LA PARTICIÓN: RÉGIMEN LEGAL

La partición es la conversión de la parte alícuota en un lote material equivalente.

El Código Civil y Comercial sienta el principio general: cada copropietario está autorizado a pedir en
cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión
forzosa. También pueden pedir la partición los herederos, sus acreedores y todos los que tengan
derecho sobre la sucesión.
Rigen, para el condominio, las reglas de la división de la herencia en tanto sean compatibles.
Entonces, ten en cuenta tales reglas:
"Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en
la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial".
Art. 2.371
Forma
En principio, la partición se efectúa con la mera celebración de un acto jurídico entre los condóminos,
con las formalidades previstas para cada tipo de bien, pero debe ser judicial en los siguientes casos:
"a) Si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes.
b) Si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente.
c) Si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente".
( Art. 2.371)
Principio de partición en especie
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su
venta. En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que
se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de
los lotes-( Art. 2.374 )
División antieconómica
Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el
aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten,
compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las alícuotas- Art.
2.375.
Naturaleza jurídica de la acción de partición
Es importante para fijar la jurisdicción. La mayoría de los códigos de procedimiento y la jurisprudencia
la ha considerado una acción real, debiendo impetrarse donde se encuentran los bienes.
 Efecto de la partición
Al aplicarse al condominio las reglas de la partición de la herencia, mientras que no sean
incompatibles, se peude afirmar, en virtud del art. 2403 del Código Cvil y Comercial, que la división
entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada
condómino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario
exclusivo de lo que le correspondió en su lote.
El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de
uno de los comuneros, por cualquier acto a título oneroso.
Por tanto, la partición es declarativa y se considera como si el condominio nunca hubiese existido.
Sin embargo, el Código determina que los efectos serán los mismos que él determina en relación a las
sucesiones y, en este caso, los coherederos se deben garantías de evicción.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA:

La indivisión forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de última voluntad.

Condominio con indivisión temporaria -De origen contractual

Los condóminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de particionar, pero pueden
suspenderla hasta diez años, y renovar el convenio las veces que lo estimen conveniente. Las
cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión solo producen efecto respecto de terceros
cuando se inscriben en el respectivo registro de la propiedad. En casos sucesorios:
Indivisión impuesta por el testador. De acuerdo a lo establecido por el art. 2330 del Código Civil y
Comercial, es facultad del testador, que puede imponer a sus herederos, aun legitimarios, la indivisión
de la herencia por un plazo no mayor de DIEZ (10) años. Es dable mencionar que, en caso de que se
estipule por un plazo mayor a 10 años, el mismo debe reducirse a este lapso.
La ley establece, asimismo, que existen ciertos bienes para los cuales se permite mantener la
indivisión por el plazo antes mencionado o bien hasta que todos los herederos cumplan la mayoría de
edad. Este supuesto es aplicable a: a) un bien determinado; b) un establecimiento comercial, industrial,
agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad económica; c) las partes
sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o accionista.
Pacto de indivisión. En virtud del principio de autonomía de la voluntad, los herederos pueden
convenir entre ellos una indivisión que no exceda un plazo máximo de 10 años, y dejar a salvo la
partición de uso y goce entre los coparticipes. En caso de que existan menores involucrados, va de
suyo que el pacto alcanzado por sus representantes legales debe ser aprobado por el juez. Estos
convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del anteriormente establecido.
 Hay que tener presente que al ser pactado, cualquiera de los condóminos pueden solicitar la división
antes del vencimiento del plazo, siempre y cuando medien causas justificadas.
Para ser oponible a terceros, el pacto que incluye bienes registrables, debe ser inscripto en los
registros respectivos.
Existe un supuesto especial para el caso de que exista dentro de la masa hereditaria un
establecimiento comercial, industrial, agrícola, minero, ganadero, o cualquiera sea su destino, siempre
que constituya una unidad económica de explotación, o bien que existan cuotas o acciones de una
sociedad. En este caso, el cónyuge supérstite que adquirió o constituyó alguno de los establecimientos
mencionados, o bien es accionista o socio mayoritario en las sociedades, puede oponerse a que dichos
bienes sean incluidos en la partición. La excepción a este supuesto se da cuando esos bienes puedan
ser adjudicados en su lote al momento de la misma. Tiene el mismo derecho el cónyuge que no
adquirió ni constituyó el establecimiento, pero que participa activamente en su explotación. El plazo por
el que se puede pedir dicha indivisión es de 10 años, contados desde la muerte del causante. Existe la
posibilidad de prorrogarlo judicialmente hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite (a pedido de este).
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o acciones
corresponde al cónyuge sobreviviente. A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede
autorizar el cese de la indivisión antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta
utilidad económica que justifican la decisión.
Otro de los principios que se establecen es que el cónyuge supérstite también puede oponerse a que
la vivienda, que ha sido el hogar conyugal al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o
construida total o parcialmente con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la partición,
mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Solo se puede dejar sin efecto
dicha oposición, y pedir el cese de la indivisión, si el cónyuge supérstite tiene recursos que le permitan
procurarse otra vivienda acorde a sus necesidades:
1) Partición nociva: En caso de que se produjera la partición y esta acarreara, para cualquier
condómino, una situación perjudicial a los intereses o al aprovechamiento de la cosa, ya sea por su
naturaleza o destino económico, el juez puede postergar la misma por el lapso que estime adecuado en
razón de las circunstancias. Dicho plazo no puede excederse de los 5 años y es renovable por una
única vez.
En todos los casos, a petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede
autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada
judicialmente.
 CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE
A diferencia del condominio sin indivisión forzosa, en este caso, las circunstancias especiales de
caso obligan a que mientras subsista el condominio no se pueda solicitar la partición.

CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES. RÉGIMEN LEGAL –

DE ORIGEN LEGAL
Este supuesto se da cuando el condominio recae sobre accesorios indispensables al uso común de
dos o más propiedades, que pertenecen a distintos propietarios. Por consiguiente, mientras el
condominio subsista, ninguno de los condóminos puede pedir la partición. Esto tiene fundamento en
que el destino mismo de las cosas se opone a la idea de partición, se basa en una necesidad.

CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS:

DEFINICIÓN DE LAS DIVERSAS CLASES DE ELLOS
El muro, cerco o foso, puede ser afectado a indivisión forzosa, según el caso. Según los distintos
tipos existentes:
a) Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
b) Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.
c) Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que
el filo coincide con el límite separativo.
d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;.
e) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
f) Ce cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo-
g) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
h) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie- Art. 2.006 .
Conclusión del condominio
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, como ya se indicó, con la
salvedad de una causal propia, que es la partición, la cual también se desarrolló previamente..

EL CERRAMIENTO FORZOSO
Este derecho nace como una solución a problemas de vecindad que se suscitaban entre los vecinos
de heredades contiguas. Este cerramiento forzoso puede producirse en zona urbana o bien rural, y de
acuerdo a su ubicación se darán diversas características propias.
 En ejido urbano y en zona rural. Presunciones y pruebas
Cuando existen inmuebles que se encuentren en núcleos de poblaciones o en sus arrabales, sus
propietarios tienen, frente al titular colindante, un derecho y deber, en forma simultánea y recíproca, de
construir un muro lindero de cerramiento. Este muro da derecho, al vecino que lo levanta, a encaballarlo
en el inmueble colindante hasta la mitad de su espesor.
El Código Civil y Comercial, más allá de no expresarse acerca del espesor y de los materiales a
utilizar en el muro, sí establece que el mismo debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres
metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles (excepto que las
disposiciones locales establezcan otra medida).
Cerramiento forzoso rural
Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa total o parcialmente propia,
de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar
o excavar un cerramiento. Asimismo la norma establece que debe contribuir al cerramiento si con ello
su predio queda completamente cerrado.
Dicho cerramiento "es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene
derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado
conforme a los estándares del lugar"13.

MEDIANERÍA: RÉGIMEN DE SU ADQUISICIÓN

¿Cómo se adquiere el condominio sobre dicho muro?
Un muro es medianero hasta la altura de tres(3) metros, de igual modo que lo es el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la
copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los 3 metros, se presume
que es medianero hasta la línea común de elevación.
Desde allí se presume que es privativo del edificio más alto.
Ello no es de aplicación, si el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a estos entre sí.
Al momento de probar el carácter medianero o privativo de un muro, y a los fines de desvirtuar las
presunciones legales, se debe recurrir a un instrumento público o privado que contenga actos comunes
a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o bien debe surgir de signos materiales
inequívocos. Es dable mencionar que la prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los
signos.
 Cobro de la medianería
Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir, del titular del terreno colindante,
la mitad del valor del terreno, del muro y de los cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado,
solo puede exigir la mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus
cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares
del lugar.
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, solo tiene derecho a adquirir la medianería
como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.
El que construye el muro de elevación solo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del
valor del muro, desde que este lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho
tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor
que la requerida para su cimentación.
En este punto es importante destacar que el titular colindante tiene la obligación de pagar el muro en
toda su longitud y de elevación solo en la parte que efectivamente utilice. Por consiguiente, cuando la
adquisición de la medianería es total, el reembolso comprenderá exactamente la mitad del valor de la
pared. En cambio, si el adquisición es parcial, el adquirente debe pagar la mitad del valor de la pared en
todo su espesor y la mitad del valor respecto de la longitud y de la altura, que hayan sido objeto
especifico de la compra. Una solución distinta sería pagar por toda la pared, contraria a la razón y a la
equidad, ya que obligaría aun sobre la parte que no presta ninguna utilidad al lindero.
Al hablar de prescripción hay que afirmar que existen diferentes hipótesis que pueden presentarse. Si
se trata de un muro de cerramiento, la prescripción correrá desde el momento en que haya sido iniciada
su construcción. En cambio, en los supuestos de elevación o enterramiento posterior, empezará el
curso desde el momento en que el vecino realice actos de utilización efectiva. Es dable destacar que
para estos casos rige el plazo genérico de prescripción del art 2560 del Código Civil y Comercial, es
decir, 5 años.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINIOS

Facultades materiales de los condóminos sobre el muro
Dentro de las facultades que poseen los condóminos sobre el muro, el Código Civil y Comercial
establece que estos pueden adosar construcciones al muro medianero, anclarlas en él, empotrar todo
tipo de tirantes y abrir cavidades a lo largo de todo el muro. La única limitación, que se establece, es
que el ejercicio de dicho derecho no ponga en situación de peligro la solidez del muro.
 Asimismo se establece que se puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, siempre a
costa de quien lleve adelante la obra. Esta facultad no genera una indemnización para el otro
condómino por el peso mayor que cargue sobre el muro; y al ser a costa de uno de los condóminos, es
privativo de él la nueva construcción. Sin embargo, nacerá el derecho de reembolso ni bien el vecino se
valga de la construcción para algún uso efectivo.
En caso de que el condómino sufra un perjuicio en razón de la obra, puede solicitar la restitución del
muro al estado anterior, ya sea de forma total o parcial.
Obligaciones
Al momento del pago de las mejoras necesarias, todos los condóminos están obligados, en la
proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared, pero
ello no es así en los casos de mejoras útiles o suntuarias que no sean de beneficio del titular colindante.
Por consiguiente, se establece la obligación de contribuir en la proporción de los derechos de cada
condómino.
Existe un supuesto en que el condómino se puede liberar del pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de un muro, y se da cuando el mismo abdica a su derecho
de medianería, incluso en casos de cerramientos forzosos. No obstante lo antes expuesto, esto no
puede llevarse a cabo cuando el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se
haya originado en un hecho propio, como así tampoco en caso que mantenga su derecho sobre el muro
de cerramiento.
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el
muro y el terreno en el que se asienta.
Este supuesto tiene su fundamento en que la obligación de los condóminos de la pared de contribuir a
los gastos de conservación, reparación y reconstrucción son verdaderas obligaciones propter rem.
Por último, es muy importante recalcar que más allá de que alguno de los condóminos abdique a la
medianería del muro, esta se puede adquirir nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagándola
en cualquier momento.