Año del Bicentenario, de la consolidación de nuestra Independencia,

y de la conmemoración de las heroicas batallas de Junín y Ayacucho”

INFORME TÉCNICO N° 59 - 2024-GDU/MM

A : JOSÉ ALONSO OVIEDO LIRA

Gerente de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente

Asunto : OPINIÓN SOBRE DISEÑO DE ÁREAS DESTINADA A USO

PÚBLICO EN EL MARCO DE LA ORDENANZA 581/MM

Referencia : CARTA EXTERNA N° 25212-2024

RETIRO MUNICIPAL DEL PROY. WISTON HOTEL MIRAFLORES
INVERSIONES ZYK S.A.C.

Fecha : Miraflores, 13 de junio del 2024

Mediante el presente me dirijo a usted en atención al documento de la referencia a través del

cual el administrado solicita la evaluación de la propuesta de diseño del área destinada a uso
público del predio ubicado en Av. Ricardo Palma N° 262-270, Miraflores. Al respecto se informa
lo siguiente:

MARCO NORMATIVO
• ORDENANZA Nº 581-MM. Publicada el 17-DIC-2021, que establece, regula y promueve
condiciones para edificaciones sostenibles en el distrito de Miraflores.
ANTECEDENTES
• Que, la ordenanza vigente es la Ordenanza N°618/MM (publicado el 28.SET.2023), la cual
deroga la Ordenanza N°581/MM (publicado el 27.DIC.2021) y modificatorias. Además, esta
última, deroga las Ordenanzas N° 510/MM y N° 539/MM
• Que, el proyecto materia de evaluación fue presentado como Anteproyecto a la SGLEP el
12.JUL.2021 y cuenta con Expediente N° 4570-2021, y fue aprobado con Acta N° 898-2021.
• Por lo tanto, para la evaluación el administrado se ha acogido a la Ordenanza N°539/MM,
anterior norma vigente de ese entonces.

EVALUACIÓN DE LA PROPUESTA

AV. RICARDO PALMA

GR- 01 - Planta - Retiro Municipal

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Al respecto, el Artículo 2° de la Ordenanza N° 567/MM que modifica el tercer párrafo del Artículo
8° de la Ordenanza N° 510/MM y modificatorias, señala lo siguiente.
(…) “Para acceder a esta altura adicional, además de cumplirse las condiciones antes
mencionadas, la edificación deberá destinar un retiro frontal mínimo de 12 ml para uso
público irrestricto; siendo de aplicación el beneficio de incremento de área techada por
uso público establecido en el presente artículo y los conceptos de área de retiro y área
edificable”.
Además, las características de aplicación obligatoria de acuerdo con el Artículo 7° de la
Ordenanza N°539/MM que modifica el Artículo 8° de la Ordenanza N° 510/MM, para las
edificaciones sostenibles que se acojan voluntariamente a los incentivos establecidos en la citada
ordenanza, son las siguientes:

- Encontrarse al nivel de la vereda y no presentar desniveles u obstáculos que limiten el

acceso de personas con discapacidad y el libre tránsito de las personas en general.
El proyecto cumple con ello, al proponer el retiro municipal a nivel de vereda.
- No se permite usar el retiro para semisótano, cualquiera sea su uso (estacionamientos,
vivienda u otros).
El proyecto cumple con ello, al no utilizar el retiro para semisótano.
- Estar abierta e integrarse al espacio público, no podrá cercarse en forma total o parcial, con
ningún material natural, artificial o transparente. No se permite ningún tipo de cerramiento
frontal ni lateral.
•El proyecto plantea colocar una fuente de agua como elemento decorativo de con una altura
de 1.40m. generando una separación con la vereda existente limitando la ampliación de la
vía de la avenida Ricardo Palma.
- En caso de inmuebles contiguos, los retiros frontales que se destinen para uso público
deben ser continuos permitiendo su integración, no pudiéndose construir elementos que los
separen o limiten.
El proyecto al contar con predios contiguos consolidados podrá colocar jardines verticales
(7m de alto y 12m de largo). Ambos jardines verticales se encuentran en los muros laterales
del retiro los cuales colindan con edificaciones consolidadas.
- Ser habilitada para ampliación de las veredas y espacios públicos en general, no pudiendo
techarse parcial o totalmente con materiales naturales o artificiales.
El proyecto cumple con habilitar el retiro sin techar. Además, se deberá de habilitar el retiro
para la ampliación de vereda, de la siguiente manera:
• Sobre la Av. Ricardo Palma, con sección de vereda, arborización y mobiliario urbano
consolidados, el retiro del proyecto destina 5.00m de ancho de jardinera con una
fuente de agua como parte de la bahía de estacionamiento de 1.40m de alto en el
medio obstaculizando el retiro propuesto dificultando el tránsito peatonal, así mismo
se han colocado estacionamientos de bicicletas en el retiro que debe estar libre de
elementos de la ampliación de vereda.
Todos los elementos que se coloquen en el retiro deberán estar detrás de esta ampliación
de vereda. (subestación eléctrica, bancas, jardineras, estaciones de bicicletas, etc.)
- Contar con árboles, tratamiento de pisos, mobiliario urbano y/o de micromovilidad,
iluminación, áreas verdes y otros elementos que se requieran de acuerdo a los lineamientos
de diseño definidos por la Gerencia de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente.
Al respecto, se subraya que los lineamientos de diseño definidos por esta gerencia para la
propuesta de diseño del área destinada a uso público irrestricto se encuentran determinados
en el Artículo 20° de la Ordenanza N° 581/MM, en razón de que estás describen y
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desarrollan mejor los criterios de diseño para la generación del espacio público cedido en el
retiro.

(…) Ítem (f)

“Contar con árboles cuya profundidad mínima para su plantación no sea menor a 1.50
metros, con una distancia mínima al eje de 3.00 metros. El tratamiento de acabado de
piso que se le dé al retiro municipal deberá incluir además la vereda existente y jardines,
mobiliario urbano y/o de micromovilidad, iluminación, áreas verdes y otros elementos
que se requieran para unificar el tratamiento del retiro, de acuerdo a los lineamientos
de diseño definidos por la Gerencia de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente.

Por ende, evaluada la propuesta se requiere subsanar las siguientes observaciones para el
diseño del retiro frontal de uso público.

FRENTE UNICO: Av. Ricardo Palma

1. No existe una propuesta de generación de espacio público en el área de retiro municipal,
se debe colocar los mobiliarios en un área libre al retiro para que este quede libre de
todo elemento que pueda obstaculizar el tránsito peatonal, debe existir un orden y
jerarquía en el diseño sin afectar el ingreso a la fachada del edificio. (ver gráfico 01)
2. Se logró colocar los 20 árboles como mínimo en el diseño del retiro, sin embargo, no
tiene una adecuada distribución al estar ubicado en las esquinas del área de retiro sin
brindar mayor sombra en todo el recorrido del retiro.
3. Si bien se cumple la implementación de mobiliario urbano (bancas), existen algunos que
no son protegidos por la sombra de los árboles lo que dificulta su estadía al estar en
contacto con la luz solar.
4. Si bien cumple con la implementación de mobiliario de micromovilidad,
estacionamientos para bicicletas, con sus respectivos anclajes, estos están ubicados en
el área de tránsito peatonal del retiro municipal mínimo de 3.00m que debe quedar libre
cuando estos están ubicados en pleno retiro.
5. No cumple con el tratamiento de acabado de piso, el cual deberá ser de un solo material,
tanto para el retiro municipal como la vereda existente. Se propone piso de granito
flameado.
6. No cuenta con iluminación peatonal empotrada en el piso en todo el retiro municipal
normativo. Sin embargo, deberá ser replanteado, de acuerdo con el nuevo diseño que
se presente.
7. Se deberá de respetar la Sección Vial Normativa “C-239” de la vía colectora
metropolitana Av. Ricardo Palma, aprobada por la Ordenanza N° 341/MML (SVN
ratificada en el mapa actualizado por Ordenanza N° 2476/MML del Sistema Vial
Metropolitano.
Por ende, la ubicación de la bahía de estacionamiento de buses propuesta deberá estar
dentro del retiro municipal ocupando la ampliación de 3.00m propuesta, medidos desde
el límite de propiedad, consiguiendo así, la continuidad de la sección de vereda
consolidada, y solo traspasar el alineamiento de árboles de dicha vereda, no siendo
pertinente trasplantar o retirar dichos arboles existentes en la vereda, dado que la bahía
será de carácter y uso temporal, deberá localizar ingreso y salida atravesando la sección
de vereda consolidada, delimitando sobre la superficie continua con bolardos y/o
elementos de orientación para el recorrido vehicular temporal.

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8. No se permite colocar elementos decorativos masivos, tales como columnas o vigas de

concreto o jardineras elevadas, que distorsionan la continuidad del espacio público en
el retiro.
9. Se permite la implementación de piletas urbanas y/o esculturas o elementos
ornamentales, siempre y cuando, estas se integren adecuadamente y formen parte de
las áreas de jardinería del espacio público propuesto. Sin embargo, se propone un pileta
de 1.40m de altura afectando la visual de los usuarios que transitan por el retiro
normativo.

Referencia de bahías de estacionamientos en hoteles locales.

Hotel Marriott
Miraflores

Hotel Westin
San Isidro

Hotel Westin
San Isidro

Ejemplos referenciales de piletas urbanas, que forman parte de espacios públicos, donde
los transeúntes pueden interactuar con dicha pileta pública.
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Ejemplos referenciales de espacios públicos, con áreas verdes, sembrado de árboles,

mobiliario urbano, de acceso libre para los peatones.

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Ejemplos referenciales de espacios públicos, con áreas verdes, sembrado de árboles,

mobiliario urbano, de acceso libre para los peatones.

- No ser destinada para fines de estacionamiento vehicular, monta autos, elevadores de

autos, ni para rampas de acceso vehicular a semisótanos o sótanos, las cuales deberán
iniciar a una distancia igual o mayor que el retiro frontal normativo, o el alineamiento de
fachada según sea el caso.
El proyecto NO cumple con ello, al destinar parte del área de retiro para una rampa de 18%
que sirve de acceso vehicular al sótano. Estas deberán iniciar a una distancia igual o mayor
que el ancho de retiro.

- Los elementos de ventilación de sótanos, subestaciones, muretes de medidores,

instalaciones de equipos, entre otros; deben ser resueltos fuera del área del retiro frontal, a
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fin de no dividir, fraccionar o afectar el espacio público. Excepcionalmente, por sus

condiciones especiales, podrá resolverse el acceso a la subestación y la instalación de
accesorios contra incendio.
El proyecto NO cumple con ello, porque los siguientes elementos se resuelven dentro del
área de retiro, y deberán ser resueltos fuera de esta:
• Salidas de aire de grupo electrógeno
• Rejilla de toma de aire fresco
• La subestación podrá desarrollarse en el sótano 1, pero detrás de la ampliación de
vereda indicada para que no perturbe con la disponibilidad y el uso público del retiro;
de tal forma que las rejillas de la subestación no invadan la ampliación de vereda,
además, deberán estar al ras de piso.

Visto el plano del anteproyecto aprobado, se observa que la rejilla de toma de aire fresco se
resuelve fuera del área de retiro municipal.

- No se permiten zonas recubiertas con grass block, laja, bloques u otro material, ni huellas
para estacionamiento.
El proyecto cumple con ello.

- El subsuelo puede ser dispuesto por su propietario para las construcciones permitidas en
las normas urbanísticas y edificatorias, debiendo prever condiciones apropiadas para el
desarrollo de los árboles, con soluciones que garanticen su sostenibilidad y mantenimiento.
-
El proyecto NO cumple con ello, ya que deberá de prever condiciones apropiadas (jardineras
sumergidas de 1.50m) para el desarrollo de los árboles en el área de retiro municipal, con
soluciones que garanticen su sostenibilidad y mantenimiento.

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Visto el corte del anteproyecto, se observa que la profundidad para la plantación de árboles es
de 1.50 m de profundidad, para un adecuado crecimiento y desarrollo del árbol.
Además, visto el corte del anteproyecto, el nivel de piso en el sótano 1 es de -5.28m, por lo que
tiene la altura suficiente para colocar jardineras sumergidas 1.50m de profundidad al ras de piso,
dejando así una altura libre de 3.55m en el sótano.
Corte Longitudinal, ejemplo referencial para el desarrollo de jardineras sumergidas en el área de
retiro. Profundidad 1.50m.

- Concentrar el acceso vehicular (ingreso y salida de autos) en una sola zona a fin de que el
ingreso y salida de autos no perturbe la disponibilidad y el uso público de estas áreas, ni
interfiera con las actividades de recreación que se realicen en ellas.
El proyecto cumple con ello, al concentrar los accesos vehiculares (ingreso y salida de
autos) en una sola zona a fin de que no perturbe con la disponibilidad y el uso público del
retiro municipal.

LINEAMIENTOS GENERALES
Recomendaciones de la Subgerencia de Desarrollo Ambiental, para tener en cuenta al momento
del sembrado de los árboles en el frontis del predio:
- Se recomienda se instale árboles de la especie que predomine en la avenida o calle a
intervenir, que sean árboles de crecimiento medio a rápido y con raíces moderadas.
- Se recomienda raíces fasciculadas de profundidad media y no invasiva, con estructura de
copa equilibrada y de bajo mantenimiento.
- Para garantizar el éxito de la plantación los árboles deben de recibir un monitoreo constante
de requerimiento hídrico y podas de formación.
- Las características del plantón a instalar deben tener como mínimo: Fuste recto de 2.50
metros de altura medidos desde la base del fuste, es decir sin considerar la bolsa que contiene
el cepellón de tierra, y con diámetro de fuste no menor a 1.5 pulgadas, estructura de copa
equilibrada, raíces desarrolladas que generen estabilidad al plantón y buen estado
fitosanitario, sin evidencia de daños mecánicos, que cuenten con un tutor o sostén para su

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correcto crecimiento.
- Deben asegurarse de que los plantones a instalarse deben ser vigorosos y estar libres de
plagas. Asimismo, considerar el reemplazo en caso de no prendimiento.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Por lo antes mencionado:
- De acuerdo con el literal 6.2.7 del Artículo 6° de la Ordenanza N° 581/MM, los retiros
frontales para uso público serán habilitados, principalmente, para ampliación de las veredas
y espacios públicos en general, con árboles y tratamiento de pisos. Asimismo, contará con
mobiliario urbano y/o de micromovilidad, iluminación, áreas verdes u otros elementos que
se requieran según sea el caso, de acuerdo con el diseño aprobado por la GDU.
- Se recomienda la instalación con iluminación peatonal empotrada en el piso en todo el retiro
municipal normativo.
- Se expresa que debe generarse el tratamiento de berma lateral en conjunto con la vereda
existente y poder lograr un mejor espacio público.
- Se recomienda mejorar la propuesta de diseño de retiro municipal normativo en cuanto a
distribución de mobiliario faltante y considerar el acceso vehicular que interfiere con la
circulación peatonal del usuario.
- Por ende, evaluada la propuesta de diseño del área destinada a uso público en el retiro
frontal, se concluye que NO cumple con las características de aplicación obligatoria para las
edificaciones sostenibles establecidas en la Ordenanza N° 581/MM.
- En ese sentido, se recomienda otorgar OPINIÓN NO FAVORABLE al proyecto ubicado en
Av. Ricardo Palma N° 262-270, Miraflores, presentado con Carta Externa N° 15101-2024.

Firmado por
LUIS FERNANDO MEJÍA ARRIOLA
GDU – ARQUITECTO

Anexo: Sección Vial Normativa C-239. Del SVM de la Ord. N° 341/MML

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