Extinción de Condominio e Hipoteca en Común

27/6/24, 11:01 Extinción de condominio e hipoteca en común
Extinción de condominio e hipoteca

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Extinción de condominio e hipoteca
Un concepto jurídico especialmente

mencionado cuando una pareja que
compró una casa se separa y se pacta
ceder la propiedad a una de las
partes: la extinción de condominio.
Si hay un préstamo hipotecario
conjunto, la problemática del proceso
aumenta, ya que la extinción no
vincula al banco.
Su regulación básica se encuentra en

los artículos 400 y 406 del Código
Civil, que tratan de la división de la
cosa común, en las comunidades de
bienes. Hay que saber que
comunidad de bienes, condominio o
https://futurfinances.com/hipotecas/extincion-de-condominio/#Fiscalidad_de_la_extincion_de_condominio 1/23
copropiedad son términos que hacen CONTACTA CON BRÓKER
referencias a situaciones idénticas

desde el punto de vista legal.
Una pareja (casada o no) que ha

adquirido a medias su hogar familiar,
IMPORTE
se dice que son copropietarios o, lo
que es lo mismo, que tienen en
NOMBRE
propiedad una vivienda en
proindiviso. La casa pertenece a
ambos, sin estar establecido qué TELÉFONO
partes físicas de la misma son de cada

uno. El caso más normal es que cada
EMAIL
uno tenga el 50% de la propiedad,
pero no se delimita si el baño es de
PROVINCIA
uno o la cocina del otro. Todo es de
-- Selecciona tu pro
ambos, al 50%. La problemática
afecta tanto a viviendas unifamiliares LOCALIDAD
como inmuebles en propiedad

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3 Nueva hipoteca para

comprar la otra parte
4 Condominio
4.1 Comunidad romana
4.2 Condominio en España
4.3 División de la cosa
común
5 Cómo hacer la extinción de
condominio
6 División de la cosa común
7 Fiscalidad de la extinción de INFORMACIÓN
condominio [email protected]
7.1 Disolución sin exceso de Información
adjudicación legal
7.2 Con exceso de Intermediarios
adjudicación seleccionados
7.3 Deducción por
adquisición de vivienda
habitual
8 Problemática de la extinción
ÚLTIMAS
si hay hipoteca ENTRADAS
8.1 Mediante convenio
regulador La
responsabilidad
8.2 El importante papel del limitada, el
banco mejor
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CONDOMINIO
Condominio o copropiedad son dos
términos que se utilizan para
denominar que una misma cosa es
propiedad de varias personas, es
decir, comunitaria.
Nuestra figura del condominio parte

de la comunidad romana, es decir, la
propiedad dividida en tantas partes
como comuneros existan; cada parte
se denomina “cuota” y en cada una de
ellas el comunero ejercita su derecho
de propiedad.
Nuestro sistema sigue el derecho

romano, a diferencia de la comunidad
de derecho germánico, que sigue un
modelo de propiedad colectiva en el
que objeto/ cosa es propiedad de
todos en su totalidad sin fijación de
cuota de participación.
Comunidad romana
Las principales características de la
Comunidad romana son:
1. La cosa pertenece a los

condueños por cuotas (conocidas
como partes pro indiviso).
2. Cada comunero puede disponer
de su cuota.
3. En la comunidad romana cada
dueño tiene la posibilidad de
extinguir la copropiedad
mediante la acción de división de
cosa común.
Condominio en España
Nuestro Código Civil, en su artículo
392, dispone:
“Hay comunidad cuando

la propiedad de una cosa
o de un derecho
pertenece pro indiviso a
varias personas.
A falta de contratos, o de
disposiciones especiales,
se regirá la comunidad
por las prescripciones de
este título.”
Este artículo nos lleva a afirmar que la
Comunidad se constituirá o bien por
pacto o contrato cuando la
comunidad nace de la voluntad de las
partes y, en su defecto, las
disposiciones del Código Civil acerca

de la comunidad de bienes que tienen
un carácter meramente supletorio y
se encuentran reguladas en el Título
III del Libro II artículos 392 a 406 del
Código Civil.
Derechos de los comuneros:
Respecto a los derechos que tienen

los comuneros respecto a la cosa
común deberíamos delimitarlos entre
los relativos al uso de la cosa común y
los relativos al disfrute y conservación
de la cosa común.
Respecto a los primeros, el código

civil permite que la cosa sea usada
simultáneamente por todos los
codueños, y así lo plasma en su
artículo 394 el Código Civil al indicar
“cada partícipe podrá servirse de las
cosas comunes, siempre que
disponga de ellas conforme a su
destino y de manera que no
perjudique el interés de la
comunidad, ni impida a los
copartícipes utilizarlas según su
derecho”.
Respecto a los derechos relativos al

disfrute y conservación de la cosa se
establece el criterio de
proporcionalidad, indicando en su
artículo 393 el Código Civil que “el

concurso de los partícipes, tanto en
los beneficios como en las cargas,
será proporcional a sus respectivas
cuotas. Se presumirán iguales,
mientras no se pruebe lo contrario,
las porciones correspondientes a los
partícipes en la comunidad.”
Consecuencia de ello es que cada uno

de los copropietarios tendrá el
derecho a percibir de los beneficios
una parte proporcional a la cuota que
les corresponda y la obligación de
participar en los gastos de
conservación de la cosa común, es
decir “que todo copropietario tendrá
derecho para obligar a los partícipes a
contribuir a los gastos de
conservación de la cosa o derecho
común. Sólo podrá eximirse de esta
obligación el que renuncie a la parte
que le pertenece en el dominio”
(artículo 395 del Código Civil).
El artículo 398 del Código Civil

establece los derechos relativos a la
administración del bien siendo
obligatorios los acuerdos de la
mayoría de los partícipes.
A su vez el artículo 397 del Código

Civil establece los derechos relativos a
la alteración de la cosa común,
siendo requerida la unanimidad en

estos casos “ninguno de los
condueños podrá, sin consentimiento
de los demás, hacer alteraciones en la
cosa común, aunque de ellas
pudieran resultar ventajas para
todos”.
División de la cosa común

Especial atención merece el artículo
400 del Código Civil puesto que nos
habla de los derechos relativos a la
división de la cosa común,
estableciendo que:
“Ningún copropietario
estará obligado a
permanecer en la
comunidad. Cada uno de
ellos podrá pedir en
cualquier tiempo que se
divida la cosa común”
Y, en el artículo 404 del Código Civil:
“Cuando la cosa fuere

esencialmente
indivisible, y los
condueños no
convinieren en que se
adjudique a uno de ellos
indemnizando a los
demás, se venderá y
repartirá su precio”
Estos artículos permiten la extinción
de la comunidad siendo las
principales causas de la misma o bien
la pérdida del derecho de propiedad,
o bien la reunión de las diversas
cuotas en un único propietario o, en
último lugar, la división de la cosa
común, que es un derecho
irrenunciable y que posee cualquier
copropietario. El único límite que se
establece al respecto es que ningún
copropietario la podrá exigir cuando
de hacerlo el bien resulte inservible
para el uso al que se destina.
Los modos de efectuarse la división

serán o bien extrajudicial mediante el
acuerdo entre las partes de adjudicar
todas las cuotas a uno de los
comuneros o bien de vender el bien
objeto de división y repartir el precio
de conformidad a las cuotas de
participación o bien de forma judicial
ante la falta de acuerdo entre las
partes para proceder a dicha
extinción; la práctica judicial tendrá
lugar mediante la acción de división
de cosa común.
Una de las consecuencias más

destacadas que tendrá la división de
la cosa común en relación a los
copropietarios es que cada cuota se
convierte en una porción
determinada y material sobre la cosa
o el derecho quedando la
copropiedad por tanto transformada
en propiedad individual.
Lo más difícil de la extinción de la

copropiedad es encontrar el punto de
partida, en este caso, el precio del
bien objeto de división, y, en segundo
lugar, que ninguno de los
copropietarios esté usando dicha
vivienda como residencia habitual,
puesto que estas cuestiones son las
que suelen dificultar la extinción de la
misma.
CÓMO HACER LA
EXTINCIÓN DE
CONDOMINIO
Si la pareja decide separarse o
divorciarse, caso más habitual, en
lugar de acudir al notario y firmar una
escritura de compra-venta mediante
la cual uno de los titulares transmite
su 50% del piso a la otra, se pacta una
extinción de condominio (con unos
costes fiscales mucho menores). La
parte que cede su parte suele ser

compensado económicamente por el
titular que adquiere la plena
propiedad del bien inmueble.
La pareja puede optar entre acudir al

notario para firmar la escritura de
extinción de condominio o bien
puede optar por hacerlo a través del
Convenio Regulador de mutuo
acuerdo que debe acompañar a su
demanda de divorcio, ya que a través
de dicho convenio se puede proceder
a la extinción del condominio por
voluntad mutua de ambos cónyuges.
Los actos realizados dentro de dicho
Convenio Regulador aprobado
judicialmente y habiéndose expedido
el correspondiente mandamiento
judicial lo hace inscribible en el
Registro de la Propiedad.
Una novedad introducida por la Ley

42/2015 permite a la pareja que
decide divorciarse de forma
contenciosa pueda acumular, a la
petición de divorcio, la acción de la
división de la copropiedad sobre el
domicilio familiar.
Por la Ley 42/2015, de 5 de octubre,

con entrada en vigor el 7 de octubre,
se añade un apartado 4 al artículo
437 de la LEC, recogiendo como
excepción a la regla general de no

acumulación objetiva de acciones en
los juicios verbales la acción de
extinción del condominio:
“4.ª En los procedimientos de

separación, divorcio o nulidad y en los
que tengan por objeto obtener la
eficacia civil de las resoluciones o
decisiones eclesiásticas, cualquiera de
los cónyuges podrá ejercer
simultáneamente la acción de división
de la cosa común respecto de los
bienes que tengan en comunidad
ordinaria indivisa. Si hubiere diversos
bienes en régimen de comunidad
ordinaria indivisa y uno de los
cónyuges lo solicitare el tribunal
puede considerarlos en conjunto a los
efectos de formar lotes o
adjudicarlos“.
DIVISIÓN DE LA
COSA COMÚN
Al hilo de lo anterior, si la pareja no
estuviese casada y uno de los dos no
estuviese conforme en extinguir la
copropiedad, el otro podrá instar un
procedimiento de división de cosa
común por el que se declare la
disolución de la comunidad de bienes
formada por los copropietarios. Este
procedimiento de división de cosa

común se puede interponer en
cualquier caso en que una de las
partes sea copropietaria junto con
otras sobre un bien indivisible. En
este tipo de procesos, lo que se
solicita es que se declare la
procedencia de la disolución de la
comunidad de bienes, que se
adjudique a cualquiera de las partes
y, en caso de no adjudicarse a
ninguna de las partes, se proceda a la
venta de dicho inmueble mediante
subasta, que habrá de celebrarse en
el propio juzgado con el debido
reparto del precio obtenido entre los
comuneros en proporción a sus
participaciones, una vez deducidos los
gastos que por tal motivo se originen,
teniendo en cuenta también que se
debe saldar el pago de la hipoteca
que gravara la finca en el que caso
que existiese.
FISCALIDAD DE LA
EXTINCIÓN DE
CONDOMINIO
El caso más habitual es que haya una
compensación económica al que cede
su parte en proindiviso, si bien ello no
implica que reciba dinero en metálico
(si la compensación es, por ejemplo,

que la otra parte asuma la deuda
hipotecaria existente).
En primer lugar, esta operación

tributa por el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados, aplicando
entre un 0,5% y un 1% (según la
CC.AA.) sobre el valor real de los
bienes adjudicados.
 CONSULTA DGT V2889-21

DE 17 DE NOVIEMBRE
Disolución sin exceso de

adjudicación
En la disolución del condominio,
siempre que el comunero no reciba
más de lo que le corresponda en
proporción de su cuota de
participación en la cosa común, sin
que se origine exceso de
adjudicación, la disolución no
constituirá una transmisión
patrimonial que deba tributar por la
modalidad de transmisiones
patrimoniales onerosas del ITPAJD.
Con exceso de
adjudicación
Siempre que a un comunero se le

adjudique más de lo que le
corresponda por su cuota de
participación en la cosa común, el
exceso que reciba como
contraprestación económica no es
algo que tuviese con anterioridad, por
lo que su adjudicación sí constituirá
una transmisión patrimonial que
tendrá carácter oneroso o lucrativo
según sea o no objeto de
compensación por parte del
comunero que recibe el exceso al
comunero que recibe de menos.
1. Tributarán como donación a

favor del comunero al que se
adjudica las transmisiones
lucrativas (exceso de
adjudicación sin
contraprestación).
2. Si el comunero al que se adjudica
el exceso de adjudicación
compensa en metálico al resto de
comuneros, la transmisión
onerosa podría determinar su
tributación en el ámbito del
ITPAJD (no se devenga el tributo
si estamos ante un bien
indivisible y se cumplen una serie
de requisitos).
Tributación exceso de adjudicación

 RESOLUCIÓN DEL TEAC DE 7
DE JUNIO DE 2018
Deducción por adquisición

de vivienda habitual
En cuanto a la deducción por
adquisición de vivienda habitual tras
la extinción de condominio,
recomendamos el siguiente artículo
sobre la deducción en el IRPF tras
una extinción de condominio a partir
del año 2013, que explica la nueva
doctrina fijada por el TEAC.
PROBLEMÁTICA DE
LA EXTINCIÓN SI
HAY HIPOTECA
El problema más común de las
separaciones de parejas, que
compraron una casa mediante un
préstamo hipotecario en España,
viene en el momento de la extinción
de condominio. Se puede pactar que
uno de los separados o divorciados
adquiera el 100% de la vivienda
familiar, pero ello no obliga a la
entidad financiera acreedora. Es
decir, que por mucho que uno acepte
ceder su proindiviso a la ex-pareja, la
deuda hipotecaria no se ve afectada.
Si el banco en cuestión no acepta

quitar a uno de los deudores,
firmando una extinción de
condominio se pierde la propiedad
del bien pero se sigue siendo deudor
de la hipoteca.
Para que uno deje de ser propietario

y a la vez deudor hipotecario, es
necesario que la entidad financiera
apruebe un nuevo préstamo
hipotecario en el que el cedente no
figure como deudor (titular
hipotecario). Solo así la operación es
satisfactoria para ambas partes, uno
porque se queda la casa y la deuda, la
otra porque cede la casa pero deja de
ser deudor. Para ello, en el momento
de la firma en notaría hay que
rubricar primero una hipoteca a
nombre del nuevo propietario pleno
(con avalistas si así lo ha pactado con
el banco), en la que nosotros no
figuremos, para después firmar la
escritura de extinción de condominio.
Mediante convenio
regulador
Marina Mullor añade un caso más
complejo, cuando la extinción de
condominio se ha previsto mediante
Convenio Regulador. Explica la
abogada experta en estos temas que

en este caso es imposible realizar la
extinción de condominio y la
modificación de la escritura
hipotecaria por la que se libera a una
de las partes de su posición deudora
en unidad de acto, ya que la entidad
bancaria suele solicitar el Convenio
Regulador firmado para proceder a
modificar el préstamo hipotecario.
En este caso, recomendaríamos que

en primer lugar se acudiera a la
entidad bancaria para que el
departamento correspondiente
(normalmente riesgos) estudiase la
viabilidad de que el préstamo
hipotecario suscrito quedase sólo a
nombre de un titular; en esta fase
suelen pedir el Convenio Regulador
por el que se extingue la copropiedad
pero lo que debemos aportar es un
borrador del mismo informando de
manera clara que si no se garantiza la
salida de una de las partes de la
posición deudora el mismo no se
firmará. Una vez obtenida la
viabilidad o no de la petición
solicitada (normalmente o solicitan
fiadores o cambian las condiciones
respecto al préstamo originariamente
pactado), se puede proceder a la
firma del Convenio por el que se
extingue la copropiedad para

remitirlo a la entidad bancaria y que
procedan a la firma de la nueva
escritura. Es muy importante, a
expensas de ser reiterativos, insistir
en que la firma de la extinción de la
copropiedad por Convenio Regulador
no implica que la entidad bancaria
modifique su contrato de préstamo
hipotecario. Si no tenemos clara esta
circunstancia, se pueden dar
situaciones en las que dejamos de ser
copropietarios de un inmueble pero
seguimos siendo titulares del
préstamo hipotecario. Leer artículo
de Marina Mullor sobre la extinción
de condominio sin acuerdo.
El importante papel del

banco
Como nos explica Cristina Borrallo
Fernández, abogada especializada en
derecho bancario:
Cuando la finca está hipotecada,

existe una tercera parte en esta
operación de extinción de
condominio de la propiedad que hay
que tener presente en todo
momento, la Entidad Bancaria. Ésta
para conceder el préstamo
hipotecario tasó la finca en cuestión
para otorgar el préstamo y a su vez,

nombró como titulares hipotecarios al
matrimonio.
Con la gran polémica de las

ejecuciones hipotecarias, se está
dando precisamente a conocer las
debilidades de nuestro régimen legal
hipotecario y procesal, pues si bien la
finca hipotecada cubrirá la deuda en
caso de ejecución y posterior subasta,
con un 60% o 70% dependiendo del
porcentaje aplicable, si no se cubre la
totalidad de la misma (capital,
intereses, intereses moratorios y
costas del procedimiento) se atacará
el patrimonio personal de los
deudores, es decir, cualquier otros
bienes que tengan o que en el futuro
puedan adquirir.
Por lo tanto, al extinguir el

condominio es de vital importancia
que uno de los titulares desaparezca
de la operación hipotecaria, mediante
novación de la misma ante notario.
Actualmente esta operación está
siendo prácticamente imposible, pues
para un banco un titular es una
garantía, incluso si es la parte débil
(económicamente hablando) de la
operación, no tiene ingresos estables
ni otros bienes.
Por ese motivo, antes incluso de ir al

banco con intención de hacer
desaparecer a un titular de la deuda,
ya debes llevar estudiadas las
posibles alternativas al mismo. Es
decir, el banco sí podría aceptar otro
titular, y si es solvente mejor, o
sustituirlo por avalistas solventes.
Si nos encontramos en la nada

agradable situación de separarnos y
tener una vivienda común, es
importante que nos asesoremos con
buenos abogados y, además, con
economistas u otro tipo de expertos
hipotecarios de Futur Finances.
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“Hay comunidad cuando

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Respecto a los derechos relativos al

artículo 393 el Código Civil que “el

Consecuencia de ello es que cada uno

El artículo 398 del Código Civil

A su vez el artículo 397 del Código

siendo requerida la unanimidad en

División de la cosa común

“Cuando la cosa fuere

Los modos de efectuarse la división

Una de las consecuencias más

Lo más difícil de la extinción de la

parte que cede su parte suele ser

La pareja puede optar entre acudir al

Una novedad introducida por la Ley

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excepción a la regla general de no

“4.ª En los procedimientos de

procedimiento de división de cosa

(si la compensación es, por ejemplo,

En primer lugar, esta operación

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