987-Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, Sala 5, Juicio: Molas González,

Aida Darmy Victoria c. TOPAIN S.A. s/ Resolución de contrato. (Ac. y Sent. N° 113)
Legislación citada: Código Civil: 715, 721, 724, 725, 726.
TEXTO COMPLETO:
Asunción, 21 de octubre de 2014.-
1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?
2ª) En su caso, ¿se dictó conforme a derecho?
1ª cuestión: El Dr. Ynsfrán Saldívar dijo: Ante este Tribunal, a través del escrito agregado a fs.
245/246 no se fundamentó el recurso de nulidad interpuesto. No obstante ello es deber del
Tribunal examinar de oficio el fallo recurrido y luego de ser estudiado el mismo se llega a la
conclusión que no posee vicios o defectos formales ni procesales que autoricen a decretar la
nulidad de oficio. Por ende corresponde declarar desierto el recurso de nulidad Interpuesto. Es mi
voto.
Los Dres. Escobar Espínola y Castiglioni manifestaron: Votar en idéntico sentido y por los mismos
fundamentos.
2ª cuestión: El Dr. Ynsfrán Saldívar dijo: La sentencia, apelada en autos, resolvió: 1) Hacer lugar a la
excepción de falta de acción opuesta por la parte demandada TOPAIN S.A. en contra de la Sra.
Aida Darmi Victoria Molas González, como medio general de defensa 2) Rechazar, la presente
demanda de resolución de contrato que promueve la Sra. Aida Darmi Molas González por
improcedente e impuso las costas a la parte actora por los fundamentos expuestos en el exordio
de la presente resolución vertidas por el inferior en el Considerando del fallo obrante a fs. 225/239
de autos.
La parte apelante presentó el escrito de fundamentación de agravios (agregado a fs. 245/249),
donde emite los motivos por los cuales considera que el fallo debe ser revocado expresando en
una parte lo siguiente: “Que, por último, la cláusula cuarta del contrato textualmente establece:
“... Asimismo, si no llegare a formalizarse la escritura pública traslativa de dominio a favor de las
compradoras o a nombre de quien/es estas indiquen, por causas imputables a la parte vendedora;
ésta deberá devolverla suma recibida en los plazos y condiciones previstas por la ley”. Por ello,
ante el incumplimiento por parte de la demandada en la formalización de la escritura pública en el
tiempo estipulado, ésta debe devolver la suma abonada por mi mandante en concepto de seña y
parte de pago en las condiciones previstas por la ley (ver clausula cuarta del contrato fs. 6 vlto). Y,
en autos ha quedado demostrado que la firma demandada no ha cumplido con la entrega del
departamento a entera satisfacción y la formalización de la escritura traslativa de dominio en el
plazo estipulado de 120 días, por lo que debe devolver la suma que mi mandante ha abonado en
concepto de seña y parte de pago en las condiciones previstas por la ley, es decir debe devolver la
seña con otro tanto de su valor, conforme lo establece por el art. 725 del CC y la abundante
doctrina y jurisprudencia sobre el caso. Esto también ha quedado demostrado con el colacionado
enviado por mi mandante a la demandada en respuesta al colacionado recibido donde se le
contesta que la documentación necesaria para la transferencia estaba a la fecha incompleta, por lo
que se reservaba el derecho acordado por art. 725 y concordantes del CC; colacionado que no fue
tan siquiera considerado en la resolución recurrida, como así tampoco el acta notarial labrada por
la Esc. Gladys Esquivel de Cocco. Que, el art. 726 del CC es claro al establecer que: “Las partes
pueden pactar que el control bilateral se resuelva si una obligación no se cumple en la forma
estipulada. En tal caso, el contrato quedará extinguido desde que el interesado haga saber al
moroso su decisión de resolverlo”. La otra parte, a fs. 251/264, contesta la expresión de agravios
del apelante expresando en una parte del mismo cuanto sigue: “4.1 Que, en el Contrato del 9 de
setiembre de 2008 no se fijó Plazo para la transferencia del departamento por Escritura Pública. El
único plazo que existe en el contrato es el que se refiere a la puesta a disposición de los
departamentos. TOPIAN S.A. cumplió con esta obligación. El único plazo fijado en el Contrato se
refiere a la puesta a disposición de la posesión de los departamentos a la Sra. Aida Darmi molas
González. En el contrato no existe plazo para la transferencia de los departamentos por escritura
pública. Esta circunstancia responde a una situación real: no se fijó plazo para la transferencia del
departamento por escritura pública porque cuando se suscribió el Contrato del 9 de setiembre de
2008, ni TOPAIN S.A., ni la Sra. Aida Darmi V. Molas González podían precisar con exactitud el
plazo que demandaría la terminación de los trámites administrativos propios de un bien sujeto al
régimen de propiedad por pisos y departamentos (aprobación e inscripción del Reglamento de Co-
Propiedad, etc.). Las pruebas que a continuación se tratan demuestran que lo dicho por mi parte
es cierto. 4.1.1 El Contrato del que surge que el único plazo convenido por las partes es el que se
refiere a la entrega de la posesión del departamento (ver cláusula Quinta, ap. “b” del Contrato
agregado a fs. 5/8 de autos). En base a estos argumentos solicita la confirmación del fallo apelado.
Esta Alzada de acuerdo al cuestionamiento formulado por la parte apelante debe analizar los
fundamentos dados por el inferior y transcribimos una parte de estos: “En el caso de autos, se
observa claramente que ha sido la parte actora quién ha optado por arrepentirse del contrato, ya
que no solo fue intimada al cumplimiento de su obligación de hacer -suscribir escritura de
transferencia de inmueble- sino también se le ha intimado a la cancelación del saldo del precio
establecido, obligaciones éstas que, al no haberlas cumplido, activaron la cláusula cuarta del
contrato, generando la rescisión del contrato y la pérdida del monto entregado en concepto de
seña y parte del precio, configurándose de esta manera un arrepentimiento unilateral y expreso
de parte de la actora, no siendo por tanto dicha responsabilidad atribuible a la parte demandada.
Que, a tenor del razonamiento expuesto, y en virtud de las probanzas diligenciadas, este Juzgado
considera que la presente demanda de resolución de contrato debe ser rechazada por su absoluta
improcedencia, correspondiendo sin embargo hacer lugar a la excepción de falta de acción
opuesta por la parte demandada como medio general de defensa...”. Corresponde, por ende, que
esta Alzada analice las mismas para determinar la justicia del fallo.
La defensa procesal de falta de acción se refiere a la legitimación para iniciar acción como titular
de la misma. Es decir, la falta de acción, se refiere a la capacidad de las partes para actuar en un
juicio o a la aptitud del representante para actuar en nombre de otro. Conforme a lo resuelto en la
instancia inferior corresponde determinar si la acogida favorable de la defensa procesal de falta de
acción se ajusta a derecho.
De las constancias de autos tenemos que la parte actora, es decir, la Sra. Aida Darmi Victoria
Molas González demandó resolución de contrato, por incumplimiento a la firma TOPAIN S.A.,
conforme a los términos del escrito de demanda agregado a fs. 19/26. Al contestar la parte
demandada, dedujo excepción de falta de acción, como medio general de defensa, sosteniendo la
parte actora que no tienen legitimación activa para demandar como actora y, así mismo, contestó
la demanda planteada conforme a las manifestaciones expuestas en el escrito agregado a fs. 66/83
de autos.
Corresponde ahora avocarnos al estudio de la defensa opuesta y para ello es trascendente analizar
los instrumentos probatorios arrimados al juicio. Así encontramos que fue agregado como
instrumental el contrato privado, donde consta que la Sra. Aida Darmi Victoria Molas González y la
firma TOPAIN S.A. celebraron Contrato Privado de “seña de trato” por compraventa de inmuebles
(propiedad horizontal) (fs. 6/8 de autos). Así mismo consta en autos el acta notarial de
constatación de documentos solicitado por actora (fs. 14/15 de autos) y los colacionados
respectivos obrante a fs. 17/18 de autos.
Es un hecho admitido por el inferior que la Sra. Aida Darmi Victoria Molas González y la firma
TOPIAN S.A. celebraron un contrato privado de compraventa de Inmuebles (departamento de
construcción) con seña de trato, pero la demandada sostiene que no tiene legitimación para
demandar pues el contrato citado al momento de presentación de la demanda estaba resuelto por
incumplimiento de la actora.
Pues bien, el contrato privado de compraventa firmado entre la Sra. Aida Darmi Victoria Molas
González y la firma TOPIAN S.A. , no fue resuelto por orden judicial, solamente observamos que la
firma demandada alego al momento de plantear la excepción de falta de acción que el mismo se
encontraba resuelto por incumplimiento de sus cláusulas por la actora y la sola alegación no
puede ser fundamento para rescindir un acuerdo de voluntades, esta debe ser demostrada con los
medios probatorios pertinentes, con lo cual llegamos a la conclusión que la excepción de falta de
acción no es manifiesta, debiendo estar la Firma TOPAIN S.A. como demandada en el caso objeto
de estudio por lo que corresponde revocar el ítem 1 del fallo apelado.
Ahora bien, corresponde avocarnos al fondo de la cuestión, es decir la resolución de contrato
promovida por la Sra. Aida Darmi Victoria Molas González. Debemos recordar que la resolución de
contrato, es un medio de extinción de la obligación y por ende de las relaciones jurídicas de él
nacidas, por causas sobrevinientes. La razón por la cual se da lugar a la resolución de un contrato
es la consecuencia de un hecho jurídico posterior y debe ser atribuido a uno de los contratantes.
La cuestión que dio origen a la presente demanda ordinaria radica en el supuesto incumplimiento
de la firma demandada TOPAINS S.A. al no dar cumplimiento a las convenciones hechas en las
clausulas mencionadas párrafos arriba razón por la cual 1a actora solicito la resolución del
contrato de seña de trato objeto del presente caso.
Resulta trascendental analizar el mencionado contrato para determinar si debe o no prosperar la
resolución de contrato peticionada en la instancia inferior. En ese sentido, observamos que en su
cláusula segunda la actora hizo entrega de la suma de Gs. 159.600.000 equivalente a dólares
americanos U$D 40.000 en concepto de seña de trato y que esta se comprometía a cancelar la
diferencia en el momento de formalizarse la transferencia del inmueble por Escritura Pública,
coincidente con la entrega efectiva de los departamentos a su entera satisfacción. Así mismo la
cláusula cuarta del mencionado instrumento en su inc. b) dice: “la posesión de los departamentos,
han de formalizarse en un plazo no mayor de 120 (ciento veinte) días, contados desde la focha de
este instrumento...”.
Nuestro CC en su art. 715 dispone: “Las convenciones hechas en los contratos forman para las
partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, y deben ser cumplidas de buena
fe. Ellas obligan a lo que este expresado, y a todas las consecuencias virtualmente comprendidas”.
Es decir, en el efecto vinculatorio, rige el pacta sunt servanda, donde las partes deben someterse
al contrato como a la ley misma y los efectos del contrato rige para los que son partes del
contrato, en este caso, la Sra. Aida Darmi Victoria Molas González y la firma TOPAIN S.A., y se
produce a partir de la manifestación expresa del consentimiento, como aconteció con el contrato
privado de Seña de trato por compraventa de inmueble más arriba individualizado, por lo que
creemos que la firma TOPIAN S.A., reiteramos goza de legitimación pasiva para estar en este juicio
como demandada, dado que existe un contrato firmado con la actora y en el mismo no se estipulo
su resolución entonces la vía idónea es la jurisdiccional.
La doctrina y jurisprudencia de nuestro país en la obra “Código Civil de la República del Paraguay
Comentado Segunda Edición, Libro Tercero, Título I y II de los Contratos en General y de los
Contratos en Particular (Primera Parte) , Tomo V, de la Ley Paraguaya, p. 820 y 821 sostiene “... II-
Requisitos para ejercer el derecho a resolver el contrato. Como presupuesto para ejercer el
derecho contemplado en el pacto comisorio deben concurrir los siguientes elementos:
incumplimiento, culpa de una de las partes, mora y ausencia de culpa por parte la otra. A) El
incumplimiento; Conforme lo que se venía expresando en el estudio del art. 724 del CC, y siempre
de acuerdo al principio de buena fe, la resolución no procede cuando el incumplimiento reviste
escasa importancia, La clave está en determinar -indica Gastaldi- si el mismo afecta el contenido
esencial del contrato o no. de manera tal que de haberse producido el acreedor no tendrá ya
interés en el cumplimento o su interés hubiera disminuido, b) La culpa atribuible a una de las
partes y la mora: La primera es un requisito esencial para activar la facultad resolutoria, ya que si
una de las partes se encuentra imposibilitada en cumplir su prestación por causa ajena a la misma
deberá estarse a lo dispuesto en el art. 721, según el cual el contrato queda resuelto de pleno
derecho. Por otro lado, también se requiere la mora, es decir el retardo en el cumplimiento de la
obligación. Ambos elementos se encuentra vinculados, ya que no existe mora sin culpa...” Lo
transcripto es trascendente para determinar si el fallo objeto de estudio es correcto, pues de las
constancias obrantes en el presente caso, surge que la actora solicito acta notarial de constatación
de documentos en fecha 12 de enero de 2009 donde consta la Escribana Gladys Esquivel de Cocco
se constituyó juntamente con la actora en la oficina de la Escribana Sandra Smith solicitando
informe respecto a la situación en que se encuentra la Escritura Pública de transferencia de los
departamentos que textualmente dice: “Al respecto la Escribana Sandra Smith informa de que la
transcripción del Reglamento de Copropiedad se halle en trámites de inscripción y que cuenta con
los documentos y resoluciones municipales y de Catastro que aprueba el sometimiento del
inmueble al Régimen de propiedad Horizontal por Pisos y por Departamentos. Posteriormente se
iniciara los trámites para la formalización de la transferencia de los Departamentos señalados a
favor de la Sra. Aida Darmi Victoria Molas González y Fátima María Libertad Chamorro Franco o a
favor de las persona que ellas indicadas (ver fs. 13/15). Esta acta, resulta trascendental para el
presente caso, dado que el contrato de seña de trato celebrado entre las partes fue firmado en
fecha 9 de setiembre de 2008, y en las clausulas segunda y cuarta del mismo citados líneas arriba,
se establecía claramente las obligaciones de las partes y el plazo de la entrega de la propiedad
horizontal a los 120 días de la formalización de la escritura traslativa de dominio del bien
inmueble. Es decir, de acuerdo a los términos del presente contrato, la propiedad debía ser
entregada con la escritura respectiva en fecha 9 de enero de 2008 situación que no se dio y se
comprueba con el acta notarial de constatación de documentos, solicitado por la actora,
mencionado párrafo arriba en el cual consta que la Escribana encargada de la formalización de la
transferencia respectiva mencionaba el Reglamento de los tramites de propiedad horizontal se
halla en trámites y que posteriormente se formalizaría la transferencia respectiva (ver fs. 13/16).
De acuerdo a lo relacionado, sin dudas hubo incumplimiento del contrato por parte de la firma
TOPAIN S.A. al no transferir en tiempo y forma la propiedad horizontal objeto del presente
contrato. Es decir, su mora fue lo que dio origen a esta acción. A mayor abundamiento, esta
situación se corrobora también con el telegrama colacionado agregada a fs. 16 de autos donde la
firma demanda en fecha 7 de enero de 2009 le comunica a la actora, que en fecha 30 de diciembre
de 2008 fueron entregados a la escribana publica Sandra Smith todos los documentos necesarios
para la formalización de la Escritura Pública y también dice el mencionado telegrama “La entrega
se materializara en oportunidad de la firma de la escritura pública de transferencia y contra el
pago del saldo del precio”, razón por la cual esta Alzada debe concluir que la firma TOPAIN S.A., no
cumplió con lo estipulado en el presente contrato privado de compraventa lo que nos otorga el
convencimiento de que la demanda de resolución de contrato debe prosperar dado que,
reiteramos la firma demandada no cumplió con las estipulaciones convenidas en el mismo y en
consecuencia debe devolver la suma de Dólares Americanos Cuarenta mil (U$D 40.000.) dados
como seña de trato por la Sra. Aída Darmy Victoria Molas, por lo que debe ser revocado el ítem II
del fallo apelado, y en consecuencia hacer lugar a la demanda de resolución de contrato por las
consideraciones dadas párrafo arriba.
A más de lo expuesto, es pertinente recordar lo que dispone el Código Civil, el art. 725, que dice:
“En los contratos bilaterales, el incumplimiento por una de las partes autoriza a la que no sea
responsable de él, a pedir la ejecución del contrato, o su resolución con los daños e intereses, o
ambas cosas. Demanda la resolución, ya no podrá pedirse el cumplimiento, pero después de
reclamado éste podrá exigirse de aquella”. Este artículo, sin dudas, es aplicable a este caso en
particular y nos da el fundamento legal para afirmar que la resolución del inferior no se ajusta a
derecho.
En base a las aseveraciones formuladas, esta Magistratura sostiene que la decisión del inferior no
se ajusta a derecho y debe ser revocada in totum, con costas a la perdidosa en ambas instancias.
Los Dres. Castiglioni y Escobar Espínola manifestaron: Votar en idéntico sentido y por los mismos
fundamentos.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo precedente y sus fundamentos, el
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, quinta sala. Resuelve: Declarar desierto el recurso de
nulidad interpuesto. Revocar, in totum la SD N° 747 de fecha 30 de diciembre de 2013, dictado en
estos autos, y en consecuencia hacer lugar a la demanda de resolución de contrato por las razones
y con los alcances dados en el exordio de este fallo. Imponer las costas a la perdidosa en ambas
instancias. Anotar, registrar y enviar copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.- Linneo Ynsfrán
Saldívar.- Carlos Escobar Espínola.- Carmelo A. Castiglioni.- Sec.: Federico Miller Tellechea.-