Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

Facultad de Arquitectura
Maestría en Administración de Proyectos

“Manual Administrativo Para Propiedades

Horizontales En Régimen De Condominio
Orientado A Asociación De Vecinos Y
Juntas Directivas”.

Trabajo De GraduaciónPresentado

Por:

Arq. Arleny Susseth López Zamora

Previo A Optar Al Grado Académico De

Magister Artium En Administración De

Proyectos

Guatemala, mayo de 2018.

 Autoridades de la Facultad del

trabajo de graduación

Doctor Víctor Hugo Hernández Ordóñez

Director de Maestría de la Facultad de Arquitectura

Licenciado Edvin Osvaldo Aragón Paredes

Asesor

Arquitecta María Dolores Hurtarte

REVISOR

Licenciada Maricella Saravia Sandoval de Ramírez

Revisor forma y estilo

iii
iv
v
vi
vii
 Reglamento de tesis

Artículo 8°. Responsabilidad

Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el trabajo de tesis.

Su aprobación en manera alguna implica responsabilidad para la Universidad.

viii
 Índice

ix
 Índice
Introducción……………………………………………………..................................................... 1

Título I

1 Marco conceptual…………………………………………………………………………………... 4

1.1 Antecedentes…………………………………………………………………………………………... 5

1.2 Justificación…………………………………………………………………………………………….. 6

1.3 Problema……………………………………………………………………………………………….. 6

1.3.1. Planteamiento de interrogantes……………………………………………………………………… 6

1.3.2. Definición del problema………………………………………………………………………………. 7

1.4 Alcances y límites…………………………………………………………………………………….. 7

Título II
2. Marco metodológico………………………………………………………………………………… 8
2.1. Objetivos………………………………………………………………………………………………... 9

2.1.1 Objetivos generales…………………………………………………………………………………... 9

2.1.2. Objetivos específicos…………………………………………………………………………………. 9

2.2 Sujetos………………………………………………………………………………………………….. 9

2.3 Instrumentos…………………………………………………………………………………………… 10

2.4. Análisis estadístico……………………………………………………………………………………. 10

Título III

x
 Capítulo I
3. Marco teórico sobre la figura jurídica de propiedad horizontal………………………….... 11
3.1. Antecedentes…………………………………………………………………………………………... 12

3.2 Nociones básicas sobre propiedad horizontal, condominios y legislación que los 16
regula……………………………………………………………………………………………………
3.2.1. Propiedad horizontal………………………………………………………………………………….. 16

3.2.1.1. Definición……………………………………………………………………………………………….. 16

3.2.1.2. Regulación……………………………………………………………………………………………… 17

3.2.1.3. Características de la propiedad horizontal…………………………………………………………. 17

3.2.1.4. Régimen de propiedad horizontal…………………………………………………………………… 17

3.2.2. Constitución del régimen de propiedad horizontal en Guatemala……………………………… 18

3.2.3. Requerimientos para la inscripción de la propiedad horizontal en el Registro General de la 19

Propiedad……………………………………………………………………………………………….
3.2.4. Elementos del régimen de la propiedad horizontal ……………………………………………. 20

3.3. Copropiedad y condominio……………………………………………………………………………. 21

3.3.1. Copropiedad…………………………………………………………………………………………….. 21

3.3.1.1. Definición………………………………………………………………………………………………... 21

3.3.1.2. Características…………………………………………………………………………………………. 22

3.3.1.3. Marco jurídico de la copropiedad…………………………………………………………………………….. 22

3.3.2. Condominio……………………………………………………………………………,,,,,…………….. 23

xi
 3.3.2.1. Antecedentes……………………………………………………………………………………………. 23

3.3.2.2. Definición……………………………………………………………………………………………….. 24

3.3.2.3. Naturaleza jurídica……………………………………………………………………………………… 25

3.3.2.4. Elementos……………………………………………………………………………………………….. 25

3.3.2.5. Marco jurídico de los condominios…………………………………………………………………… 26

3.4. Asociación de vecinos…………………………………………………………………………………... 27

3.4.1. Definición………………………………………………………………………………………………… 27

3.4.2. Características…………………………………………………………………………………………... 28

3.4.3. Constitución de una asociación de vecinos…………………………………………………………... 28

3.4.4. Inscripción de la asociación civil……………………………………………………………………… 29

3.4.5. Marco jurídico de la asociación civil…………………………………………………………………. 30

3.5. Comités únicos de barrio (CUB)…..……………………………………………………………………. 31

3.5.1. Definición………………………………………………………………………………………………… 31

3.5.2. Naturaleza jurídica……………………………………………………………………………………… 31

3.5.3. Órganos…………………………………………………………………………………………………. 31

3.5.4. Requisitos para formar parte de los órganos del comité único del barrio………………… 31

3.6 Semejanzas y diferencias entre propiedad horizontal, condominio, asociación civil de 33

vecinos comparada contra una sociedad anónima……………………………………………

xii
 3.6.1 Diferencias entre las figuras jurídicas………………………………………………………………. 33

3.6.1.1. Sociedad anónima…………………………………………………………………………………….. 34

3.6.1.2. Propiedad horizontal………………………………………………………………………………….. 34

3.6.1.3. Copropiedad……………………………………………………………………………………………. 35

3.6.1.4. Asociación civil de vecinos………………………………………………………………………….. 35

3.6.1.5. Condominio…….…………………………………………………………………………………….... 36

3.6.2. Semejanzas entre las figuras jurídicas…………………………………………………………….. 37

3.7. Aspectos jurídicos y fiscales inherentes a la constitución de las ASOCIACIÓNes 39

civiles……...
3.7.1 Legales…………………………………………………………………………………………………. 39

3.7.2 Fiscales…………………………………………………………………………………………………. 40

3.7.3. Contables………………………………………………………………………………………………. 40

3.7.4. Derechos……………………………………………………………………………………………….. 41

3.7.5. Prohibiciones…………………………………………………………………………………………… 42

3.7.6 Organización…………………………………………………………………………………………… 42

3.7.6.1. Asamblea general de propietarios…………………………………………………………………. 42

3.7.6.1.1 Junta directiva………………………………………………………………………………………… 43

3.7.6.1.1.1. Conformación de los cargos de la junta directiva y obligaciones ………………………….. 44

3.7.6.1.1.2. Sesiones y resoluciones…………………………………………………………………………….. 47

xiii
 3.7.6.1.1.3. Reglamento del condominio………………………………………………………………………… 48

3.7.6.1.1.4. Faltas y sanciones……………………………………………………………………………………. 48

3.7.6.1.1.5. Recurso humano: Personal subalterno……………………………………………………………. 49

3.7.6.1.1.6. Comunicación………………………………………………………………………………………….. 49

3.7.6.1.1.7. Controles……………………………………………………………………………………………….. 54

3.7.6.1.1.7.1. Controles administrativos…………………………………………………………………………….. 54

3.7.6.1.1.7.2. Controles contables…………………………………………………………………………………. 55

Título IV
4. Capítulo II
Marco contextual-referencial…………….…………………………………………………… 57
4.1. República de Guatemala……………………………………………………………………………… 58

4.2. Departamento de Guatemala………………………………………………………………………… 59

4.3. Análisis del sitio específico del proyecto…………………………………………………………… 60

4.4. Análisis de infraestructura…………………………………………………………………………… 60

Título V
Capítulo III

5. Marco operativo………………………………………………………………………………………. 62

5.1. Antecedentes………………………………………………………………………………………….. 63

Misión y visión del condominio Ccg1……………………………………………………………… 63

xiv
 5.2. Trámites………………………………………………………………………………………………… 64

5.2.1. Primer trámite…………………………………………………………………………………............ 64

5.2.1.1. Régimen jurídico de propiedad en condominio………………………………………………….. 65

5.2.2. Segundo trámite……………………………………………………………………………………… 65

5.2.3. Tercer trámite…………………………………………………………………………………………. 65

5.2.4. Cuarto trámite………………………………………………………………………………………….. 65

5.3. Manuales……………………………………………………………………………………………….. 65

5.3.1. Manuales de puestos de junta directiva…………………………………………..…………..……. 66

5.3.2. Manual de procedimientos…………………………………………………………………………… 67

5.3.2.1. Manual de procedimientos, políticas y reglamentación de trabajo para el personal del 68

condominio…………………………………………………………………………………………….. 68
Introducción……………………………………………………………………………………………. 69
Objetivo general……………………………………………………………………………………….
Políticas de personal…………………………………………………………………………………..
5.3.2.2. Manual de procedimiento para la selección, reclutamiento y contratación de personal…. 70

70 a) Propósito …………………………………………………………………………… ……. 71

b) Alcance …………………………………………………………… 71
c) Políticas de operación, normas y lineamiento…………………………………………… 72
d) Descripción del procedimiento …………………………………………………………….
5.3.3. Manual de organización……………………………………………………………………………… 74

xv
5.3.4. Comunicación………………………………………………………………………………………….. 76

5.3.4.1. Comunicación interna………………………………………………………………………………… 78

5.3.4.2. Comunicación externa………………………………………………………………………………. 78

5.3.5. Controles…………………………………………………………………………………………….. 78

5.3.5.1. Controles administrativos………………………………………………………………………… 78

5.3.5.1.1. Calendario de eventos …………………………………………………………………………. 78

5.3.5.1.2. Reporte de estatus mensual………………………………………………………………………. 78

5.3.5.1.3. Reporte de estatus semanal………………………………………………………………………… 79

5.3.5.1.4. Manuales sobre mantenimiento……………………………………………………………………. 79

5.3.5.1.5. Implementación de políticas de contratación…………………………………………………… 79

5.3.5.2. Controles contables………………………………………………………………………………. 79

5.3.5.2.1 Egresos………………………………………………………………………………………………… 79

5.3.5.2.2. Ingresos……………………………………………………………………………………………….. 81

5.3.5.2.3. Fondo de reserva…………………………………………………………………………………… 82

5.3.5.2.4. Informes………………………………………………………………………………………………. 83

5.3.5.2.5. Inventarios……………………………………………………………………………………………. 84

5.3.5.3. Controles de seguridad…………………………………………………………………………… 84

5.3.5.3.1. Seguridad pasiva……………………………………………………………………………………… 84

xvi
 5.3.5.3.2. Seguridad activa……………………………………………………………………………………… 84

5.3.5.3.3. Comunicación………………………………………………………………………………………….. 85

5.3.5.3.4. Comprensión………………………………………………………………………………………….. 85

Conclusiones………………………………………………………………………………………….. 86

Recomendaciones…………………………………………………………………………………… 88

Bibliografía……………………………………………………………………………………………. 90

Anexos………………………………………………………………………………………………… 92

A.1. Formulario de inscripción ante la SAT, habilitación de libros SAT7121……………………… 93

A.2. Escritura constitutiva………………………………………………………………………………… 94

A.3. Régimen jurídico de propiedad en condominio………………………………………………….. 99

A.4. Manuales de puestos de junta directiva…………………………………………………………. 112

A.5. Manual de procedimientos y reglamentación de trabajo para el personal del condominio 124

A.6. Planificación anual o calendario de eventos……………………………………………………. 129

A.7. Propuestas de planificación sectorizada para trabajos de mantenimiento…………………. 130

Glosario……………………………………………………………………………………………….. 134

Índice de cuadros

xvii
 01 Organigrama de organización ideal de propiedades en condominio…………………………. 45
02 Comunicación efectiva para condóminos ……………………………………………………….. 49
03 Memorándum interno entre miembros junta directiva………………………………………….. 50
04 Manual rápido de puestos de junta directiva…………………………………………………… 70
05 Descripción de procedimiento de contratación de personal…………………………………….. 76
06 Flujograma de contratación de personal……………………………………………………………. 78
07 Organigrama de conformación de miembros de sociedades de propiedad horizontal……….. 80
08 Sugerencia de secuencia de control de egresos o pagos………………………………………… 84
09 Sugerencia de secuencia de procedimiento de recepción de cuotas de mantenimiento…….. 86
10 Sugerencia de procedimiento para inversión……………………………………………………….. 88
11 Sugerencia de secuencia de informe………………………………………………………………… 89

Índice de imágenes
01 Ubicación de Guatemala en el globo terráqueo…………………………………………………… 57
02 Mapa de la República de Guatemala………………………………………….……………………. 57
03 Mapa de Guatemala. Fuente: Instituto Geográfico Nacional…………………………………….. 58
04 Mapa del departamento de Guatemala. Fuente: Instituto Geográfico Nacional 2008…………. 58
05 Vista aérea sitio o lugar, posicionamiento en mapa…………………………………….…………. 59
06 Vista aérea general del sitio…………………………………………………………………………… 59
07 Memorándum……………………………………………………………………………………………. 81
08 Sugerencias de buzones………………………………………………………………………………. 81
09 Propuesta de cartelera………………………………………………………………………………… 82
10 Propuesta de formato de informe…………………………………………………………………….. 83

xviii
11 Vista aérea condominio, completo…………………………………………………………………. 134
12 Vista aérea condominio, completo y propuesta de áreas de mantenimiento………………….. 135
13 Vista aérea sectorizada puntual y su propuesta de áreas de mantenimiento, polideportivo…. 136
14 Vista aérea sectorizada planta de tratamiento………………………………………………………. 136
15 Vista aérea sectorizada puntual y su propuesta de mantenimiento, entrada principal…………. 137

xix
 Introducción

1
 Manual administrativo para propiedades horizontales en régimen de condominio orientado a asociación de vecinos y juntas directivas
Introducción
En la actualidad, las propiedades horizontales en régimen de rara vez es previsto por los interesados. La mayoría centra su
condominio responden a la demanda comercial y permiten la funcionamiento en las necesidades que surgen, sin buscar
construcción de complejos habitacionales y edificios, en un entorno procedimientos efectivos de administración, quien cree y enseñe
más lucrativo, para la vivienda popular. El concepto de propiedad sistemas para su manejo efectivo en el área financiera,
horizontal se diversificó hacia centros comerciales, edificios de organizativa, administrativa, tributaria, legal cuando se requiera, lo
oficina, aunque la idea original era para casas de habitación de tipo que beneficiaría a las agrupaciones que funcionan sin personería
y calidad media, medio alto, alto. jurídica y/o registro tributario.
El campo de la administración de la propiedad horizontal en La primera parte de este documento contiene una breve reseña
Guatemala no está tan desarrollado como en otros países; se histórica de la propiedad horizontal, que no es el concepto que se
utilizan métodos empíricos para su manejo. El enfoque de este está trabajando hasta ahora, desde la antigüedad se utilizaba de
documento se dirige a estudiantes, profesionales u personas distintas maneras.
interesadas en el tema. Define los temas más importantes para Define conceptos básicos referentes a la propiedad horizontal,
lograr el éxito desde la inscripción de la nueva asociación civil hasta nuevas formas de condominio y cómo se rigen por un cuerpo legal,
la administración efectiva de un condominio bajo el régimen de cuando ven afectados sus derechos de propiedad, de actuar,
propiedad horizontal administrado por una junta directiva o algunas características inherentes, si tienen o no un marco legal;
asociación civil de vecinos. las diferencias y similitudes entre los tipos de Asociaciones y
Los condominios satisfacen las necesidades de espacio destinados beneficios al ser inscritas como tales.
a oficinas, comercios y vivienda, tiene ventajas convencionales, el Evidenciar que en cualquier asociación es necesario un ente u
más preponderante es el uso adecuado del suelo. órgano que lo represente, la importancia de la representación legal,
Las decisiones que los condóminos consideran oportunas para para cualquier trámite ante la SAT, en situaciones ante instituciones
lograr sus objetivos deben reflejarse en un presupuesto anual que legales, financieras, justicia, otros.

2
Se hace un detalle general de los requisitos básicos para conformar sirva de base al momento de su inscripción, demostrar la existencia
las Asociaciones civiles, sus derechos, obligaciones y el de la reglamentación interna en la que todos los vecinos están de
compromiso que adquieren al ser representantes de un grupo. acuerdo.
Existe diferencia entre asociación, agrupación y comité de barrio,
semejanzas entre las figuras jurídicas, su conformación, sus
derechos y prohibiciones.
Se plantean sugerencias para la administración de las
Asociaciones, se sugieren planes, procedimientos, manuales,
formas de comunicación con vecinos, planificación y calendario de
eventos programados, acciones para el mejoramiento y adaptación,
de acuerdo con el condominio.
Se plantean bases genéricas para el establecimiento de manuales,
controles y medios de comunicación interna y externa.
Se elaboró una escritura constitutiva, que plantea conceptos
básicos para su estructuración, un régimen de condóminos que

3
 Título I

Marco conceptual

4
1. Marco conceptual
1.1. Antecedentes
En Guatemala, los condominios urbanizados conformados por marzo de 1961, la Ley de Parcelamientos Urbanos, que expone
lotificaciones, con construcción o sin ella, se desarrollan con gran que la carencia de una legislación adecuada, el Estado no podía
demanda, atendiendo la necesidad latente de vivienda. intervenir para normar derechos y obligaciones de compradores, ni
Este patrimonio no tenía regulación jurídica, fiscal, municipal, no señalar requisitos de urbanización, drenajes, alumbrado y servicios
cumplían con estándares mínimos de urbanismo, no dotaban de públicos. Esta falta de respaldo jurídico se hizo sentir, haciendo
servicios básicos a las parcelas, presentando graves problemas al necesario una figura jurídica para el desarrollo urbano.
usuario y a la comunidad en sí. El propietario fraccionaba los A pesar de la buena intención técnica, fueron obviadas por los
terrenos, conservaba la propiedad sobre las calles, que no ofrecían propietarios de fincas matrices porque limitaban el uso de los lotes,
utilidad, con gravámenes impositivos. Este problema se resolvió de establecían el porcentaje para áreas culturales, deportivas, de
manera legal al constituir áreas de servidumbre, de paso, donde el recreación, accesos y calles de la lotificación.
predio sirviente era la finca matriz, el predio dominante cada lote El artículo 533 del Código Civil, Decreto Ley 106, se refiere a la
desmembrado, al vender la finca matriz como una a todos los propiedad singular y condominio, remite a la propiedad horizontal y
adquirientes de lotes de propiedad individual, definir los elementos no a la forma en condominio, como en la actualidad se presenta.
y áreas comunes que compartirían. La Municipalidad de Guatemala reglamenta la construcción y
Para los adquirientes representa un problema de dar dimensión de inmuebles de acuerdo con su categoría, norma la
mantenimiento o reparación a calles y zonas comunales, sin la construcción de un condominio en un plano horizontal con varios
posibilidad de exigirlo al propietario que lotificó o a los vecinos del inmuebles, que comparten áreas. En este artículo es necesaria la
lugar; sin mantenimiento, se dificulta el acceso a calles, esto que ampliación a las nuevas normas de condominio, concepto que se
obligaba a transferirlas a la municipalidad del lugar. usa indistintamente para un edificio de varios niveles, un conjunto
En el Decreto Presidencial 583 del 29 de febrero de 1956, se dictó de casas que comparten áreas comunes. Deben existir
la Ley Preliminar de Urbanismo; el Decreto del Congreso del 8 de
5
lineamientos de protección y obligaciones de los propietarios de
estos inmuebles.
1.3. Problema
1.2. Justificación 1.3.1. Planteamiento de interrogantes
¿Cuál es la causa de que no exista un documento sobre la
El ser humano busca de manera constante la satisfacción de administración de condominios residenciales manejado por juntas
necesidades básicas, el resguardo físico y bienestar, en este caso, directivas?
la vivienda. ¿De qué manera ayudaría a las juntas directivas, una guía de
Esta demanda y el incremento de la población, permite el orientación administrativo-legal-financiera?
crecimiento, exponencialmente superior a la propiedad unifamiliar. ¿Facilitaría la interacción de junta directiva de condóminos-
Lo complejo de su estructura exige a los órganos de administración administrador tener orientación en la administración de
y control, una gestión actualizada de los métodos de condominios residenciales manejado por juntas directivas?
administración, su actualización jurídica, contable y tributaria, la
adquisición de competencias para prácticas innovadoras de
dirección, planeación y organización de recursos económicos, 1.3.2. Definición del problema
técnicos y humanos para la convivencia pacífica y placentera de Existe textos con información sobre propiedades horizontales,
los copropietarios. conceptos generales, clases y tipos, pero es de otros países, con
La intención del presente documento es dotar de herramientas leyes diferentes a las de Guatemala, en las áreas financieras,
cognoscitivas y metodológicas para la comprensión y explotación tributarias y legales.
de las tendencias contemporáneas y de la asunción proactiva de Muchos profesionales de diferentes carreras redactan compendios
los retos actuales que implica la administración de la propiedad sobre su orientación, establecen parámetros en leyes, finanzas y
horizontal por juntas directivas en Guatemala. generalidades de conceptos, pero nadie ahonda en el manejo, por
El desconocimiento y la inconsciencia en el desarrollo profesional miedo a profundizar en el tema.
afectan el patrimonio familiar.
6
1.4. Alcances y límites

El principal alcance es informar sobre la administración efectiva de

propiedades horizontales manejadas por juntas directivas, con una
guía que facilite la interacción entre las ramas administrativas,
financieras, legales, tributarias, materiales y de recurso humano.

El límite más evidente son las leyes vigentes del sistema

guatemalteco, que rigen las instituciones, Asociaciones y empresas
existentes en Guatemala, con la intención de obtener beneficio
económico o no lucrativo, en este caso.

7
 Título II

Marco metodológico

8
2. Marco metodológico
2.1. Objetivos
2.1.1. Objetivos generales de la administración efectiva de condominios guiados por
Fortalecer las competencias de las juntas directivas y juntas directivas.
administradores de propiedad horizontal en condominio, c) Proporcionar una herramienta básica en el manejo de
desarrollando una gestión innovadora e integral. procesos iniciales de administración que involucre el uso de
Capacitar a una buena administración con conocimientos para la bases administrativas, organizativas y de planeación.
gestión, habilidades de manejo y dirección de los recursos con los d) Ser fuente de consulta para todo profesional que necesite
que cuenta la comunidad de copropietarios. información del país, sobre la administración de la propiedad
horizontal en condominio por juntas directivas.
2.1.2. Objetivos específicos
Estructurar un manual administrativo para propiedades horizontales
en régimen de condominio orientado a la asociación de vecinos y
juntas directivas.

2.2. Sujetos
a) Generar una base de conocimientos sobre condominios en
las áreas de administración, contables, jurídicas y algunos
aspectos sociales.
b) Desarrollar la capacidad de analizar, identificar y dar
soluciones a la problemática que se presente en el ejercicio

9
2.3. Instrumentos

Análisis comparativos: Técnica que se utiliza para medir el

rendimiento de un sistema o componente del mismo, por
Asociaciones de consumidores, a escala mundial, sobre productos
de consumo, en este caso, la vivienda.

Fuentes impresas: Recopilación de documentos sobre el tema,

orientados a las leyes vigentes de Guatemala de las ramas
involucradas.

Casos análogos: Comparaciones de propiedad horizontal en

condominio por juntas directivas de Brasil, Colombia y Costa Rica,
donde esta administración es regulada por un profesional
reconocido del campo.

2.4. Análisis estadístico

Estadísticas comparativas de diferentes años, desde su creación,
ejecución y actualidad, en un período adecuado a la formulación del
problema.

10
 Título III

Capítulo I

Marco teórico
11
3. Marco teórico sobre la figura jurídica de propiedad horizontal

3.1. Antecedentes En la antigüedad y la época medieval, el hombre descubrió la

utilidad de las construcciones horizontales, que no se
La figura jurídica de la propiedad horizontal tiene sus
edificaban con la arquitectura actual; se concibe como origen
orígenes en la antigüedad, antes de la regularización del
del régimen de propiedad horizontal. Estos antecedentes
derecho en sí, de manera empírica y sin ninguna regulación
tienen relevancia para comprender su figura jurídica.
o control.
En América Latina, el concepto de propiedad horizontal fue
En el siglo XII, en la época medieval, retoma seriedad. En
introducido en Brasil en 1928; en Estados Unidos en 1968,
Francia e Italia, se le da importancia a esta propiedad, se
donde todos los estados decretaron legislaciones especiales
regulaba la propiedad de diversos pisos en un edificio, dando
sobre la propiedad en condominio.
solución a la dificultad de proveer vivienda a sus feudos. En
A causa de los efectos de la Segunda Guerra Mundial, se
1672, se emite una resolución del Parlamento de París, que
hizo latente la necesidad de la propiedad horizontal, porque
habla sobre las propiedades horizontales, que literalmente
la mano de obra encareció las construcciones y era difícil de
dice: “Cuando un edificio es poseído por dos propietarios
contar con un edificio de vivienda única, se buscaba proteger
distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la
a los inquilinos y congelar en el aumento de rentas por
parte de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la
alquiler de vivienda.
porción que posee, siempre que no cause perjuicio el uno al
En Guatemala, el artículo 39 de la Constitución Política de la
otro, sea a la comodidad o a la solidez de la propiedad.” 1
República garantiza la propiedad privada como un derecho
inherente a la persona humana. Es complicado establecer

1
los antecedentes históricos, porque no existen fuentes
Palmiero, Andrés Rafael, Tratado de la Propiedad, Pág. 29 y 30

12
 directas que informen y fundamenten el desarrollo y uso del área metropolitana3, señala que en 1981 existían 71823,200
régimen de propiedad horizontal. Se establece que este habitantes; según datos del Banco Nacional de la Vivienda,
régimen responde a las necesidades y fines, en la industria, un total de 264,545 viviendas, con un déficit de 11616,463
comercio, vivienda, entre otros. La crisis habitacional es un viviendas, a nivel nacional.
problema de la realidad social que está en proceso de La mayor crisis de vivienda enfrentada por el área urbana fue
solución. En la tesis de graduación de noviembre de 1972, en las décadas de 1950 a 1970, por el incremento
del arquitecto Alfredo Neutze Aycinena: La vivienda en poblacional por migración interna y externa (de países
propiedad horizontal como solución al problema urbano,2 centroamericanos), que incrementó las familias sin vivienda,
evidencia que en Guatemala, desde sus traslados, hay originó la invasión de terrenos, crecimiento desmedido del
deficiencia de urbanización en los parcelamientos, área urbana y extensión hacia áreas marginales, no
deficientes servicios públicos, costos elevados de adecuadas, basureros en zonas 3 y 7, invadidos. Se solicitó
construcción, mantenimiento, drenajes, agua potable, vías de legalizar la propiedad al Jefe de Estado, Oscar Humberto
circulación, servicios de limpieza, áreas verdes, parques Mejía Víctores.4
bibliotecas, escuelas, alejamiento de las viviendas de los En 1978, como solución al déficit habitacional se construyó el
lugares de trabajo. Menciona que, en 1921, el área complejo habitacional de Nimajuyu, inició el 28 de mayo de
metropolitana tenía 21004,900 habitantes; en 1950 eran 1981, concluyó el 16 de octubre de 1985, con formal entrega
21790,868; en 1969, contaba con 41904,072. en diciembre del mismo año. Complejo habitacional de 4
En el trabajo de graduación de la arquitecta Liza Lorena edificios, 22 módulos que proporcionó vivienda a 160
López Taracena: El régimen de propiedad horizontal en familias. Se convirtió, según la registradora auxiliar
Guatemala, aspectos generales a considerar en el
planteamiento y diseños de edificios multifamiliares en el 3
López Taracena, Liza Lorena, El régimen de propiedad horizontal en Guatemala
aspectos generales a considerar en el planteamiento y diseños de edificios
multifamiliares en el área metropolitana, pág. 12
2
Aycinena, Alfredo Neutze, La vivienda en propiedad horizontal como solución al
4
problema urbano, Pág. 9 Prensa Libre, 400 familias piden basurero para construir, Pág. 2, 24 de junio de 1984.

13
 Licenciada Figueroa Perdomo, del Registro de la Propiedad, En la actualidad, en la capital por el aumento constante de la
en uno de los primeros complejos de régimen de propiedad población urbana, la escasez de terrenos urbanizables, la
horizontal de Guatemala, no se registró como tal. En 1989, demanda de solución del déficit de vivienda y las amenazas
hubo necesidad de cambiar de personería jurídica, se de seguridad, la propiedad horizontal en condominio es la
constituyó una junta directiva general y la posibilidad de mejor, más rentable y práctica forma de construcción,
nombrar un administrador. desarrollo y seguridad aparente.
El 29 de septiembre de 1959, en el Decreto 1318 del
3.2. Nociones básicas sobre propiedad horizontal y condominios,
Congreso de la Republica, se promulga la ley especial
y la legislación que los regula
denominada: Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida, del
anteproyecto del licenciado Julio Caballeros Galindo,
3.2.1. Propiedad horizontal
derogada, en forma parcial, cuatro años más tarde por el
Código Civil de 1963, Decreto Ley 106, que incluyó normas Para su estudio, es necesario conocer los conceptos de figuras
específicas de la propiedad horizontal en el libro II, capítulo jurídicas que se relacionan con ella. A continuación, se detallan.
III denominado: De la copropiedad, parte III. El Código Civil
se modificó por el Decreto Ley número 218. 5 3.2.1.1. Definición
El 28 de enero de 1960, se inscribe en el Registro de la Tiene su origen cuando se constituye un edificio de varios niveles y
Propiedad, bajo el régimen de propiedad horizontal, un sus habitantes son propietarios de su piso, apartamento individual,
edificio de 8 niveles, denominado Horizontal I, ubicado en la oficina, conjuntamente con sus vecinos son copropietarios del
4a avenida sur número 8-88 de la zona 1, 9a calle esquina, terreno, áreas comunes y otros. Se denomina horizontal porque el
propiedad de Inmobiliaria y Valores, S.A. En 1990, estaban edificio, construido en vertical, está dividido en apartamentos
registrados bajo ese régimen, 260 apartamentos. horizontales, no son propietarios de una proporción de terreno físico
sino de una parte en propiedad horizontal.
5
Guevara Hernández, Ana Leticia. La Escritura de constitución del régimen de propiedad Dentro del ordenamiento jurídico guatemalteco no hay una
horizontal, como instrumento que responda a la realidad guatemalteca, Pág. 12 y 13
definición legal, sólo se describen los elementos que los
14
legisladores consideraron necesarios para la realización del La propiedad horizontal se encuentra regulada en Guatemala en la
supuesto jurídico que determinará existencia del régimen de la Ley de la Propiedad Horizontal dividida, decreto No. 1318 del
propiedad horizontal, como lo establece el Código Civil, Decreto Congreso de la República de Guatemala, del 29 de septiembre de
Ley 106, artículo 528 (artículo 18 del Decreto Ley 218): “Los 1959, quedó derogado al entrar en vigencia el Código Civil, decreto
distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio 106, del 14 de septiembre de 1963, reformado parcialmente por el
de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento decreto ley 218 del 5 de junio de 1964, que tiene lagunas legales,
independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en aprovechadas por personas inescrupulosas.
forma separada o en condominio, siempre que tengan una salida a
la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a 3.2.1.3. Características de la propiedad horizontal
dicha vía.”6 Las principales características son:
En el presente trabajo se propone definir la propiedad horizontal de a) Coexistencia de dos figuras jurídicas: una, la propiedad sobre el
la siguiente manera: derecho de su unidad o piso; otra, derecho de propiedad de los
“Figura jurídica de carácter civil, que consiste en el conjunto de elementos comunes entre los diferentes propietarios.
normas que regulan y organizan un derecho de propiedad especial b) Propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o
o sui generis, por la coexistencia de una propiedad singular planos horizontales.
correspondiente a cada unidad independiente de un edificio o c) Edificio constituido de forma vertical, su división es horizontal.
inmueble susceptible de pertenecer a diferentes propietarios y d) La división del edificio es en unidades singulares que
propiedad de las partes o elementos comunes en forma alícuota e pertenecen a diferentes propietarios.
indivisa, que posee características propias que la individualizan.”
3.2.1.4. Régimen de propiedad horizontal
3.2.1.2. Regulación En Guatemala, el régimen de propiedad horizontal nace por la
6 necesidad de crear una modalidad moderna de vivienda, de
Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Civil de
Guatemala Número 106, art. 528, reformado por el artículo 18 del Decreto Ley Número comercio y oficinas, es decir, con diversos fines, por lo que las
218.
constructoras, desarrolladoras habitacionales e inmobiliarias
15
diseñan complejos habitacionales o comerciales para cubrir la de pisos, departamentos o habitaciones, que tengan salida a la vía
demanda. pública; artículo 528, reformado por el decreto 218.7
En la legislación guatemalteca existe normativa para este régimen, El artículo 529 del Código Civil cita la manera como se origina la
con vacíos tributarios que deben ser más claros y precisos al propiedad horizontal y el artículo 530 refiere que el inmueble debe
aplicar este régimen, para apoyar a abogados y notarios, estar libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o
profesionales de la contaduría pública y auditoría en los temas reclamaciones de cualquiera naturaleza. El artículo 531 indica su
jurídicos y tributarios, pues se suscitan dificultades que afectan a constitución por escritura pública, e inscrita en el Registro de la
los propietarios y constructoras. Propiedad Inmueble. “La escritura constitutiva debe contener los
En el Código Civil, no se describe la modalidad de propiedad requisitos siguientes:
horizontal, sólo define las circunstancias que se dan para la a. Declaración del propietario o propietarios de someter a este
constitución de ese régimen, contemplado en el artículo 528, régimen, el inmueble de su propiedad;
reformado en el decreto 218. El artículo 529 del Código Civil, b. situación, medidas y colindancias del terreno, descripción total
plantea la manera en que se origina la propiedad horizontal. del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y
cualesquiera otros que goce;
3.2.2. Constitución del régimen de propiedad horizontal en c. descripción de cada piso con los datos necesarios para su
Guatemala identificación;
Se refiere a estar regido bajo las normas, leyes y reglamentos d. valor del inmueble y de cada piso;
establecidos en el ordenamiento jurídico guatemalteco, en especial, e. descripción de los elementos y partes comunes del edificio y
el Código Civil de la República de Guatemala, que no describe la limitados a las unidades independientes;
propiedad horizontal, sólo define la situación o circunstancias que f. cualquier otro dato que consideren convenientes los
se dan para la constitución de ese régimen, lo describe como la otorgantes.”8
existencia de un edificio de más de una planta, con
7
Decreto 106, Código Civil guatemalteco, Decreto Ley número 106, art. 528
aprovechamiento independiente, pluralidad de sujetos propietarios
8
Decreto 106, Código Civil de Guatemala, artículo 531, pág. 107

16
El Decreto Ley 1318 Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida, desmembraciones de cualquier tipo, se cobre Q.50.00 quetzales
establece requisitos que deben cumplirse, de acuerdo al artículo 16 por cada finca nueva, siempre y cuando no exceda los 300 metros
incisos f) y g) que regulan la escritura constitutiva de propiedad cuadrados, más la quinta parte de un centavo de quetzal por cada
horizontal, se debe especificar el destino que se dará al edificio, la metro cuadrado adicional. El Acuerdo Gubernativo 325-2005
elaboración del reglamento de copropiedad y administración. establece en el artículo 4 “un honorario específico para la
inscripción del régimen de propiedad horizontal en la finca matriz,
3.2.3. Requerimientos para la inscripción de la propiedad horizontal de Q250.00 (doscientos cincuenta quetzales) más los honorarios
en el Registro General de la Propiedad por cada finca filial que se forme como parte del régimen, de
Cada requerimiento para inscribir la propiedad horizontal está acuerdo con el valor que se asigne en la escritura matriz.
contenido en el Capítulo IV del Código Civil, Decreto 106, Registro
de la Propiedad, artículos del 1195 al 1205, que los detallan y se 3.2.4. Elementos del régimen de la propiedad horizontal
completan ante el mismo. Debe incluir datos contenidos en las Se refieren a circunstancias fundamentales que hacen posible la
normas vigentes de la Ley de la Propiedad Horizontalmente existencia y funcionamiento del régimen en propiedad horizontal,
Dividida, Decreto 1318 del Congreso de la República de establecidos, en general, en la doctrina y, en especial, en el
Guatemala, artículos 6, 11, 12. ordenamiento jurídico. Entre los elementos esenciales se
Al completar los requisitos de la escritura constitutiva de la mencionan:
propiedad horizontal, se inscribe en el libro de Propiedad a. Los elementos privativos: Pisos, apartamentos y habitaciones
Horizontal, según el Código Civil. del edificio.
El Acuerdo Gubernativo 84-2005 en relación a la propiedad b. El edificio: Unidad artificial constituida por la estructura y terreno
horizontal y el Acuerdo Gubernativo 339-96, establecen una tarifa donde están construidos los pisos y locales de las propiedades
específica, artículo 2 numeral 2, 2.2; inciso m), texto exacto al separadas del mismo.
contenido en el Decreto 339-96; inciso n) regula que cuando la c. Elementos comunes: Servicios indispensables para la
inscripción se refiera a la formación de una o más fincas nuevas en funcionalidad de las unidades independientes, útiles para la
virtud de parcelamientos o lotificaciones, particiones o conservación, seguridad, usos y goce de todo el inmueble.
17
d. Gastos comunes: Desembolsos monetarios para el cada una de las partes en cierta proporción, es decir, sobre parte
funcionamiento, conservación, reparación ordinaria y alícuota”,10 que es la parte ideal determinada desde el punto de
extraordinaria de las áreas y cosas comunes con el objetivo de vista mental aritmético. Por ejemplo, si 10 propietarios de un edificio
conservar su buen funcionamiento. tienen copropiedad sobre los elementos comunes o se habla de la
e. Administración: Ejecuta funciones administrativas del régimen, cosa por partes iguales, la parte alícuota representa una décima
regula su organización en el artículo 559 del Código Civil parte, pero no desde el punto de vista material, sino se terminaría la
Decreto Ley 106. copropiedad. Esta parte alícuota es fundamental para comprender
f. Seguros: Elemento constituido como obligación, según el los derechos de los propietarios, que tienen dominio absoluto sobre
artículo 552 del Código Civil, Decreto 106 para salvaguardar el su cuota; sólo son dueños de los derechos. Se entendería como las
inmueble contra cualquier riesgo, la mayoría no lo toman o áreas comunes y su cuota, los derechos sobre su propiedad.
contratan el plan contra terceros. Corresponde a la existencia de la situación de diversos propietarios
sobre un todo indiviso, donde existe una parte alícuota para cada
3.3. Copropiedad y condominio propietario de los elementos comunes.
3.3.1. Copropiedad La copropiedad que señala el Código Civil, Decreto 106 de
3.3.1.1. Definición Guatemala, corresponde a las áreas comunes de un edificio que no
“Aquella forma de comunidad cuya virtud es la propiedad de una pueden dividirse (pro-indiviso) y que todos los propietarios se
cosa corporal que pertenece a una pluralidad de personas por convierten en copropietarios de las mismas. Estas áreas nunca se
cuotas-partes cualitativamente iguales”.9 “Hay copropiedad cuando dividen entre sus habitantes pues cada uno tiene derecho de uso y
una cosa o derecho patrimonial pertenecen proindiviso, a dos o propiedad sobre ellas, nunca dominio total sino proporcional.
más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes La copropiedad de acuerdo con la legislación vigente de Guatemala
determinadas de la cosa, sino derecho de propiedad sobre todas y se regula en los artículos del 485 al 527, que establecen que

9 10
Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, tomo III , página 362, citado Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil II, Bienes derechos reales y
por Gustavo Adolfo sucesiones, México D.F. Editorial Porrúa, S.A. 1979, pág. 111.

18
cuándo existe o se constituye la copropiedad, sus características varias personas y especifica que, a falta de contrato o disposición
como cuotas de los partícipes, uso de la cosa común, obligaciones especial, se regirá por las disposiciones de ese código.
de los comuneros, innovaciones, derechos de los condueños, La parte alícuota: En el Código Civil, se describe como cuotas de
derecho de pedir división, pacto de indivisión, terminan cuando los partícipes, según artículo 486, que son iguales. El artículo 487
cesa la copropiedad. establece el uso de la cosa común, que permite a los partícipes
servirse de ellas siempre y cuando no perjudiquen los intereses de
3.3.1.2. Características
la comunidad.
Entre las que definen la copropiedad se encuentran las siguientes:
a) El bien es uno y pertenece a varias personas. Administración: Según el artículo 490, son obligatorios los acuerdos
b) Es necesario que existan varios propietarios de un mismo bien a de la mayoría de los partícipes, que sumen las dos terceras partes
quienes se les llama copropietarios. del total del bien o la cosa.
c) A cada propietario le corresponde una parte alícuota de la cosa
o del bien. Innovaciones: No se permiten sin el consentimiento de los demás o
d) El bien es proindiviso, debe permanecer en indivisión mientras de la parte indicada en el párrafo anterior (artículo 489).
dure la copropiedad, pero a los copropietarios no se les obliga a Derechos de condueños: Todo condueño tiene la plena propiedad
vivir en comunidad. de la parte alícuota que le corresponde, sus frutos y utilidades,
e) No hay derecho absoluto de disposición y administración, todos puede venderla, enajenarla o cederla o gravarla (artículo 491).
los propietarios tienen interés, participación y deben intervenir
en los actos de dominio y administración que se ejecuten. Derecho de pedir la división: Según artículo 492, cada propietario
solicita en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo, las
3.3.1.3. Marco jurídico de la copropiedad que estén sometidas a régimen de propiedad horizontal. En este
El Código Civil de Guatemala, artículo 485, señala que hay caso se dará derecho preferente a los otros comuneros que deseen
copropiedad cuando un bien o derecho pertenece proindiviso a adquirirla.

19
3.3.2. Condominio Superintendencia de Administración Tributaria solicita cambio de
3.3.2.1. Antecedentes figura jurídica, que sin asesoría acceden a una que no beneficiosa,
En Guatemala, en las últimas décadas, los desarrolladores será tedioso mantener la contabilidad y cumplimientos fiscales que
habitacionales y de complejos comerciales presentan una no pensaron hacer.
innovación en edificaciones residenciales, para comercio, oficinas, Autores nacionales e internacionales investigan el tema. En
otros, con visión a futuro y pronto retorno de su inversión con Colombia está estructurado este régimen de propiedad
utilidades que sobrepasen sus expectativas. dependiendo su destino, residencial, comercial o mixto. En
Las leyes exigen a los desarrolladores o constructores someter a Guatemala, no hay una legislación clara y precisa, esto dio origen a
régimen de propiedad horizontal estas edificaciones. El Impuesto que algunos edificios con régimen de propiedad horizontal estén
único sobre inmuebles (IUSI), se genera sobre el valor catastral del fiscalizados por la SAT con visitas a oficinas, negocios, oficinas u
inmueble, es rentable para las municipalidades que se quedan con otro que tenga acceso al público, solicitando documentos como
el cobro por el resto de vida de las edificaciones y son las facturas, libros legales, lo que denominan presencia fiscal.
responsables de velar y exigir que estos complejos cumplan con los En los regímenes de propiedad horizontal no existe una figura
requerimientos de construcción, licencias de urbanización, jurídica tributaria que obligue a las administraciones de estos
construcción, registro de todos los inmuebles. edificios a inscribirse y cumplir con las leyes fiscales vigentes
Al vender el edificio, el desarrollador entrega la administración a los cuando no hay base legal y que la Superintendencia de
propietarios, para que organicen una junta directiva que se Administración Tributaria (SAT) solicite que constituyan una nueva
encargue del manejo y administración de las áreas comunes. figura jurídica como asociación civil de vecinos, en este caso,
Termina su responsabilidad administrativa, de ella depende si los solicita las exenciones de los impuestos sobre la Renta (ISR), al
nuevos propietarios reciben una administración ordenada. Los Valor Agregado (IVA) o de Solidaridad ISO.
copropietarios deben solicitar asesoría para administrar las áreas
comunes, el mantenimiento, seguridad, agua, otros. 3.3.2.2. Definición
El problema surge cuando el edificio es residencial, pues los Se deriva del latín cum, con y dominium dominio; se define como
nuevos propietarios no se unieron con fin de lucro. A ellos, la una cosa en dominio común de dos o más personas.
20
En el artículo 392 del Código Civil español, se define condominio naturaleza jurídica del derecho real; menciona que hay tantas
como la forma de comunidad por cuya virtud, la propiedad de una opiniones, que se agotaron todas las combinaciones posibles.
cosa corporal pertenece a la pluralidad de personas por cuotas- A criterio personal, comparto que el condominio es una forma
parte cualitativamente iguales. Se concluye que condominio es una especial y completa de adquirir una propiedad, por ser una mezcla
forma de comunidad. de derechos reales que incluye propiedad individual, copropiedad
Otra definición es la de Diego Espín que indica que “ciertos en áreas comunes y servidumbres; surge como solución a la crisis
derechos son susceptibles de pertenecer a varios sujetos, lo que de espacios físicos, socioeconómica, necesidad de protección, de
origina el fenómeno denominado cotitularidad de derechos. Una de seguridad, sin fines de lucro, en algunos casos; a pesar de que no
las formas en que se manifiesta es la comunidad de bienes o existe una legislación específica, subsisten.
derechos reales, que cuando tiene el derecho de propiedad se
llama condominio o copropiedad. Es la comunidad del derecho de 3.3.2.4. Elementos
propiedad o la comunidad de bienes o derechos.” Existen varios elementos en la integracion de un condominio, como:
En Guatemala, la mezcla de la propiedad individual (apartamento,
a. Sujetos o elementos personales: se refiere a los condóminos.
unidad, oficina, local comercial), la copropiedad de áreas comunes,
se hizo popular llamarlo condominio; el Código Civil lo utiliza como b. Objeto u elemento real: La adquisición de una propiedad,
sinónimo de copropiedad. recayendo el elemento real en uno o varios inmuebles,
unificados previamente.
3.3.2.3. Naturaleza jurídica
En la tesis de la Licenciada Ana Lucía Carrillo: Condominios c. Elementos formales: Atendiendo los artículos 1124 y 1125,
urbanizados, necesidad de su regulación legal,11 señala que la numerales 1o y 2o del Código Civil, que establece su inscripción
doctrina ha hecho esfuerzos para desentrañar, en vano, la en el Registro de la Propiedad de Inmueble, los titulares que
acrediten el dominio de los inmuebles y derechos reales sobre
11
Carrillo Marroquín, Ana Lucía. Condominios urbanizados, necesidad de su regulación los mismos. El artículo 1576 del mismo Código, establece que
legal, Guatemala, 1992, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad
Francisco Marroquín, pág. 31.

21
 “los contratos que se anotan en los registros, sin importar su Según el Código Civil, las Asociaciones poseen personalidad
valor, deben constar en escritura pública.”12 jurídica, artículo 15 inciso 3, Capítulo II de las personas jurídicas
que establece: “Las Asociaciones sin finalidades lucrativas, que se
proponen promover, ejercer y proteger sus intereses sindicales,
3.3.2.5. Marco jurídico de los condominios
políticos, económicos, religiosos, culturales, profesionales o de
No existe en Guatemala ninguna legislación jurídica ni tributaria al
cualquier otra orden, cuya constitución fuere debidamente aprobada
respecto de la figura o definición de condominio. La falta de leyes
por la autoridad respectiva.”13
específicas dificulta que las propiedades horizontales cumplan los
El mismo párrafo menciona que las Asociaciones se establecen con
requerimientos tributarios que solicita la SAT, en especial, cuando
autorización del Estado, en forma accionada, y que no por eso se
no hay una base legal en estos aspectos.
consideran empresas mercantiles.
En Guatemala los términos de comunidad, copropiedad y
La libre asociación de personas se establece en la Constitución
condominio se usan como sinónimos, no son un mismo concepto.
Política de la República de Guatemala, artículo 34 que señala el
Condominio, proviene del latín cum, con y dominium, dominio,
derecho de asociación, que reconoce el derecho de libre asociación
propiedad de una cosa que pertenece en común a dos o más
y que es obligatoria en el caso de colegiación profesional.
personas.
La conveniencia al adoptar esta figura jurídica, reconocida por
3.4. Asociación de vecinos condominios sometidos a régimen de propiedad horizontal, es que
3.4.1. Definición les permite llevar su contabilidad, manejo, control de gastos y de
Es la unión de varios propietarios de apartamento en un edificio o ingresos de una manera adecuada; en el aspecto fiscal se ven
casa en un residencial, que se unen sin fines de lucro, para obligados a solicitar exención de impuestos Sobre la Renta (ISR),
proteger los bienes comunes y seguridad dentro del edificio o de Solidaridad (ISO) y del Valor Agregado (IVA), en sus ingresos,
residencial. siempre y cuando sean en concepto de la asociación. Al surgir otro
tipo de actividades deben ser facturadas, como la compra de bienes

12 13
Artículo 1124 y 1125, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley 106 Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106 artículo 15, inciso 3, p.3

22
o pagos de servicios, que asumen el pago del IVA, como plasmados en la escritura social de su constitución, de acuerdo
consumidores finales. con el artículo 16 del Código Civil de Guatemala.
En esta personería jurídica es necesario el establecimiento de un d. Un administrador se encarga de la administración total del
órgano de dirección, el nombramiento de una junta directiva, que edificio, es el representante y responsable de la asociación ante
represente a los propietarios asociados, registrada en el Registro entidades fiscales, legales y propietarios.
de Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación de e. Las Asociaciones civiles se encuentran legisladas por las leyes
Guatemala, también el Administrador Único, que representa a los de Guatemala lo que facilita su funcionamiento y administración.
vecinos o condóminos en sus intereses y ante cualquier entidad de f. Se encuentra exenta de algunos impuestos, como los
gobierno como la Superintendencia de Administración Tributaria mencionados antes para facilitar el cumplimiento de los
(SAT), Instituto Guatemalteco de Seguridad Social (IGSS), requerimientos fiscales a que se encuentran afectas.
Ministerio Público (MP), bancos del sistema, Ministerio de Trabajo,
municipalidades y proveedores de servicios que reciban como 3.4.3. Constitución de una asociación de vecinos
condominio. De acuerdo con el artículo 1 del Acuerdo Gubernativo número 512-
98 Reglamento de Inscripción de Asociaciones Civiles, referente a
3.4.2. Características la constitución de la asociación, indica que de acuerdo con el
Entre las principales se señalan: artículo 18 del Código Civil, las Asociaciones civiles no lucrativas se
a. La libre asociación de personas, no están obligadas. constituyen por escritura pública.14
b. Su único fin es el resguardo y administración de los bienes Los requisitos que deben cumplir, además de los legales, son:
comunes, en el caso de un edificio sometido a régimen de a) Número de asociados, mayor al número de cargos de la junta
propiedad horizontal, son las áreas sociales, recreativas, directiva.
parqueos, ingreso, pasillos, elevadores, mantenimiento del
edificio.
14
c. Todos los derechos y obligaciones de la asociación están Acuerdo Gubernativo 512-98, Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen,
Álvaro, 29 de julio de 1998, Reglamento de inscripción de asociaciones civiles, artículo 1.
estipuladas en un reglamento o por estatutos, los cuales quedan
23
b) Declaración de todos los propietarios que la asociación es sin Para su inscripción en el Registro de Personas Jurídicas del
fines lucrativos. Ministerio de Gobernación, debe presentar lo siguiente:
c) La aprobación de todos los asociados de los estatutos que la a) Solicitud dirigida al Registrador de Personas Jurídicas.
regirán en cuanto a su funcionamiento. b) Testimonio de la escritura constitutiva de la entidad con su
d) Elección de junta directiva. duplicado (firmado y sellado en original por el notario
El artículo 3 del Acuerdo Gubernativo 512-9837 establece el cuerpo autorizante) o fotocopia legalizada. No se acepta fotocopia
estatutario que regirá la actuación y funcionamiento de la simple.
asociación, siendo: c) Verificar que el testimonio y su duplicado o copia legalizada
• Denominación de la asociación, naturaleza, objeto, domicilio, correspondan al mismo instrumento.
plazo y fines. d) Si se acompaña copia legalizada del testimonio, debe llevar un
• En el caso de los asociados, requisitos de ingreso, sus derechos timbre fiscal de Q 0.50 centavos por la razón registral.
y obligaciones hacia la misma. (engrapado al fólder)
• Estructura orgánica conformada por dos órganos importantes La documentación se presenta en dos fólderes tamaño oficio, uno
como: para la documentación original y otro para el duplicado.
➢ Asamblea general que la conforman todos los asociados y La inscripción de un régimen sometido a propiedad horizontal que
representa la máxima autoridad de la asociación. desee inscribirse como asociación civil de vecinos es tediosa y
➢ Junta directiva, elegida por la asamblea general, que se larga, ocasiona costos y gastos a los propietarios que adquieren su
conforma como mínimo por presidente, vicepresidente, vivienda.
tesorero, secretario y vocales.
3.4.5. Marco jurídico de la asociación civil
e) Régimen disciplinario, faltas, sanciones, multas para los Las Asociaciones civiles de vecinos deben cumplir los siguientes
asociados, establecido en los estatutos y reglamentos. requerimientos:

3.4.4. Inscripción de la asociación civil

24
a) los artículos 15, 16, 18 del Código Civil de Guatemala, Decreto Municipalidad, regidos por un reglamento específico, no están
Ley 106, reformado por el artículo 53 del Decreto del Congreso inscritos en el Ministerio de Gobernación ni tienen personalidad
número 114-97. jurídica como las Asociaciones civiles de vecinos.
b) con el Acuerdo Gubernativo 512-98, Reglamento de inscripción
de Asociaciones civiles. 3.5.2. Naturaleza jurídica
c) con la Superintendencia de Administración Tributaria, las leyes Tiene sus fundamentos en los artículos 34, 253 y 254 de la
fiscales vigentes de Impuesto Sobre la Renta, al Valor Agregado Constitución Política de Guatemala, 33, 35 en sus incisos a), e), i),
y otras obligaciones. m) y artículo 90 del Código Municipal, contenido en el Decreto 12-
d) con el artículo 102, Capítulo XIII de las Disposiciones 2002 del Congreso de la República de Guatemala, regido por la
Transitorias de la Ley del Registro Nacional de las Personas reglamentación de Ordenamiento territorial para la organización y
Decreto 90-2005 décimo cuarto transitorio, del Ministerio de participación comunitaria y sus modificaciones, según Acuerdo
Gobernación, correspondiente a la inscripción en el Registro de COM-015-2010.
las Personas Jurídicas.
3.5.3. Órganos
Son órganos del comité único de barrio, los siguientes:
a) La asamblea general
3.5. Comités únicos de barrio (CUB) b) La junta directiva
3.5.1. Definición c) Las comisiones de trabajo, encargadas de atender temas
Es una nueva modalidad, aprobada por el Consejo Municipal de específicos de las comunidades que representan, como: Mujer,
Guatemala en octubre del 2000, en atención al nuevo reglamento juventud, deporte, seguridad, educación, salud, entre otros.
de Ordenamiento territorial para la organización y participación
comunitaria, para promover el desarrollo de barrios, la participación 3.5.4. Requisitos para formar parte del comité único del barrio
de los jóvenes y vecinos para abordar temas de interés común, Para optar a cualquier cargo es necesario que cumplan con los
como la seguridad, grupos de jóvenes, otros. Son autorizados por la siguientes requisitos:
25
a) Ser vecino de la ciudad de Guatemala. vía pública o un espacio común que conduzca a esa vía; se le
b) Tener Documento Personal de Identificación (DPI) extendido por denomina división horizontal.
el Registro Nacional de Personas del municipio y departamento En este capítulo se exponen las semejanzas y diferencias que
de Guatemala. sirven de apoyo para corrobar la necesidad de regular esta
c) Ser residente del barrio que pretenda representar o propietario propiedad en el país.15 Se resume de la siguiente manera:
de un inmueble dentro del mismo por más de un año.
d) Saber leer y escribir. 3.6.1. Diferencias entre las figuras jurídicas
Estos comités no tienen personería jurídica, no están inscritos en el 3.6.1.1. Sociedad anónima
Ministerio de Gobernación y se rigen por la reglamentación a) Los socios o personas se unen con el único fin de lucrar.
municipal. b) Tienen personalidad jurídica.
c) Existe legislación legal y fiscal para normarlas.
3.6. Semejanzas y diferencias entre propiedad horizontal, d) Se terminan en el momento que lo deseen los socios.
condominio, asociación civil de vecinos comparada e) Es fiscalizada por la Superintendencia de Administración
contra una sociedad anónima Tributaria.
Un bien inmueble se divide física y jurídicamente, en vertical por
lotes u horizontal, en pisos. f) Es fiscalizada por instituciones como el Instituto Guatemalteco
Un terreno se parcela, se subdivide en lotes, con medidas que se de Seguridad Social, Ministerio de Trabajo y Municipalidades.
ajusten a disposiciones legales, que proveen los límites mínimos y g) Los accionistas no pueden disponer del patrimonio de la
máximos, frentes, fondos, otros, para obtener de forma tangible, sociedad, salvo que la mayoría lo apruebe.
material, manzanas, lotes como se desee y sea posible, lo que se
llama división vertical.
Un edificio se divide, en pisos, departamentos y habitaciones,
15
siempre y cuando se aprovechen independientes, tenga salida a la Carrillo Marroquín, Ana Lucía, Necesidad de regulación legal, condominios
urbanizados, UFM, 1992

26
h) Los accionistas responden hasta por el límite de su participación finca, folio y libro, que se paga proporcional por cada propiedad
en la sociedad, con el valor de sus acciones y no con sus individual.
bienes. h) Los documentos que extiendan a los condóminos no son
i) Los socios se reparten las utilidades al terminar el período fiscal. deducibles del Impuesto sobre la Renta.
j) Se nombra un representante legal ante las instituciones i) No son fiscalizados por ninguna otra institución.
correspondientes. j) Los propietarios disponen de su propiedad, no de las áreas
k) Debe llevar una contabilidad completa. comunes en copropiedad, salvo de su derecho a la parte
l) Es dirigida por un consejo de administración o administrador alícuota.
único. k) Todos los copropietarios de las áreas comunes son
responsables por su conservación, buen uso y disfrute de las
3.6.1.2. Propiedad horizontal áreas.
a) No tiene personalidad jurídica, nace al someter la construcción l) Existe indivisión forzosa de áreas recreativas, sociales, pasillos,
de un edificio a régimen de propiedad horizontal. parqueos, otros.
b) Se inscribe en el Registro General de la Propiedad. m) Los propietarios designan un administrador para los elementos
c) Los propietarios que adquieren apartamento, oficina o comercio, comunes.
lo hacen con el fin de tener un patrimonio. n) Los propietarios aprueban un reglamento de copropiedad y
d) Existe legislación legal sólo para el sometimiento del régimen, administración para una mejor convivencia y salvaguarda de los
no hay legislación fiscal ni de otra índole para los aspectos elementos comunes.
laborales o de registro. o) Los gastos comunes son distribuidos entre todos los
e) No se inscribe ante la Administración Tributaria. propietarios.
f) No es fiscalizada por la Superintendencia de Administración
Tributaria. 3.6.1.3. Copropiedad
g) No están obligados a pagos de impuestos, excepto al Impuesto Nace de la unión voluntaria, en la propiedad horizontal, de los
Único sobre Inmuebles (IUSI) en las áreas con asignación de dueños de apartamento y copropietarios de las áreas comunes.
27
Existen otras formas de copropiedad. La que interesa es la que j) Elige un órgano de dirección, una junta directiva.
nace con la propiedad horizontal de un edificio. No tiene k) Crea su reglamento y estatutos.
personalidad jurídica, excepto que se inscriba como sociedad l) Cumple deberes formales, como retener el Impuesto sobre la
anónima. Existe legislación según el Código Civil de Guatemala, Renta, exige documentos legales y fiscales para no tener
pero no fiscal, ni laboral para esta figura. No están afectos a sanciones.
impuestos fiscales. Hay indivisión forzosa de los elementos
comunes del edificio sometido a régimen de propiedad horizontal. 3.6.1.5. Condominio

3.6.1.4. Asociación civil de vecinos a) El Código Civil de Guatemala menciona el régimen de propiedad
a) La unión es voluntaria y sin fines lucrativos. Administra y maneja horizontal y condominio, que en el país se utiliza como sinónimo
las áreas comunes para beneficio de los condóminos. de copropiedad y propiedad horizontal.
b) Tiene personalidad jurídica. b) No existe legislación específica, sólo lo que indica el Código civil
c) Se inscribe en el Registro de las Personas Jurídicas del de Guatemala respecto de las propiedades horizontales y
Ministerio de Gobernación. copropiedades.
d) Se inscribe como contribuyente ante la SAT. c) Las instituciones fiscales, laborales otras, relacionan el
e) Solicita exención de IVA, ISR, de Solidaridad, pues no tiene condominio con el régimen al que fue sometido el edificio.
fines de lucro. d) Son fiscalizados por la SAT, no tienen respaldo legal para su
f) Existe legislación legal y fiscal para la asociación civil de inscripción y cumplimiento de obligaciones fiscales.
vecinos. e) Algunos regímenes se inscriben como asociación de vecinos
g) Paga como consumidor final en el caso del IVA. para que los documentos que extienden se deduzcan del ISR,
h) Si tiene actividades lucrativas, emite factura y paga impuestos en especial, en edificios de oficinas o locales comerciales, no de
de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta Decreto 10- vivienda a quienes no les interesa que el gasto sea deducible.
2012. f) Todo lo demás es igual que el régimen de propiedad horizontal.
i) Lleva contabilidad.
28
3.6.2. Semejanzas entre las figuras jurídicas e) Pro-división forzosa de los elementos comunes
a) División de la propiedad territorial En la propiedad horizontal, no se determinar la parte que le
En la propiedad horizontal, la división de un inmueble se hace de corresponde a cada propiedad para uso común, siempre y cuando
nivel en nivel hacia arriba, que cuente con tantos pisos como se exista el régimen con incapacidad de dividirlo.
proyectó construirlo, siempre y cuando, sea mayor su uso.
En los condominios, la división del inmueble es horizontal, en un f) Registro
mismo plano, una unidad a la par o contigua a otra. Cada una de las unidades que integran el edificio o complejo, se
registran como fincas filiales, establecidas y definidas las áreas
b) Propiedad y copropiedad comunes, de manera jurídica es un gravamen de las propiedades
En la propiedad horizontal y condominios existe la propiedad individuales y pertenecen a un todo.
individual, en cada unidad que integre un edificio y de servicios
comunes (pasillos, vías de acceso peatonal o vehicular, áreas g) Reglamento de copropiedad y administración
verdes, guardianía, agua, energía eléctrica, otros). Los propietarios se someten a un reglamento de copropiedad y
administración, que rige los derechos y obligaciones que les
c) Existencia de unidades individuales corresponden, normas de convivencia, derechos sobre las áreas
La propiedad horizontal y los condominios tienen unidades físicas, comunes de manera global.
como apartamentos, locales comerciales, habitaciones, oficinas, La propiedad horizontal, copropiedad y el condominio no son
otros sinónimos, tienen diferencias legales. La propiedad horizontal y la
copropiedad están legisladas en el Código Civil de Guatemala. Las
tres no están legisladas en las leyes tributarias, pues no tienen
d) Existencia de áreas comunes actividades que la ley tipifica como hechos generados, no están
Áreas de utilidad a las unidades, sin ellas no se subsiste de forma afectas a pagar impuestos.
independiente. Esta aseveración se utiliza por la SAT en la resolución de algunos
recursos, como en el caso siguiente con respecto a la afiliación al
29
IVA, se detalla en la exposición del caso C, capítulo IV de esta 3.7. Aspectos jurídicos y fiscales inherentes a la constitución de las
tesis, que indica: Asociaciones civiles
“Del análisis de la norma legal citada e información del Registro El artículo 34 de la Constitución de la República de Guatemala
Tributario Unificado, se concluye que respecto de las establece como derecho la libre asociación; el artículo 3 del Código
copropiedades que se acogen al régimen de propiedad horizontal, Civil de Guatemala, indica que las Asociaciones y fundaciones son
cuya actividad es la administración y distribución de los gastos personas jurídicas, se convierten en un ente diferente a los
comunes entre los copropietarios de la misma, no así la prestación miembros que la integran, ejercita todos sus derechos y contrae las
de servicios o de venta de bienes, se considera que la actividad no obligaciones necesarias para sus fines, representada por una
es afecta al Impuesto al Valor Agregado (IVA), porque no constituye persona u órgano que asigne la Ley, las reglas de su institución,
un hecho generador para el pago del impuesto, por lo que resulta estatutos, escritura social, de acuerdo con el artículo 16 del Código
innecesario que se afilien al IVA. Sólo deben pagar el impuesto que Civil.
como consumidores finales les corresponda.”16 Para que una asociación funcione debe cumplir con requisitos
Las tres figuras anteriores no tienen semejanzas en ningún sentido inherentes a su conformación, legales, fiscales, derechos,
con sociedades anónimas, ni con Asociaciones civiles de vecinos. obligaciones y prohibiciones.
Algunos edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal se
registran como tales para que los documentos que entregan por 3.7.1. Legales
pago de mantenimiento y gastos comunes sean deducibles del ISR a) Redactar escritura de Constitución:
para sus condóminos, se comprueba que cumplan con En este documento nace la asociación. Es una escritura pública
requerimientos fiscales, son fiscalizadas por la SAT y otras que declara la constitución del régimen, bajo el Código Civil,
instituciones. Decreto Ley 106. Las características estructurales quedan
definidas, en especial, las partes comunes del inmueble.
16 b) Redacción de estatutos que regirán la asociación.
OPINIÓN, O-2007-08-01-000035, Referencia: SAT-IAJ-DCT-091-10-2007,
Superintendencia de Administración Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, c) Elaboración de reglamentación, normas de convivencia y sus
Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del 2007.
sanciones:
30
 Indispensables para el funcionamiento del bien común y la b) Operar una contabilidad completa y organizada, con tantos
convivencia pacífica de los habitantes. Forma parte de la registros como sean necesarios, de acuerdo con el sistema de
escritura constitutiva. Es aprobada por los otorgantes del partida doble, aplicando principios de contabilidad aceptados.
régimen, a quienes la Ley da potestad de legislarlo de forma Habilitar libros de Inventario, Diario, Mayor, Balances y un libro
unilateral, contiene lo relativo a las relaciones de propiedad, de actas para el registro de las reuniones de junta directiva y
administración y condominio. asambleas.
d) Elegir la junta directiva. c) Presentar estados financieros anuales, conforme a las normas
e) Elección del presidente y representante legal de la junta internacionales de contabilidad.
directiva. d) Presentar declaración jurada anual del ISR por medios
f) Enumerar los requisitos para asociarse. electrónicos, informando de sus operaciones en el período
g) Inscribirse en el régimen de Seguridad Social cuando tenga más fiscal.
de tres empleados e) Extender recibos para aportes ordinarios y extraordinarios,
h) Con tres empleados, habilitar un libro de salarios en el Ministerio según los fines de la asociación.
de Trabajo y Previsión Social. Si la asociación tiene más de 10 f) Solicitar facturas contables a sus proveedores cuando hagan
empleados, se habilita un reglamento interno de trabajo, que se compras de bienes y servicios.
exhibe, como mínimo, en dos lugares de la asociación, según el g) Autorizar y emitir facturas contables, como pagar el ISR anual
artículo 57, Decreto 1441 del Código de Trabajo. cuando efectué actividades de lucro.
i) Inscribirse en el Registro de la Propiedad. h) Ser agente retenedor del ISR y emitir constancias por medios
j) Inscribirse en la SAT para su registro y control. electrónicos, cuanto tenga empleados que sobrepasen ingresos
k) Nombrar un perito contador que represente la asociación ante la por Q.36, 000 anuales o efectúe pagos a proveedores que
SAT. eligieron esa opción.
l) Inscripción ante el Ministerio de Gobernación. i) Llevar la conciliación anual por medios electrónicos.
3.7.2. Fiscales
a) Actualizar datos en la SAT, una vez al año. 3.7.3. Contables
31
El objetivo de llevar la contabilidad es suministrar información b) Exención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en los aportes
razonada, con base en registros técnicos de la operación realizada que reciben, al estar autorizadas y con los requisitos arriba
por este ente privado. La junta directiva tiene oportunidad de: indicados (Artículo 7 Inc. 13 Ley del IVA); sin embargo, son
a) Llevar registros, basados en sistemas y procedimientos técnicos consumidores finales, no están exentos del IVA en las compras
adaptados a la diversidad de operaciones que permitan que efectúen. (Artículo 9 Reglamento Ley del IVA).
operativizar el funcionamiento del condominio. c) Exención del Impuesto de Solidaridad (ISO) en los aportes que
b) Clasificar prioridades, según registros como medio para obtener reciben, al estar autorizadas y con los requisitos arriba indicados
los objetivos propuestos. (Artículo 4 Inciso e) Ley de ISO).
c) Interpretar resultados para dar información detallada y d) Exención del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado
razonada. especial para protocolos en los documentos que contengan
Con base en la información, se hacen nuevas propuestas actos o contratos gravados al estar autorizadas y todos los
administrativas y financieras. requisitos arriba indicados (Artículo 10 Inc. 4 Ley de Timbres
Fiscales).
3.7.4. Derechos Los puntos anteriores son teoría, porque las instituciones requieren
Las Asociaciones civiles de vecinos tienen el derecho a: la presentación de formularios, mensuales, trimestrales,
a) Exención del ISR, cuando la totalidad de ingresos y patrimonio semestrales o anuales, de acuerdo con como fue registrado, donde
provengan de donaciones, aportes, cuotas ordinarias o refleje que los movimientos son para el funcionamiento y cobertura
extraordinarias, destinadas a fines de su creación y en ningún de gastos del condominio.
caso distribuyan, de forma directa o indirecta, utilidades o bienes
17
entre sus integrantes. 3.7.5. Prohibiciones

17
Reglamento de la Ley del ISR, Articulo 6 inciso c, Decreto 26-92 del ISR y articulo 6 del Se prohíbe repartir dividendos, bienes, utilidades o beneficios entre
Decreto 206-2004, Reglamento de la Ley del ISR
sus asociados, destinar ingresos por aportes ordinarios y

32
extraordinarios a fines distintos de los establecidos en la escritura b) Organizar los derechos y obligaciones de los propietarios con
de constitución. elementos comunes.
c) Organizar las relaciones derivadas de la copropiedad de
3.7.6. Organización elementos comunes para la pacífica convivencia.
d) Establecer una junta directiva, que vele y rija los reglamentos,
Para que funcione una organización, se sugiere una estructura normativas o nuevas ideas para la mejora del condominio y la
organizacional definida, visión, misión, creencias, otros. convivencia.
Cuando las operaciones son elevadas es viable tener como mínimo e) Establecer y aprobar cuotas ordinarias y extraordinarias que
contador, recepcionista, jefe de recursos humanos, Depto. de pagan los asociados para el funcionamiento de la asociación.
Tecnología; manejarse como si fuera una sociedad mercantil, con f) Recibir una memoria anual de labores presentada por la junta
control interno, gobierno corporativo donde las funciones se directiva.
deleguen en forma óptima, fácil de controlar. g) Resolver cualquier modificación a los estatutos de la asociación.
h) Autorizar la enajenación, gravamen o arrendamiento de
Cuando se establecen, apenas tienen un administrador general, cualquier bien o derecho de la asociación.
quien hace las veces de administrador, secretario, cajero, otros. i) Llenar las vacantes de los integrantes de la junta directiva.
Con este manual, se entrega las Asociaciones civiles o con j) En caso de que el presidente se declare en ausencia definitiva,
planes de organizarla, una guía para analizar los aspectos y nombrar al vicepresidente como sucesor hasta completar el
debilidades en su institución. mandato correspondiente, confirmándolo en asamblea general
extraordinaria.
3.7.6.1. Asamblea general de propietarios k) Otras que le correspondan de acuerdo con su calidad de
Conocida como consejo de propietarios; integrada por los dueños máxima autoridad.
de las unidades de un condominio urbanizado, que proviene en l) Resolver el llamado a una asamblea general extraordinaria.
respuesta a las siguientes necesidades:
a) Normar las relaciones y convivencias entre la comunidad. 3.7.6.1.1. Junta directiva
33
Administra el condominio, resuelve problemas generales que se Por la falta de regulación legal, en los condominios urbanizados
susciten, representa a la junta de propietarios, dirige al construidos, por normas contenidas en la escritura pública que
administrador. otorga el promotor del proyecto, cada propietario da al presidente
Tiene las siguientes facultades: un poder especial, administrativo para que lo represente en asuntos
a) Percibir cuotas de mantenimiento de los condóminos. relacionados con el condominio y por su calidad de propietario de
b) Cubrir los gastos de la administración. una vivienda de este, con facultades para sustituir este mandato o
c) Nombrar al administrador y demás empleados de la conferir poderes judiciales.
administración. Al carecer de leyes que regulen el condominio y establezcan la
d) Aprobar la ejecución de obras y mejoras generales. representación de este, por las características únicas del mandato,
e) Conocer y decidir en los asuntos e intereses generales. es consensual, se perfecciona con el consentimiento de las
f) Acordar las medidas necesarias y convenientes para el servicio voluntades contratantes.
común. Dirige las discusiones de la junta de propietarios, verifica el
g) Velar que se cumplan los reglamentos establecidos para la cómputo las votaciones, firma las actas con el secretario.
convivencia de la comunidad. Preside las sesiones, asambleas ordinarias y extraordinarias.
Autoriza al tesorero el pago de los rubros que mantengan el
3.7.6.1.2 Conformación de la junta directiva y sus obligaciones funcionamiento del condominio.
La junta directiva está integrada por un presidente, que es el Cumple y hace cumplir los estatutos establecidos, las disposiciones
representante legal en cualquier situación, secretario y tesorero, de la asamblea general y junta directiva; vela por el funcionamiento
como mínimo, elegidos por un período no menor a un año, aunque de la asociación y sus órganos.
es negociable de acuerdo con las necesidades de los propietarios.
El vicepresidente
El presidente Asiste al presidente en el desempeño de su cargo, hace
Representa a los propietarios en juicio o fuera de él, sobre asuntos sugerencias para la marcha de la asociación. En caso de ausencia,
que afecten las cosas comunes.
34
sustituye al presidente de manera temporal o definitiva. Asesora en definitiva, excepto al presidente. Presiden las comisiones
sus funciones a otros miembros de la junta directiva. nombradas por la junta directiva.

El secretario El administrador
Lleva los libros administrativos, redacta actas y la correspondencia, Organiza, planifica, coordina, supervisa, ejecuta actividades de alta
da las certificaciones correspondientes, con visto bueno del gerencia, funciones de mandos intermedios y bajos, mecanografía,
presidente, a nivel administrativo. Cuando la certificación incluya un es receptor de compras, revisor físico de bienes o servicios
concepto contable debe sumar el visto bueno del tesorero. recibidos, su instalación, funcionamiento; cotiza, distribuye
repuestos; en ciertas oportunidades, hace de electricista o plomero.
El tesorero Dirige los trabajos de los empleados, la relación con los propietarios
Contabiliza el cobro de mantenimiento, coordina pagos informa a la junta directiva cualquier infracción, el mal uso de
presupuestados, lleva los libros contables, informa a la junta elementos comunes o a normas de convivencia. Lleva un control
directiva de la ejecución anual del presupuesto. Entrega un informe de propietarios y la sucesiva transferencia que ocurra.
mensual de los movimientos de caja. Elabora el proyecto de Vela porque el orden, armonía y tranquilidad reine entre los titulares
presupuesto anual para su autorización. Informar, en boletín, y personas que ocupen el condominio. Propone a la junta directiva,
cualquier atraso u anomalía contable. Propone un presupuesto de de acuerdo con el historial de infracciones, la sanción pertinente.
acuerdo con el historial de cuotas, pagos y requerimientos para el Recauda cuotas para gastos comunes y pagos por régimen o
funcionamiento del condominio, previene porcentajes de cobros judiciales cuando corresponda. Cubre contra recibos
contingencia o emergencia. requisados, pagos por gastos y obligaciones comunes del edificio.
Crea relevos a cualquier trabajador, incluyendo personal
Los vocales subarrendado, coordina con sus representantes su rotación y/o
Colaboran en la promoción de asuntos, sustituyen por su orden a cambio definitivo.
otros miembros en caso de impedimento o ausencia temporal o Efectúa obras urgentes para la seguridad y conservación del
inmueble.
35
Vela porque se cumplan las disposiciones del régimen jurídico y
cualquier otra tomada en reuniones de asamblea.
Es una persona individual o jurídica como una sociedad que se
encarga de los aspectos administrativos.
Por la incapacidad para hacer contrataciones, porque eleva los
costos, se sugiere un sueldo base para el administrador más un
porcentaje de remuneración por cuota percibida, esto lo motivará
porque es el único que percibe esta ganancia, con el objeto de
contratar a la persona idónea con estudios universitarios de
administración.
En la organización ideal en el régimen de condominio se basa el
manual y es la siguiente:

36
 Cuadro No. 1 Organigrama de organización ideal de propiedades en condominio. Fuente propia

3.7.6.1.1.1. Sesiones y resoluciones La junta directiva se reúne de manera ordinaria, una vez al mes, por
convocatoria del presidente o cualquier integrante, si es necesario,

37
en subsesiones entre fechas. Para que sean válidas, se necesita la h) Casos en que procede la remoción del administrador.
presencia de la mayoría de los miembros. Las resoluciones se i) Las materias que le reservan la escritura constitutiva y la ley de
toman por mayoría de votos, en caso de empate, se otorga doble condóminos.
voto a quien presida la misión. j) Establecimiento de las acciones consideradas faltas y las
sanciones económicas que conllevan.
3.7.6.1.1.2. Reglamento del condominio
Es un documento que se incluye en la escritura constitutiva, cubre 3.7.6.1.1.3. Faltas y sanciones
los rubros para el funcionamiento y convivencia de los habitantes. En la escritura constitutiva, se incluyen las acciones que se
Sus numerales se actualizan de acuerdo con las necesidades que convierten en faltas contra la convivencia; el incumplimiento de
surjan, en acta de asamblea que se lleva al Registro de la cuotas de mantenimiento; las disposiciones de las asambleas
Propiedad. generales, reglamentos, normativas; acciones u omisiones que
El reglamento contiene las siguientes disposiciones: contravengan los fines y objetivos de la asociación.
a) Los derechos y obligaciones de los condóminos referidos a los La junta directiva aplica sanciones, a través de su administrador, a
bienes de uso común especificados, las limitaciones del ejercicio cualquier asociado por faltas cometidas. Primero, un llamado de
del derecho de usarlos. atención verbal-escrito, dejando constancia, con alusión a la multa
b) Las medidas para la administración, mantenimiento y operación a la que se hará acreedor si se repite o por queja escrita de otro
del condominio. vecino a quien daña; luego, la sanción económica por el
c) Las disposiciones que propicien la integración, organización y incumplimiento a la reglamentación establecida.
desarrollo de la comunidad. 3.7.6.1.1.4. Recurso humano: Personal subalterno
d) Forma de convocar a asamblea de condóminos y persona que Personal contratado que, con el administrador, velan por el
las presidirá. funcionamiento del condominio. Este personal está bajo la
e) Designación y facultades del administrador. responsabilidad del administrador, su número depende del tamaño
f) Requisitos que reúne el administrador. del condominio, para atender necesidades. No existe una fórmula
g) Bases de remuneración del administrador que oriente su contratación, deben cubrir limpieza, jardinización,
38
mantenimiento de pozos y maquinaria, entre otros. Se solicitará
nivel técnico en electricidad, fontanería, jardines. Es indispensable
determinar las obligaciones de empleados y colaboradores, con
alcances y tiempos de entrega en cada asignación, la línea de
autoridad, pues cada condómino pretenderá definir un rol diferente
al asignado por la administración, no es que no lo haga, por el
contrario, informa a la administración para evitar atrasos.

3.7.6.1.1.5. Comunicación
En toda empresa es el ente principal para funcionar con eficiencia
los planes supuestos. Coordina elementos materiales y humanos,
mantiene buenas relaciones entre los condóminos, junta directiva,
empleados, proveedores y empresas subcontratadas, la población
organizativa, para tener prestigio, crédito, seriedad; todo lo que
facilite el alcance de objetivos y metas previstos en la asociación.
La comunicación entre las partes involucradas evita que se originen
o circule información no certera de las actividades, reuniones
semanales o mensuales que garantizan el manejo de insumos,
aportes y recursos. Se agencia de las herramientas a su alcance,
tradicionales y tecnológicas; si lo amerita de manera verbal,
dejando registro de la orden, sugerencia o diligencia en un reporte
diario al final de las actividades.

39
Cuadro No. 2 Comunicación efectiva para condóminos. Fuente propia

40
Esta herramienta es una manera eficiente de informar a todos, las Existen herramientas tradicionales que, a pesar del tiempo,
actividades hechas o por hacer en el condominio. La junta directiva, funcionan y cumplen con los objetivos para los que fueron creadas.
a través del administrador, informa y mantiene en orden la
administración del condominio.

Memorándum: Este documento se utiliza de manera interna, con una

breve explicación del tema a tratar.

LOGO DEL CONDOMINIO

INFORMACION GENERAL COMO DIRECCION, TELEFONO Y CORREO ELECTRONICO

MEMORANDUM

FECHA: De la generacion del memorandum

PARA: Junta Directiva y/o Señores Condominios del Condominio "XX"
ASUNTO: Describir brevemente el tema a tratar

Brindar la informacion que se desea trasladar al grupo especifico que se detallo con anterioridad,
indicando horas, dias, involucrados, etc.

Cuadro No. 3 Memorándum interno entre miembros junta directiva. Fuente propia

41
Buzón de sugerencias
Medida que se implementa por toda empresa. Permite al
condómino expresar ideas, sugerencias y descontento que le afecte
a él o la comunidad (cuadras y vecinos). Se sugiere la elaboración Páginas Web
de un formato para identificar rápido el tema y a quien comunicarlo Documento electrónico con información específica de una
a brevedad. institución, permite la comunicación inmediata, acceder a
soluciones rápidas y comunicados a quienes tengan código de
Cartelera acceso.
Un tablero colocado en un punto visible para todos los vecinos al
ingreso o egreso de las instalaciones, de material resistente a la Redes sociales
intemperie. Es una herramienta sencilla, permite al administrador manejar un
grupo específico de usuarios, condóminos residentes.
Informes
Se establece a quienes dar información de actividades, solicitudes, Revista electrónica
informes generales, su frecuencia de circulación. La tecnología Cargada en la página Web o redes sociales con el contenido de los
alcanza más usuarios en menos tiempo, genera menos recursos, informes.
ahorro de tiempo.
Se sugiere que se utilicen dos tipos de comunicación efectiva que
Correos electrónicos garanticen la funcionalidad y toma de decisiones en reuniones
Permite a los usuarios enviar y recibir mensajes, documentos, generales o asamblea anual:
fotografías y/o datos. Llega la misma información a todo el grupo o
información específica a un miembro de la comunidad. Interna
42
Se usa entre el personal de manera vertical de arriba hacia abajo 3.7.6.1.1.6.1. Controles administrativos
(junta directiva, administrador) y a los copropietarios, a quienes se Incluyen los planes de organización, procedimientos, registros
les brinda información general sobre el estatus de la administración relacionados con los procesos de decisión para lograr los objetivos.
o de manera individual cuando afecta directo al condómino. Se Es el punto de partida para establecer el control contable de las
aprovecha la tecnología para que sea más eficiente o las operaciones.
tradicionales como tableros informativos, memos, manuales y/o Entre las herramientas que se utilizan para la comunicación en el
circulares. control de actividades, están:
Externa a) Calendario de eventos
Informa las opciones, beneficios y obligaciones que los condóminos Indica los eventos relevantes, repetitivos e indispensables, pagos,
tienen. En las asambleas generales, la junta directiva, ofrece una contactos. A cada evento se le asigna un tiempo de ejecución.
imagen de confianza al ser transparente con informes claros sobre
el uso de los recursos recaudados. Con cada proveedor o empresa b) Estatus semanal
subcontratada para mantenimiento de planta de tratamiento, Da información puntual a los miembros de la junta directiva y la
limpieza de pozos, seguridad, optar por personal rotativo o que administración, indica si las pautas se hacen de manera adecuada
cubra cuando haya una ausencia. o hay necesidad de cambiar de estrategia para finalizar la acción.

3.7.6.1.1.6. Controles c) Reporte mensual

Es un elemento vital, si no existe, ningún sistema es eficiente; debe Síntesis del estatus semanal. Confirman los esfuerzos del equipo
adaptarse al dinamismo que demanda su operativización. De de trabajo y si se obtienen los resultados deseados.
acuerdo con las necesidades se incluyen todo tipo de controles
para funcionamiento del edificio, como mínimo, administrativos y d) Manuales
contables. Es básico tener control por concepto de cuotas por Especifican las normas generales y de procedimiento en las áreas
servicios de cada condómino, para mantener al día los pagos. que requieran controles y manejo. Se mantienen actualizados para
que sirvan como herramienta de administración. Contienen las
43
funciones y atribuciones de los miembros. Muy pocas empresas Es la división de la planta general del condominio y espacios de
tienen manuales, no se diga las Asociaciones de vecinos y juntas acuerdo con las necesidades de uso, acción y/o mantenimiento, de
directivas en formación. acuerdo con manuales, calendario de eventos y estatus de las
áreas del lugar.
e) Implementación de políticas administrativas
“Las políticas delimitan el área en la que deben tomarse las 3.7.6.1.1.6.2. Controles contables
decisiones, de acuerdo con los objetivos institucionales; permiten Comprende los procedimientos y registros que se relacionen con la
que los administradores deleguen autoridad y mantengan el control. protección de activos y la confiabilidad de registros financieros,
Son principios generales o filosofías que orientan la acción del diseñando los más adecuados para el condominio; registran las
grupo de trabajo u organismo social; son normas amplias, operaciones para la preparación de estados financieros de
generales, elásticas y realistas.”18 Para que tengan éxito se conformidad con los principios de contabilidad de los activos,
incluyen aspectos como la fijación, difusión, coordinación, salvaguardados por la junta directiva, que sin su autorización no se
implementación, constante revisión de estas. Entre las políticas a permite el acceso a ellos. Para este control se hace un sistema
implementar están: contable, como:
➢ Contratación de personal a) Inventarios: Registro de los bienes muebles e inmuebles del
➢ Remuneraciones condominio, con su tiempo de vida útil, el mantenimiento con
➢ Créditos y convenios tiempos, si necesita cuidado especial o cambio total.
➢ Compras b) Caja: Cortes diarios y arqueos periódicos que determinen los
f) Sectorización ingresos, con un deposito diario en el banco de la cuenta.
c) Bancos: Hacer conciliaciones bancarias mensuales, corroborar
que los cheques sean cargados a cuenta de la administración.
18
García de León Luis Alberto. Diseño de procedimientos contables y de control interno
Como control adicional, para la salida de cheques, se registren
administrativo de una empresa dedicada a la administración de servicios básicos
domiciliares en condominio. Tesis Universidad San Carlos de Guatemala, nov. 2011, pág. cuatro firmas de los miembros de la junta directiva y se plasmen
76
dos firmas por cheque para su pago.
44
d) Cuentas por cobrar o pagar: Pago de la cuota por servicios de
los condóminos que, al caer en mora, se aplica la sanción
dispuesta en el reglamento interno. Hay casos que se
encuentren al día en cuotas comunes y adeude las
extraordinarias u otros conceptos aprobados en asamblea
general.
e) Libros de Diario, Mayor y Balance: Son libros contables, por
saneamiento operacional los lleva el contador del condominio.

45
 Capítulo IV

Marco contextual

46
4. Marco contextual-referencial
4. 1. República de Guatemala
Limita al oeste y al norte con México, al este con Belice y el golfo variedad climática, producto de su relieve montañoso que va desde
de Honduras, al sureste con Honduras y El Salvador, al sur con el 0 hasta los 4,220 msnm. Se divide en 8 regiones, que incluyen 22
océano Pacífico. Tiene una superficie de 108.889 km². Tiene departamentos y 339 municipios.

Imagen No. 1. Ubicación de Guatemala en el globo terráqueo. Fuente: Propia Imagen No. 2. Mapa de la República de Guatemala. Fuente: Atlas Mundial

47
4.2. Departamento de Guatemala Quiché. Superficie 2,126 km². Tiene 17 municipios: Palencia, San
José del Golfo, San José Pinula, San Pedro Ayampuc, Chinautla,
Limita con los departamentos: al norte, Baja Verapaz; al noreste, El
Chuarrancho, San Pedro Sacatepéquez, San Juan Sacatepéquez,
Progreso; al este, Jalapa; al sureste, Santa Rosa; al suroeste,
San Raymundo, Santa Catarina Pinula, Mixco, Guatemala,
Escuintla; al oeste Sacatepéquez y Chimaltenango; al noroeste, El
Palencia, Villa Nueva, Villa Canales, Petapa, Fraijanes, Amatitlán.

Imagen No. 3 Mapa de Guatemala Fuente: Instituto Geográfico Nacional,2008 Imagen No. 4 Mapa del departamento de Guatemala Fuente: Instituto Geográfico Nacional, 2008

48
4.3. Análisis del sitio específico del proyecto

4.4. Análisis de
infraestructura

.
Imagen No. 5 Vista aérea sitio Imagen No. 6 Vista aérea sitio Fuente: Google Earth, Vista –aérea terreno colonia, 2010
Fuente: Google Earth, Vista –aérea terreno Colonia San Antonio, 2010

Se encuentra en las coordenadas: latitud 14º39’17.21’’ N; longitud

El terreno tiene los servicios básicos: agua, drenajes, energía
90º25’53.32’’ O; ubicado en el Km. 10.5 ruta al Atlántico,
eléctrica, infraestructura de calles y avenidas (pavimentadas,
Residenciales Casa Grande I
asfaltadas, adoquinadas, de tierra), teléfonos, avenidas principales.
El área incluye 203 casas construidas, surte de agua por un pozo
subterráneo localizado a 500 pies de profundidad, áreas verdes
comunes, una de juegos infantiles y un polideportivo, planta de
tratamiento de aguas residuales.

49
 Título V

Capítulo III

Marco operativo

50
5. Marco operativo del sector, comprometidos con el progreso y la integridad de todos
A continuación, se presentan las actividades para la conformación, los copropietarios.
integración, procedimientos de control interno en la administración
de una asociación de vecinos. Misión
Somos un grupo de personas particulares que comparten el interés
5.1. Antecedentes de convertir nuestro conjunto residencial en un lugar armonioso,
El condominio “CCG” inicia labores como entidad no lucrativa, por organizado, pacífico, con la mejor plusvalía del sector, procurando
lo que contactan un asesor en proyectos su estructuración, que que prevalezcan las normas de convivencia ciudadana, los valores
incluye 203 casas unifamiliares. éticos y morales que representan los pilares de la sociedad, como
el respeto mutuo, la igualdad, la justicia, la solidaridad, la
Los servicios domiciliares son: responsabilidad, el trabajo en equipo. En la búsqueda constante
a) Agua potable de un pozo semiautomático localizado a 500 pies de propiciar medios de comunicación, sana convivencia,
b) Seguridad y vigilancia privada participación efectiva, para mejorar nuestra calidad de vida,
c) Mantenimiento de calles y áreas verdes cumpliendo y haciendo cumplir las leyes, las normativas, los
d) Extracción de basura reglamentos creados para y por la comunidad, orientándoles a un
e) Tratamiento de aguas residuales desarrollo pleno.

Misión y visión del condominio CCG1 5.2. Trámites

Visión 5.2.1. Primer Trámite
Convertirse en un ejemplo y modelo de compromiso, con Redacción de la escritura constitutiva (ver anexos) por un notario
capacidad de organización y planificación, capaz de crear un registrado que oriente los aspectos jurídicos. Entre los requisitos
ambiente de armonía, unión, respeto, demostrar honestidad, ética, mínimos están:
equidad. Siendo reconocidos como el mejor condominio residencial ➢ Datos del representante legal

51
➢ Ubicación exacta del condominio una buena transición, manejo y administración de los bienes del
➢ Propósito de la constitución condominio. En cada cambio, hacer una convocatoria a asamblea
➢ Nombre que se le asignara a la asociación general ordinaria, invitando a todos a participar y rotar la junta
➢ Los fines y los objetivos de la asociación directiva.
➢ Requisitos para pertenecer a la asociación
➢ Asociados activos 5.2.1.1. Régimen jurídico de propiedad en condominio
➢ Derechos de los asociados Como parte de la documentación interna, hay un régimen jurídico
➢ Deberes y obligaciones de los asociados disciplinario (ver anexos 6.2), que orienta el actuar de los
➢ Órganos que componen la asociación, asamblea general y sus condóminos para la convivencia pacífica e indica los derechos y
atribuciones obligaciones adquiridos con la compra de su inmueble.
➢ Junta directiva, su conformación, integrantes y atribuciones
5.2.2. Segundo trámite
➢ Declaración del patrimonio
El documento legalizado por un notario se inscribe en el Ministerio
➢ Fiscalización de los recursos patrimoniales
de Gobernación, área de Registro e Inscripción de Personas
➢ Contabilidad
Jurídicas, para tener figura legal ante cualquier institución,
➢ Régimen jurídico disciplinario que los condóminos manejan de
presentando:
manera interna.
Escritura constitutiva (copia) legalizada por notario
➢ Requerimientos para su disolución
Fotocopia de los DPI de los integrantes de la junta directiva
➢ Este documento legalizado en protocolo se entrega en el
descrita en el documento
Ministerio de Gobernación, área de Registro e Inscripción de
Personas Jurídicas para optar a su inscripción en la
5.2.3. Tercer trámite
Superintendencia de Administración Tributaria y otras
Fotocopia de inscripción en el Registro de Personas Jurídicas del
instituciones. (Ver anexos).
Ministerio de Gobernación
Se sugiere que el tiempo máximo de una representación legal no
exceda a cinco años y como mínimo, dos, con el objetivo de tener
52
Inscripción como asociación no lucrativa en el Registro Tributario 5.3.1. Manuales de puestos de junta directiva
Unificado Incluyen las especificaciones de los requerimientos de los
Llenar formulario SAT-52, en papel, o formulario 7121, en línea, miembros de la Junta Directiva, de la comunidad que colaborarán
para solicitar la autorización de libros con el funcionamiento del condominio, entre ellas:
Elegir a un contador a) Puesto
Fotocopia DPI representante legal b) Departamento o área a la que pertenece
Impresión de facturas c) A quién rendir cuentas
d) Objetivo del puesto
e) Requisitos del puesto, se describen las necesidades
5.2.4. Cuarto trámite académicas mínimas, tiempo de experiencia y competencias
Incluye las acciones que le permite ejercer como asociación f) Obligaciones del puesto
registrada, con personería y representación jurídica, como las g) Funciones para realizar
inscripciones en el Instituto de Seguridad Social de Guatemala, h) Grado de responsabilidad que adquiere el puesto
IRTRA, que resguardan el bienestar de los trabajadores.
La declaración de ISR en formulario SAT 1411, cada tres meses A continuación, está un cuadro de síntesis de los puestos de la
durante el año fiscal. junta directiva, que detalla las atribuciones, relación entre puestos
y grado de responsabilidad en la administración del condominio.

5.3. Manuales
Al finalizar los trámites se redactan los manuales de puestos,
procedimientos, organización y cualquier otro necesario para que
el condominio funcione.

53
 MANUAL DE PUESTO DE JUNTA DIRECTIVA
RELACION CON GRADO DE
NOMBRE DEL PUESTO ATRIBUCIONES
PUESTO RESPONSABILIDAD
a) Establecer Quorum legal de las
Asambleas General de Propietarios
y de la Junta Directiva Vicepresidente
b) Presidir las sesiones y moderar
debates secretari@ LEGAL,
c) Presidir el escrutinio de las
1 Presidente ADMINISTRATIVA,
votaciones Tesorero
d) Suscribir las actas del as FINANCIERA
sesiones, certificaciones y/o
acuerdos que se expidan Vocales
e) Representación legal ante
tribunales, SAT, Gobernacion
a) Sustituir en caso de ausencia
temporal o definitiva al presidente Presidente,
2 vicepresidente b) Asistir al Presidente en el Secretario, ADMINISTRATIVA
desempeño de su cargo y de los Tesorero, Vocales
otros miembros de la Junta directiva

a) Colaborar con la Presidencia

b) Redactar actas de sesiones,

certificaciones y/o acuerdos
c) comunicación directa con el Presidente,
3 Secretario Administrador para la emision de vocales, ADMINISTRATIVA
boletines informativos sobre las
administrador
sesiones y/o acuerdos
d) revision de la correspondencia y
dividirla a los agentes interesados
directamente
a) Coordinar con el administrador
para que las cuentas se contabilicen
y se designen los recursos.
b) Elaborar el propyecto del Presidente,
ADMINISTRATIVA
4 Tesorero presupuesto anual y someterlo a Vicepresidente,
discusion
Y FINANCIERA
Administrador
c) informe de la ejecución del
presupuesto.

a) Se enumeraran en orden de Presidente,

eleccion del primero al tercero Vicepresidente,
Vocales Tesorero, ADMINISTRATIVA
Secretario,
b) sustituiran a los otros miembros
Administrador
de la Junta Directiva en caso de
5 ausencia temporal o definitiva
Cuadro No. 4 Manual rápido de puestos de junta directiva. Fuente: Propia

54
 Introducción
Este manual proporciona las políticas a cumplir al pie de la letra y
Es importante que los integrantes de la junta directiva que
el reglamento interno para el personal que labora en el condominio.
representa a los condóminos ante las asambleas generales
Contiene información sobre el tiempo de trabajo, días de descanso,
cumplan
horas extras, vacaciones, permisos, sanciones, que le servirá al
algunos requisitos, (ver anexo 6.3) para una administración empleado para conocer sus derechos y obligaciones para hacerlos
eficiente, manejo de valores y mantenimiento a los bienes valer, las condiciones de sus actividades para que no surjan
comunes. problemas que retrasen sus funciones.

5.3.2. Manual de procedimientos

Objetivo general
Indica la ejecución de actividades como contratación del personal,
Proporcionar al personal las reglas para sus actividades, sin
manejo de servicios, mantenimiento de áreas comunes, plantas de
problemas que interrumpan sus tareas y cumplan con los objetivos
tratamiento, pozos (si los hubiera), áreas de recreación, manejo de
organizacionales del condominio (ver anexo 6.4).
personal, sus políticas y reglamentación del trabajo. Es un
documento formal que contiene el motivo de su elaboración,
Políticas de personal
objetivos, políticas que regirán los procedimientos y
 Asistir puntual a la hora de trabajo establecida.
reglamentación para evitar confrontación administrativa o legal.
 Portar vestimenta adecuada.
 No se aceptan visitas de familiares en horario de trabajo.
5.3.2.1. Manual de procedimientos, políticas y reglamentación de
trabajo para el personal del condominio  Respetar el área de trabajo de cada individuo.

Es importante un manual de procedimientos para el personal del  No se contratará personal sin experiencia.

Condominio, con las prohibiciones, sanciones y beneficios, porque  No se contratará a familiares de trabajadores.

se abstendrán de cometer actos que ocasionen la pérdida de su  La información de cada área de trabajo no transcenderá a

trabajo o dañen la imagen de la entidad en la que laboran. terceras personas.

55
 Respetar los tiempos establecidos para cada actividad.  El vocabulario dentro de la empresa debe ser cordial
 Si el trabajador falta un día sin permiso, se le descontará y respetuoso, estrictamente prohibida cualquier
otro día sin goce de sueldo. palabra altisonante, para el trato de empleados y
 El condominio no se hace responsable de los accidentes de mandos superiores.
los trabajadores fuera del horario laboral.  No se permite ningún pleito verbal y menos una
 El condominio no se hace responsable de accidentes pelea, en cualquier área del condominio.
ocasionados por falta de uso de material de  Cualquier miembro de junta directiva, trabajadores y
seguridad. representantes tienen prohibido aceptar soborno, sin
 Brindar trato justo y esmerado a los condóminos, en excepción alguna, no importando la sencillez o gravedad del
sus solicitudes y reclamos. asunto que se propicie.
 Todo el personal del condominio debe mantener un  No se permite en el condominio ningún empleado en estado
comportamiento ético. de ebriedad o bajo efecto de drogas, siendo motivo de
 Ningún trabajador podrá negarse a cumplir una despido inmediato.
actividad para la que esté capacitado.
 Por seguridad de la empresa, todo trabajador 5.3.2.2. Manual de procedimiento para la selección,

presenta sus antecedentes penales y policíacos reclutamiento y contratación de personal

actualizados. 1. Propósito

 Todo trabajador de oficina debe tener presentación Hacer los trámites para el reclutamiento, selección y contratación

limpia, formal, agradable y pulcra en todo momento, del personal de acuerdo con el perfil, conocimiento, aptitud y

no importando el área en que trabaje. Es imagen del actitudes requerido por el condominio.

condominio.
 Queda prohibido todo acto que perjudique o dañe la 2. Alcance

imagen y prestigio del condominio. A nivel interno, el procedimiento es aplicable a los departamentos
de Obra, Mantenimiento, Administración y Finanzas.
56
 d) El Departamento de Administración y Finanzas examinará y
3. Políticas de operación, normas y lineamiento contratará al candidato, en un plazo no mayor de 15 días
a) El departamento de Administración y Finanzas es responsable hábiles, a partir de su recepción.
del reclutamiento y selección de personal idóneo para ocupar
las plazas vacantes de acuerdo con perfiles del puesto
establecido.
b) El departamento de Administración y Finanzas entrevista al
candidato para verificar que cumpla los requisitos, da la
solicitud de empleo y tramita su contratación, cuando cumpla
con los requisitos de escolaridad y experiencia en la función.
c) Es responsable de verificar que las propuestas incluyan la
documentación requerida de acuerdo con los lineamientos y
normas que rigen la contratación de personal.

Descripción del procedimiento

57
 Secuencia de etapa Actividad Responsable
1.1 Se notifica las necesidades de
personal, el perfil requerido,
Departamento de
los posibles candidatos.
1 Solicitud de personal Administración y
1.2 Acusa de enterado y abre
Finanzas
proceso para su atención.

2.1 Recibe memorándum, archiva.

2.2 Entrevista al candidato,
entrega la solicitud de empleo
para recabar los datos
solicitados.
2.3 Solicita al candidato los
siguientes documentos:
- Solicitud de empleo
- Currículum Vitae Departamento de
Recepción del candidato
2 - Fotocopia de DPI Administración y
y seguimiento
- Constancia de estudios Finanzas
- Fotografía
- Antecedentes penales y
policíacos
2.4 Recibe documentos, elabora
oficio de solicitud de
evaluación, anexa solicitud de
empleo.

3.1 Recibe oficio y documentación,

acusa de recibido en la copia
3.2 Practica al candidato los
Departamento de
Evaluación y valoración siguientes exámenes:
3 Administración y
del candidato - Conocimientos generales
Finanzas
- Medico
- Psicológico
3.3 Analiza los resultados

Secuencia de etapa Actividad Responsable

4 Obtención de resultados 4.1 Recibe oficio con resultados de los Departamento de
58
 y seguimiento exámenes practicados al candidato. Administración y
Finanzas

5.1 Recibe documentación, revisa si el

candidato es idóneo para el puesto y archiva
oficio.
Es idóneo.
Departamento de
Seguimiento del Procede.
5 Administración y
candidato No: Notifica en forma verbal al candidato y
Finanzas
termina procedimiento.
Sí: Notifica en forma verbal al candidato y
solicita que complete papelería faltante.

6.1 Recibe documentación completa del

Departamento de
Formalización de candidato.
6 Administración y
contratación 6.2 Opera, tramita y registra
Finanzas
7.1 Archiva la documentación.
7.2 Proporciona una copia del contrato al
trabajador seleccionado, le notifica su Departamento de
Alta al colaborador de
7 contratación a partir del día 1 o 16 del mes, Administración y
nuevo ingreso
según corresponda. Finanzas

Termina el proceso

Cuadro No. 5 Descripción de procedimientos de contratación de personal. Fuente: Propia

La secuencia quedaría de la siguiente manera en un diagrama de flujo.

59
Cuadro No. 6 Flujograma de contratación de personal. Fuente: Propia

60
 5.3.3. Manual de organización
Tiene como objetivo presentar una visión general del
funcionamiento del condominio para guía práctica de sus
trabajadores, el personal de nuevo ingreso, un instrumento auxiliar
para los directivos para unificar los criterios, tomar decisiones,
cumplir sus objetivos generales y específicos.
Menciona la jerarquía de puestos, que se actualiza de manera
periódica para satisfacer con las necesidades del milenio y/o del
condominio. Se presenta el organigrama ideal para que el
condominio funcione en todos los ámbitos; es un idealismo, la
realidad es otra. A pesar de la teoría y lógica presentada, la
administración de condominios se hace con la tercera parte de la
propuesta ideal.
A continuación, se encuentra un organigrama que representa la
realidad de la mayoría de los condominios, donde todos los
puestos hacen un trabajo más allá de las aptitudes con las que se
eligieron.

61
Cuadro No.7 Organigrama de conformación de miembros de sociedades de propiedad horizontal. Fuente: Propia

62
 5.3.4. Comunicación
Herramienta para informar a todas las partes, las actividades del Buzón de sugerencias: Se coloca a la par de la oficina de
condominio. La junta directiva, a través del administrador, informa administración, en su exterior. Se elabora con lámina lisa
a los condóminos y mantiene en orden la administración. galvanizada, pintura anticorrosiva negra o gris. Están disponibles
las 24 horas del día, para recibir sugerencias sobre mejoras o
Memorándum: Informe escrito, breve y conciso, que da información propuestas para dejar sin efecto algunas indicaciones.
de todo tipo a los copropietarios y condóminos.

.
Imagen No. 8 Sugerencia de buzones. Fuente: Propia

Imagen No. 7 Memorándum. Fuente: Propia

63
 estado semanal de la administración y junta directiva, tipo trifoliar,
en papel oficio bond a doble cara, físico, para informar a los
condóminos las actividades desarrolladas o a corto plazo.
Imagen No. 10 Propuesta de formato de informe. Fuente: Propia

Carteleras:
Se coloca en un punto visible a los vecinos al ingreso o egreso de La tecnología alcanza más usuarios en menor tiempo, genera

las instalaciones, de MDF el tablero y vidrio, la vitrina. Da menos recursos y ahorro de tiempo.

comunicados inmediatos, anuncios

de interés común, avisos sobre Correos electrónicos

situaciones extemporáneas, Permite a los usuarios enviar y recibir mensajes, documentos,

publicidad interna, objetos o fotografías, datos, a un grupo o información específica a un

mascotas extraviadas, otros. miembro de la comunidad.

Páginas Web
Imagen No. 9 Propuesta de cartelera. Fuente: Propia Documento electrónico con información específica de una
institución, permite la comunicación inmediata, soluciones rápidas
Informes de problemas y comunicados a quienes tengan códigos de acceso.
Se recomiendan cada
tres meses. Elaborados Redes sociales
en papel bond a doble Herramienta sencilla que permite al administrador manejar un
hoja y/o vía correo grupo específico de usuarios, condóminos residentes. Las
electrónico, con el opciones son: Facebook, Twitter, Instagram, WhatsApp, otros.

64
Revista electrónica Cargada a través de la página Web o por redes sociales. En ella se
encuentran informes.

5.3.4.1. Comunicación interna a) Recorridos periódicos: Revisar las instalaciones, el personal,

Se entabla entre la junta directiva, administrador y empleados. Los trabajos en ejecución y mantenimiento.
primeros toman decisiones para el funcionamiento del condominio. b) Control de alzas y fluctuaciones del gasto común.
Incluye a proveedores que proporcionan insumos o servicios, a c) Cobro de gastos comunes.
quienes se les informa de manera individual. d) Respeto de las normas: envío de circulares, cartas y multas.
e) Ejecución de tareas impuestas por la ley, el comité o asamblea
5.3.4.2. Comunicación externa de copropietarios.
Se traslada a los condóminos, de manera: f) Informes: Entrega de gastos comunes, solicitud de cheques con
a. Individual: Para resolver problemas y conflictos, atención a sus respaldos, devolución periódica de los antecedentes, a la
solicitudes u otros que le afecten de manera única. comunidad, para su resguardo.
b. Global: Con memorándum, circulares informativas, redes g) Hacer que se cumpla la reglamentación interna.
sociales para información que afecte a la comunidad. h) Atención a los residentes.
i) Elaboración de cuadros que complementen la información y la
5.3.5. Controles frecuencia con que se efectúan.
Es importante llevar controles para tener un panorama exacto de
los rubros económicos (esenciales para hacer funcionar el 5.3.5.1.1. Calendario de eventos
condominio), de roles. Planificación de actividades divididas para facilitar su ejecución
diaria, semanal, mensual, trimestral, semestral y anual. (Ver
5.3.5.1. Controles administrativos anexo).
Informan la manera en que el condominio está dirigido. Para su
éxito se recomienda: 5.3.5.1.2. Reporte de estatus mensual

65
Síntesis de eventos de relevancia sucedidos en el mes vencido, Implementación de normas específicas de control de
equivale a un reporte o informe del administrador para la junta administración, procedimientos de control de egresos e ingresos,
directiva, que prevea situaciones futuras, las corrija y accione para cobranza de gastos comunes, tratamiento de los fondos de reserva
que no se vuelvan a suscitar (malas experiencias). Hay algunas y cuota inicial. Preparativos para la exposición de estado financiero
que ameritan repetirse y reutilizarlas las veces que sea necesario o anual, como puntos esenciales a discutir en cualquier
pulirlas para ser procedimientos a futuro. administración de condominios. Todo esto da pauta para la
5.3.5.1.3. Reporte de estatus semanal creación de manuales específicos.
Permite al administrador el control de las actividades planificadas 5.3.5.2.1. Egresos
en el calendario de eventos, llevar controles de cumplimiento, 1. Todos los pagos se realizan con cheque.
necesidades y emergentes; elaborar su reporte mensual; localizar 2. Firman cheques dos miembros del comité.
los eventos trascendentales que ameriten su informe. 3. En cada solicitud de firma de cheques, se adjunta:
comprobante de egreso con sus respaldos y listado de
5.3.5.1.4. Manuales sobre mantenimiento cheques a firma.
Su elaboración mantiene el sostenimiento continuo de las
instalaciones como plantas de tratamiento de aguas negras, equipo
hidroneumático, puertas de acceso y motores de ingreso, cámaras
de seguridad, talanqueras, otros.

5.3.5.1.5. Implementación de políticas de contratación

Son importantes para evitar favores a terceros, elegir a los idóneos
que cumplan con las expectativas de servicio que se desea.

5.3.5.2. Controles contables

66
Egresos
Secuencia de etapa Actividad Responsable

1.3 Se notifica las necesidades de

pago a un proveedor
identificado.
1.4 Se elabora un comprobante de
Departamento de
1 Necesidad de pago egreso con su respaldo para la
Administración y Finanzas
salida del pago.
1.5 Se elabora el cheque para firma,
todo pago se hace por ese
medio.

2.5 Se traslada a firma con

documentación que soporte el
pago.
2.6 Cada cheque lleva dos firmas de
miembros de la junta directiva.
Departamento de
2 Cheque y firmas 2.7 Elaboración de listado de
Administración y Finanzas
cheques pendientes de firma y
2.8 un previo de saldo en cuenta
que demuestre la solvencia
monetaria para ese pago.

67
 3.1 Recepción de facturas para pago
en horario establecido, rectificando
los datos correctos. Acuse de
recibido en la copia.
3.2. Entrega de cheque contra
Evaluación y valoración factura. Se solicita firma de recibido Departamento de
3
de factura en la copia. Administración y Finanzas
3.3 Se autoriza pago del cheque al
banco, previa confirmación vía
telefónica.

Termina el proceso de pago

Cuadro No. 8 Sugerencia de secuencia de control de egreso o pagos. Fuente: Propia

5.3.5.2.2. Ingresos 2. Se confecciona un depósito para cada ingreso.

1. El cobro de los gastos comunes se hace sólo con documentos. 3. No se acepta efectivo.

Ingresos

Secuencia de etapa Actividad Responsable

1.6 Se elabora comprobante de
cobro por servicios y
mantenimiento por notificación
de cobro numerada.
1.7 Se notifica al condómino el Departamento de
1 Cobro de gastos
saldo pendiente de pago por Finanzas
cuota de servicios.
1.8 Sólo se utilizan para el pago,
cheques o depósitos a la
cuenta del residencial.
2.9 Se recibe el documento
visado.
2.10 Se hace la factura con
datos del condómino Departamento de
2 Recibo de caja y factura
2.11 Se hace un recibo de caja Finanzas
que soporte la recepción de
documento. Sin este no tiene
validez la factura para
68
 reclamos.
2.12 Se hace la boleta de
depósito por cada documento
recibido en la caja.
2.13 No se acepta efectivo.

3.1 Con factura y recibo de caja se

habilitan tarjetas de ingreso y
liberación de código peatonal. Departamento de
Habilitación de tarjetas
3 Administración y
de ingreso
Finanzas
Termina el proceso de pago de
cuotas
Cuadro No. 9 Sugerencia de secuencia de procedimiento de recepción de cuotas de mantenimiento. Fuente: Propia

5.3.5.2.3. Fondo de reserva e inicial

Es una cantidad de dinero asignada para el mantenimiento del 1. Se establece un fondo separado de la cuenta corriente.
condominio, en situaciones emergentes como daños a maquinaria 2. Su cobro y monto se ajusta a lo indicado en el reglamento.
por descargas eléctricas (por ejemplo), ruptura de tuberías por 3. El uso de estos fondos se ajusta a la ley.
travesuras, otras. 4. Exposición de los fondos.
Fondo de reserva e inicial

Secuencia de etapa Actividad Responsable

1.9 Se elabora un presupuesto
acorde con las necesidades
de mantenimiento, pago de
sueldos y servicios para un
Departamento de
Establecimiento de mes, lo ideal es un trimestre.
1 Administración y
fondo de reserva 1.10 Se coloca el fondo en
Finanzas. Junta directiva
cuenta de ahorro, para
generar intereses, se busca la
más favorable.
1.11 No se recomienda fondo
69
 de inversión porque son para
emergencias.
2.14 Se solicita al banco el
registro de firmas.
2.15 Se informa al banco que
se necesitan dos firmas para
Junta directiva y
retirar el saldo y sólo se
2 Firmas departamento de
autoriza la emisión de cheque
Administración
de caja, cruzado, a nombre de
la asociación o traslado a la
cuenta monetaria.

3.1. Hacer una lista de condiciones

emergentes que generen el uso de
fondos de reserva.
3.2. Los fondos no se utilizan para Departamento de
Determinación de
3 préstamos internos, ni financiación Administración, Finanzas
emergentes
en cuotas. y junta directiva

Termina proceso de pago

Cuadro No. 10 Sugerencia de procedimiento para inversión. Fuente: Propia

5.3.5.2.4. Informes 2. Boleta individual

Se refiere a documentación con mayor detalle del flujo de caja del 3. Listado general de cobranza
condominio, la mínima esencial es: 4. Cartas por unidad
1. Minuta detallada 5. Informe de saldos bancarios e inversiones

Informes

Secuencia de etapa Actividad Responsable

1.12 Elaboración de cada punto
de ingresos y egresos. Departamento de
1 Minuta 1.13 Demostrar cada punto con Administración y
número de boleta del depósito. Finanzas.

2 Cobranza 2.16 Listado de cobros hechos. Departamento de

70
 2.17 Listado de condóminos Finanzas y Junta
pendientes. Directiva.
2.18 Listado de contratos por
pagos en cuotas de
condóminos y estado de
estos.
2.19 Traslado de solicitudes
para optar a pago en cuota a
la junta directiva.

3.1 Listado de pagos hechos.

3.2 Listado de proveedores
pendientes.
3.3 Listado de contratos por pagos Departamento de
3 Pagos en cuotas solicitadas a Administración y
proveedores y estado de Finanzas, Junta Directiva
estos.

Termina proceso de pago

Cuadro No. 11 Sugerencia de secuencia de informe. Fuente: Propia

5.3.5.2.5. Inventarios
Elaborar inventarios diarios en cada cierre de caja, en ingresos y 5.3.5.3.2. Seguridad activa
egresos. Personal capacitado y comprometido.

5.3.5.3. Controles de seguridad 5.3.5.3.3. Comunicación

Se implementan para el mejor control. Los elementos de seguridad llaman a la vivienda del vecino que se
encuentre al día, por cada visita que deseen ingresar. Los
5.3.5.3.1. Seguridad pasiva copropietarios comunican las visitas de técnicos que ingresarán a
Cámaras, sensores de movimiento, alarmas, otros.

71
su domicilio, autorizan o niegan su ingreso, quienes se identifican
plenamente.
5.3.5.3.4. Comprensión
Como medidas de prevención y control, se solicita a quienes
ingresen, DPI y/o licencia de conducción de carro o moto. Los
motoristas dejan su casco de protección para ser identificados por
las cámaras internas del condominio. Anunciar las visitas,
mantener puertas cerradas, no retirarse del portón hasta que se
cierre, otras, son vistas como una molestia y no como elemento
disuasivo.

72
 Conclusiones

73
6. Conclusiones

a) En Guatemala, no se crearon documentos de administración y controles de apartamentos y condominios. Ahora se hace de manera
empírica. Por la gran demanda de solución del déficit de vivienda y la inseguridad, la propiedad horizontal en condominio es la mejor, más
rentable y práctica forma de construcción, desarrollo y seguridad aparente, que cumple mayores expectativas, por lo que es necesaria la
implementación de un manual que ayude a las juntas directivas que deseen independizarse de las empresas que construyeron las
instalaciones.

b) La falencia de manuales bajo el régimen de propiedad horizontal no permite hacer gestiones de representación administrativa y legal a
estas Asociaciones, porque adolecen de orientación acertada de los mecanismos, herramientas y estrategias al momento de poner en
marcha una asociación bajo régimen de propiedad horizontal.

74
 Recomendaciones

75
7. Recomendaciones

a) Considerar la presente investigación como proyecto piloto para propuestas de administración a desarrollar en las Asociaciones de
vecinos y juntas directivas.

b) Incentivar a las juntas directivas a elaborar manuales para aplicar dentro de los condominios.

c) Consultar al ente colegiado y especialista para que orienten y amplíen la información, cuando surjan dudas, problemas o
inconvenientes sobre el tema.

d) Exigir un manual de investigación propio, como parte de la documentación de las Asociaciones de vecinos y juntas directivas
registradas bajo el régimen de propiedad horizontal en condominio, que indique las situaciones inherentes, típicas, únicas e
independientes de la edificación, con el objetivo de no perder la plusvalía durante su registro.

76
 Bibliografía

77
8. Bibliografía

Pascual, Arturo Ballesteros, Carmona, Pedro, Jaime López, Inmaculada, Jiménez Luján, Jacinto José, López Navarros, José F.,
Rosat Aced, Carlos. Propiedad horizontal. Guía íntegra para la administración de fincas. Valencia, España. Editorial Tirant lo
Blanch. Colección Esfera, abril, 2013. Páginas 406

Rosat, Ignacio. Administración de la propiedad horizontal. 8a edición. Colombia. Editorial Legis.

Ruiz Muñoz, Diana Carolina. Guía práctica para administrar propiedad horizontal en Colombia. 1ª edición, noviembre 2013, editorial
propia del autor, páginas 72.

Sigüenza Sigüenza, Lic. Gustavo Adolfo. Compilación y comentado Código Civil, Decreto-Ley 106, Guatemala, Guatemala. Magna
Terra editores, Inst. de Investigaciones URL, 1ª edición, 2010.

Mendoza Martínez, Miguel Ángel. Tesis. Enfoque administrativo en la propiedad horizontal, Guatemala, julio 1982. UMG.

Carrillo Marroquín Ana Lucía. Condominios urbanizados, necesidad de su regulación legal. Guatemala, 1992, UFM.

Guevara Hernández, Ana Leticia, La escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, como instrumento que responda
a la realidad guatemalteca. Guatemala, junio 2006. USAC.

Artola Dávila de Girón, Silvia Jeannette. Análisis jurídico-tributario del régimen de propiedad horizontal y condominios basado en
los requerimientos de la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT). Guatemala, junio 2014. URL.

Decreto 106, Código Civil guatemalteco, Decreto Ley número 106.

78
 Anexos

79
ANEXOS

80
81
3A.2. Escritura constitutiva

A continuación, se describe una escritura constitutiva, que contiene aspectos mencionados con anterioridad.

Número XXX, en la ciudad de Guatemala, el día XXX del mes de XXX del año XXX. ANTE MÍ: nombre del Notario, comparecen por
una parte los señores: NOMBRE DE LOS INTEGRANTES DE LA JUNTA DIRECTIVA QUE PRESIDIRÁ, CON DATOS COMO EDAD,
ESTADO CIVIL, NACIONALIDAD, PROFESIÓN, DOMICILIO, NÚMERO DE DPI, EXTENDIDA EN XXX MUNICIPALIDAD, a quienes
en el transcurso del presente instrumento público se les denominará “LOS ASOCIADOS”. Todos los comparecientes me aseguran ser
de los datos de identificación personal antes indicados, que se hallan libres de ejercicio de sus derechos civiles y por medio del
presente instrumento público vienen a CONSTITUIR la Asociación de Propietarios y Copropietarios del Condominio CCG de
conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiestan los comparecientes que todos de forma individual, son propietarios
y copropietarios de unidades (casas), dentro del condominio CCG y, por ende, son vecinos del relacionado condominio, mismo que
ubica en DIRECCIÓN EXACTA, del municipio de XXX, del departamento de XXX,. En consecuencia, siendo todos propietarios y
copropietarios, habitantes y vecinos del condominio, con el objeto de velar por los intereses comunes, el fortalecimiento de los
vínculos de cooperación y ayuda mutua, se resuelve constituir UNA ASOCIACIÓN que permita cumplir legal y organizadamente con
los fines expuestos para los socios y futuros asociados. SEGUNDA: continúan manifestando LOS ASOCIADOS, que es de su interés
dejar expresamente establecida su voluntad de constituir la asociación de conformidad con el contenido de la presente escritura
pública. TERCERA: Conforme a los expuesto con anterioridad y una vez aprobado por unanimidad. Yo, el notario, a solicitud de los
otorgantes procedo a transcribir íntegramente, LOS ESTATUTOS DE LA ASOCIACIÓN, de la siguiente manera LOS ESTATUTOS
DE LA ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS Y COPROPIETARIOS DEL CONDOMINIO CCG: CAPÍTULO I: DISPOSICIONES
GENERALES: ARTÍCULO I DENOMINACIÓN Y NATURALEZA DE LA ASOCIACIÓN: la Asociación de aquí en adelante se
denominará, Asociación de Propietarios y Copropietarios del Condominio CCG, es una entidad privada, civil, no lucrativa, apolítica y
no religiosa, con fines eminentemente sociales, culturales, económicas y de servicio a la comunidad en materia de promoción y
proyección. ARTÍCULO II: DOMICILIO: el domicilio de la asociación se establece en el Departamento de XXX, con sede en el
Municipio de XXX. Con sede y oficina en el mismo departamento y en el resto del país. ARTÍCULO III: PLAZO: La asociación se
constituye por un plazo indefinido. ARTÍCULO IV: FINES: Son fines de la asociación los siguientes: a) el fortalecimiento de los
vínculos de amistad, colaboración y ayuda mutua entre los miembros de la asociación, b) aplicar y velar por el cumplimiento de las
normas de estos estatutos, de los regímenes jurídicos, los reglamentos de convivencia que rijan para la asociación, c) promover en
forma organizada e integral el desarrollo sostenible a nivel condominio, d) velar por los intereses comunes de los asociados, e)
promover y gestionar obras sociales benéficas y de servicio a favor de los condóminos, f) en general, realizar todas las operaciones,

82
actos, contratos y actividades afines que directa o indirectamente se relacionen con su naturaleza y funciones o que contribuyan al
mejor desarrollo de los mismos, g) velar y fomentar la organización y la participación de los asociados para la identificación y
propuestas de solución de los problemas y necesidades que surjan dentro del condominio. ARTÍCULO V, OBJETO: El objeto de la
entidad es: a) lograr la integración de sus miembros como un todo, b) cultivar y fortalecer la amistad entre sus miembros e incentivar
la ayuda entre sí, c) Cultivar y fortalecer la cooperación mutua, entre los Propietarios del Condominio, d) Fomentar actividades
sociales, culturales, religiosas respetando las creencias de los asociados, tendientes al engrandecimiento del condominio y velar por
que se mantenga la buena imagen de este. CAPÍTULO II: DE LOS ASOCIADOS, artículo VI, REQUISITOS DE INGRESO: Para
ingresar a la asociación se requieren los siguientes requisitos: a) ser propietario de alguna de las unidades habitacionales (casas),
ubicadas en el condominio, las cuales se encuentran inscritas en el Registro General de la Propiedad de la siguiente manera: de la
finca número XXX, folio, XXX, inclusive, todas del libro XXX, del departamento de XXX, b) encontrarse en el libre ejercicio de sus
derechos civiles, c) aceptar y cumplir los presentes estatutos y las resoluciones emanadas en asamblea general y de la junta
directiva, d) encontrarse al día en sus cuotas, a las que se encuentren sometidos los propietarios de unidades habitacionales (casas)
del Condominio de conformidad con el Régimen de copropiedad y condominio, e) pagar la cuota de funcionamiento que la asamblea
general establezca, f) son miembros de la asociación, todas aquellas personas que no estén contempladas en los artículos anteriores
y sean aprobadas en la asamblea general. ARTÍCULO VII, ASOCIADOS ACTIVOS: Son miembros de la asociación a) los fundadores
y cualquier persona que manifieste su deseo de ser miembro, que cumpla con los requisitos de los estatutos, reglamentos y otras
disposiciones aprobadas en asamblea general y cuya solicitud sea aceptada en junta directiva o en asamblea general, dicha solicitud
será analizada y resuelta por la junta directiva, en caso de duda la elevará para su conocimiento y decisión final en la asamblea
general ordinaria o extraordinaria, c) quien manifieste su voluntad de cumplir con los fines y objetivos de la asociación y los presentes
estatutos. ARTÍCULO VIII, DERECHOS DE LOS ASOCIADOS: Son derechos de los asociados: a) Elegir y ser electo para
desempeñar cualquier cargo en la asociación, siempre y cuando esté solvente en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias,
b) tener voz y voto en las sesiones de la asamblea general, correspondiente a cada asociado, un voto por cada finca de la cual sea
propietario, es decir, por cada una de las fincas identificada en el artículo sexto, c) mantener informado sobre los asuntos que se
refieren a la asociación y condominio, d) Representar a otro asociado en las sesiones de asamblea general, mediante documento de
solicitud que lo identifique, e) hacer ponencias y solicitudes ante los órganos de la asociación, f) solicitar en momentos de
emergencia, el apoyo necesario de la asociación, sea de índole financiero, legal u otro, que deberá ser evaluado por la junta directiva
a efecto de determinar la necesidad del socio y las posibilidades de la asociación para brindarlo, g) Tener libre acceso a la
documentación e información sobre el manejo de las finanzas de la asociación, h) recomendar por escrito, aspectos que considere
importantes a la junta directiva en funciones. ARTÍCULO IX. DEBERES Y OBLIGACIONES DE LOS ASOCIADOS: Son deberes y
obligaciones de los asociados: a) cumplir y hacer que se cumplan los presentes estatutos, reglamentos y demás disposiciones

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adoptadas de conformidad con los mismos, b) concurrir a las sesiones y reuniones a las que fueren convocados, c) desempeñar con
el más alto grado de responsabilidad y profesionalismo los cargos y comisiones que se le confíen, d) pagar las cuotas ordinarias y
extraordinarias que establezca la asamblea general, e) cooperar para que el desarrollo de las actividades de la asociación siempre
sean exitosas, f) procurar que, con su conducta, se mantenga siempre la buena reputación de la asociación, g) velar que las
personas dependientes de ellos como asociados, no violen las normas de convivencia establecidas dentro del condominio, con el fin
de mantener el orden, la paz y la buena convivencia entre condóminos. CAPÍTULO III. DE LOS ÓRGANOS: ARTÍCULO X,
ÓRGANOS: Son órganos de la asociación: a) la asamblea general, b) la junta directiva, c) junta fiscalizadora. ARTÍCULO XI,
ASAMBLEA GENERAL: Es la autoridad máxima de la asociación, es integrada por todos y cada uno de los asociados activos que
formen la asociación. ARTÍCULO XII. CARÁCTER DE LA ASAMBLEA GENERAL: Podrá ser de carácter ordinario o extraordinario,
según el tema a tratar y las fechas de convocatoria, debe reunirse una vez al año, al cumplirse la culminación del año fiscal, previa
convocatoria de la junta directiva. Puede reunirse en cualquier momento en forma extraordinaria cuando la junta directiva lo considere
conveniente o se le solicite por el veinte por ciento de los asociados activos. ARTÍCULO XIII. CONVOCATORIA: La convocatoria a la
asamblea general la hará por medio de la junta directiva, sin embargo, puede reunirse en cualquier momento en forma extraordinaria
cuando la junta directiva lo considere conveniente, indicando el carácter de la sesión, fecha, hora y lugar de esta, si se tratare de una
asamblea extraordinaria, deberá indicarse el tema y agenda a tratar. ARTÍCULO XIV. RESOLUCIONES: A menos que estos
estatutos exijan mayoría especial, las resoluciones se adoptarán por mayoría simple de votos de los asociados activos, presentes y
activos, además de sus representados en la sesión, previamente informado. Todas las resoluciones emanadas en la asamblea
general, siempre que se ajusten a los presentes estatutos, tienen carácter obligatorio para todos los asociados, quienes no podrán
alegar desconocimiento de estas, no haber asistido a la sesión en que fueron acordadas o haber votado en contra. ARTÍCULO XV.
REPRESENTACIONES: El asociado activo que, por causa justa comprobable, no pueda asistir a una asamblea general, tiene
derecho a ser representado por otro asociado activo, que deberá constar por escrito, haciendo ver el motivo de su ausencia. El
asociado activo representante, no podrá ejercer más de una representación. El asociado activo, que no se presente o no otorgue
representación tres veces consecutivas a reuniones programadas o convocadas por la junta directiva, queda automáticamente fuera
de la asociación perdiendo todos sus derechos contraídos, no así sus obligaciones. ARTÍCULO XVI. QUÓRUM, Para que una sesión
de la asamblea general se considere válida, es necesario que se encuentren presentes o representados, la mitad más uno de sus
asociados activos. La junta directiva constatará tal circunstancia antes del inicio de la sesión. Si en la fecha y hora señaladas en la
convocatoria, no se hubiese reunido el quórum establecido, la sesión se celebrará válidamente dos horas después y en el mismo
lugar con los asociados activos presentes y representados. ARTÍCULO XVII. ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL
ORDINARIA: Corresponde a la asamblea general ordinaria: a) Elegir a los miembros de la junta directiva y de la junta fiscalizadora en
la asamblea, al cumplirse el período ordinario de asignación, para esta elección, la junta directiva debe convocar, por lo menos, con

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quince días de anticipación, b) establecer y aprobar las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los asociados para el
funcionamiento de la asociación, c) tomar decisiones que necesarias y oportunas para el desarrollo de las actividades de la
asociación, d) conocer y resolver sobre los informes de actividades, estados contables y financieros, planes de trabajo y presupuesto
que le presente la junta directiva, e) recibir y aprobar el informe que presente la junta directiva sobre las actividades programadas por
la asociación, f) recibir y aprobar el informe financiero anual de la entidad, g) recibir la memoria anual de labores presentada por la
junta directiva, h) aprobar cualquier asunto sometido a su consideración en relación a la administración de la asociación, i) aquellas
otras que correspondan de acuerdo a su calidad de máxima autoridad de la asociación. ARTÍCULO XVIII. ATRIBUCIONES DE LA
ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA. Son atribuciones de la asamblea general extraordinaria: a)Resolver cualquier
modificación a los estatutos de la asociación, b) aprobar los reglamentos de la asociación, sus modificaciones y ampliaciones, c)
autorizar la enajenación, gravamen o arrendamiento de cualquier bien o derecho de la asociación, d) conocer dictámenes elaborados
por la junta directiva sobre pérdida total de calidad de asociado y decidir al respecto, e) conocer y resolver los recursos e
impugnaciones que se presenten en contra de los actos y resoluciones de la junta directiva, f) conocer y acordar la disolución y
liquidación de la asociación, g) acordar la reforma de las presentes estatutos y reglamentos, h) aprobar los reglamentos necesarios
para la buena marcha de los asuntos de la asociación, i) resolver asuntos que, por su importancia no puedan ser pospuestos hasta la
celebración de la próxima sesión ordinaria programada de la asamblea general. j) llenar las vacantes que se produzcan entre los
vocales de la junta directiva, designando a los asociados que deban ocuparlas, h) si la ausencia es del presidente, representante
legal, el vicepresidente completa el período del mandato, en caso de ausencia definitiva, confirmándolo en asamblea general.
ARTÍCULO XIX. JUNTA DIRECTIVA. INTEGRACION. La junta directiva es el órgano ejecutivo y administrativo, encargado de la
dirección y administración de la asociación, se integra con un número de siete asociados activos, quienes ocuparán los siguientes
cargos, a) presidente, b) vicepresidente, c) secretario, d) tesorero, e) vocal primero, f) vocal segundo g) vocal tercero. ARTÍCULO XX.
ELECCIÓN. El sistema de elección para integrar la junta directiva será abierto y por cargos. Resultarán electos quienes obtengan la
mayoría simple de votos. ARTÍCULO XXI. TOMA DE POSESIÓN. La junta directiva electa toma posesión a más tardar quince días
después de la fecha de elección. ARTÍCULO XXII. DURACIÓN. Los miembros de la junta directiva ocuparan dos años los cargos
para los que fueron electos. Pueden ser reelectos, sólo para un período más. ARTÍCULO XXIII. SESIONES. La junta directiva se
reunirá ordinariamente una vez al mes, previa convocatoria del presidente o cualquiera de los miembros y extraordinariamente,
cuando sea necesario. Para que las sesiones se celebren de forma válida, es necesaria la presencia de la mayoría de sus miembros.
ARTÍCULO XXIV. RESOLUCIONES DE LA JUNTA DIRECTIVA. Todas las resoluciones de la junta directiva se toman por mayoría
simple de votos. En caso de empate, quien preside tendrá doble voto. ARTÍCULO XXV. ATRIBUCIONES DE LA JUNTA DIRECTIVA:
a) Cumplir y hacer que se cumplan los presentes estatutos, los reglamentos, las disposiciones y las resoluciones adoptadas por la
asamblea general, b) autorizar los gastos de funcionamiento de la asociación; h) aprobar el proyecto de presupuesto anual de la

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asociación, el cual será presentado a la asamblea general ordinaria para su aprobación definitiva; i) aprobar el informe financiero
anual de la asociación, el cual será presentado a la asamblea general ordinaria para su aprobación definitiva; j) aceptar herencias,
legados y donaciones; k) conocer de las faltas de los asociados para la aplicación de las medidas disciplinarias correspondientes; l)
elaborar dictámenes recomendando la pérdida total de la calidad de asociados, cuando el caso lo amerite y elevarlos a la
consideración de la asamblea general extraordinaria; m) estudiar y proponer a la asamblea general, lo conveniente en cuanto
cooperar de cualquier forma con los miembros de la asociación; n) nombrar, cuando se considere necesario comisiones especiales
para el cumplimiento de los diferentes fines de la asociación; o) informar por escrito de las actividades desarrolladas y por desarrollar,
a través del boletín informativo de la asociación o por otros medios disponibles; p) felicitar de forma privada y pública a la elección de
la junta directiva a los miembros integrantes de la asociación por las buenas acciones que ejecuten en el desempeño de sus labores
y q) aquellas otras que le correspondan de conformidad con los presentes estatutos, los reglamentos y las disposiciones de la
asamblea general o por su calidad de órgano administrador de la asociación. ARTÍCULO XXVI. ATRIBUCIONES DEL PRESIDENTE.
Son atribuciones del presidente de la junta directiva: a) representar a la comunidad de propietarios en juicio o fuera de él, sobre los
asuntos generales que afecten las cosas comunes; b) por la falta de una regulación legal, en los condominios urbanizados
construidos, por normas contenidas en la escritura pública que otorga el promotor del proyecto, cada propietario otorga al presidente
un poder especial, administrativo para que lo represente en todo asunto concreto relacionado con el condominio y con su calidad de
propietario de una vivienda del mismo, dándole a su vez facultades para sustituir este mandato o conferir poderes judiciales; c) el
presidente dirigirá las discusiones de la junta de propietarios, d) verificará el cómputo de las votaciones e) firmará las actas
conjuntamente con el secretario, f) el presidente como parte de sus atribuciones presidirá las sesiones, asambleas generales
ordinarias y extraordinarias, g) autorizará junto al tesorero el pago de todos y cada uno de los rubros que mantengan el buen
funcionamiento del condominio, h) cumplir y hacer que se cumplan los estatutos establecidos y las disposiciones de la asamblea
general y de la junta directiva, velar por el buen funcionamiento de la asociación y sus órganos. ARTÍCULO XXVII. ATRIBUCIONES
DEL VICEPRESIDENTE: Son atribuciones del vicepresidente de la junta directiva: a) asistir al presidente en el desempeño de su
cargo, realizando sugerencias que estime convenientes y necesarios para la buena marcha de la asociación, b) en caso de ausencia,
el vicepresidente sustituye al presidente de manera temporal o definitiva, c) asesorar en sus funciones a los otros miembros de la
junta directiva, d) aquellas otras que se le asignen en asamblea general o la junta directiva. ARTÍCULO XXVIII. ATRIBUCIONES DEL
SECRETARIO: a) Es el encargado de llevar los libros administrativos del condominio, b) redactar las actas y la correspondencia,
redactar la agenda, c) dando las certificaciones correspondientes, con el visto bueno del presidente a nivel administrativo, sin
embargo, cuando la certificación incluya algún concepto contable deberá sumarse el visto bueno del tesorero, d) preparar y enviar
con antelación, las convocatorias a las sesiones ordinarias y extraordinarias de la asamblea general y de la junta directiva, e) elaborar
en conjunto con el presidente y tesorero el boletín informativo de la asociación, f) aquellas otras que se le asignen en asamblea

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general o la junta directiva. ARTÍCULO XXIX. ATRIBUCIONES DEL TESORERO: a) Es el encargado de contabilizar las cuotas
recaudadas por concepto de cobro de mantenimiento, b) coordinar los pagos de los gastos presupuestados, c) llevar los libros
contables y rendir un informe a la junta directiva de la realización anual del presupuesto, d) l tesorero debe rendir un informe mensual
de los movimientos de caja, e) elaborar el proyecto de presupuesto anual para su autorización, f) informar en boletín, de cualquier
atraso u anomalía contable, g) proponer un presupuesto de acuerdo al historial de cuotas, pagos y requerimientos del condominio,
para el adecuado funcionamiento del mismo, previendo porcentajes de contingencia o emergencia. CAPÍTULO XXX.
ATRIBUCIONES DE LOS VOCALES: a) Las principales atribuciones de los vocales radican en la colaboración con los demás
miembros de la junta directiva en la promoción de asuntos de la asociación, b) sustituir por su orden a los miembros de la junta
directiva, en caso de impedimento, ausencia temporal o definitiva de su cargo, a excepción del presidente, c) presidir las comisiones
que se nombren por la junta directiva. CAPÍTULO IV. DEL PATRIMONIO Y RÉGIMEN ECONÓMICO. ARTÍCULO XXXI. EL
PATRIMONIO: El patrimonio de la asociación se constituye con todos los bienes, derechos y acciones que adquiera por cualquier
título legal. Realizará sus fines y se sostendrá financieramente por medio de las cuotas ordinarias y extraordinarias que aporten los
asociados y cualquier otro ingreso licito que reciba. ARTÍCULO XXXII. DESTINO DEL PATRIMONIO: El patrimonio de la asociación y
los bienes particulares que constituyen se destinarán exclusivamente a la consecución de sus objetivos, queda prohibido distribuir
entre sus miembros, utilidades, dividendos, excedentes o cualquier otro tipo de ganancias. Para los efectos legales necesarios firman
y sellan los involucrados.

Nombre del notario

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A.3. Régimen jurídico de propiedad en condominio

A continuación, se presenta un régimen elaborado con las necesidades específicas para el presente trabajo, el mismo
es un ejemplo del contenido mínimo que debe tener, se puede hace agregados de acuerdo con la necesidad que se
presente.

Régimen jurídico de propiedad en condominio, administración y uso de áreas comunes del condominio CCG1

Considerando

Que conforme a lo establecido en la cláusula quinta de escritura pública número XX, autorizada en la ciudad de
Guatemala, con fecha diez de abril del año dos mil quince, por Abogado y Notario Licenciada XXX, que instituye las
normas, limitaciones y regulaciones que tienen como objetivo el establecimiento del ejercicio del derecho de propiedad
sobre los lotes y/o casas que conforman el proyecto inmobiliario del condominio CG1, su administración y uso de áreas
comunes.

Considerando

Que los propietarios aceptaron la inscripción de dominio de cada uno de los lotes y/o casas residenciales, cuyo objetivo
es velar por el orden, la armonía, la tranquilidad, la seguridad, la salubridad y solidez entre los titulares y demás
personas que residan en el condominio.

Considerando

Que el único objetivo de informar a los asociados en que consiste el régimen de propietarios, el establecimiento de las
normas de convivencia, la búsqueda del beneficio común del residencial, a través de la protección, mejoramiento, el
custodio de la decencia, moral y buenas costumbres, procurando el bienestar general y tranquilidad del condominio.

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Por tanto

En uso de las facultades que le confieren el artículo de 531, 540 al 545, 547 al 552 del Código Civil de la República de
Guatemala y con base en las recomendaciones que allí se describen se establece el presente:

Régimen jurídico de propiedad en condominio, administración y uso de áreas comunes del condominio

Título I

Régimen jurídico del condominio CCG UNO.

Capítulo único

Artículo 1º. Del régimen jurídico

El presente régimen comprende las normas de convivencia a las que están sujetos los inmuebles que conforman el
condominio CG1 y las relaciones de propiedad, ocupación, administración, convivencia, contribución y en general,
cualesquiera otras que se den entre los diferentes propietarios u ocupantes, actuales o futuros, de los mismos. En
consecuencia, los propietarios, poseedores, inquilinos, usufructuarios, usuarios y en general, toda persona que por
cualquier concepto adquiera, posea, ocupe o visite una o más fincas filiales del condominio, quedará automáticamente
sometida en forma ilimitada e irrestricta a este régimen jurídico, que sólo podrá ser modificado cumpliendo los requisitos
que se establecen en el mismo. Es este régimen es una limitación al derecho de propiedad que se ejerza sobre los
inmuebles o fincas inscritas en el Registro de la Propiedad que conforman el condominio CG1.

Artículo 2º. Nulidad de los pactos reservados

Cualquier pacto o acuerdo reservado que se celebre entre las personas a que se refiere el artículo primero de este
régimen que restrinja, tergiverse, amplíe, modifique, interfiera o altere de cualquier forma el régimen político del
condominio, será nulo ipso jure y no podrá oponerse a terceros.

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Artículo 3º. Normas de convivencia

Por normas de convivencia se entiende las reglas de conducta establecidas en el régimen jurídico del condominio y las
acordadas con posterioridad por la asamblea de propietarios o por la junta directiva.

Dichas normas tienen como finalidad primordial, promover, mantener y desarrollar un ambiente de seguridad, armonía,
comprensión, respeto y tolerancia entre los propietarios, visitantes, inquilinos u ocupantes del condominio.

Título II.

Del condominio CG1

Capítulo único

Artículo 4º. Inmuebles del condominio.

Forman parte integral del condominio CG1, y en consecuencia se encuentran sometidos al presente régimen, la finca
inscrita en el Registro General de la Propiedad con número un mil setecientos cincuenta y tres (1753), folio doscientos
cuarenta y nueve (249), del libro un mil trescientos veinte (1320) del, departamento de Guatemala, así como también las
fincas que se formaron de conformidad con las cláusulas tercera y cuarta de la presente escritura pública.

Artículo 5º. Destino del condominio

EL condominio está destinado exclusivamente para el desarrollo y construcción de viviendas unifamiliares, con áreas
donde se han desarrollado calles, áreas de uso común de los propietarios de los lotes y/o casas, conforme se establece
en el presente régimen, el destino asignado a los lotes y/o casas y a las áreas de uso común, no podrá ser modificado.

Artículo 6º. De la asociación de propietarios del condominio CG1.

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La asociación de propietarios del condominio CG1, estará conformada exclusivamente por los propietarios de los lotes
y/o casas del condominio, quienes tendrán esa calidad por naturaleza y derecho propio, bastará ser propietario de un
lote para pertenecer a la asociación, que será el ente representativo de los propietarios de lotes y/o casas del
condominio. Dicha entidad tendrá como principal función de velar por los intereses de los propietarios del condominio.
Ser miembro de la asociación representa básicamente el derecho a participar en la toma de las resoluciones que
conforme al presente régimen y sus estatus le corresponden a la misma; así como a ser electo como miembro de su
junta directiva. Aquel propietario de un lote del condominio que no desee formar parte de la asociación siempre estará
sujeto a las disposiciones del presente régimen y, en consecuencia, de acuerdo con lo establecido en el artículo
diecinueve (19º.), obligado al pago de las contribuciones que se establezcan. Así mismo, tendrá el derecho de participar
en las sesiones de la Asamblea de Propietarios de la asociación, con voz, pero sin derecho a voto. La asociación se
regirá por las disposiciones de sus estatutos debidamente aprobados conforme a la ley y dentro de sus obligaciones
estará velar porque se observen las disposiciones del presente régimen.

Artículo 7º. De los lotes y/o casas del condominio. los lotes y/o casas del condominio son aquellas unidades inscritas en
el registro de la propiedad como fincas independientes, a las que se les asigna número, folio y libro de registro. Estas
unidades constituyen las áreas del condominio susceptibles de propiedad singular o individual. Serán destinados
exclusivamente a la construcción de una vivienda. El ejercicio de la propiedad sobre cada uno de los lotes estará
limitado por las disposiciones del presente régimen.

Artículo 8º. Del área de uso común y servicios del condominio.

El condominio cuenta con áreas de calles, de circulación peatonal y verdes de uso común. Todos los propietarios de
lotes y/o casas tienen derecho a hacer uso de las áreas de uso común y los servicios del condominio, siempre y cuando
contribuyan al mantenimiento de estas y paguen las cuotas o tarifas asignadas a los servicios específicos a la entidad
prestataria de los mismos, conforme las disposiciones del presente régimen. El uso y disposición de las áreas de uso
común y los servicios está limitado a las disposiciones del presente régimen constituido sobre la finca que las conforma.

Artículo 9º. Integrantes del condominio.

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Son integrantes del condominio: la asociación y los propietarios de los lotes. El hecho de adquirir en propiedad un lote
convierte a su propietario en integrante del condominio y lo sujeta a las disposiciones del presente régimen.

Artículo 10º. Miembros de la asociación.

Tal y como debe constar en los estatutos correspondientes, son miembros de la asociación por naturaleza, los
propietarios de los lotes y/o casas que conforman el CCG1.

Título III.

Propiedad singular

Capítulo único

Artículo 11º. Propiedad singular

Los lotes y/o casas residenciales o fincas filiales constituyen las áreas privadas de propiedades exclusivas y separadas
del condominio. Cada propietario es dueño exclusivo de su finca filial y tiene derecho, inherente a esa propiedad, a
hacer uso de las áreas de uso común del condominio, dentro de los límites que en este régimen se establecen o refieren
y siempre que pague las contribuciones asignadas para el efecto. Cada lote residencial o finca filial puede ser propiedad
de una o más personas, constituyendo en ellos derechos de usufructo, uso o habitación. Las construcciones que se
desarrollen en los lotes y/o casa no podrán destinarse, en ningún caso, a fines de atención al público o prestación de
servicios, comerciales, administrativos y/o industriales, como talleres, oficinas o similares, salvo que el destino esté
expresamente consignado en su primera inscripción de dominio en el Registro de la Propiedad. El propietario puede
hacer uso de sus fincas filiales sin más limitación que las que expresamente establezcan las leyes y el régimen jurídico
del condominio. En consecuencia, el ejercicio del derecho de propiedad sobre las fincas filiales del condominio está
limitado por las disposiciones del presente régimen. Tal y como se establece en el artículo dieciséis literal m) del
presente régimen, ninguna finca filial podrá subdividirse. El propietario de una finca filial que la subdivida en un área
menor de la que consta en su primera inscripción de dominio, será penalizado con una sanción económica que fijará la

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asociación, no menor a cien mil quetzales (Q. 100,000) sin perjuicio de la obligación de restituir la finca a su estado
original.

Título IV

De las áreas y servicios de uso común del condominio

Capítulo único

Artículo 12º. Áreas y elementos de uso común del condominio.

Constituyen áreas de uso común del condominio, todas aquellas que no formen parte de alguna finca o lote susceptible
de propiedad singular. Son elementos de uso común aquellas instalaciones o construcciones desarrolladas sobre o en
las áreas de uso común, tales como las calles, el sistema de drenaje de aguas pluviales, los árboles, plantas, siembra y
demás vegetación ubicada en las áreas verdes; exceptuándose expresamente la red de distribución de agua potable,
que es propiedad de la entidad la Asociación de Propietarios y Copropietarios del Condominio CG1, cuya abreviación
será CG1. La renuncia o no utilización de parte o totalidad de las áreas o elementos de uso común, no exime a los
propietarios de la obligación de pagar las contribuciones que con destino al mantenimiento de estos se establezcan con
forme a los términos del presente régimen.

Artículo 13º. De los servicios del condominio. El condominio cuenta con acceso a todos los servicios necesarios para un
desarrollo de este tipo, los cuales se prestarán en forma general a las áreas de uso común (servicios generales) y en
forma particular a los propietarios de cada lote (servicios particulares). Todos los servicios con los que cuenta el
condominio de conformidad a lo que se establece en los artículos siguientes, será prestados por la entidad CG1 y
pagados por los propietarios de los lotes. Únicamente podrá contarse una entidad diferente a CG1, en caso de que así
lo resuelva la asociación con la anuencia escrita del noventa por ciento de los propietarios de lotes y/o casas del
condominio, sean estos miembros de la asociación o no. En este caso, previamente debe indemnizarse a la referida
entidad el valor de las instalaciones correspondientes al servicio de agua, consistentes en el inmueble, pozo, bomba o
bombas, red de tubería de distribución, depósito o depósitos y cualquiera otra instalada para el efecto.

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Artículo 14º. De los servicios generales. Son servicios generales del condominio los siguientes: a) Mantenimiento y riego
de áreas verdes; b) servicio de garita de control; c) servicio de vigilancia; d) administración del condominio y asociación;
se debe entender dentro de este rubro, los sueldos y prestaciones del personal administrativo, las inversiones
necesarias para el mantenimiento o mejoramiento del condominio resueltas por la asociación, los impuestos, tasas,
arbitrios y contribuciones que afecten a los inmuebles que constituyen las áreas de uso común del mismo. Todos estos
servicios, tal y como se consignó anteriormente, serán prestados por la entidad CG1. El costo de la prestación de los
servicios descritos será cubierto por los propietarios de los lotes y/o casas con sus respectivas contribuciones o cuotas.

Artículo 15º. Servicios particulares. Son servicios particulares del condominio, aquellos a los que tiene acceso los
propietarios de los lotes y/o casas residenciales, cuyo costo debe ser pagado directamente por aquel que haga uso de
ellos. El condominio cuenta con las instalaciones necesarias para proporcionar los mismos. Dichos servicios son los
siguientes: a) Del servicio de agua. El condominio cuenta con servicio de suministro y distribución de agua mediante red
de agua potable a través de pozo, con sistema de distribución y red general de tuberías e hidrante. Tanto el pozo y el
inmueble donde se ubica, como la red de distribución de agua, son propiedad de la entidad CG1. La red y equipo
necesario para distribuir el agua al condominio, se encuentra instalada dentro de la finca que conforma las áreas de uso
común del mismo. La prestación de este servicio se regirá por las siguientes reglas: a.1. Cada propietario debe instalar a
su costa, su propio contador de agua en su respectiva finca filial, que debe el mismo responder a las características que
establezca la propietaria del pozo. a.2. Cada propietario debe pagar la cuota que fije la propietaria del pozo por metro
cúbico de agua de consumo, la que cubrirá los gastos de administración, mantenimiento, distribución, electricidad y
demás que se consideren necesarios o convenientes para la efectiva y eficiente prestación del servicio. a.3. El valor del
agua que se consuma para uso común del condominio será cubierto por los propietarios de los lotes y/o casas a través
de su contribución a la asociación. a.4. La prestación y forma de cobro del servicio de agua, estará regulado por las
normas que emita CG1.

B) Energía eléctrica. Este servicio es proporcionado por la Empresa Eléctrica de Guatemala, o cualquier otra institución
que la preste, para los lotes /o casas, y áreas comunes del condominio. C) Teléfono. Este servicio será prestado por
empresas de telecomunicaciones o cualquier otra entidad que preste ese servicio. D) Cable/televisión. Este servicio será

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prestado por la entidad CG1 o la persona que ésta contrate. E) Recolección de basura. El servicio de recolección dentro
del condominio será prestado por la entidad CG1 o la persona que ésta contrate.

Título V.

Derechos y obligaciones de los propietarios de lotes y/o casas del condominio.

Capítulo I.

Derechos y obligaciones.

Artículo 16º. Derechos de los propietarios.

Sin perjuicio de los demás derechos establecidos en el presente régimen y la ley, son derechos de los propietarios: A)
Hacer uso y disponer de su finca filial sin más limitaciones que las establecidas en este régimen y la ley. B) Hacer uso
de las áreas y elementos comunes del condominio de conformidad a lo establecido en este régimen. C) Integrar los
órganos del condominio a través de la asociación. D) Participar en las asambleas generales de la asociación con voz.
Tendrá derecho a voto, únicamente el propietario que sea miembro activo de la asociación.

Artículo 17º. Obligaciones de los propietarios.

Sin perjuicio de las obligaciones que corresponden a los propietarios de conformidad a la ley y lo establecido en este
régimen corresponde a los mismos: A) Cumplir y velar por que se cumplan las disposiciones del presente régimen y los
estatutos de la asociación. B) Contribuir al mantenimiento y administración del condominio, mediante el pago de las
cuotas que establezcan los órganos competentes.

Capítulo II

Prohibiciones.

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Artículo 18º. Prohibiciones.

El derecho de propiedad sobre los lotes y/o casas del condominio está limitado por las disposiciones de este régimen y
las que emitan los órganos competentes de la asociación. En todo caso, está totalmente prohibido: A) Consentir,
promover, o efectuar en cualquiera de las fincas filiales y áreas que integra el condominio, actos en contra de la moral,
la urbanidad, las buenas costumbres y de la norma de convivencia que se encuentren vigentes.

B) Desarrollar, instalar o construir por sí, por terceras personas o por sus arrendatarios, edificaciones destinadas a
cualquier fin que no sea exclusivamente vivienda. C) Hacer o permitir que se produzcan en sus fincas filiales, ruidos que
causen trepidación o que molesten a los vecinos, visitantes u ocupantes del condominio, en consecuencia, debe velar
por el uso razonable y discreto con volumen moderado de aparatos de transmisión radial y televisada, fonógrafos, otros
aparatos de sonido, instrumentos musicales y cualesquiera otros. D) Obstruir las áreas comunes o de circulación, las
vías de acceso y comunicación del condominio. E) Realizar cualquier acto, aún en el interior de sus fincas filiales, que
impida o haga menos eficaz la operación de los servicios comunes de las instalaciones y los servicios generales del
condominio. F) Usar las áreas comunes para celebrar fiestas o recepciones, sin previa autorización de la administración.
G) Destinar para estacionamiento de vehículos de cualquier tipo, las calles y áreas verdes del condominio. H) Utilizar las
ventanas, balcones o terrazas de sus casas para colocar ropa, alfombras o cualquier otro objeto que afecten la
apariencia exterior y ornato del condominio. I) Perforar o excavar pozos de agua en sus lotes. J) Llevar o mantener en
sus fincas filiales o en el área común, substancias explosivas, inflamables, salitrosas y cualesquiera otras que, por sus
elementos naturales o aplicación, provocan peligro mediato o inmediato a los propietarios o contaminen el subsuelo y/o
el medio ambiente. Igual prohibición existe para toda clase de materias orgánicas o inorgánicas, basura, desperdicios o
desechos que produzcan malos olores, vapores tóxicos, humo contaminante, humedad o cualquier clase de molestias
físicas a los demás propietarios. K) Drenar, depositar o tirar desechos, residuos o similares de cualquier tipo en la red de
drenajes del condominio. L) Dividir, fraccionar o desmembrar las fincas filiales del condominio, todo de conformidad con
lo establecido en el artículo 11º de este régimen. M) Construir o desarrollar en la finca filial acceso, ingreso o conexión
con inmuebles vecinos al condominio.

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Capítulo III.

Mantenimiento, gastos comunes y contribuciones.

Artículo 19º. Mantenimiento.

El mantenimiento y atención de las áreas y elementos comunes del condominio será responsabilidad de los propietarios
de los lotes y/o casas quienes deberán cubrir los gastos correspondientes con sus cuotas y a través de la entidad
CCG1, de conformidad al contrato de prestación de servicios suscrito y el presente régimen.

Artículo 20º. Contribuciones o cuotas.

Son contribuciones aquellos aportes que los propietarios de las fincas filiales del condominio están obligados a hacer en
su beneficio, para atender la prestación de los servicios generales contemplados en el artículo 14º del presente Régimen
Los propietarios están obligados a hacer las contribuciones que establece el presente régimen a partir de la fecha en
que se haya suscrito el contrato de servicios o se formalice la compra en escritura pública o reciban y tomen posesión
física de sus respectivas fincas filiales, por sí o por medio de tercero facultado para el efecto, lo que suceda primero. Las
contribuciones se realizarán por los propietarios y se pagarán a través de cuotas.

Artículo 21º. Del pago de las cuotas y servicios. Las cuotas a las que están afectos los propietarios del condominio y los
servicios con los que cuenta cada lote, se cancelan sin necesidad de cobro o requerimiento alguno, en la forma y fechas
que establezca la entidad CCG1. El pago de las cuotas y de los servicios constituyen obligaciones conjuntas solidarias,
de tal forma que no se puede cancelar una de ellas con independencia de las otras. Es decir que no se puede aceptar
como bien hecho el pago de un servicio o cuota. Los pagos en mora causarán intereses de conformidad con la tasa
activa más alta del sistema bancario nacional. El propietario que reiteradamente no cumpla con pagar sus
contribuciones en la forma y tiempo establecidos será penalizado por la entidad CCG1, o la junta directiva de la
asociación en la forma que establece el presente régimen, pudiendo en todo caso resolverse el corte de los servicios del
lote, sin perjuicio a la acción de cobro judicial que proceda. Los intereses se deben operar, en unión al saldo deudor del
propietario, en los libros de contabilidad de la referida entidad de conformidad con el inciso quinto del artículo trescientos

97
veintisiete del Código Procesal Civil y Mercantil (Decreto Ley ciento siete). El acta notarial en la que conste el saldo que
existiere en contra del propietario moroso será título ejecutivo suficiente para cobrar dicho adeudo por la vía judicial. Los
propietarios de lotes y/o casas del condominio, aceptan la exigibilidad de la obligación establecida y la fuerza ejecutiva
del título al que se ha hecho referencia. El propietario que no cumpla las obligaciones que le corresponden, será
responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, sin perjuicio que si el infractor fuese un ocupante no
propietario se demandará su desocupación previa resolución de la Junta Directiva.

Artículo 22º. Responsabilidad, transferencia y anotación de adeudos. El propietario de cada lote y/o casa es el
responsable del pago de las obligaciones a que se refieren los artículos anteriores, así como de cualesquiera otras
cuotas, sanciones económicas o contribuciones, ordinarias o extraordinarias que fije la asociación dentro de sus
respectivas atribuciones, sean propias o provenientes del anterior propietario, con quién será responsable en forma
mancomunadamente solidaria. Los propietarios que no ocupen por sí mismos sus lotes y/o casas, serán responsables
personalmente, en forma mancomunada y solidaria con el ocupante, de la ejecución y cumpliendo las obligaciones y
condiciones impuestas por el presente régimen, en especial, la de pago de las cuotas y servicios referidos. CCG1 o la
asociación, según el caso, en virtud del régimen al que quedan sometidos los lotes y/o casas del condominio, quedan
facultados para solicitar al Registro de la Propiedad la anotación de la finca cuyo propietario acumula más de cinco
cuotas o contribuciones sin pagar.

Artículo 23º. De los impuestos. Cada propietario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y demás tributos
actuales o futuros que afecten su propiedad.

Título VI.

Administración del condominio

Artículo 24º. Administración. La administración del condominio estará a cargo de la asociación, la que se regirá para los
efectos administrativos y organizacionales correspondientes por las normas de sus estatutos. La asamblea de
propietarios del condominio es la asamblea de la asociación.

98
Artículo 25º. Presupuesto y ejercicio contable. El presupuesto y el ejercicio contable de la asociación será aplicable para
la administración del condominio.

Artículo 26º. Prohibiciones: Los propietarios u ocupantes tendrán las prohibiciones que establece la ley, la escritura de
sometimiento del régimen y las que disponga la asamblea de propietarios, la junta directiva o el administrador si los
hubiere. Son las siguientes:

1. Consentir, promover o ejecutar actos en contra de la moral, la urbanidad, las buenas costumbres y las normas de
convivencia. 2. Llevar o mantener sustancias explosivas, inflamables, salitrosas o cualquiera otra que ponga en peligro
la seguridad de las personas y del proyecto. 3. Acumular o incinerar en el proyecto, basura y toda clase de desechos,
arrojar objetos, basuras o desperdicios a la vía pública o cualquiera de las áreas comunes del proyecto. Queda
prohibida la quema de juegos pirotécnicos y similares, salvo autorización expresa del administrador o si no hubiere, de
la junta directiva, en festividades especiales (Navidad, Año Nuevo). 4. Hacer o consentir que se produzca en el proyecto,
ruidos que causen trepidación o que molesten a los vecinos, en consecuencia, queda prohibido escuchar aparatos de
sonido, incluso en vehículos a volúmenes que no sean moderados, así como cualesquiera otros aparatos, fonógrafos,
instrumentos musicales y todos los que perturben la tranquilidad del vecindario. 5. Obstruir con bultos, sillas, bancas o
cualquier otro tipo de objeto, el paso en el proyecto o dejar que dificulte el tránsito o que signifiquen pretensión de
ejercer dominio sobre los bienes y elementos comunes. 6. Los animales no podrán estar sueltos o fuera de control de
sus propietarios o encargados, en el jardín frontal de las unidades particulares en las áreas comunes, verdes y
deportivas o en cualquier otro lugar en los que afecte a los vecinos, ocupantes, propietarios, trabajadores o visitantes. 7.
Tocar o permitir que se toque la bocina de vehículos en el interior del proyecto, circular dentro con los escapes abiertos
o dañados, producir ruidos o molestias a los vecinos. 8. Reparar o permitir la reparación de vehículos en las áreas
comunes del proyecto y en estacionamientos de vehículos. 9. Estacionarse o permitir el estacionamiento de vehículos
automotores, motos o bicicletas en las áreas comunes o de circulación vehicular del proyecto que obstaculicen el tráfico.
10. Colocar toda clase de anuncios, letreros, distintivos, signos o nombres comerciales, técnicos o profesionales de
publicidad en las ventanas de los inmuebles, en el exterior de las unidades particulares, de estacionamiento de
vehículos y en las áreas comunes de éste. 11. Instalar o colocar antena parabólica de señal de televisión en los techos o

99
los jardines delanteros de las casas. Sin embargo, se permite colocar en los techos, antenas no mayores de cuatro pies
de diámetro. 12. Sacar la basura en las unidades particulares en la forma, tiempo y condiciones distintas de las que
establezca el administrador si los hubiere o la junta directiva en su defecto. 13. Tender ropa en balcones, terrazas y
paredes medianeras, si las hubiera, en las áreas visibles desde los elementos comunes. 14. Destinar las unidades
particulares del proyecto para otros fines que no sea el de vivienda. En las residencias no podrán instalarse tiendas, mini
tiendas, abarroterías, oficinas, ventas y tener actividades que contraríen en el objeto al que se destinan las unidades
particulares. 15. Hacer cualquier tipo de construcción en el área de alineación definida en este reglamento. 16. No se
permite estacionar vehículos de cualquier naturaleza en las áreas de circulación vehicular por más de siete días. 17.
Para evitar daños a las tuberías de agua y drenajes, a otras instalaciones del proyecto, no plantar árboles de raíces
extensivas como ficus benjamín, sauce (de cualquier clase), palo de hule, ceibas, amates, pixquín y laurel de la India.
Para garantizar la no transgresión de las limitaciones y prohibiciones relacionadas y el cumplimiento de las obligaciones
contenidas en los artículos anteriores, todo propietario que desee realizar una construcción debe tener la aprobación
previa del anteproyecto de la junta directiva antes de presentar la solicitud de licencia de construcción ante la
municipalidad correspondiente, que no dará trámites a la licencia respectiva sin la autorización escrita de la junta
directiva, en la que conste que la obra no viola las disposiciones del presente reglamento. La contravención a cualquiera
de las limitaciones, prohibiciones y obligaciones contenidas en este reglamento dará derecho a cualquiera de los
propietarios o al administrador o al presidente de la junta directiva o a quien ésta designe, pedir en representación de los
demás propietarios, la suspensión y/o demolición de la obra. Sin perjuicio de lo anterior, el infractor quedará sujeto al
pago de los daños y perjuicios que ocasione.

Título VII

Sanciones y procedimientos

Capítulo único

100
Artículo 27º. Sanciones.

Las infracciones al presente régimen jurídico por los propietarios, inquilinos u ocupantes de una finca filial estarán
sujetos a las sanciones que establezca la asociación. Las sanciones pecuniarias se asentarán en la contabilidad de la
asociación y de conformidad con lo dispuesto por el inciso quinto del artículo trescientos veintisiete del Código Procesal
Civil y Mercantil, Decreto Ley ciento siete, será título ejecutivo suficiente para hacer efectiva la sanción decretada, el
acta notarial en la que conste el saldo que existiere en contra del deudor. Las sanciones que defina la asociación serán
independientes de las sanciones que la entidad APRODCCAGU imponga como entidad prestataria de los servicios del
condominio, que van desde la aplicación de intereses moratorios hasta la suspensión de los servicios que preste.

Artículo 28º. Procedimientos.

La acción judicial de cobro por contribuciones, cuotas e intereses moratorios se substanciará por el procedimiento del
juicio ejecutivo. La adquisición de una finca filial o varias fincas filiales del condominio o su simple ocupación, por
cualquier título, implica para el propietario u ocupante la renuncia al fuero de su competencia y su sometimiento a las
disposiciones del presente régimen.

Título VIII.

Extinción y modificación del régimen jurídico

Capítulo único

Artículo 29º. Extinción del Régimen.

El presente régimen es perpetuo; y en consecuencia no podrá extinguirse, salvo por disposición de la Ley.

101
Artículo 30º. Modificación del régimen.

Las normas establecidas en el presente régimen, salvo disposición especial contenida en el mismo, podrán modificarse
con el voto favorable del ochenta por ciento (80%) de los propietarios del condominio.

Título X.

Interpretación.

Capítulo único

Artículo 31º. Interpretación.

El presente régimen se interpretará según el sentido natural y obvio que corresponda a las palabras, de acuerdo con el
diccionario de la Lengua Española, última edición. Si las palabras tuvieran más de una acepción y da lugar a varias
interpretaciones, deben entenderse en el sentido más favorable a los intereses comunes. Los casos no previstos se
resuelven, dentro de sus atribuciones, por la junta directiva o la asamblea general de la asociación. Debe interpretarse
así mismo, de acuerdo con la naturaleza del condominio, que se regula en la relación que tienen entre sí todos los
propietarios de las fincas filiales y el consecuente ejercicio limitado de su derecho de propiedad, en función y beneficio
de la comunidad.

102
A.4. Manuales de puestos de junta directiva

A continuación, se detallan algunos perfiles deseables para cada posición.

1. Presidente
Título del puesto Presidente
Departamento Administrativo
Jefe inmediato Asamblea general de condóminos

I. Objetivo del puesto

Lograr con la aplicación del proceso administrativo la correcta gestión gerencial del condominio en sus diferentes
áreas.

II. Requisitos del puesto

Formación académica: Estudios universitarios

Experiencia laboral: 3 años
Liderazgo, capacidad de mando, manejo de personal, toma de decisiones,
Competencias:
creatividad, innovación, autocontrol y estabilidad emocional.

III. Descripción del puesto

a. Descripción general del puesto
El titular debe ejercer funciones de dirección, gestión, supervisión y coordinación de las áreas del
condominio, con proveedores, particulares, miembros de la asociación.
b. Funciones:
• Representante legal del condominio
• Tomar decisiones

103
 • Fijar los objetivos de la organización.
• Dirigir las discusiones de la junta de propietarios, verificar el cómputo de las votaciones y firmar las
actas con el secretario.
• Analizar la situación técnica, contable, financiera y fiscal de la empresa, autorizar lo pertinente.
• Gestionar los pagos para mantener funcionando el condominio
• Crear relaciones saludables entre condóminos y miembros de la junta directiva.
• Supervisión eventual de funciones en todos los niveles de la organización.
• Delegar responsabilidades.
• Diseñar planes estratégicos para el desarrollo de la empresa.
• Cumplir y hacer que se cumplan los estatutos establecidos y disposiciones de la asamblea general y
de la junta directiva.
• Velar por el buen funcionamiento de la asociación y sus órganos.
• Motivar la unión social de los empleados del condominio.

IV. Responsabilidad
Nivel
Áreas
Alto Medio Bajo
Bienes, equipos y valores ¿cuáles?
- Equipo de computo X
- Documentos financieros
Documentación ¿cuál?
2. X
- Organizacional, legal y financiera
3. Información confidencial X
4.
5. Contactos internos y externos X
6. Dirección y coordinación ¿qué nivel jerárquico?
X
7. - Gerencial
8.

104
2. Secretario

Título del puesto Secretario

Departamento Administrativo
Asamblea general de
Jefe inmediato
condóminos

I. Objetivo del puesto:

Lograr con la aplicación del proceso administrativo la correcta gestión gerencial del condominio en sus
diferentes áreas.

II. Requisitos del puesto:

Formación académica: Carrera técnica de secretariado en computación, carrera similar o afín.
Experiencia laboral: 1 año
Liderazgo, capacidad de mando, manejo de personal, toma de decisiones,
Competencias: creatividad, innovación, autocontrol, estabilidad emocional, responsabilidad,
actitud de servicio.

III. Descripción del puesto:

a. Descripción general del puesto:
El titular debe fungir como secretario del presidente y auxiliarlo en sus actividades.
b. Funciones:
• Atención al personal y/o gente externa a la empresa
• Resguardo de documentación
• Actualización de archivos
• Informe de actividades por actas
• Coordinación de actividades
• Actualización de información

105
 IV. Responsabilidad:
Nivel
Áreas
Alto Medio Bajo
Bienes, equipos y valores ¿cuáles? X
3.
4. Documentación ¿cuál? X
5. Información confidencial X
6. Contactos internos y externos X
Dirección y coordinación ¿qué nivel jerárquico? X

4. Vicepresidente
Título del puesto Vicepresidente
Departamento Administrativo
Jefe inmediato Asamblea general de condóminos

I. Objetivo del puesto:

Apoyar para lograr con la aplicación del proceso administrativo la correcta gestión gerencial del condominio en
sus diferentes áreas.

II. Requisitos del puesto:

Formación académica: Estudios universitarios
Experiencia laboral: 3 años
Liderazgo, capacidad de mando, manejo de personal, toma de decisiones,
Competencias:
creatividad, innovación, autocontrol y estabilidad emocional.

106
 III. Descripción del puesto
c. Descripción general del puesto
El titular debe ejercer funciones de dirección, gestión, supervisión y coordinación con las distintas áreas del
Condominio, así como con Proveedores, particulares, Miembros de la Asociación.
d. Funciones:
• Apoyo en la toma de decisiones.
• Continuar con los objetivos de la organización.
• Asistir al presidente en las discusiones de la junta de propietarios, verificar el cómputo de las
votaciones y firmar las actas con el secretario.
• Analizar la situación técnica, contable, financiera, fiscal de la empresa, autorizando lo pertinente.
• Gestionar los pagos para mantener funcionando el condominio
• Crear relaciones saludables entre condóminos y la junta directiva.
• Colaborar en la supervisión eventual de funciones en todos los niveles de la organización.
• Informar al presidente de situaciones alternas para su discusión
• Sugerir planes estratégicos para el desarrollo del condominio.
• Cumplir y hacer que se cumplan los estatutos establecidos y disposiciones de la asamblea general y
de la junta directiva.
• Velar por el buen funcionamiento de la asociación y sus órganos.
• Motivar la unión social de los empleados del condominio.
• En caso de ausencia del presidente, sustituirlo de manera temporal o definitiva.

5. Tesorero.
Título del puesto Tesorero

Departamento de Administración y Finanzas

Jefe inmediato Presidente y vicepresidente

107
I. Objetivo del puesto:
Lograr con su trabajo la optimización de los recursos financieros para maximizar el resultado de la gestión.

II. Requisitos del puesto:

Formación académica: Perito contador registrado, Licenciatura en Contaduría o Contador Público
Experiencia laboral: 1 a 3 años
Competencias: Numérica, responsable y disciplinado

III. Descripción del puesto:

a. Descripción general del puesto:
El titular establece comunicación constante con el presidente de la asociación y el administrador para tratar
la rentabilidad financiera del condominio.

b. Funciones:
• Revisar las conciliaciones y arqueo de información con instituciones bancarias.
• Revisar el manejo de dinero.
• Solicitar los pagos.
• Sugerir la inversión eficiente de los recursos del condominio.
• Informar sobre ingresos y egresos.
• Distribución de nómina.
• Autorización de salidas de recursos.
• Llevar control de los recursos financieros en la caja y bancos.
• Debe tomar decisiones correctas y oportunas.
• Realizar funciones menores de contabilidad.
• Realizar cortes de caja chica.
• Archivar la información del área.

108
 IV. Responsabilidad:
Nivel
Áreas
Alto Medio Bajo
Bienes, equipos y valores ¿cuáles? X
Documentación ¿cuál? X
Información confidencial X
Contactos internos y externos X
Dirección y coordinación ¿qué nivel jerárquico? X

6. Vocales
Título del puesto Vocales
Departamento Administrativo
Jefe inmediato Presidente

I. Objetivo del puesto:

Determinar las alternativas del condominio para estructurar las actividades, condicionando los factores externos
e internos, estableciendo medidas de las estrategias en las áreas que se desarrollen o incursionen.

II. Requisitos del puesto:

Formación académica: Graduado del nivel medio con estudios universitarios
Experiencia laboral: 3 años
Liderazgo, negociación efectiva, capacidad de mando, manejo de personal,
Competencias: toma de decisiones, creatividad, innovación, orientación a resultados,
orientación al cliente.

109
 III. Descripción del puesto
a. Descripción general del puesto
Definir, gestionar e implementar con el presidente y la junta directiva, las estrategias y acciones a implantar,
gestionar, optimizar, mantener e incrementar la plusvalía del condominio. Análisis periódicos del desarrollo
de las actividades, con reporte a la junta directiva.

b. Funciones:
1. Cumplir con el objetivo del condominio
2. Apoyar en la supervisión y evaluación del personal
3. Aportar ideas a las estrategias y campañas de mejoramiento
4. Encargado de eventos que promuevan la unificación entre vecinos.
5. Generar contactos con proveedores para conseguir oportunidades de mejoramiento.
6. Responsable por la información sobre actividades sociales.

IV. Responsabilidad:

Nivel
Áreas
Alto Medio Bajo
Bienes, equipos y valores ¿cuáles? X
Documentación ¿cuál? X
7.
8. Información confidencial X
9. Contactos internos y externos X
10.
11. Dirección y coordinación ¿qué nivel jerárquico? X

110
7. Administrador
Título del puesto Administrador
Departamento Administración y Financiero
Jefe inmediato Presidente y junta directiva

I. Objetivo del puesto:

Fortalecer los sistemas administrativos con dirección, optimización y control de los recursos humanos, materiales y
monetarios, mantener las finanzas sanas que permitan a la empresa adaptarse a los cambios en el ambiente interno y
externo.

II. Requisitos del puesto:

Formación académica: Estudios de Licenciatura en Administración de Empresas.
Experiencia Laboral: 3 años
Competencias: Toma de decisiones, responsable, manejo del personal y del efectivo

III. Descripción del puesto:

a. Descripción general del puesto:
El titular debe lograr una administración financiera, humana, contable y fiscal saludable del
condominio y supervisar al personal a su cargo.

b. Funciones:
1. Planeación de medidas de control para el condominio.
2. Optimizar los recursos.
3. Hacer trámites legales del condominio.
4. Mantener en orden la información administrativa.
5. Supervisión de personal a su cargo.
6. Tomar decisiones correctas y oportunas correspondientes al área.

111
7. Redactar informes semanales, mensuales.
8. Hacer planificación mensual, trimestral, semestral y anual de las actividades del condominio.
9. Revisar y aprobar trámites, solicitudes y gestiones administrativas.
10. Administrar nóminas y prestaciones.
11. Atención al personal de la empresa.
12. Apoyar el proceso de selección y capacitación del personal.
13. Apoyar en el proceso de cotización, compra de bienes y servicios para el funcionamiento del
condominio.
14. Mecanografiar notas y circulares de informe a condóminos.
15. Es el encargado de la marcha de los servicios del condominio, ordena reparaciones para su
ininterrupción.
16. Dirigir los trabajos de los empleados.
17. Intermediario con los propietarios, informa a la junta directiva de cualquier infracción cometida, el mal
uso de elementos comunes o infracción de normas de convivencia. Lleva el control de propietarios y
su sucesiva transferencia.
18. Vela porque el orden, armonía y la tranquilidad reine entre los titulares y demás personas que
ocupen el condominio, propone a la junta directiva, de acuerdo con el registro de infracciones, la
sanción pertinente.
19. Vela por la recaudación de cuotas para los gastos comunes y demás pagos que les corresponda por
virtud de régimen, o en su caso, los cobros judiciales cuando corresponda.
20. Cubre contra recibos requisados, los pagos de los gastos y obligaciones comunes del edificio.
21. Crea relevos a cualquier trabajador, incluyendo personal subarrendado, coordina con sus
representantes su rotación y/o cambio definitivo.
22. Efectuar las obras urgentes indispensables para la seguridad y conservación del inmueble.
23. Vela porque se cumplan las disposiciones del régimen jurídico y cualquier disposición que se acordó
en reuniones de asamblea.

112
IV. Responsabilidad

Nivel
AREAS
Alto Medio Bajo
Bienes, equipos y valores ¿cuáles? X
Documentación ¿cuál? X
Información confidencial X
Contactos internos y externos X
Dirección y coordinación ¿qué nivel jerárquico? X

113
A.5. Manual de procedimientos, políticas y reglamentación de trabajo para el personal del condominio

Políticas de manejo de personal, reglamento interno

Capítulo I
Reglamento interno

Artículo 1. El presente reglamento interno de trabajo prescrito para el condominio CCG1, domiciliado en el Km. 10.5 ruta al
Atlántico zona 18, a sus disposiciones quedan sometidos el condominio, sus trabajadores para cumplirlo de forma adecuada.

Capítulo II
Tiempo de trabajo

Artículo 2. La jornada de trabajo tendrá una duración de 8 horas diarias, con horario de oficina de 8:00 am a 5:00 pm y horario
de obra de 7:00 am a 4:00 pm.

Artículo 2.1. La tolerancia de la hora de entrada será de 10 minutos.

Artículo 3. Todo empleado tiene una hora de almuerzo de 1:00 pm a 2:00 pm, en la oficina y en obra de 12:00 am a 1:00 pm.

Artículo 4. No se pueden hacer más de 8 horas diarias normales de trabajo, salvo cuando se requiera y se establezca otra
distribución del tiempo de trabajo diario.

Capítulo III
Calendario anual

Artículo 5. La junta directiva debe hacer cada año un calendario laboral y exponer un ejemplar en un lugar visible para que todo
el personal lo conozca.

ARTÍCULO 6. Al elaborar el calendario laboral, se incluye el horario de trabajo y la distribución de días laborales y festivos,
descansos semanales, puentes (si los hubiere) y otros días no laborales. Todo de acuerdo con lo establecido en reuniones
previas de junta directiva.

114
Capítulo IV
Días de descanso obligatorios

Artículo 7. Serán días de descanso obligatorios remunerados, los domingos y días festivos reconocidos en el Código de
Trabajo.

Artículo 8. Todo trabajador, tiene derecho al descanso remunerado en los siguientes días:
I. El 1 de enero
II. El jueves, viernes y Sábado Santo
III. El 1 de mayo
IV. El 30 de junio
V. El 15 de septiembre
VI. El 20 de octubre
VII. El 1 de noviembre
VIII. El 24 de diciembre, medio día a partir de las 12 horas
IX. El 25 de diciembre
X. El 31 de diciembre, medio día a partir de las 12 horas
XI. El día de la festividad de la localidad si lo hubiera

Capítulo V
Horas extraordinarias

Artículo 9. Se considerarán extraordinarias, cada hora de trabajo que sobrepase la duración máxima de la jornada habitual.
Serán registradas por medios manuales, (registros del personal de seguridad) o mecánicos (reloj de marcado) o ingresos
digitales computarizados.

Artículo 9.1. La persona que las trabaje debe exigir el pago de las horas extraordinarias y que en la nómina aparezca la
cantidad pagada.

Artículo 10. No se incluyen las horas extraordinarias utilizadas para prevenir o reparar siniestros o accidentes.

Artículo 11. En el contrato individual de trabajo, se elige entre pagar las horas extraordinarias en la cantidad que se fije (que en
ningún caso es inferior al precio de la ordinaria) o compensarlas con tiempos de descanso retribuido.

115
Artículo 12. Si no hay acuerdo expreso en el contrato, se entenderá que las horas extras se compensan con descanso, dentro
de los cuatro meses siguientes a su realización.

Capítulo VI
Vacaciones

Artículo 13. La duración de las vacaciones son quince días hábiles, se tomarán desde el 24 de diciembre, ingresando el 2 de
enero, estableciendo los turnos respectivos, donde se requiera para atender el condominio.

Artículo 14. El tiempo de vacaciones no se cambia por salario.

Artículo 15. Por acuerdo entre empresario y trabajador y de conformidad con lo establecido en el contrato sobre planificación de
vacaciones, puede ser un período o dividirlo en varios períodos.

Artículo 16. La junta directiva fija el calendario de vacaciones que debe contener el período de disfrute, de acuerdo con la
planificación que establezca su contrato individual, en caso de que éste las regule.

Artículo 17. El trabajador debe conocer las fechas que le correspondan para escoger las vacaciones, como mínimo, dos meses
antes del comienzo de estas.

Capítulo VII
Permisos de salida y ausentismo

Artículo 18. Los permisos de salida serán por motivos personales muy urgentes y por cuestiones de salud.

Artículo 19. No se darán más de 5 permisos al año por persona. En caso de que falte más de 5 ocasiones, se descontará parte
de su sueldo.

Artículo 20. El trabajador debe justificar su falta con los respectivos documentos.

Artículo 21. Los permisos podrán ser de 3 horas, medio día o un día completo.

Artículo 22. Si un trabajador falta sin pedir permiso, se le da una llamada de atención por escrito.

116
Capítulo VIII
Sanciones

Artículo 23. A toda persona que llegue después de los 10 minutos, se le da una llamada de atención verbal.

Artículo 24. Cuando el trabajador obtenga una llamada de atención verbal y dos llamadas de atención por escrito, se le
descontará un día sin goce de sueldo.

Artículo 25. Todo trabajador que cometa un delito dentro y fuera de la empresa será despedido de inmediato y denunciado a las
autoridades.

Artículo 26. A todo trabajador que no respete las normas de seguridad y sufra un accidente laboral, la empresa no se hará
responsable por los daños causados.

Capítulo IX
Beneficios

Artículo 27. Todo trabajador que no tenga ninguna amonestación, en un año, se le dará un bono extra de Q.250.00.

Artículo 28. El trabajador que muestre mayor desempeño en su trabajo será recompensado con un bono de Q.500.00.

Capítulo X
Derechos y obligaciones

Artículo 29. Todo trabajador tiene los siguientes derechos:

- Recibir trato justo de sus superiores.
- Reclamar las prestaciones que la empresa les ofrece.
- A todas las prestaciones que indica la ley.

Artículo 30. Todo trabajador del condominio tiene las siguientes obligaciones:
- Asistir puntualmente a los horarios de trabajo establecidos.
- Cumplir con todas las actividades y responsabilidades para las que está capacitado.

117
Conclusión
La información de este documento ayuda a la organización a controlar al personal de esta, porque hay veces que no respeta
ciertas reglas y por eso se sancionará.

Es importante que exista un régimen que incluya las prohibiciones, sanciones y beneficios porque de esta manera el personal
tendrá en cuenta dichas políticas, se abstendrá de cometer malos que ocasionen la pérdida de su trabajo.

Las reglas de la organización se aplican con vigor, después de darlas a conocer al personal, para mantenerlo controlado, que
conozca sus derechos y beneficios para que se motive y efectúe sus actividades satisfactoriamente.

118
A.5. Planificación anual o calendario de eventos
PLANIFICACION DE MANTENIMIENTOS DE ESPACIOS COMUNES
No. DESCRIPCION FRECUENCIA ACCION Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

1 Instalaciones Sanitarias
1.1 Tanque de Agua cada año limpieza x
1.2 Tanque de Agua cada 2 años Pintura x
1.3 Planta de Tratamiento cada año Vaciado lodos x
1.5 Planta de Tratamiento cada 6 meses Revision instalaciones x x
1.5 Planta de tratamiento cada 3 meses Alternado bombas x x x x
1.6 Red de Agua Potable cada 2 años revision y cambios x
1.7 Red de alcantarillado cada 2 años revision y cambios x
1.8 Red de alcantarillado cada 6 meses limpieza x x
1.9 Camaras cada año limpiar x

No. DESCRIPCION FRECUENCIA ACCION Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

2 Instalcion Electrica
2.1 Tableros Cada 2 años Ajustar y cambiar x
2.2 Lamparas areas verdes cada año Limpieza y cambio x
2.3 iluminacion de emergencia cada año revision y cambios x
2.4 Alarmas cada año Revision y cambios x
2.5 Plumas de ingreso cada 3 meses mantenimiento x x x x
2.6 camaras circuito cerrado cada tres meses mantenimiento x x x x

No. DESCRIPCION FRECUENCIA ACCION Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

3 Sistema de Recoleccion de
3.1 Sala de Basura cada mes aseo profundo x x x x x x x x x x x x
3.2 Compactador de basura cada año mantenimiento x

No. DESCRIPCION FRECUENCIA ACCION Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

4 Aguas Lluvias
4.1 Techumbre cada año mantenimiento x
4.2 Bajadas de agua cada año limpiar x
4.3 Canaletas y rejillas permanente limpieza profunda x x x x x x x x
4.4 Marcos de juegos 2 veces al año mantenimiento x x
4.5 Pavimento canchas cada año mantenimiento x
4.6 Tumulos 2 veces al año Mantenimiento x x
4.7 bancas 2 vecesa al año mantenimiento x x
4.8 graderios 2 vecesa al año mantenimiento x x
0
No. DESCRIPCION FRECUENCIA ACCION Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

5 Jardines
5.1 Riego Automatico cada 6 meses revison y limpieza x x
5.2 cunetas permanente limpieza x x x x x x x x
5.3 Juegos infantiles areas cada 6 meses mantenimiento x x
5.4 Fumigacion cada mes permanente x x x x x x x x x x x x
5.5 corte de cesped cada 3 semanas permanente x x x x x x x x x x x x
5.6 cortes de copas arboles 3 veces al año mantenimiento x x x x

No. DESCRIPCION FRECUENCIA ACCION Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

6 Edificaciones y rotulacion
6.1 Fachadas y bardas cada año pintura x
6.2 garitas cada año pintura x
6.3 rotulos cada año mantenimiento x
6.4 balcones y portones cada año mantenimiento x
6.5 motores portones cada 6 mese mantenimiento x x

119
A.6. Propuestas de planificación sectorizada para trabajos de mantenimiento

Imagen No. 11 Vista aérea condominio completo. Fuente: Googlemaps 2017, Sketchup propio 2018

Mantenimiento áreas verdes Mantenimiento de planta de tratamiento

Mantenimiento de juegos infantiles

120
 Imagen No. 12. Vista aérea condominio, completo y su propuesta de áreas de mantenimiento. Fuente Googlemaps 2017, Sketchup propio 2018

Mantenimiento de áreas verdes Mantenimiento áreas verdes

Mantenimiento de juegos infantiles Mantenimiento planta de tratamiento
Corte de grama y plantación áreas verdes Corte grama y reforestación áreas de barrancos

121
Imagen No. 13 Vista aérea sectorizada, puntual y propuesta de mantenimiento. Fuente Imagen No. 14 Vista, aérea sectorizada, puntual y propuesta de mantenimiento.
Google Mapas 2017, Sketchup propio 2018 Fuente: Google Mapas 2017, Sketchup propio 2018

Mantenimiento de áreas verdes Mantenimiento áreas verdes

Mantenimiento de juegos infantiles Mantenimiento planta de tratamiento
Corte de grama y plantación áreas verdes Corte grama y reforestación áreas de barrancos

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Imagen 15 Vista aérea sectorizada puntual y su propuesta de áreas

de mantenimiento, entrada principal. Fuente Googlemaps 2017, Sketchup propio 2018

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 Glosario

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9. Glosario

a. cognoscitivo: Adjetivo que se usa para describir a aquel que es capaz de conocer y comprender.

b. diversificación: Hacer diversa o múltiple una cosa que era única y uniforme.

c. jurídico: Conjunto de normas que regulan la conducta del hombre en sociedad, establecen penas ante su incumplimiento.
Proviene del vocablo latino iuridicus, de ius o iuris, que significa Derecho.

d. plusvalía: Aumento del valor de una cosa, en especial, un bien inmueble, por circunstancias extrínsecas e independiente de
cualquier mejora en ella.

e. protocolo: proviene del latín protocollum, el cual ya derivaba de un concepto griego. En español, el protocolo es un conjunto de
reglas o instrucciones a seguir, fijadas por la ley o la tradición. Conjunto de Documentos legales, asignados a un notario, con el
cual un notario da formalidad a diferentes instrumentos legales, mismo que retiene en originales como parte de una biblioteca
legal, entregando a los interesados una copia fiel legalizada para usos legales.

f. régimen: Conjunto de normas o reglas que reglamentan o rigen cierta cosa.

g. tendencia: Inclinación o disposición natural que una persona tiene hacia una cosa determinada. Idea o corriente de tipo
religioso, político o artístico, que se orienta en determinada dirección.

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