EVALUACIÓN PRACTICA: MERCADEO INMOBILIARIO

MÉTODOS DE AVALÚOS INMOBILIARIOS

EVALUACIÓN PRÁCTICA 2019-2

DOCENTE:
HECTOR ALBA PULIDO

ESTUDIANTE:
WILLIAN ALEJANDRO FRANCO BERROCAL

UNIVERSIDAD SANTO TOMAS ABIERTA Y A DISTANCIA

FACULTAD DE CIENCIAS Y TECNOLOGÍAS

CONSTRUCCIÓN EN ARQUTECTURA E INGENIERÍA

MONTERÍA, COLOMBIA

2019

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 TABLA DE CONTENIDO
PAG.
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................3
OBJETIVOS...........................................................................................................................4
OBJETIVO GENERAL..........................................................................................................4
OBJETIVOS ESPECÍFICOS..................................................................................................4
MÉTODOS DE AVALÚOS...................................................................................................5
MÉTODO DE REPOSICIÓN.................................................................................................5
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO...........................................................6
CÁLCULOS Y RESULTADOS DE HOMOLOGACIÓN....................................................8
MÉTODO TASA DE RENTA...............................................................................................8
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN..........................................................................10
MÉTODO RESIDUAL.........................................................................................................11
CONCLUSIÓN.....................................................................................................................12
BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................................13
ANEXOS..............................................................................................................................14

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 Introducción

A nivel general los avalúos son de gran importancia para lograr determinar el valor

justo y más exacto que debe pagar un comprador a la hora de comprar un inmueble, ya que

estos son vitales para que no surjan precios equivocados, problemas jurídicos al momento

de compra y venta de propiedad.

Este trabajo se llevo a cabo la practica de los diferentes métodos utilizados a la hora

de hacer un avaluó de cualquier construcción entre esos: modelo de reposición, modelo de

comparación, modelo de mercado, modelo de tasa de renta y modelo de reposición, los

cuales son muy útiles al estimar el precio exacto de un inmueble

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 Objetivos

Objetivo general

Analiza cada uno de los métodos de avalúos inmobiliarios mediante mediante ejemplos

concretos de construcción.

Objetivos específicos

 Determinar el uso de cada uno de los métodos de avalúos

 Caracterizar la importancia de utilizar en proyectos realizables el avaluó de un

inmueble.

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 MÉTODOS DE AVALÚOS

Método de reposición
Área total: 1.973
Edad: 7 Años
Vida Util: 60 años
Estado del parque: Regular con procesos de remodelación.

Las actividades presentadas para la construcción de un parque recreodeportivo en el

corregimiento de los Garzones, fueron complementadas con actividades no previstas que

regularmente se presentan en proyectos similares y que con frecuencia deben ser ajustadas

durante la construcción. El presupuesto final en cuanto a porcentajes, cuantificación del

AIU (Administración, Imprevistos y Utilidad), interventoría (administrativa, técnica y

financiera) y supervisión, buscan dar una idea a la entidad territorial de la cantidad

estimada de recursos a invertir (IGAC,2008). Por medio de fuente secundaria como es

CONSTRUDATA se lleva a cabo establecer el costo de la construcción por medio de

avaluó, de igual forma el costo de reposición a nuevo se desprecia teniendo en cuenta la

antigüedad y el estado de la construcción, por lo que se utilizara la tabla de Fitoo y Corvini.

Teniendo en cuenta las características de la inmueble se consultó en

CONSTRUDATA donde se asemeja a las características similares de la construcción en

costos por metro cuadrado

Metro cuadrado: múltiple en concreto, $ 67.186 m2

El multiplicador de costo y el coeficiente K se obtiene de valores publicados

recientemente en condiciones normales de proyectos citados en el libro OSCAR A.

BORRERO OCHOA – AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS.

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 Factor multiplicador – Parque =1,35
Coeficiente K=1
Costo de construcción de parque como nuevo (costo total de reposición)
$ 67.186 X 1,35= 90.701,1 m2

Determinamos el coeficiente de depreciación con las tablas de FITOO Y

CORVINI

𝐸 10
𝑉𝑡 = = = 0,16 𝐷 60

Por estar en estado regular con conservación de poca importancia establecemos una

calificación de dos (2) en la tabla de FITOO Y CORVINI

Depreciación de acuerdo con las tablas: 11,57%

Valor depreciable por la depreciación = 90.701,1 m2 𝑥 11,57% = $ 1.049.411,73

Costo reposición depreciado=$90.701,1 − $ 1.049.411,73= $ -1.049.321,029
Valor total de la construcción = $ 1.049.321,029 x 100,73𝑚2 =
$ 105.698.107 Millones

Método de comparación o de mercado

Es la técnica evaluatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir

del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al

del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e

interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial (IGAC, 2008).

6
 Por otra parte, en Córdoba el valor financiado para vivienda durante 2015 fue de

$82.453 millones, lo que significó un aumento en los préstamos otorgados de 18,4% con

respecto a 2014. De dicho valor, $18.150 millones correspondieron a VIS, con una

participación de 22,0%; en tanto, $64.303 millones fueron para no VIS, con 78,0% del

total.

La financiación de vivienda en Montería llegó a $66.376 millones, con un aumento

de 35,1% con respecto a 2014. La adjudicación de estos recursos fue del 22,8% para VIS al

registrar $15.112 millones, distribuidos en nueva (87,2%) con $13.183 millones y en usada

(12,8%) con $1.929 millones; así, la financiación de la nueva creció 99,9% y la de la usada

decreció 3,1% (DANE, 2015).

En este ítem se tomo como estudio la valoración de vivienda en el Corregimiento

los garzones ubicado en la comuna 9 de Montería – Córdoba, basado en viviendas urbano-

rurales, donde se valoró el costo de vivienda e inmueble teniendo una conversación con los

diferentes propietarios de esta comunidad, por lo que el precio de vivienda axila entre:

Casa 1. 90.000.000

Casa 2. 85.000.000

Principales características de la vivienda

Situación: Buenaventura/ Los Garzones

Antigüedad del edificio: 10 años aproximadamente.

Características del edifico: Edificación estilo moderno

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Conservación de la vivienda: Bien conservada, reformas puntuales en baño y cocina. su

estado es bueno.

Superficie: 110 m² útiles.

Número de dormitorios: 5

Uso: unifamiliar

Cálculos y resultados de homologación

ESTUDIO DE MERCADO

ANEXO 02

VALOR VALOR M2 VALOR VALOR M2 FOTO DE

DIRECCION AREA TER AREA CONS VALOR AJUSTADO CONS. RESUL CONS. TERRENO CONTACTO FACHADA

500 m 34,3 $ 85.000.000 $ 76.500.000 $ 200.000 $ 6.860.000 $ 50.000 3409863

1000 m 110 $ 90.000.000 $ 81.000.000 $ 260.000 $ 28.600.000 $ 80.000 2449002
0 0 $0 $0 $0 $0 #¡DIV/0!
0 0 $0 $0 $0 $0 #¡DIV/0!
0 0 $0 $0 $0 $0 #¡DIV/0!

MEDIA ARITMETICA $ 65.000

DESVIACION ESTÁNDAR 21213,20344
COEFICIENTE DE VARIACION 32,64% %
VALOR ADOPTADO 0

Fuente: Elaboración propia,2019

Para este ítem se puede inferir que las dos viviendas tienes ubicaciones de los

predios similares, pero son en su totalidad diferentes en tamaño del predio y tamaño de

construcción de vivienda por que tiene diferentes precios de mano de obra y mayor

valoración de terreno en metros cuadrados.

Método tasa de renta

El tema de vivienda digna ha generado preocupación para el estado lo cual se puede

evidenciar en el Artículo 51 de la Constitución Política de Colombia, considerando la

vivienda como un derecho fundamental de los ciudadanos. Según el artículo publicado en la

8
revista Lamudi del 7 de julio de 2014 se afirma que la tendencia en Colombia de acceder a

vivienda en arriendo se debe a que el país posee otra clase de desafíos, que a pesar del

crecimiento económico de los últimos años y la inflación han generado que los precios de

la vivienda crezcan hasta alcanzar un 10%, esto debido a la escases de territorio susceptible

de ser urbanizado, la accidentada geografía colombiana y el incremento a la capacidad de

pago; colocando a Colombia como uno de los países con índices de altas tasas de

arrendamiento.

Por otra parte es un principio se tiene en cuenta para explicar la zona de estudio en

el cual concentra y centraliza actividades e comercio y servicios dirigidas a la población

que se encuentra alrededor, de acuerdo con la teoría de Christaller se puede tomar en cuenta

como la población busca estos lugares donde existe unas centralidades inicialmente por su

localización y minimizador de costos en transporte, de lo anterior podemos tomar como

referencia para explicar cómo tienen relevancia la zona escogido para el avaluó de renta, de

acuerdo a su localización y la centralidad que tiene Chapinero - Bogotá, la explicación de la

cercanía los distintos equipamientos localizados en la zona de estudio en el cual le dan una

connotación única a estos lugares, debido a ello el arrendamiento es muy alto con valores

máximo de 1.200.000 mil pesos mensuales, mayormente útil en locales comerciales.

Según AVALUOS DE MUEBLES Y GARANTIAS dice que se debe calcular la tasa de

renta, estos valores están oscilando ente el valor de 0,8% y 1%

Se divide el valor del arriendo por los metros cuadrados para determinar el valor de

arriendo por m2 en esta zona.

85,20 m2 de Construcción

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1.200.000 arrendamiento mensual

1.200.000/85,20 m2 = 14.084,507 m2

Se realizará el avaluó teniendo en cuenta los valores de la tasa de renta de 0,8 y 1 % son

valores oscilantes para este caso.

14.084,507 m2 / 0,008 = 1.760.563,38 m2 de construcción

85,20 m2 de Construcción

85,20 m2 X 1.760.563,38 m2 = $ 150.000.000

Valor del inmueble es de $150.000.000 Millones

Valor del m2 de construcción es de $ 1.760.563,38

Método de costo de reposición

Teniendo todos los datos para calcular el valor comercial de un inmueble a partir de estimar

el costo total de la construcción a precio de hoy, un bien semejante al del objeto de evaluó,

y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor

correspondiente al terreno.

Se utilizo las siguiente formula:

Vc = [Ct – D] + Vt

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

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Vt = Valor del terreno

Costo total de la construcción: 1235.000.000

Depreciación: 123.500.000

Valor de terreno: 135.000.000

Valor comercial = (1235.000.000 – 123.500.000) = 1.111.500.000

1.111.500.000 + 135.000.000 = 1246.500.000

El valor comercial del inmueble es de $ 1246.500.000

Método residual

Con base en las normas de uso de suelo se establece el potencial de uso del terreno, se

hace la simulación de construir de acuerdo con este uso potencial, los costos de

construcción se establecen por CONSTRUDATA. De acuerdo con el mercado de

inmuebles nuevos en el sector se establece en el precio de venta de este proyecto. Se estima

la utilidad del inversionista, impuestos, costos fiscales etc. Finalmente queda un residuo

que es el precio que los inversionistas pueden pagar por el terreno

Se pretende calcular la valoración del terreno edificable con un mayor y mejor uso posible.

Terreno: 300 m2

Dimensión: 400 m2

Pisos: 2

Valor comercial: 575.000.000

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Valor m2 de construcción: 977.500

Área : 400 m2 X 575.000.000 = 230.000.000.000

Construcción: 2 X 977.500 = 1.955.000

Avaluó total ingreso: 230.001.955.000

Costos de construcción

Vivienda: 2X 400 m2 X 977.500 = 782.000.000

Dimensión: 80% = 480 m2

Pisos: 6

Área: 480 m2 X 575.000.000 = 276.000.000.000

Construcción: 6 X 977.500 = 5.865.000

Avaluó de ingreso total: 276.005.865.000

Costos de construcción

Vivienda: 6 X 480 m2 X 575.000.000 = 1.656.000.000.000

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Conclusión

Todos los métodos de avalúos utilizados anteriormente son de gran ayuda para

conocer con exactitud el valor de un inmueble de acuerdo a las características físicas en

relación con el eterno del área de estudio, donde cada método calcula un valor

aproximado al predio o construcción viable a ejecutar, por tanto, este trabajo de fue de

gran ayuda para poner en práctica las temáticas explicadas en clase y visionar el papel de

un ingeniero en construcción de acuerdo a la actividad realizada.

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 Bibliografía

Avalúos de Inmuebles y Garantías – Oscar A. Borrero Ochoa

IGAC, 2008, INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, RESOLUCIÓN

NÚMERO 620 DE 2008, Disponible en la web:

http://www.catastrolatino.org/documentos/foros_tematicos_IGAC/foro%20I/

legislacion/adjuntos%20colombia/res620.pdf

DANE, 2015. Valor financiero de vivienda en Montería – Córdoba

Thünen, J. E. von (1826), von Thünen isolated state an english edition of Der Isolierte

Staat. Translated By C. M. Wartenberg edited and introduced by P. Hall.

Pergamon Press 1966.

Compra vs. Arrendar ¿Cuáles son las tendencias en Colombia y el resto de América?

LAMUDI 7 de julio de 2014,.. Tomado del día 20 de agosto de 2016 desde:

http://www.lamudi.com.co/journal/compra-vs-arrendar-cuales-son-las-tendencias-en-

colombia-y-el-resto-de-america/.

Arciniegas, Edwin (2016). En su artículo titulado “Viviendas productivas y en arriendo en

Colombia”.

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 ANEXOS

TABLA DE FITOO Y CORVINO

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PLANO

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17
ZONA DE PARQUE

PLANO DE PARQUE A MANO ALZADA

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19