Unidad 8

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UNIDAD 8 “DERECHOS REALES”

--DERECHOS REALES—tema 1
1) LOS DERECHOS REALES EN GENERAL: Los derechos reales tienen singular importancia en tanto constituyen
la base sobre la que se organiza la riqueza de un país. Su riqueza está conformada por los bienes del dominio
público y privado de la tierra, depende de la mayor o menor riqueza de sus tierras, en lo que respecta a
materias primas, en su aptitud para la ganadera y la agricultura, y en la potencialidad de explotación de sus
recursos naturales. En la antigua Roma, la propiedad de la tierra determinaba una posición social jerarquizada.
En la Edad Media formada por los “señores feudales”, es decir poseedores de feudos o grandes porciones de
tierra, y los “siervos”.
2) CONCEPTO: El art. 1882 define al derecho real como “el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código”. Así, derecho real es el que crea entre la persona y la cosa
una relación directa e inmediata, de manera que solo tiene dos elementos: la persona, que es el sujeto activo
del derecho, y la cosa, que es el objeto de ese derecho. Establecen entre una persona (sujeto activo) y una
cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al mismo.
3) ELEMENTOS:
a) Sujeto: es el titular del derecho real, que puede ser persona de existencia humana o jurídica, aunque hay
casos en que estas últimas no podrán serlo.
b) Objeto: es la cosa con la cual el titular mantiene la relación autónoma, directa e inmediata, es decir, los
bienes materiales susceptibles de valor económico (art. 16). El derecho real se ejerce sobre “la totalidad o una
parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa” del mismo, en tanto
“también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”
-Situaciones especiales con relación al objeto:
1) Cuerpo humano: Sobre el cuerpo humano se tiene un derecho personalísimo y extrapatrimonial.
2) Cadáver. Uso Médico: Carecen de valor económico, ni son sujetos de derechos.
4) CARACTERÍSTICAS.
a) Absoluto: puede ser ejercido contra todos los miembros de la comunidad.
b) De contenido patrimonial: son bienes susceptibles de valor ya que puede ser valuados económicamente,
por lo que integran el patrimonio.
c) De orden público: no pueden ser dejadas de lado por los particulares.
d) Numerus clausus (número cerrado): no existen otros derechos reales que los que la ley determina.
e) Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer erga omnes es preciso que la comunidad pueda
conocer su existencia, lo que se logra mediante la tradición de la cosa y su inscripción en los registros
correspondientes.
f) Relación directa e inmediata de la persona con la cosa, lo que significa que su titular, para beneficiarse de la
cosa, no necesita ningún intermediario.
g) Prescripción: Los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada, durante un tiempo que
será más o menos extenso según que haya o no justo título y buena fe; en contraposición, los derechos
personales no se adquieren por prescripción, rigiendo solamente respecto de estos la prescripción liberatoria
o extintiva.
5) ENUMERACIÓN LEGAL. El art. 1887 dispone: “Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el
condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el
cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca;
m) la anticresis; n) la prenda”.
6) ADQUISICIÓN DE DERECHOS REALES EN GENERAL:
Requisitos: Para adquirir y transmitir un derecho real es necesaria la concurrencia de dos requisitos: el título
suficiente y el modo suficiente.
Título suficiente: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. El título resultará “suficiente” si cumple con
los requisitos de fondo (capacidad de las partes y titularidad del derecho en quien lo transmite) y de forma
que establezca la ley (escritura pública para los inmuebles; para las cosas muebles no es preciso cumplir con
formalidad alguna, excepto el caso de las cosas muebles registrables).
Adquisición por el transcurso del tiempo. La prescripción adquisitiva.
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre
ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
El tiempo de la posesión dependerá de si la cosa es inmueble o mueble, si el poseedor tiene o no justo título,
si ha actuado o no de buena fe, y si la cosa es o no robada o perdida.
En materia de inmuebles, se adquieren derechos reales sobre ellos por su posesión continua durante 10 años
con justo título y buena fe. Si el poseedor carece de justo título o buena fe se puede adquirir con la posesión
continua durante 20 años.
Respecto de las cosas muebles, si la cosa no es robada ni perdida, los derechos reales sobre ellas se adquieren
a partir del momento de su posesión. Si la cosa es robada o perdida y su poseedor es de buena fe necesita la
posesión sin interrupciones durante el lapso de 2 años. Si la cosa mueble es registrable (autos, motos,
aeronaves), el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título (art. 1898). Si no
existe justo título o buena fe, y la cosa es robada o perdida el poseedor adquiere el derecho real por
prescripción si la posee durante 20 años.
Si la cosa es registrable, no hurtada ni perdida, también adquiere el derecho real quien la posee por diez años
y no la inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo.
Las acciones reales legisladas en el Código son: la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.
-La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. La cosa puede ser reivindicada en su
totalidad o en parte material.
-La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. La acción compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro.
-La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. La acción compete contra cualquiera
que impide los derechos inherentes a la posesión de otro.
-La acción de deslinde tiene por finalidad disipar el estado de incertidumbre existente acerca del lugar exacto
por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, permitiendo fijarla de manera cierta, previa
investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
--POSESIÓN Y TENENCIA—tema 2
Las relaciones de poder que puede haber entre un sujeto y una cosa son la posesión y la tenencia.
1) Posesión. Se tiene la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho real. Esta puede ser: a)
Ilegítima: adquirida sin título suficiente y no fundada en derecho (ladrón); b) Legítima: fundada en un derecho
real según las disposiciones legales.
2) Tenencia. Se reconoce que otro es el propietario de la cosa.
(apunte: diferencia entre ambos posesión tiene corpus y el animus y la tenencia solo tiene el corpus. q es?
relación de hecho entre la persona y la cosa, es un derecho real? NO)
Art 1916 según el cual “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en
contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley”.
Clases de posesión.
1) Posesión legítima e ilegítima. La primera parte del art. 1916 dice: “Las relaciones de poder se presumen
legítimas, a menos que exista prueba en contrario”. La posesión será legítima cuando sea el ejercicio de un
derecho real constituido en conformidad a las disposiciones del Código. La posesión es ilegítima cuando sea el
ejercicio de un derecho real que no se ha constituido de acuerdo con las pautas del Código.
2) Posesión de buena fe o de mala fe. La posesión ilegitima se divide a su vez en posesión de buena y de mala
fe. El poseedor es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un
error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. La mala fe se presume en los siguientes
casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no
hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado
marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Defensa de la posesión y de la tenencia.
El hecho de las relaciones de poder da derecho a proteger y defender esa situación.
A) Defensa extrajudicial de la posesión.
Si un poseedor o tenedor fuera desposeído puede recobrar la posesión por su propia autoridad ejerciendo la
defensa privada, sin intervalo de tiempo, y sin esperar el auxilio de la justicia.
El art. 2240 dispone: “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad,
excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos
en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin
intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede
también ser ejercida por los servidores de la posesión”.
Para que se permita la defensa extrajudicial de la posesión debe haber: a) una agresión violenta, es decir, el
autor del ataque debe emplear la fuerza (queda así excluida la usurpación clandestina); b) una reacción
inmediata, sin intervalo de tiempo, entre el ataque y la defensa. Caso contrario el desposeído deberá recurrir
a la justicia; c) imposibilidad de intervención a tiempo del auxilio de la justicia; d) defensa adecuada, pues
debe existir una relación entre el medio empleado por el agresor y el medio utilizado por atacado para
defenderse.
B) Defensa judicial de la posesión: las acciones posesorias.
Las acciones posesorias, según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor. Hay
turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor…”
Acciones posesorias reguladas en el Código Civil y Comercial:
A) ACCIÓN DE DESPOJO (DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA).
Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre
una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores
particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun
contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
B) ACCIÓN DE MANTENER LA POSESIÓN Y LA TENENCIA.
Conforme al art. 2242 “Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar
a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva
a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”.
--DERECHOS REALES EN PARTICULAR—tema 3
A) DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA.
1.- DOMINIO. Dispone el art. 1941: “El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”. El dominio o derecho de propiedad es el más
importante de los derechos reales, ya que confiere a su titular las más amplias facultades respecto de la cosa
que constituye su objeto.
Caracteres:
1) Es “absoluto” pues confiere el más amplio y completo derecho de señorío que se pueda tener sobre una
cosa, lo que no implica sea ilimitado, pues debe ser ejercido en forma regular, es decir, ajustado a lo que es
normal y de manera no abusiva.
2) Es “exclusivo”, ya que no puede tener más de un titular.
c) Es “perpetuo”, no tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
Clasificación del dominio.
A) El dominio puede ser perfecto e imperfecto. El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la
cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, si
está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. El dominio
imperfecto es aquel en el cual los derechos del propietario están sujetos a fuertes restricciones.
B) Accesorios. La norma dispone: “Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie” y se presume que las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. Es aplicable aquí el
principio según el cual el propietario de la cosa principal, es dueño de las accesorias.
C) Frutos y productos. Se establece que “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios”. Corresponden al propietario los frutos de cualquier clase como los productos,
porque, o forman parte de la cosa y forman con el suelo una sola cosa (mientras no hayan sido separados), o
son accesorios de ella.
Modos de adquisición del dominio. El dominio se adquiere por modos especiales o generales.
A) Modos especiales de adquisición del dominio.
1º) Apropiación. Es la aprehensión de las cosas muebles no registrables sin dueño, o abandonadas por el
dueño. Son susceptibles de apropiación los animales que son el objeto de la caza y de la pesca. No son
susceptibles de apropiación: i) las cosas perdidas. ii) los animales domésticos, iii) los tesoros.
2º) Transformación y accesión de cosas muebles. Se adquiere el dominio por transformación (o especificación)
“si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace
una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el
valor de la primera”.
3º) Accesión de cosas inmuebles. Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
B) Modos generales de adquisición del dominio.
1º) Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa. En cuanto a los requisitos que debe reunir la tradición para trasladar el dominio del transmitente al
adquirente (título, modo suficiente y publicidad registral –para inmuebles-), remitimos a lo dicho al tratar
sobre la adquisición y transmisión de los derechos reales en general, recordando brevemente aquí que el
modo es el acto por el cual se produce la adquisición del derecho, mientras que el título es el acto destinado a
transmitir el dominio.
2º) Percepción de frutos. Es uno de los derechos típicos que derivan del dominio de una cosa, toda vez que el
dueño hace suyos los frutos como una consecuencia natural de su derecho de propiedad.
3º) Sucesión en los derechos del propietario. Se adquiere el dominio por la sucesión en los derechos del dueño
al tiempo de su muerte, sucesión puede ser a título universal (herederos) o particular (legatarios). Esta materia
será objeto de análisis al tratar el régimen legal de las sucesiones.
Límites al dominio
A) Restricciones en interés público:
Estas restricciones, conforme al art. 1970, son regidas por el derecho administrativo y se caracterizan por su
carácter variado; imponen por lo general obligaciones de hacer o de no hacer y no generan derecho a
indemnización, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
B) Restricciones en interés privado:
a) Número cerrado. Tal como dispone el art. 1884 C.C. las personas pueden constituir y transmitir derechos
reales; pero no pueden constituir o crear nuevos derechos reales distintos a los que la ley admite, sin perjuicio
de la convalidación. b) Cláusula de no enajenar. El art. 1972 dispone que es nula la cláusula que impide al
adquirente de una cosa a título oneroso no enajenar la cosa vendida o no constituir derechos reales sobre ella
a persona alguna; pero es válida la que prohíbe venderla a una persona determinada.
C) Restricciones por razones de vecindad:
a) Molestias ocasionadas a los vecinos. Molestias intolerables. Las molestias que ocasionan el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remoción o cesación de tales molestias y la indemnización de los daños. Puede ser iniciada no solo el
propietario, sino también el locatario, usufructuario.
b) Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho
en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
c) Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna
obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea
meramente defensiva.
d)Luces y Vistas. Se llaman luces a las ventanas o aberturas que permiten sólo el pasaje de la luz o el aire, no
así la vista hacia el exterior. Son vistas, en cambio, aquellas aberturas que permiten también ver los inmuebles
contiguos o el exterior. 1.- Luces. En el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de 1,8 m.,
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura, excepto que una ley local disponga
otras dimensiones. 2.- Vistas. En los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a
menor distancia que la de 3 m.
e) Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas
que causan molestias que exceden de la normal tolerancia.
Extinción del dominio.
El dominio puede extinguirse de dos formas. Una de ellas es la extinción absoluta, que se da al perderse el
dominio sobre una cosa sin que nadie la adquiera. Esto sucede: a) Por la destrucción o consumo total de la
cosa que estaba sometida al dominio, si la ley no autoriza su reconstrucción. B) se extingue la propiedad del
animal salvaje o domesticado cuando recupera su libertad natural.
La otra forma es la extinción relativa, que sucede en caso de pérdida del dominio para una persona, porque
este es adquirido por otro. Esto ocurre: a) Por disposición de la ley, cuando esta atribuye a una persona, a
título de transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra; b) Por
enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los
inmuebles, después de firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición; c) Por la
transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa (subasta judicial), ejecución de sentencia,
expropiación por utilidad pública; o por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa.
2- CONDOMINIO
Concepto: El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. El condominio se puede constituir por
contrato, por disposición de última voluntad (testamento), por disposición de la ley o por prescripción
adquisitiva. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa, sin el
asentimiento de los restantes condóminos.
3- PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Código y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre determinados sectores
independientes y un derecho común, sobre los restantes, de modo que cada uno es dueño exclusivo de su
unidad funcional y co-propietario sobre las restantes partes comunes.
El denominado “estado de propiedad horizontal”, al cual se llega con la redacción en escritura pública e inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble del “Reglamento de Copropiedad y Administración”, que ha de regir la vida
del consorcio correspondiente a ese inmueble. Existe el reglamento de propiedad horizontal.
-Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino.
-Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad horizontal.
-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador
-Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad
funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.
-Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos
contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar
la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
-Gastos y contribuciones: debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias.
-El reglamento de propiedad horizontal constituye el estatuto que regulará el ejercicio de los derechos
individuales de cada uno de los propietarios dentro de la comunidad del consorcio. El art. 2056 establece lo
que el reglamento debe obligatoriamente contener, a saber: a) determinación del terreno; b) determinación
de las unidades funcionales. c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes
comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de
cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las
cosas y partes comunes.
-Asambleas: La asamblea funciona como la manifestación de la voluntad de los copropietarios cuyas
decisiones resultan vinculantes para todos los condóminos. A través de las asambleas se exterioriza la
voluntad pluriindividual de los consorcistas, cuya validez requiere que confluyan diversos requisitos referidos
al modo y tiempo de su convocatoria, número mínimo para deliberar (quórum) y votos suficientes para
adoptar decisiones eficaces (mayorías). Las decisiones que se toman válidamente son obligatorias aun para los
ausentes y disidentes. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta (más de la mitad).
La primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del
reglamento o teniendo el 50% de las uf ocupadas
-Administrador. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
- Consejo de propietarios. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
4.- CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
5.- TIEMPO COMPARTIDO
Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico
y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.
Sujetos: a) Usuario: es quien adquiere el derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por terceros; b)
Propietario: es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al STTC; c)
Emprendedor: es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que
constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo
integran, por sí o por intermedio de terceros; d) Vendedor: es la persona física o jurídica que, en nombre y
representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC.
Extinción: La extinción del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del plazo previsto en el
instrumento de afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han
rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; c) por
destrucción o vetustez de la cosa.
6.- CEMENTERIOS PRIVADOS
Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo
a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente.
7.- SUPERFICIE
Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar
o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en el Código y las leyes especiales.
Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido
por actos entre vivos o por causa de muerte.
Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 años cuando se trata de
construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones.
B) DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
8.- USUFRUCTO
El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Sus caracteres son: a) es un derecho real de uso y goce; b) debe recaer sobre cosa ajena;
9.- USO
Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites aquí establecidos, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede
constituirse a favor de persona humana.
10.- HABITACIÓN
Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte
material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de
persona humana.
11.- SERVIDUMBRE
Concepto. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero
recreo.
Servidumbre de acueducto: Consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio,
viniendo por heredades ajenas, cuando resulta necesario para la explotación económica establecida en el
inmueble dominante o para la población en general.
C) DERECHOS REALES DE GARANTÍA
12.- HIPOTECA
Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados
que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Se trata así de
una garantía real que constituye el deudor sobre un inmueble propio para asegurar al acreedor hipotecario el
cumplimiento de su obligación.
Caracteres:
A) ESENCIALES: Son aquellos sin los cuales la hipoteca sería nula. Entre ellos se cuentan: a) Es un derecho real
enumerado en el art. 1887; b) Accesoriedad: siempre es accesoria de un crédito, o sea de una obligación
personal contraída por el deudor. c) Convencionalidad: su fuente siempre es un contrato. d) Especialidad: Solo
puede constituirse hipoteca sobre cosas inmuebles. e) Publicidad: debe ser inscripta en el Registro de
Propiedad del Inmueble La falta de inscripción no produce efectos respecto de terceros. f) Solemnidad: la
hipoteca solo puede ser constituida por escritura pública.
Duración de la inscripción: los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años, si
antes no se renueva
Extinción y cancelación de la hipoteca. La extinción de la hipoteca implica que esta deja de existir con todos
sus efectos. La cancelación, en cambio, es el acto por el cual se deja sin efecto su inscripción en el Registro.
Cancelación de la hipoteca: Mientras la extinción implica que la hipoteca desaparece tanto en relación a las
partes como a terceros, la cancelación solo afecta los efectos de la inscripción en el Registro, es decir, los
efectos que produce con relación a terceros, pero la hipoteca se mantiene vigente entre las partes.
La cancelación de la hipoteca, además, se produce de pleno derecho pasados 35 años desde que fue
registrada (art. 2210), y sin necesidad de solicitud alguna.
13.- ANTICRESIS
Concepto. Es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
Caracteres: a) Convencionalidad: reconoce como fuente un contrato. b) Accesoriedad: la anticresis accede a
un contrato principal cuya extinción acarrea la extinción de la anticresis. c) Especialidad: se debe individualizar
la cosa registrable dada en anticresis. d)Publicidad: a los fines de su oponibilidad frente a terceros, que se
cumple mediante la inscripción de la anticresis en el Registro de la Propiedad que corresponda.
Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de 5 años para
cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis
se acaba con su titularidad.
Extinción. Fuera de los casos de extinción de la generalidad de los derechos reales, y al igual que en la hipoteca
y la prenda.
14.- PRENDA
Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre una cosa mueble o un crédito, que el deudor
constituye a favor del acreedor, o entrega este o a un tercero designado por ambos, en seguridad del pago de
una deuda. El concepto de prenda variará según que haya sido constituida sin registro o con registro.
Prenda sin registro. Es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado, y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de
dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los
efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar
en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
Caracteres del contrato de prenda: a) No obstante que la entrega de la cosa es indispensable para que se
ejerza el derecho de prenda, el simple acuerdo aun sin entrega de la cosa vale como promesa de contrato que
permite al acreedor exigir su entrega; b) Entre las partes no tiene carácter formal; pudiendo ser efectuado por
escrito o en forma verbal, y puede probarse por cualquier medio de prueba. c) Es accesorio respecto de la
obligación que se ha garantizado con la constitución de la prenda.
Caracteres de la prenda: a) Convencionalidad: reconoce como fuente un contrato. b) Accesoriedad: la prenda
accede a un contrato principal cuya extinción acarrea la extinción de la prenda. c) Especialidad: se debe
detallar el importe del crédito y la cosa dada en prenda. d) Indivisibilidad: La prenda es indivisible, aunque la
deuda sea divisible.
Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el
acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al
deudor del crédito prendado.

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