Resumenreales

Parcial Reales.
Definición (art. 1882): El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. Adscribe a la calidad de derecho
subjeto al conferir al título un poder jurídico de estructura legal que le faculta para ejercer sobre la cosa
en forma autónoma.
Los derechos reales otorgan a su titular facultades sobre una cosa (potestad), la que está protegida por
el ordenamiento jurídico, por lo tanto, los derechos reales son derechos subjetivos cuyo titular tiene la
facultad de hacer respetar y cumplir con los fines del mismo derecho.
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de
orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto) una
relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario al mismo (obligación
negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. (Allende)
IUS PERSEQUENDI: Es la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, facultad que
tiene ciertos límites como es el caso del subadquirente de buena fe y a título oneroso.
IUS PREFERENDI: Por un lado, el derecho real constituido con anterioridad prevalece sobre el derecho
real constituido posteriormente y por otro lado aparece el privilegio, que permite a ciertos acreedores
percibir su crédito con preferencia a otros, como es el caso de los derechos reales de garantía.
Art 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.
El derecho positivo, desde la perspectiva del normativismo jurídico, presenta dos aspectos. El derecho
objetivo es el ordenamiento jurídico o sistema de normas reguladoras de la conducta humana,
emanados del Estado e impuesto por este mediante su poder coactivo. El derecho subjetivo como la
potestad o facultad que el derecho objetivo reconoce a un sujeto de derecho, persona física o jurídica.
La teoría clásica pone acento en la relación entre el hombre y la cosa, se trata de una potestad directa
sobre ella, pero las concepciones más modernas procuran contemplar no solo ese aspecto estático sino
el dinámico, es decir, la relación del titular del derecho real con el resto de la sociedad, lo que se
advierte a través de la oponibilidad erga omnes (frente a todos) y los derechos de preferencia y
persecución.
Elementos de los derechos reales.

Sujeto.
Puede ser una persona humana o jurídica con capacidad para adquirir derechos reales, u dado que
existen diferentes formas de adquisición, la capacidad del titular se verificará atendiendo el hecho o el
acto jurídico a través del cual se toma titular del derecho en cuestión.
El sujeto que detentara la titularidad de un derecho real ya sea adquirido de forma originaria o derivada,
es titular en forma exclusiva, es decir, que el poder sobre una cosa no puede coincidir en dos personas;
puede, en cambio, compartirlo. Una persona puede ejercer sobre una misma cosa, distintos derechos
reales. Por ejemplo: sobre un inmueble puede verificarse la existencia del dominio, el usufructo y la
hipoteca, en cuyo caso se hablará de concurrencia de derechos reales, pero, en cambio, cuando dos o
más sujetos comparten el mismo derecho real, como se da en el condominio, el usufructo, etc.
Objeto. (basado en el art 1883)
Requisitos.
El objeto de los derechos reales es un bien actual y determinado, que esté en el comercio, susceptible
de aprovechamiento, de contenido patrimonial y que se encuentre a disposición del sujeto en cantidad
limitada.
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Que debe tratarse de un bien determinado, perfectamente identificado por su ubicación, medidas y
linderos en el caso de los inmuebles, y por su marca, modelo y características si se trata de muebles,
debe asimismo ser actual, es decir, no solo en el momento de su constitución debe perdurar a fin de que
el titulo puede ejercer su potestad y debe tratarse de un objeto que este en el comercio, es decir que
pueda ser objeto de apropiación privada, de derechos patrimoniales y que pueda transmitirse
libremente de un propietario a otro por actos entre vivos.
Las cosas se clasifican en muebles e inmuebles, ya sea que por su naturaleza o por accesión. Son
inmuebles por su naturaleza "el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera
orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre” (art. 225)
Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al
suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden
ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
Los muebles son los que pueden desplazarse por sí mismos o por una fuerza externa.
Numerus cláusus.
El númerus cláusus significa que es cerrado y no pueden agregarse otros. El fundamento de estos es la
protección del contratante débil y la función de la propiedad.
Dispone el art 1884: que los derechos reales en este CCyC son dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso,
habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis y la prenda.
Derechos reales vs derechos personales.

En los derechos reales, en principio no hay un sujeto pasivo, pero las doctrinas más modernas admiten
que debe contemplarse la oponibilidad a terceros y el deber de respeto. Los derechos personales
admiten uno o varios sujetos tanto activos como pasivos.
El objeto de los derechos personales es la prestación, en cambio, en los derechos reales el objeto es la
cosa, cierta, actual y determinada, siendo la inherencia de la cosa lo que los caracteriza.
Los derechos personales imperan la autonomía de la voluntad, en los derechos reales predomina el
orden público. En los derechos personales la relación es indirecta o mediata entre el titular del derecho
y el objeto, en los derechos reales el beneficio es directo con la cosa, no hay intermediación de otras
personas. Los derechos personales son relativos en cuanto a su oponibilidad, mientras que los derechos
reales son absolutos, oponibles erga omnes. En los derechos personales no se requiere la publicidad, es
ajena a estos derechos, en los derechos reales, por tratarse de derechos absolutos y oponibles a
terceros, a publicidad es necesaria.
Los derechos reales pueden ser perpetuos o temporarios mientras que los derechos personales son
instantáneos, pues obtenido el beneficio por el acreedor, se extingue el derecho. El ius persequendi y el
ius preferendi es otra de las características del derecho real, el primero implica perseguir la cosa de sin
importar quien la tenga bajo su poder y el segundo responde al principio, primero en el tiempo mejor en
el derecho, como ya fue señalado en párrafos anteriores.
El acreedor en los derechos personales puede renunciar a sus derechos en beneficio del acreedor, el
titular de un derecho real puede abdicar de ese derecho mediante el abandono, pero si se trata de un
inmueble su abandono beneficia al Estado, en el condominio a los otros condóminos.
Modos de adquisición.
Los modos de adquirir derechos reales son: título y modo, voluntad de la ley, prescripción adquisitiva y
sucesión, prohibiendo la constitución judicial, esto es, que el derecho real sea constituido o impuesto
por un juez. Se clasifican en:
a) Por actos entre vivos o mortis causa: el primero es el caso del título y modo (art. 1892) y el
segundo es legado de cosa cierta.
b) A titulo universal y a título singular. Según si lo adquirido fuera la totalidad o una parte de los
bienes que constituyen un patrimonio, o si fuese una cosa determinada; verificándose el primer
caso en la sucesión por causa de muerte o la transmisión fiduciaria de una universalidad y el

segundo cuando la cosa es adquirida por medio de un acto jurídico eficaz para transmitir el
derecho.
c) Originario o de un titular anterior. En modo originario, la cosa se adquiere independientemente
y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior, o cuando la cosa no tenía dueño o había
sido abandonada. En el caso de la adquisición de un titular anterior el modo es derivado, por lo
cual y en principio, tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes limitación que pesaban
sobre aquel y los que la ley les imponga, ya que se respeta la antigua regla del Derecho romano
que nadie puede transferir a otro más derecho que el que él mismo tenga.
TEORIA DEL TITULO Y EL MODO.
El título suficiente (art. 1892 del Cód. Civ. y Com.) es el acto jurídico que otorga a una persona la
facultad de exigir la transmisión o constitución de un derecho real sobre un inmueble determinado
y el modo suficiente es la transmisión o constitución cuyo fin es la publicidad.
El título suficiente es la posibilidad jurídica de la adquisición, la causa que la justifica mientras que la
tradición es la materialización de dicha adquisición. El título es el acto jurídico que reúne los
requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate, pero el título no se
refiere solo a la forma. El título debe emanar del titular del derecho real, quien a su vez debe tener
capacidad suficiente para efectuar esa transmisión.
El título hará posible la existencia futura del derecho real, que se concretará con el modo.
El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente, hace adquirir no solo el dominio sino
también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión. En cuanto a la tradición, es
necesaria la realización de actos materiales en los términos de los art. 1924 y ss., es necesario
también que quien transmite la cosa sea su propietario.
Si bien el art. 1893 prevé el requisito del registro, cuando se trata de la transmisión de derechos
reales sobre bienes inmuebles o cosas muebles registrales, el art. 750 impone la tradición para
cumplir la transmisión, tanto respecto de bienes muebles como inmuebles. La tradición traslativa de
dominio es un acto jurídico bilateral y real, que requiere la entrega material de la cosa, acto jurídico
por el cual el tradens desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo
recibe de conformidad.
En consecuencia, para que esa tradición sea efectiva, deben cumplirse ciertos requisitos
contemplados en el ordenamiento jurídico, tales como: que sea efectuada por quien, siendo
propietario del inmueble, tenga capacidad para enajenarlo, lo haga por título suficientes para
transferir el derecho real y respete la regla del nemo plus iuris.
El concepto de modo resulta aplicable no solo a la adquisición del dominio, sino a todos los
derechos reales que se ejerzan por la posesión, cobrando relevancia si se adquiere por actos entre
vivos, por lo tanto, el único "modo suficiente" es la tradición.
Oponibilidad.
Los derechos son oponibles erga omnes.
Lo dispone el art. 1893: La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a
las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión,
según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real.
Adquisición:
El articulo 1894 dispone que; Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y
fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles
inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y
subadquirente de buena fe.

El art. 1895 que habla sobre la adquisición de derechos reales sobre muebles por adquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario
pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe, aunque haya inscripción a favor de
quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la
cosa registrable y éstos no son coincidentes.
Extinción/prescripción.
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles
por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la
cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título. (art.
1898)
El art. 1899, que es sobre la prescripción adquisitiva larga habla de que si no existe justo título o buena
fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de
su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee durante diez
años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en
el respectivo régimen especial sean coincidentes.
El art. 1907 habla explícitamente de extinción: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena.
En el art 1899 se menciona el justo título o buena fe que se encuentra explícitamente detallado en el
art. 1902: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación
posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de
cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales,
así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.
No se debe asociar el justo título con el título putativo.
El título es putativo cuando: a) No existe título, pero el poseedor, por ignorancia o error de hecho
excusable, está convencido sin duda alguna de que existe. Por ejemplo, tiene un título putativo el
heredero testamentario que posee los bienes de la herencia en virtud de un testamento, y luego se
toma conocimiento de que por un testamento posterior se ha revocado el primero. b) Existe título, pero
no se aplica a la cosa poseída. Por ejemplo, se adquiere un inmueble en loteo, se adquiere el lote A, se
suscribe la respectiva escritura traslativa de dominio, pero se recibe la posesión del lote B. En este caso
existe un título sobre el lote A, pero no se corresponde con el lote poseído que el B.
En el art. 1931 explica las situaciones donde se extingue: cuando se extingue la cosa, otro priva al sujeto
de la cosa, el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la
tenencia, desaparece la posibilidad razonable de hallar la cosa perdida y el sujeto hace abandono
expreso y voluntario de la cosa.
POSESION Y TENENCIA.
El art. 1908 del Cód. Civ. y Com. se refiere a las relaciones de poder de un sujeto con la cosa dentro de
las cuales enuncia a la posesión y la tenencia. Al referirse a relaciones de poder entiende que se trata de
relaciones materiales, vinculaciones que consisten en el poder de hecho que se ejerce voluntariamente
sobre una cosa determinada que constituye el objeto tanto de la posesión como de la tenencia.
A los fines de la defensa posesoria extrajudicial incluye también a los servidores de la posesión (art.
1911, relación de dependencia, servicio, hospedaje y hospitalidad). Excluye, al igual que el Cód. Civil, la
yuxtaposición local por ser un mero contacto físico y carecer de voluntariedad con lo cual no tiene
efectos jurídicos.

Los servidores de la posesión son aquellos que utilizan una cosa en virtud de relaciones de
dependencia. Solo le da la posibilidad de defensa extrajudicial de la posesión.
La cosa.
Para que pueda ser configurada la cosa como tal debe tener ciertos requisitos: que sea material o
corporal, extraña al sujeto o de naturaleza irracional, objeto que contrapone a sujeto, con importancia
jurídica dada por la posibilidad de ser el objeto de relaciones jurídicas, con la posibilidad jurídica de
pertenencia por cualquier título, presente o futura (previniendo que existirá), susceptible de apreciación
pecuniaria, es decir, útil, aislada.
Pueden también enunciarse ciertos requisitos que deben contener la cosa para ser objeto de los
derechos reales: ser objetos materiales susceptibles de tener un valor, deben ser cosas que estén en el
comercio, tener existencia actual, deben ser determinada y deben ser singulares.
Del mismo ordenamiento positivo resulta que los bienes que no fueran cosas no son susceptibles de
posesión.
La posesión y la tenencia sobre una universalidad de hecho de distintas cosas separadas
requiere conforme el art. 1927 del Cód. Civ. y Com. que la relación de poder debe estar sobre
cada una de las cosas que la componen.
El corpus.
Según la postura de Savigny la "cosa" debe estar "bajo el poder" de una persona, postura
seguida por nuestro Código. La posibilidad material de hacer de la cosa lo que se quiera, con exclusión
de toda injerencia extraña, constituye sustancialmente el corpus. En esta postura doctrinaria, esa
facultad no se pierde al dejar de tener contacto físico con la "cosa". Debe manifestarse efectivamente
con relación a la cosa.
El animus.
El art. 1909 al definir la posesión indica que el poseedor debe comportarse como titular de un derecho
real, lo sea o no. La detentación de la cosa con esa intención revela el elemento psicológico que expresa
el animus domini o animus rem sibi habendi propuesto por el jurista alemán en la exposición de su
doctrina.
Se plantean dudas respecto de algunos casos para determinar si pueden incluirse en objeto
de los derechos reales. La energía es difícil de imaginar su aprehensión, por lo cual podrá
interpretarse que le son aplicables las disposiciones sobre las cosas en la medida que fueren
compatibles. El cuerpo humano y sus partes no son cosas-
En cuanto a los órganos separados siguen la misma suerte, y si bien alguno de ellos puede considerarse
cosa, en tanto no afecten el orden público y en principio sean reproducibles.
TENENCIA.
El art. 1910 del Cód. Civ. y Com. establece que "Hay tenencia cuando una persona, por sí o
por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor". Los requisitos de la figura son: la tenencia efectiva de una cosa y el reconocimiento de la
propiedad en otro por el tenedor, de cuya posesión es representante.
En el primer requisito se evidencia la existencia del corpus.
El objeto de la tenencia es la cosa.
La naturaleza jurídica de la posesión es un hecho. No puede ser el objeto de una transmisión

propiamente dicha, ya que el poseedor no puede como tal, ser llamado el sucesor del poseedor
anterior.
La posesión no es un derecho real, pero da derechos a las acciones posesorias, posesión que no debe ser
precaria, sino a título de dueño. La protección posesoria trasciende el esquema formulado ya que
protege el hecho de posesión y a la tenencia ya que ambas están legisladas como relaciones de poder-
El denominado “derecho de poseer” ius possidendi es la facultad de poseer, nacida de un derecho real,
es decir, la posesión legitima contenida por el art. 1916. En cambio, "derecho derivado del hecho de la
posesión" (ius possessionis), se refiere al hecho posesorio, que no se basa en ningún derecho real,
permite que el sujeto use y goce la cosa y lo protege en su posesión con los remedios procesales

establecidos en el ordenamiento jurídico positivo, y si cumple con los presupuestos fijados por la ley,
permite adquirir el dominio por usucapión".
Según el art. 2240 nadie puede mantener o recuperar la posesión o tenencia excepto cuando debe
protegerse y repeler una agresión. Debe recobrarla en el momento instantáneo y sin exceder los límites
de la propia defensa.
Clasificación de las relaciones de poder.

Hecho que el sujeto ejerce voluntariamente sobre una cosa determinada, posesión y tenencia están
derivadas de aquello.
Esta clasificación puede ser legitima e ilegítima.
La presunción de legitimidad está en el art. 1916, las relaciones de poder se presumen legítimas, a
menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
La norma aplicable es para la posesión y tenencia, determinando que únicamente el titular de un
derecho real tiene el carácter de poseedores legítimos. Es decir que hayan cumplido con la teoría de
título y modos suficientes.
Por el contrario, quien adquiera sin título, por no existir acto jurídico que cumpla con las condiciones de
fondo y de forma para transmitir un derecho real será poseedor ilegitimo.
En relación con esta clasificación para los casos de tenencia, será tenencia legitima la que surja de un
derecho personal como la locación o el comodato.
El art. 1916 se refiere a la posesión ilegitima, es decir “cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.” Esta disposición instaura la
presunción de legitimidad de tal manera que si el titular ha adquirido cumplimiento con los requisitos de
título y modo suficiente calificara una posesión legitima. Si carece de uno de estos o su título presenta
irregularidades se calificará como posesión ilegitima.
Dispone que la posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa, en
particular cuando se extingue la cosa, cuando otro priva al sujeto de la cosa, cuando se encuentra el
sujeto en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia, cuando desaparece la
probabilidad razonable de hallar la cosa perdida y cuando el sujeto hace abandono expreso y voluntario
de la cosa.
Posesión de buena y mala fe.

El sujeto de la relación de poder sobre una cosa es de buena fe si no conoce o no puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad. (art. 1918)
Es decir que quien es titular de una relación de poder cree que su vinculación material con la
cosa es legítima y que está ejerciendo y que es el ejercicio de un derecho real o personal que se ajusta al
art. 1916, pero en realidad, no existe tal derecho real o personal por error de hecho esencial y excusable
como reza el art. 1918.
Solo habrá buena fe cuando se trate de un error de hecho esencial y excusable en los supuestos del art.
267 recae sobre: la naturaleza del acto, un bien o un hecho diverso o de distinta especie que el que se
pretendía designar, o una calidad, extensión o suma diversa a la
querida; la cualidad sustancial del bien que haya sido determinante de la voluntad jurídica según la
apreciación común o las circunstancias del caso; los motivos personales relevantes que hayan sido
incorporados expresan o tácitamente; la persona con la cual se celebró a la cual se refiere el acto si ella
fue determinante para su celebración.
La ley solo contempla el error de hecho, ya que la ignorancia de las leyes no sirve de excusa para su
cumplimiento.
La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se
presume: cuando el título es de nulidad manifiesta, cuando se adquiere de persona que habitualmente
no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas, y cuando recae sobre
ganado o mercado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
La buena o mala fe conforme el art. 1920 del Cód. Civ. y Com. se tendrá en cuenta en el

momento en que comienza la posesión o la tenencia y se mantiene inalterable hasta tanto se
produzca una nueva adquisición.
Protección de las relaciones de poder, clase del 22/3.

Dispone el art. 2228 del CCyC, “Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan". Las
acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales,
producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la
voluntad el poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos ejecutados
sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de
daño.
Ahora bien, el Cód. Civ. y Com. refiere a la posesión y a la tenencia como "relaciones de poder" (art.
1908) pero sigue manteniendo la denominación de acciones posesorias como el Código de Vélez,
distinguiendo en esta disposición legal, las causas originantes de las acciones, ya sea la turbación o
desapoderamiento y la finalidad de estas, mantener o recuperar.
Define dos tipos de lesiones que puede sufrir una relación de poder, ya sea una lesión menor, como el
caso de la turbación y una lesión mayor, como el desapoderamiento o despojo.
Define a la turbación como los actos materiales producidos o de inminente producción,
ejecutados con intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor, de los que no
resulta una exclusión absoluta del mismo y al desapoderamiento como los actos
materiales producidos o de inminente producción ejecutados con intención de tomar la posesión contra
la voluntad del poseedor o tenedor que resulta totalmente excluido de su posesión o tenencia.
El nuevo Código ha suprimido el doble régimen, regulando una sola acción para cada tipo de ataque la
posesión o tenencia. También ha suprimido la acción de obra nueva como acción posesoria autónoma,
agregando sus preceptos dentro de las acciones de despojo o de mantener, según fuere el alcance de la
obra nueva construida o a construir.
Otro principio básico para tener en cuenta es la distinción entre derecho a la posesión y derecho de
poseer.
El art. 2239 dispone: "Acción para adquirir la posesión o la tenencia". Un título válido no da la
posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene
sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías
legales".
Nuestro derecho adopta la teoría del título y el modo en la adquisición derivada por actos
entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión, solo tendrá derecho de poseer quien
cuenta con un título suficiente y tiene la posesión en virtud de dicho título. En caso contrario, quien
únicamente tiene un título válido, pero no tiene el modo, no tiene
la posesión y, por lo tanto, no tiene derecho de poseer, solo tiene un derecho a la posesión.
El siguiente principio se asienta sobre la posesión y el derecho a la posesión, pues se puede

tener la posesión sin el derecho a ella, como es el caso del poseedor vicioso. Quien tiene derecho a la
posesión, no tiene la posesión, pero puede demandar judicialmente
su entrega y en el caso de que lo logre, tendrá derecho de poseer. Quien tiene solo la posesión, goza del
ius possessionis o sea los derechos derivados del hecho de la posesión, que son la usucapión y las
acciones posesorias, y quien tiene derecho de poseer, goza del ius possidendi como es el caso del
poseedor legítimo y cuenta, además, con las acciones reales.
Protección extrajudicial de la posesión.

El Cód. Penal prevé, en su art. 34, inc. 6º, que no son punibles aquellos que obraren en
defensa propia o de sus derechos siempre que mediare, una agresión ilegítima, una necesidad
racional del medio empleado para impedirla o repelerla y falta de provocación suficiente por
parte de quien se defiende. La norma prevé que se entenderá que concurren tales circunstancias,
respecto de quien, durante la noche, rechaza el escalamiento o la fractura de los cercados, paredes o
entradas de su casa, o departamento habitado o de sus dependencias, cualquiera que sea el daño
ocasionado al agresor. Igualmente, respecto de aquel que encontrare un extraño dentro de su hogar,
siempre que haya resistencia.
El Cód. Civ. y Com. prevé en el art. 2240: "Nadie puede mantener o recuperar la
posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial
o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder
los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los
servidores de la posesión".
Los requisitos que exige el art. 2240 son: que la fuerza sea "suficiente", que ante el ataque a la posesión
o a la tenencia el auxilio de las autoridades judiciales o policiales llegaría demasiado tarde, cuando la
turbación o despojo ha no puedan evitarse precisando que la demora en acudir en defensa del poseedor
o tenedor debe ser tanto de la justicia como de la policía, poniendo un límite más acotado al ejercicio de
la acción, que la reacción sea inmediata, y que la reacción y la fuerza empleada, ya sea para mantener o
recobrar la posesión o la tenencia no
excedan los límites de la propia defensa.
Protección judicial de la posesión.

Acción de despojo.
El art. 2241 dispone: Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad. "Esta acción comprende el desapoderamiento reducido por
la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión
o la tenencia. "La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución
de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia".
Unifica todos los ataques que puede sufrir la posesión de los que derive la
exclusión ya sea del poseedor o del tenedor, provengan de actos hechos por ellos o de un
tercero o de una obra nueva realizada en la cosa sobre la que se ejerce la posesión o la
tenencia.
Tiene por finalidad recuperar la posesión o la tenencia de una cosa o de una
universalidad de hecho y procede cuando hay desapoderamiento.
Tienen legitimación activa tanto el poseedor como el tenedor, aunque fuere vicioso.
La legitimación pasiva corresponde al despojante, sus herederos, y sucesores particulares de
mala fe, y obviamente a los cómplices o encubridores en tanto sean poseedores de la cosa. La acción de
despojo puede ejercerse contra quien tenga un derecho real sobre la cosa, pero no la posesión y la
hubiere tomado o recuperado por propia autoridad.
Acción de mantener la posesión o tenencia.
Dispone el art. 2242: Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo
turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza
fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la
inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la
turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse, tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
La doctrina sostuvo por el contrario que estos requisitos se aplicaban exclusivamente a las

acciones posesorias propiamente dichas. El art. 2242 mantiene la estructura del Código anterior,
acordando la acción a todo poseedor o tenedor de una cosa o de una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso.
Habilita su ejercicio a quien turba en todo o en parte, realizado con intención de tomar la posesión,
contra la voluntad del poseedor o tenedor del que no resulta una exclusión absoluta del mismo.
Se modifica notoriamente el ámbito de ejercicio de la acción de mantener, toda vez que se refiere no
solo a actos materiales, restringiéndola en cuanto a la obra nueva, puesto que solo menciona actos
preparatorios. Por otra parte, el art. 2242 no dispone la suspensión de la obra durante el juicio,
debiendo acudir en consecuencia a las disposiciones procesales, bajo la forma de una medida cautelar.
Prueba.
El art. 2243 dispone: Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión,
se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de
poder más antigua.
La posesión se prueba por la posesión misma y por sus atributos. Evitando toda referencia al derecho a
poseer. En el Cód. Civ. y Com. el derecho de poseer se prueba por el tiempo y es preferido en el juicio
posesorio quien acredite haber estado en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión.
Convención.
Dispone el art. 2244: Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la
que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que
corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de
defensa en juicio.
Se trata de una norma procesal, establecida para el caso de que, en un proceso articulado por acciones
posesorias, se produzca una lesión mayor a la planteada, pudiendo variar y ampliar la demanda,
incluyendo un hecho nuevo. Esta situación se patentiza cuando el producida una lesión menor, como la
turbación, durante el transcurso del proceso se produce una lesión mayor, como es el despojo, con la
exclusión total del poseedor o tenedor, este podrá variar su pretensión, solicitando la conversión de la
acción de mantener en acción de despojo, salvo, que con ello resulte vulnerada la defensa en juicio que
la ley se ocupa de preservar expresamente.
Legitimación.
El art. 2245 dispone: Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquiera de los coposeedores
pueden ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también
contra estos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de a posesión común. No proceden estas acciones
cuando la cuestión entre coposeedores solo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte. Los
tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que
este sea reintegrado en a posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla
directamente.
Las acciones posesorias se acuerdan a los poseedores y tenedores de cosas, despojados o
turbados, y a los poseedores de universalidades de hecho, verdadera novedad normativa,
puesto que en el código derogado las universalidades de hecho no eran susceptibles de ser
defendida posesoriamente como universalidades, sino que debían promoverse estas acciones
por cada cosa en particular.
También se legitima al poseedor o tenedor de una parte material de una cosa.
En el caso de los coposeedores, si la acción posesoria se ejerce contra un tercero, cualquiera
de ellos está legitimado para promoverla sin el concurso de los restantes y se demandará el
cese de la turbación o la restitución de toda la cosa. La sentencia beneficiará a todos, pero si se
rechaza la pretensión no perjudicará a los coposeedores que no fueron parte del litigio, en
cambio, si la turbación procede de alguno de los coposeedores, la sentencia mandará
solamente a restituir al condómino en la coposesión de su parte indivisa o el cese de la
turbación de su derecho a coposeer en su caso.
Los tenedores tienen dos acciones, frente al despojo, o bien reclamar directamente la

restitución de su tenencia, o por vía subrogatoria, peticionando que el poseedor sea restituido en su
posesión para que este le otorgue nuevamente la tenencia de la que se viera privado por la acción de un
tercero, pudiendo tomarla directamente si el poseedor se negare a recibir la cosa.
Interdictos procesales.
Algunos sostienen que los interdictos procesales son remedios diferentes de las acciones posesorias y
otros, en cambio, piensan que constituyen la reglamentación procesal de aquellas. La corriente dualista
sostiene la independencia entre ambos, toda vez que unos se
encuentran en el Código de Procedimientos y otros en el Cód. Civil.
Interdicto de adquirir.
El art. 607 del Cód. Procesal dispone: se requerirá: 1º Que quien lo intente presente título suficiente
para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a derecho. 2º) Que nadie tenga título de dueño o
usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto. 3º) Que
nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
Interdicto de retener.
Puede articularlo el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble, cuando alguien amenazare
perturbarlo lo perturbase mediante actos materiales. La legitimación activa es amplia y la pasiva más
restringida ya que se dirige contra el autor de la turbación, sus sucesores o copartícipes. Son suficientes
las meras amenazas de perturbaciones y si esta fuera inminente, el juez podrá disponer la medida de no
innovar y aplicar sanciones conminatorias.
Interdicto de recobrar.
Previsto a partir del art. 614 del Cód. Procesal, pueden promoverlo quienes hubiesen tenido
la posesión o la tenencia de una cosa mueble o inmueble y hubiesen sido despojados total o
parcialmente con violencia o clandestinidad. La legitimación activa es amplia y la pasiva más estricta,
pues se dirige contra el autor del despojo, sus sucesores, copartícipes o beneficiarios de este.
No se admite para el despojo ocasionado por abuso de confianza.
Interdicto de obra nueva
Contemplado por el art. 619 del Cód. Procesal, compete al poseedor o tenedor de un
inmueble afectado por una obra que se hubiere comenzado, contra el dueño de ella y si fuera
desconocido, contra el director o encargado. El juez puede suspender preventivamente la obra y si la
sentencia admitiera la demanda, la suspensión será definitiva, podrá también si correspondiere,
disponer la destrucción y restitución de las cosas a su estado anterior, a costa del vencido.
Caducidad.
Los interdictos de retener, recobrar y obra nueva no pueden promoverse después de un año de
producidos los hechos en que se fundan, es un término de caducidad y por ser de tal naturaleza, aunque
el demandado no invoque dicha caducidad, el juez puede decretarla de oficio.
Dominio, clase del 25/3.

El Cód. Civ. y Com. lo define en el art. 1941 en cuanto dispone que "El dominio perfecto es el derecho
real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario". Puede decirse entonces que los restantes derechos reales son como desgajamientos del
derecho real de dominio, al que ninguna causa nueva de adquisición puede agregársele.
El reconocimiento legal de la propiedad privada significa en el lenguaje corriente que el Estado admite
que el dueño de una cosa puede someterla a actividades de uso, goce y disposición que llenen sus
necesidades y hasta sus placeres.
Propiedad y dominio.
La propiedad debe ser entendida como un poder funcional en el que las facultades de goce y disposición
para ser merecedoras de la tutela del derecho, no pueden ir acompañadas de cualquier interés, sino tan
solo de aquellos predeterminados por el marco que brinda la propia Constitución, en virtud de lo cual el
derecho da satisfacción superando la concepción individualista y liberal que partiendo de un plano
estrictamente iusprivatista, se fija principalmente en la idea de poder, por otra concepción social que
contempla la propiedad no solo como institución jurídica, sino también como institución económica.

La palabra propiedad en el Cód. Penal, está tomada en la ley penal con el mismo alcance con
que la emplea el art. 17 de la CN. Esto es, no solo el dominio, sino también todo tipo de derecho
patrimonial, y más aún hechos, incluyendo a la tenencia, aunque esta sea precaria. No solo se protege al
dominio propiamente dicho, sino otros derechos reales, derechos personales, administrativos y la
vinculación de hecho entre una persona y las cosas, de posesión y tenencia. (En el CP)
Clasificación del dominio.

El art. 1946 del Cód. Civ. y Com. dispone: "El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales". Hay dos clases de dominio: perfecto, también
llamado pleno e imperfecto o menos pleno. En el primero de los casos el dominio está dotado de
perpetuidad y sobre la cosa no se han constituido otro u otros derechos reales (art. 1941). En el segundo
supuesto, se trata de dominio revocable o fiduciario o desmembrado (arts. 1888, 1964, 1701 etc.).
Esta distinción se sujeta a la idea de que aquel emerja o no revestido de la totalidad de los caracteres
que la ley le atribuye; de ser así hablaremos de dominio perfecto o pleno; y en caso contrario de
dominio menos pleno o imperfecto.
Así el dominio cuando es pleno no sufre ninguna afectación en la perpetuidad, lo que dicho
de otro modo implica que no se extingue por el vencimiento de un plazo o cuando se cumple
una condición, o cuando no está gravado con ningún derecho real. En el caso del dominio imperfecto o
menos pleno, vemos que hay dos supuestos. En el primer caso, se verá afectado en su perpetuidad, tal
el caso del dominio fiduciario y revocable. Luego en la segunda variante, el derecho de dominio está
gravado con otro derecho real.
Dominio imperfecto.
El dominio es perfecto cuando es perpetuo, y precisamente se lo llama imperfecto cuando ello
no ocurre, porque debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o cuando adviene una condición;
también se considera imperfecto cuando está gravado respecto de terceros con un derecho real (art.
1888).
El dominio fiduciario y el revocable afectan la perpetuidad del dominio; en cambio, la
existencia de cargas reales disminuye al dominio en su carácter absoluto; ello equivale a decir
que de no estar gravado el titular estaría facultado para usar y gozar de la cosa libremente, es
decir sin ningún tipo de impedimento, cosa que no ocurre cuando ellas existen.
El dominio revocable (art. 1965) es el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el
dueño debe restituir la cosa a quien se transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por la
disposición voluntaria expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben
entender limitadas al termino de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de
aquel plazo o este sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución,
el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del titulo
constitutivo del dominio imperfecto.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos
jurídicos que realiza están sujetos a la consecuencia de la extinción de su derecho. (art.1966)
El efecto de la revocación tiene efecto retroactivo excepto que lo contrario surja del título de
adquisición o de la fe. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto
de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la
cosa. (art. 1967)
Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño. (art.
1969)
Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se quiere inscribir la readquisición; si no es constitutiva, se requiere a efecto de
su oponibilidad. (art. 1968)
Caracteres del derecho real de dominio.
La exclusividad.

Al respecto establece el art. 1943 que "El dominio es exclusivo y no puede tener más de un
titular. Quien adquiere una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo
que le falta al título". No es posible que se incorpore un nuevo titular junto al dueño, pues todas las
facultades que emergen de la titularidad del derecho se concentran en una única persona, no en una
pluralidad de sujeto.
La exclusividad trae aparejada la imposibilidad de superposición de titulares, porque esencialmente el
dominio es ejercido por un único titular, siendo este uno de los atributos más importantes, que hacen a
su condición y naturaleza y lo distinguen de otros, p. ej., el condominio.
Carácter excluyente.
El art. 1944 del CCyC establece que: "El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del
uso, goce, o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella y encerrar
sus inmuebles con muros, cercos o fosos sujetándose a las normas locales.”
Perpetuidad del dominio.
El art. 1942 del Cód. Civ. y Com.: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que este adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. Mientras la cosa exista y su
dueño se mantenga en posesión de ella, no hay necesidad de realizar actos materiales posesorios, pues
de ese modo pervive el dominio de esta. La falta de rutina en el uso no es causal de pérdida del derecho.
Pero si el propietario se
desentiende de la cosa, la desaprovecha, la disipa, puede ocurrir que un tercero comience a poseerla y
logre en el transcurso de veinte años la titularidad del derecho, mediante la promoción de la acción
declarativa de usucapión.
Contenido del dominio.
El contenido de este poderío puede ser abordado apuntando a su naturaleza, ya que es un
derecho que se ejerce por posesión, así como también haciendo foco en su extensión que
puede ser determinada como positiva como negativamente estableciendo limitaciones a la
disponibilidad jurídica y materia.
Afirmativo.
Las potestades que concede la tipicidad genérica son positivas, efectivas y traen aparejadas
una serie de actividades y a disponer material y jurídicamente de la cosa. Y
correlativamente, como titular puede exceptuar y prescindir de todos los demás en el ejercicio de las
facultades de uso, goce y disposición que venimos analizando.
Facultades materiales.
Las facultades materiales del titular del derecho real de dominio son las siguientes:
Derecho de poseer: El titular del derecho real de dominio, en caso de ser molestado, turbado
o despojado, dispone de las acciones posesorias (arts. 2238 y ss.), los interdictos procesales
(arts. 606 a 623 Cód. Proc. Civ. y Com.) y las acciones reales que prevé el Cód. Civ. y Com.
(art. 2247 y ss.).
Derecho de usar: La titularidad de dominio lo habilita a usar, utilizar, emplear, aplicar la cosa
que es su objeto con arreglo a sus necesidades, sin otras condiciones y requisitos respecto de la
naturaleza o destino de esta, claro está reconociendo como limitaciones las que el Cód.
Civ. y Com. regula (cfr. arts. 1970 a 1982) y a las que nos referiremos oportunamente.
Derecho de gozar: Está facultado a percibir la totalidad de los frutos que la cosa produzca,
como consecuencia del poderío y la potencia de su propio título de dueño, teniendo presente
que el poseedor de buena fe adquiere los frutos (los hace suyos) por el solo hecho de la
percepción de estos.
Derecho de disponer materialmente: Ninguna duda cabe que, tratándose de cosas de escasa
importancia o entidad, puede alterar la misma sin otra condición o límite que el que surge de la propia
ley y superado el mismo, ya no se estará en presencia del ejercicio regular de un
derecho, sino ante una conducta antijurídica. Aunque debe aclararse que el ejercicio de las
potestades a las que nos venimos refiriendo se supedita a la condición de no traspasar no
transgredir la propiedad de terceros, contemplándose, aun el caso en que pueda generar algún
percance o privarlo de beneficios, agrados o comodidades.

Facultades jurídicas.
Facultad de enajenar: a) transmitir la cosa a título oneroso, realizando una compraventa o
una permuta y a título gratuito por donación; b) enajenar la misma por partes indivisas,
configurándose un derecho real de condominio con el adquirente; c) testar ya sea por
testamento ológrafo o por acto público y d) legar la cosa a una o varias personas, supuesto en el que
también queda constituido un condominio.
Facultad de gravar: El titular del derecho real de dominio podrá constituir cualquiera de los
derechos reales enumerados en el art. 1887 del Cód. Civ. y Com.
Facultad de constituir derechos personales: Esta hipótesis permite en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad contratar cualquiera de las figuras reguladas en el Cód. Civ. y Com.,
respetando a tales fines, las limitaciones que exige la ley, la moral, la buena fe y las buenas costumbres.
Con relación a terceros, ninguna duda cabe que puede consentir y conceder
facultades de uso y goce, mediante un contrato de locación, civil o comercial según el supuesto
del que se trate, o bien beneficiándolos mediante un comodato, un contrato de depósito,
etcétera.
Facultad de abandono: Está facultado para desprenderse de la cosa en su materialidad,
mediante actos de abandono, desidia, apatía, resignando la misma. Cuando se trate de cosas
inmuebles, el abandono beneficiará al Estado, en cambio, si abandona una cosa mueble no
registrable puede ser adquirida por uno de los medios previstos por el sistema vigente, como la
apropiación por terceras personas, sin limitaciones de ninguna especie, pues el dominio en este caso se
encuentra latente, por haberse transformado la cosa en una res derelictae. Sin perjuicio de lo expuesto
la posesión y el tiempo permitirá a terceros adquirir el dominio por usucapión.
Negativo.
El dominio tiene carácter excluyente, con lo cual su titular está facultado para accionar contra
terceros y preservar el uso, goce y disposición de la cosa. También puede remover, retirar las cosas
ajenas que sin su autorización se coloquen en su propiedad, excepto el caso de depósito necesario. En
materia de linderos, podrá poner cerramientos; en realidad se trata de una facultad y un deber al mismo
tiempo; no obstante, volveremos sobre ello cuando tratemos el derecho real de condominio con
indivisión forzosa perdurable, especialmente el condominio sobre muros, cercos y fosos (art. 2006).
La facultad de excluir le permite al dueño impedir a terceros el uso, goce o disposición de la
cosa, arbitrando todos los recaudos y medidas necesarios, que la legislación establezca. El ordenamiento
contempla la prohibición de colocar en sus inmuebles, cualquier
cosa ajena, sin distinciones de ninguna especie, y en tal caso podrá proceder a su retiro o
expulsión.
Dentro de las facultades del dueño se encuentra la de paralizar el ingreso, el tránsito o paso
por su propiedad, pudiendo cercar la con paredes, cercos, contornos, perímetros o fosos,
excepto los casos en que legalmente se admite la constitución del derecho real de servidumbres de
tránsito, cuando se trate de fundos enclavados o que carecen de comunicación con la vía pública (conf.
art. 2166, Cód. Civ. y Com.).
Extensión del dominio.

Este aspecto hace a la determinación positiva del contenido del derecho real de dominio y
abarca tres supuestos: extensión vertical, que es de estricta aplicación para los inmuebles; la
extensión a los accesorios y a los frutos rigen para ambos casos, muebles e inmuebles.
Se trata de los límites físicos del dominio, por ello, el art. 1945 del Cód. Civil y Comercial,
dispone que: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio
aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto
lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los
derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, las hizo el dueño si no se prueba lo contrario.

Adquisición del dominio: modos originarios. (5/4)
En los modos originarios de adquisición el derecho se adquiere con independencia del derecho anterior
de otra persona; no se conoce quién es el antecesor y ello poco importa. De ese modo el derecho nace
para el nuevo titular libre de todas las cargas y limitaciones que eventualmente pudieron afectarlo en
algún momento. Son modos originarios para la nosotros, la apropiación, la especificación o
transformación, la accesión y la percepción de frutos. También para alguna doctrina lo es la usucapión.
En los modos derivados, la adquisición se sustenta en el derecho de otro, de un antecesor.
Naturalmente, el titular anterior pierde el derecho y hay un titular actual o sucesor que lo recibe con la
totalidad de las cargas, limitaciones y restricciones que lo afectaban. Son ejemplos, la tradición y la
sucesión mortis causa.
Apropiación u ocupación.
La apropiación consiste en aprehender una cosa no registrable con ánimo de dueño y se deviene
poseedor de la misma mediante un contacto personal (art. 1947); de manera que de ese modo se
adquiere su propiedad, no así la titularidad de otros derechos reales, tal como luego lo veremos. En este
supuesto especial podemos decir que concomitantemente se adquieren posesión y titularidad del
dominio.
La persona que se apropia de la cosa tenga voluntad, porque la aprehensión es un hecho voluntario
lícito, requiriéndose a ese efecto una edad mínima de diez años, con completo uso del raciocinio de
modo que pueda reflexionar y distinguir lo bueno, lo malo, lo justo y lo injusto de su accionar.
Las cosas susceptibles de apropiación deben carecer de dueño (res nullius) o haber sido abandonadas
por sus propietarios (que no presenten señales de un dominio anterior). No pueden ser aprehendidas
las cosas perdidas (arts. 1955 y 1956), pues estas tienen dueño, siempre claro está, que este mantenga
la esperanza probable de hallarlas.
También integran el elenco de cosas susceptibles de ocupación aquellas que se colocan en la vía pública,
con los recaudos que a tales fines se exigen, según el tipo de residuo del que se trate, a la espera que el
servicio de recolección las retire con ajuste a las ordenanzas municipales con vigencia en cada comuna.
De todas maneras, existe la facultad de arrepentimiento (retracto) y reivindicarla en la medida que ello
sea posible.
Dispone el art. 1947 que El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación. a) Son susceptibles de apropiación: i) las cosas abandonadas; ii) los animales que son el
objeto de la caza y de la pesca; iii) el agua pluvial que caiga en los lugares públicos o que corra por ellos;
b) No son susceptibles de apropiación: i) Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que
es pérdida, excepto prueba en contrario; ii) Los animales domésticos, aunque escapen o ingresen en
inmueble ajeno; iii) Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de este, si no empleó artificio. iv)
Los tesoros.
La pesca y la caza, art. 1948: El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al
animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño
del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
Pesca, dispone el art. 1949 lo siguiente: Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para
pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio
natural.
Enjambres de abejas, art. 1950 del Cód. Civil: El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el
enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de este.
Agua pluvial que cae en lugares públicos o corra por ellos; el art. 239 establece que: las aguas que
surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de
ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a
las restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas
privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.

Respecto a las aguas que no sean pluviales o de fuentes, también está obligado a tomar
todas las medidas necesarias para que las mismas se deslicen sobre terreno que le pertenezca
o sobre la vía pública. Respecto del uso de las fuentes que brotan en terrenos privados, deben
ser empleadas en un uso que no perjudique a los propietarios inferiores. Con relación a la caída de las
aguas pluviales las mismas, pertenecen al propietario del inmueble donde caen o entran, en la medida
que no se desplacen de allí. Si es susceptible de ser apropiada el agua que cae en lugares públicos o bien
que se desliza por ellos. Del agua puede haber caído en un techo y luego caer en un lugar público.
Tampoco puede realizar mutaciones en el nivel del terreno, con la finalidad de desviar el curso de las
aguas pluviales para que estas caigan en la propiedad vecina.
Tesoros.
La adquisición de tesoros es una figura que dista de la apropiación como modo de adquirir el
dominio. Quedan excluidos los objetos que eventualmente fueron localizados en sepulcros y
cementerios. Se ha dicho que el botín de un crimen tampoco reúne los caracteres de un tesoro.
Art 1951, concepto de tesoro: Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de
restos humanos mientras subsiste esa afectación.
Art 1952, descubrimiento de un tesoro: Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque
no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Solo tienen derecho a buscar el tesoro en objeto
ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.
Art. 1953, derechos del descubridor: Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece
al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre
la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto
casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se
halló. Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si
al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
Cosas perdidas.
El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del
depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si
no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo,
quien debe dar intervención al juez. (art 1955).
Una cosa perdida es aquella cuyo dueño no saber dónde se encuentra, habiendo dejado de tener
contacto físico con la misma de todos modos debe mantener la esperanza de reencontrarse con ella.
El Código prevé el derecho a recompensa, como lógica consecuencia
del esfuerzo desplegado por el hallador a efectos que la cosa perdida sea puesta en manos de su dueño.
Supuesto en el art. 1956.
La cosa perdida, cuando el hallador desconoce quién puede ser su propietario, debe
entregarla (consignarla) al juez más inmediato, o a la policía del lugar los que deberán poner
avisos correspondientes (edictos judiciales), según las circunstancias del caso.
Transformación de las cosas muebles.

La especificación es un modo de adquirir el dominio de una cosa mueble por el hecho
del hombre, convirtiendo la materia prima ajena en un objeto corporal con una nueva identidad,
siempre que actúe animus domini. En el art. 1957: Hay adquisición del dominio por transformación si
alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace
una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, solo
debe el valor de la primera. Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene
derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso
debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección. Si el
transformador es de buena fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la
materia es dueño de la

nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor
de los gastos de la reversión. Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su
estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la
hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.
Accesión de cosas muebles.

Este instituto aparece regulado en el art. 1958 y al respecto dispone: "Si cosas muebles de
distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas
sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales"
Pueden darse los siguientes casos:
a) Accesión de una cosa mueble a un inmueble: quedan comprendidos los supuestos de
aluvión propiamente dicho; de avulsión; de edificación; y de animales domesticados que emigran
como luego veremos.
b) Accesión de una cosa mueble a otra cosa mueble: aquí quedan comprendidos los
supuestos de adjunción, mezcla y confusión.
c) Accesión de una cosa inmueble a otro inmueble: aquí se da el supuesto de aluvión por
abandono.
Aluvión.
Lo define el art. 1959: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No
hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a
menos que tenga fines meramente defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia de la
sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. El acrecentamiento
aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno
de ellos sobre la antigua ribera. Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos
producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.
El terreno aluvional es la tierra al descubierto que se incorpora definitivamente en forma natural y
espontánea a un inmueble por efecto de las aguas, aumentando en superficie.
Avulsión
La avulsión constituye también una de las formas de adquisición del dominio por accesión. En
el caso el fenómeno es consecuencia del hecho de que un río o arroyo arranque, por la fuerza
súbita (impulso brusco y violento) de la corriente tierra, arena o plantas, o cualquier otra cosa
que sea susceptibles de adherencia natural, y las arrastre para unirlas por adjunción o bien por
superposición a un campo inferior o bien a un fundo que se sitúa en la ribera opuesta a aquella
en la que se produce el mismo.
Construcción, siembra y plantación.
En términos generales puede decirse que un árbol, diversas plantaciones, una casa o un edificio,
pertenecen al dueño del terreno al que están adheridos, los dos primeros de manera
natural y los dos segundos artificialmente.
El art. 1962 que dispone lo que sigue: Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con
materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños. Si la
construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del
inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar de
su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño. Si la construcción, siembra o
plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa
el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero
puede exigirle lo que deba al tercero.

Prescripción adquisitiva. 8/4
Definición legal, en el art. 1897: la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Prescripción adquisitiva breve.
Dice el art. 1898 que: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena
fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez (10) años. Si la cosa es mueble hurtada o
perdida el plazo es de dos (2) años. En cambio, si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se
computa a partir de la registración del justo título.
Requisitos propios: el justo titulo y la buena fe, el primero es el elemento objetivo y el otro, el subjetivo.
Ambos se presentan conjuntamente, pero puede que no. Los dos deben estar presentes y cumplirse
para que proceda la prescripción adquisitiva breve.
Prescripción adquisitiva larga:
o estipula el art. 1899: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. Y agrega que "no
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión". También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de
su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y
estar ligadas por un vínculo jurídico.
Requisitos para ambas clases de prescripción:

Requiere posesión durante el plazo que la ley exige.
Se basa en la concurrencia de esos dos elementos: posesión y tiempo.
Las previsiones sobre prescripción adquisitiva breve agregan a esos dos elementos, otros dos requisitos:
el justo título y la buena fe.
La posesión debe ser ostensible y continua.
Ostensible.
Con este requisito se exige que la posesión para usucapir sea evidente, manifiesta y publica. La posesión
ostensible importa la exteriorización del uso normal de la cosa, tal como lo hace el verdadero dueño.
Con esta exigencia se intenta permitir que el titular del derecho real pueda advertir que un tercero esta
poseyendo la cosa, y en su caso ejercer las defensas que estime pertinentes. No se quiere que el titular
conozca efectivamente que otro esta poseyendo la cosa, sino que basta con que haya tenido la
posibilidad de conocer la posesión del tercero sobre la cosa. No es ostensible una posesión clandestina.
Continua.
Ello implica la realización de los actos posesorios por el poseedor regularmente como lo hace el
verdadero dueño. No se exige la realización de actos posesorios constante sin intervalo. Sino que los
mismos sean realizador en los intervalos usuales o normales de acuerdo con la cosa poseída.
La continuidad será valorada de acuerdo con las circunstancias particulares de cada caso y en función de
la naturaleza, destino y utilización de la cosa poseída.
El art. 1930 establece la presunción de continuidad: Se presume, a menos que exista prueba
en contrario, que el sujeto actual de la posesión … que prueba haberla ejercitado
anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio. De acuerdo con ello, quien invoque la falta de
continuidad de la posesión debe acreditarlo.
Además de continua, la posesión también debe no haber sido interrumpida. No debe haber
sido interrumpida por causales naturales o civiles que interrumpan su ejercicio, que serían
directa consecuencia de hechos ejecutados por un tercero, tales como desposesión que
excede un año; inicio de un juicio; o bien que sea el propio poseedor el que realice un acto
de reconocimiento de la propiedad o de la posesión en otra persona.
Accesión de posesiones.
¿Se puede sumar el tiempo transcurrido en la posesión actual, al tiempo trascurrido en la posesión del
antecesor para lograr el cumplimiento de los plazos requeridos para la usucapión?

La posibilidad de sumar la posesión actual a la posesión anterior tiene mucha importancia en materia de
usucapión porque puede ser la manera de alcanzar el cumplimiento del tiempo de posesión requerido
para usucapir.
Unión de posesiones. Art. 1901.
El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
La norma contempla el caso de los suscesores universales mortis causae, y los sucesores particulares.
Sucesor universal mortis causae: Desde ya el heredero puede hacer valer para llegar al plazo de la
usucapión el tiempo útil cumplido por el causante, pero lo hace porque lo sucede a título
universal. No es propiamente una unión de dos posesiones distintas personas, porque el heredero
continúa la posesión del causante. La solución de la norma es lógica, pues en nuestro sistema en la
sucesión mortis causae el heredero continúa la persona del
causante. El heredero no comienza una posesión nueva, continúa la del causante, por lo tanto, la
conserva con las mismas cualidades que el causante. Si la posesión del causante era de buena fe, la que
continúa el heredero es también de buena fe, aun cuando el heredero tuviera conocimiento efectivo de
la ilegitimidad de la posesión. Si al contrario la posesión del causante era de mala de fe, la que continúa
el heredero es también de mala fe, aun cuando el heredero
esté persuadido de su legitimidad.
¿podrán unirse posesiones para cumplir el término requerido para la prescripción adquisitiva breve?
La respuesta es afirmativa. Conforme el citado artículo 1901, si quien opone la excepción de
prescripción adquisitiva breve pretende unir su posesión a la del antecesor, se requiere que las
posesiones que se unan sean de buena fe y estén ligadas por un vínculo jurídico. La exigencia es lógica
pues la prescripción adquisitiva breve requiere (además de los requisitos que son comunes a la larga)
justo título y buena fe.
Vías para hacer valer la prescripción adquisitiva en juicio.
La prescripción adquisitiva Larga: Puede hacerse valer por vía de acción o por vía de excepción.
La prescripción adquisitiva breve sólo puede hacerse valer por vía de excepción.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe
ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
La vía de acción: se trata de la acción declarativa de prescripción.
Solo se puede acudir a esta vía en caso de usucapión larga.
La finalidad del juicio de usucapión no es otra que la de obtener una sentencia declarativa, que le
conferirá al usucapiente un título en sentido instrumental.
La ley 14.159 de Catastro Geométrico Parcelario, en sus arts. 24 y 25 reglamenta el juicio de adquisición
de inmuebles por usucapión. Obviamente quien promueve demanda de usucapión deberá cumplir los
recaudos procedimentales exigidos por el art. 330 del Cód. Procesal.
El juicio es contencioso, la contraparte es quien resulte titular del dominio de acuerdo con las
constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del
inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda.
Asimismo, deberá incorporarse al expediente judicial el correspondiente plano de mensura, que deberá
estar firmado por profesional competente en la materia —que no es otro que un ingeniero o un
agrimensor debidamente matriculados— y, además, dicho plano deberá contar con la aprobación de la
oficina técnica correspondiente.
Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el
inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
Limites al dominio. Clase de 12/4.

Limitaciones al dominio que hacen al contenido normal del dominio. Tiene origen legal, todo dominio se
constituye se realiza con estas limitaciones.
Hay una clasificación para los limites del dominio: en el interés público, establecido en las relaciones de
vecindad, las limitaciones de disponibilidad jurídica: son dos vigentes, el numerus clausus y la causa de
inanejabilidad.

En nuestro CCyC, esta regulado a partir del art. 1970, las limitaciones tratadas son las establecidas en las
relaciones de vecindad, las que se establecen en miras del interés público están estipuladas en el
derecho normativo.
Art. 1970. Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público
están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles
debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los
límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad rigen en subsidio de
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Art. 1971. Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio. No hay
derecho de indemnización.
Art. 1972. Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros
derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas. En los
actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no
excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años,
se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de
diez años contados desde que se estableció. En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas
que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
La facultad de enajenar es de orden público, cualquier limitación al respecto debe considerarse de
excepción, pues ninguna duda cabe que genera perjuicio para el interés general y obtura la circulación
de los bienes. Esta facultad puede limitarse respecto a alguna persona en particular, pero ello no impide
que se lo haga respecto de todas las demás. De violarse la disposición, la enajenación consumada en
esos términos es nula; la clausula prohibitiva debe constar expresamente en el título, y ello no haría que
no exista justificación alguna para creer en la buena fe por parte de quien contraviene la estipulación.
Si es a título oneroso no es válida la causa de no transmitir la cosa a persona alguna. Si puedo limitar la
transmisión hacia persona o personas determinada. En los de titulo gratuito, las clausulas de no
transmitir a la persona alguna o no transmitir a persona determinada, pero si su plazo no es superior a
diez años. Si el plazo es mayor a lo establecido en la ley, se reduce a lo legal. Si es menor, se puede
prorrogar hasta los diez años.
Las limitaciones a la disponibilidad material son inmisiones que son generadas por calor, humo, olor,
ruido que provienen de vecinos, las cuales no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta el
lugar, y aunque medie autorización administrativa.
Camino de sirga.
El art. 1974 dice: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces del río
sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros
de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella
actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.
Obstáculo al curso de las aguas. Art. 1975. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a
menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o
de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el
fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y
la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado solo debe
restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
Sencillamente el camino de siga, es un camino ribereño cuyo destino es facilitar la
conducción de embarcaciones por ríos angostos y por canales navegables tirados desde una
cuerda o sirga desde la orilla.
Árboles y arbustos.
El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea
divisoria con el vecino, sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté cercado o no cercado, o,

aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro.
Art. 1982. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan
molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso el dueño afectado puede exigir que sean
retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran
en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
Luces y vistas.
Existen dos hipótesis que pueden plantearse entre titulares de inmuebles linderos, a saber: luces, o sea
iluminación natural, mediante aberturas especiales hechas en pared medianera; y vistas mediante
ventanas o balcones que permitan contemplar el predio vecino.
El art. 1978 dice: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no
pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de (3) tres metros; ni
vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos
casos la distancia se mide desde el límite exterior de la
zona de visión más cercana al inmueble colindante.
Art 1979, con respecto a las luces: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta (80) centímetros, medida
desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Vivienda. Clase 15/4.

Mediante afectación al régimen establecido en el CCyC, desde el art. 244 a 256.
Torna al inmueble inembargable e inalienable en forma relativa, frente a ciertas deudas posteriores a la
afectación al régimen en Registro de la Propiedad Inmueble.
Definición de vivienda: El ámbito en que toda persona se desarrolla como tal, es el espacio que garantiza
la efectividad de los derechos de la personalidad, y centro de la esfera de su intimidad. El derecho a la
vivienda es un derecho fundamental mientras que el derecho sobre la vivienda es un derecho de
propiedad.
Este derecho a la vivienda está fijado en el art. 14, párrafo 3 de nuestra Constitución Nacional.
Esto también se ve en los tratados internacionales que están adheridos a nuestra Constitución con
jerarquía. La Declaración Universal de los Derechos Humanos, sancionada el 10 de diciembre de 1948
por las Naciones Unidas en la ciudad de París. En su art. 25 establece: "Toda persona tiene derecho a un
nivel de vida adecuado, que le asegure así, como a su familia, la salud y el bienestar y en especial la
alimentación, el vestido, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios".
La Convención Americana de Derechos Humanos, celebrada en 1969 En su art. 17 expresa: "La familia es
el elemento natural y fundamental para la sociedad y debe ser protegida por la
sociedad y el Estado".
El Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales firmado en Nueva York en
1966 ordena en su art. 11.1: "los Estados Parte en el presente Pacto, reconocen el derecho de
toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia. Incluyendo vestido, y una vivienda
adecuada" (art. 5º, inc. e]).
La Convención Internacional sobre la Eliminación Racial suscripta en el año 1965 en Nueva
York se refiere a los derechos sociales, económicos y culturales, además del derecho a la
vivienda.
La Convención sobre la Eliminación de Todas las Formas de Discriminación contra la Mujer, aprobada
por res. 34/180 de la ONU, que consagra para las mujeres de zonas rurales el derecho a gozar de una
vida adecuada, especialmente en lo relativo a la vivienda los servicios
sanitarios, la electricidad, el abastecimiento de agua, el transporte y las comunicaciones.
La Convención sobre los Derechos del Niño, en su art. 27 expresa lo siguiente: "Los Estados
partes reconocen el derecho de todo niño a un nivel de vida adecuado para su desarrollo físico, mental,
espiritual y social, la electricidad y el abastecimiento de agua, el transporte y las
comunicaciones".
Previo a la afectación de la vivienda, existía la ley -derogada- 14394, que era Bien de Familia. Este
protegía mediante la afectación a su régimen a la vivienda familiar, excluyéndola de la acción de los

acreedores posteriores a la afectación. Dicha protección solo estaba prevista para las familias
matrimoniales y con limitaciones.
Comparación/diferencias entre el Bien de Familia y la afectación de la vivienda.
La ley 14.394 refería al bien de familia; el régimen del Cód Civ y Com lo sustituyó por el
inmueble destinado a vivienda. De esta forma, ya el término utilizado para el instituto
protector en la actualidad muestra que el sistema actual no limita la afectación de la vivienda
sólo a quien tenga familiares, sino también protege a aquellos propietarios que viven solos. La
afectación de la vivienda establecida en el CCyC, se centra en el derecho de la persona más que en el
núcleo familiar; el constituyente que viva solo puede ser beneficiario.
En cuanto a su contenido: En el régimen actual hay una evidente evolución respecto de la situación del
cónyuge y del conviviente. En el nuevo régimen son beneficiarios de la afectación,
de acuerdo con el art. 246, Cód. Civ. y Com. : a) el propietario constituyente, su cónyuge, su
conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes dentro del
tercer grado que convivan con el constituyente. En la ley 14.394 solamente quedaba incluido el
cónyuge y no los convivientes, pues el concepto de familia contenido en la misma se limitaba a
la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos
adoptivos; o en su defecto, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de
consanguinidad que convivían con el constituyente.
En el sistema actual ser objeto de afectación un inmueble destinado a vivienda por su totalidad
o hasta una parte de su valor, lo que también supone una novedad importante, bajo el régimen anterior
no era posible afectar sólo una parte del inmueble.
El régimen legal de la derogada ley 14.394 de Bien de Familia no contemplaba la subrogación
real del inmueble afectado como bien de familia.
El destino del inmueble.

El inmueble debe estar destinado a vivienda, según el art. 244.
Puede ser urbano o rural, siempre que no exceda la unidad económica (art. 256). En el caso de un
inmueble rural, este puede tener un objeto distinto al habitacional y dedicarse a la explotación agrícola
o ganadera, previendo incluso el art. 251 del Código único la embargabilidad de los frutos, siempre que
no sean indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Habitación efectiva.
El bien afectado debe servir de vivienda de al menos uno de los beneficiarios (art. 246). En armonía con
ello, el art. 247 del CCyC impone que, si la afectación fue peticionada por el titular registral en su
beneficio, el deberá habitarlo, si existen otros beneficiarios, bastará con que al menos uno de ellos
habite.
La afectación puede ser de todo el inmueble o de una parte de su valor:
Puede ser objeto de afectación un inmueble destinado a vivienda por su totalidad o hasta una parte de
su valor, lo que también supone una novedad importante, puesto que a la luz de la ley 14.394 no era
posible afectar solo una parte del inmueble. Se admite una protección parcial.
Afectación del Inmueble. La afectación de la vivienda, para ser operativa debe ser inscripta en el
Registro de la Propiedad del Inmueble que corresponda, según las formas prevista en las reglas locales y
la propiedad temporal se regirá por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
(Ley 17.801)
Legitimados.
Las personas legitimadas para solicitar la afectación: el titular registral y si el inmueble está en
condominio, deberán solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
Además, dicha afectación puede disponerse por actos de última voluntad e incluso ser decidida por el
juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que
resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida (conf. art. 245 Cód. Civ. y Com.).
También se prevé que el juez puede decidirla, a pedido de parte, en la resolución de atribución de la
vivienda en juicio de divorcio o conclusión de la convivencia, si existen beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida. El sentenciante puede ordenar, a pedido de cualquiera de los beneficiarios, la

inscripción de la afectación dispuesta por actos de última voluntad y puede hacerlo a pedido del
Ministerio Público y aun de oficio.
Beneficiario.
El art. 246, designa como beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su
conviviente, sus ascendiente o descendiente; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del
tercer grado que convivan con el constituyente.
Efectos. Prioridad registral.
Los efectos jurídicos de la afectación comienzan a partir de su inscripción en el Registro General de la
Propiedad, la que debe ser pedida por los legitimados. Tiene plena aplicación los
principios registrales de legalidad, rogación, tracto sucesivo y prioridad registral. De acuerdo con este
último la prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignados a los documentos (ley 17.801).
Con relación a si la inscripción en el Código tiene carácter constitutivo o declarativo, el Código unificado
no se expide en forma expresa, dejando latentes las discusiones doctrinarias y jurisprudenciales. De
todas maneras, dado los términos legales, existe consenso en que la inscripción de afectación es
indispensable, a los fines de que opere los beneficios que concede el instituto → Siempre es necesario
un acto administrativo de afectación, que se practica ante los registros inmobiliarios.
Único inmueble afectado.
Existe obligatoriedad de someter un único inmueble al beneficio del régimen.
En el supuesto de un titular de inmueble haya afectado más de uno, deberá optar por la subsistencia de
uno solo en el plazo que le fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado
el constituido en primer término. (art. 244)
Subrogación real.
Posibilidad de sustituir el inmueble afectado por otro inmueble adquirido posteriormente, manteniendo
la protección desde la fecha de la afectación original.
El instituto es receptado por el art. 248: La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución
de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
La subrogación no afecta el derecho de los acreedores, dado que para ellos la situación no varía. En
cambio, antes al no admitirse se condenaba al deudor a residir indefinidamente en el mismo lugar, sin
prever que podría haber tenido necesidad de mudarse, por ejemplo, por razones laborales o personales.
La subrogación real legalmente prevista alcanza a él bien de reemplazo adquirido con posterioridad,
¿qué ocurrirá si lo que se pretende es la sustitución o permita del inmueble afectado con otro ya
existente en el patrimonio?, es decir ¿Se puede trasladar la afectación entre dos inmuebles que se
encuentren dentro del patrimonio del sustituyente? Esta posibilidad no surge expresamente de la ley, la
doctrina se encuentra dividida.
A favor: se ha dicho que: a) Debe ser admitida la posibilidad pues de lo contrario se condena al deudor a
residir indefinidamente en el mismo lugar, cuando es necesario prever que una familia pueda tener la
necesidad de mudarse por razones laborales, económicas o de otro tipo, lo que contraría la libertad de
la persona a elegir su domicilio (art. 344 del Cód. Civ. y Com.). b) La interpretación de las normas
atinentes al régimen de vivienda no debería ser restrictiva. c) Las pautas sentadas en el título preliminar
del Cód. Civ. y Com. sobre las fuentes e interpretación del Código (artículos 1 y 2 del Cód. Civ y Com),
tienen la amplitud suficiente para interpretar sistémica y extensivamente el art. 248 del Cód. Civ. y Com.
permitiendo la sustitución o permuta de la afectación. d) Resulta irrazonable que se pueda transmitir la
afectación al régimen de vivienda a un inmueble que se adquiere y no a un inmueble que ya se tiene,
pues el fundamento, la finalidad y los valores en juego son exactamente los mismos para
que la afectación de vivienda se mantenga, sea en el inmueble que se adquiere, sea en el inmueble que
se tiene. f) Si bien el Cód. Civ. y Com. ha omitido dar marco legal a la mentada sustitución o permuta de
la afectación a vivienda cierto es que no lo ha prohibido.
El art. 248 establece la posibilidad legal de adquirir una nueva vivienda y mantener la afectación,
extendiéndola a: 1) el inmueble que se adquiera en sustitución del afectado; 2) el precio de venta del
anterior inmueble afectado; 3) la indemnización que provenga del seguro por incendio, destrucción de
la cosa o de la expropiación de este.

Efectos de la afectación. (art. 249)
La afectación de la vivienda al régimen legal importa que ella no resulta susceptible de ejecución por
deudas posteriores a su inscripción, conforme a lo dispuesto por el art. 249 del Cód. Civ. y Com., con las
excepciones que allí mismo se disponen. Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden
cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los
importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta
judicial, sea esta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda
remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
Quedan fuera del régimen de protección (y por tanto los acreedores pueden agredir la vivienda en
dichos casos) las deudas contraídas con anterioridad a la afectación del bien (art. 249 párr. 1º), y las
deudas contraídas con posterioridad a la constitución de la vivienda al régimen legal pero que se
encuentran establecidas como excepciones contempladas en el mismo artículo.
Créditos posteriores exceptuados. (art. 249)
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto: a)
obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al
inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto
en el artículo 250; c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la
vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad,
incapaces, o con capacidad restringida.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.
Inalienabilidad relativa. (art. 250)
Actos entre vivos: si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el
inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste
se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser
autorizados judicialmente.
Actos mortis causa: el inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias,
excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación.
Frutos.
Los frutos que son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios no pueden ser
agredidos por los acreedores. El art. 251 establece que son embargables y ejecutables los frutos que
produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Efectos impositivos.
La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el
territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el art. 246, y no es
desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión. Los tramites y actos vinculados a la
constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.
Gratuidad.
Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y
colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución,
inscripción y cancelación de esta afectación. (art. 253)
La afectación se realiza mediante un acto administrativo, y puede realizarla directamente ante el RPI el
legitimado.
Sin embargo, si éste resuelve la intervención de profesionales en el trámite, el art. 254 una limitación en
sus honorarios: Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal. En
los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos
y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.
Condominio, clase 19/4.

Se inicia con las disposiciones generales que incluyen el concepto en el art. 1983, la presunción de
igualdad y los principios fundamentales del condominio sin indivisión forzosa, normal u ordinaria (arts.

1996 a 1998), en cuanto a destino y facultades sobre la cosa en su totalidad o respecto de la parte
indivisa (arts. 1989 y 1990).
Las disposiciones del condominio son aplicables subsidiariamente a todo supuesto de comunión de
derechos.
El art. 1983 lo define como "... el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una con una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción".
El derecho real de condominio tiene contenido semejante al del dominio, con las limitaciones
que resultan de las cuotas de los otros copartícipes, es decir, cada uno de los condóminos podrá usar,
gozar y disponer, siempre teniendo en cuenta que dichas facultades deben ser
compartidas, sin perjuicio que se autoriza a regular con autonomía esta forma de comunidad.
Se incorpora, con buen criterio, la posibilidad de tomar decisiones a través de asambleas (arts. 1993 y
1994), modalidad propia de la propiedad horizontal (arts. 2058, 2059 y ss.) o de las sociedades. De esa
manera se evitan los conflictos que pudieran suscitarse entre los comuneros, al no obtener la
unanimidad en materia de decisiones. Se incluye la facultad de acrecer de los restantes condóminos, en
caso de que uno de ellos decida renunciar a su parte (art. 1989). Respecto a la partición (arts. 1996 a
1998 Cód. Civ. y Com.), remite a la división de herencia, se mantiene la facultad de pedirla en cualquier
tiempo, como también las causales de indivisión forzosa con reglas simples y claras y se contemplan los
convenios de uso y goce alternado y exclusivo (arts. 1987 y 1988). El condominio con indivisión forzosa
puede ser temporario o perdurable (arts. 1999 a 2005 Cód. Civ. y Com.).
Se trata de un dominio compartido que pierde su exclusividad y que necesariamente ha de reducirse
porque coexisten sobre la misma cosa, idéntico o idénticos derechos de dominio, en iguales o distintas
proporciones, que tendrá tantos dueños como condóminos tenga(110), pero que recobrará la plenitud
de su contenido apenas esos otros derechos desaparezcan.
El único derecho real que requiere pluralidad en el sujeto es el condominio, y esta es la principal razón
que ha ligado el carácter exclusivo del dominio con la singularidad del sujeto, provocando como
obligada consecuencia la separación de nuestra figura (el dominio) en las hipótesis de pertenencia plural
del derecho (art. 1983).
Facultades del titular:
ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede ENAJENAR y
GRAVAR la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los
acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es
inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Clases del condominio.
Condominio sin indivisión forzosa: Se trata de un derecho real libre, vacío o hueco de contenido que se
ha llegado a decir que la única facultad que tienen los condóminos, sin ningún tipo de limitación sobre la
cosa común, es la de solicitar la partición, en cualquier tiempo y, cualquiera que sea la proporción de su
parte indivisa en el todo. Su conclusión esta en el art. 1907 Extinción. Sin perjuicio de los medios de
extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se
extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y
por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
El condominio con indivisión forzosa temporaria o con indivisión forzosa perdurable: es aquel en el que
la situación de los condóminos, contrariamente a lo que ocurre en el régimen del condominio normal, es
bien distinta, pues en este caso en particular los dueños están impedidos de demandar la partición sea
porque la ley no lo permite, como en la medianería, sea porque renuncian a la facultad de pedir la
división mediante convenio, porque la misma les ha venido impuesta por el testador.
CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA
ART. 1996 CCYC REGLAS DE LA DIVISION DE LA HERENCIA (COMPATIBLES)
ART. 1997 CCYC DERECHO A PEDIR LA PARTICION
ART. 1998 CCYC ADQUISICIÓN POR UN CONDÓMINO (PARTICION)
ART. 1999 CCYC NO PUEDE RENUNCIAR A LA ACCION DE PARTICION POR TIEMPO INDETERMINADO

Con respecto a la partición, se trata del acto por el cual el derecho del condómino sobre la parte indivisa
se transforma en un lote material, equivalente a su interés en la cosa, por ello, cuando el condominio es
normal u ordinario se lo considera como la causal típica de su extinción.
1) Es una facultad de todo condómino, salvo que se haya dispuesto la indivisión, pedir la partición de la
cosa, acción que no es prescriptible, dicha renuncia no puede ser por tiempo indefinido aplicándose el
plazo que no exceda de diez años (arts. 2000 y 2001 Cód. Civ. y Com.), ya que no puede ser por tiempo
indeterminado (art. 1999 Cód. Civ. y Com.).
2) La partición admite ser realizada en forma privada sin necesidad de interposición judicial, pero en
tanto los condóminos no arriben a un acuerdo, cualquiera de ellos tiene expedita la acción de división
de condominio (arts. 676/677/678 Cód. Proc. Civ. y Com.).
Clases de partición.
PARTICIÓN JUDICIAL (ART. 2369, 2371 CCYC Y 678 CPCC)
PARTICIÓN EXTRAJUDICIAL (ART. 2371 CCYC)
PARTICIÓN PROVISORIA O DE USO Y DEFINITIVA (art. 2367
CCYC) En este caso es un modo de separar el condominio que no es el definitivo, para
establecerse luego el real alcance de los lotes definitivos.
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA TEMPORARIA

• CONVENCIONAL (10 AÑOS) (ART. 2000 CCYC)
• POR DECISION JUDICIAL ( 5AÑOS) (ART. 2001 CCYC)
• PARTICION ANTICIPADA (ART. 2002 CCYC)
• VOLUNTAD DEL TESTADOR (10 AÑOS) (ART. 2330 CCYC)
• VOLUNTAD DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE (ART. 2332 CCYC)
• VOLUNTAD DEL HEREDERO (ART. 2333 CCYC)
Condominios sobre accesorios indispensables. (indivisión forzosa perdurable)

Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen
a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la
división. (art. 2004)
Dos o más inmuebles (cosas principales) que pertenecen a distintos dueños, utilizan en común cosas
accesorias necesarias para que la cosa principal sea funcional y cumpla con su finalidad. Las cosas
principales comparten de manera accesoria ciertas construcciones o elementos comunes necesarios
para que las cosas principales tenga funcionalidad.
El condominio existe sobre las cosas accesorias.
Los accesorios se afectan como indispensables, es decir, se destinan a las necesidades de los inmuebles
en el interés de los cuales las cosas accesorias han sido dejada indivisas.
Medianeras.
La figura tiene incidencia en relación con el orden público. Es sabido que la facultad de adquirir la
medianería tiene su fundamento en la equidad y el interés general; pues de reconocerse la posibilidad
de que el dueño de la pared pudiera negarse a la venta de la medianera, ello haría que el colindante
tuviera que levantar otro muro pegado al anterior, o sea una pared yuxtapuesta, que sería inútil y hasta
antieconómica.
Es parte del derecho de cerramiento forzoso urbano.
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus
arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir
un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de
su espesor. (art 2007)
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros
contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria
de las que disponen las reglamentaciones locales. (art. 2008)
Conforme al art. 2009 que sienta pautas rectoras para la adquisición de la medianería "El muro
construido conforme a lo dispuesto en el art. 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También
es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o

parcialmente propia adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción
adquisitiva".
La prueba del carácter de privativo o medianero del muro, según el art. 2013 "... o la que desvirtúa las
presunciones legales al respecto, debe provenir de un instrumento público o privado que contenga
actos comunes a los titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos."
En lo que concierne al cobro de medianería dice el art. 2014 lo siguiente: El que construye el muro de
cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del
muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, solo puede exigir la mitad del valor del muro y de
sus cimientos.
Pero no puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus
cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los
estándares del lugar. (art 2015Cód. Civ. y Com.)
Por otra parte, si es el que construyó el muro de elevación quien pretende que el titular colindante
adquiera la medianería, entonces sólo tiene derecho a la mitad del valor del muro, desde que el titular
colindante lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye
un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para
su cimentación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su
longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
La acción para el cobro de medianería respecto al muro de cerramiento es prescriptible (se aplica el
plazo genérico), el curso de la prescripción de la acción se inicia desde el comienzo de su construcción; y
respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante (art. 2020
Cód. Civ. y Com.)
Abdicación de la medianería
Hay algunos supuestos en que el abandono de la medianera no es procedente:
1º) Cuando la pared forma parte de una construcción perteneciente al renunciante. En el caso, se
entiende que este ya ha obtenido las ventajas que se derivan de la medianería, siendo esa la razón por
la cual no puede libertarse de ella, dejando a salvo el supuesto en que el edificio se demuela y se haga
cargo de los perjuicios causados. 2º) No corresponde efectuar el abandono cuando por un hecho del
propio renunciante, la reconstrucción o reparación de los bienes se hizo necesaria (cfr. art. 2028),
previéndose que la abdicación del derecho de medianería implica enajenar todo derecho sobre el muro
y terreno en que se asienta (cfr. art. 2029). Puede ocurrir que los condóminos simultáneamente
renuncien a la medianería, debiendo entonces distribuirse el valor de los materiales, y naturalmente
volver al derecho real de dominio de cada uno de ellos en relación con el terreno.
Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Concepto (art. 2006)
El muro, cerco o foso se denomina: a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo
delimita del inmueble colindante; b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de
los inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es
común y pertenece en condominio a
ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes; f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo; g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al
ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Su clasificación.
Finalidad o función que cumple: lindero, separativo o divisorio, no lindero, no separativo o divisorio.
Físico: encaballado, se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Contiguos, se
asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite
separativo.
Titularidad: medianero, al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes,
privativo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.

Presunciones Ius Tantum.
El muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros se presume medianero desde
esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del
edificio más alto. (art. 2010 Cód. Civ y Com)
La presunción no se aplica cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos
entre sí. (art. 2012 Cód. Civ y Com)
Las presunciones se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten, aunque se destruya
total o parcialmente (art. 2011 Cód. Civ y Com)
La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al
respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos
titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos (Art. 2013 Cód. Civ y
Com.)
Facultades materiales.
Cada condómino puede ejercer facultades materiales sobre el muro medianero, el límite al ejercicio está
dado por el peligro a la solidez del muro.
El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y
abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no
resulte peligro para la solidez del muro. (art. 2021 Cód. Civ. Y Com.)
El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al
otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la
hizo. (art. 2022 Cód. Civ. Y Com)
Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se
restituya a su estado anterior, total o parcialmente. (art. 2023 Cód. Civ. Y Com)
Contribución en las mejoras.

Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de
mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
Cerramiento rural. (art. 2031/2)

El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un
núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no
sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al
cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde
a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Propiedad horizontal, clase 26/4.
La propiedad horizontal es un derecho real autónomo y como tal, presenta numerosas peculiaridades y
varias definiciones se han elaborado en su entorno.
El art. 2037 Cód. Civ. y Com. establece: "La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre
un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
no escindible".
La propiedad horizontal es un derecho real que se caracteriza por recaer sobre un inmueble
edificado compuesto por partes o sectores comunes y partes o sectores privativos, que
conforman un todo inescindible y otorgan a los titulares de las unidades funcionales las
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre ellas.

Tiene por finalidad tuitiva la protección del interés colectivo por sobre el interés individual. Es decir que,
frente a un conflicto de intereses entre ambos, habrá de primar el interés colectivo. Así será, siempre y
cuando no se conculquen derechos individuales. Art. 2051 y 2061.
Junto con el resto del articulado del Cód. Civ. y Com., puede aseverarse que la propiedad horizontal
tiene las siguientes características:
a. Es un derecho real.
b. Es un derecho real sobre cosa propia, principal, que se ejerce por la posesión y que recae sobre una
cosa registrable.
c. El objeto es el inmueble edificado.
d. El titular goza de las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica.
e. La inescindibilidad caracteriza a las partes que integran el inmueble y a las facultades que sobre ella
tienen sus titulares.
f. La vida consorcial habrá de regirse por el reglamento de propiedad horizontal que se dicte a los fines
del sometimiento al régimen; junto con el reglamento interno y la legislación imperante.
g. La propiedad horizontal se encuentra conformada por tres órganos: administrador, consejo de
propietarios y asamblea.
Constitución.
Requisitos facticos.
El plano de mensura que elabora el profesional competente es el requisito fáctico que debe
cumplimentarse a fin de poder someter el inmueble edificado al régimen de la propiedad horizontal.
Requisitos jurídicos.
Para su constitución se requiere el otorgamiento del reglamento de propiedad horizontal y su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble donde el bien tenga su asiento.
El art. 23, ley 17.801 determina que la forma instrumental debe ser la escritura pública. El escribano
interviniente, a los fines de su otorgamiento deberá tener a la vista el título que acredita la titularidad
dominial, el certificado registral que haga lo suyo, un ejemplar del plano de mensura y toda otra
documentación necesaria.
Aclara, la parte final del art. 2038 Cód. Civ. y Com. que, todo adquirente de una unidad funcional, para
tener por perfeccionado el título suficiente, debe contar con el contrato que lo transforma en titular
elevado a la forma de escritura pública y del reglamento de propiedad horizontal. Así, por cuanto, el
reglamento integra el título suficiente.
Afectación al sistema de la propiedad horizontal.

La afectación al sistema de la propiedad horizontal consiste en la registración de los requisitos formales
y jurídicos, que constituyen la exteriorización de la voluntad de dividir horizontalmente un inmueble
edificado y someterlo al régimen. La mera adjudicación de las distintas unidades funcionales no importa
el sometimiento de un inmueble al derecho real. Es imprescindible la previa registración del reglamento
de propiedad en el Registro respectivo.
¿CUÁNDO NACE EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
La afectación al sistema de la propiedad horizontal consiste en la registración de los requisitos formales
y jurídicos, que constituyen la exteriorización de la voluntad de dividir horizontalmente un inmueble
edificado y someterlo al régimen.
NACE EL DERECHO DE PH PRIMERA ENAJENACION (ANTES EXISTE UN ESTADO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL) “Luego de construido el estado de propiedad horizontal, será con la
transferencia o adjudicación de una unidad, que nacen los derechos reales de
propiedad horizontal”.
Objeto de la propiedad horizontal. (Art. 2039/43)

El objeto de la propiedad horizontal es el inmueble edificado. Es concebido como una única cosa que se
encuentra conformada por sectores materiales inseparables en su razón de su interdependencia
funcional, y que presenta los caracteres de integra, actual y determinada.
Las cosas y los sectores propios:

El art. 2039 Cód. Civ. y Com. establece: "El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con
la vía pública, directamente o por un pasaje común". La unidad funcional constituye el sector privativo o
propio. Para que ellas puedan ser calificadas de tales deben ser independientes y tener salida a la vía
pública en forma directa o en forma indirecta. El art. 2043 Cód. Civ. y Com. se refiere a las cosas y partes
propias y establece: "Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
"También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada".
Unidad funcional, art. 2039.
La vía a la salida pública.
Las unidades solamente pueden ser independientes si tienen salida a la vía pública y las condiciones de
salida e independencia se corresponden recíprocamente.
Cosas y partes propias.

ARTICULO 2043.- “…Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.”
Cosas y partes comunes.
Artículo 2040. “…Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso
común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Las partes comunes se clasifican en:
Necesariamente comunes (art. 2041)
No indispensables. (art. 2042)

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Parcial Reales.

Elementos de los derechos reales.

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Derechos reales vs derechos personales.

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La naturaleza jurídica de la posesión es un hecho. No puede ser el objeto de una transmisión

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Clasificación de las relaciones de poder.

Posesión de buena y mala fe.

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Protección de las relaciones de poder, clase del 22/3.

El siguiente principio se asienta sobre la posesión y el derecho a la posesión, pues se puede

Protección extrajudicial de la posesión.

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Protección judicial de la posesión.

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Dominio, clase del 25/3.

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Clasificación del dominio.

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Extensión del dominio.

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Transformación de las cosas muebles.

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Accesión de cosas muebles.

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Requisitos para ambas clases de prescripción:

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Limites al dominio. Clase de 12/4.

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Vivienda. Clase 15/4.

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El destino del inmueble.

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Condominio, clase 19/4.

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CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA TEMPORARIA

Condominios sobre accesorios indispensables. (indivisión forzosa perdurable)

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Contribución en las mejoras.

Cerramiento rural. (art. 2031/2)

Propiedad horizontal, clase 26/4.

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Afectación al sistema de la propiedad horizontal.

Objeto de la propiedad horizontal. (Art. 2039/43)

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Cosas y partes propias.

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