitimado para constituir anticresis.

Art. 1989: Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la
medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden
embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del
condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Art. 2207: Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El
acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista
esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso.

-Forma del contrato constitutivo

Art. 2208: Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa
disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la
misma formalidad y previamente a la registración.

 Promesa de hipoteca

Si el contrato se hubiese otorgado en instrumento privado, es válido e implica una “promesa de hipoteca”.

 Excepciones

Pueden encontrarse a si mismo supuestos en los que no sea necesaria la escritura pública para constituir el
derecho real de hipoteca.
La constitución de hipoteca por el saldo de precio de un inmueble adquirido en subasta púbica encuadra en la
excepción a la regla.

 Aceptación del acreedor

La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente
a la registración.

-Determinación del objeto

Uno de los requisitos de orden público en materia de derechos reales de garantía es la especialidad en cuanto al
objeto. El objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el acto constitutivo.
Art. 2209. Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su
ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

-Hipoteca revertida

Se suele denominar hipoteca inversa, revertida, o exigible post mortem, a la que se constituye en garantía de un
préstamo otorgado a una persona que ha superado determinada edad o grado de discapacidad.
Se concreta con entregas periódicas, garantizando el mismo con una hipoteca sobre la propiedad, con la
particularidad de que será exigible al fallecer el propietario.

-Duración de la inscripción
Cualquiera sea el plazo de duración de la hipoteca, el Código establece un plazo de caducidad de la inscripción
registral, si antes no fue cancelada por el interesado o por un juez.
Art. 2210: Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de
veinte años, si antes no se renueva.

No es un plazo de prescripción, sino de caducidad, lo que significa que no se suspende ni se interrumpe. Si

transcurre el plazo sin que antes se renueve la inscripción, se pierden los efectos del registro de la hipoteca.
Si en el tiempo intermedio se hubiera adquirido un derecho distinto, el acreedor hipotecario se verá
postergado. Seguirá siendo acreedor, pero habrá perdido la ventajas que tenía.

-Extinción de la hipoteca

 Por vía de consecuencia

La hipoteca es accesoria de uno o más créditos. Por ende, la extinción total de la obligación garantizada
determina el fin del derecho real accesorio.
La extinción del crédito debe ser total, pues su cancelación parcial hace que subsista la hipoteca, por ser
indivisible.

 Por vía principal

La renuncia formalizada en escritura pública, estos es, el abandono del derecho real o la destrucción de la cosa,
la hipoteca subsistirá sobre el suelo, y se extenderá a la indemnización, si es que se obtiene alguna.
El modo especial de extinción del derecho real es la subasta, en cuyo caso los derechos de todos los acreedores
se trasladan al precio obtenido.

-Ejecución. Convenciones

Si el deudor no cumple, el acreedor hipotecario puede entonces ejecutar la hipoteca.

Art. 2211: Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las
convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.

Las partes pueden pactar un procedimiento de ejecución, distinto al regulado en el Código Procesal, siempre y
cuando esté reconocido por leyes especiales.

En caso de no pactar un procedimiento especial y dejar librada la eventual ejecución de lo dispuesto en el

Código procesal, también otros aspectos pueden ser pactados por las partes válidamente.

-Letras hipotecarias

Se trata de un título de crédito, es decir, un documento necesario para ejercer el derecho literal y autónomo
expresado en el. Literal porque la naturaleza, calidad y contenido del derecho se regula por lo que se expresa en
el documento. La autonomía importa la existencia de un derecho originario para los terceros que hayan
adquirido el título de buena fe. Son necesarios porque la posesión del documento es condición para el ejercicio,
transmisión y extinción del derecho incorporado.
La emisión de letras hipotecarias sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado y estar consentida
expresamente en el acto de la constitución de la hipoteca.

Debe entenderse que estas letras hipotecarias sólo son factibles con fecha fija de vencimiento o a determinado
tiempo de la fecha.
En esta letra sólo aparecen el librador y del beneficiario y no existe un girado o sujeto indicado por el librador
para cumplimentar a la orden de pago.
Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor e intervenidas por el registro de la propiedad que
corresponda a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble hipotecado.
Estas letras sólo pueden garantizar obligaciones de dar sumas de dinero, encontrándose especialmente
excluida la posibilidad de garantizar obligaciones condicionales o eventuales.

Las letras hipotecarias constituyen un único instrumento continente tanto de la deuda como de la garantía real.
Por eso, para su ejecución le basta al acreedor sus ola presentación con la demanda y, en caso de haberse
emitido, los cupones que se encuentren en su poder.

ANTICRESIS

 Definición legal

Art. 2212: Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

La anticresis es un contrato raramente celebrado, porque la desposesión del deudor, y, por consiguiente el
crédito de éste queda agotado con la primera operación de garantía que realiza a base del inmueble.
El derecho no sólo se constituye sobre inmuebles, sino también sobre cosas muebles registrables

Comparando la anticresis con la hipoteca y la prenda, se pueden señalar las siguientes diferencias:

 En cuanto al objeto: la anticresis recae sobre inmuebles y muebles registrables. La hipoteca

sobre inmuebles y la prenda sobre muebles no registrables y créditos instrumentados.
 Frutos: la percepción de ellos por el acreedor es la esencia del derecho; en la hipoteca no existe
tal cosa.
 Plazo: la anticresis tiene un máximo, y también tiene uno menor de caducidad de inscripción que
la hipoteca.
 El usufructuario puede constituir anticresis, pero no hipoteca ni prenda.

Se diferencia del usufructo en el hecho de que, mientras este último concede a su titular el disfrute de la cosa
sin alterar la sustancia, la anticresis impone un deber concreto de servirse de los frutos para imputarlos al pago
de una deuda.

 Objeto

Pueden ser objeto de este derecho “cosas registrables individualizadas.

 Posesión

Es un derecho real que se ejerce por la posesión. El constituyente de la garantía deberá hacer tradición para
que el acreedor adquiera el derecho real.
es de la esencia de este derecho real la entrega de la posesión a fin de que el acreedor pueda ejercer sus
facultades.

-Legitimación

Art. 2213: Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

La anticresis sólo puede existir en tal caso mientras dure el usufructo, si este derecho se extingue, el derecho de
anticresis queda también extinguido.

-Plazo máximo

Art. 2214: Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de
cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración
menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
-Derechos del acreedor

 Uso y goce

Art. 2215: Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y
percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar
cuenta al deudor.
Art. 2217: Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación
del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del
inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.

 Derecho a arrendar la cosa

Art. 2216: Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y
explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando
como fruto el alquiler que otro pagaría (…)

 Derecho a ejecutar

Si la cosa no fu fructífera, o los frutos no fueron suficientes, una vez vencido el plazo el acreedor puede
ejecutarla para percibir su crédito.

-Deberes del acreedor

 Conservar la cosa

Es lógico que si el deudor entregó una cosa en garantía, cuando el crédito sea satisfecho la debe recibir en buen
estado. Si el acreedor no la conserva, será responsable.

 No alterar el destino

Art. 2216: (…) excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que
resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.

 Responsabilidad

Art. 2216: El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual
legitimado.

-Duración de la inscripción

Art. 2218: Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de
veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.

PRENDA

 Concepto

El derecho real de prenda es aquel que recae sobre bienes muebles cuya posesión se transmite en garantía del
cumplimiento de una obligación contraída por el transmitente o un tercero. Como lo que se transmite sólo es la
posesión, el acreedor que recibe la cosa no puede disponer de ella.
El desplazamiento posesorio reviste singular importancia. Es lo que hace el constituyente no pueda disponer de
la cosa o del crédito, ni destruirla o deteriorarla.
Este derecho real se caracteriza por ser:
  Sobre cosa ajena
 De garantía
 Accesorio
 Indivisible
 Se ejerce por la posesión
 Convencional
 Debe satisfacer el principio de especialidad en cuanto al objeto y al crédito

 Legitimación

Al tener por objeto cosas muebles no registrables, se reduce el ámbito de los legitimados.
En el caso de que la cosa se encuentre en condominio, todos ellos deberán prestar su conformidad. En teoría, un
condómino podría gravar su parte indivisa.
El problema es que hay que entregarle la posesión al acreedor o a un tercero, y si los restantes condóminos no
lo permiten, no podrá nacer el derecho real.

 Objeto

Art. 2219: Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta
prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

 Casos controvertidos: el dinero también puede ser dado en prenda. El acreedor se convierte en
propietario de los billetes o monedas, obligándose, en caso de pago, a la restitución de una suma
igual: esta es la prenda irregular. En contra de esta postura se sostiene que se trata de cosas
fungibles, y que el derecho de prenda debe satisfacer el requisito de especialidad.

 Constitución. Requisitos

Se constituye la prenda por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes.
A ellos se suma la entrega de la cosa o del título de crédito, que puede ser recibida por el acreedor prendario, o
por un tercero que las partes designen.

 Contenido del contrato

Art. 2222: (…) El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de
los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que
sirven para individualizarlos.

Se trata de cumplir con el principio de especialidad. En cuanto al crédito, debe indicarse el importe del crédito.
En cuanto al objeto, individualizarlo adecuadamente.

 Oponibilidad

Art. 2222: Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado
de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito (…).

 Importancia de la posesión

Art. 2221: Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en
posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con
obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al
propio constituyente de la prenda.

 Prendas sucesivas

Art. 2223: Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro
acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en
custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su
constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y
claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

Si la cosa ya estaba en poder de un tercero, el constituyente puede gravarla nuevamente, ya que eso no
perjudica al primer acreedor, quien tiene prioridad, por haber nacido su derecho con antelación.

 Rango de los acreedores

En caso de prendas sucesivas, los acreedores tienen un rango, de acuerdo a la fecha de su constitución.
Cabe entender por tal, no la fecha del instrumento, sino de la adquisición cuando se reúnen título y modo.
Si ninguno adquirió el derecho real por no haberse adquirido el modo, entonces sí la prioridad debe
establecerse atendiendo a la fecha del título constitutivo.

 Derechos y deberes del acreedor

 Poseer la cosa o depositarla en poder de un tercero
Art. 2227:Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la
cosa prendada, aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la
cosa.
Art. 2225: Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e
imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto
en contrario.
Art. 2226: Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del
deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede
abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.
 Ejercer acciones correspondientes para reclamar o defender la cosa, incluso contra el deudor o
constituyente.
 Realizar el valor de la cosa si el deudor no satisface la obligación a su cargo
Art. 2234: Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso
judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido
hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa,
aplicándose el artículo 2229.
Art. 2230: Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que
pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
Art. 2229: (…)el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se
haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes
designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el
experto debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor (…)
  Extinción del derecho real de prenda
 Por vía indirecta: la extinción total de la obligación garantizada determina el fin del derecho real
accesorio.
La extinción del crédito debe ser total, pues su cancelación parcial hace que subsista la prenda,
por ser indivisible.
 Por vía directa: pueden darse situaciones en que, sin que se extinga el crédito, la prenda se
extinga.
Un caso particular es el de la pérdida de la posesión, en la hipótesis de que el acreedor
prendario restituyera la cosa o el título del crédito recibido.
 Efectos de la extinción: extinguida la prenda, el acreedor o el tercero deben restituir la cosa o el
instrumento probatorio del crédito prendado.

-Prenda con registro

Art. 2220: Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de
una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le
atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que
deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta
prenda se rige por la legislación especial.

Si bien dichas cosas no son registrables, sí debe inscribirse el contrato en el Registro público, que funcionará en
las oficinas nacionales o provinciales que determine el Poder Ejecutivo.

-Prenda de cosas

 Prenda de cosa ajena

En el contrato de prenda de cosa ajena el constituyente se obliga, expresa o tácitamente, a adquirir la propiedad
antes de entregarla al acreedor; si la entrega antes de haberla adquirido, el contrato es nulo.

Es posible que el acreedor reciba en garantía una cosa que no pertenezca al constituyente, de buena fe, estos es,
creyendo que sí le pertenecía. Una vez enterado, si no hubo convalidación, se comporta como un hombre
honesto y la entrega al verdadero dueño.
Art. 2224: Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del
constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual
valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga
plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197.

 Frutos. Prenda anticrética

Existe la posibilidad de que la cosa entregada en prenda sea fructífera. Si no se pacta lo contrario, serán
imputados al pago de la deuda.
En cuanto a frutos artificiales, en principio el acreedor no tiene derecho a usar la cosa, por lo que ello
dependerá de lo que las partes hayan convenido, ya que no rige aquí el orden público.
Art. 2225: Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al
pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.

 Uso y abuso

La regla es que el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda, a menos que se pacte algo diferente.
Art. 2226: Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos
que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la
cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.

 Gastos

Art. 2227: Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada,
aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.

 Venta del bien empeñado

Art. 2228: Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable
pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el
constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si
se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder, previa audiencia
del acreedor.
La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores,
el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

Venta pedida por otro acreedor: cualquier acreedor puede pedir la venta de la cosa.
Ante una orden judicial de secuestro de la cosa prendada el acreedor prendario tendrá que
entregarla y luego presentarse en el respectivo juicio para hacer valer su privilegio.
 Restitución de la cosa: existe peligro de que la cosa se destruya, se la puede vender, en cuyo caso
el derecho real se ejerce sobre el precio obtenido.
 Ejecución

Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor entonces puede llevar adelante la ejecución de
la cosa.
En cuanto a la forma de realizar la venta, el Código ofrece distintas alternativas:

 Venta pública
o Ejecución judicial
Art. 2229: Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,
debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones
legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba
encontrarse (…)
o Venta de títulos
Art. 2229: (…) Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o
mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al
precio de cotización (…)
 Venta privada
Art. 2229: (…) Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al
tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o
bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe
ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede
consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un
tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los
valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras
empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato (…)
 Adjudicación: Lo que no puede hacer el acreedor es apropiarse de la cosa directamente, ni por el
precio estipulado en el contrato de prenda.
  Adquisición del acreedor
Art. 2229: El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la
venta privada o por su adjudicación.
 Rendición de cuentas
Art. 2230: Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que
pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.

 Documentos con derecho incorporado. Títulos valores

Art. 2231: Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por
las reglas de la prenda de cosas.

Se puede constituir el derecho real de prenda por instrumento separado, o es suficiente con un simple endoso
del portador legitimado, con la cláusula “prenda”.
El acreedor prendario está en posesión de los títulos y esa posesión deriva la posibilidad de ejecutarlo y de
asumir frente a terceros una aparente propiedad de dichos títulos.

-Prenda de créditos

Los créditos no son cosas ni objeto de posesión. No obstante, se permite la prenda de estos bienes si se reúnen
ciertas condiciones, en especial que el crédito se encuentre instrumentado.

 Créditos instrumentados

Art. 2232: Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito
instrumentado que puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no
sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

Si el acreedor percibe el crédito en fecha anticipada a la de vencimiento de la obligación garantizada con

prenda, su derecho se traslada a la suma de dinero obtenida, operando una subrogación real.

 Concurso del deudor: si el acreedor ha recibido títulos de crédito, en concepto de garantía o

prenda, carece de derecho, frente a la presentación concursal del deudor, para compensar su
crédito con los fondos percibidos de los deudores de los títulos entregados en garantía.

 Constitución

La prenda de créditos se constituye en concreto cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del
crédito prendado.
En suma, para que nazca el derecho real de prenda sobre el crédito, es necesario que concurran los siguientes
requisitos:
a) que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento público o privado, el que para ser oponible a
terceros debe tener fecha cierta
b) que el crédito pignorado esté instrumentado, en el sentido que puede probarse por medio de un documento,
y que el constituyente lo entregue al acreedor prendario o al tercero designado por las partes
c) que se notifique la existencia del contrato de prenda al deudor del crédito pignorado

 Conservación y cobranza

Art. 2234: Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el
crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir
íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo
2229.

 Opción de declaración del constituyente

Art. 2235: Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito
pignorado depende de una opción o declaración del constituyente, el acreedor prendario puede
hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de común
acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen
efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la
prenda.

 Participación en contrato con prestaciones recíprocas

Art. 2236: Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se origina en un
contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede
enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales
aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y
éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.

 Extinción de la prenda pero no del crédito

Art. 2237: Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en
prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la
prenda al deudor del crédito prendado.

No importa la causa por la cual se extinga, el acreedor carecerá de derecho para conservar en su poder el
crédito instrumentado que le fue entregado en garantía, por lo que debe restituirlo al constituyente
(notificación importante).

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Se trata de un derecho real sobre cosa propia, principal, sobre cosa registrable y que se ejerce por
la posesión. Si bien es un derecho real autónomo, es a la vez una especie o modalidad del derecho
de propiedad horizontal.
Se puede adquirir por actos entre vivos, cumpliendo con los recaudos de título suficiente y
tradición, por causa de muerte, y por prescripción adquisitiva.

-Concepto y caracteres

 Concepto

Art. 2073: Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

La característica típica y común denominador de estos complejos es la conformación de

emprendimientos integrados por áreas con destino residencial, para brindar recreación y
deportes en contacto con la naturaleza.
Estos sectores diferenciados deben conformar funcional y jurídicamente un todo inescindible, en
forma tal que los derechos sobre la propiedad residencial no puedan ser enajenados
independientemente de las áreas recreativas comunitarias.

 Caracteres

Art. 2074: Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de
las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

-Marco legal. Derechos reales

 Orden público

Art. 2075: Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen
por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el
presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.

Las ventajas prácticas que reporta la aplicación del régimen de propiedad horizontal son:

 Concepto de unidad funcional: sobre la que se tiene un derecho exclusivo y

perpetuo de uso, goce y disposición; al que se le suma un derecho de copropiedad
de indivisión forzosa perpetua sobre las partes de uso común.
 Inescindibilidad entre lo privativo y lo común
 Copropiedad de indivisión forzosa de las partes comunes
 Asegura el desino de las áreas comunes, el cual no puede ser alterado
 Crea un consorcio, con capacidad suficiente para administrar el complejo y
representación
 Reglamento equitativo de derecho u obligaciones de los consorcistas
 Oponibilidad del reglamento
 Necesidad de asambleas y mayorías
 Crédito por expensas comunes, transmisible a sucesores, privilegiado y con
carácter de título ejecutivo para su cobro

 Localización y límites perimetrales

Art. 2079: Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios

depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden
materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

 Objeto del derecho real

El objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso
privativo y común que se transfieren en propiedad al adquirente. La relación entre partes
privativas y comunes es indisoluble.

-Cosas y partes necesariamente comunes

Art. 2076: Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso
común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación,
áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como
tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran
comunes.

Las partes comunes, si lo prevé el reglamento, pueden estar afectadas al uso de algunas unidades,
no de todas.
El terreno o lote que constituye la unidad funcional, esto es, donde seguramente se construirá
una casa u otro espacio, no es común sino propio.

 Servidumbres y otros derechos reales

Art. 2084: Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas
administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los
conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor
aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman
modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la
prevea el reglamento.

 Uso y goce de las partes comunes

Tal uso y goce se extiende, en principio, al grupo familiar, especialmente si conviven con el
titular. El reglamento puede limitar esta situación pero con mucho cuidado, ya que sería absurdo
que, por ejemplo, pueda asistir a la piscina un cónyuge sin el otro, o con un hijo pero no con
todos.

 Régimen de invitados

Si cada propietario invita sin limitaciones a varias personas, puede ocurrir que el uso de los
sectores comunes colapse. Es común que los reglamentos limiten la cantidad de invitados.
Art. 2083: Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede
establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas
personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las
características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni
transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

El propietario sigue siendo responsable ante el consorcio por los actos y/o hechos de sus
usuarios, familiares o invitados.

-Cosas y partes privativas

Art. 2077: Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede
hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia
funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

Aun cuando las unidades se hallen en proceso de construcción, para que se otorguen las
autorizaciones necesarias para luego inscribir los actos registralmente, será menester que se
encuentre concluida la red de circulación interna indispensable para la salida a la vía pública.

-Facultades y obligaciones del propietario

 Facultades

Art. 2078: Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho
dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen
del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

La regla siempre es la misma, el propietario puede usar y gozar de las partes propias y de las
comunes conforme a su destino, y respetando el derecho igual que tienen los demás titulares.
También estas reglamentaciones suelen prever obligaciones, como a ejecución de tareas de
mantenimiento y conservación de esas edificaciones.

 Transmisión del derecho: el derecho que tiene cada propietario sobre su unidad
funcional y, consecuentemente, su cuota sobre las partes comunes inseparables, es
transmisible. Se trata de un derecho real sobre cosa propia que puede ser
enajenado, gravado con derechos reales e, incluso, abandonado.
Art. 2085: Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal
puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de
propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
 Cesión del uso y goce de la unidad
Art. 2082: Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede
establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los
espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los
titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en
forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce
de su unidad funcional.

 Obligaciones

En los conjuntos inmobiliarios existen las mismas obligaciones que en la propiedad horizontal.
Así, cumplir con el reglamento de propiedad horizontal y con los reglamentos internos, mantener
en buen estado la unidad funcional, integrar el fondo de reserva, permitir el acceso si hay que
realizar reparaciones en partes comunes, etc.

 Expensas

Art. 2081: Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas,
gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto
inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente
previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e
invitados de los titulares.
  Limitaciones y restricciones reglamentarias

Art. 2080: Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas

administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones
edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como
así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad
urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en
las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades
funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario
sin admitir prueba en contrario.

 Sanciones

Es común en los conjuntos inmobiliarios que el reglamento prevea sanciones para determinadas
conductas. La decisión suele estar a cargo de una comisión u órgano disciplinario, integrado por
propietarios.
Art. 2086: Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades
funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

TIEMPO COMPARTIDO

Art. 2087: Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

El derecho de tiempo compartido implica que el titular, mediante el pago de un precio en dinero,
puede usar y gozar, en forma periódica, exclusiva y alternada, durante cierto período de tiempo,
ubicado en el año calendario o a ubicar, de un ámbito espacial determinado o determinable, o de
una cosa mueble u otro bien, sin alterar su sustancia, y al mismo tiempo aprovechar de los
servicios e instalaciones que se ofrece como accesorios integrantes del sistema para su más
placentero disfrute; pudiendo existir para el titular la posibilidad de intercambiar el período que
le corresponde respecto del bien afectado, ubicado en el país o en el extranjero.

Entre los principales caracteres se encuentran:

 Debe haber un uso periódico

 Cada usuario puede usar la cosa o bien por un período de tiempo determinado
llamado “turno”
 El derecho puede ser perpetuo o temporario
 El derecho del usuario puede ser transmisible
 Se prevé la protección especial del usuario consumidor

 Bienes que lo integran

Art. 2088: Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el
tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados.

 Afectación

La afectación de la cosa o bien al sistema de tiempo compartido es uno de los puntos más
importantes. Ocurre que si los adquirentes cuentan con un derecho personal, se corre el riesgo de
que la cosa cuyo uso se comparte pueda ser embargada y ejecutada por otros acreedores. Éste es
uno de los riesgos más grandes del sistema, así como la posibilidad de que la cosa sea gravada
con derechos reales de garantía que terminen imponiéndose a los derechos de los usuarios.
Art. 2089: Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o
más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse
de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial.

 Legitimados para afectar

Art. 2090: Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser

otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona
del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación
instrumentada.

 Los bienes

Art. 2091: Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos
para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la
escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.

 Inscripción de la afectación y sus efectos

Art. 2092: Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo

Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas
de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o
promoción comercial.
Art. 2093: Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación
en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el
instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

 Sujetos

En este sistema habrá distintas relaciones contractuales entre los partícipes: dueño del objeto,
emprendedor, usuarios, etc.

Art. 3 ley 26.356: Definiciones. A los fines de la presente ley se define como:
– Sistema Turístico de Tiempo Compartido. Es el previsto en el artículo 2º, en adelante STTC.
– Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de Tiempo
Compartido, por sí o por terceros.
– Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al
Sistema Turístico de Tiempo Compartido.
– Emprendedor. Es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del
inmueble, que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios
las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros.
– Vendedor. Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor,
promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC.
– Revendedor. Es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un usuario
intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC.
– Administrador. Es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación del
mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.
– Red de Intercambio. Es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda
de períodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios.
– Prestador. Es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que
ocupa en la comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que se susciten con los
usuarios.

 Deberes del emprendedor

Art. 2094: Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte
del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que
deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

 Deberes de los usuarios de tiempo compartido

Art. 2095: Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del
tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin
impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados
por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados
por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a
los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como
todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

Es importante, para la seguridad del adquirente, que conste en el reglamento de administración

el sistema que se utilizará para el cobro de gastos.

 El administrador
 Designación
Art. 2096: De la administración. La administración puede ser ejercida por el
propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen
responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la
debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
 Deberes del administrador: Deberes del administrador. El administrador tiene los
siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales
específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso
común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus
derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades
temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
 f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo
que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de
ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se
optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a
quien éste indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y
prácticas del sector.

 Cobro ejecutivo

Art. 2098: Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda
por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título
para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el
plazo que se estipula en el reglamento de administración.

 Extinción

Art. 2099: Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la
totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.

 Relación de consumo

Art. 2100: Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor,

comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho
de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este
Código y en las leyes especiales.

 Derecho real del adquirente de tiempo compartido

Art. 2101: Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de
tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

Es un derecho real sobre cosa propia, principal, que puede ser perpetuo o temporario, se ejerce
por la posesión, y atribuye a su titular las facultades de disponer jurídicamente, usar y gozar en
forma periódica y por turnos, del objeto que puede consistir en una cosa u otro bien, registrable o
no.

Este derecho consiste en un pacto de usos y goces sucesivos y alternados entre varias personas
en relación con un objeto común, creándose entre ellos una situación comunitaria que es preciso
regular.

 El adquirente será tal cuando reúna el título y modo suficientes

 Este derecho real es transmisible
 No puede ser constituido judicialmente
 Concede a su titular las facultades de poseer, usar y gozar
 Tiene más posibilidades la prescripción corta
 El adquirente goza de la protección de las acciones posesorias y reales
 Su derecho real tiene las ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi
 Hay una suerte de comunidad en la que no se puede pedir la división
  Cuando se trate de cosas registrables, será necesaria la inscripción en el Registro
correspondiente

 Situación de los derechos constituidos antes de la sanción del CCyCN

Los tiempos compartidos constituidos antes de la sanción del Código, generalmente como
derechos personales, no están obligados a adecuarse a todas las normas del código.

El tiempo compartido puede adoptar la forma de derecho personal, de modo que ninguna norma
de orden público impone el régimen exclusivo del derecho real.

 Normas de policía

Art. 2102: Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y

usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de
índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.

CEMENTERIOS PRIVADOS

I. Cementerios públicos

Cementerio es el lugar destinado al descanso de los restos mortales. La inhumación puede

realizarse en sepulturas, osarios o fosas comunes, nichos, o en construcciones levantadas sobre la
tierra que se conocen como sepulcros, y que comprenden los panteones, bóvedas y mausoleos.

Cabe entender que los cementerios públicos pertenecen al dominio público municipal. Al ser así,
los cementerios se hallan fuera del comercio de Derecho Privado, resultan inembargables,
imprescriptibles e inenajenables. Los derechos otorgados a los particulares sobre los sepulcros o
sepulturas son concesiones de uso de Derecho Administrativo.
Esta concesión de uso, que es bilateral, origina en favor del particular un derecho real
administrativo. Su duración puede ser perpetua o temporaria, y puede ser también gratuita u
onerosa.

-Prescripción

Los sepulcros pueden ser adquiridos por prescripción.

Ahora bien, si los sepulcros pertenecen al dominio público y, por consecuencia, son
inembargables, inenajenables e imprescriptibles, cabe preguntarse cómo es posible que la
jurisprudencia admita que puedan ser adquiridos por prescripción. Cabe entender que, lo que se
adquiere por prescripción no es el derecho real de dominio regulado por el Código, sino el
derecho real administrativo cuya causa fuente es una concesión regida por el Derecho Público.

-Los sepulcros son inembargables

Los sepulcros o sepulturas no pueden ser embargados por las deudas de su titular.

-Acción de partición

Cuando son varias personas las titulares del derecho sobre una sepultura, se presenta el
problema de dilucidar si alguna de ellas puede solicitar la partición.
Se estableció como criterio general que sólo prosperaría la acción divisoria si todos los titulares
están de acuerdo.

-No hay inscripción registral

Por tratarse de bienes del dominio público, los derechos concedidos a los particulares mediante
actos administrativos no se inscriben en el Registro de la Propiedad Inmueble.
 II. Cementerios privados

Se consideran cementerios privados aquellos que no pertenezcan al dominio del estado.

Art. 2103: Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos.

Estos cementerios privados se rigen fundamentalmente por las normas del Derecho Privado, y
pueden ser objeto de derechos a favor de otras personas distintas a la que pertenece el
cementerio, de los que resulta la posibilidad de utilizar una parte del inmueble, que recibe
comúnmente el nombre de sepulcro o sepultura.

-Naturaleza jurídica

El Código ha optado por regularlo como un derecho real. Lo considera como un derecho real
sobre cosa propia, principal, registrable y que se ejerce por la posesión.

-Caracteres del derecho real de sepultura

Art. 2112: Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las
normas sobre derechos reales.

 Derecho real sobre cosa propia

Es cierto que el cementerio recae sobre cosa propia ya que todo el inmueble pertenece a una o
más personas en dominio o condominio. El dueño o los condóminos decidirán si lo afectan a este
régimen. Pero el derecho de los adquirentes de las parcelas que serán utilizadas para inhumar
cadáveres, parece más bien un derecho sobre cosa ajena.

 Otros caracteres

 El adquirente será tal cuando reúna título y modo suficientes: al tratarse de un

inmueble, es necesaria la escritura. También puede ser adquirido por sucesión, por
prescripción, y por adquisición legal si el adquirente es un tercero de buena fe y a
título oneroso.
 Este derecho real es transmisible: por acto entre vivos o mortis causa.
 No puede ser constituido judicialmente
 Concede a su titular las facultades de poseer, usar y gozar: de manera exclusiva,
conforme a su destino. A la vez, puede poseer, usar y gozar de las partes destinadas
al uso común, respetando su destino y de acuerdo a lo previsto en la
reglamentación de uso.
 Se puede adquirir por usucapión larga: es probable la prescripción adquisitiva que
uno de los cotitulares de este derecho real pueda practicar contra los restantes,
impidiéndoles el ejercicio de sus facultades.
 Es posible la prescripción corta
 El adquirente goza de la protección de las acciones posesorias y reales
 Su derecho real tiene las ventajas inherentes al ius preferendi y ius persequendi
 Hay una suerte de comunidad en la que no se puede pedir la división
 Por tratarse de cosas registrables, será necesaria la inscripción en el Registro
correspondiente para su publicidad
 Puede ser un derecho perpetuo
 Es inembargable
 El titular de este derecho real goza de la protección que el Código y las leyes
confieren a los consumidores
 Debe haber un administrador
 Se deben pagar expensas
  Si hubiera cotitularidad sobre la parcela, este derecho real estaría sometido a una
indivisión forzosa temporaria

-Afectación

Art. 2104: Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el
Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no
puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

Debe tratarse de un inmueble susceptible de dividirse en parcelas. Las parcelas, su número y

características estarán aprobadas por el municipio respectivo y deberán ser anotadas en los
registros habilitados por la comuna.

 Legitimados

Pueden afectar un inmueble a este sistema el dueño o los condóminos de un terreno apto para
esta finalidad.

 Forma

La afectación, que luego será inscripta en el registro correspondiente, debe ser formalizada por
escritura pública.

 Oponibilidad de la afectación

La inscripción del acto jurídico de afectación pondrá al inmueble al resguardo de los ataques de
terceros.

-Facultades del titular del derecho de sepultura

Art. 2107: Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura
puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida
en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto
cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción
dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.

 Facultades materiales

A diferencia del derecho real de propiedad horizontal, los titulares de este derecho real no
pueden reunirse en asamblea y tomar decisiones que involucren cambios en los lugares
comunes, en la administración ni de otro tipo.

 Facultades jurídicas

Puede inferirse que es posible enajenar su derecho, ya sea por acto entre vivos o de última
voluntad, a título oneroso o gratuito, y que no sería válida una cláusula de no enajenar.
Si el titular muere, sus herederos serán los titulares de este derecho real.

El titular de este derecho real puede abandonarlo. La sepultura es readquirida por quien sea
dueño del cementerio, y podrá ser adjudicada nuevamente a otro titular.
-Deberes del titular del derecho de sepultura

Art. 2108: Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura
debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento
del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene,
salud pública y policía mortuoria.

-Administración

Este derecho real requiere de un administrador, quien dirige y administra el cementerio.

Art. 2109: Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a
cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y
servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas.

El administrador será designado por los dueños o condóminos del inmueble afectado.
Tiene una función similar a la del administrador de propiedad horizontal, en lo que respecta al
mantenimiento del lugar en buen estado, ocuparse de las reparaciones, etc.
Art. 2106: Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado
está obligado a llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios
de titularidad producidos.

-Reglamento de administración y uso

Este reglamento es una pieza clave, ya que regula los derechos y deberes de los titulares del
derecho real de sepultura. El cementerio no puede funcionar como tal sin dicho reglamento.
Art. 2105: Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe
contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes,
lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de
sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía
aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse
por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

-Las parcelas son inembargables

Art. 2110: Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
El respeto a los muertos conlleva a la inembargabilidad de los sepulcros.
En lo que respecta a las expensas, ocurre que si los titulares dejan de pagarlas el cementerio no
puede subsistir, se iría deteriorando y no tendría una administración que ponga orden interno.

-Relación de consumo

Art. 2111: Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del

cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación
de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales.

-Norma de policía mortuoria

Art. 2113: Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y
municipal relativas a la policía mortuoria.

Las normas que impone el Estado en consideración al bien público, vinculadas a la higiene,
sanidad, recaudos edilicios, seguridad, etc. deben ser respetadas.

SUPERFICIE

-Antecedentes

El derecho de superficie es el derecho real de tener una cosa propia en un terreno ajeno. La
superficie es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre un inmueble ajeno y hacer
propio lo incorporado, o de adquirir una construcción, plantación o forestación ya existente
separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado.

-El Código Civil y Comercial

El nuevo código deroga la ley 25.509. Lo que regula ahora el código es la normativa en materia de
superficie.
Ya no se limita a la superfice forestal, sino que asume otras finalidades como plantar y construir.

 Concepto

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las
construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.

Art. 2114: Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido
en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales.

Este derecho real puede asumir dos forma: 1) como derecho sobre construcciones, plantaciones
o forestaciones a realizarse en el futuro; 2) como derecho sobre construcciones, plantaciones o
forestaciones ya realizadas.

En cuanto a la determinación del objeto, cuando el derecho se constituya con la finalidad de

forestar, plantar o construir, lo será la cosa ajena.
Ahora, cuando el negocio jurídico tenga por objeto una plantación o construcción existente, el
derecho real que constituye será siempre sobre una cosa propia.
  Objeto

Art. 2116: Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble
o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

El superficiario puede plantar, edificar o forestar sobre suelo ajeno. Pero también cabe la
posibilidad de que lo haga sobre el subsuelo o vuelo ajeno.

 Caracteres
 Derecho real autónomo y principal
 Sobre cosa propia o ajena según que la actividad haya comenzado o no
 Temporario. No vitalicio
 Su objeto es un inmueble, o bien un derecho a ejercer sobre el inmueble
 Transmisible

 Legitimados

Art. 2118: Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares
de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Si el dominio del inmueble le pertenece a más de una persona, todos los condóminos deberán
concurrir al acto constitutivo y prestar su consentimiento.
Quien adquiera el derecho de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo. No
obstante, si sería posible que el superficiario fuese condómino del terreno.

El superficiario no puede conceder a su vez el derecho de superficie sobre lo construido o

plantado. Lo que sí puede hacer es transmitir a un tercero su propio derecho.

 Duración

Art. 2117: Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta
años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones,
ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser
prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

Cuando el plazo pactado sea superior al legal, se lo deberá considerar construido por el máximo
que admite la ley.
Podría pactarse la duración subordinada a una condición resolutoria, en lugar de un plazo, en
tanto no se excedan los máximos legales.

 Dominio imperfecto del constituyente

Tanto es imperfecto el derecho real sobre cosa propia que se le otorga a otro sobre una masa
arbórea ya implantada o cultivada. Su plenitud la recuperará al vencimiento de la afectación.
También se torna imperfecto el dominio del propietario que constituyó el derecho para que otro
adquiera como propia una masa arbórea, plantación o construcción que ya existe.

La imperfección del dominio de este propietario es una consecuencia inevitable. El sucesor del
derecho del dueño debe respetar el de superficie forestal constituido.

-Modos de adquirir el derecho

Art. 2119: Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y
puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por
usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

 Contrato

Toda persona física o jurídica puede celebrar este contrato. La adquisición del derecho es
derivada.
El contrato puede ser oneroso o gratuito. La contraprestación está librada a la autonomía de la
voluntad, puede ser una suma de dinero, permitir el uso de un local, que el dueño haga suyo lo
plantado sin pagar indemnización, etc.

La instrumentación por escritura pública es una derivación necesaria porque se trata de la

constitución de un derecho real que recae sobre inmuebles.
En el caso de la superficie, para la publicidad del contrato se requiere la inscripción en el registro.

Requisitos de inscripción: a) Extensión y modalidades del derecho superficiario; b) Plazo de

duración, de conformidad con el artículo 2117 del Código Civil y Comercial; c) Si el derecho real
de superficie abarcara solo una parte determinada del inmueble, su extensión y medidas surgidas
del plano de mensura confeccionado a ese efecto y registrado en el organismo catastral del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; no siendo necesaria la presentación del plano si la
superficie se constituye sobre la totalidad del inmueble.
La inscripción del derecho real de superficie se practicará en la matrícula donde conste inscripto
el dominio o el condominio, en el rubro referido a sus gravámenes y restricciones y haciendo
constar la constitución del derecho real.

 Prescripción corta

Se descarta que se pueda adquirir por usucapión larga. La prescripción larga para adquirir el
derecho de superficie es inconcebible, ya que nada construyó, ni plantó, de modo que no hay
actos posesorios posibles.

 Actos de última voluntad

La superficie puede ser constituida por testamento, y si fue constituida por contrato y el
superficiario muere, sus herederos ocuparán su lugar, al ser un derecho transmisible.

-Facultades materiales del superficiario sobre el inmueble ajeno

Art. 2115: Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

Antes de realizar la construcción, plantación o forestación, el superficiario tiene facultades

conexas, preparatorias. Así, por ejemplo, transportar y depositar materiales, hacer pasar obreros,
trabajar el suelo para que sea apto, etc.

-Facultades jurídicas del superficiario

Los actos de disposición del superficiario se extinguen juntamente con su derecho, si éste acaba
por vencimiento del plazo pactado, o del legal.
Además, el superficiario puede renunciar, aunque ello no lo libera de las obligaciones asumidas.
Art. 2120: Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para
constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de
superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir
y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

 Derechos de garantía

El derecho de construir, plantar o forestar, o la propiedad superficiaria, pueden ser objeto de

derechos reales de garantía. La utilización del plural hace suponer que puede gravarse, además
de hipoteca, con anticresis.
Estos derechos reales de garantía no podrán durar más de 50 o 70 años, plazos máximos
previstos para el derecho de superficie. Si se pactase la prohibición de hipotecar, cabe entender
que el pacto no sería eficaz.

La ejecución de la hipoteca supone la extinción de la hipoteca, pero no de la superficie en sus dos

planos. Cabe entender que el adjudicatario deberá seguir pagando el canon y cumpliendo con
otras obligaciones, y tendrá derecho a plantar, forestar o cultivar como surja del título
constitutivo.

 Propiedad horizontal

La superficie puede ser afectada a la propiedad horizontal, salvo pacto en contrario.

El terreno sigue perteneciendo al dueño, lo que configura una excepción, ya que en el régimen de
la propiedad horizontal el terreno es parte común, pertenece a los titulares de las unidades
funcionales.

Al concluir el derecho de superficie, tales unidades corresponderán al dueño del suelo, y todo el
inmueble estará afectado al sistema de propiedad horizontal, a menos que decida extinguirlo.
Esta facultad que tiene el superficiario de utilizar el régimen de propiedad horizontal, existe
mientras no se pacte lo contrario.

 Efectos de los actos de disposición

Art. 2119: Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y
puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por
usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

Como consecuencia de esta facultad que tiene el superficiario de transmitir su derecho, éste
puede ser objeto de medidas cautelares y de ejecución y subasta por sus acreedores.
Los actos de disposición del superficiario se extinguen juntamente con su derecho. No obstante,
hay casos de subsistencia, si la superficie se extingue antes del vencimiento del plazo legal o
convencional.

Art. 2123: Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho

comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus
obligaciones legales o contractuales.

El Código plantea que no se libera en caso de renuncia, desuso o abandono, de modo que puede
interpretarse que sí lo hace en el caso de transmitir su derecho a título oneroso.
Como consecuencia de esta facultad que tiene el superficiario de transmitir su derecho, éste
puede ser objeto de medidas cautelares y ejecución y subasta por sus acreedores.
-Facultades del dueño del suelo

Art. 2121: Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica
que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

El límite que establece esta norma es que no podrá “turbar el derecho del superficiario”.
Podrá afectar su derecho con usufructo, uso, habitación o servidumbres, pero siempre y cuando
ello no interfiera con las facultades del superficiario.

En cuanto a los derechos reales de garantía, durante la vigencia del contrato no se presenta en la
norma comentada una limitación, de modo que el nudo propietario no ve restringidas sus
posibilidades de obtener asistencia financiera.

-La hipoteca inscripta anterior al derecho de superficie

Puede ocurrir que la superficie se convenga sobre una propiedad que ya se encuentra gravada
con un derecho de disfrute o garantía. Para los derechos de disfrute distintos de los de
servidumbre, sucede, sin embargo, que el derecho de superficie puede constituirse.

Por lo que específicamente se refiere a la hipoteca, cabría considerar que ningún inconveniente
habría en que se constituyera después un derecho de superficie.
La realización de la garantía se traducirá en el cese de la superficie convenida, junto con el de los
derechos que lo graven. Para impedir o reducir la total pérdida de sus inversiones, el
superficiario contará con la oportunidad de presentarse como postor y adquirir la finca en la
subasta que se celebre.

Art. 2195: Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las
facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de
la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o
bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía
suficiente.

-Defensas

Tanto el superficiario como el propietario cuentan a su favor con las defensas judiciales de la
posesión, no sólo contra terceros, sino también contra ellos mismos.

-Destrucción de la propiedad superficiaria

Art. 2122: Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,

excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para
plantar o forestar.

La propiedad superficiaria queda subsistente sobre el terreno correspondiente, como en una

especie de letargo, en espera de la correspondiente reforestación, reconstrucción o nueva
plantación.

-Extinción del derecho real de superficie forestal

Art. 2124: Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y
por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar
o forestar.

 Renuncia expresa
La renuncia no libera a superficiario de sus obligaciones

 Vencimiento del plazo contractual

Operará por el simple transcurso del plazo que se haya convenido o por haberse llegado al
término del tope legal de 50 o 70 años que admite la ley.

 Cumplimiento de una condición resolutoria

Si transcurridos los 50 o 70 años la condición no se cumplió, de todos modos se tiene por

extinguido.

 Consolidación
 No uso

10 años para el derecho de construir y 5 años para el de plantar o forestar

 Otras causas no mencionadas

Existen causas de extinción que el Código no enumera: el acuerdo extintivo que es perfectamente
posible, la cesación de la existencia legal de la persona jurídica a cuyo favor se hubiera
constituido, y la expropiación del inmueble, que si provocaría la extinción del derecho,
generándose una subrogación real por la que el derecho del nudo propietario y del superficiario
serán sustituidos por la indemnización debida. Este derecho también se extingue por pérdida del
objeto su el mismo suelo desaparece.

-Efectos de la extinción

 En general

Art. 2125: Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el
cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los
derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

 Indemnización

Art. 2126: Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el

titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en
contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del
derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada
la amortización.

 Derechos reales y personales constituidos

Si el derecho de superficie se extingue al cumplirse el plazo pactado o el máximo legal, se

extinguen los derechos reales y personales que hubiere constituido el superficiario.
Si la extinción se produce antes, tales derechos se mantienen.

 Consolidación
La extinción por consolidación que se opera por voluntad del dueño y del superficiario no puede
perjudicar los derechos de los terceros acreedores titulares de derechos reales.

-Normas aplicables al derecho de superficie y la propiedad superficiaria

Art. 2127: Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas
relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las
partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Art. 2128: Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce
sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas
para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio
revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las
previstas en este Título.

PUBLICIDAD REGISTRAL

-Introducción

Los derechos reales se distinguen por su carácter absoluto; esto es, su oponibilidad erga omnes.
La publicidad importa hacer saber a los integrantes de la comunidad la existencia del derecho real de que se
trata, sin que sea decisivo si estos han tomado o no conocimiento efectivo de dicha circunstancia.

-Distintos sistemas

 De la transcripción

La inscripción en este sistema cumple limitados efectos respecto de terceros, pues los vicios de los actos
traslativos no quedan eliminados con el acto de la inscripción.
La transcripción significa que se incorpora íntegro el documento registrado.

 De los libros territoriales

Éste método exige la inscripción para perfeccionar la transmisión del dominio. Utiliza el sistema del “folio real”,
que atribuye una hoja, cuaderno o carpeta a cada inmueble, en los que se asientan todas las transferencias de
domino o constitución de derechos reales.

-Sistema actual

Art. 1893: Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesaria y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.

En lo que respecta a inmuebles, la inscripción es declarativa. Tal inscripción opera para su publicidad y
oponibilidad a terceros.

Las provincias no pueden dictar normas locales que contraríen el sistema previsto en el Código.
Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden y se le asigna una
hoja especial llamada “folio real”, en la que se asienta toda constitución, transmisión o extinción de los derechos
reales que tengan por objeto el inmueble en cuestión, y su consulta permite conocer el estado jurídica de dicha
cosa.

 Registro de documentos
Se trata de un registro cuyos efectos son declarativos, no constitutivos.
Es un registro de documentos y no de derechos. Los documentos inscribibles suelen ser identificados con el
nombre de títulos, que son los documentos materialmente elaborados en soporte papel, que contienen la
expresión del negocio jurídico causa de la constitución, modificación, transmisión, declaración o extinción del
derecho real.
Título en sentido formal es el documento plasmado en soporte papel que provoca la registración, y debe ser
hecho en la forma instrumental que requiera la ley de fondo para el título sustancial.

La sentencia que admite la adquisición del derecho real por prescripción también tiene vocación registral. Esto
significa que también se inscriben las adquisiciones originarias, no sólo las derivadas.

 No convalidante

Los sistemas no convalidantes son aquellos en los que la registración genera a favor de su titular una
presunción iuris tantum atributiva del derecho registrado, cuyo efecto principal es la publicidad en sí misma
con los efectos tasados por la ley, pero que en modo alguno puede sanear los vicios de que adoleciera el acto
jurídico causa de la adquisición.
La inscripción no convalidante ofrece al titular del derecho registrado una protección defensiva y no agresiva,
que le da cierta inmunidad.
Art. 4 Ley 17.801: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según
las leyes.

 Otras características
 Protección de los negocios en gestión: mediante la reserva de prioridad indirecta, cuya
naturaleza es la de una anotación preventiva
 Instauración de la técnica del folio real para todos los registros del país
 Títulos con la forma de escritura pública o algún otro instrumento público judicial o
administrativo
 Se establecen límites a las facultades de calificación del registrador
 El folio

El folio real consiste en una ficha o tarjeta de gran tamaño que contiene la descripción física del inmueble, su
ubicación, el número por el cual lo designa el Registro, la identificación según el Catastro, la designación, los
antecedentes dominiales y los derechos reales sobre la cosa.

 Formas de publicidad

Art. 21 Ley 17.801: El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de
los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la
forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

La publicidad formal se refiere a la que está disponible para la sociedad; es la divulgación de lo registrado,
mientras que la material se vincula con el proceso necesario para la inscripción de un documento.
El Registro es público para el que tenga “interés legítimo” en averiguar el estado jurídico de los bienes.

-Principios registrales

 Rogación

El principio de Rogación indica el procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de
razón, solamente puede ser iniciado a instancia de parte y mediante solicitud o petición dirigida al registrador
para que éste ponga en marcha el procedimiento que lleve a la inscripción. El registrador no puede actuar de
oficio, ni siquiera frente al conocimiento real de la existencia, de una mutación que tenga vocación registral.
Una vez efectuada la rogación, el registrador no puede sustraerse de sus efectos ni negar la apertura del
proceso administrativo. El Registro no puede negar la inscripción de documentos con vocación registral, sino
simplemente comprobar su registrabilidad.

No cualquier sujeto está legitimado para rogar la inscripción o solicitar información del Registro.

Art. 6 Ley 17.801: La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición
deberá ser formulada con su intervención.

 Principio de especialidad

Este principio se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que
ingresa en el Registro, a fin de provocar una mutación en el asiento correspondiente.
Art. 10: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúense los
inmuebles del dominio público.

El inmueble constituye el centro de atracción de las demás circunstancias que justifiquen ser publicitadas.

 Matriculación: la matrícula constituye un concepto abstracto destinado a permitir la

individualización de los inmuebles; generalmente identificada con un número que la singulariza,
al que puede adicionarse la identificación de la ubicación geográfica zonal dentro del ejido de
cada partido.
Cuando se trata de un derecho real sobre cosa propia, y luego se constituye otro de la misma
índole, corresponderá la apertura de una nueva matrícula registral.
 Especialidad del objeto: el inmueble es el elemento principal, soporte de la base real del sistema.
Para que exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, es previo al momento de su
nacimiento un plano generador.
De este plano generador de la cosa pueden resultar registrables otras circunstancias de
trascendencia real, tales como la existencia de restricciones administrativas o servidumbres.
 Especialidad de los sujetos: es necesario consignar los datos personales de los titulares de los
derechos.
Art. 12: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio(…)
 Especialidad del título causal:
Art. 12: (…)Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen,
el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se
expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.

 Principio de legalidad

Art. 8: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Si el procedimiento de inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho, “legalmente”, y el registrador ha
examinado en ejercicio la función calificadora el documento a inscribir, se genera una presunción de que el
derecho inscripto o la situación jurídica registrada son “legales”.

La apariencia que genera la registración hace menester que el documento inscripto sea revisado en sus
aspectos formales o extrínsecos, debiendo negarse la inscripción a los que presenten vicios instrumentales. Por
eso el principio de legalidad da nacimiento necesariamente a la función calificadora.
El registrador debe verificar que la petición y que los documentos que se le presentan cumplan con los
recaudos legales.

 Principio de prioridad

El iuspreferendi indica que quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho. El derecho de preferencia, en
lo que respecta a inmuebles, está estrechamente ligado a la publicidad registral, ya que quien resulte titular
registral en primer término, u obtenga la anotación de medidas cautelares en su favor, tendrá prioridad para la
celebración del negocio mediante un certificado (retroprioridad).

 Tracto sucesivo

Art. 14: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:

a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y
concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que
impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto
fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.
Art. 15: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de
la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la
correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

El principio de tracto sucesivo indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado,
quien es el legitimado para disponer o gravar el derecho, y sobre quien puedan disponerse medidas
cautelares o restricciones de tipo judicial, y su sucesor a registrar.
El tracto, entonces, implica una sucesión perfecta y continua de titulares, a modo de una cadena cuyos
eslabones constituyen las titularidades temporalmente desplegadas.

 Continuidad registral: supone la transferencia del derecho real de dominio entre ambos,
constituye el llamado tracto sucesivo material y permite conocer el historial de las
sucesivas titularidades de dominio, permitiendo remontarse, si no al origen mismo del
dominio, al momento de mayor antigüedad en la registración que, es más que suficiente
para poder estudiar los títulos causales de cada transferencia para abonar un título como
perfecto.
 Excepciones previstas para el principio de tracto sucesivo. Tracto abreviado:
Art. 16: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por
el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre: refiere a los actos
dispositivos otorgados en cumplimiento de una obligación contraída por el causante. La
circunstancia más común es la que se presenta cuando el dueño del inmueble promete la
venta mediante boleto, pendiente de escrituración. Producido su fallecimiento, persiste
vigente a obligación de escriturar, la que deberá ser cumplida por el juez, o en su caso, por
los herederos declarados o representantes.
 b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge: es la posibilidad de
tracto abreviado a los herederos declarados, o sus sucesores, sin establecer qué clase de
sucesores son los habilitados para este mecanismo.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios: se vincula con los documentos otorgados como consecuencia o que resulten
relativos a la partición de bienes de la herencia (declaratoria de herederos). La declarados
resuelven en el expediente adjudicar los bienes, sin otorgarse las hijuelas, pero habiéndose
homologado dicha adjudicación. Luego un heredero, adjudicatario pero no titular registral,
resuelve la venta del bien adjudicado.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del
que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo: el supuesto en cuestión permite adecuar las exigencias del tracto sucesivo a la
realidad negocial. Se habilita por este medio la transferencia del dominio o la constitución
de otros derechos reales sobre un mismo inmueble cuando se refieren a negocios jurídicos
simultáneos, otorgados o no por el mismo funcionario público.

 Principio de exactitud, legitimación y fe pública registral

Conforme a este principio, la ley reputa exacto el contenido de los asientos aun en los supuestos en los que
fueran inexactos, sin admitir prueba en contrario.

Nuestro sistema registral inmobiliario no ha consagrado el principio de fe pública registral sino en grado
de presunción de legitimidad.
La buena fe no depende sólo de lo publicitado, sino de que el tercero que conoce un derecho o situación
registral debe necesariamente para acreditar su buena fe, estudiar y revisar tanto los títulos constitutivos
del derecho, como los expedientes.
Los asientos registrales se presumen veraces. Se trata de una presunción iuris tantum, ya que es posible
demostrar lo contrario.
Debe admitirse la vigencia del principio de exactitud ya que, de lo contrario, la publicidad registral no
tendría razón de ser.

 Consecuencias: los derechos reales pueden estar frente al Registro en alguna de las
siguientes situaciones:
o Secundum tabulas: existe una perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo
que informa el registro
o Contra tabulas: hay una discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las
constancias registrales.
o Extra tabulas: esta situación comprende las fincas que nunca tuvieron acceso a los
libros registrales.

Los derechos reales no inscriptos no son oponibles a terceros de buena fe. Esto permite arribar a la
conclusión de que lo no registrado no perjudica a terceros; se trata de la protección en sentido negativo.

-Documentos registrables

Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

 Títulos
No se refiere solamente a las escrituras públicas, sino que es comprensivo de los documentos de
naturaleza judicial, que contienen y documentan actos judiciales, o de naturaleza administrativa.

 Medidas cautelares

Generan en beneficio del que solicitó su traba una preferencia a la hora de satisfacer su crédito y, en
consecuencia, es especialmente importante con relación a ellas la prioridad registral.

 Requisitos que deben reunir los documentos

Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados,
deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien
esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.

 El caso del boleto de compraventa

Art. 1170: Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

La mera inscripción del boleto no implica publicidad posesoria.

-No convalidación

Art. 4: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes.

El Registro se limita a publicitar los actos tal como son, sin purificar los vicios que pudieren contener.

Esta concepción de la ley argentina confirma el apartamiento del principio de fe pública registral, ya que
no es posible confiar ciegamente en lo que informa el Registro cuando la propia ley advierte que es
potencialmente posible que ingrese un título con vicios y que en ese caso el título sigue en esas
condiciones.

-Plazo general de presentación. Retroprioridad. Certificados

 Plazo para inscribir una escritura pública

Art. 5: Las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de
cuarenta y cinco días contando desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación.

La preferencia del derecho se manifiesta desde el momento del otorgamiento del acto, desplazando
incluso a los terceros que hubieran ingresado alguna pretensión al Registro de la Propiedad después de la
fecha de otorgamiento y antes de la de ingreso al Registro del título en cuestión. A esta asignación
retroactiva se la denomina prioridad indirecta.
Para que la escritura pública goce de prioridad indirecta, debe ser otorgada con el beneficio de la
retroprioridad; si no lo tiene, si prioridad será directa.

 Retroprioridad

Si dos personas deciden celebrar una compraventa sobre un inmueble, como es sabido el acto debe ser
otorgado por escritura pública. El escribano debe averiguar sobre la situación jurídica del inmueble, hacer
el estudio de títulos, etc. El comprador corre el riesgo de que el vendedor sufra un embargo. Por eso la ley
pone en funcionamiento un mecanismo para evitar semejantes complicaciones, permitiendo que se
reserve la prioridad. El notario pide en el Registro un “certificado” que le asegura que la situación no se
verá alterada si actúa dentro de ciertos plazos.

Art. 22: La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.
Art. 23: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.
Art. 24: El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de
su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos
autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro,
en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo
aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Art. 25: Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará
nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia
más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Estos certificados tienen un plazo de validez de 15, 25 o 30 días, según se trate de documentos
autorizados por escribanos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro o no. Se cuentan por días
corridos.
El plazo significa que cualquier nueva inscripción queda relegada en el Registro, hasta tanto haya vencido
el plazo del certificado.

Este efecto que tienen los certificados en el Registro, en algunos casos es denominado cierre o bloqueo
registral, aunque no es tal, ya que no impide la entrada de otros actos, sino que mantiene la prioridad del
acto jurídico negocial de que se trata.
Esta retroprioridad no puede aplicarse a los instrumentos privados, ni a cualquier instrumento público,
sino a las escrituras públicas, por cuanto llevan un ordenamiento cronológico que les da fecha cierta
desde su origen.
El sistema de retroprioridad se pone en marcha solicitando un certificado.

 Escrituras simultáneas

Por cuestiones de economía procesal se admite el otorgamiento de más de un acto apoyado en el mismo
certificado.

 El certificado debe ser usado para el negocio por el cual fue solicitado, no para uno diferente.

-Calificación registral
Cuando se presenta un título ante el Registro con el objeto de ser inscripto, dicho documento es sometido
a un análisis previo para determinar si cumple con los recaudos necesarios. El Registro realiza una
importante actividad de control. Esto es lo que se denomina calificación registral.

El control de legalidad del documento que realiza el registrador se hace efectivo a través de la función
calificadora a fin de lograr la menor cantidad de inexactitudes registrales. Se puede definir la calificación
como “una función registral, típicamente jurídica, que consiste en el examen de los documentos
presentados a inscribir o anotar, por lo que de ellos resulta y por su confrontación con los asientos
respectivos tendiente a establecer si reúnen los requisitos necesarios para su registración definitiva o si,
por no reunirlos, deben ser registrados provisionalmente, o condicionados por la existencia de
prioridades que los afectan, o rechazados por no tratarse de documentos registrables, dentro de los
límites establecidos por la ley.

 Límites de la función calificadora

Art. 8: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción
se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

 Resultado de la calificación

Art. 9: Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el
plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la
prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la
ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

 Extensión y límites de la función calificadora

Dentro de las consecuencias que la ineficacia de los actos que genera, la ley declara que las nulidades
absolutas no son confirmables, es decir que no pueden ser subsanadas por ningún medio, dado el interés
jurídico protegido.

-Inscripciones y anotaciones provisionales y preventivas

 Inscripción y anotación provisional

Si una vez ejercida la calificación el registrador concluyese que el documento presenta una observación
subsanable, debe generar una inscripción o anotación que se denomina provisional.
Inmediatamente procederá a la devolución del documento al rogante para que éste proceda a subsanar
las observaciones formuladas mediante los procedimientos de subsanación que resulten aplicables ya
sea mediante la confirmación, rectificación o complementación, o para que proceda por la vía recursiva
prevista.

Si en el lapso de vigencia de esta registración provisional el defecto se subsana, el documento se

inscribirá o anotará definitivamente.
En caso de no haberse subsanado el defecto en el plazo de vigencia establecido, éste caduca perdiéndose
los efectos de la reserva, avanzando en el rango las anotaciones o inscripciones posteriores que gozarán
de rango preferente, salvo los supuestos de prórroga.
  Inscripciones y anotaciones preventivas

Art. 18: No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho,
el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el
Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que
rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones
vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con
advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro
informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere
interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.

Art. 33: De acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Registro practicará
inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artículos 9º y 18, inciso a) y las anotaciones
preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos
inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los
mismos se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente así se solicite.

 Diferencia entre inscripción provisional y condicionada

La inscripción provisional corresponde a la rogatoria de inscripción de un documento que,

habiendo merecido reparos por la calificación del registrador, sólo llega a obtener un
emplazamiento registral provisional sujeto a plazo de 180 días prorrogables que la ley le
confiere hasta tanto se subsanen los defectos que motivaran la observación.
El documento al cual se le asigna una inscripción condicionada, pasó la calificación del
registrador y tiene vocación ganada para una inscripción definitiva, pero ésta no puede
concretarse por cuanto existe una situación registral de prioridad en curso.

-Prioridad. Pacto sobre rango

Art. 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble
se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante
las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para
sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Art. 40: El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local,
llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos
por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.

 Forma de la asignación de la prioridad

El principio de prioridad indica que el documento que primero ingresa al Registro y logra su
inscripción o anotación, tiene preferencia a cualquier otro que ingrese posteriormente.

Existen distintas formas de asignación de prioridad:

 Prioridad directa: obtención de la posición registral teniendo en cuenta la fecha de

ingreso del documento al registro.
  Prioridad indirecta: retrotrae los efectos de la registración a un momento anterior
al del ingreso del documento al registro.
 Retroprioridad: crea un sistema mediante el cual, además de aplicarse la prioridad
indirecta, previo al otorgamiento del acto se ha generado un asiento provocado
por la expedición de una certificación.

-Anotaciones personales

Art. 30: El Registro tendrá secciones donde se anotarán:

a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales
y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Art. 31: Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior
deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible,
les serán aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculación de inmuebles
e inscripción del documento que a ello se refiera.
Art. 32: El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se practicará
siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo Código de
Procedimientos señale, el número de documento nacional de identidad y toda otra referencia
que tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia,
serán anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9º, salvo que por
resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los
organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del documento
identificatorio.

 Inhibición

Por su naturaleza constituyen medidas cautelares sustitutivas del embargo o de otras cautelares
destinadas a la preservación de los derechos de quien las solicita, que tienen por finalidad
impedir la realización oponible a terceros de actos dispositivos sobre derechos o bienes
registrables.

-Rectificación de asientos

Art. 34: Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.

 Cuestión de la legitimación

La situación registral sólo variará a petición del autorizante del documento o de quien tuviera
interés legítimo en asegurar el derecho que se ha de registrar.

-Cancelación de las inscripciones

Luego de ser matriculado un inmueble, en el folio respectivo se registrarán las cancelaciones o

extinciones que correspondan.
Puede producirse cuando resulte del documento que se lleva al Registro:

 El cambio de titularidad por actos entre vivos o por causa de muerte

 La extinción del derecho que provocó el asiento de su titularidad
 La reunión en uno de titularidades incompatibles registradas en distintos asientos
en el mismo folio
  La decisión judicial que así lo disponga

Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud,

acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o
por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio
será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá
ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma
determinada por la reglamentación local.

 Necesidad de rogación y consentimiento. Cancelación implícita y expresa

Lacancelación de los asientos es un asiento cuya finalidad es extinguir formalmente los efectos
de aquel al que se refiere. Por eso se lo identifica como registración negativa y accesoria.
Existen dos formas de cancelación, conforme sea la naturaleza del asiento que se extingue:

 Cancelación implícita: aquella que, respetando el principio de tracto, priva al

asiento previo de eficacia en virtud de la confección de un nuevo asiento que
asigna el derecho y la posición o rango a favor de otro titular.
 Cancelación expresa: su finalidad y rogación se dirigen directamente a privar de
efectos al derecho o situación inscripta, sin atribuirlo a un nuevo titular.

Cuando la cancelación se dispone por consentimiento del titular de un derecho inscripto, con la
rogación deberá acompañarse documento en el que conste dicho consentimiento.
Puede generarse un asiento de cancelación por orden judicial. Estos casos reconocen dos
grupos: uno constituido por los supuestos en los que, discutido o ejercido judicialmente el
derecho real de que se trate, como resultado del proceso el juez disponga su cancelación.
En todos ellos puede decretarse judicialmente la cancelación de los derechos reales inscriptos.
El otro grupo es el integrado por los supuestos en que, por orden judicial, se dejan sin efecto las
medidas cautelares dispuestas y registradas en los procesos respectivos.
Finalmente, la cancelación del asiento puede reconocer su causa por ley.

 Cancelación total y parcial

Consiste en la generación de un asiento cancelatorio que no priva de vigencia a todo el asiento

que afecta, sino sólo lo modifica, privándolo parcialmente de sus efectos. La cancelación será
total cuando extinga por completo los efectos del asiento al que se refiere.
La cancelación parcial de asientos se produce del mismo modo y en los mismos casos en que se
produce la cancelación total, pero con una diferencia de intensidad.
Los casos más usuales son los referidos a la extinción o transmisión parcial de un derecho
registrado.

-Caducidad de las inscripciones

Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del
tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición
en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

 Caducidades especiales no incluidas en la enumeración

Si transcurrido el lapso de 180 días el documento no ha reingresado para su inscripción
definitiva, los efectos de esta inscripción provisoria caducan, perdiéndose entonces la prioridad.
Art. 24: El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora
del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las
certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o
territorio.

-Catastro

 Introducción

Se entiende por catastro el inventario o catálogo de los bienes inmuebles sobre los cuales el
Estado ejerce la soberanía política.
El Catastro constituye un inmejorable inventario de la riqueza inmueble del país.

Se prevé que la inscripción del plano de mensura “no subsana ni convalida los defectos de los
documentos”.

 Política inmobiliaria catastral

Art. 3 ley 26.209: El poder de policía inmobiliario catastral comprende las siguientes
atribuciones, sin perjuicio de las demás que las legislaciones locales asignen a los organismos
mencionados en el artículo anterior:
a) Practicar de oficio actos de levantamiento parcelario y territorial con fines catastrales;
b) Realizar la georeferenciación parcelaria y territorial;
c) Registrar y publicitar los estados parcelarios y de otros objetos territoriales legales con base
en la documentación que les da origen, llevando los correspondientes registros;ç
d) Requerir declaraciones juradas a los propietarios u ocupantes de inmuebles;
e) Realizar inspecciones con el objeto de practicar censos, verificar infracciones o con cualquier
otro acorde con las finalidades de esta ley;
f) Expedir certificaciones;
g) Ejecutar la cartografía catastral de la jurisdicción; confeccionar, conservar y publicar su
registro gráfico;
h) Formar, conservar y publicar el archivo histórico territorial;
i) Interpretar y aplicar las normas que regulen la materia;
j) Establecer estándares, metadatos y todo otro componente compatible con el rol del catastro
en el desarrollo de las infraestructuras de datos geoespaciales.

 Concepto técnico legal de parcela

Art. 5 ley 26.209: Son elementos de la parcela:

I. Esenciales:
a) La ubicación georeferenciada del inmueble;
b) Los límites del inmueble, en relación a las causas jurídicas que les dan origen;
c) Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
II. Complementarios:
a) La valuación fiscal;
b) Sus linderos.
Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble.
  La certificación catastral

Art. 11: El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el
organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la
expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de
constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado
parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.
Art. 12: En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos
reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva
y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No
se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de
bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas
cautelares.
Art. 13: A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente
ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación
correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción
definitiva.

ACCIONES REALES

-Concepto

Art. 2247: Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y
la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva.

Las acciones reales tienen por objeto la protección de los derechos reales.
Teniendo en cuenta que el derecho real inviste a su titular de una potestad sobre la cosa que es
su objeto, que le permite tenerla, usarla, gozarla y disponer de ella material o jurídicamente, el
ordenamiento jurídico se ve precisado a dotar a todo titular de las acciones correspondientes
para hacer efectivo el ejercicio de su derecho cuando éste es impedido o menoscabado por
acción u omisión de otro sujeto.

La oponibilidad erga omnes de los derechos reales así como la facultad de persecución que
conceden a su titular determinan la existencia de acciones cuya finalidad consiste en tutelarlos
cuando han sido desconocidos por otro sujeto o de alguna forma se han menoscabado la
potestad que le confieren sobre la cosa que es su objeto.

Las acciones reales se diferencian de las acciones de restitución fundadas sobre una obligación a
cargo del demandado, que son personales, porque el actor hace valer un derecho de crédito.
Las acciones reales tienen como fundamento de la demanda la lesión de un derecho real, con
prescindencia del dolo, de la culpa y de la capacidad del autor del hecho objetivamente
antijurídico.
Se distinguen de las acciones posesorias, ya que éstas apuntan a la conservación o restitución de
la posesión o de la tenencia con independencia de quién sea el titular del derecho real.

La acción reivindicatoria defiende la existencia del derecho real; la negatoria, la libertad, y la

confesoria, la plenitud.

 Imprescriptibilidad

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de

prescripción adquisitiva.
Ello, sin perjuicio de la usucapión que puedan invocar el demandado que poseyó durante el
tiempo exigido por la ley.

-Finalidad de las acciones reales. Ámbito. Lesi´ñon que las habilita

Art. 2248: Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria
tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde
ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión.

 Acción reivindicatoria

Es la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real en
aquellos casos en que haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así
obtener su restitución, con el objeto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño
causado.

 Ámbito: la acción reivindicatoria compete, en los supuestos de desapoderamiento,

a los titulares de los derechos reales que se ejercer por la posesión, y al acreedor
hipotecario.

En suma, la acción reivindicatoria puede ser intentada cuando el titular de un derecho real sufre
un desapoderamiento. Dado que sólo pueden ser víctimas de una desposesión los titulares de
derechos reales que son ejercidos por la posesión, es obvio que son justamente éstos quienes
pueden intentarla.

 Acción negatoria

Esta acción protege a diversos titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión frente
a quienes alegan ser titulares activos de gravámenes que recaen sobre el inmueble, y su objeto
es que cesen las turbaciones que sean consecuencia del ejercicio de tales pretensiones.
 Ámbito: esta acción no difiere de la reivindicación, sino por la extensión de la
lesión que el derecho real sufre de parte del demandado.
 El “iuranovit curia” y la acción negatoria: Si se inicia una acción negatoria por un
hecho de turbación, y durante el juicio se produce desapoderamiento, debe
admitirse la conversión sin necesidad del inicio de una nueva acción.
 Derechos reales sobre cosas muebles: si bien el régimen de la acción negatoria
parece pensado para la protección de titulares de derechos reales sobre
inmuebles, no es descartable la posibilidad de su ejercicio en defensa de derechos
reales que recaigan sobre muebles.

 Acción confesoria. Ámbito

Esta acción tiene por finalidad remover el obstáculo al ejercicio de una servidumbre, o el cese de
actos que importen violar los límites que el Código impone a los vecinos.
La acción debe su nombre a que procura que el demandado confiese o reconozca los derechos
que impidió.
Tutela a los titulares (o cotitulares) de todos los derechos reales sobre inmuebles que se ejercen
por la posesión en un supuesto específico: “ante actos que impiden ejercer una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión”.
También al acreedor hipotecario, cuando el inmueble sobre el cual recae su derecho de hipoteca,
o mejor dicho, su titular estuviese impedido de ejercer una servidumbre activa o los derechos
inherentes a la posesión.

-Demanda y sentencia

Art. 2249: Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del
derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.

-Daño

En las acciones reales es factible también demandar la indemnización del daño, en algunas
ocasiones en forma complementaria y en otras en forma sustitutiva.
Art. 2250: Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario
del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción
real.

Las acciones reales tienen un efecto accesorio, cual es la indemnización del daño causado. La
existencia de un efecto accesorio implica necesariamente la de uno principal, el cual no puede
ser otro que la cesación del ataque que dio lugar a la iniciación de la acción por parte del titular
del derecho real.
El Código le permite al actor optar por una indemnización sustitutiva, en lugar de reclamar el
restablecimiento de su derecho.
En algunos supuestos la indemnización del daño será la única posibilidad que le quedará al
lesionado y ya no sería, pues, una consecuencia complementaria sino subsidiaria, sustitutiva.

-Legitimación activa

 Titulares de derechos reales

Para el ejercicio de las acciones reales es menester la titularidad del derecho real respectivo.

 Cesionario

El titular de un derecho real sobre una cosa cuya posesión ha perdido por desapoderamiento
pude intentar la acción reivindicatoria para recuperarla. Puede ocurrir que en lugar de hacerlo
por sí mismo, ceda a un tercero los derechos que tenga sobre esa cosa, en cuyo caso habrá
cedido al cesionario también la acción reivindicatoria.
Si se trata de inmuebles, el acto de cesión deberá ser formalizado por escritura pública.

 Comprador al que no se le hizo la tradición

El comprador que cuenta con el título suficiente, pero a quien no se le hizo aún la tradición, no
es titular del derecho real.

 Si la cosa la tiene el vendedor, el comprador puede ejercer la acción que nace del
contrato en cuya virtud se obligó a entregarle la cosa. Esta acción es personal.
 Si la tiene un tercero, se realiza una cesión tácito o implícita de la acción
reivindicatoria.
  Heredero

El heredero del titular del derecho real, aun cuando no haya tenido nunca la posesión del
inmueble, puede intentar las acciones reales.

 Legatario

El legatario de cosas determinadas es propietario de ellas desde la muerte del testador, por lo
que puede intentar acciones reales sobre la cosa contra terceros, sin que se le pueda oponer que
no haya tenido nunca la posesión efectiva del objeto.

 Cotitulares. Cosa juzgada

Art. 2251: Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los
cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.
Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la
cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la
totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte
indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o
perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.

 Contra otro titular

 Contra un tercero: Cuando la cosa está en poder de un tercero se plantea el
interrogante de si el condómino que inicia la acción reivindicatoria puede
reivindicar la totalidad de la cosa sin el concurso de los demás condóminos, o si
debe limitarse a reclamar sólo su parte indivisa o una parte material de la cosa.
 Coacreedores hipotecarios: En el caso de que fueran varios los titulares del
derecho real de hipoteca, cabe descartar que la acción reivindicatoria se limite a
una parte material o indivisa, teniendo en cuenta que los derechos reales de
garantía son indivisibles.
 Cosa juzgada: la cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que
pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio.

1. Acción Reivindicatoria

-Objeto

 Cosas

Art. 2252: Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser

reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.
Art. 2261: Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto,
parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se
aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe
ordenarse la rectificación del asiento registral.
Art. 2263: Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de
hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le
quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.

También pueden ser objeto de la acción reivindicatoria los títulos valore y los créditos
instrumentados.
  Universalidades
 Universalidad de derecho: es reivindicable una universalidad de hecho, de modo
que no puede serlo una de derecho.
 Universalidad de hecho: cabe entender que lo que se reivindica no es la
universalidad de cosas, sino cada una de las cosas que la componen, y hasta es
posible que la acción prospere respecto de unas cosas y no de otras. La
universalidad de hecho no puede ser objeto de los derechos reales ni de las
relaciones de poder.

 Objetos no reivindicables

Art. 2253: Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas
indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas
futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.

 Objetos inmateriales: en su condición de objetos inmateriales susceptibles de

valor no pueden ser reivindicados, porque tampoco pueden ser objeto de las
relaciones de poder ni del derecho real.
 Cosas indeterminables o fungibles: el dinero, los granos de trigo y, en general, las
cosas fungibles no son reivindicables y constituyen meros ejemplos de cosas
muebles cuya identidad no puede ser reconocida.
 Cosas futuras: las cosas, para ser objeto de un derecho real, deben ser actualmente
existentes. No pueden serlo las cosas futuros.
 Accesorios: no pueden ser reivindicadas sino juntamente con la cosa principal. Si
el titular de un inmueble debe sufrir por alguna razón la reivindicación, no puede
pretender quedarse con las cosas muebles accesorias a icho inmueble por dos
razones:
o Las cosas accesorias siguen la suerte de la principal
o Estas cosas muebles accesorias podrían haber dejado de ser tales para
convertirse en inmuebles por accesión.
 Títulos valores: los títulos valores pueden ser objeto de reivindicación

-Legitimación pasiva

 Poseedor

Se puede reivindicar la cosa mueble o inmueble contra el autor del despojo. Se trata del caso
típico: el titular de un derecho real que intenta la acción contra quien lo privó de la posesión.
Si la cosa ya no está en poder del autor del desapoderamiento, la acción puede dirigirse contra
los sucesores.

 Tenedor

También se admite que la acción reivindicatoria pueda intentarse contra un tenedor. Hay que
distinguir dos situaciones: que el tenedor posea para un tercero o para el propio reivindicante.

 Tenedor que posee a nombre de un tercero:

Art. 2255: (…) El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de
los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda
alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada
contra el poseedor (…)
 Tenedor que posee a nombre del reivindicante: El Código concede la acción
reivindicatoria también contra el tenedor que representa la posesión del titular
del derecho real.
El propietario puede dirigir la acción contra el tenedor a quien él le confió la cosa
 y la posee en su nombre, además de la acción personal emergente del contrato.
No se comparte este criterio ya que el titular del derecho real no perdió la
posesión, la sigue ejerciendo a través de su tenedor.
 Demandado que deja de poseer: si el poseedor demandado deja de poseer, no
puede ser condenado a restituir un objeto que ya no tiene. La acción deberá
dirigirse contra el nuevo poseedor.
A su vez, si alguno se hace pasar por poseedor sin serlo, tampoco podrá ser
condenado a restituir, pero sí a indemnizar el perjuicio que cause.

 Reivindicación de automotor hurtado o robado

Art. 2255: (…) Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse
contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del
régimen especial.

Si el actor que promueve la acción reivindicatoria alega tener un mejor derecho que el
demandado, y lo prueba, una consecuencia de la sentencia será la rectificación del asiento
registral.

-Prueba en el juicio de reivindicación

Por aplicación de los principios generales sobre la carga de la prueba, el actor debe probar la
titularidad del derecho real. El actor deberá probar que la persona que figura en el título como
su transmitente era también el verdadero propietario, y así para atrás.

Quien inicia la acción reivindicatoria debe justificar su derecho sobre la cosa objeto de la acción,
invocando título de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejercen por la posesión.
En el supuesto de que el poseedor actual también acredite tener derecho sobre el bien, el
reivindicante no sólo debe demostrar su derecho sobre la cosa, sino, además, que el suyo es
mejor.

-Prueba cuando se reivindican inmuebles

Art. 2256: Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la
posesión.

 Ambos títulos emanan del mismo autor

Prevalecerá el primero que haya recibido la posesión, con independencia de la fecha del título,
siempre y cuando haya sido de buena fe. No importa la fecha del título, sino de la adquisición del
derecho real de buena fe.

Art. 756: Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman
la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene
mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.

 Los títulos emanan de distintos autores

Si no hubo inscripción, y no resulta posible establecer cuál de los dos ostenta mejor derecho, la
contienda se resolverá en beneficio del poseedor actual.

 El demandado no presenta título

El actor en el juicio de reivindicación debe contar con un título suficiente. El boleto de

compraventa no constituye “título suficiente”.

 Importancia de la fecha del título

El régimen probatorio exige del reivindicante no sólo la exhibición de su título, sino también la
demostración de ser éste de fecha anterior a la posesión del demandado, y él carga con la
prueba.
Aunque al reivindicante no le hubiese sido transmitida en ningún momento la posesión de la
cosa, a los efectos de la reivindicación tal circunstancia es irrelevante y nada debe probar en ese
sentido, por cuanto, en virtud de la cesibilidad de la acción, se la considera tácitamente cedida
en cada acto de enajenación que compone la cadena, sin requerirse para ello la tradición.

 Usucapión

En caso de conflicto entre dos adquirentes por usucapión, debe prevalecer la más reciente.

-Prueban con la reivindicación de muebles registrables

Art. 2257: Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del
demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios
de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado
registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el
registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la
rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral,
emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos
identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral
derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

 Demandado de mala fe

Si no hay registración, no hay buena fe; pero aun habiendo inscripto, el adquirente puede ser de
mala fe.
  Prueba

El actor carga con la prueba: debe probar su derecho real, o bien que tiene un mejor derecho
que la otra parte.
En tal caso, ambos deben justificar su derecho mediante el certificado que expide el Registro.

-Prueba en la reivindicación de muebles no registrables

Art. 2258: Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de

cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que
primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se
derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a
una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el
objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

 Ámbito de aplicación

La reivindicación está limitada a:

 Subadquirente de mala fe
 Suadquirente de buena fe pero a título gratuito
 Tercero de buena fe que adquirió una cosa hurtada o perdida

-Derecho a reembolso

Por regla, quien reivindica una cosa mueble robada o perdida nada debe pagarle al vencido, aun
cuando sea de buena fe y a título oneroso.
Art. 2259: Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o
perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que
pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de
venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de
mala fe.

 Supuestos en los que procede el reembolso

El subadquirente de buena fe de la cosa robada o perdida tiene derecho al reembolso cuando “el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos
semejantes, o por quien acostumbra a venderlos”.

 Contenido del reembolso

El comprador que sufre la reivindicación de la cosa robada o perdida tiene derecho a que el
reivindicante le restituya el precio que pagó.

 Situación del que vende la cosa robada o perdida junto a otras semejantes

El titular del derecho real que reivindica una cosa robada o perdida debe reembolsarle el precio
pagado al poseedor de buena fe que la adquirió en un lugar o a una persona que acostumbra a
vender cosas iguales o semejantes.
  Sucesor de quien tiene derecho a reembolso

Si bien el último no adquirió en un lugar donde no se venden cosas semejantes, también tiene
derecho al reembolso por asistirle la garantía de evicción.

 Cosas muebles registrables

El demandado que pretenda el reembolso debe contar con inscripción registral a su favor y,
además, ser de buena fe.

 La regla es que se pueden reivindicar cosas robadas o perdidas sin tener que
desembolsar suma alguna.
 Otra regla general dice que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene
 No se advierten motivos para colocar en mejor situación al adquirente de cosas
muebles registrables de aquel adquirente de cosas muebles no registrables.

-Límites de la acción reivindicatoria respecto de las cosas muebles no registrables

No se le puede reclamar la cosa mueble al subadquirente de buena fe y a título oneroso de una cosa
mueble no registrable, que no sea hurtada o perdida.
Art. 2260: Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede
ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto
disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del
precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su
buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.

 Muebles de la vivienda familiar

Art. 462: Cosas muebles no registrables. Los actos de administración y disposición a título
oneroso de cosas muebles no registrables cuya tenencia ejerce individualmente uno de los
cónyuges, celebrados por éste con terceros de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los
muebles indispensables del hogar o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o
al ejercicio de su trabajo o profesión.
En tales casos, el otro cónyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis
meses de haber conocido el acto y no más allá de seis meses de la extinción del régimen
matrimonial.

 Títulos valores

La acción reivindicatoria se detiene frente a un adquirente de buena fe y a título oneroso, aun

cuando el título contenga firmas falsas o de personas inexistentes.

-Límites en materia de cosas registrables

La acción reivindicatoria en materia de inmuebles o de cosas muebles registrables, compete

contra el autor del desapoderamiento y contra sus sucesores en la posesión.

 El principio

Art. 399: Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

 Efectos respecto de terceros en cosas registrables

Art. 392: Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que
ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser
reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho.

 El tercero debe adquirir de quien está legitimado para transmitir de acuerdo a los
asientos registrales
 El tercero debe desconocer la inexactitud del registro
 El tercero debe actuar con diligencia (estudio de títulos): se impone al tercero, para
ser de buena fe, cierta diligencia que demuestre que, una vez realizada, no conoció
ni estuvo a su alcance conocer la irregularidad existente.
Esa actividad diligente consiste en el estudio de títulos, es decir, el examen idóneo
de los antecedentes del derecho transmitido, lo que en muchos casos permitirá
conocer vicios u otro tipo de irregularidades que el Registro no informa y no
purifica.
La realización de esta actividad está a cargo del notario que intervenga en el
otorgamiento de la escritura pública necesaria. El estudio de títulos tiene su
fundamento en:
o Refuerza la seguridad jurídica
o Los escribanos son los profesionales más idóneos en la preparación de los
actos derivados de la contratación inmobiliaria
o El estudio de títulos es un tema emplazado dentro de la trascendencia de la
escritura pública
o Los usos y costumbres muestran que los escribanos realizan el estudio

 Los actos a non domino

Además de la nulidad, existe otra causal de ineficiencia del acto jurídico que es la inoponibilidad.
Generalmente se trata de escrituras públicas de enajenación en las cuales se ha producido una
sustitución de personas en el disponente del derecho.
En estas situaciones, si quien ha resultado titular del derecho en virtud de ese acto falsificado lo
transmite onerosamente a un tercero de buena fe, no queda éste a cubierto de la acción de
reivindicación del propietario que no ha intervenido.

Si la persona que cuenta con un justo título le transmite la cosa registrable a otro, este nuevo
adquirente se encuentra en una situación similar.

 Reivindicación contra el adquirente en virtud del acto nulo

Art. 390: Restitución. La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo estado
en que se hallaban antes del acto declarado nulo y obliga a las partes a restituirse mutuamente lo
que han recibido. Estas restituciones se rigen por las disposiciones relativas a la buena o mala fe
según sea el caso, de acuerdo a lo dispuesto en las normas del Capítulo 3 del Título II del Libro
Cuarto.

-Medidas cautelares

 Medidas preliminares

Cuando se persigue la reivindicación de una cosa mueble, antes de iniciar el juicio, o en cualquier
estado de éste, el actor puede pedir como medida preliminar que se la exhiba.
  Medidas precautorias

La “anotación de la litis” es una medida aplicable cuando la reivindicación versa sobre inmuebles
o cosas muebles registrables, pues se trata de inscribir en el registro la existencia de pleito.
El “embargo preventivo” está autorizado en tanto puede pedirlo la persona que haya de
demandar por acción reivindicatoria mientras dure el juicio, y siempre que se presenten
documentos que hagan verosímil la pretensión deducida.

-Sentencia

Art. 2261: Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto,
parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se
aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe
ordenarse la rectificación del asiento registral.

2. Acción negatoria

-Legitimación pasiva

Art. 2262: Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el
ejercicio de un derecho real.

Esta acción procede cuando el ataque es menos grave que el desapoderamiento: turbación

-Prueba

Art. 2263: Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de

hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le
quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.

3. Acción confesoria

-Legitimación pasiva

Art. 2264: Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

Esta acción tutela a los titulares de todos los derechos reales sobre inmuebles que se ejercen por
la posesión.

-Prueba

Art. 2265: Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se
impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y
demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.

4. Acción de deslinde

-Concepto. Naturaleza jurídica

Es el derecho que corresponde al titular de una finca a cercarla, colocar mojones o hitos para
distinguirla de las fincas colindantes. El problema se presenta cuando los límites son confusos.
La finalidad de la acción es determinar, separar los puntos cuyos linderos estuviesen
confundidos, por esto las propiedades deben ser contiguas, colindantes.
Art. 2266: Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del
lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de
deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes,
y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.

 Incertidumbre sobre el límite

El objeto de la acción es que los límites confundidos se fijen claramente, luego de una
investigación. La investigación se basa en títulos y antecedentes.

 Presupuestos para la acción de deslinde

Debe tratarse de un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes. Además, no deben pertenecer al dominio público.

-Legitimación activa y pasiva

Art. 2267: Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no
separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los
colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro
modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos
reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los
bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

-Prueba y sentencia

Art. 2268: Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a
efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los
diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible
determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe
distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

5. Relaciones entre el petitorio y el posesorio

-Prohibición de acumular

Art. 2269: Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones
posesorias.

-Separación entre el posesorio y el petitorio. Independencia de las acciones

Art. 2273: Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la
acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el
derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la
real.

-Prueba

Art. 2270: Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del
derecho real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza,
extensión y eficacia de la posesión.

-Suspensión de la acción real

Art. 2271: Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o
continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.

-Cumplimiento previo de condenas

Art. 2272: Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no
puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas
en su contra.

-Acciones por un mismo hecho

Art. 2273: Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la
acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el
derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la
real.

 Opción entre acciones posesorias y reales

El titular del derecho real puede optar entre la acción posesoria o la real porque cuenta con
ambas. En cambio, el poseedor sin derecho de poseer, es decir que no es titular de derecho real,
sólo puede defenderse a través de las acciones posesorias.

 Opción por la acción posesoria

Si el turbado o desapoderado opta por la acción posesoria, subsiste entonces la posibilidad de

ejercer la acción real, para lo cual será necesario que la instancia posesoria se encuentre
terminada.

 Opción por la acción petitoria

Esta opción sólo la tiene quien cuente con derecho de poseer, haya usado o no la acción
posesoria.

-Acciones por distintos hechos

Art. 2274: Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede iniciar
acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo
el demandado.

-Turbaciones o desapoderamientos recíprocos

Art. 2275: Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen turbaciones

o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la
sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto
del hecho anterior.

-Hechos posteriores

Art. 2276: Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes
deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.