La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce

sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades

de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece el CCCN y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
• Es un derecho real autónomo (arts. 1887 y 2037 CCCN).
• Concede todas las facultades de uso, goce y disposición
jurídica y material, con limitaciones más fuertes que el
dominio y condominio.
• Interdependencia (tanto las partes privativas como comunes,
así como las facultades que se ejercen sobre ellas son
interdependientes, es decir, no se pueden separar).
• Estatuto (es obligatorio el reglamento de PH).
• Consorcio (nace persona -jurídica- distinta a los propietarios
de PH, la cual tiene sus propios órganos de administración, de
gobierno y de control).
• Es un derecho real sobre cosa propia
(art. 1888 CCCN).
• Es un derecho real principal
(art. 1889 CCCN).
• Es un derecho real sobre cosa
registrable/inmueble (art. 1890 CCCN).
• Es un derecho real que se ejerce sobre la
posesión (art. 1891 CCCN).
Se exige el cumplimiento de:

• Requisitos administrativos (plano de final de obra, y plano de mensura y subdivisión).

• Requisitos jurídicos (la existencia de un titular dominial o condóminos de un edificio;
la redacción del reglamento de PH y la inscripción del mismo).

Hasta aquí, se obtiene lo que se conoce como “ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL”.

Para ser titular de DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, se requiere que se

cumplan con los recaudos de título suficiente y modo suficiente, adjudicando al menos
una unidad funcional a otra persona distinta del o los constituyentes.

***ver archivo de Word complementario

El objeto de la PH es la UNIDAD FUNCIONAL, hallada,
junto a otras, en un inmueble edificado. Asimismo, las
COSAS Y PARTES DE USO COMÚN encontradas este
último conforman, con la unidad funcional, un todo
inescindible.

En síntesis, esto quiere decir que se trata de un solo

objeto integrado por partes propias/privativas y
partes comunes que son interdependientes entre sí.
Es aquella parte propia dentro del régimen de PH, que consiste en
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, los cuales deben
tener independencia funcional y comunicación con la vía pública.

Recaudos:
• independencia funcional: autonomía necesaria para
cumplir con el destino previsto en el reglamento; y
• comunicación con la vía pública: debe estar vinculada
con el exterior, para que el titular u ocupante pueda
ingresar y egresar libremente de su unidad funcional,
sin atravesar otros sectores privativos.
Es aquella parte propia dentro del régimen de PH, que consiste en
sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades funcionales.

Pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e incluso el

titular de una unidad puede adquirir una o más unidades
complementarias de cualquier destino.

Vale aclarar que no se puede enajenar o gravar una unidad

complementaria separadamente de la unidad funcional.

Ejemplo: cocheras individuales, guardamuebles, bauleras, etc.

• Las necesariamente propias: estructuras divisorias, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones (art. 2043 CCCN).

• Los cables que recorren internamente el espacio de la unidad

funcional (art. 2041 inc. f CCCN).

• Las previstas como propias en el reglamento de PH (art. 2043

CCCN).
Son aquellas que pertenecen a todos los titulares de las unidades funcionales,
quienes tienen un derecho accesorio sobre ellas, representado por un porcentual o
parte indivisa.

Generalmente, la regla es que a mayor superficie propia, mayor participación tendrá

el titular de la unidad funcional en la copropiedad de las cosas y partes comunes.

Ellas son:
• Las cosas y partes de uso común: aquellas que sean de uso y beneficio para, en principio,
todos los consorcistas o propietarios de las unidades funcionales. Por ejemplo: escalera,
ascensor, hall de entrada, terraza, etc.
• Las cosas y partes comunes indispensables para mantener la seguridad: aquellas que
deben ser comunes ya que la seguridad debe estar en manos de todos y no de alguno o
algunos. Por ejemplo: caldera, etc.
• Las cosas y partes que el reglamento determine como comunes.
• Las cosas y partes cuyo uso no está determinado.
Son aquellas que se encuentran no taxativamente enumeradas en el art. 2041 CCCN: a) el
terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas
portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para
mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías
que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores,
montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre
sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario
del personal que trabaja para el consorcio.

Respecto al espacio aéreo y el subsuelo, dado que el terreno es común, y teniendo en cuenta
que la propiedad del suelo se extiende a dichos espacios, se concluye que son partes
necesariamente comunes.
Son aquellas que se encuentran no taxativamente
enumeradas en el art. 2042 CCCN: a) la piscina; b)
el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el
salón de usos múltiples.

Este artículo, en resumen, se refiere a lo que se

conoce como “amenities”.
Podrán ser convertidas en partes propias aquellas cosas
comunes que no se vinculen con la seguridad del inmueble
(ejemplo: no podrá ser la caldera ni un muro maestro).

Como la conversión de una parte común en privativa

significa que todos los titulares verán disminuido su
patrimonio, se requiere la conformidad de todos ellos.
Existe la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes
tengan una afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales.

Estos sectores comunes se caracterizan por estar ubicados

de modo que su aprovechamiento solo puede beneficiar a
uno o algunos propietarios.

Por ejemplo: balcones-terraza, patios, etc.

En casos de duda u omisión normativa,
sea esta legal o reglamentaria, sobre
el carácter de ciertos bienes, los
mismos serán tenidos por comunes.
Facultades materiales sobre la unidad funcional:

1) Facultad de poseer la unidad funcional (ius posidendi);

2) Facultad de usar la unidad funcional conforme a su destino
(ius utendi).
3) Facultad de gozar de los frutos de la unidad funcional (ius
fruendi).
4) Facultad de disponer materialmente de la unidad funcional
con la limitación de que el titular no debe turbar el
derecho de los otros titulares (ius abutendi).
Facultades materiales sobre las cosas y partes comunes:

1) Facultad de poseer las cosas y partes comunes (ius

posidendi).
2) Facultad de usar las cosas y partes comunes conforme a su
destino (ius utendi).
3) Facultad de gozar de los frutos de las cosas y partes
comunes (ius fruendi).

Los propietarios de las unidades funcionales no deben

perjudicar o restringir los derechos de los demás propietarios.
Facultades jurídicas sobre la unidad funcional, las cosas y partes comunes,
y las unidades complementarias, si hubiera:

1) Facultad de enajenar (vender, permutar, donar, etc.).

2) Facultad de constituir derechos personales (locación, comodato, etc.).
3) Facultad de constituir derechos reales (tiempo compartido, superficie,
usufructo, uso, habitación, servidumbres hipoteca y anticresis).
4) Facultad de renunciar al derecho.

Siempre estas facultades se ejercen sobre las unidades funcionales, cosas

y partes comunes, y las unidades complementarias (si hubiera) al mismo
tiempo, pues conforman un todo inescindible.
1) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad
horizontal, y del reglamento interno, si lo hay.
2) Conservar en buen estado su unidad funcional, en tanto el descuido
pueda causar un perjuicio a otros titulares.
3) Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporción de su parte indivisa.
4) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay.
5) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones
de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como
asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación.
6) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si
opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Son las erogaciones que deben abonar los propietarios de las unidades
funcionales, en proporción a su parte indivisa, a fin de solventar los gastos de
funcionamiento, conservación, reparación y mejoras del edificio.

Categorías de erogaciones:
• Meramente administrativas (honorarios del administrador, papelería,
franqueo, etc.).
• Gastos regulares (sueldos y cargas sociales del encargado y demás
personal de servicio, artículos de limpieza, facturas de luz, agua, al igual
que impuestos municipales y tasas, seguros contra incendio, fuerza motriz
en general, portero eléctrico, ascensores, etc.).
• Reparaciones, arreglos, innovaciones y obras efectuadas de acuerdo a la
ley y al reglamento.
1) Expensas comunes ordinarias:

Son aquellas que constituyen gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones
de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Comprenden los gastos generados por los servicios comunes, tales como ascensores, portero
eléctrico, caldera, energía para iluminación de partes comunes, alimentación de servicios de dicha
naturaleza (como el gas para la caldera), honorarios del administrador, remuneración del
encargado, el pago de las primas de los seguros, etc.

Asimismo, son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el
acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros.

Las expensas comunes ordinarias no requieren aprobación previa por parte de la asamblea, sino
que son liquidadas por el administrador.
2) Expensas comunes extraordinarias:

Son aquellas que constituyen gastos importantes e imprevistos que no ocurren

regularmente.

Por ejemplo: la indemnización por despido del encargado, pintura del edificio,
cambio de los balcones, compra e instalación de compactadora de residuos,
cambio de ascensores, etc.

Las expensas comunes extraordinarias deben ser decididas por la asamblea

de propietarios, por tratarse de gastos que no forman parte del
desenvolvimiento cotidiano del consorcio.
1) El propietario de la unidad funcional (art. 2050 CCCN).

2) Todos los copropietarios de una misma unidad funcional, infiriéndose que se encuentran
comprendidos en lo previsto por el art. 2050 CCCN.

3) El poseedor o los poseedores de la unidad funcional, por cualquier título (art. 2050 CCCN).

4) El o los usufructuarios de la unidad funcional. Debido a que el art. 2148 CCCN, establece
que “el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes
que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.”

5) El o los usuarios de la unidad funcional, por aplicación análoga del art. 2148 CCCN, según
dispone el art. 2155 CCCN.

6) El o los tenedores de la unidad funcional, excepcionalmente, cuando del contrato de

locación o comodato surja que el locatario o comodatario, respectivamente, se ha obligado al
pago de expensas comunes.
La regla general es que el reglamento de PH determine el porcentaje por el
que cada propietario debe contribuir al pago de expensas comunes.

En defecto de tal previsión, el CCCN establece que cada propietario lo

hará en proporción de su parte indivisa.

Cabe aclarar que resulta indiferente para su determinación el efectivo

aprovechamiento que alguno de los consorcistas haga de las cosas o partes
comunes, salvo que hubiere convenido su liberación por reglamento, o que
esta fuera dispuesta judicialmente.
Se prohíbe a los propietarios de las unidades funcionales liberarse de la obligación al pago de
expensas, pues lo pagado en concepto de expensas comunes es indispensable para la
subsistencia del régimen de propiedad horizontal, ya que sin sustento económico, sucumbiría
el sistema consorcial.

Esto es, debido a que la obligación al pago de expensas comprende aquellos gastos
imprescindibles tendientes a evitar la destrucción o deterioro del inmueble común, o aquellos
que tengan por finalidad conservarlo en buen estado.

Además, resultaría injusto para los copropietarios que sí han abonado lo necesario en
concepto de expensas comunes, que tengan que mantener el sistema de propiedad horizontal
en favor no solo suyo, sino también en favor de otras personas que no han contribuido con el
pago de las mismas.

Asimismo, cuantos menos titulares abonen el monto correspondiente a una expensa común,
más costoso resultará para los demás solventar las necesidades que surgen de la vida en
comunidad.
1) El propietario original de la unidad funcional, a pesar de que la enajene o la abandone,
responde con todo su patrimonio por todas las deudas devengadas durante su titularidad.

2) El usufructuario, el usuario o los demás poseedores, por cualquier título, ellos responderán
con todo su patrimonio. Y, en su caso, serán responsables concurrentes con el propietario
de la unidad funcional.

3) El tenedor responderá de acuerdo a lo que establezca el contracto por el que tiene la

unidad funcional en nombre del titular de la unidad funcional, y en su caso, responderá
con su patrimonio, concurriendo con el propietario.

4) El adquirente de la unidad funcional en relación a las deudas devengadas con

anterioridad a su adquisición, al representar a su antecesor, solo responde con la cosa
transmitida, en tanto subsista su titularidad real.
Si la unidad funcional fuese renunciada por su propietario anterior o enajenada de forma
voluntaria o forzosa, el transmitente o Titular A, el adquirente o Titular B y el subadquirente
responderán o Titular C, responderán de la siguiente manera:

1) El transmitente o Titular A responderá con todo su patrimonio, debido a que la deuda por
expensas se originó al momento en que este era titular.

2) El adquirente o Titular B se libera del pago de expensas devengadas antes de su

adquisición al enajenar la unidad funcional a otra persona.
Vale aclarar que si este sujeto omitió pagar expensas durante el tiempo en que ha sido titular,
responderá con todo su patrimonio, incluso en el caso de ya no ser propietario de la unidad
funcional.

3) El subadquirente o Titular C responderá hasta el valor de la unidad funcional por las

expensas devengadas por el Titular A y por el Titular B.
PROCESO EJECUTIVO (CPCCN)

TÍTULO EJECUTIVO:
CERTIFICADO DE DEUDA
1) Firma del Administrador, como representante legal del consorcio con carácter de
mandatario.

2) Aprobación del Consejo de Propietarios, si este existiese.

3) Detalle sobre quien tiene la legitimación pasiva; siendo el primer y principal

obligado al pago de las expensas y contribuciones el propietario de la unidad
funcional de que se trate, aunque también podrá serlo el poseedor por cualquier
otro título de la unidad funcional deudora.

4) Alcance, exigibilidad y liquidez de la deuda. En este sentido, se ha exigido que el

certificado contenga un detalle de: los conceptos y períodos reclamados; el monto
de capital, total y parcial; y la fecha de mora de cada uno de dichos períodos y
plazo concedido.
1) La intimación fehaciente al deudor de la obligación del pago de expensas.

2) El certificado de deuda, el título ejecutivo (art. 524 CPCCN), que es expedido

por quien está a cargo de la administración como representante legal y es
aprobado por el consejo de propietarios, si este existiera. En el certificado de
deuda debe constar la individualización del deudor, el monto total adeudado,
con sus intereses y a qué períodos corresponde dicho monto.

3) La acreditación del administrador de su calidad de tal.

4) Una copia del reglamento de propiedad horizontal.

Como en todo juicio ejecutivo, solamente se pueden oponer excepciones. Y
particularmente, en el juicio ejecutivo por expensas solo las siguientes:

1) PAGO.

2) PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA (ella es de 2 años, de acuerdo al art. 2562

inc. c CCCN)

3) COMPENSACIÓN (solo no procede en el caso que el titular de la unidad

funcional reclame al administrador que efectúe alguna reparación y que
este último no la lleve a cabo, lo cual no representa razón suficiente para no
pagar expensas).
El crédito por expensas está dotado de privilegio especial con rango
sustancialmente preferente a otros créditos privilegiados o afectaciones
especiales (art. 2582 inc. a CCCN).

El privilegio especial del crédito por expensas se ejerce sobre la cosa por
cuya conservación o mejora se genera, que es la unidad funcional.

Sin embargo, debe entenderse que en virtud del principio de subrogación

real, el privilegio especial del acreedor se traslada de pleno derecho sobre
los importes que sustituyen los bienes sobre los que recae el privilegio
(por ejemplo, el precio obtenido de la unidad funcional), sea por
indemnización, precio, u otro concepto que permita la subrogación real,
según lo dispuesto por el art. 2584 CCCN.
El art. 249 CCCN dispone que la vivienda afectada al régimen de
protección no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su
inscripción, salvo, entre otros supuestos a las obligaciones por expensas
comunes.

Existen diferentes fundamentos para sustentar esta solución:

• fundamento legal;
• fundamento contractual;
• fundamento laboral.

***ver archivo de Word complementario

Teorías:

• El crédito por expensas es una obligación propter rem.

• El crédito por expensas es una carga real.
• El crédito por expensas es una obligación propter rem, con algunas
modificaciones.

***ver archivo de Word complementario

1) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal.

2) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que

exceda la normal tolerancia.

3) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.

4) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

• Ámbito de aplicación: violación de las prohibiciones establecidas en
el CCCN o en el reglamento de PH.
• Legitimación activa: el consorcio o cualquier propietario afectado
tienen acción para hacer cesar la infracción.
• Legitimación pasiva: un propietario u ocupante.
• Procedimiento: el más abreviado dispuesto por la ley local, es decir,
el juicio sumarísimo o incidentes.
• Prescripción liberatoria: plazo genérico de cinco (5) años.

Además de la sanción prevista en el reglamento de PH, si el infractor es

un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración
de infracciones.
Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los
derechos y obligaciones de los titulares de las unidades
funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal.

El reglamento de propiedad horizontal debe ser redactado

por escritura pública e inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
El reglamento de PH es un contrato (postura mayoritaria).

El reglamento de PH, como todo contrato, presenta diferentes características. En este supuesto, puede
afirmarse que es un contrato formal, bilateral o multilateral (de acuerdo al caso particular), conmutativo,
mediante el cual las partes se comprometen a respetar los derechos de cada uno de ellas
recíprocamente y las obligaciones que se impongan en el mencionado reglamento al que ellas se
someten.

Cabe aclarar que quedan obligados no solamente las partes, que son titulares de alguna de las unidades
funcionales en las que se subdivide el edificio, sino también los sucesores universales y los particulares,
los servidores de la posesión y aun los tenedores. Más aún, el que adquiere la unidad funcional por
usucapión.

Asimismo, para quienes adquieran unidades funcionales con posterioridad a la redacción del
reglamento de propiedad horizontal, constituye un contrato de adhesión, toda vez que cada uno de los
adquirentes adhiere a este en el momento mismo de la adquisición.
Pueden distinguirse tres partes del reglamento de PH:

1) La que se refiere a la afectación del inmueble al régimen de PH con la correspondiente descripción de las
partes privativas y comunes, la proporción que cada unidad tiene sobre las partes comunes y su destino.
2) Las que establecen las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio.
3) Las referidas a los órganos del consorcio, su funcionamiento, derechos y obligaciones.

El art. 2056 CCCN establece una nómina de cláusulas que no deben omitirse en un reglamento de PH: a)
determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los
bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f)
determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de
las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j)
destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de
propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las
distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o
locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones
especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero
del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.
La doctrina ha elaborado una clasificación de las cláusulas del reglamento de PH, que divide a
estas en estatutarias y reglamentarias.

• Las estatutarias son aquellas que se vinculan con los derechos patrimoniales de los
distintos propietarios, las cuales no pueden ser modificadas sin la unanimidad de los
propietarios.

• Las reglamentarias admiten ser modificadas por el principio asentado en el art. 2057 CCCN
que dispone que el reglamento de PH solo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios (2/3) de la totalidad de los propietarios.
Esta mayoría de dos tercios (2/3) es mínima, pues el reglamento de PH podría establecer
una mayor.

Existe doctrina dividida sobre cómo se computa la mayoría, ya que no existe especificación
alguna en el CCCN. La mayoría interpreta que el reglamento de PH debe establecer esta
circunstancia y si nada dice, cabe acudir al doble cálculo de número de unidades y de valor.
Aun en los asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse, de forma
excepcional, judicialmente la modificación que se considera justa y
necesaria, para evitar arbitrariedades, cuando, por ejemplo, no es posible
obtener la modificación por unanimidad en asamblea, ya que el que
puede resultar afectado con la modificación, pues se beneficia con el
mantenimiento de la situación arbitraria, habría de oponerse.
A fin de reglar sus derechos y obligaciones, los propietarios pueden pactar la
existencia de un reglamento interno.

A diferencia del reglamento de PH, la creación del reglamento interno es

voluntaria y puede no existir.

Se suelen incluir en el reglamento interno cuestiones menores.

Ejemplos de cláusulas dentro de un reglamento interno: el horario de uso de la

terraza, recomendaciones para el retiro de basura, los turnos para el uso de la
pileta.

El reglamento interno podrá ser modificado con la mayoría absoluta, salvo que
el reglamento de PH prevea mayoría superior.
Es una persona jurídica privada, de acuerdo al art. 148 inc. h CCCN,
integrada por el conjunto de los propietarios de las unidades
funcionales.

Sus órganos son:

• La Asamblea (órgano deliberativo o de gobierno).

• El Administrador (órgano de administración y representación).
• El Consejo de Propietarios (órgano de fiscalización y control).
El consorcio puede tener un nombre de
fantasía o lo que generalmente ocurre es
que se denomina a este con el nombre de la
calle y número en el que está ubicado el
inmueble, de acuerdo a lo previsto en el
reglamento de propiedad horizontal.
De acuerdo al art. 2044 CCCN, el consorcio tiene su
domicilio en el inmueble, generalmente, un edificio,
sometido al régimen de propiedad horizontal.

Sin embargo, en tanto ello esté expresamente previsto en

el reglamento de propiedad horizontal, el consorcio puede
tener domicilio en el del administrador.
El reglamento de propiedad horizontal determina cómo se compondrá el
patrimonio del consorcio, de acuerdo al art. 2056 inc. e CCCN.

A modo ejemplificativo, el patrimonio del consorcio suele comprender: el

fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o terceros, las
unidades funcionales que sean de su titularidad, etc.

No integran de ninguna manera el patrimonio del consorcio, las partes

comunes, dado que el derecho de los propietarios sobre aquellas está
inescindiblemente unido al derecho sobre las partes privativas.
La capacidad del consorcio como la de toda persona, es la aptitud de adquirir derechos y
contraer obligaciones. Sin embargo, de acuerdo a la normativa vigente, el consorcio como
persona jurídica privada podrá llevar a cabo actos jurídicos, que de manera mediata y no solo
inmediata cumplan con su objeto.

El objeto será determinado por lo establecido el CCCN y el reglamento de PH, por lo que se
encuentra imposibilitado a actuar más allá de lo previsto en dichos cuerpos normativos.

Entre los actos que puede ejecutar pueden enumerarse: reclamar el cobro de expensas y fondo
de reserva así como los créditos por rentas que tenga derecho a percibir.

También contrae obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos, o respecto de deudas
con cajas previsionales, aportes a sindicatos, o frente a los propietarios cuando se hubieran
generado perjuicios por los que el consorcio debe responder.
La personalidad del consorcio se extingue por la
desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime
de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento
de PH puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y

atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores
la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos
sectores que lo integran.
Concepto:

Es el órgano deliberativo del consorcio y

se trata de la reunión de propietarios de
las unidades funcionales.
1) Facultad de resolver las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley
o por el reglamento de PH (como la aprobación de una obra nueva, la decisión de
demoler el edificio por grave deterioro o la designación del consejo de
propietarios).

2) Facultad de resolver las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de

propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa
el cinco por ciento (5% sobre los valores porcentuales de las unidades funcionales)
de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.

3) Facultad de resolver las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y

despido del personal del consorcio.

4) Facultad de resolver las cuestiones no contempladas como atribuciones del

administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
1) Asambleas ordinarias:

Aquellas que se celebran con periodicidad, cuyo plazo está fijado en el reglamento
de PH, para tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual del edificio.

Ejemplo: rendición de cuentas del administrador, aprobación del presupuesto de

gastos para el próximo ejercicio, renovación de los miembros del consejo, etc.

2) Asambleas extraordinarias:

Aquellas que están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en
cada caso, por lo que se citan ante situaciones imprevistas y se presentan allí temas
de especial importancia o urgencia.

Ejemplo: remoción del administrador, necesidad de hacer una reparación que

importe una erogación muy grande, etc.
Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de las
unidades funcionales.

Vale decir que si una unidad funcional pertenece a más de una persona, sus
votos cuentan como uno solo.

Los propietarios pueden concurrir personalmente, o bien, hacerlo a través de un

apoderado (titular de otra unidad funcional o un tercero) mediante una carta
poder.

Los poseedores por cualquier título y tenedores no tienen derecho a votar en

asamblea.
¿Cómo y quién convoca a asamblea?

• El administrador, por regla.

• El consejo de propietarios, en su defecto.
• La propia asamblea puede autoconvocarse.
• En caso de omisión de todos ellos, se puede convocar asamblea judicial.
• El reglamento de PH, a su vez, puede prever otras alternativas.

La convocatoria debe ser hecha a través de un medio fehaciente, como una carta
documento, un telegrama o una notificación notarial. Sin embargo, como estos
medios suelen ser costosos, se opta por un aviso individual que se reparte en
cada unidad, pidiendo firma confirmando recepción.

Las irregularidades en la convocatoria quedan convalidadas con la concurrencia

de los propietarios a la misma.
La asamblea está facultada a autoconvocarse
para deliberar.

Las decisiones que se adopten son válidas si

la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayoría de dos tercios
(2/3) de la totalidad de los propietarios.
Es una enumeración precisa y completa de los temas que serán objeto de tratamiento
y debate en asamblea.

La asamblea, por regla, solo puede tratar esos temas y no otros, bajo pena de nulidad.

Es una cuestión importante para evitar que los asistentes se vean sorprendidos con
temas suscitados durante el transcurso de la asamblea, sin haber tenido tiempo para
reflexionar sobre ellos.

También para proteger a los ausentes, que quizás decidieron no asistir por no estar
interesados en los temas a tratar y luego se enteran que se adoptaron decisiones
sobre otros asuntos.

Excepcionalmente, se permite tratar temas no incluidos en la orden del día si a la

reunión asisten todos y por unanimidad aceptan tratarlo.
Son válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios,
aunque no lo hagan en asamblea.

Ejemplo: por escrito firmado por todos.

Cantidad mínima de personas que deben
estar presentes para que la asamblea
puede sesionar válidamente, la cual debe
ser más del 50% de los propietarios.
Mayorías posibles, que pueden ser agravadas por el reglamento de PH:

• absoluta: más de la mitad;

• dos tercios;
• unanimidad.

¿Cómo se calculan las mayorías?

Deben ser computadas sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas
de estas con relación al conjunto.

Generalmente, la mayor parte de los consorcistas no asisten a la asamblea. Por ello, el art. 2060
CCCN prevé que la mayoría de los presentes pueden proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
15 días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente.
Son los documentos que tienen por objeto la comprobación de hechos y actos, en este
caso, específicamente, lo ocurrido y resuelto por la asamblea.

Resulta obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de

Firmas de los propietarios.

El art. 2062 CCCN impone la necesidad de labrarse acta de cada asamblea en el libro
respectivo, en el que los presenten deben firmar como constancia de su asistencia, las
cuales deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios.

Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones

enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.
Supuestos:
• se realiza asamblea sin debida convocatoria;
• se tratan temas no incluidos en la orden del día;
• se realiza la autoconvocatoria sin superar la cantidad de 2/3;
• se aprueban decisiones sin quórum y/o sin mayoría;
• se suprime el derecho de un titular sin su conformidad;
• se adoptan decisiones ilegales, antirreglamentarias o irrazonables, abusivas o arbitrarias, o
ajenas a la competencia de la asamblea, o de objeto ilícito o imposible, o contrarias al orden
público o a las buenas costumbres;
• que alguien no haya asistido o haya votado en contra;
• que no haya habido unanimidad en una decisión que la requería;
• que haya mediado algún vicio.

Son supuestos de nulidad relativa, susceptible de confirmación.

La demanda deberá dirigirse contra el consorcio (legitimación pasiva).

La prescripción de la acción es de 30 días contados desde la fecha de la asamblea.

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten
convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
(10%) del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea
judicial.

El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe

convocar a los propietarios.

La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.

Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.

Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares

para regularizar la situación del consorcio.
Es el órgano ejecutivo del consorcio, pues se encarga de la
administración (tal como lo indica su nombre) y resulta ser el
representante legal de la mencionada persona jurídica.

El administrador puede ser:

• un propietario o un tercero;
• una persona humana o una persona jurídica.

A su vez, la administración puede ser unipersonal o colegiada.

1) El primer administrador siempre es designado por reglamento de PH, el
cual necesita ser ratificado en una asamblea a realizarse dentro de los 90
días, contados desde cumplidos los 2 años de otorgado el reglamento de PH
u ocupadas más del 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero;
en caso de no ratificación por dicha asamblea, es removido del puesto.

2) Los sucesivos administradores son nombrados y removidos por la

asamblea, incluso sin expresión de causa, por la mayoría absoluta (salvo que
el reglamento de PH agrave esta mayoría).
1) Percibir una retribución por su tarea.

2) Demandar a un consorcista que viole la ley.

3) Los demás estipulados en la ley o en el reglamento de PH, o

bien, dispuestos por asamblea de propietarios.
Las obligaciones del administrador se hallan enumeradas en el art. 2067 CCCN, de forma no taxativa, aunque sí constituyen un
piso mínimo que debe cumplir esta figura: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la
asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta
de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el
inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro
de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar
al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a
todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir
dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la
existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas
las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal.
El administrador se encuentra facultado y obligado a representar al
consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal, ya sea el consorcio actor o demandado.

El administrador solo representa al consorcio, por lo que no está legitimado

para representar a los titulares de las unidades funcionales como titulares de
derecho real, a menos que le confieran un poder para ello.

Además, debe informar a todos los propietarios de las unidades funcionales

de la existencia de un juicio, en el plazo de 48 horas de haber recibido la
comunicación que hace saber la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio.
Los administradores responden en forma ilimitada y
solidaria frente a la persona jurídica del consorcio, sus
miembros y terceros, por los daños causados por su
culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por
acción u omisión.
Es el órgano consultivo y de control del consorcio, que
no resulta de implementación obligatoria, el cual, de
existir, debe ser designado por la asamblea.

La mayoría requerida para la creación del consejo de

propietarios es quórum y mayoría absoluta, o bien, por
medio de alguna otra vía alternativa prevista en el
reglamento de PH.
1) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo.

2) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.

3) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos

imprevistos y mayores que los ordinarios.

4) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del

administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia.
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios (doble exigencia), previo informe técnico de
un profesional autorizado.

Estas mejoras a cosas o partes comunes, a las que se refiere el art. 2051 CCCN, son aquellas que no
resultan indispensables, pero que se estiman útiles o convenientes, o quizás suntuarias.

Los propietarios deben afrontar su costo entre todos, de acuerdo a su porcentual.

Como estas mejoras no son indispensables, la decisión no la puede tomar el administrador, sino que debe
surgir de una asamblea legalmente convocada al efecto.

El que solicita la autorización y le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular se opone a la

autorización, si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
El art. 2052 CCCN, establece que la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el
consorcio sobre cosas y partes comunes, requiere la unanimidad de todos los propietarios:

1) Cuando gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial.

2) Cuando involucra elevar nuevos pisos o hacer excavaciones.

3) Cuando se realiza en interés particular que solo beneficia a un propietario.

Por ejemplo: cuando un propietario pretende techar un patio de uso exclusivo, cuando un
propietario desea cerrar un balcón, etc.

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del
reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos (art. 2053
CCCN).
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo
de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,
con carácter de gestor de negocios.

La reparación es urgente cuando el transcurso del tiempo agravaría la situación,

causando perjuicios adicionales, innecesarios y hasta graves.

Por ejemplo: un caño roto que esté inundando una parte o toda una unidad funcional.

Luego de realizada la reparación, corresponde el reintegro, el que será solventado por

todos al pagar las expensas ordinarias, ya que se trata de gastos de conservación.

Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y

exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario.
En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría
que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a

ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos
a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de PH, el titular del dominio del inmueble debe constituir un
seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de
acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso,
la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el
contrato preliminar.

El incumplimiento de esta obligación priva al titular del dominio de todo

derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus
obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.