2do PARCIAL.

Nuevos Derechos Reales:

(Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido, Cementerios Privados)

Se llaman “nuevos derechos reales” porque en el código de Vélez no estaban. Responden a

necesidades de la realidad, de la sociedad. Son derechos que en la práctica si existían y necesitaban un
marco regulatorio.

Conjuntos Inmobiliarios:

No son más que lo que conocemos como “barrios privados”, es en lo que legisladores se basaron para
regular los conjuntos inmobiliarios. En los conjuntos inmobiliarios, comunmente lo que tenemos es un
grupo de personas que se unen por una finalidad que no pueden conseguir individualmente, por
ejemplo “yo quiero tener una cancha de tenis y una pileta pero no tengo tanta plata, pero si me junto
con otras personas que también quieren tener una cancha de tenis y una pileta, ponemos plata entre
todos”. Hoy en día el objetivo más común es la seguridad. Los conjuntos inmobiliarios no son más que
un derecho de propiedad horizontal especial, moderno, lo dice el código en un artículo, que si la
regulación especial de conjuntos inmobiliarios no alcanza, nos remitimos a la regulación ordinaria de
propiedad horizontal.

Art. 2073 CCyC: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a
lo dispuesto en las normas administrativas locales”. > No se prevé únicamente los conjuntos
inmobiliarios para la finalidad de vivienda, hay más finalidades, también se podría dar que algunas
unidades sean para vivienda y otras para comercio, por ejemplo. Este artículo tiene una enumeración
que no es taxativa.

Normas Generales o Tipificante de este Derecho Real:

∙ En primer lugar lo que vamos a tener es una pluralidad de sujetos. Son varios sujetos que se agrupan
en virtud de una finalidad en común.
∙ También vamos a tener una unidad de objeto inmobiliario. Con ‘unidad de objeto inmobiliario’ nos
referimos a que puede llegar a caer sobre un inmueble o sobre un conjunto de inmuebles. ∙
Existencia de una o más finalidades en común entre sus integrantes. Yo decido incorporarme a un
conjunto inmobiliario o a otro de acuerdo a los intereses que tengo.
∙ Necesidad de organización. Si o si necesitamos una administración que regule el complejo.

Art. 2074 CCyC: “Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos,
así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no
escindible”. > El final de este articulo aclara que las partes comunes y privativas conforman un ‘todo’,
una unidad, yo no puedo vender mi parte privativa sin vender mi porcentaje en las partes comunes,
ni viceversa.

A diferencia de la propiedad horizontal, en el conjunto inmobiliario no todos los terrenos son parte
común, mientras que en la propiedad horizontal el terreno es la principal parte común. En los
conjuntos inmobiliarios los únicos terrenos que son parte común son las vías de acceso, los lugares de

uso común, el terreno donde esta asentada mi unidad es parte privativa. En conclusión, si bien el
conjunto inmobiliario es un derecho real de propiedad horizontal especial, no todo el terreno es parte
común.

Art. 2075 CCyC: “Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,
usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen
por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios
deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V
de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se
hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”. > El final
de este artículo podría ser inconstitucional por meterse con el derecho de propiedad, que haya
cambiado el marco legal no puede afectar a tu propiedad.

Objeto: Va a estar constituido por la parte privativa y por el porcentaje que vamos a tener del uso y
goce de las partes comunes, respetando los derechos de los demás propietarios.

Partes y Cosas Necesariamente Comunes: Art. 2076 CCyC: “Son necesariamente comunes o de uso
común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación,
áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal
por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y
partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”.

Partes y Cosas Necesariamente Privativas: Art. 2077 CCyC: “La unidad funcional que constituye
parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos
de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta”. >
Este articulo falta que aclare que la parte privativa también puede hallarse sin construir y ser
sencillamente un terreno.

Facultades y Obligaciones de los Propietarios: Art. 2078 CCyC: “Cada propietario debe ejercer
su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto
inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos”. > Básicamente el propietario va a tener uso y goce y disposición
jurídica y material de su parte privativa y uso y goce de las partes comunes siempre y cuando respete
su destino y los derechos de los restantes propietarios, va a tener como principal restricción tener que
respetar el destino de su unidad.

Gastos y Contribuciones: Art. 2081 CCyC: “Los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del
conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en

caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los
titulares”. > Lo que si vamos a encontrar en el conjunto inmobiliario que es más difícil de encontrar en
la propiedad horizontal, es la existencia de montos o tarifas por la utilización especifica de una parte
común.

Cesión de la unidad: Art. 2082 CCyC: “El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones
comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades
particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o
personal, el uso y goce de su unidad funcional”. > Se pueden establecer derechos reales o
personales.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios: Art. 2083 CCyC: “El reglamento puede
establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas
que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de
invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las
condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del
complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es
siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria,
por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario”. > Dentro del conjunto inmobiliario vamos a tener distintas categorías de usuarios no
propietarios. En primer lugar tenemos usuarios que tienen un derecho sobre una determinada parte
privativa. En segundo lugar tenemos a aquellos que estén circunstancialmente ocupando una parte
privativa, léase amigos y familia de los titulares de los derechos sobre la cosa. En tercer lugar tenemos
a aquellos que hagan utilización de las partes comunes sin tener relación alguna con una parte
privativa, por ejemplo si voy simplemente a utilizar la cancha de futbol, pago el canon y la uso. El
reglamente puede prever cuales son las diferentes condiciones para que ingresen usuarios no
propietarios. El reglamento también puede prever quienes ingresa y quienes no, esto está permitido si
no tiene pautas discriminatorias.

Justicia Autoimpuesta: Art. 2086 CCyC: “Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio
de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento”. > No solo se puede
sancionar a un tercero (que implicaría la expulsión), sino que también se puede sancionar por
incumplimiento del reglamento a un titular. Las sanciones las prevé el reglamento. Lo que está muy
cuestionado es cuando la sanción va ‘más allá’ y te priva de usar las partes comunes de manera
permanente porque lo que ocurre es que te afecta el derecho de propiedad. Las sanciones pueden ser
revisadas por un juez.

Tiempo Compartido:

Tuvo su auge en los años ’90 en los emprendimientos turísticos. Son modalidades mediante la cual uno
tiene el uso y goce por un lapso determinado intermitentemente o de modo alternado con otros
titulares. Léase, yo tengo la primer semana de febrero, hay otra persona que tiene la segunda, otra
tiene la tercera, etc. y así durante todo el año. En la práctica, antes de su regulación, el tiempo
compartido era objeto de numerables abusos. Antes era considerado como un derecho personal y si
quien tenía el derecho personal fallecía yo no tenía forma de reclamar, ahora tengo acciones reales y
acciones posesorias. Ahora tengo un derecho real sobre la cosa, mi derecho sigue a la cosa.

Art. 2087 CCyC: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados
a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”. > Puede ser un inmueble o una
cosa mueblo o tal vez un conjunto, por ejemplo, un inmueble donde está el hotel y también una
cancha de futbol. Este artículo nos da una enumeración que no es taxativa. La titularidad del inmueble
le corresponde al titular pero una vez que está afectado al régimen del tiempo compartido, el titular no
tiene derechos sobre la cosa.
Características: Tengo la posibilidad de usar y gozar de un bien determinado siempre conforme a su
destino. Yo tengo la posibilidad de usar la cosa de modo exclusivo pero de forma periódica, es decir en
un tiempo determinado. Siempre de modo alternado con los restantes titulares.

Duración: Puede ser perpetua o temporaria. Hay que tener en cuenta que es un derecho que se
incorpora en el patrimonio, esto quiere decir que es transmisible, es enajenable, es hasta incluso
ejecutable, se puede heredar también. Si el titular vende, vende la cosa afectada a régimen de tiempo
compartido. Puede ocurrir que se afecte la cosa al régimen de tiempo compartido por un tiempo
determinado, por ejemplo 5 años, y un comprador decida comprar con la idea la esperar hasta la
extinción. De la misma forma que el sistema se instituye, también puede “irse para atrás”, léase: yo
pongo un hotel y digo ‘voy a afectar cada habitación a régimen de tiempo compartido’ y vendo cada
semana de cada habitación, estuve un año con este sistema y no conseguí vender casi nada, todo el
resto de las semanas que me quedaron las puedo comercializar de otra manera, como si fuera un
hotel común, o tranquilamente puedo decir ‘no me sirvió el sistema’ e ir usuario por usuario de los
que me adquirieron y comprárselos devuelta, se desafecta la cosa y me quedo con un dominio
perfecto.

Sujetos: En primer lugar el usuario, que va a ser el titular del derecho real de tiempo compartido,
podría ser una persona física o una persona jurídica. En segundo lugar tenemos al titular de la cosa,
que es el propietario de la cosa, continua como propietario pero si se venden todas las semanas del
tiempo compartido no va a tener posibilidad del uso y goce sobre la cosa, va a tener un dominio
desmembrado. En tercer lugar tenemos el emprendedor o desarrollista, que es quien aporta el
capital para afectar la cosa al sistema de tiempo compartido. En cuarto lugar tenemos al
comercializador, es quien sale a vender los derechos reales de tiempo compartido. En quinto lugar
tenemos al administrador, que es quien administra el sistema, va a ocuparse de la conservación de
la cosa, de cobrar las expensas, etc. Todos los sujetos pueden ser personas físicas o jurídicas. Sacando
al usuario, todos los otros sujetos pueden ser la misma persona.

Afectación: Tanto los bienes muebles como inmuebles deben ser afectados al régimen de tiempo
compartido y hay un registro de cosas afectadas al sistema de tiempo compartido. Si hablamos de un
inmueble (que es lo que se da comunmente) esta afectación debe ser realizada por escritura pública e
inscripta en el registro de propiedad de inmueble. Art. 2092 CCyC: “El instrumento de afectación
debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial”.

Deberes Del Emprendedor: Art. 2094 CCyC: “Son deberes del emprendedor: a) establecer el
régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador; b) habilitar
un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse
los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los
que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad; c)
garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas”.

Deberes de los Usuarios: Art. 2095 CCyC: “Son deberes de los usuarios del tiempo compartido: a)
ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a
otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden; b) responder por los daños a la unidad,
al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas
que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero
transcurso del tiempo; c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus
derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) abonar en
tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente”. > Las expensas usualmente son de montos chicos.
 Cobro Ejecutivo: Art. 2098 CCyC: “El certificado emanado del administrador en el que conste la
deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye
título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por
el plazo que se estipula en el reglamento de administración”. > Es un sistema, similar a lo que pasa
con propiedad horizontal, se sustenta en base al cobro de las expensas. La particularidad que tiene
el tiempo compartido es que si yo hablo del lugar donde habito soy consciente de que mes a mes
tengo que pagar las expensas, en el tiempo compartido yo voy una semana por año y si me olvido
de ir esa semana quizás hace dos años que no voy entonces lo que el legislador dijo es ‘es posible
que en la practica una persona se olvide de pagar las expensas del tiempo compartido porque no
vive en el lugar y no tiene una relación día a día con esa cosa’ entonces lo que se dice es: tenemos
titulo ejecutivo, podemos iniciar una acción judicial ejecutiva pero previa intimación por medio
fehaciente, antes de iniciar el juicio ejecutivo me tienen que mandar una carta documento. Tiene su
lógica porque en la práctica todos los que no pagan las expensas del tiempo compartido es porque
se olvidan.

Extinción: Art. 2099 CCyC: “La extinción del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del
plazo previsto en el instrumento de afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han
producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que
se debe dejar constancia registral; c) por destrucción o vetustez”.

1. Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación: Es un derecho que puede ser
perpetuo o temporario y de la misma forma se puede afectar. Esto quiere decir que cuando yo realice
el instrumento de afectación a tiempo compartido, yo establezco si lo afecto de forma perpetua o si lo
afecto, por ejemplo, por cinco años, si se terminan esos cinco años, se termina el sistema de tiempo
compartido, no necesito ningún sistema de desafectación, automáticamente se extingue porque el
instrumento de afectación era temporario. Acá no voy a necesitar conformidad de los usuarios porque
si el sistema de tiempo compartido en el instrumento de afectación ya contaba con que era de efecto
temporario, todos los derechos que yo pude otorgar de tiempo compartido la fecha máxima de
realización ya la tenían prevista. Los usuarios se enteran porque el instrumento de afectación integra
su titulo.
2. En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad
de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral: Sometí la cosa a tiempo
compartido, puede ser que me haya arrepentido, puede ser que no vendí ninguna unidad o puede ser
que se haya vendido pero que se hayan extinto (los vendí de forma temporaria), en cualquiera de esos
casos, en los cuales en definitiva no voy a tener vigente ningún derecho real de tiempo compartido,
voy al registro y se desafecta la cosa.
3. Por destrucción o vetustez: Algo similar a la propiedad horizontal. También tendría que ser por
asamblea con la totalidad de los propietarios que decidan qué hacer con el tiempo compartido. Pueden
decidir dar por terminado el sistema, vender la cosa y recibir lo proporcional a su derecho. No se
establecen cuales son las mayorías necesarias en este caso, el profesor nos dice que para él
subsidiariamente se aplican la mayoría de la propiedad horizontal (más de la mitad de los propietarios).
En la práctica no ha ocurrido este supuesto.

Relación de Consumo: Art. 2100 CCyC: “La relación entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de
uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código
y en las leyes especiales”. > Este derecho real es considerado una relación de consumo, por eso se
puntualiza tanto en los sujetos y en que antes de ser comercializado tiene que estar inscripto. Esto
quiere decir que aparte de la normativa del código civil y comercial, se aplica la ley 24.240 (ley de
defensa al consumidor). Es una relación de consumo entre el usuario y todos los que estén del otro
lado (emprendedor, comercializador, administrador).
Facultades del Titular de Derecho Real de Tiempo Compartido: Facultad de poseer la cosa, por ende
tengo acciones posesorias y acciones reales; Facultad de uso y de goce; Facultad para poder enajenar
mi unidad de tiempo compartido; Facultad de disponer jurídicamente del mismo; Facultad para
constituir derechos personales sobre el derecho real de tiempo compartido (salvo que el reglamento
diga lo contrario). Las disposiciones materiales son prácticamente nulas porque yo no puedo hacer
nada que afecte los derechos de los restantes usuarios. Para realizar una acción no necesariamente
tiene que verse despojado de su semana, pero si tiene que probar un interés, léase: se puede dar que
un usuario inicie una acción posesoria contra otro usuario porque por ejemplo hace dos meses que no
se va entonces impide que los que siguen en el turno utilicen la cosa. Es raro que ocurra en la
práctica.

Cementerio Privado:

También conocido como Derecho Real de Sepultura. Históricamente lo que era la disposición de los
restos de las personas era algo de lo que se encargaban las autoridades eclesiásticas, con el paso del
tiempo los cementerios pasaron a ser de manejo estatal. Esto fue evolucionando y empezaron a
aparecer cementerios privados. Existen hace décadas pero recién con el código civil y comercial fueron
regulados. Lo que hay que tener presente es que si bien hoy tenemos cementerios públicos donde el
terreno y la administración es del Estado y cementerios privados donde el terreno y la administración
es de un privado, el poder de policía sobre la disposición de los restos humanos lo sigue manteniendo
el Estado, es decir, son regulados por el Estado, se necesita la habilitación municipal, necesito cumplir
con ciertos requisitos.

Art. 2103 CCyC: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos”. > Es un derecho real que solo se va a poder dar
sobre inmuebles.

Art. 2104 CCyC: “Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro
de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A
partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino
ni ser gravado con derechos reales de garantía”. > Lo primero que necesito para afectar un inmueble
al régimen de cementerio privado es una escritura pública de afectación. Hago una escritura pública
mediante la cual se afecta el inmueble para la inhumación de restos humanos. Lo inscribo en el registro
de la propiedad. También voy a tener que inscribir el reglamento. Y por ultimo voy a necesitar la
habilitación municipal. Recién a partir de ese momento puedo empezar a vender derechos de
sepultura.

Art. 2109 CCyC: “Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a
cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y
servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas”. Vamos a tener siempre una administración, lo normal es que
sea una persona jurídica así nos aseguramos que la administración perdure en el tiempo. La
administración va a estar designada en el reglamento. Dentro de sus obligaciones una de las más
importantes es la de llevar un registro de inhumación para saber en qué parcela están los restos de
cada persona. Y también voy a tener que tener un registro interno que me va a decir de quien es la
titularidad de cada una de las parcelas y cuál es el estado de ocupación de cada parcela.

Art. 2106 CCyC: “Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio

privado está obligado a llevar: a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la
persona inhumada; b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben
consignarse los cambios de titularidad producidos”.
 Art. 2107 CCyC: “Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura
puede: a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto
cumplimiento a la normativa dictada al respecto; b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas,
de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto; c) acceder al cementerio y a su
parcela en los horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares
comunes según las condiciones establecidas”. > Básicamente, utilizar la cosa de acuerdo a su
destino.

El derecho real de Sepultura, es también un derecho real que se incorpora a mi patrimonio y por lo
tanto yo puedo disponer (léase, por ejemplo venderlo) siempre y cuando se encuentre vacio, es decir,
no se haya realizado en él ninguna inhumación porque suponer lo contrario sería ir en contra de la
moral, de las buenas costumbres y del orden público. El código nos dice que es inembargable, pero
estando vacía se podría llegar a discutir. Lo que no se puede constituir es derechos reales de uso y
goce, ni de garantía, ni darlo en locación, ni darlo en comodato, ni constituir derechos personales, ¿Por
qué? por su destino.

Art. 2108 CCyC: “Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura
debe: a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del
cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su
parcela; d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de
higiene, salud pública y policía mortuoria”.

Art. 2110 CCyC: “Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son
inembargables, excepto por: a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de
construcción de sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a
aquéllas”. > El cementerio privado está habilitado en casos excepcionales a hacer la exhumación de los
restos encontrados en la parcela y dejarlos en un lugar común.

Art. 2111 CCyC: “Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del
cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación
de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales”. > Soy considerado un consumidor
frente a quien me ha transmitido el derecho real de sepultura.

Derechos reales que recaen sobre cosa ajena:

(Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbre)

∙ Tradicionalmente se explica a los derechos reales que recaen sobre cosa ajena a través del criterio de la
desmembración: El dominio reúne todas las facultades de usar, gozar y disponer física y
materialmente de la cosa por eso cuando una de esas facultades se separa del contenido del dominio
para constituir un derecho real a favor de otra persona, se dice que el dominio ha quedado
desmembrado. Ejemplo: una persona al constituir un usufructo da el uso y goce de la cosa a otra
persona llamada usufructuario, es decir, se separa del contenido del dominio el uso y goce, por eso la
persona que pone el usufructo va a pasar a llamarse nudo propietario.
∙ A partir de las teorías alemanas e italianas, ya no se habla de la desmembración sino de la limitación.
Para este criterio de la limitación se sostiene que hay ciertos casos en que el derecho real sobre cosa
ajena se crea sin restarle ninguna facultad al dueño, por eso se habla de la limitación. Ejemplo: las
servidumbres negativas, en este caso el fundo sirviente no transmite ninguna facultad al fundo
dominante sino que por ejemplo se propone no edificar.
Hay dos principios que vienen del derecho romano y se aplican respecto de las servidumbres
pero corresponde generalizar, es decir, corresponden a todos los derechos reales que recaen
sobre cosa ajena:

∙ La servidumbre no puede consistir en un hacer: por ejemplo, servidumbre de paso, todos los
trabajos necesarios para mantener bien el camino corresponden al fundo dominante porque si
se impusieran al fundo sirviente, sería una obligación de hacer.
∙ La servidumbre no puede recaer sobre cosa propia: esto es así porque el dominio incluye
todas las facultades que se pueden obtener sobre la cosa, por eso nada ganaríamos si
estableciéramos un usufructo a favor nuestro o una hipoteca.
Dentro de los derechos reales sobre cosa ajena tenemos los de goce y disfrute (usufructo, uso,
habitación y servidumbre) y de garantía (hipoteca, prenda y anticresis).

Usufructo:

Art. 2129 CCyC: “Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho,
cuando se lo menoscaba”. > El tema de alteración de la sustancia tiene dos connotaciones:
por un lado no puede cambiar la materialidad y por otro lado no puede cambiar el destino.

Objeto:

∙ El usufructo recae sobre los inmuebles y sobre las cosas muebles no fungibles ni consumibles,
que el usufructuario va a utilizar y en la finalización del usufructo lo va a tener que devolver. ∙
El objeto del usufructo recae también sobre derechos cuando así lo establece la ley. ∙ Recae
también sobre las cosas fungibles cuando se trata de un conjunto de animales. ∙ También recae
sobre todo o parte de la herencia cuando la constitución del usufructo es testamentario.

Antes el código de Vélez establecía el derecho real de usufructo que ejercían los padres sobre
los bienes de los hijos menores sujetos a patria potestad. Esto ahora está eliminado porque los
padres podían percibir las rentas de los hijos menores sujetos a patria potestad sin por
ejemplo tener la obligación de rendir cuentas. Ahora los padres solo pueden disponer de esos
bienes cuando es en beneficio de los hijos y con autorización judicial (salvo para los bienes que
hacer a la vestimenta, a la educación), y a su vez los hijos pueden pedir la rendición de
cuentas.

Legitimados: Art. 2131 CCyC: “Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo
el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros
del objeto sobre el que puede recaer”.

Constitución de un Usufructo: Cómo se constituye. El usufructo reconoce 3 fuentes:

1. Contrato: Puede ser oneroso o gratuito según haya o no contraprestación. El contrato es una
forma típica. Dentro de la constitución por contrato pueden darse tres variantes:

∙ Que el titular de dominio transmita el usufructo y se reserve la nuda propiedad. ∙ Que

transmita la nuda propiedad y se reserve el usufructo.
 ∙ Que transmita a una persona el usufructo y a otra persona la nuda propiedad.

2. Testamento: Acá también se dan tres variantes:

∙ Que lege el usufructo al legatario y la nuda propiedad al heredero.

∙ Que lege el usufructo al heredero y la nuda propiedad al legatario.
∙ Que el testador lege el usufructo a un legatario y la nuda propiedad a otro legatario.
La constitución es testamentaria, va a tener efectos a partir de la muerte. No podría nunca reservarse para
el mismo la nuda propiedad porque está muerto.

3. Prescripción adquisitiva: Puede ser constituido por prescripción corta o larga. Generalmente se dice

que se constituye por prescripción corta, que es cuando una persona haciéndose pasar con documento
falso constituye a favor de un tercero un usufructo, si el usufructuario es de buena fe, al cabo de 10 años
de posesión adquiere el usufructo porque tiene justo titulo y buena fe. Se dice que no opera para la
prescripción larga porque en realidad quien posee por 20 años no lo va a hacer con ánimos de
usufructuario sino que lo va a hacer con ánimos de dueño.

Hay que tener presente que la constitución nunca puede ser por decisión judicial. Es muy común que las
partes convengan un usufructo pero el juez nunca puede decidir.

Duración del usufructo: Al usufructo se le puede poner plazo pero en realidad se dice que el usufructo es
vitalicio porque dura como máximo la vida del usufructuario si es persona física. Si el usufructuario es
persona jurídica dura 50 años, renovable por otros 50 años más.

Figuras del usufructo: El código prevé dos figuras que son el inventario y la garantía de constitución y
transmisión. El inventario lo fija el código a los efectos de determinar la extensión de las obligaciones al
momento de la finalización del usufructo porque se dice que el inventario favorece al nudo propietario,
porque determina que cosas le van a ser devueltas y en qué estado. Pero en realidad también beneficia al
usufructuario porque hay una presunción en el artículo 2138(“La falta de inventario y de determinación
del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que
se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario”) que dice
que las cosas se entregan en buen estado. Entonces, si no se hiciera el inventario y las cosas estuvieran
en mal estado el usufructuario tendría que responder por daños y perjuicios. El inventario se hace al
momento de la constitución del usufructo. Este inventario, si todas las personas son capaces y mayores,
es facultativo y a su vez puede ser instrumento privado. En el caso contrario tiene que ser siempre por
escritura pública. Lo mismo cuando la constitución del usufructo es testamentaria, también debe ser por
escritura pública. La otra figura es la garantía de constitución y transmisión, el código de Vélez hablaba de
una fianza legal. Ahora el código no habla de fianza sino de una garantía suficiente de conservación y
restitución que las partes pueden pactar libremente y con esto se garantiza que el usufructuario va a
conservar la cosa y a su vez que la va a devolver. La garantía que tiene que dar es una garantía en
dinero, puede ser un depósito, una fianza, nunca puede ser una hipoteca porque la hipoteca tiene una
vigencia de 20 años y el usufructo es mucho mayor.

Facultades del usufructuario: Tiene la facultad de usar, gozar y disponer jurídicamente de la cosa ajena.
Lo que no tiene es facultad de disposición material. En cuanto las facultades jurídicas, el código de Vélez
era muy limitado en ese aspecto. Ahora dentro de las facultades jurídicas el usufructuario puede a su vez
constituir usufructo cuya duración máxima va a ser la de la vida del transmitente, puede también
constituir un derecho real de uso y de habitación sobre el inmueble pero ahí responde por daños y
perjuicios con el nudo propietario, puede constituir derecho real de servidumbre y derecho real de
anticresis, lo que no puede es constituir el derecho real de hipoteca y el derecho real de prenda porque no
se encuentra dentro de los legitimados conforme lo dispone el código.
Obligaciones del usufructuario: El usufructuario responde por las mejoras ordinarias, las mejoras
extraordinarias y por las reparaciones si se deben por su culpa. El nudo propietario puede obligar al
usufructuario a realizarlas y a su vez el usufructuario puede desligarse de eso renunciando al usufructo. El
usufructuario no puede pedirle al nudo propietario que haga las reparaciones, esta es la diferencia con la
locación. El usufructuario no tiene que hacer actos que impliquen la turbación del usufructo. A su vez el
usufructuario además de realizar las reparaciones ordinarias y extraordinarias tiene que contribuir con los
impuestos, gastos y contribuciones ordinarios y extraordinarios.

Valor del usufructo: Se calcula teniendo en cuenta el valor de la renta anual que pudiera dar el inmueble y
se lo multiplica por la cantidad de años de vida del usufructuario de conformidad a lo que se desprende de
unas tablas que facilita la intendencia de seguros de vida de la nación.

Uso:
El derecho real de uso, al igual que el derecho real de habitación son una suerte de ‘hermanitos
menores’ del derecho real de usufructo porque son derechos reales muy similares, pero con la diferencia
que el aprovechamiento que podemos tener sobre la cosa en el caso de la habitación y del uso, es menor.
Esto quiere decir que dentro de los derechos reales sobre cosa ajena, el derecho real de usufructo es el
más amplio, es el que más facultades nos da. En el usufructo nosotros tenemos el uso y goce de la cosa
plenamente, en su totalidad. En el uso y en la habitación también vamos a tener el uso y goce de la cosa
pero con una limitación: vamos a tener la limitación que surja del título.

Art. 2154 CCyC: “El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si
el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo”. > La
diferencia entre el uso y el usufructo es que mientras que en el usufructo tengo el uso y goce de la
totalidad de la cosa, en el uso voy a tener una limitación. Cuando hablamos de “titulo” nos referimos al
acto jurídico mediante el cual nos otorgan el derecho real de uso.

Con el código anterior se hablaba de “hasta los limites de las necesidades del usuario y de su familia”, ese
límite que establecía el código de Vélez, con el código nuevo lo quitaron. Ahora se habla de las
limitaciones en el acto constitutivo. Para que el derecho real sea considerado “uso”, si o si debo tener
alguna limitación, sino estamos frente a un usufructo. Una particularidad que tiene este derecho real (que
la comparte con el derecho real de habitación) es que solo admite la titularidad de persona física. Esto
tiene que ver más que nada con la finalidad que se tiene en vista con estos derechos reales. En el código
de Vélez estaba más clara esta finalidad.

Objeto: El objeto del derecho real de uso puede ser tanto cosas inmuebles como cosas muebles, pero si
son cosas muebles NO tienen que ser ni fungibles ni consumibles. En el código anterior existía lo que se
llamaba cuasi-uso, cuasi-usufructo, donde se podía entregar una cosa fungible o consumible y yo cumplía
devolviendo otra de igual valor, con el código nuevo no (salvo conjunto de animales).

Fuentes: Las mismas fuentes que el derecho real de usufructo, léase:

∙ Contratos: ya sea oneroso o gratuito.

∙ Testamento (disposición de última voluntad): Acá se dan tres variantes:

∙ Que lege el uso al legatario y la nuda propiedad al heredero.

∙ Que lege el uso al heredero y la nuda propiedad al legatario.
∙ Que el testador lege el uso a un legatario y la nuda propiedad a otro legatario. ∙

Prescripción Adquisitiva: Es posible jurídicamente, en la práctica no se da.

Nuda Propiedad: El dominio (dominio imperfecto) gravado o desmembrado

porque sobre el mismo recae un derecho real sobre cosa ajena.

Facultades que va a tener el titular de un derecho real de uso: En primer lugar va a tener el derecho
de poseer la cosa y en consecuencia va a poder realizar acciones posesorias y reales; también va a
tener el uso y goce de la cosa sin alterar su sustancia con las limitaciones que tenga el titulo; el usuario
no puede constituir derechos reales sobre la cosa (diferencia con el usufructo); en cuanto la
constitución de derechos personales, va a depender de lo que diga el titulo.

Habitación:
Es idéntico al Uso, salvo que la diferencia que vamos a tener es que cuando hablamos de habitación es
que este tiene una función determinada, que va a consistir básicamente en la vivienda, en habitar el
inmueble sobre el cual recae el derecho. Tal es así, que en el código muchas veces remite a artículos
de las disposiciones de uso. Al igual que el uso, la habitación solo permite la titularidad de persona
física y si o si el habitador va a estar obligado a residir en el inmueble.

Art. 2158 CCyC: “La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo
puede constituirse a favor de persona humana”. > Este artículo nos da la finalidad de este derecho
real, es decir, morar, habitar, vivir, y tenemos también el objeto.

Objeto: El objeto tiene que ser si o si un inmueble y si o si tiene que tener una construcción que nos
permita la vivienda: inmueble ajeno construido. Cualquier lugar que se pueda habitar va a ser
susceptible del derecho real de habitación, vas a necesitar que tenga baño, cocina, pero mientras que
sea habitable va a ser susceptible del derecho real de habitación. Se puede dar en la totalidad del
inmueble o en una parte.

Art. 2160 CCyC: “Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores”. > ¿Por qué los acreedores no pueden ir contra este derecho real de
habitación? Por la utilidad a la que remite el derecho real de habitación: satisfacer la necesidad de
vivienda (necesidad constitucional). En la práctica es una forma de garantizarle a alguien que tenga
vivienda. Se diferencia de la locación porque te da diferentes derechos, y la locación es un derecho
personal.

Art. 2383 CCyC: “Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene
derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del
causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del
causante”. > Este derecho reconoce a la ley como fuente. Es un derecho real que se otorga a la
persona que tuvo la mala suerte de que fallezca su pareja, se le otorga entonces sobre la vivienda que
fue sede del hogar conyugal un derecho real de habitación con la finalidad de que esta persona no se
quede en la calle. Este derecho real está pensado porque en la práctica es muy común que cuando
fallece uno de los cónyuges los herederos quieran liquidar los bienes. Ya en el código de Vélez existía.
Si bien este derecho se reconoce como ‘de pleno derecho’, si existiera un conflicto con los herederos
voy a necesitar ir ante el juez para que se reconozca y no tener ningún tipo de inconveniente, pero
nace de pleno derecho. Este derecho real va a nacer siempre y cuando haya otros herederos, ya que
sin otros herederos, el conyugue seria el titular de la totalidad de los bienes. El código anterior nos
daba algunas pautas más, una de ellas tenía que ver con el límite al valor del inmueble, el derecho real
de habitación se va a poder aplicar siempre y cuando el valor del inmueble no supere el límite que va a
marcar (no marco) la autoridad, que sería el registro de propiedad de inmueble. De cierto modo esto
lo tendríamos que seguir manteniendo suponiendo que la persona fallecida y su cónyuge vivían en una
mansión con 50 habitaciones, no es justo que se quede el conyugue con esa mansión ya que de
liquidarse, también contaría con plata para comprarse algo donde poder vivir. Esto en el código actual
 no está.

Art. 527 CCyC: “Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El
conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren
el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos
años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a
la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es
inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye una
nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes
suficientes para acceder a ésta”. > Este derecho real es mucho menor al del cónyuge supérstite. En
la práctica el tiempo para ser considerado conviviente es un tema de discusión. Usualmente se
requiere una convivencia de 2 años. Todavía no hay jurisprudencia porque es un artículo muy
novedoso.
Servidumbre:

Es un derecho real sobre cosa ajena, dentro de los derechos reales que entendemos como de goce y
disfrute, y que otorga a su titular una determinada o especifica utilidad sobre un inmueble ajeno.

Art. 2162 CCyC: “La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La utilidad puede ser de mero recreo”. > Si o si en nuestro código se necesitan dos inmuebles para
que haya servidumbre: fundo dominante y fundo sirviente.

Clasificaciones:

∙ En realidad no es una verdadera clasificación ya que cuando hablamos de una servidumbre activa o
pasiva, hablamos de la misma servidumbre, nada más que vamos a decir que es una servidumbre
activa si lo vemos desde el punto de vista del fundo dominante, y vamos a decir que es una
servidumbre pasiva si lo vemos desde el punto de vista del fundo sirviente, del que tiene que soportar
la carga. Activa y pasiva son todas las servidumbres, son la misma cara de la misma moneda:

∙ Activa: Si la vemos desde el punto de vista del fundo dominante, el titular del derecho, el que tiene la
posibilidad de ejercer la servidumbre.
∙ Pasiva: si la vemos desde el punto de vista del fundo sirviente, el que tiene que soportar la carga.

∙ Otra clasificación, y esta si es una verdadera clasificación, es la que divide a las servidumbres en
servidumbres reales y servidumbres personales.

∙ Servidumbres reales: son aquellas que se constituyen a favor de un fundo, a favor de un inmueble.
Esto quiere decir que sin importar los cambios de titularidad del inmueble, la servidumbre va a seguir
existiendo.
∙ Servidumbres personales: son aquellas que se constituyen a favor de un sujeto determinado. Tal es así
que las servidumbres personales en vez de hablarse de fundo dominante, se habla de titular
dominante. Que esto no lleve a una confusión, la servidumbre siempre la tenes que ejercer a partir de
un fundo, a partir de un inmueble. Si la servidumbre es personal y fallece su titular, o este deja de
tener relación con el fundo dominante, la servidumbre se extingue.

Si no se aclara si la servidumbre es real o personal, se presume que es personal. Ante la duda voy a la
opción menos gravosa, a la que me deja el dominio desmembrado por menos tiempo.

∙ Otra clasificación, se da con la servidumbre forzosa. El caso típico es lo que se conoce como el fundo
anclavado: cuando un terreno está rodeado por otros terrenos y que como tal no tiene acceso a la via
publica entonces contrato una servidumbre con alguno de mis vecinos, el vecino que tenga el trayecto
 más corto hacia la via publica va a estar obligado a darme la servidumbre.

∙ Servidumbre forzosa: Art. 2166 CCyC: “Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un
inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria
para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo
sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está
involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre
forzosa es imprescriptible”. > Se da cuando la ley prevé la necesidad forzosa de que se realice la
servidumbre y no puedo negarme a otorgarla. Se puede dar por via contractual o por via judicial.

∙ Otra clasificación divide a la servidumbre en positivas/afirmativas y negativas:

∙ Activas: Consisten en un dejar hacer. Ejemplo: la servidumbre de acueducto. ∙

Negativas: Consisten en un no hacer: Ejemplo: la servidumbre de no edificar.

∙ Tenemos otras clasificaciones que vienen del código anterior y que tenían que ver con modos de
constitución particulares del código anterior, hoy no tienen tanta utilidad como tenían antes:

∙ Continuas: No necesitan del hecho actual del hombre para su ejercicio. Por ejemplo, la servidumbre de
acueducto.
∙ Discontinuas: Si requieren el hecho actual del hombre. Por ejemplo, la servidumbre de paso.

∙ Aparentes: Se aprecian por algún signo exterior. Por ejemplo, una servidumbre de acueducto va a ser
aparente si la cañería esta por arriba de la tierra.
∙ No Aparentes: No se puede percibir la servidumbre por algún signo exterior. Por ejemplo, una
servidumbre de acueducto va a ser no aparente si la servidumbre está por debajo de la tierra.

∙ Principales: Van a ser aquellas servidumbres que no dependan de otra para su existencia. ∙ Accesorias:
Son aquellas que deban su existencia a otra servidumbre. La típica es en la servidumbre de sacar agua de
pozo, tenemos también una servidumbre secundaria de paso.

Derechos Reales de Garantía:

(Hipoteca, Prenda, Anticresis)

“El patrimonio es la garantía común de los acreedores”. Muchas veces ante la posibilidad de una
determinada obligación, a mí como futuro acreedor no me alcanza con esa garantía general del
patrimonio, entonces le pido a mi deudor una garantía mas individual. Acá aparecen dos grupos:
garantías personales y garantías reales. Las garantías personales puede ser por ejemplo un codeudor
solidario, un fiador, es una persona que está con su patrimonio también garantizando la obligación de
la cual yo soy deudor. Las garantías reales se prefieren a las personales porque con las reales yo estoy
afectando una cosa determinada al cumplimiento de esa obligación. Hay muchas garantías reales, pero
las de orbita civil son la hipoteca, la prenda y la anticresis.
 Hipoteca:

El código civil y comercial, a diferencia de Vélez, regula primero una parte común, una parte general, a
lo que son los derechos reales de garantías (hipoteca, prenda y anticresis) y después desarrolla
brevemente cada particularidad que tienen estos tres derechos reales. A continuación, todo lo que es
parte general lo vamos a incluir en hipoteca y cuando veamos prenda y anticresis en algunos puntos
simplemente nos vamos a remitir a la hipoteca, ya que de los tres derechos reales de garantía es el
más común.

Art. 2205 CCyC: “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más

inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado”. > Al ser de garantía significa que va a ser accesorio a una
obligación a la cual va a garantizar. El único objeto posible son cosas inmuebles. Este artículo nos
habla del “constituyente”, no siempre el deudor es el que otorga el derecho real de hipoteca. Lo
normal es que quien otorga una hipoteca sea el deudor, pero también podría pasar que el deudor no
tenga ningún inmueble entonces otra persona, que sería el constituyente, otorga la hipoteca en su
lugar. Es decir, el constituyente podría ser el deudor o un tercero. Ante el incumplimiento de deudor el
acreedor hipotecario tiene la posibilidad de forzar la subasta del inmueble.

Naturaleza Jurídica: Son derechos reales. Algunos autores sostienen que la hipoteca no es un derecho
real porque no tiene esa estrecha vinculación entre la persona (titular del derecho) y la cosa (objeto
del derecho) ya que es un derecho que no se ejerce por la posesión. En virtud de esto, algunos autores
dicen que si no se ejerce por la posesión, no tengo la relación directa e inmediata que me requieren los
derechos reales. A estos autores les contestamos: En el caso de que en un mismo inmueble haya
varias hipotecas, quien tenga la hipoteca en primer grado va a ser quien tenga el ius preferendi y el ius
persecuendi. Es decir, quien sea titular de un derecho real de hipoteca tiene los dos ‘ius’ que tienen
todos los titulares de derechos reales. Además, el titular de un derecho real de hipoteca, ante el
incumplimiento del deudor tiene la facultad de forzar la subasta del inmueble, y esto implica que
cambie el titular del dominio de ese inmueble. Quien era dueño del inmueble deja de serlo y pasa a ser
titular de dominio el adquiriente en subasta. Esto marca una estrecha vinculación entre el titular del
derecho real de hipoteca y la cosa. Esto quiere decir que teniendo el ius preferendi, el ius persecuendi
y la facultad de forzar la subasta del inmueble, existe una estrecha vinculación entre el titular y la cosa
y por ende la naturaleza jurídica de la hipoteca seria de derecho real. También existen otros
argumentos más simples, por ejemplo, es un derecho real porque esta enumerada con los restantes
derechos reales, es un derecho real porque la definición dice que es un derecho real, es un derecho
real porque está regulada en el libro correspondiente a los derechos reales, pero estos argumentos
solo hacen a la letra del código. En conclusión: tenemos un derecho real sobre cosa ajena accesorio al
inmueble que garantiza.

Ius Preferendi: Preferencia de cobro frente a acreedores posteriores.

Ius Persecuendi: Facultad de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre.

Caracteres/Elementos/Características: Son cuatro. Tres de estos son esenciales y uno natural.

∙ Elementos esenciales: Si o si deben estar presentes para que estemos frente a un derecho real de
hipoteca regularmente constituido:
 ∙ Convencionalidad: Las únicas hipotecas que existen son las que convienen las partes. La única fuente
posible para las hipotecas es la convención de las partes, el contrato. No hay hipoteca que no nazca del
acuerdo entre las partes. Anterior a la sanción del código de Vélez, además de las hipotecas
convencionales existían otros dos tipos de hipotecas: las legales y las judiciales. Vélez las suprimió y el
código civil y comercial siguió con esa idea. Las hipotecas judiciales eran hipotecas que se disponían en el
marco de un proceso judicial para asegurar el cumplimiento de una resolución judicial, hoy en día esta
función la cumple el embargo. Las hipotecas legales eran una figura que era muy criticada y en la práctica
era muy gravosa ya que eran hipotecas que grababan la totalidad de los bienes que integraban el
patrimonio de una persona y que no se inscribía en ningún lado entonces ocurría que dificultaban el
comercio de los bienes.

∙ Especialidad: Tiene dos aspectos diferentes. Por un lado tenemos la especialidad en cuanto al objeto, y
por otro la especialidad en cuanto al crédito. La especialidad en cuanto al objeto importa que en el acto
constitutivo del derecho real de hipoteca tengo que indicar concretamente cual será el bien inmueble
sobre el cual va a quedar constituido este derecho real de hipoteca (por ejemplo, A le da a B un derecho
real de hipoteca sobre su inmueble ubicado en la calle Rivadavia 3504, unidad funcional 2, circunscripción
tanto, manzana tanto, parcela tanto) Seria la individualización del inmueble, esto significa que no va a
alcanzar decir “sobre mi casa”, tengo que especificar la ubicación. La especialidad en cuanto al crédito
importa que también debe estar consignado el monto por el cual el inmueble va a estar afectado a esa
garantía, las hipotecas se entregan por un monto concreto y determinado que especifica hasta que suma
va a estar garantizado el derecho real de hipoteca. En la práctica, cuando la obligación pactada no es de
dar sumas de dinero (se puede garantizar cualquier tipo de obligación, por ejemplo de no hacer) las
partes acuerdan hasta que monto va a estar garantizado por hipoteca. Puede pasar que la hipoteca sea
por $50.000 y la indemnización por incumplimiento sea pro $100.000, entonces tenes preferencia para
cobrar los $50.000 y para los $100.000 sos un acreedor quirografario mas. Nota al margen: con los
vaivenes de la Argentina, la especialidad en cuanto al crédito si o si hay que cumplirla en el momento
inicial, pero en el momento final no sabemos si podremos hacerla respetar.

∙ Publicidad: Es esencial porque una hipoteca que no está inscripta no es oponible a terceros. Cuando
hablamos de publicidad nos referimos a la anotación inscripción por escritura pública donde esta
asentado el derecho real de hipoteca y la anotación en el registro. Una hipoteca no inscripta solo tiene
efectos entre las partes y entre quienes hayan tomado conocimiento del acto (escribano, testigos), en
la practica la consecuencia de que la hipoteca no esté inscripta serian la pérdida del ius preferendi y si
el deudor original deja de pagar y el titular de dominio actual es otro de buena fe se pierde el ius
persecuendi. Por esto se dice que la inscripción del derecho real de hipoteca es constitutiva (la doctrina
lo discute pero la mayoría lo sostiene) ya que una hipoteca que no está inscripta pierde el ius
preferendi y el ius persecuendi y no es oponible a terceros. Decir que una inscripción es constitutiva
implica que recién cuando se da publicidad al acto queda regularmente constituido el derecho real, el
nacimiento del derecho se da recién con la inscripción. Una inscripción declarativa significa que el
derecho real nació afuera del registro y que se inscribe para darle publicidad.

Estos tres caracteres (Convencionalidad, Especialidad y Publicidad) también corresponden a los otros
derechos reales de garantía: prenda y anticresis.

∙ Elemento natural: Puede que este, como que no. Puede ser dejado de lado por las partes:

∙ Indivisibilidad: En principio, las hipotecas son indivisibles, salvo que las partes pacten lo contrario. Que
una hipoteca sea indivisible implica que la totalidad de las cosas afectadas a la garantía y en su
integridad (el 100% de las cosas) están afectadas al cumplimiento integro de la obligación garantizada.
Art. 2191 CCyC: “Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que
cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes
puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a
quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede convenirse la divisibilidad de la
garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez
fundadamente, a solicitud de titular del bien (NO de oficio), siempre que no se ocasione perjuicio al
acreedor (un perjuicio al acreedor seria hacer que la ejecución dure más de lo necesario, por ejemplo.
Es una limitación al juez), o a petición de este último si hace a su propio interés”. > En el caso de que
las partes no pacten la divisibilidad, la hipoteca es indivisible.
Objeto: El derecho real de hipoteca recae sobre cosas inmuebles. Esto es una respuesta correcta pero
incompleta. Art. 2192 CCyC: “Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos
todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no
están comprendidos en la garantía: a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados
con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización
por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; b) los bienes que posteriormente se unen
físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de
terceros, aun en las condiciones antes indicadas”. > El derecho real de hipoteca va a incluir también
a los accesorios del inmueble ya que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. También incluye a las
mejoras, que pueden ser voluntarias, por obra de un tercero o de la naturaleza, pero que siempre van
a terminar importando un incremento al valor del inmueble. También van a estar alcanzadas las
ventajas derivadas por la extinción de cargas o gravámenes reales ya que sube el valor del inmueble.
También va a integrar el derecho real de hipoteca las rentas debidas, por ejemplo alquileres que se
depositan en una cuenta a nombre del juzgado y después son cobrados junto a lo producido por la
subasta. También integra el objeto las indemnizaciones que sean debidas por el asegurador del
inmueble (en el caso de un siniestro en el inmueble, el asegurador debe notificar fehacientemente al
acreedor hipotecario que decidirá si se la queda el titular de dominio o si la indemnización será
depositada judicialmente, acá se dará una especie de subrogación legal) o que sean debidas por una
expropiación por causa de utilidad pública (mismo procedimiento a seguir que si sucede un siniestro),
en la práctica se da que se pone una clausula por si sucede. En conclusión, el objeto del derecho real
de hipoteca son los inmuebles y eso comprende a los accesorios, a las mejoras, a las ventajas
derivadas de la extinción de cargas o gravámenes reales, a las rentas debidas y a las indemnizaciones.

Condiciones de constitución de la hipoteca: Tenemos condiciones de fondo y condiciones de forma.

Cuando hablamos de condiciones de fondo nos referimos básicamente a la legitimación y a la
capacidad. Art. 2206 CCyC: “Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie”. Los
legitimados van a necesitar al momento de la constitución del derecho real de hipoteca tener capacidad
para enajenar o disponer de bienes inmuebles ya que de la constitución de un derecho real de hipoteca
puede derivarse que el bien salga de mi patrimonio. Cuando hablamos de condiciones de forma nos
referimos a la escritura pública. En el caso de que la hipoteca se otorgue mediante un instrumento
privado, no es válida la constitución de la hipoteca pero la jurisprudencia entiende que el defecto en la
forma no acarrea la nulidad del acto, sino que la consecuencia va a ser la conversión del acto en otro,
es decir, va a ser considerado como una obligación a otorgarte el derecho real de hipoteca. No siempre
como requisito de forma va a ser la escritura pública, hay algunas excepciones, son poquitas y
puntuales, por ejemplo si el Estado es parte en el otorgamiento de una hipoteca el instrumento se va a
lograr con el otorgamiento de un escribano general que si bien son escribanos tienen cargos de
funcionarios públicos y lo que van a otorgar son instrumentos públicos pero técnicamente no serán
escrituras públicas; otra excepción seria cuando el instrumento lo labra un cónsul argentino que este
en el exterior; otra excepción podría ser cuando el derecho real de hipoteca se termina inscribiendo en
el marco de un proceso judicial. Son excepciones que muy difícilmente se ven en la práctica. También
es posible que la hipoteca se celebre entre ausentes, es decir, en dos actos diferenciados, uno firma el
ofrecimiento del derecho real de hipoteca, durante el tiempo que esté vigente la oferta va a ir el
acreedor y va a aceptar, una vez que estén las dos firmas voy a tener el instrumento para ir a anotar el
derecho real de hipoteca en el registro de la propiedad. Lo que hay que tener en cuenta en la
celebración de una hipoteca entre ausentes es que en la práctica puede ser más oneroso ya que los
certificados de dominio tienen cierta vigencia.

Efectos entre constituyente y titular de derecho real de hipoteca (acreedor hipotecario): El

 constituyente (titular del inmueble hipotecado) en principio va a conservar la totalidad de las facultades
que tiene sobre la cosa, léase sigue teniendo la disposición jurídica y material sobre la cosa. La
limitación va a ser que no va a poder realizar actos que impliquen un perjuicio a la garantía de
acreedor, es decir, que impliquen una disminución al valor de la cosa. El acreedor hipotecario tiene tres
clases diferentes de facultades:
∙ Facultades Conservatorias: Tiene la posibilidad de pedirle al juez que se adopten las medidas
necesarias a efectos de la conservación de su garantía.
∙ Facultades Restitutorias: Cuando el constituyente ya disminuyo el valor de la garantía, el acreedor
hipotecario tiene la facultad de exigirle el suplemento de hipoteca, es decir, que le otorgue una
hipoteca sobre otro inmueble, una prenda, o cualquier otro tipo de garantía que a mí me equipare la
fuerza de la garantía que tenía antes. Cuando hablamos de fuerza de la garantía no hablamos del
monto de la hipoteca sino del valor del inmueble.
∙ Facultades Ejecutorias: Sirven para cuando el deudor no tiene nada para ofrecer como suplemento de
hipoteca. Entonces el acreedor tiene la facultad de ejecutar la obligación garantizada como si todos los
plazos estuvieran vencidos. El beneficio esta en no tener que esperar a los vencimientos porque la
garantía ya la perdiste.

Nota al margen: En la práctica lo que sucede es que ningún banco (salvo bancos muy chicos) acepta
una garantía que no sea de primer grado. Además, cuanto menor sea la garantía, mayor van a ser los
intereses, por ejemplo, una garantía en primer grado te puede cobrar 25% de intereses, garantía en
segundo grado 30% de intereses, y así sucesivamente.

Efectos de la hipoteca entre el acreedor hipotecario y un tercero: Vamos a llamar tercero a aquel que si
bien tiene relación con la cosa, no va a ser nuestro deudor original. Esto se puede dar a partir de que
si el deudor original titular de dominio vende la cosa, la dona o fallece y ahora tengo a otra persona
como titular del dominio del inmueble, el acreedor hipotecario tiene el ius persecuendi y puede forzar
la ejecución de la cosa por más de que ahora tenga otro titular. En la práctica se pueden dar dos tipos
de terceros:

∙ Tercer adquiriente: Técnicamente voy a estar hablando de que una persona es tercer adquiriente si
adquirió el inmueble hipotecado, asumió el pago de la obligación garantizada con el derecho real de
hipoteca y fue aceptado en esta condición ya sea expresa o tácitamente por el acreedor hipotecario. El
deudor original en principio no queda liberado, ocurre lo que se llama como delegación imperfecta
(imperfecta porque no hay liberación), salvo que el acreedor hipotecario expresamente lo libere (ahí si
tendríamos una delegación perfecta). El problema de ser un tercer adquiriente es que voy a estar
obligado al pago de la obligación garantizada con la totalidad de mi patrimonio.
∙ Tercer poseedor: Técnicamente va a ser considerado tercer poseedor aquel que haya adquirido el
inmueble hipotecado pero no se haya obligado al pago de la obligación garantizada o no haya sido
aceptado para pagar por el acreedor hipotecario. En el caso del tercer poseedor, va a responder
únicamente con la cosa hipotecada. El tercer poseedor no va a responder como deudor, entonces
cuando el acreedor hipotecario inicia la ejecución hipotecaria y se encuentra con que la cosa esta en
manos de un tercer poseedor lo que va a tener que hacer es primero intimar a su deudor, recién una
vez que haya intimado a su deudor y su deudor no haya cancelado la obligación va a poder ir contra el
tercer poseedor. Al tercer poseedor se lo va a intimar para pagar u oponer excepciones. En el caso de
que pague se va a subrogar en los derechos del acreedor y va a poder repeler contra el deudor. Otra
posibilidad que tiene es abandonar, el abandono en el marco de una ejecución judicial implica
presentarse en el juicio con un escrito poniendo a disposición del juzgado el inmueble libre de toda
controversia, en este caso el juez va a nombrar un curador para el inmueble que lo cuide. No es un
abandono ordinario ya que el abandono ordinario implica que el titular deja de tener relación con la
cosa. En cambio en el abandono que se hace en marco de una ejecución judicial el titular no deja de
tener relación con la cosa. Por ejemplo, yo abandono pero el día de mañana no se subasta el inmueble,
entonces me lo restituyen. Otra posibilidad que tiene el tercer poseedor es defenderse oponiendo
excepciones que faculta el código procesal. La última posibilidad que tiene, la menos común, es no
defenderse, simplemente soporta la ejecución.
 Tanto el tercer adquiriente como el tercer poseedor son adquirientes del inmueble hipotecado, son los
titulares de dominio actuales. El tercer adquiriente es adquiriente y poseedor y el tercer poseedor es
poseedor y adquiriente. Se los diferencia en nombre por una designación doctrinaria pese a que ambos
son poseedores y adquirientes. Esto de tercer adquiriente y tercer poseedor no se da cuando el
inmueble se adquirió por expropiación por utilidad pública o por una subasta judicial. Cuando el
inmueble se subasta o se expropia por causa de una utilidad pública, todas las hipotecas van a caer, se
van a extinguir, como condición para que esto suceda se debe citar fehacientemente a todos los
acreedores hipotecarios sobre ese inmueble. Si el acreedor fue correctamente citado, al momento de la
subasta se extingue la hipoteca. En el caso de que haya una hipoteca y se olviden de notificar al
acreedor hipotecario o lo notificaron incorrectamente, la hipoteca no va a estar extinta pero tampoco
se va a dar la nulidad de la subasta, sino que el adquiriente en subasta va a tener la posibilidad de dar
por resuelta la subasta (‘tomá el inmueble, devolveme la plata’).

Extinción del derecho real de hipoteca: Son los causales mediante los cuales la hipoteca deja de existir.
Como la hipoteca es un derecho real accesorio y como todo lo accesorio sigue la suerte de lo principal,
vamos a tener básicamente dos grupos de causales de extinción de la hipoteca: por un lado las
causales indirectas y por el otro lado causales de extinción directas.

∙ Causales de extinción indirectas: van a ser aquellas que resulten de la extinción de la obligación
garantizada porque si se extingue la obligación garantizada que es lo principal, se extingue lo accesorio
que es la hipoteca.

∙ Pago: Es la causal de extinción por excelencia. Pago, extingo la obligación garantizada, se extingue la
hipoteca.
∙ Cualquier modo de extinción de las obligaciones: Si extingue la obligación garantizada, extingue la
hipoteca.
∙ Pago por consignación: Es aquel pago que se da cuando el acreedor no quiere aceptar el pago o no lo
puedo ubicar entonces deposito judicialmente la suma que tengo que abonar. El pago por consignación
no extingue la obligación una vez efectuado sino que se extingue recién cuando el acreedor haya
aceptado ese pago o cuando el juez le haya dado fuerza de pago a las sumas depositadas. Como el
pago recién se efectúa en ese momento, la obligación se extingue recién ahí y en ese mismo momento
se extingue la hipoteca.
∙ Pago por subrogación: En este caso la hipoteca no se va a extinguir sino que vamos a tener a un
acreedor diferente. No se extingue porque no se extinguió la obligación.
∙ Novación: Implica modificar una obligación y transformarla en otra. En principio, la novación extingue
la hipoteca salvo que las partes pacten que la hipoteca va a pasar a garantizar a la nueva obligación
contraída.

∙ Causales de extinción directas: van a ser las que propiamente extinguen a la hipoteca en sí misma.

∙ Renuncia: Un titular de derecho real de hipoteca tranquilamente puede renunciar a la hipoteca, que no
importa renunciar a la obligación garantizada. La renuncia tiene que ser expresa y por escritura
pública. Para la cancelación se termina inscribiendo en el registro.
∙ Revocación o resolución de los derechos del constituyente: Por ejemplo ‘te devuelvo la plata,
devolveme el inmueble’. En principio hace caer la hipoteca salvo que las partes pacten lo contrario, es
decir, que el pacto retroventa no va a tener efectos retroactivos.
∙ Destrucción de edificios: Para el profe no es una causal en si misma porque la hipoteca subsiste al
terreno pero para la doctrina sí. En este caso corren las indemnizaciones. La hipoteca sigue constituida
sobre el terreno y las posibles indemnizaciones.
∙ Confusión: Nadie puede tener un derecho real que sea sobre cosa ajena, sobre una cosa propia. Esto
quiere decir que si yo tengo una hipoteca sobre un inmueble y luego lo compro, la hipoteca se
extingue. La misma persona es titular de derecho real de dominio y titular de derecho real de hipoteca.
∙ Subasta Judicial: Para que sirva como causal de extinción, el acreedor hipotecario debe haber sido
 debidamente citado al juicio.
∙ Caducidad de la inscripción: La inscripción de la hipoteca caduca a los 35 años. Cuando caduca la
inscripción de una hipoteca deja de estar vigente la inscripción en el registro y como la publicidad es
esencial, si caduco la inscripción es lo mismo decir que no está inscripta, entonces importa una
extinción, lo que no quita que mañana se pueda volver a inscribir. Para que no caduque la inscripción,
antes de que caduque voy al registro y pido la reinscripción.

Que deje de existir la hipoteca como derecho real no significa que deje de estar inscripta. Para que
deje de estar inscripta hay que hacer la cancelación hipotecaria. A los ojos de la sociedad, si la
hipoteca está inscripta sigue vigente. La cancelación de la hipoteca no va a ser más que ir al registro y
decir que la hipoteca esta extinta y que hay que proseguir con la cancelación del asiento registral, lo
que vendría a ser la contra anotación registral. Hay que tener en cuenta que extinción y cancelación no
es lo mismo. Tenemos 3 vías diferentes de cancelación:

1. Voluntaria: Se da cuando el titular de derecho real de hipoteca firma la escritura de cancelación.

2. Judicial: Se da cuando el titular de dominio no sabía que tenía que hacer la cancelación o se olvido o el
titular de derecho real de hipoteca no quiera firmar la cancelación de forma voluntaria o falleció. Es un
juicio contradictorio, es decir, va a haber un demandado, siempre va a haber dos partes.
3. Caducidad de la inscripción: 35 años si antes no pedí la renovación de la inscripción. Si caduca la
inscripción, no se necesita pedir la cancelación.

También puede darse que la hipoteca nunca haya sido inscripta y si nunca fue inscripta para nosotros
nunca hubo derecho real de hipoteca técnicamente hablando.

Prenda:

No es un derecho tan común. Hay un caso muy típico de derecho real de prenda que son las casas de
empeño. Las casas de empeño son por ejemplo: voy a un casino, juego toda la plata y quiero seguir
jugando entonces voy a una casa de empeño y dejo mi reloj en garantía de que voy a pagar el
préstamo que me están dando, si consigo plata en el casino luego vuelvo a la casa de empeño, pago y
me llevo mi reloj.

Art. 2219 CCyC: “La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes”. > Este artículo se refiere a la prenda civil. Hay otros tipos de
prenda (por ejemplo: prenda con registro). Si se hace por instrumento privado, para que sea oponible
a terceros tiene que tener fecha cierta. Por más de que es un derecho real de garantía que se ejerce
sobre cosa ajena accesorio a la obligación que garantiza, se ejerce por la posesión. Todos los
derechos reales se ejercen por la posesión menos la hipoteca y la servidumbre.

El acreedor prendario en principio no puede servirse de la cosa, no tengo habilitado el uso y goce de la
cosa, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El acreedor prendario tiene derecho de retención
sobre la cosa hasta tanto le hayan pagado el capital adeudado, los intereses y los gastos de
conservación y mantenimiento de la cosa, pero este derecho de retención no es oponible erga homnes,
solo es oponible al deudor, no es oponible a otros deudores. La ventaja de ser un acreedor prendario
es que, en principio, toda obligación es garantizable por prenda y la posibilidad más fuerte que tiene el
acreedor prendario es (además del derecho de retención) la de ejecutar/subastar la cosa.

Caracteres: Los mismos que de hipoteca menos publicidad, es decir, los caracteres son
convencionalidad, especialidad y indivisibilidad.
Anticresis:

Es un derecho real que recae sobre cosas registrables, muebles o inmuebles. Con el código de Vélez
solo recaían sobre inmuebles. Si bien es un derecho real de garantía, otorga a su titular (acreedor
anticresista) la posibilidad de uso y goce sobre la cosa y en consecuencia de ello la posibilidad de
percibir los frutos de la cosa e imputarlos al pago o a la cancelación de los intereses y del capital
adeudado. Si con los frutos se cumple obtiene el monto de la obligación, se extingue la obligación y
con ella la anticresis. La diferencia entre la hipoteca y la anticresis es que la hipoteca no se ejerce por
la posesión y me da la posibilidad de forzar la subasta, en cambio la anticresis si se ejerce la posesión y
tengo la posibilidad de percibir los frutos.

Art. 2212 CCyC: “La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a
quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda”. > Es un derecho real de
garantía, accesorio, que se ejerce por la posesión.

Art. 2213 CCyC: “Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo”. > Está incluido el usufructo pese
a que es un derecho real sobre cosa ajena porque el usufructuario por la fuerza de su titulo tiene el
uso y goce de la totalidad de la cosa y tiene derecho a la totalidad de los frutos de la cosa.

Art. 2214 CCyC: “Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para
cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de
un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad”.

Art. 2215 CCyC: “Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en
anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital,
de lo que se debe dar cuenta al deudor”.

Art. 2216 CCyC: “Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede
percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o
utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en
contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor,
después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía. El
acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al
acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado”.

Superficie:

El derecho real de superficie tiene dos variantes: que tenga la propiedad de todo lo plantado,
sembrado y cultivado, ahí voy a estar hablando de una propiedad superficiaria y solo en esta variante
voy a tener la posibilidad de otorgar un derecho real de hipoteca; o puede ser que tenga el derecho a
plantar, sembrar y cultivar y ahí no vamos a tener la propiedad superficiaria ni la facultad de
hipotecar.

Art. 2114 CCyC: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre
un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales”.
Art. 2115 CCyC: “Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo
plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En
ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular
del suelo”.

Art. 2116 CCyC: “Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el

inmueble
o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del
inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento”.

Art. 2117 CCyC: “Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido
puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos”.

Art. 2118 CCyC: “Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal”.

Art. 2119 CCyC: “Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o
gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del
justo título”.

Art. 2120 CCyC: “Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado
para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre
la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de
superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante
el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario”.

Art. 2121 CCyC: “Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y
jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario”.

Art. 2122 CCyC: “Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para
plantar o forestar”.

Art. 2123 CCyC: “Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho
comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su
desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales”.

Art. 2124 CCyC: “Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por
el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar”.
Art. 2125 CCyC: “Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por
el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el
derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los
derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo
del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo
establecido”.

Art. 2126 CCyC: “Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie,
el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en
contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho
real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de
la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario
durante los dos últimos años, descontada la amortización”.

Art. 2127 CCyC: “Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las
normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo
que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo”.

Art. 2128 CCyC: “Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se

ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas
previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las
previstas en este Título”.

Acciones Reales:

Cuando vimos acciones posesorias dijimos que el código instrumentaba una especie de doble sistema
de defensa, primero se encuentran las acciones posesorias que son el medio más expeditivo ya que se
tramitan por la via del sumarísimo y trataban sobre el hecho de la posesión, de la tenencia. Y por otro
lado tenemos las acciones realesque tramitan por la via del ordinario que tiene plazos más largos y
mayor amplitud probatoria (la prueba más importante es la probación de titulo) y donde se discute
quien es titular de un derecho real. Es decir, yo para iniciar una acción real tengo que si o si ser titular
de un derecho real. Básicamente todos los titulares de derechos reales tienen alguna acción real a su
favor ante cualquier tipo de afectación. Las acciones reales son imprescriptibles.

Art. 2247 CCyC: “Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud
y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales
legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las
acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva”. > Con el código de Vélez teníamos 3 acciones reales: reivindicatoria, confesoria y
negatoria, y con el código nuevo se agrega una mas que es la de deslinde.

Art. 2248 CCyC: “Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria
tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. La acción negatoria tiene por finalidad
defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión. La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud
del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión. Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de
hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de
ejercer los derechos inherentes a la posesión”.

Suponiendo que soy titular de dominio (derecho real más amplio, el que me otorga más facultades) de
un reloj, me despojan e inicio la acción real reivindicatoria para que me restituyan la cosa. Puede
ocurrir que yo no tenga posibilidad de recuperar la cosa. Hay veces que no queda otra opción a una
indemnización. Art. 2250 CCyC: “El actor puede optar por demandar el restablecimiento del
derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su
derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la
indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real”. > La indemnización
sustitutiva del daño es algo que Vélez ya preveía pero el nuevo código da la opción de optar. En
cualquiera de los dos casos, si opta por el restablecimiento del derecho u obtener la indemnización
sustitutiva, también va a poder pedir una indemnización complementaria por los daños y perjuicios
ocasionados.

Acción Confesoria:
(Defiende la plenitud en el ejercicio de los derechos reales)

Art. 2264 CCyC: “Legitimación Pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide
los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas”. > Derechos
inherentes a la posesión son las restricciones y limites al dominio y las servidumbres activas. Lo que
dice el código es que esta acción funciona cuando no me estén respetando alguna restricción o límite al
dominio o cuando me estén impidiendo o dificultando el ejercicio de una servidumbre. Cualquier titular
de servidumbre, ya sea real o personal, está legitimado para iniciar una acción confesoria. Entonces,
cualquier titular de un derecho real que se ejerza por la posesión (es decir, quienes tienen derecho de
poseer) y los titulares de servidumbres están legitimados para iniciar una acción confesoria cuando se
dificulte o se impida el ejercicio de su derecho real. También va a estar legitimado el acreedor
hipotecario ante la inacción del titular del derecho frente a una afectación o una lesión a los derechos
inherentes a la posesión. El acreedor hipotecario está legitimado porque tiene facultades para
conservar el valor de la cosa para procurar que la cosa no disminuya su valor porque el valor de la cosa
es lo que le da fuerza a su garantía. El acreedor hipotecario no va a estar legitimado si impide o
dificulta el ejercicio de una servidumbre personal porque en el caso de que se subaste el inmueble la
servidumbre personal se va a extinguir.

Si bien la acción confesoria nos dice el código que defiende la plenitud de los derechos reales, hay que
tener en cuenta que a veces está en juego la existencia de un derecho real de servidumbre porque las
servidumbres se extinguen por el no uso durante 10 años, entonces si me impiden el uso por 10 años
tengo la acción confesoria. Por uno u otro motivo todos los derechos reales están amparados en esta
acción ya que abarca los derechos reales que se ejercen por la posesión, la hipoteca y la servidumbre.

Art. 2265 CCyC: “Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y
su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se
impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y
demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca”. > Lo
primero que voy a tener que probar, lo más importante, es la legitimación, esto es ser titular del
derecho real. En el caso de ser un titular de un derecho real de hipoteca además de probar mi
titularidad de acreedor hipotecario también voy a tener que probar la legitimación del constituyente de
la hipoteca, es decir que me la haya otorgado el titular de dominio de la cosa, y en el caso de que
haya una afectación a una servidumbre real también voy a tener que acreditar su existencia. En
segundo lugar voy a tener que probar la lesión, es decir el motivo por el cual inicio la acción
confesoria. En tercer lugar, quien es el autor de la lesión. Y en el caso de pedir una indemnización
complementaria, también voy a tener que probar los daños.

Acción Negatoria:
 (Defiende la libertad en el ejercicio de los derechos reales)

Art. 2262 CCyC: “Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida
el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio
de un derecho real”. > La acción negatoria tradicionalmente se dice que compete para los mismos
casos para los que compete la reivindicatoria pero si la afectación es menor. La reivindicatoria va
para cuando hay despojo, desapoderamiento, entonces si la lesión es menor implica una turbación,
una molestia en el uso y goce. En definitiva la acción negatoria va a funcionar en el caso de las
turbaciones en sentido amplio, es decir, molestias en el uso y goce. El artículo dice “aunque sea el
dueño del inmueble” esto tiene sentido para los derechos reales sobre cosa ajena, ya que por más
de que sea otra persona la dueña del inmueble, el uso y goce le pertenece a otra persona. Este
artículo menciona el tema de la servidumbre porque el caso típico de la acción negatoria es cuando
un sujeto se arroga indebidamente una servidumbre, esto es utilizar una servidumbre que
legalmente no existe.
Legitimados: Todos los titulares de derechos reales que se ejerzan por la posesión (léase los que tienen
derecho de poseer) y el acreedor hipotecario en el caso de inacción por parte del titular del derecho real
para defender el valor de la fuerza de su garantía.

Art. 2263 CCyC: “Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de
hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere
imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión”. > En primer
lugar se prueba la legitimación, es decir, la titularidad del derecho. En el caso de ser un titular de un
derecho real de hipoteca además de probar mi titularidad de acreedor hipotecario también voy a tener
que probar la legitimación del constituyente de la hipoteca. No se necesita probar el hecho negativo de
que no existe una servidumbre porque se presume que el dominio es perfecto, en este caso el
demandado debería probar que existe. Se tiene que probar también el daño, es decir, la molestia en el
uso y goce. También probar quien realiza estos actos de molestia, con la finalidad de determinar a
quién va a castigar el juez. Y en el caso de pedir una indemnización complementaria, también voy a
tener que probar los daños.

Acción Reivindicatoria:

(Defiende la existencia en el ejercicio de los derechos reales)

Procede ante el desapoderamiento, el despojo, para recuperar la cosa.

Legitimación Activa: Todos los titulares de derechos reales que se ejerzan por la posesión. El acreedor
hipotecario en este caso a raíz de la letra del código uno podría decir que estaría también legitimado
pero en la practica en realidad se dice que no está legitimado porque en primer lugar carecería de
interés ya que como todo titular de un derecho real tiene el ius persecuendi, es decir, puede perseguir
la cosa en manos de quien se encuentre y en segundo lugar, en el caso de que se dé lugar a la acción
reivindicatoria no habría a quien darle la cosa ya que la hipoteca no es un derecho real que se ejerza
por la posesión, sería una acción improcedente.

Legitimación Pasiva: Los derechos reales son oponibles erga homnes. Hay un principio que viene del
derecho romano que dice la acción reivindicatoria procede “a favor del propietario no poseedor contra
el poseedor no propietario”. Esto quiere decir que procede a favor del titular del derecho real que se
ejerce por la posesión y que no posee la cosa en su poder, contra quien tiene la cosa en su poder y no
es titular del derecho real.

Objeto: Todas las cosas que son susceptibles de ser poseídas ya sea muebles o inmuebles. La acción
reivindicatoria puede tener como objeto la totalidad de la cosa o solo una parte materialmente
determinada. Cuando tenemos una universalidad de cosas el código nos dice que no vamos a necesitar
 iniciar una acción reivindicatoria por cada cosa individualmente sino que vamos a poder iniciar una
única acción reivindicatoria con la única condición de que todas las cosas sean de titularidad de la
misma persona.

Proceso: Cuando inicio una demanda de reivindicación básicamente pueden ocurrir dos cosas: Puede
ocurrir que yo inicie la demanda y que el sujeto demandado sea el poseedor actual de la cosa; O
puede ocurrir que yo este iniciando la demanda y que el sujeto demandado sea el tenedor de la cosa.

∙ Demanda contra el poseedor actual de la cosa, supuestos:

∙ Inicio la demanda contra quien me despojo.

∙ El demandado recibió la cosa por parte del reivindicante de forma voluntaria, léase la parte actora en

algún momento le otorgo la cosa al demandado, pero lo hizo en virtud de un acto que fue nulo o
anulable. Cuando se decide la nulidad de un acto las cosas deben volver a su estado anterior.

Cuando el demandado contesta la demanda puede ocurrir que reconozca la posesión o la niegue. En el
caso de que la niegue, la parte actora va a tener que acreditar que el demandado es el poseedor actual
en la demanda.

∙ Demanda contra un tenedor, supuestos:

∙ El tenedor posee en nombre del reivindicante, es decir, del demandante. Es el único caso donde una
demanda contra un tenedor por parte del reivindicante puede ser triunfante.
∙ El tenedor posee la cosa a nombre de un tercero. En la práctica se inicia la demanda convencido de que
se dirige contra el poseedor y en realidad es un mero tenedor. Cuando el tenedor recibe la demanda
puede ocurrir que conteste demanda y diga que él es tenedor en nombre de un poseedor y en este
caso se redirige la demanda al poseedor y se desliga al tenedor. También puede ocurrir que el
tenedor no manifieste que él no es poseedor, en este caso el problema que se da es que la demanda
continúa contra el tenedor, en este caso el juez va a condenar al tenedor a que restituya la cosa pero
acá se da un inconveniente y es que la sentencia no le va a ser oponible al poseedor (se entiende que
por más de que no le es oponible, le interrumpe el plazo de la prescripción) y este después va a poder
iniciar una acción posesoria y tal vez una acción real. Luego, le voy a iniciar yo una acción
reivindicatoria.

Reivindicación de cosas muebles no registrables: El régimen jurídico de las cosas muebles (art. 1895
CCyC) dice que hay que se poseedor de buena fe, que la cosa mueble no registrable no tiene que ser
ni hurtada ni perdida y que si el que la intenta reivindicar es el legitimo propietario tiene que tener
titulo oneroso. Con este régimen se puede repeler cualquier acción incluso ante el legítimo propietario.
Para la reivindicación de las cosas muebles se usa ‘la otra cara’ de este régimen. Una cosa mueble no
registrable va a ser reivindicable si el poseedor actual es de mala fe, si la cosa mueble es hurtada o
perdida o si la cosa fue adquirida a título gratuito y el reivindicante es el legítimo propietario. Ya con
que tenga uno de estos tres requisitos procede la acción. El limite a esto, cuando no se cumplan con
uno de los tres requisitos, es la usucapión. Es decir, si adquiero la cosa por usucapión ya no es
reivindicable. Art. 2259 CCyC: “Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no
registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante
el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o
en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos. Si se trata de una
cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el
reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado. En caso de reembolso, el
reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe”.

Reivindicación de cosas inmuebles: En materia de inmuebles rige el principio Nemo Plus Iuris y
significa que yo no puedo transmitir un derecho real mayor al que tengo sobre una cosa. Esto nos
 puede conducir a la diabólica probatio, es decir, tener que llegar hasta el primer titular de dominio
para saber si es válido. El primer límite que voy a tener para frenar la diabólica probatio es la
prescripción adquisitiva. El código instrumenta diferentes mecanismos para favorecer el tráfico
negocial y la seguridad jurídica. Si bien el principio es Nemo Plus Iuris, hay algunas presunciones,
limitaciones y excepciones que nos van a facilitar la prueba de nuestro titulo. La acción va siempre
contra el poseedor actual.

∙ Casos en los que si va a proceder la reivindicación de cosas inmuebles:

1. Cuando el demandado, es decir el poseedor actual, tuvo la cosa por despojo contra el reivindicante. 2.
El demandado obtuvo la posesión de la cosa en virtud de un acto nulo o anulado. 3. En el caso de que la
cosa se encuentre en manos de un tercer adquiriente de buena fe que adquirió de un enajenante de
buena fe a título gratuito.
∙ Caso en el que no va a proceder la reivindicación de cosas inmuebles: En el caso de que la cosa se
encuentre en manos de un tercer adquiriente de buena fe que adquirió de un enajenante de buena fe a
título oneroso no procedería la acción (art. 392 CCyC). Los requisitos para poder ampararnos en el
artículo 392 CCyC son:

∙ Ser un subadquirente es decir una persona ajena al acto nulo;

∙ Tener buena fe, que en ciertos casos tiene que ver con haber hecho el estudio de titulo; ∙
Tiene que ser a titulo oneroso;
∙ Tiene que haber un acto nulo o anulado entre los antecedentes pero si el vicio es ostensible puede
llegar a ser optativo de la buena fe;
∙ Como último requisito tenemos que entre los antecedentes no tiene que figurar un titulo o documento
materialmente falsificado.

No importa la buena o mala fe del enajenante, el foco esta en el tercer adquiriente.

Prueba: Lo primero que voy a tener que probar es mi título como propietario de un derecho real.
Hablamos de titulo como ‘acto jurídico valido’ pero al ser materia inmueble, ese título va a ser un titulo
en sentido material, es decir, la escritura pública. Vélez ya en su código preveía un sistema de 4
presunciones que había tomado de otro autor y el código actual siguió con este sistema que nos va a
facilitar la materia de prueba en la acción reivindicatoria. Art. 2256 CCyC: “Prueba en la
reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se
observan las reglas siguientes: a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor
común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la
obligación anterior, independientemente de la fecha del título; b) si los derechos del actor y el
demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del
demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título
alguno; c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica; d) si los derechos del actor y el demandado
emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero
propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión”.

1. Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario
quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título:

Esto quiere decir que va a ganar la demanda quien primero haya sido puesto en posesión de la cosa ya
que el primero fue quien tuvo el titulo + el modo. El segundo solo tuvo el titulo. Ignorando la
obligación anterior significa que tiene que haber tenido buena fe, es decir, vos compraste sin saber que
la cosa ya había sido vendida.
2. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda,
 aunque el demandado no presente título alguno:

Esto refiere a que si un titulo es posterior a la puesta en posesión de otra persona, este título es
insuficiente ya que tampoco tendría titulo y modo.
3. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica:

Este supuesto es al revés del anterior. El demandado prueba que entro en posesión con posterioridad
al título del actor. Como el actor tiene el titulo anterior a la posesión del demandado, el actor tuvo la
posibilidad de tener el modo, es decir la tradición, y se presume que el transmitente del mismo era
poseedor y propietario. Esta presunción sirve para, por más de que yo no pueda acreditar que se me
hizo la tradición, probar que mi antecesor era el poseedor y el propietario.

Hay quienes consideran que si el demandado no presenta ningún título no estaría facultado para
cuestionar el titulo de la parte actora. Otra parte de la doctrina considera que si está facultado ya que
es una presunción iuris tantom, es decir, que permite prueba en contrario.
4. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la
posesión:

Esta presunción no tiene mucho sentido ya que existe el registro de la propiedad de inmuebles, se
daba en el código de Vélez. Este inciso dice que si ambos presentan titulo en apoyo a su postura pero
ninguno logra probar un mejor derecho se presume que el mejor derecho lo tiene quien tenga la
posesión actual, léase hay rechazo de demanda ya que la posesión actual la va a tener el demandado.
El tema con este supuesto es que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada, esto quiere decir que
si el día de mañana se juntan más pruebas y se inicia otro juicio y así sucesivamente, esto se termina
cuando alguno de los dos logre probar un mejor derecho o por la usucapión. La demanda en el caso de
ser desestimada no interrumpe el plazo de la usucapión. Actualmente con el registro de la propiedad es
muy claro quiénes son los antecesores.

Lo que más importa en un juicio no es la situación real sino lo que se puede

probar. Acción de Deslinde:

No estaba en el código de Vélez, fue incorporada en el nuevo código civil y comercial. Es una acción
real novedosa.

Art. 2266 CCyC: “Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca
del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de
deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y
demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe
incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.” > Entonces la finalidad de la acción de deslinde es
que se investiguen los límites confusos y se delimite la línea divisoria de los inmuebles. En la acción de
deslinde siempre vamos a tener un actor y un demandado. En el caso de que los vecinos se pongan de
acuerdo de por donde pasa la línea divisoria ni hacen juicio, directamente se presentan en catastro y
dicen por donde va a pasar.

Requisitos:

1. Tiene que ser inmuebles que no estén construidos y no debe haber objetos que determine la línea
divisoria. En el caso de que exista algún objeto que sobrepase los límites divisorios ya hablaríamos de
una acción reivindicatoria.
2. Tiene que tratarse de inmuebles continuos. Es decir, los inmuebles deben estar pagados.
3. Los inmuebles deben pertenecer a distintos propietarios.
 4. El limite debe ser confuso, es decir, no debe haber nada que me permita diferenciar donde empieza un
inmueble y donde empieza el otro.

Legitimación Activa: Básicamente van a estar legitimados todos los titulares de derechos reales. Por
ejemplo, en el caso de ser acreedor hipotecario a mi me conviene que el inmueble sea lo más grande
posible, si yo soy titular de un derecho real de servidumbre necesito saber hasta dónde es el alcance
del inmueble del cual yo me puedo servir.

Legitimación Pasiva: Únicamente contra el titular del inmueble vecino. Si bien se va a citar a los
restantes titulares de derechos reales sobre cosa ajena del inmueble vecino, lo cierto es que el
legitimado pasivo es el titular del inmueble vecino porque la demanda en definitiva lo que va a
determinar es cuál es el tamaño de cada uno de los inmuebles.

Caso Práctico: En la práctica se podría dar por ejemplo que tengamos dos fundos rivereños (con un rio en el
medio), mientras tengan el rio de por medio el límite de los inmuebles va a estar claro pero suponiendo que el
rio se fuera secando y ya no exista, entonces el limite estaría confuso y se podría iniciar tranquilamente una
acción de deslinde. En Capital Federal es muy difícil que se dé un caso de acción de deslinde ya que el catastro
es muy prolijo. En las provincias del interior podría llegar a pasar.

PRESCRIPCION ADQUISITVA DE DOMINIO

Es una extinción relativa de dominio, donde el mismo pasara a otro. Es diferente en personales, liberatoria. En
DR se adquiere dominio por el tiempo, que es el DR + amplio. El poseedor por ciertas circunstancias y paso del
tiempo adquiere.

Prescripción adquisitiva LARGA

Art 1899. Sin justo título o buena fe. 20 años de posesión – 1900, deber ser OSTENSIBLE Y CONTINUO. Si es
sobre cosa mueble registrable no hurtada, perdida, o recibida del titular registral – 10 años.

Computo del plazo.

Suspensión: Detiene el computo por lapso y luego sigue desde el mismo lugar.

Por interpelación fehaciente

Por mediación

Casos especiales

E/ cónyuges durante matrimonio

E/incapaces c/ sus tutores etc.

E/ Persona jurídica y dm

Interrupción: Tener por no sucedido el lapso que precede a interrupción

Civil
Por reconocimiento del D del otro

Por petición judicial

Por solicitud de arbitraje

Natural: 1 año por prescripción de acciones posesorias

Juicio de usucapión

Por vía de acción o excepción – nunca de oficio.

Juez reconoce dominio – otorga título suficiente, sanea.

Docs. Esenciales

Plano de mensura – Determina la Propiedad.

Informe de dominio

Juicio contencioso.

Prescripción adquisitiva BREVE

Art 1898. Cumple requisitos de adquisición pero título justo, solo forma, falta capacidad. + Buena fe.

Inmuebles: 10 años

Muebles: 2 años. Si es registrable – computa desde inscripción de justo título.

Siempre aparece por excepción, aparece reclamo de propietario antes del plazo, vuelve antecesor.

PUBLICIDAD REGISTRAL

Regido por la ley 17.801

Art 1. Se aplicara la ley a todo el territorio nacional y CABA

Art 2. Documentos registrales en RPI, para dar publicidad y oponibilidad a 3ros

Actos referidos a DR s/ INMUEBLES

Medidas cautelares

Establecidos por otras leyes Nacionales Y provinciales

Art 17. Prioridad registral. El que primero inscribe tiene prioridad registral. PRIMERO EN EL TIEMPO, MEJOR EN
EL D.

(Arts. 1; 2 y 17 fueron modificados por el CCYC)

PRINCIPIOS EN PUBLICIDAD REGISTRAL

EN RPI SE INSCRIBEN DOCUMENTOS Y NO DERECHOS

NO CONVALIDACION

Art 4 Ley 17.801: La inscripción no subsana defectos, se devolverá para que el particular lo subsane, si hay
defectos se podrá inscribir PROVISIONALMENTE

ROGACION

Art 6 y 7 Ley 17.801: RPI actúa a pedido de parte y NO de oficio, es decir actúa a ruego. Con excepción de la
CANCELACION DE HIPOTECA S/RENOVACION

LEGALIDAD Y CALIFICACION

Art 8 y 9 Ley 17.801. El registrador examinara la forma y no el fondo, es decir las firmas u subsanaciones. Una
vez examinado lo calificara para luego inscribirlo definitivamente si cumple con todos los requisitos, y si tiene
defectos aplicando el principio de no convalidación, lo devolverá para la subsanación inscribiéndolo
provisionalmente x 180 días.

Si NO hay vicios y el registrador cree que si, podre pedir que lo revise la máxima autoridad del registro.
Mediante el RECURSO DE RECALIFICACION REGISTRAL, si el directos sigue confirmando la palabra del
registrador se ira por vía común, cámara de ap.

MATRICULACION

Art 10 a 13 Ley 17.801. Todos los inmuebles deberán ser inscriptos con su número de matrícula. El número de
matrícula está compuesto por: 6 – 4789/14

Circunscripción territorial (6)

Número que da RPI arbitrariamente (4789)

Si tiene (/) [Si no tiene es una casa o terreno baldío] indica que pertenece a una PH el número que le sigue
(14) es el número de unidad funcional. Cuando se inscribe el reglamento el número que corresponde antes de
distribución de las unidades funcionales es el numero 0

TRACTO SUCESIVO

Art 14 y 15 Ley 17.801Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regístrales, de modo
tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si
derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: "cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que
resulta ser su antecedente legítimo."

TRACTO ABREVIADO

No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a. Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;
b. Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;

c. Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d. Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios

jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los
derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia
que se consignará en el folio respectivo.

PUBLICIDAD

Art 21 Ley 17.801: Si la finalidad del Registro es dar a publicidad las situaciones jurídicas existentes, es lógico
que los interesados puedan tener acceso a las constancias regístrales, ya sea directamente a través de la
consulta de sus archivos o mediante la expedición de informes y certificados.

PRIVILEGIOS:

El patrimonio del deudor es la garantía común de los acreedores. Todos los acreedores tienen derecho a cobrar
su crédito, pero cuando el patrimonio del deudor es insuficiente, entran en juego los privilegios de los
acreedores. Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. No es
un derecho, sino una cualidad.

● De origen legal. Los privilegios resultan exclusivamente de la ley. El deudor no puede crear a favor de un
acreedor un derecho para ser pagado con preferencia a otro, sino del modo como la ley lo establece.

● El acreedor puede renunciar a su privilegio. El acreedor y el deudor pueden convenir la postergación de los
derechos del acreedor respecto de otras deudas presentes o futuras; en tal caso, los créditos subordinados se
rigen por las cláusulas convenidas, siempre que no afecten derechos de terceros. En ese caso, cobrará en
orden correspondiente a los acreedores quirografarios. Está expresamente prohibida la renuncia y la
postergación de los créditos laborales.

● Son una excepción a la regla de que los créditos son comunes o quirografarios.

● Accesorios; el crédito es lo principal, y los privilegios siguen su suerte.

● Son indivisibles en cuanto al asiento y en cuanto al crédito, independientemente de la divisibilidad del

asiento o del crédito. La transmisión del crédito incluye la de su privilegio.

● Extensión Solo al capital, el privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas, ni a otros accesorios del
crédito, excepto disposición legal expresa en contrario.

Asiento: Es el bien o conjunto de bienes pertenecientes al patrimonio del deudor sobre el que va a hacerse
efectivo el privilegio.

Son inembargables y, por lo tanto, no podrán ser asiento de privilegios:

● Los del art 744

a) las ropas y muebles de uso indispensable del deudor, de su cónyuge o conviviente, y de sus hijos;

.b) los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio del deudor;

c) los sepulcros afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta, construcción o reparación;

d) los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado;

e) los derechos de usufructo, uso y habitación, así como las servidumbres prediales, que sólo pueden
ejecutarse en

los términos de los artículos 2144, 2157 y 2178;

f) las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño material derivado de lesiones a
su integridad psicofísica;

g) la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al conviviente y a los hijos con derecho
alimentario,

en caso de homicidio;

h) los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes.

● Los bienes de dominio público del Estado.

● Derecho real de habitación.

● Inmueble afectado a vivienda.

● Sepulcros.

El privilegio se extiende al capital del crédito y no a sus accesorios, como intereses y costas, excepto
disposición

legal en contrario.

Extensión

Los privilegios especiales se extienden exclusivamente al capital del crédito, excepto en los siguientes casos:

● Los intereses por dos años contados a partir de la mora, de los créditos laborales mencionados en el inciso

b) del artículo 2582;

● Los intereses correspondientes a los dos años anteriores a la ejecución y los que corran durante el juicio,
correspondientes a los créditos mencionados en el inciso e) del artículo 2582;

● Las costas correspondientes a los créditos enumerados en los incisos b) y e) del artículo 2582;

● Los créditos mencionados en el inciso f) del artículo 2582, cuya extensión se rige por los respectivos
ordenamientos.

Privilegios especiales

Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:

● Los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito
por expensas comunes en la propiedad horizontal;

● Los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y los provenientes de indemnizaciones
por accidentes de trabajo, antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las
mercaderías, materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del deudor, se encuentren en el
establecimiento donde presta sus servicios o que sirven para su explotación. Cuando se trata de dependientes
ocupados por el propietario en la edificación, reconstrucción o reparación de inmuebles, el privilegio recae
sobre éstos;

● Expensas. Los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican particularmente a determinados
bienes, sobre éstos;

● Lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o sobre las sumas depositadas o

seguridades constituidas para liberarla;

● Los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin desplazamiento, warrant y los
correspondientes a debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante;

● Los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código Aeronáutico, la Ley de Entidades

Financieras, la Ley de Seguros y el Código de Minería.

Cómputo. Si se concede un privilegio en relación a un determinado lapso, éste se cuenta retroactivamente

desde el reclamo judicial, excepto disposición legal en contrario.

Subrogación real. El privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los importes que sustituyen los
bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogación real.

Reserva de gastos. Antes de pagar el crédito que goza de privilegio especial, del precio del bien sobre el que
recae, se debe reservar los importes correspondientes a su conservación, custodia, administración y
realización.

En todos los casos, también debe calcularse una cantidad para atender los gastos y los honorarios generados
por las diligencias y tramitaciones llevadas a cabo sobre el bien y en interés del acreedor.

Conflicto entre los acreedores con privilegio especial. Los privilegios especiales tienen la prelación que resulta
de los incisos del artículo 2582, excepto los siguientes supuestos:

a) los créditos mencionados en el inciso f) del artículo 2582 tienen el orden previsto en sus respectivos
ordenamientos;

b) el crédito del retenedor prevalece sobre los créditos con privilegio especial si la retención comienza a ser
ejercida antes de nacer los créditos privilegiados;
c) el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre los créditos fiscales y el de los gastos de
construcción, mejora o conservación, incluidos los créditos por expensas comunes en la propiedad horizontal, si
los créditos se devengaron con posterioridad a la constitución de la garantía;

d) los créditos fiscales y los derivados de la construcción, mejora o conservación, incluidos los créditos por
expensas comunes en la propiedad horizontal, prevalecen sobre los créditos laborales posteriores a su
nacimiento;

e) los créditos con garantía real prevalecen sobre los créditos laborales devengados con posterioridad a la
constitución de la garantía;

f) si concurren créditos comprendidos en un mismo inciso y sobre idénticos bienes, se liquidan a prorrata

REGISTRO DE LA VIVIENDA EN ACTUAL DE VIVIENDA – CCYC

Vamos a ver los aspectos principales de la afectación de la vivienda establecidos en el ccyc. Tanto su ámbito objetivo
como subjetivo.

AMBITO OBJETIVOART. 244 – AFECTACIÓN El código establece que se puede afectar a este régimen, un inmueble que
sea destinado a vivienda, por su totalidad o hasta UNA PARTE DE SU VALOR, es decir en este último caso que ante
deudas solo voy a responder con lo que no esté afectado, y afecto como titular.Además la afectación se debe inscribir en
el registro y la prioridad temporal se da acorde a la ley 17.801, estima que la inscripción NO es constitutiva.También
establece que no se puede afectar más de un inmueble, y si yo soy propietaria única de dos inmuebles afectados, debo
optar por uno solo en el que subsista el régimen de vivienda.

ÁMBITO SUBJETIVOART. 245 – LEGITIMADOS El titular registral de dominio puede solicitar la afectación. Y si el
inmueble se encuentra en condición de CONDOMINIO, para afectar debe haber conformidad yunanimidad de todos los
copropietarios y no se requiere estar en matrimonio, se trata de un acto dispositivo no traslativo por lo que requiere de la
aceptación unánime de los condóminos. Por otro lado establece que la afectación puede ser solicitada por testamento,
endonde el juez debe ordenar a inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, además se incluye que la
afectación puede ser realizada por el juez, a pedido de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en un divorcio oen
el que resuelve cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia hablamos de una afectación JUDICIAL, en donde un
juez puede afectar a pedido de un ex cónyuge la atribucion de una vivienda.

ART 246 – BENEFICIARIOS Este artículo debe ser analizado con el art. 36 de la ley anterior. Establece como
beneficiarios de la afectación realizada por el titular a:El propietario constituyente, cónyuge, conviviente, ascendientes o
descendientes.En caso de faltar los anteriores, los parientes colaterales dentro el 3r grado que convivan con el
constituyente.El problema de los condóminos convivientes, en donde el art. 36 establecía que ambos debían ser familia y
el 43 que requería la unanimidad de condóminos es solucionado con este artículo. Se permite que el conviviente, incluso
si no está casado ni tengan hijos, sea el beneficiario.

ART. 247 – HABITACION EFECTIVASi el titular registral solicita la afectación, es necesario que al menos un beneficiario
habite el inmueble, esto para que los efectos subsistan. Ya que de lo contrario se puede pedir una desafectación forzada.

ART. 248 – SUBROGRACION REALEl artículo establece que la afectación se transmite a la vivienda adquirida en
sustitución de la afectada, y también a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización y precio.Implica
cambiar una cosa por otra, en la normativa anterior esto no estaba vigente. Supongamos, tengo una casa afectada a
régimen de vivienda, es muy grande y me quiero comprar otra, entonces puedo reservarme el derecho a poder transferir
la afectación de mi primera casa a la segunda casa, esto también implica que la afectación se traslade a la plata que
recibo de la casa vendida. Es decir que la afectación de la vivienda, se transmite a la que voy a adquirir de manera
posterior a la afectación. Supongamos que tengo 2 casas, una decido afectar y la otra no, pero luego quiero cambiar la
afectación a la otra casa que me queda, esto es SUSTITUCION, es lo que NO SE ECUENTRA PERMITIDO, ya que solo
puedo transmitir la afectación a algo que voy a ADQUIRIR posteriormente, es decir que lo adquiero en condición de
afectado. Respecto a la plata de la venta del inmueble al que quiero subrogar, la misma también se encuentra afectada a
vivienda.IMPORTANTE: para subrogar debo reservarme el derecho, cuando quiero cambiarde inmueble debo hacer
constar esa reserva y que se hace uso de la misma. FALLO KIPPERBAND S/ SUBROGRACION REALEste fallo versa
sobre un caso en donde un señor, tenía un inmueble grande afectado a vivienda de familia, pero poseía deudas anteriores
y posteriores a la afectación, por lo que fue declarado en quiebra. Para poder pagar las deudas,frente las cuales el bien
de familia es inoponible, requiere vender la propiedad, por lo que con la inhibición de bienes no se puede.La parte solicita
que se le levante la inhibición y que se declare la subrogación como bien de familia del nuevo inmueble que se adquiera
en reemplazo del actualmente afectado.Se pretende pagar a los acreedores a quienes no les es oponible la constitución
del bien de familia y adquirir una vivienda que no pueda ser agredida por los acreedores de la quiebra a quienes les es
oponible el bien.Se pretende: la sustitución del bien de familia por otro inmueble con efectos retroactivos a la fecha de
constitución del primer bien de familia y el levantamiento de las cautelares.Este fallo se rige por la ley 14.394, en la misma
hay un vacío legal respecto a la subrogación real, pero por un voto se establece que es procedente la misma ya que sino
condenaría a que viva en ese inmueble. Esto no afecta los derechos de los acreedores a los que les es inoponible el bien
familiar.

ART. 249 – EFECTO DE AFECTACION La afectación a vivienda se torna INOPONIBLE a los acreedores de causa
anterior a la afectación, es decir que si yo me endeude antes de afectar a vivienda, no puedo oponer la afectación contra
mis acreedores, por lo que ellos me pueden ejecutar ya que la deuda es anterior a la afectación.Ahora si yo afecto mi
casa a vivienda, y contraigo deudas posteriores a la afectación, la misma es OPONIBLE a terceros, por lo que no me
pueden ejecutar esas deudas posteriores a la inscripción de vivienda.

EXCEPTO QUE:

1. las deudas sean sobre obligaciones por EXPENSAS, IMPUESTOS, TASAS o CONTRIBUCIONES que graven al
inmueble

.2. las deudas sean sobre obligaciones con GARANTIA REAL SOBRE EL INMUEBLE, COMO HIPOTECA,
CONSTITUIDA EN CONFORMIDAD CON EL CONYUGE O CONVIVIENTE.

3. las deudas sean sobre obligaciones que tengan origen en CONSTRUCCIONES oMEJORAS REALIZADAS EN LA
VIVIENDA

4. las deudas sean sobre obligaciones ALIMENTARIAS a cargo del titular a FAVOR DE SUS HIJOS MENORES DE
EDAD.Entonces, los acreedores no pueden ejecutarme la vivienda afectada, implica una protección de la vivienda,
tampoco se van a poder cobrar en el caso de subrogación real, ni aunque se trate de subasta judicial ya que ante esta
ejecución si me queda un remanente, el mismo se ve afectado a régimen de vivienda, pero el tema son las excepciones,
en las cuales si me van a poder ejecutar, en estos 4 casos, la afectación de vivienda es INOPONIBLE a los acreedores,
por lo que puede ser ejecutada por deudas posteriores a su inscripción, es decir que no voy a estar protegido.El bien
afectado a vivienda es relativamente inembargable, porque puede ser ejecutado igual ante los casos de las excepciones,
y es relativamente inajenable porque puedo donarlo a mis beneficiarios.

ART. 250 – TRANSMISION DE LA VIVIENDA Se estima que la vivienda no puede ser objeto de legados o mejoras
testamentarias, salvo que sean en beneficio de los beneficiarios. En el caso de que el constituyente sea casado o tenga
un conviviente inscripto, el inmueble nopuede ser transmitido ni gravado sin conformidad del CONYUGE O
CONVIVIENTE.Es decir que permite al titular afectante donar en favor de un beneficiario sin desafectarlo.

El artículo dice además que puedo CONSTITUIR HIPOTECA EN EL INMUEBLE AFECTADO, importante recordar que es
una excepción del 249, pero para ello necesito la conformidad del cónyuge o conviviente inscripto. EJ. Mi mama es titular
afectante de un inmueble, yo soy beneficiara, ella me lo quiere donar, y para hacerlo no lo desafecta, porque el mismo
permanece dentro de un beneficiario que soy yo. Yo paso a ser beneficiario titular por lo que puedo desafectar total o
parcialmente de manera subjetiva e incluso afectar de manera total o parcial. Implica que el bien sea RELATIVAMENTE
INTRANSFERIBLE.

ART. 251 – FRUTOS Los frutos son embargables y ejecutables salvo que sean indispensables para los beneficiarios.

ART. 252 y 253 – CREDITOS FISCALES; GRATUIDADLa vivienda afectada es exenta del impuesto de la transmisión
gratuita por mortis causa siempre que sea a favor de los beneficiarios y no sea desafectada en los 5 años posteriores a la
transmisión. Deben permanecer en el inmueble y no desafectarlo. El trámite de constitución e inscripción son gratuitos.

ART. 254 – HONORARIOS Si interviene escribano es el 1% como mucho, y en caso de sucesiones hasta el 3%.
ART. 255 – DESAFECTACION

La misma procede en dos casos:

1. VOLUNTARIA: cuando el constituyente lo solicite, si el mismo se encuentra casado o en unión convivencial inscripta
necesita el asentimiento del correspondiente. Ante solicitud de la mayoría de los herederos, salvo que el cónyuge
supérstite o el conviviente no estén de acuerdo por lo que el juez debe resolver. Y por mayoría de condóminos,

2. FORZOSA: a instancia de cualquier interesado o de oficio cuando no se cumplan con los requisitos o muera el
constituyente y todos los beneficiarios. O en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada.

El art. 248 CCyCN establece “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los
importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio”. La denominada subrogación real, implica una ficción
jurídica por la que el objeto subrogante ocupa el lugar del objeto subrogado