3 Parcial Derechos Reales

Situación Problemática 1
Desde el Titulo III del libro IV del Código Civil y Comercial determine
los supuestos de dominio imperfecto contemplados.
El dominio imperfecto es aquel dominio sometido a condición o plazo
resolutorios; o aquel en el cual la cosa está gravada con cargas reales (art.
1946 CCyC).
El dominio perfecto tiene intactas sus características de:
perpetuidad (que no haya plazos o condiciones),
exclusividad (dos personas no pueden tener el dominio pleno de la misma
cosa) y
absolutez (que no esté gravado con ningún derecho real).
En cambio, el dominio será imperfecto si carece de perpetuidad o
absolutez, es decir que está sometido a condición o plazo resolutorios, o si
la cosa está gravada con cargas reales (porque el titular tiene restringidas
sus facultades por otro derecho real a favor de tercero sobre la misma
cosa).
Los siguientes son dominios imperfectos:
1. Dominio revocable (afecta la perpetuidad)
2. Dominio fiduciario (afecta la perpetuidad)
3. Dominio desmembrado (afecta la absolutez)
La característica de exclusividad no se ve afectada en ninguno de los tres
dominios imperfectos, porque si hubiera dos personas con el mismo
derecho de dominio sobre la misma cosa, sería un condominio, no un
dominio imperfecto.
Dominio revocable: es aquel sometido a condición o plazo resolutorios a
cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
Es decir que una vez que la condición suceda o se cumpla el plazo
establecido, la cosa debe volver a quien la transmitió.
Plazo
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio son limitadas al término
de 10 años (aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel
plazo o éste sea mayor o incierto). Pasados 10 años sin que se haya
producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente
establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del
dominio imperfecto.
Facultades del titular del dominio revocable
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las
consecuencias de la extinción de su derecho.
Efectos de la revocación
La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo
(salvo que surja lo contrario del título de adquisición o de la ley).
La revocación del dominio de cosa no registrable no tiene efecto respecto
de terceros (salvo si son de mala fe, deben devolver la cosa).
Dominio fiduciario : es el que se adquiere con razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la
cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley (art. 1701
CCyC). El dominio fiduciario tiene la particularidad de durar hasta la
extinción del fideicomiso que lo causa una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir a otra, denominada fiduciario, la
propiedad de bienes.
Como relación jurídica, queda cumplida con la formalización del contrato
al que alude el artículo 1666 CCyC. Vale este de título suficiente, del cual
se desprenderá, como una de las obligaciones, la entrega de la cosa, dando
origen al dominio fiduciario.
El titular del dominio fiduciario tiene las facultades de dueño perfecto
mientras que los actos jurídicos que realice sean acordes al fin del
fideicomiso y a las condiciones pactadas en el contrato.
Una característica común a la especie de dominio imperfecto revocable es
la que este dominio está sujeto a la condición resolutoria o plazo al que se
halla sujeto, con la finalidad de transmitirla al fideicomisario. Este último
—que puede ser una persona humana o jurídica, o varias— puede no estar
individualizado e incluso no existir, aunque deben estar incorporados en el
contrato los datos para su individualización futura.
Tiene un plazo máximo de duración de 30 años, excepto que el beneficiario
fuera incapaz o un sujeto de capacidad restringida, en cuyo caso puede
durar hasta que ella cese.
Dominio desmembrado : se produce cuando el propietario se desprende
en forma temporal de alguno de los tres atributos del dominio (uso, goce y
disposición), porque le concede a un tercero un derecho real, quedándose
con la nuda propiedad.
Ejemplo: soy dueño de un campo y constituyo sobre él un derecho real de
usufructo; a partir de ahí no voy a poder usar, gozar o disponer de ese
campo libremente porque el dominio se desmembró y me quedé con la
propiedad desnuda (o nuda). Es la desmembración del derecho, de manera
tal que afecta la característica de absolutez.
Situación problemática 2
Desde el Titulo V del libro IV del Código Civil y Comercial determine:
a) Órganos en la propiedad horizontal.
El consorcio de propiedad horizontal es el grupo formado por los
propietarios de las unidades funcionales. Se considera que es una persona
jurídica distinta de cada uno de sus miembros, tiene
la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de estas con relación al conjunto.
Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria
para decisión que se pretenda toma, debe procederse a la votación del tema
propuesta en el orden del día. Así, por ejemplo, para las obras nuevas o
mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta, pero excepcionalmente
se precisaría la unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de los
propietarios, cuando importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien
si “gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial”
(art. 2052 CCyC).
Para otras decisiones también se establece que la regla general es la
mayoría absoluta (art. 2060 CCyC), la que cederá cuando se exija una
mayoría especial. La novedad es que dicha mayoría absoluta será
“computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art.
2060 CCyC).
El art. 2059 CCyC dispone que “los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal,
con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa
y completa”. En concordancia con lo dispuesto por dicha norma, el art.
2056, inc. m, CC yC enumera como una de las cláusulas obligatorias del
reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la forma de
convocar a la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación.
No cabe duda de que debe mediar una notificación fehaciente por un medio
fidedigno, ello a fin de evitar el fracaso de la asamblea.
No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla
con su cometido, como la citación fuera del término previsto
reglamentariamente puede provocar la nulidad de la asamblea, la
notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.
 Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del
total de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea.
La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a,
CCyC), o por el consejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CCyC).
Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día si están todos y hay
acuerdo unánime.
El CCyC mediante lo dispuesto en el art. 2060, párr. 2, CCyC —“La
mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen
por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”
Artículo 2059 CCyC. Convocatoria y quórum
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista
en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del
día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios
y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede auto-convocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la auto-convocatoria y el temario a tratar se aprueban
por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son
igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total
de los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea.
c) Mayorías contempladas.
La mayoría es el número mínimo de votos favorables con que debe contar
una resolución a fin de considerarse aprobada por el cuerpo, con los efectos
de resultar obligatoria para todos.
Del articulado del CCyC surgen cuatro clases mayorías posibles:
1. Mayoría simple: La mayoría simple es aquella que se forma con el mayor
número de votos entre los miembros presentes y no con relación al número
total de los miembros del órgano.
2. Mayoría absoluta: La mayoría absoluta es aquella que se forma con el voto
favorable de “más de la mitad” del número total de miembros del órgano.
No se tiene en cuenta el número de miembros presentes sino en relación
con el número total de los miembros del órgano.
3. Mayoría de dos tercios: La mayoría de dos tercios es aquella que requiere
el voto favorable de una mayoría igual a los dos tercios del número total de
miembros del órgano. No se tiene en cuenta el número de miembros
presentes sino en relación con el número total de los miembros del órgano.
4. Unanimidad: Cuando en un órgano colegiado, como lo es la asamblea, es
necesario contar con la unanimidad de votos para aprobar un asunto, ello
implica que la totalidad de los miembros del órgano se expidan
favorablemente.
Artículo 2060 CCyC. Mayoría absoluta
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada
sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma
con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen
por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a
los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
El primer párrafo del art. 2060 CCyC establece dos reglas:
1. La mayoría absoluta: Establece como regla general que las decisiones de la
asamblea deben, en principio, ser adoptadas por la mayoría absoluta,
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales. El reglamento puede agravar las mayorías establecidas en el
CCyC pero no disminuirlas. El art. 2056 CCyC, que regula el contenido del
reglamento de propiedad horizontal, en su inciso ñ) brinda la posibilidad de
agravar las mayorías, al establecer “determinación de las mayorías
necesarias para las distintas decisiones”. Es por lo expuesto que, si
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Art. 2206 CCyC.
En el caso de la anticresis, la pueden constituir los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y
usufructo. Art. 2213 CCyC.
La prenda, se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios,
por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Art. 2219 CCyC
c) Las causales de extinción propias de los derechos reales de garantía
y las por vía de consecuencia.
Como materia común a todos los derechos involucrados en este título, la
hipoteca, la prenda y la anticresis, constituyen derechos reales cuya
existencia y vigencia devienen sujeta a un crédito, a título accesorio. La
relación entre el crédito principal y el derecho real de garantía en función
accesoria, permite precisar que, extinguida la obligación principal, queda
sin causa el derecho real accesorio, pero no a la inversa. Artículo 2186
CCyC. Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del
crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con
el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de
la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia
del crédito.
La extinción por vía de consecuencia se vincula con los medios de
extinción de las obligaciones en general a que se refieren los capítulos 4 y 5
del Libro Tercero. El capítulo 4 se refiere al pago, y el 5 a los otros modos
de extinción: compensación, confusión, novación, dación en pago, renuncia
y remisión e imposibilidad de cumplimiento.
Situación problemática 4
A) El Sr. Pedro Gonzalez es propietario de una casa en un barrio
alejado de la ciudad.
A los efectos de evitar saqueos se la prestó en forma verbal al Sr.
Roberto Quintana en el año 1990. Este último se instaló con su familia
y, en forma inmediata, como no tenía instalación de agua caliente ni
gas natural realizó tal mejora, además construyó dos habitaciones para
los hijos mayores y un baño. También plantó frutales e hizo una
mensura para luego colocar un cerco perimetral. El Sr. Gonzalez
continuó pagando los impuestos que llegaban a su domicilio ubicado en
el centro de la ciudad.
En enero del año 2013, cuando el propietario pretendió ingresar al
inmueble, el Sr. Rogelio Perez se lo impidió.
Responda fundadamente los siguientes interrogantes: 1) ¿Que acción
debería iniciar el Sr. Pedro Gonzalez para recuperar el inmueble? 2)
¿Que defensa puede oponer el Sr. Roberto Quintana? 3) ¿Que
resultado puede llegar a tener el pleito a iniciar para recuperar el
inmueble?
1) ¿Que acción debería iniciar el Sr. Pedro Gonzalez para recuperar el
inmueble?
El Sr. González puede iniciar una acción reivindicatoria para recuperar el
inmueble. La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la
existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante
actos que producen el desapoderamiento. Art. 2248 CCyC primer párrafo.
Borda la definió como “la acción que puede ejercer el que tiene derecho a
poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee”, es decir,
que es un modo de recuperar una cosa.
También puede accionar penalmente haciendo una denuncia por
usurpación.
2) ¿Que defensa puede oponer el Sr. Roberto Quintana?
El Sr. Quintana debería probar que es titular de un mejor derecho que el Sr.
González. Debe justificar dicho mejor derecho a la posesión del bien, título
que por tanto debe tener una existencia precedente a la posesión del
demandado, pero como se refleja en el caso es factible que no lo tenga
(salvo que haya adquirido el dominio por usucapión).
Por otro lado, no tiene un contrato de cesión o comodato porque fue de
palabra, pero si podría probar que desde la fecha en que se le entregó el
inmueble la ocupación ha sido pública, pacífica e ininterrumpida, con
ánimo de dueño y que ha realizado actos posesorios. Así que por ello y por
el tiempo transcurrido, podría intentar hacer oponer la prescripción
adquisitiva como defensa a la acción de reivindicación.
Además, podría exigir el pago de las mejoras útiles (art 1934 inc. e CCyC)
que realizó hasta el mayor valor adquirido por la cosa y en el caso de existir
alguna otra mejora podrá reclamar o no según lo establece el art 1938
CCyC.
Artículo 1933. Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor
tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla,
aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Artículo 1934. Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva
relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y
cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el
devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores
originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para
quien la hizo.
Artículo 1938. Indemnización y pago de mejoras. Ningún
sujeto de relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero
mantenimiento ni por las suntuarias. Esta últimas
pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo
sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de
las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por
su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago
de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor
adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados
por hechos de la naturaleza en ningún caso son
indemnizable
3) ¿Que resultado puede llegar a tener el pleito a iniciar
para recuperar el inmueble
Si el demandado (Sr. Quintana) no prueba
fehacientemente que ha poseído el inmueble con
ánimo de dueño, que la posesión ha sido ostensible y
continua y, que la misma, con esos caracteres, ha durado
el tiempo exigido por la ley. Entonces el juez
hará lugar a la acción reivindicatoria interpuesta por
el Sr. González
reclamar indemnización por las mejoras de mero
mantenimiento ni por las suntuarias. Estas
últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la
cosa. Todo sujeto de una relación de poder
puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto
que se hayan originado por su culpa si
es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las
mejoras útiles pero sólo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos
originados por hechos de la naturaleza en
ningún caso son indemnizables.

Por ello ante una acción de reivindicación deducida

por el propietario, el accionado, quien pretende la
prescripción, debe verificar la posesión ostensible y
continua (art. 1900 CCyC), con una antigüedad suficiente
para disponer el rechazo de la acción intentada

B) Determine fundadamente la procedencia o no

de la acción reivindicatoria frente a un poseedor de
un inmueble desde hace diez años, habiéndola adquirido
mediante boleto de compra venta de quien no es
titular registral, ni contar con una perfecta
sucesión de adquirentes que llegue al primero quien
contrató con el titular registral
La acción es procedente.
Ya que la doctrina y la
jurisprudencia dicen que
el boleto de compraventa
no sería el “justo título”
del art. 1898 CCyC para
la prescripción
adquisitiva brev
La acción es procedente.
Ya que la doctrina y la
jurisprudencia dicen que
el boleto de compraventa
no sería el “justo título”
del art. 1898 CCyC para
la prescripción
adquisitiva brev
La acción es procedente. Ya que la doctrina y la
jurisprudencia dicen que el boleto de compraventa no sería
el “justo título” del art. 1898 CCyC para la prescripción
adquisitiva breve

El boleto de
compraventa no puede
ser tratado como justo
título porque no cumple
con las formas
exigidas para su validez.
El boleto de
compraventa no es título
suficiente en materia de
inmuebles,
el artículo 1017 CCyC
inc. a dice que deben ser
otorgados por escritura
pública los contratos que
tienen por objeto la
adquisición, modificación
o extinción de derechos
reales sobre inmuebles
El boleto de compraventa no puede ser tratado como justo
título porque no cumple con las formas exigidas para su
validez. El boleto de compraventa no es título suficiente en
materia de inmuebles el artículo 1017 CCyC inc. a dice que
deben ser otorgados por escritura pública los contratos que
tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de
derechos reales sobre inmuebles
Como sostiene Borda: en el caso de que el boleto haya sido
otorgado por quien no era propietario el bien, se lesionarían
gravemente la seguridad y el orden jurídico, si se admitiese
la prescripción breve de 10 años

En efecto, cualquier
persona inescrupulosa, y
audaz aprovechando la
ausencia del propietario,
podría usurpar el
inmueble y de inmediato
enajenarlo por
instrumento privado
En efecto, cualquier persona inescrupulosa, y audaz
aprovechando la ausencia del propietario, podría usurpar el
inmueble y de inmediato enajenarlo por instrumento
privado.
Distinto es cuando el título se otorga por escritura pública,
con las formalidades exigidas. Un “justo título” oponible al
actor reivindicante debe haber sido inscripto en el Registro
de la Propiedad para cumplir con las exigencias del artículo
1893 CCyC
Artículo 1902. Justo título y buena fe

El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad

transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido
de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo
de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de
los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.
En los comentarios al CCyC Herrera, Caramelo y Picasso dicen: el artículo
1902 define al justo título y establece el alcance de la buena fe requerida
para usucapir, sea que se trate de cosas no registrables o registrables. El
justo título debe tratarse de uno que contenga un acto jurídico con aptitud
traslativa de derechos de propiedad. Por tal motivo, ni el boleto de
compraventa, ni los actos jurídicos por medio de los cuales se reconocen
derechos de propiedad pueden ser justo título.
Como acontece a lo largo del Código, la buena fe no se agota en la creencia
del adquirente en la legitimidad del derecho que recibe, sino en la
diligencia mínima que debe haber realizado, toda vez que le es requerida
esa indagación. La ignorancia solo puede basarse en el error de hecho
excusable. Sobre la base de ella, el adquirente no debió tener dudas de la
legitimación de aquel que le transmitía el derecho real o desconocer las
causas de su incapacidad.
Cuando se trata de bienes registrables, también se le exige actos de
verificación entre las constancias registrales y las características de la cosa
y persona del disponente. Respecto de los primeros, tratase del estudio de
títulos ineludible para quien participa de actos de la entidad a la que
venimos refiriéndonos. Con mayor precisión, podemos apuntar que el
estudio de títulos no se agota con la consulta del estado registral informado
por el registro de la propiedad, sino con el conocimiento puntual de los
títulos que fueron registrados y causaron dichos asientos, en mérito a que
en definitiva la inscripción es consecuencia de aquellos.