10 problemas principales que afectarán al mercado inmobiliario en 2024

Algunos de los temas clave que darán forma al futuro cercano del sector inmobiliario
son el malestar político/la salud económica global, la ocupación y las valoraciones de
las oficinas, la escasez de viviendas y la Inteligencia Artificial.

Siguen ocasionando perturbaciones la escasez de viviendas y los problemas de

infraestructura.

Mientras la industria inmobiliaria se enfrenta a una era "extraordinaria" de

imprevisibilidad, el efecto de los disturbios políticos junto con la salud económica
mundial es la principal preocupación de The Counselors of Real Estate, con
la ocupación y las valoraciones de oficinas, la escasez de viviendas y la
Inteligencia Artificial (IA) completando los cuatro temas principales de su
informe anual sobre los 10 problemas principales que afectan al Real Estate para el
próximo año.

Desde 2012, el informe ha identificado los problemas actuales y emergentes que los
asesores esperan que tengan la influencia más significativa en el sector inmobiliario.

"The Counselors of Real Estate reconoce de manera proactiva temas cruciales para
que podamos identificar tendencias y observar su evolución y su posterior relación
con el sector inmobiliario", expresó William McCarthy, CRE, presidente global de la
organización; quien agregó que el 2022 ha sido desafiante para algunos y
oportunista para otros, ya que la economía, el mercado de oficinas y la
innovación continúan evolucionando e impactando el mercado. Además, la
escasez de viviendas y los problemas de infraestructura continúan causando
perturbaciones.
Para McCarthy, el 2024 será crucial para el sector inmobiliario con las próximas
elecciones a nivel local, regional y nacional. "Todos los ojos están puestos en el
futuro mientras navegamos por estas disrupciones con el propósito de desarrollar
soluciones y una mejor comprensión de cómo los problemas pueden impactar y
cambiar las disciplinas profesionales en bienes raíces comerciales", resaltó.
Los principales problemas que afectan al sector inmobiliario en 2024

1. ¿Hacia dónde se dirige el mundo? Malestar político y salud económica

global: En un mercado donde no faltan riesgos geopolíticos, económicos y de
mercado inmobiliario, hay una reorganización definitiva de los temas que son
prioritarios en 2023 y de cara a 2024.

Las personas deben mantenerse concentradas y prestar atención a las cosas que van
a afectar a su segmento particular de la industria, ya sea un prestamista, un
desarrollador, un comprador en dificultades o un inversor institucional.
2. ¿Tengo que ir a la oficina? Ocupantes, obsolescencia y devaluación: El
futuro del trabajo híbrido todavía se desarrolla con temas de flexibilidad,
agilidad, productividad y reducción de espacio. Lo que está claro es que la
pandemia creó cambios permanentes en el lugar de trabajo que están pasando
factura tanto al sector de oficinas como a los distritos comerciales centrales.
3. No hay lugar como el hogar. Escasez mundial de viviendas: La gente
necesita vivir en algún lugar. Es una necesidad básica y un concepto simple
que genera importantes inversiones en todo tipo de bienes raíces residenciales
en venta y alquiler. Resolver la escasez de viviendas no es tan sencillo.
4. ¿Qué tan inteligente es? IA: Esta nueva y poderosa tecnología llega en un
momento en el que existe una increíble necesidad de medir las cosas con
precisión. El acceso a datos en tiempo real es cada vez más crítico para los
inversionistas en un mercado dinámico cuando deciden qué propiedades
quieren adquirir, salir o mantener.
5. ¿A dónde se han ido todos los trabajadores? Escasez de mano de
obra: Todos, en todas partes, en casi todos los sectores, informan que es difícil
encontrar trabajadores calificados, dispuestos y capaces. A la escasez de
trabajadores se suma una serie de tendencias que están cambiando las
necesidades tanto de los trabajadores como de los empleadores.
6. Choque demográfico: Migración. Aunque ese gran cambio migratorio ha
sido impulsado por la pandemia y el trabajo remoto, el motor fundamental
detrás de ese cambio es la simple asequibilidad.
7. Armagedón inmobiliario: Economía, tipos de interés e inflación. La
reciente era del "dinero gratis" terminó abruptamente tras un ritmo vertiginoso
de subidas de tipos de la Reserva Federal. La tasa de los fondos federales se
encuentra ahora en su nivel más alto desde 2007, y los propietarios,
inversionistas y desarrolladores de todo el mercado inmobiliario comercial
están sintiendo los efectos de los mayores costos de capital.
8. Alexa, ¿dónde están mis cosas? Cadena de suministro, logística y
deslocalización en EU. Los buques portacontenedores que se amontonaron
fuera de la costa de California durante la pandemia galvanizaron medidas para
construir cadenas de suministro más resilientes y eficientes, que para muchos
ya estaban en marcha.
9. El precio es… ¿incorrecto? Restablecimiento de precios: Las matemáticas
básicas nos dicen que, si el costo del capital aumenta, las tasas máximas y los
valores de las propiedades deberían disminuir. Sin embargo, el ajuste de
precios que el mercado estaba esperando ha tardado en materializarse dada
la congelación del mercado de transacciones con pocas comparaciones
confiables.
 10. El Puente de Londres se está cayendo. Infraestructura: Los problemas (y
los asombrosos costos de reparación y mejora) de la envejecida infraestructura
de EU están bien documentados. El tema de la infraestructura tiende a
comenzar con la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles (ASCE), que
ha estado otorgando calificaciones deficientes en el rango C y D durante los
últimos 20 años (con una calificación general de C- en su boleta más reciente
de calificaciones de 2021).
Problemas que afectarán el mercado inmobiliario en 2024
El mercado inmobiliario, a lo largo de la historia, ha experimentado altibajos en
respuesta a una variedad de factores económicos, políticos y sociales.
En el horizonte del 2024, se vislumbran varios problemas que podrían impactar
significativamente este sector crucial de la economía. Veamos algunos de los
desafíos que podrían alterar el panorama inmobiliario en el próximo año nuevo.
1. Tasas de interés en alza

Uno de los principales problemas que podría afectar el mercado inmobiliario en

2024 es el aumento de las tasas de interés. Si los bancos centrales optan por
políticas más restrictivas para controlar la inflación, las tasas hipotecarias podrían
experimentar un incremento.

Esto podría desalentar la compra de viviendas, ya que los costos de endeudamiento

aumentarían, afectando tanto a compradores como a desarrolladores.

2. Crisis económica global

En un mundo cada vez más interconectado, las crisis económicas en una región
pueden tener repercusiones globales.

Si en 2024 se materializa una crisis económica a nivel mundial, el mercado

inmobiliario podría sufrir. La disminución de la confianza del consumidor y la
pérdida de empleos podrían reducir la demanda de viviendas, afectando los
precios y la actividad del mercado.

3. Cambios demográficos

Las tendencias demográficas también desempeñarán un papel crucial en el mercado

inmobiliario.
El envejecimiento de la población en algunas regiones y la migración de zonas
rurales a urbanas pueden cambiar la demanda y oferta de propiedades. Los
desarrolladores y agentes inmobiliarios deben anticipar y adaptarse a estos cambios
para seguir siendo relevantes en un mercado en constante evolución.
4. Impacto del cambio climático
El cambio climático es un fenómeno que ya está afectando diversas industrias, y el
mercado inmobiliario no es la excepción. Las crecientes preocupaciones sobre
eventos climáticos extremos, como inundaciones y tormentas, podrían influir
en la ubicación y el diseño de las propiedades.

Los compradores y desarrolladores inmobiliarios pueden volcarse hacia opciones

más sostenibles y resistentes al clima, transformando la dinámica del mercado.
5. Tecnología y transformación digital

El avance tecnológico está redefiniendo la forma en que interactuamos con el mundo,

y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta revolución.
Plataformas digitales, inteligencia artificial y realidad virtual están cambiando la
forma en que se compran y venden propiedades. Adaptarse a estas tecnologías
emergentes será crucial para los profesionales del mercado inmobiliario en 2024.
¿Qué puedo hacer como agente inmobiliario para no verme afectado por los
problemas anteriores?

Como agente inmobiliario, hay varias estrategias que puedes implementar para
minimizar el impacto de los problemas potenciales en el mercado inmobiliario
para el 2024:

 Diversificación geográfica
No te limites a un mercado local. Diversificar tu cartera de propiedades en
diferentes áreas geográficas puede ayudarte a mitigar el riesgo asociado con
problemas específicos en una región.

 Especialización y adaptación

Mantente informado sobre las tendencias del mercado y las necesidades cambiantes
de los compradores.
Especializarte en un nicho específico, como propiedades sostenibles o
adaptadas al cambio climático, podría posicionarte como líder en un mercado en
evolución.

 Utiliza la tecnología de forma estratégica

Aprovecha las herramientas tecnológicas disponibles para mejorar tu eficiencia y

alcance.
Plataformas en línea, redes sociales y herramientas de realidad virtual pueden
ayudarte a llegar a un público más amplio y a ofrecer experiencias inmersivas a
tus clientes.
 Enfoque en propiedades resilientes
Considera la resistencia al cambio climático al elegir propiedades. Aquellas
construidas con tecnologías y materiales resistentes al clima podrían ser más
atractivas para los compradores conscientes de la sostenibilidad y preocupados por
eventos climáticos extremos.

 Fomenta la educación del cliente

Educa a tus clientes sobre las implicaciones de los problemas potenciales en el

mercado.
Proporciona información transparente sobre las tasas de interés, el impacto del
cambio climático en ciertas áreas y otras tendencias del mercado para que tomen
decisiones informadas.

 Enfócate en la experiencia del cliente

Brinda un servicio excepcional. La satisfacción del cliente puede ayudar a
construir una reputación sólida, lo que a su vez puede conducir a
recomendaciones y lealtad, incluso en un mercado desafiante.

Al implementar estas estrategias, podrás enfrentar los desafíos potenciales en

el mercado inmobiliario con resiliencia y adaptabilidad, maximizando tus
oportunidades incluso en un entorno cambiante.

Acoprovi dice actividad inmobiliaria está a la baja en Rep. Dom.

Sugieren sinergia público-privada para hacer frente a una las razones principales de
la inflación inmobiliaria: el aumento desmedido en los materiales de construcción.

El sector de la construcción de viviendas afirma que las variaciones que en los últimos
dos años ha registrado la inflación en el país “toca” a todos los sectores de la
economía y el sector de las viviendas ha sido uno de los más influenciados ante el
aumento en el costo de los materiales de construcción.

Esto lo confirman los datos del Banco Central (BCRD), donde se establece que el
sector vivienda se encuentra entre las áreas con mayores niveles de inflación en
2022, afirma la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi).

“En Acoprovi creemos que debemos continuar fomentando la sinergia público-privada

para hacer frente a una las razones principales de la inflación inmobiliaria: el aumento
desmedido en los materiales de construcción”, afirma la entidad empresarial.

Acoprovi dice trabaja para entregar proyectos a tiempo.

Al respecto, el presidente de la Confederación Dominicana de Pequeños Empresarios

de la Construcción Eliseo Cristopher, dijo el empresario se mantiene cauto para
invertir en situaciones en las que los precios de los materiales y del dinero están caros.
Sostuvo que, de manera sutil, los precios de los materiales de la construcción han
bajado, además de que el sector espera que con facilidades de liquidez se pueda
reactivar en los próximos meses.

Recordó que luego de la pandemia el sector se reactivó bastante, pero en 2022 y lo

que va de 2023 está a la baja.

En el 2022, dijo, tanto el sector de la construcción como la actividad inmobiliaria

cayeron y por eso si no se estaban vendiendo no se podía estar construyendo, porque
si el dinero se pone caro más costosa se hace la construcción.

Sostuvo que el anuncio de recursos del encaje legal activará el sector, “pero sí ha
habido un descenso en el sector inmobiliario en este año y en el 2022”.

Costos

Según la Acoprovi, el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas

(ICDV) de la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE), rondó los 226.92 en promedio,
registrando un crecimiento de 2.51 puntos, en comparación con diciembre de 2022,
cuando se situó en 224.41, cifras que reflejan un incremento interanual de un 9.43%.

“Desde el sector construcción, como uno de los motores que dinamiza el crecimiento
económico de República Dominicana, entendemos que se deben promover tasas de
interés más competitivas para los préstamos destinados a la construcción, así como
también los hipotecarios para los adquirientes de los nuevos proyectos de viviendas,
sobre todo para los de bajo costo”, afirmó la entidad.

Respecto los materiales, la elevada inflación, el aumento de costos de materiales y la

escasez de mano de obra son algunos de los retos que ponen a prueba al sector en
un momento de gran incertidumbre, lo que repercute en el precio de la construcción
de los proyectos inmobiliarios, dice.
Unión

La Acoprovi cree necesario fomentar la sinergia público-privada para enfrentar el

aumento desmedido en los materiales de construcción, y por eso considera
importante la unión de todos los sectores, para que los dominicanos tengan acceso a
viviendas a un costo justo y con la calidad y confort que merecen.

Asegura que están adoptando todas las medidas para evitar que el alza de los
materiales impida que puedaan cumplir con las obligaciones, “administrando los
recursos de forma responsable para poder entregar a tiempo nuestros proyectos y
que estos cumplan con los más altos estándares”.

Por esta razón, dice la Acoprovi, se mantiene en un estricto seguimiento al

comportamiento de los precios en el mercado internacional, con miras a acceder a las
mejores opciones y con los más altos estándares de calidad para la construcción de
los proyectos habitacionales o comerciales.
En ese sentido, “tomamos acciones para palear las alzas de los materiales de
construcción, a través de la implementación de iniciativas -a corto plazo- para hacer
frente al aumento de insumos básicos para la construcción a nivel local”, recalcan los
constructores respecto a la actual situación de la actividad económica de tan relevante
importancia.
Sobreoferta afecta sector inmobiliario de lujo en RD

El mercado de viviendas de lujo en República Dominicana ha tenido un repunte

significativo en los últimos años, hasta el punto que la cara de las grandes ciudades
se ha transformado drásticamente en tan solo una década.

Ese auge en la demanda de inmuebles de lujo motivó una creciente oferta. Sin
embargo, la crisis financiera internacional provocó una caída de la compra de ese tipo
de viviendas, que se ha mantenido por varios años, y por tanto la oferta vigente se ha
quedado estancada.

El especialista en inmobiliaria, Javier Herrera, explica que si bien la cantidad de

inmuebles de ese tipo ofertada en el país ha llegado a superar significativamente la
demanda, ha habido una ralentización importante en el desarrollo de nuevos
proyectos, lo que ha permitido la venta de los existentes. Herrera asegura que el
sector está entrando en una fase de recuperación.
El experto señaló que la especulación de los precios en el mercado inmobiliario de
lujo es menor que en años anteriores, debido a que el margen de beneficio en la
reventa se ha reducido, producto de los efectos de la crisis financiera internacional,
que ha provocado que los inversionistas sean más cuidadosos al comprar y estén
dispuestos a hacer comparaciones de precio y calidad.

“Antes, las personas compraban un inmueble en planos y cuando se los entregaban

los revendían con una ganancia de alrededor de 20%. En 2007 se podían vender
viviendas al doble del precio al que se habían adquirido, pero esto es cada vez menos
viable, porque la plusvalía no es la misma que hace unos años”, explica Herrera.
Refiere que con la crisis mundial muchas personas perdieron dinero en ese tipo de
negocio especulativo y muchas compañías inmobiliarias tuvieron que bajar los precios
para seguir vendiendo.

“Si bien en el país ha habido una reducción y estabilización de las tasas de interés
que ha favorecido que los márgenes de beneficio de la reventa de inmuebles se hayan
reducido, el principal factor ha sido, sin dudas, el efecto de la realidad económica
mundial”, consideró.
Capacidad del mercado
El expresidente del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores
(Codia), Domingo Tavera Ulloa, coincide con Herrera en que el mercado dominicano
de vivienda de lujo está sobresaturado, y que ha habido una ralentización en la
construcción de ese tipo de edificaciones.
El dirigente tiene la misma opinión que el ingeniero y empresario inmobiliario Rafael
(Tato) Bisonó de que el mercado nacional no tiene capacidad para absorber la gran
oferta de viviendas de lujo, a muy altos precios, que existe en el país.

“No recomiendo incursionar en ese sector en este momento”, enfatiza Bisonó, pese a
que la constructora que preside está edificando dos torres suntuosas.

Sin embargo, el empresario Mélido Marte, propietario de la inmobiliaria

Remax, asegura que la sobreoferta no se debe una reducción de la demanda sino a
un aumento desmedido de las construcciones. “Mientras la demanda de casas y
apartamentos de lujo ha aumentado en un 50%, con respecto al año pasado, la oferta
se ha triplicado”.

Asimismo, Herrera señaló que en República Dominicana existe un mercado

inmobiliario de lujo importante, compuesto principalmente por compradores y
vendedores locales que no ha desaparecido, pese a la crisis.

El presidente de la constructora Vinsa, José Rodríguez Cáceres, recomienda que en

el mercado inmobiliario de lujo se implemente el mecanismo de la fiducia de preventa.
Señaló que ese esquema salvó a Colombia de la crisis inmobiliaria de los años 1999
y 2000, y podría replicarse perfectamente en República Dominicana para asegurar
las inversiones tanto de los adquirientes como de la banca.
“Esa ha sido la experiencia más positiva, en términos de la recuperación de los
mercados en los que existe una sobreoferta, para evitar burbujas inmobiliarias”,
aseguró.

Explicó que en la preventa, los adquirientes depositan su dinero en la fiduciaria, pero

solo se desarrollan los proyectos con viabilidad económica, lo que le da garantía a los
comparadores y a los constructores, pues en caso de que el proyecto no se lleve a
cabo, la entidad le devuelve el dinero depositado con las ganancias generadas.

Herrera destaca que el mayor crecimiento del mercado de viviendas de lujo es el

sector turístico inmobiliario, que se ha desarrollado de manera mucho más rápida que
en las zonas metropolitanas.

Sin embargo, destacó que ha habido un aumento de la oferta de ese tipo de inmuebles
en zonas urbanas de Santo Domingo Este, Punta Cana y La Romana.

El experto refirió que el país es muy atractivo para extranjeros que buscan
propiedades como segundo hogar en zonas metropolitanas, pero sobre todo en los
proyectos de turismo inmobiliario.

En las zonas turísticas el crecimiento más apreciable ha sido en Samaná, que el

especialista calificó como el próximo destino del turismo inmobiliario de lujo en
República Dominicana.
Evaluación
El presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de
Viviendas (Acoprovi), Fermín acosta, refirió que según el estudio de oferta y demanda
de viviendas en zonas urbanas, realizado en marzo, en el país se requieren 900,000
viviendas, en su mayoría de bajo costo, mientras que la demanda de viviendas de
clase media alta y alta es de alrededor de 14,000 unidades, principalmente en el Gran
Santo Domingo y Santiago.

El estudio arrojó que solo el 16.7% de las personas que están buscando viviendas en
Santo Domingo y Santiago aspiran a un apartamento en una torre y la mayoría de
ellos (42% en el Distrito Nacional y 50% en Santiago) pensaban esperar al menos un
año para la adquisición.

El 82% de las personas que buscan viviendas de lujo solo estaban dispuestas a pagar
hasta US$250,000, diferenciándose en un 90% en Santiago y 79% en el Distrito
Nacional.

El dirigente señaló que en el país no hay una herramienta de medición de la

producción y comercialización de viviendas que permita hacer una relación oferta-
demanda, por lo que Acoprovi ha firmado un acuerdo con la Cámara Colombiana de
la Construcción para crear un registro mensual de la actividad inmobiliaria.
Impacto
Acosta dijo que la presión tributaria impuesta a la posesión de propiedades suntuosas
ha frenado las inversiones en ese tipo de inmuebles.

Asimismo, apuntó que la falta de una ley de alquiler que garantice la integridad del
inmueble y minimice el riesgo de impago ha afectado la inversión en viviendas con
esos fines.

Por otro lado, Herrera enfatizó que el auge en la construcción de torres de lujo puede
incidir en el aumento de costo de las viviendas en general en sectores determinados,
debido a la sobrevaluación del terreno por los constructores, que crea altas
expectativas de venta en los propietarios de casas o tierra en esas localidades.

Sin embargo, destacó que concienciación que se aprecia en los compradores ha

reducido las posibilidades de hacer negociaciones que puedan encarecer
exageradamente el precio de las unidades, porque los adquirientes analizan cada vez
más sus inversiones.

Alianzas de gran trascendencia

El grupo Actúa fue incluido en la red de inmobiliaria Luxury Portfolio, la división de lujo
de Leading Real Estate Companies of the World, en la que solo se aceptan
propiedades valoradas en más de un millón de dólares.

Esa afiliación coloca a República Dominicana en el mapa del turismo inmobiliario de

lujo y de la oferta de viviendas metropolitanas de lujo.
La red está compuesta por más de 500 firmas de Bienes Raíces de alto
reconocimiento en el país, en Estados Unidos y más de 30 países, a través de más
de 4,600 oficinas y 140,000 agentes inmobiliarios que han reportado ventas anuales
en conjunto de más de un millón de propiedades en todo el mundo, con un valor que
supera los 235 billones de dólares”, informó Javier Herrera, Presidente de Grupo
Actúa.

“Grupo Actúa fue seleccionado como miembro luego de haber cumplido con una
rigurosa planificación y adecuación a los estándares internacionales exigidos por
LeadingRE”, señaló Herrera.

El empresario destacó que esa selección fue hecha por iniciativa de la red, lo que
constituye un gran orgullo para el país.

El empresario señaló que el portafolio de viviendas ofertadas en el grupo abarca

proyectos que desde US$130,000 hasta US$12 millones.

“Leading Real Estate Companies of the World es el conglomerado más grande de

firmas de Bienes Raíces de alto nivel. Sus afiliados son altamente conocidos en el
mercado por la calidad y distinción de sus servicios inmobiliarios y por estar
orientados a un mercado de alto nivel que busca propiedades con características
específicas”, expresó Herrera.
Por otro lado, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas
(Acoprovi) firmó un acuerdo de cooperación con la Cámara Colombiana de la
Construcción (Camacol) para crear estadística mensual sobre la oferta y la demanda
real de viviendas en el país, que incluye el sector inmobiliario de lujo.

La alianza fue anunciada en la Cuarta Mesa de la Vivienda, realizada la semana

pasada en el país, en la presidenta de la Camacol, Sandra Forero, expuso la
experiencia colombiana en el desarrollo inmobiliario.

El ciclo inmobiliario: el poder de las decisiones estratégicas

En la actualidad quien tiene la información tiene la ventaja más importante para la
toma de sus decisiones, en este contexto, emerge con prominencia la importancia de
comprender y analizar a fondo el ciclo inmobiliario. Este indicador es un pilar
fundamental para inversionistas, empresarios, consultores y todo aquel que esté
involucrado en la finca raíz corporativa.

En el transcurso de este artículo, exploraremos en profundidad la relevancia de

incorporar un análisis exhaustivo del ciclo inmobiliario en la toma de decisiones,
destacando su papel fundamental en un entorno donde la pericia y la estrategia son
pilares inquebrantables para el logro de objetivos sólidos y sostenibles.
¿Qué es el ciclo inmobiliario?
Para los que no están familiarizados con este indicador, el ciclo inmobiliario es un
concepto fundamental en el ámbito de los bienes raíces que se refiere a las fases
recurrentes por las que atraviesa el mercado inmobiliario a lo largo del tiempo. Estas
fases incluyen períodos de expansión, contracción y recuperación, cada uno con
características y efectos específicos sobre la oferta, la demanda y los precios de las
propiedades. Este es similar a los ciclos económicos generales, en donde este tipo
de herramientas se usa para comprender cómo evolucionan y fluctúan las condiciones
del mercado inmobiliario, lo que a su vez influye en las decisiones de inversión y
desarrollo en el sector.

Ciclo Inmobiliario (2023)

1. Fase de auge o expansión

Durante esta fase, la demanda de propiedades comerciales supera la oferta

disponible. Los precios de los activos inmobiliarios tienden a aumentar de manera
constante. Un ejemplo de esta etapa podría ser el período entre mediados de la
década de 2000 y 2007, cuando hubo un auge en la construcción de centros
comerciales y espacios de oficinas en lugares emblemáticos como Miami en Estados
Unidos, el distrito financiero de Dubái en Emiratos Árabes Unidos, y las zonas
turísticas en las costas de España. En estas ubicaciones, la demanda de propiedades
superó con creces la oferta, generando un incremento sostenido en los precios y un
frenesí de construcción.

2. Fase de sobreoferta

En esta fase, el mercado experimenta un exceso de oferta y una disminución en la

demanda de propiedades, por ley de oferta y demanda evidentemente esto puede
llevar a una caída en los precios y una mayor tasa de disponibilidad. Un ejemplo se
observó después del auge inmobiliario en 2008, cuando la crisis financiera mundial
provocó una disminución abrupta en la demanda de espacios de oficinas y locales
comerciales. Esto impactó a ciudades como Nueva York en Estados Unidos, donde el
mercado inmobiliario comercial experimentó una contracción significativa. Las
construcciones se paralizaron, los precios cayeron y la vacancia aumentó
drásticamente.

3. Fase de recesión

Esta etapa se caracteriza por un cambio significativo en la dinámica del mercado

inmobiliario, impulsado por condiciones económicas adversas, recesiones
económicas globales o crisis financieras.

En la etapa de recesión, los inversionistas y ocupantes suelen adoptar una postura

más cautelosa debido a la incertidumbre, aumenta la disponibilidad de propiedades
en el mercado, y continúa una presión descendente en los precios de los activos
inmobiliarios. Durante esta fase, las empresas pueden reevaluar sus necesidades de
espacio y buscar reducir costos, las construcciones y desarrollos también pueden
frenarse.

Un ejemplo reciente de la fase de recesión en el ciclo inmobiliario se vivió durante la

pandemia de COVID-19 en 2020. Las restricciones de movilidad, el trabajo remoto y
la incertidumbre económica llevaron a una disminución en la demanda de espacios
comerciales y oficinas en muchas ciudades de todo el mundo. La disminución de la
actividad económica tuvo un impacto directo en el mercado inmobiliario, resultando
en una caída en los precios y una mayor disponibilidad de propiedades.

4. Fase de recuperación o estabilización

Tras la fase de contracción, sigue una etapa de recuperación, en el cual la demanda

comienza a aumentar nuevamente a medida que los precios se estabilizan y las
condiciones económicas mejoran, En esta etapa, el mercado alcanza un equilibrio
entre la oferta y la demanda, lo que resulta en un crecimiento más moderado de los
precios y una menor volatilidad. Un ejemplo de ello puede ser a mediados de la
década de 2010, cuando muchas ciudades latinoamericanas como Bogotá, Ciudad
de México y São Paulo experimentaron una recuperación gradual en el mercado de
bienes raíces. La reactivación económica y la inversión extranjera contribuyeron a
revitalizar el sector y atraer nuevamente a inversores y ocupantes, como resultado se
logra en esta fase un crecimiento importante del inventario de metros cuadrados y un
escalonamiento en las especificaciones de estos actualizándose y modernizándose.

Otro ejemplo es el período previo a la pandemia de COVID-19, cuando el mercado

inmobiliario comercial en ciudades como Santiago de Chile y Buenos Aires en
Argentina estaba experimentando una estabilización. Los precios de los activos
mantenían un ritmo constante decrecimiento y las empresas se centraban en
optimizar la ocupación y gestión de sus espacios.
Ciclo del Mercado Oficinas en Latinoamérica (2023)

De acuerdo con Juan Flores, Director de la división de Research de Newmark; los

mercados latinoamericanos de oficinas ya están mostrando claros signos de
recuperación.

“Después de haber pasado por la fase más crítica del ciclo inmobiliario, diversos
indicadores muestran una mejora. Por ejemplo, durante las etapas más críticas de la
pandemia, la absorción presentaba números negativos de 550 mil metros cuadrados
desocupados, en 2022 se redujo a 100 mil metros cuadrados y por primera vez al
cierre del primer semestre de 2023 tenemos una absorción positiva de 95 mil metros
cuadrados.

Otro indicador de esta recuperación es la tasa de disponibilidad, que no ha aumentado

y se mantiene en niveles del 23%. Además, la construcción de nuevos edificios de
oficinas se ha reducido de 2.9 a 2.3 millones, lo que podría resultar en una disminución
de la tasa de disponibilidad en 2024.

Sin lugar a dudas, estas son buenas noticias para y la mayoría de los mercados
Latinoamericanos ya están en proceso de recuperación dentro del ciclo inmobiliario,
pero siempre esta recuperación está ligada al buen desempeño económico de cada
país.”

La hipoteca en RD y sus repercusiones en los negocios

La hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles que están afectos al
cumplimiento de una obligación, consagrada en el Código Civil.

Garantía legal unas veces, y convencional otras, que es la afectación de un inmueble

al pago de un crédito sin que el propietario de ese inmueble se haya desprendido de
él; implica para su titular un derecho de persecución y un derecho de preferencia,
porque la hipoteca no lleva consigo ningún desapoderamiento, no es oponible a
terceros más que si se ha efectuado una publicidad (inscripción de hipoteca).

En la actualidad, junto a la hipoteca inmobiliaria, tiende a desenvolverse una hipoteca

mobiliaria, allí donde cabe organizar una publicidad en la esfera mobiliaria.
Características:

1. La hipoteca es un derecho real que no implica desposeimiento del deudor.

2. La hipoteca es un derecho real accesorio, pero distinto del crédito garantizado.

3. La hipoteca afecta solamente a los inmuebles, lo cual le confiere el carácter de

derecho real inmobiliario.

La hipoteca es por su naturaleza indivisible y especial; subsiste por entero sobre todas
los inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los mismos.

La hipoteca sigue dichos bienes en cualesquiera manos a que pasen.

Solamente pueden ser objeto o bienes susceptibles de hipoteca los bienes inmuebles
y también el usufructo de esos inmuebles.
Clasificación:

Según su modo de constitución, se clasifican en hipotecas legales, convencionales y

judiciales:
Hipoteca legal: es aquella que se deriva de la Ley. Estas son tres:

1. Hipoteca de la mujer casada bajo el régimen de la comunidad: que desde

el momento mismo del matrimonio adquiere automáticamente una hipoteca
sobre los bienes inmuebles del marido.
2. La hipoteca del pupilo sobre los bienes inmuebles de su tutor.

3. La hipoteca del Estado sobre los inmuebles de sus

funcionarios encargados de la recolección de los fondos públicos.

Hipoteca convencional, es la que depende de los convenios y de la forma exterior

de las actas y contratos.
Hipoteca judicial, es la que resulta de las sentencias o de actas judiciales.

Son susceptibles de hipoteca:

1ero. Los bienes inmuebles que están en el comercio y sus accesorios, reputados
inmuebles.

2do. El usufructo de los mismos bienes y accesorios por el tiempo de su duración.

Los muebles no pueden ser objeto de hipoteca.
Para constituir una hipoteca se debe:

1.- Ser propietario del bien gravado por la hipoteca.

2.- Se debe tener capacidad de disponer de los inmuebles.

Efectos:

Los acreedores que tienen privilegios o hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen
siempre acción sobre éste cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y
pague, según el orden sus créditos o inscripción.

Relaciones del acuerdo hipotecario del deudor antes del embargo: La situación de las
partes no se encuentra modificada sensiblemente por la hipoteca, el deudor sigue
siendo deudor personal del acreedor hipotecario y conservar sus poderes sobre la
cosa.

El acreedor hipotecario conserva su derecho sobre el conjunto del patrimonio de su

deudor, dispone de la acción oblicua y de la acción pauliana como un acreedor
quirografario. Puede invocar la caducidad del término en caso de quiebra y de
suspensión de pagos.

La hipoteca no es una desmembración de derecho de propiedad, el propietario no es

desposeído, conserva todo sus poderes sobre la cosa. El abusu, fructus, usos y
administración.
Extinción:

Las hipotecas se extinguen:

1) Por la extinción de la obligación principal.

2) Por la renuncia del acreedor a la hipoteca.

3) Por el cumplimiento de las formalidades y condiciones prescrito a los terceros

detentadores para hacer libres los bienes que hayan adquirido.

4) Por la prescripción.

La extinción de la hipoteca surte efectos, a saber: los acreedores que tienen

privilegios o hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen siempre acción sobre éste
cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y pague, según el orden sus
créditos o inscripción.
Elementos De Un Contrato De Hipoteca
Capital

Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa.

Dependiendo de la entidad, el límite que financian los bancos oscila entre el 80% y el
100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita a un porcentaje similar
del valor de venta, si este es inferior al de tasación.

Interés

Es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. El interés
que se paga puede ser fijo, que no cambia durante el tiempo de vigencia de la
hipoteca; o variable, que cambia según la evolución del índice de referencia cuando
se revisa una o dos veces a lo largo del año. En el caso de una hipoteca fija, las
cuotas son constantes, si es variable, las cuotas cambiarán cada periodo de revisión.
Plazo

Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses. En
el caso de las hipotecas, suelen ser periodos largos, porque la cantidad del préstamo
hipotecario es también elevada. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores
serán las cuotas, pero mayores los intereses.