Universidad Dominicana O&M

Extensión Puerto Plata, R.D Saber- Pensar-Trabajar

PRESENTACION:
NOMBRE:

ESTEFANIA ALMONTE GUZMAN

MATRICULA:

18-EDRN-3-021

FECHA:

31/ OCTUBRE /2023

MATERIA:

DERECHO CIVIL V

MAESTRO:

Francisco Ernesto Santana Fitch

TEMA:

PUBLICIDAD Y EFECTOS DE LAS HIPOTECAS Y

DE LOS PRIVILEGIOS ESPECIALES
INMOBILIARIOS..
LA INSCRIPCION HIPOTECARIA:
La publicidad de una hipoteca se realiza mediante una inscripción en la
conservación de las hipotecas (registro de propiedad). La inscripción no es un
requisito de validez, sino solamente un requisito de publicidad de la hipoteca:
torna la hipoteca oponible a los terceros.
QUIEN LA PUEDE REQUERIR:
El acreedor hipotecario o su representante tienen carácter para requerir la
inscripción; un gestor de negocio ajeno puede solicitar igualmente la
inscripción. Cómo acto conservatorio, la inscripción puede ser reclamada por
un incapaz.
La persona que tenga interés y la garantía, por consiguiente, el acreedor
hipotecario, tiene carácter para solicitar la inscripción de su hipoteca.
Cuando el Consejo de la familia o el de la tutela tras haber oído al tutor, haya
decidido que proceder a efectuar la inscripción, el secretario el Tribunal de
primera instancia que es el al propio tiempo secretario del Consejo de familia,
queda encargado, bajo su responsabilidad, de que se realice la inscripción.
El secretario del Tribunal de primera instancia debe requerir las inscripciones
de la hipoteca pupilar ordenada por el Consejo de familia o de tutela.
A la mujer casada le incumbe requerir la inscripción de su hipoteca legal; el
legislador se ha preocupado de que se le advierta al celebrar su matrimonio.
Los gastos de la inscripción están a cargo del deudor, salvo la hipoteca pupilar.

A PARTIR DE CUANDO:
La inscripción puede ser extendida desde el origen de la hipoteca, ya se trata
de hipoteca convencional, legal o judicial.
La hipoteca de la mujer casada no puede ser inscripta, por los créditos distintos
de los resultantes de la dote o de las convenciones matrimoniales, si no en el
curso del matrimonio, a partir del momento en que se produzca el
acontecimiento susceptible de hacer a la mujer acreedora de su marido.
Desde el instante en que haya surgido la hipoteca puede ser solicitada. Pero,
cuando la hipoteca recaiga sobre bienes futuros, no pueden ser inscrita
evidentemente sino a partir del día en que el inmueble ingrese en el patrimonio
del deudor, salvo que se trate de construcciones que se haya de edificar por un
superficiario, un usufructuario o un arrendatario que tenga el derecho de
construir no existe dificultad para las construcciones levantadas por el dueño
del terreno, porque la hipoteca grava las construcciones futuras.
La hipoteca convencional se origina desde el contrato constitutivo, hasta para
los créditos futuros, condicionales o simplemente eventuales.
La inscripción puede ser extendida desde el origen de la hipoteca, ya se trate
de hipotecas convencionales, legales o judiciales.
La hipoteca de la mujer casada no puede ser inscrita, los créditos distintos de
los resultantes de la dote de las convenciones matrimoniales, si no en el curso
del matrimonio, a partir del momento en que se produzca el acontecimiento
susceptible de hacer a la mujer acreedora de su marido.
La inscripción de la hipoteca judicial se retrotrae cuando haya ido precedida de
una inscripción de hipoteca concedida a título conservatorio por el juez.
Hasta Cuándo Puede Extenderse:
No ha fijado ningún plazo para la inscripción de la hipoteca.
Por excepción, la hipoteca pupilar y la hipoteca de la mujer casada deben ser
inscritas lo más tarde dentro del año que siga al final de la incapacidad o la
disolución del matrimonio.
Por otra parte, cuatros acontecimientos que sobre vengan antes de la
prescripción la torna ineficaz, suspende el curso de la inscripción.
•-La publicación de la transmisión a favor de tercero: Por aplicación de las
reglas de la publicidad inmobiliaria, el tercero adquiriente de un inmueble,
cuando haya publicado su título de adquisición, tiene derecho a ignorar las
constituciones de los derechos reales, especialmente de hipoteca, publicada
con posterioridad, incluso si esos derechos se han constituido antes de la
enajenación.
•-Aceptación bajo beneficio de inventario o sucesión vacante del deudor: Por
organizarse entonces un rudimento de procedimiento colectivo, los acreedores
hipotecarios cuyo título no fuera oponible antes de la aceptación a beneficio de
inventario o de la sucesión vacante, deben sufrir la ley del concurso.
•-Quiebra o regulación judicial de deudor: La inscripción extendida luego del
auto que declare la quiebra o la regulación judicial de deudor es de pleno
derecho inoponible a la masa.
•-Publicación del mandamiento para el embargo inmobiliario: La publicación del
mandamiento de pagar le permite al acreedor embargante, aun cuando no sea
sino quirografario, eludir el efecto de las inscripciones extendidas luego de esa
publicación.

ESPECIALIDAD DE LA INSCRIPCION:
La hipoteca es especial a cuanto los créditos garantizados y en cuanto a su
base material, esa especialidad lleva consigo algunas atenuaciones en materia
de hipotecas convencionales, y excepción es muy importante en cuanto a las
hipotecas legales: las más importantes de esas hipotecas son generales. Por el
contrario, las especialidades la inscripción es absoluta después de 1955, la
cual protege a los terceros contra el peligro de las hipotecas generales.
La especialidad de la inscripción se afirma con un principio absoluto, que no se
incluye restricción alguna, por el decreto de 1955 (art. 2.148 del cód. civil).
Limita así considerablemente los inconvenientes de la generalidad de ciertas
hipotecas, y refuerzan la especialidad de las hipotecas especiales; en efecto,
se concretará que, con el fin de proteger a los terceros, el decreto 1955
organiza algunas reglas más estrictas para la especialidad de la inscripción que
para la especialidad de la hipoteca,
Así, la inscripción de toda hipoteca sea general o especial, y de todo privilegio
es necesariamente especial en cuanto a los créditos garantizados y en cuanto
a los inmuebles hipotecados.
CUANTO AL CREDITO GARANTIZADO:
a)-Individualización del crédito: el título generador de la hipoteca debe ser
detallado (naturaleza, fecha) en los estados declarativo, así como la causa de
la obligación.
b)-Indicación del importe de crédito: el importe de crédito se ha de ser indicado.
El acreedor debe avaluar y crédito cuando su importe sea indeterminado.

BASE MATERIAL:
1-La hipoteca, incluso general, debes ser inscrita sobre cada inmueble,
individualmente. Debe ser suministrada todas las precisiones, singularmente el
número de catastro.

No puede extenderse inscripción alguna para un inmueble futuro antes de que

haya ingresado en el patrimonio del deudor. No obstante, existe una excepción
para las construcciones proyectadas sobre terreno ajeno.

2-La inscripción debe mencionar la publicidad del derecho del propietario

gravado, en efecto, la hipoteca no es oponible a los terceros más que si es
oponible a su vez el derecho sobre cual recae.

LA INDIVIDUALIZACION DEL INMUEBLE:

Para tu hipoteca, incluso general, debe extenderse una inscripción por
inmueble y la individualización del inmueble se exige rigurosamente en cada
inscripción, puesto que se debe mencionar la naturaleza del inmueble, su
situación, su cabida, su designación catastral.
Cuando la hipoteca recaiga sobre el derecho de copropietario de un inmueble
debe ser mencionado el conjunto de inmuebles, la fracción de copropietarios
(piso, escalera, por ejemplo), su cuota parte de la propiedad del terreno.
Si la hipoteca de los bienes futuro está prohibida, en principio como
consecuencia de la especialidad es sabiendo que existe algunas excepciones
en materia de hipotecas convencionales y sobre todo sobre hipotecas legales
generales en cuanto a su base material recae en los inmuebles futuro del
deudor.

Luego de 1955 toda derogación de la especialidad de la inspección ha

desaparecido por eso es imposible inscribir una hipoteca sobre los bienes
futuros: el acreedor que se beneficie de una hipoteca general debe extender
una inscripción particular sobre cada inmueble y luego de este haya ingresado
en el patrimonio de deudor.

El EFECTO RELATIVO DE LA PUBLICIDAD:

El efecto relativo de la publicidad que será estudiado por la publicidad
inmobiliaria exija que sean mencionados en los estados declarativos la
indicación es relativa a las publicidad de la transmisión que haya hecho que
ingrese el bien en el patrimonio del contribuyente de la hipoteca.
Para que la publicación de la adquisición de un derecho haga oponible a
tercero esa adquisición, hace falta que el acto por el cual el enajenante o el
propio contribuyente haya adquirido el derecho que transmite, haya sido
publicado y que sea oponibles a lo tercero, exijan que sea mencionado en los
actos declarativos la indicación relativa a la publicidad de la transmisión que se
haya hecho que ingrese el bien y el patrimonio del patrimonio del contribuyente
de la hipoteca.

EFECTO DE LA INSCRIPCION HIPOTECARIA:

La inscripción no es sino una medida de publicidad. Así pues, carece de efecto
sobre la validez de la hipoteca: una hipoteca nula seguirá siendo nula, aun
cuando ya ha sido inscrita; mientras que una hipoteca válida continuará siendo
válida a falta de inscripción.

Pero una hipoteca no escrita está desprovista de toda utilidad, porque es

inoponibles a lo tercero, el acreedor no podrá aducir la ni en contra los terceros
ni contra los demás acreedores, a falta de publicidad, los terceros tienen
derecho a ignorar la hipoteca que grava un inmueble.

OPONIBILIDAD:
Hasta cuando esté probado que tercero ha tenido conocimiento personal de la
hipoteca, por ejemplo, resulta de la comunicación de la escritura generadora, y
esa hipoteca no lo es oponible más que si ha sido inscrita. Es necesario que
sea así en todos aquellos casos que está exigida la publicidad por la ley. Las
reglas algo más que una presunción legal según la cual el tercero se
consideraría de manera irrefragable que conoce o que ignora la hipoteca; no
tiene relación alguna con el conocimiento o la ignorancia, ni siquiera presunto,
del tercero.

Son terceros a lo que la hipoteca no es oponible sino por la publicidad, todos

aquellos terceros adquirientes del inmueble, titulares de un usufructo o de una
servidumbre, acreedores hipotecarios que tengan un derecho real sobre el
inmueble, con la condición de que ellos mismos lo hayan publicado.

RANGOS ENTRES LOS ACREEDORES:

Por no ser oponible el derecho sino cuando este publicado, no es preferibles la
hipoteca primera en fecha, sino aquella que se ha inscrito primero: en efecto,
en el momento en que se haya escrito, las demás hipotecas no eran oponible
aún.

Por excepción, los privilegios especiales inmobiliarios, si han sido inscrito

dentro del plazo, prevalecen, en ciertas condiciones, sobre las hipotecas
inscritas con anterioridad.

CADUCIDAD DE LA INSCRIPCION HIPOTECARIA:

Al fin de limitar las averiguaciones de los registradores dentro del sistema

francés de publicidad que, a la espera de que se pueda funcionar la publicación
real, se basa sobre el nombre de los propietarios (publicidad personal),
legislador ha tenido que limitar en el tiempo los efectos de la inscripción: acabo
de cierto plazo, la inscripción caduca, a menos que sea renovada.

PLAZO:
El plazo de caducidad, que constituye un plazo perentorio, es en general, de
diez años a contar desde el día de la inscripción. Pero algunos
establecimientos de crédito o colectividades se benefician de un plazo de
treinta y cinco años; lo cual es una causa de molestia para los terceros; porque
los registradores no llevan su investigación más allá de diez años.

ESFERA:
 Todas las inscripciones, sea cual sea la garantía inscrita, están sometidas a
caducidad.
El acreedor debe renovar su inscripción hasta el pago o hasta la consignación.
Debe hacerlo incluso luego de la venta del inmueble en pública subasta, que
tiene por efecto trasladar al precio su derecho de preferencia.

EFECTOS:
La inscripción caducada es inválida retroactivamente. Desde luego, la garantía
subsiste Lo cual le deja al acreedor la posibilidad de extender una nueva
inscripción; pero que no adquirirá rango sino desde su fecha.

RENOVACION:
La renovación conserva la inscripción primitiva con sus rangos. Debe ser
efectuada lo más tarde el día del plazo de caducidad. Las formalidades de
renovación son más sencillas que la de la inscripción.

CANCELACION DE LA INSCRIPCION HIPOTECARIA:

La cancelación de las inscripciones se efectúa por el registrador de la
propiedad, ya sea a petición del acreedor, conceda el levantamiento total de la
inscripción (levantamiento voluntario, cancelación voluntaria), ya sea por el
mandamiento del tribunal que pronuncian el levantamiento total de la
inscripción (levantamiento judicial, cancelación judicial).

CANCELACION VOLUNTARIA:
Sin renunciar a su hipoteca, un acreedor puede acceder al levantamiento total
de la inscripción.
Por seguir siendo titulares hipoteca, puede proceder entonces hay una nueva
inscripción, que no adquirirá rango sino desde su fecha.

El acreedor que concede el levantamiento total ya sea de su hipoteca, ya sea

solamente de la inscripción, debe hacerlo en forma auténtica, al fin de que
pueda ser publicado el levantamiento.

El levantamiento voluntario exige la capacidad de disponer de derecho real

inmobiliario si se concede fuera de todo pago; el de recibir en pago, si la
consecuencia de ese abono.
Es registrador procede a la cancelación mediante una mención magistral de la
inscripción. Tienes poderes de control, especialmente en cuanto a la capacidad
de las partes. Comprometería su responsabilidad con una cancelación irregular.

La revocación o la anulación de una cancelación no son oponible a los terceros

inscritos entre la cancelación y su renovación o anulación.

CANCELACION JUDICIAL:
Ante la negativa del acreedor, cualquiera persona interesada puede pedir a los
tribunales el levantamiento de la inscripción, ya sea cuando la hipoteca se
anula o haya desaparecido, ya sea cuando resulten regular la inscripción. No
obstante, el contribuyente de la hipoteca no sería admisible si alegará la
irregularidad de la inscripción.

REDUCCION DE LA HIPOTECA:
La reducción de la inscripción deja subsistente la hipoteca, pero disminuye la
garantía del acreedor en cuanto a los créditos garantizado o en cuanto a la
base material de la garantía.

REDUCCION VOLUNTARIA:
Resulta de un levantamiento parcial de la inscripción. Exige la misma
capacidad que la cancelación voluntaria.

REDUCCION JUDICIAL:
a)-En cuánto lo quieren todo garantizado: el tribunal puede reducir la
inscripción, ya sea cuando se haga efectuando un pago parcial, ya sea cuando
el acreedor haya hecho una avaluación exagerada de un crédito indeterminado,
condicional o eventual.

b)-En cuanto a la base material.: La reducción en cuanto a la base de

materiales se denomina limitación de la hipoteca.

c)-Reducción y cancelación judiciales de las inscripciones de la hipoteca de

una mujer casada y del pupilo: el legislador prevé algunas reglas especiales
para la reducción y cancelación judicial de esas dos hipotecas judiciales.
Hipoteca legal de la mujer casada: la mujer casada puede consentir en la
reducción o en la cancelación, si se niega a ello, el marido puede solicitar, en
interés de la familia, la reducción o las cancelaciones judiciales.

Hipoteca pupilar: el Consejo de familia del pupilo autoriza la reducción si las

inscripciones son excesivas; y la cancelación, cuando son inútiles.

DE LAS REGLAS EXCEPCIONALES DE PUBLICIDAD:

Los privilegios especiales inmobiliarios están sometidos a algunas reglas
especiales de publicidad. Deben ser publicado para ser oponible a terceros.
Pero, en tanto que la inscripción determina es rango de las hipotecas simples,
los privilegios especiales inmobiliarios inscrito dentro de los plazos legales
permiten prevalecer sobre los acreedores que hayan publicado sus derechos
anteriormente. Más aun, si los acontecimientos que suspende el curso de la
inscripción de la hipoteca simple producen, en principio, el mismo efecto sobre
los privilegios especiales inmobiliarios, existen algunas excepciones a esas
reglas, de modo especial para el privilegio del vendedor y del copartícipe.

Cuando un privilegio especial inmobiliario sea publicado luego del plazo legal.
1-Degenera en hipoteca simple, que adquiere rango desde la fecha de la
inscripción.
2- su inscripción es imposible si ha sobrevenido un acontecimiento que
suspende el curso de las inscripciones.

LOS PRIVILEGIOS ESPECIALES:

Los privilegios especiales inmobiliarios deben ser inscritos para ser oponibles a
los terceros. De otra parte, si los hechos que suspende el concurso de las
inscripciones de las hipotecas simples prohíben igualmente, en principio, la
inscripción de los privilegios, existen importantísimas derogaciones a esas
reglas.

1-Privilegio del vendedor de un inmueble y del prestador de dinero destinado a

la adquisición de un inmueble: Estos privilegios no adquieren rango en el día de
la inscripción, si no después del día de la venta.
2-El privilegio del coparticipe: Este privilegio, si se inscribe dentro de los dos
meses de la partición, adquiere rango desde el día de la partición, a falta de la
inscripción dentro del plazo degenera en impotencia simple.

3-Privilegio de la separación de los patrimonios: El privilegio de la separación

de los patrimonios, si se inscribe dentro del plazo de cuatro meses del
fallecimiento, les permite a los acreedores de la sucesión se preferidos a los
acreedores del heredero, incluso inscrito antes de la publicación del privilegio.

4-Privilegio de los arquitectos y contratistas y de los prestadores del dinero

destinado al pago de las obras. Es rango de estos privilegios obedecen a las
reglas para particulares.

Cuando se aplica, el privilegio es oponible a todos los acreedores anteriores,

no solo a los inscrito por parte del propietario que haya encargado los trabajos,
si no igualmente por la parte de los causantes de ese propietario; como
contrapartida, no garantiza sino la plusvalía.

REGIMEN TRANSITORIO DE LAS HIPOTECA ORIGINARIAS:

Todos los privilegios que gravan los inmuebles, con las excepciones de los
gastos de Justicia, de los salarios y los derechos de los autores y todas las
hipotecas deben ser publicadas. La especialidad de la inscripción, que es una
regla absoluta, disminuye los inconvenientes de la generalidad de ciertas
hipotecas legales. Por último, los decretos de 1955 prevén, junto al fichero por
nombre de propietario, la creación de un fichero por parcela.
Todas esas reformas facilitan las investigaciones de los terceros, le otorga una
seguridad acrecentada y, por consiguiente, incita a las transacciones
inmobiliarias y a los préstamos contra hipoteca, indispensable para la
construcción de inmuebles importante, especialmente para los inmuebles en
copropiedad por departamento.

LO EFECTOS DE LA HIPOTECA Y DE LOS PRIVILEGIO ESPECIALES

INMOBILIARIOS:

La hipoteca, simple o privilegiada, le crea una situación de favor al acreedor

que sea titular de aquella. Para puntualizar los derechos conferidos por esta
garantía real, hay que examinar la situación del acreedor en tres series de
relaciones: con el deudor; con los demás acreedores, es la cuestión del
derecho de preferencia; con los terceros adquirientes del inmueble hipotecado:
esa es la cuestión del derecho de persecución.

RELACIONES DE ACREEDOR HIPOTECARIO Y DEL DEUDOR:

La hipoteca es oponible sin ninguna publicidad al deudor: la publicidad no tiene
por objeto sino informar y proteger a los terceros, no desempeña ningún papel
en las relaciones entre las partes. Por consiguiente, la hipoteca surte efecto
entre el acreedor y el deudor desde el contrato constitutivo o desde el instante
en que la ley la origine. Es así cuando la hipoteca garantiza no solo los créditos
a término, si no igualmente créditos condicionales o eventuales.

La hipoteca con término suspensivo existe desde el instante del contrato, por
retrasar solamente el término la exigibilidad, y no el origen del derecho que
afecta.

La hipoteca con término extintivo deja de garantizar el crédito desde la llegada

del término previsto. La hipoteca condicional existe o se invalida
retroactivamente por el cumplimiento o la frustración de la condición.
DERECHO DE PREFERENCIA DEL ACREEDOR HIPOTECARIO:
En las relaciones del acreedor hipotecario o privilegiado inscrito y los restantes
acreedores, la hipoteca se manifiesta por el derecho de preferencia: gracias a
su hipoteca, simple o privilegiada, el acreedor se asegura al distribuirse el
precio del inmueble gravado, una situación de referencia.

Mientras que los acreedores quirografarios entran en concurso en un

procedimiento llamado distribución a prorrata, por cobrar cada uno a prorrata
de su crédito se le llama en Francia: un marco por Franco, el acreedor
hipotecario es colocado según su rango en procedimiento denominado de
prelación de crédito, que se abre luego de la adjudicación por embargo, o luego
del abono del precio por el adquiriente que haya purgado el inmueble.

DERECHO PERSECUCION DEL ACREEDOR HIPOTECARIO:

El derecho de persecución, qué consiste en el derecho de embargar y rematar
el bien hipotecado en poder de los terceros adquirientes, le permite al creador
boticario conservar su derecho de preferencia sobre el inmueble pese a la
enajenación de este.

ÁMBITO DEL DERECHO:

a)-Garantías inmobiliarias que confiere el derecho de persecución:
La hipoteca y los privilegios especiales inmobiliarios confieren el derecho de
persecución, contrariamente a los tres privilegios generales que recaen sobre
los inmuebles. Los acreedores tienen el derecho de persecución sea cual sea
su rango, y aun cuando el embargo y el remate no sea susceptible de
satisfacerlo en sus créditos.

b) -Enajenaciones que originan el derecho de persecución:

El acreedor, cuando embargue el inmueble que esté en el poder de un
causahabiente universal de deudor, no utiliza el derecho de persecución, por
está obligado el causahabiente universal con las deudas del difunto, su
patrimonio entero se encuentra afectado al pago de esa deuda, y el acreedor
procede contra él como lo haría con el mismo deudor.

Por el contrario, los adquirientes a título singular del inmueble no están

obligados por las deudas de su causante; no se hallan obligados sino proter
rem en cuánto a la deuda hipotecaria, Así pues, el acreedor podrá embargar y
rematar, en virtud del derecho de persecución, el inmueble que esté en poder
de tercero adquiriente. A los causahabientes singulares hay que equiparar el
heredero que haya acertado el beneficio de inventario y al heredero parcionero.

Algunas enajenaciones a título singular constituyen obstáculos, No obstante,

para el derecho de persecución: las ventas en públicas subastas, que conlleva
consigo la purga; la venta de los accesorios de la cosa, porque se convierte en
bienes muebles. Pero, en tales supuestos, el derecho de preferencia sobrevive
al derecho de persecución.

Cuando el derecho enajenado, una servidumbre, por ejemplo, no sea

susceptible de ser vendida en pública subasta, el derecho de persecución no
consiste en la Facultad de embargar y rematar el derecho enajenado, sino en la
Facultad de vender el propio inmueble sin tener en cuenta la existencia de ese
derecho.

REQUISITO:
El crédito debe ser elegible: el tercero adquiriente se beneficia de los términos
y plazos concedidos al deudor principal.

La hipoteca debe haber sido publicada antes de la publicación de la

enajenación del inmueble.
Cuando la hipoteca en inscrito haya sido omitida por el registrador en el estado
entregado al adquiriente, esa hipoteca es inoponible al adquiriente; pero no así
cuando el estado haya sido requerido antes de la publicación de la
enajenación.

Cuando lo hipoteca en la enajenación ella ha sido publicada el mismo día, se

prefiere el derecho cuyo título sea el más antiguo; si ambos títulos son de la
misma fecha o si el acreedor se halla dispersado de presentar un título, la
inscripción de la hipoteca se considera anterior a la publicación de la
enajenación.

Los privilegios del vendedor de un inmueble y del coparticipe, inscrito dentro

del plazo de dos meses, son oponibles al adquiriente que hubiera publicado su
título con anterioridad a la inscripción de privilegio.

EFECTO:
Ante del embargo, el tercero adquiriente conserva sobre inmueble todas las
prerrogativas de un propietario. A partir del embargo, pierde el derecho de
enajenar el inmueble y el de gravarlo con derechos reales, y los frutos se
consideran inmuebles a favor de los acreedores hipotecarios.

En la actualidad, por haber desaparecido el jus possidendi, el derecho de

persecución le permite al acreedor embargar y rematar el inmueble que esté en
el poder de tercero, al fin de ejercer el derecho de preferencia sobre precio, el
derecho de preferencia se ejercer entonces contra algunos acreedores del
tercero adquiriente.

OPCION CONCENDIDA A UN TERCERO ADQUIRIENTE DE UN INMUEBLE

HIPOTECADO:
El tercer adquiriente de un inmueble hipotecado dispone de la elección entre
cuatro partidos: dejar el inmueble sea embargado, pagar, abandonar, purgar.

El PAGO A LOS ACREEDORES:

El tercero adquiriente tiene la ventaja de pagarle a los acreedores hipotecarios
si no le ha abonado el precio a su vendedor y si el precio supera el importe de
los créditos inscritos.
Incluso cuando todos los acreedores hipotecarios no puedan ser satisfechos
con el precio, aquel puede esperar, gracias a la subrogación, conservar el
inmueble, pagándoles a los acreedores primeros en rango.

El ABANDONO DEL INMUEBLE:

El abandono del inmueble es una supervivencia de las reglas de la hipoteca
romana.
El abandono consiste en la dejación de la tendencia material del inmueble. No
es posible más que si el adquiriente está obligado personalmente por las
deudas, si es capaz de enajenar y si el precio es insuficiente para satisfacer a
los acreedores.

Se efectúa mediante declaración ante la Secretaría del Tribunal de mayor

cuantía, que nombra a un curador para administrar el inmueble.

El abandonante sigue siendo propietario, conserva el saldo del precio de la

adjudicación si el precio resulta superior al importe de los créditos.

La única ventaja de abandono del inmueble para los terceros poseedores

consiste en evitar que su nombre figure en el procedimiento de embargo.

LA PURGA: Ámbito de la Purga de las Hipotecas:

La purga de las hipotecas facilita la circulación de los inmuebles; porque le da
al adquiriente de un inmueble hipotecado el medio de conservar ese inmueble,
limpio de todas sus hipotecas inscritas. El adquiriente les ofrece a los
acreedores abonarle el precio. Los acreedores están protegidos contra el
riesgo de un ofrecimiento insuficiente: pueden rechazar el ofrecimiento y
requerir la venta en pública subasta, pero deben hacer entonces una puja de
decimo, es decir, comprometerse a adquirir el inmueble por un precio igual a la
suma que se le haya ofrecido, mejorada en una décima parte, si nadie hace
una puja anterior.

PERSONA QUE TIENE LA FACULTAD PARA PURGAR:

Para poder purgar hay que ser tercero adquiriente; es decir, no estar obligado
personalmente por la deuda hipotecaria, no haber adquirido compromiso
personal y de ser adquiriente del inmueble hipotecado.
  Ni el deudor, ni el fiador personal, mi heredero parciario pueden purgar;
porque están obligados por la deuda hipotecaria.

 Para proceder a la purga hace falta no haberse obligado a pagarle a los

acreedores hipotecarios, y no hay que haber renunciado a la purga.

 Hace falta ser adquiriente del inmueble hipotecado.

Por tanto, se le niega al fiador real, la Facultad de purgar.
Pueden purgar, lo causahabientes singulares que hayan adquirido a título
oneroso o a título gratuito. La jurisprudencia les confiere igualmente esta
rogativa a los herederos a beneficio de inventario y a los sucesores universales
o a título universal que no disponga de la toma de posesión sucesoria
automática.
La purga es innecesaria de resultar de una venta tras embargo inmobiliario, de
una venta de bienes del quebrado, de una venta en pública subasta, de una
expropiación por causa de utilidad pública; porque esas ventas liberan
automáticamente de sus hipotecas al inmueble: llevan consigo purga virtual

DERECHO SUCEPTIBLE:
Para conducir procedimiento de purga, cuando los acreedores lo pidan, a la
venta en pública subasta de derecho hipotecado, únicamente los derechos
susceptibles de ser vendidos en pública subasta pueden ser purgados de las
hipotecas que lo graven.

PROCEDIMIENTO:

El tercero adquiriente puede pulgar desde el instante de su adquisición y si

aguardar en vencimiento de los créditos; en la práctica, lo efectúa antes de
haberle entregado el precio al vendedor, pierde el derecho de pulgar cuando
haya transcurrido el plazo de 30 días a contar desde la intimación de pago o de
abandono. Antes de las reformas de 1955, existía un procedimiento en
particular de la purga para las hipotecas oculta, este procedimiento ha
desaparecido con esa hipoteca.

El procedimiento de purga se divide en dos fases:

A)- Primera Fase: Ofrecimiento de Pago del Precio por el Tercero Adquiriente
1-Publicación del título de adquisición: el tercero adquiriente debe publicar, ante
todo, su título de adquisición; porque esa publicación es la que torna oponible
su título a los acreedores inscrito y la que suspende el concurso de las
inscripciones.
2-Ofrecimiento y notificación con la finalidad de purgar: el tercero adquiriente
les ofrece a los acreedores el precio de la adquisición del inmueble, si ha
adquirido a título oneroso; y el valor del inmueble según su propia estimación,
se ha querido a título gratuito. El ofrecimiento no puede ir acompañado de
ningún plazo.
Las irregularidades, si les causan perjuicios a los acreedores o si es sustancial
la formalidad, llevan consigo la nulidad absoluta del acto. La falta de
ofrecimiento y de notificación a uno de los acreedores no hace nulo el
procedimiento; pero la pulga le es inoponible al acreedor omitido, al menos que
la omisión provenga de la culpa del registrador de la propiedad, que no haya
mencionado el nombre del acreedor inscrito en el estado que le haya expedido
al tercero adquiriente.
El ofrecimiento es irrevocable durante el plazo establecido por la ley para que
acepten los acreedores. Caduca aquel con respeto a todos los acreedores si
uno de ellos lo rechaza y solicita el remate en pública subasta.

B)- Segunda fase: Aceptación del Ofrecimiento o Solicitud de Remate en

Pública Subasta
Los acreedores disponen de 40 días para adoptar partido.
 Aceptación: aceptación es expresa o resulta del silencio de los
acreedores durante el plazo de los 40 días.
 Solicitud de remate en pública subasta: Está sometidos a varios
requisitos: el acreedor que exige el remate en pública subasta debe
pujar en décima parte más, lo cual lo apartará de una negativa
injustificada, debe presentar un fiador; debe contar con la capacidad
para adquirir, puesto que quedará como a adjudicatario si su postura no
es cubierta.
No podrá desistir de su petición sino con la conformidad de todos los
acreedores.
Los restantes acreedores pueden subrogarse en las persecuciones judiciales si
no se le han procedido a venta dentro del mes de la solicitud o en caso de
negligencia o fraude del actuante.
La venta tiene lugar según la forma de las ventas tras embargo.

EFECTO DE LA PURGA:
La purga produce dos efectos principales.
1-Libera el inmueble de los privilegios hipoteca que gravan, al menos a partir
del pago del precio o de su consignación. Pero cuando el derecho inmobiliario
sea un derecho bajo condición resolutoria, venta con pacto de retro, ese
derecho es liberado definitivamente de las hipotecas que lo gravaran, ya sea
que se cumpla la condición o que se frustre.
2-El derecho de los acreedores se encuentra transferido al precio, que es
distribuido entre ellos según el procedimiento de prelación crediticia.
Los efectos secundarios de la pulga son de diferentes según el partido
adoptado por los acreedores.
Así, según la jurisprudencia, la purga produce sus efectos definitivos y borra las
hipotecas sin que pueda hacer que revivan del ejercicio de retracto. Los
acreedores hipotecarios se convierten, pues, en simples acreedores
quirografarios del deudor en la medida en que no haya entregado un rango útil
con ocasión de la purga, no tienen ya derecho real sobre el inmueble, aun
cuando ese inmueble haya vuelto a entrar en el patrimonio de su deudor, ni
siquiera un derecho de preferencia cualquiera.