Universidad Andrés Bello

Plataforma advance
Análisis de caso

Trabajo de investigación grupal

Legislación Tributaria
Evaluación Grupal
Semana 7
INSTRUCCIONES
A continuación, se presenta una situación particular que requiere del análisis de un
experto en materia de impuestos. Junto a tu equipo de trabajo, deben asumir este
rol para analizar el caso presentado a continuación, el cual deberán contestar
generando un informe con el correspondiente reporte tributario.

Antecedentes
En diciembre del año 2019, Empresas Industrial S.A. (en adelante “Industrial”) está
evaluando vender a Comercial Alfa Ltda. (en adelante “Comercial”) su edificio
institucional ubicado en Quilicura (en adelante “el inmueble”), en la suma
equivalente a 200.000 UF. Industrial adquirió el inmueble, compuesto de 6 pisos de
oficinas, en el año 2000 para el funcionamiento de su casa matriz.
Al momento de adquirir el inmueble a una empresa inmobiliaria, la compra no
soportó IVA. Cabe señalar que ambas empresas están relacionadas.
Desde enero de 2019 comenzó el arriendo de la propiedad, la cual consiste en un
moderno edificio de oficinas, con bodegas y estacionamientos, por un plazo de 1 a 2
años, en el cual Comercial se comprometió a comprar el inmueble.
Comercial garantiza efectuar el pago de un 10% del precio al momento de celebrar
las promesas de compraventa del inmueble, además de hacer entrega del mes de
garantía por la suma de 200 UF (dado que el canon mensual ascenderá a la suma
equivalente de 150 UF). Esta suma incluye las oficinas totalmente equipadas, con
escritorios computadores, muros divisorios, máquina de café, red de telefonía,
impresoras, entre otros elementos necesarios. El arriendo se proporcionará en un
80% a los pisos de oficina y un 20% a los estacionamientos subterráneos del piso
de oficinas.
Sin perjuicio de lo anterior, Industrial ha recibido una oferta de compra de un fondo
de inversiones, para que la propiedad pase a ser suya por la suma equivalente a
300.000 UF, precio que incluiría el inmueble más su mobiliario; 80% del precio
correspondiente a los pisos, 10% del precio a los estacionamientos, y 10% del
precio al mobiliario. Esta venta será realizada por Comercial, quien enajenará la
propiedad al día siguiente de adquirirla, y el comprador le mantendrá un contrato de
arriendo en las condiciones actuales.
El valor de avalúo fiscal de las oficinas es de 60.000 UF.
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Requerimiento
A partir de los antecedentes expuestos, ustedes, como expertos, deberán analizar el
caso y modelar el escenario del arriendo y venta. Para ello, se deben identificar los
hechos gravados especiales, el tratamiento tributario aplicable a la venta de bienes,
y el IVA a pagar.

Análisis del caso

Industrial adquirió el inmueble en el año 2000. Según la ley 20.780 estaría exenta
de IVA (anterior al 01.01.2016). Otro dato obtenido, es que la venta no soportó IVA y
que las empresas están relacionadas, por lo que existiría una exención en la
primera compra del inmueble, lo que se puede justificar, respetando la ley 20.780,
pero que las empresas estén relacionadas llama la atención, quizás podrían estar
asociadas o en vías de funcionamiento, también podría ser que haya algún tributo
donde no se aplicará por ser venta de cesión del derecho de herencia. Son solo
supuestos, ya que no tenemos mayor información sobre aquello de que las
empresas están relacionadas.
Luego podemos decir que Industrial evalúa la venta del inmueble a Comercial en
200.000 UF. Pero no se da a conocer ningún antecedente sobre alguna escritura de
arriendo con compromiso de compraventa.

Respecto a los hechos gravados especiales, se puede identificar:

- Posible compra en primera instancia con derecho de herencia.
- Arriendo de la propiedad a Comercial.
- Venta del inmueble a un fondo de inversiones.
Sobre el tratamiento tributario, se puede decir:
- Exenciones y excepciones, exento de IVA o tasa reducida.
- Impuesto a la venta (IVA).
- Mobiliario y su valorización podría estar afecta en cómo se aplica el IVA.
- Contrato de arriendo post venta, este hecho podría influir en la
consideración del traspaso y tratamiento fiscal de la venta.
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Finalmente, respecto al IVA a pagar:

Nos dan 2 datos, podríamos decir que, según venta de Industrial a comercial, en el
año 2019, el total de venta fue 200.000 UF, por tanto, el IVA estaría expresado de la
siguiente forma:
1) 200.000 UF/1,19= 168.067,23
200.000 - 168.067,23 = 31.932,77 UF IVA a pagar.
Luego en la venta de retorno desde Comercial a Industrial, la venta se realizó por
fondos de inversión en un monto de 300.000 UF, expresando el IVA así:
2) 300.000 UF/1,19= 252.100,84 UF
300.000- 252.100,84= 47.899,16UF IVA a pagar.

Siguiendo con el análisis del caso, comentar que, desde enero de 2019 comenzó el
arriendo de la propiedad. Comercial se comprometió a comprar el inmueble. Según
artículo 8 letra l, se indica que los contratos de arriendo con opción de compra que
recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizados por un vendedor deberán
ser gravados. (norma vigente desde enero 2016).
El artículo 53 Ley de IVA señala que se debe emitir factura en los contratos con
opción de compra de bienes corporales inmuebles.
El artículo 55 Ley de IVA señala que se debe emitir factura cuando se percibe todo o
parte del precio.
Artículo 73 Ley de IVA incorpora a los contratos de arriendo la opción de compra.
El inciso 2°, del artículo 17° de la ley, establece: “Tratándose de la venta de
inmuebles gravados por esta ley, podrá deducirse del precio estipulado en el
contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del
terreno que se encuentre incluido en la operación. En el caso de los contratos de
arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del
monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción
correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la
operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de
adquisición del terreno en el valor total del contrato.
Exención de IVA en la Compra Inicial:
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De acuerdo con la Ley 20.780, que estuvo en vigencia hasta el 1 de enero de 2016,
las ventas de bienes inmuebles anteriores a esa fecha estaban exentas de IVA. En
este caso, como Industrial adquirió el inmueble en el año 2000 y la compra fue
realizada a una inmobiliaria, estaría exenta de IVA según esta disposición. Esto
significa que la transacción de compra no habría estado sujeta al pago de IVA.
Arrendamiento y Opción de Compra:
El arrendamiento de la propiedad con opción de compra está sujeto a la Ley 20.780,
que considera como un hecho gravado las cuotas de arrendamiento de un leasing
inmobiliario desde enero de 2016 en adelante. En este caso, dado que el
arrendamiento comenzó en enero de 2019, las cuotas de arrendamiento serían
consideradas como un hecho gravado según esta normativa.
Emisión de Facturas y Deducción del Valor del Terreno:
De acuerdo con los artículos 53 y 55 de la Ley de IVA, en los contratos con opción
de compra de bienes inmuebles y cuando se perciba todo o parte del precio,
respectivamente, se debe emitir una factura. Esto se aplica a situaciones como la
presente, dónde Comercial Alfa Ltda. está arrendando con opción de compra.
El artículo 17° de la ley permite deducir del precio estipulado en el contrato el monto
total o la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno incluido en la
operación. En el caso de contratos de arriendo con opción de compra, se puede
deducir la proporción correspondiente al valor del terreno en el valor total del
contrato, calculado sobre el valor de adquisición del terreno.
IVA a pagar y base imponible:
Según el artículo 16°, letra g), del D.L. Nº 825, de 1974, establece una base
imponible especial para el caso de la venta de bienes corporales inmuebles usados,
en cuya adquisición no se haya soportado Impuesto al Valor Agregado, siempre que
ésta haya sido efectuada por un vendedor habitual.
La norma establece: “Cuando un vendedor habitual venda un bien material
inmobiliario de segunda mano por el que no se haya pagado el IVA de compra, la
base imponible será la diferencia entre los precios de compra y venta. El porcentaje
de variación del índice de precios anterior reajusta el valor de compra del inmueble,
sin embargo, al determinar la base imponible del párrafo anterior, se deducirá del
precio de compra y del precio de venta el valor del terreno explotado al mismo
tiempo, para lo cual el vendedor podrá deducir del precio de venta valor comercial
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del día como el mayor valor asignado al terreno. Una vez realizada la deducción, el
vendedor deberá deducir del precio de compra del inmueble una cantidad igual al
porcentaje del valor comercial asignado al terreno en el precio de venta. La
Dirección podrá determinar el valor comercial que se le asigne al terreno en los
términos del artículo 64 del Código Tributario”. Según los antecedentes entregados
la empresa Comercial no es un vendedor habitual, por lo que debiese pagar
impuesto por dicha venta.
Conclusiones Preliminares:
● La compra inicial del inmueble por parte de Empresas Industrial S.A. estaría
exenta de IVA de acuerdo con la Ley 20.780 debido a su fecha de adquisición
en el año 2000.
● El arrendamiento de la propiedad con opción de compra iniciado en enero de
2019 está sujeto a la normativa de la Ley 20.780, lo que significa que las
cuotas de arrendamiento están gravadas con IVA.
● Se deben emitir facturas en los contratos de arriendo con opción de compra y
cuando se perciba todo o parte del precio.
● Según el artículo 16°, letra g), del D.L. Nº 825, se establece una base
imponible especial para bienes corporales inmuebles en cuya adquisición no
se haya soportado IVA, indicando que esta será la diferencia entre los precios
de compra y venta.
● En el cálculo de las cuotas y opción de compra en el contrato de arriendo, se
puede deducir la proporción correspondiente al valor del terreno de acuerdo
con el artículo 17° de la Ley de IVA.
● El Art. 17 indica que en el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados,
inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de
alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de
comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, una cantidad
equivalente al 11% del avalúo fiscal del inmueble.
● Industrial vuelve a comprar inmueble, con un fondo de inversiones, por la
suma de 300.000 UF, dónde Comercial enajena el inmueble al día siguiente
de adquirir.
● El contrato de arrendamiento vuelve a ser tal como el de antes.