Tema 8

8.
CONTRATOS DE TRANSMISIÓN Y
CESIÓN DE USO DE BIENES
1. Consideraciones Generales
Contratos que suponen el traspaso de la propiedad de uno a otro contratante. La

circulación de los bienes opera respecto de la adquisición de la propiedad. En este
grupo están la compraventa, la permuta y la donación.
Contratos que suponen la entrega del bien para su uso y disfrute por parte de uno de los
contratantes. La circulación opera en cuanto al uso y disfrute, pero sigue conservando la
propiedad el contratante propietario. Aquí se encuentran los arrendamientos de todo tipo.
2. Compraventa
2.1. Concepto
La compraventa es aquel contrato por el cual una de las partes se obliga a la entrega de una
cosa, y la otra a satisfacer un precio cierto a cambio. Compraventa mercantil cuando se realiza
con ánimo de lucro en la reventa.
2.2. Obligaciones
• Vendedor: entrega del bien. La compraventa por sí misma no transmite la propiedad,

sino que obliga a esa transmisión (título y modo). Derecho personal a que la cosa sea
entregada, y derecho real sobre el bien.
• Saneamiento por evicción: el vendedor no propietario deberá devolver al comprador

el precio más indemnización. Se puede excluir sólo si hay buena fe. En la compraventa
mercantil el comprador adquiere la cosa para siempre, y el vendedor indemnizará al
verdadero propietario.
• Saneamiento por vicios: si la cosa tiene algún defecto debe responder el vendedor.
Vicios aparentes (rechazo en la entrega) u ocultos (30 días en cv. mercantil y 6 meses
en cv. civil). En vicios aparentes: exigir cumplimiento o resolver; y en vicios ocultos:
resolver o rebajar el precio.
2.3. El riesgo
• La doctrina del riesgo determina quién debe soportar las consecuencias de la pérdida
de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor.
• Si el riesgo lo soporta el vendedor, el comprador podrá resolver el contrato (el

vendedor se queda sin bien y sin precio) o exigir la entrega de otra cosa igual (el
vendedor pierde dos cosas y recibe el precio de una).
• Si el riesgo lo soporta el comprador, deberá pagar el precio aunque no haya recibido el

bien.
• En la compraventa civil el riesgo pasa al comprador con la perfección del contrato.
• En la compraventa mercantil el riesgo pasa al comprador con la entrega de la cosa.
3.Donación
• Entrega de un bien sin contraprestación a cambio. Es el contrato gratuito por

excelencia. Puede ser para compensar los servicios prestados por una persona
(donación remuneratoria) o imponiendo un gravamen inferior al valor de lo donado
(cuidar el jardín).
• El CC impone una forma precisa (escritura pública, forma constitutiva) y prohíbe al

donante que empobrezca su patrimonio en perjuicio de sus acreedores o herederos. El
donante debe reservarse los bienes necesarios para vivir en un estado
correspondiente a sus circunstancias. No puede suponer fraude de acreedores
(rescisión por acción revocatoria). Prohibición de donaciones inoficiosas (que
incumplen la legítima de los herederos).
• Donación irrevocable salvo: que el donante tenga hijos, que se incumplan las cargas o
modos, o que exista ingratitud.
4. Arrendamiento
Concepto
Contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa
por tiempo determinado y precio cierto. Se permite que goce y disfrute de la cosa el
no propietario, a cambio de una renta.
Es distinto del usufructo (derecho real, ligado a la cosa) ya que el arrendamiento es

derecho personal
4.1. Régimen general y especial
• Código civil: arrendamiento de bienes muebles y de inmuebles no sujetos a leyes

especiales (finca rústica de uso recreativo).
Obligaciones del arrendador: conservar la cosa en correcto estado (reparaciones) y

mantener al arrendatario en el goce pacífico (interdicto).
Obligaciones del arrendatario: pagar la renta usar la cosa como un diligente padre de
familia, responder de los deterioros o pérdidas por su culpa.
Cesión: cambio en la persona del deudor. Necesita consentimiento del propietario.
Subarriendo: el arrendatario alquila a un tercero (el subarrendatario). No hay relación

entre arrendador y subarrendatario. Se puede si no está prohibido.
4.2. Régimen especial

Arrendamientos urbanos (LAU 1994). Anteriormente existía la prórroga forzosa y
transmisible a los herederos del inquilino; con rentas antiguas.
Arrendamiento de vivienda: duración mínima de cinco años aunque se haya pactado

una duración menor (prórroga automática). La renta se actualiza con referencia al IPC
durante los primeros cinco años. Los gastos necesarios los realiza el arrendador. En
caso de venta, el arrendatario tiene un derecho de tanteo (opción a comprar) y de
retracto (si no le han informado, pagar lo mismo que haya pagado el comprador).
Cesión y subarriendo con consentimiento del arrendador
• Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (incluyendo local de negocio). No

goza de especial protección y su régimen se deja al pacto de las partes. Anteriormente
el arrendamiento de local de negocio estaba también protegido: prórroga forzosa,
derecho de traspaso sin consentimiento del propietario. Cesión y subarriendo sin
consentimiento del propietario salvo que el contrato excluya esta posibilidad.
• Arrendamientos rústicos:
Ley Arrendamientos Rústicos de 2003. Cesión temporal de una finca o parte de la

misma para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de una renta.
Se busca que las explotaciones agrarias sean cada vez de mayor extensión, y para ello
se quiere facilitar y favorecer el arriendo de tierras a profesionales de la agricultura. La
duración mínima es de tres años, se suprimen los derechos de adquisición preferente y
se permite con carácter general la cesión y el subarriendo.

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Contratos que suponen el traspaso de la propiedad de uno a otro contratante. La

• Vendedor: entrega del bien. La compraventa por sí misma no transmite la propiedad,

• Saneamiento por evicción: el vendedor no propietario deberá devolver al comprador

• Si el riesgo lo soporta el vendedor, el comprador podrá resolver el contrato (el

• Si el riesgo lo soporta el comprador, deberá pagar el precio aunque no haya recibido el

• En la compraventa mercantil el riesgo pasa al comprador con la entrega de la cosa.

• Entrega de un bien sin contraprestación a cambio. Es el contrato gratuito por

• El CC impone una forma precisa (escritura pública, forma constitutiva) y prohíbe al

Es distinto del usufructo (derecho real, ligado a la cosa) ya que el arrendamiento es

4.1. Régimen general y especial

• Código civil: arrendamiento de bienes muebles y de inmuebles no sujetos a leyes

Obligaciones del arrendador: conservar la cosa en correcto estado (reparaciones) y

Cesión: cambio en la persona del deudor. Necesita consentimiento del propietario.

Subarriendo: el arrendatario alquila a un tercero (el subarrendatario). No hay relación

4.2. Régimen especial

Arrendamiento de vivienda: duración mínima de cinco años aunque se haya pactado

• Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (incluyendo local de negocio). No

Ley Arrendamientos Rústicos de 2003. Cesión temporal de una finca o parte de la

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