MUY ILUSTRE MUNICIPIO DE GUAYAQUIL

(GOBIERNO AUTONOMO DESCENTRALIZADO)

DIRECCION DE ORDENAMIENTO
E INFRAESTRUCTURA TERRITORIAL 2011
ORDENANZA DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
DEL CANTON GUAYAQUIL
PROPUESTA PLAN DE DESARROLLO Y DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE GUAYAQUIL

2011
 DIRECCION DE ORDENAMIENTO
E INFRAESTRUCTURA TERRITORIAL

Arq. Guillermo Arguello Santos

Director

Arq. Felipe Espinoza Ordoñez.

Coordinador General de Planificación

Arq. Felix Chavez

Jefe Departamento Ordenamiento Territorial

Ing. José Navarrete Pacheco

Jefe de Movilidad Urbana

Técnicos:

Arq. Guillermo Avellán Naranjo Arq. Carlos Real Ruales

Arq. Carlos Borja Balda Arq. Laura Reinoso Cartagena
Arq. Cesar Calle Castillo Ing. Jenny Saade Carriel
Eco. Elsa Cisneros Calderón Ing. José Salvatierra Sellán
Arq. Jessica Decker De La Cruz Arq. Bolívar Sandoval Baquerizo
Arq. Humberto Gamez Cuero Ing. Dino Armando Suarez-Avilés
Arq. Freddy Granda Plaza Ing. Miguel Suarez Pita
Arq. Felipe Huerta Llona Arq. Juan Carlos Torres Espinoza
Arq. Darwin Lascano Estrada Arq. Rosa Torres Soto
Arq. Walter Mora España

Técnicos Cartografía Digital

Ing. Gina Alvarez Anchundia. Arq. Jessica Vinces R.

Ing. Laura Mazzini Martinez. Sr. Darwin Villena G.

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 El M.I. Concejo Municipal de Guayaquil

Considerando
Que, la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, publicada en el R.O.
No.127 el 25 de Julio del 2000, constituyó un instrumento de ordenamiento urbanístico
restringido a la Ciudad de Guayaquil y sus Áreas de Expansión.

Que, es necesario prever la incidencia urbanística derivados de los vínculos inmediatos de

movilidad, empleo y prestación de servicios de la ciudad de Guayaquil con los cantones
Daule, Durán y Samborondón, vínculos a los que se agregan los cantones Babahoyo y
Milagro

Que, es necesario normar la creciente vinculación de Guayaquil ciudad - puerto con los
desarrollos portuarios, industriales y recreacionales de Posorja, constitutivos de una
indivisible unidad funcional – territorial.

Que, para la elaboración de la presente Ordenanza la Municipalidad de Guayaquil ha

efectivizado diversas instancias de participación ciudadana en la planificación y el
ordenamiento territorial del Cantón, tal cual han sido: los Comités Cívicos, las Mesas
Cantonales de Concertación y la Redes de Concertación y Atención Territorial, los
Consejos barriales y demás instancias previstas en la Ley; adicionalmente, el Taller para
Sociabilizar el Diagnóstico de los Planes de Desarrollo y de Ordenamiento Territorial, con
la participación de delegados de la Asamblea de Participación Ciudadana.

Que, la Constitución de la República vigente desde el 20 de Octubre de 2008, establece en su

artículo 264 como una de las competencias exclusivas de los gobiernos autónomos
descentralizados, planificar el desarrollo cantonal y formular los correspondientes planes
de ordenamiento territorial;

Que, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

(COOTAD), prescribe en sus artículos 54 (letra e) y 55 (letra a) como una de las funciones
y competencias de los gobiernos autónomos descentralizados, planificar, elaborar y
ejecutar el plan cantonal de desarrollo y el plan de ordenamiento territorial, con el fin de
regular el uso y ocupación del suelo urbano y rural; y,

Que, el COOTAD en su artículo 57 letra e), establece como una de las atribuciones de los
concejos municipales aprobar el plan cantonal de desarrollo y el de ordenamiento
territorial, formulados participativamente con la acción del consejo cantonal de
planificación y las instancias de participación ciudadana. Así también, dispone en su
artículo 297 que el ordenamiento territorial tiene por objeto complementar la planificación
económica, social y ambiental con dimensión territorial, racionalizar las intervenciones
sobre el territorio y orientar su desarrollo y aprovechamiento sostenible.

En ejercicio de la facultad legislativa que confiere la Constitución de la República del Ecuador en

el artículo 240, en concordancia con lo establecido en los artículos 7, 57 letra a) y 467 del Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización,

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 Expide:

La siguiente ORDENANZA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL CANTON

GUAYAQUIL

DISPOSICIONES GENERALES

Objeto, Alcance, Vigencia y Efectos del Plan Regulador del Ordenamiento Territorial del
Cantón Guayaquil Desarrollo Urbano

Art.1. Objeto.- La presente Ordenanza en aplicación del artículo 296 del Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, comprende un conjunto de políticas
democráticas y participativas, que permiten su apropiado desarrollo territorial, así como la
concepción de la planificación, autonomía para la gestión territorial. Tiene por objeto
complementar la planificación económica, social y ambiental con dimensión territorial,
racionalizar las intervenciones sobre el territorio y orientar su desarrollo y aprovechamiento
sostenible.

Art. 2. Fines criterios y funciones de actuación territorial y de actividad urbanística.-

2.1. A efectos de la actuación en el territorio se atenderán a los siguientes fines y criterios:

Fines:
a) Contribuir a la protección de los espacios y recursos naturales de relevancia
ecológica, sean éstos públicos o privados.
b) Promover la utilización sustentable de los espacios de valor agrícola, ganadero,
forestal, acuícola, con especial consideración a los bosques secos de montaña y a
los bosques de manglar.
c) Regular la utilización sustentable de los recursos hidrológicos en procesos y
actuaciones urbanísticas.
d) Regular la explotación y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales,
particularmente de los extractivos, mineros y energéticos.
e) Contribuir a la preservación del patrimonio natural, paisajístico, cultural,
urbanístico y arquitectónico.

Criterios:
a) El equilibrio de las actividades en el territorio, basado en la diversidad y
complementariedad de aquellas.
b) La armonía entre los requerimientos del desarrollo económico y social y la
conservación del medio natural y urbano.
c) La subsidiariedad como premisa de cohesión social y de la solidaridad
intermunicipal y regional.

2.2. La actividad urbanística atenderá a los siguientes fines y funciones:

Fines:

a) Subordinar los usos del suelo, de las edificaciones y construcciones a lo

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 establecido en el correspondiente ordenamiento territorial. En ausencia de
regulación específica se supeditará tal actuación a los fines descritos en el numeral
anterior.

b) Distribuir adecuadamente los beneficios de una actuación urbanística pública

sobre los predios sobre los que incide, directa o indirectamente, tal actuación.

c) Implementar el derecho al hábitat y evitar la especulación con el suelo, la

vivienda u otro uso de interés colectivo.

d) Facilitar la movilidad de la población y el acceso a los usos previstos en el

ordenamiento territorial.

Funciones:

a) La administración de la ocupación, transformación, uso y aprovechamiento del

suelo es una función municipal, para lo cual:

- Organizará la gestión de tal función.

- Formulará, aprobará y, o ejecutará los instrumentos de ordenamiento, gestión,
ejecución y control que establece esta Ordenanza.
- Intervendrá para garantizar el cumplimiento del régimen urbanístico regulado
por esta Ordenanza.
- Sancionará las infracciones.

Art.3. Ámbito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarán:

a) En materia de ordenamiento territorial, en todo el Cantón Guayaquil.

b) En materia de aprovechamiento urbanístico:

- en el área urbana de la Ciudad de Santiago de Guayaquil y en sus áreas de

expansión urbana;
- dentro del perímetro establecido para regulación urbanística en cada una de las
cabeceras parroquiales; y,
- en los desarrollos urbanísticos autorizados, en suelo urbanizable, por la
Municipalidad ubicados fuera de los ámbitos anteriormente indicados.

3.1.- El área urbana de Guayaquil es la que determina en la Ordenanza

Reformatoria de Limitación Urbana de la Ciudad de Guayaquil, promulgada en
Registro Oficial No. 828 del 9 de Diciembre del 1991. Al área urbana antes
mencionada se agrega la franja destinada para la construcción, funcionamiento y
protección del Nuevo Aeropuerto Internacional de Guayaquil, cuyos linderos y geo
referencia consta en el Plano Esquema de Ocupación y Usos del Suelo de
Guayaquil, Anexo No. 3. Se aclara que, en el límite norte se sustituye el Estero
Petrillo por el Estero Nato

3.2.- Los perímetros de regulación urbanística de las cabeceras parroquiales, que se

grafican en los Planos Esquema de Ocupación y Usos del Suelo de las cabeceras
parroquiales: El Morro, Anexo No. 3.1; Juan Gómez Rendón, Anexo No. 3.2;
Posorja, Anexo No. 3.3; Puná, Anexo No. 3.4; y, Tenguel, Anexo No.3.5

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 Art. 4. Contenido.- La presente Ordenanza se organiza en tres Títulos, los que se
desarrollan de la siguiente manera:

4.1. Título I, De las Normas, que establece, define y regula:

a) Los instrumentos de ejecución del Ordenamiento Territorial.

b) El régimen ambiental

c) El régimen urbanístico del suelo, en función de su clasificación y

delimitación, el establecimiento de los tipos de actuación admisibles, y los
principios generales de conservación de las edificaciones, patrimoniales y
no patrimoniales, y de la preservación de los ríos, esteros y embalses de
agua, así como de la calidad del aire.

4.2.- Título II, Del Ordenamiento Territorial, que establece:

a) Los componentes y atributos de la estructura general del territorio.

b) El ordenamiento territorial y urbanístico propuesto por el Plan.

4.3.- Título III, De la Gestión del Plan de Ordenamiento Territorial, que establece:

a) La administración del Ordenamiento Territorial, esto es los

procedimientos relacionados con la asignación, modificación de la
predominancia, reclasificación y, o en intensificación de uso del suelo; la
reclasificación de vías; y, la administración de la edificación y de la
construcción.

b) La gestión del Plan de Ordenamiento Territorial, en atención a la

programación de las intervenciones urbanísticas constitutivas del Plan; la
formulación del Plan Director; y, el establecimiento de instrumentos de
administración de desarrollo urbano, de ejecución y, o de coparticipación,
y, de capacitación para la gestión.

Art.5. Documentos del Plan de Ordenamiento Territorial.- El alcance normativo del Plan se
sustenta y, o complementa con el contenido de los siguientes documentos:

5.1. Plan de Desarrollo del Cantón Guayaquil.

5.2. Ordenanza Reformatoria de Limitación Urbana de la Ciudad de Guayaquil,

promulgada en Registro Oficial No. 828 del 9 de Diciembre del 1991

5.3. Planos de Ordenamiento:

Plano de Calificación del Suelo, Anexo No.1.

Plano de Zonas de Planificación, Anexo No. 2
Plano Esquema de Ocupación y Usos del Suelo de Guayaquil, Anexo No.3.
Planos Esquema de Ocupación y Usos del Suelo de las cabeceras parroquiales: El
Morro, Anexo No. 3.1; Juan Gomez Rendón, Anexo No. 3.2; Posorja, Anexo No.
3.3; Puná, Anexo No. 3.4; y, Tenguel, Anexo No.3.5
4
 Plano de la Estructura Vial de Guayaquil, Anexo No.4.
Plano de la Estructura Vial de las cabeceras parroquiales: El Morro, Anexo No. 4.1;
Juan Gomez Rendón, Anexo No. 4.2; Posorja, Anexo No. 4.3; Puná, Anexo No.
4.4; y, Tenguel, Anexo No.4.5

5.4 Normas de Diseño Vial, Anexo No.5.

5.5 Definiciones y Siglas, Anexo No.6.

5.6 Ordenanzas de Reglamentación Urbanística:

Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos

Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones.

Art.6. Plan de Desarrollo del Cantón Guayaquil.- El Plan de Ordenamiento Territorial de

Guayaquil, en tanto instrumento de ordenamiento físico espacial, tiene como uno de sus
componentes el Plan de Desarrollo del Cantón Guayaquil, documento de desarrollo que combina
aspectos económicos, sociales, administrativos e institucionales, y relaciona planes, programas y
proyectos municipales, con los de otras instituciones del sector público y de la sociedad civil
organizada.

Art.7. Plan Director.- El Plan de Desarrollo del Cantón Guayaquil se ejecutará, temporal y
progresivamente, mediante un Plan Director. Para tal efecto, la Municipalidad de Guayaquil, al
inicio de cada período de gestión administrativa, realizará una actualización y especificación del
Plan de Desarrollo, al que denominará Plan Director, que incluirá la formulación de las
correspondientes actuaciones, en aplicación de las políticas de cada período administrativo
municipal

Art.8. Vigencia y Plazos.- La presente Ordenanza tendrá vigencia a partir de su publicación en la

Gaceta Oficial del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil, hasta que sea
sustituida por otra formulada bajo los lineamientos establecidos por Ley. Sin embargo, la misma
podrá ser sometida a cambios, en atención a las siguientes modalidades.

8.1. Revisión del Ordenamiento Territorial: Que hace referencia a cambios sustanciales
de las regulaciones y normas incluidas en esta Ordenanza, en razón de situaciones
sobrevinientes no previstas, entre otras, nueva legislación, incumplimiento de las
proyecciones demográficas, adopción de un nuevo modelo territorial. Tal Revisión
deberá ser aprobada por el Concejo Municipal y publicada en la Gaceta Oficial del
Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil.

8.2. Modificaciones del Ordenamiento Territorial: Corresponden a los cambios

puntuales, que comprometan parte del territorio regulado los que deberán sujetarse a
los procedimientos y normas que se establecen en el Capítulo 9 de esta Ordenanza.
También constituirán modificaciones los cambios sustentados que devengan de
Planes Parciales y Planes Especiales, tal como se prescribe en el Art.63 de esta
Ordenanza.

8.3. Plazos: Para efecto de la programación y ejecución de actuaciones urbanísticas

previstas en el Ordenamiento Territorial, se atenderá los siguientes plazos:

a) Corto plazo, abarca un período administrativo municipal, y comprenderá su

correspondiente Plan Director.
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 b) Mediano plano, abarca dos períodos administrativos municipales.

c) Largo plazo, cuyo horizonte temporal es hasta el año 2.030.

Art.9. Reglas de Interpretación, Prevalencias, Remisión.- La interpretación de la normativa

contenida en esta Ordenanza se sujetará en cuanto a su tenor literal, primeramente a las
definiciones incluidas en la presente y, en segundo lugar, conforme al sentido que les den los que
profesen la misma ciencia o arte, tales como los funcionarios de DOIT, o por peritos o árbitros que
se designe para el efecto.

En los casos de duda o contradicción se interpretará la norma mediante resolución motivada del
Concejo Municipal, de la manera que ofrezca la mayor seguridad a los habitantes o usuarios.
Dicha interpretación constituirá un precedente válido para la resolución de casos similares hasta la
expedición de una normativa aclaratoria.

La Ordenanza del Ordenamiento Territorial del Cantón Guayaquil tiene supremacía en cuanto a
los usos del suelo en cualquier proceso de interpretación de dicha materia. Supletoriamente se
aplicarán los principios del Código Civil.

Art. 10. Definiciones y Siglas.- A efecto de una correcta utilización de esta Ordenanza, se
utilizarán las definiciones que se incluyen en el Anexo No.6 de esta Ordenanza.

TITULO I

DE LAS NORMAS

Capítulo 1

DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Sección Primera

Disposiciones Generales

Art.11. Instrumentos.- La aplicación del Ordenamiento Territorial se realizará a través de los

instrumentos de ordenamiento, gestión, ejecución, control e información que se detallan en este
capítulo.

La ejecución del ordenamiento territorial podrá ser municipal, privada y, o en forma asociada con
otras entidades del sector público, en sujeción a las previsiones de esta Ordenanza.

Art.12. Contenidos.- El desarrollo de tales instrumentos deberá atender las previsiones y, o

regulaciones relativas a la conservación y protección del medio ambiente; las parcelaciones y
desarrollos urbanísticos; las edificaciones y construcciones; y, la conservación y protección del
patrimonio arquitectónico y urbanístico, constantes en esta Ordenanza y en la reglamentación
urbanística complementaria a que hace referencia el Art.143.

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 Sección Segunda

Instrumentos de Ordenamiento

Art.13. Clasificación.- En atención a la clasificación del suelo, según las categorías que constan
en el Capítulo 3 de esta Ordenanza, el Ordenamiento Territorial se ejecutará a través de Planes
Parciales y Planes Especiales.

Art.14. Planes Parciales.- Constituyen instrumentos de ordenamiento que culminan la

planificación. La programación de la ejecución de tales Planes Parciales determina la calificación
del suelo como Urbanizable Programado.

Los Planes Parciales, tal como consta en el artículo 77 y subsiguientes de esta Ordenanza, imponen
al detalle las normas que permiten en forma directa, al sector público y, o privado, proceder a la
realización de proyectos de urbanización.

Art.15. Planes Especiales.- Constituyen instrumentos de desarrollo específicos de carácter

sectorial, aplicables a un área de actuación determinada. Tal desarrollo sectorial podrá
corresponder a:

15.1. El desarrollo de núcleos y corredores de estructuración urbana, tal como estos se

definen en el Capítulo 7 de esta Ordenanza.

15.2. La reestructuración de áreas de actuación identificadas en suelo urbanizado, con el

propósito de rehabilitación y remodelación urbanas. La protección, conservación o
puesta en valor de componentes del patrimonio urbano, construido (arquitectónicos
o urbanísticos), procesos de reversión urbanística, tal como consta en el Art. 74 y
subsiguientes de esta Ordenanza.

15.3. La conservación de suelos no urbanizables, la protección de aquel que cuenta con

testimonios arqueológicos o históricos, la regulación de áreas por instalaciones de
riesgo y vulnerabilidad, tal como consta en el Art. 91 y subsiguientes de esta
Ordenanza.

Sección Tercera

Instrumentos de Gestión

Art.16. Las previsiones de planeamiento establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial y

por sus instrumentos de ordenamiento serán ejecutadas por la Municipalidad, la iniciativa
privada y otras entidades del sector público, según sea el caso, a través de los instrumentos de
gestión que se describen en los siguientes artículos.

Art.17. Parcelación.- A efectos de la división o fraccionamiento de terrenos en dos a diez lotes,

aplicable a suelos urbanizados o a urbanizables programados, con el propósito de constituir un
núcleo de población, se atenderá las regulaciones constantes en la Reforma a la Ordenanza
Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos, y en el Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD).

Art.18. Reestructuración Parcelaria.- Con el propósito de distribuir con equidad los beneficios
y cargas de una actuación urbanística pública sobre determinadas parcelas se podrá utilizar la
7
reestructuración parcelaria como instrumento de actuación. Dicho instrumento se fundamentará
técnicamente, para los correspondientes efectos jurídicos, en las normas y procedimientos que se
establecerán o se contemplarán en la Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y
Desarrollos Urbanísticos.

Art.19. Expropiación forzosa.- La administración municipal actuante, recurrirá a la expropiación

forzosa como instrumento de adquisición de predios que, de acuerdo a las previsiones de los
Planes de Desarrollo y de Ordenamiento Territorial y programadas en el correspondiente Plan
Director, deberá ejecutar respecto de obras relacionadas con:

a) Núcleos urbanos y proyectos priorizados de estructuración urbana.

b) Actuaciones para el desarrollo de equipamiento urbano especial o comunal en suelo

urbanizado, en suelo urbanizable programado y en suelo urbanizable no
programado.

c) Actuaciones en suelo no urbanizable.

Art.20. Regularización Urbanística.- La legalización de fraccionamientos o desarrollos

urbanísticos, bajo forma de lotizaciones o subdivisiones ubicados en el ámbito territorial de esta
Ordenanza, pero que no se encuentren autorizados, serán sometidos a aprobación de la
Municipalidad, con el propósito de regularizarlos urbanísticamente, para efectos del régimen de
propiedad y tributación predial. Sin embargo, la aplicación de este instrumento de
regularización atenderá lo siguiente:

a) No se aplicará en suelo no urbanizable protegido.

b) No se ejecutará en aquellos casos que exista litis pendiente con presuntos

propietarios.

c) No constituirá reconocimiento de propiedad de parte de la Municipalidad.

Sección Cuarta

Instrumentos de Ejecución

Art.21. Con la finalidad de ejecutar las normas y regulaciones previstas por esta Ordenanza, las
entidades del sector público y del sector privado que pretendan parcelar, edificar o construir
deberán desarrollar la documentación técnica que se particulariza y define en los siguientes
artículos:

21.1. Proyectos de Fraccionamiento.- Documentación técnica requerida para la

realización de un fraccionamiento.

El fraccionamiento constituirá un desarrollo urbanístico, en los términos previstos

en el artículo 470 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización, esto cuando sean más de diez lotes, por lo cual deberá incorporar
obras de habilitación urbanística; la documentación técnica detallada requerida para
la realización de tales obras se denominará Proyecto de Urbanización.

21.2. Proyectos Urbanísticos y Arquitectónicos Especiales.- Documentación técnica

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 detallada dirigida a la protección y conservación de edificios y componentes
urbanos patrimoniales.

21.3. Proyectos Urbanísticos Complementarios.- Documentación técnica detallada

relacionada con obras relativas al mobiliario urbano, la nomenclatura y la
señalización vial.

21.4. Proyectos de Edificación.- Documentación técnica detallada que permite la

construcción, reconstrucción, reparación, conservación o ampliación de edificios
existentes o la edificación de nuevos.

21.5. Proyectos de Construcción.- Documentación técnica en detalle que describe obras

relativas a infraestructura urbana y otros elementos constructivos no calificables
como edificaciones.

Sección Quinta

Instrumentos de Control

Art.22. La documentación técnica que sustente proyectos de fraccionamiento, edificación o

construcción deberán ser sometidos a registro o autorización municipal, de acuerdo a los
siguientes instrumentos públicos municipales:

22.1. Autorización de Fraccionamiento.- Documento público municipal que autoriza la

ejecución de proyectos de fraccionamiento de acuerdo a normas establecidas. Si el
fraccionamiento supera los diez lotes, será considerado como urbanización.

El instrumento que autoriza obras de habilitación urbanística se denomina

Autorización de Fraccionamiento y Urbanización.

22.2. Registro de Construcción.- Documento público municipal que autoriza construir,

aumentar o remodelar edificios, de acuerdo a normas establecidas; y, construir
obras de infraestructura urbana, pública o privada, en sujeción a normas.

22.3. Autorización de funcionamiento.- Instrumento de control municipal denominado

Tasa de Habilitación y Control de Establecimientos Comerciales e Industriales a
través del cual se autoriza, previa certificación de que el uso solicitado es admisible
en la respectiva subzona, el funcionamiento de usos no residenciales, siempre y
cuando las características del local o edificación y las condiciones de
funcionamiento de la actividad se adecúan a normas vigentes.

Sección Sexta

Información Urbanística

Art.23. Con la finalidad de complementar el conocimiento de las normas, reglamentos y

procedimientos previstos en esta Ordenanza, el usuario, público o privado, opcionalmente podrá
acceder a las siguientes modalidades de información:

23.1. Consulta Directa.- Modalidad por la cual un usuario, público o privado, nacional o
extranjero, obtiene de DOIT pronunciamientos técnicos respecto del esquema de uso del
9
 suelo, del crecimiento físico espacial de la ciudad, de la factibilidad de desarrollos
urbanísticos en suelo urbanizable no programado, y de proyectos de desarrollo urbano.

23.2. Consulta Previa.- Modalidad de consulta técnica por la cual un usuario, público o
privado, nacional o extranjero, obtiene de DUAR, informes técnicos respecto de las
normas municipales vigentes relativas a autorizaciones de fraccionamiento de suelos y
reestructuración de lotes, registros de edificación y construcción.

La información derivada de las modalidades de consulta indicadas no constituye aprobación

municipal de proyecto de actuación alguno, menos autorización para su ejecución.

Capítulo 2

REGIMEN AMBIENTAL

Sección Primera

Art.24. Objeto.- Las presentes disposiciones imponen las normas generales de conservación y
protección ambiental, las que actuarán como indicadores de idoneidad de todo desarrollo
urbanístico que se propusiere en el ámbito de actuación de esta Ordenanza. El indicado propósito
se cumplirá en atención a:

- La calificación del suelo constante en esta Ordenanza, en atención a sistemas ambientales,

factor determinante de la zonificación y el ordenamiento urbanístico del territorio.

- Las normas nacionales y municipales que imponen el correcto manejo de los componentes
ambientales agua, aire, suelo y para los hábitats natural y humano.

- Las licencias ambientales, autorizaciones ambientales, estudios de impacto ambiental,

auditorías ambientales y planes de manejo exigibles a determinadas actuaciones en el
territorio.

Art.25. Clasificación.- Para efecto del ordenamiento del territorio, en áreas con características
ambientales homogéneas, los sistemas ambientales se clasifican en:

25.1. Sistemas ambientales naturales. Corresponden a ambientes con escaso o nulo

impacto de actividades humanas en el medio y que conviene preservar. Incluyen a
los manglares, el área del estuario del Golfo de Guayaquil, el bosque seco tropical,
los humedales.

25.2. Sistemas ambientales artificiales. El medio construido por los seres humanos dentro
del espacio proporcionado por la ecosfera; corresponde a:

a) Sistemas ambientales urbanos. Caracterizados por el dominio de elementos

construidos, notable concentración de seres humanos y escasa presencia de
elementos naturales.

b) Sistemas ambientales turísticos y paisajísticos, correspondientes a ambientes

donde las intervenciones humanas han preservado las cualidades paisajísticas del
medio.
10
 c) Sistemas ambientales extractivos, correspondientes a ambientes naturales
transformados para la producción minera, energética, pecuaria, acuícola o
agrícola.

Para efecto del ordenamiento, el recurso suelo es clasificado en atención a su aptitud para ser
urbanizado o para conservar sus atributos naturales. Tal clasificación consta en el Capítulo 3; se
establece como propuesta de ordenamiento en el Título II de esta Ordenanza; y, se regula en las
Ordenanzas de Reservaciones Territoriales, y de Edificaciones y de Construcciones, y, o en anexos
normativos regulatorios para zonas especiales.

Art.26. Suelo y Sistemas Ambientales.- En consideración a lo establecido en el artículo anterior

y con el propósito de mantener el equilibrio de tales sistemas ambientales, eventuales incrementos
a la intensidad del uso del suelo se podrán admitir en atención a:

- la aptitud del suelo para urbanizar;

- segregando las zonas vulnerables; y,
- estableciendo control en la eliminación de desechos y el cumplimiento de la
normativa ambiental vigente.

Para el efecto, se atenderán las disposiciones establecidas en los artículos 129, 130 y 131 de esta
Ordenanza.

Art.27. Agua y Sistemas Ambientales.- En general, al recurso agua se lo considerará un

componente no urbanizable, por lo que no se admitirá el relleno para constituir suelo en detrimento
de los componentes del sistema hídrico, salvo expresa autorización del Concejo Municipal
respecto de actuaciones que deberán contar con las licencias ambientales y, o autorizaciones
ambientales que establece la normativa ambiental vigente.

En suelo urbanizado, donde se haya producido relleno parcial de bordes de esteros o ríos, todo
eventual proceso de regularización autorizado deberá contemplar un borde de protección y la
reconstitución de taludes. Para el efecto tales áreas se sectorizarán como de Reversión Urbanística,
tal como se prescribe en el Capítulo 4 de esta Ordenanza.

En general, no se admitirá la contaminación de las fuentes de agua por efluentes domésticos,

agrícolas ni industriales, ni por vertimiento de desechos sólidos, cualquiera sean éstos.

Art.28. Aire y Sistemas Ambientales.- La preservación de la calidad del aire se la realizará

mediante la reservación de áreas arborizadas que purifiquen lo contaminado y regulen la
temperatura de la ciudad. Para el efecto, se establece como norma general una dotación mínima de
diez metros cuadrados (10 m2) de bosques, parques y jardines de acceso público por habitante.

DUAR controlará que las intervenciones urbanísticas y de edificación no obstruyan el libre flujo
de los caudales de viento que atraviesen la ciudad.

Respecto del control de la contaminación, se prestará especial atención a la aplicación de normas

del control relativas a la emisión de gases por automotores e industrias.

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 Sección Segunda

Normas ambientales generales

Art.29. Contenidos de las normas.- Las presentes disposiciones tienen como propósito
minimizar los niveles de contaminación de los recursos ambientales. En el evento de que en o en
parte del área urbana, se compruebe técnicamente que los niveles de contaminación se
encuentren en rango que impliquen peligro a la comunidad, se alertará a la población al
respecto y se arbitrarán las medidas del caso, las que serán de iniciativa de la Dirección de Medio
Ambiente.

Para el efecto se utilizarán las normas ambientales vigentes, entendiendo la competencia que tiene
el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil, en concordancia con las
políticas que aplica el Ministerio del Ambiente y otras entidades públicas, en función de las
previsiones legales.

Art.30. Agua para recreación.- Los remansos de agua destinados a la recreación, o aquellos que
colinden con suelo urbanizado o urbanizable y cuya área duplique la del remanso de agua del caso,
deberán tener una calidad que permita las prácticas recreativas de contacto secundario.

En general, la protección del recurso agua de ríos, esteros, embalses y otras fuentes superficiales o
subterráneas, deberán incorporar las siguientes medidas:

a) Establecer franjas de protección para ríos y esteros, de por lo menos veinticinco metros
(25 m) medidos desde el nivel del caudal de aguas altas, que incluye la anchura de las
crecidas frecuentes y la anchura de la vegetación de ribera. Si una intervención
urbanística, pública o privada, modifica la ribera y su entorno próximo, deberá presentar
un informe hidráulico e hidrológico del río o estero en cuestión.

b) Proteger las zonas de recarga, como una zona imprescindible para la vida de todos los
sistemas ambientales.

c) Los desarrollos urbanísticos y, o asentamientos humanos colindantes con ríos, esteros o

embalses, o que incluyan remansos de agua, deberán cumplir con el proceso de
regulación ambiental establecido en la normativa ambiental vigente, ante la Dirección de
Medio Ambiente.

d) Control a las industrias que en sus procesos podrían verter sustancias contaminantes,
entre ellos, materias orgánicas, aceites, material radioactivo y aguas calientes a los
cuerpos de agua naturales y artificiales. Dichas industrias deberán cumplir con el
proceso de regulación ambiental establecido en la normativa ambiental vigente ante la
Dirección de Medio Ambiente.

e) Control sobre el uso de los detergentes, permitiéndose los biodegradables.

Art.31. Normas relativas a la calidad del suelo.- Para el efecto del mantenimiento de este
recurso se adoptarán los siguientes principios:

31.1. Restringir asentamientos en áreas de riesgo y vulnerabilidad como consecuencia de

su propensión a calamidades naturales tales como: deslizamientos y hundimientos
del suelo, inundaciones, y las vulnerables sísmicamente registradas como tales en los
últimos 50 años.
12
 31.2. Calificar los suelos, entre otros aspectos, según su aptitud para urbanizar de acuerdo a
las siguientes gradientes o pendientes:

- Suelos de difícil drenaje, de urbanización no deseable, con pendientes medias de

cero al dos por ciento (0 al 2%).

- Suelos aptos para urbanizar a costos convenientes, con pendientes medias de dos
al quince por ciento (2 al 15%).

- Suelos aptos para urbanizar a costos mayores, de difícil urbanización, con

pendientes medias entre el quince y el treinta por ciento (15 - 30%).

- Suelos no aptos para urbanizar, con pendientes mayores al treinta por ciento
(30%).

31.3. Regular de acuerdo a normas el uso de insecticidas, fertilizantes y herbicidas en las

áreas agrícolas de las cuencas hídricas del Cantón.

31.4. Reservar para la utilización colectiva, los frentes de mar, las riberas de los ríos o
esteros, y los lugares de valor histórico o cultural.

31.5. A efecto de la eliminación de los desechos sólidos y calidad del servicio, se

considerará como indicador la producción media establecida en la Ordenanza que
Norma el Manejo de Desechos Sólidos no Peligrosos Generados en el Cantón
Guayaquil.

Con tal propósito, las edificaciones multifamiliares y, o de alta concentración de

usuarios, las urbanizaciones, y las instalaciones industriales deberán desarrollar un
sistema de conservación temporal de desechos sólidos establecidos por la autoridad
municipal competente, y, o de reciclaje de desperdicios corrientes, hasta que éstos
sean retirados por el servicio de recolección de desechos. Lo indicado, tal como lo
establece la Ordenanza que norma el Manejo de Desechos Sólidos no Peligrosos
Generados en el Cantón Guayaquil y la Ordenanza que establece los requerimientos
técnicos mínimos así como las normas de funcionamiento para los establecimientos y
sistemas dedicados a la recolección clasificación, transporte y almacenamiento
temporal en centro de acopio, comercialización y, o actividades de reutilización o
reciclaje de los desechos sólidos recuperables no peligrosos en la Ciudad de
Guayaquil.

Art.32. Normas relativas a la calidad del ambiente biológico, flora y fauna.- Respecto de la
naturaleza y distribución de los hábitats y comunidades bióticas existentes, y a las fuerzas
selectivas que las han determinado, deberá considerarse siempre la incidencia de presiones y
nuevas fuerzas sobre estas áreas.

Las intervenciones urbanísticas, públicas y privadas, en territorios colindantes con Áreas

Protegidas, deberán incorporar en sus correspondientes Estudios de Impacto Ambiental,
modelos de evaluación de los hábitats en cuestión, que permitan dimensionar la eventual
afectación de las comunidades bióticas por la alteración del agua, el suelo y el aire, y así establecer
medidas de mitigación.

13
Art.33. Gestión para la protección y mejoramiento de los sistemas ambientales naturales
del cantón.- Corresponde al gobierno descentralizado cantonal consolidar “la red de espacios
naturales" y proteger las zonas de recarga. Para el efecto, deberá implementar las siguientes
políticas y medidas:

a) Limitar el crecimiento urbano;

b) Establecer un control del recurso agua, exigiendo para ello la planificación por cuencas
hidrográficas en las intervenciones urbanísticas públicas y privadas.

Del cumplimiento de tal gestión serán responsables, en el primer caso DOIT quien pedirá la
respectiva opinión a DMA. El cumplimiento de la segunda medida es responsabilidad de DUAR.

Art.34. Compensación de los sistemas ambientales naturales.- En el evento de ponerse en

riesgo los recursos naturales, derivado de intervenciones urbanísticas públicas o privadas, las
entidades actuantes deberán compensar el recurso afectado, en los mismos términos de su
valoración ambiental, tal como fuere determinado por el estudio ambiental de rigor. La DMA
evaluará el cumplimiento de tal compensación en las áreas de su competencia.

Art.35. Normas relativas a la calidad del medio socioeconómico.- En función del nivel de
empleo y la distribución de los ingresos de la población, la capacidad del transporte público y el
valor de los terrenos, se aplicarán límites demográficos, densidades admisibles, e indicadores de
dotación de servicios básicos y de equipamiento, que regulen la estructura y función ambiental de
las comunidades humanas. Para el efecto, deberá consultarse la propuesta de ordenamiento
constante en el Título II y en las Reglamentaciones Urbanísticas que se enlistan en el Título III de
esta Ordenanza.

Art. 36.- Normas relativas al tráfico urbano.- En atención al tipo de actividad y al tamaño de las
instalaciones, DUAR exigirá estudios de tráfico a aquellos proyectos arquitectónicos, civiles y
urbanísticos que constituyan generadores de tráfico.

La tipificación de tales generadores de tráfico y los alcances de los estudios exigibles se

establecerán en la ordenanza que regula edificaciones y construcciones. A falta de tal normativa,
DUAR solicitará a DOIT que establezca dichos alcances.

Sección Tercera

Normas relativas a la Gestión del Riesgo

Art. 37.- Alcances.- Las presentes disposiciones tienen como propósito reducir la vulnerabilidad
del cantón, frente a amenazas de origen natural o de origen antrópico, y planificar y coordinar
una respuesta eficiente, frente a emergencias y desastres que ocurran en el territorio cantonal.

Art. 38.- Calificación.- Se califica como áreas de riesgo y vulnerabilidad a las riberas de los
esteros y escorrentías; a suelos bajos propensos a inundaciones; a suelos propensos a
deslizamientos; y, suelos que constituyen servidumbres de instalaciones peligrosas o estratégicas.

Art. 39.- Servidumbres.- Los canales naturales de drenaje de aguas lluvias tendrán la
servidumbre que establezca el GAD Municipal de Guayaquil, en coordinación con la empresa
prestadora del servicio de alcantarillado y agua potable en el cantón a través de la respectiva
Ordenanza. Hasta tanto, regirán las normas establecidas en la “Ordenanza de Servidumbre y
14
Cesión Gratuita de Terrenos para Alcantarillado Sanitario y Pluvial para canales abiertos para
aguas lluvias”, sin perjuicio de lo establecido en el Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización.

Referente a los asentamientos urbanísticos colindantes con las áreas protegidas y bosques
protectores, la DMA en concordancia con la DUAR, establecerán la servidumbre que
técnicamente sean pertinentes a fin de precautelar dichos ecosistemas.

Art. 40.- Limpieza de drenajes.- ECAPAG, a través de INTERAGUA, concesionaria del

servicio de agua potable y alcantarillado en el cantón, anualmente, implementará el Plan
Pre-Invernal de limpieza de canales y alcantarillas de drenaje de aguas lluvia. La Dirección de
Obras Públicas Municipales coordinará y supervisará el adecuado cumplimiento de estos planes.

Art. 41.- Sismo resistencia.- Para la construcción de edificaciones en el cantón Guayaquil, se

deberán cumplir con las normas técnicas de diseño sismo-resistente aplicables, sean de carácter
cantonal o nacional

Art. 42.- Evaluación estructural.- Los representantes de las edificaciones de servicios

esenciales, tales como, hospitales, sedes de los gobiernos nacional, provincial y cantonal,
asentadas sobre territorio del cantón, deberán, en forma obligatoria, realizar, a través de
especialistas, la evaluación y reforzamiento de las estructuras de los mencionados edificios.
Deberán actuar de igual forma, los responsables de edificios de servicios comunitarios (escuelas,
colegios, guarderías, mercados, estadios, coliseos y similares).

Art. 43.- Protocolos.- El GAD Municipal, a través de la Corporación para la Seguridad Ciudadana
para Guayaquil (CSCG), deberá monitorear la aplicación de Protocolos del Sistema de Comando
de Incidentes, para efecto de realizar los correctivos necesarios en la actuación de los
Organismos de Respuesta frente a Emergencias o Desastres, o para plantear reformas a la
Ordenanza respectiva. Adicionalmente, tal Corporación deberá realizar el planteamiento al M. I.
Concejo Municipal, para incorporar nuevos protocolos a la referida Ordenanza, luego de trabajar
coordinadamente con los Organismos vinculados con la Gestión de Riesgo

Art. 44.- GIS.- Para optimizar procesos de Ordenamiento Territorial, el GAD Municipal de
Guayaquil, implementará un Sistema de Información Geográfico (SIG o GIS) vinculado con la
Gestión del Riesgo.

Art. 45.- Áreas de riesgo y vulnerabilidad.- Con el fin de precautelar la vida de los ciudadanos
del cantón Guayaquil, no se legalizará la tenencia de terrenos que se encuentren en zonas
calificadas como especiales por riesgo y vulnerabilidad.

El GAD Municipal de Guayaquil, apoyará aquellos proyectos o programas gubernamentales y, o

privados tendentes a reubicar a la población que actualmente ocupan áreas de riesgo y
vulnerabilidad.

Art. 46.- Topografía.- Con el fin de evitar deslizamientos, los proyectos arquitectónicos y las
construcciones de edificaciones a implantarse en laderas del cantón, deberán respetar la topografía
natural del terreno, para lo cual se realizará el aterrazamiento de este último. De igual forma, se
deberá respetar el curso de escorrentías, el que podrá modificarse ligeramente, con el respaldo de
estudios técnicos ejecutados por profesional experto en hidrología.

15
Todo talud vertical deberá ser protegido por un muro de contención debidamente diseñado y
calculado estructuralmente, y con un sistema de drenaje que garantice la evacuación del agua.

Art. 47.- Servidumbres.- En laderas, los retiros laterales constituyen áreas de servidumbre de
paso para instalaciones de aguas lluvias y aguas servidas, de predios ubicados en un nivel superior
de terreno, por lo que no se permitirá construcciones de ningún tipo sobre éstos.

Art. 48.- Salidas de escape.- Todo edificio o espacio de concentración de público, y las
edificaciones de más de cuatro plantas, deberán contar con un plan de emergencia, que incluya
salidas y señalización de emergencias, así como instalaciones de dispositivos de seguridad contra
incendios.

Sección Cuarta

Estudios de Impacto Ambiental y de Manejo Ambiental

Art.49.- Estudios de Impacto Ambiental.- Las actuaciones urbanísticas deberán obtener las
autorizaciones y, o permisos ambientales respectivos de acuerdo a lo señalado en la normativa
ambiental vigente, para lo cual, requerirán iniciar el proceso de regulación ambiental ante DMA,
en los siguientes casos:

Las actuaciones urbanísticas que requerirán estudios de impacto ambiental son las siguientes:

a) Desarrollos urbanísticos industriales de mediano y gran impacto, y para industrias

peligrosas, que representen riesgos para la salud de los trabajadores y de la población
residente vecina.

b) Desarrollos urbanísticos especiales en áreas sin cobertura de servicios básicos de

infraestructura y, o de recolección de desechos sólidos.

c) Desarrollos urbanísticos residenciales que incorporan masas de agua para uso recreacional
o paisajístico y, o aquellas que utilizan drenajes naturales para la conducción de aguas
lluvias.

d) Desarrollos urbanísticos que colinden con suelo no urbanizable protegido, y el calificado

como insalubre, peligroso o inseguro.

e) En general, todo desarrollo cuyas obras de habilitación urbanística impliquen la alteración

permanente del valor paisajístico o turístico del área del caso.

Art. 50.- Proyectos estratégicos.- Los proyectos de grandes obras o de instalaciones estratégicas,
sean públicos o privados, deberán considerar en sus Estudios de Impactos Ambientales el análisis
de riesgo, con énfasis en la amenazas sísmica e hidrometeorológica, esta última causante de
inundaciones y, o deslizamientos. Dichos proyectos, de estar ubicados en áreas en donde existen
importantes sistemas naturales de drenaje de aguas lluvias deberán realizar un exhaustivo estudio
hidrológico, que tenga por objetivo el evitar modificaciones significativas en el sistema referido,
así como, la generación de vulnerabilidades en el territorio.

Art. 51.- Materiales peligrosos.- Las industrias que manejen materiales peligrosos, además de
realizar los Estudios de Impactos Ambientales o las Auditorías Ambientales, con el
correspondiente Plan de Manejo Ambiental, comunicarán a la Dirección de Ordenamiento e
16
Infraestructura Territorial (DOIT), el detalle de los materiales peligrosos utilizados
(identificación, cantidad utilizada, combinaciones y proceso en el que se los utiliza), con el fin de
realizar el análisis de Riesgos y un ajuste al Ordenamiento Territorial en la ciudad y el cantón
(calificación del suelo y asignación de usos, así como establecimiento de franjas de seguridad).

Art.52.- Plan de Manejo Ambiental.- A efecto de aminorar o corregir los efectos, cualitativos y
cuantitativos, que sobre el medio provoquen las actuaciones urbanísticas identificadas en el
artículo 49 o en otras Ordenanzas vigentes, deberá realizarse el correspondiente Plan de Manejo
Ambiental, el mismo que, alternativamente o complementariamente, deberá incluir:

a) Evitar el impacto total, al no desarrollar total o parcialmente el proyecto.

b) Minimizar los impactos, limitando el tamaño del proyecto.

c) Rectificar el impacto, reparando, rehabilitando o restaurando el ambiente afectado.

d) Reducir o eliminar el impacto a través del tiempo, implementando medidas de

preservación y mantenimiento durante la vida útil del proyecto.

e) Compensar el impacto producido, reemplazando o sustituyendo los recursos naturales

afectados.

Capítulo 3

NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Sección Primera

Calificación del Suelo

Art.53. Calificación.- El territorio ámbito de la presente Ordenanza se califica en suelo

Urbanizado, Urbanizable y No Urbanizable.

Tal calificación se expresa gráficamente en el plano Calificación del Suelo, Anexo No.1, pudiendo
la misma variar en atención a la conversión del suelo urbanizable en urbanizado, sea por
autorizaciones de desarrollos urbanísticos o por regularizaciones de ocupaciones de hecho.

Art.54. Suelo Urbanizado.-Es aquel que se encuentra dotado de infraestructura y servicios

básicos, y, o el edificado en al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de sus lotes. Para efecto
de tal calificación se tomará en consideración el área de una zona o una subzona, tal como éstas se
definen en el Capítulo 9 de esta Ordenanza. Se clasifica en:

54.1. Suelo urbanizado consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios

básicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y
pluvial, y, red y servicio de provisión de energía eléctrica;

54.2 Suelo urbanizado no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente, de

alguno de los servicios básicos indicados.

17
Art.55. Suelo Urbanizable.- Aquel que corresponde a áreas o territorios no urbanizados, pero que
por su aptitud territorial están destinados a la expansión del suelo urbanizado. Se clasifica en:

55.1 Suelo Urbanizable Programado, al que se le asignan usos y normas generales en

función de previsiones para la dotación de redes y servicios de infraestructuras
incorporadas al correspondiente Plan Parcial que permite programar su
urbanización.

55.2 Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), al que por no haberse previsto la

dotación de redes y servicios de infraestructura, no se programa su urbanización por
lo que no se establecen normas de usos del suelo ni de edificación. Sin embargo en
tal suelo, para precautelar su potencial, se consignan como prohibidos aquellos usos
que le son incompatibles y que constan en los Planos Esquema de Ocupación y de
Usos del Suelo.

Art.56. Suelo No Urbanizable.- Aquel que no puede ser destinado a usos predominantemente
residenciales, industriales, comerciales y, o de servicios; corresponden a:

56.1. No urbanizable por estar destinado a acuicultura, usos agrícolas, ganaderos,

forestales o mineros.

56.2. No urbanizable por corresponder a suelos de valor paisajístico y, o recreacional.

56.3. No urbanizable por haber sido declarado insalubre, peligroso o inseguro, sea por
condiciones naturales propias o por usos existentes o previstos.

56.4. No urbanizable por haber sido declarado zona de reserva ecológica, refugio de vida
silvestre, reserva biológica, reserva de producción de fauna, área de caza y pesca, o
por haber sido declarado bosque y vegetación protectores o área nacional de
recreación.

En consideración de la limitación al derecho de dominio incidente en el suelo declarado

no urbanizable, en virtud de los usos prescritos en el artículo anterior, el propietario del
predio podrá acogerse a los beneficios o indemnizaciones que prescriba la Ley.

Art.57. Modificaciones a la calificación y tipificación del suelo no urbanizable.- Los cambios

relativos a la calificación del suelo como no urbanizable solamente podrán ser realizados vía
Revisión del Plan de Ordenamiento Territorial, tal como se indica en el Art.8 de esta Ordenanza.

La modificación de la tipificación asignada a un polígono particular de suelo no urbanizable, se

podrá realizar de acuerdo a lo establecido en el Art.132 de esta Ordenanza

Sección Segunda

Utilización Urbanística del Suelo

Art.58. Utilización Urbanística.- Toda parcela es susceptible de utilización conforme a las

normas que se establecen en la presente Ordenanza, y se complementan para cada zona o
subzona, con las disposiciones de las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos, y
de Edificaciones y Construcciones. Tal utilización hace referencia a los usos y a la intensidad de
ocupación de los suelos admitidos.

18
Excepcionalmente, en función de previsiones del Ordenamiento Territorial o de un proyecto de
urbanización autorizado, la utilización urbanística de un predio podrá restringirse en atención a
los destinos o usos específicos establecidos para equipamientos urbanos e instalaciones de
infraestructura.

Art.59. Intensidad de Ocupación del Suelo.- Se regula, por el establecimiento de rangos de

densidad poblacional bruta admisible para cada zona y subzona, siendo éstos:

59.1. Densidad Muy Baja, menor a diez (10) habitantes por hectárea, aplicables a suelos
no urbanizables

59.2 De desarrollo urbano no intensivo, correspondiente a Densidad Baja, de diez (10) a

ciento noventa y nueve (199) habitantes por hectárea.

59.3. De desarrollo urbano intensivo, correspondiente a:

- Densidad Media, de doscientos (200) a trescientos noventa y nueve (399)

habitantes por hectárea.

- Densidad Alta, de más de cuatrocientos (400) habitantes por hectárea.

Art.60. La intensidad de la ocupación del suelo, también se regula en función de los Coeficientes
de Utilización (CUS) y de Ocupación del Suelo (COS), tal como estos se prescriben en las normas
que forman parte de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

Art.61. Las limitaciones consignadas en los artículos precedentes no confieren al titular de

dominio de una parcela derecho alguna a una indemnización respecto de la capacidad de
utilización del suelo, salvo la facultad de demandar una distribución equitativa de los beneficios y
cargas del ordenamiento, a través de los procedimientos establecidos para la Reestructuración
Parcelaria y que constan en la Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos
Urbanísticos.

Sección Tercera

Los Instrumentos de Ordenamiento y la Utilización Urbanística del Suelo

Art.62. La utilización urbanística del suelo, de acuerdo a las calificaciones establecidas en el

Art.53, se realizará en atención a Planes Parciales y Especiales, que se sujetarán a las siguientes
disposiciones y a las constantes en el Capítulo 4 de esta Ordenanza.

Art.63. Modificaciones al Régimen Urbanístico.- Tal como se establece en el Art.8 de esta

Ordenanza, los Planes Parciales y Especiales autorizados podrán modificar las previsiones sobre
usos y edificabilidad del Plan de Ordenamiento Territorial, en sujeción a los siguientes
márgenes:

63.1. Las modificaciones requeridas por un Plan Parcial deberán hacer referencia a la
totalidad del polígono de actuación urbanística en suelo urbanizable programado
que se hubiere delimitado para tal efecto.

63.2. En caso de modificaciones demandadas por un Plan Especial, las mismas deberán
abarcar al menos la totalidad de una unidad de actuación urbanística precisada para
19
 tal propósito

Art.64. Plan de etapas.- Un Plan Parcial o un Plan Especial podrá prever un plan de etapas que
garantice un desarrollo programado de la correspondiente unidad territorial de actuación.

En cualquier caso, tal plan de etapas deberá garantizar -dentro de los dos años iniciales de
actuación en cada etapa programada y autorizada- la ocupación material de las áreas para
servicio público, sea por haber sido destinadas expresamente por el Plan Parcial o el Plan Especial,
o por el porcentaje de cesión a favor de la Municipalidad a que hace referencia la Ordenanza de
Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.

Tal potencial de ocupación material deberá perfeccionarse con la correspondiente inscripción en el

Registro de la Propiedad del Cantón. De existir incumplimientos que impidan la indicada
inscripción, éstos serán justificativos para aplicar procedimientos expropiatorios que concreten la
ocupación de las indicadas áreas para el servicio público.

Art.65. Afectaciones.- El ordenamiento consecuente de un Plan Parcial o un Plan Especial

impondrá las áreas de afectación derivadas de las previsiones de planeamiento para vialidad,
equipamientos y sistemas de infraestructura, tal como se establece en los artículos 114, 121, 122
y 124 de esta Ordenanza.

Tales afectaciones constituyen limitaciones al derecho de dominio, por lo que deberán incluir no
solo la cuantificación de las afectaciones, sino el plazo de las mismas; vencido tal plazo, salvo que
el Concejo Municipal lo prorrogue, tal vencimiento será razón suficiente para restituir el pleno
derecho de dominio del propietario sobre el área afectada.

Art.66. Sistema unitario de actuación.- Si en el interior de la unidad de actuación urbanística de

un Plan Parcial o un Plan Especial, constare un núcleo urbano previsto para brindar servicios, de
acuerdo a los términos establecidos en el Art.86, se lo considerará un sistema unitario de
actuación y se preverán sistemas viales que, por trazado y jerarquía, garanticen su accesibilidad.

Sección Cuarta

Los instrumentos de gestión y la utilización urbanística del suelo

Art.67. Utilización urbanística del suelo.- En suelo urbanizado y en suelo urbanizable

programado la utilización urbanística del suelo se realizará en sujeción a las siguientes
disposiciones, de acuerdo a las modalidades establecidas en la Ordenanza de Parcelaciones y
Desarrollos Urbanísticos y en la Ordenanza que Regula los Desarrollos Urbanísticos Tipo Lotes
con Servicios y Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones.

Art.68. En Proyectos de Urbanizaciones Autorizados.- De acuerdo a la tipología del desarrollo

urbanístico, las normas relativas al aprovechamiento urbanístico del suelo regularán la cuantía del
suelo vendible, esto es, el que resta tras la asignación de áreas para núcleos urbanos y proyectos
estructuradores del territorio, servidumbres y áreas de cesión a la Municipalidad. El porcentaje
máximo de área vendible, según el tipo de desarrollo urbanístico, se prescribe en la Ordenanza de
Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.

Art.69. Áreas de Cesión a la Municipalidad (A.C.M.).- La Municipalidad se obliga al

establecimiento del uso de las áreas para equipamiento urbano que adquiera como consecuencia de
20
la cesión obligatoria producto de los proyectos urbanísticos autorizados. Tales usos podrán
modificarse en los términos prescritos en el Capítulo 9 de esta Ordenanza, manteniéndose en
todo caso la calificación de bien público municipal de tales áreas de cesión con las limitaciones
previstas en el artículo 424 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización.

Art.70. Vigencia de asignaciones de suelo.- En lo no modificado específicamente por la presente

Ordenanza, se mantienen las asignaciones de usos para vialidad, estacionamiento, áreas verdes,
equipamientos y áreas edificables en general, previstos en desarrollos urbanísticos autorizados,
aun cuando éstos no se encuentren concluidos, siempre y cuando el plazo de la autorización no
haya caducado.

Si no se hubiere establecido plazo de vigencia para la autorización del caso, tal vigencia será de
hasta cinco años contados a partir de la promulgación de esta Ordenanza.

Art.71. Ejecución y Mantenimiento de Obras de Urbanización.- La ejecución de las obras de

urbanización exigibles para cada modalidad, o la suscripción de las correspondientes garantías, tal
como se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos, permitirá la
autorización municipal para la venta de lotes y la inscripción de las correspondientes
transferencias en el Registro de la Propiedad.

El desarrollista está obligado al mantenimiento de las obras de urbanización, tal como éstas hayan
sido detalladas en la Licencia de Parcelación del caso, hasta que las mismas, si fuere el caso, sean
recibidas por la Municipalidad.

Art.72. Normas Aplicables a lotes o solares individuales.- Son las que se prescriben para lotes o
solares en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y se refieren a:

72.1. Condiciones de ordenamiento, que prescriben la forma de ocupación del lote

respecto de espacios públicos y predios vecinos, para cada una de las subzonas en
que se ordena la ciudad.

72.2. Condiciones de edificación, que prescriben las restricciones de habitabilidad,

volumétricas y de construcción de las edificaciones, para cada subzona en las que
en virtud de esta Ordenanza y la de Edificaciones y Construcciones se organiza la
ciudad.

Capítulo 4

NORMAS PARTICULARES DEL RÉGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Sección Primera

En Suelo Urbanizado

Art.73. Disposiciones Generales.- En el suelo urbanizado los propietarios de predios podrán

edificar de acuerdo a las normas establecidas por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones
para la subzona del caso, salvo que específicamente se disponga algo distinto en esta Ordenanza, o
se establezcan otras en virtud de los Planes Especiales que se ejecuten en una unidad de actuación
21
urbanística establecida para tal efecto.

Art.74. Régimen y Sectorización de la Actuación Urbanística.- A efectos de actuaciones a

realizarse en forma de Plan Especial aquellas caracterizan y califican el suelo de la siguiente
manera:

74.1 De regeneración urbana, que se identifica con el código de identificación

cartográfica 21, correspondientes a intervenciones sobre la estructura urbana
tendentes a garantizar la seguridad, mejorar el medio ambiente y el aseo urbano,
impulsar el turismo, y la cultura, y estimular la actividad residencial, comercial y de
servicios.

74.2. De rehabilitación urbana, que se identifica con el código de identificación

cartográfica 22, implica actuaciones sobre áreas deprimidas y predios
precariamente construidos, las que se refieren a la reedificación y, o eventualmente
la consolidación, inclusión y, o erradicación de usos.

74.3. De conservación urbana, identificada con el código de identificación cartográfica

23, involucra la conservación y o puesta en valor de bienes patrimoniales
arquitectónicos y urbanos, con o sin modificación de los usos originales.

74.4. De reversión urbanística, código de identificación cartográfica 24, referida a

actuaciones encaminadas a la recuperación de espacios públicos, en áreas de esteros
o ríos, rellenadas total o parcialmente, u ocupadas con usos incompatibles.

74.5. De remodelación, código de identificación cartográfica 25, relacionadas con

actuaciones que implican cambio en las condiciones de ordenamiento, o modelo, de
las edificaciones y, o del conjunto urbanístico del caso.

Art.75. Gestión del Suelo Urbanizado.- Las actuaciones en suelo urbanizado, caracterizadas en
el artículo anterior, podrán ser ejecutadas por la Municipalidad de Guayaquil, otras entidades del
sector público, o por entidades del sector privado, en forma individual o concertada, en
cumplimiento de las determinaciones que estableciere el respectivo Plan Especial de la unidad de
actuación urbanística del caso.

Eventualmente, un Plan Especial podrá contemplar subunidades menores de actuación. También

es admisible que dos o más Planes Especiales integren varias unidades de actuación urbanística
con el propósito de desarrollar algún aspecto sectorial en particular. Para el efecto, se podrá
prever un plan de etapas, tal como se establece en el Art.64 de esta Ordenanza.

Art.76. Contenidos de los Planes Especiales.- Los Planes Especiales que se ejecutaren en Suelo
Urbanizado, de acuerdo a las tipificaciones establecidas en el Art. 74, deberán desarrollarse según
los siguientes contenidos:

a) Identificación de eventuales subzonas, o ajuste o corrección de sus límites.

b) Asignación pormenorizada de los usos del suelo.

c) Ratificación y rectificación del amanzanamiento, y de la red vial secundaria y las

correspondientes alineaciones y rasantes.
.
d) Determinación o ajuste de las condiciones de ordenamiento y de edificación.
22
 e) Reservas de suelos para servicios técnicos de infraestructura y para equipamiento
comunal.

f) Identificación de eventuales actuaciones de erradicación o conservación de

edificaciones.

Sección Segunda

En Suelo Urbanizable Programado

Art.77. Definición.- El suelo urbanizable programado puede ser objeto de:

a) El correspondiente Plan Parcial; o,

b) Desarrollos urbanísticos, si el Plan Parcial ha sido ejecutado y aprobado por el

Concejo Municipal.

Para el efecto, deberá sujetarse a las regulaciones generales establecidas a continuación y en el

Título II de esta Ordenanza.

Art.78. Ámbito.- El ámbito de aplicación de los Planes Parciales será el correspondiente a alguna
unidad de actuación prevista, o en su defecto, alguna expresamente identificada para el efecto.

Art.79. Contenidos de los Planes Parciales.- Los Planes Parciales deberán establecer para
cada unidad de actuación urbanística:

a) La identificación de sectores y, o subzonas, o ajuste o corrección de sus

polígonos.

b) La asignación pormenorizada de usos del suelo.

c) El establecimiento de condiciones de ordenamiento y de edificabilidad.

d) La identificación y delimitación de áreas de veda y recreacionales.

e) La dotación y localización de reservas de suelo para equipamiento comunal y,

o estacionamientos públicos, a escala zonal y, o de sector.

f) El trazado de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y

rasantes.

g) Las reservas de suelo para servicios técnicos de infraestructura.

Art.80. Secuencia.- Tras el desarrollo y aprobación de los Planes Parciales es admisible

autorizar la parcelación del suelo y posteriormente el proyecto de urbanización que deberá definir
las condiciones específicas de ordenamiento y de edificación del área del caso.

La ejecución de los elementos estructuradores del territorio a que hace referencia el Art.111, no
está condicionada a la aprobación del Plan Parcial que corresponda al polígono del caso.

23
Art.81. Clasificación.- Las intervenciones a realizarse calificarán y caracterizarán al suelo, según
éstas correspondan a desarrollo urbano intensivo, desarrollo urbano no intensivo, corredores y
núcleos urbanos, y desarrollo industrial, en los términos previstos en esta Ordenanza.

Art.82. Desarrollo Urbano Intensivo.- Con el código de identificación cartográfica 25-1, tal
suelo admite densidades poblacionales medias y altas, requiriéndose una vinculación estrecha con
la red vial y el conjunto urbano en general.

En este suelo se podrá admitir urbanizaciones progresivas y programas de viviendas de interés

social, de acuerdo a las normas de ubicación y diseño establecidas en la Ordenanza que Regula los
Desarrollo Urbanísticos Tipo Lotes con Servicios.

Art.83. Desarrollo Urbano No Intensivo .- Con el código de identificación cartográfica 25-2, tal
suelo admite densidades poblacionales bajas. En este tipo de suelo no se admitirá desarrollos
urbanísticos de modalidad progresiva ni programas de viviendas de interés social.

Art.84.Corredores Comerciales y de Servicios.- Con el código de identificación cartográfica 26,

se subclasifican en atención a las áreas que atraviesan o colindan, que se caracterizan a su vez
según usos predominantes. En tal sentido, los corredores se identifican de la siguiente manera:

Usos Predominantes Código de identificación

Colindantes cartográfica
Residencial 26-R
Industrial 26-I
De equipamiento 26-E
Extractivo y recreacional 26-L

En general, con el propósito de garantizar una adecuada gradiente en el uso del suelo, salvo que
se especifique lo contrario en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, la intensidad de
uso del suelo (poblacional y de edificación) en los corredores comerciales y de servicios, será de
hasta el doble de la intensidad asignada a los usos colindantes.

Art.85. Desarrollo Industrial.- Con el código de identificación cartográfica 27-1, los desarrollos
para industrias de mediano impacto; con el código 27-2 los desarrollos para industrias de alto
impacto; y, con el código 27-3 los desarrollos para industrias peligrosas. Las industrias de bajo
impacto y las artesanías constituyen actividades compatibles con desarrollos destinados
predominantemente a otros usos, por lo que no se les asigna un código en particular.

85.1. Las artesanías e industrias de bajo impacto podrán combinarse con otros usos en
atención a los condicionamientos que se establecen en la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones.

85.2. Las de mediano impacto podrán constituirse en mini-polígonos con tamaños de

hasta dos hectáreas; para el efecto, deberá presentarse un estudio de detalle que
incluya medidas de seguridad y de mitigación del impacto ambiental.

85.3. Las industrias de alto impacto solo podrán formar parte de polígonos industriales,
en atención a las áreas mínimas que se establecen en la Ordenanza de Parcelaciones
y Desarrollos Urbanísticos.

85.4. Las industrias peligrosas se desarrollarán fuera del límite urbano, y o incluidas en
áreas determinadas para el efecto, separadas de otros usos con áreas de
24
 amortiguamiento de un ancho no menor a cuatrocientos metros (400 m), medido
desde su perímetro. Sin embargo, de acuerdo a la naturaleza del peligro tal franja
deberá incrementarse conforme a lo que establezcan, en forma conjunta DMA,
DOIT y DUAR, en los términos que prevea la Ordenanza de Parcelaciones y
Desarrollos Urbanísticos.

Los polígonos industriales podrán incluir industrias de bajo, mediano y alto impacto, siempre y
cuando se adecúen a las normas generales incluidas en la Ordenanza de Parcelaciones y
Desarrollos Urbanísticos.

Art.86. Núcleos Urbanos.- Corresponden a concentraciones de instalaciones destinadas a

servicios administrativos, cívicos y culturales, comerciales, recreacionales, de transporte y de
comunicaciones, y de infraestructura urbana. Se clasifican en:

86.1. Aquellos que tienen el carácter de elementos estructuradores en suelo urbanizado y

urbanizable, les corresponde el código de identificación cartográfica 09.

Las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad se prescribirán de acuerdo a

un Plan Especial específico. Las normas aplicables son las que hace referencia el
Art.114 de esta Ordenanza.

86.2. Los no estructuradores, les corresponde el código de identificación cartográfica 28,

a efecto de uso de suelo se denominan Zonas de Equipamiento Comunal (ZEQ).

Respecto de condiciones de ordenamiento y edificabilidad, estos núcleos urbanos no

estructuradores se considerarán como subzonas y se le aplicarán las normas municipales
de Equipamiento, o en su defecto las del ex CONADE.

Sin embargo, tratándose de equipamientos comunales, en forma sustentada se podrá

proponer la modificación de las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad las
que, salvo que afecten a terceros, solo requieren aprobación de DUAR.

Sección Tercera

En Suelo Urbanizable No Programado

Art.87. Condicionamientos urbanísticos.- En Suelo Urbanizable No Programado, que se

identifica con las letras SUNP, es susceptible la aplicación anticipada de un Plan Parcial en
consideración a:

a) Urgencia de implementar instalaciones de depósitos de combustible,

generación/ transformación de energía, suministro de agua y otros
equipamientos de interés colectivo.

b) Peligro de que los predios del caso sean ocupados informalmente.

c) Situaciones de riesgo y vulnerabilidad

Art.88. Condiciones de Usos en Suelo Urbanizable No Programado.- Hasta tanto no haya sido
formulado y aprobado un Plan Parcial en un área particular de suelo urbanizable no programado,
solamente podrán realizarse las actividades agrícolas, pecuarias, acuícolas, etc. que se estuvieren
25
realizando antes de la promulgación del Plan de Ordenamiento Territorial.

También se admitirán usos existentes correspondientes al establecido como predominante en el

Esquema Uso del Suelo y que se describen en el Capítulo 8, De los Usos del Suelo, de esta
Ordenanza.

Consecuentemente, no se podrán autorizar, ni realizar, desarrollos urbanísticos en los suelos

urbanizables no programados que no cuenten con un Plan Parcial aprobado por la Municipalidad.

Sección Cuarta

En Suelo No Urbanizable

Art.89. Disposiciones Generales.- El ámbito geográfico del suelo no urbanizable es el que consta
en el Plano de Calificación del Suelo, Anexo No.1.

Art.90. Clasificación e Identificación.- La caracterización del Suelo No Urbanizable descrita en

el Art. 56 de esta Ordenanza se tipifica y registra con los siguientes códigos de identificación
cartográfica:

- Suelo No Urbanizable Extractivo, código 31-1.

- Suelo No Urbanizable Recreacional y Turístico, código 31-2

- Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad, código

31-3.

- Suelo No Urbanizable Protegido, código 31-4.

Art.91. Condiciones de Uso en Suelo No Urbanizable.- En el suelo no urbanizable se admiten

usos agrícolas, acuícolas, forestales y paisajísticos. Sin embargo, previa autorización municipal
de acuerdo a lo establecido en el Capítulo 9 de esta Ordenanza, podrán admitirse los siguientes:

91.1. En Suelo No Urbanizable Extractivo son usos permitidos: agricultura, ganadería,

silvicultura y acuicultura.

91.2. En Suelo No Urbanizable Recreacional y Turístico son usos permitidos: complejos

deportivos, hotelería, parques urbanos y metropolitanos, zoológicos, marinas y
servicios al turismo.

91.3. En Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad son usos

permitidos, en cada caso: industrias peligrosas; explotaciones mineras;
instalaciones generadoras de energía; depósitos de combustibles; envasadoras de
gas licuado; instalaciones para tratamiento de aguas residuales; disposición final de
desechos sólidos; redes de alta tensión; reservorios de agua; plantas de tratamiento
e instalaciones de bombeo; instalaciones de telecomunicaciones; rastros y central
de abastos.

91.4. En Suelo No Urbanizable Protegido los usos permitidos y condicionados serán los
que establecieren los estudios específicos que declaren al área como protegida.

26
Art.92. Usos Condicionados en Suelo No Urbanizable.- Respecto de usos condicionados,
deberá consultarse los cuadros de compatibilidad de usos determinados por el correspondiente
Plan Especial.

Art.93. Suelo No Urbanizable Protegido.- Si en el suelo no urbanizable se descubriere:

testimonios arqueológicos, paleontológicos, históricos o culturales, o si se establecieren
situaciones de riesgo geológico, se suspenderá toda autorización de actividad hasta tanto se
establezcan normas que regulen tal nueva situación. De ser el caso, el mismo será calificado por
el Concejo Municipal como Suelo No Urbanizable Protegido.

Art.94. Plan de Manejo.- En el caso de actividades de naturaleza extractiva en general, se

aplicarán las disposiciones establecidas por la reglamentación específica sobre la materia.

Excepcionalmente en el área urbana y en suelo no urbanizable, previa autorización del Concejo

Municipal, tal como se prescribe en la Ordenanza que Regula la Explotación de Canteras en el
Cantón Guayaquil, se admitirá la explotación y procesamiento industrial de calizas, para lo cual
se exigirá que dicha actividad cuente con la licencia ambiental y, o la autorización ambiental
respectiva determinada en la normativa ambiental vigente.

Art.95. Condiciones de Utilización y de Edificación.- Los suelos no urbanizables se identifican

como Zonas Especiales en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Sin embargo, las
normas específicas relativas a edificabilidad y compatibilidad de usos serán las que se
promulguen, en atención al correspondiente Plan Especial aprobado por el Concejo Municipal.

Capítulo 5

DEL REGIMEN URBANISTICO RELATIVO A INMUEBLES Y EDIFICACIONES

EXISTENTES

Sección Primera

Conservación de los Inmuebles

Art.96. Conservación.- Tal como se establece en la Ordenanza de Uso del Espacio y Vía Pública,
los propietarios de urbanizaciones, terrenos, edificaciones, instalaciones de infraestructura urbana,
mobiliario urbano y carteles, deberán conservarlos de tal manera que se garantice la seguridad, el
saneamiento y el ornato.

Art.97. En urbanizaciones.- El propietario de cada lote es responsable del mantenimiento de los

espacios libres, ajardinados o no, y el estado de las aceras adyacentes.

Art.98. En terrenos y solares.- Los propietarios de solares no edificados en suelos urbanizados

deberán mantenerlos cercados y limpios; también se obligan al buen estado y limpieza de las
aceras adyacentes.

Los propietarios de terrenos en suelo urbanizable, programado o no programado, deberán cuidar

que los mismos no se constituyan en depósitos de desechos sólidos, y conservar y realizar el
mantenimiento de los drenajes naturales que en ellos existan.

Los propietarios de terrenos en suelo no urbanizable deberán denunciar ante la municipalidad

actividades y construcciones no admitidas y realizadas por terceros en dichos terrenos.
27
Art.99. En edificaciones.- Los propietarios, individuales o condóminos, deberán:

- Mantener las condiciones de seguridad de los sistemas estructurales y de los de acceso

y de escape, en consideración de eventual deterioro provocado por fuego y factores
ambientales.

- Conservarán la impermeabilidad de los componentes de cubierta y el buen

funcionamiento de los sistemas de instalaciones de servicios básicos y el adecuado
manejo de los desechos sólidos en lo referente a la generación, acopio y su disposición,
contemplado en la Ordenanza pertinente.

- Garantizarán la disposición, tamaño y características funcionales del sistema de

ventilación del edificio, sean éstos retiros, patios de luz o unidades de climatización
artificial.

- Mantendrán el ornato de la edificación, conservando el buen estado de los elementos

de fachada, tanto pintura como recubrimientos.

Art.100. En carteles.- Los carteles autorizados deberán conservar su estabilidad estructural, y el

aspecto del mensaje, de orientación o publicitaria, que sobre aquellos se disponga.

Art. 101. En instalaciones de infraestructura.- Los postes, torres, depósitos, sub estaciones,
poliductos, muelles y otras infraestructuras correspondientes a empresas suministradoras de
servicios, públicas o privadas, deberán ser mantenidas, tanto por seguridad estructural como por
ornato. De lo indicado serán responsables las correspondientes empresas.

Sección Segunda

Estado Ruinoso de la Edificación

Art.102. Obsolescencia.- Se considerarán obsoletas las edificaciones que no satisfagan las

normas o estándares para los aspectos de habitabilidad, constructibilidad, seguridad y ornato que
constan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, excepto las edificaciones calificadas
como Patrimoniales...

La Municipalidad declarará el estado ruinoso en los siguientes casos:

- Cuando el coste de las obras de reparación necesarias superen el cincuenta por ciento
(50%) del valor actual del edificio o de las plantas afectadas, excluyendo el valor del
terreno.

- Cuando el edificio presente un deterioro generalizado de sus elementos estructurales o

de los sistemas de infraestructura fundamentales.

- Cuando se requiera la realización de obras que por su monto no pudieren ser

autorizadas por encontrarse el edificio en condición no conforme respecto del
ordenamiento prescrito por Ordenanza.

28
 Capítulo 6

REGIMEN DEL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y URBANISTICO

Art.103. Objeto patrimonial.- Se considerarán patrimoniales los edificios y conjuntos

urbanísticos calificados como significativos por preservar e identificar rasgos históricos y, o
culturales del Cantón.

Art.104. Obras de protección o conservación.- La Municipalidad dispondrá la ejecución de

obras de protección o conservación de los edificios calificados como patrimoniales de acuerdo a:

- Las regulaciones del respectivo Plan Especial.

- Por motivo de interés turístico o estético a falta del correspondiente Plan Especial.

Art.105. Clasificación.- Las actuaciones encaminadas a proteger y conservar el patrimonio

arquitectónico y urbanístico se clasifican en:

105.1. Preservación, que trata del mantenimiento de los atributos de un objeto

patrimonial que se encuentran en buen estado.

105.2. Restauración, encaminada a la sustitución de partes no estructurales del objeto,

cubriendo la actuación hasta el quince por ciento (15%) del volumen de aquel.

105.3. Consolidación, sustitución de elementos estructurales, hasta llegar a un treinta y

cinco por ciento (35%) del volumen del objeto.

105.4. Reconstitución, que hace referencia a actuaciones sobre un objeto patrimonial en

estado crítico, requiriéndose acciones que incidan hasta en el cincuenta por ciento
(50%) de su volumen.

105.5. Reconstrucción o reedificación, actuación que sobrepasa el cincuenta y un por

ciento (51%) del volumen del objeto, la cual se hace en atención a la recuperación
de su valor cultural y simbólico.

105.6. Réplica, actuación encaminada a la restitución de un objeto ausente, actuación que

se realiza por necesidad cultural o histórica.

Art.106. Modificaciones.- En atención al correspondiente Plan Especial un objeto patrimonial

podrá ser modificado en algunos de sus atributos contextuales, modificaciones que podrán ser por:

a) Adaptación del objeto patrimonial a nuevo uso.

b) Mudanza del objeto patrimonial a un nuevo sitio.

Art.107. Catálogo.- El patrimonio arquitectónico y urbanístico del Cantón deberá incluirse en el

correspondiente catálogo, el mismo que al ser aprobado por el M.I. Concejo Municipal impondrá
obligaciones, públicas y privadas, respecto de la conservación de los objetos patrimoniales.

Tales obligaciones también lo serán respecto de la combinación a los atributos formales de los
edificios patrimoniales, que deberán ser satisfechos por aquellos que se construyeren o
29
reconstruyeren en su entorno, tal como se prescribe en la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.

Art.108. Responsables.- Las obras tipificadas como de preservación y restauración de un bien

patrimonial, serán a costa de los propietarios, para lo cual se preverán exoneraciones y estímulos
en la Ordenanza que se promulgue al respecto.

Las actuaciones tipificadas como de consolidación, reconstitución, reconstrucción y réplica, si

no pudieren o no desearen ser asumidas por su propietario, serán objeto de proyectos concertados
entre la Municipalidad, el propietario, otras entidades del sector público y, o entidades no
gubernamentales.

TITULO II

DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Capítulo 7

ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIO

Disposiciones Generales

Art. 109. Estructura básica.- El territorio del Cantón Guayaquil se ordenará en atención a una
estructura básica compuesta por:

a) Componentes naturales, ríos, esteros y cerros; y,

b) Núcleos y corredores urbanos.

Art.110. Estructura básica urbana.- Con la finalidad de establecer las bases territoriales para el
desarrollo sustentable, el bienestar de la comunidad, la prestación de servicios básicos y la
protección del patrimonio paisajístico y cultural, a más de ríos y esteros, los asentamientos
humanos del cantón se estructurarán física y espacialmente en atención a:

a) Núcleos y corredores de estructuración urbana en suelo urbanizado y

urbanizable; y,

b) Núcleos y corredores de estructuración urbana en suelo no urbanizable.

Tal estructuración se expresa en el Plano Esquema y Ocupación del Uso del Suelo, Anexo No.3, y
en el Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4. Sus componentes se identifican, adicionalmente,
con los códigos numéricos que se describen en los siguientes artículos.

Art.111. Núcleos y Corredores de Estructuración Urbana en Suelo Urbanizado y

Urbanizable.- Incluidos sus códigos de identificación cartográfica, están constituidos por los
siguientes componentes fundamentales:

30
 DENOMINACIÓN CODIGO
Instalaciones portuarias 01
Instalaciones aeroportuarias 02
Instalaciones ferroviarias 03
Instalaciones de comunicación, energía y agua 04
Red vial fundamental 05
Parques urbanos y metropolitanos 06
Instalaciones de bienestar general de escala urbana 07
y metropolitana
Núcleos y corredores de infraestructura 08
Centros urbanos 09
Instalaciones y Redes del Transporte Público 10
Urbano

Art.112. Núcleos y Corredores de Estructuración Urbana en Suelo No Urbanizable.- Les

corresponde el código de identificación cartográfica 10.

En la Ciudad de Guayaquil están constituidos por los siguientes componentes:

112.1. Los Bosques y Vegetación Protectores Cerro El Paraíso, Cerro Blanco, Chongón y
el Bosque Protector de Manglares; las áreas de preservación urbana, Reserva
Isla Trinitaria, Bosque del Cerro del Campus de la Escuela Superior Politécnica
del Litoral, Bosque en Cerro Azul, Bosque en Cerro Germania, Senderos del Palo
Santo, Cerro Colorado; el espejo de agua del Embalse Chongón, su área de
protección y sus distritos de riego y demás Bosques Protectores y Áreas
Protegidas, que forman parte del Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP) y
Patrimonio Forestal del Estado.

112.2. Se incluyen también los ríos, esteros y otros cauces y cuerpos de agua
identificables como tales en las fotografías aéreas de la ciudad.

Art.113. Núcleos Zonales y de Sector Urbano.- Los núcleos urbanos priorizados por esta
Ordenanza no agotan aquellos otros que puedan surgir de Planes Parciales o Especiales, pero cuya
jerarquía es de carácter zonal o de sector, los que a continuación se señalan, incluido su código de
identificación cartográfica:

DENOMINACION CODIGO
Parques zonales 11
Ares verdes privadas de interés público 12
Cementerios 13
Espacios libres permanentes 14
Centros de gestión y de valor cívico cultural, centros y sub 15
centros zonales

Art.114. Normas.- Los núcleos y corredores de estructuración urbana, se sujetarán a las normas
previstas para el efecto en:

a) Las ordenanzas de reglamentación urbanística complementaria, aplicables a los

31
 sistemas de comunicación, al equipamiento y a las reservaciones territoriales, de las
que hace referencia el Art.143.

b) Los Planes Especiales que se ejecuten a efecto del desarrollo de los centros urbanos y
de los centros y sub centros zonales previstos. De no ser así, se atenderá a las
normas utilizadas para el efecto de su creación.

Capítulo 8
ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO

Sección Primera
Zonas de Planificación

Art.115. Zonas.- El territorio del cantón se zonificará, de acuerdo a atributos de homogeneidad

ambiental, socioeconómica o funcional. Lo indicado se realizará a efecto de planificación, en
atención a las siguientes competencias:

a) Ejercer el control del uso y ocupación del suelo del cantón, para lo que se aplicará el
Plano de Calificación del Suelo, Anexo No. 1.
b) Planificar, regular y controlar el tránsito y el transporte terrestre, para lo cual se
formulará la correspondiente zonificación.
c) Delimitar, regular, autorizar y controlar el uso de las playas de mar, riberas y lechos
de ríos, lagos y lagunas, para lo cual se formularán los correspondientes Planes
Especiales.
d) Identificar y regular las áreas de riesgo y vulnerabilidad.

Art. 116. Zonas de Planificación Urbanística.- Para efectos de la racionalización administrativa,

la dotación de equipamientos y servicios básicos, y la programación del desarrollo urbano, tal
como se ilustra en el Plano Zonas de Planificación y Polígonos de Actuación Urbanística, Anexo
No.2, la ciudad se subdivide en las siguientes zonas de planificación:

116.1. Zona Guasmo.- Identificada con la letra A.

116.2. Zona Suburbio Oeste.- Identificada con la letra B.

116.3. Zona Centro.- Identificada con la letra C.

116.4. Zona Aeropuerto.- Identificada con la letra D.

116.5 Zona San Eduardo.- Identificada con la letra E.

116.6 Zona Prosperina.- Identificada con la letra F.

116.7. Zona Pascuales.- Identificada con la letra G.

116.8. Zona Norte.- Identificada con la letra H.

116.9. Zona Chongón.- Identificada con la letra I.

32
 Sección Segunda
Escalafón Territorial

Art.117...- Escalafón.- La zonificación territorial macro se complementa, para fines de la

administración del ordenamiento, con los siguientes componentes de jerarquía espacial u
escalafón territorial:

117.1. Sectores de Planificación. De nivel intermedio, aplicable a todo el territorio

cantonal o a la escala urbana. Constituyen unidades de actuación urbanística de entre
veinte mil y cuarenta mil habitantes (20000 – 40000 hab).

117.2. Nivel micro, aplicable al ordenamiento urbanístico, incluye:

a) Subzonas, que delimitan áreas homogéneas por tipología de edificación, forma de

ocupación del lote y la edificabilidad aplicable a un predio. Se identifican con
letras en atención al uso predominante asignado al área de la cual forma parte, a las
que se adicionan dígitos que remiten a las condiciones de ordenamiento y
edificabilidad prescritas para la subzona del caso.

b) Barrios y vecindarios, los que se establecen a efecto de la determinación de la

compatibilidad de usos de comercios y servicios de tal escala con el uso residencial.
La cobertura de los comercios y servicios barriales es de cinco mil a diez habitantes
(5.000 - 10.000 hab.), en tanto que los de carácter vecinal tienen un cobertura de dos
mi quinientos a cinco mil habitantes (2.500 - 5.000 hab).

Las subzonas se grafican el Plano de Zonificación de la Ordenanza de Edificaciones y

Construcciones, en tanto que la normativa que hace referencia a barrios y vecindarios
consta en los cuadros de Compatibilidad de Usos de la misma Ordenanza.

Sección Tercera

Esquema de Usos del Suelo

Art.118. Usos del suelo.- El ordenamiento del uso del suelo se expresa gráficamente en planos del
Esquema de Uso del Suelo, Anexo 3.

Para efecto de esta Ordenanza, en función de las actividades predominantes que en el mismo se
realizan, los usos se clasifican en forma general y se identifican con el correspondiente color de
la siguiente manera:

a) En suelo urbanizado y urbanizable

- Uso Residencial Amarillo (densidad baja)

Naranja (densidades media y alta)
- Uso Industrial Violeta
- Uso de Comercio y Servicios Rojo y rosado
- Uso de Equipamiento Urbano (incluye
Usos de Comunicación y Transporte, y Gris
de Bienestar General)

b) En suelo no urbanizable
33
 - Uso Extractivo y suelo de valor
Verde claro
paisajístico
- Suelo protegido y por instalaciones de
Verde Oscuro
riesgo y vulnerabilidad

Art.119 Usos entorno de instalaciones especiales.- Entorno de instalaciones portuarias y de

depósito de combustibles se determinan las siguientes restricciones de uso:

Nuevo Aeropuerto de Guayaquil en el Área Chongón-Daular. En el entorno del polígono del

nuevo aeropuerto, en las áreas de aproximación y despegue, calificadas como de protección de las
operaciones aeroportuarias, se establecen los siguientes usos:

a) Por ser la vocación del suelo fundamentalmente agrícola, en las Zonas Extractivas se
admite agricultura, ganadería, silvicultura y acuicultura, con las siguientes precisiones:

o No se podrán construir edificaciones permanentes en altura;

o Los cultivos permanentes actuales que no afecten las operaciones aeroportuarias
podrán permanecer; aquellos que afecten a las indicadas operaciones
aeroportuarias cesarán al inicio de éstas.
o Los cultivos de ciclo corto continuarán, mientras no afecten la aeronavegabilidad.

Art. 120. Niveles de precisión de la delimitación de los usos del suelo.- Las delimitaciones de
usos consignadas en el Plano Esquema de Ocupación y Usos del Suelo se mantienen en firme
cuando las mismas lo son por medio de vías, ríos o esteros. En caso contrario, se considerarán
aproximadas. Para precisiones, deberá remitirse al correspondiente Plan Parcial o Plan Especial.

Sección Cuarta
Estructura Vial

Art.121. Categorías viales.- Por razones funcionales, la vialidad urbana se organiza atendiendo
categorías viales que se definen, según su jerarquía y rol, de la siguiente manera:

121.1. Red Vial Fundamental.- Está constituida por vías primarias, las que por sus
características de sección y trazado, o por intensidad de tráfico, comunican y dan
acceso a grandes zonas de la ciudad o brindan acceso vehicular a la misma. Se
identifican con el código 05.

Constituyen categorías y componentes de la Red Vial Fundamental, los siguientes ejes

viales:

a) Autopistas (V1), con derecho de vía de noventa a cien metros (90-100 m.), y
con accesos vehiculares controlados mediante facilidades de tráfico.

b) Vías Expresas (V2), con derecho de vía de setenta a noventa metros (70-90 m.)

c) Vías Arteriales (V3), con derecho de vía de treinta a setenta metros (30- 70 m).

d) Rutas Troncales de Transporte (VT), con derecho de vías variables de acuerdo

al proyecto específico.

34
 A pesar de no contar con características físicas adecuadas, son
excepcionalmente reconocidas en esta Ordenanza, como parte de la Red Vial
Fundamental:

e) Pares Viales (PV), sistemas de vialidad binaria, que mediante ejes paralelos, y
de sentidos de tráfico opuestos entre sí, facilitan el acceso a áreas importantes
de la ciudad o a otros componentes de la red vial primaria.

121.2. Vialidad Secundaria.- Está constituida por vías que por sus características de
sección y trazado, o por intensidad de tráfico, comunican y dan acceso a sectores
urbanos, o brindan acceso a la vialidad primaria.

Constituyen categorías y componentes de la vialidad secundaria, los siguientes ejes

viales:

a) Vías Colectoras (V4), con derecho de vía de veinte y cinco a treinta metros
(25-30 m).

b) Vías Colectoras (V5), con derecho de vía de quince a veinte y cinco metros
(15-25 m).

c) Colectoras Según Función (CSF), que corresponden a vías existentes que se

reconocen como colectoras a pesar de no tener las características adecuadas de
sección y trazado.

Art.122. Normas.- Las normas de diseño de carácter general, aplicables a la Estructura Vial y
demás componentes del sistema vial, constan en el Anexo No.5 de esta Ordenanza. Detalles de
diseño vial aplicables a desarrollos urbanísticos constan en la Reforma a la Ordenanza Sustitutiva
de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.

Art.123. Componentes de la Estructura Vial.- Constituyen componentes de la Red Vial

Fundamental los que constan en el Plano de la Estructura Vial, Anexo No. 4. La vialidad
secundaria es la que consta en los correspondientes Planes Parciales y Planes Especiales.

Art.124. Afectación en virtud de la Red Vial Fundamental.- Para efecto del diseño de
autopistas, vías expresas, y arteriales propuestas en la Red Vial Fundamental, se imponen las
siguientes afectaciones:

a) Una franja de afectación, cuya magnitud a cada lado del eje será la que corresponda
al tipo de vía, que será ratificada por el Concejo Municipal cuando se resuelva en
firme el trazado y diseños definitivos, para el inicio de estudios y ejecución
respectiva.

b) Reservas de suelo para intercambiadores y pasos elevados, las que se delimitará

con cuadriláteros de doscientos metros (200 m) y cien metros (100 m.) por lado,
respectivamente.

35
 TITULO III

DE LA GESTION DEL DESARROLLO URBANO

Capítulo 9

ADMINISTRACION DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Sección Primera

De los Usos del Suelo

Art.125. Tipificación.- En consideración a las posibilidades de coexistencia o compatibilidad los

usos se tipifican tal como constan en los Cuadros de Compatibilidad de Usos de Suelo, Anexo #2,
de la Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del Cantón
Guayaquil.

Art.126. Predominancia de Usos.- Las zonas y subzonas se caracterizan por un uso

predominante. Tal predominancia no es excluyente de otros usos permitidos, y, o condicionados,
que se consignan en los cuadros Compatibilidad de Usos de la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.

Art.127. Clasificación de los usos del suelo.- Para efecto de la aplicación de la Zonificación del
Uso del Suelo del Plan de Ordenamiento Territorial y las disposiciones de las Ordenanzas de
Reglamentación Urbanística Complementaria a que hace referencia el Art. 143, los usos se
clasifican e identifican con su respectivo código numérico.

Los usos, en forma agregada por categorías, se clasifican de la siguiente manera:

127.1 Usos Extractivos.- Actividades dirigidas a la producción agropecuaria; a los

servicios agrícolas; a la caza; a la silvicultura; a la extracción de madera; a la pesca,
y a la cría y explotación de acuáticos; y, a la explotación de minas y canteras,
producción de petróleo crudo y gas natural y extracción de minerales metálicos.

127.2. Usos Industriales o de Procesamiento.- Actividades que involucran a las que

genéricamente se identifican como industrias manufactureras (código 3).

a) En atención al impacto ambiental, estos usos se sub clasifican de acuerdo a

lo establecido en los Cuadros de Compatibilidad de Usos de Suelo, Anexo
No. 2, de la Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y
Construcciones del Cantón Guayaquil.

- Las Industrias peligrosas (3-P), por ser tales, se emplazan

exclusivamente en zona industrial 4.

b) En atención al tamaño de las instalaciones estas se sub clasifican en:

- Pequeñas, caracterizadas por tener un área construida cubierta igual

o menor a cuatrocientos metros cuadrados (400 m2) y máximo 20
empleados.

36
 - Medianas, las que se caracterizan por tener un área cubierta igual o
menor a mil doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y entre 20 y 80
empleados.

- Grandes, caracterizadas por tener un área cubierta de más de mil

doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y más de 80 empleados.

127.3. Uso Residencial.- El que sirve para proporcionar alojamiento familiar permanente
a las personas (código 0). Se distinguen entre unifamiliar y multifamiliar.

127.4. Usos Comerciales y de Servicios.- Que comprenden:

a) Comercio.- Incluye el comercio al por mayor, entre otros: productos

agrícolas, de la caza, de la pesca y la forestación; de la minería; productos
alimenticios; textiles, prendas de vestir y cueros; madera, papel y
derivados; sustancias químicas, industriales y materias para elaborar
plásticos; porcelanas, loza, vidrio y materiales para la construcción;
motores, máquinas y equipos.

También incluye el comercio al por menor, o al detal, entre otros: productos

alimenticios; cigarrerías y agencias de lotería; textiles, prendas de vestir y
cueros; comercio minorista diverso, entre ellos, bazares, boutiques,
ferreterías, floristerías, joyerías, librerías, mueblerías, etc.; restaurantes,
cafés y otros establecimientos que expenden comidas y bebidas; hoteles,
casas de huéspedes y otros lugares de alojamiento,

b) Servicios Comerciales.- Actividades de prestación privada de servicios, a

las personas o a las empresas, tales como: oficinas centrales de las
empresas; servicios a las empresas, tales como, servicios jurídicos,
contables, elaboración de datos, técnicos y arquitectónicos, publicidad,
arriendo de equipos y maquinarias; finanzas; seguros; inmobiliarias;
servicios comerciales de diversión y turismo, entre ellos, cabarets,
discotecas, etc., salas de billar, bowling, etc.; vídeo juegos; servicios de
reparaciones; servicios de limpieza; servicios personales directos, tales
como peluquerías, salones de belleza, estudios fotográficos, etc.

127.5. Usos de Equipamiento.- Que comprenden:

a) Comunicación, Transporte, Energía y Agua.- Actividades relacionadas con

la recepción, despacho, traslado, depósito temporal o espera, de bienes o
personas, sea por sistemas: terrestres, superficiales o subterráneos, incluido
aparcamientos, garajes y servicios a los automotores; acuático; aéreo; el
depósito, almacenamiento y empaque de mercaderías.

También los relacionados con recepción, conducción o despacho de

información, alámbrica o inalámbrica, por medios mecánicos, eléctricos,
electrónicos u ópticos; e instalaciones de electricidad, gas y vapor y
suministro de agua.

b) Bienestar General.- Actividades relacionadas con la prestación de servicios

comunales, que comprenden entre otras: servicios de educación y cultura;
culto; recreación; salud; sanidad; asistencia social; seguridad,
37
 gobierno, administración pública y defensa; institutos de investigación y
laboratorio científico; organización y participación comunitaria; teatros,
cinematógrafos, estudios de radio y tv; bibliotecas, museos y galerías de
arte.

Cuando los usos de comunicación, transporte, energía y agua, y de bienestar general,

constituyen núcleos y, o corredores de estructuración urbana, tal como se describen en los
artículos 86 y 111 de esta Ordenanza, forman parte del Equipamiento Urbano Especial.

Cuando la cobertura de tales usos es de escala zonal o menor, y no son calificables como
estructuradores, forman parte del denominado Equipamiento Comunal.

Sección Segunda

Administración de la Zonificación del Uso del Suelo

Art.128.- Modificación a la Predominancia del Uso en Suelo Urbanizado y Urbanizable.- La

Modificación de la Predominancia de Uso del Suelo a un sector o a una subzona, y a la
establecida para Áreas Cedidas a la Municipalidad de una hectárea o más, podrá ser concedida
por la Municipalidad previo informe motivado de las dependencias técnicas pertinentes y de la
Comisión de Urbanismo.

128.1. El informe se sustentará en estudios específicos que al efecto deberá realizar DOIT
para el área del caso, a fin de establecer la viabilidad de la modificación del uso, el
que deberá incluir:

- Registro actualizado de las actividades que se realizan en el área.

- Análisis de las características de los predios.

- Análisis de las condiciones de los servicios básicos de infraestructura

existentes o a implementarse en forma inmediata.

- Análisis del tamaño y características de las actividades propias del uso

solicitado.

- Análisis del impacto que la modificación provoque en el sitio y su

entorno inmediato.

128.2. Para el caso de ACM menores a una hectárea, el informe del caso será emitido por
DUAR siempre que no se contraponga a lo previsto en el artículo 424 del Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización...

128.3. Criterios aplicables a Modificaciones de la Predominancia de Uso del Suelo.- Para

efecto de tal modificación se utilizará como criterio general, la admisión de un uso
de menor impacto en un área a la que se le haya asignado usos de mayor impacto,
para lo cual se atenderá la siguiente jerarquía:

38
 Uso Predominante Grado de Impacto
Usos extractivos (excepto minas y canteras) y otros usos
1
en suelo no urbanizable
Uso de bienestar general 2
Uso residencial 3
Uso de comercio y servicios comerciales 4
Comunicación, transporte, energía y agua 5
Uso industrial de mediano impacto 6
Uso industrial de alto impacto 7
Industrias peligrosas, minas y canteras 8

Art.129. Modificación a la Intensidad del Uso de una Subzona en Suelo Urbanizado y

Urbanizable.- Será, resuelta por el M.I Concejo Municipal previo informe motivado de DOIT y
de la Comisión de Urbanismo, en atención a:

a) Eventual impacto al ambiente y a los vecinos derivados de la intensificación propuesta

y las correspondientes medidas de mitigación.

b) Informes específicos que para cada caso deberán realizar las entidades prestatarias de
servicios de agua potable y alcantarillado sanitario, energía eléctrica y
telecomunicaciones.

c) Evaluación del impacto en la vialidad y el tráfico derivado de la intensificación

propuesta y las medidas técnicas de regulación del caso.

d) Los informes del caso deberán incorporar los análisis de redes y otros componentes de
los sistemas de infraestructura, en el sentido de que es posible o conveniente realizar tal
modificación.

Art.130. Intensificación del uso del suelo en un predio.- La Municipalidad, previo informe de
Asesoría y Jurídica y DUAR admitirá la intensificación de edificación y de población de un predio
en particular menor de una hectárea, respecto de los valores normados por la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones.

Lo indicado se aplicará en consideración a la incidencia en el desarrollo urbano de un proyecto de

carácter turístico, cultural, de equipamiento y, o comercial y de servicios.

El informe de Asesoría Jurídica y de DUAR deberá sustentarse en estudios preparados por el

interesado, similares a los descritos en el artículo precedente, los que necesariamente formarán
parte del expediente del caso.

Art.131. Autorización de Usos en Suelo No Urbanizable.- Podrá ser concedida por el M.I
Concejo Municipal, para cada caso, previo pronunciamiento e informes de DOIT y la Dirección de
Medio Ambiente y, de la Comisión de Urbanismo. Se atenderá lo prescrito para el efecto en esta
Ordenanza...

Art.132. Autorización para la Reclasificación de los Suelos No Urbanizables.- Previo

pronunciamiento e informes de DOIT. El M.I. Concejo Municipal previo informe motivado
podrá aprobar la reclasificación de Suelos No Urbanizables en atención a las siguientes
disposiciones:

39
 132.1. De Suelo No Urbanizable Extractivo a Suelo No Urbanizable Recreacional.- Se
admitirá tal reclasificación siempre que ésta se sujete a los mínimos de área
prescritos en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.

132.2. De Suelo No Urbanizable Extractivo o Recreacional, a Suelo No Urbanizable por

instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad.- Se admite tal reclasificación, total o
parcial, en sujeción a los siguientes condicionamientos:

a) Que por cada unidad de superficie reclasificada como No Urbanizable por

Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad se mantengan tres unidades de
superficie como Suelo No Urbanizable Extractivo o Suelo No Urbanizable
Recreacional y Turístico.

b) Que el beneficiario de tal reclasificación se obligue a implementar los usos

admitidos para el Suelo No Urbanizable Recreacional y Turístico, si éste
fuera el caso.

c) Que las áreas resultantes satisfagan los mínimos prescritos en las

Ordenanzas de Reservaciones Territoriales y, o de Edificaciones o
construcciones.

132.3. De Suelo No Urbanizable Extractivo, o Recreacional y Turístico, o por

Instalaciones de Riesgo o Vulnerabilidad, a Suelo No Urbanizable Protegido.- Se
admitirá tal reclasificación de acuerdo a los condicionantes que estableciere el
estudio específico que sustenten la declaración de Protegido al suelo del caso.

Art.133. Modificaciones a las Clasificaciones y, o Derechos de Vías.- En los casos en que no

fuere posible realizar las modificaciones en el trazado de la red vial, en los términos prescritos en
los Art. 123 y 124 de esta Ordenanza, podrá el M.I. Concejo Municipal autorizarlas, previo
informe y pronunciamiento de Asesoría Jurídica. Los mismos se sustentarán en los siguientes
estudios:

133.1. En autopistas (V1), vías expresas (V2) y arteriales (V3), si se cuenta con estudios
específicos de ingeniería de tráfico a escala urbana que justifique tal revisión.
Tales estudios deberán acompañarse de un informe de DOIT.

133.2. En colectoras de primer orden (V4), con respaldo de estudio puntual desarrollado
por DOIT que justifique la revisión del caso.

133.3. En pares viales (PV), colectoras de segundo orden (V5), colectoras según función
(CSF), y locales y peatonales, de acuerdo a informe de DUAR elaborado en
atención a las características del proyecto urbanístico del caso.

Art.134. Terrenos que delimitan sectores y subzonas.- Para los casos de terrenos que
enfrenten una vía que delimita sectores y subzonas de diferentes normas de edificación, se
procurará la simetría del perfil de edificabilidad de dicha vía, de acuerdo a las determinaciones del
correspondiente Plan Especial o Plan Parcial. De no contarse con éstos, DUAR las impondrá de
acuerdo a las características de las edificaciones predominantes en el tramo de vía del caso.

40
 Sección Tercera

Administración de la Edificación y de la Construcción

Art.135. Priorización del Control.- A efecto de un eficaz control de los procesos de edificación y
construcción, de acuerdo a las prescripciones de esta Ordenanza, la Dirección de Justicia y
Vigilancia priorizará su intervención tutelar en los núcleos, corredores y proyectos de
estructuración urbana.

Art.136. Establecimiento de la Compatibilidad de Uso del Suelo.- En aquellos casos en que el

Reglamento Interno de un desarrollo urbanístico autorizado no contemple cuadros de
compatibilidad de usos, el Alcalde podrá establecer la compatibilidad de usos del caso, previo
informe conjunto de DOIT, DUAR y Asesoría Jurídica, en aplicación del cuadro de
Compatibilidad de Usos establecido por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para la
subzona de la cual forma parte tal desarrollo urbanístico. Para el efecto, deberá verificarse si el
uso solicitado satisface los condicionamientos establecidos en los indicados cuadros.

Capítulo 10

DE LA GESTION DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Art.137. Objeto.- Las disposiciones del presente Capítulo tienen por objeto delinear los
procedimientos generales de consulta y concertación de los agentes públicos y privados en la
ejecución de los instrumentos del Plan Ordenamiento Territorial, descritos en los Títulos I y II
de esta Ordenanza.

Sección Primera

Programación de la Intervención Urbanística del Plan

Art.138. Contenidos.- La programación de la intervención urbanística municipal hará referencia a

las actuaciones que la administración local pondrá en práctica en el contexto de las atribuciones
que la Ley impone para la Municipalidad. Sin embargo, tales actuaciones no agotarán la gestión
municipal del desarrollo urbano; se constituirán en dinamizadores de un proceso en el que la
participación de la sociedad civil y de otras entidades del sector público formará parte sustantiva
del denominado Plan de Desarrollo del Cantón Guayaquil.

Art.139.Plan Director.- La programación de las actuaciones urbanísticas municipales se

ejecutará como Plan Director, el mismo que tendrá como vigencia el período administrativo que le
corresponda.

El Plan Director atenderá la demanda de actualización de los instrumentos de ordenamiento

establecida en el Art. 44 del Código Orgánico de Planificación y Finanzas Públicas.

Art.140. Programa de dotación de infraestructura y servicios básicos.- Con el objeto de

precautelar los intereses de la comunidad y con el propósito de que no se pueda hacer efectiva la
actuación ilegal de traficantes de tierras en el noroeste de la Ciudad de Guayaquil, en el sector
comprendido entre la Vía Perimetral hacia el oeste, limitando con los sectores “Flor de bastión” y
“Sergio Toral”, la Municipalidad extenderá redes de infraestructura y servicios básicos hasta el
límite de intervención, que consta graficado con línea de color rojo en el Plano de Zonas de
41
Planificación, Anexo No. 2 de esta Ordenanza.

Sección Segunda

Instrumentos de Administración del Desarrollo Urbano

Art.141. Objeto.- Más allá de las normas generales incluidas en esta Ordenanza, a efecto de
asegurar una gestión negociada con los distintos agentes del desarrollo, se establecen regulaciones
para la formulación y control de actuaciones concertadas para el desarrollo urbano, y la gestión del
patrimonio municipal del suelo. Adicionalmente, se identifica la Reglamentación Urbanística que
complementa las normas y disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial del Cantón
Guayaquil.

Art.142. Participación y Concertación.- Con el propósito de facilitar la ejecución concertada de

proyectos entre la Municipalidad y las organizaciones privadas, la Municipalidad y la comunidad,
se ha constituido el Consejo de Planificación Cantonal de Guayaquil, conforme consta en la
Ordenanza que Regula el Sistema de Participación Ciudadana del Cantón Guayaquil.

Art.143. Reglamentación Urbanística Complementaria.- Tiene por objeto establecer las

normas de detalle, la documentación requerida y los procedimientos a aplicarse, a efecto de poner
en práctica los instrumentos de gestión, ejecución, control e información a que se hace referencia
en el Capítulo I de esta Ordenanza.

La Municipalidad de Guayaquil emitirá las correspondientes Ordenanzas, las que a su momento se

codificarán y formarán parte de la normativa complementaria del Ordenamiento Territorial del
Cantón Guayaquil. En atención a las normas del Régimen Urbanístico incluidas en esta
Ordenanza, tal reglamentación complementaria se particularizará según los siguientes contenidos:

- Ordenanza aplicable a los Sistemas de Comunicación, la que normará las actuaciones

relacionadas con el sistema portuario, el sistema aeroportuario y el sistema vial.

- Ordenanza de Corredores de Infraestructura, que comprenderá su clasificación, la

identificación de franjas de afectación y las normas que regirán su ejecución.

- Ordenanza de Reservaciones Territoriales, que delimitará y normará la conservación y

uso de los suelos calificados como no urbanizables y aquellos que se reservaren para la
dotación de equipamiento e instalaciones de infraestructura urbana.

- Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.

- Reforma a la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones.-

Art.144. Principios generales del procedimiento administrativo.-

Los procedimientos administrativos que se ejecuten en los gobiernos autónomos descentralizados

observarán los principios de legalidad, acceso al expediente, informalidad, inmediación, buena fe
y confianza legítima.

Corresponde a los directores departamentales o quienes hagan sus veces en la estructura

organizacional de los gobiernos autónomos descentralizados, en cada área de la administración,
conocer, sustanciar y resolver solicitudes, peticiones, reclamos y recursos de los administrados,
42
excepto en las materias que por normativa jurídica expresa le corresponda a la máxima autoridad
administrativa.

Los funcionarios de los gobiernos autónomos descentralizados que estén encargados de la

sustanciación de los procedimientos administrativos serán responsables directos de su tramitación
y adoptarán las medidas oportunas para remover los obstáculos que impidan, dificulten o retrasen
el ejercicio pleno de los derechos de los interesados o el respeto a sus intereses legítimos,
disponiendo lo necesario para evitar y eliminar toda anormalidad o retraso en la tramitación de
procedimientos.

Expedientes.- Los expedientes que se sometan a un procedimiento administrativo se atenderán en

consideración a lo establecido en las Ordenanzas Municipales respectivas y a falta de éstas a lo
contemplado en el Título VIII, capítulo séptimo, secciones segunda a la quinta del Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización.

Sección Tercera

Instrumentos para la Actuación Directa y Coparticipada en la Ejecución del Plan

Art.145. Afectaciones.- La asignación del suelo para núcleos urbanos y proyectos priorizados, la
reservas de suelo para el desarrollo de equipamiento especial y comunal en suelo urbanizado o en
suelo urbanizable programado, y las previsiones y normas en suelos no urbanizables, constituyen
una afectación o limitación del derecho de dominio. Tales afectaciones, surten efectos también
para el caso de aquellas a ser ejecutadas por la iniciativa privada, o para los que la Municipalidad o
el sector público concesionen, por lo que aquellas deberán ser expresamente puestas en
conocimiento del Registro de la Propiedad para los fines consiguientes.

Art.146. Dominio.- El suelo que en virtud del Plan de Ordenamiento Territorial se destine al
desarrollo de núcleos urbanos y proyectos priorizados, estructuradores del territorio, no se
constituye en bien de dominio público por el solo hecho de su inclusión en el Plan. Su
identificación como tal expresa el interés público por tales elementos. Salvo que expresamente se
indique el requerimiento de expropiación como medida de actuación, los mismos pueden
permanecer bajo propiedad privada, sujetos solamente a la limitación del derecho de dominio que
las normas establezcan.

Art.147. Ejecución forzosa.- En los polígonos de actuación urbanística priorizados por el Plan de
Ordenamiento Territorial donde se identificare solares sin edificar o con edificaciones declaradas
obsoletas, la Municipalidad conminará a los propietarios del caso a la ejecución de obras de
edificación coincidentes con los objetivos de desarrollo prescritos para el indicado polígono. De
no cumplirse lo indicado, tales solares podrán ser expropiados de acuerdo a lo establecido por la
Ley.

Sección Cuarta

Instrumentos de Capacitación para el Desarrollo

Art.148. Objeto.- Con el propósito de hacer conocer las normas e instrumentos del Plan de
Ordenamiento Territorial, se promoverá la capacitación de los funcionarios municipales a través
de una Unidad Municipal de Capacitación, a cargo de la Dirección de Recursos Humanos, y por
43
medio de la Utilización de Cursos de Capacitación Externos ofertados por otras entidades del
sector público, organismos no gubernamentales o la empresa privada.

Derogatorias

Art.149. Deróguese las siguientes Ordenanzas:

- Del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, promulgada en Registro Oficial

No. 127 del 25 de Julio del 2000.

- De Delimitación de las cabeceras de las parroquias rurales Tenguel, Juan Gómez Rendón,
Puná y El Morro, publicada el 12 de Mayo de 1995.

- Y las normativas vigentes que se opongan a la presente ordenanza.

44
 ORDENANZA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL CANTON GUAYAQUIL

ANEXO No.6

DEFINICIONES Y SIGLAS RELACIONADAS CON NORMAS QUE REGULAN EL

DESARROLLO URBANO

ACERA: Parte lateral de la vía pública comprendida entre la línea de lindero y la calzada,
destinada al tránsito de peatones.

ACM: Corresponde a las áreas que deben cederse a la Municipalidad como Bienes Municipales de
Uso Publico, esto es, vialidad, equipamiento comunitario, áreas verdes o libres, etc., según normas
establecidas por ordenanza.

AFECTACION: Acción por la cual, la autoridad competente asigna, parcial o totalmente un

terreno particular para obras o uso públicos.

ALERO: Extremo inferior de la cubierta que sobresale de la edificación.

ALTURA DE LOCAL: Distancia vertical entre niveles terminados de piso y la superficie

inferior de la losa o cielo raso.

ALTURA DE LA EDIFICACION: Distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo

al mismo, que defina la edificación. Se medirá desde la cota de planta baja, y a partir de la mitad
del frente del lote. En casos de terrenos con pendientes, la altura de la edificación se referirá al
perfil natural del terreno.

ANCHO DE VIA: Distancia de la zona de uso público vial, tomada entre las líneas de frente de
lotes. Tal ancho corresponde al derecho de vía establecido por previsión de planificación o
proyecto autorizado.

APROVECHAMIENTO URBANISTICO DEL SUELO: Para cualquier unidad de actuación

urbanística delimitada por su respectivo polígono; la estimación del aprovechamiento urbanístico
del suelo se realizará respecto del área del polígono, excluidos los terrenos destinados a
equipamientos urbanos especiales públicos, tanto existentes como previstos y que como tales han
sido objeto de la correspondiente afectación.

AREA BRUTA: Superficie total de un terreno conforme a escrituras de propiedad y planos de

levantamiento topográfico.

AREA DE AFECTACIÓN: Superficies identificadas en el Plan de Ordenamiento Territorial o

por proyecto aprobado por el Concejo Municipal, destinadas a la estructura vial, núcleos de
estructuración urbana, y, o Suelo No Urbanizable. Servidumbres por paso de líneas de alta
tensión, acueductos, poliductos, u otros sistemas de infraestructura.

AREA DE CONSTRUCCION: Es la suma de las áreas edificadas por pisos, excluyendo

cubiertas.

AREA NETA: o vendible, corresponde a las superficies reservadas al propietario, como

aprovechamiento urbanístico, susceptibles de transferencia de dominio como bienes de propiedad
45
privada.

AREA URBANA: Es aquella comprendida dentro del límite urbano.

AREA ÚTIL: corresponde al área bruta descontando el área de afectación, y para efectos de
cálculo de uso del suelo, corresponde al 100% del área de proyecto.

AUDITORIA AMBIENTAL: Procedimiento administrativo de carácter técnico que permite

establecer el impacto ambiental que alguna actuación ha producido en el ambiente.

AUMENTO: Incremento del volumen de una edificación.

BALCON: Elemento exterior en voladizo, generalmente prolongación del piso, accesible y

limitado por su parapeto.

BARRERAS CORTAFUEGO: Membranas continuas, horizontales o verticales, tales como

pisos y paredes, diseñadas y construidas con capacidades específicas de resistencia al fuego,
medidas en horas o minutos, cuyo propósito es evitar la propagación del fuego y del humo.

BARRIO: Componente del escalafón territorial, correspondiente a una población de entre cinco
mil y diez mil habitantes.

BLOQUE: Edificación aislada, multi-usuaria, de más de tres pisos.

CARTEL O ROTULO: Anuncio que se coloca en el espacio público, o para ser visto desde
aquel. Se clasifican en: a) rótulos arquitectónicos, los que constituyen parte inherente o
complementan la arquitectura de una edificación, por lo que no son objeto de regulación en este
reglamento; b) rótulos publicitarios, los que se regulan en las presentes disposiciones; c) rótulos no
publicitarios, los que incluyen rótulos reguladores del tráfico, de la nomenclatura urbana y de otras
informaciones de carácter oficial, rótulos identificativos de empresas e instituciones; rótulos
informativos, de programas u horarios; rótulos ornamentales: bandera, placas conmemorativas,
etc.

CERRAMIENTO: Obra menor de carácter permanente, que se levanta en el predio, a partir de la

línea de lindero respecto de las áreas de uso público o de predios colindantes, y que tiene por
objeto impedir el acceso hacia el predio y delimitarlo.

CODIGO MUNICIPAL DE ARQUITECTURA: Conjunto de normas relacionadas con el

dimensionamiento, forma, ubicación y construcción de componentes arquitectónicos, cuyo
propósito es asegurar la estabilidad, la habitabilidad, la seguridad, la funcionalidad y la adecuación
con el entorno, de las edificaciones agrupadas por tipos. El código incluye dos tipos de normas:
a) las obligatorias, denominadas restricciones; y, b) las indicativas, denominadas criterios, que se
organizan en forma de anexos.

COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS): Relación entre el área máxima de

edificación en planta baja y el área del lote.

COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (CUS): Relación entre el área de

construcción y el área del lote.

CONCEJO: Concejo Municipal de Guayaquil.

46
COMERCIO OCASIONAL: Aquel que se realiza en períodos preestablecidos de tiempo, entre
ellos: fiestas navideñas o patrias, inicio de cursos lectivos, etc.

COMERCIO TRANSITORIO: Aquel que no es definitivo, concluyendo al finalizar el plazo de

la autorización correspondiente.

COMPATIBILIDAD DE USOS: Determinación de usos complementarios respecto de aquel

predominante que caracteriza a una Zona. Los mismos se especifican como Compatibles y
Condicionados. En Zonas Residenciales (ZR) se determinan cuatro grados posibles de
compatibilidad (A, B, C y D); en Corredores Comerciales y de Servicios, cinco grados de
compatibilidad (E, F, G, H e I) los que espacialmente se consignan en los mosaicos del Anexo
No.1. de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

CONSTRUCTOR: Ver: Responsable Técnico.

CORREDORES COMERCIALES Y DE SERVICIOS: Corredores constituidos por los

predios frentistas a los ejes viales calificados como tales, a los que predominantemente se asigna
usos comerciales, de servicios y habitacionales, de mediana y alta intensidad.

CORREDORES DE ESTRUCTURACIÓN URBANA. Corresponden a desarrollos

urbanísticos y componentes naturales lineales, que por su importancia delinean el ordenamiento de
la ciudad, tales como la red vial fundamental, los corredores para infraestructura, y los ríos y
esteros.

CORTAFUEGO: División que separa partes de un edificio, o edificios contiguos, y que en caso
de incendio impide o dificulta la propagación del fuego.

DENSIDAD BRUTA: relación entre el numero de habitantes y el área bruta del terreno,
expresada en hectáreas.

DENSIDAD NETA: relación entre el numero de habitantes y el área neta, de solar o agregación
de éstos, expresada en hectáreas.

DESARROLLISTA: Persona natural o jurídica, pública o privada, nacional o extranjera, que

promueve o ejecuta proyectos encaminados a acrecentar o mejorar la oferta de bienes y, o servicios
destinados al mejoramiento de la calidad de vida de población.

DESARROLLOS URBANÍSTICOS: Proceso de transformación del Suelo Urbanizable

Programado, a Suelo Urbanizado, mediante obras de infraestructura vial, servicios básicos, y
equipamiento en atención a un proyecto de urbanización autorizado por la Municipalidad.

DIVISION O SUBDIVISION: Reconócese como división o subdivisión, el desmembramiento

de un inmueble en una superficie menor, siempre que las áreas resultantes de tal operación cubran
las dimensiones mínimas, establecidas para la zona en que se halle ubicado el terreno.

DIVISION CONTRA INCENDIOS: Parte en la que, por razones de seguridad contra incendios,
se divide o compartimenta un edificio en atención a máximos admisibles de área y de altura; tales
divisiones se delimitan por medio de barreras cortafuego.

DOCUMENTACION TECNICA: Comprende formularios, solicitudes, planos, memorias,

especificaciones, presupuestos y otros, presentados bajo la firma de responsabilidad profesional.

47
DJV: Dirección de Justicia y Vigilancia de la Municipalidad de Guayaquil.

DMA: Dirección de Medio Ambiente

DOIT: Dirección de Ordenamiento e Infraestructura Territorial

DOPM: Dirección de Obras Publicas Municipales.

DUAR: Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro de la Municipalidad de Guayaquil.

EDIFICIO TERRAZADO: Construcción que se desarrolla en terrazas adaptándose al perfil

natural de terrenos en laderas.

EDIFICACION: Toda construcción, sea temporal o permanente, destinada a satisfacer las

necesidades y actividades humanas.

ENTREPISO: Planta parcial, relacionada funcional y físicamente con el (los) piso(s)

inmediato(s) inferior o superior, limitada en su área hasta un 75% de la superficie de uno de
aquellos. Tal el caso de los mezzanines, ubicados entre la planta baja y el primer piso alto,
refiriéndose el porcentaje indicado al área útil de la planta baja.

ESCALAFON TERRITORIAL: Jerarquía espacial del ordenamiento urbano que se establece a

efecto de la distribución adecuada de equipamientos y servicios, la que en esta ordenanza
corresponden a, en su orden, Zonas de Planificación, Sectores de Planificación, Barrios y
Vecindarios. Adicionalmente, con el propósito de control el uso del suelo y las normas de
edificación, se establecen áreas homogéneas según tales aspectos, a las que se denominan
subzonas.

ESPACIO HABITABLE: Ver local habitable.

ESTACIONAMIENTO: Lugar destinado específicamente a acomodar o aparcar vehículos.

ESTRUCTURA: Elementos que soportan las cargas permanentes y accidentales, y los esfuerzos
laterales de un edificio.

ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL: Estudios técnicos que proporcionan antecedentes

que permiten prever e identificar los impactos de una actuación sobre el medio. Se
complementan con el Plan de Manejo Ambiental, el cual en forma sistemática describe las
medidas que controlen, mitiguen y, o compensen las alteraciones ambientales significativas.

EQUIPAMIENTO URBANO. Instalaciones públicas y, o privadas que facilitan servicios a las

personas o a la ciudad en general. Se clasifican en: a) equipamiento urbano comunal, que
comprende entre otros, servicios de educación y cultura, culto, recreación, salud, sanidad,
asistencia social, seguridad y administración pública; y, b) equipamiento urbano especial,
constitutivo de núcleos y, o corredores de estructuración urbana, que comprende entre otros,
terminales de transporte de pasajeros y cargas, oleoductos, gasoductos, instalaciones de escala
urbana y zonal de electricidad, agua, telefonía, telégrafo, radio, televisión y correo.

ETAPAS: Ambitos urbanísticos autosuficientes, según niveles exigibles de equipamiento y

servicios, en que puede subdividirse una urbanización. También, las partes en que se prevé
subdividir el proceso constructivo de las obras de urbanización y, o edificación.

48
FACHADA: Superficie que define exteriormente una edificación.

FASES: Pasos a observar en los procesos de aprobación y autorización municipal aplicable a

proyectos regulados por ordenanza. También, aspectos característicos de un proceso, tales como,
diagnóstico, propuesta, ejecución, evaluación, etc.

FUNCIONALIDAD: Conjunto de atributos que, referidos al avance constructivo, distribución de

ambientes y dotación de áreas, equipos y servicios de infraestructura, garantizan la utilización
adecuada y, o la habitabilidad de una edificación.

FRENTE DEL LOTE: Es el lindero del lote hacia áreas de uso público.

GAD: Gobierno Autónomo Descentralizado

HABITABILIDAD: Condiciones mínimas, funcionales y constructivas, para que una edificación

pueda constituirse en local habitable. Para el efecto, no es necesario que se haya concluido trabajos
tales como: carpintería, de pintura al interior de la edificación, cerramientos u otras obras
exteriores, siempre que tal situación no represente riesgo a la seguridad de los ocupantes.

IMPACTO AMBIENTAL: Alteración positiva o negativa del medio natural o del construido,
provocada en forma directa e indirecta por alguna actuación sobre un territorio determinado.

INSPECCION FINAL: Acto que lo ejecuta la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro,

para verificar y determinar que la construcción se ajusta a los planos, diseños y especificaciones, y
cumple con las disposiciones contempladas por presente ordenanza.

INTENSIDAD DE UTILIZACIÓN DEL SUELO. Se regula según la asignación de densidad

poblacional bruta, del coeficiente de ocupación del suelo, del coeficiente de utilización del suelo,
para cada zona y subzona en la que se divide la ciudad para efectos de planificación.
En términos generales, la intensidad normada del uso del suelo da lugar a) desarrollos urbanos
intensivos, que admiten densidades poblacionales medias y altas; y, b) desarrollos urbanos no
intensivos, que admiten densidades bajas y muy bajas.

INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO: Estudios de planificación urbanística aplicables

según calificación de suelo; son: Plan Parcial, Plan Especial. Ver Plan de ordenamiento Territorial.

LICENCIA DE PARCELACION: Documento municipal que autoriza proyectos de parcelación

de acuerdo a normas. De incluir obras de habilitación urbanística se denomina Licencia de
Parcelación y Urbanización.

LINEA DE LINDERO: Línea común que define legalmente el límite entre dos o más lotes, o
entre un lote y un área de uso público o comunal.

LEGALIZACION O REGULARIZACION: Procedimiento por medio del cual se regulariza

situación anómala de edificaciones y fraccionamientos, respecto de ordenanzas municipales, y
relacionadas con el uso, las características y forma de ocupación de los lotes y las condiciones de
edificabilidad. No se aplica a lotes y construcciones que afectan a los espacios públicos.

LINEA DE CONSTRUCCION: Delimita el área implantable de una construcción en un lote,

según normas municipales.

LINEA DE SOPORTAL: Delimita el retiro que, en planta baja, deberán observar los edificios a
49
construirse en zonas donde es exigido soportal.

LOTE: Terreno limitado por otras propiedades, con acceso a una o más áreas de uso público, y
deficitario de servicios de infraestructura básica, en forma parcial o total.

LOCAL HABITABLE: Espacio cubierto, destinado normalmente a ser morada, lugar de trabajo
o permanencia de personas, como: almacenes, tiendas, negocios, despachos, salas, estares,
comedores, dormitorios, etc. Se excluye: cocinas, lavanderías, servicios higiénicos, despensas,
espacios de circulación, vestíbulos, estacionamientos, ascensores o similares.

MACROLOTE: Predio resultante de la aplicación de un Programa de Ordenamiento Urbanístico

en suelo urbanizable no programado. El área de los macrolotes deberá ser tal, que al menos
posibilite desarrollos residenciales de entre 2.500 y 5.000 habitantes de acuerdo a la densidad
poblacional asignada por el Plan de Ordenamiento Territorial; para el caso de macrolotes
industriales o para comercio y servicios, serán de al menos de 2 Has. y 1 Ha., respectivamente.

MANZANA: Es el área dentro de un trazado urbano, limitada por espacios de uso público,
generalmente calles.

MANUAL: Manual de diseño de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.

MEDIOS DE EGRESO: Vías de salida continuas y sin obstáculos, desde cualquier parte de un
edificio hacia un espacio abierto o hacia un espacio público. Se consideran medios de egresos a
los espacios cerrados o abiertos tales como corredores, pasadizos, balcones, rampas, vestíbulos,
cajas de escaleras, patios, puertas, áreas de retiros, etc., los cuales deberán satisfacer distancias
máximas admisibles y características de diseño y construcción que aseguren la no propagación del
fuego y del humo a través de ellos.

MUNICIPALIDAD: M. I. Municipalidad de Santiago de Guayaquil.

NORMAS DE EDIFICACION: Características técnicas básicas a las que deberán sujetarse las
edificaciones.

NÚCLEOS URBANOS. Espacios destinados a un conjunto de instalaciones tales como: servicios

administrativos, cívicos, culturales, deportivos, comerciales, recreacionales, de transporte, etc. Se
clasifican en estructuradores y no estructuradores.

OBRAS MENORES: Son las complementarias a la edificación principal, a la cual mejora, sin
comprometer su integridad ni contravenir normas municipales, así como las que se realizan en
solares no edificados, tales como: cerramientos, arreglos exteriores de jardinería, cisterna,
pavimentos exteriores, pintura, etc. También se consideran obras menores a las edificaciones no en
serie que no excedan un área de sesenta (60) metros cuadrados.

OCHAVA: Corte diagonal en la(s) esquina(s) de un predio enfrentado(s) a vías vehiculares.

PARCELA: Fracción de terreno, de extensión continua, limitado de los colindantes con un

polígono de linderación. Tratándose de parcelas urbanas, éstas serán resultante de la aprobación
municipal de los instrumentos de ordenamiento y de gestión previstos por el Ordenamiento
Territorial Si la parcela resultante es de forma regular se denomina lote, y si se la habilita con
obras de urbanización se denomina solar.

PARCELACIONES: Fraccionamiento de un predio en dos o más lotes. Se clasifican en: a)

50
Parcelaciones Agrícolas, destinadas a cultivos o a explotación agropecuaria, o a bosques; y, b)
Parcelaciones Urbanas, cuyo propósito es constituir un núcleo de población.

PARCELACION URBANISTICA: División simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más

lotes, que den frente alguna vía pública existente o en proyecto autorizado, cuyo propósito es
permitir tras la implementación de obras de urbanización autorizadas, el desarrollo de núcleos de
población y, o instalaciones comerciales, de servicios e industriales

En casos de parcelaciones urbanísticas realizadas de acuerdo a instrumentos de ordenamiento

establecidos en el Ordenamiento Territorial, será exigible ACM.

PASAJE PEATONAL: Área de circulación interior ubicada en o entre edificaciones, destinada

exclusivamente a peatones.

PISO: Superficie construida que horizontalmente brinda soporte a las actividades de una
edificación. Las plantas se delimitan entre pisos y, o entre estos y la cubierta.

PLAN DE DESARROLLO DEL CANTON: Instrumento de planificación municipal que prevé,

dirige, ordena y estimula el desenvolvimiento social, económico, físico ambiental y administrativo
del cantón.

PLAN DE MANEJO AMBIENTAL: Ver Estudios de Impacto Ambiental.

PLAN DIRECTOR: Plan aprobado al inicio de cada administración municipal, que establece las
intervenciones y proyectos urbanos, en aplicación temporal y progresiva de los Planes
Reguladores de Desarrollo Urbano y Físico Cantonal.

PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL: Instrumento Municipal de planificación que

regula el crecimiento físico espacial a través de, entre otros, la zonificación y establecimiento del
régimen urbanístico del suelo, la definición de la estructura vial y de núcleos de equipamiento
urbano.

Promulgado mediante la Ordenanza de Ordenamiento Territorial del Cantón Guayaquil,

establece normas y condiciones de usos de suelo para su crecimiento físico, y lineamientos para
proyectos de desarrollo, y estrategias de ejecución progresiva.

PLANES ESPECIALES: Estudios de planificación de interés sectorial específico, formulados

por iniciativa municipal o privada, referidos a rehabilitación, conservación, remodelación y
reversión urbanística.

PLANES PARCIALES. Estudios de Planificación, formulados por la Municipalidad o por

iniciativa privada, cuya aprobación califica al suelo como Urbanizable Programado y permite
disponer de la normativa urbanística detallada, aplicable en la ejecución de proyectos de
urbanización.

PLANO APROBADO: Plano de proyecto autorizado por DUAR.

PLANTA: Volumen edificado delimitado entre pisos; a efecto de su notación, el desarrollado a

nivel del suelo se lo identificará con el número uno, asignándosele los números subsiguientes, en
orden ascendente, a las siguientes plantas; las plantas hacia el subsuelo se identificarán con
notación negativa, en orden descendente

51
PLANTA BAJA: Piso de la edificación localizado a nivel de la acera, con una tolerancia de +/- un
(1) metro lineal. Para el caso de edificaciones con soportales, el nivel de éste será de hasta más
veinte centímetros (+ 20 cm.) sobre el de la acera que enfrente.

PLAZOS: Períodos dimensionados en días o semanas, relacionados con respuestas a solicitudes,

entrega de información, notificación de términos de procesos establecidos por ordenanza.
Tratándose de días laborables, se denomina término.

PORTAL: Ver soportal.

PROFESIONAL: Arquitecto o Ingeniero a quien, dentro de su ámbito profesional, le

corresponde elaborar estudios, diseños, o dirigir la ejecución de obras.

PROYECTO: Documento técnico que describe una propuesta de actuación arquitectónica o de

desarrollo urbanístico, que de sujetarse a normas y regulaciones previstas por ordenanza permitirá
la emisión del correspondiente Registro de Construcción o Licencia de Parcelaciones.

RED VIAL. Sistema de vías que brinda acceso a la ciudad o a partes de ella. Se clasifican en: a)
accesos carreteros; b) red primaria, denominada en esta Ordenanza Red Vial Fundamental, que
brinda acceso a grandes zonas de la ciudad; c) red vial secundaria, que brinda acceso a sectores
urbanos; y d) red vial local que brinda acceso directo a los predios.

REGISTRO DE CONSTRUCCION: Instrumento público otorgado por la DUAR, que autoriza

edificar conforme a normas técnicas.

REGISTRO DE VISTA.- Prohibición de que ventanas, balcones, terrazas, miradores o azoteas,

den vista a las habitaciones o espacios abiertos de un predio vecino, a menos que se interponga una
distancia de tres (3) metros entre el plano vertical más saliente de aquellos y la línea de lindero
común.

REGULARIZACIÓN URBANÍSTICA. Proceso de legalización de lotizaciones o subdivisiones

aprobadas por el IERAC, o de aquellas que han devenido de ocupaciones de hecho.

REMODELACION: Modificaciones, a edificaciones existentes, en rubros como: distribución

interna; puertas y ventanas exteriores; paredes interiores. No se considera remodelación las obras
como: apertura de ventanas o puertas de comunicación interior; adecuación de jardines; enlucidos;
pintura; revestimientos, reparación de cubiertas, etc.

REPARACION: Sustitución de elementos defectuosos de una edificación que, de comprometer

elementos estructurales, requieren de autorización por parte de DUAR. No será aplicable a
construcciones declaradas obsoletas.

RESPONSABLE LEGAL: Persona natural o jurídica, titular del dominio del predio sobre el
cual se va actuar; o que dispone de expresa y fehaciente delegación del propietario, o en su
defecto expresa que asume la responsabilidad civil y penal para fungir como tal para la actuación
requerida.

RESPONSABLE TECNICO O CONSTRUCTOR: Profesional legalmente competente que

tiene a su cargo la ejecución de una obra sometida a las disposiciones vigentes de la M.I.
Municipalidad de Guayaquil. Se entenderá también como tal, la persona jurídica cuyo objeto
social comprenda la ejecución de obras de construcción y urbanización, y que para estos efectos
actúe representado por profesional calificado.
52
RETIRO: Distancia comprendida entre la línea de fábrica y los linderos, medida horizontal y
perpendicular a éstos. Se clasifica en: retiros frontales, cuando la distancia se refiere a las áreas de
uso público; y, laterales, cuando la distancia se refiere a otros lotes. Para casos de terrenos
medianeros, el opuesto al frontal se lo considera posterior.

REVOQUE O ENLUCIDO: Recubrimiento de acabados aplicados a paredes, elementos

estructurales, instalaciones técnicas, etc.

SECTOR DE PLANIFICACION: Componente del escalafón territorial que generalmente

coincide con una unidad de actuación urbanística, y cuya población residente es de entre veinte mil
y cuarenta mil habitantes.

SOLAR: Todo lote tendrá la calificación de solar cuando disponga de los servicios de
infraestructura básica: agua potable, sistemas sanitario y pluvial, y energía eléctrica, que permitan
el adecuado funcionamiento de las edificaciones que, previa autorización municipal, sobre él se
realicen.

SOPORTAL: Área cubierta en planta baja, de propiedad privada y de uso público, para
circulación peatonal, con superficie antideslizante, desarrollada a partir de la línea de lindero, en la
cual sólo se permite la construcción de pilares o columnas.

SOTANO: Parte de una edificación bajo la cota del terreno, tomada con referencia al nivel de la
planta baja. Podrá contener locales que, por condiciones de ocupación y características de diseño,
puedan localizarse en subsuelos.

SUELO URBANIZADO. Territorio ocupado en el ámbito de aplicación y en los términos que

define la Ordenanza de Ordenamiento Territorial, en atención a la disponibilidad de servicios
básicos, se clasifica en consolidado y no consolidado.

SUELO URBANIZABLE. Espacios no urbanizados, pero que por su aptitud territorial están
destinados a convertirse en suelo urbanizado. Se clasifican en suelo urbanizable programado, SUP,
y suelo urbanizable no programado, SUNP.

SUELO NO URBANIZABLE. Es aquel que tiene limitaciones de uso, pudiendo destinarse a

actividades extractivas, recreacionales, de protección, de reservación ecológica, o de riesgo y
vulnerabilidad.

SUBZONAS. División de las zonas en áreas urbanísticamente homogéneas con el propósito de

establecer la compatibilidad de usos aplicable, las tipologías de edificación admisibles, y la forma
de ocupación, la densidad neta y la edificabilidad de sus lotes o solares.

SMV: Salario Mínimo Vital para los trabajadores en general, establecido legalmente y que
corresponda al que se encuentre vigente al momento de aplicarse alguna Ordenanza Municipal.

TORRE: Edificio aislado de sus colindantes, sujeto a normas de altura y retiros determinadas por
la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA O SECTORES: Áreas delimitadas por

polígonos donde se aplican los instrumentos de ordenamiento (Planes Parciales y Especiales)
prescritos en la Ordenanza de Ordenamiento Territorial.

53
USOS DEL SUELO: Actividades categorizadas que se asignan como predominantes y
caracterizan a las diferentes zonas y subzonas en las que se divide la ciudad para efectos de
planificación. La predominancia de usos no es excluyente de otros permitidos y condicionados que
se establecen en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.

USUARIO: Persona natural o jurídica, pública o privada, nacional o extranjera, que de acuerdo a
los límites establecidos por la Ley tiene derecho al usufructo de los bienes y servicios de uso
público.

VECINDARIO: Componente del escalafón territorial, cuya cobertura poblacional es de entre dos
mil quinientos y cinco mil habitantes.

VOLADIZO: Parte de la edificación que sobresale de la fachada, en plantas altas.

VOLUMEN DE CONSTRUCCION: Espacio ocupado o delimitado por una edificación.

ZONAS DE PLANIFICACION: División de la ciudad en partes a efecto de la asignación de

usos predominantes y de una racional dotación de equipamientos y servicios básicos. De acuerdo
al escalafón territorial, le corresponde una población de entre doscientos mil y cuatrocientos mil
habitantes.

54
 560000 570000 580000 590000 600000 610000 620000 630000 640000 650000 660000 670000 680000

CALIFICACIÓN DEL SUELO DEL CANTÓN GUAYAQUIL

9780000

9780000
±
9770000

9770000
GUAYAQUIL
9760000

9760000
CHONGON
9750000

9750000
CERECITA DAULAR
9740000

9740000
S
UAYA
DO
LA

PROGRESO

RÍO G
SA
RO
9730000

9730000
TE
ES

AYAS
9720000

9720000
RIO GU
PTO. EL MORRO
9710000

9710000
R O
EL MORRO R
O
M
L
DE
N A L CA
NA
LEYENDA
CA LD
EC
AS
CA
CALIFICACION DEL SUELO
9700000

9700000
JA
L
POSORJA SUELO URBANIZABLE
SUELO URBANIZADO
PUNÁ
SUELO NO URBANIZABLE
OCÉANO PACÍFICO
9690000

9690000
SIMBOLOGÍA

L Í LÍMITE CANTONAL
BE
M
JA CUERPOS DE AGUA
DE
A L
9680000

9680000
N Vías Principales
CA Vias de segundo orden
Vias de tercer orden
Caminos de verano y senderos

PERFIL COSTERO
9670000

9670000
TENGUEL
9660000

9660000
Í
EL
MB
JA
E
LD
NA
CA
9650000

9650000

Escala Gráfica

1
0 5 10 20
Km

560000 570000 580000 590000 600000 610000 620000 630000 640000 650000 660000 670000 680000
ZONAS PLANIFICACION-POT 2011-SIN EXPANSION.dgn 22/12/2011 11:11:53
ESTRUCTURA VIAL 21DIC2011.dgn 22/12/2011 11:29:47
Vialidad-Progreso.dgn 22/12/2011 10:40:10